1、置业有限公司城中村改造项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月90可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章6项目概论7第一节 项目区位概况7第二节 项 目 概 况8第二章11项目投资环境可行性分析11第一节 郑州市城市国民经济发展状况12快速增长。12二、郑2、州市全面建设小康社会发展规划121、经济发展目标132、城市化水平132. 人民生活水平13郑州国民经济三产业占GDP比重走势143、产业支撑体系14第二节 郑州市房地产市场发展状况152.2008年 1-11月郑州市商品房供求走势16第三节 郑州市南区房地产市场状况18第三节 代表楼盘的个案分析20郑州市南区典型项目亚星盛世家园22第一节 项目建设背景及必要性25第二节 建设内容及规模28第三节 项目选址与建设条件30第四节 工程建设方案33第五节 公用工程45第六节 消防系统54第七节 环境保护56第八节 节能、节水59第九节 劳动安全、卫生61第十节 项目组织管理与实施计划63第十一节 3、项目招标65一期第一分区主要技术经济指标70第五章83一、 销售方案83二、 一期第一分区主要经济指标83第六章86附件一 一期第一分区成本费用、税金分析87第七章90结论与建议90一、结论90二、有关说明与建议90河南xx置业有限公司91编 制 说 明为保证本项目可行性分析中数据的科学性和准确性，在报告撰写的过程中，我们查询了河南省建设厅、郑州市统计局、郑州市建委、郑州市土地局土地储备中心、郑州市房管局、郑州市规划局，文中所涉及的统计数据均来源于各职能部门；项目经济可行性分析部分有些估算数据是参照政府的规费标准和公司项目数据进行测算；另外，鉴于xx城中村改造项目位于郑州市南区，属郑州市城中村4、改造范畴，因此本报告选择了郑州市南区和城中村改造的代表性项目进行调研、分析。这些楼盘调研过程中通过电话、现场考察、寻访房管局等多种方式，深入调研了其户型配比、销售情况、配套设施配备及建材选用等情况，以提高可比性。本报告根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的规定，对项目建设的背景及必要性进行论述，对建设规模及内容、项目建设条件、工程建设方案、公用工程、消防、环境保护、劳动安全、卫生、节能、项目组织管理及实施进度，投资估算及资金筹措等方面进行综合性研究、分析和评价，为项目建设提供可靠的依据。第一章 项目概论第一节 项目区位概况区域发展综述:项目区域为传统的物流批发基地，受传统经济基础和产业规划的5、影响，该区域多是传统小工业和商业物流，该区域有多家大型批发市场如中陆物流、万客来等等。 但近年，尤其是2004年以来，该区域市政配套建设力度加大，各项生活设施的逐步完善：“两纵两横”（淮河路、长江路、嵩山路、兴华街）该区域城市主干道的相继扩宽；南水北调工程的开工建设以及两岸沿河绿化工程的实施，区域生态环境将得到进一步的改善；环城高速公路的筹建和穿越该区域的轻轨项目的逐步实施等，都将会吸引更多的物流、人流、信息流汇集于此，共同带动城市该区域的发展，对该区域居住板块的崛起提供更为强大的动力支持。 在这个潜力日益凸显的板块上，房地产市场也日益活跃起来，在过去的几年里，该区域的楼盘也为中原楼市创造了不6、少亮点，进入2008年，该区域更是新盘迭出，一派繁荣景象。龙湖CBD副中心第二节 项 目 概 况1、 宗地位置（宗地位置示意图）宗地位置：南三环以北、长江路以南、大学路以东、京广路以西和南三环以南、124厂以东、京广路以西、环翠路以北用地。地块濒临南水北调运河北岸，景观优势明显。2、项目名称与承办单位2.1 项目名称“xx城中村改造”项目2.2 项目承办单位、项目负责人项目承办单位：河南xx置业有限公司项目负责人：xx3、项目概述3.1 项目位置、总占地、总规模、建设内容本项目项目总占地约2950亩，其中建筑用地约1377亩，总建筑面积约275.4万平方米（其中：安置房91.8万m2；开发商品7、房183.6万m2）。建设内容：本项目定位为高品位住宅小区，建设内容有小高层、高层住宅楼、公用配套设施、商业用房、大型专业市场、地下车库等。本规划区用地主要由居住用地、商业金融用地、教育科研、市政、公共绿地、防护绿地、道路交通用地等组成。规划范围内总面积219.4公顷。规划人口12万人左右，为一个居住区规模，人均居住用地22平方米左右。横跨南三环两侧，东至京广路、西至大学南路、北至长江路、南接南水北调运河，被誉为“郑州市的南大门”。根据郑州市2020年的总体规划，“一环、两横、一纵”的城市交通主动脉中，有两条从本项目穿过，它们是“一纵”京广路；“一环”中的南三环，再加上现有的交通设施，网络发达8、辐射力强，商业繁荣。3.2 场地概述本项目建设场地地势平坦，交通便利，市政配套齐全，目前周边无其它建筑物，适合本项目的建设。3.3 水、电、气、暖供应郑州南区的水、电、气市政配套设施已经比较完善，可以满足本项目的供应需要，目前，南部热力工程即将开工，今年11月份即可满足本项目的供热。3.4 环境保护本项目产生的生活污水和垃圾经治理后均能按国家规定做到达标排放。3.5 项目实施计划本项目从可行性研究报告编制到全部竣工交付使用，计划安排5-7年时间完成。分四期开发建设：各期的开发规模分别为：74.4万（其中：安置房25万；开发商品房49.4万）、111.1万（其中：安置房48.7万；开发商品房69、2.8万）、44.9万（其中：安置房9.2万；开发商品房35.7万）、45万 （其中：安置房9.3万；开发商品房35.7万）。3.6 承办单位概况河南xx置业有限公司于2005年5月在河南省巩义市注册成立，注册资金2000万元人民币，公司法人代表xx。目前，公司现有职工59多人，其中各类专业技术人才41人，高级工程师、工程师、会计师、经济师等各类专业人才齐全。公司成立以来，以市场为导向，以努力改善居住条件、塑现代精品、创一流业绩为追求目标。为了响应国家及河南省郑州市政府制定的“中部崛起”和“建设新农村”的大政方针，加快建设“大郑州”的步伐，依据河南华正置业有限公司和郑州市二七区齐礼闫乡xx村委10、会联合进行城中村改造协议书的相关约定，和郑州市城中村改造的有关规定，公司全面承担起了xx城中村的改造项目。该公司具有一支高素质的管理队伍，有较强的经营开发能力，全面具备开发大型房地产项目的综合实力，并致力于住宅小区建设的智能化、高档化、品牌化，形成以房地产规模开发、房地产相关产业及其他产业等多极利润增长的效益保障体系。第二章 项目投资环境可行性分析郑州市经济总量居全国大中城市中游水平，城市首位度相对较低，但郑州具有我国经济地理中心的位置优势及省域经济支持，随全面建设小康社会步伐的加快，作为中原城市群经济隆起带的龙头城市，以建设区域性中心城市、全国重要的枢纽城市和全国重要的商贸城市为目标，今后211、0年内，郑州城市化进程及经济总量增速将保持在一个较高的水平上，城市区域辐射力及影响力将进一步提升这为郑州房地产业高速发展创造了一个良好的基础条件。第一节 郑州市城市国民经济发展状况快速增长。二、郑州市全面建设小康社会发展规划根据河南省全面建设小康社会发展纲要，郑州要建设成为真正的全国区域性中心城市、全国重要的枢纽城市和全国重要的商贸城市，作为中原城市群经济隆起带的龙头城市，强化郑州对河南的辐射、带动功能。根据郑州市全面建设小康社会发展纲要，到2012年，郑州市基本实现全面建设小康社会目标。到2020年，郑州市国内生产总值占全省的比重达到14左右。具体情况如下：1、经济发展目标全市国内生产总值到12、2012年提前8年实现翻两番；人均国内生产总值到2009年提前11年达到3000美元，到2015年提前5年实现翻两番；按2000年价格计算，到2020年，国内生产总值达到6600亿元左右，人均国内生产总值达到8000美元左右。具体发展步骤：第一步，到2005年，国内生产总值达到1360亿元左右，“十五”期间年均递增13%左右；人均国内生产总值超过2000美元；第二步，到2012年，国内生产总值达到3000亿元左右，20062012年均递增11.9%，人均国内生产总值达到4300美元左右；第三步，到2020年，国内生产总值达到6600亿元左右，20132020年均递增10.5%，人均国内生产总值13、达到8000美元左右。2、城市化水平2007年郑州全市总面积7446.2平方公里，市区面积1010.3平方公里，总人口735.6万；到2012年，建成区面积350平方公里左右，预计人口400万左右。到2020年，建城区面积500平方公里左右，预计人口500万左右，城市化率70%左右。每年人口自然增长率3.8。 2. 人民生活水平郑州国民经济三产业占GDP比重走势2007年郑州市全市城镇居民人均可支配收入16667元，增长36.76%；居民人均消费性支出6987元，增长5.5%。国际上普遍认为，恩格尔系数才是衡量生活质量的标准，30%39%为富裕，低于30%为最富裕。恩格尔系数由2002年的3414、.7%下降到2006年的33.9%。郑州市居民生活水平不断提高。到2012年，城镇居民人均可支配收入1.8万元左右，农民人均纯收入8000元左右，城镇居民人均住房建筑面积30平方米。