1、山东文登建设住宅小区项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月67可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 申报单位及项目概况1第一节 项目申报单位概况1第二节 项目概况4第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析19第一节 发展规划分析19第二节 产业政策分2、析22第三节 行业准入分析22第三章 资源开发及综合利用分析25第一节 资源开发和资源利用方案25第二节 资源节约措施25第四章 节能方案分析27第一节 用能标准和节能规范27第二节 能耗状况和能耗指标分析28第三节 节能措施和节能效果分析31第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析35第一节 项目选址及用地方案35第二节 土地利用合理性分析37第三节 征地拆迁和移民安置规划方案37第六章 抗震设防分析38第一节 有关法律、法规、规章依据38第二节 场地地震效应评价38第三节 工程抗震设防41第七章 环境和生态影响分析42第一节 环境和生态现状42第二节 生态环境影响分析43第三节 生态环境保3、护措施45第八章 经济影响分析48第一节 分析说明48第二节 财务分析48第九章 社会影响分析52第一节 社会影响效果分析52第二节 社会适应性分析52第三节 社会风险及对策分析53第四节 社会评价结论54第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况 一、申报单位基本情况本项目申报单位为威海xx房地产开发有限公司。威海xx房地产开发有限公司是按现代企业制度成立的有限责任公司，隶属于xx房地产集团有限公司。该公司成立于2008年3月14日，公司法人代表：xx，注册资本：肆亿元。公司经营范围为：房地产开发经营；建筑材料购销；备案范围内的货物进出口、技术进出口（法律、行政法规和国务院决定规定禁4、止的项目除外，法律、行政法规和国务院决定规定须经许可经营的项目，取得许可后方可经营）。公司现有职工400余人，其中高级工程师30人，中级工程师40人，助理工程师20人；设有办公室、项目部、财务、销售、物业及配套公司等部门，具有房地产开发暂定资质。二、申报单位经营和管理状况xx房地产集团有限公司创建于1993年7月，该集团秉承“追求卓越、德达天下、关注社会、产业报国”的企业理念，以房地产为龙头，逐渐发展成为涵盖教育、文化、科技、商贸、建筑安装、物业管理、旅游等行业，净资产逾200亿元的大型民营企业集团，目前拥有河北xx集团、北京xx集团、山东xx集团、天津xx集团、三亚xx集团和呼仑贝尔xx集团5、以及北京xx经济研修管理学院和三亚旅游职业学院。威海xx房地产开发有限公司愿以真诚奉献的精神，坚持“以质量求生存，以信义求发展”，坚持奉行“精心施工、不断改进质量、追求卓越、以一流的品质和服务，给顾客最大的满足和信任”，以“至诚至信、打造极品；精工精雕、兴国富民”的企业精神，开发一项工程，树立一座丰碑，广交一批朋友，开拓一批市场，愿在互利互惠的基础上更加广泛地开拓与社会各界的合作，以优质的产品为国家和社会做出新的贡献。第二节 项目概况一、项目名称xxxxxx项目二、建设地点本项目拟建于文登市南海新区xx镇xx村东，金海路东，滨海路北。该区域具有优越的地理位置、浓厚的文化氛围、便捷的交通条件、完6、善的配套设施，而且自然环境优美、风光景色秀丽，是居住、旅游观光、避暑疗养的理想场所，适宜建设该项目。三、建设背景（一）当前住宅市场现状目前，在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司管理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业关注的重点。2008-2009年的房地产行业，政策调控执行力度已加大。面对不断上涨的住房价格，政府出台了一系列调控政策，调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，并针对外资进入、土地控制等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。在政府控制房价、调整住7、房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2008年以来房地产开发投资的增速受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严格控制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控，将不得不使得不少其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。2006年的房地产调控中，对住房供应结构提出了具体的“90/70”标准，国六条和国十五条的导向就是重8、点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机需求。2008-2009年的住房供应结构继续调整普通住房和经济适用房供应增多，别墅等高端住房的投资和供给受到限制。土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的事实。总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。2008年以来，房地产9、企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大，另一方面，从经济的角度看，投资和信贷增长过快是近几年中国经济再度呈现过热局面的直接原因，也因此成为控制项目投资和紧缩信贷成为宏观调控的着力点。从近年的固定资产投资增速和信贷增速来看，虽然有所减缓，但依然维持在高位，政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，预计房地产企业未来面临的资金压力不容小视。2009年12月10日中央召开了经济工作会议，全面分析了当前国际国内形势，明确了明年经济工作的总体要求和重点任务，提到房地产业时仍是“维持稳定健康发展”。12月17日国务院总理温家宝主持召开10、国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的三项政策措施：加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售，会议还要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取措施促进房地产市场健康发展。（二）项目提出的背景文登是山东省威海市辖属的县级市，位于山东半岛东端，与朝鲜半岛、日本列岛隔海相望，陆地面积1779.84平方公里，人口64.6万人。文登市南海新区东起埠口港，西至黄垒河，北起环海大道，南到五垒岛湾，荣乌高速公路、环海公路、青威高速公路、初张公路等主干路穿境而过，距文登市区、文登火车站、威海机场车程均在半小时之内。11、规划面积160平方公里。新区以制造业和休闲旅游度假为主的生态型滨海新区，已初步形成了旅游度假区、生态生活区、湿地保护区、海洋高新区、渔业观光区和港口码头造船产业区的六大功能区，发展定位为文登的副中心城市。随着改革开放步伐的不断加快，文登市社会经济各方面取得了长足发展，尤其是房地产业发展迅速。房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。据统计，住宅业每增长10%，可以带动GDP增长0.5个百分点，同时还可以增加就业机会，促进经济发展和社会进步。