1、浙江省农民高层公寓一期项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第 1 章 概 述11.1 项目名称11.2 建设单位概况1 建设单位1 单位地址1 法定代表人1 开办资金1 单位性质1 单位简介11.3 项目概况2 项2、目建设背景2 功能定位及服务对象4 项目所在位置4 项目主要建设规模及内容4 项目总投资4 项目主要经济技术指标41.4 项目可行性研究编制依据和研究范围5 编制依据5 研究范围61.5 研究结论6 主要结论6 问题和建议7第 2 章 项目建设背景、必要性及可行性分析82.1 项目建设设背景82.2 项目建设必要性9 是改善民生，提高居民生活水平的需要9 是xx市构建和谐社会的需要9 建设创新型城市，实现产业的转型升级的需要9 改善人居环境、加快城市化进程的需要10 加强土地集约利用的需要112.3 项目建设可行性11第 3 章 项目区域分析及建设有利条件123.1 项目区域分析123.2 建3、设有利条件12 场址选择12 自然条件13 其他有利条件13第 4 章 建筑方案设计164.1 设计依据16 工程设计依据16 工程设计有关文件164.2 指导思想16 以人为本，体现地域文化的原则：17 崇尚自然，总体设计均好性原则：17 健康生活，设计高效合理的原则：174.3 总平面17 场地概述17 总平面布置及交通设计174.4 建筑设计18 建筑单体设计18 造型设计19 建筑节能设计20 建筑人防设计20 无障碍设计21 建筑环保、卫生设计21 日照分析：214.5 建筑消防设计22 总平面：22 建筑防火：224.6 结构设计23 结构设计依据23 自然条件24 结构设计要求24、4 结构设计工程概况254.7 给排水设计26 设计依据26 设计内容27 生活给水系统27 排水系统28 管材29 消防专篇29 环保专篇31 节能专篇31 人防专篇324.8 电气设计32 设计依据32 设计范围:334.8.3 10/0.4K高低压变配电系统33 配电配线系统34 防雷系统35 接地系统35 弱电系统35 消防设计专篇36 人防设计专篇37 节能设计专篇384.9 暖通设计39 设计依据39 设计范围39 通风及防排烟设计40 空调设计40 人防设计40 环保设计41 暖通消防414.10 景观设计42 景观设计对策：42 居住群体分析：42 设计主题：家的港湾，与梦想同5、行。42 设计元素：43 设计手法：43 景观设计结构：43 商业街43 交通组织分析：43 消防分析：44 竖向分析：444.11 市政道路设计44 设计标准44 平面设计44 竖向设计45 横断面设计45 路基45第 5 章 环境影响评价465.1 项目建设与运营对环境的影响46 项目建设中对环境的影响46 项目运营对环境的影响475.2 环境保护措施49 项目建设中环境保护措施49 项目运营的环境保护措施535.3 环境保护设施与投资57 环境保护措施57 环境保护设施投资575.4 环境影响评价结论57第 6 章 节能与节水596.1 设计依据596.2 建筑设计节能指标606.3 节6、能措施606.4 节水措施63第 7 章 组织机构与项目管理667.1 项目组织机构667.2 工程质量管理66 质量验收程序66 质量监督体系66 质量管理职责677.3 财务管理67 财务管理形式67 财务管理职责677.4 进度管理687.5 合同管理687.6 协调管理697.7 安全建设管理69第 8 章 劳动安全卫生与消防708.1 劳动安全卫生70 施工中主要安全措施70 卫生防护措施708.2 消防措施71第 9 章 工程招投标739.1 建设项目具体招标范围73 项目的勘察招标73 项目的设计招标73 工程项目的监理招标73 工程项目的施工招标73 设备设施采购招标739.27、 项目的招标组织形式739.3 项目的招标方式74第 10 章 项目实施进度7510.1 建设工期7510.2 项目实施进度安排75 前期进度安排75 监理、施工单位招标安排75 项目施工进度安排75第 11 章 投资估算及资金筹措7711.1 投资估算77 投资估算范围77 投资估算内容77 投资估算依据77 建设投资估算说明77 投资估算表7811.2 资金筹措方式与来源80第 12 章 综合效益分析8112.1 经济效益分析8112.2 社会效益分析8112.3 项目所在地互适性分析84第 13 章 风险分析8613.1 项目面临的主要风险8613.2 风险程度分析8713.3 防范和降8、低风险措施87第 14 章 研究结论及建议8814.1 结论8814.2 建议88第 1 章 概 述1.1 项目名称*街道*村农民高层公寓一期项目1.2 建设单位概况1.2.1 建设单位xx市*区*镇农民多层公寓建设管理中心1.2.2 单位地址xx市*区*镇*塘路90号1.2.3 法定代表人1.2.4 开办资金1000万元人民币1.2.5 单位性质事业单位1.2.6 单位简介xx市*区*镇农民多层公寓建设管理中心，隶属于xx市*镇人民政府，主要职责任务是：1、依据镇政府下达的年度建设工程计划，依据国家有关法律、法规和管委会要求，对被征地后拆迁的失地农（居）民，按相关政策实施安置；履行农民多层公9、寓的建设管理职能；2、负责*镇政府投资的多（高）层公寓建设工程项目的全过程管理；3、负责中心在各项工程建设过程中的前期调查、项目报批、招投标、工程建设及预算等各阶段审定申报工作；4、负责确定建管中心的年度工程建设计划，配合做好各项目推进中的农居点布局、规划、设计，制定相应的管理措施和方案；5、负责建管中心对外签署各项经济合同、协议、并监管各项合同、协议的执行情况；6、负责协调各项工程建设过程中安全、质量、进度、资金的跟踪监管管理工作；7、完成镇政府交办的其他工作，承办上级有关部门交办的其他事项。1.3 项目概况1.3.1 项目建设背景*古镇原名xx，南宋绍兴二年(1132)年官方在街北建临安便10、民仓，古以南为前，遂称*街，距今已有874年历史，虽隶属关系和建置几经变迁，但*之名一直沿用。全镇行政区域面积50平方公里，辖9个建制村，1个社区，人口3.01万人。境内*塘河横穿全境，东苕溪紧贴其西。西南边缘有宋家山、万金山丘陵，东北角寡山、吴山孤峙，与平原隔水相望，形成山水相嵌的优美景色。*镇历史悠久，文化积淀丰厚，是著名国学大师章太炎的故乡。清水丝绵明清时期就闻名遐迩，早竹笋以肉厚质嫩味鲜驰名省内外，龙泉寺小白蚕豆因特具的美味列为贡品；镇南面有白虎山有新石器时代的遗存，镇中心有历史上著名的南宋临安仓遗址，国学大师章太炎先生故居，老街上曾因清末杨乃武一案的钱爱仁堂药店。*镇地处xx西北近郊11、，距市区中心15公里。xx市文一西路贯穿全镇，境内祥仓、余仓、良仓、上仓等公路以及东西大道纵横交错，分别贯通104国道和02省道，交通十分便捷。*塘河横穿全境，并建有钱神等多个码头；宣杭铁路在*设有货运站，铁路运输繁忙。这些得天独厚的便利条件，使*镇成为一个公路、铁路、水路相辅相成的物资集散地。*，一座古老而勃发生机的城镇，一片充满希望的热土，优良的基础设施，优惠的投资政策，营造了优越的投资环境。雄关迈道真如铁，而今迈步从头越。2012年是*镇各项工作大发展的一年，该镇以科学发展观为统领，全面贯彻党的十七届四中全会精神，认真落实区委十二届八次全会精神，紧密依托创新基地产业布局，开始实施“环境立12、区”战略，大力开展项目建设行动，构建现代产业体系。为“打造西城名镇、构建和谐街区”，*镇今年准备突出发展“五个经济”、重点打造“五个板块”（即“发展高新经济，打造高新产业板块”、“发展老街经济，打造美食休闲乡村旅游板块”、“发展环境经济，打造创新基地首善区块”、“发展民生经济，打造和谐宜居区块”）；着力打造“一支团队”（即打造勤廉高效的党员干部队伍），解放思想，抢抓机遇，克难攻坚。坚持把农居多(高)层公寓安置作为*农村住房改造的主要方向，全面推进农村居民多（高）层公寓建设，是*区委、区政府推进城乡区域统筹发展、城市化发展的重大决策之一。经过多年的革新和探索，*农村居民多（高）层公寓建设取得丰硕13、的成果。*镇地处杭城西大门，是*区城市化进程中的主战场之一。截止目前，*区已兴建农民多（高）层公寓431万平方米，拆迁安置农户7789户，节约土地1600余亩，建设规模和进度均走在了各地前列，至今已经接待省内外考察团二十多批。多层公寓的建造，提高了农民的生活质量，发展了村级集体经济，改善了农村的环境面貌，被评为“联合国最佳生态和谐环境美丽城区”。*街道*村农民高层公寓一期项目在此背景下提出了建设。1.3.2 功能定位及服务对象本项目按照“适度集中、节约用地、有利生产、方便生活”的原则，结合*镇的发展与空间布局，功能定位为集居住、生活、休闲及娱乐于一体的多功能生活居住区，吸引他们在小区内日常生活14、和休闲娱乐，成为*镇拆迁农民的集中居住区。项目拟建居住用房568套。1.3.3 项目所在位置本工程为xx市*区*街道农民多层公寓建设管理中心新建的*街道*村农民高层公寓一期项目，建设地点位于*塘河以北，科技大道以西，北、西、南侧均为规划道路。一期项目位于总项目的东北角。项目总用地面积约32443平方米，呈规则方形，南北向长约176米，东西向长约186米。整体用地平坦，用地现状为农田、水系等。1.3.4 项目主要建设规模及内容本工程包括高层公寓及其配套用房，总建筑面积约98391平方米，其中地上建筑面积约76241平方米、地下建筑面积约22150平方米。1.3.5 项目总投资*街道*村农民高层公15、寓一期项目工程建设总投资27770.03万元：其中工程费用24173.48万元，占总投资的8705；建设工程其他费2274.17万元，占总投资的812；预备费1322.38万元，占总投资的476。1.3.6 项目主要经济技术指标主要技术经济指标表序号项目指标单位备注1规划建设用地面积32443M22总建筑面积98391M23地上总建筑面积76241M2其中住宅总建筑面积71069M2公建及配套总建筑面积5172M2其中沿街商铺4216M2社区用房360M2物管经营用房356M2物管办公用房240M24地下总建筑面积22150M25建筑占地面积6188M26建筑密度19.1%7容积率2.358绿16、地率30.6%9总户数568户其中A型112户需安置75户B型56户需安置12户C型56户需安置23户D型28户需安置3户E型112户需安置80户F型204户需安置39户10总车位数544个其中地上停车位81个其中商铺车位27个地下停车位463个1.4 项目可行性研究编制依据和研究范围1.4.1 编制依据1、建设项目红线图2、xx市城市规划建筑管理技术规定(试行)3、城市居住区规划设计规范(GB50180-93)2002版4、住宅建筑规范(GB503682005)5、民用建筑设计通则(GB503522005)6、高层民用建筑设计防火规范(GB5004595)(2005年修订版）7、汽车库、修车17、库、停车场设计防火规范(JGJ5006797)8、建筑设计防火规范(GB500162006)9、高层民用建筑设计防火规范(GB5004595)(2005年修订版)10、国家发改委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版，2006年)11、委托本单位编制本项目的项目可行性研究报告的技术咨询合同12、国家相关的技术规范文件。1.4.2 研究范围 本项目可行性研究报告将着重就项目的概况、必要性、项目的需求与定位、项目的选址、建设条件、建设方案、环境保护、投资估算、资金使用以及效益评价等进行分析研究。1.5 研究结论1.5.1 主要结论1、本项目是*区*镇城市化建设和安居工程建设的重要内容，工程18、的实施对妥善安置被拆迁农村居民、加快新农村建设，推动劳动力转移、统筹城乡发展，盘活土地存量、加强土地集约利用，改善人居环境、提高生活质量，实现区域和谐发展、科学发展等都有着重要作用，建设十分必要。2、本项目得到了*区、*镇政府及相关部门的高度重视以及社会各界的广泛支持，雄厚的经济基础、便捷的交通运输、完善的基础设施、优良的人居环境和丰富的建设实践经验等都有利于项目的实施。3、本项目总用地面积32443平方米，总建筑面积98391平方米，计划2年内建设完成。4、项目总投资为27770万元，项目资金来源于xx市*区*镇多层公寓建设管理中心。从上几点得出，项目建设是可行的。1.5.2 问题和建议1、19、本项目建设规模较大，建设单位需加强计划，合理安项目建设进度，衔接好拆迁与安置，确保各项工作有条不紊的顺利推进。 2、建议建设单位及时安排资金到位计划，合理安排项目的融资计划，保证各项资金及时到位，不影响项目实施进度。 3、建设单位要充分与相关部门沟通，衔接好地下管线的对接工作，保证工程发挥其应有的功能。 4、尽管农民拆迁安置房工程的建设能给农民带来诸多好处，但农民离开自己长期生产经营的土地，多少会造成部分农民的收入减少和生产、生活的改变，希望政府加强对这些问题的调查研究，以人为本，在推进农村城镇化建设的同时，解决好广大农民关心的问题。第 2 章 项目建设背景、必要性及可行性分析2.1 项目建设20、设背景近年来，*全区上下紧紧围绕“最适宜居住的品质之城、美丽之洲”总战略目标和“六大发展战略”，扎实开展各项工作，城市化的引领作用不断加强，工业经济的基础支撑作用得到强化，服务业的优先发展展地位得以确立，文化软实力和环境竞争力不断提升，以民主促民生的机制正在形成，*经济社会保持了良好的发展态势，城市化进程得到良好的发展。