1、房地产开发公司沿河住宅小区新建工程可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月69可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录 1 总论11.1 工程概况11.2 编制依据和范围21.3 项目建设必要性31.4 研究结论52 项目背景82.1 城市概况82.2 自然条件82.32、 项目建设条件113 方案论证143.1 基本原则与指导思想143.2 项目任务与范围153.3 工程方案154 工程设计184.1 总平面布置184.2 建筑造型184.3 户型设计184.4单体设计194.5 道路工程194.6静态交通工程204.7绿化和景观工程204.8 给水、排水工程214.9 供电工程234.10 供暖设计244.11 燃气供应方案244.12 综合管线工程255 项目实施265.1 组织机构与分工265.2 机构设置与人员编制265.3 实施计划276 环境保护与节能306.1 环境保护306.2 劳动保护、卫生防疫和节能措施357 投资估算与资金筹措557.1 3、投资估算557.2 资金筹措588 经济评价598.1 财务评价依据598.2 财务评价598.3 社会效益分析609 结论与建议629.1 结论629.2 建议62附图：项目平面布置图1 总论1.1 工程概况项目名称：双鸭山市xx建设工程。项目性质：新建。 项目位置：本项目位于xx东侧卫生大厦对面。项目承办单位简介：双鸭山市xx房地产开发有限公司位于黑龙江省双鸭山市xx区xx园北侧，公司成立于2010年，法定代表人xx，公司主要经营城市建设开发，公司组织机构健全，下设有财务部、材料部、销售部及技术部，现已拥有高、中级技术人员12名，技术力量雄厚。可研报告编制单位：xx工程咨询中心成立于2004、7年。甲级资质，证书编号：工咨甲xx工程咨询中心已形成并拥有技术力量雄厚的工程咨询队伍，具有承担中型工程的设计资质及设计能力，涵盖多个方面：专业有：专业综合经济（服务范围规划咨询、评估咨询、工程项目管理）、电子、纺织、轻工、建筑材料、化工、机械、有色冶金、农业通信信息、市政公用工程（服务范围规划咨询、编制项目建议书、编制项目可研报告、项目申请报告、资金申请报告、评估咨询）。1.2 编制依据和范围 编制依据1、中华人民共和国城乡规划法；2、双鸭山市总体规划；3、市政工程可行性研究投资估算编制办法1996年12月；4、城市居住区规划设计规范；5、城市居住区公共服务设施设置规定；6、住宅设计规范；75、住宅建筑设计标准；8、中华人民共和国环境保护法；9、中华人民共和国污染防治法；10、中华人民共和国土地管理法；11、中华人民共和国水污染防治法；12、城市环境卫生质量标准（1997）；13、污水综合排放标准（GB8978-1996）；14、全国生态环境保护纲要；15、建设项目经济评价方法与参数国家计划委员会、建设部；16、建设项目可行性研究报告内容及深度的规定国家计划委员会；17、xx区人民政府提供的有关资料；18、双鸭山市xx房地产开发有限公司提供的建设规划。 编制范围1、本项目位于xx东侧，东西方向长248米，宽30米，规划总用地面积11700平方米。本项目距市中心3公里2、论证双鸭山市6、xx建设工程实施的必要性。3、论证双鸭山市xx建设工程的工程方案。4、对推荐确定的建设方案进行技术设计。5、论证双鸭山市xx建设工程配套绿化工程技术方案。6、提出本项目投资估算、资金筹措及实施计划。7、对本项目进行可行性分析和经济评价分析。1.3 项目建设必要性本项目建设是双鸭山市城市发展建设的需要双鸭山市正由工矿型城市逐步发展为综合性中心城市，将单一的煤炭经济优势转化为社会、经济、生态、基础设施等多方位的优势。双鸭山市将建成为具有较强承载力、集聚力和辐射力的生态型区域性中心城市。双鸭山市中心城区处于浅山丘陵地带，安邦河是唯一一条穿越城区的河流, 是双鸭山城市总体规划所确定的城市生态绿轴，是城7、市发展最具活力的地方，其两侧土地具有非常高的发展潜力。对安邦河两侧进行开发建设和治理，可进一步提升城市品位与功能，所形成的绿色景观廊道可显著改善城市生态环境。安邦河治理工程完成后,安邦河中心区段将建成8个各具特色的景区,并依照高低起伏的韵律建成6大主景、18个中景、38个小景观，景观建设本着协调有序的原则，注重景观创新、突出滨水特色、加强生态保护和恢复。双鸭山城市建设近期发展的重点是沿安邦河两岸向南、北方向发展，规划中xx区以向北发展为主，集贤县福利镇向南发展为主，把福利镇作为双鸭山市未来的一个区，沿安邦河形成福利区-新区-xx区（称为中心城）的多中心组团式线型布局。从城市规划建设的角度看，安8、邦河主城区河段规划定位为城市的重点生态发展区， 而xx的南侧为建龙专家公寓住宅小区，与建龙专家公寓住宅小区等形成规模化居住社区，为以后的商业发展奠定基础。xx建设工程和其它沿河住宅小区一样都是安邦河治理的重要辅助工程，是和谐发展、文明拆迁，让全社会共享城市发展成果的具体体现。双鸭山市近年来以安邦河综合治理工程为契机加快城市发展，加快安居工程建设、努力提高城市品位和面貌。该项目是合民心、顺民意的建设工程，是双鸭山市城市发展，打造生态、平安、富裕、和谐新城的必要建设工程之一。本项目建设是共享安邦河综合治理成效、实现全面小康社会的需要为实现安邦河河水水质和两岸环境的根本好转，双鸭山市政府启动了安邦河9、综合治理工程，其中包括河道清理、河底护砌、关闭排污口、地表径流、截留面源污染、防治生态、堤岸修复、生态拦截带、搬迁工程、生态公园湿地公园及休闲广场等。此外，双鸭山市还启动了投资12.6亿元的滨河景观工程，重点实施博物馆、客运站等项目，并对针织厂等4家国有企业实施整体搬迁，建设高标准滨水住宅小区。力争通过这些工程的有效实施，使安邦河治理和滨水城市建设取得实质性进展和收获，初步形成“三季有花、四季常青、人水亲和、城水相依”的滨水生态景观。xx建设位置正是人们感受政府对安邦河改造取得显著成果的地方，是体现城市品质、调高人们生活质量的亮点，这一建设工程必将进一步促进双鸭山实现全面小康社会。1.4 研究10、结论 工程主要建设内容双鸭山市xx为新建住宅小区项目，其建设工程主要包括住宅楼4栋，每栋12层，1-2层为商服，3-12层为住宅，地下为车库、换热站一座以及小区绿化工程、道路工程及其它公用工程。xx总用地11700平方米，总建筑面积为39746.5平方米， 地上建筑面积为32437.5平方米，（其中住宅总建筑面积约为24979平方米；商铺建筑面积6612.5平方米，公建建筑面积846平方米），地下建筑面积为7309.0平方米，（其中地下车库建筑面积7009平方米，换热站建筑面积约为300平方米），容积率为2.77，绿地率为30.5%。 项目建设技术指标项目用地和建设内容参见表1-1，主要技术指11、标参见表1-2，投资估算参见表1-3。 表1-1 项目建设主要内容工程类别编号工程名称建筑面积(m2)工程名称建筑面积(m2)技术指标住宅户数（户）住宅及商服1#住宅楼6893商服1739地上3-12层为住宅，1-2层是商服702#住宅楼5395商服1448地上3-12层为住宅，1-2层是商服683#住宅楼7738商服1947地上3-12层为住宅，1-2层是商服704#住宅楼4953商服1478.5地上3-12层为住宅，1-2层是商服61公共建筑5#公共建筑846砖混结构，1层，层高3.0m地下6#地下车库及换热站7309框架结构，1层，层高3.0m合计331346612.5269表1-2 主12、要技术指标项 目数 量单 位总规划用地面积11700平方米总建筑面积39746.5平方米住宅建筑面积24979平方米商铺建筑面积6612.5平方米公建建筑面积846平方米地下车库建筑面积7009平方米换热站300平方米规划总户数269户规划总人数807人容积率2.77绿化率30.5%表1-3 xx总投资估算表序号名称费用（万元）备注1土地费用808.472建安工程费用5,522.213前期工程费用707.094室外工程费用47.855监理费用55.226管理费用214.23（1+2+3+4+5）*3%7销售费用123.55销售收入*1%8预备费200.10（2+3+4+5+6+7）*3%9不可13、预见费用276.11按建安费的5%10合计7,954.831+2+3+4+5+6+7+8+9表1-4 销售利润计算费用名称金额（万元）一、总投资7,954.83二、销售收入12,354.60三、管理费、税金1,020.361、管理、经营费用214.232、销售费123.553、销售税金682.59四、销售利润3,379.41五、上缴所得税1,115.21六、利润2,264.20七、销售利润率18.33%八、投资利润率28.46%项目总投资7954.83万元，全部为本公司自筹。