1、置业有限公司塑料厂商办项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一 总论1（一）项目背景11、项目名称12、项目承办单位概况13、项目提出的理由与目的1（二）项目概况21、项目区位22、项目土地现状23、项目开发规模与目标2、24、项目主要建设条件35、项目主要经济指标3（三）项目可行性研究报告编制依据4（四）项目可行性研究报告研究范围4（五）项目建设存在的问题与项目实施建议51、项目建设存在的问题52、项目实施建议5二 项目开发市场环境分析6（一）项目开发经营政策层面分析61、土地供给政策调整62、房地产金融政策调整113、物业管理政策124、房地产政策调整12（二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析13（三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析131、徐州市近年来经济和社会发展状况132、 从近期来看，徐州市经济和社会将发生如下变化：14（四）泉山区的国民经济和社会发展状况151、该区历史与发展现状13、52、泉山区交通及配套153、泉山区发展定位154、泉山区国民经济发展指标16（五）徐州市房地产市场分析161、2011年房地产市场运行分析162、2012年徐州房地产市场发展趋势19（六）项目供需圈区域房地产市场分析20三 项目建设方案23（一）项目规划设计目标23（二）项目规划构思24四 项目定位25（一）项目市场定位25（二）项目产品定位25（三）目标客户群定位25五 总体开发模式26（一）独创性模式26（二）差异化模式26（三）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式271、整合交通资源，借市中心的成熟配套272、整合特色商务休闲品牌273、整合优秀设计资源27六 项目环境影响评价28（4、一）项目实施过程中的环境影响及对策281、工程建设对环境的影响282、建设中环境影响的缓解措施28（二）项目完成后的环境影响及对策29七 项目建设指标及实施进度30（一）项目建设指标30（二）建设周期30（三）项目前期工作安排.32（四）项目建设阶段计划安排301、项目进度安排的依据302、进度安排原则313、分阶段开发的原因与目的31（五）项目实施进度表31八 项目投资估算与资金安排33（一）建设投资估算331、投资估算范围332、投资估算编制依据333、项目总投资估算的原则33（二） 项目总投资估算331、土地费用332、建安工程费用333、工程前期费用344、城建费用345、室外工程费35、56、建设监理费357、建设单位管理费358、预备费359、建设期利息3510、项目总投资35（三）资金筹措与融资方式361、资本金362、银行借款363、净销售收入36九 财务评价37（一）财务评价基础数据的测算371、基准收益率的确定372、计算期的确定373、利率的确定374、销售收入和税金及附加估算表37（二）盈利能力分析391、静态盈利能力分析392、动态盈利能力分析39（三）清偿能力分析40（四）评价结论40十 不确定分析41（一）盈亏平衡分析41（二）敏感性分析411、总投资变化对财务净现值的敏感性分析412、销售收入变化对项目财务净现值的敏感性分析.42十一 项目风险分析43（6、一）风险因素的识别和评估431、风险等级划分432、风险因素的识别和评估43（二）风险防范对策441、风险回避442、风险控制453、风险转移454、风险自担45十二 研究结论与建议46（一）结论46（二）建议46附表4756一 总论（一）项目背景1、项目名称项目暂定名称：塑料一厂 商办项目。2、项目承办单位概况开发商：江苏xx置业有限公司江苏xx置业有限公司，是xx地产的全资子公司。xx地产为中外合资房地产开发企业，是徐州老牌的本土开发商，公司成立于1998年11月，注册资本变更为238万美元，开发资质为二级。江苏xx置业有限公司，注册资金人民币5000万元，属于有限责任公司，涉及到房地产开7、发、建筑与工程、服务(中介物业监理设计)等行业。3、项目提出的理由与目的项目的提出主要基于项目地块良好的地理位置与开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。徐州位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。京沪、陇海两大铁路干线在这里交汇，作为“北国锁钥”，“南国门户”，自古便为兵家必争之地，素称“五省通衢”。全市总面积11258平方公里，其中市区面积963平方公里。徐州古称彭城，具有四千多年的光辉历史，是国家历史文化名城之一。徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为北国锁钥，南国门户，地理位置十分重要，自古便为兵家必争之地。城市综合竞争力不断提升，城市品牌影8、响明显增强。2005年，徐州入围“十大经济活力城市”之一。项目位于徐州市泉山区淮海西路以南，新都佳苑以东，纺织东路以西，怡景园小区以北。项目A地块为街头绿地，B地块规划为商业办公用地。周边：.购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动生活服务、娱乐休息等市政配套设施齐全。交通便利，人流量较大，地理位置比较优越，具有较好的升值潜力，适宜于建造小型的商业办公写字楼社区。在该宗地上规划开发规模适中、配套完善的商业办公项目，对于徐州市、淮海经济区城市建设和社会经济发展以及承办方自身的发展，都是十分必要和有利的。并且有利于本区域居民生活水平的提高和居住环境的改善。（二）项目概况19、项目区位该项目位于淮海西路以南，新都佳苑以东，纺织东路以西，怡景园小区以北。周围有二环西路、建国西路、纺织东路、淮海西路、煤建一街等众多交通干道，对外交通极为便利。项目所在的A地块规划为街头绿地，B地块规划为商业办公用地，土地用地面积9810.7平方米，建设用地面积7931平方米，绿化带面积约为1879.7平方米。 B地块的容积率4.5，B地块的建筑密度50，绿化率15。该地块凭借优越的地理位置和完善的城市建设，在不久的将来该区域会成为地段繁华的商业带。项目位于淮海经济区，淮海西路与纺织东路交汇，周围众多道路环绕，与人民广场隔路相望，具备了得天独厚的商业交通优势。经过几年的发展，该区域目前已10、经形成集商业办公及住宅于一体。该地块凭借它极佳的地理位置、丰富的社会资源以及优美的自然环境等优势在过去的几年内房地产开发量迅猛增长。正在凭借顺畅的交通，优雅的自然环境，浓郁的商业氛围，正在逐步完善的配套设施，形成一个中小型的商业办公及居住区域，为蓬勃发展的泉山区再添活力。项目所处的地理区位详见项目规划图（附图1.1）。2、项目土地现状该项目周围地面较为平坦。大部分用地现在为住宅商业办公等，周围多层、小高层、高层，公寓式办公楼和商业街，商业氛围浓郁。3、项目开发规模与目标项目拟规划建成现代化的、具有前瞻性的中档次商业办公区。本项目的规划用地面积为9810.7平方米，项目的建筑面积为35690平方11、米，根据其所在地块特点和开发策略项目规划为A地块为绿地，B地块东侧临街为单独的商业楼，西侧为一栋写字楼。具体安排实施（详见3.1项目规划表）。项目计划按照总体规划和布局共一期就可实施完，项目开发销售期为3年，其中建设期为2年， 建设期与销售期共3年。项目总体规划指标见下表（表1.1）。表1.1 项目总体规划指标序号项 目单位数量一规划用地面积M29810.7二总建筑面积M235690其中： 1A地块为街头绿地M21879.72B地块为商业办公M27931三道路及停车场35%四建筑密度50%五容积率4.5六绿化率15%4、项目主要建设条件1）已签订“项目开发协议书”（2012年1月）。2）土地使12、用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地拆迁工作已经进行。3）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已着手开始进行项目的正式规划设计工作。4）项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。5）项目建设资金已经准备到位。6）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复文件。5、项目主要经济指标项目主要经济指标见下表（表1.2）。表1.2 项目主要经济指标序号项 目单位数量备 注一主要经济结果和数据1项目投入总资金万元20212.942建设投资（不含建设期利息）万元19709.85其中：自有资金万元9904.91 3建设期利息万元403.13 4销售收入13、万元45038.45销售税金及附加万元3040.09 二主要经济评价指标1项目财务内部收益率%23.66%基准收益率Ic=5%2税后项目财务内部收益率%21.18%基准收益率Ic=5%3税后资本金财务内部收益率31.93%4财务净现值（税前）万元15268.885财务净现值（税后）万元13071.76资本金财务净现值（税后）万元20962.857静态投资回收期（税后）季88动态投资回收期（税后）季8（三）项目可行性研究报告编制依据1)国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数 ；2)建设部房地产开发项目经济评价方法 ；3)国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南 ；4)徐州市城市总体规划 ；514、)项目开发用地协议书； 6)建设项目选址意见书；7)建设工程规划许可证；8)徐州市泉山区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。