1、商务区开发有限公司旧城改建项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月61可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章总 论71.1项目概况71.2业主单位概况81.3研究结论91.4主要经济技术指标（见表1-1）12第二章发展规划、产业政策和行业准入分析132.1发展规2、划符合性分析132.2产业政策符合性分析132.3城市规划合理性分析142.4环境功能区划符合性分析142.5行业准入性分析14第三章建设用地及相关条件分析173.1建设用地分析173.2 区域地质及地形地貌183.3 气候、水文193.4建材供应及市政条件19第四章 建设方案214.1设计理念和要点214.2规划思想214.3总体规划布局与道路交通规划224.4设计方案主要指标及要求234.5建筑单体234.6建筑风格244.7结构设计244.8安全防范系统254.9抗震设计254.10给排水设计254.11供电方案274.12防雷及接地系统294.13园林景观29第五章资源利用和能源耗用分3、析305.1资源开发方案305.2能源耗用和公共设施的占用315.3节能和节水措施325.4建筑节能33第六章环境影响分析346.1项目场址环境现状346.2施工期环境影响分析346.3营运期污染源分析376.4污染防治措施40第七章经济效益分析447.1投资估算及资金来源447.2 经济评价46（4）政府性基金487.3偿债能力分析51第八章 社会效益分析538.1社会意义538.2项目对社会影响分析548.3互适性分析55第九章建设与实施569.1项目建设进度安排569.2项目建设安全、卫生等措施569.3消防579.4项目招投标59第十章结论与附件6010.1结论及建议6010.2附件、4、附图61编制项目申请报告的委托书61企业资质证书61第一章总 论1.1项目概况1.1.1项目名称：襄阳xx旧城改建项目1.1.2项目业主单位：襄阳xx商务区开发有限公司1.1.3项目位置：xx区解放路南侧1.1.4项目周边目前现状：用地位置位于解放路以南、皮坊街以东，炮铺街以东，东方红路-瓷器街以北。地面上原有学校、机关办公用房、商业用房、民房等，是襄阳市xx区城市棚户区之一，现已基本拆除。1.1.5项目性质及主要特点：规划土地性质为商住、文化教育用地；地块呈较规则多边形，基地地形起伏不大，中部较高，东西两端较低，高程在69.072.3米之间。绝对高差约为3.3米。1.1.6项目地块面积：规划5、地块面积117993（176.98亩），其中使用面积95860（143.78亩），城市道路面积22133（33.20亩）。1.1.7研究工作依据编制项目申请报告委托书国家现行有关政策和法规、技术标准、规范及规程建设用地使用条件、建设用地红线图建设项目工程规划许可证建筑方案图项目业主单位提供的其它相关资料1.1.8研究工作概况2013年3月受襄阳xx商务区开发有限公司的委托，我武汉理工大设计研究院承担编制该项目可行性研究报告，我单位组织相关技术人员，及时开展编制该项目申请报告的相关工作，制定编写计划，收集项目区社会经济、交通、发展规划、地质地貌等相关基础资料，并派人员对项目实施地点进行了现场踏勘6、，详细了解区域自然环境、基础条件、销售、交通等方面情况，通过对收集资料的整理、分析和计算，并进行技术研究和论证，最终形成了襄阳xx商务区开发有限公司襄阳xx旧城改建项目申请报告。1.2业主单位概况襄阳xx商务区开发有限公司于2004年3月注册成立，公司住所位于湖北省襄阳市xx区炮铺街（开放广场）B幢17层，经营范围有房地产开发建设、商品房销售、租赁及相关物业管理，公司注册资本总额为人民币 11900 万元，资质等级为暂定等级，由上海xx投资有限公司、东风汽车集团武汉xx置业有限公司、江苏天亿实业集团有限公司强强联合投资设立。上海xx投资有限公司是具有雄厚的资金实力和独到战略眼光的国际化公司；武7、汉xx置业有限公司是东风公司旗下专业从事房地产投资、开发与经营的全资子公司，秉承东风“讲究诚信、崇尚业绩、奉献社会”的价值观和四十年文化精髓，致力于地产领域的全方位发展，目前在武汉的开发项目有商务中心xx中心项目、xx官湖郡湖岸住宅小区，在外地项目有常熟星岛花苑、桂林奥林匹克花园等；江苏天亿集团的业务范围涵盖了国际国内贸易、工业实体、商业地产、房地产开发、投资担保、物业管理等多个领域，集团资产总额80亿元，全年销售超100亿元。襄阳xx商务区开发有限公司具有完善的法人治理结构和根植于三个股东之中的丰富的文化内涵。公司聚集了一批来自国内外知名的房地产企业管理和技术人才加盟，90%的员工具有大学本8、科以上学历，同时三个股东充分发挥各自优势，抽调优秀的专业人员指导或参与管理，年轻化、知识化、专业化的高素质团队奠定了公司的雄厚实力和发展潜力。 襄阳xx商务区开发有限公司第一个开发的襄阳xx项目位于xx区解放路中心商业区地块，东起劳动街，南至中山后街、东方红大道，西至桥北路，北至解放路，项目占地9.826万平米。该地块所处地域历来是襄阳最具人气和商业价值的风水宝地，在鄂西北及周边地区素有商业龙头之称。襄阳xx商务区开发有限公司聘请国际规划设计单位及规划大师，超前思维，高点定位，高品质规划设计襄阳xx项目，项目拟投资50亿。项目建成后将形成集商贸、购物、休闲、旅游、住宅为一体的大型城市综合体，构9、成城市商业中心 ，在空间上形成地标性建筑，力求引领襄阳市居住、商业、商务、休闲娱乐新潮，要把襄阳xx设计建设成为“四个襄阳”标杆项目，使之成为襄阳都市中心、文化中心、商业中心、绿色建筑典范，再现襄阳商贸古埠的繁荣。目前，公司各项工作准备充分，资金运作灵活，内部管理严密、外部协调周密，该公司具有较强的发展潜力和良好的发展前景。目前襄阳xx项目计划2012年10月开始拆迁，目前基本拆完，计划3年时间全部建成。1.3研究结论1.3.1市场分析预测2012年襄阳市城区常住人口达到120万，省委省政府提出:襄阳要建设成为鄂西北及汉江流域的区域性中心城市，中心区人口达到170万人，中心区建设用地规模17010、平方公里，在未来15年间，城市建成区规模将增加到77平方公里，打造全国重要的汽车及零部件生产基地、新能源汽车产业基地、航空航天产业基地、优质农产品生产加工基地、区域性综合交通枢纽和物流基地，区域性旅游集散地和目的地、国家历史文化名城。城镇化率由43%增至51%和人均住房建筑面积达到30平方米的规划要求，以及旧城改造拆迁、住房自然损耗和市民改善住房条件等被动住房需求，未来五年，襄阳城区住房需求量年均达180200万平方米，市场潜力较大。1.3.2项目地块分析襄阳xx商务区开发有限公司于2012年12月以定向挂牌出让的方式取得了位于解放路南侧一宗土地，地面上原有学校、机关办公用房、商业用房、民房等11、，是襄阳市xx区城市棚户区之一，现已基本拆除。规划地块面积117993（176.98亩），其中使用面积95860（143.78亩），城市道路面积22133（33.20亩）。该宗土地使用性质为居住、商业、文教用地，容积率为小于5.97，建筑密度小于44%，绿地率大于15%。已取得建设用地规划（土地使用）条件（证号：zhy2012070213 ）、建设用地红线图（证号为JH20121220855）等相关证件。1.3.3项目规划方案开发建设以住宅、商业为主，配套一定的商业用房及公共用房（学校等）为一体的综合住宅小区，规划地块面积117993（176.98亩），其中使用面积95860（143.78亩）12、，城市道路面积22133（33.20亩），总规划建筑面积572285,其中：商业建筑面积315200,住宅224800 ,社区办公用房600,公厕及垃圾站200,文物保护区1000,菜市场1200,幼儿园1600,小学10000。规划居住户数为 2490户；规划停车位4050个。1.3.4项目工程进度计划2013年6月开工，2016年5月竣工，建设期36个月。1.3.5投资估算及资金筹措总投资估算为394877万元，单位自筹244877万元，申请银行贷款150000万元。1.3.6项目财务与经济评价项目的投资净利润率为56.4%，财务内部收益率：33.3%（所得税后），财务净现值（ic=13%13、）：93693万元（所得税后）。本项目还款期利息备付率最低为10.55倍，偿债备付率最低为1.53倍，表明该项目财务指标较好，内部收益率大于财务基准收益率13%，财务净现值大于零。还款资金来源足以偿付当期债务，有很强的偿债能力。该项目从财务分析来看是可行的。