自1998年国家实现住房制度改革以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植12、，特别把住宅建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了一系列政策措施以加快推动商品住宅的建设。住宅建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用越来越强。为深入贯彻落实科学发展观，进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住房建设和消费，促进经济平稳较快增长，根据国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）、山东省人民政府办公厅关于促进全省房地产市场健康发展的实施意见（鲁政办发200873号）精神，威海市人民政府出台了关于促进房地产市场健康发展的实施意见（威政发20098号），提出如下实施意见：坚持民生优先，加大保障性住房建设力度；调整税费政策，鼓励普通住房13、消费；优化信贷政策，提高住房消费能力；合理调控，为促进房地产市场健康发展创造良好环境；加强行业指导，促进房地产市场健康有序发展。根据文登市城市总体规划的要求，文登市南海新区xx镇金海路东侧地块的用地性质规划为商业、住宅用地。2008年3月，文登市国土资源局将此地块出让，威海xx房地产开发有限公司竞得该区域的国有土地使用权。该公司审时度势，以长远的战略眼光理性开发，经过多次实地考察，根据市场需求，结合该区域现状特点，决定在此开发建设xxxxxx项目。四、主要建设内容和规模本项目出让土地面积296300平方米，总建筑面积299000平方米。按照建设性质分类如下：1、住宅：建筑面积290300平方米14、，其中：（1）低层住宅：建筑面积25000平方米，58栋，3层，348户；（2）多层住宅：建筑面积196300平方米，52栋，7-8层，1756户；（3）小高层住宅：建筑面积69000平方米，11栋，11层，726户。2、公建建筑面积8700平方米，其中：（1）综合服务中心：建筑面积4545平方米，1栋，4层。（2）商业及必配公共设施：建筑面积3622平方米，3栋，3层，包括下列6小项：开闭所：建筑面积50平方米；物业管理：建筑面积400平方米；文化活动站：建筑面积400平方米；公厕：建筑面积60平方米；变电站：建筑面积200平方米；商业服务：建筑面积2512平方米。（3）其他：建筑面积53315、平方米。五、工程设计方案（一）规划设计方案1、规划指导思想尊重历史，继承传统，延系城市文脉，重视人与生态环境的完美融合，将文登市的城市自然特色与文化积淀有机结合，赋予该项目独特的文化内涵、科技含量和人文关怀。在充分利用自然条件的基础上，按照保护与开发并重的原则，为文登城市建设增添靓丽的风景线，实现更大的生态、社会、经济效益。（1）坚持“以人为本”的设计思想本项目把“以人为本”的思想落实到规划设计的全部层面。在总体布局、道路交通、绿地布局、景观设计、设施配套及其它配套技术性工程等各个方面上，均体现了对人的最大程度的尊重、关怀与关爱。（2）环境先行、走景观楼盘之路调查显示，环境与景观品质的优劣已经16、成为影响人们购房行为的主导因素之一。本项目设计，改变诸多楼盘以“绿化配套”完全代替景观的现状，从人的行为、心理及视觉感受等最直接的人性化角度出发，结合本楼盘现状，精心构筑了全新的“一体化”、“健康、实用化”、“开放化”等景观设计理念。2、规划原则（1）规划设计应具有超前性、先导性本着高起点、高水平、高标准的原则，从城市总体布局和整体环境出发，立足于城市社会经济、环境与文化特征，以优美的群体空间环境、景观生态环境及对未来生活模式的和谐，营造高水准的居住品质，为居民创造舒适、优美、安全、安静的居住环境。（2）贯彻“以人为本，尊重自然”与“可持续发展”的设计理念在充分分析现状特征和周边环境要素的基础17、上，结合自然地形和环境特点，采用灵活多变的规划手法。做到整体规划布局合理，富有特色，结构清晰，功能完善，建筑风格超凡脱俗。努力提高居住区生态环境质量，改善居住区小气候，精心营造绿色空间与组团内部景致。（3）营造健康型生活居住区居住区建设要确保居住者广泛意义上的健康，包括生理的和心理的、社会的和人文的、近期的和远期的多层次的健康。规划以居住与健康的新价值观为目标，创造便于人际交往与体育活动的亲和生活，积极建设健康、安全、舒适的环保型人居环境。（4）兼顾环境、社会、经济三效益的统一规划设计考虑社会效益和居住环境的方便性、舒适性，生态效益与经济效益达到高度的统一。把生态观念严格地贯彻到规划、设计、施18、工、经营等各个环节，力图创造一个在文登具有示范性的生态居住区。既有利于开发建设，又有利于城市环境改善。（5）确定合理的开发策略，做到近、远期结合规划设计注重可操作性尤其是把近期、远期的经济和社会效益结合好。确定合理的开发策略，将开发商对规划设计的重视与规划设计者独具匠心、态度严谨的设计相融合，创造个性鲜明的示范性居住社区新形象。3、规划布局结构遵照区域一体化、园区整体化、景观开放化、交通分流化、绿地均好化等设计理念，设计对新规划区域采用了轴线化的构成模式。（二）建筑方案设计1、设计理念以人为本，回归自然。设计是内与外、平面与空间、功能与形式等因素互动的过程。体现环境的美学价值、环境的生态性、环19、境的适宜性是小区景观环境评价的标准和尺度，塑造生态、健康、舒适的人居环境正是该项目追求的目标。2、建筑单体设计本方案坚持“以人为本”的设计指导思想，在城市设计的重点地段上，设计出适合居民生活行为特征和需求的多元化的标准住宅和丰富多彩的居住环境。（1）户型设计住宅南北简明通透，整体户型设计动静相宜，简奢随心。明厨并尽量满足明卫，开窗采光充足并均可欣赏小区景观。充分利用坡屋顶空间，增添空间情趣。本项目除了满足住宅一般功能要求，特别将健康及景观的概念引入住宅设计,依靠健康住宅技术支撑体系进行户型设计，每种户型均具有良好的日照条件及绿色景观。多元化的住宅户型组合，适合不同的消费人群，为小区开发提供了经20、济实用的户型。（2）平面设计确保家庭居住生活的居住性、舒适性和安全性，实行公私分离、食寝分离、居食分离，各行为空间既有融合性的空间关系、又有各自的独立性，既联系方便又防止互相穿套和干扰。在尽量保证卧室居住要求的前提下，充分扩大起居空间、厨房和卫生间面积，保证各种居住行为的使用要求，满足居民的心理、生理需求。在朝向设计上都采用南北朝向，依照每个户型的主要景观方向，客厅、卧室都采用外突型观景窗。客厅是全家共享天伦的重要场所，也是待客宴请的重要地方，故客厅设计较大。利用室内楼梯将会客与就餐功能区巧妙分隔，使其格局相对独立性，而餐厅与厨房又具有良好的空间。（3）建筑造型设计本项目设计的宗旨是以建设环境21、优美的健康型花园住宅小区为目标。规划使建筑、道路和绿化设计尽量做到融为一体，交相辉映、相得益彰。在满足建筑使用功能的前提下，力求竖向空间的变化丰富多彩，创造居住区的立体景观效果。建筑采用现代元素材料与传统线条相结合的设计手法，体现住宅的大气尊贵的造型特征及建筑景观。细化一些功能性构件，如空调板等。建筑屋顶为双坡顶及四坡顶，局部跃层部分为退台，可以打破单调的檐口，设计利用顶层外墙后退做成构架，强化建筑的虚实关系，并产生丰富的光影效果。建筑外墙采用涂料与面砖相结合，形成不同材质色彩的对比穿插。（三）结构设计方案本工程结构设计（含基础设计）均严格执行国家相关规范、规定。工程质量严格按相应验收规范验收22、并应符合相应要求，地基基础荷载等级均严格按国家规范要求设计取值，抗震设防严格按国家规范设计。1、基础设计 （1）本工程勘察报告中勘察点数量符合相关规范，已能满足基础设计要求。（2）拟建场地附近无污染源，该区域未测得地下水，故可不考虑地下水对钢筋混凝土结构中的钢筋腐蚀影响。（3）本工程低层、多层建筑基础采用柱下钢筋混凝土独立基础，小高层建筑基础采用桩筏基础，基础持力层为强风化花岗岩。（4）地基基础满足承载力和稳定性要求，地基变形不影响上部结构安全和正常使用。