（四）项目可行性研究报告研究范围1)项目开发市场环境分析；2)项目建设初步方案；3)项目定位；4)项目开发经营模式；5)项目环境影响评价；6)项目投资估算与资金安排；7)项目融资方案；8)项目财务评价；9)项目风险分析。（五）项目建设存在的问题与项目实施建议1、项目建设存在的问题1）项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不能最后确定。2）项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。3）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情15、况，不确定因素较多，此方面风险较大。4）项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。存在预期利益难以兑现的可能。5）资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。6）存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。2、项目实施建议对本项目的实施建议主要有以下几点：1）宜迅速解决余下部分土地使用权问题。2）及时解决本项目施工临时用水、用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目一期开始销售前完成正式供水、供电、通讯等工程。3）尽快组织国内外优秀规划、建筑、园林设计机构完成项目设计。4）集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开16、工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。5）项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。6）既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。7）项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。8）重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。二 项目开发市场环境分析房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位、运作和最终成效。项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖17、的市场环境的不确定因素集合之中。（一）项目开发经营政策层面分析由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的生产资料，又是广大城市居民必要的生活条件，所以它的波动将对国计民生产生重大的影响。因此，世界各国政府、包括经济自由化程度最高的美国政府都密切关注、甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场的健康发展从正面促进与保证整个经济的稳步发展。我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用的市场。所以，对一个中小型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。 1、土地供给政策调整2008年1月9日，国务院办公厅发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知18、：1.严格执行土地用途管制制度； 2.严格规范使用农民集体所有土地进行建设；严格控制农村集体建设用地规模； 3.严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；4.严格土地执法监管。2009年，全国土地供应总量大幅增加，基础设施等其他用地供应比例略有提高。2010年4月15日，国土资源部高调宣布了住宅用地的放量。国土资源部公布的2010年住房用地供应计划显示，今年全国住宅用地的计划供应量超过18万公顷。这一数字，是2009年全国住宅用地实际供应量的2.35倍，更是前5年平均年度实际住宅供地量的3.38倍。其中，河南省今年住房建设用地供应总量为7372.35公顷，其中，保障性住房用地为119、624.04公顷，棚改房用地为1649.01公顷，自住性中小套型普通商品房用地为3176.73公顷，三类用地占总量的87.50%。2012年，土地政策将继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归；继续以保障性安居工程用地落实为重点做好用地供应，努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落，合理引导市场预期；继续以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房宗地供应和开发利用的动态监测监管，严格督促按合同约定条件建设和开竣工，及时发现处置闲置土地，坚决打击违法转让土地行为。2011-2012年徐州市土地供应政策：（20、1）计划编制的指导思想坚持以科学发展观为指导，围绕振兴徐州老工业基地，突出抓好经济建设、中心城市建设、和谐社会建设的战略构想，以土地利用总体规划和城镇建设规划为依据，落实国民经济和社会发展规划纲要的发展目标，加强土地利用宏观调控，统筹城乡和区域协调发展，合理安排各类用地的供应规模和布局，盘活存量，控制增量，促进土地节约集约高效利用，确保我市经济社会全面协调可持续发展。（2）计划编制的原则1）节约集约用地原则，一是节约用地，就是各项建设都要尽量节省用地，千方百计地不占或少占耕地二是集约用地，每宗建设用地必须提高投入产出的强度，提高土地利用的集约化程度三是通过整合、置换和储备，合理安排土地投放的数21、量和节奏，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。2）供需平衡原则，促进2012年房地产市场供需基本平衡。计划总量以前两年实际供应量为基准，以土地供应引导需求，合理调整土地供应结构和用地供应量，切实稳定住房价格。3）有保有压原则，优先保障国家重点建设项目和各地基础设施建设项目用地需要，合理确定城镇村建设新增用地。落实国家产业政策，优先保障国家重点建设项目用地需求，支持有利于结构调整的项目建设用地。对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目，不予供地。继续加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停止别墅类用22、地土地供应，保证保障性安居工程和中小套商品房用地占住宅用地比例不低于70%。4）可持续利用原则，土地利用不能只顾眼前而不顾长远，不能只顾经济和社会效益而不顾生态效益。同时，对土地利用结构调整更应在可持续理论的指导下遵循客观规律，实现土地类型的合理转换，做到保护与利用并重，利用服从保护，最终实现土地的可持续利用。 (3)计划适用范围徐州市2012年度国有建设用地供应计划编制适用范围为徐州市区行政辖区（不含铜山区、贾汪区）范围内供应的全部国有建设用地。国有建设用地供应计划的计划期为一年。本计划年度为2012年1月1日至12月31日。四、国有建设用地供应计划指标（4）国有建设用地供应总量国有建设用地23、供应总量，是指计划期内各类国有建设用地供应的总规模。徐州市2012年度国有建设用地供应总量控制在14500亩。其中包含存量建设用地3916亩，新增建设用地10584亩。（5）国有建设用地供应结构国有建设用地供应结构，是指计划期内商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地等各类国有建设用地的供应规模和比例关系。2012年度徐州市国有建设用地供应总量中，商服用地2186.6亩，占供应计划总量的15%，工矿仓储用地5000亩,占比34%；住宅用地4636.4亩，占比32%；公共管理与公共服务用地1040亩，占比7%；交通运输用地1527亩，占比11%；特殊用地110亩，占24、比1%。（6）国有建设用地供应布局徐州市区2011年度国有建设用地供应计划，注重徐州市中心城区、开发区、新城区等重点功能区块的协调发展，保障“三重一大”项目的用地，其中开发区安排用地8400亩，中心城区用地5046亩，新城区用地1054亩。（7）国有建设用地供应方式1）计划划拨供地3500亩2012年列入划拨供地计划的项目共有34个，用地约3800亩，我局将根据上述项目的前期手续完成情况，确保完成所列划拨用地项目的90以上，确保划拨供地3500亩，主要用来满足于市政基础设施、道路及交通水利设施建设、学校和医院建设等基础项目。同时根据国家重视民生，着力解决低收入家庭住房困难问题的相关政策，我市划25、拨供地计划中经济适用住房及市政重点工程拆迁安置项目用地等保障性住房项目用地面积约为1188亩，占计划划拨供地总面积的34左右。2）计划经营性用地供地6000亩为巩固房地产调控政策成效，同时服从、服务于市区市政重点工程及重大项目建设，最终排定市区经营性用地出让规模6971亩，计划总量较2011年有一定增加。排定计划中有部分地块未完全拆迁，根据净地出让的国家政策，上市进度直接受市政拆迁进度影响，不能确保今年上市，因此预计今年实际出让总量能达到6000亩左右。在可供的约6000亩土地中，居住用地约占3448亩，约占总供应量的57.5%，商业及功能性项目用地约2552亩约占42.5%。