1.3.7项目综合评价结论该项目建设是项目业主单位实现规模开发，增强企业抗击风险能力的需要，塑造襄阳城市形象和提升襄阳城市品味的需要，满足人们日益增长的物质和文化生活水平的需要，本项目建成后，能够改变项目所在地脏、乱、差的局面。有利于推动襄阳市城市建设和社会经济发展，可为襄阳提供税收188471万元，同时可为近8500人提供理想的住所，解决14、12000人就业。建设所需原材料：砂石、钢材、木材、水泥等襄阳当地可供应，交通运输方便。项目选址符合城市总体规划与环境保护规划，建设目的明确，项目在规划、经济、节能节水、环境保护上均可行。1.4主要经济技术指标（见表1-1）表1-1 xx建设工程主要经济技术指标序号指标名称单位指标备注1项目规划用地面积1179932建设用地面积958603道路占地面积221334总建筑面积5722854.1住宅建筑面积2248004.2商业建筑面积3152004.3社区办公用房6004.4公厕及垃圾站2004.5文物保护用房10004.6菜市场12004.7幼儿园16004.8学校100005建筑套数套24915、06容积率5.977建筑密度%44.08绿地率%159建筑高度米21610项目总投资万元39487711项目建设期年312净利润万元21825513税收合计万元20631614财务内部收益率%26.3所得税后15财务净现值（ic=13%）万元93693所得税后16投资回收期（动态）年3.48所得税后第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划符合性分析2009年，住房城乡建设部公布关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见。在这份指导意见中，从全局来看，要求力争从2009年开始，结合开展保障性住房建设，用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用3年时16、间基本完成，特别应加快国有工矿棚户区改造，使棚户区群众的居住条件得到明显改善。在xx区解放路以南，一桥以东、炮铺街以西地块内目前主要是一至两层的私房，是襄阳市最大的棚户区，有房屋面积为18.8万平方米，其中直管房2.3万方，自管公房3.17万方，私房13万方，（1493户）。棚户区内，房屋稠密且占地广，房屋建筑标准低，结构简易条件简陋，土砖墙，油毡顶，阴暗潮湿，有的使用年限长，房屋主体损坏严重，屋顶漏雨，墙体渗水。生活交通不便，到处存在安全隐患污水横流，垃圾遍地，火灾、盗灾隐患严重，共用公厕，环境恶劣，此外，棚户区的居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强17、烈。90%以上要求就地还建。2.2产业政策符合性分析产业结构调整指导目录(2011年本)由鼓励、限制和淘汰三类目录组成。不属于鼓励类、限制类和淘汰类，且符合国家有关法律、法规和政策规定的，为允许类。允许类不列入产业结构调整指导目录。经检索产业结构调整指导目录(2011年本)，xx建设工程建设项目,是带有保障性住房建设与管理性质及综合服务网点建设类，因此属于鼓励类项目，符合国家产业政策要求。2.3城市规划合理性分析襄阳市委、襄阳市人民政府关于加快推进城市棚户区和“城中村”改造工作的意见(襄发201212号)，提出要加强襄阳市城市棚户区改造。襄樊市2020年房地产与城市规划发展方向提出： 限制老城18、区零星小规模开发，要求成片大规模保护综合开发，既要有传统的历史风貌，又要有完善的宜人居住的基础设施，将会成为新的投资热点。例如:汉江两岸沿江街区（陈老巷、友谊街、传统会馆区域）。襄阳市城乡规划局针对该项目出据了建设项目选址意见书 (见附件)和项目建设用地规划红线图(见附图)，意见书中依据为襄阳市城市总体规划，确认了该项目符合城乡规划和襄阳市城市总体规划要求。因此，该项目的建设符合襄阳市城市规划的要求。2.4环境功能区划符合性分析根据襄阳市“十二五”环境保护规划(草案)，该项目所在区域环境空气为二类环境空气质量功能区，地表水为类水体，噪声为二类功能区，该项目建成投入使用后，所产生的污染物种类、产19、生量均较小，且均有合理的处理处置方式，不会改变所在地的环境功能，因此，该项目符合襄阳市环境功能区划的要求。2.5行业准入性分析按照产业结构调整指导目录(2011年本)的要求，该项目以中高层住宅楼为主，配套一定的商铺、商业中心等商业设施，带有保障性住房建设与管理性质及综合服务网点建设类，因此属于鼓励类项目，符合国家产业政策要求。结合关于发布实施和的通知（国土资发2006296号）的要求，拟建项目不属于禁止的“低密度住宅类房地产开发项目和高尔夫球场项目”，对照限制用地目录中的相关内容，“下列项目禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地：，大型游乐设施、主题公园（影视城20、）、仿古城项目，低密度、大套型住宅项目”，拟建项目也不属于限制用地项目目录的范畴，用地附合国家产业政策。城市房地产开发经营管理暂行办法要求，从事房地产开发经营活动，必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者暂定资质证书，对取得四级房地产开发资质等级证书和暂定资质证书的房地产企业，注册资本提高到不少于400万元，房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济和社会发展计划。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。2009年5月27日，国务院正式公布了关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知(国发200927号)，细化了21、不同行业固定资产投资项目资本金比例。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30。襄阳xx商务区开发有限公司于2004年3月注册成立，公司住所位于湖北省襄阳市xx区炮铺街，经营范围有房地产开发建设、商品房销售、租赁及相关物业管理，公司注册资本总额为人民币 11900 万元，资质等级为暂定等级。工程预计投资总394877万元，自筹资金244877万元，占项目总投资的62.01%，申请银行贷款150000万元，占项目总投资的27.99%。综上所述，该项目符合国家的产业政策、国民经济和社会发展计划和襄阳市城市发展规划，符合行业准入标准，是企业发展22、的需要，是塑造城市形象、创造良好的投资环境的需要，项目建成后，能够促进当地房地产开发环境优化，有利于襄阳社会经济的全面、协调发展。该项目建成后将为襄阳一桥增加一道亮丽的风景。因此该项目建设是十分必要的。第三章建设用地及相关条件分析3.1建设用地分析3.1.1建筑拆迁状况该项目规划范围xx区解放路以南，一桥以东、炮铺街以西、东方红大道-瓷器街以北。规划用地现状主要为主要是一至两层的私房，低矮的老旧房屋，空中是横七竖八的天线，墙上油漆斑驳已经看不出原来的颜色，有的房门已经歪歪斜斜，不少居民家中没有厕所，地上是坑坑洼洼的石板路。是襄阳市最大的棚户区之一，有房屋面积为18.8万平方米，其中直管房2.323、万方，自管公房3.17万方，私房13万方，（1493户）。现状建筑性质主要为住宅，学校和商业用房。现状建筑主要为多层和中低层建筑。襄阳市委、襄阳市人民政府十分重视襄阳市“两改两迁”工作。提出2012年，29个城中村、棚户区片区改造开始起步。未来三至五年，近30万市民的居住条件将得到有效改善，城市品质进一步提升，城市功能更加完善！市委书记范锐平在各城区视察“两改”项目建设时多次强调，“两改”不是简单的拆旧建新，而是城市的功能再造和产业重生。一方面，通过整体布局、综合开发，配套完善基础设施，增强公共服务功能，消除安全隐患和解决生活不便利等问题；另一方面，通过业态升级，增加创业机会和就业岗位，提高居24、民收入。该项目筹建伊始，就受到市委、市政府的高度重视，围绕着人民广场核心商圈，本项目呈多元化业态，涵盖高档精品住宅、甲级写字楼、地标性建筑、城市综合体、商业街等城市生活元素，将成为辐射新襄阳580万市民的新型城市生活综合体。xx区“双改”项目建设总指挥部2012年6月开始就该片区旧城改建项目房屋征收进行公告，对拆迁户补偿标准依据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例国务院590号令)等相关政策规定，结合该区域的实际状况来确定，与搬迁户签订搬迁补偿安置协议，并本着以人为本，对拆迁户采用就近实物安置和货币安置等方式进行安置，拆迁安置工作基本结束，地上建筑物以拆除绝大部分，预计5月底可全部拆完。