2 项目背景2.1 城市概况双鸭山市座落于我国东北北部的三江平原上，是黑龙江省东部中心城市之一，也是一个新兴的煤城。双鸭14、山市的土地面积为2.251万km2，市辖区面积1767km2。全市辖1市4县19镇38乡。全市总人口151.21万人，其中市区总人口50.34万人。双鸭山市区内交通便利，北西有佳富铁路，南有矿区铁路，公路成网。根据黑龙江省“二次创业、富民强省”战略目标，双鸭山市坚持高起点、大手笔、科学规划市场运作的原则，按照省政府批复的双鸭山市城市总体规划确定的向北、向西的城市发展方向，建设双鸭山市现代化生态园林新城区。2.2 自然条件 地理位置双鸭山市位于黑龙江省东北部三江平原的西南部，东径130544813137，北纬46254646之间，东隔乌苏里江与俄罗斯比金市相望，南与虎林市、密山市、七台河市、勃利15、县相连，西与佳木斯市、桦南县毗邻，北与桦川县、富锦市、同江市、抚远县接壤。 地形地貌工作区位于安邦河中上游，区内地形起伏较大。河谷呈不对称的“U”字型，河床宽5m44m，水深0.5m左右，主要为城市污水。区内地貌单元主要划分为低山丘陵及堆积河漫滩。河漫滩：分布于安邦河两岸，条带状，左岸较窄，右岸较宽。滩地地形平缓，地面高程110m120m；漫滩岩性：上部主要为低液限粘土、（含砂）低液限粉土，厚度一般小于2.7m，下部为粉土质砂、含细粒土砂、级配不良中、粗砂、细砾，揭露厚度1.2m13.4m，河床部位岩性为现代堆积卵石混合土，局部分布有漂石。安邦河两岸大部分地段地表为人工弃土堆，以生活、建筑垃圾16、为主。低山丘陵：主要分布于安邦河左岸，地面高程在112m185m，地面坡度20100，山顶浑圆，组成岩性主要为中生界侏罗系城子河组（Klc）砂岩、煤，局部出露第三系平岗玄武岩（pN2）。 气候特点双鸭山市地处中高纬度，属寒温带大陆性季风气候，春夏秋冬四季分明。冬季长，干燥而寒冷；夏季短，温热而多雨。年平均气温3.3，极端最高气温36（2001年6月25日），极端最低气温零下37（1970年1月）。全年平均降水量540毫米，年最多降水量857.2毫米（1981年），年最少降水量302.8毫米（1975年），冬季降水量占全年降水量的5 %，最大积雪深度为56厘米（1985年2月），夏季降水量占全年17、降水量的60 %，为农作物生长提供了有利条件。初霜平均在9月9日出现，（南部半山区在9月19 日出现，最早在9月7日出现）终霜期平均在5月14日结束，（南部半山区在5月22日结束，最晚在6月5日结束）无霜期平均137天。全年主导风向为偏南风。年平均风速4.3米/秒。春季风速较大，平均风速5.1米/秒，夏季风速最小，平均风速3.5米/秒，1968年12月2日，1982年5月11日出现2次12级大风，风速34米/秒。年日照2480小时，其中：春季月平均日照232小时，秋季210小时，冬季169小时，最高日照值是6月，月日照244小时，最低日照值是12月，月日照仅146小时。 水文地质堤线区地下水类18、型主要为第四系松散层孔隙潜水，含水层岩性为含细粒土砂、级配不良中粗砂、级配不良细砾，地下水位：左堤：107.84m117.43m、右堤105.60m116.32m，水化学类型：HCO3-SO4 2-Ca2+Na+， HCO3-Na+型。地下水接受大气降水及两侧低山丘陵区地下水补给，与地表水有密切的水力联系。2.2.5 社会经济状况双鸭山具有得天独厚的矿产资源、肥沃的土地资源、森林资源、动植物资源和旅游资源。双鸭山市煤炭储量丰富，全市煤碳探明储量117亿吨，居全省首位，且煤炭资源勘探程度高，储量大，煤层贮存稳定。双鸭山市是黑龙江省重要的煤炭产业基地，是以煤化工、电力、建材产业为重点的综合性工业城19、市，年开采优质原煤2100多万吨左右，位居全国同行业前列，其次是石墨、建材、冶金、电子、化工等行业。2010年规模以上工业增加值实现135亿元，增长35%；利税39.5亿元，增长28%。煤炭、钢铁和农产品加工三大支柱产业工业增加值分别增长44.6%、23.7%和56.5%。实施工业项目143项，完成投资158亿元，分别增长22%和30%。全市园区开工项目61项，其中超亿元项目31项，已竣工投产27项；入驻企业122户，实现工业增加值49.9亿元，增长40%，占全市工业增加值的37%。农村经济总收入实现74.5亿元，增长13.2%。粮食总产突破40亿斤，创历史最高水平。畜牧业总产值40.7亿元，20、增长10%。规模以上龙头企业发展到71家，实现销售收入51.2亿元、利税2.1亿元，分别比上年增长12%和10.5%。农民专业合作组织达到500个。组建千万元以上现代农机专业合作社23个，完成县场跨区作业177万亩，农业生产综合机械化程度达到88.5%市区内交通便利，北西有佳富铁路，南有矿区铁路，公路成网。近年来工农业发展迅速，小型工业如雨后春笋，农业生产蒸蒸日上，是黑龙江省一处富庶而环境优美的地方之一。2.3 项目建设条件 安邦河概况安邦河是松花江下游右岸的一级支流。发源于完达山余脉，七星硅子东分水岭北麓，自南向北流经双鸭山市、集贤县福利镇至桦川县境内，由桦川县新河宫汇入松花江。干流全长1621、7km，主要支流有马蹄河、柳树河、小安邦河、哈达密河4条。安邦河干流福利镇以上为山丘区河流，在福利镇以下河流进入平原区。流域总面积原为2755km2，目前治理后安邦河集水面积1168km2，福利屯水文站以上山丘区集水面积547km2。安邦河干流中上游段，经由定国山水库、双鸭山岭东区、xx区过滚兔岭（双鸭山市域集贤县交界）进入集贤县境内的福利镇，主河道长约20 km，双鸭山市（滚兔岭）以上控制面积为455km2。双鸭山市区由xx、岭东、四方台、宝山四区组成，其中xx区位市政府所在地。岭东、xx区、集贤县福利屯区位于安邦河流域。安邦河主城区段：从南福大桥到西福大桥下之间，是双鸭山市主城区繁华的商业22、区和生活居住区。现状河槽宽度是1 03 0米，河谷为黄土，塌陷严重。夏季水势暴涨暴落，冬季冻结断流。该区段为河谷地带，地势低洼，左岸有支流马蹄河汇入。该段河流已经进人山丘区与平原区衔接处，河势放缓，河槽及河道逐渐变宽，受地形条件所限制，两岸主城区建筑物挤占河岸滩地现象非常严重，且无任何防洪工程。汛期洪水位高，经常出槽，行洪断面较为狭窄，受阻严重，为洪水重灾区。枯水期城市污水全部直接排入安邦河中，河道污染严重，水环境和人居环境极差。沿河两岸的地势较低洼，河道较弯曲。 项目建设条件1、交通便利本项目地块南侧为建龙专家公寓住宅小区；西侧为xx，距离xx最近距离300米。项目区经过xx向南经卧虹桥、黑23、鱼泡路可以快速进入市区；经过民生路向东可以进入307省道，由307省道向北可以快速进入G221和G010国道，交通十分便利。附近现有大理石厂公交站点，2路、18路、21路、24路多条公交线路与外界连通，公交系统完善。本项目位于安邦河综合治理区域内，规划有多条公交线路与外界联通。总之，邻近城市道路，交通十分便利。2、基础设施完善本项目位于建龙专家公寓北侧、双鸭山市xx区边缘，xx区是城市中心区，区内有完善的道路、给水、雨水、污水、供热、电力、电信、有线电视、燃气、土地平整等系统，各项建设标准均达到国内先进水平，并且北侧的南山小区基础设施完善，本项目均可就近接入，使用方便。3、技术力量雄厚，原材料24、供应充足本项目主要原材料如钢筋、水泥、钢材、钢管、沙子、树苗、草皮等各种建材，双鸭山市场均可供应，而且货源充足，运输可由社会车辆解决。双鸭山近年来城市建设快速发展，在城建方面已培养和储备大量有经验的专业技术人才，本地区劳动力丰富。因此，本项目实施具备较好的基础条件。3 方案论证3.1 基本原则与指导思想 基本原则1、以人为本，建立和谐社区的原则；2、坚持地域性、文化性、创新性原则；3、可持续发展的原则； 指导思想1、依据双鸭山市城市总体规划，项目建设应符合城市发展的方向、性质和功能区划。2、遵照省政府提出的建设生态园林省的战略规划目标以及双鸭山市关于建设滨水城市的要求，安邦河沿岸规划建设要高起25、点，大手笔，把安邦河上段治理区建设成生态园林示范区。3、树立经营城市的指导思想，通过对安邦河主城区河段沿岸的综合整治开发，促进双鸭山市城市的快速发展。4、建设项目应根据交通现状、地形地质、水文、风向等条件，结合周围环境，合理规划，精心布局。5、设计方案应在满足使用功能的前提下，结合双鸭山市地处北方的气候特点，通过建筑结构形式和构件来改变室内外温湿环境，节约能源，减少建筑原材料能耗，力求降低造价，做到经济合理。3.2 项目任务与范围 项目任务结合双鸭山市“山水生态园林城市”的发展目标，以及对安邦河主城区段综合治理的目标规划，建设高标准的滨水住宅小区，早日实现沿安邦河形成福利区-新区-xx区（称为26、中心城）的多中心组团式线型布局。本项目建设xx工程，包括住宅以及小区绿化、配套工程，总建筑面积39746.5平方米。新建的xx将会是环境优美、设施齐全、功能完备、适宜人居，为市区居民提供高质量的现代化住宅。 