1、置业公司多层住宅建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论6一、项目建设单位概况6二、项目概况7三、可行性研究报告编制依据12四、可行性研究报告研究范围12五、研究结论及建议12第二章 市场分析与营销战略12、4一、当前房产市场现状14二、XX县商品房现状与市场需求15三、“精品住宅”的市场需求及发展16四、本项目特点突出，市场前景乐观20五、定价策略21第三章 项目选址及建设条件22一、项目选址22二、建设条件22第四章 建设规模及功能标准26一、建筑面积和内容26二、功能设施标准26第五章 建筑方案28一、建筑特征28二、工程概况28三、建筑设计说明28四、交通组织28五、造型设计29六、人防设计29七、日照分析：29八、建筑装修与构造30第六章 结构设计33一、结构设计依据33二、基本技术参数33三、结构设计34四、结构计算35五、供配电设计35六、防雷与接地36七、火灾自动报警系统36八、可3、视对讲系统36九、有线电视系统36十、电话及宽带网络系统37十一、综合布线系统37十二、电气人防专篇38第七章 给排水设计40一、设计依据40二、设计范围40三、室外给水设计40四、室外排水设计41五、建筑给水排水设计41六、管材及接口43七、人防给排水设计43八、隔振与防噪44九、节水、节能环保措施44十、消防水池设置44十一、消防电梯集水坑44第八章 暖通设计45一、设计依据45二、设计内容45三、设计参数45四、供暖，空调设计46五、通风系统设计47六、管材48七、保温48八、人防物资库通风48第九章 消防专篇49一、建筑消防设计49二、给排水消防设计50三、电气消防设计52四、消防防排4、烟设计(暖通)55第十章 节能环保措施57一、建筑节能设计57二、电气节能环保设计57三、暖通节能环保设计57第十一章 组织管理59一、管理组织59二、物业管理59第十二章 项目实施进度安排61一、建设工期61二、项目实施进度安排61三、项目实施进度表（横线图）61第十三章 投资估算与资金筹措62一、投资估算62二、资金筹措64第十四章 经济效益分析65一、财务评价基础数据与参数选取65二、销售收入估算65三、总成本费用估算66四、项目财务效益分析66五、盈利能力分析67六、不确定分析68七、财务评价结论69第十五章 工 程 招 标70一、发包方式70二、招标组织形式70三、招标方式70四、招5、标内容71第十六章 结论与建议72一、结论72二、建议7272第一章 总 论一、项目建设单位概况1.单位名称：XXxx置业有限公司2.项目负责人：3、联系人： 4、联系电话： 4.注册资本：人民币800万元5.经营范围：房地产开发、经营，投资兴办商贸实体；园林绿化；建筑工程施工；水暖安装；室内外装饰；土石方工程；防水工程；6.公司资金运转正常，无不良债务； 年净产值1200万元。7.组织机构：公司现有各类经营管理人员和专业技术人员百余人。实行董事会领导下的总经理负责制，其组织结构如下：（1）总经理室：负责公司内部机构设置，公司的经营决策与指挥，公司管理人员的选聘与任免，以及公司内部各部门之间行6、政、业务的协调，公司管理制度的修改与调整。（2）办公室：负责公司往来文件收发，文书档案管理，公司行政文件的草拟及方案处理，行政往来业务的接待，办公用车的管理以及领导交办的其他工作。公司员工的招聘与解聘，公司内部人员调配。（3）计财部：负责公司财务计划制定和资金的筹措与调度，保证国家财税政策的贯彻落实。（4）工程部：具体负责公司承担的工程项目洽谈、发包签约与实施，为客商提供工程项目服务。（5）成本控制部：具体负责公司工程成本的控制，把关工程质量的标准。（6）营销策划部：负责公司楼盘的广告宣传销售经营，策划推介等一系列活动促进楼盘快速营销以及房产的策划工作。（7）物业部：负责公司所属的物业管理，如7、公共设施、道路、水、电、气、绿化、环卫等维护、修缮，为业主提供全方位服务。（8）保安部：负责公司和物业管理区域的安全保卫、消防工作。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承“积极、创新、和谐、高效”的经营理念，开拓进取。公司的宗旨是：为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值-服务社会。二、项目概况1、项目名称：XXxx建设项目2、项目建设背景：（1）项目区社会经济状况XX县位于安徽省的北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，东与江苏省徐州、连云港、盐城、淮安、宿迁相连，北与山东省泰安、荷泽、济宁、临沂接邻，西与河南省周口、商丘、开8、封为亲，居于二十多个城市的大淮海经济区的最中心位置。铁路东临京沪、北连陇海、西接京九，符夹线，青阜线贯通全境，另有21条总计200多公里的铁路专用线连接各大中型企业；全县公路里程545公里，有6条国道、省道从市中心穿过，途经市区的京（北京）台（台州）、连（连云港）霍（霍尔果斯）、盐（盐城）许（许昌）高速公路分别设置出入口；上海铁路局XX战略物流基地每年物流规模达到300万吨，年吞吐量100万吨的青龙山港口，可将货物直入淮河、长江；空运距江苏徐州观音机场仅50公里，全程高速公路可以直达。 XX县矿产资源得天独厚，现已探明的有煤、铁、铜、金、石灰石、高岭土等13种，以煤为最，地质储量60亿吨，远景9、储量240亿吨。目前拥有XX矿业集团、皖北煤电集团、地方所属矿井18对，2008年原煤产量达2830万吨，居全国第四位，还有杨柳、邹庄、青东等大型矿井正在建设。XX县依托丰富的煤炭资源，大力发展煤电加工业，延伸煤电资源的产业链，提高资源综合利用率，现已建成煤化工规模500万吨，电力装机200万千瓦。 城镇化水平不断提高。按照相濉一体化发展战略，建设县城区面积20平方公里，并架构起50平方公里的县城区框架。2008年全市城镇化率达到48.3%，在全省处于较高水平。XX经济开发区已完成投资7.3亿元，完成开发面积23平方公里，实现七通一平，按照开发区发展规划，初步建成工业园区、民营科技园区、教育园10、区、商住园区、综合服务区等。现已入驻工业企业210家，2008年实现工业增加值13亿元，开发区财税收入9710万元，建成教育园区，实现从小学到高中阶段的国民教育，建成御苑居小区，正在建设凤凰城小区、玉兰花城小区，现已入住居民510户。XX镇处于淮海经济圈内，位于三条省道（s202、s203、s303）交汇处，距正在建设中的盐(城)许(昌)高速入口处仅3分钟路程，连霍高速、合徐高速入口处仅25公里，徐州观音机场70公里,连云港口仅200公里;青阜铁路穿境而过，并附设集仓储、货运为一体的铁路物流中心，年到发量达300万吨。XX镇区位优越，交通便捷，承东启西，是中西部省区通往苏、浙、沪的必经之路，是11、沿海地区产业梯度转移的首选之地。资源产业优势：XX镇地处XX平原，小麦、黄豆、棉花等农副产品产量丰富、质优量大;矿产资源得天独厚，XX煤矿、徐楼铁矿坐落在境内,是机械制造、纺织、服装、建材等产业的最佳生产基地，煤化工、纺织、服装、机械制造、建材产业链条长，前景极广阔;劳动力资源丰富，是开拓中西部市场的桥头堡，工业发展恰逢其时。人文环境优势：XX镇历史悠久，隋唐至清设驿站,国家级重点文物保护单位隋唐运河柳孜码头遗址坐落境内,正在申报世界文化遗产;XX百姓善民善邦，民风淳朴，人心思上，发展意识浓厚，创业愿望强烈，构成了独特的人文环境。招商引资政策优惠，政策环境宽松，为投资企业实行了“一条龙”服务、12、“一站式”审批，专人全程跟踪服务。随着XX镇经济的快速发展，居民收入越来越高，盼望居住条件改善的要求越来越强烈。为此，XXxx置业有限公司提出建设XXxx建设项目。该项目建成后，将成为一个环境优雅、设施齐全、风格独特、交通便捷的中高档住宅，能满足居住环境的高要求。因此本项目建设是必要的、也是可行的。（2）XX市XX县房地产发展现状2009年XX县完成房地产投资2.8亿元,全县土地完成开发建设面积 7.52万，同比增长47.66%，2009年新开工11.28万，同比增长90.05%，房屋销售面积7.88 万，同比增长 81.28%。