与此同时，我市仍26、将在挂牌供地中加大限价房、棚改房等保障性安居工程供应力度，供应规模约876亩，结合划拨供应的1188亩保障性住房用地，以及中小套型商品房项目供地约1320亩，2012年保障性安居工程及中小套商品住房项目供地总面积将达到住宅供地总量的73，对我市房地产市场的健康、稳定发展将会起到积极作用。3）计划工业用地供地5000亩结合省委省政府振兴老工业基地政策，加强开发区工业用地节约集约利用，根据2011年市区工业用地的实际供地情况，充分考虑徐州经济开发区升格为国家级开发区后，土地节约集约利用水平进一步提高，以相对较少的土地面积容纳更多的工业项目，土地投入产出率将进一步得到提高的因素。结合徐州烟厂在新城区27、建场及城北工业园区的招商情况，2012年，我市列入市区工业用地计划总面积为5550亩。我局将根据个工业开发区的实际招商情况确保完成所列项目的90，即确保计划工业供地5000亩。该供地计划在实际工作中，还将随着经济社会发展状况和国家政策的宏观调控，进行相应的调整。（8）政策导向：1）优化空间布局根据2011年度的土地供应情况，结合2012年计划新建的城市重点工程建设项目，结合创建国家生态城市、加快建设区域性文化中心的总体目标，以及徐州经济技术开发区及城北工业园区的工业发展计划，2012年徐州市计划供应的土地供应空间布局主要分布在中心城区、开发区、新城区、高铁站区等，通过优先保证重大产业项目、重大28、城建项目、重大基础设施项目及关系到国计民生大事的土地供应。2）优化土地供应结构，坚持计划控制引导，规范供应首先，加大住宅用地供应规模，确保住宅用地供应总量不低于前2年平均实际供应量；提高并优先保障廉租房、经济适用房、公共租赁房等保障性住房用地比例，对列入保障性住房建设计划的用地实行计划单列，做到“应保尽保”；确保保障性住房、旧城改造以及中小户型普通商品住房建设用地不低于住宅用地供应计划总量的70%，限制高档住宅商品房项目建设用地供应，禁止高档别墅项目建设用地供应；不断优化住宅供应结构，完善徐州市区多层次的住房保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。其次，保证2012年国家、省、市重点产业项目建设29、用地供应；鼓励和支持高新技术产业，现代物流业项目建设用地的供应；支持高端、高效、高辐射力、低耗能、低污染产业项目建设用地的供应；严禁高耗能，高污染的产业项目建设用地供应。另外，要积极引导产业结构转型升级，发展新型工业和高新技术产业，实现振兴徐州老工业基地的发展战略。优先保障先进装备制造业、新能源、生物医药等战略性新兴产业，以及休闲旅游、现代商贸、现代物流、文化创意等现代服务业项目发展的用地供应；合理保障纺织、建材、金属材料等传统特色产业提升改造项目用地供应；从严控制规模较小、生产能力不高的限制类项目用地；严禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的产业项目用地供应；鼓励盘活存量用于支持发展生产性服务30、业。3）坚持科学发展观，促进土地集约节约利用为更好的促进土地集约节约利用，一是在徐州市土地利用总体规划（2006-2020年）的基础上，增强对土地集约节约利用的规划控制指导。二是在建设规划中推进由平面扩张向空间挖潜的节地模式转变，增加容积率，提高开发强度，实现空间资源的有效整合和土地集约利用。三是以“单位面积土地利用投资强度”和“用地规模控制标准”来提高项目准入门槛。四是突出利用存量土地，改变粗放用地模式，注重择商引资，充分利用空闲土地，提高土地利用率。4）发挥市场配置资源基础性作用加强土地资源的市场化配置是促进土地集约节约利用的关键环节。一是建立合理的土地资源市场供给价格体系，提高国有土地资31、产效益。二是健全建设用地的市场配置机制。用经济手段调整土地市场供给，进一步完善农用地转用价格评估体系。三是加大土地市场信息公开力度，在健全土地市场动态监管监测系统的基础上，加大信息公开力度，对土地供应计划、供地政策、出让公告、出让结果等要多种形式进行公示，引导理性投资，发挥市场信息对盲目投资、无序用地的警示作用。四是完善国有建设用地储备制度。储备国有建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的国有建设用地优先纳入储备库，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用。（9）计划实施的保障措施为使徐州市2012年度国有建设用地供应计划更加合理有效的实施，强化政府在土地储备开发和土地供应中的主导性作用，确保32、各项用地计划指标落到实处，应采取如下保障措施:1）加强部门协调，保证计划落实市发展改革委、规划局和国土资源局等部门要会同各区政府，尽快做好实施土地供应计划涉及的产业政策、空间区域、实施时序和规划条件等基础工作，加强协同配合，保证计划指标有效落实，简化审批程序，提高服务效率。2）对计划供应地块向社会公布，保障计划的严肃性供应地块经各相关部门审核确定后通过报纸、网络等媒体向社会公布，公布内容包括各地的位置、面积、规划用途、供应时间等信息，接受社会监督。在执行过程中如确需修改，用地单位或相关部门应提前申请，经规划、国土等部门批准后进行调整。确保计划执行的严肃性。3）健全土地储备运行机制，加强政府对土33、地供应的宏观调控能力加大政府在土地储备开发和土地供应中的主导性作用，科学编制土地储备年度计划和土地储备开发计划，加大土地储备及开发力度，对近期拟实施供地的区域,主动实施规划并对规划范围实施规划储备和有时序、有计划的实物储备,切实加强政府在土地征收、收购、储备、供应过程中的主导作用,改变由建设单位提请、政府部门被动审查的规划审批和土地供应模式,保证国有建设用地供应计划有效执行，提高对房地产市场调控能力。4）建立计划执行监督和奖惩制度各相关部门应从自身的职责出发，全面落实年度土地供应计划。市国土局对年度土地供应计划的组织、工作绩效和计划实施效果进行综合评价，结合年度内违法违规用地查处情况，形成综合34、意见报市政府，纳入市政府对区政府工作的考核。对于严格执行土地供应政策、土地利用集约程度高、土地利用效率好的相关部门给予表彰和奖励。（10）土地供给政策的调整对土地市场的影响：1）大大规范了政府和开发企业在土地一级市场的行为；2）使资本实力雄厚的开发商处于市场极为有利的地位；3）促使城市土地价格上涨。4）将在总体上增大房地产投资风险。2、房地产金融政策调整2011年04月05日：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。2011年4月17日：中国人民银行35、决定，自2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年5月1日：根据国家发改委于2011年3月16日发布商品房销售明码标价规定，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011年5月10日：住建部下发了关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月36、9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。2011年5月12日：中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年5月19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。2011年6月14日：中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年7月6日：中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积37、金贷款利率相应调整。2011年7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。2011年8月17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。2011年11月30日：中国人民银行决定，从238、011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行出台的房地产金融一系列新规定旨在从金融政策层面抑制房地产“过热”和“泡沫”现象的出现。进一步强化了对商业银行房地产贷款的风险监控。引导和增加了商品房供给，缓解供求矛盾。通过以上所诉金融政策的出台提高了开发商的入市门槛，资本实力弱的开发商面临出局局面，也规范了房地产市场。3、物业管理政策1）2010年1月1日业主大会和业主委员会指导规则2）2010年1月1日物业承接查验办法3）物业管理政策的实施将：4）强化开发商承担售后服务的责任；5）有力促进房地产市场全面健康的发展；6）使物业管理服务成为物业附加价值的重要组39、成部分。4、房地产政策调整2010年1月10日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称国十一条），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。国十一条包括五个方面，涉及十一个条款，与之前的国四条相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，政策方向与2009年12月以来的所有调控楼市的政策方向一脉相承，是对最近一段时间以来中央调控楼市政策的系统化。2011年1月26日，新国八条：会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新40、的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。2011年2月19日，南京限购三套房：南京出台房市调控细则 户籍市民限购三套房2011年3月22日，发改委发布商品房销售明码标价规定通知；2011年5月1日，5.1日商品房明码标价，徐州主城区新城区实施普通商品房限购。