1、城市湖畔地块住宅建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月71可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 XXXX湖畔项目可行性报告目 录一、XX市宏观发展概要2（一） XX整体情况2（二）XX城市发展3（三） XX市经济环境5（四）XX市人口分析9（五） XX市未来规2、划9（六） XX市宏观发展总结11二、房地产政策研究12（一） 2009年全国性房地产政策12（二） 2009年XX市房地产政策13三、XX市房地产住宅市场发展研究15（一） XX市房地产发展15（二）XX土地市场15（三） XX市房地产开发投资16（四） XX市房地产新开工面积分析16（五） XX市商品房销售情况分析17（六）XX市未来住房需求研究21（七）XX市房地产前景预测21四、XX市政务区房地产住宅市场研究22（一）XX房地产板块的划分22（二）2009年政务区房地产市场分析22（三） 政务区未来房地产展望25（四）政务区在售楼盘情况25（五）政务区房地产市场总结27五、XX市高端市3、场研究27（一） XX别墅项目市场研究27（二）XX高层高端项目市场研究34（三） XX高端消费者研究45六、项目地块概述48（一） 项目地块概况48（二） 项目地块区域环境分析49（三）项目地块分析52七、项目市场预测65（一）预测目的65（二）典型城市的启示65（三）项目比较选择的原则和依据66（四）商品住宅的选择比较66（五）项目普通公寓价格的推算67（六）项目近远期价格预测68一、XX市宏观发展概要（一） XX整体情况XX是安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。XX市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、4、长丰3县，并赋予XX高新技术产业开发区、XX经济技术开发区、XX新站综合试验区市级管理权限，2008年全市常住人口为486.74万人。（二）XX城市发展由于政策的推动及紧邻长三角的区位优势，XX正成为长三角组团城市之一。 越来越多的制造、电子、汽车等企业开始转移到XX。机场、铁路、轻轨、主干线、经济开发区的建设，让XX城市建设处于前所未有的高潮期。1、XX市2006-2008年城市发展状况1.1 政策优势建立市政中心，简化工商业报批流程；为现阶段优势工业及优势商业提供市政配套支持；降低工商业检验标准。1.2 交通支持改造市中心城市主干道为八车道；修建市区高架道路；立项城市轻轨；改造XX火车站容5、量；开通XX-上海及江苏内动车组；预开通XX-武汉、XX-郑州动车组；修建新桥国际机场，预计2011年建成。1.3 工业增长XX受到国际高档汽车配件制造商的青睐；XX逐渐成为中国白色家电最大生产基地；鼓励信息电子产业从南方城市迁移至XX。1.4 区位优势2008年XX市被接纳为长三角城市，享有长三角城市发展待遇；XX成为新兴的南北运输要点；全国经济发展重点从南北轴线变更为东西轴线。2、XX市未来城市发展状况2.1 XX市经济发展情况人均可支配收入年均增12%今后5年，沿海发达地区产业向中西部地区转移的速度加快，中部崛起战略在加速推进，为后发地区的发展提供了新的契机。这些都为XX市进一步发挥已有6、的区位、交通、科技、产业和环境等优势，谋求更好更快发展提供了广阔的空间创造了条件。XX市东向发展将取得新突破，以构建省会经济圈为起跳点，与长三角地区实现良性互动发展，成为沿海地区产业资本转移的首选地之一。利用外资质量和水平全面提升，开放型经济加速发展；新型流通业态、物流、旅游、会展、金融等产业发展水平进一步提高，基本建成区域性商贸物流中心、旅游会展中心和金融中心。通过“工业立市”战略的强化，XX市基本形成优势产业格局。家电、汽车、装备制造等重点产业集群形成较强竞争力，培育千亿产业一个、500亿以上产业两至三个；电子信息、新材料、新能源等产业加速发展，高新技术产业增加值占全市工业增加值60%左右7、。开发园区发展实现新跨越，三大开发区综合实力继续提升，县区工业园区特色产业集群更具规模。农业多种功能得到开发，农业现代化进程进一步加快，实现城郊型农业向现代都市农业转变，XX市未来的工业区主要集中在城东区域，目前正对城东居民进行大规模的拆迁安置，未来XX市的工业产业产业会逐步的迁移到城东。XX市未来5年主要奋斗目标是，到2012年，地区生产总值年均增长16%以上，人均生产总值达到6万元；财政收入年均增长15%以上；城镇居民人均可支配收入年均增长12%以上，农民人均纯收入年均增长13%。2.2 XX市城市建设未来5年，XX滨湖新区拓展区初步建成，基本建成区域综合交通枢纽和“141”城市框架体系，8、建成新桥国际机场、XX港综合码头、XX新铁路枢纽及合蚌高铁。 2008-2012的梦想：高速铁路新桥机场相继建成经过今后5年的发展后，XX市现代化滨湖大城市建设初见成效。基本建成区域综合交通枢纽和“141”城市框架体系。建成新桥国际机场、XX港综合码头、XX新铁路枢纽及合蚌高铁，完成一环六射高速公路建设；建成以快速路、一级主干路组成的城市快速通道体系，城市道路交通系统更加完善。“141”组团联动发展，中心城区品位明显提升，四大组团发展能力显著增强，滨湖新区拓展区初步建成。新农村建设全面推进，继续保持全省领先水平。3、小结从长期来看，XX往四面发展的格局不会变。政务区在快速发展，新兴的板块在未来9、长期预期也是有发展潜力的。对于城市发展其他的板块来看，滨湖新区将是未来XX重点提升的新兴区块；政务区将是政府重点打造的商务办公区，其未来的市政配套、生活配套等都将是XX市最好的。（三） XX市经济环境1、 GDP及固定资产投资XX经济增长速度远高于全国平均水平，不考虑物价上涨因素，2001-2007年，XXGDP累计增长258%，平均年增长率高达20.0%，远高于同期全国平均水平的14.4%，XX2008年GDP达1664.84亿元。*（数据来源：XX统计局）固定资产投资持续增加，推动经济增长，固定资产投资是推动经济增长的重要因素，XX固定资产投资持续增长，将为XX未来经济增长提供重要的推动力10、。*（数据来源：XX统计局）2、 人均GDP2008年XX人均GDP为34482元（折合美元为4724美元），其增长率为22.6%，增长速度远远高于国内平均速度。*（数据来源：XX统计局）3、 城镇居民人均年可支配性收入及年消费性支出XX城镇居民人均年可支配性收入连续增长，2001-2008年，XX人均居民收入累计增长129%，2008年增长率达到16.1%。*（数据来源：XX统计局）XX城镇居民收入增长推动消费增加，2001-2008年，XX城镇居民平均每人全年消费性支出累计增长110%，2008年增长率达到18.3%。*（数据来源：XX统计局）【盛世观点】：XX居民的收入及支出较低，但是近11、几年来增幅较快，随着居民收入的提升，XX居民对居住的需求也将提升。4、 安徽省内GDP比较XX是安徽省GDP总量最高的城市，与其他城市相比拥有绝对优势。经初步统计，XX2008年的GDP总量达到排名第二与第三的总和。*（数据来源：XX统计局）5、 长三角省会城市比较5.1 长三角省会城市GDP及收入比较由于2008年XX市被接纳为长三角城市，享有长三角城市发展待遇，我们选取长三角各省省会城市进行对比：2007年XX整体经济实力在长三角各个省会代表城市属于最弱的，2008年XX在各方面已经超过南昌。 *（数据来源：各城市统计局）5.2 2006-2008年长三角省会城市GDP及收入增幅比较在2012、06至2008年三年内，XX的城市综合实力增长速度普遍高与其他城市，并且呈稳步上涨态势。尤其是2007年，XX成为全国城市经济能力增幅最快的省会城市，2008年与长三角其他省会城市相比，XX的增幅仍然是最大的。（四）XX市人口分析2008年XX市常住人口为501万人，外来人口为14.26万人，占总人口的2.84%，可见XX的人口构成以当地人为主。而2008年XX市高校在校学生人数约30.02万人，占XX总人口的6.03%，是XX人口的重要组成部分。 作为中部省份，XX的农业人口仍占据大部分比例，但是正在逐年减少。