到2020年，城镇居民人均可支配收入3.4万元左右，农民人均纯收入1.9万元左右。3、产业支撑体系坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走新型工业化道路，打造以高附加值特色加工制造业与现代装备制造业协调发展的先进制造业和高新技术产业基地。加快商贸城建设，构建现代服务业中心（包括建设国家重要的现代物流中心、区域性会展中心、中原购物名城、历史文化旅游名城），培育中部地区金融中心。推进农业现代化，建成全省现代农业示15、范区。第二节 郑州市房地产市场发展状况一、2008年1-11月郑州市商品房整体市场运行情况1.商品房整体投放情况2.2008年 1-11月郑州市商品房供求走势第三节 郑州市南区房地产市场状况区域经济状况通过调查我们发现，南区的批发物流市场可谓异常活跃。航海路沿线自东向西依次有轮胎市场、汽配城、摩配城、电动车市场、润滑油市场、华中食品城、钢材市场、茶叶市场、鞋城、西建材等十多个专业批发市场。南三环沿线自东向西分布有汽配市场、建材陶瓷市场、金海粮油市场、达发新鞋城、万客来食品城等近十家专业批发市场和中陆物流等众多的物流市场，另外建设及规划中的还有xx东部的摩托、电动车批发市场，西部的二七区服装工业16、城。南区已经形成了具有区域特色的专业批发、物流市场，并且拥有良好的发展前景。众多的市场带动了区域的经济，也为区域居民提供了更多的就业机会，增加了当地居民租赁经营、居住、仓储等房屋的收入，吸引更多的人到此区域经商或就业。区域人口结构航海路以南由于属新开发区域，居住人口以原城中村居民和租房的流动人口为主。航海路与南三环之间共有七里河、冯庄、花寨、老代庄、孙八砦、后河芦等近三十个城中村。随着城区的南扩，这些城中村已成为郑州南部流动人口的一个主要聚积区。紫荆山路以东区域因批发市场密集，聚集有大量商户。随着区域内金色港湾、美景天城等大型楼盘的入住，大量市区居民及外来人口入住此区域。紫荆山路与京广路之间，17、因京广铁路线从中穿过，区域内有较多铁路机关和它们的家属区，因此这个区域除冯庄村的村民和大量流动人口外，还有很多的铁路职工及其家属。京广路以西区域居住人口相对复杂，除孙八砦、张魏寨、高砦等多个城中村的村民和流动人口外，还有较多的单位家属区及近几年新开发的住宅小区。如郑飞公司家属区、24所家属区等单位居住区，开元丽城、书香名邸、亚星盛世家园、帝湖花园等众多已入住的新开发小区。交通状况目前交通大动脉东西向主要有航海路、南三环、长江路。南北向主要有西环、嵩山路、大学路、京广路、中州大道。京广路以西区域道路网络发达、道路状况明显好于京广路以东。因此此区域近几年的发展也明显快于东部。帝湖花园、亚星盛世家园18、书香名邸、开元丽城等楼盘在此区域都取得了不俗的销售形式。京广路以东区域紫荆山南路、石柱路、冯庄路、花寨路、未来路、长江路等工程的实施，必将使此区域将会迎来一个发展高潮。生活配套目前，政府及企业对此区域的教育投入有所增多。近两年内新建的学校有：兴华南街小学（亚星小学）、八十四中、长江路小学、八十三中、花寨小学、金色港湾小学。这些新建的学校硬件条件相比以前明显提升，师资力量及教育水平也将会进一步提高。郑州市各级政府在创国家建园林城市的过程中，在市政游园建设上投入较大，目前在我们调查的区域内有郑密路游园、长江路大学路游园、石柱路游园、xx村小游园、长江路冯庄绿化广场、航海路水上乐园绿化广场等。这些19、游园的建设改善了此区域居民的生活环境，为以后区域开发奠定了良好的基础。房地产市场形式南区房地产市场在郑州市各个区域起步较晚，但发展非常快。东南区自2002年“金色港湾”面世后相继开发了“美景天城”、“富田太阳城”等几个大盘。三个大盘的集体暖市，使东南区迅速成为了郑州楼市的一个亮点，目前东南区域房地产销售均价已经高于郑州市的平均价格。西南区 “亚星盛世家园”和“帝湖花园”两个大盘已经把西南区的楼盘炒到了火热。“亚星盛世家园”的销售均价已达到了郑州市的较高水平。正南区域早在2001年前后开发了两个规划较大的经济适用房小区“金祥花园”和“建达世纪园”，因为价格较便宜，销售形式不错。近两、三年此区域楼20、市有些沉寂，没有有影响力的项目面世。但2008年年初投放的绿岛港湾受到了市场的热烈追捧，正商新推出的“花都港湾”开盘之初也取得了不俗的销售业绩。从两个楼盘的热销状况可以看出该区域内因长期市场沉寂而蕴含巨大的市场需求，大盘的诞生必将引爆该区域长期积聚的购房热潮，必将带动正南区域成为郑州楼市下一个亮点。第三节 代表楼盘的个案分析郑州市南区典型项目金色港湾二期蓝钻蓝钻-基本情况 项目位置：未来大道与航海路交汇处 占地面积：650亩 建筑面积：50万平方米 建筑形式：多层高层 层板楼： 6层、18层、24层 总户数： 2372 车位配比: 1：1.5 开发情况： 蓝钻为金色港湾的二期。 开盘时间： 221、006.5.20 工程情况： 在建综合分析：优势：1、合纵连横，整合资源。17家地产行业精英的加入，使得这个团队越来越强势，在地产界也是大手笔不断。正因为该团队有这个“大”，才使得企业也越来越“大”。2、注重培育住房市场和住房区块的开发。“金色港湾”的开发，打开了郑州东南板块的门户，使其一举成名。3、先进的团队。正商地产联盟不断吸收外来精华，“中国物管第一人”陈之平的加入，建筑大师、景观大师的加入，更使得这支队伍眼光开阔，打法多变。可以这样说，正商联盟旗下的每一个楼盘，潜力都不可低估。劣势：1、销售情况并不理想，楼盘定位较高，单价、总价较高。2、东南区高档楼盘片区气候还不成熟，客户基础并不广泛22、，对片区的认可度也不高。3、楼盘周边的配套并不完善，档次也不高，生活环境及舒适度并不高。4、航海路交通比较拥挤，车流量较大，对业主出行会有一定影响。客群分析：客户年龄：30至55岁之间职业：公务员；教师 效益较好的垄断企业员工；企业中高层管理人员；私营业主等收入状况：家庭年总收入8万元以上；后期的楼盘品质越做越好，相应地，客户的消费能力越来越高。销售状况： 多层已售完。三房销售情况较好，四房、顶层复式有些许剩余，1号楼小户型认筹剩余面积较大的产品。销售速度较快的是129-146平方米的三房二厅，其次是95平方米的二房二厅，141-175平方米的四房销售速度较慢。郑州市南区典型项目亚星盛世家园亚23、星盛世家园-基本情况 项目位置：二七区嵩山南路与长江路交汇处 占地面积：26万平方米 建筑面积：50万平方米 建筑形式：多层、小高层、高层 层板楼： 2梯8户 开盘情况：分七期，一二三期均已入住；四五期已交房；六期还有两房、三房户型剩余，七期即将清盘 工程情况：在售第7期（高层） 户型配比项目名称户型配比情况一居二居三居四居面积区间比例面积区间比例面积区间比例面积区间比例（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）七期313930%889940%14620%18410%亚星盛世家园-卖点总结规划策略 提出“构建西南高尚居住核心”的宏大规划，满足人们对绿色和宁静的需求，而且为这种国际水准的“人居模式24、”注入许多新鲜的内容。地理位置的优越 位于郑州市南郊，嵩山路南端，是目前为止郑州地处最南的楼盘，是郑州市南郊的一个窗口。周边环境优雅，风景秀丽，阳光充足，空气清新，减少了城市的喧嚣，拥有田园小镇的安逸悠然风情。 原生态环境氛围 喷雾式水景园林、高空立体挑空水景、门前屋后溪水景观、亲水平台后花园、地中海风情水岸后花园、70厘米舟形水系、三维水景、8大维多利亚瀑布群、3000米社区蜿蜒水系，这些景观每一个都相互衔接，相互融合，没有任何造作的印痕，满足了人们亲水的习性 。第三章 项目自身分析第一节 项目建设背景及必要性1、项目建设背景郑州市是河南省省会，是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西临嵩25、山，东南为广阔的黄淮平原，郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为中国重要交通、通讯枢纽，是新欧亚大陆桥上的重要城市，国家开放城市和历史文化名城，中国八大古都之首。郑州承袭商都遗风，商贸发达。到2004年郑州先后与8个国家的8个城市建立了友好城市关系。交通便利，商贸发达对郑州房地产市场的发展起到了极大的促进作用，也是郑州房地产市场持续繁荣的一个重要原因。决定楼市兴衰的关键在于有效需求，郑州作为河南省的省会城市，现有人口730余万人，至2010年人口还将增加93万人左右。同时，根据“十一五”规划，到2010年郑州城市化率将达到65%。市经委预测，至2015年，郑州人均GDP将达到9000美元26、。因此，随着经济社会的发展、人们收入的提高及城市化水平的提升，郑州本地居民对于住房的需求将持续增长。同时作为中国重要的交通枢纽、商贸城市，郑州房地产需求不仅来自于郑州本地居民，其需求还来自于河南全省乃至全国各地。“等我有钱了，就到郑州买套房子定居。”成了不同层次人群的梦想。xx城中村改造项目位于郑州市南部，是根据国务院批准郑州市城市总体规划，为实施拉大城市框架、扩大城市规模、加快城市化和城市现代化进程战略而开发建设的新城区。郑东新区规划将环形城市、生态城市和共生城市的设计理念融入其中，为郑州构筑了一个美丽的水域靓城。