该限购令确定了执行期限，即“暂定为一年”。 本市户籍居民家庭，对已拥有一套住房的，在主城区限购一套普通商品住房；对已拥有两套及以上住房的，暂停在主城区向其销售普通商品住房。本市户籍居民家庭在新城区限购一套普通商品住房。非本市户籍居民家庭，能提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购范围内限购一套普通商品住房；已拥有41、一套及以上住房或者无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，暂停在本市限购范围内向其销售普通商品住房。 M it3q 2011年7月19日，限购令蔓延至二三线城市；2011年10月20日，徐州首套房贷款首付提至四成，二套贷利率提高。房地产业是国民经济的支柱产业和基础产业，是牵引力大、关联性极强的产业，土地供给、房地产投资必须与其他相关产业发展相协调。上述政府出台的一系列房地产宏观调控政策，是针对我国房地产业“结构性”的、“区域性”的“过热”苗头，其目的是为了房地产业的健康持续发展。此次宏观调控不同于上世纪90年代初期的房地产宏观调控，它是发展性调控、主动性调控、改革性调控，是42、在我国房地产市场自我调控能力差的情况下进行的一系列政府调控行为。但从长期来看，政府鼓励、支持房地产业的健康持续发展应该是我国政府长期的政策取向。房地产业政策的调整将继续推进住宅业成为国民经济支柱产业与消费热点，促进房地产市场持续健康发展。（二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析2011年全国经济的发展呈现出一种不平衡的状态，一方面面对国际金融压力，人民币频繁升值，一方面国内通胀愈演愈烈。央行频繁加息以及上调存款准备金率，对房地产市场带来沉重打击。从几次上调存款准备金率的时间，以及国家政策发布时间来看，如2月份上调存款准备金率，四月份加息等选择在楼市回暖时机，其对楼市的针对性较强。可以看出43、，中央对房地产市场的打压决心依然没有动摇。到2011年年中，央行再度加息、上调存款准备金率，同时，中央公布二三线城市限购，二三线城市国有建设用地审批权上缴等几项有力措施将下半年楼市和回暖的希望彻底覆灭，“金九银十”再度遭遇“滑铁卢”，楼市提前进入严冬，迫使开发企业降价保量，成交量、成交价格持续下降。不过，需要指出，尽管中央对于楼市打压的决心空前强大，并且多项有力措施迫使开发企业不得不降价放仓，但是对于地方政府而言，却并非和中央步调保持一致。从徐州对于国家多项调控措施的执行力来看，在遵循国家调控措施的基础上，徐州所行的调控政策尚有较大的空间。另外，2011年底徐州市住房公积金新政的颁布也是促进本44、年度岁末成交的一项举措。由此可见，尽管中央对房地产市场的打压力度持续加大，全国市场的观望氛围依然浓厚，但是地方政府迫于地方建设的考虑，尤其是二三线城市对城市发展的需求，在政策上尚有可以喘息的空间。（三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析1、徐州市近年来经济和社会发展状况徐州经济已经基本形成了装备制造、能源、徐州商圈、食品及农副产品加工业四大千亿元支柱产业，新医药、电子信息、环保设备为新兴产业，煤炭、电力、建材、轻纺、冶金等传统产业加快发展的具有比较鲜明特色的产业体系，3家企业名列中国最大500家企业，10家企业进入全国同行业百强，50余种产品产量位居中国或江苏省第一，徐工集团、天宝集团、45、维维集团、保利协鑫是中国同行业生产规模最大的企业。徐州传统服务业起步较早、基础扎实，现代服务业业态健全、层次较高，金地商都、沃尔玛、家乐福、金鹰国际、中央百货等国内外知名商家纷纷入驻，形成了淮海经济区规模最大、门类最全、档次最高的“中心商圈”. 近年来，徐州市充分利用江苏省加快苏北振兴和开发建设沿东陇海线产业带的有利时机，按照“点线面推进、大项目带动、城市间协调发展”的思路，着力实施“大工业支撑、大项目带动、大商贸流通、大城市建设”四大战略，使全市经济社会快速发展。 1）经济总量提速进位发展速度不断加快 2010年，我市主要经济指标增速高于全省平均水平，半数以上指标增速居全省前列。初步 核算，46、2010年全市实现地区生产总值2866.93亿元，按可比价格计算，比上年增长13.9%，增速居全省第一位。其中一二三产分别增长4.3%、 15.7%和13.9%。全市社会消费品零售总额965.25亿元，同比增长18.9%。其中，住宿和餐饮业零售额增幅第一，增长20.8%。 2）收入效益稳步提升发展质量不断改善 财政收支增速加快。全市完成财政总收入467.63亿元，同比增长30%，完成一般预算收入164.34亿元，增长30.6%，增速高于全省12.4个百分点，居全省第六位。全市一般预算支出255.89亿元，增长28.6%。2010年,全市城镇居民人均可支配收入16762元，同比增长13.3%；农47、村居民人均纯收入7955元，增长14.4%。企业效益明显改善。全市规模以上工业实现主营业务收入3577.92亿元，同比增长28.2%；实现利润286.88亿元，增长29.9%；实现利税590.22亿元，增长28.8%。2010年，全市重点培育的四大千亿元产业已有三个产业规模超千亿。装备制造业完成产值1656.74亿元，增长50%；能源产业完成产值651.63亿元，增长37.3%；食品及农副产品加工业完成产值1297.57亿元，增长41.8%；商贸物流旅游业实现销售额2500亿元，增长24%。 2010年徐州内需拉动不断增强，全市社会消费品零售总额965.25亿元，同比增长18.9%。对外贸易大48、幅提升，全市出口26.31亿美元，增速居全省首位。作为拉动经济的主要支撑, 2010年徐州有效投入持续增加。全市完成全社会固定资产投资2049.26亿元，同比增长26.1%。经济给力增长，给城乡居民带来了摸得着的实惠，也让企业看见了不断向好的希望。 3）新农村建设向纵深发展 徐州市市充分发挥地方优势，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，突出重点，梯次推进，全市新农村建设成效显著、特色鲜明。为尽早实现新农村建设的既定目标再接再厉。 2、 从近期来看，徐州市经济和社会将发生如下变化：1）政策因素仍是徐州市经济发展的保障十六届三中全会和中央经济工作会议，明确要进一步摒弃某49、些限制经济发展的观念，打破落后体制对经济发展的束缚，树立新的全面发展观，从而有利于改善非公有经济和中小企业的资金供给，刺激市场力量和非公有制经济积极投资，保证政治和经济的稳定协调。2）消费结构继续升级，消费需求明显回升住房、汽车、旅游、教育、文化等消费热点将带动消费需求增长和消费结构升级，并成为我国内需稳定增长的最大内生动力。3）投资将继续拉动徐州市经济增长，市场引导企业投资活力依然强劲 借助新一轮经济发展的机遇，以得天独厚的区位优势，徐州将进入打造新的东部经济增长极、重塑辉煌的必由之路。（四）泉山区的国民经济和社会发展状况1、该区历史与发展现状该地块位于徐州市泉山区淮海西路以南，1993年徐50、州市行政区划调整，泉山区因境内的泉山国家森林公园而得名，成为徐州市人口最多、面积最大的主城区，辖市区西半部和风景秀丽的南郊，总面积72平方公里，人口35万，拥有奎山乡和王陵、永安、和平、西关、段庄、湖滨、铜沛、共建、翟山10个街道办事处以及徐州果园、徐州林场两个国营场圃。泉山区位优越，交通便利。泉山区面积62.7平方公里，人口42.7万，是沿东陇海产业带龙头徐州经济实力最强的主城区之一。她北望京杭大运河，南接徐州观音机场，陇海、京泸两大铁路干线穿境而过，外连京泸、京福、连霍三条高速公路，内扼鲁宁输油管道的枢纽，形成了铁路、公路、水运、航空、管道五通流的立交通路。吸引了50家物流、商贸企业进驻，51、年交易额超100亿元，奠定了泉山区作为淮海经济区重要物流中心的地位。 泉山古韵悠悠，新姿叠秀。泉山森林公园、云龙山、云龙湖、淮海战役烈士纪念馆、拉犁山汉墓、汉画像石馆等自然人文景观荟萃，境内丘岭叠翠，依山抱水、四季如画、风光宜人，被誉为城市绿岛、天然氧吧，人居环境十分优越。岁月悠悠，沧海桑田，这块会翻卷过楚汉风云，激荡过淮海雄风的神奇土地，崛起数百家工商企业、10个高档住宅区，已成为商家必争之地、人居首选之地。2、泉山区交通及配套泉山区北望京杭大运河，南接徐州观音，陇海、京泸两大铁路干线穿境而过，外连京泸、京福、连霍三条高速公路，内扼鲁宁输油管道的枢纽，形成了铁路、公路、水运、航空、管道五通流52、的立交通路。 陇海、京泸两大铁路干线穿境而过，泉山区就近火车站徐州火车站。徐州站是京沪、陇海铁路交会点，客运特等站，是全路较大客运站之一，担负着徐州及周边地区每年600多万人次的旅客运输任务。泉山区又是徐州市文化大区和高教集中地。环卫基础设施和环卫管理队伍建设不断加强。3、泉山区发展定位随着市场经济的深入发展和城市建设的不断推进，泉山区在世纪之交的关键时期，进一步调整发展思路，确立了“三产兴区，市场生财，发展旅游，强工优农，城乡一体，共同繁荣”的经济发展战略，大力培育新的经济增长点，强化城市整体功能，繁荣发展各项社会事业，努力建设经济繁荣，科技发达，环境优美，社会稳定，文明富裕的现代化新城区。53、4、泉山区国民经济发展指标几年来，以第三产业和乡镇工业为主体的全区经济迅速发展。2010年地区生产总值实现240亿元，完成财政总收入20.75亿元，一般预算收入完成14.09亿元。初步形成“大学科技园高新技术、环云龙湖高端文化旅游、西部商圈新型商贸服务、七里沟现代商务和物流”四大服务业集聚区。第三产业的比重逐年加大，服务业占GDP比重达到78.89%，已由区划时“三分天下有其一”发展为全区经济的“半壁江山”。房产开发业迅速发展，全区开发企业7家，五年来开发商品房近50万平方米。市场愈来愈加繁荣，个体私营经济发展迅速，成为全区重要的经济增长点。