年度户籍人口（万人）非农业人口（万人）非农业人口所占比例2001442.1614613、.8133.2%2002448.08153.5434.3%2003456.6160.1835.1%2004444.68168.9638.0%2005455.7184.9140.6%2006469.85196.1641.7%2007478.9203.7342.5%2008486.7421043.1%（五） XX市未来规划1、 XX城市发展定位根据XX市城市总体规划(2006-2020年),XX市的定位为： 安徽省政治、经济、文化中心。 全国重要的科研教育区域。 现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地。 区域性交通枢纽。 区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。2、XX规划整体目标϶、48708; XX分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区。 市中心城区人口规模近期2010年，中心城区城市人口300万人；远期2020年，中心城区城市人口360万人； 市中心城区城市建设用地规模近期2010年，中心城区建设用地300平方公里，人均建设用地100平方米；远期2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。3、 城市分区􀂄 XX城镇空间组织结构：“一核一圈五轴”。形成以XX中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。􀂄 XX市到2015、20年重点开发区域为西南部的三个开发区。􀂄 XX市政府已将政府部门整体迁移至西南的政务新区，以拉动新老区的共同发展。（六） XX市宏观发展总结（1）XX经济总况：XX作为内陆省会城市，整体经济能力远远落后于长三角城市，但是XX近三年的增长速度居于省会城市前列。（2）人口发展变化：农村人口占据多数比列，外来人口较少本地居民为主是XX人口的重要特征，XX居民整体构成趋于传统。但是XX众多大学带来大量的高校学生群体，会给人口带来年轻及时尚化特征。（3）XX城市发展及未来规划：XX已被接纳为长三角城市之一，城市发展建设投入前所未有的力度，未来将加大中心城区的商业建设及西南片的三个经济16、开发区的工业建设。【盛世观点】：XX原有经济较为薄弱，但近年由于政策导向及长三角大量工业企业内迁使XX成为中国内地发展最快的城市之一，整体居民收入增速明显。整体经济能力决定了XX房地产市场也将进入快速发展期，XX房地产价格也将进入快速上升阶段。二、房地产政策研究（一） 2009年全国性房地产政策 城市房地产税暂行条例废止（2009年1月1日）国务院总理温家宝日前签署第546号国务院令，宣布1951年8月8日由原政务院公布的城市房地产税暂行条例自2009年1月1日起废止。政策核心要点：自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“无区别待遇”，依照中华人民共17、和国房产税暂行条例缴纳房产税。【政策点评】：城市房地产税暂行条例的废止将令外资资本流动更加自由，但在我国劳动力资源尚未放开的大背景下，或许对国内企业并不平等。 房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（2009年3月6日）国家税务总局印发了房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知，明确根据开发项目所在三类地区，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率均下降5个百分点。政策核心要点： 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，预计计税毛利率不得低于15%;地级市城区及郊区的，不得低于10%; 其他地区的，预计计税毛利率不得低于5%。经济适用房、限价房和危改房则18、维持了过去的标准，仍为3%。【政策点评】：虽然下调税率是个好消息，但仍然高于开发商的实际利润率，因此并无实质性改变。 擅自变更土地用途将被禁止参加招拍挂（2009年5月15日）国土资源部土地利用管理司发布关于切实落实保障性安居工程用地的通知对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。同时，各地被要求在6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。政策核心要点： 廉租房和经济适用房的土地供应，将享受费用减免的政策优惠。 禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发，违反该规定的企业将被禁止参加土地招拍挂活动。【政策点评】：针对目前一些地方政府和开发19、商为牟取利益的行为，此政策进一步规范了房地产市场体系。 国务院13年来首次下调商品房资本金比例（2009年5月27日）国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。政策核心要点： 自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。【政策点评】：资本金放松并不意味着银行放贷将会敞开。部分开发商表示，此举表明房地产市场的行情并不如销售数据看到的那样光鲜，一些企业的资金链依然紧绷，下调资本金比例20、能否起到救市的效果还有待观察。（二） 2009年XX市房地产政策 XX市公积金新政（2009年3月4日）调整最高贷款额度，借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的,最高贷款额度由20万元调整为35万元；调整还贷能力系数，由0.35提高至0.5。调整首付款比例。购买新建商品住房首付款比例下调至20%。新政自即日起执行，至2009年12月31日止。未涉及调整的政策部分仍按原规定执行。省直公积金用户的家庭成员发生重大疾病造成家庭生活严重困难等情形，都可提取个人公积金。昨省直住房公积金分中心发布修改后的新公积金提取政策。 除了老政策规定的买新房等可以提取公积金外，若家庭成员发生重大疾病造成家庭生活严重21、困难，家庭纳入XX市城镇居民最低生活保障都可提取公积金。【政策点评】：新政在很大程度上释放了一大部分购房群体，刺激了商品房市场消费。 XX再推12条新规助楼市 买地可分期付款（2009年3月24日）提高公积金贷款上限、提高普通商品住房价格标准后，XX市再度出台对房地产市场的扶助政策，包括开发商拿地可分期付款、多渠道为开发商融资、降低小区停车位配套比例等，缓解开发商的资金压力。昨天，由XX市建委、国土局、规划局、房产局联合签发的关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见正式对外发布，共12条，从多个层面为开发商减负。【政策点评】：政策出台是能够产生一定的影响，主要是减轻开发商资金压力，但却只是短期22、内给行业注入一支强心剂，但从长远看还是靠国家整个经济乃至世界经济的复苏才能带动房地产市场的回暖。 XX再推12条新规助楼市 买地可分期付款（2009年3月24日）5月14日，安徽省政府办公厅下发关于促进房地产市场健康发展的意见，从减免税费、放松二套房贷、缓缴开发商拿地税费、优化土地等方面给与楼市多重利好，以期刺激楼市全面复苏。政策出台后，业界表示，新政虽然推出诸多利好，但直接对楼市的冲击不会很大，楼市回暖还需要一个过渡的时期。省政府办公厅下发关于促进房地产市场健康发展的意见中指出：购买改善型二套房可享首套房优惠政策。【政策点评】：政策对供需两者产生了正面的影响，一方面为买房者省钱，鼓励消费者购23、房；另一方面为房地产开发商解困，缓解开发商的土地开发压力。（三） 小结2008年受全球金融危机的影响，全国房地产市场萎靡，国家和地方都出台一系列刺激消费的政策，这些政策的影响也得到了市场的回应，进入2009年全国房地产成交上升，很多城市单月成交创历史记录。随着的市场的发展，国家和地方未来出台的政策会主要以稳定市场为主。三、XX市房地产住宅市场发展研究（一） XX市房地产发展XX市真正意义上的房地产始于上个世纪八十年代，当时建造的住宅小区多为低档次房源和市场的完全卖方性质。进入九十年代后，XX的房地产进入新的一轮热潮。为满足一部分先富起来产业集团和个人的消费愿望，开始出现少量高档建筑，这期间的特24、点是中低档房源为主、高档房源为辅。随着实物分房制度的取消，房地产也进入实质性发展时代，目前XX房地产市场上的房源是高中低档都有，市场也变成了买方性质。