*区*镇地处杭城西大门，是*区城市化进程中的主战场之一，截至目前，*全区已兴建农民多(高)层公寓431万平方米，拆迁安置农户7789户，节约土地1600余亩，建设规模和进度均走在各地前列，至今已经接待省内外考察团二十多批。多层公寓的建造，提高了农民的生活质量，发展了村级集体经济21、，改善了农村的环境面貌，被评为“联合国最佳生态和谐环境美丽城区”。随着我国城市化建设工作的深入，城郊土地也日渐稀缺并不断升值。城郊建设如再按照传统的单家独院式，不仅浪费宝贵的土地资源，也不利于城市品位的提升。随着xx城市的不断发展，*由一个远离城市的乡镇逐步发展成xx城市的有机组成部分。鉴于xx城区农民安置的经验和教训，推进城郊农民多高层公寓建设，改变城郊农民传统建房模式，已经成为节约城市土地、提升城市品位的必然要求。撤村建设改革是一场转变农民思想观念和生活方式，保障农民利益的革命，同时又是城市化发展与新农村建设的革命，是区委、区政府确定的“新农村建设十大工程”的重要内容。撤村建居改革的总体要22、求是：以邓小平理论和“三个代表重要思想为指导，以科学发展观为统领，坚持城市化和新农村建设两轮驱动，积极探索“农村变社区、农民变居民”的新途径，实现物质形态城市化、经济形态城市化、社会管理城市化以及人的城市化。正确处理好改革、发展、稳定三者关系，着力打造覆盖城乡、全民共享的生活品质之区。为此，要求各镇乡、街道和各部门要统一思想，提高认识，以改革的思路和求真务实的精神做好各项工作。在此背景下提出了*街道*村农民高层公寓一期项目。2.2 项目建设必要性2.2.1 是改善民生，提高居民生活水平的需要转居拆迁安置房是以高起点、高标准进行规划和建设，建成后将成为各种市政配套设施齐全的功能齐全的综合区域，对23、完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题具有重要意义，是名副其实的民心工程、德政工程。该项目完成后，将进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间；区域蕴含的巨大商机也将会给安置在该区域内的村民提供大量就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，大大提高居民的经济收入。2.2.2 是xx市构建和谐社会的需要党中央、国务院关于构建和谐社会的号召，解决城市低收入家庭住房困难问题就是建设和谐社会的重要体现。本项日的建设在一定程度上缓解城市低收入家庭住房困难问题，有利于确保人民群众基本生活保障，有利于社会稳定24、，同时使居民生活环境大为改善，业余生活更为丰富多彩，为构建和谐社会迈进了一大步。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用，是党中央和人民政府执政力强有力的体现。2.2.3 建设创新型城市，实现产业的转型升级的需要创新型城市是依靠科技、知识、人力、文化、体制等创新要素驱动发展的城市，对其它区域具有高端辐射和引领的作用。加快推进创新型城市建设，是*区*镇加快转型升级，实现新一轮跨越发展战略选择。*街道*村农民高层公寓一期项目概念的提出符合产业转型升级的要求，符合发展文化产业的精神，符合建设生态环保型城市、节能型产业的精神。该项目的建设为加快提升*镇自主创新能力，加快建设创新型城市，转变经济发展方式、25、实现跨越发展提供了重要支撑。2.2.4 改善人居环境、加快城市化进程的需要围绕新市民安居社区主题，高标准规划建设集中居住小区，不仅可以为*镇引入规模化企业提供发展空问，更是改善人居环境、加快城市化进程的重要途径。本项目范围内的居民原为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件较薄弱。随着此次*街道*村农民高层公寓一期项目的居民进行了集中安置，高起点的规划、建设集中居住小区，使农民成为社区居民，群众生活水平将有明显提高。主要体现在以下几点：一是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一26、系列市政设施均一步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心、文化娱乐中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、休闲环境；三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用(功能配置)与空间(视觉体验)两个层面全面提升社区的整体品位，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置均采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的“实惠”。与此同时，群众还能得到不同程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添一份保障，这也是*镇政府取之于民27、用之于民、富民强市政策的具体体现。2.2.5 加强土地集约利用的需要土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。国务院颁布的关于深化改革严格土地管理的决定是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一份文件。决定从我国现实国情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。*镇坚决贯彻执行国家及浙江省的有关文件，实行统一的土地价格管理和用地指标管理，根据上级下达的用地计划，确定年度各类妻，实行定性定量供地。28、*镇区域内目前分布着大量的农民宅基地和镇村办企业，缺少科学规划，房屋多以二、三层为主，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。通过本项目的实施，将充分挖掘*镇区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，实现有限土地资源的“再生利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为*镇未来城市发展提供可观的用地保障。2.3 项目建设可行性xx市正加快城乡统筹规划的发展，在政策上给予了很大的支持，上级主管部门为本项目的筹建也给予了很大的帮助。本项目的各项前期工作已经相应的开展，*街道*村农民高层公寓一期项目建议书已批复，并且长沙市规划设计院有限责任公司已经完成对该29、项目的规划设计方案，并已提交相关部门进行审查，其余前期工作陆续开展。项目土地征用等相关工作基本完成。第 3 章 项目区域分析及建设有利条件3.1 项目区域分析2010年是*镇各项工作大发展的一年，该镇以科学发展观为统领，全面贯彻党的十七届四中全会精神，认真落实区委十二届八次全会精神，紧密依托创新基地产业布局，开始实施“环境立区”战略，大力开展项目建设行动，构建现代产业体系。为“打造西城名镇、构建和谐街区”，*镇今年准备突出发展“五个经济”、重点打造“五个板块”(即“发展高新经济，打造高新产业板块”、“发展老街经济，打造文创产业板块”、“发展羊锅经济，打造美食休闲乡村旅游板块”、“发展环境经济，30、打造创新基地首善区块”、“发展民生经济，打造和谐宜居区块”)；着力打造“一支团队”(即打造勤廉高效的党员干部队伍)，解放思想，抢抓机遇，克难攻坚。2011年，全区实现生产总值（GDP）738.17亿元，按可比价计算（下同），同比增长9.6%。按户籍人口计算，我区人均GDP为84199元，增长7.8%。按当年平均汇率计算，达到13036美元。在全区生产总值中，非公有制经济所占比重达89.4%。年末，全区共有个体工商户4.32万户，从业人员4.96万人；私营企业1.88万家，从业人员8.79万人。3.2 建设有利条件3.2.1 场址选择一、项目地点与地理位置本项目选址位于xx*镇，项目位于位于*塘31、河以北，科技大道以西，北、西、南侧均为规划道路。一期项目位于总项目的东北角。场地内现状为农田，较平整。周边环境良好，不受工业区的影响。二、土地权属类别与占地面积 *街道*村农村高层公寓一期项目占地面积约约32443平方米，建设项目选址已经xx市规划局*分局批准，作为红线用地批给杭周市*区*镇农民多层公寓建设管理中心进行开发建设本项目。三、现有场地利用情况 项目所在区域原为田地，地势平坦，现规划为农民集中居住区。3.2.2 自然条件一、气候条件*镇地处北亚热带南缘季风气候区。冬夏长春秋短，温暖湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均气温1 531 62，年平均雨量1150毫米至1550毫米。因32、境内地形不同，小气候差异明显，春、冬、夏季风交替，冷暖空气活动频繁，春雨连绵，风向多变，天气变化较大。常年6月中旬入梅，7月上旬出梅，雨量相对集中，梅雨结束即进入盛夏，受热带高压控制，盛行下沉气流，天气晴热、温度高、日照强、蒸发大，易有伏夏。秋季，秋高气爽，天气比较稳定。冬季，盛吹西北风，寒冷、干燥，如遇北方强冷空气，就出现寒潮。气候特征为气温适中，适宜双、三熟制。雨热同季，有利于叶茎类作物和瓜果生产。地处中亚热带向北亚热带过渡区，适宜栽培种植南北多种作物，具有发展粮食生产和多种经济作物的气候优势。 二、地形地质 项目用地范围内地势相当平坦，无须土地平整，适合多、高层建筑的建设。3.2.3 其33、他有利条件 一、政府的高度重视国家宏观调控以来，各地积极推行新的投资管理体制和土地严控政策。 *镇区位优势明显，自然环境优美，经济基础雄厚，发展前景广阔。本项目是*镇农转居建设的示范工程，得到了区、镇各级政府及相关部门的大力支持，政府在规划、资金、组织、制度等配套政策上都作了相应的安排，为项目顺利推进创造了较好的条件。 二、社会各界的广泛支持改善城市环境和人居条件的工程，一直以来都受到社会各界广泛的关注。这种有利于国计民生的实事工程一定会得到社会各界的广泛支持，在项目实施过程中减少阻力，使项目尽快地实施到位。 三、雄厚的经济基础必将为项目的实施提供有力的保。2011年，全区实现生产总值（GDP34、）738.17亿元，按可比价计算（下同），同比增长9.6%。按户籍人口计算，我区人均GDP为84199元，增长7.8%。按当年平均汇率计算，达到13036美元。在全区生产总值中，非公有制经济所占比重达89.4%。年末，全区共有个体工商户4.32万户，从业人员4.96万人；私营企业1.88万家，从业人员8.79万人。四、便捷的交通运输*镇地处xx西北近郊，距市区中心15公里。xx市文一路延伸段贯穿全镇，境内祥仓、余仓、良仓、上仓等公路以及东西大道纵横交错，分别贯通104国道和02省道，交通十分便捷。*塘河横穿全境，并建有钱神等多个码头；宣杭铁路在*设有货运站，铁路运输繁忙。这些得天独厚的便利条件35、，使*镇成为一个公路、铁路、水路相辅相成的物资集散地。*镇区位条件得天独厚，交通十分便利，是本项目发展前景广阔的有力保证。 五、完善的基础设施 建成通村联网工程112公里，改造危桥10座；完成了*、吴山两大集镇主干道、祥余线及4号农居点亮灯工作；完成连具塘、吴山、*三大集镇路面改造、截污纳管以及海曙路东延一期雨污管道铺设工程；成立了镇道路养护管理站，实现辖区道路管网修缮、维护一体化。 六、优良的人居环境 坚持规划先行，科学谋划发展格局。以高起点规划为先导，以工程建设为重点，做精做美小城镇。在*区*历史街区保护规划的基础上做好*集镇详规。以整治、改建、新建等形式实现城镇有机更新，塑造*集镇的新面36、貌。 加大改造力度，提升集镇发展品位。以绿化工程、亮灯工程、人行道改造工程为重点，完善基础设施配套建设，开展历史文化街区改造，提高镇区服务功能，打造我镇新农村建设工作的亮点。 从以上可知，本项目各项建设条件均能较好保障项目预期目标的实现。第 4 章 建筑方案设计4.1 设计依据4.1.1 工程设计依据 （1）高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-95 （2）住宅设计规范 GB 50096-1999 （3）汽车库建筑设计规范 JGJ 100-98 （4）浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准 DB33/1021-2005 （5）人民防空地下室设计规范 GB 50038-2005 37、（6）防空地下室建筑设计 国标 FJ0103 （7）住宅建筑规范 GB 50368-2005 （8）xx市城市规划管理技术规定 （9）xx市建筑工程日照分析技术管理规则 （10）建筑设计防火规范 GBJ 16-87 （11）城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ 50-2001 （12）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB 50067-97（13）*区新建项目停车位配置标准 以及其它相关的国家、行业、地方法规和标准4.1.2 工程设计有关文件（1） *区*镇规划（2） xx市*区规划建设信息中心提供的地形图（3） 国家及地方相关规范条文4.2 指导思想以人为本、崇尚自然、健康生活。4.2.38、1 以人为本，体现地域文化的原则：在充分考虑*地区农民的生活习俗的前提下，将建筑设计与景观设计密切结合，提供一种健康的居住模式和有机的聚落关系，实现人与自然的和谐共处。外部环境以造景与借景接合的手法，全方位体现生活亮点。