1、街道办事处社区居委会城中村改造项目可研及资金申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月67可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录结论2总 论3（一）项目名称：xx城（暂定名）4（三）总体情况4（四）xx社区改造项目情况41、xx社区改造项目总体情况42、xx社区改造项目一期项2、目情况5（五）xx社区改造项目主要指标53、总体情况分析54、一期情况分析5一、 *省宏观概况61、*省经济概况62、*省“十一五”经济发展目标6二、*市宏观概况（*市详细宏观概况详见附件1）7三、项目基本情况91、项目的区位及用地92、宗地现状93、项目周边的社区配套104、项目市政配套分析115、土地价格116、基础工作情况127、项目进展情况12（一）、历史沿革及发展14（二）、“*xx”公司定位与发展愿景141、公司定位142、公司愿景143、工作思路15（三）、“*xx”核心管理团队158、顾问委员-16五、风险分析171、合作方式及条件172、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描3、述173、取得土地使用权的风险及控制19六、市场分析（详见附件2）201、*市房地产市场概况202、项目自身分析213、项目分析结论23七、项目规划情况23八、项目开发241、土地升值潜力初步评估242、xx社区改造项目一期总体计划253、启动资金用量和计划254、*xx改造分块工作示意275、融资工作计划（一期项目）286、项目建设计划29九、项目运作分析及投资收益分析301、项目改造整体思路302、投资收益分析313、税务分析32结论xx 社 区 改 造 建 设可 行 性 研 究 报 告总 论*市历史文化底蕴丰厚，交通区位优势明显，中心城市地位突出。正在加快中等城市建设步伐，积极推进城镇化4、建设的同时，*的经济社会发展取得突破性进展，城市正在进入快速发展时期。房地产市场空间大，需求旺盛，价格增长快。未来的五年，正是*经济社会转型的关键时期，也是建设中等城市的关键时期，在这一时期进入*房地产市场对我公司是非常适时，非常有利的，而xx社区改造建设项目正是我公司跳跃发展的大好良机。xx社区改造项目是*市重点城市建设项目之一，既顺应*的发展形势，又开创*市社区改造之先河。经公司积极运作，与xx社区双方就城中村改造一事签订了协议。之后，我们积极与市政府、西城区政府以及相关各部门建立了良好的关系。公司先后组织社区代表和*市规划局相关领导到天津考察我公司项目，他们对我公司的开发经验、经济实力和5、项目操作水平有了充分认识。在集团的大力支持下，经过我们的积极努力，“xx”得到了政府、社区和社会的认可。在我公司的努力下，市政府对xx社区改造项目先后召开了四次专题会议，就社区改造项目的前期准备做了具体的部署和指示。市政府分别组织召开了xx城中村改造的动员大会和xx城中村改造整体规划会议，并责成市规划局对xx城中村改造规划问题拿出具体方案，加快了城中村改造的节奏。我公司与xx社区在政府指导下，按政府项目招商程序进行规范，再次签订“*市区片改造意向书”并报政府备案。2008年4月按照*市政府关于加快旧城改造的实施意见定市府【2007】66号文件，xx社区旧城改造项目经过公开招标的方式，*xx房地6、产开发有限公司中标为项目的开发主体。*省政府已批复该项目用地为国有建设用地。西城区和xx社区两级班子根据市委、市政府的精神，通过一年多的工作，社区改造居民积极性非常之高，已形成了非改造不可的势态。（一）项目名称：xx城（暂定名）（二）可行性研究报告编制依据 （1）城市居住区规划设计规范 （2）*市房屋拆迁管理条例 （3）城市居住区公共服务设施设置规定 （4）住宅设计规范 （5）住宅建筑设计标准 （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 （7）城市道路绿化规划及设计规范（三）总体情况项目位于*市西城区，东邻商业区，西至工业区，北接交通枢纽，南接新城区，区位优越。项目北至中山路，南至中兴路，东至博陵7、街，西至107国道。该项目为城中村改造项目，总体改造占地面积1450亩，其中一期占地面积为265亩。（四）xx社区改造项目情况 1、xx社区改造项目总体情况规划范围占地：1450亩。计划建设面积：112万计划容积率： 1.16 2、xx社区改造项目一期项目情况一期规划占地：265亩一期实际占地：248亩计划建设面积：33.34万容积率：2.0（五）xx社区改造项目主要指标1、总体项目启动资金：2780万元2、后续资金用项目作质押，投资担保机构融资（开工手续具备贷款条件后，即向银行和信用社进行融资）3、总体情况分析总体房产开发（万元）总投资额 总销售额 总体利润房产 167709.8 230428、9.63 62719.834、一期情况分析 一期项目开发（万元）总投资额 总销售额 一期利润房产 69827 80472.5 10645.38一、 *省宏观概况1、*省经济概况 l 06年全省生产总值完成11600亿元（总量在全国第六位），同比增长约13%；全部财政收入达到1223.1亿元，其中地方一般预算收入620.2亿元，分别增长18.1%和20.3%。居民消费价格指数上涨1.7%。l 全社会固定资产投资5530亿元，增长30%以上。社会消费品零售总额3396亿元，增长15%。l 城镇居民人均可支配收入突破万元，达到10300元，增长13%；农民人均纯收入3801.8元，增长9.2%。2、9、*省“十一五”经济发展目标l 全省生产总值年均增长12%左右，预计2010年*省生产总值将达到17050亿元，人均生产总值将达到24100元，全部财政收入力将达到2000亿元左右。l 全省城市化水平达到45%，年均提高1.5个百分点左右。其中“一线”地区力争达到47%左右。 l 城市规模结构指标。城区人口超过50万的城市达到10个（新增3个），其中100万人以上的5个（新增1个）；20万50万人口的城市达到13个。以扩权市县为重点，优先支持*等基础条件好、发展潜力大、区位条件优越、带动作用强、产业特色突出的12个市县率先发展，*市为*省重点发展城市之一。二、*市宏观概况（*市详细宏观概况详见附10、件1）*位于*省中部，京津之翼，保石之间。京广铁路、京武高速铁路、107国道、京深高速公路、张石高速公路纵贯南北，朔黄铁路、河曲公路横穿东西。市区距北京185公里，距天津220公里，距*国际机场38公里，距黄骅港165公里，已成为华北地区重要的交通枢纽。*下辖13个镇、9个乡、3个城区，507个行政村，现总人口130万人,总面积1280平方公里。现城区人口达到30万人（加上居住城区的农业人口约计35万人，2005年全市城镇化率为39.8%，建成区规模22平方公里，城区人口24.6万人）。“十五”期末05年全市经济社会建设取得突破性进展。全市生产总值达到120亿元，人均生产总值突破万元大关。“十11、五”期间平均年增长逾15%。2006年全市生产总值达140亿元。“十五”期末全市社会固定资产投资预计累计完成214亿元，年均增长23%。*市国华电厂、长安汽车、旭阳焦化、伊利实业等一批工业项目先后投产；三大工业园和物流基地正在建设；国家重点工程南水北调、京汉高速铁路、张石高速公路进展顺利。2005年，*市城市化率已达到39.8%，高于全省平均水平5.3个百分点。 到2010年,*将建成冀中地区有辐射力和影响力的现代化中等城市，*市与石、保互补，形成冀中城市带；全市城市化率达到45%，城区规模达到50平方公里，城区人口达到50万人。三、项目基本情况1、项目的区位及用地xx社区改造项目位于*市西南12、部，东临贯通*南北的主干道博陵街、北临*最繁华的道路中山西路、西临107国道，行政区划属于西城区，距离*市最繁华地段的大世界、时代广场商业区大约2公里。该项目宗地为集体建设用地，土地权属xx社区居委会，权属明确。根据*市旧城改造的政策，纳入旧城改造范围内的社区集体建设用地全部变更为国有建设用地，原土地使用人继续使用。2、宗地现状1）四至范围东至博陵街，南至中兴路，西至旧107国道，北至中山路。2）地势状况项目地势平坦，地质良好，适宜作开发建设。3）地上附着物现状地上附着物大部分为一层简陋的平房，另有少量的企业。项目起步区地上附着物详见下表：附着物数量备注居民住宅137处闲散空置土地124亩小企13、业14家3、项目周边的社区配套周边3000米范围内的社区配套配套设施分类名称教育设施*农大中兽医学院、雏鹰幼儿园、西关小学、*二中、市委党校医疗卫生设施协和医院、第二医院、眼科医院商业设施大世界、时代广场金融设施中国银行、农业银行、工商银行市场农机一条街、外贸仓库、大世界超市文化设施*电影院公园人民公园体育设施*农大体育馆4、项目市政配套分析1）道路情况项目北临贯通*东西的主干道中山路，路宽30米，向东直达*市商业中心；西接107国道，路宽大约20米。项目东侧为贯通*南北方向的主干道博陵街，向南直接达环城路。项目西侧为107国道是重要的交通要道，向南可达石家庄、向北可达保定。2）市政管线配套情14、况给水：在中山西路有直径 600的输水管、在博陵街有直径400的输水管、在中兴街有直径500输水管，可以选择引出配水管。排水：在中山路有直径1200的排水管、在博陵街有直径800的排水管、在中兴街有直径1000排水管，可以选择引出排水管。燃气：在中山西路、博陵街、中兴路有直径600的中压天然气管道，可以选择引入天燃气管道。通讯：在中山西路现状有12孔网通电缆。供热：目前该区域没有市政集中供热，需自建锅炉来解决供热，根据城市规划，将来可引入集中供热。由于项目改造范围比较大，改造区域内配套由开发商自行建设。5、土地价格 1）安置费用社区提供土地，我公司负责全部投资。2）土地出让金。按照*市城中村改15、造政策，土地出让金按照评估价的40%确定。为调动开发企业的积极性，市政府将根据规划区内不同地段把收取的土地出让金按比例返还，用于项目的改造建设，具体返还比例90%。项目评估地价为40万/亩，因此，该项目的土地政府收益应不超过1.6万/亩。6、基础工作情况 我公司与xx社区两委会建立了良好的关系，经过广泛的考察筛选双方就合作事宜达成协议。 我公司开始深入到社区调研，掌握总体情况，论证起步工程。总体户数1700户，平均宅基地占地0.6亩。最终选择位于地块西侧作为起步区（考虑到该区域拆迁户少，有利于项目快速启动），起步区共有居民住宅151处，闲散土地128亩，企业14户，我公司与居民建立了良好关系，16、居民都表示愿意改造，同意我公司对社区进行改造。 我公司积极与市政府、西城区政府以及相关各部门建立良好的关系。在我公司的努力下，市政府对xx社区改造项目先后召开了四次专题会议，就社区改造项目的前期准备做了具体的部署和指示并责成市规划局、西城区、xx社区、xx公司尽快拿出科学、合理的实施方案。 政府让协议双方按政府项目招商程序进行规范，再一次签订了“*市区片改造意向书”并报政府备案。我公司还组织*市相关部门到天津考察项目，包括华苑、梅江、华明镇等，对我公司有了更充分的了解，对我公司前期所做的工作表示认同，支持我公司对xx社区进行改造建设。