经过近几年的快速发展，XX房地产开发的中小楼盘已经提升到相当的水平。2004年以来，以房地产新军和外来开发商为主的众多新盘不断抢滩，超百万平方米的大盘频现XX。随着XX房地产市场的不断发展，万科、绿地、绿城、深圳建设控股、奥园集团、华彦地产等发达地区的知名开发企业和专业顾问机构一大批外来开发商也纷纷进驻XX，抢占投资先机。【盛世观点】： 外来开发企业的大量涌入对XX房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造了机遇，也提升了XX房地产的开发水平和25、营销理念，推动了XX的城市建设，大大提高了XX楼盘的品质和销售速度，加快XX房地产市场的市场化进程。 随着XX房地产的发展，XX本地消费者的投资置业观念也在不断的更新，促使XX房地产市场重新洗牌。不难看出，引入专业化、职业化、细分化、周期性的市场概念，注重团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟的经营管理、营销手段，对XX房地产市场发展十分重要。 随着市场的发展，客户对房地产产品、法律和政策等相关内容的了解和把握越来越深入，消费者、开发商、监管部门在市场的博弈中携手成长和成熟起来，XX房地产市场将由卖方市场转为买方市场。（二）XX土地市场2009年上半年XX26、市出让土地217.3万平方米，超过2008年全年的土地出让面积，随着经济环境的回暖，2009年XX市将迎来土地的集中放量。（三） XX市房地产开发投资XX市房地产开发投资逐年增加，而且增加的幅度非常大，2008年XX市房地产开发完成投资总额为563.3亿元，其中住宅投资439.55亿元，办公楼投资27.66亿元，商业房投资48.67亿元；同比分别增长46.8%、48.1%、44.7%和68.5%。（四） XX市房地产新开工面积分析XX市商品房新开工面积逐年增加，其增加幅度在减缓。2008年商品房新开工面积为1828.78万平方米，其中住宅1443.58万平方米，办公楼98.78万平方米，商业房27、119.23万平方米，同比分别增长13.22%、12.3%、15.72%和16.65%。（五） XX市商品房销售情况分析1、XX住宅库存量1）、蜀山可售量高居首位截止2009年6月30日，蜀山区住宅可售套数为11652套，环比上月增加187套，增幅为1.6%；可售面积为116.9万，环比上月增加1.3万，增幅达1.1%，蜀山可售量最高的区域，以巨大的优势遥遥领先其他区域。2）、蜀山、包河和滨湖为主要贡献区域蜀山、包河和滨湖三区可售套数总计为29440套，占总可售套数的64%；三区可售面积总计为298.9万，占总可售面积的63%。2、 2009年上半年XX销售套数 2009年1-6月XX住宅商品28、房，共计销售49464套。蜀山和包河并驾齐驱，蜀山和包河两区销售累计套数均达8000以上，两区之和超过总量的1/3以上。另滨湖销售上升明显，稳稳占据前三甲之列。*（数据来源：XX房产交易网）3、 2009年上半年XX销售面积 2009年1-6月XX住宅商品房，销售415.8万平方米。蜀山、包河和滨湖三区销售面积之和达225.2万平方米，占总量的54.2%，该三区成为全市住宅销售面积主要贡献区域。*（数据来源：XX房产交易网）4、 2009年上半年XX销售均价2009年1-6月XX住宅商品房，成交价格平均为4106.3元/平方米。1-4月份的成交均价呈现平稳微升走势，基本维持在4000元/平方米29、左右，究其原因是XX楼市正处于回暖的初期，刚性需求和改善型需求对价格抗性很大，加之开发企业需要缓解库存和资金压力，双重因素促使价格涨幅微弱； 而从4月开始XX住宅销售价格上涨速度开始明显加快，上涨幅度也逐月增加。主要是XX开发企业的库存压力和资金压力经过前几月的释放，加上楼市可能重新进入高速上扬通道的预期，开发企业营销策略的改变，都使得XX住宅商品房的销售价格开始急速上涨。 *（数据来源：XX房产交易网）5、 2009年上半年XX销售总金额 2009年1-6月XX住宅商品房，共为XX开发企业回笼170.6亿元资金。蜀山和包河住宅销售总金额都超过30亿元以上，另滨湖也以24.6亿元的优异表现稳居30、总额榜前三甲。*（数据来源：XX房产交易网）（六）XX市未来住房需求研究依据XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要和XX市城市总体规划（2006-2020）：2012年规划XX市中心城区人口将达到300万人，人均住房建筑面积30标准。从08年统计数据来看，2008年末XX市中心城区人口数量为203.49万人，比2007年增加2.6%，年新增人口约5万，每年新增住房需求约150万。目前城市居民人均建筑面积25.8平方米。要想达到XX城市规划目标，未来的XX中心城区的住房需求量为3750万平方米，2009年上半年XX市销售面积为415.8万平方米，如果城市发展规划实现，这意味着未来45年XX31、房地产将保持较快的发展速度，鉴于XX年新增人口速度缓慢，未来房地产发展的主要需求支持将来自改善型购房。（七）XX市房地产前景预测1、XX楼盘的发展趋势1）小高层住宅唱主角。小高层住宅兼有多层和高层的优势，比多层住宅节约用地，又比高层住宅节省成本和造价，人文环境和整体环境均比高层住宅好。2）联体别墅崭露头角。随着XX市区的不断扩大，一些原本离市区较远的土地也被开发了出来。这部分区域远离市区，自然条件和地理环境都比城区优越，适宜发展高档住宅区，这既可满足社会需求，又符合发展需要。3）居住性和适应性增强。住宅设计从追求豪华外表和大面积转向追求房间设计，“以人为本”和整体质量的提高。面积不一定很大，但32、划分的比例要合理，配套设备性能比高。实用性和耐用性好，住宅科技含量提高，抗灾、防噪音、防污染等方面优良，居住质量高。四、XX市政务区房地产住宅市场研究（一）XX房地产板块的划分XX房地产市场由庐阳区、包河区、瑶海区、政务区、蜀山区、高新区、经开区、新站区和滨湖新区九大板块组成。其中政务区属于大牌开发商的主要集中板块，在XX房地产市场，政务区板块的价格水平和开发水平处于领先水平，且项目用地均位于政务区，所以以下我们重点针对针对政务区房地产市场展开研究。（二）2009年政务区房地产市场分析1、 2009年上半年政务区销售套数政务区上半年住宅共计销售出3448套。该区住宅销售套数月度走势非常的均匀，33、没有出现大涨大跌的急剧变化的情况， 1-4月销售套数逐月上涨，后续出现小幅震荡式的走势。2、2009年上半年政务区销售面积2009年1-6月政务新区住宅销售面积总计高达32.4万，前四个月销售面积呈直线型急剧上升，在于4月到达顶峰后，有呈现波折式稳定。3、 2009年上半年政务区销售均价政务区住宅销售价格09年上半年上涨幅度相对其他区域较小，自1月至6月宅价仅上涨了183.4元/。除了09年4月受陶然居政务团购的影响，政务新区宅价呈平稳上涨曲线。4、2009年上半年政务区销售总金额政务新区09年上半年住宅销售总金额总计13.3亿元。整体显示稳定上升，逐月变化幅度几乎一样。在5月政务住宅销售总金34、额略微下探后，于6月又立刻回升，创造政务区上半年总金额最高的记录。5、 政务区2009上半年总评政务文化新区是新建区域，以新盘供给为绝对主角。该区高档楼盘众多，也是全市住宅价格较高的区域，且各楼盘受关注度较高，销售热度较为平均。政务新区的办公商品是其另一个主要体量，将是XX新兴起的办公贡献区域。政务新区住宅可售量持续下降，住宅成交价格小幅上涨。（三） 政务区未来房地产展望政务区是市政府未来重点打造的商务居住区，规划的配套设施也将是XX是最好的，目前在已经进驻政务区开发项目的大牌开发商有华润、绿城、绿地、恒大等。政务区处于开发阶段，目前的可售房源比较充足，所以在其区域价值还不能引起消费者在价格上35、的回应，政务区政务区的土地的库存量已经非常少，随着市场库存量的减少，其稀缺性肯定会让消费者的在价格上的回应，其未来的升值潜力可想而知。（四）政务区在售楼盘情况目前政务区在售及未来即将供应的住宅楼盘有22个，以下是政务区楼盘分布情况：目前政务区市场供应主要以小高层和高层物业为主，户型集中在80-130平方米之间，销售均价普遍在5200左右，高层最高的价格达到7300元/ m2（精装）。楼盘名称产品类型户型面积销售均价陶然居高层68-90m24600元/ m2XX湖畔高层110155 m26100元/ m2三盛颐景园小高层、高层58-106 m24900元/ m2宋都西湖花苑多层、小高层、高层8636、-128 m2高层：5000元/ m2华邦世贸城高尚住宅 LOFT.