4.2.2 崇尚自然，总体设计均好性原则：总图布置以及外部空间环境设计中，根据不同组团的特点设置视觉亮点和绿化景观小品 ，让每户居民均能充分享受阳光和绿色空间，并且能有效利用公建配套设施。4.2.3 健康生活，设计高效合理的原则：体现特定的居住方式，以及动静分区、餐寝分区、居寝分离的特点，注重个性化，强调内部空间的合理有效利用。4.3 总平面 4.3.1 场地概述本案为xx市*39、区*街道*村农民高层公寓一期项目，建设地点位于*塘河以北，科技大道以西，北、西、南侧均为规划道路。一期项目位于总项目的东北角。项目总用地面积约32443平方米，整体用地平坦，用地现状为农田、水系等。4.3.2 总平面布置及交通设计一、整体规划结构根据规划要求布置高层公寓及其配套用房，总体规划上综合周边式布局和自由式布局的优点，空间围合而又不失开放。地块南、北两侧均设置底层商铺，既能满足居民日常生活所需，又能形成小区内安静、整洁的居住环境。而小区内灵活的建筑布局，则能创造错落有致的空间形态，形成完整的小区院落。二、空间组织地块主要布置8幢高层住宅，北侧为2幢18层板式住宅对称布置，中间为3幢1540、层板式住宅分布其间，南侧为3幢15层板式住宅，由此形成整个小区北高南低，不同高度的高层建筑的组合勾绘出充满动感的天际线。板式建筑的交错布置，形成各具风情的院落空间，绿草茵茵的组团绿地，抑或充满活力的运动场地，都是人们休闲娱乐的好去处。三、道路交通地块小区主入口设置在南侧，以入口的景观绿化带为起点，围绕中心组团延伸出7米宽的小区内部交通主干道。该主干道以车流疏散为主要功能，并在干道两旁合适位置设置相应的地上停车位及地下车库的出入口，方便居民停车。该道路向北延展，与小区北侧的次入口汇合。部分主次干道交汇处，放大为广场，使流线型道路具备景观指引功能，加强各空间转折点与视觉焦点的设计力度。不仅在外部空41、间有收放的变化，亦给居民提供一个交往的空间。4.4 建筑设计4.4.1 建筑单体设计一、设计构思：根据本地块的特点和环境，对不同户型进行特定的设计，使每户均有良好的采光通风和景观。二、户型设计：户型严格按照*区农民安置房的特定要求进行设计，做到动静分区、餐寝分区、居寝分离，每户均有较大的起居、厨房、卫生和储藏空间，并做到明厨、明卫，在有限的面积指标中，创造方便、舒适的生活空间。1、房型设计：空间流线通畅，结构规整。利于施工，住宅内部空间易形成自然通风，保证居住的舒适和能源的节省。2、住宅利用地下室停放自行车及电动自行车，并设有坡道方便出入，坡道坡度20。3、所有厨房设置竖向共用排气管道系统，并42、且避开外窗，便于煤气入户管道的布置。根据现代炊事行为，厨房留有足够的空间设置灶台、调理台、洗池台，冰箱入厨。卫生间做到明卫，并预留洗衣机位。4、空调机位置与立面造型统一布置，即隐蔽又保证空调机的散热，同时避免影响相邻住户。5、多数户型，客厅、餐厅形成统一简单完整的大空间，在功能上分区明确，在视觉上延长空间，配合阳台门和落地窗，形成户外与户内的交流。三、地下车库设计：根据小区的具体情况设置地下汽车库一个，整个车库柱网整齐，流线简洁。车库内设5个防火分区，设2个7.5米宽双向汽车坡道，汽车尾气均通过竖井建筑高空稀释。车库内还设有消防、生活水池、水泵房、配电房等设备用房。四、无障碍设计：1、高层入口43、设置轮椅坡道和扶手，入口平台宽度2000mm，坡道不大于1：12；2、走道和门符合无障碍要求。3、公建设置无障碍入口，公厕设置无障碍蹲位，设置相应数量的无障碍停车位。4.4.2 造型设计追求简洁明快、时尚高雅的建筑风格。融古典的构图美学法则与现代空间构成法于一身，创造出追求时尚、中西合璧的建筑文化特性。根据基地所处区位的重要性，以及*区农居的特定需求，建筑的外墙材料宜采用高档面砖与仿石面砖。结合建筑的现代风格，选择高雅的色彩搭配，形成雅致的色彩组合并与丰富的建筑光影效果相互融合。4.4.3 建筑节能设计1、在总平面布局中顺应地形，尽量东南向或南北向布置，保证良好的日照和通风。东向、南向开较大的44、门窗，强调景观的渗透性。各朝向均按规范要求的窗墙面积比要求设计。尽量做到明厨明厕，自然采光通风。2、根据夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准要求和地区节能标准，进行节能设计。4.4.4 建筑人防设计一、设计依据1、浙江省实施中华人民共和国防空法办法。2、浙人防办【2003】55号，关于印发浙江省城市居民住宅防空地下室设防要求（试行）的通知。3、人民防空地下室设计规范 GB 50038-2005二、建筑设计本小区设置地下人防按高层建筑首层面积及多层建筑面积4%计算，均按二等人员掩蔽所设计，核武器拉力级别为6级，防化级别为甲级，共设6个防护单元，每个防护单元面积=100采用热镀锌焊接钢管，卡箍连接；D45、N100采用热镀锌焊接钢管，丝接。4、室外给水管采用给水铸铁管，承插连接。室外排水管采用加筋UPVC管。4.7.6 消防专篇一、设计依据1、建筑设计防火规范2、高层民用建筑设计防火规范3、自动喷水灭火系统设计规范4、汽车库、修车库、停车场设计防火规范5、业主提供的设计资料，地块市政资料6、建筑专业提供的建筑平剖面图，总图7、建筑灭火器配置设计规范8、国家、省、市关于民用建筑消防的有关规定二、概况消防水源取自市政给水，从周边市政路引入二路DN150给水管(与生活合用管网)，在区内形成环状供水管网。消防用水量按照同时火灾次数一次，室外消防用水量按照危险等级最高的二类高层住宅设计,地下室设252m346、消防水池，最高楼屋顶设18m3不锈钢保温消防水箱一只。三、消火栓系统1、 设计参数：室外消火栓 :25L/S 火灾延续时间 : 2h室内消火栓 :20L/S 火灾延续时间 : 2h十分钟消防贮水量:18m3每根竖管最小流量:10L/S每支水枪最小流量:5L/S最不利点消火栓充实水柱: 10m2、室内消火栓给水系统按规范设计室内消火栓系统。系统竖向不分区，消火栓最大静压不大于1.0MPa。栓口压力大于0.5MPa的消火栓前加设节流孔板。消火栓布置保证同层任何部位均有两股水柱同时到达，充实水柱不小于10M，消防立管连成环状。3、消火栓采用SN65单出口，并设水泵启动按钮。4、泵房内设稳压给水设备保47、证最不利消火栓所需工作压力。5、加压泵设于地下水泵房内, 一用一备。6、室外设水泵接合器二套,供城市消防车向大楼送水。7、管材：管径DN100,采用无缝镀锌钢管，法兰连接。四、自动喷水灭火系统：1、设计参数：危险等级： 中危险II级设计喷水强度:8.0L/min. m2 作用面积：160 m2系统设计流量：21.3L/S火灾延续时间 : 1h十分钟消防贮水量:12m3喷头工作压力: 10m2、按规范设计自动喷水灭火系统。按中危险标准布置。设湿式报警阀。3、每一系统每层或每一个防火分区均设一个水流指示器，指示具体火灾发生在那个系统那一层。4、地下室喷头采用直立型喷头，其余采用吊顶型喷头。厨房内喷48、头动作温度为93度，其余均为68度。5、加压泵设于室外地下, 一用一备。6、室外设水泵二套接合器。供城市消防车向大楼送水。7、管材： DN=100采用热镀锌焊接钢管，卡箍连接；DN100采用热镀锌焊接钢管，丝接。五、 室外消火栓系统室外消火栓系统与室外生活给水系统合用，室外给水管绕建筑物成环状布置,按规范要求的保护半径布置室外消火栓。六、按规范配置建筑灭火器。七、消防电梯井底设排水泵。4.7.7 环保专篇1、小区产生的生活污水由化粪池处理后排入市政污水管。2、给水泵等设备产生噪音，均安装在设有隔振垫的隔振基础上，水泵进出水管上设软接头和隔和隔振支吊架，以防止水泵噪声和振动通过固体传播。4.7.49、8 节能专篇一、生活给水系统一二层商铺,一三层住宅给水均采用市政直供，充分利用市政压力。增压供水分区保证各区最低点静水压不大于0.45Mpa,适当设置减压阀保证各用水点水压不大于0.200Mpa。二、消防给水系统消火栓及自喷稳压系统由屋顶水箱供水，利用水箱高度以减少稳压泵扬程，从而缩小水泵功率以达到节能目的。3、卫生洁具均要求选用节水型以减少用水量，减少市政水处理及工程内水泵使用，从而达到节能目的。公共卫生间设置自闭式或感应式冲洗阀以节约用。4、住宅.商铺级各用水区域分设水表。4.7.9 人防专篇本工程地下室部分均按六级人防设计，人防储水箱战时装配，每个人防单元储水量100吨，并分别设置手摇泵50、。进排风口部设防爆地漏，手摇泵排洗消废水，穿越人防的管道在人防防护墙内侧加装1.6Mpa不锈钢芯闸阀.人防口部排水管采用镀锌钢管，丝接。4.8 电气设计 4.8.1 设计依据1、10KV及以下变电所设计规范 GB50053-942、高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2005年版）3、建筑设计防火规范 50016-20064、建筑物防雷设计规范 GB50057-20105、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-976、火灾自动报警系统设计规范 GB50116-987、住宅设计规范 GB500968、住宅建筑规范 GB 5038620059、民用建筑电气设计规范 JGJ151、6-200810、住宅工程户内外配电设计技术规定 HBD/T001-199911、智能建筑设计标准 GB/T50314-200012、建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-200013、人民防空地下室设计规范 GB50038-200514、业主设计招标书4.8.2 设计范围:1、供电：10KV/0.4V公用变电所,专用变电所2、照明及配电；3、防雷与接地保护；4、火灾自动报警与联动控制5、弱电系统。4.8.3 10/0.4K高低压变配电系统一、负荷等级本工程为xx市*区*街道农民多层公寓建设管理中心新建的*街道*村农民高层公寓一期项目，包括高层公寓及其配套用房，总建筑面积约952、8391平方米，其中地上建筑面积约76241平方米、地下建筑面积约22150平方米。项目包二类高层住宅（15层、18层）和沿街商业等。部分沿街单体底层设置商业用房。本工程地下车库的消防设备按一级负荷供电；二类高层住宅内的所有消防设备用电、应急照明地下车库普通用电等负荷按二级负荷供电等负荷为二级负荷，其余一般照明、动力、空调用电为三级负荷。二、变配电所和变压器的设置1、小区内地面一层设置一座市政10KV开关站，自市政变电站引两路独立10KV电源至开关站。.2、 按变压器深入负荷中心的供电原则, 拟在区块地下层设置3座公用变配电所（2*800kVA）和一座专用变配电所（2*500kVA）。本工程变53、压器总装机容量5800kVA。3、住宅小区部分10KV采用双环网供电形式,开环运行,每台变压器独立运行.专用变配电所采用二路10kV电源供电。电源均引自本工程内的市政10kV开关站。4、变压器10KV侧采用负荷开关柜,低压开关柜采用GCK型固定分隔式馈电柜.三、电费计量1、住宅的公共照明、电梯、地下车库照明和通风机等公共用电每单元设计量间单独计量，电源引自专用变配电所。2、住户为一户一表制,每23层装1只表箱,表箱装在电气竖井内,干线用密集型封闭母线在竖井内安装；每户统一装10(40)表、16平方毫米铜芯导线，配套商业分户进线设低压总计量。电源引自1#2#3#公用变配电所。3、小区内应预留集中54、抄表系统安装空间.4、小区内路灯由小区变供电,由物业部门管理,并单独设路灯计量表.四、各变电所低压侧采用无功自动补偿，补偿后10kV侧功率因数为0.9以上。4.8.4 配电配线系统1高层住宅区采用密集型封闭母线进行树干式供电，密集型封闭母线在电气竖井内安装。2小区路灯电源引自小区内变电所相应变压器，室外分别设路灯配电箱。3各动力设备均就地设动力柜，由低配室以放射式供电。4所有消防设备用电、电梯、生活水泵、应急照明、路灯等重要负荷均采用双回路供电，末端自动切换。5室外线路均采用穿重型PVC电缆保护管埋地敷设。4.8.5 防雷系统1、高层住宅按三类防雷建筑物(按实际计算结果)要求装设防雷接闪装置。55、2、电梯、消控中心、弱电机房进线主开关及各单元住宅总进线开关均装设电涌保护器.4.8.6 接地系统1、各单体建筑物均利用结构基础主钢筋网做接地体，接地电阻按规定要求。2、低压配电接地采用TN-S系统接地方式，且在变配电室设总等电位联结。3、 在各户内卫生间作局部等电位联结.4、 在各单元总进线断路器处设漏电保护附件.4.8.7 弱电系统本工程弱电系统设计包括电话、计算机网络系统、有线电视、安保监控系统及住宅楼宇对讲系统的管线设计，电话、计算机网络系统按综合布线考虑。各区块设有弱电设备间，每户设有一只户内弱电箱。一、综合布线系统：1、综合布线系统是将语音、数字信号的配线，综合在一套标准的配线系统56、上，系统为开放式网络平台。2、由市政引入三类大对数通讯电缆和数据光缆进入地下室网络机房。3、商业、物业用房及住户内设置电话和计算机终端插座，选用双孔五类RJ标准信息模块插座。4、数据与语音主干线分别采用光纤和三类大对数铜缆，语音和数据点的水平布线采用超五类4对8芯UTP电缆。室外主干电缆采用电缆管道敷设，引入住宅单元段采用电话电缆穿管敷设，室内线路穿KBG管敷设，室内主干电缆沿弱电井敷设。二、有线电视系统：有线电视采用750MHz邻频传输系统。引入城市有线电视信号至弱电设备间，电视信号干线经信号放大器、分配分支器配至各用户电视信号插座。住户每户引入一条信号线，设两个用户出口，终端信号场强67457、dB。系统干线采用电缆桥架沿弱电井敷设，干线电缆选用SYWV-75-9同轴电缆，用户线选用SYWV-75-5同轴电缆，室内线路穿KBG管暗敷。