7、项目进展情况 社区领导班子以“建设和谐社区”为目标，为民17、所想积极响应市委、市政府的号召，经充分发扬民主，通过合法规范的程序，与社区居民达成共识对xx社区进行改造建设。 社区居委会向*市项目审批大厅请示进行社区改造申请，项目审批大厅登记。 *市规划局请示市政府批复xx社区改造规划意见，经批准改造用地规模为1080亩地。 由白市长组织市职能部门召开xx社区改造项目专题会议，责成市规划局、西城区、xx社区、xx公司尽快拿出科学、合理的改造实施方案。 由张市长组织召开了*市城中村改造动员大会。市政府主要领导，各区及管理部门领导和全市范围内的社区领导参加会议。会上扬庄子社区做了专门汇报。 按照政府要求的程序重新签订了*市城中村改造意向书。 *市市委、市政府举18、办项目招商会，*xx房地产公司与*市西城区办事处签订了*市xx社区区片旧城改造意向书 市政府对xx社区旧城改造项目总体规划方案的批复。 *市建设局招标办，发布xx社区区片旧城改造项目法人招标公告。 经评标委员会评定，*xx房地产开发有限公司为中标单位，并发中标通知书。 *省人民政府把该项目已批复为建设用地。 拆迁前期准备工作基本完毕。四、公司简介（一）、历史沿革及发展 “天津xx投资集团”（简称“xx集团”）始建于1997年8月，由集团总部和16个公司组成。集团定位区域经济和城市运营，建设项目涵盖环渤海区域，在小城镇建设和旧城改造方面有丰富经验。 “xx集团”恪守诚信为本，秉承“和谐、创新、卓19、越、共赢”的企业理念，遵循“构建卓越空间，引领未来生活”的企业宗旨，脚踏实地，奋力拼搏，取得了骄人业绩。 “*xx房地产开发有限公司”（简称“*xx”）是“xx集团”的子公司，注册资金1000万元。负责*区域的土地开发、房地产开发和城市建设投资业务。以沿线中心城市和正在发展的中等城市为公司战略发展布局。经过长期考察论证，决定对*xx社区进行投资改造建设。规范运作，合法经营，诚信为本，创新共赢。“*xx”为投资者努力搭建资源整合和资本运营的平台。（二）、“*xx”公司定位与发展愿景1、公司定位通过与专业投资管理公司的合作，重点在*投资住宅物业，发掘三、四线城市物业的地产价值，获得长期经营收益和资20、产增值及运作收益。2、公司愿景发掘非热点城市地产价值，避免因局部泡沫而大起大落。成为*最大的、稳健的三线城市地产专业投资运营开发商。3、工作思路两年来，“*xx”在扎实做好*“xx城”项目的同时，充分发挥经营优势，积极发掘市场资源，快速开拓市场空间。创造资源整合条件，架构资本运营平台。战略布点在沿线区域城市及其周边中等县市，重点对保定市、石家庄市及区域重要县市，有效开展市场研究和项目考察论证，进行项目资源储备，做好项目运作准备。（三）、“*xx”核心管理团队1、董事长-田桂文。“xx集团”副总裁，中共党员，北弗吉尼亚大学MBA硕士，北大房地产总裁高级研修班毕业。曾任天津某区建委主任，大型房地产21、集团首席执行官等职。对房地产相关的法律、法规及政策精通，对企业管理、项目操作有非常丰富的经验和决策能力。负责的项目有天津郊县多个大型居住区、世纪华明卫星城等，其中世纪华明卫星城是天津小城镇改造的“示范项目”。2、总裁-米建欣。“xx集团”*公司总经理，中共党员，工程师。曾在部属设计院负责技术和项目监理工作，在大型国际投资公司负责经营和管理工作，曾任项目经理、经营经理、房地产副总经理、房地产总经理等职。对项目运作、市场经营、公司管理等有非常丰富的经验和执行能力。负责的项目有中南区域水电工程、五星级饭店筹备建设、大型居住小区、高层花园公寓、天津危房改造工程、低密度创新大型园区、阳光锦园、xx城等。22、3、副总裁-闫和声。“xx集团”副总经理，中共党员，高级工程师。曾在大型国企负责技术和管理工作，曾任项目经理、建筑公司副总经理、房地产副总经理等职。对项目成本控制、施工管理、项目策划等有丰富的经验。负责的项目有天津梅江区片改造项目、天津郊县大型居住区等。4、项目经理-张伟东。工程师。曾在国有设计院负责技术工作，在国际投资公司负责技术工作，曾任工程经理、房地产副总经理等职，对项目技术管理、工程组织等有丰富经验。5、项目经理-师涛。高级工程师。曾在大型国企负责技术工作，在焦化、化工企业负责建厂筹备工作，曾任工程经理、副厂长等职，对项目管理、工程组织等有丰富经验。6、财务及行政总监-杨付英。曾独立创23、业，在民营企业负责销售和市场工作，曾任民营企业负责人等职，对市场营销等有丰富经验。7、营销总监-魏立京。大卫营销公司经理，策划师。曾在大型房企负责营销工作，在石家庄、保定等地区负责市场、策划、营销工作，曾任销售经理、民营企业负责人等职，对市场研究、产品研发、营销策划等有丰富经验。8、顾问委员-杜济军。高级工程师。曾在*省某厅负责技术和财务工作，曾任某厅总工程师等职，对项目管理有丰富经验。安淑敏。市人大专职委员。曾在*市负责规划建设管理工作，曾任*市建委主任，在*有良好的社会资源。杜庆保。曾在*市负责土地管理工作，曾任*市国土管理局副局长等职，对土地政策、土地管理有较高的专业能力。五、风险分析124、合作方式及条件1）合作方：xx社区居委会 投资方：xx集团2）合作方式社区决定进行改造，经社区班子反复讨论决定选择投资企业进行合作，为此xx社区领导组织居民代表对天津xx公司进行考察，经过民主程序，决定与我们合作，并签订了协议书。又按照政府要求的程序重新签订了*市城中村改造意向书。2、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1）项目用地现状土地所有权归属：集体土地（省政府已批复为建设用地）土地用途：建设用地土地政策：纳入旧城改造的社区，土地全部变为国有。 2）项目用地规划项目用地规划为综合居住区。3）已取得的项目文件向*市项目审批大厅请示进行社区改造申请，项目审批大厅进行登记。*市规划局请示25、批复xx社区改造规划意见，主管市长已批复。xx社区和xx集团签订合作协议。按照政府“捆绑招标”的程序，双方重新签订“*市xx片区改造意向书”，已报政府备案。*市市委、市政府举办项目招商会，*xx房地产公司与*市西城区办事处签订了*市xx社区区片旧城改造意向书。市政府对xx社区旧城改造项目总体规划方案的批复。 *市项目审批大厅，准予启动区立项批复。*xx改造项目中标通知书。*省人民政府关于建设用地的批复，冀政转征函【2008】0328号。4）项目法人及土地使用权确定程序 先期签订合作协议，确定合作伙伴； 政府主导，进行程序规范； 在政府主导下，签订招标前“片区改造意向书”； 政府主导，社区组织，26、进行“打捆招标”准备工作； 社区为组织单位，市里充分尊重社区意见，拟定准入条件； 设定投标条件。主要针对目标企业设置。包括改造方案和规划方案、企业业绩、出让金报价等； 以“打捆招标方式”确定xx社区改造总体项目的中标人，为项目法人和实施单位； 分期签订土地出让合同，缴纳土地出让金，办理国有土地使用权证； 进入项目实施阶段。5）项目运作程序保障根据*市加快城中村改造的思路，原则是政府主导 、整体规划、规模改造、市场运做、捆绑建设、依法推进、分步实施。为了加快推进城中村改造，*市实行“建设项目捆绑招标方案”，以“政府主导、企业实施、城市守信、政府要业绩、企业要效益、群众要得实惠”的原则实施项目开发27、建设，社区是组织单位。根据以上原则项目运作程序保障措施：l 基层关系基础。我们和社区已签订了合作协议，进行了大量的社区工作。而这次大规模的旧城改造组织实体是社区，这是我们工作的着眼点和立脚点；l 政府支持力度。旧城改造已是首要政务，我司适时进入该区域市场，已经建立了良好的政府形象，政府、部门和社会已经支持xx进行全方位的工作；l 政策扶持力度。出让金报价已经趋于次要地位，因为大部分要返还，这为我们从程序上拿到项目提供了有利条件；l 基础工作扎实。已经做好了社区的基础工作。一是社区党支部有威信，二是社区工作扎实。l xx和社区已经签订过协议，又在政府主导下重新规范，这也是我们顺利取得项目的资格。28、3、取得土地使用权的风险及控制 1）项目“捆绑招标”中标后，由于土地为毛地，拆迁时间不好把控。风险控制：l 由于我们前期作了扎实、深入的工作，进行了入户调查，居民改造的积极性非常高，特别拥护我们公司进行社区改造。l 市政府积极性非常高，把xx社区改造项目列入“十一五”重点建设项目和十大民心工程。l 一期拆迁户数为151户，拆迁户数少，并且有空地，可以保证项目按期实施。l 实物还迁可以控制拆迁安置成本。2）项目“捆绑招标”中标后，缴纳为起步区248亩土地的出让金，因为是打捆招标，xx为中标人、项目法人、实施单位，保证了总体改造范围的权益。风险控制：l 该项目是按照政府“捆绑招标”的程序确定项目的29、中标人，中标人是项目的法人，拥有项目的全部权益。l 该项目采用实物还迁“产权调换”的方式操作，充分保证了我公司的权益。l xx社区居委会已经对居民的房屋产权面积进行了登记，还迁房屋面积按照已登记的产权面积计算。六、市场分析（详见附件2）1、*市房地产市场概况 *市房地产市场起步较晚，产品档次低、配套设施不完善，物业服务不到位。市场供应量小，据有关部门了解从2001进入商品房阶段年到2006年市场供应量不足125万，多为零散产品，规模小，品质低。 *市是人口大县和经济强县，随着*市经济的快速发展和城市化进程的加快，*市委、市政府加快了建设中等城市的步伐，对住宅的需求量也逐年增大，按*市城区人口330、0万、2005年*省城镇人均居住面积21.5平米（摘自2005年*省城市化发展统计监测新闻发布稿）到2010年*省人均居住面积达到30，以此来计算：*改善用房新增需求量约255万平米；城市化进程新增梯级需求量约500-600万平米。推算三年内有效需求量约为300-400万平米。 *区位优势明显，交通便利，在*省“十一五”城市发展规划中*被列入优先支持发展的中等城市，近两年有不少做生意和周边县市的人前来投资购房，也增大了房地产市场需求。据相关部门了解，*市近两年上市量每年在50万左右，市场需求量每年在85万左右，市场呈现出供不应求的势态，商品房价格不断上扬。2、项目自身分析1）项目优势（S）l 31、规模宏大，能产生聚居效应和规模效益。l 区位条件好项目北面距离火车站和长途汽车站较近，东面距离市中心较近，南面近邻环城路（新107国道）。总体位于市中心繁华商业区与西部工业区之间，处于城市发展的主导方向上。l 周边有众多城市公共配套设施项目附近有银行、电信营业厅、多个加油站、大型蔬菜批发市场、医院、邮政分局、公安派出所、街道办事处等。l 交通便利紧邻的中山路、中兴路、博陵街都是城市主干道，中山路有3路公交车通过，博陵街有4路公交车通过。l 教育氛围浓郁周边有众多幼儿园、小学，由省重点中学*二中，紧邻省重点大学*农业大学*校区。l 土地取得价格低由于xx社区改造项目享受*市城中村改造政策，土地出32、让金90%返还。l 政府支持力度大市政府把该项目列入*市“十一五”重点项目，近期组织多次会议研究社区改造问题。l 启动资金少该项目采取“双方合作”方式开发，社区出地，我公司出资，共同开发，项目前期启动资金大约为2780万元。2）项目劣势（W）l 目前该片区环境较差项目改造范围内原农民户口居民宅基面积大，建房时间早，城市基础设施非常落后，地势低洼，住房低矮，道路狭窄，下水不通。 l 作为外地开发商初次进驻*市场，开发商的信任度将略逊于本土开发企业。