商业经济在调整中稳步发展，鞋帽商场、光荣美容美发厅、54、迎宾菜馆、迎宾旅社等一些位于市中心的商业网点相继完成装修改造，利尔德保龄球娱乐中心、湖滨影剧院、新龙泉浴池、中山大厦、云湖山庄、奇观酒楼、喜相逢和苏苑大酒店等餐饮服务和文化娱乐场所，具有相当规模和档次，服务水平和经营效益逐步提高。以乡镇工业为主体的全区工业经济实力雄厚，发展稳定。年产值达20亿元，年均递增23%以上。（五）徐州市房地产市场分析徐州市是苏北最大的是江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一和淮海经济区的中心城市，现为第二亚欧大陆桥东端一个人口超过三百万的特大城市。1）2011年房地产市场运行分析1）2005-2011年全市商品55、房成交分析由上图分析得出：徐州市商品房从05年至11年呈现逐步增长趋势，2011年全市商品房成交面积突破600万方，2011年成交量大幅度上涨一方面是由于近几年在建安置房集中签约，另一方面是因为大量新盘入市，拉动市场整体成交量。2）2011年徐州商品房成交分析 由上图分析得出：2011年徐州商品房在1-4月份成交量接近10000套，自5月1日起，徐州主城区全面实行限购，限购首月，徐州楼市成交整体数据呈现急剧下滑趋势。但是鉴于徐州庞大的刚性需求量，10月份开始保障性住房开始疯狂跑量，成交量呈上升趋势。3）2011年徐州市区商品房成交分析2011年楼市延续了2010年以来的调控基调，伴随着新政预期56、的强烈，年初徐州楼市出现了提前繁荣，而后3个月限购令的出台彻底扰乱的市场步调，4月份保障性住房集中签约造成假回暖现象，伴随5月份限购令的出台，7-8月份成交量达到全年最低，从10月份开始保障性住房开始疯狂跑量，住宅成交高调疯涨，就全年成交表现而言，刨去保障性性住房，受到调控政策的影响，普通新建商品住宅成交实际成交量不及去年同期发挥。2011年1月市场成交量较2010年12月份有较大幅度下滑，但商品房成交总量相比去年同一时期有所上升，成交量的环比下滑，与春节的临近有一定的关系，市内各项目大多保持低调，期待节后有所动静。2011年2月楼市仍然没有起色，成交量还是出现一定程度的下降。3月徐州楼市成交57、量较2月有所增长，而往年“阳春楼市”的局面仍未出现。业内认为楼市销量一定程度是节后楼市的“恢复性”和“季节性”增长，也有一部分增长是楼盘加大供应量的结果。2011年3月下旬，一些项目开始开展认筹、预约试水，探究市场冷暖。2011年4月新一轮的楼市调控政策应市出台，在限购、限价、限贷等一系列楼市政策压力下，楼市遭遇了一场“调控风暴”。 徐州版限购令于5月1日起开始实施，因此众多楼盘抢在4月政策落地前签约，全市打起了一场声势浩大的签约“突击战”。碧水湾、润和园、金色里程3家拆迁安置房4月第四周集体签约，使得成交量猛增。据统计，拆迁安置房共成交1993套，占市区总成交量的33.7%。2011年5月“58、红五月”不复存在，续了2010年5月楼市的低迷态势。 2011年6月7月徐州楼市成交量仍持续下降，楼市的成交依然是新河花园、尚景名庭、黄河丽景花园三家定销房来“撑场面”，一定程度上支撑了楼市的一片天，持续到8月份。2011年8月楼市成交淡季，不少项目都会在这个季节里养精蓄锐备战“金九银十”8月份不仅有多家楼盘申领预售证推盘销售，有的楼盘还不断推出各种促销活动以吸引购房者的眼球。 2011年10月从市区成交量来看，均比9月份有增长。其中，欧蓓莎国际商城、骆驼山康馨园（定销房）、文泰康城的成交量位居本月销售排行前三，助推了徐州10月楼市。2011年11月本月成交量有较大幅度的下降的原因，一方面是因59、为众多项目在年底集中放量以快速回笼资金，达到全年销售指标为主，所以推出较大优惠和折扣来吸引购房者的关注。另一方面是，10月成交量大幅度攀升已经提前消耗了大量客户，购房者对现阶段楼市存在较多不确定性，目前观望态势占据主流。2011年12月徐州市区共计成交商品房2191套，成交面积20.25万，日均成交73套，市区成交量环比减少960套，环比11月下降30.47%，同比下降53.77%。 4）2011年徐州各区域均价分析2011年国家出台了一系列调控措施，徐州市中心区楼盘并未出现降价现象，截止至年末，中心区楼盘均价达到12440元/平米，相比年初的11482元/平米上涨了958元/平米，涨幅8.360、4%，截止至年末，东区整体项目均价6840元/平米，与年初的7030元/平米的价格相比下降了190元/平米，降幅达到了2.70%。相比年初，西区楼盘的均价出现了略微的小幅度上升，截止至年末，西区整体项目均价7700元/平米，与年初的7480元/平米的价格相比上涨了220元/平米，仍然出现小幅度上涨，涨幅2.94%。截止至年末，北区的整体项目均价7145元/平米，与年初的6170元/平米的价格相比上涨了975元/平米，上涨幅度超出徐州市其他区域，涨幅15.8%。铜山区不在限购的范围之内，截止至年末，铜山区整体项目均价6375元/平米，与年初6230元/平米的价格相比上涨了145元/平米，涨幅2.61、33%。 另外，经济开发区也不在限购的行列之内，对此区域的整体销量或许有些帮助。截止至年末，经济开发区整体项目均价6000元/平米，与年初5925元/平米的均价相比上涨了75元/平米，涨幅1.27%。2、2012年徐州房地产市场发展趋势通过对目前市场分析，预计徐州房地产市场在调控政策全面实施后，2012年将会呈现出以下现象：1）2012年上半年徐州房地产发展分析2012年上半年，徐州商品房供需长期处于不平衡状态。2011年10月至2012年1月徐州市商品房连续4个月处于供大于求的状态，多数楼盘按正常开发周期于年底推盘，而市场反映则较为冷淡。二月受春节影响，楼市推盘量较小，供求比首现下跌。而三月62、随着旺季金三银四的到来以及银行信贷等方面利好因素的共同作用，市场供应量再次上涨，供求比再次回到高位。5月受供应量减少影响，供求比再次回到地位，为0.751。 预计未来受宏观政策、市场存量等方面影响，供求比将逐渐恢复到正常水平，而房屋去化速度仍然有限，市场整体向买方转移。2) 2012年房价不涨几乎已经成为定局 2011年的徐州楼市行情临近尾声，但几乎已注定落寞收官。这与2009年房价节节攀升、2010年疯狂抢购相比，甚为惨淡。进入2011年下半年，徐州一些项目一改前两年的坚决不打折的“高傲姿态”，开始了促销大战。 不只是开发商受影响，调控政策也让银行收紧贷款，让一部分刚性购房者数量急剧减少。“63、徐州房地产开工量不断增加，购买人群却相对少了，房企销售自然会遇到困难。目前徐州房地产市场业内的基本观点是，加大力度促销，房价不涨可以，个别项目价格将会下浮，但整体市场出现大幅度降价是不可能发生的。明年大量入市的新盘会以稍高成本的价格入市销售，房价会随着销售有所浮动。” 随着各项调控政策的施行，将对房地产市场的规范产生积极的影响，也预示着房地产暴利时代正在慢慢终结，房价将更有序平稳。宏观调控对2012年的房地产市场发展还将继续发挥重要作用，再加上 “买涨不买跌”的心理影响，明年徐州房价大幅上涨是不可能了，将逐渐进入深度调整期，“这种调整说明白了，直接体现的就是打折促销，折扣的加大会让房子价格渐趋64、合理区间，也就是说，买房会比过去更合适。明年徐州还将有大量建成的保障房推向市场，可满足贫困和边缘人群的刚性需求，更促进了房价逐步回归到合理水平。”3) 市场重新洗牌 在调控政策下，2011年的徐州楼市有些跌宕，但不仅是房价和销售的起落。受融资渠道、土地价格、政策调控的影响，预计2012年，除了徐州房产市场供应调整外，另外一个大调整就是，房产开发企业的快速整合，部分投机者将面临破产倒闭。这预示着徐州房产市场将重新洗牌。开发企业贷款渠道不畅，资金链短缺，必然会出现大鱼吃小鱼的情况。2012年或迎来徐州地产重新洗牌。由于金融紧缩政策的持续，正面向银行贷款受限，这使得一些房地产企业将资金来源转向信托公65、司，而信托公司的利率相对较高，势必会大幅增加成本。一旦销售量小，就会出现资金链断裂的情况。没有资金，势必会导致部分实力相对较弱、资金量不充裕的小开发商被兼并。此外，还有一种情况可能出现由于利润太低，一部分开发商价格为自己的房市黄金季画上句点，无项目的房企将纷纷转向其他行业。（六）项目供需圈区域房地产市场分析该项目区域内主要物业基本情况如下表。表2.1 主要物业基本信息序号名称开发商占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率1新都佳苑徐州xx房地产开发有限公司12800 50082.525%2尚城国际徐州开甲置业有限公司21123.89 1011004.921.5%3小康人家江苏华夏融创置地集66、团有限公司200000 3000001.550%4天山绿洲江苏华夏融创置地集团有限公司242900800000235%5 SOHO时代广场徐州成功置业有限公司19667363752.456中凯城市之光上海中凯房地产开发管理公司70035 1600002.420.5%7颖都上花园徐州颖都房地产开发有限公司16681.70545153.235%分析与结论：在该区域中开发的楼盘，从整体上来说，基本具有以下特征：1） 物业类型、价格档次全方位覆盖目前该板块内建筑形式多样化，有多层、高层、小高层及商业街和公寓式办公楼组成，产品齐全，价格的覆盖面极广。2） 目标客户群基本相同：区域内项目的目标顾客群体基本67、都是徐州市内的中高收入阶层。3） 楼盘品质相对较高，户型较多4） 周围住宅楼盘价格普遍在70009000元/平方米 ，属于中高档次5） 总体生活配套齐全 该项目周边：.购物场所、文化教育、医疗卫生金融服务邮政服务.娱乐、餐饮、运动生活服务.娱乐休息等市政配套设施齐全。周围中高档次小区众多，人流量大，投资价值大，地理位置优越。