三、可视对讲门禁系统：每幢住宅单元均设有可视对讲门禁系统，每户入口处设对讲分机。四、安保监控系统1、保安摄像监控设置在小区各出入口、广场、车库、电梯轿厢。其中广场采用变焦云台型，电梯轿厢采用针型，其它地点采用半球型。2、报警监控系统大楼室外周边设有双束红外探头、除住宅以外的各层出入口设置双鉴探测器。防盗报警系统应与电视监控系统联动，当发出报警信号时自动启动电视监控系统，和报警区域的照明，使系统能自动跟踪、图象存录、调用且与110报警系统联动。4.8.8 58、消防设计专篇电气部分1、本工程为新建住宅小区，为二类高层住宅群,属一级保护对象,均需装设一整套火灾自动报警系统，消防设备联动控制系统，消防电话系统及火灾警报系统。2、本工程火灾自动报警系统属于集中报警系统。物业用房底层设有消防控制中心；其内设有二总线智能型火灾报警总控制台；各高层住宅和汽车库分别设有区域报警控制器，控制中心与区域报警器之间以通讯总线方式联网。3、小区设有消火栓泵及喷淋泵，由消控中心自动及手动直接控制。4、各单体内的所有其他消防设备控制均由该单体内的区域报警控制器直接联动控制。5、 在各高层走道、前室、出入口等公共场所及水泵房、防排烟机房、变配电所、电缆竖井内等处设有感烟探测器,59、在地下车库内设有感温探测器。6、在各高层住宅和地下车库内的设备用房、电梯厅、前室、电梯机房等处均设置声光报警器，当发生火灾时，区域报警控制器及控制中心同时接收火灾信号，待火灾确认后，自动或手动启动相应的消防设备，发出火灾紧急疏散指令，并切断着火区非消防电源。7、消防电话主机集中设在消防控制中心内，在相应区块的变配电所、水泵房、电梯机房、排烟机房等处设有消防电话分机；走道、前室等公共场所设有电话插孔，且均由消控中心引向各区。8、各区走道、前室、出入口、大厅、汽车库等公共场所及水泵房、防排烟机房、变配电所、电缆竖井内等处设有火灾应急照明。9、所有消防设备用电负荷均采用双回路供电，末端自动切换。1060、由消防中心引向各区域报警控制器的室外消防控制线路均采用穿重型PVC电缆保护管埋地敷设。4.8.9 人防设计专篇电气部分本小区地下室设有人防，要求按六级人防要求设计。一、电源1、人防地下室供电电压等级为0.4/0.23KV，要求两路供电，其中一路引自相应区块的10/0.4KV变配电所，另一路引自城市战时区域电源。2、设置单独的配电总柜，且设置有电源的换切装置。二、电力线路及敷设1、人防动力及照明线路采用阻燃型聚氯乙烯绝缘铜芯电缆及导线。2、人防地下室的电源引入线，采用电缆穿钢管并经防爆波电缆井暗敷引入，并预留备用管线。3、穿过围护结构、防护密闭隔墙、密闭隔墙的电气管线和预留备用管孔，采用镀锌钢61、管作防护密闭和密闭处理。三、人防值班室内、人防口部内侧和人防通风机房内设置三种通风信号显示装置,在人防值班室内还设有三种通风方式控制箱.四、在人防口部外侧设有呼唤按钮,在人防值班室还设有呼唤音响装置。4.8.10 节能设计专篇一、电气照明节能设计技术措施设计依据：建筑照明设计标准(GB50034-2004) 10KV及以下变电所设计规范(GB50053-94)供配电系统设计规范(GB50052-2009)、国家、地方现行的相关建筑节能标准和规程1、 根据建筑照明设计标准GB50034-2004的有关规定，设计主要功能场所的照明功率密度值及照度值，且分组控制，利于节能。2、 地下车库，会馆等场所62、采用高光效、高显色性的光源：T8直管三基色荧光灯、紧凑型节能灯、LED灯和其它节能光源。3、 直管荧光灯和紧凑型节能荧光灯采用节能型电感镇流器或高品质电子镇流器，功率因数在0.9以上，总谐波失真在L级允许值以下。金属卤化物灯采用节能型电感镇流器，并带功率因数补偿装置，功率因数达到0.9以上。4、 照明灯具的效率不低于规范规定值。5、 室外路灯、庭院灯电源拟采用太阳能电池板。并根据晚间时段进行分段控制。6、 住宅楼梯照明均采用声光控延时开关，以利于节约能耗。二、其它设备选型的节能技术措施1、 变电站位置靠近负荷中心。2、 变压器选用高效低功耗的节能产品，接线组别采用Dyn11。3、 变电所低压侧63、设置集中无功补偿装置，使10KV侧功率因数在0.9以上。三、能源系统运行与管理控制1、 设置每户专用计量表，以便控制用电容量，制定节电制度。4.9 暖通设计4.9.1 设计依据1、高层民用建筑设计防火规范（GB 5004595）2005年版2、采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）3、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97）4、住宅设计规范（GB50096-1999）5、人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）2005年版6、城市区域环境噪声标准（GB3096-93）7、 甲方和建筑专业提供的设计资料4.9.2 设计范围1. 疏散通道的防排烟设计2.64、 地下车库的通风排烟设计3. 自行车库及设备间的通风设计4. 人防工事通风设计4.9.3 通风及防排烟设计1、地下汽车库通风排烟：根据汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97）的要求，本工程地下室汽车库通风换气量和排烟量均按换气6次/小时计算，机械通风系统和机械排烟系统合为一个系统。废气烟气通过排烟竖井高空排放。根据汽车库设计防火规范，本工程地下室没有直通室外的汽车坡道的防火分区均设置机械补风系统。2、防烟楼梯间及合用前室防烟设计：根据高层民用建筑设计防火规范的要求，对不满足自然排烟的防烟楼梯间和合用前室。均设置正压送风系统，其合用前室正压值取25Pa，防烟楼梯间正压值取5065、Pa。3、通风设计：地下自行车库、配电室、水泵房均设置机械通风系统，通风换气量按以下选取：自行车库：4次/小时；配电室10次/小时；水泵房4次/小时。排风排至室外地面大气空间。4.9.4 空调设计小区内各住宅均设置分体式空调。预留的空调室外机位置与建筑专业协商确定，在保证空调效果的前提下，力求建筑物的美观。空调凝结水设立管集中排放。底层商铺采用分体空调柜机，室外机位置协同建筑专业一同考虑，就近设置在各商铺外墙上。设计只预留空调用电量。4.9.5 人防设计1、六级二等人员掩蔽所通风设计：根据人民防空地下室设计规范（GB50038-94）的要求，人防通风设置有清洁通风、滤毒通风、隔绝通风及滤毒间换66、气四种通风方式。 各种通风方式，可根据战时的实际情况，进行切换运行。清洁通风新风量取每人每小时5m3，滤毒通风新风量取每人每小时2m3，而隔绝通风的防护时间则为3小时。为保证战时运行的可靠性，人防通风用风机采用了人力脚踏风机做为备用。清洁通风时，排风经轴流风机排至活门室，而在滤毒通风时，排风则为经自动超压排气阀排风至洗消间，再到防毒通道，在由防毒通道排到活门室。滤毒通风时，保证防毒通道的换气次数不小于40次/时。人防通风的进排风口部，均通过活门室、活门排至进排风竖井。2、战时发电机房通风设计：战时发电机房单独设置机械进风和排风系统。进风量按消除余热、稀释有害气体两者中的最大值与燃烧需要的空气量67、之和，排风为进风量减去燃烧空气量。进风和排风均要求通过活门进出。4.9.6 环保设计为了降低空调设备、通风设备的噪声对周围环境的影响，要求空调设备及通风设备均选用噪音较低的设备，设备采用减震吊架吊装，安装在基础上的设备根据主机频率分别采用弹簧减震器和橡胶减震垫。为了避免噪声及振动对住宅卧室及客厅的影响，地下室所有通风排烟设备不得设置在卧室及客厅下边。汽车库尾气高空排放。战时发电机排烟管出口处做消声处理。4.9.7 暖通消防1、地下汽车库排烟：根据汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97）的要求，本工程地下室汽车库设置换气次数不小于6次/时的机械排烟系统。根据汽车库设计防火规范68、，本工程地下室没有直通室外的汽车坡道的防火分区均设置机械补风系统。2、防烟楼梯间及合用前室防烟：根据高层民用建筑设计防火规范的要求，对不满足自然排烟的防烟楼梯间和合用前室。均设置正压送风系统，其合用前室正压值取25Pa，防烟楼梯间正压值取50Pa。3、本工程所有排烟均设置有排烟竖井，排烟引至屋面高空排放。4、排烟风管采用镀锌钢板，厚度按高压通风系统选用。5、所有排烟风机的入口处均设置了280的防火调节阀，280的防火调节阀必须与消控中心及排烟风机联锁。6、车库内的排烟风管采用镀锌钢板制作，而排烟竖井用砖砌或混凝土风道。7、只作通风用的风管穿越防火墙、重要房间时均设置70的防火调节阀。4.10 69、景观设计4.10.1 景观设计对策：通过对建筑风格、色彩、层高的深刻解读，我们力求在小区景观设计中以呼应建筑形式的简约为主线，以暖色调为色彩基调，用微地形和适当种植的高大乔木来弱化建筑高度对组团空间的压抑感，以此形成层次丰富、尺度宜人的居住生活空间。4.10.2 居住群体分析：在设计中我们为该群体的居住定位是基于人性化设计的理念，以实用、美观、生态为原则，强调社区公共空间的均好性和庭院内外环境的交融渗透，做到步移景异的人景互动。4.10.3 设计主题：家的港湾，与梦想同行。我们力求在整个小区景观的设计中体现“家”的概念。以摆脱传统单元住宅的孤独感，达到“社区”到“家园”的延伸，也是对昔日古老邻70、里关系的怀念与回归。体现农转居楼户的特色。组团中乔木与灌木绿草相映成辉，缤纷的花带蜿蜒丛生，曲径流水、鸟鸣啾啾，院中人闲看庭前花开花落，漫随天外云卷云舒。宅间区域呼应公共空间，点、线、面的穿插、集合，增加人的参与性，增加趣味性的休闲空间，为人们提供更多的可驻足、休憩和交流的开放空间，增进和谐的邻里关系。全区一草一木皆有独到用心，廊亭水榭尽显精妙巧思，使景象空间相互渗透，浑然一体，充分体现了青青绿亭、树掩楼台的宜人、舒适的生活境界。4.10.4 设计元素：引入生态绿岛的概念、植物微地形的处理、简约温馨的空间组合以及健康愉悦的功能配置，构成了该小区景观设计的设计元素。4.10.5 设计手法：在设计71、中运用简约的艺术形态和纯净的空间意境，充分的运用空间的开合、对比、引导与昭示、藏与露、疏与密、渗透与层次、叠石理水、花木配置等艺术手法，使景观设计一步一景、一景一情，让居住者真正的在环境中得到精神的滋养。4.10.6 景观设计结构：总体景观规划结构上考虑了环境的“均好性”、 “实用性”、 “美观性”三大特色。 “一心”，由中心景观体现的环心；“两带”：商业带整合小区内部；在每个小区中，用景观小组团体现“农转居”小区的均好性。4.10.7 商业街通过视觉走廊、商业氛围的营造以及功能的融合，各要素形成一个统一的整体，景观设计中不仅考虑步行设计时人的视觉感受，另外也着重考虑了交通流与临时停车，为更好72、的营造商业氛围提出了合理的前提。4.10.8 交通组织分析：全区以一道环状的车行主干道为主环线，次要道路及园路的设计手法上灵活而富有变化，结合不同的场地环境来营造形式多样的空间形态。同时环境的设置上也能满足小区各栋大楼、各层面的扑救要求。4.10.9 消防分析：环形的车行主干道不仅为小区的交通命脉，同时也兼做消防的需求，组团内及建筑之间采用隐蔽式消防通道，使组团间的道路系统与小区的景观融为一体，关键时刻则可以通畅无阻。4.10.10 竖向分析：高程设计上引入生态绿岛的概念，运用植物微地形的处理来界定各种不同的功能空间，地形的处理在视觉上形成一种人在缓坡的绿化中穿行的感觉，打破了原有场地一马平川73、的枯燥感，使竖向的空间层次显得丰富且富有变化。4.11 市政道路设计4.11.1 设计标准1、道路等级：支路2、设计车速：20km/h；设计轴载：BZZ-1003、设计年限：T=15年。（其中设计年限指路面结构达到临界状态的设计年限。）4、道路红线宽度：7m、4m5、道路建筑限界最小净空： 4.5m6、防洪设计标准： 20年一遇4.11.2 平面设计本次小区内的道路设计根据小区的整体规划，结合道路周边的建筑设计及景观设计，合理地布设道路。由于本次设计的道路为小区道路，道路线形主要采用曲线环通形式，在保证交通通顺的前提下避免车速太快而造成的交通事故，同时达到一个良好的景观效果。4.11.3 竖向74、设计由于本次设计道路为小区内道路，故在竖向设计中主要从以下几点来考虑：1、满足排水要求，即最小纵坡为0.3%。2、结合建筑地面高度中间高，四周低的特点。3、坡长根据道路线形进行合理变通。4.11.4 横断面设计(一)横断面型式的确定本次设计的道路标准横断面分为7m。(二)路拱与横坡1、车行道采用修正三次抛物线形路拱， 分隔带及人行道均采用直线路拱。2、车行道横坡采用1.5%4.11.5 路基1、本次设计的道路属于场区道路，地址状况尚好，道路基本上为低填浅挖路段。2、路基施工应先清除表层松散的杂填土和有机质含量高的生活垃圾填土及建筑垃圾；结合管道施工，采用井点降水或其他降水措施，以降低地下水位，75、疏干土基。3、为保证路基的压实度，应严格控制回填材料质量及压实度，保证路基均匀、稳定，填料应采用分层摊铺，其分层的最大松铺厚度不应超过30厘米。第 5 章 环境影响评价5.1 项目建设与运营对环境的影响5.1.1 项目建设中对环境的影响 *街道*村农民高层公寓一期项目在建设过程中对环境产生的影响主要包括：施工扬尘、施工期水环境影响、施工噪音、施工弃土与垃圾、施工期水土流失等对环境的影响。 一、施工扬尘对环境空气的影响 施工期的大气污染源主要为施工区裸露地表在大风气象条件下易形成风蚀扬尘，其产生量与风力、表土含水率等因素有关，难以定量表述。