2、上部结构设计（1）本工程低层、多层建筑为框架结构，小高层建筑为框剪结构。抗震等级为三级。（2）结构的耐久性措施按照设计使用年限为50年要23、求设计。（3）本工程全部主控项目均应进行实体抽样检测，检测结论均应符合设计要求。（4）结构设计措施均严格执行国家相关规范、规程和规定。（四）给排水设计1、给水水源采用市政给水管网，小高层建筑由城市加压水供水，低层、多层住宅由城市压力供水，公建由城市压力供水。管网布置均采用下行上给式供水系统。各栋住宅分别设置总水表，住宅各住户设置分水表计量。分户水表设于室外水表井。2、排水由于本小区是以住宅为主，其排水不需特殊处理，因此，污水经各排水支管按地势由高到低的原则集中到排水干管排化粪池，经小区污水处理站初步处理后达到城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）一级B标准后，排至城市污水管网24、。3、雨水各建筑物的雨水需做内排水，主要干道做路面排水。各建筑物的雨水和道路雨水经过排水支管，按地势由高到低的原则集中到排水干管排至城市雨水管网。（五）消防设计1、小区内部道路环形通畅，住宅建筑间院落可通行消防车，保证消防车到达每幢建筑，并与机动车道便捷连通，满足消防要求。2、所有住宅建筑的山墙之间最小间距大于等于8米。3、建立家庭火灾报警系统，通过通讯系统或安保系统与中央监控室联系。4、消防用水设计室内消火栓用水量30L/S，火灾延续时间2小时；室外消火栓用水量20L/S，火灾延续时间2小时。室内消防用水由楼道内的消防给水管网提供，室外消防用水由室外消火栓提供。5、室外消火栓小区内的给水管基25、本沿道路敷设，按照规范布置消火栓，消火栓在室外环状给水管网上按相邻两个间距不超过120m，位置易于消防车取用的的原则设置室外消火栓。室外消防用水由室外消火栓提供。6、室内消火栓系统采用临时高压系统，设水泵两台，一用一备。消火栓系统竖向按两个区设置，上部下部及立管均成环状。室外设消防水泵接合器三套与楼内系统连接。消火栓采用19mm水枪，流量5L/s, 麻质水龙带，长度25米，栓口距地1.1米。7、建筑灭火器配置楼道内设手提式磷酸氨盐干粉灭火器。（六）电气设计拟建项目设两路高压供电，设一中心变配电室，另外再设两处配电室。高压电缆由小区金海路、滨海路市政高压线路引入至区内箱变，再低压送至各用户。1、26、负荷等级供电负荷等级为三级，区内设有箱式变电站，进线电压为10KV，出线电压为380/220V。2、弱电设置从滨海路引入邮电通讯和有线电视电缆。电信电缆采用HYV2型，敷设方式为电缆穿PVC保护管地下直埋方式敷设。电视采用SYV-75-9电缆穿管直埋。3、线路的敷设及各类插座的设置（1）室外电力电缆采用聚氯乙烯绝缘、聚氯乙烯护套内钢带铠装铜芯电缆，敷设方式为直埋，室内导线为铜芯塑料线穿PVC阻燃塑料管暗敷，每套住宅进户管线为BV-310PVC32，每栋楼电话进户管为G80，在山墙上设楼头箱，室内电话线为RVVB20.5，有线电视进户电缆为SYV-75-9，室内分支电缆为SYV-75-5。（2）27、客厅（起居室）、主卧室、设一个单相三极和一个单相两极组合插座两组、电视、电话终端插座各一组、卧室设组合插座两组、厨房、卫生间设防水防溅式组合插座一组、布置洗衣机、冰箱、抽油烟机、空调器等处设专用单相三线插座各一个。（3）计量方式为一户一表，按单元集中设置在一层楼梯间附近。4、防雷与接地防雷等级为三级。在屋顶女儿墙等处设避雷带以防直击雷，其冲击接地电阻不大于20欧姆。供电系统采用TN-S接地方式。并进行总等电位联结，除空调插座回路外，其余插座回路均设漏电保护装置，每栋住宅楼的总电源断路器应具有漏电保护功能。5、楼宇对讲系统在各单元入口处设置对讲门口主机、电控锁、电源箱，系统采用总线制形式，管线的28、敷设采用暗敷，竖向采用PVC管暗敷墙内，水平暗敷在楼板及墙内。（七）绿地景观系统景观系统分二级设置：小区中心庭院组团中心绿地，通过对绿化进行点、线、面关系的组织，使之成为一个真正有机统一的系统。小区中心庭院：作为本小区居民交往活动和休闲运动的场所，结合社区会所，形成社区居民高度凝聚力和归属感的精神家园。工作之余、生活之间，在小区感受一下居住的氛围，社区自豪感和家园感将油然而生。组团中心绿地：本项目设有自己的中心绿地，作为本小区居民游憩、交往的场所，在设计上重点突出景观良好、绿意盎然的邻里空间环境。小区的景观体系与空间序列是以人、自然、建筑、环境有机融合为主旨建构，强调“绿脉”与居民生活的融合，29、最大限度发挥绿地功效，从而形成丰富生动、层次分明、高低错落、富有特色的建筑景观和天际轮廓线，增强居民归属感与自豪感。六、项目实施进度为了使本项目尽早建成投入使用，本项目申请报告核准后，应尽快委托有资质的设计单位进行工程设计，并落实资金，同时做好工程建设、材料考察和订货工作。为确保工程进度和工程竣工后达到预期目标，应做好前期准备工作、合理安排工期。根据目前项目进展情况和场区建设条件，拟定本项目建设期为二年。七、投资规模和资金筹措（一）投资估算1、编制依据（1）该项目的建设内容。（2）文登市行政服务中心编制的文登市行政审批事项及收费标准说明书。（3）建安费依据国家标准建设工程工程量清单计价规范（G30、B50500-2008）；山东省建设工程概算定额；山东省建筑工程消耗量定额；山东省安装工程消耗量定额；山东省建筑工程消耗量定额威海市价目表；山东省安装工程消耗量定额威海市价目表；定额中没有的子目以市场（厂家）现行价为准。2、投资估算项目总投资62052.5万元。详见表1总投资估算表3、项目资本金本项目作为普通商品住房开发项目。根据国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发【2009】27号文）的规定，普通商品住房项目最低资本金比例为20%，再按照威海市房地产开发项目资本金的计算方法，本项目资本金应不少于12410.5万元。（二）资金筹措项目需投入总资金62052.5万元。资金来源为：31、项目申报单位拟申请银行贷款40000万元，其余资金22052.5万元由项目申报单位自筹解决。八、主要技术经济指标xxxxxx项目主要技术经济指标详见下表。主要技术经济指标表序号项 目单位指标备注1规划用地面积m22963002总建筑面积m22990002.1低层住宅建筑面积m2250002.2多层住宅建筑面积m21963002.3小高层住宅建筑面积m2690002.4公建建筑面积m287003容积率1.014建筑密度%175绿地率%41.346停车位个1426地上7综合售价 低层住宅元/m23600出售 多层住宅元/m23000出售 小高层住宅元/m23200出售8建设投资万元62052.5932、每平方米建设投资元2075平均10投资净利润率%21.7711项目财务内部收益率（税后）%47.6812项目财务净现值（税后）万元9534.8313项目投资回收期（税后）年2.26第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析一、符合国家和区域发展规划要求该项目的建设符合国家规划和地方区域性经济规划的要求，适合当地经济发展要求，对满足城乡居民日益增长的消费需求，促进文登市房地产业的健康发展具有重要意义。威海市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中关于房地产行业指出：稳步推进房地产业。抓住建设半岛制造业基地机遇，借助人居品牌，进一步做大做强房地产业。积极做好房地产开发和城市运营的33、有机结合，推进商业、商务、科技、文化、教育、体育等城镇资源与房地产业的整合嫁接，拉长房地产业链条。引进、培育一批经济实力强、管理水平高、规模较大的房地产开发、经营集团和物业管理公司，大力推行节能型、环保型精品房地产项目建设。文登市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中房地产业指出：加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房；加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。