（3）XX县住宅市场调查XX县鼎苑小区，位于沱河路百货商业东侧，13、楼层高19层，平均单价3500元/m2；溪岸茗苑小区，位于虎山南路，楼层高6层，平均单价2700元/m2；正在开发建设的居住小区包括XX影都小区，位于淮海路苏果超市南侧，楼层高24层，平均预售价4500元/m2；丽豪苑小区位于XX火车站东侧，靠近XX市5马路，楼层高6层，平均预售价3000元/m2；XX开发区凤凰城小区，位于XX开发区银杏西路，XX中学新校区北侧，楼层高6-19层，其中6层楼房平均售价3200元/m2；XX开发区玉兰花城小区，位于XX开发区玉兰路南侧，靠近御苑小区，楼层高6层，平均售价2800元/m2。3、建设地点该项目选址XX县XX镇淮六路东侧，距XX市约30公里，距宿州市414、0公里，有市区直通班车，交通十分便利。通讯条件非常便利，镇区内有邮电、金融、通讯、医院、学校、工商、法院、政府等部门。4、占地面积该开发项目总占地面积33021平方米，约49.5亩。5、建设规模及内容（1）建设规模本项目建设11栋多层住宅，配套建设幼儿园一座。总建筑面积为52769平方米，其中：住宅建筑面积45203平方米；商业建筑面积6015平方米；以及包括幼儿园、物业管理用房、社区管理用房等配套设施约1551平方米。容积率1.60，建筑密度26.5%，绿化率35%,住宅户数500户，居住人口1900人。停车位400辆。 （2）建设内容具体建设内容如下表：序号项目名称规模单位备注1总用地面积15、33021平方米约49.5亩2总建设面积52769平方米住宅45203平方米商业用房6015平方米配套用房1551平方米3机动车停车位400辆6容积率1.67建筑密度26.5%8绿地率35%9居住户数500户10居住人口1900人6、项目总投资：本项目固定资产投资10000万元。全部投资由建设单位自筹。7、建设性质：新建8、建设周期：1年。三、可行性研究报告编制依据 （1）住宅建筑规范GB 50368-2005 （2）住宅设计规范GB 50096-1999 （3）城市居住区设计规范GB 50180-93(4)国家房地产开发有关政策；(5)XX县建设项目规划设计条件通知书；(6)项目区地质勘探资16、料； (7)民用建筑节能设计标准 JGJ 26-95；(8)建设部房地产开发项目经济评价方法；(9)项目单位关于编制该项目可研报告委托书；(10)项目单位提供的其它资料；（11）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。四、可行性研究报告研究范围根据该开发项目项目初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。五、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，符合XX开发区建设规划，项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向17、高档的发展趋势和XX已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对XX住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用XX的商住用地，对盘活国有资产，推进产业结构调整，有明显的社会效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章 市场分析与营销战略一、当前房产市场现状进入2018、09年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：1、商品房开发投资稳步回升。2006年房地产业超速发2007年下半年受宏观调控影响。商品房投资逐步增加，2007年，全县国民生产总值增长的16.8%中，房地产开发的贡献率达到2.5个百分点以上。2、在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。3、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。4、房地产二、三级19、市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。5、2008年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于XX县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济危机中呈现中稍降在态势。6、房地产产业链条较长，能够带动建材产业、运输服务业等相关产业的发展；房地产属于劳动密集型产业，能够提供更多的劳动就业岗位；房地产具有投资规模大的优势，对当前拉动经济复苏具有重要意义。为此，中央和地方出台了一系列房地产开发优惠20、政策。XX市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基地，XX矿业、皖北煤电以及地方矿井28对。近年来，矿区开采推行新的用工制度，即用人不养人，充分提高职工 的福利待遇，但是不再建设职工福利分房与其他社会事业，这样富裕起的矿区职工考虑到子女就学等，纷纷到XX市及XX县城购房居住，充分享受城市现代的文明生活。另外，XX老城开发、县医院综合楼建设及其他重大项目建设，大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿，客观需要一批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安置。二、XX县商品房现状与市场需求XX县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不21、大，家庭每户总建筑面积还比较小。从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，目前有26%的市民住房是“单位建房”，约占39%属“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，6080平方米的占33.8%，81100平方22、米的占14.82%，101120平方米的占8.02%，121140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。三、“精品住宅”的市场需求及发展 “人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着城乡居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、23、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据县域经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。1、住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高雅，售价合理，刚刚推出就能销售60%以上，经营火爆。从中可以看出，住宅市场的一24、个发展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。2、商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年房地产及相关25、产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：(1)先富者的市场潜力。本市改革开放30年来，经济快速发展，社会全面进步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费水平居国内中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占6左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。(2)商业消费潜力。近年来煤炭销售旺盛，价格涨幅接近1倍。为XX市经济发展提供强大的支撑，人口聚集效应进一步升华，发展房地产开发一直是本市经济发展的重点之一。