项目范围本项目位于xx东侧，东西方向长248米，宽30米，规划总用地面积11700平方米。本项目距市中心3公里。3.3 工程方案 建设内容按照2011-A13地块（xx东侧）居住用地控详规划，本项目的建设内容包括建筑工程（高层住宅、商服以及换热站、地下车库等小区附属建筑工程）、道路工程、绿化工程以及其他附属工程。整个小区的规划设计应体现生态、健康、文明新农村社区的主题和理念，塑造出宁静自然27、富于特色的居住环境。 总平面布置总平面布置要结合xx周围道路交通情况、小区地块形状、地势情况，进行充分的环境分析，并与建筑布局（特别是住宅户型及其组合模式）相结合，组织不同层次空间环境，形成公共空间半公共空间私密空间的逐次过渡，在空间规划上既要保证社区的整体性，又要保证不同的地块小区、建筑组团间各空间环境的独立性。 建筑工程xx总建筑面积约为39764.5m2，包括4栋12层高层住宅楼每栋的1-2层为商服、3-12层是住宅、地下是停车库及换热站。其中住宅建筑面积约为24979m2，商服建筑面积为6612.5 m2，地下停车库及换热站建筑面积约为7309m2，公用建筑面积约为846m2。住宅的28、户型设计要充分保证住户居家的私密性，室内各功能空间的布局合理，保证各自的独立性，符合人的交通行为；最大限度减少各功能空间的相互干扰；各功能空间须具备良好的采光和通风条件，住宅层高不应小于2.9米。 道路交通工程小区道路系统要求构架清楚，分级明确，与城市道路衔接合理流畅，充分满足小区居民内部活动和对外出行的需求。综合考虑小区的地理位置、地块与城市道路的关系及小区道路设施情况，布置规划小区路网结构及主次入口位置。小区内部道路综合考虑居民出行轨道，设计实行人车分流原则。小区道路分两级布置，主次分明，支路设计围绕主干道依次展开，做到有机联系，形成一个整体，使小区道路通达顺畅。同时小区路网要作为居住区给29、排水、电力、供热、燃气以及信息化、智能网络综合布线的基础。 静态交通工程（车库设计）小区充分利用地下空间，设置地下车库，组团建筑的合围地下车库要连通，尽量能使附近住户停车后能直接从车库内到达各自居室。 绿化和景观工程小区要有足够的绿地面积，达到大于30%的绿地率要求。小区的设计风格要相互呼应，和谐一致，在形成一个整体风格的同时，在局部细节上要有自己的特色。另外小区的环境设计结合总体布局设计，形成不同层次的主题空间，景观方案设计应与总体设计和建筑设计同步展开，同步完成整个居住区的环境设计。 综合管线工程管网、信息、智能网络等专项规划应根据总体布局合理布置。各种管、沟、线分类别集中敷设，不准明设。30、如外墙雨水管采用建筑装饰的方式加以隐蔽，预留维护条件。4 工程设计4.1 总平面布置xx的项目用地为一条形地块，东西长度约260米，南北宽为45米，南侧为建龙专家公寓住宅小区；西侧为xx；北侧为农户大棚可征用地块。根据这个地块形状进行xx的平面布置，布置时要因地制宜，充分利用地块形状、地势等条件，所以本小区是1#至4#是从西方至东一字型布置，使小区住宅分布合理、疏密得当、交通顺畅，采光、通风满足国家规定。2#、3#之间南侧有一主入口，1#与2#之间、3#与4#之间都是地下车库的出入口。4.2 建筑造型小区的建筑采用简约欧式风格，多层住宅大量采用坡屋顶,屋顶造型考虑外轮廓与背景天空的关系，引入尖31、塔、八角房等欧式风格的符号和元素，形成曲折变化、层次分明、色彩丰富的造型效果。选用弧型阳台以及一些适当的曲面设计，住宅的外墙面采用高级外墙涂料，周边及窗框处再饰以丰富立体感的线条，再适当加入一些棱角，并引入罗马柱、雕塑等符号和元素，突出强烈的视觉效果。使人感到典雅、丰富。4.3 户型设计小区住宅户型从一室一厅至三室两厅等六种户型，住宅面积从65127 m2不等。主力户型为两室一厅和两室一厅。4.4 单体设计1、住宅楼设计小区住宅楼单体设计：小区内共有住宅楼4栋，各楼单体设计参数参见表4-1。住宅总建筑面积24979平方米，总户数269户。2、附属建筑（1）商服：小区内1#4#的1-2层为商服楼32、，1#商服面积为1739平方米，2#商服建筑面积为1448平方米，3#商服建筑面积为1947平方米，4#商服建筑面积为1478.5平方米。因此商服总面积为6612.5平方米。（2）5#公共建筑：四层，总建筑面积为846平米。（3）6#地下车库及换热站：小区内地下的总建筑面积为7309平方米，其中地下车库面积为7009平方米，换热站300平方米。表4-1 xx总规划指标项 目数 量单 位总规划用地面积11700平方米总建筑面积39764.5平方米住宅建筑面积24979平方米商铺建筑面积6612.5平方米公建建筑面积846平方米地下车库建筑面积7009平方米换热站300平方米规划总户数269户4.33、5 道路工程小区主路包括从2#、3#之间南侧有一主入口进入后对应的沿小区边界的环形道路，1#与2#之间、3#与4#之间都是地下车库的出入口。次级道路包括连接主路和各栋楼单元门之间的道路。具体道路设置可参见总平面布置图。 以上道路布置可以使居民从主路快捷地进入支路，到达所居住的单元，出行十分方便。每个支路在各住宅楼、两旁铺设人行道， 实现人车分流，各行其道。4.6 静态交通工程小区内地下的总建筑面积为7309平方米，其中地下车库面积为7009平方米，换热站300平方米。4.7 绿化和景观工程xx的绿地面积约为3568.5m2；绿化率为30.5%，达到控详规划的要求。小区绿化包括道路绿化带和宅前绿34、化。1、小区道路两侧绿化带，突出道路绿化特点，营造林荫道的氛围，道路向外以乔-灌-草搭配，形成立体绿化带，并能把宅前、宅侧绿地、庭院绿化有机地联系起来。形成点、线、面结合的绿化系统，使居民感受到是造型丰富、处处绿意的宜居环境。2、住宅楼前与主道路之间、住宅楼侧山墙之间铺装绿地，内种植各类灌木及花卉，小区内其它边角之处、零星面积都设置成绿地，形成区内除硬地外都为绿地，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。4.8 给水、排水工程 给水工程1、居民生活用水量该居住小区规划总户数269户，平均每户3人计算，项目建成后入住人口为807人。按照居民最高生活用水定额为130L/ m2 .d，居民最高日生活用35、水量为104.91m3/ d，年用水365天，合计年需水量3.83万吨。2、商服建筑面积为6612.5m2，最高日用水量 按9L/ m2 .d,最高日用水量为59.51m3/d。按年用水365天计算，合计年需水量2.17万吨。3、地下车库建筑面积为7009m2，最高日用水量按3L/ m2.d，最高日用水量为21.027m3/ d，按年用水365天计算，合计年需水量0.77万吨。4、换热站建筑面积为300m2，最高日用水量按7L/ m2.d，最高日用水量为2.1m3/ d，按年用水193天计算，合计年需水量0.04万吨。5、浇洒道路和绿化用水量根据黑龙江省用水定额标准（DB23/t727-20036、3）中规定绿化用水量按20升/（次平方米），绿化面积3568.5m2，一天一次，绿化用水量为71.37 m3/次。预计夏天绿化用水天数为160天, ，年用水量预计1.14万吨。 6、管网漏失水量及未预见用水量规划小区管网漏失水量及未预见用水按其最高日用水量的5%计，合计年需水量0.4万吨。综合所述，规划该居住小区最高用水量为258.917 m2/d，年需水量8.35万吨。折合7.18tce。 7、管网的布置水源由市政给水管网统一供应。为了提高小区供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相结合的方式。主干管以环状布置，支管以枝状网布置。在主要道路上布置给水主干管。敷设DN100500UPVC（37、DN300为PE管材）给水管线。 排水工程1、排水体制 该小区本着高起点、高标准的要求，小区内的排水采用雨水、污水分流制排水系统。 2、污水排放量 本小区生活污水量按给水量的85%计算，则最高口污水排放量为220.079立方米。 3、排水管道的布置由于本规划小区地形坡度较小，在布置排水管道时，尽量将雨水以最短的距离排水，分别敷设连接市政排水系统DN300-600污水管线，DN600-800雨水排放管线。在小区西北部设置排水出口，将雨水和污水排入城市排水管网，污水通过城市污水管道最终排入城市污水处理厂进行污水综合处理。4.9 供电工程根据民用建筑电气设计规范(JGJ/T16-92)，住宅部分用电38、负荷采用需要系数法计算，小区住户每户用电负荷指标为6KW，xx规划住户为269户，同时系数考虑为0.5，则住宅总用电负荷为807KW。公用建筑部分按单位面积负荷法计算，商服总面积为6612.5平方米，商服按照70W/平方米计算，同时系数考虑为0.6，总用电负荷为277.725KW。地下车库按照15W/平方米计算，总建筑面积为7009平方米，用电同步系数取0.5计算，总用电负荷为52.568KW。