（七）项目开发经营SWOT分析：表2.2 SWOT分析：S（优势）W（劣势）1、离主城中心较近，区位优势明显；1、项目车位数量略有不足，较难满足后期需求；2、位于淮海西路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强；2、人流量，车流量较大，堵车现象严重，同时噪声、尾气污染较大；368、城市快速干道，路网发达，交通便利；3、该区已经有较多比较成熟的楼盘，客户可选择空间很大，竞争激烈；4、本项目辐射区域内，成熟生活密集区，人文环境好。O（机会）T（威胁）1、国民经济迅速发展,入市时机有利;1、现阶段区域内上市同质物业竞争激烈；2、淮海东路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升；2、区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目；3、项目供需圈内各类楼盘供应量相当大，但有此项目优良水景、适于建设商用办公的地块不多。3、地段造成高单价，市场接受度存在风险。由分析可知，本项目最大的优势在于地处徐州市淮海经济区和淮海路商圈的核心位置，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，商业氛围浓郁69、，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。三 项目建设方案（一）项目规划设计目标本项目占地9810.7平方米，总建筑面积35690平方米，项目的建设将成为泉山区西关的小型商业办公区。建议在进行商业办公区规划时，要从消费者需求的角度出发，充分了解市场的发展动态，研究市场上哪种多层、小高层、高层、公寓式办公写字楼、商业楼受消费者欢迎，以及项目的布局等问题。同时，也要总结发展商及其他开发商的成功经验，务求将项目规划好。1）本项目要建成“绿色生态健康”的小型商业办公区。良好的办公及轻便的购物环境，是当今社会人人都渴求的，随着城市经济的快速发展70、，生活节奏的加快，人们需要市政配套设施完善，方便快捷，功能齐全的商业办公社区。2）本项目规划要跟上信息时代的潮流。项目定位中高档，商业办公区的写字楼要从一个纯办公型或者是管理的空间转化为一个真正的生产和创造价值的空间。建筑设计的卫生间一定要分层布置，尽量方便。要注重空间的布置；建筑空间的设计，要突破简单的建筑，重视灰色空间的设计，要创造出比较轻松的风格。项目的设计必须跟上信息化、智能化的要求。具体来讲，本项目的设计要达到以下要求：1）规划超前化商业办公区要导入办公智能化设置，要确保510内不落后；建筑规划符合时代潮流；建筑材料要运用环保新型材料；服务意识要超前。2）设计合理化写字楼的空气质量控71、制、办公用品的污染物排放、装饰材料的环保要求控制、办公条件舒适度控制要把握好。不论是多层及小高层还是公寓式办公写字楼和商场，要求是合理、实用的。3）建筑艺术化本项目定位为中高收入阶层的商业办公区，要求环境优美，商业氛围浓厚，所以在进行项目规划时，要求建筑设计艺术化，包括建筑设计本身和整个居住区及商业办公区的环境设计。4）质量标准化项目建设要求要达到国家优质水平。5）建材环保化迎合消费者环保的要求，同时，新型环保建材也可以降低成本，有效延长建筑的使用寿命。6）配套完善化本项目配套完善与否，将影响到项目的成败。7）服务酒店化良好的售后服务，将大大促进项目楼盘的销售。8）环境生态化本项目可以充分运用72、B地块的绿地，打造绿色生态的商业办公区。9）生活科技化项目要实现区内信息网络化、管理有效化、办公智能化等要求。10）商区人性化营造区内轻松舒适的工作、购物、娱乐的商业气氛。（二）项目规划构思本项目规划用地面积为9810.7平方米，A地块占地1879.7平方米，规划为街头绿地。B地块土地面积为7931平方米，规划为商业办公区，总建筑面积35690平方米。其中包括东侧临街的一幢商业楼，建筑占地面积为：2600平方米，建筑面积为13000平方米，共5层。西侧一幢办公楼，层面积1380平方米，建筑面积为22080平方米。共16层。详见项目规划表。表3.1 项目规划表项目商业楼办公楼室外停车场地下停车场73、层建筑面积（M2）26001380层数516总建筑面积（M2）1300022080571.52600 。四 项目定位项目定位包括项目市场定位、项目产品定位和目标客户群定位。（一）项目市场定位需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下：商务、办公、休闲、购物优质商业办公圈。地块位于淮海西路商圈的中心地带，交通发达，商业氛围浓郁和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成徐州淮海经济区稀缺地段的优质资源，打造一个集办公、商务、休闲、购物功能于一体的商业办公圈。（二）项目产品定位本项目建设内容批复为商业楼和办公楼。因为项目区域周围物业类型丰富，主要有多层、74、高层、小高层及商业街和公寓式办公楼组成，产品齐全。 综合本地块特征，产品定位思考如下：淮海西路时尚商业办公特区项目所在区域交通便利、商业配套齐全，居住人口稠密，是一个标准的“优质生活圈”。本项目需依托淮海西路商圈资源，打造一个适宜购物、可办公，具有极大投资潜力的时尚商业办公特区。（三）目标客户群定位房地产项目的客群主要包括：主力客群、辅助客群、延伸客群。1）主力客群投资者投资者看中的是本项目较好地段带来的广阔投资前景，适合中高端居住、商务办公，拥有较丰厚的资金回报。2）辅助客群SOHO型办公、特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭交通便捷、商务资源丰富、办公成本相对较低，将会吸引部分SOHO75、型办公企业，经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类高端、时尚、便捷的公寓类物业接受度较高。3）延伸客群中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活，崇尚方便、快捷、高效的现代生活方式，事业处于高速发展期，经济较强的中青年，年龄在30-45岁，他们的购房目的是办公和投资并重。五 总体开发模式（一）独创性模式本项目所在地与周围相比房地产商办项目还是空白。要在这样一个区域以企业强大的经济实力去开发一个接近10000平米地的近市区的，周边无其他项目可追随，无法“借火趋暖”，只能靠自己点火。1）娱乐、休闲设施的配套2）教育设施的配套3）商业、餐饮业4）交通问题的解决这些问题都要同开发商自行解决，部分配套必须在76、首期开发时建设，用这些配套来吸引目标客户群体。用独创性的东西来自行点火，燃起该项目所在区域的商业办公区域热。为解决该项目配套问题，可以联合周围开发楼盘房地产等开发商统筹规划做该区域的配套设施，同时可以避免重复建设、难成规模等不足。（二）差异化模式要想与市区现有的商业办公楼抗衡，要想在这个竞争激烈的区域做出自己的特色，就必须采取“差异化战略”，做一些其他商业办公楼所没有的东西。如何才能做到这一点呢？首先应该从需求市场研究入手，抓住目标顾客群体的生理、心理需求，以人为本；其次就是要从供给市场研究入手，抓住目前市场的空白及不足，填其空白，补齐不足。另外，从建筑产品本身的特点出发，应该在以下几点予以加77、强：1） 建筑类型2） 建筑风格3） 户型与室内布局4） 外立面5） 建筑细部，如阳台、窗户等（三）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式1、整合交通资源，借市中心的成熟配套 1）与公交公司协作合作，组建公交线路完善交通设施2、整合特色商务休闲品牌1）引徐州及现有流行时尚的休闲、餐饮、商业龙头企业在此落户2）以各种优惠方式，与徐州市的知名品牌联手打造一个集商业、办公、休闲、娱乐于一身的商业场所3、整合优秀设计资源 在开发过程中必须与优秀的单位合作，尤其是优秀的规划、建筑、园林设计公司。在一切发生费用的地方都可以应用价值工程，据大量统计，运用价值工作约可降低成本20%，用于价值工作的投资与其效益78、之比约为1：12.尤其是在设计过程中运用价值工程分析，用最少的成本获得产品必要功能，发挥其最佳的市场价值，这对整个项目成败与否往往会起到关键性的作用。六 项目环境影响评价（一）项目实施过程中的环境影响及对策1、工程建设对环境的影响1）施工扬尘、噪声的影响工程施工期间，运输的泥土通常堆放在施工现场，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，影响周边空气质量；阴雨天气，由于雨水的冲刷以及车辆的辗压，使施工现场变得泥泞不堪，行路困难。施工期间的噪声主要来自建设时施工机械和建筑材料的运输和施工桩基处理。2）生活垃圾的影响工程施工时，施工区内近大量劳动力的食宿将会安排在工作区域内，这些临时食宿地的79、水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境，导致工作人员的体力下降，尤其是在夏天，施工区的生活废弃物乱扔，轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，严重影响工程施工进度，同时使附近的居民遭受蚊蝇、臭气、疾病的影响。3）废弃物的影响施工期间将产生许多废弃物，这些废弃物在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。车辆装载过多导致沿程废弃物散落满地，影响行人和车辆过往和环境质量。废弃物处置地不明确或无规划乱丢乱放，将影响土地利用、河流流畅、破坏自然、生态环境、影响城市的建设和整洁。2、建设中环境影响的缓解措施1）减少扬尘工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，80、影响附近居民和商业活动，为了减少工程扬尘和周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对堆土表面洒上一些水，防止扬尘，同时施工者应对土地环境实行保洁制度。