另外还有施工队伍临时生活炉灶排放的烟气，建筑材料运输、卸76、载中的扬尘，土方运输车辆行驶产生的扬尘，临时物料堆场产生的风蚀扬尘，混凝土搅拌站产生的水泥粉尘等。二、施工期水环境影响分析施工期水污染源主要为施工区的冲洗废水、施工队伍的生活污水及等。冲沈废水主要来源于石料等建材的洗涤及砼保养时产生的废水，主要污染物为SS，废水排放量难以定量。生活污水主要污染物为SS、BOD5、COD等，根据类比调查结果，施工人员生活污水排放量通常按60100LAd计算，按施工工地居住人口最高峰300人计，生活污水产生量为1 830mSd。三、施工噪声的环境影响分析：噪声污染是施工期的主要环境问题，噪声源主要为施工机械。根据类比调查可知，施工期的施工机械主要有推土机、挖掘机、77、混凝土搅拌机、吊车等，不同施工阶段具有各自的噪声特性：土石方施工阶段噪声源主要有挖掘机、推土机、装载机和各种运输车辆，基本为移动式声源，无明显指向性；各种平地车、移动式空气压缩机和风镐等，基本属固定声源。主体结构施工阶段是施工周期较长的阶段，使用设备较多，是噪声重点控制阶段，主要噪声源包括各种运输设备、混凝土搅拌机、振捣棒、吊车等，多属于撞击噪声，无明显指向性。安装阶段一般施工时间较长，但声源数量较少。四、固体废弃物环境影响分析施工期产生的固体废弃物主要是施工人员排弃的生活垃圾和施工产生的建筑垃圾。其中生活垃圾主要包括厨余、渣土、塑料薄膜、玻璃、烟盒、纸等；建筑垃圾主要包括散落的物料、丢弃的包78、装袋、废弃的混凝土块等。施工中的固体废弃物如不能及时妥善处置，将会对周围环境产生不良影响。特别是雨季，建筑弃物、废弃的包装材料等遇暴雨降水会被冲刷流失到水环境中，造成水体污染，须在施工时引起注意。五、施工期水土流失影响工程的水土流失主要发生在建设初期，具体表现为清除地表植被、增建人工生产和生活设施、挖毁原地貌、废弃物(弃土、弃石、垃圾)堆置、地表塌陷形变等。水土流失，若不采取防护措施，流失掉的泥沙作为一种废弃物和污染物排向外环境，影响周围环境，处理不当会造成周围河道污染，在施工时建设单位须特别重视，应保证河留水系水质优于III类。5.1.2 项目运营对环境的影响项目在营运期间的主要污染源包括：79、汽车尾气、生活废水、厨房油烟气、生活垃圾等。一、源强分析1、废气(汽车尾气) 本评价在源强计算时，取不利条件，假定汽车在区内行驶、进出泊位均为怠速运转。2、废水*街道*村农民高层公寓一期项目的排水以生活污水为主。3、固废本项目产生的固体废物主要为生活垃圾。生活垃圾按每人每日1.5kg计，则日产生生活垃圾6Otd，年产垃圾2190ta。4、噪声根据建设项目方案设计，本项目噪声源主要有：水泵房水泵机组、交配电房、车库风机房、汽车进出地下车库、开闭所、箱变等，其中生活水泵房、柴油发电机房、汽车库、风机房均位于地下室，另外，沿街商业用房的人群交流噪声。物业经营不设中央空调，社区服务用房及住宅的每个房问80、均设置分体式空调。该项目地下车库废弃CO、NO*在主导风向对地面贡献浓度甚微，远低于标准限值要求。可见只要做到高空排放，该项目车库废弃高空排放对周围环境影响甚小。二、水环境影响分析为了保证本项目完成时能够正常接管排污，xx市*区*镇农民多层公寓建设管理中心应在控制自身开发进度的同时，督促相关部门对于污水泵站和管网建设的实施。三、声环境影响分析交通噪声对住宅的影响分析：建设昼夜兼噪声预测值均达到声环境质量标准（GB3096-2008)中的2类标准。地下车库出入口的汽车噪声对邻近住宅的影响分析：小型车在低速行驶时噪声级一般在65db以内。高峰运行时等效声按车辆频繁进出时情况计算，从预测结果可以看出81、，昼夜高峰时各地下车库出入符合2类区标准；夜间高峰时各地下车库出入口也符合2类标准要求。设备噪声对周围环境的影响分析：根据工程分析可知，本项目的设备噪声主要来自泵房、风机房、商业等公建设备。由于项目的水泵房，风机房等高噪声机械设备均位于地下室机房内，不直接与住宅相邻，地下室本身具有较好的屏蔽效果，其隔声量可达3035db。本报告认为只要建设单位对地下室设备房进行隔振降噪治理，则经地下隔声和设备机房隔声后，设备噪声及振动对上层住户不会产生明显影响，能够达到GBl23482008工业企业厂界噪声标准2类标准限值要求。四、固废影响分析据调查，*街道*村农民高层公寓一期项目的垃圾统一运往垃圾焚烧场进行82、统一焚烧处理。因此，本项目产生的垃圾，近期可以由环卫部门统一运往垃圾焚烧场进行统一焚烧处理。远期，根据xx市的整体规划，将垃圾进行统一集中处理，对周围环境不至于产生大的影响。5.2 环境保护措施5.2.1 项目建设中环境保护措施一、施工扬尘污染监测及防治措施扬尘是施工期的主要大气污染，必须加强管理，施工扬尘产生环节为：场地平整、土方挖掘、建筑垃圾、建筑材料的运输等。针对建筑施工期扬尘较为严重的环境问题，本工程拟采取如下控制措施：1、施工单位应当将房屋建设施工、道路与管线施工、交通运输、道路保洁、绿化建设和养护等方面的扬尘污染防治工作纳入规范化管理2、建设单位应当将防治扬坐污染的费用列入工程概算83、，并在与施工单位签订的施工承发包合同中明确施工单位防治扬尘污染的责任和措施；防治扬尘污染费用的具体标准和计算办法由建设行政主管部门制3、施工单位应当制定扬尘污染防治方案，建立相应的责任制度和作业记录台帐，并指定专人具体负责施工现场扬尘污染防治的管理工作，各类工地的主要出入口处或主要位置应设置醒目的环保施工标牌，标明下列内容：工程项目名称、防治扬尘污染采用的措施、环保负责人的姓名和监督电话；4、在施工过程中，主要路段的施工现场应当设置不低于25m的硬质材料连续围挡。围挡对减少扬尘对环境的污染有明显作用，当风速为26ms时可使影响距离缩短40： 5、晴天应定时对运输道路和物料堆场洒水抑尘；运输车辆84、在施工现场车速应限制在20kmh以下，以减少扬尘量。施工场地洒水与否对扬尘的影响很大，场地洒水后，扬尘量将大大降低，可大大减少其对环境的影响；6、施工单位应当设置密目网，防止和减少施工中物料、建筑垃圾和渣土等外逸，避免粉尘、废弃物和杂物飘散； 7、在施工场地设置专人兼管建筑垃圾、建筑材料的堆放、清运和处置，建筑材料堆场远离民宅。建筑垃圾、工程土渣应及时清运，在48小时内不能完成清运的，应当在施工工地内设置临时堆放场，I临时堆放场应当采取围挡、遮盖、洒水或其他防尘措施等防尘措施；8、使用商品混凝土，不在现场设搅拌设备，施工现场的道路及作业场地应当采用混凝土硬化地面，保证平整坚实，无浮土、无积水；85、9、工程完工后，施工单位应在有效日内拆除工地围挡、安全防护设施和其他临时设施，并将工地及四周环境清理整洁；10、道路保洁方面，除采用混凝土硬化出入口、施工现场的道路和场地；应设置冲洗轮胎水池和高压水枪，车辆驶出工地时对车轮进行冲刷，保持出场车辆清洁，泥浆和污水未经沉淀不得排入城市管网；对运载建筑材料及建筑垃圾的车辆加盖蓬布减少散落，车辆行驶应按规定路线进行；11、施工现场采用清洁能源液化气等为燃料，禁止烧煤、沥青、橡胶、塑料、皮革及其它产生有毒、有害烟尘或恶臭气体的物质。二、废水污染防治 施工期产生的废水主要为施工人员所产生的生活污水和施工废水。应在施工区设置简易厕所和化粪池处理施工人员所产生86、的生活污水，并由环卫部门定期清运，对食堂等含油废水经隔油集中处理后排入附近市政污水干管。施工期砼废水、泄漏的功能用水以及砼的保养废水悬浮物含量较高，一般平均浓度200m/L，需要设置简易沉淀池，沉淀后的上清液尽量回用于工程用水。另外，对施工工程中用来人工搅拌砼的场地应进行硬化。三、噪声污染防治在施工期间，必须执行建筑施工场界限值(GBl252390)中类标记和有关规定，以及国家环保总局的相关规定。建设施工单位在施工前应向环保部门申请登记。除抢修、抢险作业和因生产工艺要求或者特殊要求必须连续作业外，禁止夜间进行有噪声污染的施工作业，因特殊要求必须连续作业的，必须由区人民政府或者有关主管部门的证明87、。本工程可采取减小施工噪音的措施如下： 1、从声源上控制。建设单位在与施工单位签订合同时，应要求其使用的主要机械设备为低噪声机械设备，同时在施工过程中施工单位应设专人对设备进行定期保养和维护，并负责对现场工作人员进行培训，严格按操作规范使用各类机械； 2、合理安排施工时间，除工程必需外，严禁在中午12：0014：00、夜间22：006：oo期间施工。 3、采用距离防护措施，在不影响施工情况下将电钻、木工刨等相对固定的强噪声设备尽量集中安排，应将其移至距居民住宅等敏感点较远处(至少应在100m以外)，同时尽量入棚操作，保障居民有一个良好的学习、生活环境； 4、在建筑工地四周设立25m的围墙进行围88、挡，阻隔噪声； 5、在施工的结构阶段和装修阶段，对建筑物的外部采取围挡，减轻施工噪声对外环境的影响； 6、施工场所的施工车辆出入现场时应低速、禁鸣； 7、建设管理部门应加强对施工工地的噪声管理，施工企业也应对施工噪声进行自律，文明施工，避免因施工噪声产生纠纷； 8、建设与施工单位还应与施工场地周围居民建立良好关系，及时让他们了解施工进度及采取的降噪措施，并取得大家的共同理解。若因工艺或特殊需要必须连续施工的，施工单位应在施工前三日内报请区环保局批准，并向施工场地周围居民发布公告，以征得公众的理解与支持。四、固废物污染防治本项目施工产生的剩余土方、建筑垃圾，施工单位应规划运输，加强管理，应尽量分89、类后回收利用，对无利用价值的废弃物按中华人民共和国建设部令城市建筑垃圾管理规定第139号执行，必须统一收集、装运，按城市建设管理部门规定的要求统一处置，严禁随意运输，随意倾倒。施工人员产生的生活垃圾，不能随意倾倒、抛弃、转移和扩散，应经现有收集系统进行收集，并由环卫部门统一清运填埋。五、水土流失防治 本工程施工期的水土保持工作不可忽视。水土保持工作应坚持及时、多样、因地制宜、长短期相结合与总体和局部结合的原则。结合本建设区域的具体情况在施工中可以采用以下对策：建设单位在动土前应在必要地段完成拦土堤及扩坡垒砌工程，土方挖填、搬运等施工中，采取挡护措施，以减少水力侵蚀强度，减少对建设地块四周及道路90、两侧对地表的损坏，在总体上形成完整的挡土墙体系。在推挖填土工程完成后，工地往往还要裸露一个阶段才能完成建设或重新绿化，这就要及时地在地面的径流汇集线上设置缓流泥沙阻隔带。控制水土流失的最后一项措施是对建设中不需要再用水泥覆盖的地面进行绿化，要强调边施工边绿化的原则，实现绿化与主体工程同时规划设计、同时施工、同时达标验收使用。5.2.2 项目运营的环境保护措施项目运营期所产生的污染物可能对社会、环境造成污染，固须进行必要的防治和保护。 一、废水营运期本项目的排水体制应采用分流制，即雨、污分流。必须使用水器具，使用率达到100。对雨水应建立雨水收集利用系统，也可直接排放。 本项目废水全部纳入市政污91、水处理厂后，则对周边水环境无不利影响。 为了保证本项目完成时能够正常接管排污，*街道*村农民高层公寓一期项目的建设方应在控制自身开发进度的同时，督促相关部门对于污水泵站和管网建设的实施。 二、废气 1、为保护住宅区的空气环境质量，住宅区住户应使用液化石油气或煤气，不应采用柴油灶；由于建筑物以多层住宅楼为主，故热水供应可选用电热水器或太阳能热水器，不应设置燃油或燃煤锅炉：住宅区住户取暖应采用电锅炉或燃气锅炉，不应设置燃油或燃煤锅炉。还有厨房应该具有烟气集中排放系统宜采用竖向系统，采用竖向系统应设置脱排油烟机、变压逆向阀、排气烟道等设施；采用水平系统应设置脱排油烟机、水平排气风道、外墙风帽等设施。92、各户卫生间废气也经竖向专用通风井引至各住宅楼楼顶集中排放。2、应保证进出车辆的行驶通畅，停车场的汽车应避免怠速空转，以减少汽车尾气的排放。3、本项目规划设计中地下车库尾气采用专门的附壁竖井，通向屋面的形式，该设计符合xx市有关规定。排气井附壁到屋顶，并高出屋顶5m，高出屋顶部分同样应与屋项景观相协调。同时加强尾气的通风排放，增加地下车库的换气次数(不小于6次小时)，确保地下车库内空气质量达标环境空气质量标准(GB3095一1996)的二级 4、在整体布局时，应将地下车库、半地下室车库出入口位置尽量远离住宅等敏感点，可考虑设置在集中绿地内；同时，在设计车库排烟系统时，要充分考虑尾气的收集率，风量93、要足够大，要使车库出口保持一定的负压，再在车库出口安装风幕设备，尽可能的将尾气收集排放，减少汽车尾气的无组织排放量。5、加强对送排风机的定期检修和维护，确保地下车库排风换气系统的正常运行，同时地下车库出入口和地面停车场地周围应加强绿化，如在车库通道顶棚和墙体上种植攀援和藤本植物，使之成为“绿色出入口”。同时应最大化地进行绿化，立体绿化种植，提高环境对空气的白净能力。6、对于进入市政管网前的隔栅，要派专人管理，及时处理废油和垃圾，经常保持人工水面清洁，避免恶臭发生，减低臭气对居民的影响。 7、由于本项目不设垃圾压缩收集站，而是在小区范围内各楼道口附近设置垃圾箱。为避免垃圾箱臭气扰民，在垃圾箱定位94、上，应合理布局，尽可能做到远离住户。同时，对垃圾箱进行定期消毒，并科学安排垃圾收集和运出时间，必须做到垃圾当天收集，当天运出，曰产日清。三、噪声1、机械动力设备噪声的防治 A、水泵、提升泵 根据建设单位目前提供的地下层平面图，项目生活用水泵房、雨水排放提升泵房均不在垂直于住宅楼下，因此建设单位在今后施工时，严格安装现在提供的地下层平面图施工，确保生活用水泵房、雨水排放提升泵房不在垂直于住宅楼下； 在安装水泵、提升泵时应根据设备的振动特性采用合适的钢筋混凝土台座或隔声垫，保证有效隔振，以减少对楼上住户的影响。 管道穿过墙壁、楼板等构筑物时，管道振动会沿建筑物传播，也会产生噪声辐射。建议采用弹性支95、撑，即采用弹性垫或橡胶套管隔 B、排烟风机 设备选型时选用低噪音、高效率的轴流通风机，通风机产生的噪音控制在80dB(A)以内，经向厂家咨询是完全能达到这一指标要求的。