因此加强项目的亲民性、诚实性、先进性和开发商形象树立将是本案规避劣势的有效手段。3）项目机会（O）l 被确立为*市十大民心工程之一西城住宅小区（即xx33、社区改造项目）被确定为*市“十一五”重点建设项目，也是市政府的十大民心工程之一。l xx社区领导积极性较高xx社区积极性高，支部威信高，各方面积极配合，想方设法推动该项目的进展。l 大多数人们普遍认可在该区域购房置业市场研究表明，从打算购房的位置偏好方面看，在西城区开发商品住宅被大部分人普遍看好。l 处于城区向南发展的主轴方向上*城市总体规划是“北工南文”，本案正处于城区向南发展的主轴方向上，是理想的宜居区域。l 该区域现有房地产项目销售形势普遍看好近几年，周边项目（如通达庄园、世纪花园、名仕嘉苑、通达紫芳园等）的畅销表明，该区域房地产销售形势普遍看好。4）项目威胁（T）l 本案东南部紧邻紫芳34、园，该项目是由当地知名度较高的开发商通达地产开发建设，具有一定竞争力，由于项目大部分销售完竞争力不大。l 本案东南部的人民公园风景城刚基本售完，这个楼盘的定位属于中高档商品住宅项目，但该项目因为前期工作计划分期实施。l 王庄子项目明年下半年要上市，由于项目位于京广铁路以西，交通不便利，对项目基本形不成威胁。3、项目分析结论1）利好因素较多，对项目开发会起到正面的推动作用。2）项目的优势十分明显，选取的入市时机较好，而劣势和威胁并不太多，这为项目顺利开发奠定了坚实的基础。七、项目规划情况1）总体规划情况（见附件3 xx社区改造规划图） 2）一期项目规划情况（见附件4）八、项目开发1、土地升值潜力35、初步评估1）xx社区改造位于城市规划的主导发展方向，东接商业区、西接工业区，是城市规划的重要的住宅区，周边交通便利，配套设施齐全，适宜居住。2）教育氛围浓郁周边有众多幼儿园、小学，由省重点中学*二中，紧邻省重点大学*农业大学*校区。3）*省“十一五”城市发展规划，把*列为全省十二个重点发展的中等城市。4）从*市政府有关部门了解，*市2006年公开出让的土地供应量约144亩，2007年未有公开出让的土地。*市按照建设中等城市的规划实行项目统一规划、分步实施，今后不再审批零散项目，只能盘活存量建设用地，预期未来土地供应量小，土地升值潜力大。5）*市是人口大县和经济强县，随着*市经济的快速发展和城市36、化进程的加快，对住房需求逐步加大，根据*市每年15%的经济增长速度，以及对近3年*房价增长趋势，预期明年房价上涨20%左右。6）从近两年市场供需情况看，市场供不应求，预期房地产市场需求旺盛。7）项目规模大，能产生聚居效应和规模效益。保定隆基泰和、碧桂园，保定兵团，近两年外地开发商相继在*拿地，可以看出开发商对当地房地产市场的认可。综上分析，*xx社区改造项目土地升值潜力巨大。2、xx社区改造项目一期总体计划一期项目分一期A-1区和一期A-2区施工，一期A-1区计划2009年9月开工建设，2009年12月主体工程封顶，2010年11月竣工验收。一期A-2区2009年12月开工建设，2010年7月37、主体封顶，2011年5月竣工验收。3、启动资金用量和计划（1）根据政府导向、项目捆绑招标、分步实施的原则，实缴出让金按起步区面积计算，起步区出让金暂按16万元/亩（评估价40万元/亩的40%）测算为3500万元，（半个月内返还90%）预计2009年12月份使用。（2）起步区占地248亩，大部分为实物还迁，尽量增大实物部分，减少资金用量。在办理土地手续后，如需资金，已有融资机构支持。 启动资金为2780万元。1） 土地出让金320万元2） 契税128万元3） 过渡费151万元4） 拆迁补偿周转费用2181万元 启动资金很低就能获得整个项目，该项目的启动资金获益率是一般项目不可企及的。 项目定性是38、根据总体改造的性质而定，实现开闲地还是拆迁可以视实际情况而定。测算拆迁的启动比空地还少，但空地启动快。如选空地，对相关部门汇报也是拆迁。4、*xx改造分块工作示意 5、融资工作计划（一期项目） 时间工作内容2008年2009年123456789101112融资准备工作，与相关的投资机构、担保公司等建立关系，达成合作意向 投资公司、担保公司等资金到位银行贷款准备工作与银行金融机构建立良好关系，达成贷款意向银行开始放贷 6、项目建设计划项目开发时间备注一期项目2009.09-2011.05二期项目 2011.05-2012.11 三期项目 2012.11-2014.05 四期项目 2014.05-39、2015.11五期项目2015.11-2016.12九、项目运作分析及投资收益分析1、项目改造整体思路*市房地产市场刚刚起步，在具备中等（准地级市）城市人口规模，市规划局统计目前批准的项目规划规模约为55万，已开工的项目约60万，项目规模一般较小，项目销售情况良好。由于供需不平衡，购房人挑选余地不大，从土地市场上看，*城区内无地可供，只能从盘活存量建设用地上下功夫，为此市政府今年推出了以“xx社区”为代表的城中村改造计划，在改善居民生活条件，改变城市面貌的同时提高了土地供应量。xx社区改造建设原则：统一规划，统一配套，分步实施。xx社区项目改造占地规模为1450亩地，建设规模为112万，属超大40、型社区。为了避免规划上的无序和部分配套设施的重复建设，按照政府的规划思路，已由市规划局对xx社区改造工程进行了统一规划，每个小区可由开发企业根据总体规划调整完善。整个社区改造工程基础设施和地区级公建配套由我公司统一实施，费用由各个小区分摊。我公司首先选择一个投入少见效快的区域作为起步区开发建设，标准要高，见效要快，为整体开发创造条件，提升地块升值潜力。2、投资收益分析项目单位数值单价总额（万元）道路路面22019.66120元/264.24道路便道砖12580.3450元/62.90道路路灯根485000元/根24排水管网m1891.38350元/m66.2市政供水23090020元/461.41、8市政供电23090020元/461.8天然气23090025元/577.25幼儿园1500900元/135热交换站、燃气调压站（含设备）20037门诊、物业、文化活动场所10001200120公共绿地50006030锅炉房（含设备）3台10吨10亩土地800合计27.17111.89元/3040.191）一期项目公建情况和投资成本 2）一期项目成本和投资情况a.估算依据一期项目占地面积265亩，实施部分占地面积248亩，其中宅基地123.64亩、空闲地124.36亩，宅基地上有住户151户，项目规划总建筑面积33.34万，其中多层住宅地上建筑面积10.13万、地下建筑面积0.84万，18层住42、宅地上建筑面积12.27万、地下建筑面积0.68万，11层住宅地上建筑面积2.86万，地下部分建筑面积0.26万，商业建筑面积1.41万，地下车位4.05万（1050个），多层地下车库0.84万。多层住宅销售均价按2300元/，高层、小高层住宅销售均价按2450元/，商业销售均价5000元/，车位销售均价6万元/个，多层地下车库3000元/。一期工程分为两期，以规划路为界分为一期A-1和一期A-2区。b.成本估算（见附件6）一期项目楼面单方成本2094.4元/，项目总投资69827万元，销售额80472.5万元，利润10645.38万元，项目启动资金大约2780万元，启动资金获利倍数3.83。43、c.一期项目现金流分析（详见附件7）一期项目最大现金流出现在12月，现金流为2780万元。 3）项目总体投资情况（详见附件8） xx社区改造项目总投资167709.8万元，项目销售额230429.63万元，利润62719.83万元，启动资金15000万元，启动资金获利倍数4.18。3、税务分析 *市税务局税收征收标准： 1）营业税：销售收入的5%； 2）所得税：预计计税毛利率为10%，所得税率为25% （按预征计算，现已改为据实）； 3）土地增值税：销售收入的1%预征；项目完成后，按有关规定清算。 4）土地转让契税：3%；据了解，在项目操作中，通过各方面工作，以上税率均可与*市税务局商定一个固44、定的税额。结论该项目市场情况好，政府支持力度大，是及时切入市场的好机遇；该项目前期运作已经成熟，启动资金小，盈利能力大，抗风险能力强，利润和收益情况良好；市场、财务和各种因素分析可行，为优质项目。第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况 申报单位新泰市xx街道办事处xx社区居民委员会 项目申报单位概况新泰市xx街道办事处xx社区居民委员会地处新泰市城区中部，向阳路与新甫路交汇处，东至龙池路，西至向阳路，南至赵家栗行社区、田家栗行社区，北至瑞山路。地理位置优越。社区面积605.91亩，人口2650人，892户。居民人均纯收入6050元。多年来，前士郭村与时俱进，开拓进取，以“三个代表”45、重要思想为指导，积极宣传贯彻党的方针政策和国家法律法规，执行社区成员代表大会的决议和决定，办理本社区成员的公共事务和公益事业，开展便民利民的社区服务活动，调解民间纠纷以促进居民之间的和睦团结，开展各种文化娱乐活动，协助政府做好与居民利益相关的公共卫生、计划生育、优抚救济、最低生活保障、殡葬管理等工作。前士郭村本着“以人为本”的理论，以“爱民、为民、富民、安民”为宗旨，积极开展“民心工程”，把群众利益放在第一位，从群众满意的事情做起，从群众不满意的事情改起，热心为群众办实事、办好事。居委会以带领居民奔小康为目标，立足实际，发展集体经济、个体经济，实施工业兴村。如今，xx社区群众精神面貌、文化生活46、社会治安、经济发展等方面有了明显改善，受到广泛好评。 在未来的发展中，前士郭村将不断完善委员会的各项管理制度，积极探索村民服务社会化、产业化路子，为xx社区群众提供全方位、高质量的服务。1.2 项目概况 项目名称xx街道办事处xx社区居委会“城中村”改造xx项目 建设背景xx社区位于新泰城区东部，处在“城中村”改造位置。随着新泰市城市化进程的加快和新一轮城市总体规划的实施，xx社区从2000年就根据市委、市政府的部署，按照城市规划实施了“城中村”改造工程，配合了市政府城市建设的实施。居民的生活水平逐步提高，使部分居民住上了宽敞、舒适住宅。目前，“城中村”改造基本处在后期。按照总体规划，村委场47、所在改造范围之内，由于居民结婚的青年人较多需要安置，部分老年人也需要安置及部分居民的需求，根据以上情况，经居委会研究、居民要求、办事处同意，按照总体规划，拟利用现村委旧址新建xx小区。新泰市委市政府为落实十七大精神，全面落实科学发展观，加快建设社会主义新社区进程，促进城乡一体化，进一步改善城乡整体形象，提高城区村（居）民的生活质量，节约并合理配置城乡土地资源，根据中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国土地管理法、中共泰安市委、泰安市人民政府关于加强城市规划工作的意见，实施“城中村”开发改造，2006年8月市政府出台新泰市“城中村”开发改造实施办法（试行），充分体现了市委、市政府对“城中村”开48、发建设的高度重视。党的十六届五中全会提出生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的二十字方针，这既是我国新社区建设长期奋斗的目标，也包含着新社区建设的深刻内涵，同时又是新社区建设的途径。