1、商城改造提升一期工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日108目 录第一章 总 论11.1项目背景11.2主要技术经济指标21.3存在的问题与建议4第二章 项目提出的背景及必要性52.1项目提出的背景52.2项目建设的必要2、性6第三章 项目投资环境及市场研究93.1投资环境分析93.2市场供求分析113.3价格预测163.4市场策略16第四章 建设规模及产品方案194.1建设规模194.2产品方案19第五章 项目现状概况及建设条件215.1某某市概况215.2某某市经济发展状况235.3外部配套条件24第六章 建筑方案选择266.1规划设计指导思想与原则266.2项目总体规划设计方案276.3建筑方案306.4配套工程建设方案36第七章 节能设计517.1节能措施517.2节水措施56第八章 环境影响评价598.1项目场址环境现状598.2环保设计依据598.3项目建设环境影响分析598.4项目建设时环境保护治理3、措施628.5项目建成后环境影响分析648.6项目建成后环境保护治理措施668.7环境影响评价69第九章 劳动安全卫生与消防709.1劳动安全卫生709.2消防75第十章 组织机构与人力资源配置7710.1组织机构7710.2人力资源配置79第十一章 项目实施进度8211.1工程特点、施工条件8211.2项目实施进度安排83第十二章 投资估算和资金筹措8512.1投资估算依据8512.2建设投资估算8512.3铺底流动资金8712.4投资估算8712.5资金筹措方式与来源88第十三章 财务评价8913.1财务评价说明8913.2营业收入8913.3总成本费用9013.4盈利能力分析9113.14、财务评价结论95第十四章 社会评价9614.1项目对社会影响的分析9614.2社会风险分析9714.3社会评价结论99第十五章 研究结论与建议10115.1推荐方案的总体描述10115.2推荐方案的优缺点描述10215.3相关结论10415.4建议105附录 某某商城改造提升一期工程建设招标内容106第一章 总 论1.1项目背景1.1.1项目名称某某商城改造提升一期工程1.1.2承办单位某某商城集团有限公司1.1.3可行性研究报告编制原则与依据1.1.3.1编制原则1、符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产建设的规定，按城市总体规划进行布局。2、结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持5、合理适用原则，合理确定建设规模及标准。3、把某某商城打造成一个融购物、商务、休闲、旅游、餐饮、文化为一体的大型城市商贸综合体，成为某某的“城市中心、商业地标”。1.1.3.2编制依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法（2006年）3、某某市市域总体规划（2001-2020）4、某某市城市总体设计5、国家发改委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版，2006年）7、浙江省建筑工程预算定额（2003版）8、某某市“十一五”服务业发展规划9、某某市人民政府瑞政发（2009）41号下达重点建设计划文件10、某某商城改造提升概念性规划1.2主要技术经济指标1.2.1项目建设规模某某6、商城改造提升一期工程总占地面积51767m2，该工程总建筑面积230400m2,计入容积率的建筑面积为149980 m2（分地上、地下两部分，地上建筑面积142080m2，地下建筑面积7900m2，地上建筑层数为6层，地下建筑层数为2层），不计入容积率的建筑面积为80420m2（主要是地下车库和设备用房），容积率为2.9，绿地率为10.00%，绿化面积5200m2。建设地面停车位1783个，地面自行车停车位22辆，地下车库停车位1761个，并设置地面货车停车位18个，非机动车停车位3512个（地面非机动车停车位72个，地下非机动车停车位3440个）。1.2.2投资规模及资金来源某某商城改造提升7、一期工程总投资为83000万元，其中：土工程费用为62220.00万元，涉笔购置及安装工程费1428.48万元，其他费用为12477.39万元，预备费为4589.24万元，铺底流动资金1923.49万元。某某商城改造提升一期工程总投资为83000万元，全部由承办方浙江商城集团有限公司自筹。该项目主要经济技术指标详见表1-1表1-1 主要经济技术指标表序号指标单位数量备注=1项目总占地面积m2517672项目占地面积m2257273建筑面积m22304004计入容积率建筑面积m2149980 5不计入容积率建筑面积 （地下车库和设备用房）m2804205容积率2.906绿地面积%52007绿化率8、%108项目总投资万元830008.1开发建设投资万元542688.2建设期利息万元25328.3铺底流动资金1329.649经营收入万元66093.55410经营税金及附加万元7363.6411土地增值税万元6690.3612利润总额万元16825.8613所得税万元4216.4614净利润万元12649.3815投资回收期年5.21（税前）年6.17（税后）16财务内部收益率%22.38（税前）%17.19（税后）17财务净现值万元40183（税前）万元19707（税后）1.3存在的问题与建议1.3.1存在的问题1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。2、项目独一无二的9、品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。1.3.2建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、实行速度管理，公司各部门紧密配合，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。2、项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。3、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。第二章 项目提出的背景及必要性2.1项目提出的背景加快现代服务业发展是某某市建设现代化大都市的重要举措和必要途径10、。根据某某市服务业发展实施规划、关于加快现代服务业发展的若干意见，围绕服务业集聚区建设的推进工作，将某某努力打造成为区域性服务商务中心、现代物流中心、休闲旅游中心和温州金融次中心。坚持“大项目带动”战略，加大投入力度，突出抓好一批带动力强、导向性强的项目，形成服务业发展制高点。某某商城是浙江省最早建设发展的专业批发市场，历史上曾经辉煌，推动了某某经济的初始发展。在新的时期，某某商城作为具有相当辐射能力的市场集聚区，融入某某服务业发展的总体进程，可以相辅相成，也可以说某某商城改造提升既是推动经济转型的重要力量，同时也是经济转型升级的重要内容，极具重要意义。因此，某某商城改造提升以承担联结产销、支11、撑发展、引领消费三大任务为目的，充分发挥某某的优势，做到高起点、大手笔、优品味、树特色，实现跨越发展。只有加快向生产领域和零售领域延伸，加强与室内外市场的对接，加速有形市场和无形市场的结合，加深向多元服务业渗透，从简单“中转”功能向“中转”加“聚集”的复合型功能转型，创新经营模式，提升辐射能力，实现“商场化、信息化、集群化和多元化”，才能推动某某商城的可持续发展和某某经济的快速发展。2.2项目建设的必要性1、符合国家的产业政策该项目属于国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录（2005年本）第一类“鼓励类”第二十五项“其他服务业”第9条“城市社区服务网点建设”的范畴，符合国家的产业政策。2、符12、合国家社会发展规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。”该项目建成后，近期业态以中档品牌展示式批发和直销式批零兼营，远期以大众化品牌零售为主，完善城市功能，促进城市商业网点结构。3、某某市经济发展的需要某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“衔接温州市商贸业布局，以安阳为中心，塘下、飞云为两翼副中心，合理规划商业网点布局，加强各类商贸区和社区商业网点建设，强化我市浙闽13、边界贸易中心功能。积极推广以电子商务为基础的新型商业模式，发展购物中心、大卖场、连锁超市、专卖店、便利店、总代理等为主体的新型商贸业态；支持各类连锁企业开展跨行业、跨地区的资本和业务重组，积极引进若干大型专卖旗舰店；加强农村现代流通网建设，发展农村连锁超市与放心店。”该项目发展购物中心，集中建设商业体，建成后引进新型商贸业态，有利于某某市现代服务业的培育，促进某某市经济社会的发展。4、符合某某市城市总体发展规划的要求2001年，随着温州大都市区的逐步形成和行政区划的调整，某某确立了打造温州市南翼中心城市的目标，并按照“北接、南跨、东扩、西延”的发展方向，在原有城区的基础上将塘下、汀田、莘塍、飞14、云等城镇进一步纳入到城市发展区域内，初步形成跨飞云江两岸的三大组团空间布局。2006年，按照“拉开大框架、接轨大温州、融入大发展、实现新跨越”的要求，深入实施“三线联动、接轨温州”，瑞祥新区、飞云南市区进入实质性建设阶段，新型城市化步伐进一步加快，某某的城市发展也由小山小水小城的塘河时代，向着大山大水大城的飞云江时代跨越。一座雄跨飞云江两岸的温州大都市区南翼中心城市正在加速崛起。某某市城市总体规划（2001-2020年）将城市性质定义“浙南地区重要的工业、商贸城市，温州市南翼中心城市，有山水特色的浙江省历史文化名城。”该项目强有力的推动了飞云江两岸温州市大都市区南翼中心城市的建设，符合某某市城15、市发展要求。5、优化产业结构，加快服务业发展的需要项目的建设将带动该地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。6、扩大内需，稳定就业局势的需要2008年10月开始，全球性的金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，党中央、国务院决定在当前实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，同时出台了扩大内需的十项措施，如加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，以期促进经济平稳、较快增长。在刺激经济增长的指导思想下，4万亿元扩大内需16、投资将会带动各行业与各地方的投资，对促进就业也将产生较大的作用。某某商城改造提升一期工程不仅可以改善当地居民的居住条件，更可以在一定程度上缓解就业压力，从而对社会的安定团结能起到积极的作用。第三章 项目投资环境及市场研究3.1投资环境分析某某，位居我国黄金海岸线中段，地处上海经济区和厦漳泉金三角之间。这里气候宜人，物产丰富，属江南鱼米之乡。2009年末户籍人口114.61万人，其中男性58.95万人，女性55.66万人；非农人口19.84万人，比上年增加0.72万人。全年出生人口1.58万人，出生率13.8；死亡人口0.39万人，死亡率为3.4；人口自然增长率为10.4。全年人口计划生育率9217、.6%，比上年提高3.0个百分点；初婚女性晚婚率58.1%，已婚育龄妇女综合节育率90.5%。出生人口性别比117:100(女性为100)。近年来，某某市城乡居民生活水平明显提高。2006年市区城镇居民人均可支配收入21502元、农村居民人均纯收入8312元，同比均增长11.8%。城乡居民人均收入增幅分别高出温州平均水平2.2和1.6个百分点。市区城镇居民人均消费支出13937元，增长11.2%，增幅比上年下降1.3个百分点；全市农村居民人均生活消费支出5933元，增长13.2%，增幅比上年提高16.2个百分点。2006年城镇、农村居民恩格尔系数为41.4%和44.9%，分别比上年下降1.0个18、和1.4个百分点。城镇居民人均住房建筑面积36.2平方米，农村居民人均居住面积45.2平方米，分别比上年增加1.2平方米和0.2平方米。年末城乡居民储蓄存款余额达190.44亿元，人均存款16699元，同比增加2965元，增长28.8%。2009年，是某某经济较为困难的一年。一年来,某某市委市政府坚持贯彻落实国家、省、市有关政策，主动应对挑战、化解危机，抢抓机遇，克难求进。在一系列宏观调控和提振经济增长的综合政策措施的引导下，切实增加有效投入，积极扩大消费需求，着力转变发展方式，提升优化经济结构，主要经济指标止跌回升,总体经济形势企稳向好。2009年某某市国民经济稳定增长。据初步测算,某某市全19、年地区生产总值383.24亿元,比上年增长8.7%,增幅高于温州市平均水平0.2个百分点。第一产业增加值12.36亿元,比上年增长3.3%,第二产业增加值194.04亿元,比上年增长6.2%,第三产业增加值176.84亿元,比上年增长12.3%。按户籍人口计算,全市人均生产总值32441元,比上年增长7.5%,折合4749美元（按2009年人民币对美元年平均汇率6.8310计算）。产业结构不断调整。农业产业化步伐加快，优势产业继续发展；工业生产平稳增长，骨干企业拉动作用明显；第三产业增长较快，呈现良好的发展势头。国民经济三次产业的比重由上年同期的3.3:53.0:43.7调整到3.2:50.620、:46.2。某某毗邻温州，开发区距温州机场25公里、距温州火车站35公里、距温州七里港港区40公里，对外交通十分方便。温州机场是国家二级民用机场，能降落“空中客车”、波音767等大型飞机，现已开通北京、上海、杭州、深圳、成都、哈尔滨等57条国内航线和香港、澳门2条地区航线。温州港为浙江省第二大港，沿海货运航线遍及国内沿海和长江中下游80多个港口，辟有日本、香港、朝鲜等中远航线，并与26个国家和地区的113个港口有贸易通航。金温铁路现已开通温州至杭州、上海、南京、北京等地列车。3.2市场供求分析3.2.1全国商业地产市场现状近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力21、军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。 2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，增幅同比回落28.6%。2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现22、象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。另外，2009年商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。 2010年第一季度，我国商业地产市场有比较好的发展，主要是因为随着实体经济的恢复，城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。