今后私营企业也越来越多，私营企业26、主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求。(3)项目区位市场潜力。世纪辉煌开发项目位于XX镇内，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。3、消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生27、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。4、住宅开发及开发商向规模化发展近年来，城市住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。目前县城已有各类资质的房地产开发企业10多个，存在开发成本高、恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格28、。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从本市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。5、住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着本市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，本市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、29、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%10%，中高收入家庭为13%16%，富裕家庭占20%-30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也1990年的28%增加到2000年的50%，目前这一比例已超过60%，并保持逐步上升的势头。 四、本项目特点突出，市场前景乐观该项目选址XX县XX镇淮六路东侧距XX市约30公里，距宿州市40公里，有市区直通班车，交通十分便利。通讯条件非常便利，镇区内有邮电、金融、通讯、医院、学校、工商、法院、政府等部门。随着XX30、镇经济的快速发展，居民收入越来越高，盼望居住条件改善的要求越来越强烈。为此，XXxx置业有限公司提出建设XXxx建设项目。该项目建成后，将成为一个环境优雅、设施齐全、风格独特、交通便捷的中高档住宅，能满足居住环境的高要求。本项目在市场上有极大的优势，能满足消费者对生活环境的高追求和生活空间舒适性要求。市场定位已体现在高档次、智能化、配套齐全、设计合理、售价适中，本着以人为本的原则，取胜于市场。五、定价策略1、价格定位。根据乡镇目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。2、价格优惠策略。拟采用以下策略：付款方式优惠； 集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其他优惠措施。3、价格浮动策31、略。宜采用浮动售价：展销会期促销优惠价；限期销售优惠浮动价；正常销售期段浮动价；其他浮动措施。 4、定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。第三章 项目选址及建设条件一、项目选址 该项目选址XX县XX镇淮六路东侧距XX市约30公里，距宿州市40公里，有市区直通班车，交通十分便利。通讯条件非常便利，镇区内有邮电、金融、通讯、医院、学校、工商、法院、政府等部门。二、建设条件1、气候条件XX市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小32、时，日照度为52.2%，无霜期202天。年均气温：14.5极端最高气温41.1极端最低气温：-21.3年均相对温度：70%主导风向：东北风平均风速：3.1m/s风压：343kn/平方米年最高降雨量：1441.1mm（1964年）年均降雨量862.9mm日最大降雨量：249.7mm（1957年7月14日）最大冻土深度：20cm地震烈度：6度2、水文条件XX市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的XX平原中部。XX市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09104立方米/年，地表水和地下水33、资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。3、地质地貌XX市地处XX平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.532.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的34、古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。封闭型湖洼地主要分布在四铺、XX、铁佛等地区，全系耕地。总面积为86.67平方公里。XX市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至1991年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水质好、35、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。5、工程地质条件XX市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。XX区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一36、致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。6、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁37、路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用开发区已有设施就近解决。第四章 建设规模及功能标准一、建筑面积和内容（1）建设规模本项目建设11栋多层住宅，配套建设幼儿园一座。总建筑面积为52769平方米，其中：住宅建筑面积45203平方米；商业建筑面积6015平方米；以及包括幼儿园、物业管理用房、社区管理用房等配套设施约1551平方米。容积率1.60，建筑密度26.5%，绿化率35%,住宅户数500户，居住人口1900人。停车位400辆。 （2）建设内容具体建设内容如下表：序号项目名38、称规模单位备注1总用地面积33021平方米约49.5亩2总建设面积52769平方米住宅45203平方米商业用房6015平方米配套用房1551平方米3机动车停车位400辆6容积率1.67建筑密度26.5%8绿地率35%9居住户数500户10居住人口1900人二、功能设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合安徽省城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。1、住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。外墙：高级外墙涂料；内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉；地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；门39、窗：高级塑钢窗带纱窗；分户门：复合防盗门；户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门；厨房设施：洗涤盆；卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；阳台：铝合金封闭式阳台；其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。