1、棚户危旧房改造投资有限公司地块基础设施开发整理可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论11.1项目背景1项目名称1承办单位概况1可行性研究报告编制依据2项目提出的理由与过程21.2项目概况3地理位置3建设内容及规模2、4主要建设条件4项目投入总资金及效益情况5主要技术经济指标51.3研究结论及建议5项目的建设的必要性5项目土地开发具有一定的市场基础6项目具有良好的建设条件6存在问题6第二章 项目区域现状及发展72.1项目区域现状7无锡市社会经济概况7xx区社会经济概况132.2 项目区域规划发展14无锡市的规划发展14xx次分区规划192.3 项目片区前景分析20城市前景分析20服务业发展分析26房地产业发展分析29第三章 项目建设必要性与建设条件373.1 项目建设必要性373.2项目建设条件403.2.1 自然条件403.2.2 城市规划与社会环境条件423.2.3 环境保护要求423.2.4 征地、拆3、迁、移民安置条件44第四章 拆迁安置工程454.1 拆迁454.2 安置454.3 征地45第五章 环境影响评价及节能与安全465.1 环境影响评价465.1.1 现状环境465.1.2 项目建设和投入使用对环境的影响485.1.3 环境保护治理措施495.1.4 环境影响评价495.2 节 能50用能标准和节能规范50能耗状况50节能措施与效果分析505.3劳动安全52安全卫生依据52施工过程中安全措施52运营过程中安全措施53第六章 项目实施计划556.1 项目实施计划原则556.2 地块开发计划55第七章 项目组织、经营与管理567.1 项目组织567.2项目管理57管理体系57建设管理4、58第八章 投资估算与资金筹措608.1 概述608.2 征地、拆迁与场地平整工程费608.3 预备费用618.4 建设投资618.6 项目总投资及资金筹措61第九章 财务评价629.1项目财务评价62项目收益估算62项目成本费用估算62财务评价报表62财务评价指标649.2 不确定性分析659.3 财务评价结论69第十章 社会评价7010.1项目对社会的影响分析7010.2 项目与所在地互适应分析7110.3 社会风险分析7110.4 社会评价结论72第十一章 项目风险分析7311.1项目经营风险及对策7311.2 政策风险及对策7311.3 市场风险及对策7411.4 行业风险及对策75第5、十二章 研究结论与建议7698第一章 总 论1.1项目背景项目名称项目名称：xx广场侧地块基础设施一期开发整理建设规模：可建设用地面积51856平方米 工程内容：房屋拆迁，场地平整，环境治理，基础设施建设投资总额：36335.69万元 建设主体：无锡市xx区棚户危旧房改造投资有限公司承办单位概况无锡市xx区棚户危旧房改造投资有限公司，为了加快城市化和城市国际化进程，强化城区功能开发，提升中心城区的集聚力和辐射力，积极探索国有资产的有效实现形式，更好的发挥国有经济在国民经济中的主导作用，为xx新城4.8万平方米旧城区的投资改造建设项目的顺利实施而设立的国有全资有限责任公司，于2005年10月276、日正式成立，注册资金为拾亿元人民币。目前公司下设综合管理部、规划招商部、工程建设部、拆迁安置部、财务审计部五个部门。公司成立以来，按照市委市政府关于“一体两翼，七区一体”的发展要求，以“区域城市化，城市国际化”为目标，衔接“政府投资主体”和“市场竞争主体”的双重身份，承担政府与企业的双重功能，既在社会经济发展的基础性建设方面发挥重要作用，同时也使自身的经济实力和效益得到不断提高。公司主要负责“xx新城”的投资改造建设项目的实施工作，负责授权范围内的国有城市土地资产的经营，负责城市经营性用地地基础设施开发整理和利用，组织融通城市建设资金，开展城市建设项目地招商引资工作。公司坚持立足长远、科学规划7、；坚持凸显个性、特色发展；坚持政府推动、市场运作；坚持统筹规划、分布实施、成片建设的原则，在市委市政府的总体布置下，在区委区政府的直接领导下，全体一致、全力以赴、齐心合力，推进xx新城的发展建设。可行性研究报告编制依据xx广场北侧地块基础设施开发整理可行性研究是根据无锡市xx区棚户危旧房改造投资有限公司委托而开展编制工作的。本报告编制过程中采用了以下技术标准、研究成果作为依据：u 投资项目可行性研究指南（试用版）(2001年)u 无锡市城市总体规划（20022020）u 建设项目经济评价方法与参数(第三版，2006年)u 无锡市xx区发展和改革局关于xx广场北侧地块基础设施开发整理项目立项(项8、目建议书)的批复u 无锡市xx区棚户危旧房改造投资有限公司关于编制“xx广场北侧地块基础设施开发整理可行性研究报告”工作的委托u 其他与城市建设相关的法律、法规规程项目提出的理由与过程发展都市圈是当今世界城市发展的新趋势。无锡是苏锡常都市圈的几何中心和人均、地均GDP最高的城市，是长三角最具有实力和发展潜力的城市。21世纪无锡将以发展特大城市为目标，建立多功能的中心城市，主要立足于建设高科技、外向型为主导的现代工业中心、发展成国际旅游城市及建设长三角中部重要的物流中心和信息中心。根据新一轮的无锡城市总体规划，xx区功能定位为繁荣舒适的城市公共活动中心，历史悠久的文化艺术集中区，功能完善的商贸居9、住综合区。项目区域位于xx区，紧邻无锡市中心，西侧为古运河，该地区在区位、文化、景观、生态、旅游等方面具有一定的价值，甚至某些方面是在整个无锡城区当中都具有不可代替的唯一性，而且这些对于土地价值极为重要的各种元素在空间上叠加，使得该地区在整个城市空间中具有难以替代的空间和土地属性。然而长期以来缺乏统一规划开发，xx区xx广场北侧地区成为危旧房片区，生活在这里的居民的居住条件很差，市政基础设施明显不足、危旧平房集中、房屋使用年限长、建造标准低、缺少厨卫设施、违章乱搭建多、治安不好，与现代城市不协调，这里的居民盼望危旧房改造的心情非常迫切。排污设施损坏、缺少污水管网、环境脏乱差、污水直接进入古运河10、，对水质造成严重影响。因此本次地块基础设施开发整理建设日益迫切，统一规划、整体改造，改善该地区居住、商业条件，提高古运河水质指标，完善古运河景区风貌，进一步凸现其区位优势，加速推进该地区产业结构的调整，迅速改善地区形象，实施地区可持续发展及满足人民群众生活质量提高的需求，具有重要的现实意义和长远意义。1.2项目概况地理位置根据xx区第十七届人大常委会的决定，无锡市xx区棚户危旧房改造投资有限公司积极推进xx广场北侧地区就成改造及基础设施开发整理工作，整治范围为永乐西路以北、永乐路以南，可建设面积35946.55 平方米，工程内容主要为文物保护，房屋拆迁，场地平整，环境治理，基础设施建设。项目区11、域位置图建设内容及规模本项目搬迁居民289户，拆迁总建筑面积35946.55m2，其中居民住宅建筑面积23153.55m2、非住宅建筑面积12793m2。主要建设条件该项目建设得到了无锡市政府及相关部门的高度重视，在规划、资金、组织、制度、拆迁安置等配套政策上都将作相应安排，为项目顺利推进创造较好的条件。1. 区位优势整个项目区域位于无锡主城区东南侧，是无锡的繁荣地区，其文化底蕴深厚，地理位置优越。该地区位于风景秀丽的古运河的东岸，沿线风景旅游资源丰富。2. 交通优势项目地区道路网络已基本形成，附近有xx大道与通扬路、兴源路等主要干道连接，可快速实现与老城区、滨湖、新区的沟通。3. 开发时机与12、社会环境优势项目区域位于xx区，大运河东岸，地理条件得天独厚，随着无锡经济的不断发展，城市规模迅速扩大，改造开发条件已具备，时机已成熟，周边地区地价、房价成交大幅度的升值态势，改造开发在经济上有了可行性。项目投入总资金本项目开发建设总资金36335.69万元，其中自有资金11335.69万元，银行贷款25000万元。主要技术经济指标表1-1 技术经济指标汇总表序号指标名称单位指标值备注1建设规模1.1可建设用地面积平方米518562工程内容2.1拆迁民宅面积平方米23153.552.2拆迁非住宅面积平方米127933经济指标3.1项目投入总资金万元36335.69 固定资产投资总额万元363313、5.69 3.2资金筹措万元资本金万元11335.69资本金占总投资比例%31.20%3.3总收入万元40000计算期内3.4总营业税金及附加万元计算期内3.5总成本费用万元36560.27 计算期内3.6利润总额万元3264.31计算期内3.7全部投资赢利指标全部投资内部收益率%8.57%全部投资财务净现值万元1029.19 ic= 5.6 %全部投资回收期年2.89含建设期1.3研究结论及建议项目的建设的必要性项目区域位于无锡xx区，大运河东岸，是无锡的繁荣地区，是无锡建设特大城市、湖滨山水名城的重要组成部分。本次地块基础设施开发整理必要性体现在如下几方面：1. xx地区水环境治理的需要214、. 土地使用质量急需提升，区位空间优势有待凸显3. 周边居住环境改善的需要4. 城市建设发展的需要项目土地开发具有一定的市场基础项目以其完善的基础设施、合理的功能分区、高品质的商业设施、优美的景观环境，进一步营造了优越独特的人居环境，使之成为具有无限潜力的房产开发热土和商业投资旺地。项目具有良好的建设条件项目具有建设无锡特色山水城市的特有条件和优越的外部交通环境；无锡市委、市政府对项目建设的高度重视，xx区政府倾力组织，区政府各部门给予项目建设大力支持和配合，可确保项目顺利实施；各项基础设施的配套完善和丰富的土地资源，使项目边开发边出让、尽早回收投资的建设方案成为可能；规范高效的建设机制，使各15、项建设置于规范有序、高效节支和廉政的基础之上。存在问题xx广场北侧地块基础设施开发整理是可行的，但也存在一些值得注意的问题：本项目拆迁工程量大，因此应结合各相关部门，及早确立相关实施工作安排，保证本项目按计划顺利进行。在施工期间能够做好周边的交通组织工作，避免施工给周边地区带来不良影响。第二章 项目区域现状及发展本次xx广场北侧地块基础设施开发整理项目位于xx大道北侧、大运河东岸，可建设用地面积51856 平方米。从历史上看，xx广场周边拥有锡城最古老的文脉，历来是交通便捷之地。这里有1000多年历史的黄金水道京杭大运河、2500多年历史的江南古运河，3200多年历史、世界上最早人工开凿的运河16、泰伯渎。 从当前的地理位置看，长三角位于中国东南沿海的中部，无锡则为长三角苏锡常都市圈和沪宁杭都市圈的中心位置。从无锡城区的地图来看，xx广场又位于无锡的“几何中心”。另外，比起以中山路为核心的商业圈，xx广场在交通方面有着天然优势，是无锡的繁荣地区。2.1项目区域现状无锡市社会经济概况2013年是全面贯彻落实党的十八大精神的开局之年，也是在增长阶段转换背景下加快发展方式转变的关键之年。面对错综复杂的国内外形势，市委、市政府认真贯彻落实中央、省有关政策措施，经济社会呈现良好发展态势，各项工作取得新进展，现代化建设迈出新步伐。1、综合国民经济运行平稳。全市实现地区生产总值8070.18亿元，按可17、比价格计算，比上年增长9.3%。按常住人口计算人均生产总值达到12.46万元，按现行汇率折算达到2.04万美元，继续名列全省首位。产业结构优化升级。全市实现第一产业增加值148.53亿元，第二产业增加值4207.43亿元，第三产业增加值3714.22亿元，三次产业比例调整为1.8:52.2:46.0。新兴产业加快发展。全市新兴产业实现总产值（营业收入）8073.73亿元，同比增长14.1%。其中物联网与云计算产业增长47.2%；高端装备制造和工业设计产业增长15.5%；生物技术和新医药产业增长17.1%；软件和服务外包产业增长32.0%。就业和再就业扎实推进。全市年末城镇新增就业14.8万人，18、各类城镇下岗失业人员实现就业再就业10.3万人，帮助就业困难人员再就业2.6万人。全市城镇登记失业率为2.12%。民营经济持续壮大。全市民营经济注册资金6649.34亿元，比上年增长11.0%。民营经济实现增加值5201.25亿元，比上年增长9.1%，占经济总量的比重为64.5%，比上年提高0.3个百分点。上缴税金576.06亿元，比上年增长3.4%。民营经济固定资产投入2588.68亿元，比上年增长21.4%。市场物品及服务价格小幅上涨。全年市区居民消费价格指数为102.1，比上年回落了0.4个百分点。其中服务项目价格指数为101.4，消费品价格指数为102.4，商品零售价格指数为101.719、。表1 2013年居民消费价格指数情况指标市区居民消费价格总指数102.1食品104.1烟酒及用品100.2衣着104.9家庭设备用品及维修服务103.3医疗保健及个人用品101.1交通和通信99.1娱乐教育文化用品及服务99.3居住101.92、农业农业生产发展平稳。