2010年岁初，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，调控力度之大，堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者，未来23、商业地产发展必将迎来新的高潮。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。3.2.2商城现状经营分析目前商城中的经营户99.8%为浙江省当地户籍，某某户籍占到92.3%，福建户籍占0.2%，商城主要经营模式、经营品种及批发经营情况详见下图：表3-1 商城经营模式情况图3-2 商城经营产品种类分布图3-3 店铺批发经营情况3.2.3市场需求预测某某商城改造提升具有相当成熟的商业业态和商业需求。某某位居我国黄金海岸中部，地处长三角经济区和厦漳泉金三角之间，区位优势比较突出，历史上又是通商之地，市井繁华，商贸发达，尤其是改革开放以后创办市场早，有成功创24、办市场的经验。某某商城曾经培育出众多优秀的经营者，目前遍布全国，仅具对义乌、常熟、何桥、杭州四大市场初步调查，与某某商城经营同类产品的某某人经营户在数万人以上，他们回乡经营的愿望潜在。某某商城目前的店面摊位基本上满负荷运行，经营品类综合，经营扩大的空间很大。近年来与某某服装、鞋类、针织、小百、床上用品等生产企业转型升级和规模扩张加快，产业基础正在加强。据最新统计，以上五大行业工业企业总户数为3519家，从生产领域分离发展服务业的趋势明显，对展示窗口的现实需求较大。3.2.4区域市场分析3.2.4.1区域市场界定该项目属于某某商城改造提升一期工程，隶属于某某市区。目标人群定位为当地及周边城市的消25、费群体、投资者、高层管理人员及当地居住人员。3.2.4.2周边典型物业分析御景园御景园是陶山镇首个商品房项目，也是陶山首个高档智能化电梯花园社区，5栋现代高层建筑，呈花园式围合社区设计，位于陶山镇商业中心，毗邻陶山新车站、新商贸城，扼守陶山门户，拥有当地绝无仅有的中央园林、智能配套、物业服务等现代都市生活体系。御景园的开工建设，标志着某某中西部房地产开发全面启动，将引领一个全新的品质时代。“天瑞尚城”二期“天瑞尚城”一期已经在2009年10月25日开盘。作为某某目前最大型的高档住宅小区，“天瑞尚城”总占地规模102亩，建筑面积有21万平方米，是塘下镇近几年来罕见的大体量建筑群，配备6万平方米私26、家法式园林，6大主题景区、33个景观小品、2公里景观步道、109种名贵植物、400米休闲观光带，巨大的项目体量是“天瑞尚城”的第一个突出特点。“天瑞尚城”项目还有一个显著的品质亮点在于铂金内、外双会所。为保证国际化品质，“天瑞尚城”的建造无论是在用料、施工还是品牌方面，目前都是一流的产品与技术。天瑞地产还与众多国际知名品牌供应商建立了良好的合作关系，如与阿鲁克幕墙门窗系统（上海）有限公司、大金中国投资有限公司、日立中国有限公司、韩国COMMAX公司等，天瑞地产将采用国际一流产品打造“天瑞尚城”。“天瑞尚城”最大的品质亮点就在于请到豪宅管家绿城物业对项目进行全面管理。据悉，这也是目前温州地区，除27、绿城鹿城广场锦玉园项目外，首个绿城物业直管项目。3.3价格预测该项目为某某商城改造提升一期工程，主要建设集中商业体。2009年某某市的写字楼出租均价为35元/平方米/天，伴随着某某市城市建设的发展，综合考虑某某商城的位置优势及经营时间长的影响，该项目商业体出租价格暂定1277.5元/平方米，商铺自营收入价格暂定为2007.5元/平方米，地面车库出租价格为9125元/个，地下车库出租价格为6570元/个。3.4市场策略对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，通常国际招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托国际专业咨询机构进行商业房地产项目的前期招商更能有效促进28、项目的进展。招商渠道主要分为境内和境外两种形式，尤以境外招商最为复杂，境外招商不同于在境内举办的各种招商活动，它是一种跨国界、跨经济形态、跨文化的传播和沟通，涉及政治、经济、文化领域，前往国家和地区的对外投资法律、语言环境、风俗习惯乃至宗教信仰都将对举办招商活动产生直接的影响。招商企业要根据项目拟引进的 商家情况，选择恰当的招商渠道。该项目商业物业招商的方式主要采取以下几种：1、项目洽谈会项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。 2、29、项目发布会 项目发布会是招商经常采用的方式。它是由主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。 3、经济技术合作交流会 经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。 4、投资研讨会 投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。 5、登门拜访 登门拜访是招商效果明显的辅助30、性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。第四章 建设规模及产品方案4.1建设规模某某商城改造提升一期工程总占地面积51767m2，该工程总建筑面积230400m2,计入容积率的建筑面积为149980 m2（分地上、地下两部分，地上建筑面积142080m2，地下建筑面积7900m2，地上建筑层数为6层，地下建筑层数为2层），不计入容积率的建筑面积为80420m2（主要是地下车库和设备用房），容积率为2.9，绿31、地率为10.00%，绿化面积5200m2。建设地面停车位1783个，地面自行车停车位22辆，地下车库停车位1761个，并设置地面货车停车位18个，非机动车停车位3512个（地面非机动车停车位72个，地下非机动车停车位3440个）。4.2产品方案4.2.1现状商城商业业态分析商城现状业态以批发为主，零售为辅，主要经营服饰、布料、鞋类、针织品、床上用品、日用百货、家电、电子信息品、化妆品等是五大行业，主要经营方式采用店摊经营方式。由于商品的丰富，成本较低，故具有相当的竞争力，在商城的改造提升中有必要保留。但是这种单一的商业业态和经营方式难以适应新形势下商发展的需要，在同类商业市场中，竞争力较弱。商32、城缺乏高档的商业业态和高端客户的进入，导致商城影响辐射区逐步变小，因此有必要对商城的商业业态进行改造提升。4.2.2改造后商城商业业态分析该项目将原有某某商城改造为综合性购物商场，形成一个集零售、餐饮、娱乐及办公等多功能于一身的购物中心。创新经营模式，提升辐射能力，成为某某新一代城市中心、商业地标。项目主要建设主题店，各楼层主题分布详见图4-1。 5层 4层 3层 2层 1层图4-1 商业体楼层业态剖面示意图该项目地下一层主要为货品装卸及仓库，地下二层建设地下车库。第五章 项目现状概况及建设条件5.1某某市概况5.1.1地理位置某某位于浙江省东南沿海，地处上海经济区和厦漳泉三角之间，是浙江南部33、重要的工贸港口城市和历史文化名城，是温州大都市南翼中心。全市陆地面积1271平方公里，海域面积3060平方公里，人口111.86万。浙江省某某经济开发区位于某某市区东部沿江区域，地处某某市发展中心地段，西界上埠浦，东至中塘河，南临飞云江，北抵城南大道。5.1.2气候条件某某市纬度较低，属亚热带季风气候，全年无严寒、酷暑，冬短夏长，四季分明，年平均气温18，1月份平均气温不低于7。雨水丰富，年平均降水量1600毫米左右，山区多达1800毫米。由于受夏季风影响，5-6月份为梅雨期，通常占全年降水量的1/3左右。大量的降水加上气温回升较快，雨热同期。5.1.3自然资源陆域总面积1401.58平方公里34、，其中耕地77.9万亩(水田37.04万亩，旱地30.83万亩，望天田94.92万亩，菜地5155.8万亩)，园地6.88万亩，林地76.54万亩，居民住宅及工矿用地11.11万亩，交通用地1.41万亩，江河湖面滩涂22.28万亩，未利用土地14.09万亩。主要特征是“地少人多”，耕地十分珍贵，人均耕地从1949年的1.23亩减少到1996年0.41亩。东部平原地区土地把沃，河渠纵横，排灌设施好，耕作精细，是某某市米袋子、菜篮子的主要基地。5.1.4水和水资源某某市拥有丰富的水资源和水能资源，全市多年平均水资源总量为16.5亿立方米，每平方千米相应产水量123万立方米，是全国平均产水量的5倍，35、比华东地区的平均值还高出30%，属丰水区。飞云江源头至河口全长203千米，上、中游段(包括某某西部)穿行山谷中，河床比降大，滩多水急，所蕴藏的水能资源十分丰富。仅在某某市境内，其干流水能资源理论蕴藏量即达9.11万千瓦，可开发装机容量为4.7万千瓦，年发电可达1.8亿千瓦时。5.1.5生活水平分析某某市行政区域面积1204.2平方公里，共辖32个乡镇，5个街道办事处、共有村民委员会908个。2006年末户籍人口114.61万人，其中男性58.95万人，女性55.66万人；非农人口19.84万人，比上年增加0.72万人。全年出生人口1.58万人，出生率13.8；死亡人口0.39万人，死亡率为3.36、4；人口自然增长率为10.4。全年人口计划生育率92.6%，比上年提高3.0个百分点；初婚女性晚婚率58.1%，已婚育龄妇女综合节育率90.5%。出生人口性别比117:100（女性为100）。近年来某某市城乡居民生活水平明显提高。2006年市区城镇居民人均可支配收入21502元、农村居民人均纯收入8312元，同比均增长11.8%。我市城乡居民人均收入增幅分别高出温州平均水平2.2和1.6个百分点。市区城镇居民人均消费支出13937元，增长11.2%，增幅比上年下降1.3个百分点；全市农村居民人均生活消费支出5933元，增长13.2%，增幅比上年提高16.2个百分点。2006年城镇、农村居民恩格37、尔系数为41.4%和44.9%，分别比上年下降1.0个和1.4个百分点。城镇居民人均住房建筑面积36.2平方米，农村居民人均居住面积45.2平方米，分别比上年增加1.2平方米和0.2平方米。年末城乡居民储蓄存款余额达190.44亿元，人均存款16699元，同比增加2965元，增长28.8%。5.1.6交通条件某某毗邻温州，开发区距温州机场25公里、距温州火车站35公里、距温州七里港港区40公里，对外交通十分方便。温州机场是国家二级民用机场，能降落“空中客车”、波音767等大型飞机，现已开通北京、上海、杭州、深圳、成都、哈尔滨等57条国内航线和香港、澳门2条地区航线。温州港为浙江省第二大港，沿海38、货运航线遍及国内沿海和长江中下游80多个港口，辟有日本、香港、朝鲜等中远航线，并与26个国家和地区的113个港口有贸易通航。金温铁路现已开通温州至杭州、上海、南京、北京等地列车，温福铁路绕开发区而过。公路交通非常发达，104过道线由北向南从开发区穿过，沿海高速公路某某段已建成使用。5.2某某市经济发展状况某某市自古市井繁华，商贸发达，人文荟萃，是浙江省重要的现代工贸城市和历史文化名城，是温州大都市南翼中心。2009年，是某某经济较为困难的一年。一年来,某某市委市政府坚持贯彻落实国家、省、市有关政策，主动应对挑战、化解危机，抢抓机遇，克难求进。在一系列宏观调控和提振经济增长的综合政策措施的引导下39、，切实增加有效投入，积极扩大消费需求，着力转变发展方式，提升优化经济结构，主要经济指标止跌回升,总体经济形势企稳向好。2009年某某市国民经济稳定增长。据初步测算,某某市全年地区生产总值383.24亿元,比上年增长8.7%,增幅高于温州市平均水平0.2个百分点。第一产业增加值12.36亿元,比上年增长3.3%,第二产业增加值194.04亿元,比上年增长6.2%,第三产业增加值176.84亿元,比上年增长12.3%。按户籍人口计算,全市人均生产总值32441元,比上年增长7.5%,折合4749美元（按2009年人民币对美元年平均汇率6.8310计算）。产业结构不断调整。农业产业化步伐加快，优势产40、业继续发展；工业生产平稳增长，骨干企业拉动作用明显；第三产业增长较快，呈现良好的发展势头。国民经济三次产业的比重由上年同期的3.3:53.0:43.7调整到3.2:50.6:46.2。5.3外部配套条件项目所在地基础设施完善：1、电力开发区电力由华东大电网供电，某某220千伏变电所已经建成，并建成5.5万伏调峰电厂一座。区内现有35千伏变电所一座，近期将再建成两座110千伏变电所，可保证区内生产和建设用电。2、供水开发区用水取源飞云江上游引水工程，由日供水8万吨江北水厂和4.5万吨江南水厂负责供水，并按现代工业城市设计要求，形成双回路供水系统。3、排水、排污开发区采用雨水污水分流体系，北区2841、万吨/日污水处理厂近期将动工建设，南区15万吨/日污水处理厂已进入前期工作。4、通讯、信息邮电通讯事业走在全省前列，全市用户主干网实现光纤化，程控电话交换机容量达40万门，移动电话60余万门。办公自动化、电子商务、家庭宽带接入等信息化工程发展迅速。生活依托开发区西接老市区，北与安阳城市新区紧紧相依，六大商业银行在某某设有分支机构，市区设有涉外三星级以上宾馆4家，仙岩、寨寮溪两个省级风景区近在咫尺，并可直达国家重点风景名胜区雁荡山、楠溪江。区内建设高档次人才村及外来务工人员公寓，可解决进区企业人才、员工安居需要。完善的城市生活、服务设施和社会保障体系，可为进区投资者提供优越的生活条件和便利的服务42、。第六章 建筑方案选择6.1规划设计指导思想与原则6.1.1规划定位进行商业业态的转移和提升，从以批发兼零售的店摊式逐步向高档零售、电子商务、休闲娱乐等方面转移，考虑吸收高端客户的消费需求，建设在商业业态和建筑形态上具有特色的有文化品位的高档次区域性商业购物中心，并兼顾休闲购物、休闲观光和旅游功能，辐射温州以及浙南、闽北等区域，把某某商城打造成一个融购物、商务、休闲、旅游、餐饮、文化为一体的大型城市商贸综合体，成为某某的“城市中心，商业地标”。6.1.2规划原则1、继承发扬某某历史文化名城与山水城市的优势，对区域周边的自然环境和文物古迹进行有效的保护和利用，做到“显山露水”，强调人工环境与自然43、环境和谐交融的同时，营造一个环境优美、视景动人的现代滨水城市综合体。2、注重规划的超前性与长效性，使开发目标与建设实际及宏观控制与微观引导相结合，力求城市发展兼具灵活性与可操作性。3、把握商城开发特点，创造一个符合商城分期开发的改建模式，以满足商城改建拆迁安置的需求，并最大可能地挖掘的内在潜力，以增加商城开发效益。6.1.3设计理念传承、融合、蜕变某某商城作为某某这个历史文化名城的商业核心大型企业，沿袭了商业历史格局和体制的同时，在新一轮的改造提升机遇中，任重而道远，应以融合展现某某城市的山水气质、传承某某当地的传统文化为己任，兼容并包平衡多方利益，统筹安排建设时序，承担联结产销、支撑发展、引44、领消费三大任务为目的，充分发挥某某的优势，做到高起点，大手笔，优品位，树特色，实现跨越发展，加深向多元服务业渗透，从简单“中转”功能向“中转”加“集聚”的复合型功能转型，创新经营模式，提升辐射能力，也必将融合蜕变成为某某新一代城市中心、商业地标。6.2项目总体规划设计方案6.2.1整体结构1、通廊、建筑限高与规划空间布局根据某某市总体规划，必须保证在进入城市的104国道上（即飞云江西侧桥头起）瞭望隆山塔德视线通廊。隆山塔塔底标高约为70米，从视线分析上分析，在地块中心区域不应出现高层建筑。同时，根据某某市老城区控制性详细规划的规定，以隆山塔为中心周围400米范围为多层建筑控制区，不应建设高层建45、筑。