换热站的建筑面积为300m2，照明用电设计用电负荷为5W/m2，用电同步系数取0.9计算，用电负荷1.35KW，换热站设备用电为40 KW。公共建筑面积按65W/平方米计算，总建筑面积为846平方米，用39、电同步系数取0.7计算，总用电负荷为38.493KW。小区道路及景观照明面积约为3979.25平方米，按20W/平方米计算，同时系数按0.6计算，总用电负荷为47.751KW。小区用电负荷为1264.887kW，功率因数按0.95计算，其计算容量为1331.46kW。变压器负荷率按85%计算，则需变压器容量为1566.424kW，建议采用S11型630KVA变压器3台。根据各建筑物用电负荷及邻近组合原则配置3台箱式变压器，其位置根据节约线路材料、安全美观原则设置在小区楼旁或楼前绿地中。电源由邻近的双鸭山一次变或矿区变10千伏高压输电线引入至小区开闭所，两进6出接线。敷设YJV2210KV 3240、40高压电缆, 低压配电采用三相四线制，电力线路一律地下敷设，沿小区要道路东侧和南侧敷设盖板式电缆沟(敷设于人行道下)，建筑物路段采用电缆地下直埋，电缆穿越有可能受到损伤路段一律加装铸铁管保护。 低压电缆采用聚乙烯绝缘铜芯带铠装，电缆型号V29-370 +135，V29-395+150，V29-3l 20+150，V29-31 50+l70四种。路灯线路由当地路灯管理部门确定，可沿电缆沟敷设。4.10供暖设计 xx是新建居民小区，供热源采用双鸭山市城市集中供热系统。本项目总建筑面积39764.5平方米，计算出热负荷为1932.225KW，采暖热媒为7090的热水。热源引自双鸭山市城市集中供热主41、干网，采用DN300管道接入小区内的换热站，由其转换为7090的热水输出。换热采用板式换热器加循环水泵的方案。换热站面积为300平方米。换热站输出主管道直径为DN=200mm，采用枝状的布置形式，为地下直埋敷设，沿小区道路布置，按经优化后的路线送达各建筑物，各建筑物采暖系统为上供下回式同程系统 , 供暖散热器统一选用760型铸铁散热器。4.11煤气供应方案本小区规划采用煤气作为气源，采用中低压系统，中压呈环状分布，预留煤气主干管线接口，待城市煤气主干道引入小区时，将小区管线接入城市主干道，低压管线采用枝状布置，为地下直埋敷设。采用各楼独立调压方式，各楼一楼山墙外设置燃气调压装置。居民生活用燃气42、应采用低压供应，低压燃气供应的民用燃具额定压力不应低于0.01MPa。本项目预计消耗煤气消耗热值总量为2407442.4MJ/ a，煤气热值按照18810kJ/m3计算，需要煤气127.99104 m3，折合822.98tce。4.12综合管线工程本小区工程管线共有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、电信电缆、热力管、燃气管共7种，除电力电缆和电信电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。管线铺设采取沿小区道路并遵循安全、合理、经济的原则布置。各种管线之间以及管线与道路及建筑物之间，要保持一定的水平和垂直净距，避免互相干扰，各种管线在垂直交叉时，遵循压力管道让重力流管道、临时管道让永久性管43、道、小管道让大管道的原则。在道路断面上安排管位时，首先考虑布置在人行道和非机动车道下，然后再考虑布置在机动车道下。所有管道及行道树、路灯杆均平行于道路中心线布置，并按国家相关标准保持足够的距离。5 项目实施5.1 实施计划5.1 项目实施周期本小区工程建设期为1年，即从2012年8月31日开始至2013年12月底全部完成。5.2 项目实施进度项目实施按阶段进行，实施时间安排如下：1、项目筹备阶段2012年6月2011年7月，办理项目前期立项审批，对开发区内土地现状进行调查、摸底、评估、收购，可行性研究，初步设计方案论证；项目前期资金筹措；编制动迁计划。2、项目设计阶段2012年7月2012年844、月，进行施工图设计，完成各项技术、经济指标测算。3、建设准备阶段2012年8月2013年9月，完成拆迁，场地平整，落实施工用水、用电、道路，为全面展开施工创造良好的施工环境。4、工程施工阶段2012年9月2013年11月，完成土建工程、道路工程、绿化和管线铺设等所有工程。5、竣工验收阶段2013年12月，进行技术资料的整理、绘制竣工图、编制竣工决算，组织有关单位参加验收工作。表5-1 项目实施进度表日期项目名称2012年2012年2012年2013年2013年6-7月7-8月8-9月9-12月1-6月7-11月12月项目筹备项目设计建设准备工程施工竣工验收5.3招投标方案1、招标依据（1）中华45、人民共和国招标投标法；（2）工程建设项目施工招标投标办法；（3）黑龙江省房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理实施办法；（4）双鸭山市建设工程招标投标管理规定。2、招标范围项目基础设施工程：（1）工程设计；（2）工程监理；（3）施工；（4）设备的采购。3、招标方式采取面向社会公开招标的方式，由招标投标工作领导小组或者委托具有相应资质的招标代理机构进行招标工作。4、招标程序在招标过程中，按照设计、监理、施工、设备的顺序进行招标。由招标投标领导小组或者招标代理公司对投标单位进行资格预审，编制招标文件，工程标底，组织开标、评标、中标。项目法人与中标人签订合同。5、施工企业资质要求根据本项目的投资46、估算总额及相关规定，施工承包商企业资质等级应为房屋建筑安装工程施工总承包二级(含二级)资质以上企业。6、发布招标公告媒介按照国家及贵州省有关规定，本项目招标公告应在媒体上公开发布，建议发布媒体为：中国建设工程投标网。7、招标工作的要求（1）在招标投标过程中，严格遵循公开、公平、公正和诚信的原则。（2）招标投标领导小组要认真贯彻执行招标投标法等法律法规，加强对招标投标工作的领导。（3）开标必须在双鸭山市建设工程交易中心公开进行。（4）评标专家的抽取，必须在双鸭山市建设工程评标专家库中随机抽取。且评标专家的人数不少于评委总数的三分之二。（5）招标过程要依法接受建设行政主管部门的监督管理。8、签订合47、同招标结束后，项目法人与中标人在招标文件规定的时间里依法签订书面合同。6 环境保护与节能6.1 环境保护编制依据1、相关法律、法规（1）中华人民共和国环境保护法；（2）中华人民共和国大气污染防治法；（3）中华人民共和国水污染防治法；（4）中华人民共和国噪声污染防治法；（5）中华人民共和国固体废物污染防治法；（6）中华人民共和国国务院第253号令建设项目环境保护管理条例；（7）黑龙江省人民政府令第23号黑龙江省建设项目环境保护管理办法；2、相关的技术规范（1）环境影响评价技术导则HJ/T2.12.393；（2）环境影响评价技术导则HJ/T2.4-1995；（3）环境影响评价技术导则（非污染生态）48、HJ/T1.9-1997。3、评价标准（1）环境质量标准环境空气质量标准GB3095-1996中二级标准；地表水环境质量标准GB3838-2002中 V类水体标准；黑龙江省环境空气质量功能区划分标准DB23/486-98；黑龙江省地面水环境质量功能区划分和水环境质量补充标准DB23/485-98；地下水环境质量标准GB/T14848-93中类标准；城市区域环境噪声标准GB3096-93中2类标准。（2）排放标准锅炉大气污染物排放标准GB13271-2001；大气污染物综合排放标准GB16297-96；污水综合排放标准GB8978-96中级；建筑施工场界噪声限值GB12523-90。 项目区域环49、境现状本项目位于双鸭山市安邦河综合治理工程项目区域内，受安邦河两岸工业及上风向几家重污染企业的影响，当地环境空气质量较差，大气主要污染物是总悬浮颗粒物，污染主要来自评价区内居民原煤散烧及上风向以煤炭为主高耗能的企业，据双鸭山市环境监测站常年监测结果，评价区内总悬浮颗粒物年均浓度值为0.235毫克/立方米，超过标准0.18倍，已无环境容量；二氧化硫和二氧化氮年均浓度值分别为0.020毫克/立方米、0.021毫克/立方米，均低于标准值，尚有一定的环境容量。评价区安邦河段属V类水体，主要接纳河两岸居民生活污水和工业废水，有机污染较重。评价区安邦河两岸居民年产生活垃圾约17000吨，垃圾中无机物（炉灰50、等）比重较大，居民生活垃圾由市容环卫部门集中收集，运至城市垃圾处理场。评价区噪声主要来源于公路和铁路机动车辆产生的噪声，整个区域环境噪声等效声级平均值昼间为55.1分贝(A)、夜间为49.5分贝(A)。 本项目对环境的影响随着本项目的实施，将使区域内的废弃地和农户平房得到彻底整治，项目建成后将是新型现代化小区，能够有效改善区域内的环境质量，解决原来生活污水排放、水土流失、烟尘污染、无绿化的环境问题。有利于改善人民生活、提升城市品位，促进双鸭山市城市的快速发展。