2）施工现场废物处理工程建设需要工人多，实际需要的人工数决定于工程承包单位的机械化程序。应尽量阻止施工单位在临时工作区域内为工人提供临时膳宿，工程承包单位必须在临时工作区域内为工人提供临时的膳宿时，项目开发者及工程承包单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。3）倡导文明施工4）制定废弃物处置和运输计划工程建设单位应会同有关部门，为81、本工程的废弃物制定处置计划。项目开发单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，并不定期地检查执行计划情况。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。（二）项目完成后的环境影响及对策项目建成后不仅完善城市建设也可以带动周围商业的发展而且还极大程度上完善了周边的配套设施，也改善周边的人居环境。七 项目建设指标及实施进度（一）项目建设指标1）总用地面积：9810.7 M22）总建筑面积：35690M23）容积率：4.54）建筑密度：50%5）道路及停车：35%6）绿化面积：15%（二）建设周期根据同类项目实际建设周期和82、本项目实际工期需要，以及对项目建设、销售周期的预测，项目的建设期2年。自2013年1月正式开工建设开始，至2016年12月止。项目的工程建设和市场销售重叠进行。共3年。主要的里程碑事件的相应时间为：2013年1月正式动工建设；2014年7月1日开始销售；2016年12月底前销售完毕。（三）项目前期工作安排目前本项目土地尚未达到三通一平的要求，项目前期准备阶段的工作计划安排如下：1）对项目所在地的居民进行安置，原有房屋拆迁；2）实施三通一平，满足开工条件；3）委托设计单位，对设计方案进行进一步修改、确定；4）与城市规划管理部门协商，办理有关建筑工程施工许可证等；5）安排短期或长期信贷，确定与落实83、建设资金；6）对市场状况进一步的进行分析，初步确定销售价格；7）组织招投标活动，并与承包商谈判，签订建设工程承包合同。（四）项目建设阶段计划安排1、项目进度安排的依据根据房地产开发前期工作的一般规律结合项目内各类建筑物、构筑物的实际情况，依据全国统一建筑安装工程工期定额，对工期定额进行适当调整，初步确定各施工阶段的开发期，编制项目小区建设各项工作的进度计划。2、进度安排原则进度安排力求合理，最大程度减少开发商的资金压力，同时考虑采取滚动开发的模式，利用前一阶段的销售收入资金开发下一阶段工程。3、分阶段开发的原因与目的实施项目分阶段开发，可以通过前一阶段预收收入实现资金的回收，给项目后期的开发提84、供足够的资金来源，保证本项目的顺利实施。从而降低开发商的资金压力，实现利益的最大化。在市场竞争压力较大、市场需求状况的变动不确定的条件下，分阶段开发可以试探市场反应，根据市场变化情况及时调整后期的开发建设，随机应变，充分适应市场需求。（五）项目实施进度表见项目实施进度表项目实施进度表 季度项目第一年第二年第三年123456789101112基础工程主体结构工程设备安装工程室内外装修工程红线内外工程公建配套工程竣工工程销售八 项目投资估算与资金安排（一）建设投资估算1、投资估算范围本项目建设投资估算范围包括多层商业楼、高层办公楼等房屋建筑工程，室外工程，以及前期准备工程费用和工程建设其他费用等。85、2、投资估算编制依据1）国家、江苏省、徐州市相关的政策法规和基本建设收费标准；2）全国统一建筑工程预算定额江苏省统一基价表及类似工程经济指标；3）全国统一市政工程预算定额江苏省统一基价表及类似工程经济指标；4）全国统一安装工程预算定额江苏省单位估价表及类似工程经济指标；5）江苏省建筑安装工程费用定额；6）项目开发协议书。3、项目总投资估算的原则1）项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2）项目总投资尽量符合节约和安全的原则；3）项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在不可预见费中考虑。（二） 项目总投资估算项目的总投资包括土地费用、工程前期费用、建安工程费用、城建费用、室86、外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期利息等项。1、土地费用项目占地面积为9810.7平方米，A地块规划为绿地，用于开发建设的土地B地块为7931平方米，结合泉山区的土地价格，综合确定每平方米为11978.3元，合计9500万元。2、建安工程费用依据江苏省建筑工程综合概预算定额（2005），结合徐州市类似工程的实际造价，考虑实际物价的上涨，确定本项目的建安造价如下表：表8.1 建安工程费用估算表 单位：万元项目建筑面积重置成本小计（万元）1.商业用房130002100（元/）2730.002.办公用房220802200（元/）4857.6合计3508043007587.63、工87、程前期费用表8.2 前期工程费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额（万元）1规划设计费建安工程费*3%227.632可行性研究费建安工程费*1.5%113.813水文、地质、勘察费建安工程费*0.5%37.944通水、通电、通路费建安工程费*2.5%189.695场地平整费60元/58.86总计627.93工程前期费用总额约为627.93 万元。4、城建费用根据徐州市建设项目城建费用统一征收标准，结合项目实际情况，具体收费见下表： 表8.3城建费用统一征收一览表 单位：万元收费项目计算基数收费指标商业办公小计1 城市基础设施配套费总建筑面积150元/195331.2526.22 工程定额测定88、费建安总造价1.5免征免征03 工程质量监督费总建筑面积2元/免征免征04 劳保统筹基金建安总造价3.55%969217244269365 新型墙体材料专项费用总建筑面积6元/免征免征06 散装水泥专项资金总建筑面积6元/免征免征07 工程勘察设计资格审查发证费次数甲乙级300，丙丁级250；申报费20免征免征0城建费用（合计）795.56故城建费用总计795.56万元。5、室外工程费室外工程包括小区道路、管网和绿化以及小区内各项构筑物等内容，分项估算如下：商业区按建筑面积100元/，办公区按建筑面积120元/，合计本项目的室外工程费用为394.96万元 。6、建设监理费根据国家发改委、建设部89、建设工程监理与相关服务收费标准（发改价格2007670号），该项目的监理费用为160万元。7、建设单位管理费根据项目的不同，商业用房的建设单位管理费按工程费用的1.2%，办公用房的建设单位管理费按工程费用的1.2%，共计91.25万元。8、预备费综合考虑项目的基本特点和项目所处的市场环境，再结合不同项目的风险情况，商业用房按27项之和的7%取，办公用房按27项之和的5%取，共计552.55 万元。9、建设期利息一到三年期的银行贷款利率为6.65%，计算建设期利息为403.13万元。10、项目总投资综合一至九项的费用，总计为20212.94万元。 表8.4项目总投资估算表 单位：万元序号项目费用90、商业办公合计1土地费用5860.00 3640009500002建安工程费2730.004857.67587.63前期工程费237.25390.68627.934城建费291.92503.64795.56 5室外工程费130.00264.96394.96 6建设监理费用62 98160.00 7建设单位管理费用32.9658.2991.25 8预备费243.89308.66552.559建设期利息403.1310总投资20212.94（三）资金筹措与融资方式本项目总投资的资金来源主要有：1、资本金本项目建设投入的资本金为9904.91万元，占投资额的50%。 2、银行借款 本项目银行借款59191、2.96万元占投资额的30%，融资利率为6.65%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度。 3、净销售收入 本项目其余资金缺口由（预）售净收入补足，占投资额的20%。本项目的投资使用计划及资金筹措表（见附表8.4）。九 财务评价项目财务评价主要是对项目的财务盈利能力、项目的清偿能力两个方面进行分析，最终确定项目在财务上是否可行。（一）财务评价基础数据的测算1、基准收益率的确定基准收益率根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关内容，同时考虑到资金成本，机会成本，风险报酬率，通货膨胀率等影响因素，每季基准收益率为5%。2、计算期的确定本项目从前期工作开始，到整个项目销售完毕时结束，计算期92、为12个季度。3、利率的确定根据央行规定一至三年贷款利率为6.65%,则每季实际利率为1.66%。4、销售收入和税金及附加估算表（见表9.1）表9.1 销售总价测算表销售总价测算表分类可售面积（万平方米）建议销售单价销售收（万元）商业用房1.318000元/平方米23400办公用房2.2089800元/平方米21638.4总销额45038.4销售税金及附加一览表序号类别计算依据交纳金额（万元）1营业税销售收入*5%2251.922城市维护建设税营业税*7%157.633教育费附加营业税*3%67.564教育专项基金营业税*4%90.085防洪工程维护费销售收入*1450.386印花税销售收入*93、0.0522.52合计3040.09销售税金及附加一览表（二）盈利能力分析1、静态盈利能力分析静态投资回收期 静态投资回收期=累计净现金流量出现正值期数-1+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量=（8-1）+27.13/7096.26=8季注:税后 (数据来源:附表9.2项目投资财务现金流量表)2、动态盈利能力分析（1）财务净现值1）项目财务净现值取季度基准收益率5%，根据项目财务现金流量表（附表9.2与附表9.3）可计算得到项目的财务净现值分别为15268.88万元（税前）和13071.71万元（税后）。