3.1.25、2土地利用分析规划地块面积117993（176.98亩），其中使用面积95860（143.78亩），城市道路面积22133（33.20亩）。该宗土地使用性质为居住、商业、文教用地，已取得建设用地规划（土地使用）条件（证号：zhy2012070213 ）、建设用地红线图（证号为JH20121220855）等相关证件。土地资源是国家的稀缺资源，本项目主要是在符合城市规划的前提下，通过提高建筑密度，增加投资强度等措施，做到节约利用土地。本项目地上总建筑面积572280平方米，容积率为小于5.97，建筑密度小于44%，绿地率大于15%。总规划建筑面积572285,其中：商业建筑面积315200,住宅226、24800 ,社区办公用房600,公厕及垃圾站200,文物保护区1000,菜市场1200,幼儿园1600,小学10000。符合国土资源部门的各项规定。3.2 区域地质及地形地貌项目所在地属汉江北岸一级阶地，根据相关的地质资料分析基础类型的设计根据工程地质勘察报告确定。由于本工程暂无地质报告，根据临近项目的资料，本项目场地自然土层自上而下为：杂填土、粉土、粉质粘土、粉细砂、砾卵石层。项目拟建场区地貌单一,场地坡度较小，土层分布均匀，场地工程地质条件较好，无不良地质现象存在，无滑坡、崩塌、泥石流、岩溶塌陷等地质灾害存在，因此该场地作为建设用地是比较适宜的。3.3 气候、水文襄阳市地处内陆，位于副热27、带东亚季风气候区，属于大陆性气候，四季分明，雨热同季,夏季盛行从海洋来的暖湿夏季风，气候炎热、潮湿、多雨，冬季盛行从大陆北部来的干冷冬季风，气候寒冷、干燥少雨，春秋两季属冬夏季风转接期。年平均气温16.116.9，极端最高气温42，极端最低气温-12，年日照时间20502200小时，年降雨量9001107毫米，年 无 霜 期250266天，年平均风速34米/秒，年最大风速1922米/秒。3.4建材供应及市政条件（1）原材料供应襄阳有多家水泥厂，钢厂等，汉江、唐白河有极为丰富的建筑砂石资源。（2）水源条件：由襄阳市城市供水管网供水，水源充足。沿解放路有DN300给水干管。（3）交通条件：项目实施28、地点紧临解放路，交通条件优越。（4）电力电讯：供电与电讯方面容量宽余。（5）排水条件：项目区有完善的污水排水管网，该项目建城后污水经污水管网集中后，达标后进入附近污水管网。（6）防洪设施条件：项目区域地势较高，几乎无洪灾影响，防洪标准可为100年一遇。（7）环境保护条件：由于本项目为基础设施建设内容，基本不会发生对当地环境造成不利影响的物质，不会对当地环境容量产生影响。（8）生活设施依托条件：本项目所在地生活等基础设施建设较完善，学校、医院、金融、工商、税务、公交、宾馆、文化、娱乐等机构和设施配套齐全，可以满足项目的需要。 （9）拆迁、移民安置条件：本项目涉及搬迁工作，按照国家相关政策，对动迁29、居民给予补偿。 （10）场地条件：项目建设区域的场地条件好，使于项目的施工组织和实施第四章 建设方案4.1设计理念和要点a.以景观空间为轴线，本项目拟景观空间为纽带，在有限的空间里，贯穿建筑构成绿化体系，妥善结合地形地貌，紧密联系各个住宅组团和公共建筑保证公共景观和资源的充分利用和共享。b.优越的人车分流体系。c.周全的公共设施配套系统。全面融合提升购物、人居、休闲、娱乐、购物、餐饮、旅游、金融、文化、教育以城市核心商业圈龙头优势全力构造主流生活圈，构建城市优势资源共享圈。d.住宅区强调“均好性”。做到景观空间骨架与每个建筑单元联系，尽量保证每栋住宅楼和每户住宅都有很好的景观和视线空间，户户有30、景，园中有园，景外有景，保证每户的采光通风条件。e.追求突出个性特色的智能化。4.2规划思想项目建设意图在于铸就一部具有历史、人文及现代艺术景观等多种涵义的城市中心综合体地产作品，瞄准发展态势日益迅猛的区域环境，构建城市新形象，铸就襄阳城市新地标，重新定义区域价值，辐射鄂西北、豫西南的商业中心。商业档次定位：中档与高档相结合；以生活超市作为主力店满足周边居民的基本生活需求；以特色大型百货吸引襄阳地区居民的购物需求；以时尚商业街满足青年群体的购物需求；以特色商业空间展示襄阳文化；以特色餐饮、休闲、娱乐作为重要的组成部分，以满足消费者的综合需求。住宅总体定位：襄阳首席国际化花园城市社区。襄阳城市居31、住价值奠定者城市中心豪宅。4.3总体规划布局与道路交通规划a.规划布局布局透通、大气流畅，以中心园林、景观带、围合建筑、立体空间等手段形成规划核心，产生规划向心力，具备豪宅相。通过较大尺度的、高档装修的底层大堂，满足城市高端客户会客、交流、休憩和彰显身份的要求。通过抬高入口地坪、设置入口广场等方式表现城市物业的大气。绿植采用相同的树种、相同的、尽量规则的修剪方式；道路多用与外界在色彩和材料上有明显反差的图案化硬质铺装。建筑形象统一，与周边形成明显差异和对比；反复运用统一体系的建筑、小品符号。以定中街为中轴，将地块分为A、B两个小区。A区位于炮铺街以西，定中街以东，B区位于定中街以西，一桥以东，32、在小区东、南、西、北面设有各设一个出入口，地下停车场多个入口设在小区东、南两个方向。b.交通规划项目采用分外部商业流线沿用地周边循环，小区内部则避免车流的干扰，多个地下车库出入口的设置，使得每个区域都能最为便捷的使车流在最短的距离内得到合理的处理，最大限度的保证商业人流流线的完整。4.4设计方案主要指标及要求规划地块面积117993（176.98亩），其中使用面积95860（143.78亩），城市道路面积22133（33.20亩）。容积率5.97建筑密度44.0%绿地率15.0%建筑高度216米停车泊位4050个总户数2490户。4.5建筑单体a.用现代化的设计理念指导户型设计，充分考虑用户的33、心理需求、功能需求，“绿色、生态、经济”.b.住宅平面采用大面宽、小进深的布局形式，以取得良好的日照和通风效果。c.住宅平面功能分区明确各房间设计以房型方正实用、舒适、私密为前提，平面布局注重分区细化、动静分区、干湿分区，过度自然，互不干扰。d.面积紧凑、功能完善。亮点较突出，平面户型中有尊贵享受的元素，主卧、客厅、阳台等局部奢华（通常采用大尺度、空间系列、弧形平面等方式）。4.6建筑风格通过建筑高度或建筑群体突出体量带来都市气势。多采用现代风格、欧式元素，避免立面风格的繁复和累赘，多体现现代感和国际感，通过丰富的细部或用材的考究来体现不凡的气质。以简捷、明快、挺拔高层建筑与外观形象造成视觉冲34、击，树立地标形象。4.7结构设计a.设计依据及设计条件建筑结构荷载规范(2006年版) GB50009-2001建筑工程抗震设防分类标准 GB50223-2008建筑抗震设计规范 (2008年版) GB50011-2001混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑地基基础设计规范 GB50007-2002砌体结构设计规范 GB50003-2001中小学校建筑设计规范GBJ9986高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002b.自然条件基本风压值：0.35kN/基本雪压：0.4kN/c.结构设计本工程建筑结构的安全等级为二级，本工程地基基础的设计等级为甲级(有地下室部分)或乙级(无地下室35、部分)，本工程耐火等级为一级，各类承重构件的耐火极限不应低于：墙与柱3小时，梁2小时，板1.5小时。（1）上部结构根据建筑使用功能要求，本工程纯住宅部分高层采用全现浇钢筋混凝土剪力墙结构，剪力墙抗震等级为三级；带商业部分高层采用全现浇钢筋混凝土剪力墙结构，商业部分为框架，框架及剪力墙抗震等级为三级。纯下室部分采用全现浇钢筋混凝土框架结构，框架的抗震等级为三级。（2）地基与基础鉴于本工程尚未进行地质勘察，具体采用何种基础在下一步的设计中根据上部荷载大小及地质情况而定。4.8安全防范系统a.建立一整套安全防范系统，包括小区保安监视系统、周边及家庭防盗报警系统、访客对讲系统、电子巡更系统等，小区安保36、室设报警控制器，接受各处报警信号。所有线路均传阻燃塑料管暗敷。b.楼宇访客对讲系统按可视对讲系统预留管路设计，每个单元入口处设置门口主机，每个住户内设置对讲分机。c.在小区主要出入口、汽车库、主要道路上设置监控摄像机，在小区内设置安保监控机房。小区围墙上设置周界报警系统。