故规划空间结构为基地西侧和东侧设计为高层办公和住宅区，基地中心地块为不超过45米的多层商业建筑区。在与北侧市中心隆山公园的城市关系上，项目承办单位希望是能提供更多的视线、交通及空间上的联系与沟通而不是阻隔与断绝。因此在沿江区域规划时，必须坚持城市形态对南侧的开放性，尽可能避免在沿江区域出现板式建筑，并留出足够的视线通廊与开放空间。2、城市空间序列与建筑密度分布：规划由飞云江到隆山公园逐渐实现由密集现代城市空间到自然生态的变化与过渡，由高层酒店办公楼的现代都市形象，过渡到高层、小高层住宅、再过渡到多层中商业的大量shaop-pingmall,最后由点式底层的精品商业，分散渗透至隆山公园的自然46、山体之中，实现城市和生态的自然链接。6.2.2 功能布局根据规划区的现状以及分期开发的时序，地块中心区为一期集中商业、北侧沿瑞光大道为精品商业。6.2.3一期开发原有停车场空地、以及简易营业房区域共77.61亩，回迁部分原有简易营业房好二期商户，近期业态为中档品牌展示式和直销式批零兼营为主，远期以大众化品牌零售为主，建设期两年。6.2.4景观系统1、整个规划区域的景观系统以中央广场为核心，两条步行景观带为轴线，联系三个入口广场，共同形成规则的景观空间结构。核心区是指中央广场区，三个入口广场分别为东侧的商业主入口广场、南侧的办公酒店入口广场和西侧的住宅主入口广场，两条步行景观带联系三个主入口广场47、，联系周围集中商业、精品商业以及其间mall、高层酒店办公等主要的功能区间，形成某某商城城市景观系统的重要景观轴线；步行景观带应尽可能打开通往江滨的景观视线，形成开放的规划布局，吸引来自商城周边人群的进入；同事在中心点上设置城市中央广场，结合其他节点广场，形成人们日常休闲娱乐的城市开放空间。2、景观视线通廊：在本区域，飞云江与隆山之间无视线阻隔。3、实现通廊精品商业街区域通过分散的布局，形成通向隆山公园的视线通廊，让绿色渗透进来。绿化平台通过二层大平台把隆山公园的绿化引入商场内部。6.2.5重要建（构）筑物规划区内重要的主题建筑群为一期集中商业体，二期为住宅和底层商业，三期为住宅和底层商业、酒48、店、办公及其间mall、精品商业街以及滨江商务区。它们构成了规划区域最主要的形态。这几个区域的建筑以高层和大型多层建筑为住，它对整个区域的空间形态和天际线起着主导作用。6.2.6开放空间规划区域的开放空间系统由滨江广场、中央广场、精品商业街、以及商业主入口广场以及隆山公园组成，是开展各种公共活动和展示规划区建筑形象的主要空间，也是构成绘画区景观框架和整体城市意向的重要组成部分。6.2.7竖向形态组织规划设计将商城竖向空间形态的组织作为重要的内容进行研究，避免商城开发中高层建筑布置无序，城市天际线单调，城市第五立面杂乱等问题的在线。设计将商城竖向形态分作四个不同层面进行组织；以河道、接到、广场、49、绿地等开敞空间作为城市的第一层面，多层建筑为第二层面，高层建筑为第三层面，共同构造高低起伏，疏密有致的城市竖向形态与城市肌理。从主要视点处研究确定建筑竖向形态，以形成良好的天际线。规划区域严格将建筑高度控制在100米以内，形成一个层次丰富的空间形态。局部流出视线通廊，形成高窄变化、高低有序的空间与界面，为塑造结晶、丰富的天际线提供可能。商城规划设计对建筑的第五立面，即屋顶形态及绿化做出经信的设计。商业屋顶局部开零星天窗，一起集中商业为铝制拱形屋盖，二期屋顶为住宅屋顶花园，考虑为方格网布置绿化以及硬质铺装和光幕，精品商业街中式现代的坡屋顶形式丰富步行商业街的第五立面，体现出现代建筑的传统底蕴。650、.3建筑方案6.3.1建筑的设计原则1、整体建筑控高在100米以下，形成逐渐递减的城市天际线立面效果。建筑风格简洁现代，在注重一定的超前与前瞻性的基础上，强调操作性与可实施性，并形成一定的城市特色与识别性。2、步行层面要求具有人体的尺度，并能过景观要素，饰面材料及质地、建筑的纹理和韵律的表现、建筑编辑部等处理手段来获得，并且通过建筑内部空间的灵活而已，创造出生动感人的街道层面，尤为重要的是，要尊重已有的或周边的建筑并强化已有的交通系统和开放空间形态，同时要考虑建筑和其它要素，如门窗花饰、天蓬阳台和建筑后退等。6.3.2建筑形式利用原有特色、易识别的高层玻璃幕墙建筑，来增加城市的形象特点并提升地51、面空间利用。住宅塔楼外形采用公建化的设计风格，满足一梯6户住宅使用功能和同时，做到对城市公共空间、酒店及办公高层和商业综合体等公共建筑和最大化响应和尊重。中心集中商业和弧形铝板顶棚，以及精品商业步行街，组成商城夜间群体建筑的响应和对比，吸引前来观看和购物的人群。建筑设计细部处理，如花纹、材料、质地与色彩上的对比和变化，有助于建筑的统一。6.3.3结构设计6.6.3.1工程概况本项目规划用地位于某某飞云江北侧，一期主要建设商业体，建筑面积230400平方米。6.6.3.2主要设计依据1、主体结构设计年限50年；2、抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值为0.05g；3、依据现行国家及地方规范规程52、设计；（1）建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50068-2001（2）建筑工程抗震设防分类标准 GB 50223-2008（3）建筑结构荷载规范 GB 50009-2001（2006年版）（4）建筑抗震设计规范 GB 50011-2001（2008年版）（5）混凝土结构设计规范 GB 50010-2002（6）建筑地基基础设计规范 GB 50007、2002（7）地下工程防水技术规范 GB 20108-2008（8）建筑地基基础设计规范（浙江省标准）DB33/1001-20036.6.3.3上部结构方案1、各类单体结构形式商业体拟采用框架结构。对于其中的大跨度以及复杂空间结构，拟采用钢结构，53、并适当设置抗震缝，使之各大自成为合理的抗震单元，并有利于控制温度效应。2、主要设计标准（1）建筑结构安全等级二级；（2）建筑抗震设防类别为标准设防类（丙类）。6.6.3.4基础及地下室方案1、本项目主要区域的地下室导数为两层，塔楼以外的地下室采用框架结构，本项目的地下室设计 关键为超长混凝土结构。对于超长结构的抗裂控制、沉降差异的控制，将通过详细的计算分析、概念分析后进行合理处理，避免设置过多的变形缝。拟采用以下处理方式：（1）在各分区地下室之间，设置连通通道，并在该部位设置变形缝。经过对多项超长革下室设计的经验总结，变形缝相邻跨应同时设置后浇带，否则变形缝的止水带很可能在施工后期出现失效情况54、；（2）合理设置后浇带；（3）采用微膨胀混凝土（即内掺膨胀剂）；（4）进行温度效应有限元分析，针对薄弱部位，加强抗裂措施度。（5）拟在地下室顶板内设置预应力盘，一方面承担竖向荷载，另一方面对混凝土楼盖施加预应力以控制温度裂缝。我院在当地已有多顶长度超过300地下室预应力无缝设计的成功例子；（6）设置诱导缝；（7）明确对施工的要求，比如塌落度控制。水灰比控制、养护措施。特别是14天养护期结束至建筑防水保温层施工完成之间的保温保湿措施。2、基础（1）根据场地情况，本项目基础主要采用桩基础。（2）高层及超高层结构，拟用钻孔灌注桩。场地情况适宜时，可采用后注浆技术，提高单桩承载力。（3）多层区域，拟采55、用预应力管桩，以控制造价、加快施工进度。水浮力较大区域，拟采用灌注桩，以确保桩基础的抗拔承载力。6.6.3.5主要建筑材料及节能环保1、钢筋主要采用国产高强钢筋，以达到节能、经济双重目标，并结合市场供货及价格情况综合确定，暂按如下分类采用：（1）HRB400螺纹钢筋=360N/mm2 此为主导钢筋，适用于直径范围为16 mm及以上规格；（2）HRB335螺纹钢筋=335N/mm2适用于直径范围为1014 mm；（3）HRB235螺纹钢筋=210N/mm2适用于直径范围为68 mm；（4）CRB550级冷轧钢筋=360N/mm2 用于楼板钢筋； 适用于直径范围为68 mm（若当地市场的冷轧带助钢56、筋质量难以保证，则采用细直径HRB400螺纹钢筋）2、钢材主要采用国产高强钢筋，并尽量采用型钢（如热轧H型钢）。厚板采用高建钢Q345GJ-B。薄板采用Q345-B。Q235-B，以达到最优价比，并符合“可循环”、“减少现场作业”、“减少施工废料”的环保要求。3、混凝土采用预拌混凝土，主体结构混凝土强度等级为C25C45。4、在维持建筑空间（净离）不变的前提下，合理选择结构方案，减小地下室各层层高、地下室开挖深度，从而减少土方开挖量，控制能耗。6.6.3.6结构经济型控制措施1、基础（1）根据工程经验，依据地勘报告计算的纯理论承载力常小于实际承载力，长柱尤为显著。因此，桩基础施工前应先安排试桩57、，取得实际的桩基承载力。（2）钻孔灌注桩，对于适宜的地质条件，应考虑后注浆的可能性；后注浆，可使单桩承载力提高25%50%。（3）合理设计桩身钢筋配置。2、地下室（1）合理确定地下室层高。建筑、机电和结构密切配合，取得最为合理的地下室层高，减少基坑开挖量，基坑支护费用、结构构件抗浮费用等。（2）地下室B1楼板、地下室顶板，除抗震要求设置梁板体系的区域外，拟优先考虑无梁楼盖，有利于减小层高，也减少模板用量，加快施工进度。（3）地下室底板，拟采用倒无梁形式（加腋），既降低构建直接费用，降低防水及模板费用，也有利于提高防水效果。3、上部结构结构专业将协助建筑就土建经济型控制方面进行合适的优化。建筑方58、面对上部结构经济性的控制，起着非常重要的作用。主要措施列举如下：（1）根据国家及当地有关超限结构的界定，逐一检查各栋高层建筑，尽量避免其成为超限结构；（2）按照传力途径明确、传力途径最短的原则、确定抗侧力构件（框架柱、剪力墙）的合理布置；并进行多方案的分析比较；（3）对于高层建筑，尽量避免转换结构；（4）对于显著影响结构经济性的建筑布置，结构将积极主动提出优化建议，并提供相关比较分析数据，以供建筑师和业主选择；（5）剪力墙和框架柱的布置应形成框架，尽量形成多跨框架，以保证水平力合理传递；将半框架优化为框架；（6）尽量避免成为短肢剪力墙结构；（7）控制转角窗、大跨度异性楼板数量。6.4配套工程建59、设方案6.4.1给排水工程本规划区域位于某某飞云江北侧，东至瑞祥大道，西至华侨新村，南至滨江大道，北至陛山公园。一期项目用地面积51767平方米，总建筑面积230400 m2。本规划属改造提升建筑项目。本着“先建后拆、分期建设、滚动推进、逐步提升”的原则进行概念性规划设计。1、给水工程（1）规划提高日综合用水量为978m3/d，日变化系数Kd=1.40。时变化系数Kh=1。（2）规划红线内各种建筑生活用水及消防用水，来自市政自来水管网水源；道路浇洒，绿地浇灌及景观补水采用自来水与江水两者结合应用的方式供水。（3）本规划区城市政供水压力应满足量不利点水压0.28MPa的需求。（4）室外消防，生活60、用水合并为一个系统，消防采用低压供水制，保证消防时量不利点市政消火栓水压不小于0.10MPa。（5）管网规划：沿滨江大道，瑞祥大道已铺设有市政供水管网，随着城市改造提升项目的开展，区域管网建设更加合理、完善。2、污水工程（1）规划平均日综合污水量为：978m3/d，总变化系数Kx=1.54。（2）高层建筑污废分流，餐饮废水经隔油处理，粪便污水经化粪池处理，之后排入市政污水管网。（3）污水管网布置结合现状污水主管排向和管内底离程，参照规划道路坡向，将规划区内污水管线集中接入滨江大道及瑞祥大道污水主管，之后排至市政污水处理，规划区内污水管管径介于d300500之间。3、雨水及防洪工程（1）设计暴雨61、重现期采用P=2年。采用某某地区最新暴雨强度公式：I=（14.178=9.894LgP）/(t+16.298)0.716（2）地面集水时间采用t=1015min,综合径流系数采用0.65。（3）规划区内河道排涝标准：近期（2010年）标准20年一遇，远期（2020年）标准50年一遇，控制河道最高水位不超过地面控制点高程。（4）采用雨污分流制。沿道路布置d400-1000的雨水管道，地面雨水通过地形整理及雨水口或排水沟至管网汇集，重力排入飞云江及瑞祥大道等市政雨水管网。（5）本规划区内河50年一遇洪水位约为5.08m,规划河道堤顶标高不小于5.50m。6.4.2电气设计6.4.2.1设计依据1、62、国家有关规范、规定、规程2、民用建筑电气设计规范 JGJ16-20083、供配电系统设计规范 GB50052-20094、低压配电设计规范 GB50054-955、10KV及以下变电所设计规范GB50053-946、火灾自动报警系统设计规范GB5016-987、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）8、建筑设计防火规范GB50016-20069、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-9710、建筑物防雷设计规范 GB50057-1994（2000年版）11、建筑物电子信息系统防雷技术规范GB503403-200412、有限电视系统工程技术规范GB50200-963、413、智能建筑设计标准GB/T50314-200614、HFC网络上行传输物理通道技术规范GY/T18015、甲方所提设计要求及有关部门审批文件。16、建筑专业提供的平面图。总平面及其他有关资料，业主的要求和有关专业提供的资料和数据。6.4.2负荷计算本期开发项目建筑群由住宅、商业、酒店、办公等组成地下设车库和弱电机房，变配电室设在地上设备区，商城建设用地和滨江商务服务区设置独立的变配电室及弱电机房，以便日后管理。采用单位面积负荷法估算设备容量和计算负荷如下：商业类设备设备安装容量为：35524KW；商业类设备计算负荷为：24867KW；6.4.3负荷分级及电源要求根据建筑类别，本项目消防设64、备，大型商场的备用照明及经营管理用计算机系统用电，大型商场的自动扶梯、空调用电为二级负荷。供电电源采用10KV线路专线供电，在滨江商务区地块的设备区各设置一个高压开闭所，高压系统为单母线分断接线方式，两段母线间设母联断路器，实现两路电源间自动/手动投切，互为备用，高压配电采用放射式供电方式。设自备柴油发电机组作为备用电源，以满足一级负荷供电要求，设UPS作为大型商场、酒店的经营管理用计算机系统的备用电源。根据负荷计算，本项目拟在一期地块设四座专用变配电所。变电所均设于地上设备区。变配电所设备选用由当地供电部门确定。预估变压器总安装容量为40000KVA。预计发电机组安装容量为50KW。6.4.65、4配电低压配电系统采用20/380V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电，对于照明及一般负荷采用树干式供电。消防负荷双电源供电，其中消防控制室，消防水泵、消防电梯、防排烟风机的双电源在末端配电箱处于自动切换，采取自投不自复方式。6.4.5照明照明光源一般采用节能灯和荧光灯（配电子镇流器）,显色指数Ra大于80，有特别要求的部位采用白炽灯。照度指标和单位能耗指标满足国标要求。地下车库、地下设备房等公共场所，处设计一般照明外，还设计有应急照明系统，其他包括出口指示灯和疏散指示标志。6.4.6电能计量和功率因数补偿按供电部门要求设置用电负荷分享计量，采用低压静电66、电容器做补偿装置，配自动补偿控制其，补偿后高压侧功率因数不低于0.9。6.4.7防雷接地本项目多层、底层建筑按三类防雷建筑设计避雷措施，高层建筑按二类防雷建筑物设计避雷措施，建筑物内采用总等电位连接措施，以提高用电安全水平。所有强弱电系统和防雷系统共用接地体，接地电阻要求不大于1欧。