商业写字楼、公寓式酒店84135 m2未定融侨天骏高层、花园洋房规划中未定旭辉中央宫园2433层高层，3层联排别墅规划中未定XX湖1号高层规划中未定绿野新居高层规划中未定御龙湾高层40-120 m2未定融科九重锦高层82-140 m24800元/ m2恒大华府小高层84、89（精装三房）、220、31049005300（毛坯） 、69007300 （精装折实价）天和园高层274、131.4、142.94500元/ m2发能太阳海岸高层40-1304400元/ m2国际丽晶城小高层、高层80-1255000元/ m2国建香榭水都37、高层、小高层、别墅180-220高层小高层：5100电梯别墅:6500叠加别墅:8000湖畔春天高层、小高层90-2105100元/ m2岸上玫瑰二期小高层、高层70-12270、90 m2均价5200元，122平米，均价5600元。信达水岸茗都二期小高层、高层80-1504500元/ m2水墨兰庭小高层、多层、高层77.5-155小高层、高层：5200颐园世家高层、小高层、花园洋房90-146小高层、高层：4700绿地花都6期 蓝蝶苑小高层78-120均价：5200（五）政务区房地产市场总结1、目前XX房地产市场的均价为4100元/m2，政务区在售楼盘主要集中在5000-7000左右元/m238、，属于高价房集中区域；2、政务区目前的产品类型以小高层和高层为主，说明XX市场对高层的抗性比较小；3、政务区大牌开发商云集，有绿城、华润、恒大、绿地、万科等知名开发商，其地区的开发水平日益提高；4、大牌开发商不断涌入的同时，很多知名的物业管理公司也进入XX抢占市场，如：戴徳梁行、世邦魏理士等；5、随着大牌开发商的进入，知名的境外建筑、景观设计公司也进入XX市场，如：贝尔高林等；五、XX市高端市场研究（一） XX别墅项目市场研究1、XX市别墅市场发展情况 回顾XX别墅发展史，90年代初期的琥珀山庄是XX别墅的先行者，而后一直发展较为缓慢。直到2003年左右，以和庄、碧湖云溪、维多利亚为代表的别墅39、项目掀起了XX别墅发展的第一次浪潮！之后三、四年内，别墅市场一直波澜不惊，元一水果墅是平淡之中的亮点！ 07年的玫瑰绅城、绿色港湾、帝豪.星港湾吹响了XX别墅崛起的号角，这可以看做是XX别墅发展的第二次浪潮。 但总体来说，XX别墅市场发展仍显得相对滞后。从XX别墅市场供应量来看，一直维持在较低水平，07、08两年供应量分别为9.11万、12.46万。 对比XX别墅成交占住宅成交比例不难发现，XX别墅市场成交比例不仅与上海、北京不可同日而语，与周边的南京亦是有较大差距，相对南昌市场也略有差距。并且在08年南昌、南京等周边城市比例上升的状况下，XX别墅成交占比出现一定幅度下降。 随着XX城市日新月40、异的发展，XX别墅市场的滞后性也说明了未来XX别墅市场将有较大发展空间和机遇。这也是一个必然。2、XX别墅项目分析目前XX在售的别墅项目有7个，已经售罄的别墅项目有9个。以下是别墅项目的分布情况及楼盘列表：XX市别墅分布图XX市政府表：XX别墅楼盘列表区域案名建筑形态面积(M2)单价(元/M2)容积率销售状态政务区国建香榭水都电梯别墅（12F）叠加别墅190-230电梯别墅:6500,叠加别墅:80001.8剩1套蜀山区新华学府.春天联排别墅220-29084508.15剩1套维也纳森林花园叠加、联排别墅216-2968500（二手）0.9销售结束御景山庄联排别墅236.5-2415900-841、0000.53剩1套瑶海区帝豪星港湾联排别墅250-28058001.4尾盘庐阳区恒泰阿奎利亚叠加、联排别墅230-2905800（二手）1.241期销售结束，2期未售半岛一号双拼别墅、联排别墅180-290联排：6000双拼：65000.91在售经开区金星家园叠加、联排别墅230-303联排：6800叠加：58001.47销售结束包河区玫瑰绅城联排别墅220-2408500-110002.67在售众安绿色港湾双拼、联排别墅、叠加别墅208-3636500（叠加）7000（联排）13000（独幢 ）0.8内在售碧湖云溪.缘墅叠加别墅183-246均价：90007200-120000.67在售242、.1 XX市已售别墅项目分析目前XX市已售罄别墅项目有维也纳森林花园、碧湖云溪.1期、金星家园、恒泰阿奎利亚、御景山庄、国建香榭水都。以下我们针对目前已售别墅项目进行概要性的分析。 已售别墅项目房型户型分析联排别墅主力房型为5室3厅4卫，面积在220-290左右，叠加别墅主力房型为4室2厅3卫，面积在180-220左右。 已售别墅总体规划分析整体来看，占地面积不等，容积率不是太高，在0.532.67之间。纯别墅项目占地面积较小，最大的8万平方米，最小的5.45万平方米，容积率在之间。混合型的项目，由于受到其他物业类型的限制，导致容积率偏高，最高可达2.67，是纯别墅项目容积率的倍，最低也仅为143、.24。 已售别墅车库、露台及花园分析从XX市原有几个大型别墅项目来看，联排别墅多以地下、半地下车库为主，而叠加别墅大多没有独立车库，由园区统一指定停车场所。露台和花园是中国人传统居住习惯必不可少的部分，南花园、南露台的设计也保证了最佳的采光和日照效果。从原有情况来看，各别墅项目也是尽最大限度的留出了露台和花园的位置，给业主一个充分享受的空间。 已售别墅建筑风格和景观风格分析建筑风格和景观风格是各别墅项目标新立异的重要方面之一，各别墅园区的风格大多为中西结合，欧式的建筑加上中式的景观，符合大多数人的审美观点。对于别墅项目来说，它的顾客群体是属于那种30-50岁之间，事业有成，收入、家庭稳定的成44、功人士，大多数客户比较喜欢那种中西结合的园区风格。此外，在外立面的选择上，多以文化石和陶土瓷面砖为主，一方面比较美观，另一方面与欧式的建筑风格也比较吻合，符合大多数顾客的审美观点。2.2 XX市在售别墅项目分析目前XX市在售罄别墅项目有玫瑰绅城、众安.绿色港湾、碧湖云溪.缘墅、半岛1号、新华学府春天，以下我们选取具有代表性的别墅项目进行分析。1）在售别墅项目个案分析 个案一：玫瑰绅城n 项目概况：项目总建40万平米,容积率2.67;别墅区占地15万平米,容积率0.7;高层在前期开发。n 产品类型：联排别墅、空中别墅、酒店式公寓、高层公寓、商铺等；目前在售为联排别墅。n 别墅总建筑面积：10.545、万平米n 容积率：0.7n 绿化率：43%n 装修情况:毛胚n 市场定位：省内高收入为主的城市精英阶层n 项目风格：英伦风情n 户型特征：均为地上三层n 户型面积： 220-240平米n 价格：单价8500-11000元/ m2；总价187-270万/套n 物业管理：XX申大物业服务有限公司n 营销手法：高打形象；低端产品启动市场；打造样板区。 个案二：众安.绿色港湾n 项目概况：总占地面积3021亩，包括1800多亩的主题公园和1200多亩的大型低密度居住社区。 n 产品类型：联排别墅、双拼别墅、叠加别墅n 总建筑面积：64万平米n 容积率：0.8以内n 装修情况：毛胚n 绿化率：51.8%46、n 市场定位：高收入人群n 项目风格：西班牙风格n 主力户型：共12种户型，楼王户型最大，达到363平米n 户型面积：200-280多平米n 价格：叠加：6500元/ m2，联排：7000元/ m2，双拼（楼王）：13000元/ m2；总价：145-510多万/套n 物业管理：戴徳梁行n 销售状况：目前销售良好 个案三：碧湖云溪.缘墅n 项目概况：总占地7万多平米，总建5.36万平米n 产品类型：联排别墅为主，兼有临湖临溪的独立、双联别墅和双叠别墅，目前在售的为叠加别墅n 容积率：0.67n 绿化率：40%n 装修情况：毛胚n 建筑风格：西班牙风格n 市场定位：高收入人群n 主力户型：183 47、m2、200 m2，四房两厅三卫n 户型面积：183-246 m2n 价格：均价：9000元/m2，7200 -12000元/ m2；一次性9.8折，按揭9.9折；总价131-300万/套n 物业管理：XX天成物业管理公司n 销售状况：目前销售良好 个案四：半岛1号n 项目概况：总规划200万多平米，一期规划用地434000平方米； 拥有4000米湖岸线 ； n 一期总建筑面积：39.5万平米 n 产品类型：双拼别墅、联排别墅、花园洋房、电梯公寓、中心岛私家俱乐部、商业中心 ，目前别墅在售n 容积率：0.91n 绿化率：40.3%n 装修情况：毛胚n 市场定位：中高收入人群n 项目风格：英伦风48、情n 户型面积：180-312 m2n 价格：联排：6000元/m2，双拼：6500元/m2，总价100-230万/套n 物业管理：杭州嘉杭物业有限公司（一级资质）n 销售状况：目前销售良好2）在售别墅项目对比分析 目前在售别墅的产品主要以联排别墅为主，联排的户型面积主要集中在200-240平方米之间，介于一环和二环之间的项目联排价格在8500-12000元/ m2之间，二环以外的项目排屋价格在6000-7000元/ m2左右。