优化农产品供应结构，有效保障市场需求。全年粮食总产量79.64万吨，比上年下降2.5%；油料总产量8953吨，比上年增长3.5%，其中油菜籽7759吨，比上年增长3.8%；蚕茧总产量72吨，比上年下降6.5%；茶叶总产量6049吨，比上年下降9.1%；水果总产量17.01万吨，比上年增长9.6%。种植业结构发生变化。全年粮食种植20、面积为112千公顷，比上年减少3.12千公顷；油料种植面积为4.25千公顷，比上年减少0.15千公顷；蔬菜种植面积46.94千公顷，比上年增加0.52千公顷；水果种植面积15.81千公顷，比上年增加0.27千公顷。林牧渔业生产发展稳定。主要畜产品中，肉类总产量10.32万吨，比上年下降5.8%，其中猪牛羊肉7.33万吨，比上年下降1.3%；禽蛋总产量2.53万吨，比上年下降13.5%；奶牛存栏0.67万头，比上年下降16.3%；全年水产品产量12.68万吨，比上年增长0.6%。表2 2013年主要农产品产量及其增长速度单位：吨产品名称产量比上年增长（%）粮食796426-2.5油料89533.21、5#油菜籽77593.8蚕茧72-6.5茶叶6049-9.1水果1700579.6肉类103227-5.8水产品1267610.63、工业和建筑业工业生产稳步增长。全市规模以上工业企业实现增加值3057.34亿元，比上年增长7.0%。分轻重工业看，轻工业实现增加值631.51亿元；重工业实现增加值2425.83亿元。全市统计的244只主要工业产品中，产品产量比上年增长的有138只，占全市统计产品数的56.6%。在全市跟踪统计的22种重点产品中，有13种产品的产量实现增长。表3 2013年主要工业产品产量及其增长速度产品名称单位产量比上年增长（%）家用洗衣机万台460.213.0发动机万千瓦4822、17.2210.2电动自行车万辆370.3826.9家用电热水器万台168.5526.6电力电缆万千米287.275.9塑料制品万吨106.48-0.2纱万吨58.85-1.1布万米84536.827.8呢绒万米12353.03-4.1服装万件53083.76-1.7合成纤维万吨340.54-7.6锂离子电池万只42454.6514.2半导体分立器件亿只847.940.4集成电路亿块180.1620.5数码照相机万台717.79-44.5硬盘储存器万台5817.21-16.3微型计算机设备万台103.119.8电子元件亿只71.63-24.6印制电路板万平方米3917.83-0.6粗钢万吨1623、15.8523.0钢材万吨2819.3013.1发电量亿千瓦时392.538.7工业经济效益稳步提高。全市规模以上工业实现主营业务收入14450.48亿元；产品销售率97.78%；工业企业实现利税1123.39亿元；利润741.88亿元；工业经济综合效益指数达到246.33%。建筑业稳步发展。全年全社会建筑业完成增加值313.86亿元，比上年增长5.9%；实现建筑业总产值644.06亿元，比上年增长15.8%。施工房屋建筑面积5240.57万平方米。2个建设工程项目获中国建设工程“鲁班奖”，2个建设工程项目获国家优质工程银质奖，103个建设工程项目获无锡市“xx杯”优质工程奖。4、固定资产投资24、固定资产投资较快增长。全年固定资产投资完成4015.77亿元，比上年增长18.2%。分产业投向：第一产业投资16.04亿元，比上年增长5.2%，第二产业投资1567.35亿元，比上年增长16.4%，第三产业投资2432.38亿元，比上年增长19.1%。分注册类型：国有经济投资741.68亿元，比上年增长4.0%，三资经济投资604.55亿元，比上年增长8.5%，其他经济投资2669.54亿元，比上年增长20.4%。全年城镇固定资产投资建成投产项目2144个，项目建成投产率为78.1%；新增固定资产2897.56亿元，固定资产交付使用率为72.2%。房地产业保持平稳。全年房地产业实现增加值38125、.72亿元，比上年增长5.3%。完成房地产开发投资1128.91亿元，比上年增长15.9%，商品房施工面积为6367.65万平方米，比上年增长13.9%，竣工面积1150.82万平方米，比上年增长39.3%。全年商品房销售面积909.44万平方米，下降1.8%，商品房销售额715.78亿元，下降7.8%。5、国内贸易消费品市场增势稳定。全年实现社会消费品零售总额2740.92亿元，比上年增长12.9%。其中，城镇零售额2382.94亿元，比上年增长13.3%，乡村零售额357.98亿元，比上年增长10.4%；批发和零售业零售额2535.82亿元，比上年增长13.2%，住宿和餐饮业零售额205.26、10亿元，比上年增长9.4%。在限额以上批发和零售业零售额中，书报杂志类增长25.1%，金银珠宝类增长26.5%，家具类增长30.9%，建筑及装潢材料类增长55.4%，家用电器和音像器材类增长19.9%。6、开放型经济对外贸易基本持平。全年实现外贸进出口总额703.73亿美元，比上年下降0.6%。其中，进口总额292.24亿美元，比上年下降0.8%；出口总额411.49亿美元，比上年下降0.4%。出口结构持续优化，一般贸易出口比重上升，实现出口额217.12亿美元，总量占比达52.8%，同比提高3.1个百分点。表4 2013年对主要国家和地区进口、出口总额及其增长速度单位：亿美元出口国家和地区27、2013年增长（%）进口国家和地区2013年增长（%）美国60.91-2.1日本65.10-9.0香港46.5315.7韩国48.31-1.5日本43.95-5.4台湾20.2021.4韩国33.22-15.4美国16.20-5.8德国16.99-4.8德国14.629.9利用外资结构优化。全年新批外资项目409个，协议注册外资43.87亿美元，到位注册外资33.39亿美元，下降16.7%。服务业利用外资占到位注册外资比重达到44%，全年完成协议注册外资超3000万美元的重大外资项目56个。至2013年底全球财富500强企业中有93家在我市投资兴办了170家外资企业。服务外包产业快速发展。全市28、服务外包产业接包合同总额86.3亿美元，比上年增长35%，执行金额69.5亿美元，比上年增长35.7%；离岸合同总额57亿美元，比上年增长36.0%，离岸执行金额45.8亿美元，比上年增长36.7%。离岸外包业务全省第一。对外经济合作进展良好。全年完成境外投资项目87个，中方投资额突破12亿美元，达到12.02亿美元，比上年增长30.6%，其中200万美元以上项目62个。7、交通、邮电和旅游业交通运输能力稳步提升。年末全社会拥有车辆145.20万辆，比上年增长5.9%。其中汽车113.86万辆，比上年增长12.3%。私人汽车又有较快发展，年末达到88.35万辆，比上年增加13.03万辆。客货运29、量保持增长。全年完成客运量25977.83万人次，比上年增长4.3%；完成货运量18398.04万吨，比上年增长10.1%。全市港口货物吞吐量20880.68万吨，比上年下降1.9%。全年空港旅客吞吐量359.02万人次，比上年增长10.9%，其中出入境游客吞吐量36.58万人次，比上年下降1.2%。邮电通讯稳定发展。全年邮电业务总量98.04亿元。邮政服务门类增多，投递速度加快。全年发送函件7105万件，比上年下降17.2%。城乡固定电话用户202.02万户。移动电话用户达到923.87万户，比上年增加21.73万户。计算机互联网用户达到184.05万户。旅游业发展加快。全年共接待国内游客630、993.57万人次，比上年增长9.9%；接待旅游、参观、访问及从事各项活动的入境过夜旅游者39.12万人次，比上年下降19.2%。旅游总收入达1132.40亿元，比上年增长12.3%。全市拥有年接待游客10万人以上的景区51个，国家5A级景区3家，国家4A级景区20家，3A级景区9家，2A级景区15家。创建农业旅游点11个。年末全市星级宾馆已达60家，其中五星级宾馆11家，四星级宾馆18家。全市拥有旅行社156家，其中出境游组团社16家。9、财政和金融财政收入持续增加。全市公共财政预算收入710.91亿元，比上年增长8.0%。财政支出结构继续调整。公共财政预算支出711.49亿元，比上年增长931、.7%；社会保险基金支出217.11亿元，比上年增长24.0%。金融存贷款规模扩大。年末金融机构各项本外币存款余额达11641.96亿元，比上年增长8.4%；各项本外币贷款余额8565.39亿元，比上年增长6.7%。存款中，单位存款余额7000.79亿元，比上年增长5.4%；城乡居民储蓄存款余额4120.67亿元，比上年增长9.5%。贷款中，短期贷款4517.26亿元，比上年增长3.2%；中长期贷款3618.28亿元，比上年增长10.2%。全年现金净投放369.88亿元。保险业发展趋于稳定。全年实现保费收入174.86亿元，比上年增长14.2%。其中财产险收入67.03亿元，比上年增长18.632、%；人寿险收入107.83亿元，比上年增长11.6%。保险赔款支出41.14亿元，比上年增长22.1%。保险给付支出14.85亿元，比上年增长6.3%。证券交易市场总体较好。年末全市共有证券营业部79家。全市证券交易开户总数111.1万户。证券机构托管市值总额1025.44亿元，比上年增长26.7%。全年股票、权证、基金成交金额15115.95亿元，比上年增长53.4%。新增上市企业数2家，募集资金14亿元。10、科学技术和教育科技力量不断增强。全市共有国家、省级工程技术研究中心424家，省级以上科技企业孵化器47家，省级公共技术服务平台36家，国家、省级高技术研究重点实验室9家，省级产业研究33、院2家，省级企业研究院2家，国家级国际合作基地7家，省级以上外资研发中心36家，省级以上国际技术转移中心7家。全市累计64名人才入选国家“千人”计划，引进国家“千人”计划专家68名。科技产出水平提升。预计全市高新技术产业产值占全市规模以上工业总产值的比重达到41.0%，比上年提高1.9个百分点。本年按新标准已经认定高新技术企业219家。本年新增国家级重点新产品24个、列全省第二；省级高新技术产品1030个。科技创新成绩显著。全市专利授权量达39828件，列全省第二位，其中发明专利授权量2713件，比上年增长8.0%。获国家、省科技计划项目419项，获国家和省科技计划到位经费5.5亿元。教育事业34、协调发展。全市年末拥有各级各类学校432所，在校学生72.19万人，专任教师数50430人。小学和初中普及率均达100%。全市3-6岁幼儿入园率达到99%以上，初中毕业生升学率达99.9%，高中阶段毛入学率达100%。高等教育加快发展提升，在锡高校发展到12所，本专科在校学生超过11.14万人。在锡外国留学生超过2600人。十、文化、卫生、体育和民族宗教文化事业和文化产业加快发展。成功跻身2013-2015年国家公共文化服务体系示范区创建城市行列；小品一个馄饨引发的故事获第十届中国艺术节“群星奖”，锡剧二泉映月随心曲获第十三届中国戏曲节优秀剧目奖。年末共有艺术表演团体49个，文化馆10个，公共35、图书馆10个，文化站80个，博物（纪念）馆69个。全市人民广播电台节目9套，电视台节目9套，无锡有线电视总用户已达173万户。电视人口总覆盖率和广播人口覆盖率均达100%。全年动漫企业达170家。无锡国家数字电影产业园成为国家文化科技融合示范园区。卫生事业持续发展。全市拥有卫生医疗机构2027个，其中综合医院84家，社区卫生服务中心（卫生院）88家，社区卫生服务站（村卫生室）711家、护理院8家，疗养院6家。年末全市共有卫生技术人员3.89万人，其中执业（助理）医师1.48万人；拥有医疗床位3.32万张，其中医院、社区卫生服务中心（卫生院）3.17万张。统筹城乡医保一体化步伐加快，全市实际参合36、农民105.1万人，人口覆盖率100%。医疗水平进一步提高。全市各级医疗机构全年完成诊疗总人次4263.79万人次，比上年增长11.2%。体育事业蓬勃发展。圆满完成“全民健身示范城市”试点任务，成为全国首批、江苏唯一的示范城市。全市新增公共体育设施面积62.8万平方米，新增各级社会体育指导员2047人。国民体质总体达标率达95.7%。成功举办第四届全民健身节等200人以上体育活动695次，成功举办了环xx国际公路自行车赛、世界青年射箭锦标赛、女子国际象棋名人赛等全国性以上高水平比赛31项次。全年无锡籍运动员在全国以上各级各类比赛中共取得了41个冠军，其中2人获2项世界冠军。全市体育彩票销售达到37、21.83亿元，增长7.4%。民族宗教领域和谐稳定。