这二十字方针是目标、内涵、途径的统一，五个方面是相互联系、互为因果的关系。其中，村容整洁是生产发展的前提条件，是生活富裕的要义之一，是乡风文明的载体，又是管理民主的实践过程。要做到村容整洁，就必须进行村庄整治，实施“城中村”改造。通过“城中村”改造，发展城乡经济，提高土地利用率，解决乡村建设用地紧张的矛盾，改善乡村环境，提高乡村品位。新泰市xx街道办事处xx社区为加快、促进城市建设，改善城市面貌，提高居49、民生活水平，合理利用土地资源，按照市政府新泰市“城中村”开发改造实施办法(试行)，依据该实施办法，结合xx社区实际情况，经社区认真考察论证，并征得居民同意，拟对本社区实施 “城中村”改造，新建xx工程。本项目即是在上述背景下提出来的。 项目建设地址本项目建设地址：东至不夜城步行街，西至园东路，南至明珠路，北至燃料公司。总占地面积：4183.7平方米。 建设规模项目总用地4183.7平方米（约23.24亩）。总建筑面积10896平方米。其中，住宅建筑面积10255.06平方米，储藏室建筑面积640.94平方米。停车场及道路1885.10平方米，规划绿地面积1657.66平方米。用地平衡表表1-150、序号工程名称单位占地面积备注1总用地m24183.7100%2建筑物占地面积m2640.9415.32%3绿化景观用地m21657.6639.62%4道路及停车场用地m21885.1045.06%建筑物技术指标表表1-2序号工程名称单位建筑面积备注1总建筑面积m2108961.1住宅建筑面积m210255.061.2储藏室面积m2640.942居住户数户1023居住人数人306按3人/户计算4总建筑密度%15.325容积率2.66绿化率%39.62 工程技术方案1）规划设计方案（）指导思想本项目的设计指导思想为：以科学发展观为指导，以实施新一轮城市总体规划为准则，按照“生产发展、生活宽裕、乡风51、文明、村容整洁、管理民主”的要求，确定合理的规划结构、用地布局和开发强度，满足居民物质、精神需求，创造文明、优美、舒适、方便的现代化住宅小区。（）设计原则：“以人为本”原则。强调小区功能生活保障、环境保障、心理保障和安全保障。“可持续发展”原则。使人文与自然协调共存，体现人对环境的尊重和环境对人的培育作用。“多样性”原则。体现项目改成建设的经济价值。“可操作性”原则。通过建设控制指标，与规划管理紧密衔接，便于项目的管理和实施操作。“xx”的组织结构与新形势下的小区管理模式相适应，为建成后的物业管理提供便利的条件。2）规划设计目标项目定位：21世纪智能化、生态型、适用型的小区，达到新泰市小区开发52、的示范工程和市民生活家园的目标。（1）强调对“xx”外围生态环境的保持，保护周边的生态体系。“xx”内部尽量扩大绿化种植面积，构筑完整的小区绿化系统，创造一个生态良好、环境优美的家园。（2）面对汽车拥有率不断提高，“xx”规划既要留有充足的停车场地，又要建设安全、宁静、亲切的步行环境。本方案结合场址情况，构筑适宜的小区绿化步行体系，为居民进行休闲、散步、健身、文化活动等提供一个安静、方便、舒适的空间。（3）可识别性强的住宅组群“xx”的可识别性来源于强烈的空间领域感、频繁的日常交往和简洁的空间形态，方案中强调以规模适中、模式鲜明的组团和开敞空间，尺度宜人的绿地，互相穿插、相互融合，组成可识别性53、强的住区环境。（4）良好的城市景观本项目地处新泰市城区中部，住宅建设布局合理，形成良好的视觉景观。“xx”整体空间重点突出，特别是“xx”步行入口，将构筑特色鲜明的景观环境。（5）现代化的公共服务设施注重新材料、新技术的应用和先进物业管理经验的推广，建设成为一个设施齐全、管理科学、技术先进、充满时代感的小区。3）技术方案要点（1）体现对家庭生活的关心随着生活水平的提高，“城中村”将越来越具有广阔的社会功能，从而也将赋予家居环境更为丰富、生动的时代气息。方案设计为每个居民及每个家庭提供环境优美、氛围温馨、治安良好的社区环境。为老人和儿童提供方便的步行系统和无障碍设计，为他们的活动提供广阔的空间。54、对家庭的社会交往尤为关注。方案中设置多种形式的户外交往空间，大片的绿地、开阔的广场都为户外交往提供了良好的场所，处处都有家的感受。（2）符合交通组织的特征汽车普及已成为一种强大的趋势，为迎合这一趋势，方案中努力营造流畅的道路系统和充足的临时停车位。4）整体规划布局（1）规划结构项目占用xx原居委会及场址，不同住宅在整体环境中遥相呼应，形成相互对话、交流的空间效果。根据现有道路及规划外围交通，主出入口设在小区西，小区中部。整个居住区的停车场地采用地面停车的布局，在住宅幢间设置部分地面停车，停车地面采用植草砖。小区内部道路组织采用人车混行与人车分流相结合形式，由小区、组团和宅前三级道路构成。一级为55、小区级道路，人车分流，车行道路宽度为7米。二级为组团道路，人车混行，路面宽度为5米，宅前（间）路路面宽度为3米，主要供居民、自行车和小型机动车使用。小区道路走向根据居民出入主要流向布局，同时利于消防车、救护车的通行。绿地内休闲游览人行道路面宽度1米。（2）绿化布置“xx”绿化系统以多簇团为主。“多簇团”：是指小区内部在不同空间设置的绿化带，可作为组团的绿化，构成林荫步道路对景，也是休闲、观赏的良好场所。小区其他绿地结合组团中心和住宅庭院布置。组团入口和组团绿地中布置指示牌、花架、座椅等小品设施，既能满足功能要求，又能在空间环境中起到“画龙点睛”的作用。环境设施要注重地方文化特色的浓缩和展示，达56、到陶冶情操的目的。5）公用工程（1）给排水给水供水管网沿道路呈环状敷设，消防系统与日常生活用水为同一水源。由城市自来水直接供给消防、生活用水，经消火栓泵及喷淋泵为消防系统供水，生活给水四层以上经变频生活水泵供水，地上三层由市政管网直接供水。排水该小区本着高起点、高标准的要求，排水采用雨水、污水分流制排水系统。依据居住小区给水排水设计规范，本小区生活污水量按给水量的90%计算，则最高口污水排放量为85.1立方米。由于本规划小区地形坡度较小，在布置排水管道时，尽量将雨水以最短的距离排出，将雨水、污水排入城市排水管网，污水通过城市污水管道最终排入城市污水处理厂进行污水综合处理。（2）供热规划以新泰市57、正大热电厂为小区总热源。采用钢管，地沟敷设；采用供回水双管循环系统，供回水管双向铺设，对应管段相同；供回水温度为80/55；供热管道应作好保温及防腐，并应考虑热补偿。（3）供电电源由高压线直接接入场区附近配电室，380/220伏低压配电采用三相四线制，电力线路一律地下敷设，沿小区主要道路敷设盖板式电缆沟，敷设位置位于人行道下，电缆沟至建筑路面采用地下直埋，电缆穿越道路的路段一律加装铸铁管保护。低压电缆采用聚乙烯绝缘铜芯线，电缆型号为（四种）：VV29370135， VV29395150，VV293120150，VV293150170。住宅电气照明设计照度：起居室及一般活动区50LX，卧室20058、LX，餐厅、厨房80LX，卫生间40LX，楼梯间30LX。光源灯具：室内以紧凑型荧光灯为主光源，白炽灯为辅，光源显示色指数Ra80。户外灯为防爆灯具，并在休闲区设置庭院灯和草坪灯。电源插座：根据各室厅需要分别布设23个，选用单相三线或单相二线组合插座，卫生间设置不少于1组防溅型安全插座，防爆灯具。计量：为实现用电计量的准确性和便于管理，选用一户一表制，电表（自动断电保护）分层户外集中设置。（4）燃气拟由新泰市天然气公司引入低压管道天然气作为气源，主管径DN200。以低压管道天然气直供用户，管道一律采用钢管，埋地铺设，管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线，管道应做防腐处59、理。（5）消防小区人口不足万人，按同一时间火灾次数为1次，消防用水量为10升/秒，并且用消防用水量与小区最高时用水量之和校核管网。消防给水采用与生活给水管道同一的低压低水系统。火灾发生时最不利点消防栓的水压满足0.1Mpa充实水柱。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必须设置消防栓,消防栓采用半地下防冻式消防栓。（6）通讯、有线电视项目同步建设通讯系统、电脑网络系统、有线电视系统、安保系统。室外采用地下电缆敷设，室内线路穿管暗敷。每个单元都设置壁嵌式电话箱，每个房间内均设一个或若干个电话插头、电视插座和宽带插座。 建筑设计方案1）总体设计工程中小区建筑形式主要为多层建筑，共建设2栋1760、层建筑，1个单元，一梯3户，共102户。建筑形式依地理条件采用多样化选择。以坡顶或局部坡顶为主，坡顶坡度小于1/3，层高2.9m，一层地面高出室外地坪0.15-0.2m，住宅楼进深11.1m。2）户型分类本项目处在城区东部，为住宅小区，在户型设计上考虑到目前城市的发展，居民的收入，对住房的要求，户型设计主要包括：A型：三室二厅一卫约149.5平方米，30户；B型：二室一厅一卫88平方米，72户。共102户，满足90平方米以下不少于70%的要求。3）建筑造型本设计采用空间及立面的构成手法，是传统风格与现代生活气息的完善结合。为了营造良好的城市景观，形成丰富的空间层次，在斜屋面的建筑的处理上利用坡61、屋顶的高低错落和山墙面的拼接形成丰富的建筑造型，避免形成单调而生硬的块体。双坡大屋顶和弧形老虎窗结合坡屋顶组合的错落，有着中国园林的情趣，但其中又融入现代处理手法，在构图和均衡方面细加推敲，通过构件的穿插，屋面返台的处理和屋面细部的处理，营造了丰富的动感空间和阴影效果。4）室内外装饰（1）外墙面小区建筑色彩追求统一中有变化，住宅的整体形象为米黄色或者粉红色，但可在屋顶、阳台、窗口等局部使用其他颜色。主要出入口点缀一些色彩明快的装饰，使小区色彩丰富多彩。（2）内装饰居室内镶贴瓷面砖，厨房、厕所地面为防滑地砖，墙面为仿瓷涂料。（3）门窗：内外窗采用中空玻璃铝合金窗，入户门为钢制防盗门，内门采用木门62、。5）管线综合布置方案小区工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力管、燃气管等七种，除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：（1）压力流管让重力流管；（2）小管径尽量在污水管上面；（3）给水管尽量在污水上面；（4）易弯曲管让不易弯曲管；（5）临时性管线让永久性管线；（6）工程量小的管线让工程量大的管线。 投资估算 .1 投资估算依据1）山东省建筑工程消耗量定额；2）山东省安装工程消耗量定额；3）泰安市材料预算价格；4）同类工程造价情况；563、）拟建项目各单项工程的建设内容及工程量；6）现行投资估算的有关规定。.2 投资估算说明1）建筑工程费经估算，项目建筑工程费用为2094.93万元。其中包括：土建、绿化等项工程费用。详见表1-3。建筑工程费用估算表表1-3 单位：万元序号工程名称计算基础（m2）费用合计1总建筑面积10896.001988.201.1住宅面积10255.061907.441.2储藏室面积640.9480.762绿化、景观1657.6646.413道路及停车场1885.1060.32合 计2094.932）设备购置及安装费经估算，设备购置及安装费为213.54万元，包括给排水、消防、采暖、照明灯具等购置及安装费。