4.9抗震设计抗震设防烈度：襄阳地区地震设防基本烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。4.10给排水设计a.设计依据建筑给水排水设计规范GB500152003室外给水设计规范GB500132006室外排水设计规范GB500142006建筑设计防火规范GB500162006高层民用建筑设计防火规范G37、B5004595 2005年版自动喷水灭火系统设计规范GB500842001建筑灭火器配置设计规范GB501402005建筑专业提供的工程设计资料总平面图及建筑平面图b.给水水源:水源为市政管网和本工程设计的二次加压供水。自来水供水压力，暂按0.35Mpa。用水量标准及用水量：本小区用水标准250L/人 .天，学校50 L/人 .天，商业8L/m2.，绿化浇洒3.0L/m2.天。设计最高日用水量,5000m3；设计最大时用水量333m3。供水系统:本工程采用竖向分区的供水系统，分为二个区，其中-1层-4层为低区，由市政管网供水，5层以上层为高区，由地下室生活变频供水设备供水。实行一户一表。管网38、上的消防栓及消火栓井布置:项目区消防栓的数量布置必须遵守消防规定，要求取得城市消防部门同意。室外给水规范要求消防栓设置，间距不大于120m。消防栓的接管管径不得小于DN100 mm，消防栓按规范要求应距建筑物不小于5 m，距车行道不大于2 m，以便消防车上水，要求不应防碍交通，设在人行道边。c.污水小区排水采用雨、污分流制，生活污水经小区污水管网收集后，排入本项目区附近襄阳市城市污水管网(管径DN600)，最终送至襄阳市渔梁洲污水处理厂处理达标后排入汉江。d.雨水排水系统屋面雨水采用内落式重力流雨水排水系统，设置87型雨水斗收集经雨水管道排至室外雨水井。重现期=10年，保证屋面雨水排放。4.139、1供电方案a.采用的标准集规范供配电系统设计规范GB50052-200910KV及以下变电所设计规范GB50053-941低压配电设计规范GB50054-95建筑物防雷设计规范GB50057-2000民用建筑电气设计规范JGJ/T16-2008有线电视系统工程技术规范GB50200-94安全防范工程技术规范GB50348-2004b.设计内容供配电系统，电力配电系统，照明系统，防雷系统，接地及电气安全系统。c.电力负荷及负荷级别（1）本工程地上、地下总建筑面积约777705，除商业门面和学校属三类多层建筑，其余属一类高层建筑。按民用建筑电气设计规范的规定，一级负荷：楼宇自控系统、安保监控系统(40、特别重要负荷)、电信系统；人防通信、人防动力负荷；航空障碍照明电源；地下室消防喷淋泵、排污泵；消防电梯、普通电梯；消防报警及控制设备、防火卷帘、防排烟风机、应急照明等。三级负荷：除一级负荷以外的负荷柴油发电机系统：本工程在地下一层设置两台自启动柴油发电机组。当高压电源均失电时，提供本工程保障性负荷及特别重要负荷用电；如有火灾发生，保障火灾时所有消防系统设计的用电。（2）本工程电力负荷计算采用单位指标法：住宅40VA/m2，建筑面积224800，总负荷5802KVA。计算负荷2443KVA。商业100VA/，建筑面积315200，总负荷31520KVA。计算负荷15760KVA。地下室5VA/，41、面积205420，总负荷1027.1KVA。计算负荷616.3KVA。学校及配套用房40VA/，建筑面积32285，负荷1291.4KVA。计算负荷775KVA。总计算负荷约为28239KVA。（3）变配电方案鉴于本工程的正常电力负荷，选用30台1000KVA变压器。变压器选用D，Yn11，10(22.5%)/0.4/0.23KV，50HZ低损低噪变压器。在本工程在地下一层设置一高压室及变配电站。在低压侧可按用户性质与管理需要设置分计量。在低压侧设置无功功率补偿，补偿到高压侧功率因数不小于0.9。低压配电系统的接地形式采用TN-S系统。主接线方式：低压侧为单母线分段。d.弱电系统（1）有线电视42、系统：每户住房客厅部位和主卧室设置有线电视用户终端，有线电视系统前端由当地有线电视网直接引来信号，在每栋楼一层楼梯间设置主分配放大器，以便统一管理，各用户终端盒暗装的中心离地面0.3米。（2）电话线路系统：电话线路由当地电信网络直接引入，电话总进线箱设在每栋楼的绿化带内，采用放射式配线电缆，引至各楼层分户内。（3）楼宇访客对讲系统：每个单元出入口设可视型对讲系统。由防盗安全门、对讲系组成，访客需通过门禁机与住户对话确认后方可接触门禁。控制线路在室外部分穿钢管埋地敷设，室内部分竖向采用金属线槽或穿钢管暗敷设解码器箱，分支线穿管暗敷至各用户分机。（4）数据通信系统：每户设数据通讯终端一个，由CAT43、6-UTP TC20DA至每个终端。每栋楼各设一个数据分配箱，在个单元一楼嵌墙安装。由住宅区局域网引入一根光缆进入该箱，经光电转换后，引出多对干缆连接至各用户。各弱电设备选型及布置由电信、网络公司等个弱电系统单位负责。4.12防雷及接地系统a.本工程商业门面和学校按三级防雷建筑物保护措施设防外，其余按二级防雷建筑物的保护措施设防。b.采用避雷带作为接闪器，利用钢筋混凝土内两根纵钢作为接地引下线，利基基础内的钢筋作为自然接地体。c.工作接地，保护接地，防雷接地等共用一个接地网，接地电阻要求不大于1。d.建筑物应作总体电位联结。住户的卫生间应做局部等电位联结。4.13园林景观风格各异的组团园林风格44、，较多强调中心园林和景观轴线，以体现尊贵感，多用水景来营造社区高档感。采用图案化、装饰化、层次感强的人工园林，在有限的面积内制造尽可能强的视觉冲击。采用叠瀑、喷泉、硬质铺装结合水渠、泳池等人工水景来营造社区高档感。通过一些标志性雕塑展示形象与营造气氛。在社区的主入口处以及核心景观处采用名贵树种。创造可逗留的休憩场所，打造生活氛围。第五章资源利用和能源耗用分析5.1资源开发方案本项目为房地产开发项目，不属于资源开发类项目，因此不需分析资源开发方案。5.2能源耗用和公共设施的占用（1）水及能源消耗量表水及能源消耗量见表51 表51 能源结构及用量表序号项目计量单位年用量折算系数折标煤备注实物标煤145、电KW.ht140000000.1229 kgce/ kw.h1720.62燃气Nm3t9000001.2143 kgce/ Nm31092.873柴油tt201.4571 kgce/ kg29.143水m3t15350000.0857kgce/ m3131.55合计2974.16供水由城市给水管网引接，生活污水经埋地式无动力处理装置处理后，排入市政排污管网。供电由市区10KV高压电源引入住宅楼内设配电室，各办公、住宅用电直接从配电室引接。电话通讯由城市主网引接。供气由市区天然气管网引接。（2）建筑材料的需要量、供应计划和采购方式钢材：38500吨水泥：154000吨变压器：30台原材料供应砂46、石 本项目建设所需砂、石等产自汉江，运输极为方便，由汽车直接从汉江取砂、石点运至工地。水泥襄阳有水泥生产厂，水泥标号从27.5级到52.5级等，项目建设地点离水泥厂较近，运距较短，完全可满足项目需求。钢材襄阳钢厂生产钢材型号较多，且全国各钢厂产品襄阳基本有经销，所需钢材由汽车从市区直接运至工地。木材：襄阳木材资源较为丰富，储量较大，市区各木材经销点均可供应。5.3节能和节水措施（1）在做平面布置时，尽量做到流程最短，以减少各种能源的损失，达到节能目的。（2）变压器采用新型节能变压器，商场等采用节能环保型空调。（3）在配电设计中尽量使电源靠近负荷中心和选用低损高效集中无功补偿装置，从而降低线路损47、耗。（4）照明选用高效、长寿、节能型的光源灯具，且建筑物设计尽量满足通风、采光要求，以减少通风设备和照明灯具数量。（5）选择能耗低、耐久性、强度高的建筑材料，施工中采用节能机械设备，以节约能耗。（6）建筑物的设计与建造应依据国家、省、市有关法律、行政法规的有关规定采用节能型的建筑结构、材料、器具、产品和标准图纸。（7）建筑物均应采用有效的隔热保温措施，各处门窗采用节能型且密封好的品牌产品，门窗玻璃采用真空隔热玻璃，尽量减少建筑能耗，改善建筑物的热环境。（8）项目的生活用热及采暖用热建议采用集中供热。（9）各类建筑尽量考虑采用自然采光和通风。（10）注意节约用水，建议采用节水型阀门开关，所有用水48、设施均应尽量选用节水型的。5.4建筑节能在总平面规划上，综合考虑朝向、风向的关系，建筑单体南向排列。外墙：采用200厚隔热保温混凝土砌块与保温聚苯颗粒砂浆，传热系数K1.1w/。K,热惰性D=3.2，经热工计算可满足节能要求。屋顶：采用倒置式屋面做法，设计3540厚积塑泡沫板做保温隔热层，其传热系数K1.0w/。符合节能要求。