民族团结进步事业深入推进，宗教团体和场所建设管理不断加强，年末有宗教活动场所261处，教职人员744名（不含散居道士)。11、人口、人民生活和社会保障人口规模有序扩大。年末全市户籍人口为472.23万人，人口出生率8.78，人口死亡率6.80，人口自然增长率为1.98。年末全市常住人口648.41万人。居民收入稳步增长。城镇居民人均可支配收入38999元，比上年增长9.4%。农民人均纯收入20587元，比上年增长11.2%。城镇居民人均消费性支出25392元，比上年增长9.1%。农村居民人均生活消费支出14147元，比上年增长10.6%。居民38、住房条件继续改善，据抽样调查资料显示，城镇人均住房面积37.96平方米，农村居民人均住房面积68.2平方米。社会保障统筹推进。继续扩大社会保险覆盖面，五大保险参保人数均超过百万。其中全市企业职工养老保险参保人数达到228.33万人，净增缴费人数7.59万人。全市参加城镇职工基本医疗保险人数达到286.85万人，比上年增加13.46万人。全市参加失业保险职工人数为194.77万人，比上年增加16.21万人。全市参加工伤和生育保险人数分别为191.4万人和180.6万人。城乡低保标准全面并轨，市区月低保标准提高至600元。年末在领失业保险金人数为3.52万人。企业离退休人员养老金社会化发放率达1039、0%。社会福利事业水平提升。全市各类福利机构拥有床位3.52万张，供养、代养1.56万人。城乡居民最低生活保障对象47378人；全年共发放低保金1.75亿元。实施城乡医疗救助26.05万人次，支付救助金8288.57万元；实施临时救助40365人次，发放救助金3788.21万元。全市重点优抚对象18427人。全年全市慈善组织累计募集善款（含冠名基金）52.38亿元。12、环境和安全生产环境保护力度加强。我市环境空气达标天数比例（API）81.6%，按环境空气质量标准（GB3095-2012）评价，市区达标天数比例（AQI）54.5%，集中式饮用水源地水质达标率100%，功能区环境噪声达标率达到40、92%。城市绿化水平提升。建成区年内新增绿地面积398公顷，人均公共绿地面积为14.71平方米，建成区绿化覆盖率达到42.78%。安全生产保持平稳。全年发生各类事故1630起，死亡510人，各类事故起数、死亡人数连续第12年实现“双下降”。亿元GDP生产安全事故死亡率0.063人/亿元。xx区社会经济概况xx区位于无锡市区东南部，是无锡城区的“南大门”，西濒新运河，东倚沪宁铁路、沪宁高速公路和312国道，南临硕放机场和无锡新加坡工业园，北接市内最繁华的商业地段。全区面积22.5平方公里，下辖1个乡镇、8个街道，人口32.46万。作为无锡城区主体部分的xx区，历史人文底蕴醇厚。早在3000多年前41、，周太王之子泰伯由陕西来无锡梅里筑城，并在xx区境内开凿伯读港。隋代的京杭古运河纵贯全境，现被列为历史文化保护区。位于古运河畔的南禅寺被誉为“江南最胜丛林”，距今已有1500年历史。横架于古运河上的清名桥，是一座古老的拱型石桥，与周围粉墙黛瓦、古朴典雅、夹水而建的民后，构成了无锡著名的历史人文景观。xx区是无锡工商业的发祥地。在明清两代，xx区一度成为无锡地区的商市中心，是米市和农产品的集散地，有“米码头”、“布码头”、“丝码头”之称。清末民初，成为苏南地区砖瓦生产、冶铸行业和木船修造基地。光绪21年(1895年)，杨宗廉、杨宗瀚兄弟创建业勤纱厂，开创无锡近代工业的先河。光绪26年，荣宗敬、荣42、德生兄弟相继创办保兴面粉厂、振新纱厂、中新纱厂。此后境内缴丝、机器、粮食加工厂等相继开设。至建国前，已有备类工厂60余家，职工18000余人。xx区坚持发展经济，富民强区，为全区百姓创造繁荣与安宁。xx区政府始终把发展作为富民强区的第一要务，把改革创新作为经济社会发展的动力，把维护稳定作为经济社会发展的基木保证，把提高人民生活水平作为政府工作的根本目的，坚持以经济建设为中心，把握税源经济主线，加快经济结构战略性调整，加强城市建设与管理，推进政治文明与精神文明建设，促进社会事业全面进步，不断提高人民群众的生活水平和生活质量，全力实施政府职能的根木性转变，全面建设更高水平的小康社会，率先基木实现现43、代化，建设一个经济繁荣、社会文明、文化先进、法制健全、环境优美的现代化新城区。2.2 项目区域规划发展无锡市的规划发展江苏省城镇体系规划认为无锡应充分发挥现代工业、商贸流通、旅游资源、交通区位优势，建成全国重要的经济中心城市、现代化交通枢纽和国际性旅游城市，经济结构向科技型、集约型、效益型转化。结合无锡市域城镇体系规划的宏观背景与区域基础分析，以及无锡市经济社会发展战略，无锡的发展定位为以特大城市为目标，建立多功能的中心城市。发挥无锡优越的地理位置和便捷的交通枢纽地位优势，加快发展商贸流通和运输仓储业，确立物流中心地位。无锡人居环境定位为建成环境宜人的生活、居住中心。按照国家、省的城市化发展方44、针指导，针对无锡的实际和未来发展需要，根据“集中、集聚、集约”的原则，无锡的城市化方针确定为“以提高市域与城市整体竞争力为目标，优化区域空间发展格局，着重强化中心城市发展，积极培育副中心城市，择优培育重点中心镇，全面提高城镇发展质量和提升城镇功能”。至2020年规划期末，形成“以特大城市为主体，大中城市为两翼，重点中心镇为纽带，一般镇为基点，梯度合理、各具特色的现代化网络型城镇体系格局。按照规划，无锡全市城镇等级规模共分四级，其中第一级为一个特大城市，即无锡中心城。其范围大致包括沪宁高速公路、锡宜高速公路和xx所围合的范围。本项目即包含在此范围之中。一、 城市总体布局规划无锡中心城通过建设快速45、交通网络和重新定性近期发展的敏感地带用地，以指状向外扩展的趋势依然强劲，伸展轴之间的用地填充将成为中心城用地扩张的主要形式，因此中心城近期继续延续“星楔状”的城市结构形态。通过“三环”快速交通网络相联系，整体空间布局初步形成“七片一带、一主三次”的总体布局结构。“七片”指以老城为主的城中片、城东的东亭片、东南的新片区、城南的滨湖新城、城西的蠡溪片、城西北包括山北、钱桥的山北片和城北包括西漳、堰桥的锡北片。“一带”是指“Z”字型的环梅梁湖、南xx的山水旅游风光带，自然山水是中心城功能的重要组成部分。“一主”是指一个城市中心区；“三次”是指规划中的东亭、蠡溪、滨湖三个次级中心。见图2-2无锡市城市46、总体规划图。1、城市性质与规模(1)城市性质城市功能定位：国际制造业基地、国内外旅游胜地、长三角湖滨特大城市和全国生态人居名城。(2)城市规模人口规模：2005年170万人；2010年180万人；2020年200万人。用地规模：2005年170平方公里左右，人均100平方米左右；2010年190平方公里左右，人均105平方米左右；2020年220平方公里左右，人均110平方米左右。2、城市发展方向及规划范围(1)城市发展方向：根据新一轮无锡市城市总体规划，无锡市将原锡山市并入市区，逐步构筑和发展特大型城市的框架，围绕中心主城区形成若干分区，特别是在中心城区的东部和北部分别突破了传统的沪宁高速公47、路屏障，形成锡东和锡北两个城市组团，并逐渐向东部和北部延伸，城市对外交通发生源将由目前主要集中在中心城区向各分区转移。图2-2 无锡市城市总体规划图 (2)中心城规划范围：新市区范围，即新市区的七个辖区。3、城市结构形态(1)城市空间格局：采用“放射组团状的开敞型都市区”组合模式。(2)都市区空间组建方案：以xx这一巨大的自然生态空间为核心，由巨型生态核域、都市核心区、都市延伸区及都市外围区四个地域圈层构成。(3)巨型生态核域：五里湖、xx及沿湖的低山丘陵，构成了无锡都市区的巨大绿肺，其不仅具有巨大的生态价值，也孕育着极大的文化与景观意义。(4)都市核心区：主要是中心城集中建成区，与xx、锡山48、等自然地物紧密相接，是都市区的生活核心、商贸中心、旅游休闲接待中心。(5)都市延伸区：与都市核心区空间紧邻、关系密切的都市功能延伸地域，基本为沪宁高速公路、锡宜高速公路所包围。承担着诸如交通枢纽、区域贸易、大型基础设施、工业生产、都市农业供给、教育科研、观光旅游等都市日常功能。规划中要尽量利用自然地物和交通线等形成组团间必要的隔离，尤其是对没有任何自然门槛阻隔的南部区域，应该特别注意保持分散组团状的发展格局，在组团间形成多条绿色廊道直接锲入都市核心区。(6)都市外围区：都市外围区以外、无锡市区新行政区域范围以内的其它地域，主要承担中心城区的生态维护及一定的工业生产职能。二、 综合交通体系规划规49、划形成以公路运输为主体，五种运输方式俱全的城市对外交通体系。其中城市道路网络规划目标为：城市内任意地点上的主干道的平均通行时间控制在8分钟以内，上快速道的平均通行时间控制在10分钟以内，通过快速道上高速公路的时间控制在15分钟以内。建成功能明确、结构合理、与用地布局相互协调的城市道路网络系统。道路网络仍呈“自由式”布局形式，由“环形辐射式”快速交通系统和各片区的“方格网状”道路网络有机组成。规划道路广场总用地为2832.7公顷，占现状城市建设用地的14.6%，人均14.2平方米。具体见表2-3规划道路网络技术指标一览表。表2-3 规划道路网络技术指标一览表道路等级快速干道主干道道路长度(米)次50、干道重要其他速度（公里/小时）80606040机动车车道数（条）6-86-84-62-4红线宽度（米）50-8040-5030-4020-40道路间距（公里）1.51-1.6道路密度（公里/平方公里）0.400.600.902.20三、 居住用地规划规划远期城市居住用地5480.1 公顷，占建设用地的28.2%，人均27.4平方米。无锡城市居住用地规划布局可以分为八个综合居住片区，见表2-4规划居住片区一览表。针对城中片区人口不断增加和过渡改造的客观现实，综合考虑中心城人口发展惯性以及无锡建设高品质人居环境城市的发展目标，规划提出对城中片要改善老城的居住质量，控制新的住宅项目建设；东亭、新区片51、积极引导房地产开发建设，商品房开发和经济适用房开发并重；蠡溪片控制居住建筑的尺度、体量，推进高尚住宅区建设；西漳、堰桥片、山北片结合产业发展，合理配套居住用地；滨湖新城长期控制、平稳推进。表2-4 规划居住片区一览表片区编号片区名称面积（平方公里）人口毛密度（人/公顷）规划居住人口（万人）1马山1.315022滨湖新城10.0350353蠡溪11.8340404山北3.3300105城中13.5430586锡北4.7300147东亭5.3400218新区5.040020总计54.8365200四、 公用设施用地规划至2020年规划期末，公共设施用地2617.4公顷，占城市建设用地的13.4%，52、人均用地为13.1平方米。规划在滨湖新城片区选址建设滨湖区行政中心、大型会展、博览设施、大型综合性医院等。五、 工业用地规划努力引导工业项目向各级产业园区集聚，鼓励同类产业相对集中布置。注重产业园区配套基础设施建设，集中供热、供气、污水处理。抓好工业污染源治理，严格控制污染物排放，污染严重企业要依法关停、转产、转移，避免工业发展对水源地、风景区、文物古迹和居住区的干扰，布局调整的重点是各级公共活动中心、风景名胜区、历史保护街区内的工厂。六、 绿地系统规划遵循以人为本、生态优先、环境优先、可持续发展的原则，构建绿心、绿轴、绿环、绿网的绿色网络体系。统筹规划，调整布局，形成多层次、多类型、公共绿地53、与专用绿地结合、大中小结合、点线面结合的均衡完善的生态绿地系统。力争通过绿地建设，提升城市品位，改善人居环境和投资环境，丰富城市景观效果，促进绿地系统的生态循环，最终达到城市与自然的协调发展。近期达到或超过国家“园林城市”的标准，远期建设完善的生态绿地系统。近期建设城市绿地1160.6公顷，占建设用地的7.4%，其中公共绿地1032.1公顷，人均公共绿地6.1平方米，绿化覆盖率38-40%。远期城市绿地1953.2公顷，占建设用地的10.0%，其中公共绿地1583.5公顷，人均公共绿地8.1平方米，绿化覆盖率45-50%。无锡中心城的绿地系统布局形成：西、南以自然山水景观为特征的公共绿色空间；54、东、北以郊野田园风光为主的生态楔形绿地；中心城内部构筑“点、线、面”相结合的城市绿地网架。环xx、环五里湖、惠山脚下、古运河畔分布着众多的风景名胜、历史古迹，他们是城市绿地系统的延伸，规划充分利用这些自然资源条件，加强风景游览型绿地的规划建设，使之成为城市绿地系统的有利支撑。梅梁湖沿岸风景区山林绿化用地应根据保护生态资源的要求确定其范围；xx沿岸构筑不小于1公里的防护绿化带。xx次分区规划xx区位于无锡市中心南部，是无锡老城区的南大门，地理位置重要, 西侧与滨湖区隔骂蠡港相望，南至梁塘河，东接无锡新区，北接崇安区。