该改造项目为xx置业在郑州南部首屈一指的规模性大盘，总建筑面积约275.4万平27、方米，绿地率将达到35%以上，位于南水北调的河北岸第一排，零距离亲水，90米河宽和200米防护绿带彻底颠覆郑州的居住文化，到郑东新区车程不过10分钟，火车站不过5分钟。运河对岸是市政规划的10万亩森林氧吧，自然环境极佳。经过多年的开发建设，郑州南区已初具规模，各项基础设施已基本建成，商业设施和生活服务设施也正在完善，这使该项目成为中国吸引力最强、投资回报率最高的地区之一。虽然去年国家宏观有所控制，但从今年郑州楼市的表现来看，住宅市场质量优、价格合理的商品房仍受欢迎，今年2月份至今，商品住宅房售价又提升了400元/m2以上，且仍有上升趋势。随着住房政策改变，集体购房这一历史角色的退场，个人消费已28、成为房地产市场主流。今年上半年，国家虽然出台了一些措施，控制房价增长过快，但由于住房消费市场刚性的需求存在，仍使房地产市场持续升温，前景看好。拟建项目正是在上述经济环境和市场的情况下，在规划时将该项目定位于环境优美的高品位居住区，同时融入多层次多种户型的要求，各种居住档次，各种功能分区搭配合理，既满足市场对户型的要求，又满足交通系统住户的需求，同时也使小区成为较独立完善的社区。本项目依靠郑州南区的建设，凭借便利的交通、运河岸优美的环境、优越的设施、优质的服务和高素质的综合管理水平，必将有广大的市场，在为郑州市的建设做出贡献的同时，其经济效益是乐观的。2、项目建设的必要性我国房地产业已经进入稳步29、发展期阶段，城市居民巨大的住房需求，随着城市化进程加快，城市人口大幅度增加，进一步加大了住房的需求。无房家庭急需购房，解决生活安定问题；有房家庭需购买更大的住房，以改善生活条件；城市青年进入婚龄期，都需要新的住房；此外，外地人来郑州购房，目前金融环境再一次促使有钱人将购房作为投资等等。这些都为房地产业提出了很高要求，同时也为房地产业带来推动力和潜在、广阔的市场。2006年12月19日xx土地确权经郑州市城中村改造领导小组（郑村改【2006】16号）对郑州市国土资源局（郑国土资文【2006】727号）的请示下了批复，取得了国有土地使用证。本项目已筹备多年，于2009年1月16日，通过公开土地招拍30、挂，已成功获得xx改造项目的国有建设用地土地使用权，现已取得建设用地规划使用证和国有土地使用证。本项目位于郑州南区的核心地块，市政设施齐全，交通便利，基地周围环境亦对该项目的繁荣前景提供了优良的条件。（即：将要建设的地铁站为该区居民的出行提供了巨大的便利；南水北调工程的实施，零距离亲水，90米河宽和200米防护绿带，将彻底颠覆郑州的居住文化，约3公里的一线沿河景观，又有对岸氧吧呼应，运河雄壮的澎湃交响和富有韵律的社区景观交相容纳于胸，她必将成就运河岸边的优雅生活）。本项目将配备满足城市精英小憩、交流需求的高端会所，并聘请国内知名物业管理公司，首创生活园区服务体系，构筑浓郁温馨的心灵家园，营造丰31、富的精神空间；为该区住户提供充满优雅宁静的生活氛围；也为今后该区住户的工作、生活、娱乐提供便利。预测该小区销售情况良好，会有较好的经济效益和社会效益。根据上述情况，本项目建设是可行的、必要的，应尽快实施。第二节 建设内容及规模1、项目定位本项目定位于高品位住宅小区，具体体现在以下四个方面：（1）、实现资源的综合。整合绿化景观的生态资源，商业的活力资源和社区的人文资源，营造适宜居住，利于交往的和谐居住社区和充满活力的商业氛围。（2）、实现人性化的各种行为空间。使建筑成为有灵性的空间，符合人的行为需求和心理健康的需要，达到人与建筑、环境的高度融合，实现对人的充分尊重。（3）、实现人性化的景观环境。32、实现景观环境和宜居建筑的最佳组合，注重绿化景观的细部处理，建筑细部和绿化景观细部协调组合，共同形成多个良好的景观界面。（4）、完全的人车分流。步行流线和机动车流路线互不交叉、重叠。设合理面积的地下车库（地面局部停车）。地下车库和住宅地下室的电梯厅连通，为有车族出入提供极为方便的条件。2、建设内容及规模本项目主要建设内容和规模如下：2.1 高层住宅、公寓及多层专业市场，总建筑面积为275.4万平方米。90平方米以下的小户型占70，90平方米以上的大户型占30，居住总户数约35000户，居住总人数近12万人。2.2 配套公建：包括幼儿园、会所、变电所、热力站、水泵房和消防水池等，建筑面积约8万平方33、米。2.3 配套商业及办公自用房：包括沿街商业和小区内部为小区服务的商业，约51万平方米。2.4 地下车库：约24万平方米，地下停车位约8012个。3、设计基本指标3.1 建筑容积率：3.53.2 绿化率：353.3 建筑密度：居住28；商业金融403.4 建筑限高：100m3.5 建筑间距：符合日照的要求，尽量加大，留有宽阔的室外空间。3.6 停车位：1个/100平方米3.7 建筑退红线：主干道退红线10米，次主干道退红线8米，小支路退红线5米。第三节 项目选址与建设条件1、项目选址xx城中村改造项目选址在郑州市二七区xxA、B、C共27地块。该地块用地性质为商业、居住用地，位于郑州市二七区34、京广路以东，大学路以西，长江路以南，南水北调运河以北。南紧邻南水北调运河岸, 为一线沿河地块，景观优势明显；2号、6号地铁将落地在该项目周边，加上京广路、大学路、长江路、南三环城市主干道在此的贯通。总用地面积1966666.77平方米，其中建设用地面积918000平方米。建设场地现状地势平坦，交通便利，利于施工的组织建设。2、建设条件2.1 工程地质和水文条件本工程尚在进行工程地质钻探，参照附近建筑的地质报告，拟建场地地下水位在现自然地面下21.8m22.1m，地下水类型属潜水，受大气降水和地表径流补给，水位年变化幅度在1.0m左右。根据资料记载，该区域近3-5年内最高水位按现自然地表下21m35、左右考虑。由于地下水埋藏较深，因此可不考虑地下水对基础施工的影响。另外，拟建场地内浅部地基土的岩性以粉土为主，属弱透水层。综合上述因素，确定拟建场地环境类型应属类。2.2 气候条件根据收集的气象资料了解，郑州市地处暖温带大陆性季风气候区，春旱多风，夏热多雨，年平均气温14.4oC，郑州市的干燥指标K90 m2170367040 3.20%1.49%140-17012119430 9.00%5.02%100-14028538570 17.80%11.83%小计44265040 30.00%18.35%90 m270-901504125680 57.97%62.43%50-7033720400 936、.41%13.99%30-501265680 2.62%5.23%小计1967151760 70.00%81.65%合计2409216800 100.000%100.000%4、结构设计4.1 设计依据设计中执行的主要规范、规程如下：建筑结构可靠度设计统一标准 GB500682001建筑抗震设防分类标准 GB502232004建筑结构荷载规范 GB500092001（2006年版）建筑抗震设计规范 GB500112001混凝土结构设计规范 GB500102002高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ32002建筑地基基础设计规范 GB500072002建筑桩基技术规范 JGJ9494钢骨混凝土结构37、设计规程 JGJ138 - 2001人民防空地下室设计规范 GB500382005防空地下室结构设计（2004年合订本）FG01-03其它有关国家规范及地方技术规程等。4.2 基本设计参数根据建筑结构可靠度设计统一标准中的有关规定，本工程结构的设计使用年限为50年,本工程的安全等级为二级。 根据建筑抗震设防分类标准，本工程的抗震设防类别为丙类。本工程抗震设防烈度为7度，场地设计基本地震加速度为0.15g, 场地类别为类，设计地震分组为第一组，设计特征周期为0.45s。1）使用荷载功能 使用荷载标准值 客厅、卧室 2.0 kN/m2商铺 3.5 kN/m2普通楼梯、 2.5 kN/m2大厅 3.38、5 kN/m2消防楼梯走廊, 3.5 kN/m2车库 4.0 kN/m2上人屋面 2.0 kN/m2不上人屋面 0.5kN/m2设备用房 按实计算办公,住宅用房内分隔墙均按轻质墙体计算Wo0.5 kN/m2 (按100年重现期考虑) 场地粗糙度类别：B类基本雪压 0.45 kN/m24.3 结构设计1）结构选型本工程根据建筑平面形状，利用楼梯、电梯间,房间分隔墙设置钢筋混凝土墙体，结构体系主楼为普通剪力墙结构，裙楼部分为框架结构，梁板为现浇梁板体系。临街高层底部作为商业使用时可根据建筑功能的要求做局部转换以增大使用空间。2）地基基础本工程主楼结构基础优先采用天然地基，若地基承载力不满足要求则根39、据地质报告进行地基处理, 采用地基处理筏板或桩基(承台)筏板的基础形式。根据东区的设计经验，在可行的情况下优先采用预应力管桩。设计中应进行多方案经济比较以便采取最经济的技术方案。3）结构分析计算软件采用中国建筑科学研究院编制的PKPM系列的SATWE，JCCAD（网络版2005.4）软件进行空间协同受力分析及沉降计算。计算中在满足国家规范的前提下选取最经济的参数。4.4 抗震设计本建筑地处郑州南区，抗震设防烈度7度，地震加速度为0.15g，抗震设防类别为丙类。设计中选择合理明确的简图及地震传力途径，设置多道抗震防线和良好应变及耗能能力,设计参数及构造均满足抗震设计规范对7度设防的要求。