外窗：窗墙面积比符合节能设计规定的指标，窗墙面积比如有超过指标者均采用节能型玻璃解决。玻璃采用双层中空玻璃，外门窗安装中，其门窗框与洞口之间均采用发泡填充塞，外门窗的其密度达到强制性条文p1-2-1的第4.4.4条要求。设备选用高效率低噪音的节能产品。公用卫生间：洗用盆采49、用感应自动水龙头，小便斗采用感应式冲洗阀冲洗。卫生洁具给水及排水五金配件应采用与卫生洁具配套的节水型，不得采用淘汰型。二次生活给水泵防噪隔振。第六章环境影响分析6.1项目场址环境现状拟建地点位于襄阳市xx区解放路以南、炮铺街以东地段，周边建设环境条件相对优越，交通方便，有部分上个世纪五十年代以后各个时代的建筑物，场区三通一平条件实现。地段无古迹，有少量树木。6.2施工期环境影响分析6.2.1施工噪声污染源施工期的噪声主要来源施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪50、声。施工期对环境影响较大的主要有钻桩机、混凝土搅拌机、振捣棒噪声及汽车运输噪声等，6.2.2施工废气污染源（1）施工期建筑场地扬尘施工期间，扬尘主要由以下因素产生：施工场地内地表的挖掘与重整、土方和建材的运输等；干燥有风的天气，运输车辆在施工场地内和裸露施工面表面行驶；运输车辆带到建设场地周围城市干线上的泥土被过往车辆反复扬起。根据有关实测数据，参考对其他同类型工程现场的扬尘实地监测结果，TSP产生系数为0.050.10mg/s。考虑该项目区域的土质特点，取0.065mg/s。TSP的产生还与同时裸露的施工面积密切相关，考虑工程场区工程面大，施工扬尘影响范围较大，按夜间不施工来计算源强，项目工51、程总占地面积95860。则估算项目施工现场TSP的源强为6.23g/s。（2）施工期道路扬尘项目施工运输时泥土所产生的扬尘会被带到附近公路上，其扬尘量与路面尘量、汽车车型、车速有关，一般难以估计，但又是一个必须重视不容忽视的问题，因此，本评价主要对其进行定性评价。（3）施工过程的其他废气该项目施工过程使用的施工机械主要有挖掘机、装载机、推土机等，它们以柴油为燃料，均会产生一定量燃料废气，废气中主要污染物包括CO、THC、NOX等，考虑其排放量不大，影响范围有限6.2.3施工期废水污染源施工期间主要的水污染源为冲洗骨料、灌浆、混凝土养护过程中产生的施工废水，以及施工人员生活污水等施工废水中降水井52、排水取决于降水强度及地下水位，其主要污染物为SS；结构施工废水产生量因施工规模及管理水平而差异较大，目前尚无权威的核算办法及类比资料，其中骨料冲洗水主要污染物SS浓度高达2.5104mg/L、灌浆及混凝土养护废水产生量较小，但其SS浓度也较高，且pH值可高达1112。因此，施工区必须设置沉淀池，将施工废水澄清后回用，以免造成城市下水道堵塞、污染水环境。施工人员生活污水主要污染物为COD、BOD5、氨氮、SS等，本次环评提出施工人员租用附近居民住房，所排生活污水沿用现有的污水处理设施(标准化粪池处理)后排入城市下水管网，未经处理的生活污水不得直接排放。6.2.4施工期固体废物根据该项目建设内容，53、其施工期固体废弃物主要包括：拆迁废渣、土方开挖产生的弃土、废弃的各种建筑、装修物料，施工人员的生活垃圾等。建筑垃圾主要成份为废弃的沙土石、水泥、木屑、碎木块、弃砖、水泥袋、纤维、塑料泡沫、碎玻璃、废金属、废瓷砖。生活垃圾主要为包括残剩食物、塑料、废纸、各种玻璃瓶、动物骨刺皮壳等。（1）建筑垃圾拟建项目各类设施总建筑面积将达到777700，经类比，建筑面积产生建筑垃圾约2kg/。故该项目在建设期将产生1555t建筑垃圾，其主要成份为：废弃的沙土石、水泥、木屑、碎木块、弃砖、水泥袋、纤维、塑料泡沫、碎玻璃、废金属、废瓷砖等。（2）生活垃圾该建项目施工场地平均每天将有各类施工人员200人，按每人每天54、产生1kg垃圾估算，则建设期生活垃圾产生量为0.2t/d。生活垃圾则包括残剩食物、塑料、废纸、各种玻璃瓶、动物骨刺、皮壳等。上述固体废物如果处置不当将会影响景观，污染土壤和水体，生活垃圾还会散发恶臭。因此，根据中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法第十六条和第十七条的规定，必须对这些固废妥善收集、合理处置。6.2.5施工期水土流失该项目由于开发面积较大，达到了95860，在开发过程中，由于机械开挖带来了大量的土壤裸露，造成一定的水土流失，本评价参考根据土壤侵蚀分类分级标准(SL190-2007)中的分类，背景侵蚀模数取100t/(ka)，施工建设期的土壤侵蚀模数取200t/(ka)。侵蚀时段按55、3年预测，则因该项目的施工期将导致新增水土流失总量38.4t。6.2.6施工期土石方平衡本次项目结合自然地形，考虑建筑群体高低起伏，富有韵律感而杂乱，重视空间的连续、鸟瞰、仰视及对景的景观效果。减少土石方工程量，考虑填方、挖方的就地平衡、挖方尽量就地回填于项目地基或低凹处。6.3营运期污染源分析6.3.1废水污染源及其主要污染物排放情况项目废水主要来源于居住、商业网点、酒店式公寓、酒店、写字楼、学校等产生的生活污水。根据该项目水平衡分析：该项目年用水总量为1535000m3/a，年排水总量为1228000m3/a，其主要污染物为COD、BOD5、SS、氨氮。该项目生活污水规划进入观音阁污水处理56、厂进行统一处理，最后排放至汉江襄阳市区段。因此，本评价提出生活污水经标准化粪池处理达到污水综合排放标准(GB8978-1996)表4中三级标准后，排入市政污水管网，输送至观音阁污水处理厂进行处理6.3.2废气污染源及其主要污染物排放情况项目产生的废气来源于地下车库和停车场汽车尾气、居民生活、酒店排放的厨房废气、发电机尾气以及垃圾收集点散发的恶臭气体等。（1）)汽车尾气该项目汽车尾气主要来自于地上、地下车库停车泊位。共规划机动车位 4050个，其中，地下停车位 3000个，地面停车位1050个(不含低层住宅区停车位)；地面非机动车位1000个。汽车尾气主要是指汽车进出车库(场)及在车库(场)内行57、驶时，汽车怠速及慢速(5km/hr)状态下的尾气排放，包括排气管尾气、曲轴箱漏气及油箱和化油箱等燃料系统的泄漏等。汽车废气中主要污染因子为CO、HC、NOX、醛类、SO2等。汽车废气的排放量与车型、车况和车辆数等有关，一般住户家庭用车基本为小型车(轿车和小面包车等)停车场的汽车尾气排放量与汽车在停车场内的运行时间和车流量有关。一般汽车出入停车场的行驶速度要求不大于5km/h，出入口到泊位的平均距离如按照50m计算，汽车从出入口到泊位的运行时间约为36s；从汽车停在泊位至关闭发动机一般在1s3s；而汽车从泊位启动至出车一般在3s3min，平均约1min，故汽车出入停车场与在停车场内的运行时间约为58、100s。根据类比资料，车辆进出停车场的平均耗油速率为0.20L/km，则每辆汽车进出停车场一次耗油量为0.0278L，每辆汽车进出停车场产生的废气污染物CO、HC、NOx与SO2的量分别为5.310g、0.670g、0.620g与0.00809g。 （2）居民厨房燃料燃烧废气根据襄阳市区总体规划，该项目生活燃料主要使用城市管道天然气。因此，本评价以天然气做为居民厨房热源形式进行预测，根据环境保护实用数据手册有关资料和目前襄樊地区的生活水平，预计天然气年均用量为900000m3/a； （3）厨房油烟废气居民日常生活在食物烹饪、加工过程中挥发的油脂、有机质及热分解或裂解，从而产生油烟废气。根据类59、比资料，目前居民人均日食用油用量约30g/人d，一般油烟挥发量占总耗油量的24%，平均为2.83%，由于居民家庭烹调炸、煎等工序较少，故其挥发量以2.5%计，油烟废气均经过家庭油烟机脱油烟处理后经楼内专用排烟管道引至楼顶排放，其油烟去除效率按60%计。（4）恶臭废气该项目建成后，恶臭主要来自垃圾收集桶臭气，垃圾收集点的恶臭气体是多组分、低浓度化学物质形成的混合物，其主要成分为氨、硫化氢和甲硫醇、三甲胺等脂肪族类物质。垃圾收集桶会产生一定量的臭气，但由于为袋装垃圾收集方式，垃圾桶加密封盖，产生臭气量较少，每天清运，产生时间短，对该项目的居民影响不大。6.3.3固体废物该项目营运期固体废物主要是生60、活垃圾，其来源主要为家庭生活废弃物。生活垃圾成分较为复杂，各地差异和季节性变化都很大，根据有关调查资料分析，城市生活垃圾的特点是：食品垃圾多，有机物丰富；其次为废纸张、塑料、金属、玻璃瓶等可回收利用废物。6.3.4噪声（1）生活噪声该项目投入使用后，内部噪声污染源主要来自住户使用的音响、电视及小区的各种社会活动。正常情况下，电视及音响所产生的噪声值为5065dB(A)左右。