全区面积24.45km2，下辖迎龙桥、南禅寺、清名桥、金星、扬名和金匮6个街道。55、现状城市建设用地约20.99km2。1、规模规划城市建设用地面积22.33 km2，规划人口规模为50万人。2、功能定位次分定位为以现代商务办公和居住功能为主的现代化城区。规划以商贸服务业、物流业和旅游业等现代服务业为支柱，通过提升产业结构、整合空间结构、改善人居环境，把xx建设成为具有文化特色的集现代商务办公和居住为一体的特色城区。3、规划结构规划顺应城市结构发展的要求，结合xx区自身南北向布局的形态特征，构建“双十字”型的空间发展主轴，建设xx广场商务中心，整合用地布局，形成“一心、一城、两带、三轴、六社区”的空间格局，以新城建设带动老城的更新发展，满足城市动态发展的要求。“一心”是指以x56、x广场为核心的城市商务中心，一城是指“xx新城”，“两带”是指以新、老运河为载体的两条景观带，“三轴”是指以清扬路、红星路-苏锡路为主要骨架的两条南北向发展轴和以xx大道为主要骨架的东西向发展轴，“六社区”是指结合现状行政街道范围划分出来的六个一级社区：五爱一级社区、南禅寺一级社区、清名一级社区、金匮一级社区、金星一级社区和扬名一级社区。规划通过理顺道路系统、强化干道骨架、完善二级网络，增加支路等措施来完善交通系统，次分区的道路系统由快速路、主干道、次干道和支路四个层次组成。规划重点加强居住区内游憩绿地的建设，并结合梁塘河湿地生态公园、城区公园、滨河绿带、道路绿化带等，构成多样化城市绿地系统，57、创造优美的城市生态环境。2.3 项目片区前景分析城市前景分析.1发展成就无锡市地处长江三角洲江湖间走廊部分，东邻苏州，距上海128km；南濒xx，与浙江省交界；西接常州，距南京183km；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。近年来，无锡市改革开发和现代化建设取得了令人瞩目的成就。全市地区生产总值由2002年的1534亿元提高到2008年的4419.5亿元，年均增长15.71%，实现翻番有余；累计实现财政总收入超过3175亿元，年均增长28.7%，其中一般预算收入超过1307亿元，年均增长29.4%。全市规模以上工业总产值由2445亿元提高到9922亿元左右。无锡进入全国综合竞争力十强城市行58、列。产业结构明显优化，三次产业比重调整为1.4:58.5:40.1。社会消费品零售总额由543.6亿元提高到1391.48亿元左右，人均消费水平居全国城市前茅。旅游业综合实力进入全国十强城市行列。这一时期是无锡发展史上又一个综合实力提升最快，城乡面貌变化最大、人民群众得到实惠最多的时期，全市经济和社会生活发生的变化极为显著。.2发展规划1、“十二五”规划纲要根据无锡市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，“十二五”期间无锡市国民经济和社会发展的总体目标为：“十二五”期间，无锡要以率先实现基本现代化为目标，继续走在长江三角洲和全国城市发展的前列，努力提高城乡居民的幸福感和满意度，不断增强无锡综59、合实力、自主创新能力、国际竞争力和可持续发展能力，让无锡人民安居乐业、城乡共同繁荣、社会公平正义，推动科学发展、率先发展、加快转型发展和富民强市建设取得更大突破。在“十二五”规划纲要的指导下，无锡市将从如下几个方面开展全市国民经济和社会发展建设。综合实力。努力保持经济平稳较快发展，提升无锡在区域发展和全国城市中的影响力和竞争力，基本建成国家创新型城市。人均地区生产总值年均增长10%，地方财政一般预算收入年均增长12%；全社会研发经费支出占GDP比重提高到3%以上，科技进步贡献率达到65%以上，人才总量达到150万人以上。 人民生活。把“寓强于富、普惠于民”作为转型发展的根本目的，实现居民收入增60、长和经济发展同步，力争全市劳动者报酬和居民收入实现倍增。着力推进以保障和改善民生为重点的社会建设，不断提高人民群众生活质量和满意度，促进社会公平正义和人的全面发展。城乡基本社会保障实现全覆盖，高等教育毛入学率达到60%，卫生服务体系健全率达到95%以上，人均预期寿命达到78周岁。 结构调整。把结构调整作为转型发展的主攻方向，实现战略性新兴产业、现代服务业和现代农业发展的重大突破，基本形成服务业为主导的产业结构。服务业增加值占GDP比重达到49.5%以上，形成“三二一”产业格局；战略性新兴产业营销收入达到12000亿元，高新技术产业增加值占规模以上工业增加值比重达到55%。城乡统筹。把统筹城乡发61、展作为转型发展的重大任务，优化城市空间布局，加强中心城市功能建设，基本建成xx新城、蠡湖新城、锡东新城，江阴、宜兴中心城建设取得明显成效，基本形成“一体两翼”共同发展、协调发展和中心城市带动的城乡一体化发展格局，构建覆盖城乡的基础设施体系、公共服务体系和城市管理体制。常住人口规模控制在700万人左右，城市化率达到75%左右。 生态文明。把节约资源和保护环境作为转型发展的着力点，更加注重源头治理和长效机制建设，xx综合治理、可持续发展实验区和生态文明建设试点城市创建取得更大突破，建成国家生态园林城市和全国最佳人居环境城市。单位GDP能耗和二氧化碳排放分别比“十一五”期末降低20%，主要污染物在262、010年基础上削减20%；全市城镇生活污水集中处理率达到98%，林木覆盖率达到27%以上，建成区绿化覆盖率达到45%以上。改革开放。把改革开放作为转型发展的强大动力，在人才特区、城乡统筹、社会事业、财税金融和公共服务型政府建设等重要领域和关键环节改革上取得明显进展，体制活力和发展动力进一步增强，基本建立有利于科学发展、转型发展的体制机制。对外开放广度和深度不断拓展，着力提高开放型经济发展水平，城市和经济国际化程度明显提高。 2、城市总体规划1. 定位目标发展定位：独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的国际化生态型湖湾城市。阶段目标：紧紧围绕“生态城、旅游与现代服务城、高科技产业城和宜居63、城”建设目标，以“两基地、三中心、五名城”为方向，重点加强区域协调和城乡统筹，着力优化区域格局，致力加快以中心城市带动区域发展，放大锡沪同城效应；推动城乡转型发展，着力转变城市发展方式；贯彻落实生态文明理念，着力提高宜居水平；加强率先发展，着力推动城市重要功能区建设，打造“适宜创业、适宜居住、适宜休闲的杰出城市”，为无锡率先实现现代化奠定坚实的基础。2. 城乡发展策略从城市到区域统筹全市发展，提升城市能级。通过“双轴双带”整合市域环湖沿江资源，壮大中心城市、打造强核都市、培育城镇组群；培育市域新增长极，提升城市核心竞争力；加大重大基础设施衔接，加强功能区建设，凸显综合集成优势。从二元到一体促进64、城郊融合，实现城乡统筹。在全域都市化背景下优化发展主城区、创新发展新农村。主城区强调中心城与新城的联动，中心城强调三核联动；提升发展次区域，实施“核心驱动、崛起锡东”，“强强联合、组合锡西”，“借力推动、运筹锡北”战略；新农村强调引导村域产业发展，维护乡村特色。从制造到创造构建创新网络，优化产业布局。整合全域优势，优化市域“三沿”产业空间格局；构建创新网络，优化市区“四带”产业空间格局；依托广域生态空间，构筑“五圈”大旅游、大休闲体系。从粗放到集约坚持精明增长，促进内涵发展。科学分析资源环境承载能力，加强区域空间管制，调控城市增长边界；倡导适度高密度和土地混合使用，推行轨道沿线适度高强度和土地65、混合使用，构建城市精明增长走廊。从安居到宜居强化均衡普惠，建设宜居都市。梳理近郊大尺度生态游憩网络；建设5-15分钟社区宜居空间系统，构建宜居生活圈；整合传统与现代相互交融的城市文化休闲空间系统，构建文化休闲圈。3. 城乡建设行动主体功能引导行动。整合全市发展，统筹中心城区、新城区和外围城镇组群三个圈层，实施区域差别化发展战略。中心老城区、xx新城区、山水旅游休闲区，新老分工、联动发展、整合一体；新城区强化差别化功能，协调空间布局，提升主城区综合实力；外围城镇组群落实发展策略，形成次区域协同发展合力。区域中心建设行动。培育三个增长极核，做强长三角区域中心。老城商贸中心（CAZ）提升中心区功能业66、态，推进公共资源整合，提升公共空间质量，预控基础设施扩容。xx新城商务中心（CBD），完善城市框架，集聚商务功能；强化低碳引领，建设生态城示范；推进设施建设，加快人气集聚。蠡湖休闲中心（RBD），加快集聚国际化湖滨旅游度假功能、体验式高端商业文化娱乐消费功能、多元化休闲服务功能，加快新城宜居示范住区和国际社区建设，打造国际上最具魅力的城市湖湾地区。产业布局优化行动。加快经济开发区转型升级，加大新兴科技园培育力度，加强特色产业园发展建设，建设国际先进制造业基地；重点完善片区商贸中心、建设城市综合体、整合市场商贸区、提升物流集聚区，整合完善文化旅游特色区，构建多层次的现代服务业集聚空间；加快基本农67、田保护与万顷良田基地建设，推进现代农业示范工程建设。宜居品质提升行动。高标准建设国际社区、提标建设宜居示范社区；统筹保障性住房建设，协调政策性住房布局，全面推进城中村改造；高品质建设现代化、国际化的公共服务设施，完善高质量、均衡化的基本公共服务体系。生态环境提质行动。大力推进国家低碳生态城示范区xx新城建设。基本建成无锡低碳生态示范区中瑞低碳生态城。持续推进湿地公园、森林公园、城市公园、社区公园建设，有序推进绿道建设。基础设施支撑行动。提高综合交通服务效率，全力打造空港枢纽，大力推进轨道交通建设，加强区域线网预控；强化与江阴、宜兴路网衔接，优化市区道路系统；完善大型枢纽及公交场站建设，加快培育68、慢行系统。提升市政基础设施服务水平，加强水资源集约循环利用；促进资源能源低碳循环利用。提升城市综合防灾能力，完善消防、抗震、防洪及人防体系，提高应急处理能力。提升城市信息化水平，创建“智慧无锡”。.3发展前景分析1、外部环境始于2006年末的美国次贷危机现已引发全球金融危机，并很可能向经济危机演化，但从国内环境看，一方面，我国经济继续保持较高的增长速度，另一方面，宏观调控下的市场体制和竞争体制初步形成，开放型经济有更大的发展。总体而言，我国经济基本面没有明显变化。从长三角经济及影响看，长三角是我国最具活力的经济区之一，其经济总量大，发展速度快，产业结构的关联性好，产品的外向度高，为区域经济进一69、步发展打下了良好的基础，也有利于吸引内外资，提高市场竞争力。尤其是上海加快国际性中心城市建设，举办2010年世界博览会，浦东新区实施综合配套改革试点，将加速推进长三角区域一体化。从江苏经济环境及其影响看，江苏历来是全国经济发达的省份之一，经济开放度高，内生特征明显。但是，江苏经济的快速发展所产生的供需矛盾也日趋明显，如环境容量小、能源、资源、土地等矛盾较为突出。因此，江苏省委、省政府作出了加快沿江开发、打造现代国际制造基地、加快现代服务业发展的重大决策。同时，按照全省城镇体系规划确定的城镇空间布局，江苏将构成南京、徐州、苏锡常三大都市圈，整合都市圈的经济与空间优势，共同构筑一个可持续发展的环境70、，培育具有强大国际与区域竞争的城市群。这对无锡市地区的发展具有重要影响。2、内部条件（1）区位优势明显无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。经沪宁线、新长线可与全国铁路连网直通；沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，公路密度达到90.1 km /100km2，是全国54个公路运输中心之一；依托长江、京杭大运河和xx水系，航道总里程1656 km，是全国34个港口主枢纽之一；东距上海浦东国际机场、上海虹桥国际机场分别为180 km、120 km，西距南京禄口国际机场180 km，无锡机场已开通至北京、深圳、71、广州等城市的国内航线。（2）工业基础扎实近年来无锡市工业经济发展速度较快，2007年全市规模以上工业增加值达到1984.23亿元，比上年增长18.5%。在产业快速发展的同时，地区的工业经济呈现出高新化的特征，按国家统计局高新技术产业的口径，无锡市高新技术产业中有精密机械及汽车配套业、电子信息及高档家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高档纺织及服装加工业等五大支柱产业。一些诸如简单的电子加工、纺织服装、机电加工等传统能耗大、技术含量低、环境污染风险大的产业正逐步淡出无锡的产业发展舞台。（3）综合实力雄厚无锡市人均GDP已接近9000美元（按常住人口），发展模式正从“又快又好”向“72、又好又快”转变，整个城市正越来越深刻地融入全球化的趋势。