文登市2009年城乡建设工作要点中指出：要坚持“以人为本”的理念，进一步完善城市住房保障体系，加大保障性住房建设力度，正确引导消费，加强设施配套，提升居住品质，改善居住条件，保证34、开发规模，促进房地产市场健康发展，全力打造“宜居城市”。1、保持开发的快节奏。全面加大保障性住房与商品房的结建开发力度，加快完善促进房地产市场健康发展的政策措施，保证房地产业持续稳定。2、推动配套的高水准。依托大型开发企业、先进住房部品供应企业和康居示范工程，全面提高住房的功能水平和环境质量。3、突出适用的新品质。加大住宅新技术、新产品、节能减排标准的推广应用力度，集中培育5万平方米以上的优质示范小区，确保新住宅、新品质。4、强化宣传的硬举措。充分发挥媒体舆论的理性引导作用，鼓励普通商品住房消费，稳定住房消费市场。以加强城市推介为重点，在电视、互联网、报刊等媒体加大宣传攻势，全面展示文登市深厚35、的文化底蕴、丰富的旅游资源和巨大的发展优势，不断提高城市的核心竞争力。由上所述，可以看出房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。近年来，文登市房地产业抓住经济持续发展、城市化进程加快推进、人民生活稳步提高和区位优势日益凸现的机遇，获得了长足发展。房地产开发投资连续多年保持快速增长，房地产开发队伍发展壮大，企业经济效益提高，建设了一大批名优楼盘和住宅小区，居民住房条件不断改善，城市面貌日益美化。房地产业在文登市经济发展中对GDP的贡献有着举足轻重的作用。所以本项目的建设符合国家和本地区的发展规划要求。所以本项目的建设符合国家和本地区的发展规划要求。36、二、与城市规划的衔接该地块的用地性质原规划为商住用地，威海xx房地产开发有限公司为响应国家政策号召，建设适应市场需求的经济型的住宅性用房。（一）规划技术指标本项目规划总建筑面积299000平方米，住宅建筑面积290300平方米（其中：低层住宅建筑面积25000平方米，多层住宅建筑面积196300平方米，小高层住宅建筑面积69000平方米），配套公建设施建筑面积8700平方米。容积率为1.01，建筑密度为17%，绿地率为41.34%。上述规划技术指标符合文登市建设局南海新区分局提出的建设工程用地规划设计条件通知书【文建南条字（2008）第02号】中的规划技术指标要求。（二）住宅套型建筑面积结构比37、例xxxxxx项目设计的各类住宅套型建筑面积结构比例如下表：住宅套型建筑面积结构比例一览表项目户数建筑面积（）面积比例(%)总比例(%)规划住宅户数2830-规划住宅面积-290300100.0100.090平方米以上4648676629.89100.090平方米以下236620353470.11100.0由此可见，该项目套型建筑面积小于90m2的住宅面积占住宅总面积比例达70.11%，满足建设部出台的关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的规定（套型建筑面积90平方米以下的住宅面积占住宅总面积的比例不小于70%）。总之，本项目的规划设计符合文登市城市总体规划的要求，并符合文登市建设局南海新区38、分局提出的规划技术指标要求。通过该项目的建设，将对美化文登市南海新区，提高周边居民生活质量，促进和谐社会发展具有积极意义。第二节 产业政策分析 根据国务院发布实施的促进产业结构调整暂行规定（国发200540号）的第十三条规定：“产业结构调整指导目录由鼓励、限制和淘汰三类目录组成。不属于鼓励类、限制类和淘汰类，且符合国家有关法律、法规和政策规定的，为允许类。允许类不列入产业结构调整指导目录。”该项目主要进行普通房地产开发建设，经查对产业结构调整指导目录（2005年本），该项目属于允许类项目，符合国家及地方有关产业政策。第三节 行业准入分析房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效39、益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或因政府、政府有关部门的行为，动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。依法取得的开发使用权，可以按照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开40、发经营房地产。国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。房地产开发企业是以盈利为目的，从事房地产开发的经营和企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予以登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照41、后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的规定，按期投入资金，用于项目建设。拟建项目为普通房地产开发项目，项目申报单位为威海xx房地产开发有限公司。该公司现具有房地产开发企业暂定资质证书，注册资金肆亿元。该公司资金及技术力量雄厚，具有较好的银行资信记录，具有承担本项目的建设开发的能力，符合行业准入条件。第三章 资源开发及综合利用分析第一节 资源开发和资源利用方案本项目主要进行普通房地产开发建设，不属于资源开发类项目42、。土地作为一种稀缺资源，在房地产开发中应合理开发利用。本项目由威海xx房地产开发有限公司通过土地出让方式获得该地块的土地使用权，按照城市规划管理部门的设计要求，开发建设xxxxxx项目。第二节 资源节约措施土地是人类生存发展的基础，也是立国安邦的基本要素。我国是一个人多地少的发展中国家，土地问题始终是现代化建设进程中一个带有全局性、战略性的重大问题。严格土地管理，推进节约集约用地，是我们面临的一项长期而紧迫的任务。随着我国工业化、城镇化进程加快，经济社会发展已经进入土地供需矛盾凸显期。基础设施和生态建设都不可避免要占用一部分土地，这就要严格土地管理，大力推进节约集约用地，保护和利用好每一寸土地43、。因此，必须实行最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地总规模。实行最严格的节约用地制度，是解决保障城镇化、工业化用地和保护耕地矛盾的客观要求。实行最严格的节约用地制度，必须按照建设资源节约型社会的要求，立足保障和促进科学发展，努力转变用地方式，加快由外延扩张向内涵挖潜、由粗放低效向集约高效转变，促进土地利用模式创新和土地利用效率提高。为了使有限的土地资源发挥更大的效益，近年来，文登市政府以科学发展观为指导，本着保护耕地、节约用地、合理利用资源的方针，积极探索节约用地、合理用地、优化配置土地资源的有效途径，严格落实投资强度、建筑容积率和建筑密度等控制性指标，强力推进集约用地，全面推进各项土地44、管理法律法规和政策的落实，努力提高城市经营水平，实现土地收益最大化。本项目用地符合文登市土地总体利用规划和年度计划。本项目将严格按照土地出让规划确定的各项工程技术指标进行开发建设。第四章 节能方案分析第一节 用能标准和节能规范一、相关法律法规、规划和产业政策1、中华人民共和国节约能源法；2、中华人民共和国可再生能源法；3、中华人民共和国电力法；4、中华人民共和国建筑法；5、中华人民共和国清洁生产促进法；6、清洁生产审核暂行办法（国家发展改革委、国家环保总局令第16号）；7、民用建筑节能管理规定（建设部令第143号）。