风机两端采用软接和通风管连接，阻止通风机噪音由风管传递，进而阻止噪音传至地面建筑。目前国内很多人流量很大的超市、精品店等大空间区域的空调系统产生的噪音，常采用将空调处理设备减振吊装于每层项板下的处理方法，均能取得较好的减震、降噪的效果。 对风机房、水泵房、提升泵房、配套用房的内壁、天花板应铺设一定数量的吸声板(覆盖率5060)，可降噪35dBA。 2、地下停车库及小区汽车行驶噪声防治 为解决地下车库出入口噪声污染问题，要求企业从96、设计入手，从根本上解决地下车库出入口噪声对小区住户的影响。严格按照地下车库出入口设计，使地下车库出入口与住宅的距离超过10米；在不妨碍通行的前提下，设置绿篱或乔、灌、草合理配置的绿化林带；加强车辆管理，车辆进出停车严格禁呜喇叭，完善警示和导向标志，缓行避免急刹车，限速5k州h。通过措施，车库出入口汽车噪声一般不会影响附近住宅楼居民的正常作息。 3、交通噪声防治 本项目拟建地块周围存在城市主干道，使得本项目临路第一排住宅楼将会受到周围交通干线噪声的影响。 交通噪声防治： 本项目沿公路的第一排建筑应尽量布置公建用房，若建设住宅，其面临公路的一侧应布置对声学质量要求不高的房间，如厕所、厨房等，并采用97、双层玻璃窗，其隔声量应达到15dB以上，而书房和卧室则应在布置在另一侧。特别是与城市主干道相邻的住宅楼，要求窗户全部配置双层中空玻璃窗，从而使室内声环境质量达到声环境质量标准中的要求，进一步减轻交通噪声对本小区住宅楼室内声环境的不良影响。项目临街道路要求委托专业机构按照民用建筑隔声设计规范（GBJ11888)对外墙进行减噪、隔声设计，从而进一步减轻交通噪声对本项目居民住宅的不利影响。四、固体废弃物营运期中在做好住宅区内垃圾收集管理工作基础上，可适当进行垃圾分类处理，应有专门的保洁人员进行袋装垃圾的收集，以体现高档生态住宅区的特点，委托市政环卫部门及时清运到垃圾中转站，对周围环境不会产生明显影响98、。小区内居民的大件垃圾如冰箱、电视、家具应进行有计划的收集和处理。具体要求有：生活垃圾的收集率应达到100；生活垃圾收运密闭率应达到100；生活垃圾处理与处置率应该达到100。生活垃垃圾的回收利用率在50以上；生活垃圾收集系统的规划、设计、建设应同住宅区的总体规划、设计、建设同步进行，收集体现“谁污染谁治，谁排放谁负担”的公平原则，管理与处置应以无害化，减量化和资源化为基本原则。 技术要点： (1)物业管理部门应做好区域内垃圾的分类收集工作。 (2)垃圾实行袋装化，密闭容器存放，集中处理或外运。 (3)垃圾转运车：转运车应与垃圾收集方式相配套，专车专用：必须密封；噪声应符合噪声污染控制标准。(99、4)由于本项目不设垃圾压缩收集站，而是在小区范围内各楼道口附近设置垃圾箱。为避免垃圾箱臭气扰民，在垃圾箱定位上，应合理布局，尽可能做到远离住户。同时，对垃圾箱进行定期消毒，并科学安排垃圾收集和运出时间，必须做到垃圾当天收集，当天运出，日产日清。(5)住宅区内的生活垃圾收费，宜采用按户计量的智能化计费系统。5.3 环境保护设施与投资5.3.1 环境保护措施 通过前面分析，环境保护措施主要分为施工期和运营期，在施工期环境保护措施主要有设置围档、密目网、沉淀池、厕所及化粪池；建筑垃圾堆放、清运，路面硬化、绿化等。运营期环境保护措施主要有雨、污水分流；对水泵等噪声源采取消声、隔声、减振措施；对空调系统100、中所有设备采用隔振措施；机房采用高强度吸声材料；门窗采有双层隔音玻璃。5.3.2 环境保护设施投资施工期间环境保护措施费用包含在建筑安装工程费的文明施工费内。根据“三同时原则，“三废与噪声治理设施须与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时运行。5.4 环境影响评价结论1、由于周边道路交通噪声影响。要求建设单位必须向安置户告知紧邻道路住宅楼的室外声环境状况，以使他们在知情条件下选房，并能够予以认同，以免日后发生和交通干线噪声有关的环保投诉问2、*街道*村农民高层公寓一期项目，根据以人为本得理念设计，符合城市发展总体规划。小区自身产生的“三废能够得到有效处置，小区内的配套公建设施布局基本合理，不会101、对周围环境和小区内部住宅楼产生明显不良影响。经评价分析，采用严格的科学管理和环保治理手段，可减缓环境污染。因此本报告认为，在全面落实本报告提出的各项环保措施的基础上，切实做到“三同时”，并在使用期内持之以恒加强管理，从环保角度来看，本项目建设是可行的。第 6 章 节能与节水节约能源是通过技术进步、合理的利用和科学管理等手段，以最小的能源消耗，取得最大的经济效益。节能工作是一种特定形式的“能源开发”是解决能源供应紧张的有效途径。但是我国的节能基础还很薄弱，节约能源还没有形成人们的自觉行动。因此，对拟建项目的技术、设备、工程方案的确定必需要提出节能措施。6.1 设计依据一、依据的法律、法规中华人民102、共和国节约能源法：中华人民共和国计量法：国务院关于加强节能工作的决定(国发200628号)；国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知(国发200715号)：国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知。二、用能标准和节能规范中国节能技术政策大纲(2006)：综合能耗计算通则(GBT258990)：节电措施经济效益计算与评价(GBT134711992)：国家计委、国家经委、建设部计交能(1997)25号文关于固定投资工程项目实施方案“节能篇(章)”编制及评估的规定公共建筑节能设计标准(GB501892005)；夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准(JGJ1342001)；住103、宅建筑围护结构节能应用技术规程(DGTJ082062002)；民用建筑热工设计规范(GB5017693)；三、项目方案采用用能标准及规范的全面性和适宜性本项目属于民用建筑类项目(1)全面性分析节能是国家发展经济的一项长远战略方针。该项目方案遵循节约能源法以及国务院、国家发展改革委、省政府、省发展改革委等颁布的一系列节约能源的法律、法规。依据中国节能技术政策人纲、综合能耗计算通则、公共建筑节能设计标准、浙江省民用建筑节能设计标准等用能标准以及本项目的实际情况，相应采用合理的节能技术措施，全面考虑合理用电、用热，以达到节能降耗之目的。(2)适宜性分析本项目为民用建筑类项目，使用设备主要消耗电力等二104、次能源，单位产品消耗量不大，不属于高能耗行业，因而采用综合能耗测算评价比较适合要求。6.2 建筑设计节能指标l、冬季采暖室内热环境设计指标：卧室、起居室室内设计温度取161 8；换气次数取值：10次h；2、夏季空调室内热环境设计指标：卧室、起居室室内设计温度取2628；换气次数取值：10次h；3、通过增强建筑维护结构隔热保温性能和提高采暖，空调设备能效比的节能措施在保证相同的室内热环境指标前提下，与未采取节能措施前相比，采暖空调能耗节约50。6.3 节能措施本项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律、法规的规定和建筑节能标准，浙江省建筑节能管理规定进行建筑节能。建筑物自身的节能主要是从建筑建105、筑节能设计等方面考虑。1、住宅建筑节能设计根据住宅建筑建筑体行系数、建筑不同朝向的外窗传热系数规范要求、屋面构造及热工性能指标、外墙构造及热工性能指标、分户墙构造及热工性能指标、结构冷桥部位构造及热工性能指标、楼板构造及热工性能指标、地面构造及热工性能指标等相关要求，本项目住宅建筑节能设计如下：(1)外窗建筑节能设计当外窗面积=4 m2时，起居室、卧室及书房外窗的技术要求为(6透明+9空气+6透明)中空玻璃塑钢窗K=29，SCw=29；厨房、卫生间、楼梯间、建筑面积小于5 m2的储藏室外窗的技术要求为(6透明+9空气+6透明)中空玻璃塑钢窗K=36，当4 m2外窗面积=8 m2时，起居室、卧室106、及书房外窗的技术要求为（6中等透光热反射+12空气+6透明）中空玻璃塑钢窗K=24，结内较紧密积物窗帘SCw=042；厨房、卫生问、楼梯间、建筑面于5 m2的储藏室外窗的技术要求为(6透明+9空气+6透明)中空玻璃塑钢窗K=36，结合室内较紧密积物窗帘SCw=042(2)平屋面屋面设计的传热系数K-10即可；屋面的总传热阻：RO=1114m2Kw；屋面的传热系数：K=IR0=0898 Wm2K；热惰性指标：D=4.313，K=0.8981.0满足规范要求。(3)外墙外墙设计的总传热阻R0=I126 m2Kw；外墙的平均热传系数：Km=1Ro=0976 Wm2K；热惰性指标：D=5318Km=0107、9763.0，满足规范要求。(4)分户墙分户墙设计的总传热阻R0=0695 m2Kw；外墙的平均热传系数：Km=lRo=I439 wm2K；热惰性指标：D=5.101。Km=1.4393.0，满足规范要求。(5)结构冷桥部位外墙设计的总传热阻R0=082 m2Kw；外墙的平均热传系数：Km=1R0=I28 Wm2K；热惰性指标：D=332Km=12815楼间、楼梯间、建筑面积小于5 m2的储藏室外窗的技术要求为(6透明+9空气+6透明)中空玻璃塑钢窗K=36，当4 m2外窗面积=8 m2时，起居室、卧室及书房外窗的技术要求为（6中等透光热反射+12空气+6透明）中空玻璃塑钢窗K=24，结内较紧108、密积物窗帘SCw=042；厨房、卫生问、楼梯间、建筑面于5 m2的储藏室外窗的技术要求为(6透明+9空气+6透明)中空玻璃塑钢窗K=36，结合室内较紧密积物窗帘SCw=042(2)平屋面屋面设计的传热系数K-10即可；屋面的总传热阻：RO=1114m2Kw；屋面的传热系数：K=IR0=0898 Wm2K；热惰性指标：D=4.313，K=0.8981.0满足规范要求。(3)外墙外墙设计的总传热阻R0=I126 m2Kw；外墙的平均热传系数：Km=1Ro=0976 Wm2K；热惰性指标：D=5318Km=09763.0，满足规范要求。(4)分户墙分户墙设计的总传热阻R0=0695 m2Kw；外墙的109、平均热传系数：D=33230，满足规范要求。(6)楼板楼板设计的总传热阻R0=0510 m2Kw；楼板的、严均热传系数：Km=1Ro=1.961Wm2K；热惰性指标：D=2.045。Km=1.9611.2，满足规范要求。2、电气节能措施各照明开关控制灯的数最不要太多，以利于管理及节能。对大面积照明，采用分区控制方式，增加灵活性，利于节能；室外照明采用光敏控制器，以利节能；在窗边及人不经常去的地办单独设置面板开关，以利节电。照明供电干线采用三相四线制供电，减少电压损失，三相照明负荷尽量均衡，减少对光源发电效率的影响；使用高功率因数电子镇流器，减少线路损失；合理布置照明配电箱，充分利用天然采光，使110、照明电压保持在允许的电压偏移之内。采用高效光源，主要采用高效荧光灯及紧凑型荧光灯。根据规范要求，选择高效灯具，采用非对称光分布灯具，选用变质速度较慢的材料制成的灯具。3、空调节能措施(1)风机的单位风量耗功率不大于O32W(m3h)。Km=lRo=I439 wm2K；热惰性指标：D=5.101。Km=1.4393.0，满足规范要求。(5)结构冷桥部位外墙设计的总传热阻R0=082 m2Kw；外墙的平均热传系数：Km=1R0=I28 Wm2K；热惰性指标：D=332Km=12815。(3)本实施方案工程机械通风系统采用高效率风机，其总效率（含风机、电机及传动效率)均大于O5。6.4 节水措施 建111、筑节水是一个系统工程，节水措施应该从施工期间用水以及给水统设计上进行考虑。1、施工期间节水措施(1)提高用水效率、施工中采用合理的节水施工工艺。(2)施工现场喷洒路面、绿化浇灌尽量利用附近自然水源，不使用市政自来水。现场搅拌用水、养护用水采取有效的节水措施，严禁措施浇水养护混凝土。(3)施工现场供水管网根据用水量设计布置，管径合理、管路简捷，采取有效措施减少管网和用水器具的漏损。(4)现场机具、设备、车辆冲洗用水设立循环用水装置。施工现场办公区、生活区的生活用水采用节水系统和节水器具，提高节水器具配置比率。(5)施工现场分别对生活用水与工程用水确定用水定额指标，并分别计量治理(6)对混凝土搅拌112、点等用水集中区域和工艺点进行专项计量考核。(7)非传统水源利用、优先采用中水搅拌、中水养护，有条件的地区和工程收集雨水养护。(8)现场机具、设备、车辆冲洗、喷洒路面、绿化浇灌等用水，优先采用非传统水源，尽量不使用市政自来水。2、给水系统节能措施。(1)给水系统设计时、以最短距离将水输送到用水点，减少输送过程中的压力损失。(2)推广使用优质给水管材应根据建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材。改善了室外污水排水的水流条件，减少污水渗漏污染。(3)水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。(4)给水系统采用竖向分区方式以控制最不利处用水器具的流出水头，不仅可以113、节约用水而且增加使用舒适感。(5)所有卫生洁具采用符合国家标准的节水型产品。综上所述，在满足各专业节能措施后，节能效果必将符合公共建筑筑节能设计标准(GB50189-2005)的要求，是比较全面和适宜的。第 7 章 组织机构与项目管理7.1 项目组织机构承办单位按照项目的基本建设程序对*街道*村农民高层公寓一期项目进行进行监督管理。