2、小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。第五章 建筑方案一、建筑特征 结构的安全等级为二级，设计使用年限为50年，抗震设防类别为丙级，地基基础设计等级为乙级，地下室防水等级为二级。二、工程概况1、设计概念通过理性设计，本项目小区将成为居民生活休息的乐园，精神回归的家园，40、均好性、经济性是设计规划的乐园，健康、活力、舒适是规划设计的目标。三、建筑设计说明本项目建筑为11栋多层住宅，配套建设幼儿园一座。多层设计为砖混结构。本项目以多层建筑为主，设计要求按国家规范要求进行设计。抗震烈度为6度。1-2层：沿路布置商业大厅及商业入口，层高5.1米；3-6层：住宅楼，层高2.90m，局部设有阁楼层；具体户型及面积见规划设计方案；屋面层：设备用房、疏散屋面。四、交通组织1、本工程内、外门厅入口处设有残疾人坡道，满足无障碍设计要求；2、办公及住宅人员垂直交通采用楼梯方式。考虑到使用者不同和分开管理方便的问题，底层设置了各自入口门厅。五、造型设计1、强调简洁大方、富有雕塑感的形41、体建筑形体由多种元素组成，充分照顾两条道路街角关系和沿路建筑景观。主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变化与对比。建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造该地段和谐的建筑群体关系，整体建筑形象与城市经济相适应。2、丰富的形体穿插关系主楼设计以体块穿插为主，体块之间相互咬接，形体丰富，体块感强烈；3、强调细部设计在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计；4、注重材质的变化墙面以天然石材构成，主楼以真石漆饰面，大小玻璃窗及玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一42、； 六、人防设计应XX县人防办的要求，项目建设六级乙类物资库，平战二用。人防建筑面积约为70 m2。七、日照分析：楼房南北间距约25m43m，东西间距13m，由XX县建委对日照进行分析，自身建筑及北侧建筑满足2h的大寒日日照标准要求。八、建筑装修与构造1、屋面（上人屋面）：防水等级为级，二道防水设防。（1）20厚1:25水泥砂浆广场砖铺地（2）40厚细石混凝土刚性层（3）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层（4）20厚：水泥砂浆找平层（5）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层（6）10陶粒混凝土找坡层，最薄处厚（7）厚851防水涂膜（8）钢筋混凝土屋面板2、屋面2（不上人屋面）：防水等级为级43、，二道防水设防。1）银灰色漆保护层2）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层。3）20厚:3水泥砂浆找平层4）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层5）10陶粒混凝土找坡层，最薄处30厚6）厚851防水涂膜7）钢筋混凝土屋面板，网架结构外墙粉刷层中掺适量防渗、防裂剂，分层粉刷。（1）外墙实体 (一二层裙房部分)：外干挂大规格优质细磨花岗岩,内贴聚苯保温板（具体厚度待节能计算后确定）；（2）主楼立面 (四顶层)：优质真石漆，内贴聚苯保温板；3、内墙面：（墙体材料为200厚煤矸石空心砖和120厚GRC板）（1）地下室设备用房和车库：白色防霉涂料；（2）楼梯间、值班室、消防控制室、办公室：白色内墙乳胶44、漆涂料；（3）商业、前室、办公及住宅入口门厅、营业厅：高级干挂大理石墙面；（4）卫生间：防水砂浆粘贴优质彩色釉面磁砖，贴至吊顶高度。墙下部300高为C20混凝土防水带；（5）各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板墙面；（6）主楼住宅及办公内部空间由用户自行装修。4、楼、地面：（1）库房、办公、公共走道：600600高级防滑地砖贴面；（2）楼梯间：高级防滑地砖贴面，踏步加铜质防滑条；（3）各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；（4）消防控制室、弱电间：优质防静电架空地板，h150；（5）卫生间：防水砂浆粘贴优质防滑地砖，下设2厚851防水涂膜防水层，并45、沿墙上翻300。5、顶棚：（1）卫生间：轻钢龙骨铝合金条板吊顶；（2）商业营业厅、办公及住宅入口门厅：轻钢龙骨、微穿孔铝合金吸声板吊顶；（3）楼梯间、库房：白色室内乳胶漆涂料；（4）消防控制室、各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板平顶。6、门窗：部分外门窗为深灰色断热铝合金框、浅镀膜Low-E玻璃窗和浅镀膜玻璃幕墙。 （1）窗：90100系列深灰色亚光铝合金窗框料，浅镀膜玻璃；（2）门： 阳台、上屋面门：亚光铝合金料，透明玻璃；房间门：乙级木质防火门；管道井门：丙级木质防火门；人防部分：各类专用门。7、楼梯栏杆与扶手：（1）交通筒内疏散楼梯：不锈钢栏杆与扶手；（2）营业厅楼梯： 不锈钢栏杆46、与扶手；8、落水管：镀锌焊接钢管。9、设备管井： 每层楼层处用与楼板相同耐火极限的混凝土封堵。10、设计房型：每户房型面积70-100平方米，达到住宅套型的多样化。第六章 结构设计一、结构设计依据1、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）2、建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）3、建筑抗震设计规范（GB50011-2001，2008年版）4、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）5、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）6、建筑结构荷载规范（GB50009-2001，2006年版）7、人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）8、已颁布的各有关规范、规程等。47、二、基本技术参数1、基本风压：W0=0.40KN/，地面粗糙度为B类。2、基本雪压：S1=0.5KN/3、地震作用：本地区地震基本烈度为六度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第三组。4、根据荷载规范及有关资料，本工程主要楼面、屋面活荷载标准值如下：卧室、客厅： 2.0KN/阳台： 2.5KN/楼梯：（住宅部分） 2.0KN/ （消防疏散楼梯） 3.5 KN/消防通道： 25KN/车库： 4.0KN/屋顶花园： 3.0KN/不上人屋面： 0.7KN/上人屋面： 2.0KN/地下室底板按实际受荷考虑。三、结构设计1、工程概况本工程为框架剪力墙结构，楼面采用现浇楼板。柱、墙及梁均为现浇48、。剪力墙及框架的抗震等级均为三级。多层商业建筑采用框架结构，全现浇钢筋混凝土楼屋面，基础根据地质情况决定基础形式。2、填充墙填充墙采用煤矸石空心砖，空心砖的容重小于10KN/m3，局部采用轻质隔墙。外墙及分户墙厚度200mm。户内分隔墙厚度200mm、120mm。填充墙用M5混合砂浆砌筑。3、混凝土强度等级 主楼：一层六层 梁、墙、柱：C40；楼板：C30裙楼（以后浇带为界）：二层以下 梁、墙、柱：C40；现浇楼板：C35二层以上 梁、墙、柱：C35；现浇楼板：C30基础的混凝土强度等级为C40，垫层的混凝土墙度等级为C15地下室侧壁、底板的混凝土强度等级为C40，抗渗等级S8；地下室混凝土采49、用补偿收缩性混凝土浇注.4、基础设计基础暂定为人工挖孔扩底灌注桩，待甲方提供地质报告后另行设计。四、结构计算在本工程的初步设计阶段，我们进行了试计算。受力分析采用中国建筑科学研究院编制的PKPM系列程序SATWE进行结构计算。计算采用总刚度振型分解法计算水平作用。主要计算结果如下：a.柱轴压比小于0.95(考虑配置一定的箍筋时轴压比提高0.1)b.