项目名称产品类型户型面积销售价格玫瑰绅城联排别墅、空中别墅、酒店式公寓、高层公寓、商铺等；目前在售为联排别墅220-240平米n价格：单价8500-11000元/ m249、众安.绿色港湾联排别墅、双拼别墅、叠加别墅楼王户型最大，达到363平米，户型主力面积：200-280多平米叠加：6500元/ m2，联排：7000元/ m2，双拼（楼王）：13000元/ m2碧湖云溪.缘墅联排别墅为主 ，兼有临湖临溪的独立、双联别墅和双叠别墅183-246 m2均价：9000元/m2，价格区间：7200 -12000元/ m2半岛1号双拼别墅、联排别墅、花园洋房、电梯公寓、中心岛私家俱乐部、商业中心180-312 m2联排：6000元/m2，双拼：6500元/m23、 别墅项目总结分析n 2006年以来，XX别墅销售价格大幅上涨，目前销售价格最高价已过13000元。预计20150、0年别墅销售均价将达12000元/ m2。n 包河区东南版块销售价格较高，马鞍山路版块为价格高地。n 北部、东北、东部是别墅价格低地，如半岛1号均价6500元/ m2；帝豪星港湾5800元/ m2；和顺东方花园独栋也不过6000元/ m2左右；但相比前期价格上涨幅度较大。n 政务区无纯别墅项目，别墅的供应多为混合型项目，如国建香榭水都，目前在售的一套叠加别墅单价已至8000元/m2。n 自然资源优势和内部景观等配套是别墅开发的必要条件，也是别墅价格支撑的主要因素，如半岛1号内外部景观资源、碧湖云溪的成形内部景观、众安绿色港湾的大手笔内部景观规划。n 新开别墅楼盘少：近年来，市场上别墅供应量较小51、，整个市场主要为消化以前余量。n 包河区为别墅供应集中区域：以碧湖云溪为代表的东南板块，在08年新推了一批货量，但一经推出，市场消化良好。（二）XX高层高端项目市场研究高层高端项目的选取主要有三个依据：（1）存在户型面积140平米以上并占一定比例或存在豪宅产品特征如创新户型、精装修；（2）售价比区域平均价格高10%20%；（3）项目形象定位于豪宅，面向高端客户推广。根据以上依据，我们对XX市房地产市场在售项目进行筛选得出：目前XX市场上主要的高层高端项目有：恒大华府、国耀一方城、华润幸福里、万科金色名郡、华地学府名都、绿地海顿公馆和绿城玉兰公寓。未来潜在的豪宅供应有华润城市别院、万科五里墩地块52、融侨天骏、旭辉中央宫园。以下是高端项目的列表：区域项目名称类型规模户建筑类型户型面积大户型面积政务区恒大华府混合豪宅3854小高层（大户）高层（普通）84310222 、306融侨天骏混合豪宅规划中高层+花园洋房规划中规划中旭辉中央宫园混合豪宅规划中高层+联排别墅规划中规划中蜀山区华润城市别院混合豪宅规划中多层花园洋房 （125M2-300M2）规划中规划中万科五里墩地块混合豪宅规划中预计高层规划中规划中华润幸福里混合豪宅-小高层、高层、多层花园洋房80-303 141-147万科金色名郡混合豪宅4000多高层（精装修）85 、143 143 华地学府名都混合豪宅1868多层电梯洋房、高层、53、小高层80-280265 -280（多层洋房）184 -195 （高层）经开区国耀一方城混合豪宅459高层180270 180270 包河区绿地海顿公馆混合豪宅1000多高层81-137137绿城玉兰公寓混合豪宅1300高层64-200 142-200 1、 高层豪宅空间分布情况及特征n 高层豪宅项目多为零散分布，未形成区域规模，没有明确的豪宅区概念，从目前的分布情况来看，政务区周边的豪宅比较多，从目前政府的规划和市场的回应来看，政务区将发展成为豪宅区；n 目前高层豪宅项目多远离市区，内环内豪宅产品供应量极少；n 内环内豪宅产品市场需求旺盛，供不应求。n 从目前市场正在或者潜在的供应状况来看，54、未来豪宅项目的开发呈现大品牌的发展趋势；n 未来豪宅的供应将以高层为主流，别墅、花园洋房等由于受到政策环境和产品性价比等诸多因素的影响，相对供应量较少。以下是楼盘的分布情况：XX市政府2、 高层豪宅项目类型与户型结构特征现有的高层豪宅项目中，户型结构以跃层式结构为主，如国耀一方城的“星空国墅”为完全的跃层结构，还有其他的主要分布在建筑的顶层，占了绝对比重；平层结构” 项目仅占少数，仅有恒大华府部分采用了平层结构。现有的高层豪宅项目类型主要以 “混合型”规划为主，在项目地块内景观、地段等价值最好区域开发大面积“楼王”户型，以强调项目的高端品质和圈层感受。其他区域则以中小户型规划为主；如恒大华府和55、国耀一方城等项目。3、 高层豪宅销售单价 从目前高层豪宅的销售价格分布来看，高层豪宅的销售价格集中在“49006700元/”之间（毛坯房）。 从项目销售进度上看，高层豪宅项目整体销售火爆。国耀一方城5月份首推50套房源，目前已售罄；恒大华府6月28日开盘，也获得了很好的销售业绩。开盘整体销售情况理想。这说明目前XX的高层豪宅的市场认可度已很高。区域项目销售均价（元/平米）蜀山区华润幸福里5500华地学府名都5300万科金色名郡6700（精装修）包河区绿城玉兰公寓6000绿地海顿公馆4800（mini墅：5000）政务区恒大华府49005300（毛坯） 、69007300 （精装折实价）经开区国56、耀一方城61004、高层豪宅户型面积区间分布从目前在售高层豪宅的面积分布来看，可分为两段，中小户型面积区间集中在80平米-140平米之间，大户型面积区间集中在140平米-200平米之间。区域项目面积区间（平方米）蜀山区华润幸福里80-303华地学府名都148-180万科金色名郡85-143包河区绿城玉兰公寓142-200绿地海顿公馆81-137政务区恒大华府84-310经开区国耀一方城180-2705、 高层豪宅重点个案分析个案一：恒大华府n 项目地址：科学大道与纬五路交汇处 n 占地面积：142500 M2n 建筑面积：447000 M2n 容积率：1.2 绿化率：35.87%n 主力户型：57、222、306、84、89n 项目均价： 49005300（毛坯） 、69007300 （精装折实价）n 装修标准：15002500元（采用满屋名牌9A精装）。n 建筑风格：欧式新古典主义n 车位比：1n 开发企业：广州恒大集团 n 销售代理：合富辉煌房地产（安徽公司） n 景观设计：深圳市建筑设计研究总院 n 物业公司：英国戴德梁行 n 营销情况： 以“园林实景准现楼精装修”精品模式开盘；“世界级皇家园林、国际级航母配套、满屋名牌9A精装”精品战略；“精装修+高端配套+园林实景”销售模式 ；“开盘必特价，特价必升值” 推广方针 ；“明星+开盘”营销模式。n 楼盘亮点： 7200超五星级皇家会58、所 约9000欧陆风情主题商业街区 约2000国际双语贵族幼儿园 3.5米层高 英国戴德梁行物管专家 超大豪华中央景观资源个案二：国耀一方城 n 项目地址：XX经开区松林路翡翠公园东门 n 占地面积：25104.50M2 n 建筑面积：84420.35M2 n 容积率：3.4 绿化率：45%n 主力户型：180、245、270n 项目均价：6100元/M2n 装修标准：毛坯n 建筑风格：现代风格n 车位比：1n 开发企业：安徽国耀地产发展有限公司n 销售代理：筼筜置业&风尚营销n 建筑设计：上海日清建筑设计事务所n 室内设计：高文安先生家居设计 n 物业公司：安徽国耀物业管理有限公司 n 楼盘59、特点： 高端的创新产品与绝版的自然资源相容共生；2000亩翡翠湖、国宾馆比邻而居； 每户赠送50m2以上南北双挑高花园，270度景观视野； 室内双层设计，功能完备； 8米面宽、6米挑高、面积达50余平米的豪阔客厅； 绿色中央空调，集中供暖制冷，全天供热水； 指纹识别系统提升高科技家居安防； 五星级酒店大堂管家式物业服务； 提供高文安先生家居设计方案、装修服务； 艺术主题景观架空层、双层精装入户大堂； 高昂造价打造现代中式园林景观。