按照要求，本工程施工实行项目经理负责制施工，以项目合同和成本控制为主要内容，项目经理同时受*街道*村农民高层公寓一期项目建设单位委托的社会监理单位及业主代表的监督，履行建设单位和建管中心签订的合同。7.2 工程质量管理7.2.1 质量验收程序建设项目单位工程、单项工114、程及分部分项工程应严格按照验收程序验收，不能越级验收，验收程序如下：班组检查质检员检查项目部检查监理工程师检查(管理单位)业主验收签字。7.2.2 质量监督体系建设单位应对该项目采取经常性监督和阶段性监督方式：l、经常性监督经常性监督即对项目活动的各个环节进行监督检查，如项目建设实施规划的落实情况，资金的到位和使用情况，建设工程施工进度及质量等，发现问题，及时纠正，以保证项目的顺利实施。监督频率为每月一次。2、阶段性监督阶段性监督即定期对项目实施情况进行监督，如项目相关政策的制定与实施，配套资金的落实，设备质量检验与安装质量验收等。对项目中的不足之处进行修改和完善。监督频率每季度一次，特殊情况115、，随时组织监督。7.2.3 质量管理职责项目工程质量管理由“*街道*村农民高层公寓一期项目项目部”工程技术部及质量部负责，主要有如下工作：1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、掌握质量动态，全面控制各分部分项工程质量；4、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；5、质量事故的报告和处置；6、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；7、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；8、督促、检查工程材料是否符合要求。7.3 财务管理7.3.1 财务管理形式建设资金实行单设账户、单独管理、单独核算、单独使用的管理方式，专款专用，委派财务116、人员管理财务活动，严格执行国家财政法律法规，并接受上级财政、审计部门的检查、审计。建设资金依据项目的施工进度计划，依照设计、施工、采购等相关合同的约定同步支付给承包单位，确保工期如期完成，项目如期投入使用。资金应严格按规定的用途使用项目资金，做好工程预决算，做到手续齐全，收支帐目相符，精打细算，不得截留或挪作它用。7.3.2 财务管理职责项目财务管理由“*街道*村农民高层公寓一期项目”财务部负责，主要有如下工作：1、负责工程所需资金协调；2、负责资金使用的合法性、 合理性和有效性实施全面监督；3、负责项目投资管理，对项目投资控制，确保项目投资控制在造价限额以内，以保证造价控制目标的实现；4、配117、合相关政府部门对工程建设进行财务监督管理。7.4 进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。7.5 合同管理合同管理是该项目管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度、质量的基本依据。由于该建设工程合同标底较大，投入的资金数额较大，技术面广、复杂、施工工期紧，使用的人力、物力较多，涉及的118、单位多等原因，更有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的社会效益和经济效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都应提出具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。该建设项目工程招标、材料供应招标等应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行119、管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、安全等目标，以取得良好的社会和经济效益。7.6 协调管理协调工作也是该项目管理的重点，是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间，环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其他建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头，平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得该新建项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目各项预期目标。7.7 安全建设管理首先，监督和要求施120、工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规范和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查，并定期或者不定期的对项目进行安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。第 8 章 劳动安全卫生与消防8.1 劳动安全卫生本项目在建设中严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、居民身体健康，维护正常的工121、作、生活秩序。8.1.1 施工中主要安全措施1、严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，文明施工、安全施工。2、严格按照施工图组织设计中质量、进度要求执行，严把质量关。3、针对本项目的施工特点，各单位工程、分项工程严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。4、施工各阶段设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。8.1.2 卫生防护措施根据国家和浙江省有关部门的劳动保护条例规定，本项目在技术方案中按住宅小区的要求，在设计中采取了必要的安全防护措施，以保障人员安全。l、总平面布置设有足够122、的出入口和疏散通道，以便在发生意外事故时，人员能够及时疏散。2、建筑物均作防雷设防，一般建筑物的防雷接地电阻R30；所有电器设备均设有接地保护装置，设置紧急报警系统。3、项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，物业管理单位积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免群体卫生事件发生、保障人员安全。4、制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。5、建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。8.2 消防措施l、建立防火安全制度。2、严格控制火源(1)施工现场建立集中吸烟区；(2)严格执行动火审批制度；(3)严禁乱拉乱123、接电源电器，严防电器线路引起火灾；(4)严格执行“十不烧的规定。3、按防火平面布置图，落实消防器材，挂设防火标志。4、木工加工场及支模板的电锯旁必须每班清扫木屑、刨花，运到地面指定地点堆放。5、建立一支由项目经理、技术人员、施工员、质安员、工人组成义务消防队。6、加强防火安全教育，在宣传黑板上宣传发生火灾事故的教训。7、建立定期防火检查，更换灭火器药剂。8、每个工人宿舍明确防火责任人，禁止使用电炉、煤油炉及大于60W的灯泡、禁止用电热棒烧水、禁止在宿舍燃烧纸张物品。9、施工现场明确划分用火作业，易燃易爆材料堆积场、仓库、易燃废品集中站和生活区等区域。10、施工现场夜间配有照明设备，并保持消防通124、道畅通，安排义务消防队值班。11、同各班组签订防火安全协议书。12、施工现场用电，严格执行施工现场电气安全管理规定，加强电源管理，防止发生电气火灾。13、禁止在高空架空线下面搭设临时性建设物或堆放可燃物。第 9 章 工程招投标按照国家计委颁发的建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定(2001年6月l8日，国家计委会第9号发布)的要求，本可研报告应增加*街道*村农民高层公寓一期项目有关招标内容，参照国家及xx市有关建设项目招投标的相应规定，现就本建设项目在建设过程中涉及的各项招标事项如下设定。9.1 建设项目具体招标范围9.1.1 项目的勘察招标在项目规划方案之前，应进行对项125、目的勘察招标，为以后的方案设计、初步设计服务的需要，进行初勘和详勘。9.1.2 项目的设计招标包含从规划方案的概念性设计招标，方案设计、初步设计、施工图设计等内容的设计招标。9.1.3 工程项目的监理招标针对符合本项目监理要求的监理单位，对施工监理进行一次性招9.1.4 工程项目的施工招标*街道*村农民高层公寓一期项目土建及安装工程，市政配套设施工程、绿化工程等工作内容招标。9.1.5 设备设施采购招标设备设施的采购主要包括供电设备、空调通风设备、智能化设备、消防安全设备、给水设备等的采购。9.2 项目的招标组织形式(1)xx市*区*镇多层公寓建设管理中心是本项目的建。设单位，应配备相应的工程126、技术、概预算、财务和工程管理等方面的技术力量，以及专职的招标业务人员，在熟悉和掌握招标投标法及有关法规规章的基础上，按照工程建设项目白行招标试行办法(2000年7月1日，国家计委令第五号发布)中的相关规定开展招标工作。同时建议本项目的建筑设计、设备设施及主要建筑材料等的招标应采用公开招标的方式。(2)建议本项目的施工、监理招标将委托具有相应招标代理资质的招标代理机构完成上述招标工作。9.3 项目的招标方式依据房屋建筑和市政基础设施工程施工投标管理办法(2001年6月1日，建设部令第89号发布)的第二章第九条规定，本项目招标内容所涉及的全部招标项目宜采用国内公开招标方式进行。招标基本情况表招标内127、容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他情况说明：1、本项目的勘察应根据要求做初勘和祥勘。2、设计包括总图规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计等。第 10 章 项目实施进度10.1 建设工期本项目为住宅项目，预计可研编制及审批3个月，初步设计及施工图设计共2个月，监理和施工招标1个月，施工阶段23个月，竣工验收1个月。10.2 项目实施进度安排10.2.1 前期进度安排l、项目立项的审批工作应在2012年7月完成。2、初步设计应于2012年8月完成，并报区发改委组织有关部门进行评审(包括市消128、防、环保、供电、供水、排污、建设规划、通信、财政等有关部门)，对初步设计进一步提出修改、补充和完善意见。3、施工图设计应于201 2年9月完成。10.2.2 监理、施工单位招标安排根据设计进度安排，本项目应在201 2年10月完成监理、施工单位的招标。10.2.3 项目施工进度安排计划于2012年11月一201 3年4月完成基础施工。计划于2013年5月一2013年l2月完成主体工程施工。计划于2014年1月一2014年5月完成安装工程和装饰装修施工。计划于2014年6月一201 4年10月前完成市政配套、道路、广场、绿化等施工。工程项目计划于2014年11月底建设完成竣工验收。第 11 章 129、投资估算及资金筹措11.1 投资估算11.1.1 投资估算范围本项目投资估算范围涉及前期准备、场地平整、基础地下室工程、主体结构工程、装饰工程、设备安装工程、室外环境、道路工程及其他零星工程。11.1.2 投资估算内容本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算。主要对本项目涉及的土建、安装、设备、室外附属设施及管网等工程费用进行测算，并对项目涉及的工程建设其他费用：土地拆迁安置费用、勘察设计费、建设管理费、建设监理费、预报费等进行估算。11.1.3 投资估算依据1、各级政府主管部门颁发的文件；2、项目业主提供的有关资料；3、国家有关主管部门规定的取费类别和收费标准及相关的土建、公用工程的投资估130、算指标。4、浙江省建安定额及有关规范和规定，以及xx市建设工程造价信息、主要技术经济指标，并参考大量同类建筑有关资料；5、国家发改委编制的投资项目可行性研究6、发改委与建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版)、7、浙江省建设工程其他费用取费定额(2003版)。11.1.4 建设投资估算说明*街道*村农民高层公寓一期项目建设投资包括工程费用、工程建设其他费、预备费以及建设用地费用等。 1、工程费用包括建设项目的土建工程费用、设备及安装工程费用及室外工程费用等。 2、工程建设其他费用包括工程前期咨询费、勘察设计及咨询费、建设单位管理费以及其他相关的规费等。 3、预备费用包括基本预备费和涨价131、预备费，基本预备费按建安工程费用、总图费用及其他费用之和的5估算；根据目前国内实际情况，暂不考虑涨价预备费。11.1.5 投资估算表*街道*村农民高层公寓一期项目工程建设总投资27770.03万元：其中工程费用24173.48万元，占总投资的8705；建设工程其他费2274.17万元，占总投资的812；预备费1322.38万元，占总投资的476。具体详见表12-l。