结构第一扭转震动周期与第一平动周期之比Tt/T1小于0.90。c.楼层竖向构件的最大水平位移及层间位移比小于其平均值的1.4 倍。 d.各楼层的侧向刚度比满足规范的相关条款的要求。 主要计算结果见附件经分析，主要计算参数均在现行规范的合理范围内五、供50、配电设计1、负荷等级：本工程为多层建筑，消防负荷、商业营业的备用照明等用电负荷等级为一级；商业的自动扶梯、空调等用电负荷等级为二级负荷。其余为三级负荷。2、商业及商铺仅预留楼层照明电源，具体由二次专修设计。六、防雷与接地本工程为三类防雷建筑物，按三类防雷设防，屋面设避雷带。利用柱内主筋为接地引下线。本工程采用TN-S接地系统，在变配电所处统一接地。建筑内配线采用三相五线制，接地线一律专放。利用基础内钢筋作自然接地极，防雷接地、工作接地、保护接地及弱电共用此接地极，接地电阻1。七、火灾自动报警系统 详见消防电气专篇。八、可视对讲系统A座和B座设可视对讲系统，单元入口处设可视对讲单元机（内置摄像头51、），住户内设置可视对讲户内机。详见平面及系统图。九、有线电视系统由市有线电视网引入信号源。B座住宅内客厅、主卧室内设置电视终端；A座每套设一个电视终端；商铺每户设一个电视终端；商业每层设置分配器箱，电视终端由二次装修根据用户需要设置。干线采用SYWV-75-9同轴电缆线槽管井内敷设、支线采用SYWV-75-5同轴电缆穿KBG管沿浇楼板、吊顶或墙内暗敷。有线电视系统仅预留管线，具体由当地有线电视部门设计。具体见平面及系统图。十、电话及宽带网络系统住宅及商铺设置电话及宽带网络系统。住宅内客厅、主卧室设置电话终端，书房或主卧设宽带网信息终端；每套设一个电话和一个宽带终端；商铺每间门面设置设一个电话一52、个宽带终端。干线线槽管井内敷设、支线穿KBG管沿浇楼板、吊顶或墙内暗敷。电话及宽带网络系统仅预留管线，具体由当地电信部门设计。具体见平面及系统图。十一、综合布线系统商业部分独立设置设综合布线系统，拟采用六类非屏蔽系统，包括工作区子系统、配线子系统、垂直干线子系统、设备间子系统、管理子系统。1、工作区子系统：办公室、服务台、收银台等工作区根据需要设置单、双口信息插座。信息插座采用六类RJ45插口模块。工作区信息插座分为数据信息点和语音信息点，可供电话、传真、电脑及各类数据设备使用。2、配线子系统：商业每层设置一处交接间，与弱电间共用。配线架至信息插座水平线缆长度不超过90M。数据、语音配线架采用53、六类非屏蔽模块化配线架。水平线缆均采用六类非屏蔽双绞线。3、垂直干线子系统：语音垂直主干采用五类大对数铜缆，数据垂直主干采用千兆六芯多模光缆。4、 设备间子系统：网络机房及电话机房皆设于一层计算机中心内。数据配线架采用光纤配线架，语音配线架采用非屏蔽配线架。5、线路敷设：垂直干线室沿桥架吊顶或管井内敷设。交接间至信息点布线采用吊顶内沿线槽敷设，穿钢管顶棚、墙内暗敷。6、商业综合布线系统具体由弱电集成商根据用户需求设置，设计仅预留设备用房及垂直通道。十二、电气人防专篇1、电源设置：动力负荷等级为二级，一二级负荷总容量为60kw，设移动电站一台，按75kw计。人防平时电源与战时电源分开，平时电源引54、自地下室配电房配电柜。战时电源一路引自市电变电所，一路从人防区域性移动电站引来，本次设计按电源到位进行设计，并在人防出入口及连通口处预留进线管，人防的所有管路均为镀锌钢管。2、电缆(线)出入工事的防护密闭：所有穿过外墙、临空墙、防护密闭隔墙和密闭隔墙的各种电缆（包括动力、照明、通信、网络等）管线和预留备用管，应进行防护密闭或密闭处理。 具体做法参见国标图集05SFD10。凡平时使用，战时不用的强弱电埋管穿临空墙、防护密闭隔墙、密闭隔墙的，临战时在30天转换时间内一律密闭封堵。3、照明：a、所有照明、插座回路均穿镀锌钢管暗敷设，人防灯具均采用防潮型。b、防护密闭门外的照明回路在防护密闭门内设置熔55、断器保护。C、人防内灯具均采用链吊方式。照明平时由公灯回路供电，战时则由人防配电箱供电。d、平战时应急灯及安全出口指示灯均由EPS供电，且应急时间不小于180分钟。4、接地装置：利用结构基础钢筋网作为自然联合接地体，强、弱电设备的工作。保护接地均共用该接地体，接地电阻 R1欧姆，进出建筑物的金属管均应与梁、柱或剪力墙的钢筋可靠连接，接地保护系统采用TN-C-S系统，详见平时接地平面。所有防护密闭门、密闭门、防爆波活门的金属门框均以40X4热镀锌扁钢与基础接地极可靠焊接。5、通讯：a、在防化值班室、值班室、电站、配电间和风机房设电话，战时经弱电防爆波电缆井引入，并应在各人员出入口，预留防护密闭穿56、墙管。b、在防化值班室设置应急通讯设备箱。第七章 给排水设计 一、设计依据1、建筑提供的条件图及甲方提供的相关资料。2、建筑给水排水设计规范GB50015-20033、民用建筑设计防火规范GB50045-95，（2005年版）4、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）5、停车场设计防火规范GB50067-976、建筑灭火器配置设计规范GB5014020057、住宅建筑规范GB50368-2005二、设计范围室内外给水排水及消防灭火系统的设计。三、室外给水设计1、水源：分别从XX镇自来水厂引入两根DN150供水管，在基地四周形成环状，并进地下室不锈钢生活水箱及消防水池。57、2、给水系统：室外给水由市政给水管网两路引入，并在室外开支管分别进入生活、消防水池等。3、室外消防给水系统：室外消防给水系统设计为从淮海路引入市政管网并形成环状，在环网上设SS150-1.0地上式消火栓，若当地有市政消火栓，则由室外消火栓提供室外消防用水。4、室外给水管DN100采用球墨铸铁给水管，水泥砂浆衬里，T型橡胶圈接口,DN100采用衬塑镀锌钢管，丝扣连接。四、室外排水设计1、本工程采用雨、污分流制系统，本基地雨、污水分别排至。雨水直接排至市政雨水管，污水经化粪池处理后排至市政污水管。2、雨水排水采用有组织雨水，暴雨强度q=1.67A（1+ClgP）/（t+b）n，屋面雨水设计重现期P58、取5年，场地雨水设计重现期P取1年。3、室外雨、污水管均采用UPVC双壁波纹管，承插连接。五、建筑给水排水设计1、给水系统设计：给水系统竖向分区为：-1F3F为I区，由管网直接供给；4F6F为II区，由II区变频泵加压供水。2、消防给水系统设计：本工程为一类民用建筑。消防给水系统：室内外消火栓系统，自动喷淋灭火系统，脉冲超细干粉自动灭火装置系统及建筑灭火器配置。消防用水量室外消火栓系统用水量 30L/S（火灾延续时间3h）室内消火栓系统用水量 40L/S（火灾延续时间3h）自动喷水灭火系统用水量 35L/S（火灾延续时间1h）消防水源及消防贮水本工程消防水源为两路进水，各引入DN150管在基地59、四周形成环状管网，并每隔60m设SS150-1.0地上式消火栓作为火灾时室外消防水源，消防水池贮水500米3，作为火灾时室内消防用水量，住宅楼屋顶设20T消防专用储水箱一只作为火灾早期消防灭火的水源。消火栓给水系统消火栓系统竖向分为两个区，-1F4F为低区，5F6F为高区，消火栓供水泵供给高区消火栓给水系统，低区消火栓系统经减压阀减压供给。商业及标准层等各层均设有DN65单出口带灭火器组合式消防柜，商业部分配有消防卷盘。消火栓充实水柱10m，地下室内消防泵均设有自动巡检功能。室内消火栓设置满足室内任何着火点有两股水枪同时到达，水枪19mm，系统栓口处动压超过0.5Mpa处设置减压稳压型消防栓，60、室外均设三套SQS150-A地上式消防水泵接合器。自动喷水灭火系统：系统竖向分为两个区。商业按中危险级考虑，其余均为中危险级，最大喷水强度8L/minm2，作用面积160m2，最不利点喷头的工作压力为0.10MPa，系统设计用水量为35L/S。系统共设有十一套ZSS150湿式报警阀,设两组SQS150-A地上式消防水泵接合器,喷头动作温度为68,除地下车库选用易熔合金喷头外,其余均采用快反应玻璃球喷头。建筑灭火器配置依建筑灭火器配置设计规范，在各场所消火栓箱下配3具3kg磷酸铵盐干粉灭火器。3、热水系统：住宅部分：生活热水采用电或燃气热水器供给，公寓部分：生活热水采用电热水器供给，出口温度7061、。4、住宅及公寓均采用水表出户，水表设置在水管井内。