在构件设40、计中应避免剪切破坏先于弯曲破坏，砼的压溃先于钢筋的屈服，钢筋的锚固粘结先于构件的破坏的结构设计原则。构件连接强度应大于构件本身强度，非结构构件如女儿墙、围护墙等要有可靠拉结，合理布设构造柱及圈过梁等，作到大震不倒，中震可修，小震不坏。4.5 建筑材料（1）混凝土：采用C30-C40混凝土；地下室底板、外墙板、水箱及水池的混凝土抗渗等级为S6-S8。（2）钢筋：HPB235、HRB335、HRB400。（3）填充墙：采用轻质墙体材料（加气混凝土砌块）。（4）型钢及埋件：采用Q235B钢。第五节 公用工程1、给排水设计1.1 给水系统1）水源采用市政自来水作为给水水源。南区和北区分别从两条市政路引41、入DN150的给水引入管。本工程用水主要包括居民生活用水、公建用水、绿化用水、汽车库用水等，北区最高日生活用水量为1095m3/d，最大小时用水量105m3/h；南区最高日生活用水量为662m3/d，最大小时用水量64m3/h；消防用水量为 396 m3/次。2）给水系统该项目内给水管道从市政给水管道引入的二根给水管在各地块内形成DN150环状管网，采用生活-消防合用管网商业用水和住宅用水分别计量，住宅内水表采用室外水表井集中抄表方式。室内给水系统分为四个分区，-1F-6F为一区，由室外管网直接供水；7F-15F为二区，16F-23F为三区，由低位贮水箱-各区变频给水泵组供给；无负压变频给水泵42、组位于地下水泵房。在各地块内适当位置设地下式泵房，生活水箱、生活泵房、消防水池及消防泵房尽设于此。生活水箱容积为20 m3，由生活泵房内的全自动供水设备从生活水箱吸水向用户供水。采取减压措施，使每个用水点的给水压力均小于0.40MPa。3）消防给水系统消防用水量按高度大于50m的住宅设计，自动喷水用水量按地下车库设计。消防系统用水量：室外消火栓用水量20L/S，作用时间2 h，一次灭火用水量144 m3；室内用水量30L/S，作用时间2 h，一次灭火用水量216m3 ；室外消火栓用水量30L/S，作用时间1 h，一次灭火用水量108 m3。室外消火栓以建筑外生活-消防合一的给水管道为水源，在环43、状管网上按规范要求设置室外消火栓。室内消火栓系统统一设置，采用临时高压系统，室内消火栓系统为一个分区。室内消火栓管道布置成环状，每层按规范设置消火栓。设二台消火栓泵，位于地下消防泵房内。消火栓给水系统设二套水泵结合器。自动喷水灭火系统为中危险级，作用面积160 m2。自动喷水灭火系统设二台水泵，自动喷水灭炎系统设二套水泵结合器。贮水设施：南北区地块分设消防水池一座，消防贮水252 m3，各区块在最高楼屋面设消防水箱一台，消防贮水18 m3，屋面水箱间设消防增压稳压设备一套。各个建筑物内按规范设置手提式干粉灭火器。1.2排水系统1）排水量生活废水量：按生活用水量的90%计。2）雨水量屋面雨水采用44、内外排水相结合，主楼采用外排水，各地块雨水由地面雨水口收集后，排入小区雨水管，就近排入雨水管道。3）排水系统室内排水采用废、污合流制，室外排水采用雨、污分流制。生活污水经化粪池处理后排入市政污水管道；室外雨水由室外雨水管道收集后自然排入市政雨水管道。可以考虑在小区内配套设置中水处理站，以清洁生活排水或雨水为水源，处理达标后使用，如浇洒道路、洗车、绿化用水、水景用水等。2、采暖通风设计2.1 采暖设计1）本工程北地块及南地块住宅、办公楼设计集中采暖系统，商铺等其它用房不采暖。北地块采暖热指标约35W/m2，采暖热负荷为5816kw；南地块采暖热指标35W/m2，采暖热负荷为3653kw。2）北地45、块及南地块分别设计换热站，每个地块设计两套交换机组把110/70市政高温水换成80/55采暖热水，分别供高区（10层以上）及低区（10层以下）采暖系统，换热机组均布置在位于地下汽车库的换热站内，采暖系统的补水定压由换热站集中解决，补水采用软化水。3）本小区为散热器采暖系统，户内水平供回水管道暗敷在楼板管道垫层内。采暖系统采用共用立管的分户独立系统形式，采暖立管为双管下供下回异程式，其顶端设DN20放气阀，共用立管设在管井内。热量计量方式采用在每个入户装置处设户用热量表，并在每栋住宅的热力入口处设置一个总热量表的热计量方式。4）散热器采用型号为SQDCF406钢管导流翅片管复合式散热器，标准散热46、量（t=64.5）107.2w/片,各组散热器上均安置手动放气阀。暗敷采暖管道采用PB塑料管道，暗敷采暖管道除接散热器可以采用热熔三通外不应有其它任何接头。5）室外采暖管道采用聚氨酯保温中管直埋敷设，保护层为硬聚绿乙烯管；室内采暖管道采用焊接钢管，采用40MM离心玻璃棉管壳保温，保护层为铝箔。系统高点设自动放气阀，低点设泄水阀。2.2 通风、防排烟设计超过18层住宅的剪力墙楼梯间及其（合用）前室分别设加压送风系统。楼梯间送风口采用自垂式百叶送风口，每隔一层设置一个风口。前室或合用前室采用加压风口，每层设计一个。18层以下住宅楼梯间及其前室采用可开启外窗自然排烟的防烟方式，当开窗面积不能满足要求47、时设计机械正压送风系统。地下汽车库设计诱导通风系统和机械排烟系统，同时设计排烟补风系统，补风量为排烟量的50%。地下水泵房及换热站设通风兼排烟系统。地下变配电室设计平时排风及气体灭火后的排风系统，换气次数6次/小时。住宅楼地下室的储藏间设计排风兼排烟系统，排风量按3次/小时计算，排烟量为最大防烟分区乘120m3/hm2计算，同时设计机械补风系统补风量为排烟量的50%。屋顶电梯机房设计机械排风系统，换气次数10次/小时，外墙设计防雨百叶自然进风。通风、防排烟系统的风管采用镀锌钢板制作，耐火极限及厚度参见国家有关标准。3、电气设计3.1 设计范围本工程设计范围包括供电、配电、照明、消防报警、弱电系48、统、院区线路等。3.2 负荷等级与供电电源（1） 本工程消防用电设备（消防控制室、消防电梯、消防水泵、防排烟风机等）、应急照明及疏散指示等为二级负荷；其余一般动力和照明为三级负荷。（2） 为满足本工程供电要求，由上级电力外网引一路10KV电源供电。另设自备柴油发电机做应急电源，设于地下室。3.3 变配电系统 本工程在小区内设10KV/0.4KV箱式变电所。变城市器容量及数量根据负荷情况确定，负荷率85%。3.4 配电系统（1） 对于小区内各建筑容量较大的负荷或生要负荷采用放射式配电；对一般设备采用放射式与树干式相结合的混合方式配电；（2） 对消防设备采用耐火型电缆，采用双电源供电并在末端进行切49、换。（3） 室内配电系统采用三相五线制，线路均采用铜芯电力电缆或铜芯导线，配电干线沿桥架敷设，支线穿硬质阴燃塑料管保护。（4） 小区内所有供电电源及道路照明采用电缆直接埋地敷设。（5） 电气计量高压测设供电部门专用计量柜。低压总进线柜及各出线回路装设有功电度表。住宅楼各住户按户装设电度表。3.5 照明系统（1） 照度标准： 卧室 75lx起居室 100lx商业用房 300lx卫生间、厨房 100lx设备机房 100lx地下车库 75lx变配电所 200lx控制室 300lx活动室 200lx（2） 光源及灯具：地下车库、商业用房、控制室、活动室装设荧光灯。水泵房等潮湿场所装设防水防尘灯。住宅内50、灯具由住户装修时确定。(3) 商业用房、会所、公建建筑等每层设照明配电箱，住户每户设用户照明配电箱，从照明配电箱引至灯具及插座的线路采用BV-750型铜芯塑料线穿钢管暗敷。(4) 地下车库、变配电所、消防泵房、消防控制室等重要机房设置应急照明。商业用房、会所、公建建筑等建筑物的疏散走道及疏散楼梯设置应急疏散指示灯。(5) 院区道路照明采用高压钠灯，绿地、草坪等装设庭院灯。3.6 防雷与接地(1)、建筑物防雷本小区各建筑（楼梯间除外）按三类防雷建筑设计，沿建筑物顶四周及屋面设避雷带，利用柱同内主筋作为避雷引下线，利用柱其及底板内钢筋作为接地装置。电气设备接地及建筑物防雷接地共用接地极。各建筑物进51、行总等电位联接，卫生间做局部等电位联接，所有进出建筑物的金属管道均与建筑物做总等电位联接。(2)、电子信息系统防雷本工程在电子信息设备电源端及信号传输线路处设浪涌保护器。3.7 消防报警(1)、本小区住宅楼司于二级保护对象，消防控制室设在小区安防中心。内设火灾报警控制器、联动控制柜、消防电话柜等设备，采用总线制报警系统。(2)、住宅部分电梯前室设感烟探测器、声光报警器、手动报警按钮及消防电话。3.8 通讯系统通讯信号采用通讯电缆进入小区弱电控制中心。通讯系统布线和综合布线一并考虑。3.9 有线电视系统有线电视信号采用同轴电缆进入小区弱电控制中心，内设电视前端箱。各住宅楼及公共建筑物设有线电视系52、统。每户客房、卧室设有线电视插座。建筑物内分配系统采用分配-分支型。商业部分根据其使用情况设适量电话及信息插座。3.10 可视对讲保安系统各住宅楼出入口设可视对讲主机。每户大门处设可视对讲分机。实现进入住宅楼人员的控制，并与管理中心的主机联网。3.11 综合布线系统综合布线采用光纤进入小区弱电控制中心。各住宅楼设总弱电箱。每户书房、主卧室及次卧室设信息插座。其他公共建筑物有关房间设信息插座。由配线架至信息插座采用超五类四对双绞线。3.12 安防系统(1) 本工程设一套闭路电视监控系统，监控主机设在消防控制中心。在地下停车库、车库主要出入口，小区主要出入口，主要通道、小区周界、电梯轿厢等处装设摄53、像机。监控主机矩阵、录像机、监视器等装设在监控机房。