1、 有利影响（1）本项目的绿化工程也成为安邦河两岸护堤绿化工程的一部分，有助于改善安邦河沿岸环境质量。（2）随着本项目的开发、土地的征51、用、平房的拆迁，将减少居民原煤散烧产生的污染，通过实施集中供热工程，将很大程度地改善当地环境空气质量。同时改变以前平房、棚户区时随意倒放垃圾、废水的状况，减少安邦河两岸的水土流失，提高当地的生态环境质量。（3）本项目较好能够带动周边环境质量的提高，通过小区建设所带来的示范作用，安邦河两岸的土地将增值，大大改善投资环境，为吸引更多投资来此地开发创造条件，带动此区域环境快速改善，该项目将从整体上提升双鸭山市城市功能。2、不利影响施工期产生的生产废水、生活污水，土方挖掘、堆放和清运过程造成的粉尘和扬尘、建筑物建设过程中的运输车辆和机械设备等产生的噪声以及搅拌、运输车辆以及部分施工机械排放的尾气等污染52、将对施工区环境和人群健康产生一定的不利影响，施工过程中产生的弃渣、施工人员产生的生活垃圾等处理不当，随意堆放，不仅影响景观效应，而且易产生水土流失，但这些不利影响都是暂时的、轻微的、可逆的，一般来说施工结束后就会自然消失，有的可通过采取相应的环保措施得以减免。 环境保护措施严格执行中华人民共和国环境保护法以及相关法律法规，在项目的规划建设以及竣工各个阶段都要重视环境保护工作：1、建筑场地周边按规定设置标准围栏，实行封闭施工。2、按规定适用预搅混凝土，在施工起尘区要洒水，场地内施工道路要硬化。3、建筑工地的粉状材料应采取有效的抑尘措施，对可能产生的扬尘的建筑材料应禁止露天堆放。4、建筑工地道路铺53、设渣石路面，工地出入口处要设置清除车辆泥土的设施，严禁车辆夹带泥土驶入市区或主要交通干线。5、运输残土等固体废物和建筑材料的车辆要遮盖毡布，经过居民区和进入施工现场是要限速行驶，尽量减少二次扬尘。6、尽量使用较为先进的、噪声较小的施工设备。执行建筑施工场界噪声限值(GB12523-90)对各施工阶段噪声限值的要求，合理安排施工计划、作业时间。将施工现场的固定噪声源，如搅拌机（车）、临时加工车间、建筑料场等相对相对集中，并尽可能布置于远离周边声敏感点出。避免高噪声设备同时开启，高噪声施工尽可能安排在昼间时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，或批准后可在指定日期内进行。7、生活污水和施54、工排水不得随意排放，不得流入施工场地外。施工排水不的直流入下水管网，应设简易沉淀池，以防止水质污染及堵塞下水道。8、建筑残土及建筑垃圾按照市政部门的有关规定送至指定地点统一处理。9、小区建成后，应搞好绿化建设，加强绿化管理，提高绿化水平，可有效的吸附空气尘埃，涵养水源，净化大气质量，努力创造一个好的生态环境。本项目是是安邦河综合治理中，安邦河沿岸开发、改善安邦河沿岸生态环境，提高居民生活质量的建设项目，项目建成后有利于提高区域环境，项目施工时对环境会产生暂时的不利的影响，通过指定和执行严格的环保施工措施，可以将施工期不利影响得以减免和有效控制，达到国家要求，该项目环境效益是显著的。6.2 劳动55、保护、卫生防疫 劳动保护该安邦河治理开发项目的劳动保护工作，应包括：项目施工建设、项目经营、项目区域二级开发三级阶段的劳动保护工作。主要是要求项目承办单位、建设施工单位、开发建设单位应严格执行国家劳动保护法规及相关规定，落实必要劳保措施，维护劳动者的合法权利，让劳动者在一个真正合格的条件下从事劳动作业，人身健康得到应有的保护。 卫生防疫项目的卫生防疫工作应突出以下方面：一是项目建设过程中的卫生防疫工作，确保区域的环境卫生质量。迁出污染企业，清除一切污染残留物。二是项目区域的卫生防疫的维护工作，即保障区域环境不被二次污染。要严格控制周边居住、企事业、商服单位向施工区域及周围倾倒垃圾、废弃物和排泄56、污染物，杜绝一切可能污染与破坏环境卫生的行为。6. 3 节能项目节能工作的重点是供水、供电、采暖等方面。本项目拟采用以下节能措施： 规定性指标1、围护结构传热系数和遮阳系数限值围护结构传热系数和遮阳系数限值围护结构部位传热系数KW/(K)屋面0.70外墙(包括非透明幕墙)1.0底面接触室外空气的架空或外挑楼板1.0外窗（包括透明幕墙）传热系数KW/(K)遮阳系数SC（东、南、西向/北向）单一朝向外窗（包括透明幕墙）窗墙面积比0.24.70.2窗墙面积比0.33.50.55/0.3窗墙面积比0.43.00.50/0.600.4窗墙面积比0.52.80.45/0.550.5窗墙面积比0.72.5057、.40/0.50屋顶透明部分3.00.40注：有外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数外遮阳的遮阳系数；无外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数。2、地面和地下室外墙热阻限值地面和地下室外墙热阻限值围护结构部位热阻R(K)W地面：周边地面、非周边地面2.0、1.8采暖地下室外墙(与土壤接触的墙)2.0注：周边地面系指距外墙内表面2m以内的地面；地面热阻系指建筑基础持力层以上各层材料的热阻之和；地下室外墙热阻系指土壤以内各层材料的热阻之和。3、空气调节系统室内计算参数空气调节系统室内计算参数参数冬季夏季温度（）一般房间2025大堂、过厅18室内外温差10风速()(m/s)0.100.200.150.3058、相对湿度()306040654、其他强制性指标（1）严寒、寒冷地区建筑的体形系数应小于或等于0.40。（2）建筑每个朝向的窗(包括透明幕墙)墙面积比均不应大于0.70。当窗(包括透明幕墙)墙面积比小于0.40时，玻璃(或其他透明材料)的可见光透射比不应小于0.4。（3）屋顶透明部分的面积不应大于屋顶总面积的20（4）居住居住照明标准居住居住照明标准值房间或场所参考水平及其高度照度标准值（lx）Ra起居室一般活动0.75m水平面10080书写、阅读300卧 室一般活动0.75m水平面7580床头、阅读150餐 厅0.75m餐桌面15080厨 房一般活动0.75m水平面10080操作台台面150卫59、生间0.75m水平面10080规划设计1、总体规划（1）良好的朝向建筑为正南北朝向。（2）适宜的间距经日照分析，楼房间距均不小于30m，无遮挡，符合当地日照标准要求。（3）良好的自然通风采用排列式布局，主立面和开口迎向夏季主导风向，避开冬季主导风向，整个小区自然通风顺畅，无“风影区”。（4）绿化系统本小区绿地率30.4%，抑制扬尘、净化空气、美化环境。2、单体规划（1）采用简单规整的体形，尽量缩小体形系数，本项目建筑形体系数0.35。（2）围护结构采取保温隔热措施，其热工性能符合节能标准要求。该设计围护结构保温隔热措施及热工性能指标均能达到SJG 15-2005的节能要求。其采用的节能措施是：60、外墙：本工程为砖混结构，外墙体材料为空心砖砌筑，工程采用外保温结构，10mm厚空气间层，100mm厚（局部200mm）岩棉板，8mm厚增强粉刷石膏，满足外墙平均传热系数K1.0的要求。岩棉板为A级材料。屋面:本工程屋面保温层采用40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS）+80厚（平均）陶粒混凝土找坡层，以满足层面传热系数K0.7的要求。地面:地下室外墙设置100厚岩棉板，热阻1.2（平方米K）/W；地下室底板设置150厚1：8加气混凝土碎块实铺，热阻1.2（平方米K）/W。架空楼板和外挑楼板底喷涂25厚硬质聚氨酯泡沫塑料保温材料，满足传热系数K1.0的要求。屋顶屋顶总面积的20%，采用断热铝型材，61、6+0.76+6+12A+6夹胶LOWE中空玻璃，传热系数为3.0W/（平方米K）,遮阳系数0.4。热桥部位处理：采用外墙外保温，保温层贴至女儿墙顶。中庭设有排风系统，解决夏季通风降温。项目所用保温材料是按国家检测合格的A级材料。项目年能耗1、电力电源由邻近的双鸭山一次变或矿变10千伏高压输电线引入至小区开闭所，年用电时间按365天计算。（1）小区住宅楼建筑面积为24979 m2，平均单户用电负荷指标为6KW，住户269户, 同步系数取0.5，用电负荷807KW，按照每天用电8h年平均用电365d计算，则小区居民年用电量为235.644104 kWh。 （2）商业建筑面积为6612.5m2，设62、计用电负荷为70W/m2，用电同步系数取0.6计算，用电负荷277.725KW，按照每天用电12h，年平均用电365d计算，商业建筑年用电量为121.644104kWh。 （3）地下车库的建筑面积为7009m2，主要为照明用电及少数设备用电，设计用电负荷为15W/m2，用电同步系数取0.5计算，用电负荷52.568KW，按照每天用电12h，年用电365d计算，年用电为23.025104 kWh。