供配电系统接地型式采用TN-S。6.4.8弱电系统1、火灾自动报警及联动控制系统本项目按一级保护对象设火灾自动报警和联动控制系统，在一期和滨江南务地块各设一层直通室外的部位设消防控制中心，内设火灾自动报警和联动控制系统主机设备和消防专用电话机、火灾应急广播扩音机，以及手动联动控制盘（台）等设备。系统采用网络型总线制67、设备，在未设控制中心的门厅设火灾报警复示盘。各有关部位按规范要求设置报警探测器，手动报警按钮，火灾应急广播扬声器和联动模块等设备。消防控制中心设直拨119的电话。对照明配电线路设置漏电报警系统，以提前发现电气故障，降低电气火灾发生概率。2、住宅及商业电话系统和宽带网络系统电话系统采用市话直通方式，光纤进电信机房，作为数据和电话光纤端接配线用，每套住宅设1条电话线和1条网络数据线，商业预留电话线和网络数据线，估算本项目电话安装门数为7800门，网络数据终端插座为7800个，每户内设弱电设备综合箱。3、住宅及商业有线电视系统有线电视系统，楼内设前端，电视信号由市政有限电视网络引入。前端设备箱于楼内68、竖井内挂墙安装。采用光纤同轴电缆混合网络。每户设1-2个电视终端插座。商业预留有线电视出线口，估算本项目电视终端插座数量为5000个。4、安全防范系统酒店、办公设安防系统。采用先进型安防设计标准SPS由以下几个系统构成：（1）视频安防监控系统（2）入侵报警系统（3）出入口控制系统（4）周界防范系统（5）电子巡查系统（6）停车场管理系统住宅楼部分设安全防范对讲系统，采用总线编码可视对讲系统，没住户设一台对讲分机，在小区内保安总值班室设系统管理主机。该主机与各门栋操作面板和用户均可双向呼叫通话。每套住宅内设报警按钮，通过对讲分机接入对讲系统。商业设闭路监控系统，采用彩色系统，系统主控设备于保安值班69、室，个电梯桥厢和一层入门门厅设摄像机，地下车库及主要出入口，周边地带设摄像机。5、三表自动抄送系统住宅设电表、水表、燃气表集中自动抄送系统。6、汽车库自动化管理系统本建筑群地下车库舍车库自动化管理系统，在出入口处设操作设备和读卡、出表设备，在管理室设人工图像比对系统和车库监控摄像机监控中心，在财务室设收费系统。7、建筑设备管理系统（BMS）酒店及办公设建筑设备管理系统。BMS与集成的各弱电系统采用统一的通信协议与接口标准，通过综合布线的网络平台从各系统（BAS、FAS、SPS等）获取信息，是各自独立分离的弱电系统信息得以在统一平台上互联、共享、合理分配。并为公共安全提供应急联动系统平台。8、信70、息设施系统（ITSI）为确保酒店及办公与外部信息通信网的互联及信息畅通，对语音、数据、图像和多媒体等各类信息予以接收、交换、传输、存储、检索和显示等进行综合处理的需求，酒店及办公的信息设施系统色好极了一下子系统：通信接入系统、电话交换系统、信息网络系统、综合布线系统、室内移动通信覆盖系统、有线电视系统、广播系统会议系统（含远程视频会议、同声传译）、信息导引及发布系统、卫星电视接收系统和IpTV系统、时钟系统。6.4.3采暖通风与空气调节6.4.3.1设计依据根据建筑师提供的设计圈纸、其它相关专业提供的资料、下列国家规范及其它国家的有关设计规范和标准而进行设计。1、采暖通风与空气调节设计规范（G71、B50019-2003）；2、高层民用建筑防火设计规范（GB50045-95 2005年版）；3、汽车库、停车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；4、全国民用建筑工程设计技术措施-暖通空调 动力2009年版；5、通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）；6、建筑设计防火规范（GB5016-2006）；7、公共建筑节能设计标准（GB50016-2006）；8、锅炉房设计规范（GB50041-2008）9、锅炉大气污染物排放标准（GB13271-2001）10、建设单位设计任务书有关要求。6.4.3.2设计范围1、舒适性空调系统设计、2、通风系统设计；3、防排烟系统设72、计。6.4.3.3设计计算参数1、室外参数（参考浙江省温州市）（1）夏季空调计算干球温度：34.1计算湿球温度：28.4通风计算干球温度：31.4大气压力：1004.5hPa（2）冬季空调计算干球温度：1.5空调相对湿度：81%通风计算干球温度：4.9大气压力：1025.4hPa2、室内参数房间名称夏季冬季新风量（m3/p.h）噪声dB(A)温度（）相对湿度（%）温度（）相对湿度（%）酒店客房25264065182030605045办公房间264065182030603050商铺264065182030602055餐饮264065182030602555一般性房间26406518203060373、03055大堂、过厅262718203060306010553、机械通风系统房间功能挂风量（换气次/小时）备注卫生间15次室内补风停车场6次停车场之间通风系统与火警时会做排烟系统使用高压配电房、低压主配电房12次根据房间内设备散热量计算，并保持室内温度不高于40或符合设备要求。变压器房12次根据房间内设备散热量计算，并保持室内温度不高于40或符合设备要求。水泵房、制冷机房6次电梯机房12次泵房及其它机房6次根据房间内设备热量计算，并保持室内温度不高于40或符合设备要求。锅炉房12次平时通风兼事故排风6.4.3.4方案设计原则1、与建筑专业进行有机的协调配合，根据本项目调整规划、分期建设、滚动提74、升、逐步推进的原则，是本项目的系统设计的设置起到完善建筑使用功能的作用。力求不影响建筑室内、外设计风格。2、根据本项目建筑内的使用功能的特点，设置不同的暖通空调系统，是系统使用灵活、进行管理方便。3、充分考虑能源的合理利用，考虑技术经济的合理性，在保证使用功能的情况下，最大限度的减少运行费用，提高经济效益。实现可持续发展的要求。4、满足甲方对本项目的相关要求，并遵守国家相应的设计规范、规定等。5、消防部分，严格遵守按照国家规范规定及消防部门的意见执行。6.4.3.5舒适性空调系统设计本项目的功能分为办公、酒店、住宅和商业，并且是分期建设的规划，以此为指导四项原则进行系统设计。1、冷热源（1）冷75、源：根据各区域功能用房的计算总冷负荷选用电制冷时冷水机组。机房设置于地下二层，冷冻水供回水温度为7/12，冷却水供回水温度为32/37。并且根据不同的区域，不同的使用功能和分期建设的先后顺序，分区进行设置机房，选用机组设备，灵活搭配，以满足各区域使用要求。（2）热源：根据各区域功能用房的计算所需总热负荷选用燃气热水锅炉，为需要供热的区域提供热水，锅炉房设置于地下一层。2、空调水系统：（1）采用一次泵系统。一次冷水泵循环系统有定流量水泵，并按冷水机组“一对一”的设置。系统流量随冷水机组的运行台数调节。冷水机组冷冻水泵及冷却水泵均设置一台备用水泵。（2）水系统采用两管制。并根据不同区域水系统作用半76、径及阻力损失情况，设置同城式或异程式系统，以平衡各系统之间的压力，使系统运行稳定合理。3、空调风系统（1）公共大空间房间如门厅、商场、餐饮娱乐等采用全空气系统，使对应空间的温度，湿度等参数得到同一控制，同时有利于过渡季节全新风节能运行。（2）根据不同的区域，不同的房间的平面布置划分情况，考虑空调的内、外区，不同区域分别设置空调系统以满足不同的空调负荷性质的要求。（3）对于较小的空调房间，如办公室、酒店客房、电梯厅、小空间的商铺等，设置风机盘管+新风系统。以使各空间温度能够独立控制并节省能源。4、消防控制室、监控中心等有特殊要求的房间采用机房专用空调。6.4.3.6通风系统设计1、地下车库、机房77、泵房、变配电房、各层卫生间及设备用房按相应换气次数的要求或计算通风量设机械排风系统。2、地下车库、机房、泵房、变配电室、各层卫生间、设备用房等设置机械补风，冬季采用经空调设备加热后的热风进行补风。过渡季节采用直接过渡后的空气进行补风。6.4.3.7防排烟系统设计1、地下车库采用排风兼排烟系统，提高设备利用率。2、平时用空调通风系统在穿越防火分区及机房等均设置防火阀。3、所有无可开外窗的疏散楼梯、消防前室及合用前室等，均设置机械加压送风。4、下列场所均设置机械排烟系统：（1）除利用窗井进行自然排烟的房间外，各房间总面积超过200或一个房间超过50，切经常有人停留或可燃物较多的地下室、半地下室。78、（2）无直接自然通风，且长度超过20m的内走道或虽有直接自然通风，但长度超过60m的内走道。（3）面积超过100，且经常有人停留或可燃物较多的地上无窗房间或设固定窗的房间。（4）由消防部门确定的或由甲方指定的特殊（或功能重要）的房间。5、系统操作原理（1）当某层发生火灾时，该层烟（温）感器向消防控制系统输出报警信号，不需确认，由该中心自动或手动开启相应的排烟口、送风口或加压送风口，并联动排烟风机、送风机或加压送风机。排烟风机入口管道装有熔点为280的防火阀，并与排烟风机联锁。（2）加压送风机、加压送风口（多叶送风口）、排烟风机除可在消防控制中心操控外，业可就地操作。并且加压送风口联动加压送风及79、，并开启着火层及其上下各一层送风口，并在消防控制中心有声光报警信号。（3）加压送风机、加压送风口、排烟风机、排烟风口、280防火阀的开闭状态，在厢房控制中心均要有灯光信号显示。（4）发生火灾时，由消防控制系统切断除消防用风机外的所有空调通风设备电源。6.4.4交通设计1、规划设计原则区内通路系统组织首先以满足功能活动需求与便利内外交通、服务山慈菇横物流为基本原则。基于远期打造大型商业综合体的设计定位，商业步行内街将成为商业氛围塑造的主要商业内部家通行时，交通组织应以此为核心展开。商城车行交通流线主要是沿基地外围周边城市道路，和商业不行区域有效分离，局部拓宽周边城市道路，社会车辆和物流通过不同的80、城市外围道路进入地下空间，在地下室内分片区流通。2、车行系统（1）规划区域内车行系统分三级主干道：40-60m 包括：104国道、瑞光大道和滨江大道支路：16-32m，包括穿过商城用地内部的商城大道、以及商城西路、商城南路、商城东路。步行路、步行街：9-30m（2）商城内部车行方案经过商城内部的车行干道商城大道经由地面通过商城，商城大道地面车行道的宽度为32米，商城东路车行道宽度为24米，在充分满足车行交通的情况下，流出更多的商业不行区域。（3）立体交通联系：为减少规划区域内的车行和人行交叉问题，采用了局部立体交通的方式，通过下沉广场、天桥或者建筑物之间的连廊的方式，实行人车上下分层分流，使得81、商城商业街等人行区域相互直接贯通，不受城市道路的影响3、停车规划区域内各商业建筑设有地下停车库，地面上设不少于10%的临时停车位。充分利用地下空间，分两层进行开发建设，一层主要为超市、餐饮等营业场所、住宅以及商业停车位，强调地下停车与同层商业之间便利的可达性，同时也方便地下二层停车和负一层商业之间便利的可达性；二层主要为停车与小型物流配送点、配套设备用房。4、物流系统商城物流配送中心拟在商城用地范围外异地安置的方式解决，商城物流配送可直接能过地下车库出入口进入商城地下二层，能过地下二层的小型物流配送点和垂直交通体系运达商城各个区域。5、公共交通本片区地面公共交通站场设置了一个公交站，主要分布在82、商城大道旁，方便市民由此直接进入商城内部的一期范围。6、步行系统本规划本着以人为本的设计原则，关注步行系统的合理布局与组织，力图与区内通路及主要城市公共开放空间相协调，构成区内完整的步行系统。主要步行系统包括滨江入口广场、中央广场、步行景观带、精品商业街、商业主入口广场，人行过街天桥、登山径等，以休闲、娱乐及观光为主，步行景观带贯穿规划区域的整个空间，联系主要的横向景观步行系统。垂直纵向步行系统有过街天桥，二层平台、并通过垂直电梯和扶梯、下沉广场室外台阶和一层、地下一层相连，步行景观带构成了整个区域系统的主要框架，同时也交各地块与滨江城市开放空间，各区域商业建筑群联系为一体。第七章 节能设计783、.1节能措施节约能源是通过技术进步、合理的利用和科学管理等手段，以最小的能源消耗，取得最大的经济效益。节能工作是一种特定形式的“能源开发”是解决能源供应紧张的有效途径。但是我国的节能基础还很薄弱，节约能源还没有形成人们的自觉行动。因此，对该项目的技术、设备、工程方案的确定必须提出节能措施。7.1.1建筑节能措施7.1.1.1节能建筑规划设计根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，84、最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。1、建筑朝向和平面形状同样形状的建筑物，南北朝向比东西朝向的冷负荷小，因此建筑物应尽量采用南北向。如对一个长宽比为41的建筑物， 经测试表明：东西向比南北向的冷负荷约增加70%。在建筑物内布置空调房间时，尽量避免布置在东西朝向的房间及东西墙上有窗户的房间以及平屋顶的顶层房间。因此，选择合理的建筑物朝向是一项重要的节能措施。空调建筑的平面形状，应在体积一定的情况下，采用外维护结构表面积小的建筑。因为外表面积越小，冷负荷越小，能耗越小。2、合理规划空间布局及控制体型系数如果是依靠自然通风降温的建筑，空间布局应比较开敞，开较大的窗口以利用自然通风。而设有85、空调系统的建筑，其空间布局应十分紧凑，尽量减少建筑物外表面积和窗洞面积，这样可以减少空调负荷。3、绿化对节能建筑的影响绿化对气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善区域微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。7.1.1.2增强建筑维护结构的保温隔热性能改善建筑的保温隔热性能可以直接有效地减少建筑物的冷热负荷。据有关资料介绍，围护结构的传热系数每增大1W/M2K。在其他工况不变条件下，空调系统设计计算负荷增加近30%。所以改善建筑外围护结构的保温性能是建筑设计上的首要节能措施，我国采暖通风和空气调节设计规86、范（GBJ42）对空调建筑外维护的传热系数作了规定，对舒适性空调的最大传热系数规定为0.91.3，可采用玻璃棉、聚苯乙烯板、加气混凝土等保温材料，也可采用双玻璃、顶层架空隔热层等空气间层起隔热作用。1、外墙的节能措施使用环保、节能型建筑材料；隔离太阳辐射热。2、门窗的节能技术措施尽量减少门窗的面积；设置遮阳设施；提高门窗的气密性；尽量使用新型保温节能门窗；合理控制窗墙比。7.1.1.3屋顶的节能技术措施1、隔离太阳辐射热隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因87、此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。还有设计通风屋面、蓄水屋面等节能措施。2、“冷屋顶”节能“冷屋顶”（cool roofs）是指日射反射率高的屋顶，它通过对普通屋顶涂上高反射率的涂料，提高屋顶的日射反射率，减少太阳热量的吸收，从而达到减少空调冷负荷和空调节能的目的。研究表明：采用“冷屋顶”节能可使空调负荷减少约10%50%。7.1.2设备节能7.1.2.1空调系统设备节能1、本项目所选用的冷冻机均为水冷式，并根据制冷量，选用耗能低、效率高的冷水机组。所选用的冷水机组的性能泵数（COP），按其类型及额定制冷量，不低于公共建筑节能设计标准的规定。冷冻机组内包含多部控制器，利用电子计算器及MBS系88、统进行负荷分析，决定机组内个单元之最佳配搭或进行自动调节所承担之负荷，尽量提高机组的效率。