个案三：华地学府名都 n 项目地址：潜山路与望江路交口 n 占地面积：196.32亩 n 建筑面积：60万M2n 容积率：2.15 绿化率：45%n 主力户型：84、60、180、194、270n 项目均价：5300元/M2n 装修标准：毛坯n 车位比：1n 开发企业：信地集团 新华集团 n 销售代理：无n 景观设计：美国贝尔高林香港有限公司 n 物业公司：华地物业n 楼盘特点： XX首创的5000平方米环岛活力下沉式广场 美国世邦魏理仕领衔服务 独创海湾岛体阳光泳池 铂金级会所 亚洲首席幼儿园“吉的堡”幼儿园 标准网球场 名品时尚街区个案四：华润幸福里n 项目地址：蜀山区望江西路123号望江西路与合作化南路交口n 占地面积：93240M2n 建筑面积：280000M2n 容积率：2.5 绿化率：40%n 主力户型：80-140n 项目均价：5500元/M2n 61、装修标准：毛坯n 车位比：1n 开发企业：华润置地（XX）实业有限公司n 销售代理：无n 景观设计：贝尔高林国际(香港)有限公司 n 建筑设计：上海天华建筑设计有限公司/贝尔高林（香港）国际有限公司n 物业公司：华润置地（XX）有限公司个案五：绿地海顿公馆n 项目地址：包河区马鞍山路与太湖路交口n 占地面积：198991M2n 建筑面积：597150M2n 容积率：3 绿化率：55%n 主力户型：80-130M2n 项目均价：5000元/M2n 装修标准：毛坯n 车位比：1n 开发企业：上海绿地（集团）有限公司n 销售代理：上海绿地集团XX置业n 景观设计：JAW捷奥国际景观设计公司 n 物业62、公司：上海绿安物业个案六：绿城玉兰公寓n 项目地址：桐城路与望江路交叉口向南400米n 占地面积：60000M2n 建筑面积：200000M2n 容积率：2.8 绿化率：48.3%n 主力户型：64-200n 项目均价：6000元/M2n 装修标准：毛坯n 车位比：1n 开发企业：安徽绿城房产开发有限公司n 销售代理：无n 景观设计：香港贝尔高林n 物业公司：安徽绿城物业管理公司个案七：万科金色名郡n 项目地址：XX市蜀山区望江西路205号（原皖安厂） n 占地面积：107326M2 n 建筑面积：47万M2n 容积率：3.61 绿化率：40%n 主力户型：84、140n 项目均价：7200元63、/M2n 装修标准：精装n 车位比：1n 开发企业：XX万科置业有限公司n 销售代理：无n 物业公司：XX万科置业有限公司6、高端高层市场总结分析1）、XX高层高端市场的现状n XX目前市场供应的高层豪宅总量较少，但在未来供应量有所放大。有两方面的原因：1、土地资源逐步稀缺，高层产品必然是未来的主流方向。2、受品牌开发商的引导，XX消费者对高层豪宅的认可度逐步增加；n XX目前市场供应的高层豪宅产品多依赖外部价值，自身产品品质不高，与普通高层产品没有拉开差距。市场并没有建立高层豪宅的界定标准，但这种状况在未来有望得到缓解。n 市场发展处于初期成长阶段。XX市的高端住宅项目更多浮于表面包装，在概64、念定位、产品内涵、功能创新等方面还有所欠缺，市场发展不成熟，目前处于初级市场成长的时期。 n 目前高档物业开发总量约:268万平米；其中豪宅占10%，约26万平米；目前市场销售均价:4900元/平米-6700元/平米；目前市场供应总量约:20万平米左右。2）、XX未来高层高端市场的展望n 花园洋房物业虽是获得市场认可度较高的产品，但一直未能成为XX高端市场的主流产品，消化量及供应量均保持在一个相对较低的水平，且未来供应量会有所上升但不会太大；n 高层豪宅目前在XX发展仍然不够成熟，供应量较少。未来供应量呈上升趋势，一方面由于土地供应结构决定，另外外地品牌开发商的进驻，对高层产品的打造具有丰富经65、验，对市场具有引导作用；n 经济发展带动高层次居住需求，高端市场未来发展空间广阔。随着我国经济的迅速发展，居民对衣食住行的要求亦相应提高，造就了高端住宅市场的发展空间；XX经济迅猛的发展，人民生活水平稳步提升，对居住空间的消费需求更高，且未来将呈进一步增长的趋势。n 预计2010年供应量约:预计将达30万平米，XX未来豪宅供应具有以下特点： 高层豪宅市场供应量在逐步放大，市场普遍看好未来需求； 品牌开发商仍然是开发高层豪宅项目的主力军； 高层豪宅项目零散分布，内环高层豪宅项目供应较少； 客户需求为主导，高端项目内涵将全面升级。【盛世观点】：由于国家政策调控下，XX别墅物业供应量是呈逐步下降的趋66、势，特别是独立别墅的供应量下降明显，其稀缺性日益凸现，那么相应将带动其价格的提升；同时必然会有其他高端物业替代别墅的市场份额，XX豪宅市场，需求量在不断增长，供应量不足，供不应求，发展空间广阔。（三） XX高端消费者研究1、XX高端消费者需求量研究XX地区目前人口463万，市区未来人口将达300万；根据统计数据表明，XX地区的私家车占有率为5%，按一人一车来计算的话，XX有23万人为有车一族，并且这个群体每天都在壮大中。据资料显示，截至09年3月底，XX有6600人进行个税申报人均纳税4.24万元 ，即意味着这一人群年收入均在20万以上；自动申报人员多为国有企事业单位，不含私企及个体户；据统计67、和税务部门相关数据推测，XX年收入在20万以上的人群估计约在30000人以上。根据2009年XX企业黄页统计，XX拥有15,155个XX市辖区下的企业；随着XX城市的发展，省城的向心力日渐增强，周边城市的高端人群越来越多选择在XX投资置业，据不完全统计,每年在XX购买高档物业的外地人约有3000人，并且仍在增长中，预计未来两年，每年将达到5000左右。据上述相关数据，XX近两年高收入群体总数约45000户；如果这部分人每户按160M2需求购置豪宅，那么XX豪宅市场需求量为720万平米。前面市调中已经得出，XX目前在售的豪宅约26万平米，XX从90年代开始至今，别墅的开发总量约200万平米，XX68、豪宅别墅市场，已建和在建总建筑面积为226万平米。【盛世观点】：XX高收入群体数量庞大，豪宅市场需求旺盛，XX豪宅市场未来还有很大的上升空间；虽然现在阶段高端项目主要集中在政务区周边，但是随着土地市场的稀缺性和地段的优越性，其区位未来将显得无比珍贵。2、XX高端客户研究企事业单位的高管和私营企业主仍然是XX豪宅产品的主要消费群体之一，占据60%的市场比例；其他群体主要是财富迅速集聚的各式阶层经营组成，均为二次或多次置业；另外一个群体就是周边地市的部分高收入人群，大致可以划分为以下四种类型：成功内敛型、享受另类型、炫耀财富型、实力精英型。【成功内敛型】成功内敛型来源区域XX本地、省内其他城市，如69、淮南、淮北、阜阳、蚌埠等城市、外省市来肥投资的企业主主要职业构成年龄在35-50岁之间的成功人士。私营企业主、社会名流、政府公务员、有海外留学背景的高端家庭结构家庭结构比较传统，一般为三口之家，也有可能与父母同住，三代同堂，家庭人数3-5人生活形态出门一般有车代步，注重生活质量，要求更宽松、舒适、私密的生活空间，注重子女教育，多数会送子女出国留学，重视群体关系购买能力家庭收入比较高的水平，而且比较稳定，或者家庭财富积累比较丰富，对价格敏感度比较弱心态剖析他们个性稳重、不愿张扬，一般不会盲目追求所谓的奢华和昂贵。他们的朋友往往也是非富即贵，购豪宅主要为了体现自己的独特品位需求特征对品牌认知能力很70、强，具有品牌忠诚度 ；需求面积为大户型，要求项目整体档次高，地段优势明显发展趋势是XX豪宅消费的主流【享受另类型】享受另类型来源区域XX本地、外地来肥投资或工作主要职业构成35岁左右的城市新锐，企业中的高级管理者、专业人士等高收入人员或企业主家庭结构单身独居或两口之家、三口之家，家庭结构简单生活形态生猛豪放的SUV、动感激情的跑车更能够匹配他们“与众不同”的消费趋向购买能力有相当经济实力，家庭财富积累比较丰富，对价格敏感度比较弱心态剖析购买豪宅的主要目的就是享受，懂得品质生活，追求与众不同 需求特征需求面积为大户型，要求项目与众不同，是能满足自我个性的私人领地 发展趋势随着XX经济的平稳发展，71、这类客户将占XX豪宅置业客户的一定比列，但不是主流【炫耀财富型】炫耀财富型来源区域XX本地、省内其他城市主要职业构成经历多年积累的私企业主及民企内的高收入人员家庭结构家庭结构传统，一般为三口之家生活形态生活社交圈子广阔，朋友间交往频繁，多数拥有一辆或多辆私家车，有来自经验积累的专业技能，学历不高， 但见识面广购买能力对豪宅的消费能力惊人，而且基本上是一次性全额付款，往往拥有多套豪宅 心态剖析不了解豪宅的品牌内涵，购买豪宅完全处于攀比的心态 需求特征追求品牌规模项目，准现房更受欢迎，需求面积为大户型，要求项目整体档次高，地段优势明显发展趋势XX城市的发展给其带来较高的预期，形成强大的吸引力，比例72、将上升【实力精英型】实力精英型来源区域XX或全国其他城市主要职业构成企业、公司的决策管理者或者是所有者家庭结构家庭结构传统，一般为三口之家生活形态事业成功、经济基础雄厚、商务交往频繁购买能力年富力强，具有超越年龄的财富心态剖析一方面体现自我的实力，增加商务交往的砝码；另一方面提升个人身价，显示其对财富的运用与掌控。