通过经济增长方式的转变、体制机制的转型、消费结构的升级、社会保障水平的提高，将为该市在全省率先基本实现现代化提供有力支撑。（4）发展思路清晰无锡已将全面建设“五个中心”、全力打造“五个名城”作为该市发展新定位，把科教兴市、人才强市、质量立市作为推动地区经济社会发展的主战略，以尽快实现投资驱动向创新驱动转变、生产制造向设计制造转变、资源依赖向科技依托转变，推进高新技术产业、高端服务业、高层次人才和高品质人居环境的“四高联动”，创新发展路径，提升城市综合竞争力。（5）文化底蕴深厚无锡是吴文化发源地、近代民族工商业发祥地、现代乡镇企业发祥地、“73、无锡锡山山无锡”的历史与传说，分别留下善于开拓、大胆创业、勇于创新、敢于创造的城市精神内涵，成为这座城市至今仍在发挥作用的文化底蕴。（6）项目地块交通优势城市轨道交通对沿线地块的发展具有巨大的带动作用。无锡市正规划建设轨道交通一号线，路线北起堰桥，南至雪浪，线路全长30.73公里，设车站25座，估算投资149.6亿元，预计2014年建成。本项目地块规划设置永丰路站，随着轨道交通的建设运营，本项目地块的交通优势将更为明显。分析小结：综合分析无锡所处发展环境和自身优势，通过把握好工业化与城市化、国际化、市场化互动关系，正确有效应对各种挑战，抓紧解决经济社会发展中的突出矛盾和问题，有望建成全省“两个74、率先”先导区和示范区。在此背景下，无锡市及本项目地区具有良好的发展前景，本项目区的土地供求价值和投资价值将会形成较好的增长。服务业发展分析.1全球服务业发展近十几年来，随着信息通讯技术的快速发展，以及经济全球化进程的加快，全球产业结构发生了巨大变化。结构变化的一个重要特征就是服务业的快速发展。根据世界银行数据，2004年全球服务业总体规模在28.08万亿美元左右，服务业增加值占全球GDP的比重达到68%。在知识、技术和全球化力量的推动下，全球服务型经济格局已经形成并不断巩固。随着世界经济进入服务经济时代，知识化、专业化趋势不断加强，服务业结构出现重大变化。其中，金融服务业、专业服务业、信息服务75、业、研发及科技服务业等技术、知识密集型服务业迅速崛起为服务业的支柱产业。这些服务业通常也被称为现代服务业，具有知识密集、技术密集、信息密集、人才密集的特点，是知识经济的先导产业，代表着服务业乃至世界经济的未来发展方向。据有关数据，美国2005年与现代服务业相关的信息、金融、教育培训、专业服务业和商务支持产业的总量已超过4万亿美元，接近服务业产值的一半，约占美国GDP的32%。现代服务业多数行业都保持快速增长，如美国信息服务业20002005年期间增长32.15%，是美国GDP增速的2倍多。经济全球化分工带动了服务贸易在世界范围内的快速发展。局不完全统计， 2008年仅在全球计算机用户电话服务中76、心领域，就为印度提供110万个就业岗位和价值210亿至240亿美元的服务收入。2015年，美国将有330万白领工作岗位以及1360亿美元的工资转移到海外，诸如俄罗斯、印度、中国和菲律宾等国。在今后20-30年间，整个国际贸易中，服务贸易的比重大约每年提高一个百分点，预计到21世纪30年代，服务贸易将成为国际贸易的主要对象和内容。.2国内服务业发展近年来，虽然我国服务业增速较快，但由于制造业增长更快，导致服务业占GDP的比重处于徘徊状态，甚至还略有下降。我国服务业正处于结构加速转型的时期；相对于农业和制造业，服务业GDP漏统的问题要严重得多。这种状况加剧了服务业占GDP比重的徘徊问题。但自20077、8年以来，由于制造业发展的外部环境恶化，制造业增速回落，而服务业在总体上仍然保持较快的增长势头；服务业占GDP的比重可望止跌回升。与此同时，服务业发展正在呈现若干积极变化，主要表现在以下几个方面：1、服务业发展势头良好，对经济增长和财政增收的带动作用有所增强2008年以来，全国服务业发展呈现传统服务业与现代服务业共同发展、发达地区与欠发达地区共同繁荣的景象。2008年前7个月，广州市服务业对国民经济的贡献率达到58.5%。2007年，上海市服务业完成的税收收入较上年增长90.5%；2008年以来，金融服务业、信息服务业等对财政增收的贡献进一步增强。2、服务业结构优化步伐加快，其功能也在不断增强78、2008年上半年，全国软件服务业累计收入同比增长30.4%，增速较上年同期提高了7个百分点；江苏省租赁和商务服务业、金融服务业的投资分别较上年增长65.1%和249.4%，成为全省服务业投资增长最快的两个行业。在许多地方，由于传统制造业发展环境的恶化和节能减排压力的加大，商务服务业和能源服务业、环境服务业获得了新的发展机遇。3、服务业投资速度加快，成为招商引资的新热点2008年上半年，江苏省完成服务业投资同比增长26.3%，高于城镇投资增速3.9个百分点;服务业投资占城镇投资总额的比重达53.8%，同比提高1.7个百分点。由于节能减排和治理环境污染的力度加大，山西省大批中小企业开始由采矿业和制79、造业转向服务业。与上年同期相比，2008年前7个月全省服务业完成的城镇固定资产投资增长42.7%。4、服务业新的业态和经营方式迅速形成，服务业聚集区建设加快推进许多地方在加快发展服务业的同时，积极引导和促进服务业的空间集聚，打造各种专业化或综合性的服务业功能区、集聚区。杭州市着力打造物流功能区、金融功能区、创意产业功能区和钱江生产性服务业区、江东工业城服务区等。台州市以先进制造业服务聚集区项目为突破口，生产性服务业的聚集发展开始进入积极规划、着力品牌建设的发展期。台州经济开发区明确提出要发展总部经济、楼宇经济等，吸引集聚优势资源，培育具有国际竞争力的高端服务业。上海市规划的20个现代服务业聚集80、区建设已全面启动，创意产业园区、生产性服务业功能区和物流园区等均呈良好的发展态势。面对当前我国的服务业整体规模偏小、结构低层化、国际竞争力弱等不足和困难，国家已经决定要花更大的力气，给一个优先的机会来发展服务产业。国家“十一五”规划纲要明确强调“坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平”，东部地区要“积极承接现代服务业转移”。国务院印发的关于加快发展服务业的若干意见（国发20077号）明确提出到2010年，服务业增加值占国内生产总值的比重比2005年提高3个百分点，服务业从业人员占全社会从业人员的比重比2005年提高4个百分点，服81、务贸易总额达到4000亿美元；到2020年，基本实现经济结构向以服务经济为主的转变，服务业增加值占国内生产总值的比重超过50%，服务业结构显著优化，就业容量显著增加，公共服务均等化程度显著提高，市场竞争力显著增强，总体发展水平基本与全面建设小康社会的要求相适应。随后，国务院办公厅以国办发200811号文印发了关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见，提出了一系列实施意见，以促进“十一五”时期服务业发展主要目标的实现和任务的完成。从国内各地情况来看，北京、上海、浙江、江苏等地均更加明确提出了大力发展现代服务业的目标，并结合本地实际情况确定了重点行业方向。从当前形势可以判断，随着国内经济社会的快速82、发展，国内服务业将进入新的发展期。房地产业发展分析.1房地产市场发展概况1、全国（1）总体情况从1998年开始，围绕住房分配制度改革和启动居民住房消费，我国房地产业进入新一轮发展周期，以住宅为主的房地产投资和消费有力地拉动了国民经济增长，为国民经济和社会发展作出了重要贡献。据统计，20032008年，我国完成房地产开发投资由10153.8亿元增至30580亿元，六年实现翻三番（详见图3-1，数据来源于国家统计局）。与此同时，个人住房支出大幅上升，居民已经成为住房投资和消费的主体，并成为拉动消费的主力之一。房地产业的快速发展还不同程度地带动了建筑、装潢、家电、汽车、金融等数十个相关行业的发展。图83、2-3 2003-2008年全国房地产开发投资（2）发展趋势分析国务院于2003年8月12日印发的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）首次从政府角度肯定了房地产业已经成为国民经济的支柱产业，明确提出要坚持住房市场化的基本方向，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，该文确定了当前我国关于房地产市场总体发展的政策基调，具有基础性、全局性的影响。在国家“十一五”规划纲要中，强调“立足以人为本推动发展，把提高人民生活水平作为根本出发点和落脚点”，将发展房地产业作为丰富消费性服务业的重要组成部分，明确“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型84、高档商品房”。为应对当前国际金融危机对我国经济带来的不利影响，党中央、国务院近期作出决定，要实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的促进经济发展的政策措施。其中明确强调，房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势，促进房地产市场平稳健康发展。随着一系列政策措施的出台和实施，相关政策法规的完善和规范，对于房地产业的发展将起到积极的作用。同时，随着城镇人口增加、城镇居民改善居住条件、城市建设不断推进，我国的住85、宅建设和消费仍将持续发展，继续成为国民经济的增长点和消费热点，并在扩大内需、拉动有关产业发展和改善人民居住条件等方面继续产生积极作用。本报告从当前形势初步判断，在国家宏观调控政策作用下，加之宏观经济的有力推动，今后一段时期我国的房地产业能够实现持续健康发展，本项目开发具有良好的宏观环境基础。2、江苏（1）总体情况江苏的房地产业是从改革开放以后逐渐发展起来的。上世纪八十年代中后期，各省辖市陆续组建了以房地产开发为主的城市建设综合开发公司，房地产业雏形形成。第一轮增长周期从1989至1996年，经历了起步（1989-1991年）、迅速崛起（1992-1993年成倍增长）、直线下滑（1994-19986、6年）三个阶段。1996年房地产增长跌入谷底，负增长3.4%。1997年江苏省房地产业走出谷底，比1996年增长3.8%，开始进入第二周期。在这轮增长周期中，1997-2001年处于调整、复苏、低速平稳增长阶段，2001年以后，江苏房地产进入高速增长阶段。纵观“十五”期间及“十一五”前期，随着全省各市行政区划的调整及城市基础设施建设的加快，在消费需求与投资需求的双重作用下，江苏房地产业快速发展，成为拉动江苏经济较快增长的重要因素和扩大内需的重要产业之一。房地产开发投资额由2000年的358.72亿元上升到2008年的3064.45亿元（详见图3-2，数据来源于江苏省统计局），施工、竣工面积也都87、高速增长，2004年全省施工面积突破了1亿m2，2008年则超过2.8亿m2。房地产业已经发展成为江苏国民经济的支柱产业。图2-4 2003-2008年江苏省房地产开发投资（2）发展趋势分析近几年来，随着房地产业的持续快速发展，对国民经济和社会发展的作用也在不断增强。与此同时，房地产市场也出现了一些新情况，主要是商品房价格上涨过快，投资结构不尽合理。为稳妥、有序地推进房地产市场的长期健康发展，近年来国家出台了一系列宏观调控政策和意见，江苏省也随之发布了配套措施。从今后发展趋势来看，结合有关方面分析，主要有如下几点：为保证房地产市场的稳定，中央宏观调控政策及措施将在今后一段时期内继续发挥其影响。88、房地产业经过近十年的发展，已成为国民经济的支柱产业。一个健康稳定的房地产市场将拉动整个国民经济的可持续发展，它的波动将涉及到建材、工程机械、家电等数十个行业的稳定发展，从而影响到整个国民经济的可持续发展。同时，稳定的房地产市场为各级政府通过土地市场的交易获得大量的城市建设资金提供了保障。特别需要指出的是，房地产业是资金密集型的产业，它沉积了大量的银行资金，它的波动直接影响企业对银行的还款能力。因此，为保证稳定的房地产市场，江苏省将继续贯彻落实有关宏观调控措施，并会根据市场情况适时出台新的政策。基于江苏不同地区的房地产市场发展呈现明显的地域特征，按苏北、苏中、苏南来划分，各地的市场发展态势不尽相89、同。由于苏北房地产市场尚处于萌芽期，具有较大的发展潜力；苏中、苏南地区发展基础相对较好，但由于前期消费需求的快速释放，市场的有效需求有待进一步聚集。市场将更加规范透明。随着房地产业市场化运作机制的不断健全，市场竞争规则不断完善，行业主管部门“阳光政务”的推行、对市场调控能力的加强，全省房地产市场的规范化工作将是未来政府工作的重点。为了营造良好的房地产市场发展环境，未来市场调控的重点将由总量调控逐步转为制度、规范建设，变政策强制手段为环境约束控制，改直接干预为间接影响。