二、建筑类相关标准和规范1、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；45、2、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）；3、绿色建筑技术导则（建科【2005】199号）；4、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分JCJ26-95）；5、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；6、城市热力网设计规范（CJJ34-2002；J216-2002）；7、通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）；8、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）；9、民用建筑热设计规范（GB50176-93）；10、建筑照明设计标准（GB50043-2004）；11、建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）；12、城市供热管网工程质量检验评46、定标准（CJJ38-90）；13、城镇燃气设计规范（GB50028-93）；14、采暖居住建筑节能检验标准（JGJ132-2001）；15、民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）。第二节 能耗状况和能耗指标分析一、项目所在地的能源供应状况（一）水源文登市自来水取水水源地分别为米山水库和坤龙水库。其中，米山水库总库存容量2.8亿立方米，兴利库容1.07亿立方米，水质为国家一类饮用水；坤龙水库总库容量6500万立方米，兴利库容960万立方米，水质为国家二类饮用水。文登自来水公司现有5万吨/日的明水处理厂2座，原水加压泵站1座，二级加压泵站2座，高位调节水池3处，城区自来水管道总长度为299公47、里，整体供水能力10万吨/日。（二）电力文登市电业总公司拥有的3座110千伏变电站、21座35千伏变电站全部实现微机综合自动化控制，实现无人值守；35千伏线路实现环网供电，城区10千伏线路实现“手拉手”供电；城区配网自动化投入运行，带电作业项目不断扩展；调度系统具备“四遥控”功能，同时具有电压无功自动调整及优化自动控制等高级功能。2009年文登电业总公司完成售电量9.9亿千瓦时，完成供热量180万吉焦。目前，文登还有35千伏高岛变电站土建工程结束，220千伏泽头变电站7月份开建，500千伏昆嵛变电站首期220千伏开关站投运，为文登新区投资2000余万元建设的35千伏东安等四回路也开始规划。（三48、）天然气2008年，北京燃气集团山东有限公司投资3亿元，开始“乳山文登荣成”天然气长输管线的建设。该管线全长104公里，属40kg的高压管线，管径400，气源来自中海油的渤南气田，已于2009年年底通气。长输管线建成以后，把天然气管网辐射至威海的各县级城市，包括文登市南海新区，受益面积达到4705平方公里，受益人口为190万人。二、项目的能源消耗种类本项目为居住和商业建筑，建设期间及建成后需要消耗的能源主要是水、电和燃气。根据住宅和商业建筑能耗的组成，对本项目能耗种类作以下分析。1、水能耗。水能耗主要用于家庭人员的个人卫生、饮用，它的能耗基本上与人口数量呈线性关系。2、烹饪能耗。烹饪能耗主要受49、到家庭人口数量、年龄、饮食习惯等因素的影响。文登居民目前烹饪能耗主要是耗用天然气。3、照明能耗。国家大力推动家庭用灯采用节能灯，目前文登的酒店、商场、办公建筑、街道照明、家庭照明等的节能灯使用都已相当普及。4、电视机、洗衣机、音响等设备的能耗。这部分能耗可以认为完全受到家庭成员的个人嗜好、生活习惯等因素的影响，此外家庭成员的收入是确定住宅建筑能耗的重要因素。本项目住户大部分是工薪阶层，工作忙碌早出晚归，此部分的能耗是较低的。三、项目的能源消耗特点1、本项目属于民用建筑，其建筑能耗受文登当地的气候条件影响。对于夏季炎热的当地居民来说，用于降低室内空气温度的能耗（主要是空调能耗，以往是电风扇能耗）50、是家用能耗的主要部分。2、本项目建筑能耗受到家庭收入的影响。收入比较高的家庭将消耗比较多的能源，而且倾向于使用干净、便利的现代能源。收入比较低的家庭则使用比较少的能量，并主要使用矿物类的传统能源。本项目目标客户群体收入稳定，整体处于地方中等水平，文化素质较好，倾向于使用干净、便利的现代能源。3、建筑能耗受到家庭人口结构、居民传统文化的影响。家庭人口结构对于住宅建筑能耗的影响主要表现在三个方面：一是从数量上说，人口多的家庭倾向于消耗比较多能量；二是从人口年龄上说，老人或儿童人数比较多的家庭倾向于消耗比较多的能量；三是从行为上说，在家停留时间长的居民将消耗比较多的能量。本项目住户家庭人口数量介于351、-4人；人口年龄上预计本项目入住的老年人口占较少比例；住户在家停留时间主要为晚上6点至早上8点。四、能耗指标分析（一）给水本工程住宅总户数为2830户，每户人数按3.2人考虑，用水量标准按120升/人日，则住宅居民用水量为1086.7立方米/日；考虑未预见水量按以上用水量的10%计，则本工程最高日用水量估算为1195.4立方米/日。（二）燃气拟采用天然气供应，气化率100%，规划户数2830户，规划人口9056人，天然气消耗量按每户0.5m3/日，则本工程天然气消耗量为1415m3/日。小区内规划一处天然气调压站，从滨海路引入燃气主管道，经调压后低压输配至用户干管为枝状布置，干管采用天然气PE52、管道，支管采用镀锌钢管。（三）电气该项目住宅建筑面积290300平方米，2830户，电力负荷按8KW/户计，同时系数0.3，公建设施建筑面积8700平方米，按40W/计，则小区用电负荷约为7240KW。第三节 节能措施和节能效果分析本项目建筑在规划、设计、建造和使用过程中，将通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水的运行效率，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源。一、节能措施近年来建筑节能技术已成为全世界关注的热点，我国建筑能耗已占社会总能耗的20%253、5%，因此建筑节能是目前节能领域的当务之急。本项目建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑，在建筑节能方面将采取的具体措施包括：（一）围护结构节能措施该项目在建设过程中，将加大围护结构节能措施。1、填充墙将全部采用新型墙体材料。根据威海市建委发布的市建委关于推广使用新型外墙保温系统的通知（威建字20107号文），为提高威海市外墙保温工作的质量水平，切实克服外墙保温层开裂、渗漏、脱落等质量通病，有效改善外墙保温系统防火性能，并完成公共建筑节能50%、居住建筑节能65%的节能目标，通过全面调研、比对，决定在全市范围内推荐设计使用以下外墙保温材料（第一批）：（1）相变复合材54、料外保温系统；（2）现场喷涂硬泡聚氨酯外墙外保温系统；（3）B05级蒸压砂加气自保温混凝土砌块体系。以项目实际比选，本项目拟采用B05级蒸压砂加气自保温混凝土砌块体系。2、采用热阻大、能耗低的节能材料制造的新型保温节能门窗。（1）外门窗一律采用塑钢或铝合金门窗、中空玻璃、进口或国产优质铁件，建筑外门窗的气密性、保温性能、中空玻璃露点、玻璃遮阳系数和可见光透射比达到现行建筑规范的规定要求。（2）注意玻璃的选材，玻璃窗则采用双层玻璃；窗玻璃尽量选特性玻璃，如吸热玻璃，反射玻璃，合理控制窗墙比。外窗采用铝合金百叶外遮阳，遮阳率80%。3、屋面采用保温隔热材料，其导热系数、密度、燃烧性能达到现行建筑规55、范的规定要求。（二）其他节能措施为节约能源，拟采用以下节能措施：1、根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。2、方案设计时严格控制了玻璃面的使用量，部分虚面采用玻璃和金属板结合的做法，既保证了立面虚面的整体性，同时又控制了玻璃的使用。3、扩大建筑物周边绿化面积，调节改善气温，调节碳氧平衡，改善建筑室内环境，节约建筑能耗。