详64、见表1-4。设备购置及安装费估算表表1-4 单位：万元序号名 称估算价值备注1给水、排水设备及管道41.42消防设备19.613采暖设备及管道61.014强电工程45.76照明、动力、避雷5弱电工程23.97电视、电话等网络6煤气工程21.79合 计213.543）工程建设其他费用估算经估算，工程建设其他费用为176.49万元。其中：（1）勘察设计费按工程费用的0.8%计算；（2）工程咨询监理费按工程费用的1%计算；（3）建设单位管理费按工程费用的1%收取；（4）劳保统筹费，按工程费用的2.6%估算；（5）其他各类规费按照新泰市人民政府常务会议纪要新农村建设按每建筑平方米47.575元计算。工65、程建设其他费用估算详见表1-5。工程建设其他费用估算表表1-5 单位：万元序号费用名称总 价备 注1建设单位管理费23.08按工程费用的1%估算2勘察设计费18.47按工程费用的0.8%估算3工程监理费23.08按工程费用的1%估算4劳保统筹费60.02按工程费用的2.6%估算5其他各类规费 51.84按47.575元/平方米估算合 计 176.494）基本预备费基本预备费按工程费用及其他费用之和的3%估算，为74.55万元。5）项目总投资经估算，本项目建设投入总资金2559.51万元，其投资构成见表1-6。项目建设投资估算汇总表表1-6 单位：万元序号费用名称投资额占项目投入总资金的比例（%66、）1建设投资2484.9697.091.1建筑工程费2094.9381.851.2设备购置及安装费213.548.341.3工程建设其他费用176.496.902基本预备费74.552.91项目投入总资金2559.51100 资金筹措方案1）资金筹措项目总投资2559.51万元，由建设单位自筹及银行贷款解决。2）资金使用计划项目建设期12个月，根据实施进度计划，确定分月安排资金使用。 组织机构与人力资源配置项目实施由新泰市xx街道办事处xx社区居委会“城中村”改造开发工程领导小组全面负责，对项目的策划、资金筹措、工程设计、工期和质量进行全方位管理。组成开发项目机构，下设三部一室：工程部、开发部67、财务部、策划部、办公室等职能部门，负责项目开发建设、相关手续办理等工作。组 织 机 构 图南关社区领导小组策划部财务部开发部办公室工程部为适应现代城市居民生活和社区管理、服务需要，小区拟招聘独立的物业管理机构，对建筑的供水、供电、供暖、通讯等公用设施提供相应服务，以保证项目的正常使用，创造文明、安全、方便、优雅的生活环境。其职责包括：1）小区保安：二十四小时值勤及巡更任务。2）智能化系统：包括小区智能化系统的运行、维护。3）卫生清洁：小区环境清洁、保洁，住宅楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。4）绿化维护：小区内花草树木的生长维护、杂草清理等。5）公共设施维护：小区内景观、休闲、运动设68、施保养、维修、维护。6）房屋（上下水、电、暖、气等）维修、维护。7）小区供暖、供水：供暖指居民的冬季供暖；供水包括小区内居民用水及绿化景观供水。8）代收相关费用（水、电、暖、物业等）。 项目实施计划本项目计划于2009年4月底前完成立项、勘察设计等前期准备工作，2009年5月开工建设，本项目建设期约12个月，期间完成项目的土建、设备安装及调试等项工程，预计2010年5月底工程竣工。项目具体实施进度见下表：项 目 进 度 表表1-7序 号项 目2009年2010年3456789101112123456781立 项2初步设计、施工图设计3土建工程4安装工程5室内外装饰6安排入住第二章 发展规划、产69、业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析 符合国家社会和经济发展规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划明确规定：“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。”在城镇改造方面“坚持统筹城乡经济社会发展的基本方略，在积极推进城镇化的同时，按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的要求，扎实稳步推进新农村建设。建设中要在政府引导、群众自愿的前提下，按照节约土地、设施配套、节能环保、突出特色的原则，因地制宜，做好乡村建设规划，引导农民合理建设住宅，逐步改善农民生产生活条件。”70、该项目属“城中村”改造项目，符合现代新农村建设要求，有利于发展乡村经济，改善乡村环境，提高土地利用率，推进农民居住生活社区化。因此，项目的建设符合国家社会和经济发展规划。 符合山东省经济社会发展规划山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出：“加快农村城镇化进程，建设社会主义新农村，是统筹城乡协调发展，构建和谐社会，实现全面建设小康社会宏伟目标的关键所在。坚持以工促农、以城带乡、城乡统筹的原则，完善统筹城乡的政策支撑体系，壮大县域经济，加快建设生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新农村，让更多的农民享受到现代城市文明。推进农民居住生活社区化。按照社区建设模式，遵循反71、映地方特色、体现文化内涵、保护生态环境的原则，以布局合理、设施配套、环境整洁、村貌优美为目标，编制新乡村建设整体规划，纳入当地经济和社会发展总体规划，建立多元化的资金投入机制，确保规划稳步实施。鼓励有条件的农村。通过整合、联合，科学规划，引入外力，以加快开发带动农村社区发展，支持城郊农村加快旧村改造，集约利用土地，以城镇新城区建设带动农村社区发展，走新农村建设多元化发展道路。力争到2010年，大中城市的城乡结合部农村实现农民居住生活社区化，30%以上农村建成环境友好、生活富庶、舒适的生态村。”山东省人民政府办公厅关于批转省建设厅等五部门山东省安康居住工程实施方案的通知提出：“在当前城市化进程加72、快、旧城改造任务重、房屋拆迁量较大的情况下，要着重加大中低价位、中小户型安置住房的建设力度，集中解决城市公益性项目和基础设施项目、棚户区、危旧房改造所需的拆迁安置用房。实施对旧住宅小区的综合整治。各城市政府要有计划地对旧住宅小区实施综合整治，科学规划和合理确定整治改造规模。各级要广辟融资渠道，积极探索市场化运作模式，加快整治改造步伐。各市、县要结合当地实际，抓紧制定改造规划，精心设计改造方案，有计划、有组织地搞好旧住宅区改造工作，完善基础配套设施，绿化美化居住环境，切实提高城市居民生活质量。”该项目的建设有利于加快山东省旧村改造的步伐，实现农村居民的居住生活社区化，让更多的农民享受到现代城市文73、明，同时可腾空大量土地，解决经济发展中的建设用地困难。因此，该项目的建设符合山东省发展规划。 符合新泰市发展规划新泰市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出：“实行投资主体多元化，按照市场供求，适度开发房地产。建立多层次的住房供应体系，重点建设经济适用房，适当发展高档商用住房。新泰市“城中村”开发改造实施办法提出：“在前几年旧村改造的基础上，采取行政推动和市场化运作相结合的方式，利用5至10年的时间，逐步对新一轮城市规划区内的村居进行开发改造。对一些规模较小的村居实行一次性的整体改造；对一些规模较大的村居实施滚动开发改造，分期实施；对少数有条件合并安置的村居采取整体搬迁、异地安置的方式进行74、开发改造。通过试点带路，逐步把城中村建设成为管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际和谐的新社区、新村居。”该项目的建设，有利于加快新泰市旧村改造的进程，改善新泰市城市面貌，提高新泰市居民的生活质量，与新泰市城市的发展相协调。因此，该项目的建设符合新泰市的发展规划。2.2 产业政策分析住宅建设是贯穿全面建设小康社会始终的持续推动力。一是因为建筑业是国家的支柱产业，而住宅建筑又是建筑产业的主干，在国民经济中具有重要的地位和作用。二是住宅作为生活必须品，没有任何家庭可以离开它。三是一国经济增长有许多拉动因素，住宅业以其使用的广泛性和产品的普及性，从多方面拉动经济增长。20多年来，我国75、居民住房水平有了很大提高，但还是在“基本小康”的发展阶段相适应的低水平的发展。今后几十年，随着经济的快速发展，人民生活水平的提高，人口的持续增长将不断创造新的住房需求。住宅建设质量、需求的不断提高，也将日益成为推动总需求增长的重要因素，继续发挥对国民经济的推动作用。党的十六届五中全会提出“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的二十字方针，既明确了我国新农村建设长期奋斗的目标，也道出了新农村建设的深刻内涵，同时又提供了新农村建设的发展途径。其中，村容整洁是生产发展的前提条件，是生活富裕的重要表现。要做到村容整洁，缩小城乡差距，就必须进行村庄整治，实施“城中村”改造。本项目有利于满足76、拆迁居民对住宅的需求，符合国家加快住宅产业发展及新农村建设的产业政策。2.3 行业准入分析项目申报单位新泰市xx街道办事处xx社区居民委员会不具备建筑资质，具体工程实施可通过招标等方式委托给具有资质的建筑公司。按照新泰市城市建设的要求，必须从根本上解决目前乡村形象差、环境滞后、居民住宅标准较低和生活质量不高的现状。该项目的建设符合国家相关产业政策和新泰市城市总体规划，符合现代新农村建设的要求，将使xx社区统一规划，合理改造开发，彻底改变社区道路弯曲不畅，生活环境差等状况，有利于改善居民的生活环境、居住条件，加快社区向城市化生活方式的转变，并可腾空大量土地，解决当地经济发展中的建设用地困难，同时77、，对于改善新泰投资环境，美化市容市貌，促进城市化进程等都具有积极的意义。因此，该项目的建设无论从建设单位的资质还是项目内容等各项指标都符合国家关于住宅产业的准入标准。第三章 资源开发及综合利用分析3.1 资源及其特征广义的资源是泛指社会财富的来源，既包括自然资源，有包括人力资源、信息资源和技术资源等社会资源。狭义的资源是指人类用来创造社会财富的自然资源，也即具有消费价值或者具有自然的有用成分或者具有自然环境特征的资源。 资源的分类资源从不同的角度可分为：1）可再生资源和不可再生资源可再生资源是指能够通过大自然的作用不断地繁衍的资源，包括渔业、森林等生物资源和水。不可再生资源又称非更新资源或可耗78、竭资源，是指在人类可观测的时间限度不能自生恢复的矿物资源，如金属矿、石油、天然气、煤炭和其他一些非金属矿。2）可回收资源和不可回收资源资源产品的效用丧失后，大部分物质还能回收利用，称为可回收资源，包括所有金属矿物和除能源矿物以外的多数非金属矿物。使用过程不可逆，且使用之后不能恢复原状的资源是不可回收资源。3）物质资源和生态资源物质资源是指人们直接消费和间接消费的资源，主要指矿产资源和生物资源。生态资源是指能保持生物圈生态平衡，从而确保人类正常生活环境，能完成一系列基本的生命重要职能的物质体系。一般将能容纳人类活动所产生废物的资源，如空气、水和土壤等归为生态资源。 资源的主要特征1）资源的有限性79、无论对资源如何进行分类，在一定范围内资源都是有限的。