需求特征品牌是其考虑的首要因素，要求项目能体现实力、彰显身份发展趋势随着经济环境的好转，房地产的回暖，购买比例将会上升六、项目地块概述（一） 项目地块概况1、项目地块位置及简介本项目地块位于政务区XX湖畔，毗邻XX市大剧院和XX市广电中心，距离XX市人民政府约1000米，本项目地块由73、6宗地块组成。地块名称地块四至情况ZWQTB-014东至：翡翠路；南至：XX湖景观带；西至：XX湖景观带；北至：XX湖路ZWQTB-019-1东至：笔架山路；南至：XX湖景观带；西至：翡翠路；北至：XX湖路ZWQTB-019-2东至：笔架山路；南至：祁门路；西至：翡翠路；北至：XX湖景观带ZWQTB-036东至：翡翠路；南至：规划支路；西至：茂荫路；北至：XX湖路ZWQTB-035东至：XX湖景观带；南至：XX湖路；西至：匡河路；北至：XX湖景观带ZWQTB-034东至：翡翠路；南至：XX湖路；西至：匡河路；北至：南二环路六宗地块分布图：34353619-219-114XX市人民政府XX大剧院74、（二） 项目地块区域环境分析1、地块区域规划分析新区严格遵照XX市总体规划要求，总结吸取老城区建设的经验教训，提出了“生态城市”、“可持续发展”和“园林城市”的概念，逐步完善形成了目前正在实施的融行政办公、文化体育、金融商贸、住宅街区和城市旅游观光为一体的高品位现代化新城区总体规划。据最新的区域规划显示，政务区的土地供应以二类住宅用地为主，一类住宅用地只有本项目用地。项目用地2、项目地块周边配套 市政配套从目前政务区的市政配套来看，在市政大型配套方面是无与恢弘的，从体育场、文博院再到长达两公里的市民滨湖（XX湖岸线）休闲广场，还有奥体中心和XX湖大酒店（五星），目前在公交线路、生活配套等方面比75、较欠缺。2009年下半年，XX市政务新区将投资4000多万元，陆续启动14项市政工程。其中的道路工程主要为城市支路，将进一步完善政务新区的骨干路网。据悉，这些工程预计今年下半年内将陆续开工建设，计划到明年1月前后将全部竣工。随着政务新区未来入驻人口的快速增加，其政务区未来商业配套会非常快速的完善，政府在市政配套等各方面也会进行全面的升级。 教育配套目前政务区已拥有三所初级中学、五所小学、五所幼儿园。XX八中新校和XX青少年活动培训中心也位于建设中的政务新区。五十中、西园小学分校也正式落户政务区。 商业配套未来政务区的商业主要集中在XX湖东面的南二环沿线，目前政务区商业配套欠缺。大牌商业巨头家乐76、福的进驻，未来会有更多的商业进驻政务区，随着政务区城市建设的发展，未来的商业配套会逐步的完善。家乐福 3、项目地块周边住宅地价分析 从2008-2009年项目地块周边的土地成交来看，离本案地块最近的是由中国烟草总公司安徽省公司合安徽万方实业有限责任公司联合竞得的祁门路和潜山路交口地块，属于商业兼住宅类用地，其单价为300万元/亩，楼面价在1277元/平方米。成交日期土地位置土地用途占地面积（亩）容积率楼面价（元/m2）单价(万元/亩)竞得人2009年6月蜀山区怀宁路居住24.333.51531341黄志坚2009年5月黄山路135号商业住宅27.064.02036543深圳市建业（集团）股份有77、限公司2009年5月政务文化新区规划中部商业、金融、公寓94.27.0681318安徽纵横房地产有限公司安徽润洋翠澜酒店管理有限公司安徽尊地贸易有限公司2009年4月政务区、祁门路和潜山路交口商业住宅59.53.51277300中国烟草总公司安徽省公司安徽万方实业有限责任公司2008年5月望江路商业（10%），住宅160.99商业5.5；住宅3.41579380XX一航万科地产有限公司（金色名郡）【盛世观点】: 本地块为一类居住用地，目前政务区已经供应的土地都是二类居住用地，而且与本地块相比，其它地块的位置、景观等方面都比本地块差，本地块的容积率为，所以我们认为其他地块的价格对本地块的参考性非78、常小。（三）项目地块分析1、项目用地指标地块编号总用地面积(平方米)容积率建筑密度绿地率可建建筑面积(平方米)备注ZWQTB-01436315.320.8（预计）-35%29052.25以低层住宅为主ZWQTB-019-132324.511.035%35%32324.51以低层住宅为主ZWQTB-019-251706.811.328%40%67218.85-ZWQTB-03628674.071.035%35%28674.07以低层住宅为主ZWQTB-03541323.761.035%35%41323.76-ZWQTB-03477895.901.825%40%140212.62-2、 ZWQTB79、-014地块XX市人民政府XX大剧院14号地块1）用地指标 用地面积：36315.32平方米； 限制条件：住宅建设内容以低层住宅为主； 配套设施：配套设施建设要求幼儿园按每千人166平方米配置社居用房按每百户30平方米配置，且不得小于200平方米物业管理按总建筑面积的千分之三配套2）项目地块现状XX广电中心地块西边绿地XX湖XX湖3）项目地块优劣势分析 优势1、地理位置优势：地块位于政务区核心地段，靠近XX市政府，是XX未来行政、商务中心；2、景观优势：地块位于XX湖畔，拥有一线湖景资源，“大水面、大花园、大绿带”为特色集自然风光、休闲、娱乐设施一流的生态环境和人居环境；3、配套优势：未来周边80、市政配套、教育配套、商业配套非常完善；4、地块自身条件优势：地块平整，四周只有XX湖路一条次干道，交通不拥堵，噪声少，地块规划为低层住宅，在市场上具有稀有性，竞争力比较强。 劣势1、地块体量小，规划具有一定局限性；3、 ZWQTB-019-1地块XX市人民政府XX大剧院19-1号地块1）用地指标 用地面积：32324.51平方米 可建建筑面积：32324.51平方米 容积率：1.0；建筑密度35%；绿地率35% 限制条件：住宅建设内容以低层住宅为主 配套设施：配套设施建设要求幼儿园按每千人166平方米配置社居用房按每百户30平方米配置，且不得小于200平方米物业管理按总建筑面积的千分之三配套 81、其他控制性条件：控制性建设要求其他建筑单体要求风格现代，具有一定原创性2）项目地块现状XX湖畔小区XX湖畔绿地XX湖景观带翡翠路3）项目地块优劣势分析 优势1、地理位置优势：地块位于政务区核心地段，靠近XX市政府，是XX未来行政、商务中心；2、景观优势：地块位于XX湖畔，东面是块绿地，南面临湖，拥有一线湖景资源；3、配套优势：未来周边市政配套、教育配套、商业配套非常完善；4、地块自身条件优势：地块平整，地块规划为低层住宅，在市场上具有稀有性，竞争力比较强。 劣势1、地块西边是翡翠路主干道，车流量大，噪音大；2、地块体量小，规划具有一定的局限性；4、 ZWQTB-019-2地块XX市人民政府XX82、大剧院19-2号地块1） 用地指标 用地面积：51706.81平方米 可建建筑面积：67218.853平方米 容积率：1.3；建筑密度25%；绿地率40% 停车位：车位/户数=1.0；地面停车率20% 配套设施：配套设施建设要求幼儿园按每千人166平方米配置社居用房按每百户30平方米配置，且不得小于200平方米物业管理按总建筑面积的千分之三配套 其他控制性条件：控制性建设要求其他建筑单体要求风格现代，具有一定原创性2）项目地块现状XX湖景观带安徽出版集团大厦XX湖景观带翡翠路3）项目地块优劣势分析 优势1、地理位置优势：地块位于政务区核心地段，靠近XX市政府，是XX未来行政、商务中心；2、景观83、优势：地块位于XX湖畔，地块北面和东面临湖，拥有一线湖景资源；3、配套优势：未来周边市政配套、教育配套、商业配套非常完善；4、地块自身条件优势：地块平整，容积率为1.3，其规划产品自由度比较大，市场竞争有优势。 劣势1、地块西边是翡翠路主干道，南面是祁门路主干道，车流量大，地块西边和南边噪音大；2、地块东北向湖景，其景观价值有限。