4、对垂直墙面采用外廓、阳台、挑檐等遮阳设施和浅色墙面、植物覆盖绿化等，隔离太阳辐射热。5、选用高性能低能耗节能型设备(包括低耗变压器、照明灯具等)。656、在总容量不变的情况下，可根据设施利用的实际情况，配置多台变压器，以便根据负荷情况全部或部分投入运行，减少空耗，使设备尽量能在负荷高效区运行。7、合理配置设备和灯具的数量及位置，合理控制照明范围。在满足使用和照明功能的前提下，尽量减少设备和灯具的装机容量。8、住宅采用集中太阳能热水系统，充分利用自然资源，创造舒适、环保、节能的高品质生活环境。太阳能热水系统将与建筑工程统一规划、同步设计、同步施工、同时投入使用。二、节能效果分析本项目在建筑设计中将严格按照民用建筑节能设计标准的规定，采取有效的技术设施，将能耗控制在规定水平。本项目在建设施工中，将严格按照设计方案和图纸要求，从材料采购、施工过程等57、各环节严格控制，确保达到设计要求。因此，本项目在整个建设过程中拥有较完善的节能管理计划和措施，达到预期的节能效果是有保证的。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析第一节 项目选址及用地方案一、建设地点本项目拟建于文登市南海新区xx镇xx村东，金海路东，滨海路北。项目地理位置优越，配套设施完善，交通便利，适宜建设该项目。二、占地面积拟建场区规划用地面积296300平方米。三、工程地貌、地质及水文气象1、工程地貌文登市地处胶东低山丘陵区。北部和东西两侧多低山，中南部多丘陵，间有低山。地势呈簸箕状由北向南台阶式下降。乳山河和黄垒河两大河流发源北部山区，向南分别流经两侧低山与中部丘陵之间入海，沿岸形58、成冲击平原。南部沿海除丘陵外，有零星海集平原分布。主要地貌类型分为山地、丘陵、平原，微地貌单元有14种。2、工程地质拟建项目场地及附近地貌单元属山前坡地与海岸平原成地貌形态的过度地段，地形呈西北高东南低微倾斜状态，无全新活动断裂通过，无其他不良地质作用，稳定性和适宜性良好，适宜该项目建设。3、水文概况场区根据径流的情况可分为地表水和地下水。（1）地表水场地位置为平缓地带，区内无较大地表水流源。（2）地下水场地水文地质条件简单，部分场区为中风化花岗岩，无地下水；部分场区地下水埋藏较浅，属第四系孔隙潜水，主要补给来源为大气降水，呈逐年下降趋势。据场地南侧水质分析可知该地下水水质对混凝土基础无侵蚀性59、。4、气象文登市依山傍海，环境优美，属典型的温带海洋性季风气候，四级分明，冬无严寒，夏无酷暑，具有气候温和、温差较小、雨水丰沛、光照充足、无霜期长的特点。累年平均日照数为2572.7小时，平均气温11.8，平均降水量744.4毫米，平均气压1013百帕，平均无霜期206天，平均相对湿度为70%。秋、冬季以南风、东南风或西南风为主，累年平均风速为3.2米/秒。四、土地利用状况拟建场区原为闲置用地，根据文登市城市总体规划的要求，该地块的用地性质规划为商住用地。拟建场区用地现已由威海xx房地产开发有限公司通过土地出让方式获得该地块的土地使用权，按照城市规划设计要求，开发建设xxxxxx项目。五、占用60、耕地情况本项目拟建场地原为闲置荒地，位于文登市南海新区xx镇xx村东，金海路东，滨海路北，不涉及到占用耕地的情况。六、项目选址的不利影响通过对拟建场区的地质报告，可以看出该项目的建设不会对场区内和周边的地质条件和建筑物造成不利的影响，所以本项目的选址是合理和科学的。第二节 土地利用合理性分析本项目用地已由威海xx房地产开发有限公司通过土地出让方式获得，符合文登市土地总体利用规划和年度计划。该地块设计容积率为1.01，建筑密度为17%，用地规模合理，符合节约、集约用地的原则，上述规划设计指标符合文登市城市规划要求。 本项目将严格按照土地出让规划确定的各项工程技术指标进行开发建设。第三节 征地拆迁61、和移民安置规划方案一、征地拆迁本项目用地原为闲置荒地，现根据文登市城市总体规划的要求，需要对该场区进行开发建设。二、拆迁补偿及安置拟建场区用地由威海xx房地产开发有限公司通过土地出让方式获得该地块的土地使用权，原为闲置荒地，本项目不需考虑拆迁补偿及安置。第六章 抗震设防分析第一节 有关法律、法规、规章依据1、中华人民共和国防震减灾法；2、山东省地震安全性评价管理办法（2005）【山东省人民政府令第176号】；3、山东省防震减灾条例；4、建设工程抗震设防要求管理规定；5、工程场地地震安全性评价（GB17741-2005）；6、建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（2008版）；7、建筑工62、程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；8、山东省人民政府办公厅关于在基本建设管理程序中进一步加强抗震设防要求管理工作的通知（鲁政办发【2009】51号）。第二节 场地地震效应评价一、区域地震构造和地震活动性综合评价该工程场地在大地构造上位于华北断块的东南部。区域范围涉及胶辽断块（山东部分称鲁东断块）和苏北-胶南断块。区内断裂构造发育，主要有北北东、北东-北东东、北西及近东西向四组，其中北北东向营潍断裂带（郯庐断裂带的一部分）规模巨大，晚第四纪以来一些地段有强烈的倾滑、右旋走滑活动，是强震发震构造。此外，叠加在北北东-北东向、近东西向构造之上的北西西向燕山-渤海构造带亦显示很强的活动性63、，为强震活动带。区域新构造运动的基本特征是整体性、间歇性的抬升和沉降，断块活动的继承性、差异性和新生性。活动盆地构造对中、强地震具有明显的控制作用。如黄县盆地边缘、北黄海坳陷盆地、南黄海坳陷盆地和渤海坳陷盆地的边缘及内部等均构成中强地震的发震场所。区域内地震活动随时间分布是不均匀的，主要表现为地震活动具有活跃期与平静期交替出现的准周期性特征。与第三地震活动期相比，在第四地震活动期本区域地震的频次降低，地震的强度也较小，渤海海域具有7级地震复发间短的特点，未来100年内区域地震活动水平将逐渐降低，但仍有发生7级地震可能。该工程场地在历史上曾多次受本地和外围地区地震不同程度波及，工程场地历史上遭受64、的最大影响烈度是度。二、近场区地震活动性与地震构造综合评价1、近场区范围20条断裂中七里汤-横山、河东-温泉汤、长峰-阮家口、刘家台-江家口、靖子头-皂埠、外窑-古陌、远遥-西北山、海西头-俚岛、神道口、桃园-东莱海、城南河、黄山-米山、虎山-河西等13条断裂属于第四纪早中期活动断裂，大竹岛-威海北断裂（F20）东段为中更新世活动、海阳断裂以西段为晚更新世活动，其它断裂均为前四纪活动断裂。断裂规模较小，不会对工程场地稳定性产生威胁。2、燕山-渤海断裂带从威海市西北部海域穿过，对工程场地构成影响的主要是该断裂活动。在威海北部海域发生的1948年5月23日6级历史地震及2005年5月9日的ML4.65、5级地震就是这种影响的说明。由于燕山-渤海断裂西段活动强烈程度远大于东段，所以其在威海北部海域的断裂活动影响也不会像西段那样强烈，这些断裂对地震的控制程度在6级左右。3、近场区具备发生中强地震的构造条件。按照发震构造及潜在震源区的确定原则，特别是海域活动断裂及近场范围内多条NE向断裂交汇的存在，以及1948年在威海北部海域曾发生过6级历史地震的事实，沿这些断裂历史地震重演的可能性是存在的，所以近场区发生中强地震的构造条件是具备的。也说明工程场地近场区范围内具备划分6.5级潜在震源区的构造条件。1970年以来的现代地震也很活跃，曾发生ML4.6级及2005年5月9日威海西北海域4.5级地震和5月66、10日4.0级地震，表明本区可能进入一个新的小震活跃时段。地震活动频度高，强度也不低，所以未来100年近场范围仍有可能发生6级左右地震。三、场地稳定性综合评价1、经过场地勘探及剪切波速测试，该工程场地较平坦，场地各土层物理性质较均一。场地范围覆盖层主要为杂填土、粘性土细砂、中细砂、淤泥质土、细砂质粘土、淤泥质细砂、细砂、强风化花岗岩。