5、排水系统排水系统采用污、废合流制，排水立管设置专用通气立管，H型结合透气管每隔二层与伸顶通气管相连，空调冷凝水排至室外散水，屋面雨水经管道排至室外检查井，并入室外雨水系统排至市政雨水管网。六、管材及接口生活给水管采用外镀锌内衬塑复合钢管,连接采用衬塑管路连接或沟槽式连接。消防管采用消防给水涂塑钢管卡箍连接。生活排水管采用法兰全承式排水用柔性铸铁管，雨水管采用热镀锌钢管，丝扣接口。七、人防给排水设计1.设计依据：民防空地下室设计规范GB50038-2005(2005年版)2.本工程按六级人防设防,战时为物资库，平时作为车库。3.穿过人防外墙62、和顶板的管道在人防墙内侧加防爆波阀门,管道穿人防墙或楼板处加密闭防水套管。4.平时作为车库,内设消火栓系统和自动喷淋系统。5.人防内给水管、消防管、压力排水管均采用热镀锌钢管。八、隔振与防噪水泵进出水管及水泵基础均采用减震以及柔性接头，水泵选用优质泵，排水管选用柔性铸铁管以改变普通UPVC管带来的噪音问题。九、节水、节能环保措施节水方法：洁具选用节水环保方面：水咀选用陶瓷阀蕊。节能方法：生活给水选用变频供水设备。十、消防水池设置地下一层消防水池。池内储三小时室内消火栓用水，一小时自动喷淋用水，减去火灾延续时间内DN100管网的补水，即设500T消防水池，水池水位由液压阀控制。室外消防水由室外消63、火栓解决。十一、消防电梯集水坑设排污泵两台(一用一备),以满足消防规范要求。第八章 暖通设计一、设计依据1、采暖通风与空气调节设计规范GB500192003；2、民用建筑设计防火规范GB5004595 (2005年版)；3、公共建筑节能设计标准GB501892005；4、人民防空地下室设计规范GB50038-2005；5、建设单位提供的招标文件及相关资料。二、设计内容1、负一至二层商业舒适性中央空调系统；2、住宅采暖系统；3、三层以上住宅，写字楼设分体空调；4、地下室设备用房设机械通风系统；5、商城消防防排烟设计。三、设计参数1、室外设计参数：（XX市）夏季：空调干球温度35.3， 湿球温度264、7.8。 最热月日平均相对湿度：80%冬季：空调温度8。最冷月日平均相对湿度：67% 2、室内设计参数及新风量：序号房间名称夏季冬季新风量(/h.p）噪声dB(A)温度（）相对湿度（%）温度（）相对湿度（%）1餐 饮2570183020552商 铺2665183020553娱 乐2565203030503、机械通风量：冷冻机房、水泵房：送风5次/h，排风6次/h；库房：送风3次/h，排风4次/h；公共卫生间排风15次/h；四、供暖，空调设计本工程空调设计按建设单位要求及功能分成三个系统:1、一至二层主为商业,建筑面积约为6015平方米,自成系统,设舒适性中央空调；空调冷源拟采用离心式电制冷机组65、，效率高，污染小，运行可靠；空调热源采用城市热力管网提供的蒸汽，通过汽水热交换器，冬季制热。由于现阶段城市热网未到位，仅考虑夏季制冷，冬季制热预留供热管道入口及换热器位置。制冷机房设置于地下室设备用房内。主力商业夏季空调冷负荷约为4000kW，采用离心式电制冷机组两台，每台制冷量为600RT, 夏季空调供回水温度712，配置相应水泵及冷却塔，冷却塔设置于A座主楼屋顶。机组效率高，污染小，运行可靠，调节灵活。商业空调拟采用全空气系统,选用变风量空调器处理空气, 为节省能源，商业设置过渡季全新风运行。2、一至二层出售商铺,建筑面积约为6015平方米,自成系统,设舒适性中央空调；空调冷源拟采用螺杆式66、电制冷机组，热源同样采用城市热力管网提供的蒸汽，冬季制热预留供热管道入口及换热器位置。制冷机房设置于地下室设备用房内，冷却塔设置于主楼屋顶。出售商铺夏季空调冷负荷约为1060kW，采用螺杆式制冷机组两台，每台制冷量为200RT, 夏季空调供回水温度712，配置相应水泵及冷却塔，冷却塔设置于主楼屋顶。出售商铺空调拟采用吊顶式空调器处理空气,每个出售单元设置一台吊顶式空调器或风机盘管，方便灵活，便于管理。另在公共区域设吊顶式空调新风机组，提高商业空气品质。3、北面二层直接对外的出售商铺,因使用时间及要求都较灵活,拟采用分体空调,室外机设于北面二楼平台。4、住宅采用分体空调。5、住宅冬季设置集中供暖67、。热源采用原矿业集团供暖热水，经水水换热，提供给本住宅楼供暖。供暖系统分为高低区，分户计量系统。低区系统由换热站内落地式膨胀水箱定压，高区由高位膨胀水箱定压。五、通风系统设计(1)地下设备用房及库房设机械送排风系统。(2)地下机械车库机械送排风，按停车量300M3/H.台,计算排风量。(3)预留排油烟竖井，油烟经净化处理后高空排放。(4)商业中厅设机械排风兼排烟系统。六、管材（1）空调风管采用复合玻镁风管,重量轻,强度高,不燃,隔声。（2）水管：DN70时采用热镀锌钢管，丝接。DN70时。采用无缝钢管，焊接；空气凝结水管亦采用热镀锌钢管。七、保温空调水管保温采用福乐斯橡塑管壳，管径DN100时68、，壁厚29，管径100时，壁厚36。福乐斯橡塑燃烧等级为B1级。八、人防物资库通风战时人防物资库设清洁，隔绝两种通风方式。进风系统由防护密闭门，密闭门，插板阀，送风机组成。清洁式通风量按清洁区的换气次数1-2次/时计算。隔绝防护时间2H，CO2允许体积浓度3%。第九章 消防专篇一、建筑消防设计1、总平面消防：主楼南侧及主楼北侧直接落地，并均设18*18m的消防登高操作场地；裙房四周城市道路可兼作消防车道，建筑与周边其他建筑的距离均大于13米，满足防火间距要求。2、设备用房：设置水、暖、电等设备用房，独立防火分区，有二个楼梯疏散出口，直接出地面，与上部楼梯在出口处分开，最远点距疏散出口的疏散距离69、均满足规范要求；3、商业：一层至二层均为商城营业大厅，疏散的最大距离控制在30米以内。设有独立的封闭或防烟楼梯间。地上每层分为二个防火分区，每一分区面积小于4000 m2 。地下每一防火分区面积小于2000 m2。共设有九部疏散楼梯。商业楼梯疏散宽度严格按照建筑设计防火规范GB50016-2006第5.3. 17条的要求设置；4、主楼：每层作为一个防火分区，均设有独立楼梯间，并与商业分开设置。二单元二梯三户住宅楼。标准层采取设置核心交通筒的布局方式，其中二台电梯和一部疏散楼梯为合用消防前室，设正压送风井，乙级防火门，开向疏散方向；另设一台消防楼梯，单独消防前室，设正压送风井，乙级防火门，开向疏70、散方向；顶层消防电梯机房与普通电梯机房用防火墙分开。两个疏散出口间距大于5m，楼梯通至屋顶的空中花园，作为屋面疏散平台；5、设备管井与线缆孔洞防火：管井在每层楼层处用与楼板相同耐火极限的混凝土封堵，检修门均为丙级防火门；6、幕墙防火：每层梁和上翻板总高度为1000，楼层处均设防火阻燃材料作为层间防火分隔；7、墙体及装修防火：墙体材料均采用不小于3h的空心砖及GRC轻型墙板，装修材料均按建筑内部装修防火设计规范（GB50222-95修订版）进行选材和设计，并不低于B1级耐火材料。二、给排水消防设计消防灭火系统有：室内、外消火栓系统、自动喷水灭火系统，超细干粉自动灭火系统及建筑灭火器。1、设计依据71、民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-972、消防用水量室内消火栓系统： 40L/S（火灾延续时间按3h计）室外消火栓系统： 30L/S（火灾延续时间按3h计）自动喷水灭火系统：35L/S（火灾延续时间按1h计）3、消防水源本建筑消防水源为城市自来水，从淮海路的市政给水管网上分别接出DN150的给水管，在室外构成环状管网。4、室外消火栓给水系统由于本建筑有两路水源，市政给水管网的供水压力为0.20Mpa-0.24MPa72、.故室外消火栓系统采用低压制，在本建筑物内的给水环状管上接出六套室外消火栓，并利用市政道路上的原有市政消火栓，供城市消防车取水，向着火楼加压供水灭火。5、室内消火栓给水系统本工程每层均设有室内消火栓，消火栓设计间距保证同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时达到室内任何部位，且间距不大于30米。消火栓箱内DN65消火栓，箱内配19水枪DN6525尼龙衬胶水带和启动消防泵按钮。室内消火栓系统竖向分为二个区。两个区管网均构成环状。低区管网经减压阀减压供水，系统配置三组消防水泵接合器。十分钟消防用水18m3储存在B楼屋顶水箱中，屋顶设增压设施一套。