（4）换热站的建筑面积为300m2，照明用电设计用电负荷为5W/m2，用电同步系数取0.9计算，用电负荷1.35KW，按照每天用电10h，年用电193d计算，年用电为0.26104 kWh。 换热站设备63、用电为40 KW，每天用电24h，年用电193d计算，年用电为18.528104 kWh。（5）公共建筑建筑面积为846m2，用电负荷为65W/m2，用电同步系数取0.7计算，用电负荷38.493KW，按照每天用电12h，年平均用电365d计算，年用电16.86104 kWh。（6）道路景观照明道路景观面积为3979.25m2，设计用电负荷为20W/m2，用电同步系数取0.6计算，用电负荷47.751KW，按照每天用电12h，年平均用电365d计算，年用电量为20.915104kWh。（7）小区用电负荷为1264.887kW，功率因数按0.95计算，其计算容量为1331.46kW。变压器负荷率64、按85%计算，则需变压器容量为1566.424kW，建议采用S11型630KVA变压器3台。变压器损耗：W=3（PO*T+PK2t）=3（0.818760+6.20.523000）=3.52104kWh变压器损耗年耗电量约3.52104kWh。（8）输出线路按变压器损耗的3%计，预计为0.106104kWh。本项目预计年耗电总量为440.502104 kWh，折合541.377tce。2、供热 本小区市政热力公司集中供热，本项目总建筑面积39746.5万平方米，双鸭山地区采暖时间为193天。室内设计参数表序号区域名称采暖设计参数室内温度1卧室，起居室182厨房183住宅卫生间184地下室10565、商业建筑186公共建筑18（1）小区住宅建筑面积为24979m2，平均单位面积热负荷50W/ m2，用热负荷是1248.95KW，年采暖时间按193d计算，小区居民年消耗热量1.3104GJ。（2）商服建筑面积为6612.5m2，平均单位面积热负荷为70W/ m2，用热负荷是462.875KW，年采暖时间按193d计算，年消耗热量0.48104GJ。（3）地下车库建筑面积为7009m2，平均单位面积热负荷为20W/ m2，用热负荷是140.18KW，年采暖时间按193d计算，年消耗热量0.13104 GJ。（4）换热站建筑面积为300m2，平均单位面积热负荷为70W/ m2，用热负荷是21KW66、，年采暖时间按193d计算，年消耗热量0.022104 GJ。（5）公共建筑面积846平方米，平均单位面积热负荷为70W/ m2，用热负荷是59.22KW，年采暖时间按193d计算，年消耗热量0.061104GJ。该项目全年总供暖用热负荷是1932.225KW，以上合计全年供热量1.993104GJ，折合为680.01tce。3、供水（1）居民生活用水量该居住小区规划总户数269户，平均每户3人计算，项目建成后入住人口为807人。按照居民最高生活用水定额为130L/ m2 .d，居民最高日生活用水量为104.91m3/ d，年用水365天，合计年需水量3.83万吨。（2）商服建筑面积为661267、.5m2，最高日用水量 按9L/ m2 .d,最高日用水量为59.51m3/d。按年用水365天计算，合计年需水量2.17万吨。（3）地下车库建筑面积为7009m2，最高日用水量按3L/ m2.d，最高日用水量为21.027m3/ d，按年用水365天计算，合计年需水量0.77万吨。（4）换热站建筑面积为300m2，最高日用水量按7L/ m2.d，最高日用水量为2.1m3/ d，按年用水193天计算，合计年需水量0.04万吨。（5）浇洒道路和绿化用水量根据黑龙江省用水定额标准（DB23/t727-2003）中规定绿化用水量按20升/（次平方米），绿化面积3568.5m2，一天一次，绿化用水量为68、71.37 m3/次。预计夏天绿化用水天数为160天, ，年用水量预计1.14万吨。 （6）管网漏失水量及未预见用水量规划小区管网漏失水量及未预见用水按其最高日用水量的5%计，合计年需水量0.4万吨。综合所述，规划该居住小区最高用水量为258.917 m2/d，年需水量8.35万吨。折合7.18tce。4、煤气消耗量小区住户269户，平均每户3人计算，项目建成后入住人口为807人。双鸭山地区人均综合生活用气热值指标为2712MJ/人.a,该小区综合生活用气热值为2188584MJ/a。商服用气量按居民用气量的10%估算，则商用建筑年用气量热值为218858.4MJ/a。本项目预计消耗煤气消耗热69、值总量为2407442.4MJ/ a，煤气热值按照18810kJ/m3计算，需要煤气127.99104 m3，折合822.98tce。建筑节能施工方案1、屋面保温工程（1）板（块）状保温材料进场后，应妥善保管，宜储存于室内；若置于室外，应堆放在平整、坚实的场地上，并防止雨淋、暴晒，避免破损、污染；防止损坏、断裂，缺棱掉角，保证板外形完整；有机泡沫材料要注意防火。（2）平铺的保温层可在负温度下施工；用有机胶粘贴剂粘贴的板状材料保温层，在气温低于-10时，不易施工；用水泥砂浆粘贴的板状材料保温层，在气温低于5时，不易施工。（3）保温层施工要求工艺流程：清理基层铺设保温层设置排气道及排气孔施工找平层70、或保护层。清理基层，使基层干燥、干净、不得损坏基层。铺设保温层，拉线铺设保温材料，铺设时应紧靠需要保温的基层表面，并铺平垫稳，分层铺设时，上下两层板（块）缝应相互错开，表面两块相邻的板边高度应一致，板间缝隙应采用同类材料嵌填密实。当采用粘贴施工时，胶粘剂应与保温材料材性相容，并应粘严、粘牢，板缺角处应用碎屑加胶料拌匀，填补严密。保温层施工完成后，应及时施工找平层或保护层。2、外墙保温工程（1）薄抹灰外墙保温系统工程薄抹灰外墙保温系统由保温层、薄抹层和涂料饰面层构成。保温板用胶粘剂固定在基层上，薄抹面层中满铺耐碱网布。所用的保温板材料应成捆平放，液态胶存放温度不低于0，避免阳光、高温、暴晒。干混71、料存放时注意防雨、防潮并在保质期内使用。保温板宽度不宜大于1200mm，高度不宜大于600mm.。（2）现浇混凝土外墙保温系统工程有网现浇系统EPS钢丝网架厚度，每平方米腹丝数量和表面荷载值应通过试验确定。EPS钢丝网架板构造设计和施工安装应考虑现浇混凝土侧压力影响，抹面层厚度均匀，钢丝网完全包覆于抹面层中。保温板宽度宜为1200mm，高度宜为建筑物层高。宜采用大模板施工，混凝土一次浇捣高度不宜大于1m，混凝土需振捣密实均匀，墙面及接茬处应光滑、平整。应严格控制抹面层厚度并采取可靠抗裂措施确保抹面层不开裂。有网系统EPS单面钢丝网架板每平方米斜插腹丝不得超过200根，斜插腹丝应为镀锌钢丝，板两72、面应预喷刷界面砂浆。（3）现浇混凝土墙体预置保温板施工无网系统：EPS板双面喷涂界面砂浆安装EPS板混凝土墙体施工保温板打磨、修补抹底层聚合物砂浆、贴玻纤网格布饰面层施工。有网系统：EPS板双面喷涂界面砂浆安装EPS板混凝土墙体施工分遍抹抗裂水泥砂浆抹底层聚合物砂浆、贴玻纤网格布饰面层施工。绑扎完墙体钢筋后，在外墙钢筋外侧绑扎水泥垫板（不能使用塑料卡）。每块EPS板不少于6块。在拼装好的EPS板表面上按设计的尺寸弹线，标出锚栓位置，使锚栓呈梅花状分布，安装前在EPS板上预先穿孔。采用无网系统时，用塑料锚栓将保温板与墙体钢筋绑扎，塑料锚栓每平方米不少于4个；采用有网系统时，用经防锈处理的L型6钢73、筋或塑料锚栓并与墙体钢筋绑扎每平方米不少于4根。，混凝土浇筑后，无网系统EPS板表面局部不平整处抹上胶粉EPS颗粒保温浆料修补和找平，修补和找平处厚度不大于10mm。无网系统在EPS板表面薄抹抗裂砂浆，同时铺设玻纤网格布，再做饰面层。有网系统在有网EPS板表面分遍抹抗裂砂浆，再做饰面层。（4）胶粉EPS颗粒保温浆料外墙保温工程施工胶粉EPS颗粒保温浆料材料应采取防雨、防潮的措施，并应分类堆放，防止混杂。胶粉EPS颗粒保温浆料保温层厚度不宜超过100mm。必要时应设置抗裂分隔缝。3、节能外门窗工程（1）门窗进场应具有产品出厂质量合格证明文件以及建筑节能中心颁发的产品认证备案证明，并根据有关规定进74、行见证取样复检。（2）门窗框与墙体之间的缝隙应填聚氨酯发泡剂，其性能指标应符合有关标准要求。（3）外门窗及玻璃安装按建筑节能门窗应用技术规程的规定执行。（4）所有使用的产品应符合国家有关标准，并在建筑节能中心备案。（5）门窗框与墙体之间的缝隙采用聚氨酯发泡剂填嵌饱满，表面采用密封胶密封。密封胶粘结牢固，表面光滑、顺直、无裂纹。（6）玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝平整，不得卷边、脱槽。门窗扇的密封条不得脱槽。（7）中空玻璃安装应符合下列要求：施工应在不低于5的环境中进行。在窗框或窗扇的四个角连接部位处、以及窗扇和中空玻璃的接触间隙部位，应进行良好的密封。在窗扇和中空玻璃的接触部位进行打胶，安放75、缓冲垫块，中空玻璃的中心和窗扇的中心保持一致。中空玻璃在安装的窗槽中不应出现水平移动。