总体而言，随着江苏省继续全面落实国家宏观调控政策，及时解决房地产市场运行中的矛盾和问题，本报告预计江苏的房地产业仍将保持健康有序90、的发展态势，同持续发展的经济、人民群众物质文化生活水平的提高相适应。.2无锡市房地产市场运行概况2014年1-9月，无锡市区房地产开发投资及施工面积等各项指标同比增速均有所放缓，土地供应节奏明显放缓，商品房新增供应充足，市场成交量同比有所减少，但呈逐季增长态势，三季度住房价格微跌。一、无锡市区房地产市场运行情况 (一)新开工及竣工面积均有所下降1-9月无锡市区房地产开发投资为633.5亿元，同比增长7.97%;其中住宅387.31亿元，同比增长3.69%。无锡市区房地产施工面积为4198.89万平方米，同比增长4.48%，其中住宅2681.12万平方米，同比下降0.38%;房地产新开工面积为791、43.58万平方米，同比下降7.47%，其中住宅429.25万平方米，同比下降16.55%;房地产竣工面积为354.43万平方米，同比下降24.01%，其中住宅242.32万平方米，同比下降37.36%。(二)土地供应节奏放缓，多数以底价成交今年以来随着政府对土地出让的合理控制，无锡市区土地供应节奏明显放缓。1-9月无锡市区共出让40幅国有建设用地使用权，土地成交总面积222.32万平方米，同比减少36.52%，基本都以底价成交，成交金额78.71亿元，同比减少48.90%。估算住宅用地约107.31万平方米。其中第三季度土地成交面积85.1万平方米，环比增长71.33%，成交金额26.44亿92、元，环比增长16.95%。(三)商品房市场供应充足1-9月无锡市区商品房新增供应面积为622.10万平米，同比增长5.70%，其中商品住宅新增供应面积为472.88万平米，同比增长20.99%。其中第三季度无锡市区商品房新增供应面积267.32万平方米，同比增长27.28%，环比增长11.54%;其中住宅新增供应面积206.50万平方米，同比增长14.32%，环比增长14.12%，主要由于9月份商品房新增供应面积122.77万平方米，达年内新高，同比增长82.07%，环比增长118.03%。 (四)商品房成交量逐季增长，同比降幅收窄1-9月无锡市区商品房成交面积为388.03万平米，同比下降193、1.87%，同比降幅收窄(一季度下降21.89%，上半年下降18.44%)，成交金额321.40亿元，同比下降14.04%;其中商品住宅成交面积为336.94万平米，同比下降8.59%，成交金额264.11亿元，同比下降10.24%。从季度来看，商品房成交量逐季增长，第三季度商品房销售面积146.39万平方米，同比增长1.65%，环比增长11.74%(第二季度环比增长18.42%)，金额118.86亿元，同比减少3.90%，环比增长9.60%;其中商品住宅销售面积134.31万平方米，同比增长10.97%，环比增长16.82%，金额103.57亿元，同比增长5.60%，环比增长16.07%。第94、三季度市场成交受政策影响较大，月度特征明显，7月底我市调整了90平米以上住宅的限购政策，8月底限购政策全面暂停，8、9两月商品房成交面积分别为53万平方米、55.87万平方米，达到今年以来高位。1-9月无锡市区二手房成交总面积161.19万平方米，同比减少23.16%，总金额为93.92亿元，同比减少20.33%;其中二手住宅成交131.31万平方米，同比减少25.49%，金额77.96亿元，同比减少25.10%。其中第三季度二手房成交总面积58.09万平方米，同比增长7.99%，环比增长3.25%;其中二手住宅成交面积44.24万平方米，同比减少3.66%，环比减少7.14%。 (五)三季度95、住房价格微跌经测算，三季度无锡市区商品住宅加权均价为8360元/平方米，环比下跌0.58%。另外，二手住宅加权均价为7211元/平方米，环比下跌0.82%。 (六)住房贷款发放额明显减少2014年9月末无锡市房地产开发贷款余额总计628.96亿元，环比上季度末下降3.21%，其中房产贷款余额410.74亿元，环比上季度末下降6.12%。1-9月全市个人住房商业贷款发放136.31亿元，同比下降26.94%;同期市区公积金贷款发放32.97亿元，同比下降10.64%。1-9月，无锡市区房地产营业税28.21亿元，同比下降12%;契税17.29亿元。二、需要关注的方面 (一)非住宅去化困难，同质化96、问题突出一方面，今年以来市区非住宅新增供应面积149万平方米，销售面积54万平方米，新增供销比2.76：1，剩余可售体量在之前的高位上进一步增加,后期去化压力加大。另一方面，由于目前市场上已投入运营的非住宅体量较大，同质化问题突出(尤其是综合体项目)，运营情况不佳，存在的风险不容忽视。我市作为一个中等规模城市，商业、办公等非住宅市场容量有限，且未开发的非住宅用地储备较大，后续项目开发上市，去化及运营压力普遍不小。因此，政府部门应加强控制和规划引导，企业要根据区域具体情况合理定位，避免同质化恶性竞争。(二)关注信贷政策的执行落实自限购解除以来，房地产交易环节中有关金融贷款方面的限制也有所松绑。997、月底央行、银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，调整首套房认定标准和贷款利率下限，对房地产市场形成较大利好。但在执行层面上，除了操作细节的问题，贷款利率优惠也会大打折扣。由于银行出于自身的盈利和风险考量，房贷额度相比之前不会明显放大，同时个人住房按揭贷款的收益率偏低，7折利率难以实现，因此在操作上优质客户的认定、贷款额度的发放、优惠利率的执行完全由银行自身把握，存在诸多不确定性和特定性，而不能普及。因此，后期房贷政策的执行落实需要加强关注。三、下阶段无锡房地产市场走势预测从宏观经济环境来看，下阶段经济下行压力仍然较大。在经济增速总体放缓的大背景下，房地产业也处于调整的重要阶段。当前，98、全国房地产市场供大于求的态势已基本确立，市场进入去化存量为主的阶段，各项指标放缓。目前随着各城市逐步放松或取消限购政策，市场信心有所恢复，尤其是9月底央行、银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，放松了房贷政策，之后住建部、财政部和人民银行联合印发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，提高住房贷款额度，取消住房公积金的各种相关费用，一系列措施对市场形成一定刺激，市场预期有所转变。 (一)新增供应节奏有所放缓。过去多年来，我市房地产投资、土地出让面积、房屋竣工面积保持高速增长，使得市场的新增供应大幅增加，今年以来也未见明显回落。相比之下，市场消化库存的速度慢于供应增加的速度。目前市场99、存量充足，预测下阶段企业会以去化存量为主，放缓推盘节奏。 (二)成交有所回升。随着政府放松或取消限购，“微刺激”政策作用下部分城市商品房成交量于第三季度出现回升。而9月底信贷政策的放松，一系列房地产利好政策的出台，对市场信心的恢复和预期的转变都产生明显的影响。目前我市阶段性的安置房建设也基本结束，因此预测后期商品房市场成交将有所回升，但鉴于市场需求量的前期消化及对政策影响下后市变化的短期观望，市场成交难现大幅增长，或将稳中有升。 (三)房屋价格企稳。后期房地产市场成交的回升，将对开发企业信心形成较大支撑。前期部分价格接近成本的项目将逐步减小优惠促销力度，个别热销楼盘可能拟涨价计划，但大部分企业100、或仍观察市场反应，理性定价，积极走量。因此从总体来看，无锡房价与周边城市相比处于洼地，难再下行，后期或呈企稳态势。.3项目区域房地产发展趋势展望无锡市房地产市场的走势，房地产需求仍有较大发展空间，主要体现在以下几个方面：1、城市化进程加快随着城市化进程的加快，无锡城市范围日益扩大。农村人口转为城市人口，外地人口进入城区入住、就业，将造成新一批的购房需求。2002-2007年的五年间，无锡市农民拆迁安置房建成3500万m2，市区改造背街小巷355条，整治老新村312万m2。随着xx区城市化进程的加快，项目区域的房地产业具有相当的发展空间。2、城市拆迁的被动需求在提高城市总体功能的同时，无锡市房屋101、拆迁力度不断加大。据有关统计，在从2005年到2007年的三年中，无锡7城区拆迁房屋面积达到2500万m2，交付安置房1632万m2，竣工经济适用房193万m2，超过了商品房的供应总量。此次夹城里地区拟拆迁总建筑面积约45万m2，其中非住宅用房约12.4万m2、住宅用房约32.6万m2，涉及住户约3954户。3、生活条件的改善随着人们生活水平的不断提高，群众对居住生活条件的要求越来越高。无锡的房地产市场发展正处于由数量型发展阶段向数量与质量并重发展阶段转变的过程中，人们对房地产的需求逐步呈现出多样化，已不再仅仅满足有一个“容身之处”，而是开始追求居住舒适，注重周边环境的优越性等。但目前该市城区102、的实际居住生活水平与期望水平还有一定差距，有待进一步改善。4、快速轨道交通建设提升沿线区域房地产潜力2008年底，经国务院批准，国家发改委正式下文批复了无锡市城市快速轨道交通近期建设规划，轨道交通建设进入实质性阶段。根据无锡实际情况分析，轨道交通所带来的影响主要还是交通的快捷便利，尤其会对一些公共交通方式比较单一而又较为偏远的区域，不仅会拉近城郊空间距离，更会缩短购房者的心理距离，同时也会提升沿线地块竟拍的激烈程度。轨道交通1号线于2009年全面启动建设，北起堰桥，南至雪浪，连接了北部惠山区行政中心、无锡火车站、三阳广场核心商业区及南部xx新城无锡市新行政中心， 2014年7月建成通车。从长远103、来看，将带动沿线住宅及商业发展，对拉大无锡城市构架，促进惠山新城、xx新城等区域快速发展有着不可忽视的作用。分析小结：目前无锡城市化进程方向和目标不变，城市拆迁、人口增长是该市房地产刚性需求的重要支撑因素之一，同时无锡经济基础较好，居民收入持续增长，购买力不减，自住型、改善型需求量较大。预计今后一段时期该市房地产业将呈平稳发展态势。本项目区位于无锡市“七区一体”的城中片区，地处大运河东岸，风景秀丽，北靠xx大道交通便捷，地块改造后，融合人文景观与生态景观于一体，魅力独具，区内的房地产业发展具有良好的前景。第三章 项目建设必要性与建设条件3.1 项目建设必要性根据上述章节的说明与介绍，通过对相关104、资料的搜集与分析，可以说，xx广场北侧地块基础设施开发整理的提出是由各方面的需求所决定的，该项目的进行具有一定的重要性和迫切性，对于解决现实存在的问题和矛盾来说，是迫切的，而对于项目区域，甚至无锡市的整体发展而言，是势在必行的。同时，该项目的实施不仅可以解决既有问题，还可以在一定程度上带动所在区域的社会经济发展，提升城市形象、提高社会生活质量。该项目的需求情况具体分析如下。1. xx地区水环境治理的需要xx地区是我国经济最发达的地区之一，1978年以来，随着沿湖地区工农业生产的迅速发展和城镇化速度加快，经济得到了极大发展，人民生活水平大幅提高，但同时也对生态环境造成了巨大的压力。2007年5月105、所暴发的xx蓝藻事件再次提醒我们：xx流域水污染治理仍然滞后于经济增长，水污染物排放总量远远超过水环境容量，环境保护的形势依然十分严峻，xx流域水环境综合治理工作依旧任重而道远。项目区域是城市低收入家庭聚集地，该地区治安差、环境差，生活污水直接排入古运河、伯渎港，造成河道水质污染变臭，古运河、伯渎港水通过梁溪河流入xx。无锡市环保局在该地区北边的工人文化宫桥有一个古运河水质断面检测点，并配有专门的站点，有专人监测古运河水质，经过多年的监测了解到古运河城区段水污染严重，已经丧失了工业、生活用水、旅游观光等方面的功能。大量污水不经过处理直接排入就近河道，间接排入xx，其年入湖流量约为4亿立方米，占106、入湖污染量的五分之一左右。因此xx水环境治理必须先治理入湖河道，这是治理xx水环境的关键工程。要根本治理xx水环境，需切断水质污染源。xx广场北侧地块基础设施开发整理通过居民区搬迁整理，建设市政排污系统，杜绝污水的无序排放，将有利于促进相关区域水质的改善，推动xx流域水质目标的实现。2. 土地使用质量急需提升，区位空间优势有待凸显城市化进程的加速期，发展空间严重受限的现状不会变，增长转型的要求更加迫切。在未来的一个阶段，随着全市产业布局调整的深入推进和重点片区开发的全面实施，城区的城市化进程必将会大大提速，这也将为我们的发展提供更多的空间。但总的说来xx区面临的最大制约就是发展空间的制约。因此107、，我们在加快走集聚、集约发展的道路，推动经济增长方式转型这方面的要求要比其他城区强烈得多、迫切得多。