(2) 小区周界设红外对射探测器。3.13 停车场管理在地下停车库设一套停车场管理系统，实现对车辆出入口的打卡、记录、收费、管理。3.14 院区线路院区10kV供电线路，低压供电线路，光纤及弱电线路均埋地敷设。4、动力设计4.1 供热1）热源本项目冬季采暖由集中的居住区热交换站供应，热交换站的热源来自郑州市城市供热管网，从本项目内所建热力交换站供热干管引入居住区热交换站。2）热交换站热交换站一次侧供回水温度110/70，供水压力1.6MPa，二次侧采暖供回水温度80/55，选用两套板换机组及配套的全自动软水器、水箱、配电柜等设备，供居住区各建54、筑物冬季采暖用热。3）管道敷设室外城市供热管道和采暖热水管道全部直埋。埋地管道采用聚氨酯预制保温管，在检查井内设分段阀门外；室内采暖管道采用焊接钢管，采用40mm离心玻璃棉管壳保温，保护层为铝箔；系统管道高点装放气阀，管道低点装放水阀。4.2 天然气1）气源居住区各建筑物厨房和营业餐厅燃具的燃料采用天然气。天然气来自于郑州市天然气管道，从小区外部的城市天然气干管引入居住区调压站。2）调压站从城市天然气干管引支管进入居住区带双方散的单管阀室（天然气入口总阀门井）后到达居住区的天然气调压站，将城市中压天然气调至低压天然气，经第二双方散单管阀室（低压天然气出口总阀门井）送至各建筑物，供住宅厨房和营业55、餐厅燃具用天然气。3）管道敷设室外天然气管道采用无缝钢管，管道连接均为焊接，地下枝状直埋敷设，其管顶埋设的最小覆土厚度为0.9m，并以0.003坡度坡向凝水缸，天然气管道用石油沥青防腐层进行防腐。第六节 消防系统1、消火栓系统 北区地块消防为一套系统，南区地块消防为一套系统。按二类高层住宅进行消防设计，其室内消火栓消防水量为30L/S，室外为20L/S，火灾延续时间为2小时；室外消火栓以建筑外生活-消防合一的给水管道为水源，在环状管网上按规范要求设置室外消火栓。室内消火栓系统统一设置，采用临时高压系统，室内消火栓系统为一个分区。室内消火栓管道布置成环状，每层按规范设置消火栓。设二台消火栓泵，位56、于地下消防泵房内。消火栓给水系统设二套水泵结合器。2、自动喷水灭火系统设计喷水强度为8L/minm2，设计用水量为30L/S,火灾延续时间为1h。根据规范地下汽车库设自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统为中危险级，作用面积160 m2。自动喷水灭火系统设二台水泵，自动喷水灭火系统设二套水泵结合器。3、水泵房、消防水池设计南北区地块分设消防水池一座，消防贮水252m3，各区地块在最高楼屋面设消防水箱一台，消防贮水18m3，屋面水箱间设消防增压稳压设备一套。4、灭火器设计根据规范要求，在各个建筑物内设置手提式或推车式干粉灭火器。5、消防报警系统本小区设一套消防控制中心火灾报警及联动控制系统。消防控制57、室设在小区管理中心。在地下车库、商业用房等处设区域报警器。地下车库设感温探测器，其他建筑设感烟探测器。各消防设备处设控制模块，实现火灾实时的报警、联动控制、消防通讯广播。第七节 环境保护1、设计标准中华人民共和国环境影响评价法；河南省建设项目环境保护条例；城市区域环境噪声标准（GB3096-93）；污水综合排放标准（GB8978-1996）；建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）；建设项目环境保护管理条例。2、环境现状项目建设用地处于安全区域，环境、空气、地表水、地下水、声环境、生态质量优良，符合项目的建设要求。3、施工期对环境影响及治理措施1、噪声施工期间施工机械及运输车辆等产生非稳态58、噪声，具有噪声高、无规律、突发性等特点。工程拟采取的噪声防治措施有：限制高噪声施工季节和时间，夜晚停止施工；选用低噪声性能的施工机械，并对施工机械进行润滑和保养。施工噪声应符合建筑施工场界噪声限值（GB1252390）规定。2、废水施工地的生活污水、施工中开挖的土方和堆放的建筑材料被雨水冲刷而形成的废水，会对附近的水体造成一定污染。施工地生活污水经化粪池预处理后，集中排出场地外。对施工开挖的土方和堆放的建筑材料采取围护和遮盖等措施防止流失，或由专人负责定期清运。3、大气影响建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。采取措施：将运输车辆车厢密闭，定期清扫施工场地及运输路面上散落的土、59、石方，定期洒水，使TSP浓度低于大气污染物综合排放标准（GB162971996）中颗粒物无组织排放监控浓度限值1.0mg/m3。4、废弃物影响施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土方和废弃的建筑材料。经集中收集后全部运至城市垃圾处理场妥善堆放，以减少对环境的影响。4、运营期对环境影响及治理措施1、污水治理本项目产生的污水主要为生活污水。按照雨污分流原则排放，雨水与污水分流。粪便污水经化粪池处理；餐厅排放的污水，经格栅过滤，入隔油池除去油脂后，与生活污水一起进入化粪池腐化处理，达到污水排放标准后排入小区外道路污水管网。污水治理后符合污水综合排放标准（GB89781996）及污水排入城市下水道60、水质标准（CJ30821999）规范要求。2、固体废弃物治理本项目固体废弃物主要为生活垃圾。小区应设专人定期清扫，保持地面干净。在人流密度大、保洁难度高的区域，如出入口、厕所等处，设专门的卫生清洁人员，随时清理。在小区内合理布置垃圾箱，在住宅楼内设专用垃圾堆放间，将垃圾进行集中堆放，由环卫部门定期外运至城市垃圾处理场进行无害化处理。3、废气治理废气主要为厨房炉灶排放的油烟，采用抽油烟机或静电油烟净化器净化后通过烟道排入大气，烟囱设计应符合规范要求并美观实用，不影响建筑外观。4、噪声治理本项目主要噪声源为交通噪声及产生噪声的设备，应注意对周边环境安静度要求较高的房间等造成的影响。在平面布局中应采61、取适当的防噪隔声措施。如可采取增加与噪声源的距离，在邻近交通干道布置绿化带、广场、围墙等，对产生噪声的房间密闭门窗，室内贴吸音材料等措施，并通过建筑组合及合理的分区布置以达到降噪的目的。5、绿化组团都相对独立，而且每个组团都围绕集中绿化布置，并向集中绿地开口，使集中绿地能够被尽可能多的人和组团都充分感受。绿地系统由集中绿化、组团绿化、宅前绿化、立体绿化组成。集中绿地以树枝状向组团和宅前延伸成为末节，即保持环境及礼视觉的连续性，又使绿化系统开成一个非常自然的生态整体。根据实际情况，设计水面、水系、喷泉、长廊、雕塑等园林景点，力争建成一处环境优美、花园式的小区。第八节 节能、节水1、必要性能源和水62、资源是社会生产发展的基础，节约能源和水资源是我国长期的战略任务。现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新设备、新材料以达到最少的能源和水资源消耗。2、节能措施2.1 采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，选用高效节能灯具，按规范要求设置室内照明灯具数量，以节约电力资源。2.2 采暖、给排水系统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统，以达到节能的目的。2.3 建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新63、技术和新材料以节省建筑费用，节省土建施工时间，减少工作量。2.4 在建筑设计中，在满足功能要求的前提下，尽量减小建筑体形系数，做好节能保温设计，以节约采暖和空气调节所耗用的能量。2.5 建筑设计中尽可能利用可持续发展能源，如室外路灯、洗浴系统尽可能采用太阳能，雨水尽量回收利用等。3、节水措施3.1 应采用节水型设备和器具。如采用感应式阀门、6升以下的卫生洁具、冲水采用自闭式冲水阀等，降低水资源的无效消耗，达到节约用水。3.2 供水系统采取防渗、防漏措施。如供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。3.3 对于室外人造水景等，应采取防漏、防渗和循环使用措施，64、以减少水的损耗。4、能源管理建立单位能源管理制度和机构，加强水、电的计量管理，并明确管理责任，防止水、汽等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。第九节 劳动安全、卫生1、安全措施根据国家劳动安全规范和要求，本项目在施工、设计、使用中应采取以下安全防范措施：1）桩基、土方等地下工程施工中应防止土方塌方、位移。2）垂直运输设备搭设稳定性、安全性装置。3）进行建筑围挡封闭，架设安全网，洞口及临边进行防护。4）对结构复杂、危险性大、特性较多的特殊工程要采取专项安全措施（如起重吊装作业、脚手架工程、模板工程、基坑支护等）。5）考虑不同季节对施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电、防雷、防坍塌和防强风的工作。冬65、季施工应做好防风、防火、防滑、防煤气中毒等工作。6）走廊应与安全疏散通道相连，以保证安全。7）小区内各区域应合理设置夜间照明设施。在电气系统设计中，确保用电设备及电气接地系统的可靠性，电源接地采用TN-S系统，所有用电设备正常情况下外露可导电部分均可靠接地。