工程投资概算表工程名称：*镇*村农民高层公寓项目序号工程项目名称建筑面积工程费用（万元）单方经济指标 （元/）第一部分：建安工程费24173.48 一地下室221506686.93 3019 1土建工程221505776.63 26132、08 2电气工程22150317.12 143 3给排水、消防水工程22150319.40 144 4消防电工程22150102.67 46 5通风工程（含人防及排烟）22150171.11 77 二高层住宅7106915203.86 2139 1土建工程7106912436.86 1750 2电气工程71069988.21 139 3给排水工程71069622.21 88 4消防工程71069570.97 80 5通风工程71069183.00 26 6电梯工程71069402.61 57 三沿街商铺4216834.19 1979 1土建工程4216704.78 1672 2电气工程4216133、58.62 139 3给排水工程421636.91 88 4消防工程421633.87 80 四物管及经营用房956189.16 1979 1土建工程956159.81 1672 2电气工程95613.29 139 3给排水工程9568.37 88 4消防工程9567.68 80 四室外工程1259.34 1道路工程16197.67583.93 361 2室外管线工程3240 450.46 1391 3绿化景观工程9927.558224.96 227 第二部分：工程其他费2274.17 一建设管理费701.03 1建设单位管理费193.39 0.80%2建设单位其他费145.04 0.60%3134、工程监理费362.60 1.50%4建设工程质量监督费/二勘测设计咨询费872.27 1设计费560.34 计价格200210号勘测费237.04 计价格200210号2施工图预算编制费10%56.03 3工程可行性研究报告编制费18.86 0.08%三环境影响评价费4.83 0.02%四交通影响评价费4.83 0.02%五日照影响评价费4.83 0.02%六劳动安全卫生评价费4.83 0.02%七场地准备及临时设施费169.21 0.70%八工程保险费29.01 0.12%九市政公用设施费483.31 1市政基础设施配套费m2/2高可靠性供电费KVA130002862203人防工程异地建设费135、m2/4白蚁防治费m29839117.71 1.85新型墙体材料专项资金m29839178.71 86散装水泥专项资金t166162.49 1.57建筑地方高等教育费m29839198.39 10第三部分：预备费5%1322.38 工程总投资27770.03 11.2 资金筹措方式与来源 *街道*村农民高层公寓一期项目的建设资金由xx市*区*镇多层公寓建设管理中心筹措解决。第 12 章 综合效益分析12.1 经济效益分析根据国家发展计划委员会计办投资200215号文审定出版的投资项目可行性研究指南(试用版)规定，*区*街道*村农民高层公寓一期项目的财务评价将通过单位功能(或者单位使用效益)投资136、单位功能运营成本等指标进行测算。*街道*村农民高层公寓一期项目的功能成本指标分析如下所示：l、单位建筑面积投资项目总投资：27770万元，建筑面积：98391平方米，单位建筑面积投资额=277709839110000=2822元平方米2、单户投资项目总投资：27770万元安置拆迁居民：568户每户投资额=27770568=48.89万元户12.2 社会效益分析*街道*村农民高层公寓一期项目是对传统农居建设和农民居住方式的一次彻底改革。安置房项目的本质与特点决定了其投资活动主要是为社会提供使用价值及其它使用效果，而不是为了获取利润，因此其投资效益主要体现在社会效益上，而非财务利益上。一、实现土137、地集约利用，推进节约型社会建设通过*街道*村农民高层公寓一期项目的建设，可以有效节约土地，提高单位面积的土地产出率，调整城市用地布局和结构，合理配置土地资源，整合现有城市规划区内的空间，缓解土地资源供需矛盾，在为城市建设提供有效用地保障的同时，更将为可持续发展创造有利条件。同时，在城市化快速推进中，*区通过规划建设拆迁安置房小区，可以有效避免农户的重复拆迁，节约政府公共支出，避免不必要的纠纷和矛盾。我国是一个人多地少且土地资源分布不平衡的国家。特别是我国农村的村庄规划严重滞后，多数地方没有进行村庄规划或者规划不能严格执行，存在着闲置土地比重高，土地利用率低的现象。农村建设用地浪费现象十分突出。138、近年来，非农业用地逐年增加，人均耕地逐年减少，使得土地所承载的经济社会发展的压力愈来愈大。本项目建设通过对被拆迁农村居民进行集中统一安置，解决拆迁范围内存在的农村宅基地用地粗放、布局零乱、容积率低的突出问题，科学合理规划原有土地用途，充分挖掘农村建设用地的潜力。在满足*镇土地利用总体规划、城市总体规划要求的基础上，保证当地经济发展所需要的建设用地，在建设用地总量不变的情况下增加土地的效益产出，使土地使用效率得到切实提高。二、推进旧城改造，提升城市品质*街道*村农民高层公寓一期项目坚持高标准、高品质建设，项目的建设不仅将带来周边土地的升值效益，还将优化用地布局，完善社会基础设施配套，提升社会公共139、服务水平，有利于进一步推动*区的城市化进程，推进*旧城改造；同时，焕然一新的城市新区面貌对于塑造城市形象，提升城市品位也大有裨益。三、增加就业机会，带动相关产业发展*街道*村农民高层公寓一期项目的建设将大为促进当地建筑业以及建材产业的发展，增加新的生产能力或是使原有生产能力得到更充分的利用，并带动餐饮、服务等第三产业的发展。同时，项目的建设需要投入大量的人力、物力，这将为社会创造较多的就业机会，有利于吸收大量的农村和社会剩余劳动力，从而在一定程度上消除潜在的社会问题，为社会经济营造稳定的发展氛围。拟建项目范围内的现状用地以农用地为主，居住用地以乡村居住为主，多是80年代修建的农村住宅，总体居住140、环境较差，市政及公共基础设施不甚完善。*镇政府将农民安置作为*镇建设的头等大事，本项目安簧房小区设计新颖、质量优良、设施完备，建成后将成为*镇中典型的绿色节能、环保智能化的小康型居住社区，使安置房也成为新城的一道风景，真正让农民住在城中。本项目安置工程的实施，在满足拆迁安置人口数量的同时，使农民住房条件得到跨越式的发展。其生活质量也将得到显著提高，与*镇经济快速发展同步增长。四、加快保障性住房建设，促进社会和谐稳定*街道*村农民高层公寓一期项目是xx市*区城市化建设的重要内容，也是响应中央关于加强保障性安居工程的具体行动。项目完工后将建设成为配套完善、功能齐全、环境优美的现代化城市居住空间，改141、善了居民生活环境，解决了人民群众最关心、最直接也是最现实的住房问题，让当地居民切实享受到改革发展的成果，有利于促进社会的和谐稳定。随着新城区建设的不断推进，大量的集体土地被征用，原有的农民成为了失地、失业的“双失”农民。如何做好失地农民问题是事关社会发展和稳定的大事。*镇政府为集约利用土地，从解决经济发展中的人口、资源和环境各要素之间的矛盾入口，高标准统筹建设农民集中安置房。要求新城拆迁安置房超前建设，不再让拆迁群众在外长期过渡等房，而要建好房等群众入住；在提供住房的同时，想尽办法为当地农民开辟就业渠道，同时将加强失地农民的再就业培训，对就业年龄段或有就业意愿的失地农民，开展保洁、物业、绿化和142、相关工作的技能培训，创建社区劳务合作社等再就业平台。同时完善社会保障，依法给予被征地农民合理补偿，并建立被征地农民基本生活保障制度，将失地农民全部纳入社保体系，并且根据*镇经济社会发展情况，相应地提高失地农民生活保障标准。真正实现从农村到城市的转变，最大限度体现了社会公平，从而营造一个和谐的社会氛围，保持了社会长期稳定。12.3 项目所在地互适性分析本项目所在地的互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。项目建设是落实国家建设社会主义新农村政策，项目得到了*区及*镇相关部门的积极支持，这些都143、推动了本项目各项前期工作的顺利开展，当地政府对本项目的建设十分支持和重视。与项目直接相关的群体是搬迁居民。当地政府将统一协调和严格执行当地拆迁补偿政策，将不会给搬迁居民带来利益上的损害，不会给居民带来不适应。同时，通过本项目的建设，将改善搬迁居民的生活水平和生活质量。因此，项目能被搬迁居民所接受。本项目建设主要包括居住小区和各项配套设施，该类工程在技术上相当成熟，建设单位具有丰富的技术和经验，在技术上有较可靠的保证和后盾，融资渠道通畅后，项目的建设将更加顺利。本项目所在区域内具有完善的交通、供电、通讯、供水、燃气等基础设施条件，并创造了商业、餐饮、住宿、文化教育等生活供应条件和社会福利保障条件144、，为本项目的持续发展提供了重要保证。*镇是典型的江南水乡。本项目将充分依托当地生态条件，以水体、绿化、开敞空间共同构筑自然与人文相互融合的具有江南水乡特色的空间景观。因此，本项目的建设和发展与地方的文化状况、生态环境相适应。当地农村各方面都具备较好的基础，本项目建设是农村发展的必然趋势，是农村发展的必经过程，建设时机较为成熟，有利于项目的顺利开展。因此，从*区及*镇领导对本项目的高度重视，项目建设和运营被社会各界所接受的程度，以及发展持续性等方面分析，*街道*村农民高层公寓一期项目在所在地互适性上具有良性互动的特征。第 13 章 风险分析投资项目的风险是指由于一些不确定因素的存在，导致项目实施145、后偏离预期结果而造成损失的可能性。项目风险分析旨在识别拟建项目建设和运行中潜在的风险因素，分析风险程度，提出控制风险的对策，以达到降低风险损失的目的。本项目从立项、建设到运营过程中不可避免地要受到众多不确定因素的影响，因此本项目在实施中也毫不例外地会遇到一系列风险，需对各种风险有足够的估计，以便采取相应的对策。13.1 项目面临的主要风险*街道*村农民高层公寓一期项目开发建设和项目建成后维护运营的全过程，着重研究和识别的风险包括：一、市场风险项目建成后，主要依靠定销住宅和财政补贴来偿还建设投资借款，市场风险不大。二、工程风险工程风险主要为：气候、水利条件异常，导致施工不能按计划进行；工程地质条146、件与原勘察资料发生重大偏离，导致工期延长、工程量及投资增加。本项目建设范围广、工程子项较多，并且随着规划深度的提高，未来工程建设内容有可能会有调整，从而影响工程进度。三、资金风险资本金和债务资金不能及时到位，或者原定的融资方案发生变化，导致资金供应不足，影响工程建设。 四、外部协作条件风险外部配套设施中交通运输条件、供水、供电、通讯等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。五、管理风险土地开发、拆迁工程及农民新村建设涉及工作范围广、工程量大，建管中心在管理方面的经验、专业知识、专业人才等方面可能存在不足，会影响项目的顺利实施。六、政策风险社会经济条件发展重大变化或者政府政策147、做出重大调整，导致项目原定目标难以实现甚至无法实现。13.2 风险程度分析*街道*村农民高层公寓一期项目将风险程度按灾难性风险、严重风险、较大风险、一般风险分类，通过我院多次讨论和分析计算，认为本项目风险程度均表现为一般。13.3 防范和降低风险措施 为了进一步规避风险，降低风险损失，本项目风险防范对策主要包括： 1及早安排资金到位计划，并合理使用建设资金。 2加强项目实施过程中的工程管理和财务管理，严格控制建设投资。编制详细的资金使用计划，既保证工程进度支付，又降低财务费用。加强工程设计、概预算控制和决算审计等管理工作，降低工程投资。加强地质、自然灾害的预防、预测工作，使工程施工的未预见投资148、降至最低。 3通过贯彻决策民主化、科学化、制度化的原则，依靠增强自身实力来降低政策变化带来的风险。本项目应在充分研究论证的基础上，广泛听取社会各界的意见和建议，减少决策失误。 4建设单位应多渠道、多形式地吸引人才，壮大自己的专业管理队伍，降低管理风险。充分发挥在人才、政策、设施、环境等方面的优势，建立灵活的内部激励机制。第 14 章 研究结论及建议14.1 结论1、*街道*村农民高层公寓一期项目符合国家、xx市以及*区相关住房政策，符合xx市城市总体规划要求。2、该项目选址合理，在工程技术上可行，符合国家相关政策。从建设条件分析，项目已具备基本建设条件。3、本项目建设规模合理，建设方案可行。4149、本项目可行性研究报告依据国家有关规定，对项目效益进行了分析。分析结果表明，该项目能够履行其担负的社会责任，取得极好的社会效益。综上所述，项目建设具有可行性。14.2 建议根据项目可行性研究报告内容及结论，该项目是可行的，建议上级领导部门尽快批准本项目实施，并且为了保证该项目顺利实施，早日发挥社会效益，现提出如下建议：l、项目业主方到政府有关部门及时办理相关手续，确保项目前期工作的顺利进行，尤其是建议xx市发改委能尽快批准本可行性研究报告，以利于项目尽早组织实施。2、建设单位应尽快履行项目单位职责，抓紧完成工程建设的前期工作及工程设计工作。为确保项目下阶段工作顺利开展，切实加强项目统筹计划和直辖管理。3、保证建设资金及时足额到位，并在建设过程中加强资金管理，确保项目的顺利实施，发挥投资效益。4、严格按照拆迁安置房管理办法中资金的使用要求，把握好每个环节，严格加强项目的质量、进度、资金等管理工作。5、该项目工程建设时间较为紧迫，为加快项目建设进度，本项目报告批复后，应立即组织进行实施方案等工作，制订出详细的项目实施计划，尽早开展工程建设招标工作。6、在工程建设过程中，应处理好项目的内部和外部关系的协调性，争取相关政府部门、水电气部门、邮电通讯部门、交通部门等单位的支持，使项目顺利进行，按照预定计划完成建设目标。116