2、采用自动化组件亮度冷冻水的供水及回水温度与流量，并将数据送到控制系统的计算器，再根据世界的冷负荷变化，进行风和分析决定冷冻机组及对应冷水泵开启台数，已达最佳节能状态。3、本项目所选用单元式空调机组能效比（EER）均不低于公共建筑节能设计标准的规定。4、配置分体空调的场所，空调器应选择能效比值大于3.20，符合国家标准要求的产品。5、所选用空调的机组，均采用不破坏臭氧层的环保冷媒。6、全空气系统最大总新风比不低于50%，以满足过渡季节全新风运行，空调机组采用双速风机，空调季节风机高速运行，过渡季节风机低89、速运行，过渡季节风机风量不小于空调季节风最大风量的50%。7、本项目个风机均选用节能低噪声设备。平时机械通风系统风机的单位风量耗功率不大于0.32W/（m3/h）;又粗效过滤段的全空气处理机组风机的单位风量耗功率不大于0.42。7.1.2.2其他设备节能1、地下汽车库通风系统各通风设备均采用新型能耗小、低噪音产品。2、车库及商业用房等公建部分尽量采用节能荧光灯并配置电子镇流器。3、合理选用线缆截面，以减少运行损耗。4、尽可能选择节能环保型电气产品。5、低压侧采用电容器补偿、功率因素补偿到0.92以上。6、选用SCRH10节能型干式变压器。7、每台风冷热泵机组应配设电脑控制，根据负荷变化自动调节90、机组制冷量。每台吊挂、柜式空调机采用变风量方式，水管则设电动二通阀，控制冷量消耗。7.1.3运行管理节能技术措施在实际运行中，对于系统形式相同和建筑规模相似的建筑物，其运行能耗也存在较大的差别。因此，加强运行管理，合理降低设备的运行能耗可以大大的节约能源，并带来显著的经济效益。1、提高运行管理人员的技术素质一个设计上节能的空调系统，并严格按照设计要求和有关标准安装起来后，能否真正节能，在于运行管理的水平。故应加强对管理人员的专业培训，提高管理人员的专业素质，实行管理人员从业证书制度。2、合理的用能计费制度集中空调实行计量收费，是建筑节能的一项基本措施。目前在欧美等国热量计量已是成熟的技术，据国91、外调查资料表明：实行集中空调计量收费后，其节能率在8%-15%。我国在计量方面也已取得了一定的成就。3、运行管理中一些重要的节能手段（1）管路系统的检漏、检垢；（2）调节新风量；（3）合理设定设备的启动和停止的时间。7.2节水措施7.2.1水环境合理规划和建设水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统。节约用水，实现水资源的可持续发展和利用，改善生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的92、用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少污水的排放量，实现用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的业主不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充项目用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做杂用水。7.2.2绿化景观用水节水保障绿化、景观用水，改善用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群93、落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。7.2.3选用节水器具1、节水型便器冲洗设备目前市场推出的液压水箱冲洗配件和液压缓闭冲洗阀，操作方便，动作可靠，密封性能良好，特别是每次冲洗水量可调，已经被建设部列入行业标准，应是首选节水产品。该项目建筑物内推广使用延时自闭冲洗阀式小便斗或自动感应冲洗小便斗，其长期节水效益完全可弥补较高的初期投资。2、节水型水龙头普通水龙头结构落后、质量差、易坏易漏，浪费水量。现在市面上有不少所谓的新型节水龙头，但是有些存在价格高、开关不便、出口水流不均匀、密封材料易损坏等缺点。故该工程采94、用自闭式龙头、感应式龙头等均可起到节水作用。7.2.4提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏民用建筑给水系统中，跑、冒、滴、漏现象较为普遍，水资源浪费严重，这通常情况下与管材、附件质量有关，也与施工质量有关。给水系统中管道、配件及其连接处会出现渗漏水的现象，主要是由于管道使用年限长，受酸、碱的腐蚀和其他机械损伤所致。阀门经过一段时间使用，存在关不住或关不严并且渗漏的现象，这主要是填料受磨损的原因。水箱浮球阀损坏也常导致大量的水从溢流管中溢出。可见，提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏是节约用水的途径之一。7.2.5培养业主节水意识结合实际，设立节水宣传牌和实时监测牌，采用群众喜闻乐见95、的形式，引导群众积极参与，自己教育自己，使群众都认识到节水的意义。管理部门要做到及时为业主解决问题，以免造成用水浪费。验收时以查看记录为主。第八章 环境影响评价8.1项目场址环境现状该项目位于某某市区，西临飞云江，东至隆山公园，南接104国道，整体背山面水，条件得天独厚。场址中没有严重的污染，不存在废水、废气、化学污染物或重金属污染物。生态环境基本为城区生态环境。周围无工业企业，环境状况良好，水体、气体、土壤和植被具有较强的净化能力。8.2环保设计依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国大气污染防治法中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法中华人民共和国噪声污染控制法96、建设项目环境保护管理条例建设项目环境保护设计规范国家及地方有关环境保护的法律、行政法规及规章8.3项目建设环境影响分析8.3.1环境空气影响分析项目施工期间的主要大气污染源为：以燃油为动力的施工机械和运输车辆排放的废气；开挖、回填施工、砂石灰料装卸运输过程中产生的粉尘；施工过程中使用的具有挥发性恶臭的有毒气体材料（如沥青、油漆等）。粉尘污染为施工期特征污染源。该类影响为短期影响，将随施工的结束而终止。施工粉尘主要来自晴天时挖掘土方、粉状物料的运输和使用、拆除建构筑物、施工现场内运输车辆的行驶所产生的二次扬尘。扬尘点分散，源高一般在15m以下，属无组织排放。施工扬尘的影响范围可达周围50m左右，97、采取洒水措施后，距施工现场30m处的TSP浓度值即可达到GB3095-1996环境空气质量标准中TSP日平均二级标准。本工程施工时，应设置必要的遮挡、经常洒水抑尘，可有效减轻粉尘对周围的影响。8.3.2地表水环境影响分析施工期间所产生的污水主要有基础施工中泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生活污水等。生产污水中主要含有泥砂、悬浮物以及少量石油类污染物，生活污水中主要含有CODCr、BOD、NH3-N、SS、动植物油等污染物。施工期项目将沿其地块道路铺设污水管网，在项目预留地建设隔栅、沉淀池、化粪池等污水处理设施。生产污水经隔栅沉淀处理，生活污水经化粪池处理，尾水通过98、小区污水管网，排入市政管网。8.3.3施工噪声环境影响分析施工场地噪声主要是施工机械噪声、物料装卸碰撞噪声及施工人员人为噪声，因为施工阶段一般为露天作业，无隔声与消减措施。建设项目施工期所用机械设备种类繁多，因此施工噪声会对其声环境造成一定影响。表8-1各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机10099、-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85表8-2交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段土方外运大型载重机90底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-85装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车75表8-3各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工558.3.4固体废物影响分析施工期由于土石方挖掘等将会产生大量土石方、淤泥、废弃混凝土、废建筑材料、施工人员产生的生活垃圾等固体废物。各施100、工阶段的固体废物只要及时清运，将不会对周围环境产生影响。8.3.5水土流失影响分析该项目的水土流失主要发生在施工期基础土方作业所带来的土壤裸露。该项目建设期间没有采取任何水土保持措施的情况下，在挖土、填方和平整地面等施工活动中，一定程度上改变区域内的地貌格局，塑造微地貌，改变地形特性，造成场地内已硬化地面和植被大面积的破坏，致使地表大面积裸露，从而为土壤侵蚀的发生提供了潜在的可能，引起的泥土流失量将达528.5t，有一定的水土流失。因此，本项目建设施工期间应采取必要的措施，防治水土流失，做好水土保持工作。该项目建设完工投入营运后，区域内为民用建筑、水泥路面和局部裸露绿化用地，路面、路基固化，绿101、化系统的泥土设有流失防护设施，同时区域建设符合国家规范的排水系统，区域范围内的降雨将收集排至古田四路附近的市政排水管网内，区域植被经过一段时间的恢复后，所在区域水土流失现象逐步减小。8.3.6交通影响分析根据项目施工工作量，施工运送土石方和建筑物料的车辆有15台，进出车次约为150台次（总体），上述车辆的进出将对施工现场附近的道路交通产生一定影响。但由于项目周边道路网络建设比较完善，因此施工车辆不会使当地交通产生堵塞现象。8.4项目建设时环境保护治理措施8.4.1废水治理措施该项目在施工阶段产生的废水主要有施工降水前期抽出的带有泥浆的污水和施工机械冲洗排出的污水。抽出的泥浆水和清洗设备产生的污102、水要有专门的存储设备，可以在现场建设蓄水池。带有泥浆的污水必须经蓄水池沉淀后再排出，清洗设备的污水不得直接排到市政污水排水管道，防止污水内的水泥等凝结成块堵塞管道。项目施工期废水拟经隔油池、格栅池、化粪池处理后，通过小区管网进入市政管网，排入市政污水处理厂。施工活动结束后，污染源即随之消失。8.4.2扬尘处理建筑施工场地设置统一的围栏，拆迁施工现场应根据实际情况设置临时围栏。必须搭设封闭式临时专用垃圾道清理施工垃圾，施工垃圾应及时清运，适量洒水，减少扬尘。施工现场残土、沙料等易生尘物料必须采取覆盖防尘网（布）或喷洒覆盖剂等有效措施，并要经常进行洒水保湿。水泥和其它易飞扬的细颗粒散体材料，应安排103、在库内存放或严密遮盖。清运残土、沙土及垃圾等的装载高度不得超过车辆护栏，并采取苫布全覆盖措施。施工现场应结合设计中的永久道路布置施工道路。施工道路的基层做法按设计要求执行，面层可分别采用礁渣、细石、沥青或混凝土，以减少道路扬尘。施工车辆出入现场必须采取冲洗轮胎等措施，防止车辆带泥沙出现场。混凝土搅拌，不在工地进行混凝土搅拌操作，由专业厂家提供商品混凝土。市区内施工项目混凝土进车、卸料、浇注应加强管理，做到文明生产。料斗应封闭，不能有泄料口。落地残料应一车一清，不能形成堆积现象，车体轮胎应人工清理干净后再离开工地。8.4.3噪声处理施工期主要噪声污染源为混凝土搅拌机、压路机、装载机、振捣棒等施工104、机械及施工现场的运输车辆等。防治措施有：1、选用低噪声设备和工作方式；2、可固定的机械设备如空压机、电锯等安置在施工场地临时房间内，降低噪声对外环境的影响，对振捣棒等强噪声源周围适当封闭等；3、加强对施工人员的监督和管理，减少不必要的人为噪声。夜间禁止施工和喧哗等。如夜间确需施工则需向当地环保主管部门办理相关的手续。8.4.4废物处理该项目在建设阶段要进行严格的管理，尽量少产生建筑垃圾。产生的建筑垃圾要统一处理，可以利用的要充分利用，不能利用的要进行掩埋或者根据环保部门的要求进行统一处理。在居住阶段产生的固体污染主要为生活垃圾。各建筑物内分别设置垃圾桶集中收集，然后分可回收垃圾和不可回收垃圾，105、分类装袋，分别送往废品回收站和垃圾处理厂。8.5项目建成后环境影响分析8.5.1环境空气影响分析根据工程分析，拟建工程运营期主要废气污染源为进出的机动车行驶过程中排放的汽车尾气。该项目设计地面及地下停车泊位总计1150个。根据总体规划，地面停车位主要布置在建筑底层及边环道边缘。通过工程分析计算，项目停车位满负荷运行时，停车场主导下风向50200m范围内的CO和NO2落地浓度均可满足环境空气质量标准日平均浓度的二级标准限值要求（NO2为0.12mg/m3，CO为4.00mg/m3）。由于拟建项目属于商业配套服务区，运营期实际进出的机动车流量较大，但项目的地下停车场将配备良好的通风系统，通风口方向106、偏离商业建筑。因此，项目停车场的机动车尾气排放不会对周围敏感点产生不良影响。8.5.2地表水环境影响分析该项目采用雨污分流，雨水通过雨水管网排入城市雨水管网。运营期生活污水进入隔油池、化粪池处理，洗车废水采用隔油池、沉淀池处理，处理达标后经市政管网，污水处理厂进行集中处理，不会对受纳水体产生明显影响。8.5.3固体废物环境影响分析项目固体废物主要为生活垃圾及化粪池污泥。项目不设集中垃圾转运站，在每个单元设置一个垃圾桶，生活垃圾每天由环卫部门统一清运，化粪池污泥由环卫部门定期清运，运至城市垃圾处置中心进行无害化处理，对周围环境不会产生不良影响。8.5.4声环境影响分析噪声污染源来自于汽车进出时的107、交通噪声、空调室外机、风机等设备噪声以及社会活动噪声等。8.5.5景观影响及生态环境分析通过大气质量指数、土地利用评价值、环境噪声、绿化覆盖率四项生态因子，对拟建工程用地的生态适宜性进行了综合分析，分析结果表明拟建工程用地作为商业配套服务用地是适宜的。在开发建设后土地利用的变化对当地生态环境带来的影响主要为长期且明显的有利影响，而短期内的不利影响可以通过各种防治措施降到最低程度。项目景观环境与周围环境和谐统一。8.6项目建成后环境保护治理措施8.6.1废气污染防治措施根据预测结果，停车场通风后，汽车尾气对周围环境空气基本无影响，各预测点浓度能满足标准要求，但从减少废气排放量的角度出发应加强停车108、场的规范化管理，特别是交通管理，应保持行车路线的通畅，合理设计停车路线，尽可能缩短车辆从出、入口达到停车泊位的距离和行车时间，从而减少汽车尾气的排放。8.6.2污水防治措施项目污水采用雨污分流制，雨水通过雨水管网排入城市雨水管网。拟建工程污水包括生活污水及洗车废水。项目生活污水进入化粪池，洗车废水在采用隔油、沉淀处理。生活污水和洗车废水经过预处理后通过项目规范化总排口外排，污水经处理后各项污染物排放浓度能达到GB8978-1996污水综合排放标准三级标准要求。8.6.3噪声污染防治措施1、加强对地下停车库车辆的进出管理，尽量缩短汽车的急速停留时间，禁止车辆鸣笛，尽量缩短汽车出入口停留时间以减少109、汽车噪声对周围环境和自身的影响。为了减少车库出入口噪声对周围环境的影响，车库出入口斜坡两侧采用吸隔声材料，坡道采用防噪声材料地面，车库东出入口斜坡正上方应封顶加装隔声顶棚。2、该项目内所有通风设备、水泵和其它设备宜选用低噪声型号，水泵房设置在绿化带下方地下室内；所有设备基础设减振垫；风机进出口与风管采用软连接。住宅楼地下室消防风机房与一层住宅中间设置夹层，所有的消防风机均应设置在隔声间内，进行减振、消振措施及消隔声措施，隔声效果不小于25dB，风机的进风口应安装消声百叶窗。