建筑内部的电线设施应隐蔽或外部设有安全防护措施，避免发生意外触电危险，确保安全使用。8）楼梯应采用防滑条。9）主出入口设管理值班室，有效地提高院区内的安全程度。10）防雷措施采用装设在屋面周边的避雷带及屋面避雷网作接闪器，利用柱内主钢筋作引下线，基础钢筋作接地体。2、卫生措施1）本项目的规划设计要满足住宅对卫生方面的要求，即为居住人员创造良66、好的日照、通风条件，无空气污染、水污染及噪声污染的工作环境。2）为保证小区内的环境卫生，卫生间的设置应尽量有自然通风和采光，使用要方便。公共卫生间要有专人负责打扫，保持清洁、无异味。3）要保持通风良好，除自然通风外，必要地方（如地下车库等）应设机械通风装置。各功能用房根据不同的需要，要有良好的自然采光，应避免眩光及直射光。4）非饮用水与饮用水管道应有明显的标志。生活水箱和供水系统采取严格的防污染措施，并定期对水质进行检验，对蓄水和供水设备进行清洗和消毒。5）本项目应规划有大面积的绿地，留有种植大树（乔木）的地方，以达到改善小气候，净化空气，减少污染，防止噪声等要求。第十节 项目组织管理与实施计67、划1、项目组织管理1.1 项目组织本项目承办单位为河南xx置业有限公司，为做好项目的各项建设的管理工作，由本公司成立建设工程部，工程部下设办公室，主要作为项目的协调指挥部门。负责项目的组织、协调、管理，并联合设计院所、施工单位和物资供应等部门共同完成项目的规划、设计、报批与实施等工作。1.2 项目管理在项目前期及建设过程中，管理实行公开招标和合同管理，严格按照项目法人制，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到建管并重。通过设计监理、施工监理和设备及重要原材料招投标等手段，加强对项目的施工进度、投资和质量的控制，实现有关的合同管理、资金管理及全面的组织协调，达到最优的投资和最好的工程质量，68、并获得良好的经济效益和社会效益。1）实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。2）实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。3）严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。4）严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。2、项目实施计划本项目严格按照国家有关建设项目程序进行，待可行性研究报告批准后，项目承包单位应按各子项分别进行总体详细规划设计、勘察设69、计、施工图设计、场地准备、土建施工、设备安装调试及装修、竣工验收。为加速建设进度，缩短建设周期，各子项可交叉进行。项目实施主要包括以下5个部分：（1）、选址征地阶段经郑州市土地拍卖竞标，我公司已竞得本项目土地，土地证正在办理中，土地随时可以使用。（2）、工程立项审批阶段完成项目可研报告并报郑州市政府审批。（3）、工程设计阶段完成工程所有项目的方案设计和施工图设计。（4）、工程建设阶段完成施工招标、工程监理招标、各项工程的土建施工、设备安装、室内外装修等。（5）、竣工验收阶段完成对工程的各项验收和总体验收，分期具备进住的条件。为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度70、交叉，项目建设期为5-7年。第十一节 项目招标1、招标原则为保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招标投标法，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。2、招标范围本项目招标范围包括项目的规划、勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备、主要材料等的采购。3、招投标程序3.1 招标鉴于本项目法人单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，本项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供71、相关服务的招标代理机构，具体程序如下：1）本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。2）招标人在国家指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3）本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。 规划招标为经济、合理、有效的使用土地和空间，提高小区的规划设计质量，本项目要求公开选择投标单位，投标人的资质要求具有甲级规划资质。 勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行公72、开招标时，公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求具有甲级设计资质。 施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求必须在甲级。 施工企业选择招标依据工程的需要，采用分期分项总承包方式，选择优秀施工企业。本工程要求资质在一级，公开选择投标人。 设备与主要材料采购招标依据项目的需要，公开选择设备和材料生产厂家，投标人的设备技术水平和材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。4）组织潜在投标人踏勘项目现场。5）本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于20日。3.2 投标1）本项73、目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。3）投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在投标文件中载明。4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。3.3 开标、评标和中74、标1）开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员从招标机构的专家库中随机抽取，由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。3）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出30日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。4）中标人应当按照合同75、履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。第四章 项目投资经济性可行性分析一、投资估算和资金筹措本项目投资估算包括高层住宅、商业、公共建筑及地下车库等的建筑装饰、公用设备购置及安装、室外工程以及与建设项目有关的其它费用。、编制依据河南省建筑和装饰工程综合基价（2002）河南省安装工程单位综合基价（2003）郑州市建设工程材料基准价格信息（二八年5月份）有关收费标准、编制方法2.1土建及装饰根据方案及建筑形式特点，结合工程造价指数信息参照类似建筑以平方米概算指标估算。2.2 其他费用（1）土地费用：包括土地补偿费、搬家及奖励费、过渡费、拆迁经费、76、安置房建设成本、土地出让时上缴国家的费用。（2）建设单位开办费：包括市场调研费、策划费、设计方案补偿费及其他相关手续费等，根据市场行情估算；（3）设计费：包括总规、方案设计费、施工图设计费及环境景观设计费等，根据国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定计价格200210号文并结合市场情况计算；（4）勘察及文物钻探费：根据占地面积按市场情况估算;（5）行业代理费：包括市政建设配套费、规划许可证等执照费、墙改基金、施工图设计审查费、民工工资保障金、社保基金、定位放线费、工程质量监督费等，根据相关收费文件计取费用；（6）施工监理服务费：根据发改价格2007670号文有关收费标准结合市场行情估77、算；（7）三通一平费用：包括场地竖向平整、临时用水电费、临时道路围墙费等，根据市场情况估算；（8）工程造价咨询费：根据豫发改收费20041765号文关于规范全省造价咨询服务收费（暂行）标准有关问题的通知计算；（9）接触设施建设费：包括给排水室内外管网工程、供配电工程、安防监控工程等内容，根据概算指标估算；（10）a、基本预备费（不可预见费）：按照工程费用与其他费用之和扣去土地费用后的1计算。b、价差预备费：按照国家计委计投资19991340号文件精神价格指数按零计算。、项目规模、分期开发计划及开发周期3.1 本项目开发总规模275.4万（其中：安置房91.8；开发商品房183.6）。