2、根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（2008版）规定，判定场地深度20米范围内7度地震时，为轻微-中等液化。3、剪切波速测试表明，场地土层等效剪切波速分别为150-153m/s。由规范判定场地为类建筑场地。地面脉动测试结果表明场地卓越周期在0.367、5s左右。4、经现场勘探，场区范围内未见影响场地稳定性的崩塌、滑坡等地震地质灾害。第三节 工程抗震设防一、地震烈度依照建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008），居住建筑的抗震设防类别不应低于标准设防类，即丙类。丙类建筑，地震作用和抗震措施均应符合本地区抗震设防烈度的要求。 本项目主要为住宅项目。由上分析，据中国地震动参数区划图（GB183062001）划分，本项目抗震设防烈度为七度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组。二、液化判定根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（2008版）中有关规定，判定场地深度20米范围内7度地震时，为轻微-中等液化。三、场68、地类别拟建场区地震基本烈度为7度，第一组，设计基本地震加速度值0.10g，场地特征周期值为0.35s。场地土类别为中软场地土，建筑场地类别属类。第七章 环境和生态影响分析第一节 环境和生态现状项目所在区域位于环境功能区划确定的环境空气二类区，环境噪声1类区，地下水类区。一、环境空气2009年文登市区空气质量监测结果可知环境空气二氧化硫、二氧化氮、可吸入颗粒物符合环境空气质量标准（GB3095-1996）中二级标准限值要求，项目所在区域环境空气质量良好。二、地下水项目附近地下水的监测结果可知，项目所在区域地下水水质符合GB/T14848-93地下水质量标准中类标准，项目附近区域地下水环境质量良好69、。三、海水文登市环境保护监测站2009年对项目附近海域SD22常规点位水质进行了监测，由监测数据可知，各监测项目均符合海水水质标准（GB3097-1997）中的二类标准，项目所在区域海水水质良好。四、声环境2009年文登市环境噪声平均等效声级范围昼间为50.1dB，夜间在40.9dB之间；环境噪声能够达到城市区域环境噪声标准1类区标准要求（昼间55dB、夜间45dB），项目所在区域声环境质量良好。五、生态环境建成区绿化覆盖率为41.34%，建设区内没有需要重点保护的品林灭绝的动、植物。六、项目周边环境本项目拟建于文登市南海新区。该处周边环境状况良好，无严重污染的企业。项目所在区域环境空气质量良70、好，场地附近地下水及地表水水质较好。拟建场地原为荒地，通过项目建设，以及地面硬化和绿化，原有环境将得到改善。第二节 生态环境影响分析一、生态环境影响分析（一）施工期1、噪声：施工场地噪声主要是施工机械噪声、物料装卸碰撞噪声及施工人员人为噪声。2、建筑粉尘：挖掘地基、土地平整等将导致泥土裸露、尘土飞扬；原材料、物料的大量堆存，车辆运输可造成扬尘污染；施工机械及运输车辆也可造成机动车尾气污染。3、废水：主要是施工人员的生活污水和施工本身产生的废水。4、固体废物：主要是施工人员的生活垃圾，土建施工开挖的渣土、碎石等；物料运送过程中的物料损耗等。（二）营运期拟建项目在营运期间主要污染物是生活油烟废气、71、停车场废气、生活污水、生活垃圾、交通车辆噪声。1、废水污染源分析该小区投入使用后，废水主要来自居民及区内配套公建的日常生活污水。小区内生活污水包括冲厕排水、盥洗水和洗浴排水等。小区内排水采用雨、污分流制。拟建项目废水日排放量为956.3t/d，年废水排放量34.9万吨。2、固体废物污染源分析本项目产生的固体废物主要为住户产生的生活垃圾，主要成分为食品垃圾，有机物丰富；此外还有纸张、塑料、金属、玻璃瓶类包装废物等，可回收利用性强。拟建项目固体废物产生量按住宅每人每天1.0kg计，年产量为3305吨。从性质上看，均属于一般生活废物，物业部门应采取可回收、不可回收和有害物三类袋装，及时收集、及时外运72、，做到日产日消。小区垃圾箱要明确分为可回收和不可回收垃圾箱，垃圾分类收集后，由专用的密闭压缩式垃圾车，将第一类垃圾送往废旧物资回收部门；废旧电池等送到专门废弃物处理公司统一处理；其余不能直接利用的垃圾应及时送至垃圾场进行卫生填埋、堆肥或焚烧等无害化处理。二、水土流失预测分析（一）施工准备和施工期在施工准备期，将首先进行场区土地平整，涉及挖方及填方工作，原地面覆盖物被清除后，新的建筑物或植被还没来得及覆盖，大面积的疏松土层完全暴露在外，遇上侵蚀性降雨，很容易发生水土流失。在土建施工期，项目区将进行建筑物的建设等，有相当面积的原始地貌遭到破坏，尤其土体纵向破坏严重，使土层松散并有大量的土石方堆放和73、搬运，极易导致水土流失。（二）营运期运行期也会产生一定程度的水土流失。本项目建成后，大部分面积被建筑物占压使用或被硬化，裸露部分土地采取工程措施和植物措施相结合的方式进行防治，土壤流失量与建设期相比有了大幅度的降低。但此时，植被刚刚被栽植，尚不能完全覆盖裸露的地表，采取的植物措施不可能立刻发挥其应有的防护作用，如遇侵蚀性降雨等水土流失诱发天气将不可避免地产生水土流失。第三节 生态环境保护措施一、生态环境保护措施（一）生活废水本项目营运期产生废水主要为运营过程产生的各类废水，来源于居住及其它商业场所，主要含COD、悬浮物、氨氮、动植物油等，废水经化粪池简单沉淀处理后排入城市污水管网。（二）固体废74、物本项目营运期产生固体废物主要来源于居住及其它商业场所产生的各类垃圾，实行垃圾袋装处理后，由物业管理公司组织专人收集外运。（三）施工垃圾、施工扬尘和施工噪声加强施工期的各项管理，及时清运施工垃圾，做到文明施工，夜间施工严格执行环保管理部门的有关规定。另外，尽早对场地进行硬化和绿化。项目场区规划大片绿地，种植花草树木等，绿化面积达122490平方米，将有力改善场区及周边生态环境。如上述，项目使用期公用配套设施齐全，施工期采取了有效措施，对周围环境影响较小。因此，该项目生态环境良好。二、水土保持措施水土保持措施主要包括工程措施、植物措施和管理措施。（一）工程措施为尽量减少项目区不透水层面积，拟在项75、目区地上停车位采用透水草坪砖，以利于雨水入渗，补充地下水。这种技术在不改变场地一定硬度要求的前提下，增加了绿化和美化效果，从水土保持的角度来看，具有保水功能，利于补充地下水，涵养水源，提高空气质量。（二）植物措施绿化设计依照绿化和美化相结合的原则，根据主体工程实际布置情况，对建筑物周边、道路、裸露地、废弃地、闲置地等进行绿化设计。主干道路两侧栽植大树冠的乔木，区内以栽植小树冠乔木、各种观赏性灌木为主，并下设花坛和草坪。（三）管理措施施工期间，需对临时仓库料场采取防护措施，以防止遇风时造成尘土飞扬，降雨时形成水土流失。临时仓库料场主要包括水泥库、油料库、沙石料场、材料场等。对基础开挖临时堆放的土76、方，采取就近集中堆放，待基础填筑完成后立即压实回填；对于临时短期裸露的堆土要采取临时草苔或棚布覆盖措施。另外，施工期内来往运输车辆要加盖防护棚布，防止沙石土料途中撒落；在大风或干燥的天气下，对于车辆过往道路要采取洒水措施，防止遇风时造成扬尘天气。在运行期，造林种草完成后，要加强抚育管理。对绿化草坪和树木要严格管理养护，保证成活率在90%以上；在日常生活中受到破坏的，要及时补植和修复，确保持续发挥水土保持功能。第八章 经济影响分析第一节 分析说明本项目为普通房地产开发项目，按照国家发展改革委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）规定的原则和要求，其经济影响分析一般只进行财务分析。根据77、本项目特点，主要是以住宅的销售收入作为经营收入，以工程投资、管理费用等作为项目的成本费用。第二节 财务分析一、基础数据该项目总投资62052.5万元，总建筑面积299000平方米，主要包括如下：1、低层住宅建筑面积25000平方米，对外出售；2、多层住宅建筑面积196300平方米，对外出售；3、小高层住宅建筑面积69000平方米，对外出售；4、公建建筑面积8700平方米，不出售。