3、为了减少周围道路交通噪声对该项目商业建筑的影响，建设单位应对靠近交通干线的窗户设置中空双层玻璃或者在与公路方位周围种植110、高大的植物等。4、位于地下车库的水泵、排风系统的风机设置应采用合适的钢筋混凝土台座或隔振垫、减振器、隔声间等噪声防治措施。5、车辆进入小区内禁止鸣笛，在小区出入口应设禁鸣指示牌，并规定车辆在小区内行驶限速5km/h。6、统一规划空调外机的安装位置，并使其尽量远离室内噪声敏感区域，以免相互受影响。7、公用工程选用低噪设备，并加强对设备的定期检修工作。8、地下车库出入口顶棚须密封，同时选材应该采用优质材料，因为下雨天雨水冲击顶棚有较大的噪声，从而对周围的业主产生一定的噪声影响。9.6.4固体废物污染防治措施该项目应对生活垃圾按功能区域或建筑区域设置不影响景观的密封式垃圾收集器，采用全封闭式的垃圾收111、集运送小车和运输车，划分固定的垃圾收集运送通道，然后由当地环卫部门统一清运。化粪池的少量污泥每年由环卫部门清理1次，外运填埋处理或用作有机肥料。因此，项目固体废物排放量为零。根据城市生活垃圾处理及污染防治技术政策的要求，建议物业管理部门对生活垃圾实行分类收集和存放，对生活垃圾中可回收的部分，收集后集中交废品回收部门处理，使资源得到再利用；对不可回收的固体废物，要做到袋装化收集。8.6.5生态保护防治措施拟建工程须尽量保持用地地形和土壤原貌，保护用地内的土地资源；增加植被覆盖率，以提高水土保持能力；合理进行绿化系统的建设；采取相应措施以保护水环境质量；并保持小区景观与周围环境的和谐统一。由于项目112、建设后水泥地面增加，降雨引起的地表年径流量增加，但考虑地表植被变化等因素后，每年通过径流排入受纳水体的氮、磷负荷量比建设前有所减少。总体来说，拟建工程体现了景观生态系统的整体性以及空间异质性原则。项目与周围的环境协调统一，自然组分自身也呈现团块式混交布局，其异质性给景观生态系统提供了一种抗御内外干扰的可塑性。8.7环境影响评价经上述分析，某某商城改造提升一期工程符合国家产业导向和温州市某某市城市总体规划，区域环境空气和声环境质量基本能满足环境功能区质量要求；对于项目建设所带来的环境空气、水、声环境及生态等一些不利影响，只要建设单位认真执行建设项目“三同时”制度，落实环评报告提出的各项污染防治对113、策和措施，就能做到污染物达标排放，将其各种影响降至最低限度。该项目从环境保护角度来看是可行的，选址基本合理。第九章 劳动安全卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。9.1劳动安全卫生9.1.1劳动安全卫生的意义六中全会决定指出，“坚持安全第一、预防为主、综合治理，完善安全生产体制机制、法律法规和政策措施，加大投入，落实责任，严格管理，强化监督，坚决遏制重特大安全事故”。我们要深刻领会党中央在全面建设小康社会进程中的这一重大突破，把搞好安全生产工作提到建设和谐社会的114、高度来认识。当前，我们必须把对安全问题的认识由宿命论、经验论上升到系统论、本质论阶段，对安全的管理也由盲目到理智、由被动到主动、由经验到科学。必须运用安全科学的理念，运用科学管理方法，遵循经济发展规律，认真把握安全事故发生的规律，正确处理安全生产与经济发展和社会稳定的关系。在安全管理的内容、特点、手段、方法上实施“创新性”的举措：改变安全管理与企业经营管理脱节；改变侧重追究人的操作责任，深入研究人机事故致因中的辩证关系；改变被动的事故管理，把事故后追查处理转变到事前安全评估与控制；改变静态安全管理为动态安全生产决策的管理方式，增强系统管理和综合管理，强调充分应用安全科学技术和现代信息技术，提高115、本质安全程度。9.1.2危害因素及危害程度分析1、危害因素分析（1）项目运营过程中常见的危害主要来源于因人流集散路线设计不当，人流车流交叉造成的交通事故。（2）工作人员因违反作业规范、不当操作等原因造成的机电设备事故伤害。（3）机电设备和电器设施因设计、安装不当造成的触电危害和机械噪声对操作人员的伤害。（4）风机、空调、水泵等噪声对操作人员的伤害。（5）施工阶段，不按照施工规范进行施工造成的安全事故。2、危害程度分析（1）因人流集散路线设计不当，在疏散时可能造成挤伤、减缓疏散时间造成安全事故。（2）因工作人员因违反作业规范、不当操作等原因可能造成触电，损坏电机等安全事故，严重的可能造成人员伤亡116、。（3）因机电设备和电器设施因设计、安装不当可能造成触电伤亡。（4）因空调、风机、水泵等安装不当或者质量问题产生的噪声，会使人焦虑不安，长期处于高频噪音环境中会使人精神上受到冲击严重的会产生精神失常。（5）因为按照安全规范和操作规范进行施工将会造成重大安全事故，可能导致大量人员伤亡。大量施工事故都是因人为的操作不规范和未按照批准的施工方案进行施工造成的。9.1.3安全措施1、保证道路畅通，安全施工（1）在施工地段一定距离设置明显的施工路段预警标志，做到时时有专人指挥从施工路段经过的车辆。（2）施工人员必须穿着明显的施工服。（3）注意行人安全，对堆放材料或深挖地段要通宵照明预警。（4）专职安全员117、签订道路交通责任状。2、工程项目的安全与环境管理（1）工程项目施工的安全管理。加强现场管理，搞好工程的保卫，防盗，搞好永久工程和临时工程安全，防止发生安全事故。（2）加强安全生产教育和预防措施1）对于施工现场及周围的高压电线，变压器等设立醒目的安全标志。2）结构工程施工中，高空或河上作业，应绑好安全网，带好安全帽，系好安全带，防止落人落物，对架板等设计，注意起吊的安全与平稳。3）对材料和设备储存的库房或堆放点，施工人员生活区，特别注意防火安全，配备一定数量的灭火器具，以备急用。4）项目经理亲自抓安全生产和安全教育，定期召开安全生产会议，检查安全生产规章执行落实情况，建立安全生产奖罚制度，促使人118、人重视安全检查，安全生产有奖，使安全生产教育落实到实处，得到好的成绩。（3）加强工程中的环境保护管理，促使安全生产，随时清除施工场地不必要的障碍物，设备，材料及各类存储物品安全堆放井然有序，即要保持施工现场环境的整齐，以对安全生产有利。自觉遵守有关机构对卫生及劳动保护的要求，及时清洁工地上的废物、垃圾、水泥袋、废弃的模板等，在全部工程竣工移交之前，将任何场地或地表面恢复原状，减少由于不合格环境规定而导致的罚款和经济损失，创造良好的文明施工环境。（4）各主要交叉道口均设置安全警告标志、标牌以提醒过往行人及车辆注意安全。3、保证安全的主要措施为杜绝重大事故和人身伤亡事故的发生，把一般事故减少到最低119、限度，确保施工的顺利进展，特制订如下安全措施：（1）建立安全保证体系，项目部设专职安全员，在项目经理的领导下，履行保证安全的一切工作。（2）利用各种宣传工具，采用多种教育形式，使职工树立安全第一的思想，不断强化安全意识，建立安全保证体系，使安全管理制度化，教育经常化。（3）施工中临时结构必须向员工进行安全技术交底。对临时结构必须进行安全设计和技术坚定，合格方可使用。（4）架板、起重、高空作业的技术工人，上岗前要进行身体检查和技术考核。合格后方可操作、高空作业必须按安全规范设置安全网，栓好安全绳，戴好安全帽，并按规定戴防护用品。（5）工地修建的临时房、架设照明线路、库房，都必须符合防水、防电、防120、爆炸的要求，配置足够和消防设施，安全避雷设备。4、文明生产、文明施工措施（1）现场布置根据场地实际情况合理进行布置，设施、设备按现场布置图规定设置堆放，并随施工不同阶段进行场地布置和调整，最大限度的减少耕地占用。（2）道路和场地施工区内临时道路畅通、平坦、整洁、不乱堆放，无散落物；结构物周围应捣散水坡，四周保持清洁；场地平整不积水，无散落的杂物及散物；场地排水成系统，并畅通不堵，施工废料集中堆放，及时处理。（3）班组场地清理班组必须做好操作后场地清理，随做随清，物尽其用。在施工作业中，应有防止泥浆横流，混凝土洒漏、车辆沾带泥土运行等措施。（4）材料堆放砂石分类堆放成方，砌体料成垛，堆放整齐。（121、5）周转被存放施工钢模、机具、器材等集中堆放整齐。专用钢模及零配件、脚手扣件分类分规格，集中存放。（6）水泥库袋装、散装水泥不混放，分清标号，堆放整齐，目能成数。有制度、有规定设专人管理，限额发放，杜绝材料外流浪费，所有材料分类插标挂牌，记载齐全而正确，牌物账相符，库容整洁，无“上漏下渗”。（7）构配件及特殊材料混凝土构件分类、分型、分规格堆放整齐；钢材分类，分型、分规格堆放整齐。9.2消防1、设计依据及设计标准高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）建筑设计防火规范GB50016-20062、总体消防设计（1）建筑耐火等级为一122、级。（2）按建筑设计防火规范及高层民用建筑设计防火规范进行总平面布置，地块内均设有环形消防车道，形成顺畅的消防环线。（3）在主要建筑和人流相对集中（疏散的场所出入口周围均结合广场）以最短时间疏散。3、单体消防设计（1）单体建筑每个防火分区安全出口均不少于2个，安全疏散距离均满足规范要求，楼梯门和走道宽度均满足规范要求指标。（2）商业体外围设置环形消防车道，消防车道沿建筑长边布置，车道宽不小于4m，满足消防要求，在疏散面均留有足够空间（登高场地）提供消防登高扑救之用。4、防火分区大型地下室功能为地下停车库和设备用房。地下车库防火分区面积小于4000，设备用房防火分区小于1000。同时地下室还设有123、火灾自动报警系统和自动灭火系统及不低于二级耐火等级的消防器材间，另外还设事故照明和疏散指示灯，在每一个防火分区内，防烟分区不大于500，设玻璃挡烟垂壁。地面建筑不同使用功能的建筑防火分区按其规范要求设计，商业部分防火分区面积小于4000，其余均小于2000，满足规范使用要求。5、消防疏散（1）地下车库疏散要求按规范要求，每个防火分区设二个以上的疏散口，最大疏散距离小于60m。（2）各高层建筑均按规范要求设有消防电梯，及疏散楼梯，疏散梯在底层经门厅直接疏散到室外。第十章 组织机构与人力资源配置合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的124、重要条件。在制定管理方案时，项目承办单位对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究、比选优化方案。10.1组织机构10.1.1项目法人的组建方案合理确定项目的组织机构，科学配置人力资源是项目建设和生产运营顺利进行，提高劳动效率的重要条件。高效、精简的项目运作组织和合理的人员配备特别是关键岗位人员的素质是保证项目成功实施和运作的重要条件。根据国家计委关于实行建设项目法人责任制的暂行规定（G建设1996673号）和国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（国发199635号）精神，该项目在申报可行性研究报告时应同时提出项目法人组建方案，并落实资本金，方可获得有关部门批准，并开工125、建设。浙江商城集团有限公司是该项目的建设管理单位和主持单位，也是该项目的法人单位。在项目建设期间具体职责范围如下：1、负责落实和筹措某某商城改造提升一期工程建设资金；2、负责委托项目建设各阶段的设计、施工监理、项目施工的招投标组织工作；3、负责委托审核、上报项目初步设计和概（预）算文件；4、审核、上报年度投资计划并落实年度资金；5、提交项目开工报告；6、研究解决建设过程中出现的重大问题；7、负责提交工程竣工、验收申请报告。8、项目在建设与运营期间公司还负责商业的招商工作。11.1.2管理机构组织方案及体系图浙江商城集团有限公司是该项目开发建设的责任公司，其公司组织架构拟采用直线职能制的企业管理126、模式，公司管理机构坚持“高效、精简”的原则，因事设人，因职能设置部门。总经理副总经理副总经理 销售部咨询策划部人力资源部办公室工程部财务部 图10-1 浙江商城集团有限公司组织体系图10.1.3物业管理机构该项目建成后的管理将聘请知名物业管理公司负责，推行无微不至的“管家式”标准服务。努力实现从衣食住行、安全、卫生、文化等方方面面提供贴心服务。由物业公司成立物业部，下设综合服务组、保洁管理组、设备组、警卫组，负责项目建成后的物业管理工作。其主要职责为：1、负责三包责任地段的绿化美化、卫生保洁、治安和综合治理等。2、负责供水、供电、供暖等设备的正常运转及保养维护工作。3、负责消防设备的管理、维修127、保养工作，确保消防设备、设施的正常运转、安全生产。4、负责电梯等公共设备及设施的维护及管理。5、负责物业费的收缴工作。10.2人力资源配置10.2.1劳动定员数量及技术素质要求 该项目建成后，一部分进行自营。自营部分人员配备如下：1、劳动定员数量（1）高层管理人员a.总经理 1人b.副总经理 4人（2）中层管理人员中层管理人员设10人，除办公室一正一副主任之外，其他部门只设一名部门经理。（3）专业人员a.工程技术类：10人b.财务类： 7人（4）保安员： 16人（5）其它： 110人以上合计： 158人2、技能素质要求(1)高级管理人员一般要求大专以上文化；(2)专业人员一般要求本科以上文化128、；(3)行政、人事、物业管理一般要求大专以上文化；(4)技工要求中专或技术学校毕业以上文化程度；(5)保安要求是复员军人，最好是武警。10.2.2职工工资福利职工工资福利待遇均参照某某地区同类企业的工资福利标准执行。10.2.3员工来源及招聘方式1、员工来源：专业人员包括工程技术、咨询策划、销售、财务、行政人事等专业人员主要通过某某市人才市场进行招聘解决，技工、保安等通过劳动力市场进行招聘。2、招聘方案：人员的招聘分二次进行，主要通过人才市场招聘解决公司建设期和公司先期销售与运营的管理人员。10.2.4员工培训计划1、公司管理层以职员提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司，职员勤奋的工作除可129、以获得薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。2、在公司除获得正规培训以外，职员还将自觉或不自觉地得到其他收获：职员将学到怎样善用时间；职员将学到如何发挥团队精神；职员将学会如何管理、激励、培训其他人；职员将学到更为有用的专业技术知识；职员的经验将是职员迈向更高职位的起点；职员在公司的经历将有助于职员从事其他相关工作。3、培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。4、培训的形式主要包括：脱产培训、在职培训、自我启发。5、培训积分制度。职员参加各种培训并获得结业后，可以向人力资源部门申报积分，130、积分将是职员在公司参加培训的最全面记录。年度累计积分的多少是职员晋级或晋升的参考标准之一。不同类别的职员积分要求有所不同。6、培训信息公布和查询。人力资源部门将定期公布培训信息，主要包括：年度培训服务概览、月度培训及研修计划、外部培训信息、周培训信息。职员可以登录到公司主页上查询或咨询所在单位的人事专职人员。第十一章 项目实施进度11.1工程特点、施工条件11.1.1工程特点工程所在地地势平坦，根据地质勘察资料显示，场地大部属软弱场地土，场地内无影响工程建设的不良地质作用，场地稳定，适合该项目工程建设。某某商城改造提升一期工程总占地面积51767m2，该工程总建筑面积230400m2,计入容积131、率的建筑面积为149980 m2（分地上、地下两部分，地上建筑面积142080m2，地下建筑面积7900m2，地上建筑层数为6层，地下建筑层数为2层），不计入容积率的建筑面积为80420m2（主要是地下车库和设备用房），容积率为2.9，绿地率为10.00%，绿化面积5200m2。