项目区域长期以来缺乏统一规划开发,目前现状是功能布局混乱，市政公用设施配套不完善，居民居住条件质量低，地区形象不佳，远远不适应城市现代化要求，更没有发挥出该地区所应具有的经济和社会价值。土地使用质量急需提升。项目区域在区位、文化、景观、生态、旅游等方面具有一定的价值，而且这些对于土地价值极为重要的各种元素在空间上叠加，使得项目区域在整个城市空间中具有难以替代的空间和土地属性。而这些则需要通过对该地区的各种资源的重新整合才能得以充分体现 。3. 居民居住环境改善的需要中国城市化的速度比其他国家快很108、多。为寻求就业机会从农村或小城镇聚集到大城市的人口数量迅速膨胀，阶层分化复杂，人口的流动性更强，居住地密度逐渐升高，违规搭建作为长期居住的用房很多，而市政公用设施未能及时跟进，种种原因导致城市某一地区的居住环境较差，需要彻底改观。长期以来，由于项目区域的规划建设缺乏科学的引导，城市管理乏力，有的居民不顾邻居采光通风、肆意加层升高，更有大量原住居民长期生活在居住设施不配套，道路街巷不完整，无卫生设施的低矮破旧的居住环境中。尽管政府前几年投入了部分资金对小街巷的道路和公厕进行了部分改造，但仍杯水车薪，无法根本改变该地区的居住环境质量和居住条件。由于城市管理不到位，该地区治安差、环境差，生活污水直接109、排入古运河、伯渎港造成河道水质变臭进而使居民生活环境更加恶劣。更多的老百姓对其房屋陈旧因限制翻修濒临倒塌，建筑密集道路不畅，一旦发生火灾消防车难以进场的现状更是令人担忧，该地区的整个环境己处在缺乏统筹规划、失去历史光泽、失去生活质量、失去生机活力的窘境之中。居民要求政府对旧区实施统筹改造的呼声越来越强烈。夹城里地区的环境现状己经到了非改造不可的地步。近年来，无锡市政府高度关注民生问题，积极推进城市危旧房改造工作。2009年1月，无锡市出台了关于进一步加快市区中心城区危旧房改造工作的实施意见，指出“实施市区中心城区危旧房改造是解决低收入家庭住房困难、改善民生的重要民心工程”，“不断加大中心城区危110、旧住房改造力度”。实施对xx广场北侧地区危旧房的改造牵涉老百姓的切实利益，将有效改变该地区居民的环境脏乱差、安全隐患高、市政设施不配套、治安混乱的恶劣居住环境，是一项造福于民、造福于社会的“民心”和“德政”工程。4. 城市建设发展的需要随着社会的发展，我们已经进入一个追求居住环境，讲究居住生活品质，提高建设质量水平的人居环境时代。根据中国城市科学研究会于2007年5月公布的宜居城市科学评价标准，通过社会文明度、经济富裕度、环境优美度、资源承载度、生活便宜度和公共安全度六大指标体系，可以对城市做出综合评价，并按百分制计算“宜居指数”。按照这一标准，宜居城市应当是人文环境与自然环境协调，经济持续繁111、荣，社会和谐稳定，文化氛围浓郁，设施舒适齐备，适于工作、生活和居住的城市，它是城市发展的高级阶段。近年来，无锡经济的不断发展，城市规模迅速扩大，为满足城市建设和经济发展的需要，应对经济全球化、区域一体化的挑战，无锡市在中心城市发展战略上明确以“靓山、亲水、扬名、筑城”为重点，彰显无锡“山水名城”特色。引山入城，形成人融入山，山融入城的城市形态；做足水文章，在城市中充分体现水的灵秀和活力；第二产业向外转移，加快城市外延扩张和有机疏散，做大中心城；保护、开发和利用好历史文化遗存，提升城市文化品味；加快城市中心区和旧城改造，积极推进新城重点地区建设，创建无锡山水特色、文化底蕴、现代风貌和国际形象的城112、市品牌。加快危旧房改造步伐既是实现人民生活水平从小康到富裕的突破口，又是落实无锡市城市总体规划的需要，关系到无锡城市现代化的全局。20082010年无锡城市建设行动纲要将“全面推进危旧房改造和老新村整治”写进了纲要“和谐住区构建行动”的第一部分。31处中心城区危旧房改造、180万m2老新村整治将在三年内完成。项目区域作为市中心低洼地区，已列入危旧房改造计划，这一地区作为xx区的居民集中区，环境脏乱差。随着城市经济社会的快速发展，该地区的现状已不符合现代化城市的标准，为此改变该地区的现状，进行xx广场北侧地块基础设施开发整理是无锡改变该地区环境的重要组成，是无锡城市建设发展的需要。3.2项目建设113、条件项目开发具有优越的自然资源条件和良好的社会环境条件，这些条件与项目的进行形成了良好的互动。 自然条件一、 地形地貌项目区域地貌单元为长江三角洲xx冲湖积平原。地形整体较平整，地面高程一般在3.44.8米之间。二、 气象及水文无锡市气候温和湿润，雨量充沛，属长江下游季风温湿气候带，春夏之交多“梅雨”，四季分明。据无锡市气象台统计资料：19552002年的年平均降水量为1088.5mm，年平均蒸发量为1378.5mm，年平均相对湿度79%，年平均气温15.5，最高气温37.7（85年7月），最低气温-12.5（69年2月）。无锡市地表水系十分发育，河网密布，除xx外，主要有京杭大运河横贯市区，114、锡澄运河、锡北运河连接长江，梁溪河、洋溪河通向xx。河湖水位的变化与降水量年际、年内的变化基本一致，稍有滞后，从近几十年来资料反映，市区多年平均水位为1.254米，历史最高水位为3.054米（1991年），最低水位为0.104米（1934年）；百年一遇设计洪水位为3.32米。（上述水位均为黄海高程，吴淞高程=黄海高程+1.826米）。三、 区域地质无锡市区地层隶属于江南地层区，修水钱塘江分区，苏州长兴小区。区内地层自老至新有古生界志留系、泥盆系、石炭系、二叠系，中生界三叠系、侏罗系、白垩系以及新生界第三系和第四系。境内第四系沉积物覆盖广泛，除泥盆系出露地表并组成境内山体外，其余地层均隐伏于第四115、系之下。无锡地区位于扬子准地台下扬子台褶带东侧，地质构造总体组成一背斜，即梅园背斜（亦称马山惠山背斜）。背斜轴在钱桥梅园一线，向西南入xx三山岛、拖山方向。境内断裂构造发育，断裂方向有北西向、北东向、北北东向及东西向；断裂性质以扭性平移为主，兼具压或张性；断裂规模可长达数十公里，断距大可至1公里以上。新构造运动表现为丘陵及岛状山体振荡上升，平原缓慢下降，部分断裂近时期仍有活动迹象。四、 工程地质通过小口径麻花钻现场取土鉴别及对静力触探曲线的分析，在垂深15.00m范围内，场地土层为丘陵坡地洪坡积及第四纪冲湖积相沉积，主要分布有杂填土、亚粘土、粘土及亚粘土夹亚砂土等土层，具体可分为4个工程地质（116、亚）层，各土层特征描述及工程地质特性评价如下：层杂填土：上部以软塑（松散）粘性土及建筑垃圾为主，局部含少量生活垃圾，成分杂乱，土质不均，中下部以软塑粘性土为主，含少量石灰、碎砖块、碎石子等建筑垃圾，里程0+769附近因下部填有混凝土块，未能揭穿。平均含水率W=21.8%。该层层底标高-0.559.60m、平均3.91m；厚度0.404.90m、平均1.98m。工程地质性能差。1层亚粘土：灰黄色，硬塑，含铁锰质结核及其氧化物，夹兰灰色高岭土条块。沿线呈透镜体状分布。静力触探平均比贯入阻力Ps=1.77MPa，平均含水率W=21.9%。该层层顶埋深0.903.80m、平均2.03m；层底标高-0.117、515.60m、平均2.61m；厚度0.202.30m、平均1.03m。工程地质性能一般。容许承载力o=180kPa。2层粘土：灰褐色黄褐色，硬塑，含铁锰质结核及其氧化物，夹兰灰高岭土条块。全线分布。静力触探平均比贯入阻力Ps=2.8MPa，平均含水率W=20.8%。该层层顶埋深0.404.90m、平均2.30m；揭露厚度0.6014.40m、平均4.24m；工程地质性能较好。容许承载力o=260kPa。层亚粘土夹亚砂土：根据静力触探曲线分析表明，该层土静力触探平均比贯入阻力Ps=2.35MPa，其中亚粘土比贯入阻力Ps=1.5MPa，亚砂土比贯入阻力Ps=4.5MPa。该层层顶埋深6.107118、.40m、平均6.75m；揭露厚度0.601.90m、平均1.25m。工程地质性能一般。容许承载力o=160kPa。该层未穿透。五、 地下水场地15.0米深度范围内的主要含水层有2层：层杂填土，地下水类型属上层滞水、潜水，该层地下水的补给来源主要为大气降水和沟渠、河道渗流，与地表水联系较密切，在地表水水位较高较丰富时，主要接受其补给，反之，则主要是排泄，地下水位受季节和降雨影响变化较大。层亚粘土夹亚砂土，地下水类型属微承压水，该层地下水主要是接受横向补给和上部少量越流补给，与地表水联系相对较少，排泄主要是侧向迳流排出区外，其次人为因素也有一定影响，其地下水位一般变化较小。通过对沿线部分静力触探119、孔的上层滞水、潜水水位测量，地下水稳定水位：埋深0.751.65m、平均1.20m；标高2.407.32m，北部（起点）水位较高，至南部（终点）水位逐渐降低。道路、管线及箱涵施工过程中应做好排水工作。根据现场对地下水的观察，该处所出露的地下水清澈、透明、无异味，结合对场地周边的了解，该片场地附近无对地下水的污染源存在，结合无锡区域水文地质资料，判断地下水对砼无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。六、 地震根据中国地震烈度区划图（1990年），本地区地震基本烈度为6度。 城市规划与社会环境条件该区域位于无锡xx区，大运河东岸，是无锡的繁荣地区，其文化底蕴深厚，地理位置优越。通过xx大道可快速实现与新区、120、崇安区、滨湖区的沟通，特定的地理位置符合市民的居住心理需求，是人们理想的居住生活空间。无锡市城市总体规划（2001-2020）已经对该地区的整体改造给出了相对精确的定位了具体的指导。随着无锡经济的不断发展，城市规模迅速扩大，改造开发条件已具备，时机已成熟，周边地区地价、房价成交大幅度的升值态势，改造开发在经济上有了可行性。 环境保护要求积极响应中央“保护优先，预防为主，防止结合”的生态保护与建设工作方针，加强对自然资源开发的生态保护监管，按照建成现代化国际大都市、苏锡常都市圈和完善的城镇体系的要求，实现和谐的人与环境，高效的集生态工业、生态产业、生态农业、生态城镇、生态社区于一体的新型生态市，121、生态建设规划的总目标是：“园中园、城中城”的生态园林城市，市（县）以完善的生态镇及生态社区等为基础，建成功能分区合理，城镇、工业园区、开发区布局科学，城乡一体，生态良性循环的生态城市。无锡市2010-2020期间环境保护目标见表3-1。表3-1 无锡市生态文明建设指标体系序号 指标名称 参考值 2010 年 2015 年 2020 年 一、生态经济 1 服务业增加值占GDP比重（%） 50 42.5 49.5 55 2 高新技术产业增加值占规模以上工业增加值比重（%） 55 45.7 55 55 3 科技进步贡献率（%） 60 55 65 65 4 环境保护投资占GDP比重（%） 5 5.1 122、5 5 5 绿色市场认证率（%） 20 10 20 二、生态资源 6 单位GDP能耗（吨标准煤/万元） 0.55 0.756 0.588 0.532 7 单位工业增加值新鲜水耗（立方米/万元） 7 7.7 7 6.5 8 再生水重复利用率（%） 30 23 33 30 9 受保护地区占国土面积比例（%） 25 23 25 25 10 林木覆盖率（%） 27 24.5 27 27 三、生态环境 11 空气环境质量 达到功能区标准 达到功能区标准 达到功能区标准 达到功能区标准 12 实施强制性清洁生产企业的比例（%） 100 100 100 100 13 水功能区水质达标率（%） 100 89.123、19 100 100 14 集中式饮用水源水质达标率（%） 100 100 100 100 15 工业用水重复利用率（%） 90 84.58 90 95 16 工业固体废弃物处置利用率（%） 100 100 100 100 17 主要污染物排放强度： 二氧化硫（千克/万元GDP） 2.2 2.21 1.8 COD （千克/万元GDP） 1.3 1.37 1.18 CO 2 减排（%/年） 5 5 5 18 单位种植面积用化肥量（千克/公顷） 220 424.4 320 220 单位种植面积用农药量（千克/公顷） 20 41.95 30 20 19 建成区绿化覆盖率（%） 45 43.35 45124、 45 四、生态人居 20 城市基础设施完好率（%） 100 100 100 100 21 管网水水质年综合合格率（%） 100 100 100 100 22 城乡供水普及率（%） 100 99.8 100 100 23 城镇生活污水集中处理率（%） 95 90 100 100 24 城镇生活垃圾无害化处理率（%） 100 100 100 100 25 城市公共交通分担率（%） 33 25 30 35 26 人均建筑面积低于10m 2 以下的城镇低收入家庭住房保障率（%） 100 80 100 100 五、生态文化 27 生态文明宣传教育普及率（%） 100 100 100 28 公益性文化设125、施免费开放率（%） 85 100 100 29 中小学生态环境教育课时的比例（%） 10 10 10 远期2020年，无锡市及所辖市（县）域全面建成具有一定特色的生态市，实现乡村城镇化，城镇园林化、现代化，社会生态化，生态产业、生态农业得到全面推广与实现。