特别是矿产资源，需要在特定的条件下，经过漫长的地质年代才能形成。开采和使用多少，其储量就减少多少。即便是不可枯竭资源，如土地和水资源，在一定时期和一定范围内也是有限的。因此如何合理开发和利用有限的资源，实现可持续发展的目标，成为人们普遍关心的问题，同样也成为建设项目决策分析与评价的重要内容。2）资源分布的不均衡性自然资源的分布不均衡是不以人们意志为转移的客观事实。这种不均衡不仅体现在国内，同时也体现在世界范围内。在对自然资源进行开发利用的过程中必须正视资源分布不均衡的现实，因势利导，扬长避短，制定合理的开发利用资源的方案。3）主要的自然资源自80、然资源一般分为以下几类：土地资源、水资源、森林资源、草原资源、海洋资源、矿产资源、物种资源、气候资源、旅游资源、能源。3.2 资源利用的合理性投资项目的建设和运营，要以资源的耗费为基础。资源利用的合理性是建设规模合理性分析的重要内容。从资源利用的合理性角度考察建设规模的合理性，主要应考虑资源利用的可靠性、有效性和经济性。这里的资源是广义的，包括物质资源、人力资源和资金。该项目统一规划建设配套设施，通过合理的设计，优质的配套服务，达到节约土地和资源、降低成本、提高效益、更加有效地利用资源的目的。3.3 其他因素项目建设规模还会受到外部条件的制约，因此分析建设规模的合理性必须考虑外部条件的适应性与81、匹配性。这里的外部条件泛指项目之外的所有方面，包括市场、原料供应和其他外部建设条件（包括物资条件、交通条件、自然环境和社会人文环境等）。该项目符合市场需求，投入物（包括自然环境、原材料、能源、土地、资金等）供应稳定，所处位置交通方便，项目建成后将极大的改善周边的自然环境和社会人文环境。3.4 资源节约措施1）在砼和砂浆中搀加粉煤灰，利用水泥活性，增强砼强度，提高砂浆和易性。2）在钢筋连接方面，竖向钢筋连接推广应用电渣打压力焊，水平钢筋连接采用闪光对焊和套筒冷挤压、窄间隙焊等新技术，不但可以使钢筋焊接质量更有保障而且可以减少钢筋的搭接长度，节约钢材用量。利用钢筋和型钢的下脚料制作加工预埋铁件、小82、型钢构件、支撑等，以节约钢材。3）模板采用专用定性模板，根据工程特点加工使用定性模板，节约木材，组织合理的流水作业，加快模板周转，降低施工成本，同时可保证现浇混凝土基本达到清水混凝土，减少施工抹灰工程量，可节约水泥，节约人工，加快施工进度，提前工期。4）充分利用钢板、钢筋及其它边角余料，加工制作预埋件，节约材料用量。5）推广使用砼表面养护剂，节约塑料布和草袋的用量。（1）优化建筑结构方案，采用合理的建设标准、合理的安全系数，不过度装修，提高节约材料效果。（2）优先采用轻质、高强、耐久的建筑材料，以减轻结构自重和材料用量，延长建筑物使用寿命。（3）建筑物的高度、体积、结构形态在适宜，以节约材料使83、用。（4）采用预应力混凝土结构技术，以节约钢材、混凝土的使用，减轻结构自重。（5）采用可取代粘土砖的新型保温节能墙体材料，以节约粘土资源，降低能耗。（6）尽量采用再生原材料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。第四章 节能方案分析4.1 用能标准和节能规范 国家法律、法规和规范1）中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令【2007】第77号）2）节能中长期专项规划（发改环资20042505号）3）重点用能单位节能管理办法（原国家经贸委令第7号）4）节约能源监测管理暂行规定5）能源标准化管理办法6）山东省节能监察办法7）山东省能源利用监测暂行规定8）山东省资源综84、合利用条例9）山东省节约能源条例10）山东省节约用水办法 产业政策和指导性文件1）产业结构调整指导目录（2007年本）2）国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知3）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）4）中国节能技术政策大纲（计交能【1996】905号）5）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005第65号）6）“十一五”资源综合利用指导意见7）节能减排综合性工作方案 管理及设计方面的标准和规范1）综合能耗计算通则2）低压配电设计规范GB/T50054-19963）供电系统设计规范GB/T50052-19964）评价企业合理用电技术导则GB/T3485-1985、985）建筑给排水设计规范GB/T50015-20036）评价企业合理用水技术导则GB/T7119-19937）评价企业合理用热技术导则GB/T3486-19938）民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-959）外墙外保温工程技术规程JGJ144-200410）民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-200511）民用建筑热工设计规范GB50176-9312）建筑照明设计标准GB50034-200413）建筑采光设计标准GB/T50033-200114）采暖居住建筑节能检验标准JGJ132-200115）民用建筑电气设计规范JGJ/T16-9216）山东省节能目标责任考86、核办法4.2 能耗状况和能耗指标分析该项目是回迁安置楼项目，能源消耗主要是水、电、热、燃气等。 供水1）生活用水量该居住小区规划人口306人，人均用水指标按100升/人日计，则生活用水量为30.6立方米/日。2）绿化用水量按4升/平方米次，一天浇一次水估算，则绿化用水量为6.63立方米/日。3）未预见用水量及管网漏失水量规划小区未预见用水及管网漏失水量按前两项用水量的5%计，为1.86立方米/日。4)消防用水量本项目是住宅居住性建筑，按同一时间内的火灾次数为1，一次灭火用水量10L/s，火灾延续时间2小时计算，消防用水量72立方米。综合所述，规划该居住小区总用水量为111.09立方米/日。 电87、能1）住宅：6KW/户每户负荷同时利用系数：0.5小区负荷同时利用系数：0.7住宅：61020.50.7=214.2KW2）草坪灯及路灯等：60KW负荷同时利用系数：0.83）电梯：设计电梯为14KW，考虑小区负荷利用系数0.6电梯耗电:14*8*0.6=67.2KW4）总用电负荷：（214.248+67.2）0.9（功率因数）=366KW经测算，小区设计供电负荷为366KW 热能小区是改造居民小区，供热负荷全是采暖负荷，主要是居民住宅采暖。规划采用平均热标法进行计算，小区冬季采暖负荷表如下：采暖负荷计算表表4-1采暖用户采暖热指标（W/M2）采暖面积（万平方米）采暖负荷（MW）居民住宅70188、.08976.23注：小区集中采暖率为100% 燃气规划小区引用管道天然气作为气源，小区居民气化率为100%，按户均用气1.4Nm3/ h计算，得小区用气平衡表如下：用气平衡表表4-2用户类型用户定额（Nm3/h）用气户数用气量（Nm3/h）居民1.4102142.84.3 节能措施和节能效果分析 主要节能降耗措施建筑能耗是指建筑使用过程中的能耗，包括采暖、空调、照明、热水、家用电器和其他动力能耗。随着我国建筑业的快速发展，建筑能耗也相应增多。近几年来，每年城镇建筑仅采暖一项消耗的能源量就占全国能源消费总量的11.5%，占采暖区全社会能源消耗的20%以上，在一些严寒地区，城镇建筑能耗高达当地社89、会能源消费的50%左右。其中，以采暖和空调能耗为主，占建筑总能耗的50%至70%。目前，我国建筑能耗占社会总能耗的27%左右，居全国各类能耗之首，与发达国家相比有很大差距，建筑能源应用效率仅为发达国家的1/3左右。节约能源已成为我国的基本国策，是建设节约型社会的根本要求。我国“十一五”规划规定，2010年单位国内生产总值能源消耗要比2005年降低20%左右。国家建设部提出：“到2010年全国城镇建筑总能耗要基本实现节能50%，到2020年北方和沿海经济发达地区和超大城市要实现建筑节能65%的目标”。我国居住建筑用能鼓励发展、应用下列建筑节能技术与产品：新型节能墙体和屋面保温、隔热技术与材料节能90、门窗的保温隔热和密闭技术集中供热和热、电、冷联产联供技术供热采暖系统温度调控和分户热量计量技术与装置太阳能、地热等可再生能源应用技术及设备建筑照明节能技术与产品空调制冷节能技术与产品其他技术成熟、效果显著的节能技术与产品。本项目拟采用以下节能措施：1）从建筑体型、平面布置、窗、墙、建筑装修色彩上考虑节能的要求；2）采用双玻塑钢密封窗及保温密封门，减少门窗的散热；3）所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型设备。电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗；4）卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水；5）照明工程应当合理选择照度标准、照明方式、控制方式并充分利91、用自然光，选用节能型产品，降低照明电耗，提高照明质量；6）采用新型节能墙体材料、并推广采用新技术、新工艺，以节能降耗；7）采用水泥聚苯保温板解决坡屋面保温问题。8）选择先进合理的采暖供热方式，采用高效的管道保温与热调控计量技术和节能型产品，应当符合建筑节能的有关要求。除上述措施外，综合服务管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，避免不必要的浪费。 节能效果分析本项目建设，充分认识到了节约能源是我国的一项基本国策。因此，对供电、照明、供水、供暖、建筑等进行了节能降耗设计，不但直接利用能源的项目积极采取了节能降耗措施，在今后的使用中也采取92、了节能降耗措施。如在墙体上采取保暖墙体材料，并推广采用新技术、新工艺等，为在今后的使用中节能降耗打下基础，所有灯具、燃气灶等一律选用符合国家有关规定的节能型设备。电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。通过节能综合技术措施，在节能投资不超过建设投资8%的前提下，达到项目节能50%的目标。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1 项目选址及用地方案新泰市xx街道办事处xx社区，地处新泰市城区中部，属城市规划范围。”城中村”改造建设地点：东至不夜城步行街，西至园东路，南至明珠路，北至燃料公司。项目总用地约41893、3.7平方米。总建筑面积10896平方米。其中，住宅建筑面积平方米，储藏室建筑面积平方米。停车场及道路平方米，规划绿地面积平方米。5.2 土地利用合理性分析该项目符合新泰市土地利用规划要求，占地规模合理，符合城市规划和城市用地建筑容积率要求。用地方案可行，符合因地制宜、集约用地、少占耕地、有效使用土地的要求和原则。5.3 征地拆迁和移民安置规划方案该项目的建设不存在征地拆迁、安置，该地段属于原村委场所。不再论述。第六章 环境和生态影响分析6.1 环境和生态现状本项目周围环境状况较好，周围水体、大气和植被具有较强的自净化能力，且周围无污染企业。