建设地面停车位1783个，地面自行车停车位22辆，地下车库停车位1761个，并设置地面货车停车位18个，非机动车停车位3512个（地面非机动车停车位72个，地下非机动车停车位3440个）。12.1.2施工条件由于该项目工程量较大，影响工程进度、工程质量和工程造价的因素比较多，因此针对一些问题提出如下建议：（1）必须做好132、施工组织设计，使每个施工项目的施工方案切合实际，严格按照施工规范和施工操作规程的技术要求进行施工。明确各级施工人员的岗位职责，按时、按质完成各阶段工程任务。（2）建立完善的施工监督机制。通过招投标引进施工和监理队伍；充实施工和监理队伍的人才、设备、技术力量；做好施工过程中的材料检测、实验工作；加强工程监理，确保工程质量。（3）制定合理的施工计划，避免出现赶工现象，以免造成质量事故或返工浪费。11.2项目实施进度安排11.2.1实施进度安排的依据该工程的开发时期属于商业地产业的蓬勃发展期，商业地产的需求量和供给量都保持高速的增长，价格也相对较高，利润率较理想。把握这一时期的有利优势，尽快进行商业133、体的开发以尽快回收该项目投资资金以便能集中更大的资金量以应对未来更多更大的工程。该工程采取快速作业的方式，在保证施工质量的条件下，尽量缩短工期。同时采取有利的措施促使该区域商业地产的健康发展，以赢取更大的市场占有率和投资回报率。11.2.2项目审批进度安排2011年2月完成项目可行性研究及批复。11.2.3前期准备进度安排2011年3月完成场地平整工作及三通一平。11.2.4设计进度安排1、总图规划设计方案应于2011年3月完成，总图及单体报市建设规划局及消防、人防等有关部门审批。2、初步设计应于2011年5月底完成，并报市发改委组织有关部门进行评审（包括市消防、环保、供电、供水、排污、建设规134、划、通信、财政等有关部门）对初步设计进一步提出修改、补充、完善意见。3、施工图设计应在2011年5月底出部分施工图纸（根据业主安排）11.2.5监理、施工单位招标安排根据设计进度安排2011年5月底完成初步设计，应在2011年6月完成监理、施工单位招标。便于7月份施工单位进场施工。11.2.6项目施工进度安排某某商城改造提升一期工程由于工程量较大，涉及到商业体及地下车库等工程，总建筑面积达230400平方米（地上总建筑面积142080平方米，地下总建筑面积88320平方米）。因此，项目考虑24个月内建设完成，施工从2011年7月项目开工，2012年8月建筑主体结顶，2012年10月完成装饰工程135、及设备安装工程，2012年12月各部门、各行业的验收全部结束，工程交付使用。业主也可根据市场销售情况，可自行调整上述项目的竣工时间。相关的市政配套设施也应根据项目的施工进度穿插进行。11.3项目实施进度表 表11-1 项目实施进度计划序号 进度工作阶段 2011年1月至2012年12月 1-23-45-67-89-1011-121-23-45-67-89-1011-121可行性研究及批复2前期准备3施工图设计4招投标5土建施工6装饰装修6工程验收注：表中1、2、3、4代表月份第十二章 投资估算和资金筹措12.1投资估算依据12.1.1投资估算方法该项目为某某商城改造提升一期工程。该项目由商业体136、地下停车库及设备用房等项目组成。土建部分的造价是在参照现行浙江省建安定额及有关规范和规定，以及温州市某某市建设工程的造价信息，主要技术经济指标，并参考大量同类建筑有关资料；基础施工考虑了围护设施和排水措施，并根据国家发改委编制的投资项目可行性研究一书对投资估算的编制要求，经分析比较而确定的。12.1.2主要工程量该项目用地隶属于温州市某某市。其主要工程量包括商业体、地下车库及及设备用房。商业体建筑面积149980平方米（地上建筑面积142080平方米，地下建筑面积7900平方米）；地下车库及及设备用房80420平方米（包括地下车库1761个停车位）；地面停车位22个及其他配套设施建设。12.137、2建设投资估算该项目建设投资费用包括土地费用，前期工程费（含规划、设计、编可研、勘察、测绘、三通一平、其它专项费用等）、建筑安装工程费、工程建设其它费、基础设施费、基本预备费等组成。该地块主要由商业体、地下停车库及设备用房等组成，地块总占地面积为51767，建筑总面积为230400平方米，计入容积率的建筑面积为149980 m2（分地上、地下两部分，地上建筑面积142080m2，地下建筑面积7900m2，地上建筑层数为6层，地下建筑层数为2层），不计入容积率的建筑面积为80420m2（主要是地下车库和设备用房），容积率为2.9，绿地率为10.00%，绿化面积5200m2。建设地面停车位1783138、个，地面自行车停车位22辆，地下车库停车位1761个，并设置地面货车停车位18个，非机动车停车位3512个（地面非机动车停车位72个，地下非机动车停车位3440个）。该项目的建、构筑物造价经估算投资为81076.51万元，平均单位造价为3518.95元/。建设投资估算详见表12-1。表12-1 建设投资估算表序号工程或费用名称数量或计费基础计量单位单价（元）或费率合计（万元）一工程费用64009.88 1建筑工程费230400.00 平方米61864.74 1.1商业体142080.0 平方米268238105.86 1.2地面停车位7900.0 平方米32002528.00 1.3地下室80139、420.0 平方米264021230.88 2安装工程费平方米1851.79 2.1水电230400.0 平方米250610.56 2.2电梯230400.0 平方米60146.53 2.3消防设施230400.0 平方米80195.38 2.4通风空调230400.0 平方米230561.72 2.5道路18000.0 平方米150270.00 2.6绿化5200.0 平方米13067.60 3公用设施2840.0 平方米63293.36 二工程建设其他费用12477.39 1建设用地费77.6 亩6864.57 2勘察设计费64009.9 平方米1%653.10 3工程监理费64009.9140、 1.65%96.01 4工程保险费64009.9 0.35%640.10 5建设单位管理费64009.9 0.90%371.19 6建设管理其他费64009.9 0.90%0.00 7建设配套费230400.0 平方米10320.05 8墙改经费230400.0 平方米81546.93 9白蚁防治费230400.0 平方米1.71664.26 10水泥保证金230400.0 平方米1.539.30 11质量监督费230400.0 平方米1.516.88 12地方高等教育费230400.0 平方米10200.00 13场地准备及临时设施费230400.0 10.3965.00 三预备费 458141、9.24 1基本预备费76487.28 6%4589.24 2涨价预备费0%0.00 四建设投资合计81076.51 12.3铺底流动资金 铺底流动资金按照流动资金总额的30计取。本项目流动资金采用分项详细估算法估算，各分项周转天数为:营运资金周转天数30天；应收账款、预收账款、预付账款、应付账款周转天数为30天；原材料存货、产成品周转天数为30天；在产品周转天数为8天。因此，本项目达到设计生产能力后流动资金总额为6411.63万元。12.4投资估算根据国家现行有关投资估算的规定，项目总投资估算由建设投资估算、建设期贷款利息、铺底流动资金构成，其中建设投资估算和建设期利息合计称为固定资产投资。142、综上，则本期项目总投资为15000万元，固定资产投资为10554.14万元，铺底流动资金4445.86万元。总投资构成详见下表。表12-2 总投资构成表 单位：万元序号投资内容投资额占项目总投资()1建设投资81076.5197.68 1.1建筑工程费62220.0974.96 1.2设备购置费1688.482.03 1.3设备安装费101.310.12 1.4工程建设其他费用12477.3915.03 1.5预备费4589.245.53 2建设期利息0.000.00 3铺底流动资金1923.492.32 4项目总投资83000.00100.00 12.5资金筹措方式与来源12.5.1筹措方案143、本期项目总投资83000.00万元，全部由项目承办单位自筹。12.5.2项目资本金 根据资金筹措方案，项目资本金为83000.00万元，占项目总投资的100，满足国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927号）的要求。12.5.3债务资金 本项目固定资产投资中债务资金0.00万元，借款利率按照现行银行一到三年长期借款利率6.10计算；流动资金中无债务资金。则债务资金总额为0.00万元。债务资金按照“最大还款能力”的方式清偿。12.5.4筹措计划 1、建设投资根据工程进度计划安排建设投资使用量，建设投资中的资本金和债务资金等比例同步筹措。2、流动资金流动资金从投产第一年开始安144、排，全部由企业自筹解决。第十三章 财务评价13.1财务评价说明13.1.1评价原则和方法项目财务评价按照国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）规定的原则和方法进行。以工程投资、运行管理费用、生产成本等作为项目的成本费用进行评价，以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。13.1.2项目说明本项目计算期定为12年，其中建设期2年，经营期10年。其中经营期分为投产期1年，生产负荷按照80计算；达产期9年，生产负荷按照100计算。13.2营业收入 某某商城改造提升一期工程是商业地产改造项目，涉及到商业体及地下车库等均为商品建筑产品。该项目产品一部分出租，出租面积为500145、00平方米，一部分自营，自营面积99980平方米，地下车库及地面停车位，均为出租。本项目年营业收入66903.55万元，其中销项税额为11373.60万元。1、增值税 本项目增值税按销项税款一进项税款计算，销项税税率按照17计算，正常年度年缴纳增值税6783.08万元。 2、营业税金及附加 本项目营业税金及附加主要包括城市维护建设税和教育费附加，其中城市维护建设税按照增值税税额的5计取，教育费附加按照增值税税额的5计取（含2的地方教育附加）。正常年度营业税金及附加678.31万元。3、土地增值税本项目土地增值税按照营业收入的10计取，正常年度营业税金及附加6690.35万元。13.3总成本费用146、 本项目参照类似项目并结合实际情况，采用生要素法估算各项成本费用，正常年总成本费用42669.05万元，其中经营成本37856.39万元，固定成本15704.41万元，可变成本27004.64万元。 13.3.1商品费 本项目正常年外购商品费用为26800.00万元，增值税税率均为17，进项税额4556.00万元。13.3.2燃料及动力费 本项目正常年外购燃料动力费用为204.64万元，进项税额34.52万元。13.3.3工资及福利费 本项目定员158人，年工资总额427.20万元；职工福利费按工资总额的14%计提，年计59.81万元；总计487.01万元。13.3.4修理费 修理费按照固定资147、产原值（扣除所含的建设期利息）的1.5计取，正常年修理费估算为1109.59元。13.3.5其他费用 其它费用主要包括其他管理费用、其他营业费用，正常年其他费用估算为11215.41万元。其中，其他管理费用按照工资及福利费总额的2倍计取，其他营业费用按照营业收入的10计取。13.3.6折旧费 在建设投资中，为简化计算，将土地使用权出让金列为无形资产，建设单位管理费、生产职工培训及提前进厂费用为递延资产，将预备费用、建设期利息全部计入固定资产原值，按直线法提取折旧。正常年年固定资产折旧费用为4122.27万元，其中各类固定资产折旧年限及残值确定如下：房屋、建筑物等固定资产的净残值率5%，折旧年限148、按50年计算；机器设备等固定资产的净残值率5%，折旧年限按11年计算；其他固定资产折旧年限按11年。13.3.7摊销费 无形资产和其他资产按照平均年限法计算摊销费，不计残值，正常年年无形资产和其他资产摊销费为730.39万元，其中无形资产和其他资产摊销年限如下：无形资产摊销年限按照10年计算，其他资产摊销年限按照5年计算。13.4盈利能力分析 13.4.1融资前分析 所得税前投资财务净现值为40183万元，所得税后项目投资财务净现值为19707万元；所得税前项目投资回收期为5.21年，所得税后项目投资回收期为6.17年；所得税前项目投资财务内部收益率为22.37，所得税后财务内部收益率为17.149、19，均大于设定基准收益率12，项目在财务上可以被接受。 13.4.2融资后分析 项目资本金财务内部收益率17.19，大于设定的基准收益率12。项目正常年利润总额为16865.84万元，净利润12649.38万元。因此，无论从项目资本金投入可获得的收益水平，还是从投资方获得的投资收益上看，项目都是可以被接受的。13.5财务生存能力分析13.5.1资金平衡 当期出现还款资金短缺时，先动用以前年度累计盈余资金，累计盈余资金不足时，动用当期可供投资者分配的利润，再不足时，通过借用银行短期贷款解决。本项目没有出现资金短缺情况，所以无需短期银行贷款。 13.5.2财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可150、以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量来看，计算期内各年现金流入均大于现金流出。因此，项目具备较好的财务生存能力。13.6不确定因素分析13.6.1盈亏平衡分析 BEP固定成本/（年营业收入-年可变成本-年营业税金及附加）100 40.04 计算结果表明，偿清长期借款后用生产能力利用率表现的盈亏平衡点为40.04，小于70，表明项目对收入的变化适应能力和抗风险能力较强。盈亏平衡图见图。6690460000480004200036000300002400018000120006000金额（万元）营业收入固定成本总成本生产能力 10 20 151、30 40 50 60 70 80 90 100 盈亏平衡图13.6.2、敏感性分析 建设投资、经营成本、营业收入等数据来源于预测，存在变化的可能，具有一定的不确定性，其发生变化对所得税后项目投资财务内部收益率的影响程度见表，敏感性分析图。敏感性分析表变化因素变化幅度财务内部收益率（）财务净现值（ic12）投资回收期（年）基本方案017.19197076.17营业收入521.39285914.58-512.99108237.76建设投资-520.98260454.92513.4133697.42经营成本-519.94252235.25514.44141917.09内部收益率敏感性分析图7060152、5040302010 营业收入建设投资经营成本-5 0 5建设投资、经营成本、营业收入等各因素的变化都不同程度的影响所得税后项目投资财务内部收益率，其中以营业收入的变化最为敏感，经营成本次之。因此要求企业加强管理及市场销售工作，并努力降低成本，从而提高项目经济效益。 13.1财务评价结论本项目建设完成后，年产值66903.55万元。