均大于零，因此本项目在财务上可行。2）资本金财务净现值 取季度基准收益率5%，根据94、项目资本金财务现金流量表（附表9.4）可计算得到资本金的财务净现值为20962.85（税后）万元。大于零，因此本项目在财务上可行。（2）财务内部收益率1）项目财务内部收益率根据项目财务现金流量表（附表9.2与附表9.3）可以计算得到本项目的内部收益率分别为23.66%（税前）和21.18%（税后）,均大于6.65%，因此本项目会有盈利，在财务上可行。2）资本金财务内部收益率根据资本金财务现金流量表（附表9.4）可以计算得到资本金内部收益率为31.93%（税后），大于6.65%，因此本项目会有盈利。在财务上可行。（3）动态投资回收期(税后)动态投资回收期=累计折现值出现正值的期数-1+上年累计折95、现值的绝对值/当年净现金流量的折现值 =8-1+1782.99/5043.31=8季注：税后（数据来源：附表9.2项目财务现金流量表）通过对盈利能力指标的计算可以得出结论，本项目具有较强的盈利能力，在财务上是可行的。（三）清偿能力分析 根据借款偿还计划表（附表9.5）可以计算得到本项目的借款偿还期为：2季。通过对清偿能力指标的计算可以得出如下结论：本项目具有较强的清偿能力。（四）评价结论本项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，可见在财务上是可行的。十 不确定分析（一）盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会导致方案96、的损益情况发生质变。进行盈亏平衡分析，找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。根据线性盈亏平衡分析基本公式：销售收入方程：R=PQ支出方程：C=VQ +TQ+F式中： R-实现销售收入 P销售收入 Q-销售收入实现率 C总成本费用 V单位可变成本 F总成本T单位销售税金令B=R-C=0，便可求出Q的值。则：销售收入=45038.40万元总成本=建设投资+建设期利息+销售税费及附加=22849.9万元因此：45038.40Q=22849.9+45038.40Q(6.65%+5%)解得 Q=57.4%故销售收入实现率f=Q=57.4%是该项目的销售实现率的盈亏平衡97、点。即当销售收入实现57.4%时，项目即可保本，低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。由于我们对项目的成本和销售收入估计是比较保守的，考虑到市场上钢材等材料价格有降低趋势，同时房价仍有上涨的趋势，并且该项目所处地区升值潜力较大，所以本项目产品的售价还有一定的提升空间。综合考虑本项目的风险还是可以接受的。（二）敏感性分析本项目主要进行总投资额、销售收入的财务净现值的单因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。1、总投资变化对财务净现值的敏感性分析（附表10.1）通过（附表10.1），可以看出在其他因素均不发生变化的情况下，计算出总投资每变98、动-10%，净现值下降：（）/13074.72*100%=-32.40%上式说明总投资额每减少1%，净现值下降3.2%。 2、销售收入变化对项目财务净现值的敏感性分析（附表10.2）通过（附表10.2），可以看出在其他因素均不发生变化的情况下，计算出销售收入每变动-10%，净现值下降：（）/13074.72*100%=27.50%上式说明销售收入每下降1%，净现值下降2.8%。综上分析，总投资、销售收入都是较敏感的因素，其中总投资的敏感性最大，因此在项目的实施过程中应当对这部分进行很好的控制。而且，从前面总投资估算的情况和商业地产市场未来发展趋势来看，总投资未来增加和销售收入未来减少的可能性不99、大，因此，该项目的风险也不大。十一 项目风险分析投资项目风险分析是在此前工作的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。（一）风险因素的识别和评估1、风险等级划分一般风险：风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，一般不影响项目的可行性。较大风险：风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以承受的。严重风险：有两种情况，一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行；二是风险发生后造成的损失严重，但是风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以100、正常实施。灾难性风险：风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受。2、风险因素的识别和评估项目的风险因素识别和对风险的评估见下表（表11.1）。项目风险评估的方法采用简单估计法。 表11.1 风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险1.1市场需求量存在市场需求变动1.2竞争能力周边有竞争1.3价格项目的敏感性高2资源风险工程资源供给3技术风险工程方案3.1先进性3.2适用性3.3可靠性3.4可得性4工程风险4.1工程地质可以防范4.2水文地质可以防范4.3工程量可以防范4.4工程质量可以防范5资金风险5.1汇率发生的概率小5.2利率发生101、的概率小5.3资金来源中断可以防范5.4资金供应不足可以防范6政策风险6.1政治条件变化6.2经济条件变化6.3政策调整7外部协作条件风险工程建设7.1交通运输7.2供水7.3供电8社会风险9其它风险由表中可以看出，项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。（二）风险防范对策项目可以采取以下几种风险防范对策。1、风险回避风险回避是彻底规避风险的一种做法，即断绝风险的来源。回避风险对策，在某种程度上意味着丧失项目可能获利的机会。因此，只有当风险因素可能造成的损失相当严重或者采取措施防范风险的代102、价过于昂贵，得不偿失的情况下，才应采取风险回避对策。如不使用高位定价策略，一旦价格下楼梯，会造成项目整体滞销，形成死盘。不采用商业自营模式，自身经验和实力不足，竞争能力低下，往往会造成经营失败，而拖累整个项目。2、风险控制风险控制是对可控制的风险，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度的措施，并从技术和经济相结合的角度论证拟采取控制风险措施的可行性与合理性。项目需要建立有效的风险控制机制，并保持项目全程的有效运作，注重专业机构的风险咨询。3、风险转移风险转移是将项目可能发生风险的一部分转移出去的风险防范方式。风险转移可分为保险转移和非保险转移两种。保险转移是向保险公司投保，将项目部分风险损失103、转移给保险公司承担；非保险转移是将项目的一部分风险转移给项目承包方，如项目技术、设备、施工等可能存在的风险，可在签订合同中将部分风险损失转移给合同方承担。4、风险自担风险自担是将可能的风险损失留给拟建项目自己承担。这种方式适用于已知有风险存在，但可获高利回报甘愿冒险的项目，或者风险损失较小，可以自行承担风险损失的项目。本项目对于严重风险等级以上的，尽量不使用此对策。自担风险也需要纳入项目风险控制体系。十二 研究结论与建议（一）结论1、本项目的建成会极大地改善淮海西路沿线的居住区及商业办公区的物业形态，促进泉山区西关附近的城市区域结构和投资环境的完善，带动徐州西关区域的办公、商业、文化和经济的持104、续发展。2、项目地块位置良好，市场前景看好，开发条件成熟。3、本项目的财务净现值都远大于零，内部收益率均高于行业基准收益率，在财务上都是可行的。符合项目承办方的决策需求。4、项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。综上所述，该项目的建设是必要的，可行的。但是需要谨慎的来推动项目进行，有效的防避风险。（二）建议对本项目的实施建议主要有以下几点：1、宜迅速解决余下部分土地使用权问题。2、及时解决本项目施工临时用水、用电问题，开发商要做好周围道路的维护，尽量避免影响主干道的交通，保持道路通畅。3105、尽快组织国内外优秀规划、建筑、园林设计机构完成项目设计。4、集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。5、项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。6、既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。7、临近淮海西路的A地块的绿化和主题景观应先期建成，先树形象后卖楼。8、项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。9、重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。附表1、项目开发分期安排2、基础设施建设费估算表3、建筑安装工程费估算表4、工程建设其他费用估算表5、项目投资估算汇总表6、项目分期投资计划表7、投资计划与资金筹措表8、销售计划表9、销售收入、经营税金与附加估算表10、总成本费用估算表11、现金流量表(全部投资)12、现金流量表(资本金)13、利润和利润分配表14、敏感性分析计算表15、主要技术经济指标汇总表