目前，场区内环境空气质量能够满足环境空气质量标准（G94、B3095-1996）中的二级标准（SO2：日均0.15mg/m3；NO2：日均0.12mg/m3；TSP：日均0.30mg/m3）；声环境满足城市区域环境噪声质量标准中1类区标准昼间：55dB（A），夜间45dB（A）。6.2 生态环境影响分析项目施工期对生态环境产生的影响主要有：开挖土石方和铺设路面等建设对原有植物的破坏，生物量的减少。项目施工产生的噪声、扬尘和车辆尾气等污染物对动植物也有不同程度的影响。另外，施工期如遇大雨也会造成一定的水土流失。从施工内容、现场和施工范围来分析，对环境的影响因素主要有少量的施工扬尘、建筑垃圾、轻微噪声等，合理处理建筑垃圾后，不会对外部环境造成影响。项目建95、成后，产生的污染物主要是居民产生的生活垃圾和生活污水，由于产生量很少，且浓度较低，对周围环境影响较小。项目建设将使居住条件得到提高，有效地改善居民居住环境和城市面貌。本项目运营期产生的主要污染物有生活污水、固体废弃物和废气三部分。1）废水影响分析该项目运营后，产生的生活污水经化粪池处理达标后通过附近市政管道排放，能够满足污水综合排放标准（GB8978-1996）中的新建二级标准（CODcr150mg/l，BOD530mg/l）。2）固体废弃物影响分析拟建项目经营过程中产生的固体废弃物主要为生活垃圾，全部交由环卫部门收集处理，对环境的影响在可接受的范围内。3）废气影响分析项目运营期间产生的废气主96、要为住户使用的煤气产生的废气和餐饮油烟。（1）厨房油烟厨房油烟是消耗动植物油炒菜时挥发损失，经油烟净化处理设施去除约60%后，排放到大气中的量较少，对周围影响很小。（2）煤气燃料尾气 煤气燃烧主要产生水和二氧化碳，另外还有少量的NOX、SO2排放，对环境影响很小。6.3 生态环境保护措施 环保依据及采用的环保标准1）中华人民共和国环境保护法2）城市区域环境噪声标准3）地下水环境质量标准4）环境空气质量标准5）污水综合排放标准6）建筑施工场界噪声限值 主要环保治理措施为减少项目对环境的影响，针对本项目产生的污染源，拟采取以下措施：1）施工期间应采取的防范措施：（1）项目施工过程中，机械设备噪音及97、施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。因此，施工中对产生噪音较大的机械设备需加隔声装置。（2）挖出的新土，若当天无法运走，一律洒水后用塑料布覆盖。对粉尘拟采用喷水除尘，施工现场可采用半封闭式隔离装置。（3）运土车辆出工地时，在指定位置清洗车轮及底盘。（4）运土车辆载土在市区行驶时，一律用棚布覆盖。（5）砂石、水泥不要乱堆乱放。（6）工地周边路面，一日3次清水冲刷，地面经常保持湿润。（7）施工时用密目网。（8）按照市环保局要求的施工起止时间，尽量不扰民。（9）保证保留建筑物内人员的正常出入及生活安全，必要地段架设防护棚、防护网。（10）竣工后，应及时修整和恢复在建设过程中受到破坏的环境。2）运营98、期环境保护措施：该项目投入使用后，主要污染物为污水、垃圾等。（1）项目区内铺设污水管网和雨水管网，生活污水与雨水分别排放。对卫生间排出的污水和清洗污水经化粪池进行处理，达到排放标准后，排入城市污水管网。（2）生活垃圾废弃物实行袋装化，并设专门的垃圾收集站，由专职保洁人员清运，可利用废弃物运往物资回收部门，当日运走。（3）加强绿化，种植各类花卉及草坪，以美化环境，并注意绿化植物的多样性和适应性，减少项目对环境的污染。（4）加强文明建设，使居民形成自觉保护环境的良好习惯。6.4 地质灾害影响分析1）自然地理、地形、地貌概况新泰市地处鲁中腹地，泰沂山脉中段。北与莱芜市接壤，南与平邑县相邻，东连沂源、99、蒙阴等县，西与泰安市、宁阳县交界。新泰市为泰安市所辖，是以煤炭、机械电子工业为主的现代工业城市。境内北部高山叠起，东部（平阳河东）、南部（黄山以南）山岭绵亘起伏，唯中部（偏北）、西部为河洼平原。新泰地形，状若坐东向西的簸箕，一般海拔250米左右最高点在楼德镇的赤坂村，海拔110米：最高点在莲花，海拔956米。柴汶河横贯东西，把全市分为南、北山丘与中间平原三个部分。在地表面积中，山地占15.8%，丘陵占56.2%，平原占28%。2）气象条件新泰市地处东径116o20，117o59，北纬35o38，36o28，之间，属暖温带半湿润大陆性季风气候，四季分明。春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，100、冬季寒冷少雪。具体气象资料如下：（1）气温极端最高气温39.5（1959年6月27日）极端最低气温-21.6（1957年1月17日）年均气温12.6年平均相对湿度65%年均无霜期198天。（2）降水年最大降水量1398.8毫米年最小降水量662.8毫米年均降水量779.4毫米。（3）季风春夏秋三季皆以东南风为主导风向，冬季以东北风和北风为主导风向，年均风速2.4米/秒。（4）地温与冻土年均地温14.4-16。在面温度的变化趋势是：春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在27以上，然的地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在0以上。1月份地温在-1.5以上，4月份在16.9以下，7月份平均达到2101、9.4，10月份均降至16.6以下。最大冻土深度30cm。3）地震烈度场地地震效应评价，场地的抗震防烈度为7度，设计基本地震加速度0.05g。设计地震分组为第三组，建筑设计特征周期0.45s。新泰市处于7度地震设防区。4）工程地质条件新泰市内地层分布较全，白太古界、古生界、中生界、新生界均有分布。新生界下第三系广泛分布于简地中部，地表有零星出露，其下伏中生界地层成角度不整合接触。岩性下部为红色石英质砾岩，红色砂岩夹泥灰岩；中部为红色粘土岩与砂质粘岩互层；上部为红石灰质砾岩夹粘土岩，厚度大于1000m。第四系广泛分布于瓮地腹部，山麓及河谷地带。以冲积洪积地层为主，岩性主要为粘质砂土、砂质粘土及沙102、砾石组成。第四系厚度变化较大，在河谷平原一般由数米到十余米。根据“中国地震动参数区划图”（GBl83062001），本区域地震动峰值加速度0.10g（相对应的地震基本烈度为7度）；地震动反应谱特征周期为0.45s（对应于硬场地）。该项目地段地质情况较好，场区地形平坦，地貌类型单一，地层结构简单，分布均匀，厚度稳定，物理力学性质均匀，无不良地质现象分布，场区稳定性良好，适宜该建筑物的兴建。6.5 特殊环境影响拟建项目地点不存在历史文化遗产、自然遗产，远离风景名胜和自然景观等，对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等不会造成不利影响。 6.6 环境影响评价建设项目重点：一是落实好项目区内水环103、境的环境保护措施；二是落实好生态绿化率的实施；三是做好该区内的噪声治理措施。建设过程中产生少量的废物、噪音和污水，项目建成后，在采取相应的环境保护措施后，对周围环境不会造成明显的不利影响，并能通过绿化美化环境，改善该区域的自然环境。综合分析，项目建设有利于当地环境的改善。从环保角度上，该项目的选址与建设是基本可行的。第七章 经济影响分析7.1 经济费用效益或费用效果分析由于该项目属于“城中村”改造项目，没有实际的经济效益，故在此不做经济效益分析。项目主要产生的是社会效益和环境效益。7.2 行业影响分析 我国住宅产业发展现状1）住宅建设仍处在总量增长的发展阶段尽管住宅建设取得了很大成效，城镇居民104、人均建筑面积已超过了20m，但总体上看，城镇居民的居住水平与发达国家相比，与城镇居民日益增长的需求相比仍有较大差距。住房市场的潜在需求还很大，住房苦乐不均的问题还很普遍，尚有1.5亿m2危旧房屋面临改造、156万个家庭缺房、35万个家庭人均住房建筑面积在8m2以下。因此，住宅建设有着更加广阔的发展空间。同时，随着城市人口数量的增加，大量危旧房屋的改造，住宅的需求量巨大，仍有很大的发展空间，在相当长的时期内，仍处于增量型发展阶段。2）住宅建设已经进入以需求为导向的发展阶段经过改革开放国民经济的快速发展，居民的生活水平和消费结构发生了很大的变化，市场对住房的需求已从生存型向舒适型发展，对住宅的居住105、条件提出了更高的要求。我国住房制度改革已经实现了重大突破，个人成为住房消费主体的同时也成了市场主体，由被动消费变为主动消费，住房的供求关系发生了历史性转变，市场对住宅的品质正在进行重新的认识和定位。现在人们越来越多地提到绿色住宅、生态住宅、健康住宅等新的概念，反映出市场对居住的概念正发生质的变化。实现住宅质量上质的飞跃是保护需求、培育需求、刺激需求的基础，是新时期住宅建设的根本任务。3）住宅建设方式正走向科技高度集中的集约型发展阶段我国住宅建设方式受计划经济体制及生产力落后的影响，住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工湿操作为主，生产效率低，仍属于劳动力密集型生产方式。建筑材料、设备及住宅部106、品的供应，没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系，这种状况导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理、建设资源浪费等。因此，必须依靠科技进步和技术创新，提高住宅产业的集约化程度，促进住宅建设整体水平提高。 我国住宅小区的发展分析1）我国住宅小区的发展现状（1）整体居住水平有很大提高规范市场行为工作得到加强，住房质量提升快，城市面貌变化巨大。新建的住宅绝大部分都是设施齐全、配套完善的集合型住宅小区。此外，为满足部分中高收入者和国外购房者的需要，还兴建了部分高档公寓和独立住宅小区，目前我国居民住房条件得到了明显改善，整体居住水平己达到发展中国家的前列。（2）生活方式的改变 随107、着经济的发展和社会的进步，人们的生活大大改善，这一切直接影响了住宅小区的规划和住宅设计的研究，出现了新的小区、新的住宅来适应新的变化和新的生活。（3）科技、信息、生态、可持续发展 计算机的发展为当今社会带来了革命性的变化，为科技的发展创造了无法想象的手段。生态环境的变化与发展，有限的资源与可持续发展成为发展主流。（4）住宅设计上的变化 在功能设计上日趋完善。经过几年的发展，住宅在功能、空间上已基本定型。但由于不同标准的要求，类型多样，标准各异，共同存在的问题使内部空间设计细部不够，各种功能空间的使用分配还不够合理，空间标准不一致。2）我国住宅小区的发展趋势（1）发展成智能化住宅小区近年来我国大108、步跨入了信息化社会，人们的工作、生活与通信及信息的关系日益紧密，信息化社会在改变我们生活方式与工作习惯的同时，也对传统的住宅提出了挑战，社会、经济及技术的进步更使人们的观念发生了变化。中国的住宅多为成片开发按区域管理，因此智能化手段的应用也是区域性的，由此发展成智能化住宅小区则是顺理成章的必然趋势。（2）小区规划结构的变化 以往单一的行列式规划已不能适应将来多元化要求，住宅组团的形式也正在发生新的变化。组团的规模经过了小组团大组团小组团的发展。