6、自动喷水灭火系统：地下室及商业按中危险级考虑，其余均73、为中危险级，最大喷水强度8L/minm2，作用面积160m2，最不利点喷头的工作压力为0.10MPa，系统设计用水量为35L/S。系统共设有十套ZSS150湿式报警阀,设两组SQS150-A地上式消防水泵接合器,喷头动作温度为68,除地下车库选用易熔合金喷头、公寓房间内选用ZSTB型玻璃球水平边墙洒水喷头外,其余均采用快反应玻璃球喷头。地下室设增压设施一套。7、消防水池室外设一座地下消防专用水池。水池容积按室内消火栓用水量3小时计，自动喷淋灭火系统用水量按小时计。（35L/S）。减去火灾延续时间内DN100管网的补水。即在室外设500消防水池。8、消防电梯集水坑 设排污泵两台(一用一备),以满74、足消防规范要求。9、管材 采用热镀锌钢管，立管采用厚壁镀锌钢管。DN=100mm以上者沟槽连接。管材和接口要求承压1.6Mpa.10、其它灭火设备依建筑灭火器配置设计规范，在各场所消火栓箱下配置磷酸铵盐干粉灭火器。除地下车库、配电房按中危险级B类配置外，其余均按中危险级A类配置。三、电气消防设计1、消防电源：1）本工程消防设备负荷等级为一级。2）消防泵、防排烟风机、消控室等消防设备由本工程变电所两个不同变压器引来两路电源，末端切换。3）消防配电线路采用NH-YJV-1KV型耐火电缆防火桥架内敷设，或穿钢管敷设。穿钢管敷设暗敷在不燃烧结构内切保护层不小于30mm，或刷防火涂料保护。2、应急照明：75、1）本工程安全出口、疏散走道等处设消防疏散指示标志，自带蓄电池，应急90分钟。2）本工程楼梯间、疏散走道、消防控制室、消防泵房等场所设置火灾应急照明。采用自带蓄电池的应急灯具，应急90分钟。3）商业采用部分正常照明作为备用照明，采用集中应急电源EPS供电，应急90分钟。此部分由二次装修结合商业装修照明设计。4）商业疏散走道和主要疏散路线的地面上设置地面疏散指示标志，采用自蓄光型。此部分由商业二次装修结合商业疏散路线设计。3、漏电火灾报警系统：本工程设置漏电火灾报警系统，在消防设备配电箱（柜）、商业照明配电箱、商铺照明配电箱内设置漏电火灾探测设备，控制主机设于一层消防控制室。4、火灾自动报警系统76、：1）保护等级：本工程为多层建筑，按一级保护对象进行消防设计。2）系统组成：本工程采用集中报警系统，整个系统报括火灾报警、消防联动控制、消防专用电话、消防广播。消防控制室设于一层。3）常规部分：（1）火灾报警：本工程为一级保护对象，走道、办公室、营业厅、商铺等部位设置烟感探测器，车库等设置温感探测器。楼梯间、走道、大厅、营业厅等公共场所设置手动报警按钮，设置数量保证每个防火分区内任何位置至最近一个手动报警按钮的步行距离不超过30M。消防值班室内显示烟感、温感探测器、手动报警按钮、水流指示器等报警信号，并进行声光报警，监视器屏幕显示火灾楼层及报警部位，打印记录火灾地点、时间及消防设备工作状况。（77、2）消防联动控制：火灾确认后，消防控制室进行如下动作：启动位于地下室的喷淋泵、消火栓泵；启动有关部位的排烟风机，排烟口；切断相关部位的非消防电源；停止有关部位的空调风机、排风机等；启动消防广播，按规定顺序进行报警。（3）火灾事故广播：本工程设置火灾事故广播系统。走道、大厅等公共场所设置火灾事故广播扬声器，功率为3W，扬声器数量保证从本层任何部位到最近一个扬声器步行距离不超过25M。火灾时消控室对其进行控制，控制程序如下：二层及以上楼层发生火灾时，应先接通火灾层及其相邻的上、下层。首层发生火灾时，应先接通本层、二层。地下室发生火灾时，应先接通一层。（4）消防专用电话：本工程设置消防电话系统。消防78、泵房、变配电室等处设置消防专用电话，手动报警按钮处同时设置消防对讲电话插孔。4）线路敷设：导线选型详见火灾报警系统图。消防线路一律穿钢管吊顶、墙内敷设。消防电话、消防广播与其它线路分管敷设。线路吊顶内敷设时需对保护管刷防火涂料保护。四、消防防排烟设计(暖通)1、排烟量按换气次数6次/小时计算,排风系统兼做排烟。一层有车道入口处自然补风,无直接对外入口及负二层机械补风。2、一至二层商业设机械排烟，机械排烟量按最大防烟分区120M3/H.M2计算。3、不满足自然排烟要求的内走道设机械排烟系统。4、主楼防烟楼梯间、消防前室及合用前室分别设置正压送风。前室每层均设置常闭正压送风口，火灾时，自动开启着火79、层及其上下层风口；楼梯间每隔两层设置一风口，火灾时，自动开启正压风机。楼梯间维持正压50Pa，前室维持25Pa。5、通风、空调风管在穿越防火分区处设置防烟防火阀。6、商业中厅设机械排烟兼排风系统，中厅体积大于17000立方米，排烟量按换气次数4次/小时计算。7、无外窗的商业仓库设置机械排烟系统。第十章 节能环保措施一、建筑节能设计1、本设计屋面采用保温隔热处理，钢筋混凝土屋面保温材料为挤塑聚苯板，K0.7。2、外窗采用铝合金低辐射双层中空玻璃6+12+6厚，K3.2。3、外墙为200厚非承重煤矸石空心砖，外贴30厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，K1.0。4、玻璃幕墙玻璃采用LOW-E镀膜的双层中空玻80、璃(FL6+12+Low-E6-75),K3.0。5、 本工程所选用的一切内装修材料，均应符合民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2006）的要求。二、电气节能环保设计1、采用SCB10节能型变压器，接线组别采用D.Yn11型，减少变压器铜损和铁损。2、变电所低压侧设置无功补偿装置。3、空调单独设置变压器，非空调机组可以切除相关变压器，降低变压器空载损耗。4、采用高效节能光源和高效节能灯具。办公室、营业厅等场所采用T8型三基色荧光灯。所有灯具要求功率因数不小于0.9。所有整流器要求采用电子型或节能电感型。5、严格控制照明功率密度，满足国家规范要求。三、暖通节能环保设计1、所有通风81、空调设备均选用高效低噪型。2、通风机、空调器进出口设柔性短管。吊顶式风机支吊架采用吊式阻尼弹簧减震器。3、水泵、制冷机、空调器水管进出口均安装可曲绕橡胶接头。4、新风机，空调器送回风管均设消声器。5、厨房排油烟经净化处理后高空排放，满足环保要求。第十一章 组织管理物业管理是小区的重要组成部分，一个居住环境良好的住宅小区必须具有完善的物业管理体系，为居民提供优质的服务和安全保障。一、管理组织小区的物业管理机构包括经理室、办公室、业务部等，其职能包括绿化、卫生、安全、家庭服务等。1、经理室是物业管理的中枢机构，具有日常事务的决策权力。2、办公室是在经理直接领导下，处理公司各方面事务，协调企业职能82、机构，业务关系的部门。3、业务部在经理指挥下，为住宅小区提供全方位服务，负责物业管理所需材料的保管与分发领取。二、物业管理物业管理服务应保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好、保障物业使用方便、安全。并按如下十个方面的要求实施：（一）按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共同设备和公共设施进行养护；（四）发现住宅的共用部83、位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；（六）做好物业维修、更新及其费收支的各项记录、妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目，接受审核；（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；（九）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。此外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务84、的有关工作。第十二章 项目实施进度安排一、建设工期本项目根据工程建设工期定额规定并结合实际情况，建设工期确定为12个月。建设工期一般是指从拟建项目永久性工程开工之日，到项目全部建成投产或交付使用所需的全部时间。二、项目实施进度安排本工程的建设周期可分为项目前期、施工准备、项目建设期三个阶段。其中项目前期1个月，施工准备1个月，项目建设期12个月，其中：土建工程施工9个月，项目总验收1个月。各阶段之间互相交叉，确保本工程自开工建设起12个月内建成交付使用。