财务分析表明，经计算，全部投资所得税后财务内部收益率为17.19%，投资回收期为19707年，财务净现值（Ic=12%）为19707万元，所得税前财务内部收益率为22.37%，投资回收期为6.17年，财务净现值（Ic=12%）为40183万元。本项目全部投资财务净现153、值大于0，表明项目投资的盈利能力超过了行业基准水平，盈利能力较好。详见现金流量分析见附表。本项目全部投资财务内部收益率高于行业基准内部收益率12%，表明本项目投资回收能力要大于行业占用资金的平均水平，投资使用效率较高盈利能力较好，故风险性相对较小。预测各项财务指标良好，项目从财务角度评价是可行的。第十四章 社会评价14.1项目对社会影响的分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用。该项目的建设不但可以为某某市提供一个以购物、娱乐、休闲及商务配套服务为主题的商贸中心，为周围社区居民提供商务配套服务，还给该地区的人文、自然环境带来154、了巨大的改善：该项目的绿化面积将达到10%。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。项目建好以后，要想维护良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，该项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。项目的建设和运营对社会基础设施和公共服务都将增加负担，对该地区路面的交通流量增加了一定的压力，供电、供水、排污设施的增加，以及相应增加的商业、餐饮业的负担。因此，这些因素的发生均要纳入到当地城市基础设施发展规划建设中去。具体的列表分析如下所示：表14-1项目社会影响分析表序社会因素影响范围、程度可能出现的155、后果措施建议1对居民收入的影响基本没有影响无无2对居民生活水平与生活质量的影响有显著改善使当地仍存在的原住居民不适应新的生活环境一方面加快拆迁改造进度；一方面做好协调工作3对居民就业的影响有改善无无4对不同利益群体的影响对原住居民有一定影响造成原住居民对本项目的不满政府应做好拆迁工作5对弱势群体的影响基本没有影响针对弱势群体的设施不齐全加强对针对弱势群体的设施建设6对地区文化、教育、卫生的影响有显著改善文化、教育、卫生设施供不应求加快文化、教育、卫生设施的配套的建设7对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响有显著改善地区的基础设施不到位政府应加快对基础设施的建设8对少数民族风俗习惯和宗教156、的影响基本没有影响附近没有宗教的相关设施政府可以在区域内设置教堂等设施以满足需求14.2社会风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对该项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。14.2.1定性分析1、自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2、政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带157、来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3、经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4、技术风险房地产技术风险158、是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5、社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。6、内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，159、包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。14.2.2投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：1、通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，项目承办单位采取提高选址的速度、利用法律手段、来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与160、建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。2、通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。3、通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。14.3社会评价结论161、通过对某某商城改造提升一期工程社会影响的分析、社会风险分析，其社会评价结论如下：1、某某商城改造提升一期工程的建设是完成某某市城乡现代化格局布置的重大举措，该项目的建设，完全符合某某市城乡现代化规划要求，也加快了城区建设的步伐。2、增加项目所在地区居民的就业机会。项目的建设和运营对当地居民的就业结构和就业机会都将产生重大影响。3、能提高项目所在地居民的生活水平和生活质量，当地居民消费水平、消费结构都将产生重大的变化。4、能提高项目所在地区文化、教育、卫生等方面的设施。项目的建设和运营，由于就业人口增加，带来了家庭人口的安置，使项目所在地文化、教育、卫生等事业得以发展、提高。5、项目的建设和运营162、使项目所在地社会基础设施和公共服务设施得到进一步加强、完善，包括道路、供电、供水（包括排水及污水处理）、供气及商业、饮食、社会服务设施。6、项目的建设和运营能增加项目所在地税收和国内生产总值的总量。通过以上分析，可以知道，该项目所带来的社会问题较少，社会风险较低，社会影响较好，适合社会相关利益群体的共同利益要求，只要我们在项目的后期建设过程中重视项目的社会影响，回避不利风险，采取有利措施。该项目的社会可接受性是可以保证的。第十五章 研究结论与建议15.1推荐方案的总体描述15.1.1推荐方案的主要内容和论证结果1、市场预测结果某某商城改造提升具有相当成熟的商业业态和商业需求。某某位居我国黄金海163、岸中部，地处长三角经济区和厦漳泉金三角之间，区位优势比较突出，历史上又是通商之地，市井繁华，商贸发达，尤其是改革开放以后创办市场早，有成功创办市场的经验。某某商城目前的店面摊位基本上满负荷运行，经营品类综合，经营扩大的空间很大。近年来与某某服装、鞋类、针织、小百、床上用品等生产企业转型升级和规模扩张加快，产业基础正在加强。据最新统计，以上五大行业工业企业总户数为3519家，从生产领域分离发展服务业的趋势明显，对展示窗口的现实需求较大。2、建设规模某某商城改造提升一期工程总占地面积51767m2，该工程总建筑面积230400m2,计入容积率的建筑面积为149980 m2（分地上、地下两部分，地上164、建筑面积142080m2，地下建筑面积7900m2，地上建筑层数为6层，地下建筑层数为2层），不计入容积率的建筑面积为80420m2（主要是地下车库和设备用房），容积率为2.9，绿地率为10.00%，绿化面积5200m2。建设地面停车位1783个，地面自行车停车位22辆，地下车库停车位1761个，并设置地面货车停车位18个，非机动车停车位3512个（地面非机动车停车位72个，地下非机动车停车位3440个）。3、选址方案该项目位于某某市区，西临飞云江，东至隆山公园，南接104国道，整体背山面水，条件得天独厚。4、环境影响评价项目区域环境空气和声环境质量基本能满足环境功能区质量要求；对于项目建设所165、带来的环境空气、水、声环境及生态等一些不利影响，根据环评报告要求，落实各项污染防治对策和措施，就能做到污染物达标排放，将其各种影响降低至最底限度。5、总投资及资金筹措该项目总投资为83000万元，全部由企业自筹。6、方案实施的基本条件项目周边的市政道路也已施工完成，临时水电供给在原城市管网中已预埋，施工队伍来源丰富，通过公开招标能招到好的施工队伍，所有的建筑材料市场上货源充沛，能满足项目施工要求。7、主要风险分析结论该项目的风险量适宜，风险对策可操作。通过对该项目中可能出现的风险情况的分析，拟定了适宜的风险应对措施，可以有效的防范风险。15.1.2对推荐方案的不同意见的问题的反映对推荐方案持肯166、定的态度，总平面布置符合某某区城市总体规划要求，能满足某某商城改造提升一期工程的建设与开发。15.2推荐方案的优缺点描述15.2.1优点1、项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，政府对公司开发该项目的鼎力支持，居民对提高消费娱乐水平的要求，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。2、项目具有突出优势（1）具备规模的大型商场，提供多样化的货品及服务户丰富了人们的购物、休闲及步行经验。（2）商场内可提供文化展览设施，比如图书馆、艺术文化廊、音乐工作室、展览讲座厅、儿童启迪中心、创意天地等，成为新一代商场的模范文化+零售。（3）商业文化与休闲结合,提供了167、一个足够规模的活动目的地。（4）商业用地集中于河滨的地块及地铁站上盖上,人流管理容易,亦提高了住宅区的安全性及隐私性。（5）公司的资金具有优势（6）项目拥有较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）（7）项目所处地块的发展前景较好3、项目开发经营风险较小该项目属于大面积、大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。4、项目具有显著的社会效益该项目的建成有利于减少社会不安定因素，保证经济持续健康的发展，从而极大地推动市“社会主义和谐社会”的建设，这对于提升市城市形象具有重大意义。15.2.2存在问题1、项目规模较大，168、时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。2、项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。3、房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的营销队伍，或采取委托招商的方式。15.3相关结论1、经济效益项目所得税后的财务内部收益率达33.33%，资本金内部收益率为33.33%，年均营业收入23857.71万元，税后利润9582.88万元，所得税5003.23万元，项目具有良好的经济效益。所得税后的静态投资回收期和动态投资回收期分别为4.62年和5.31年，投资回收较快。2、社会效益从社会效益来说：该项目主要是建设商业配套设施169、及地下人防车库，社会效益显著，主要体现在以下四个方面：（1）完善城市功能该项目商业区的建设，不仅有利于提高城市形象，还有利于给业主、市民带来好的生活环境和经营效益，也有利于招商引资工作的推进。高档次商业区的打造，为老百姓提供了一个舒适的休闲、观光场所，更丰富了市民的生活，提升了市民的生活品位。（2）实现社会、经济、环境效益的统一通过优化土地利用，提高级差地租，利用市场运作机制，达到改造资金自求平衡。努力实现社会、经济、环境三大效益的统一。实现了资金的收支平衡，以确保公用基础设施建设。（3）稳定社会与和谐发展，促进房地产业和国民经济的持续协调发展3、环境效益从环境效益来说：该项目开发过程全部是文170、明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的生活小区，对于美化温州市某某市的市容区容，改善环境带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。15.4建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。2、公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。3、要做精品。产品设171、计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。4、项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。5、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。附录 某某商城改造提升一期工程建设招标内容某某商城改造提升一期工程是一个由商业体及地下车库等组成的购物中心，项目规划建设用地面积51767平方米，总建筑面积为230400平方米，估算总投资为83000万元人民币。按照国家计委颁发的建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定（2001年6月18日，国家计委会第9号发布）的要求，该可研报告应增加某某商城改造提升172、一期工程有关招标内容，参照国家及某某市市有关建设项目投标的相应规定，现就某某市某某商城改造提升一期工程在建设过程中涉及的各项招标事项如下设定。某某商城改造提升一期工程的具体招标范围包括：1、某某商城改造提升一期工程具体招标范围1.1项目勘察招标在项目规划方案之前进行初勘招标，方案设计确定后，初步设计之前根据方案设计进行详勘工作招标。1.2项目的设计招标包含从规划方案的概念性设计招标，方案设计、初步设计、施工图设计等内容的设计招标。1.3工程项目的监理招标针对符合本项目监理要求的监理单位，对施工监理进行一次性招标。1.4工程项目的施工招标包括该项目的土建及安装工程、市政配套设施工程、绿化工程等工173、作内容招标。1.5设备设施采购招标设备设施的采购主要包括供电设备、空调通风设备、智能化设备、消防安全设备、办公设备、给水设备、污水处理设备等的采购。1.6主要建筑材料采购招标该项目的主要建筑材料包括钢材、水泥及砂石、商品砼等，建筑材料的招标将按照不同的材料类型分别进行招标。2、某某商城改造提升一期工程的招标组织形式1、浙江商城集团有限公司是该项目的建设单位，公司可配置相应的工程技术、盖预算、财务和工程管理等方面的技术力量，和专职的招标业务人员，在熟悉和掌握招标投标法及有关法规规章的基础上，按照工程建设项目自行招标试行办法（2000年7月1日，国家计委令第五号发布）中的相关规定开展招标工作。因此174、，本项目的工程勘察、建筑设计、设备设施及主要建筑材料等的招标应采用公开招标的方式。（2）该项目的施工、监理招标将委托某某市建设工程招标中心代理，完成上述招标工作。3、某某商城改造提升一期工程的招标方式依据房屋建筑和市政基础设施工程施工投标管理办法（2001年6月1日，建设部令第89号发布）的第二章第九条规定，该项目招标内容所涉及的全部招标项目宜采用国内公开招标方式进行。表附1-1 招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算(金额)(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他情况说明：1、 本项目的勘察应根据初步设计要求做详勘。2、 设计包括概念性国内招标、总图规则设计、方案设计、初步设计、施工图设计等。3、 建筑工程包括：规划地块内的土建工程。 建设单位盖章 年 月 日