由于对组团内部的亲合感要求及空间活动的变化，人们在重视大环境的同时，越来越重视组团内部的空间环境和自身宅前屋后的空间，这是最接近人们自身的半私有空间和私109、有空间。半私有空间和私有空间是家庭的重要组成部分，是室内外空间渗透的一个过渡，因此组团在向小型化、私密性、舒适性发展。（3）街坊式布局将被重视人们从以前小区配套式的商业服务中走出来，开始适应现代的生活方式，直接在大的超市购物，街坊式布局更能体现空间的私密性和交通方式所带来的方便。所以，未来发展中，人们在选房时会更注重小区附近的街坊布局。（4）对舒适性的要求越来越高人们已不仅仅满足对空间的要求了，而是要方便、舒适、自由、美观。对室内的采光、日照、通风、气候质量、景观等诸多因素有着越来越高的要求：需要现代，接近自然，要有时代感，体现自由，体现家庭的亲切。在注重外观形式的同时对外观的质量和材料也有了110、相应的要求，新技术新材料的发展，提供了这种可能，将使形式更加多样化。（5）小区服务功能全面未来小区服务功能将进一步完善，必然形成购物、餐饮、娱乐、健身、学校、医院、幼儿园等一系列的一条龙服务，特别是将考虑到学校和幼儿园的配置，会更注意与当地名牌重点学校挂钩，以提高整体物业管理水准。（6）停车场所合理、方便小汽车进入家庭以后，每户均需考虑停车问题。但这不仅仅是停车问题，同时小区内的交通形式也跟着改变，人车分流越来越重要，这将直接影响着人们的生活和安全。此外，考虑到私车数量的不断增加，设置了多样化的停车场。在小区停车场设置上，除考虑业主固定车位外，还将注意公共车位的设计。（7）为发展的提供可能住宅111、的使用寿命一般在5070年，设计时要最大限度地为今后的发展和改造留有余地和可能性。如在空间上尽量不用承重墙，开间要大。厨房卫生间的空间由于设施的原因不宜改动，但空间上应能满足发展的需求，在电信、电力等用量上更要留有余地，为今后改造提供可能。3）我国住宅小区的发展原则（1）生态性原则规划设计方案提倡自然、健康、和谐的居住方式。居住区内部环境规划以“步行绿化体系”为主线，因势利导，利用地块内及地块周边的自然环境，充分考虑景观资源的均好性，充分挖掘资源，将小区内的环境资源“分布”至每个组团院落乃至每幢住宅楼前，做到每户“窗前有美景，户前有绿化”。 拓展自然舒展、富于变化的开放空间和疏密有序、错落有致112、的功能空间，创造具有自然风貌的优美环境，形成绿树成荫、安逸雅致、舒适恬静的生活空间。（2）社会性原则贯彻以人为本的思想，以建设人文型、宜居型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便，具有文化内涵的住区。注重当地的地方传统和居住生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现科学发展观，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目标。（3）经济性原则加强居住区规划设计与建筑设计的灵活性，在保证居住品质的前提下提高项目的可操作性，便于分期实施和房地产市场经营。提供合理、可行、富于弹性的开发计划和设计手段，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建筑设计、住区建设与113、管理中，提出循序渐进的发展模式，形成良性循环、滚动开发的机制，从而在充分满足居民需要的同时也能够适应市场的变化，以便获得良好的经济效益。（4）智能性原则发展适合国情的高度集成化、模块化、网络化的智能产品。集成化使得住户使用方便、物业维护简单，工程施工容易；模块化使得开发投资集约、个性扩展灵活；网络化实现系统开放接入和增值功能。这已成为现代智能化小区建设的主流趋势。 项目价值分析长期以来，新泰市xx街道办事处xx社区原有的住宅房型老化，设施陈旧。由于旧村缺乏统一规划，村居布局散乱，环境脏、乱、差，基础设施不完善，道路狭窄，垃圾堆积，排污不畅，已不能满足人们的居住要求。要改变当前旧村面貌，发展城乡114、经济，提高土地利用率，解决乡村建设用地紧张的矛盾，就必须实施城中村改造。通过“城中村”改造，可以达到以下目的：1）可以置换出大量土地，扩展经济社会发展空间该项目建成后不仅能够使村民搬上新居，缓解居民购房难的状况，而且可以节约置换出大量土地，为新泰经济社会发展扩充空间。2）能够促进居民增收通过“城中村”改造扩充出的空间，节约出的土地资源，结合当地地域优势、资源优势，投资建设一批经济、社会事业项目，经济将不断壮大，就业渠道也将进一步拓宽，能够有力地促进居民增收。3）能够彻底改善城乡环境，全面促进居民素质的提高“城中村”改造完成后，旧房拆除，居民全部入住新居；市政基础设施配套齐全；公共服务设施基本满115、足居民生活需要；垃圾、污水做到无害化处理和排放。居民生产生活条件的改善，居民群众物质和文化生活的丰富，将在潜移默化之中使居民自觉地摒弃陈规陋习、迈向文明，促进居民思想观念、生活方式的转变和文明程度的提高，有利于培育具有现代意识的新型居民，全面提高居民素质。4）推进了城乡一体化发展通过城中村改造，“农民变成了市民”，在就业、就医、就学、社会保障和社会管理等方面，实现了城乡对接；“村落变成了社区”，城市空间不断拓展，城市功能日趋完善，城市文明得到共享，有力推动了城乡共同繁荣发展。5）有利于锻炼基层干部，加强基层组织建设“城中村”的改造、建设是一项涉及面广、情况复杂、难度大的庞大系统工程。在具体实施116、中，将会出现未曾遇到的困难和问题，需要做大量艰苦细致的工作，化解各种纷繁复杂的矛盾。因此，“城中村”改造是对社区基层干部素质和基层组织建设成效的一次全面的检验。总之，项目的实施，美化了环境，方便了居民，增强了区域形象力和吸引力，缩小了城乡差别，从而为新泰市经济发展注入了新的活力。7.3 区域经济影响分析 本项目符合新泰市总体规划，建设的xx是对该区域现状的有利补充，对区域经济发展起到积极的推动作用，对当地的社会收入分配、市场竞争结构等都不会造成不利影响。7.4 宏观经济影响分析本项目建设符合国家产业政策，在产业技术、资源供应、资本控制等方面都无不利影响，对国际国内市场制序基本无影响，对国民经济117、构成、国家经济安全无任何不利影响。第八章 社会影响分析8.1 社会影响效果分析1）新泰市xx街道办事处xx社区居委会居民”城中村”改造的实施，将加快现代新社区的建设进程，改善村容村貌，强化地区景观，提升地区品位，与新泰市城市的发展相协调。2）项目统一规划，合理改造开发，将彻底改变社区道路弯曲不畅，生活环境差等状况，满足居民生活需要，丰富居民物质文化生活，加快社区向城市化生活方式的转变，对建设和谐社会具有积极作用。3）该项目的实施对当地的基础设施、社会服务容量和城市化进程起到推动作用，包括新修道路、新增排水、供电、服务网点等。4）本项目有利于推动经济的发展，节约利用土地，可腾空土地，提高土地利用118、率，扩大经济发展空间，解决经济发展中建设用地紧张的矛盾和困难，促进经济、社会事业的全面发展。8.2 社会适应性分析1）与当地城市建设的适应性新泰市是发展中的中、小城镇，市区范围正不断的向周边扩展。城镇基础建设、道路交通、生态环境及绿化、商贸、居住也在稳步发展中。新泰市xx街道办事处xx社区地处新泰市中心，原有的住宅房型老化，村居布局散乱，基础设施不完善，已不能满足人们居住和城市发展的要求，要加快城镇化进程，就要改变当前面貌。2）与环境资源的适应性本项目所处地段，没有重要的名胜古迹和文化保护单位等重点环境保护目标，所以不会对本地的社会人文环境造成影响。相反，由于社区内大量绿化设施的建设，将会使该119、地区的环境得到更好的改善和保护。3）与社会经济发展的适应性既可改善居民居住条件，又可节约置换出大量土地，为社区经济社会发展扩充空间。节约出的土地资源，可结合当地地域优势、资源优势，投资建设一批经济、社会事业项目。8.3 社会风险及对策分析社会风险的种类可以分为两大类：一、人为的风险；二、自然风险。社会风险主要指的是人为因素而对经济活动产生的风险，如战争、施工安全、意外事故、政治、项目所在地周围的其他人为事故等，社会风险有可能导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序。在市场经济取向的发展过程中，社会中的每一个群体和个人以及国家政府都面临着多重风险，并且大部分风险都是人为因素造成的，并且泛滥的市场经济120、行为破坏了大自然的和谐，致使人类承受更多的自然灾害风险。当今社会追求的是共同富裕、和谐社会，有了风险的存在就意味着不和谐，而是在严重破坏和谐。因此，我们需要做到的就是，找出引起风险的根源，利用合理有效的办法来消除风险，将社会风险消灭于无形之中。1）项目用地风险本项目用地是村委办公场所，已是建设用地，各种手续齐全。该项目建设已经市城中村改造领导小组列入改造计划。因此本项目无用地风险。2）施工扰民风险项目建设过程中可能会出现一些施工扰民的事件，但是估计引起较大矛盾的可能性会很低。为保证让施工现场周围的单位、居民有一个良好的工作、学习和生活环境，在施工过程中将严格执行以下不扰民施工措施：（1）在施工121、中尽量采用低噪音的施工工艺和方法。（2）不在夜间10点至早上6点、中午12点至下午2点进行产生噪音的建筑施工作业，以免影响周围单位、居民的休息。若由于施工不能中断的技术原因和其他特殊情况，确需在该时段连续施工作业的，施工前要先取得周围的单位、居民或居委会的同意，并到政府有关部门办理相应施工许可手续。（3）现场围档连续封闭，施工现场脚手架外侧使用绿色密目网进行全封闭。（4）工地现场进行硬化处理，并适时洒水降尘；清扫路面、楼面、脚手架、围网等作业时先洒水；楼层垃圾装桶集中吊运或经管道密闭清运。（5）施工现场泥浆不随意排放；施工废水经过二级沉淀后才排入外网。（6）建筑渣土及时外运，对超过48小时暂时122、不外运的渣土采取覆盖措施。（7）车辆进入现场禁止鸣号，渣土运输车辆厢盖密闭并经清洁冲洗后才能驶出工地。（8）工地大型机械设备尽可能远离居民区设置，并加强保养，防止发出尖锐的机械噪声；吊装等施工联络方式采用旗帜、无线电通讯等方式，不使用高噪声的联络方式。3）项目承建单位的选择风险在施工队伍的选择上，将根据公平、公开的原则择优选择施工承包单位。承揽任务的施工单位必须根据国家有关规定实施施工项目经理负责制；对于本项目所使用的各种管件和设备均应采取公开招标的方式采购，以保证工程质量合格。4）社会环境风险本项目所处地段，目前的环境很不乐观，由于靠近城市道路，空气浑浊，噪音大，要改变这种状况，只有减少污染123、源，提高当地的绿化率。5）安全风险建设单位将尽可能提供安全施工环境，倡导安全施工意识与技术，把安全事故发生率降到最低。6）恐怖暴力风险社会主义和谐社会是民主法制、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序的社会，并且国家已经垄断社会一切武装资源，再加上国家公平合理的分配制度，恐怖主义意识形态失去形成的理由和必要的条件，因此，恐怖暴力风险形成的可能性极小。 7）自然灾害风险目前还没有有效消除自然灾害隐患的科学办法，作为企业具体能做到的就是为防患自然灾害提供必要的建设设施，例如，建设高质量的防震、防台风、防洪水冲击和防浸泡的楼房，再就是加快防洪设施的建设，多建设滞留洪水的设施，减少洪水集中式的冲击带来的危害