4、地面保温工程（1）无地下室的建筑首层地面为直接接触土壤的楼地板，其非周边地面一般不需做保温处理；直接接触土壤的周边地面，即从外墙内侧算起2.0m的范围内的地面，应采取保温措施。（2）对于采用地面热辐射采暖系统的地面，应按地面辐射供暖技术规程JGJ1422004做有关规定做法做好相应的处理。（3）工程中使用的所有节能材料和产品应符合国家有关标准，并在建筑节能中心取得备案证明。6.3.5建筑节能措施1、建筑单体空间设计：本项目建筑空间进行合理分隔，以最大程度改善室内通风、采光、热环境。2、双鸭山地处严寒B区，76、建筑物的里面不采用过多的凸凹，体形系数也应符合规范要求。3、外门窗设计：项目外门窗、遮阳的设计拟采用气密性良好的外门窗，建筑外窗面积适中。外门设计减少冷风渗透的措施。4、外墙的热工性能指标：本项目建筑的传热系数指标符合夏热冬冷地区规定。5、外墙热工设计措施：项目的建筑保温外墙选用外保温构造，尽量减少混凝土出挑构件及附墙部件，窗口外侧四周墙面进行保温处理。6、墙体节能：墙体是建筑围护结构的主体，其主要功能是承重、防水、防潮、隔热、保温。使用复合墙技术，内、中、外墙的保温，稳定性好，避免冷桥，居住较舒适，外保温经得起日晒雨淋和冰冻的侵袭。7、严格控制窗墙比，尽量避免东西向开大窗，提高窗户的遮阳性能77、。提高其气密水平，加强窗户的气密性以减少窗气渗透耗热量，保证室内空气质量达到基本的卫生要求。按照公共建筑节能设计标准中严寒地区B区围护结构传热系数限值规定进行控制。8、建筑设计尽量考虑建筑朝向采用天然采光、依靠自然通风降温，以获得良好的采光和足够的日照以减少采光、暖通耗能，以便最大限度的减少能源消耗。9、该项目采用新型墙体材料与复合墙体围护结构，在进行经济性、可行性分析的前提下,墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。在建筑物轮廓尺寸和窗墙面积比不变的条件下，采用苯板保温材料贴在高效保温蒸压轻质砂加气混凝土砌块，提高建筑物的气密性。10、建筑利用自然通风，不具备自然换气条件时，采用机械进排风系统。6.78、3.6采暖用能系统1、本工程室内采暖计算温度很据国家有关规范、规定执行，满足节能要求。2、本工程各部分围护结构的传热系数控制在现行的国家规范、标准规定的限值范围内。3、散热器采用辐射对流铸铁散热器,散热效果好，利于节能，表面刷白色醇漆。4、采暖管道进行保温，减少热量流失。5、楼内采暖系统形式采用分户独立散热器采暖系统形式,每单位设热量计量装置。6、每栋建筑物热力入口处装设热量计量装置，对各楼之间流量分配进行调节，在每组散热器前装设温控阀控制室内温度。7、在施工中必须严格执行按图施工及相应的施工技术标准施工，工程变更必须经过原设计单位签字确认。8、采暖分户热计量的工程项目，应对采暖系统热计量和温79、控装置所用仪表和配件、采暖系统所用管材和保温材料等产品质量做出规定，生产企业必须具有相应产品生产制造资质，产品的强制性性能应经过国家认可的检测机构检测，具有检测报告和有关质量证明文件，检测频次和日期能够证明其有效性，且该产品以在建筑节能中心备案。9、阀门安装前应按有关规定做好强度和严密性的抽检试验。10、除本要点规定外，建筑热水采暖施工尚应符合相关标准，相关标准包括建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB502422002、地面辐射供暖技术规程JGJ1422004、黑龙江建筑工程施工质量验收规范DB23等。11、采暖设备安装（1）设备阀门与仪表应安装齐全，不得随意增加、减少和更换。（2）系统80、安装完成后，应进行分室（区）打压和温度调控，有条件的应进行分栋、分户、分室（区）热量计量测试。6.3.7给排水节能措施1、用水节能项目供水来源为城市自来水管网，自建内部供水管网，采用水箱与变频水泵相结合的供水方式。（1）充分利用市政供水压力通过调查收集和掌握准确的市政水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、利用市政供水压力提供依据。给水系统采用符合现行产品标准要求的管材，选用管内壁光滑，阻力小的给水管材，以减少管道对流体动力的消耗，室内采用PP-R管，PP-R管具有内壁光滑，阻力小的特点。（2）供水系统采用节水型设备，卫生间洁具按节水要求选用。（3）优化给水工程设计，加强施工管理，减81、少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率不大于5%。（4）给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好，能限制出流率节水水嘴。（5）大、小便器应采用节水型产品，座便器水箱容积不大于6升。采用感应式水嘴和感应式小便冲洗阀。（6）回收优质杂排水，经中水处理后回用于冲厕及绿化、景观用水等。项目建设范围建议敷设中水管道。重点防止跑、冒、滴、漏现象发生，要加强宣传教育及加强计量管理，制订制度。（7）充分利用雨水：屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设初期雨水弃流池和贮水池，收集屋面雨水，用做浇洒绿地和道路用水。道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。（8）室外绿化、道路浇洒用水，采用天然水体，节约用水。（9）安装智能水表82、，计量收费。6.3.7电器节能措施1、变压器选用低噪声、高效低能耗节能产品。变压器低压侧设置集中无功功率自动分相补偿装置，以使高压侧功率因数达到0.90以上；对用电量大、功率因数低的用电设备设置就地无功功率自动补偿装置，以降低无功损耗，提高电压质量，减小导线截面；供电系统采用两路电源同时运行的方式，以减少正常运行时的线路损耗。同时力求使变压器的实际负荷接近设计的最佳负荷，提高变压器的技术经济效益，减少变压器能耗。将变压器设置在负荷中心，可以减少低压侧线路长度，降低线路损耗。2、单相用电设备接入低压（AC220380V）三相系统时作到三相负荷的平衡，照明系统三相配电干线的各项负荷分配平衡，最大相83、负荷不宜超过三相负荷平均值的115%，最小相负荷不宜小于三相负荷平均值的85%。3、大功率水泵设置软启动、生活泵和部分空调机组设置变频控制系统，以节约能源。4、照明节能严格按国家规定的照明度标准进行照明设计，严格控制LPD值。供电线路设计合理，根据用电负荷选用节能截面。照明采用几种、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值，充分利用天然光。用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。采用节能型三基色荧光灯具，减少电能的损耗，其照明功率符合建筑照明设计标准.在自然采光的区域设光电控制的照明系统。 （ 1）居住建筑每户照明功率密度值居住建筑每户照明功率密度值房间或场所照明功率密度(W/m284、)对应照度值（lx）现行值目标值起居室76100卧 室75餐 厅150厨 房100卫生间100（2）照明光源采用T5直管形三基色荧光灯、紧凑型节能灯、及气体放电灯为主，荧光灯采用T5直管形三基色荧光灯和紧凑型节能荧光灯电子镇流器Cos0.95，气体放电灯采用高光效、高显色性并自带补偿电容Cos0.9，既提高了功率因数，又降低了能耗。（3）在公共设施灯具控制方式上，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点，以减少不必要的用电，走到、楼梯、厕所等地方设定时开关（声光控延时开关），节省用电。5、一切耗能设备均选用经实践证明性能可靠有效的节能产品。6.3.8电梯节能措施该项目高层全部采用上海三菱客用电梯，85、电梯全系列采用交流变压变频调速技术，将势能转化为电能并回馈电网的技术，避免了能量的无效消耗，这一技术的应用最大状态下可节能约30%电能。利用信息技术以提高电梯群控系统的效率，技术含量的提升使产品不仅能缩短乘客候梯时间，且又减少电梯启动和运行次数，以此而节省电能。智能化的技术可在没有乘客需要服务时，系统会将轿厢内的照明和风扇自动关闭，以达到节省电能的目的，该系统同时还控制电梯的层站显示变暗，以节省电能。三菱永磁同步电机驱动的无齿轮引机大大提高系统效率（与传统系统相比提高30%-50%）大幅降低电力消耗。节省了传统的蜗轮蜗杆减速器是机房噪音大大降低。可减少噪音10分贝以上。无需润滑油，减少了油污染86、，更符合环保要求。节能管理措施评估1、加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理、符合环境保护要求的措施，以减少生产过程中各个环节的损失和浪费，更加合理有效利用能源严格执行国家和各级政府有关节能的法规、制度和标准。 