根据项目规划设计，小区内设置有商业中心，其商业服务设施服务范围设置主要为商铺等生活配套，根据调查，在人员较为集中的情况下，商业服务场所的平均噪声级可达6575dB(A)。（2）配套设备噪声小区配套的高噪声设备包括生活水泵、空61、调等设备噪声等。一般情况下，小区内主要为小型汽车(轿车和小面包车等)，大型汽车驶入的几率较小。6.3.5高层建筑的影响（1）遮挡影响分析根据以往对高层建筑日影分析，该项目的45层高层住宅，会对周围绿地有一定程度的遮挡，但由于各栋楼房相对分散且距离较大，因此处于遮挡阴影之中的区域对某些植物的生长的影响轻微。（2）对局部风场环境影响分析高层建筑对周围的风场环境有一定的影响。高层建筑即使在相对静风的城市环境下，也能围绕它产生剧烈的空气流动，如涡流、旋风和阵风。该项目对周围风环境的影响主要是涡流。由于布局为相对错开式，楼间距较大，较好地控制拐角风，狭管风的影响。（3）对噪声的影响分析高层建筑的拔起，周62、边建筑空间的改变产生城市新的噪声源。首先，建筑高度增加，风速加大，形成“高层风”的呼啸声，在建筑上的撞击声也越大，成为高层建筑特有的“噪声源”。其次，城市交通噪声和社会生活噪声，因有高层建筑阻挡不易迅速消失，而且还会在高层建筑上的玻璃和轻质金属的外装饰面材料上，对声音大量反射形成回声而被增强，同时也延长了噪声干扰的时间。6.4污染防治措施6.4.1施工期污染防治措施（1）施工期噪声防治措施采用低噪声施工机具和先进工艺进行施工，基础打桩应采用静压桩或钻桩；禁止夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业，“因特殊要求必须连续作业的，必须有县级以上人民政府或者有关主管部门的证明”(中华人民共和国环境噪声63、污染防治法第三十条)；项目在装修阶段，严禁夜间时段(22:00-6:00)装修施工，防止噪声扰民。（2）施工扬尘防治措施为减少运输物料时交通扬尘，对车辆限速，进出场地车辆通过刮泥铁板，减少道路扬尘及泥土对道路污染；采用商品混凝土建房，最大程度减少扬尘对周围大气环境的危害，必要时采用水雾以降低和防止二次扬尘；在土方挖掘、平整阶段，运土车辆必须做到净车出场，最大限度减少泥土撒落构成扬尘污染，在运输、装卸建筑材料时，应采用封闭车辆运输，尤其是泥砂等；尽量减少建材的露天堆放，禁止在大风天进行搅拌等作业。（3）施工期废水污染防治措施施工区必须设置沉淀池和尾水回用系统，将施工废水澄清后回用，以免造成城市下64、水道堵塞、污染水环境。施工人员生活污水经化粪池处理后，排入城市管网。（4）施工期固废污染防治措施施工期各种拆迁废渣、施工废渣及时交由市建筑渣土管理处统一清运固和妥善处置，不得随意抛弃、转移和扩散；施工人员的生活垃圾应及时收集到指定的垃圾箱内，由环卫部门统一及时清运处理选用干净石料，减少石料冲洗水量。6.4.2营运期污染防治措施（1）大气污染防治对策该项目设有地下车库，其汽车尾气应通过通风系统，以利于污染物稀释扩散，并确保地下车库内的污染物浓度达到相应的卫生标准，同时，地下车库出入口周围应加强绿化。住宅油烟应经家庭用油烟吸收装置除油烟后，集中收集经竖向专用烟道于各住宅楼顶集中排放；垃圾收集点的恶65、臭主要来自有机物的腐败分解，因此该项目垃圾收集采用袋装，商业网点分布的垃圾桶采用封闭式，科学安排垃圾收集和运出时间，必须做到垃圾当天收集，当天运出。（2）生活污水防治措施节约用水，减少污水排放量，采用隔油处理后，用标准化粪池处理后，经小区排污口排放市政排水管网，输送至观音阁污水处理厂处理，达标排放至汉江襄阳市区段。（3）噪声防治措施合理布局，尽量将泵房及车库等高噪声设施及用房布置地下层，利用建筑物、构筑物来阻隔声波的传播，减少对周围环境的影响。在满足功能要求的前提下，风机、泵等选用低噪设备，并加装减振、隔声或消声装置，以此减少噪声影响；商业网点营业时间应控制在昼间时段(6:00-22:00)，66、严禁夜间时段(22:00-6:00)营业。高噪声商业网点布置应避开环境敏感点；在地下车库出入口坡道部位应加筑隔声防护墙和防雨顶棚，机动车进出停车库时应放慢速度，小区内设置汽车减速缓冲带且禁鸣喇叭，防止出入地下车库的车辆噪声可能对小区内较近住宅楼产生噪声污染影响。（4）固体废物防治措施该项目投入使用后，小区产生的生活垃圾分类收集，物业管理部门加强对固废的管理，及时收集，妥善处理处置，对废纸、废金属、塑料、橡胶等可回收的垃圾指定的有处理资质的单位统一回收，再生利用；剩余的厨房垃圾、花草、灰土等可填埋的垃圾交由环卫部门统一清运处理。垃圾放经常进行消毒、杀灭害虫工作，以免散发恶臭，滋生蚊蝇，影响居民正67、常工作与生活。（5）光污染防治措施该项目建筑应考虑立面对光的反射和折射对周围环境的影响，建筑装饰物外墙尽量不采用大面积的玻璃幕墙，尽量应用反射系数较小的材料，少用反射系数大的材料，避免造成光污染现象。第七章经济效益分析7.1投资估算及资金来源7.1.1估算依据建设项目经济评价方法与参数（第三版）计委、建设部工程勘察设计收费管理规定（计价格【2002】10号湖北省建设厅颁发湖北省建设项目指导投资组成及其他费用定额（鄂建【2006】26号）湖北省建筑工程消耗定额及统一基价表鄂建【2008】214号湖北省装饰装修工程消耗定额及统一基价表鄂建【2008】214号湖北省安装工程消耗定额及统一基价表鄂建【68、2008】214号湖北省市政工程消耗定额及统一基价表鄂建【2008】214号湖北省建筑安装工程费用定额（鄂建【2008】216号现行企业财务制度及规范有生产及销售厂家对设备及工器具的报价当地的市场价格银行贷款利息按6.15%计算项目确定的建设规模及内容7.1.2投资估算工程规划总建筑面积572285,其中：商业建筑面积315200,住宅224800 ,社区办公用房600,公厕及垃圾站200,文物保护区1000,菜市场1200,幼儿园1600,小学10000。xx建设工程建设项目投资估算见表7-1xx建设工程建设项目投资估算表 表7-1 xx建设工程建设项目投资估算表 计算单位：万元 序号费用名69、称总估算金额备 注1土地费用440002前期费用94673建筑安装工程费2572074基础设施及配套设施费146995公共配套设施建设费用118346管理费用81467销售费用104478建设期利息273069不可预见费11771合计3948777.1.3 资金来源及使用计划企业自筹资金244877万元，申请银行贷款150000万元。本项目贷款额为150000万元，依据贷款条件，贷款年限为3年，年利率为6.15%,上浮20%，年利率为约为7.38%，一次性授信，一个年度内按项目进度发放，第一年付息5166万元，不还本；第二年付息11070万元，不还本；第三年付息590411070万元，年末一次70、性还清本金。资金使用计划2012年前40000万元， 2013年130000万元，2014年130000万元。2015年94877万元。7.2 经济评价（1）总规划建筑面积572280,其中：住宅224800,还迁面积79738，可售面积145062均价9000元/，商业用房（包括写字楼、酒店等）315200, 还迁面积15200，自用50000，出售面积267680，销售价格1000030000元/，学校及配套用房不出售。该项目预计收入可达783056万元。见表7-1销售收入、税金及附加估算表表7-1 销售收入、税金及附加估算表 单位：万元序号指标名称第一年第二年第三年第四年第五年合计1总收71、入01260002745002520001305567830561.1住宅收入027000630002700013556130556面积 145062 30000700003000015602单价（元/）90009000900090001.2商业用房出售收入9000018000018000060000510000面积17000030000600006000020000单价（元/）300003000030000300001.3写字楼收入30000200001000060000面积 60000300002000010000单价（元/.年）1000010000100001.4酒店式公寓收入 150072、01000066806000 37680面积37680 150001000066806000单价（元/.