3.2 本78、项目分四期开发：一期为74.4万（其中：安置房25万；开发商品房49.4万）、111.1万（其中：安置房48.3万；开发商品房62.8万）、44.9万（其中：安置房9.2万；开发商品房35.7万）、45万 （其中：安置房9.3；开发商品房35.7）。3.3 本项目开发周期为5-7年。4 、 投资估算和资金筹措4.1 投资总估算：本项目投资估算约72亿元。 4.2一期第一分区主要经济指标一期第一分区主要技术经济指标1一期第一分区建设用地面积m277405折合116.11亩2地上总建筑面积万m225.75其中住宅建筑面积万m220.6商业及配套公建万m25.153地下建筑面积m2135504住宅户79、数户24095居住总人数人52456绿化面积m2270917建筑密度%308绿化率%359容积率310停车位个72311建设期月2012总投资万元8911713资金筹措万元8911714项目资本金万元35647占总投资的40%15银行贷款万元20000占总投资的22%16预售房款万元33470占总投资的38%17利润总额万元10096218所得税万元2524119税后利润万元7572120投资利润率113.29%4.3一期第一分区、第二分区投资估算表xx改造项目一期开发投资估算表（第一分区） 序号项目开发费用每亩 费用楼面费用（元/）总计 （万元）注解1土地成本土地出让综合费用1104.70 80、26108 2土地费用小计224.85 1104.70 26108 注解：本项费用为分摊费用，包含了土地补偿费；搬家及奖励费；过渡费；拆迁经费；安置房建设成本；土地出让时的上缴国家、省的费用。3前 期 工 程 费文物普探费0.49 13 4地质勘查费0.62 17 5设计费20.00 542 6工程监理费6.00 163 7人防工程异地建设费102.83 2787 8基础设施配套费68.00 1843 减半9消防建审咨询费1.20 33 10墙改专项费0.00 11规划放线定位费0.25 7 12招标咨询及代理费2.72 74 13工程质量监督费2.00 54 14施工图审查费2.05 56 81、15劳保基金（两金）40.80 1106 注解：政府征收的劳保基金可以在工程竣工之前分为三次缴纳，每次缴纳的比例分别为总额的30、40、30。16基建用电报装3.56 96 17施工用水报装2.84 77 18四通一平工程费3.32 90 19前期工程费小计256.67 6956 20建安房屋建筑安装工程费1360.0 36856 21配套工程室外道路、雨水、污水工程费25.00 678 22室外给水工程费15.00 407 23绿化景点工程费15.00 407 24室外供电工程费25.00 678 25小区照明工程费3.00 81 26其它工程费（围墙、大门、小区内配套设施等）25.00 682、78 27样板房及营销案场环境工程费用22.14 600 28TV初装费1.12 30 29各项工程检测费5.00 136 30配套工程小计136.26 3693 31营销推广商品房营销佣金（1%）70.14 1901 32广告推广（1%）70.14 1901 33营销推广费小计140.28 3802 34企业管理管理费（2%）140.28 3802 35不可预见支出（1%）70.14 1901 36企业管理费小计210.42 5702 37行贷信贷资金利息：行贷年利率10%；融资年利率20，1.5年。221.39 6000 行贷金额: 2亿元 融资金额: 1亿元38税前开发成本合计3429.83、72 89117 39销售税费营业税350.70 9504 40教育附加税24.55 665 41城市建设维护税10.52 285 42土地增值税105.21 2851 43房产交易费（3元/）3.00 81 44销售税费小计493.98 13387 注解：房地产行业各项税费的征收标准为： 营业税商品房销售金额的5； 教育附加税 营业税金额的7； 城市建设维护税 营业税金额的3； 地增值税商品房销售金额的1.5； 房产交易费按照售出商品房的产权面积计算3元/； 企业所得税按照毛利润总额的25分年度结算征收。45一期现金流出累计3924 102504 46一期现金流入累计7014 190079 84、47企业所得税843 21894 48收益分析销售收入7014 190079 49税后净利润2424 65682 50成本费用利润率113.29%51全部成本费用净利润率52.80%52销售毛利率53.12%53注解1.成本费用利润率等于销售收入减去税前开发成本后再除以税前总现金流出量。 2.全部成本净利润率等于税后毛利润除以税后开发成本。3.销售毛利率等于销售收入减去税前开发成本后再除以销售收入。 4.序号37行贷利息计算公式：20000万元*10%*1.5+10000万元*20%*1.5=6000万元。 xx改造项目一期开发投资预算 （第二分区）序号项目开发费用每亩 费用楼面费用（元/）总85、 计 （万元）注 解1土地费用土地出让综合费用963.73 21453 2土地费用小计963.73 21453 注解：本项费用为分摊费用，包含了土地补偿费；搬家及奖励费；过渡费；拆迁经费；安置房建设成本；土地出让时的上缴国家、省的费用。3前 期 工 程 费文物普探费0.49 11 4地质勘查费0.62 14 5设计费20.00 445 6工程监理费6.00 134 7人防工程异地建设费102.86 2290 8基础设施配套费68.00 1514 减半9消防建审咨询费1.20 27 10墙改专项费0.00 11规划放线定位费0.25 6 12招标咨询及代理费2.86 64 13工程质量监督费2.86、00 45 14施工图审查费2.05 46 15劳保基金（两金）42.85 954 注解：政府征收的劳保基金可以在工程竣工之前分为三次缴纳，每次缴纳的比例分别为总额的30、40、30。16基建用电报装3.56 79 17施工用水报装3.46 77 18四通一平工程费3.40 76 19前期工程费小计259.59 5779 20建安房屋建筑安装工程费1428.4 31797 21配套工程室外道路、雨水、污水工程费25.00 557 22室外给水工程费15.00 334 23绿化景点工程费15.00 334 24室外供电工程费25.00 557 25小区照明工程费3.00 67 26其它工程费（围87、墙、大门、小区内配套设施等）25.00 557 27样板房及营销案场环境工程费用0.00 0 28TV初装费1.87 42 29各项工程检测费5.00 111 30配套工程小计114.87 2557 31营销推广商品房营销佣金（1%）65.71 1463 32广告推广（1%）65.71 1463 33营销推广费小计131.42 2925 34企业管理管理费（2%）131.42 2925 35不可预见支出（3%）197.13 4388 36企业管理费小计328.55 7314 37行贷信贷资金利息（1）：行贷年利率10%，1.5年。101.08 2250 38税前开发成本合计3327.67 7488、074 39销售税费营业税328.55 7314 40教育附加税23.00 512 41城市建设维护税9.86 219 42土地增值税98.57 2194 43房产交易费（3元/）3.00 67 44销售税费小计462.97 10306 注解：房地产行业各项税费的征收标准为： 营业税商品房销售金额的5； 教育附加税 营业税金额的7； 城市建设维护税 营业税金额的3； 地增值税商品房销售金额的1.5； 房产交易费按照售出商品房的产权面积计算3元/； 企业所得税按照毛利润总额的25分年度结算征收。45一期现金流出累计3791 84380 46一期现金流入累计6571 146272 47企业所得税689、95 15473 48收益分析销售收入6571 146272 49税后毛利润2085 46419 50成本费用利润率97.47%51全部成本费用净利润率46.49%52销售毛利率49.36%53注解：成本费用利润率等于销售收入减去税前开发成本后再除以税前总现金流出量。 全部成本净利润率等于税后毛利润除以税后开发成本。销售毛利率等于销售收入减去税前开发成本后再除以销售收入。4.4 一期开发第一分区、第二分区资金回收估算表 xx改造项目一期开发资金回收估算表（第一分区） 序号项目名称计价单位年度收入明细（万元）注解第一年第二年销售均价销售金额销售均价销售金额1商品房销售商业房销售5.42万元/1590、000 40650 16500 44715 2住宅销售21.68万元/4600 49864 5060 54850 3销售收入小计万元190079 注解：一、商品房销售均价具有相当大的上升空间，据统计2001年2006年5年期间郑州市商品房销售均价同期增长达2.09倍。经过充分的市场调研，商品房销售均价比前一年同期递增率分别为10、12、15、15，按此同比预测，郑州市当前的销售均价远高于该项目5年后的销售均价，因此，本项目销售均价的预测是极其保守的。二、项目周边销售信息： 1、橄榄城（xx村改造项目）：住宅销售均价：4600元/；商业销售均价：15800元/。 2、中原新城（小岗刘村项目）：住91、宅销售均价：4600元/；商业销售均价：22800元/. 3、升龙国际（小李庄项目）：住宅销售均价：5100元/；商业销售均价：36800元/。