2、根据中华人民共和国计量法和有关规定，配备用能计量器具，并按规定定期校检，加强用能计量管理。3、根据需要实行分区域分时供电。 4、严格控制夜间反光照明以及装饰用照明，为节约电能，全部改用高效节能灯具。5、加强管理，完善各种规章制度，设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度，以减少不必要的浪费。6、一切耗能设备均应选用经实践证明性能可靠有效的节能产品87、。空调设备、家用电器等，均选择符合相应的国家能效标准的产品。7、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。8、设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路、减少线路能耗损失。7 投资估算与资金筹措7.1 投资估算估算依据1、中华人民共和国土地管理法（1999年1月1日实施）；2、中华人民共和国土地管理法实施条例；3、中华人民共和国城市房地产管理法；4、中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例；5、黑龙江省国土资源厅2000年1月发黑龙江省土地管理条例；6、省土地管理局、物价局、财政厅黑计1995年第47号、黑价联字199515号、黑财综字199888、89号关于印发的通知；7、省土地管理局黑土建1997第148号关于公布第四批国家建设征用土地（主要地类）补偿标准的通知；8、省土地管理局、省财政厅、省物价局黑土计1993第65号关于印发的通知；9、双鸭山市城市房屋拆迁管理办法；10、全国市政工程投资估算指标；11、黑龙江省建设工程费用定额。 投资估算1、土地成本该项目基地总占地面积为11700平方米。土地价格为691元/平方米，故可初步估算土地成本为69111700=808.47万元；2、建安工程造价 表7-1 住宅建安造价表项目标准(元/)建筑面积（）费用（万元）住宅、商服、地下车库及换热站140038900.55446.07公共建筑90089、84676.14合计39746.55522.213、前期工程费：工程前期费用包括三通一平费、项目勘察设计费、城建统一征收费用以及其他费用等：（1）三通一平费：按10元/m2计算，39746.510=39.75万元（2）勘察及设计费依据国家发改委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知文件中附表1：工程设计收费基价表，采用内插法计算，经过工程复杂程度系数调整，并结合双鸭山市建筑设计收费市场行情，按30元/m2计算，本项目的工程设计费为119.24万元； （3）城建统一征收费表7-2 城建费用统一征收一览表 项目计算依据费用(万元)城市基础设施配套费按建筑面积：100元/平米397.47工程90、定额测定费按建筑面积：0.8元/平米3.18工程质量监督管理费按建筑面积：1.2元/平米4.77劳保统筹费按建筑面积：32元/平米127.19总计532.604）其它费用：包括编制可研、环评等其它费用共计15.5万元。将上述四项相加得前期工程费用为：39.75+119.24+532.60+15.5=707.09万元。（4）室外工程费室外工程包括小区道路、绿化以及基础设施建设等内容，每平方米造价按55元计算。项目的室外工程费为47.85万元。（5）建设监理费建设监理费按建安工程费用的1%计算，共计为55.22万元。（6）管理费（1+2+3+4+5）*3% 即（808.47+5,522.21+7091、7.09+47.85+55.22）0.03=214.23，建设单位管理费按前五项之和的3%，共计214.23万元。（7）销售费用销售费按销售收入的1%计算，共计为12,354.60 0.01=123.55万元。（8）预备费（2+3+4+5+6+7）*3%依据建设工程其他费用定额预备费按前几项和的3%取，共计200.10万元。（9）不可预见费按照建安费的5%计算: 5,522.215%=276.11万元。（10）项目的总投资的确定综合前面9项的费用，总计为7954.83万元，参见下表。表7-1-3 xx总投资估算表序号名称费用（万元）备注1土地费用808.472建安工程费用5,522.213前期92、工程费用707.094室外工程费用47.855监理费用55.226管理费用214.23（1+2+3+4+5）*3%7销售费用123.55销售收入*1%8预备费200.10（2+3+4+5+6+7）*3%9不可预见费用276.11按建安费的5%10合计7,954.831+2+3+4+5+6+7+8+97.2 资金筹措项目总投资7954.83万元，由双鸭山市xx房地产开发有限公司全部自筹。8 经济评价8.1 财务评价依据1、建设项目经济评价方法与参数（第二版）；2、建标2000205号房地产开发项目经济评价方法。8.2 财务评价项目运行前，由双鸭山市xx房地产开发有限公司提前收储了项目区域内的土地93、，降低了项目地建设成本。由于本项目紧邻安邦河综合治理区，该河段环境治理效果明显，周边区域地价陡升，因此本项目能取得较好的经济效益。财务评价指标如下：参考本地区商品房销售情况，确定本项住宅及商服的目标销售价格，进一步计算本项目总销售收入为12354.6万元人民币。具体销售收入计算参见表8-1。表8-1 销售收入建筑形式数量(平方米)目标销售均价（元/平米）销售收入（万元）高层住宅2497925006244.75地下车库700940003306.25商服6612.550002803.6合计12354.6根据总投资、销售收入、贷款利息、上缴税金额度确定本项目的投资利润，最后结构和具体计算过程参见表894、-2。表8-2 销售利润计算费用名称费用提取金额（万元）一、总投资7,954.83二、销售收入12,354.60三、管理费、税金1,020.361、管理、经营费用7140.843%=214.23万元214.232、销售费12354.61%=137.67万元123.553、销售税金12354.65.525%=682.59万元682.59四、销售利润12,354.6-7,954.83-1,020.36=3,379.41万元3,379.41五、上缴所得税3,379.41万元33%=1,115.21万元1,115.21六、利润3264.95 -1,115.21=2,264.20万元2,264.20七、95、销售利润率2,264.2012,354.60100%=18.33%18.33%八、投资利润率2,264.207,954.83100%=28.46%28.46%从以上分析可以看出，该项目的投资利润2,264.20万元，投资利润率为28.46%，该项目既有一定的经济效益，还具有明显的社会效益。8.3 社会效益分析双鸭山市政府确定今后五年城市建设规划的四项要点是：绿色遍布城乡；交通快捷畅达；居所舒适宜人；城市特色突出。规划的目标是从居住、交通、环境等方面为双鸭山市人民全面建设小康生活。而正在制定的双鸭山市未来5年城建规划的中心环节是：按照城市建设重心向新区转移的指导方针，未来5年双鸭山市住宅建设以新96、区开发为重点，旧城危棚户改造为补充。按照规划，今后五年，将通过新区建设，来拓展城市发展空间，扩大城市规模。安邦河治理项目建设与全市的城建规划同步，本项目的社会效益就是要落实项目的安邦河治理和建设，确保全市的小康建设规范落实，并将使市民的生活水平达到小康发挥重要作用。xx项目建设符合双鸭山市城市规划建设的需要，对于推动双鸭山市城市建设具有重要作用。同时xx项目的实施将极大地提高土地资源的利用率，增加该区域的房产供应量，能有效地缓解供需矛盾，抑制房价过快的增长，对于稳定双鸭山市房地产市场具有重要的作用。xx的建设极大改善了xx区北部城乡结合部安邦河沿岸的生活环境和居住条件，提高居民的生活质量，促进97、发展。因此说本项目社会效益不仅在建成时显现、还会在今后很长一段时间发挥其效益潜力。9 结论与建议9.1 结论双鸭山市2010年提出的城建新理念，是建设具有21世纪水平的生态园林新城区。随着安邦河综合治理及其配套工程的稳步推进，城市建设快速发展，城市面貌日新月异，对老城区边缘和城乡结合部的改造不仅是发展城市的关键，也是改善城乡人民生活的重大惠民工程。本项目配合安邦河综合治理工程，并适应双鸭山城市发展规划建设的需要，在市政府规划的城市开发重点区域中建设新生活社区，为广大市民提供优质的商品房住宅，是实践“科学发展观”思想、为民造福的需要。工程内容可行，建设基本条件具备，投资估算合理，项目实施方案得当，并有很好的可实施性，有可观的经济与社会效益，因此本项目建设是可行的。9.2 建议建议积极做好项目的前期工作，充分准备，逐项落实。注意加大资金筹措力度，以保证按进度安排开展项目建设，按期完成项目。建设过程中要加强管理、注意节能减排、保护环境，充分发挥项目应有的社会效益。