三、项目实施进度表（横线图）序号工作阶段时间（季）1234567891011121项目前期2设计及施工准备3土建施工4竣工验收第十三章 投资估85、算与资金筹措一、投资估算1、投资估算依据：（1）安徽省建设厅颁布的有关工程造价定额（2001年）；（2）外购材料、设备市场询价（含运费）；（3）建设单位提供的有关资料。（4）2000年全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表（5）2000年全国统一市政工程预算定额安徽省估价表（6）XX市工程造价价格信息，不足部分参照市场调研价。（7）建设部工程勘察设计收费管理规定计价200210号文。（8）项目单位提供的有关资料。2、估算原则：建筑材料的选择应通过对XX及周边市场的调查，以质量好，价格低，运距短，符合项目设计要求的原则进行，力求降低工程的直接费用；建设单位管理费考虑项目单位投资较大，工程复杂程86、度较低的特定情况，按直接工程费用的1%估算；勘察设计费按直接工程费的0.3%估算；工程监理费用结合有关部门工程实例,按直接工程费的1%估算;预备费按直接工程费用的6%估算。3、投资估算内容：本工程建设投资由建筑工程费、工程建设其他费用、基本预备费、建设期利息构成。其中，建筑工程费形成固定资产；工程建设其他费用可分别形成固定资产、无形资产、递延资产。基本预备费、建设期利息，在项目论证阶段为简化计算方法，一并计入固定资产。4、建设建设资金估算 XXxx建设项目投资估算表 单位：万元序号项 目分项投资1土地费用7002前期工程费1103基础设施建设费67564建筑安装工程费4505公共配套设施建设费87、9256开发间接费1507管理费用1308销售费用1009开发期税费15010财务费用30511不可预见费224合 计10000二、资金筹措 本项目总投资10000万元，全部投资由建设单位自筹。第十四章 经济效益分析一、财务评价基础数据与参数选取1、税率（1）营业税率：5%。（2）城乡建设维护税按营业税的7%。（3）教育附加按营业税的4%。（4）水利建设基金按营业额的0.6。（5）印花税按营业额的0.5。（6）所得税率按利润总额的25%。2、基准收益率：ic=13%。3、项目计算期：4年（含建设期）。二、销售收入估算1、销售价格确定本项目竣工后即可销售，根据XX县乡镇近期房地产价格走势，确定销88、售价格如下：住宅按均价按2800元/ 平方米计算，商业用房按均价按5000元/ 平方米计算。 2、销售收入确定（1）住宅销售收入估算本项目住宅建筑面积45203平方米；住宅按均价按2800元/平方米计算。则住宅销售收入2800元/平方米45203平方米 12656.84万元。（2）商业用房销售收入估算商业用房建筑总面积6015平方米，商业用房按均价按5000元/ 平方米计算。则商业用房销售收入5000元/平方米6015平方米 3007.5万元。项目总销售收入（1）（2）12656.84万元3007.5万元15664.34万元。三、总成本费用估算本项目总成本有下列项目构成：1、 建造成本：项目建89、设投资摊入各年计入总成本。2、 销售费用：按年销售额的10%计取。3、 管理费用（含工资福利费支出）：按年销售额的7%计取，分年计入销售总成本。4、 开发成本；5、 期间费用（含资本化利息）。经估算项目总成本费用：11864.34万元。四、项目财务效益分析1、项目利润总额估算项目利润总额销售总收入总成本费用 15664.34万元11864.34万元 3800万元。2、税收及附加估算本报告采用的各种税费率见下表。税费率表()税 费 项 目税费率税 费 项 目税费；营业税5土地增值税30、40、50超率累进城市维护建设税7公益金5教育费附加费3法定盈余公积金10企业所得税25任意盈余公积金8房产税90、(按租金)12不可预见费7.5经估算项目税收及附加1300万元。3、净利润估算净利润利润总额税收及附加3800万元1300万元2500万元。五、盈利能力分析静态指标分析根据损益与利润分配表与投资计划与资金筹措表计算以下静态指标：投资利润率=净利润/总投资100% =2500万元/10000万元100% =25%销售利润率=净利润销售总额100% =2500万元15075万元100% =16.5%投资利税率=利润总额全部投资100% =3800万元10000万元100% =38%项目投资回收期（税后）=全部投资净利润建设期 =10000万元2500万元1年 =6年经计算，各项财务静态指标如下：总91、投资利润率：25%；销售利润率：16.5%；投资利税率：38%；项目投资回收期（税后，含建设期）：6年。从静态指标看，项目具有很强的获利能力。六、不确定分析1、盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且房产售价按基准方案所设，则当利润为零也即销售收入等于总成本时，则项目刚能保本，根据用实际销售量表示计算盈亏平衡点得出，本项目盈亏平衡点的销售率为78.73。通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受的。从盈亏平衡分析，本项目是可行的。2、敏感性分析为了进一步测算项目抗风险能力，现对建设投资和销售收入做增加和减少5的单因素变化分析，项目财务收益率（税后）变化详见下表敏感性分析表。表11-1 敏感性分析表 项 目92、基本方案投资变化销售收入变化+5-5+5-5内部收益率（）47.4232.1866.7969.1228.95 根据敏感性分析表，项目对建设投资、销售收入的变化都比较敏感，尤其是建设投资的变化影响更大，但均远高于13的基准收益率，项目有很强的抗风险能力。七、财务评价结论 通过财务分析，项目在财务上是可行的。通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受的。通过敏感性分析，项目有很强的抗风险能力。第十五章 工 程 招 标本项目是关系公共利益、公众安全和公用事业项目，根据中华人民共和国招标投标法规定必须招标。一、发包方式招标的工作范围是指招标文件中约定承包方完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括勘察设93、计、施工、试运等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。二、招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的招标应委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构代理招标。本项目宜实行委托代理招标，并由项目建设单位成立法定代表人为组长的招标领导小组，协同代理机构完成项目招标事宜。三、招标方式招标方式要分为公开招标、邀请招标和议标（直接委托）。1、公开招标公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单94、位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因经有利于将工程项目的建设任务交于可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。2、邀请招标邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标95、文件，并按规定要求进行投标报价。四、招标内容本项目主要招标内容为：XXxx建设项目多层建筑、多层建筑工程、绿化工程、道路工程、防火工程、给排水工程等。第十六章 结论与建议一、结论通过对本项目市场需求、建设方案、投资估算、财务评价等方面的反复论证，认为该项目建设符合我县经济社会发展需要，方案设计合理，投资估算准确，资金筹措有保障。项目建成后，不仅可以改善农民的居住环境，还可以节约大量土地，对于推进我县城市转型、促进我县经济社会协调发展，将起到重要作用。因此，建设XXxx建设项目是十分必要的。二、建议1、项目建设单位要抓紧时机，做好项目建议书的上报审批和自有资金的筹措工作，争取早日开工实施。 2、要采取公开、公正、公平的投标招标方式，遴选优秀的设计、施工和监理单位实施本项目，确保工程按期完成，争创优质工程。