年） 100001000010000100001.4地下车库收入01080014400144005220448203735个90012001200435单价（元/）120001200012000120002营业税063001372512600 6528 391533城建税0441960.8882 457 27414教育附加0189411.8378196 11755堤防等其他税费0252549504261 15666营业收及附加合计0718215646.6143647442 44635（2）营73、业税取5%、城市维护建设税按营业税的7%缴纳、教育附加按营业税的3%缴纳，其他税费综合率取4%。营业税及附加为37989万元。见表7-1销售收入、税金及附加估算表。（3）土地增值税土地增值税：在总成本费用的基础上加价20%，该项目增值额未超过扣除项目金额50%，税率取30%，增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%，税率取40%。经计算，未超过扣除项目金额50%，税率取30%，超过扣除项目金额50%，税率取40%，超过扣除项目金额100%，未超过200%，税率取50%，缴纳土地增值税88930万元。表7-2 缴纳土地增值税表 计算单位：万元序号指标名称合计第一年第二年第三年第四74、年第五年1总投资394877其中：开发成本356278 其间费用385992允许抵扣金额4631613销售收入（不含租金收入）73355601260002670002310001095564税金及附加（不含租金收入税金及附加）4181307182152191316762455增值额228582630%缴纳部分23030740%缴纳部分65900850%缴纳部分9按年分摊88930013000230002300029930（4）政府性基金根据住房和城乡建设部 财政部 国土资源部等关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号第七条即：“（七）加大税费政策支持力度。对城市和国有75、工矿棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。”本项目属城市棚户区改造，免征廉租房建设基金等政府性基金。（5）利润测算所得年税前利润为291007万元，企业所得税率为利润总额的25%。所得税72752万元，所得税后年均利润218255万元（见附表7-3利润分配估算表）。表12-3 利润及利润分配表 计算单位：万元序号指标名称第一年第二年第三年第四年第五年合计1销售收入0126000274500252000130556783056 2税金及附加07182 15647 14364 7442 44634 3分摊投资成本056052 137016 112104 5331276、 358484 4土地增值税01300023000230002993088930 5其他0.0 0.0 6税前利润049766 98837 102532 39872 291007 7应纳税所得额049766 98837 102532 39872 291007 8所得税12441.5 24709.3 25633 9968 72752 9税后利润037334.5 74127.7 76899 29904 218255 （6）财务效益评价根据附表7-3利润分配估算表、附表7-4全部投资现金流量估算表计算得出如下财务评价指标：a.投资利润率：投资利润率=55.3%。b.财务净现值(FNPV)：项目投资财77、务净现值（所得税前）（ic=13%）132061万元；项目投资财务净现值（所得税后）（ic=13%）82081万元。c. 项目投资财务内部收益率：项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）39.1%；项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）26.3%。d. 动态投资回收期：项目投资回收期（所得税前）3.25年（含建设期3年）；项目投资回收期（所得税后）3.48年（含建设期3年）。表7-4 全部投资现金流量估算表 单位：万元序号指标名称第1年第2年第3年第4年第5年1现金流入量CI01260002745002520001665561.1房产销售收入012600027450025200016655678、未售配套房估价360002现金流出量CO170000.0 150182.0 133523.6 37364.0 37372 2.1建设投资170000.0 130000.0 94877.0 2.2销售税金及附加0.0 7182.0 15646.6 14364.0 7442.0 2.3土地增值税0130002300023000299303税前净现金流量-170000.0 -24182.0 140976.4 214636.0 129184.04税前累计净现金流量-170000.0 -194182.0 -53205.6 161430.4 290614.45所得税012441.5 24709.3 25679、33 9968 6税后净现金流量-170000.0 -36623.5 116267.1189003 1192167累计税后净现金流量-170000.0 -206623.5-90356.498646.6 217862.6计算指标财务净现值（ic=13%）：（所得税前）132061万元，（所得税后）82081万元；财务内部收益率（%）（所得税前）39.1%），（所得税后）26.3%；投资回收期（所得税前,含建设期3年）3.25年，（所得税后，含建设期）3.48年。从以上各项指标可以看出，本项目的财务内部收益率（所得税后）为26.3%，高于13%的财务基准折现率，累计财务净现值82081万元(所得税80、后)，大于0，动态投资回收期为3.48年(所得税后，含建设期3年)，相对项目的收益期来说，投资回收期是比较短的。（7）不确定性分析本项目固定费用包括土地、前期费用、建安投资、基础设施投资等以及后期贷款利息。固定成本总额为363126万元，当营业收入减去可变成本及税金等于总成本时,经营情况处于平衡状态,即不盈不亏，此时的经营量（Q）即为盈亏平衡点,其计算公式如下: Q=F/(P-t-V)=363126/(783056-30364-44634-88930)=58.7% 根据盈亏平衡点计算公式，本项目利用率只要销售率达到58.7%，就能保本。根据该项目优势，销售率达到58.7%这一比例是能够实现的。81、7.3偿债能力分析a.借贷情况说明本项目贷款额为15000万元，依据贷款条件，贷款年限为3年，年利率为6.15%,上浮20%，年利率为约为7.38%，一次性授信，一个年度内按项目进度发放，第一年付息5166万元，不还本；第二年付息11070万元，不还本；第三年付息11070万元，年末一次性还清本金。建设期利息合计16236万元，营运期利息11070万元。b.还款资金来源可以用来还款资金来源为该项目还款期间出售房屋收入减去相关税金。借款偿还期可用来还本付息总资金368977万元，见表7-5借款还本付息计划表。c.偿债能力分析：偿债能力分析的主要指标为偿债备付率和利息备付率：利息备付率=税息前利润82、/当期应付利息偿债备付率=可用于还本付息资金/当期还本利息金额根据借款还本付息计算表可以看出，本项目还款期利息备付率最低为10.55倍，偿债备付率最低为1.53倍，表明还款资金来源足以偿付当期债务，有很强的偿债能力。表7-5 借款偿还表 单位：万元序号项目建 设 期 1231年初借款累计01500001500002本年借款150000003本年应计利息516611070110703.1建设期利息51661107003.2应计入财务费用00110704本年年末还本001500005本年年末借款余额1500008000006本年付息516611070110707还本付息合计51661107016183、0708偿还借款的资本来源51661168882469238.1投资收回0560521370168.1利 润049766988378.2折 旧00.000.008.3摊 销00.000.008.4其他资金516611070110709利息备付率110.5522.3110偿债备付率110.551.53第八章 社会效益分析8.1社会意义（1）该项目建设是改善民生的重大举措。项目区内，居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向84、心力和凝聚力。（2）该项目建设是完善城市功能的客观要求。项目区内安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。（3）该项目建设是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。