4分期销售计划注解商业27.1万2050%27.1万2050%5住宅27.1万8050%27.1万8050%6年度商业房销售面积万2.71 2.71 7年度住宅销售面积万10.84 10.84 8现金流入年度销售现金流入小计万元9051499565.49年度销售现金流入累计万元90514190079.410土地出让金返还万元011墙改专项费清退万元012年度现金流入小计万元9051499565.413年现金流入累计万元90514190079.414现金92、流入总计万元190079 xx改造项目一期开发资金回收预算（第二分区） 序号项目名称计价单位年度收入明细（万元）注解第一年第二年销售均价销售金额销售均价销售金额1商品房销售商业房销售4.45万元/12000 26712 16000 35616 住宅销售17.81万元/4200 37397 4800 42739 2地下室销售1.12万元/3200 1792 3600 2016 3销售收入小计万元146272 注解：一、商品房销售均价具有相当大的上升空间，据统计2001年2006年5年期间郑州市商品房销售均价同期增长达2.09倍。经过充分的市场调研，按此同比预测，郑州市当前的销售均价远高于该项目593、年后的销售均价，因此，本项目销售均价的预测是极其保守的。二、项目周边销售信息： 1、橄榄城（xx村改造项目）：住宅销售均价：4600元/；商业销售均价：15800元/。 2、中原新城（小岗刘村项目）：住宅销售均价：4600元/；商业销售均价：22800元/. 3、升龙国际（小李庄项目）：住宅销售均价：5100元/；商业销售均价：36800元/。4分期销售计划注解商业22.26万2050%22.26万2050%5住宅22.26万8050%22.26万8050%6年度商业房销售面积万2.23 2.23 4.45 7年度住宅销售面积万8.90 8.90 17.81 年度地下室销售面积万0.56 0.94、56 1.12 8现金流入年度销售现金流入小计万元65901 80371 9年度销售现金流入累计万元65901 14627210土地出让金返还万元011墙改专项费清退万元012年度现金流入小计万元65901 80371 13年现金流入累计万元65901 14627214现金流入总计万元146272 4.5 一期第一分区投资资金来源及筹措本项目一期总投资估算为89117万元，其中：项目资本金35647万元（占总投资40%），银行贷款20000万元（占总投资22%），其余33470万元由售房款解决（占总投资38%）。第五章 经济分析及财务评价一、 销售方案该项目位于我市郑州南区，为郑州市最大的城中95、村改造项目，通过对同类型住宅楼和商业用房销售情况、销售价格的分析，参考近年房地产公司的销售情况并结合郑州市市场行情及走势，确定本项目的售价和销售方案。二、 一期第一分区主要经济指标2.1 一期开发面积49.4万m2（已扣安置房面积，其安置投资已纳入土地成本）注：一期开发面积分两个分区实放开工、建设；其中第一分区开工建设27.1万m2；第二分区开工建设22.3万m2。2.2 一期经济分析a、一期第一分区总收入高层住宅建筑面积216800平方米，售价为4830元/平方米；商业用房（含地下车库）建筑面积54200平方米，售价为15750元/平方米；b、总成本该项目的总成本由建设成本、工资及福利等、广96、告业务费、管理费等组成。c、销售税金及附加销售税金及附加包括营业税、城市建设维护税及教育费附加，税率为5.5%。d、土地增值税土地增值税按土地增值税暂行条例实施细则计算。e、利润总额该项目利润总额为100962万元；f、企业所得税所得税按河南省房地产企业所得税核定征收暂行办法计算适用税率为25%。g、财务评价投资利润率113.29%2.3 财务评价及结论意见项目建成后对对繁荣我市郑州南区经济，促进商贸建设，发挥该地段的商业价值，都具有积极的作用，故项目在经济上合理可行。我们公司公抓紧项目的前期工作和落实资金，同时加大宣传力度和促销手段，尽量积极筹措资金，降低项目成本，保证售价，实现项目较好的经97、济效益。综合上述分析，本项目财务收益率高于基准收益率，投资利润率、投资利税率较高，投资回收期低于行业基准回收期，项目具有较强的抗风险能力。因此，本项目在财务是可行的。第六章 社会效益分析本项目属于房地产开发项目，其投资建设的目的除了为取得丰厚的利润之外，主要是为社会解决住房供应，同时为郑州南区的建设和发展作出贡献。目前我国居民的住房仍然是政府和百姓关心的热点。经过近三十年的改革开放，我国城乡居民的居住条件虽然有了很大改变，但是，随着人口的增长和生活水平提高的需要，住房建设仍然是供不应求。住房也是一种商品，由于投资的多样化，住房已成为投资的一个主要方面。纵观方方面面的发展前景，本项目的开发建设不98、但是可行的，也是必要的。它的建成将改善郑州市南区的整个居住条件，改变南区的城市面貌。由于本项目紧临南水北调的运河边，约3公里的一线沿河景观，又有对岸氧吧呼应，运河雄壮的澎湃交响和富有韵律的社区景观交相容纳于胸，成就运河岸边的优雅生活。本项目将配备满足城市精英小憩、交流需求的高端会所，并聘请国内知名物业管理公司，首创生活园区服务体系，构筑浓郁温馨的心灵家园，营造丰富的精神空。目前，东西大道南三环、长江路，南北大道大学路、京广路，形成了本项目出行公路网，将城南城北连成一体。据规划局消息称，京广路、沙口路将成为规划中的城市中心快速通道，南北贯穿城市中心，建成后通车后，10分钟内可东至郑东新区、西至高99、新区、北至北环快速路。规划地铁2号线、6号线在本项目设置站点为本项目的出入提供了更为快捷的交通形式。南邻南水北调运河航道，拥有得天独厚的水运交通。综上所述，郑州市xx城中村改造项目对解决民生问题，繁荣郑州南区的经济，发挥该地段的商业价值，都具有积极作用，可创造良好的社会效益。附件一 一期第一分区成本费用、税金分析序号项 目金额（万元）楼面价格（元）比重（%）一土地费用261081104.725.47%二前期费用6956256.676.79%三建筑安装工程费用36856136035.96%四公共配套设施建设费3693136.263.6%五六管理费用3801140.283.71%七建设期利息600100、0221.395.85%八预备费190170.141.85%九销售费用3802140.283.71%十税金13387493.9813.06%十一项目总投资102504100.00%附件二 一期第一分区销售分析序号项目名称单价（元/）面 积（或销售单位数）合 计（万 元）比重%1高层住宅483021680010471455.08%2商 业15750542008536544.92%总计190079100.00%附件三 一期第一分区投资利润率分析项 目金 额（万元）1项目总投资891172销售收入1900793投资收益1009624投资收益率113.29% 第七章 结论与建议一、结论通过上述对该项目101、市场的推测分析可知，该项目所在地点、交通、市政及配套设施较完善，距离南水北调干渠较近，自然条件也较好，容易营造良好的居住环境。城中村改造项目受政府政策支持，为项目的顺利实施创造了客观条件。同时针对该项目投资方面的经济效益、盈亏平衡、敏感性、风险性、现金流量、投资回收期等综合分析，表明该项目在计划可销售面积 万平方米时，平均销售单价为 元/，在总投资成本为 万元情况下，此方案盈亏临界销售量 ，达到盈亏临界的销售率只有 ，并且目标利润较高，报告认为，此方案完全可行。二、有关说明与建议本报告的结论与建议是秉着谨慎与负责的态度，在所占资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的，鉴于目前房地产市场的客102、观条件及本项目的实际情况，我们认为，有必要对项目的有关问题进一步作出说明，并提出若干建议：1、本报告是根据目前所占有的资料数据来确定的，各种费用估算及效益评价均是在目前状态下的推断，考虑到整个项目运作周期较长，公司应在以后的市场变化时，进行适当调整。2、本报告的测算是在多方考虑郑州市房地产市场的基础上，确定其单价预期售价的，这在很大程度上依赖于目前郑州市房地产的供求关系，鉴于郑州市乃至全省目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价仍将是最敏感的因素之一。在设计和实施等开发过程中应降低建造单价，控制单套总价，向消费者提供物美价廉的住宅产品，来促进项目的实现。同时物业的品质与开发管理水平对在激烈的103、市场竞争中能保持较好的优势至关重要。发展商除应密切关注市场，选择合适的市场营销策略外，还要组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标。3、建筑过程中不可预见的因素很多，如：工期、质量、技术、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现，在施工过程中，要加强工程管理、工程监理，落实资金供给计划，以确保项目经营目标的实现，同时应协调好与水、电、气、电讯、交通等市政设施的配套联网，尤其是政府、村委、村民的关系，更是项目开发过程中不可忽视的重要问题。以上本项目可行性研究报告，仅做投资者决策参考之用。河南xx置业有限公司2009年6月29日