5、 ZWQTB-036地块XX市人民政府XX大剧院36号地块1）用地指标 用地面积：28674.07平方米 可建建筑面积：28674.07平方米 容积率：1.0；建筑密度35%；绿地率35% 停车位：车位/户数=1.0；地面停车率20% 限制条件：建设内容以低层住宅84、为主 配套设施：配套设施建设要求幼儿园按每千人166平方米配置社居用房按每百户30平方米配置，且不得小于200平方米物业管理按总建筑面积的千分之三配套 其他控制性条件：控制性建设要求其他建筑单体要求风格现代，具有一定原创性2）项目地块现状XX湖景观带茂荫路山水名家小区翡翠路3）项目地块优劣势分析 优势1、地理位置优势：地块位于政务区核心地段，靠近XX市政府，是XX未来行政、商务中心；2、景观优势：地块北面临XX湖延伸段河景，景观不错；3、配套优势：未来周边市政配套、教育配套、商业配套非常完善；4、地块自身条件优势：地块平整，地块规划为低层住宅，在市场上具有稀有性，竞争力比较强。 劣势1、地块东85、边是翡翠路主干道，车流量大，噪音大；2、地块不规则，呈三角形，规划难度大；6、ZWQTB-035地块XX市人民政府XX大剧院35号地块1）用地指标 用地面积：41323.76平方米 可建建筑面积：41323.76平方米 容积率：1.0；建筑密度35%；绿地率35% 停车位：车位/户数=1.0；地面停车率20% 配套设施：配套设施建设要求幼儿园按每千人166平方米配置社居用房按每百户30平方米配置，且不得小于200平方米物业管理按总建筑面积的千分之三配套 其他控制性条件：控制性建设要求其他建筑单体要求风格现代，具有一定原创性2）项目地块现状分析沿湖景观带匡河路御龙湾项目内湖景观3）项目地块优劣势86、分析 优势1、地理位置优势：地块位于政务区核心地段，靠近XX市政府，是XX未来行政、商务中心；2、景观优势：地块北面临XX湖延伸段河景，地块西面是匡河合绿化带，景观不错；3、配套优势：未来周边市政配套、教育配套、商业配套非常完善；4、地块自身条件优势：地块平整，容积率为1.0，其规划产品自由度比较大，市场竞争有优势； 劣势1、地块不规则，呈三角形，规划难度大；7、 ZWQTB-034地块XX市人民政府XX大剧院34号地块1）用地指标 用地面积：77895.90平方米 可建建筑面积：140212.62平方米 容积率：1.8；建筑密度25%；绿地率40% 停车位：车位/户数=1.0；地面停车率2087、% 配套设施：配套设施建设要求幼儿园按每千人166平方米配置社居用房按每百户30平方米配置，且不得小于200平方米物业管理按总建筑面积的千分之三配套 其他控制性条件：控制性建设要求其他建筑单体要求风格现代，具有一定原创性2）项目地块现状分析南二环路内部湖景XX湖畔小区南面河景3）项目地块优劣势分析 优势1、地理位置优势：地块位于政务区核心地段，靠近XX市政府，是XX未来行政、商务中心；2、景观优势：地块南面临XX湖延伸段河景，地块西面是匡河和绿化带，景观不错；3、配套优势：未来周边市政配套、教育配套、商业配套非常完善；4、地块自身条件优势：地块平整，容积率为1.8，市场竞争有优势； 劣势1、地88、块北面的南二环路是快车道，东面是翡翠路主干道，车流量大，噪音大；2、地块不规则，进深大，规划难度大。七、项目市场预测（一）预测目的 本项目市场预测的目的，是在对XX市房地产市场情况以及国家、省和市地理位置、交通状况、用地性质、整体规划、人文环境等因素进行综合考虑基础上，对本项目的住宅价格进行近、远期预测，以得出参考价，供经济测算及有关部门决策时参考使用。（二）典型城市的启示1、广州市城市中心转移及物业价格走势改革开放以前，广州市的中轴线是中山纪念堂市政府中山五路北京路海珠广场，广州市的商业、金融、行政管理主要分布在该中轴线两侧。80年代初期，随着广州市经济的不断发展，城市逐渐向东发展，至80年89、代末，环市东路一带形成新的商务、金融、贸易区，该区域的住宅、写字楼价格为当时广州市最高。六运会的成功举办为天河区的发展带来了机遇，广州市决定把城市中心东移至天河区，于是天河北路一帯楼盘价格上升至均价8000元/平方米，该区域以中信广场竣工时的价格达到最高峰。随后广州市确定了新的中轴线，火车东站中信广场珠江新城并延伸至番禺区的南沙。番禺区中轴线沿线的物业价格一直趋于上升趋势，有的物业价格已超过海珠区的物业价格。可以看到，广州市的每一次城市中心转移都会带来该区物业价值攀升！2、上海市城市中轴延伸及物业价格走势上海市的市中心在南京路一带，中轴线沿南京路至外滩黄浦江边。90年代初期，上海市提出开发浦东90、新区，城市中轴跨过黄浦江向东延伸，形成可生长的中轴走廊。随着浦东新区金融贸易区的建设，浦东的楼价一直在上升，过去“宁要浦西一张床，也不要浦东一间房”的情景已经一去不复返了，现在，浦东新区已成为上海的高尚住宅区。2007年，随着上海世博会的申办成功，浦东新区住宅价格又迎来了新一轮的上升狂潮。上海市的城市中轴线的延伸，带来了沿线物业价值的提升。【盛世观点】： 目前XX市的城市中轴线已经转移至政务区，所以其沿线的物业价值会随着政务区的建设而不断提升。（三）项目比较选择的原则和依据比较对象选择原则：比较对象与目标对象间具有较大的共同点，比如在同一地域同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似的91、房地产交易较多时，才能体现出其有效性。本项目的主要特点是与政务区核心地段、定位高端，因此在比较对象的选择中我们主要考虑了以下几点： 政务区项目地块周边的房地产项目； 本项目定位相似的其它高档住宅开发项目。（四）商品住宅的选择比较1、 公寓住宅的单价对比*注：XX湖畔含厨房精装修价格；金色名郡含全精装修价格由于本项目地块位于XX湖畔，在市场上具有唯一性，其地块的位置、景观等各方面的优势决定了它是目前政务区价值最高的地块，所以其地块未来的房价在市场上具有标杆性。2、 别墅的单价对比在售均价（元/m2）玫瑰绅城众安.绿色港湾碧湖云溪缘墅半岛1号国建香榭水都新华学府.春天联排别墅8500-11000792、000900065008450叠排别墅650075008000多层电梯大宅6500普通住宅均价（周边）500043004900420050005200 根据上表，我们大致的计算得出目前XX各产品之间的价格比例关系为：公寓：电梯多层大宅：叠排：联排=10：13：15：18。（五） 项目普通公寓价格的推算过与本项目周边楼盘以及市区范围内档次规模定位类似的楼盘均价进行对比，通过选取影响销售价格的各项因素进行比较，通过类比法可得出本项目平均价格P2。项目XX湖畔华润幸福里华地学府名都万科金色名郡恒大华府国耀一方城子项权重本项目销售价格(pi)610055005300670053006100-P2地段193、2090909010010020%140交通1101001001001009510%110环境120959010010012015%130产品品质120951001108511025%140商业配套110100100100959510%110市场形象110951001008511020%130加权合计(Si)1169596.5100.592.75106.5100%130.5(bi)评价权重(t)35%10%10%10%15%20100%-项目整体销售均价P2为：P2= 7358元/平方米。根据类比项目价格推算的方式得出：目前项目普通公寓可售的价格为7358元/平方米。（六）项目近远期价格预测本94、项目本着高标准、前瞻性、创品牌、统一规划、分期开发、创造高速效应的开发战略。通过准确的市场定位，最大限度发掘市场空白点，充分利用企业的先进开发理念和人才智力优势，追求产品性价比，打造政务区的明星楼盘。参考目前对比楼盘价格，在整体房地产政策和市场没有大变动的情况下，站在城市行业市场发展的审视高度预测得出。1、 近期价格预测根据计算得出目前项目地块普通公寓可售的均价为7358元/平方米，按照目前政务区2009年上半年4.5%的房价增长速度计算，预计2010年周边的住宅价格会涨到8020元/m2；根据XX各种产品价格比例关系（公寓：电梯多层大宅：叠排：联排=10：13：15：18）可以推算出:联排别墅的均价为14436元/m2，主要面对XX本地、省内其他城市，如淮南、淮北、阜阳、蚌埠等城市、外省市来肥投资的企业主；叠排别墅的均价12030元/m2，电梯多层大宅的均价为10426/m2，主要面对公司的决策管理者、企业中的高级管理者和部分私企业主。2、 远期价格预测项目远期住宅普通公寓的均价为9000元/m2；联排别墅的均价为18000元/m2；叠排别墅的均价13500元/m2; 电梯别墅的均价为10426/m2。2009-07-27