8.2项目对社会影响分析（1）对所在地居民收入的影响本项目实施过程中将招收当地一定劳动力参与项目建设，因此，项目对所在地居民收入的影响是非常积极的。（2）对所在85、地居民就业的影响项目建设运营后能带来项目所在地服务业发展。因此，项目建设对当地居民就业的影响也是积极的。（3）对所在地不同利益群体的影响项目的利益相关群体主要包括：当地政府：襄阳市政府及xx区政府；项目承担机构，为项目建设单位；项目所在地的居民； 建设施工单位及设备供应商； 工程监理、设计等相关单位。上述不同利益群体中均为项目受益群体，尤其是当地政府、承担机构及项目所在地居民对项目期望很高，认为项目实施能够促进当地经济社会快速发展，为居民创造更多的就业机会，并有助于提高他们的收入，改善当地经济结构，建设施工、设备供应商、监理等工程相关单位因参与项目建设而获得一定利润。项目建设期间产生的噪音、粉86、尘、空气污染和废水等会对当地居民工作生活造成一定困扰，项目单位在项目建设期间，采取环保措施，并保证这些措施落实到位，对周围环境的影响降到最低程度，从而消除这部分居民的疑惑。（4）对所在地文化教育卫生等方面的影响项目建设对当地文化教育卫生等方面的影响：促进当地文化教育卫生等发展。（5）对所在地基础设施和公共服务的影响项目建成运营后，将增加项目所在地车辆出入，占用所在地一定量的基础设施和公共服务，但当地基础设施完备，容量大。因本项目的建设，不会造成对基础设施和公共服务的不利影响。总之，该项目的建设、使用对当地居民和相关单位如设计、施工、监理等产生积极的影响。首先，项目建设及建成后物业管理及地面商业87、网点经营直接及间接增加就业机会和就业人数、提高居民就业率；项目建成有助于加快区域第三产业发展，促进产业链条的发展壮大，从而加快了襄阳市东津新城城区建设步伐，为东津新城区经济和社会发展起到一定的推动作用。8.3互适性分析该项目建设完毕后，所在地人流、车流将有一定增加，对交通和市场将有更高的要求，但考虑到该地区周围的交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。项目对社会的影响及相关措施（见表8-1项目对社会的影响及相关措施表）表8-1 项目对社会的影响及相关措施表社会影响因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响影响小无严重后果，较为适应对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的88、居住人员提高人们的住房质量，提高人民的生活水平对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面、范围广完善地区基础设施、提高社会服务质量、加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无项目建成后可推动“四个襄阳”建设，提升襄阳城市形象，打造襄阳城市品牌，进一步推动襄阳市经济和社会发展，提高人民生活水平、具有十分重要的现实意义。第九章建设与实施9.1项目建设进度安排本项目从立项到投入使用计划36个月时间完成:2013年4月，申报立项，规划、征地、环评、筹集资金。2013年5月，完善设计2013年6月-2016年5月，项目施工2016年6月竣工、验收等。9.289、项目建设安全、卫生等措施为了加强安全生产监督管理，防止和减少生产安全事故，保障人民生命和财产安全，促进经济发展，国家相继出台了一系列相关法规，主要有中华人民共和国安全生产法、中华人民共和国建筑法、建筑工程安全生产管理条例、建设项目(工程)劳动安全卫生监察规定、职业安全健康管理体系审核规范。这些法规为项目劳动安全、卫生与消防方案设计提供了政策依据。按照相关法规要求“生产经营单位新建、改建、扩建”工程项目的安全设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。安全设施投资应纳入建设项目概算。本项目施工期间应严格要求，切实加强劳动安全生产管理，一切操作必须执行施工现场临时用电安全技术规范J90、GJ462005，建筑施工扣件钢管脚手架安全技术规范JGJ1302001，建筑施工高处作业安全技术规范JGJ8091。建筑施工现场环境与卫生标准JGJ146-2004，对高温、噪声、震动等工作环境应采用保护性防护措施，如隔热、降温、消音、防震等。室内装修、装饰应选用无辐射、无污染的材料，严禁选用含甲醛、苯类、放射等对人体有害的材料。9.3消防9.3.1消火栓消防系统(1)、消防用水量根据高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)(2005年版)和汽车库、修车库停车场设计防火规范(GB50067-97)，本建筑的消防用水量为：室外消火栓消防用水量：30L/S，室内消火栓消防用水量：40L/91、S。(2)、系统在最高层屋顶设置消防水箱，消防水箱有效容积为18m3，为了保证顶层消火栓的供水压力，在消防水箱附近还设有一套消防增压稳压设备。在地下室消防水泵房内，设室内消火栓消防水泵(2台、1用1备)，消防水泵从消防贮水池吸水，供至室内消火栓消防环状管网，在消防环网上设3台消防水泵接合器。在建筑的明显部位设有室内消火栓箱，室内消火栓箱的设置保证火灾时能有两支枪同时到达室内任何部位。在室外给水环装管道上设有室外消火栓，室外消火栓的间距不大于120m，保护半径不大于150m。9.3.2自动喷水灭火系统本建筑定性为一类建筑，为满足建筑专业防火分区的需要，根据高层民用建筑设计防火规范GB50045-92、95(2005年版)和自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005年版)，本建筑设有自动喷水灭火系统，该系统为湿式系统。(1)、设置范围除住宅户内和不宜用水扑救的场所外的所有部位。(2)、系统设计流量火灾危险等级本建筑为中危险级，喷水强度为8L/min、作用面积为160。地下车库为中危险级，喷水强度为8L/min、作用面积为160。消防贮水在地下室设消防水池，贮求火灾延续时间(室内消火栓消防系统为2h；自动喷水灭火系统为1h)内的消防用水。消防水池的有效容积为612m3。室外消防用水量由市政管网保证。9.3.3消防供电的要求 本项目消防供电按（民主建筑电气设计规范）的规定为一级负93、荷。根据本项目在经营使用过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，并结合项目场址周围消防设施状况，设置消防监控报警系统和消防电梯。9.3.4消防设计（1）消防控制室：一层设置消防控制室，分别监视建筑内的消防设施，进行探测监视和控制。（2）火灾自报警系统：采用控制中心报警系统。（3）消防联动控制系统：在消防控制室设置联动控制台，方式为自动控制和手动控制两种。（4）消防紧急广播系统：在消防控制室设置消防广播机柜，机组采用定压式输出。（5）消防直通对讲电话系统：在消防中心内设置消防直通对讲电话总机，在变电室、电梯机房、楼宇控制室、管理值班室等处设消防直通对讲电活分机。（6）应急照明系94、统：所有楼梯间及前室的照明以及变配电室、消防中心、安防中心、消防水泵房、柴油发电机房、电讯房等的照明全部为应急照明。商业超市等公共场所应急照明按正常照明的10一15设置。（7）消防道路：设二个消防出入口，内部车行环道为消防车道，在内部高层住宅北侧设置隐形消防车道。9.4项目招投标9.4.1项目的招标方式本项目的招标方式实行公开招标，公开招标也称竞争性招标，是指招标人在指定的媒体上刊登招标广告，公开选择建筑施工队伍、所需设备等。9.4.2招标组织形式本项目招标组织形式实行委托招标。即委托具有相应资质的招标代理机构代理招标。招标情况表 表91项 目名 称招标范围招标组织形式招标方式备注全 额招 标部 分招 标自 行招 标委 托招 标公 开招 标邀 请招 标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他第十章结论与附件10.1结论及建议本项目建设符合国家经济、社会发展政策、符合城市房地产发展及城市规划要求，建设规模适宜，建设地点地理位置优越、交通便利、基础设施配套齐全。项目建设资金有来源，经济效益好，建议有关部门尽早予以批复。10.2附件、附图编制项目申请报告的委托书企业法人营业执照企业资质证书税务登记证组织机构代码证宗地图建设用地使用条件建设用地红线图建设工程规划许可证资金证明规划总平面图建筑方案图