该项目建设期预计2年，估测需3年销售（含建设期）结束，计算期取为3年（含建设期）。二、销售价格及收入根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，低层住宅销售均价按378、600元/平方米计，多层住宅销售均价按3000元/平方米计，小高层住宅销售均价按3200元/平方米计，则销售收入合计为89970万元。详见销售收入与经营税金及附加估算表。三、销售进度本项目销售计划在3年内完成销售（含建设期），建设期2年，取计算期为3年，各年销售负荷计划见下表：各年销售负荷计划表项 目合 计123低层住宅100%30%40%30%多层住宅100%30%40%30%小高层住宅100%30%40%30% 四、税金及附加根据税法有关规定，该项目建成后，应该缴纳营业税（税率为经营收入的5%）、城建税、教育费附加（税费率分别为营业税的7%和4%）、所得税（税率为利润总额的25%）、交易管79、理费、交易印花税以及土地使用税和房产税。该项目计算期内可缴纳各种营业税费5074.31万元，所得税4503.95万元。该项目若按预计价格出售，则土地可增值16091.34万元，增值率为22%，需缴纳土地增值税4827.4万元。详见销售收入与经营税金及附加估算表、损益表、土地增值税估算表。 五、盈利能力分析项目在计算期内经营收入89970万元，可获利润总额18015.79万元，扣除所得税4503.95万元，税后利润13511.84万元。项目缴纳的各种经营税金及附加为5074.31万元，所得税4503.95万元，土地增值税4827.4万元，合计缴纳税金14405.66万元。项目全部投资内部收益率所80、得税前66.81%、所得税后47.83%。在预期可接受的内部收益率为12%时，所得税前净现值可达13595.64万元，投资回收期为2.10年；所得税后净现值可达9543.83万元，投资回收期为2.26年。投资净利润率为21.77%。详见销售收入与经营税金及附加估算表、损益表、全部投资财务现金流量表。六、偿债能力分析项目拟贷款40000万元，贷款期为3年，年利率按5.4%计。建设期只付息，不还本；计算期第3年末全部偿还本息。偿还借款的资金来源为可用于还款的利润。七、主要经济指标主要经济指标表序号名 称单 位数 据备注建设规模1规划总建筑面积平方米299000其中：住宅平方米290300公建平方米81、8700经济数据1总投资万元62052.52资金筹措万元62052.5 其中：自有资金万元22052.5银行贷款万元400003经营收入万元899704经营税金及附加万元5074.315利润总额万元18015.796所得税万元4503.957税后利润万元13511.84财务评价指标1投资净利润率%21.772全部投资内部收益率（所得税前）%66.813全部投资回收期（所得税前）年2.104全部投资内部收益率（所得税后）%47.835全部投资回收期（所得税后）年2.26 八、财务分析结论该项目总投资62052.5万元，计算期内可实现销售收入89970万元，计算期内缴纳各种经营税费5074.31万82、元，所得税4503.95万元，税后利润13511.84万元，所得税后财务内部收益率47.83%，静态投资回收期2.26年（含建设期）。综上分析，该项目各项财务指标均高于评价指标，其盈利能力较强，从财务角度分析该项目是可行的。第九章 社会影响分析第一节 社会影响效果分析本项目的社会效果分析的目的是判断项目的社会可行性，评价工程项目的投资建设和运营活动对社会发展目标所做出的贡献。作为房地产开发项目，其对社会发展目标所做出的贡献主要体现在：满足人们居住、商用需求，增进人们身心健康等方面。投资项目的社会因素多而复杂，多数是无形的，甚至是潜在的，很难采用统一的方法进行评价，因此，定性分析在社会评价中占有83、重要地位。通过对本项目所涉及到的利益相关者进行分析后，我们认为：本项目的建设与实施，其财务指标远超过基准投资收益率，可上缴大量的税费，为国家及地方政府增加财税收入；同时由于项目较大，在土地平整、开工建设、房屋销售、后期运营等方面将会为社会提供大量的劳动力就业窗口，并可带动多种相关行业的发展。本项目以完善的规划与唯美的建筑，名家企业的运营与服务将会大幅度的提升城市的形象，并促进文登房地产事业的发展。第二节 社会适应性分析近几年来，文登市城市规划工作以突出“以人为本，创建精品”为原则，坚持统筹兼顾、协调发展，努力推进城市现代化和乡村城市化步伐。按照中心聚集、点轴拓展的基本思路，科学调整城区规划控制84、范围，扩大城区面积。城市功能更加完善、发展框架全面展开。本项目的建设符合国家产业政策和文登市新的城市总体规划的要求，符合文登市房地产市场的需求，在国家住房制度改革等一系列方针政策逐步贯彻落实的环境下以及文登经济规模的快速扩张、速发展、当地居民人均收入迅速提高以及外来人口的不断增长的背景下，建设该项目能够提高人民生活消费水平、消费结构，增加就业机会，提高就业率。在一定程度上对改进基础设施、增加社会服务容量和加快城市化进程等方面起到了积极作用。另外，项目施工过程中，项目建设单位应考虑对周边环境，严格按照国家和地区环境保护的有关规定，杜绝野蛮施工给大家工作和生活带来不利影响。因此，从区域社会层面上讲85、，项目的社会可适性得到了保证。第三节 社会风险及对策分析普通居住类房地产开发项目的社会风险主要产生于项目建设过程中导致社会不公和冲突，或关键利益相关者的态度及主体缺位等。本项目的社会风险分析是在对可能影响项目的各种社会因素进行识别排序的基础上，选择影响面大、影响持续时间较长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，通过与政府、非政府组织、规划设计人员、可能受到房地产开发项目影响的人群及其代表进行充分的交流和磋商，收集必要的信息；分析可能出现这种风险的社会环境和条件。诊断项目建设过程中可能出现的社会风险因素，分析风险发生机率和可能持续的时间，评价社会风险得性质，预估社会风险的强度和可能产生的后果，86、提出解决问题可能采用的政策、策略和措施建议并提出防范以减少社会风险。综上所述，该项目符合国家产业政策、区域经济发展和城市总体规划的要求，项目建设单位通过创造理想的消费居住环境，满足人们日益增长的住房消费需求，在经济效益和社会效果两方面对促进文登市房地产事业的健康发展和社会经济发展都起到积极的推动作用。第四节 社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。项目建设对社会的影响及相关措施见下表。项目建设对社会的影响及相关措施序号社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议1对居民生活水平与生活质量的影响影响到文登地区的居住人员提高人们的生活质量合理定87、位满足当地居民要求2对居民就业的影响对文登的下岗职工、施工单位、监理单位、物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳相关居民就业3对不同利益群体的影响地产公司、政府部门范围较小地产公司获得较大利润，提高了居民的生活质量。房产定价要考虑市场行情，兼顾各方利益。4对地区、文化、卫生的影响文化、卫生方面范围广增添文化气氛、形成健康卫生环境持续发展5对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展6对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无综上所述，该项目符合国家产业政策、区域经济发展和城市总体规划的要求，项目建设单位通过创造理想的消费居住环境，满足人们日益增长的住房消费需求，在经济效益和社会效果两方面对促进文登市房地产事业的健康发展和社会经济发展都起到积极的推动作用。