3.2.4 征地、拆迁、移民安置条件一、 政策条件根据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）、无锡市国有土地上房屋征收与补偿办法（锡政规2011第3号）、xx区第十七届人大常委会同意区政府的决定、关于xx广场北侧地块旧城改造项目地块规划符合城乡规划要求的情况说明和关于xx广场北侧地块旧城改造项目符合城区土地利用总体规划说明等。二、126、 安置房建设条件无锡市建设行政主管部门建立“绿色通道”例会制度，积极推进腾地拆迁工作，加快安置房建设。市区第一批征地拆迁安置房超前建设14个安置点，立项总建筑面积181.5万平方米，启动面积86.01万平方米。第二批征地拆迁安置房超前建设4个安置点，立项总建筑面积为86万平方米，启动面积25.76万平方米。安置点的超前建设为城市建设征地拆迁工作奠定了有力的基础。住宅安置：确定华盛苑和周新苑六期为集土安置区，国土住宅安置区以核批定销商品房办法解决。非住宅安置：在xx工业新城规划300亩用地解决。第四章 拆迁安置工程4.1 拆迁本项目范围内拆迁建筑面积35946.55 m2，其中居民住宅建筑面积2127、3153.55m2，非住宅建筑面积12793m2，工程量详见表4-1。表4-1 项目拆迁工程量表序号项目名称建筑面积（）住宅非住宅1xx广场北侧地块23153.55127934.2 安置本项目范围内拆迁工作严格按无锡市及xx区现行有关拆迁政策对被拆迁居民等进行安置。根据本项目地块改造初步方案，本项目涉及的居民房屋、门面房拆迁拟采用货币化安置方式，无锡市已为拆迁居民提供多处新建经济适用住房社区，居民可定向购买，以确保拆迁工作能顺利进行。4.3 征地本项目位于无锡市区，用地现状为居民居住用地、企事业单位用地、道路用地、河道用地等，均为国有建设用地，故本项目不涉土地征用。第五章 环境影响评价及节能与128、安全5.1 环境影响评价建设项目一般会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。环境影响分析就是在研究工程建设方案和技术方案中，调查研究环境条件，识别和分析拟建项目影响环境的因素，研究提出治理和保护环境的措施，优化环境保护方案。工程建设项目应注意保护其周围的水土资源、森林植被、文物古迹、风景名胜等自然环境和社会环境。本项目环境影响分析坚持以下原则：1. 符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。2. 坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求。3. 坚持“三同时”原则，即环境治理设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。4. 力求129、环境效益与经济效益相统一，在研究环境保护治理措施时，应从环境效益经济效益相统一的角度进行分析论证，力求环境保护治理方案技术可行和经济合理。5. 注重资源综合利用，对环境治理过程中项目产生的废气、废水、固体废弃物，应提出回收处理和再利用方案。经过调查和搜集资料，对项目所处环境状况从自然环境、生态环境、社会环境及特殊环境等几方面进行说明。 现状环境.1 自然环境项目区域地势平坦，为长江三角洲xx冲湖积地貌。土层为丘陵坡地洪坡积及第四纪冲湖积相沉积，主要分布有杂填土、亚粘土、粘土及亚粘土夹亚砂土等土层。区域内地表水系发达。空气污染指数均值为85，达到优于二级的天数占全年总数的80%。项目区域自然环境130、总体较好，但还存在现状水系没有很好地维护与利用、河道两侧被侵占。按照国家及无锡市规划要求，水质还有待于进一步改善，大气环境尚需提升。5.1.1.2 生态环境当前，城市绿化与城市投资环境、城市管理水准、现代文明程度紧密结合，成为城市自然的、生态的重要标志。世界各国在旧城改造和新城建设中都十分重视城市绿地的发展，把绿化作为建设现代化城市的重要部分。无锡市也积极开展了国家园林城市的创建工作，加快城市绿化的建设。项目区域可以结合江河水系、农田水利工程、城市水源保护地等，大力植树造林、保持水土、保护植被，建设各种类型与功能的生态绿地系统，实现大地园林化，形成城乡一体的网络生态绿地系统。5.1.1.3 社131、会环境居民收入稳步增长。城镇居民人均可支配收入35663元，比上年增长12.7%。农民人均纯收入18509元，比上年增长12.6%。城镇居民人均消费性支出23000元，比上年增长16.3%。农村居民人均消费性支出12795元，比上年增长13.8%。居民住房条件继续改善，据抽样调查资料显示，城镇人均住房面积（含偶尔居住）36.4平方米，农村居民人均住房面积67.6平方米。5.1.2 项目建设和投入使用对环境的影响本节主要分析项目建设过程中破坏环境，投入使用过程中污染环境，导致环境质量恶化的主要因素。5.1.2.1 污染环境因素分析地块开发工程在建设过程中可能污染环境的因素主要有废气、固体废弃物、132、噪声和粉尘等。1. 废气：主要是项目建设道路与住宅施工过程中，施工机械所产生的废气。其主要有害成分与机动车排放废气相同，对环境危害程度不大。2. 固体废弃物：主要是建筑物拆除与道路改造施工中所产生的建筑垃圾，以及开挖景观河道的垃圾等。3. 噪声：主要是施工机械的噪声。4. 粉尘：在施工过程中，拆除建筑物和道路施工皆会产生粉尘。5.1.2.2 破坏环境因素分析项目施工过程中对地形、地貌等自然坏境无不良破坏，但对草地植被会引起暂时破坏。施工期间会带来居民出行不便、拆迁暂时安置等问题。项目建成投入使用期间对环境无破坏因素。5.1.3 环境保护治理措施针对以上对环境影响因素分析及其影响程度的基础上，按133、照国家有关环境保护法律、法规的要求，研究提出如下治理方案。1. 废气：由于道路施工期间会封闭部分路段或分流部分车流，这样，本来由道路使用车辆带来的排放废气量就有所减少，而施工车辆所排放废气与机动车排放废气相同，因此，原则上不会带来更大的环境危害，只需控制施工机械车的排放标准满足相关要求即可。2. 固体废弃物：对于建筑垃圾，按照无锡市关于全面加强建设工地文明管理的实施意见规定，使工地的日常监督管理经常化、制度化，垃圾随产生随清运，并严防运输车辆 “抛撒滴漏”。 3. 噪声：施工所产生的噪声通过两个方面途径解决，一是合理安排施工时间，对于靠近居民点的工地，严禁夜间施工有噪声的工序，二是通过封闭施工134、围护作业等降低噪声影响。4. 粉尘：对于道路施工中主要扬尘工序通过环保车洒水控制扬尘程度，建筑物施工则通过围挡作业控制扬尘范围。5. 自然环境破坏：施工期间所带来的短暂的草地植被破坏，在雨季会造成水土流失，要求在施工作程中做好防护工作，合理安排工序，尽快恢复植被。5.1.4 环境影响评价本项目的实施有助于改善当地的生态环境，在施工期及运营期，通过严格按照环境管理要求采取有效措施，可以达到对有关污染物治理的标准要求。本项目有关环境影响报告表认为：项目建设布局合理，建设单位全面落实报告表中提出的环保措施，对周围环境不会造成大影响，从环保角度分析，本项目建设可行。5.2 节 能用能标准和节能规范1135、相关法律法规文件中华人民共和国节约能源法中华人民共和国可再生能源法节能中长期专项规划（发改环资【2004】2505号）江苏省节约能源条例（江苏省人民政府）2、相关政策与准入标准中国节能技术政策大纲（计交能【1996】905号）产业结构调整指导目录（2005年本）（国家发改委令第40号）3、合理用能方面的标准节约用电管理办法（国经贸资源20001256号）节电措施经济效益计算与评价（GB/T13471-1992）工程设计节能技术暂行规定（GBJ6-85）4、节能分析评价标准综合能耗计算通则（GB/T2589-1990）用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）用能单位节能量136、计算方法（GB/T13234-1991）能耗状况本项目使用期的节能应根据后续开发项目论证确定，就本工程而言，主要考虑施工期间的耗能。资源消耗包括两方面：一是建设工程本身所需要的原材料消耗，有水泥、石料、土方、泥砂、水、钢材、木材和其他材料；二是工程建设所消耗的各类能源，主要消耗能源为施工设备所消耗的电、油、水等。节能措施与效果分析1、节能措施本项目所采取的节能措施和方案从工程整体出发，综合考虑施工期和运营期的特点，遵循“工程分类、功能分区”原则，对本项目进行循环经济的建设，做到施工期间减少能源消耗，并为开发阶段奠定节能基础。（1）总体要求u 依照通过施工图设计文件审查的图纸施工，按相关设计和施137、工规范，把好施工质量关。u 推广应用新型建材的规定，在建设项目中采用节能型塑料管材和新型防水材料等低耗能高效率产品。u 使用预拌砂浆的规定，降低材料消耗，减少环境污染。u 有用水部位应有节水措施，使用节水型产品和安装计量装置率有指标，有条件的工地建立水网与实施水资源的循环使用。u 合理使用施工用电设备，节能设备和施工节能照明工具有使用率指标；严禁使用电炉及非节能型的大功率用电器具，凡超过规定能源限制指标的机械设备，要限制购进，杜绝使用高耗能设备。u 施工模板以节约木材为原则；地下部分施工除特殊情况经审批同意外，禁止使用木模板。u 合理规划工地临房、临时围墙、施工便道及硬地坪，可重复使用的材料的138、使用率有指标。u 加强施工计划和管理。统筹考虑，指定详细的切实可行的施工计划，合理安排施工工序，特别是施工工序的衔接，选择合理的流水节拍和施工速度，尽量使设备、人员的使用强度趋于平均，避免产生大的波动，以减少不必要的进退场时间和能源的浪费。（2）交通工程u 综合规划车站场和配套服务设施，在满足交通流量的基础上，优化路网结构，合理布局，控制好道路密度，促使交通设施高效运转，提高通达度。u 根据规划，在满足设计标高和道路承载要求的条件下，选用新型、高标准、高性能的材料，尽量减少道路面层和基层厚度，节约筑路材料。u 道路照明采用绿色照明系统，通过科学的照明设计，采用效率高、寿命长、安全和性能稳定的照139、明电器产品，包括电光源、灯用电器附件、灯具、配线器材以及调光控制设备，达到舒适、安全、经济、有益环境保护的现代照明；推广使用LED交通信号灯，并装设太阳能蓄电装置。2、节能效果u 节水型产品和安装计量装置配置率大于45%。u 节能设备和施工节能照明工具配置率大于60%。u 钢管、钢模循环周转使用率实现施工组织节约指标。u 工地临房、临时围坪可重复使用的材料率达到60%。u 粉刷、地坪等非承重结构部位正误差达到标准规定要求。5.3劳动安全安全卫生依据1、中华人民共和国安全生产法；2、建筑安全生产监督管理规定；3、江苏省建设管理条例；4、建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定；5、餐饮业食品卫生管理140、办法。6、中华人民共和国职业病防治法施工过程中安全措施为贯彻“安全第一，预防为主”的方针，确保项目施工符合职业安全的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，提高生产率，本项目建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度，并采取以下防范措施：1. 建筑施工企业安全生产管理实行企业安全资格审查制度。在建筑工程开工前应当凭借企业的安全资格许可证、安全技术措施或者安全施工组织设计、主要施工机械和设备的安全性能状况等资料，到建筑安全生产监督机构申办安全条件认证。2. 对施工现场的安全管理人员、特种作业人员及其他施工作业人员进行安全生产培训。3. 建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建筑工程的特点制定141、相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。专项安全施工组织设计，必须经企业上级管理部门批准后实施，并报市建筑安全生产监督机构备案。4. 施工现场使用的安全防护用品、电气产品、安全设施、架设器具及机械设备等，必须符合规定的安全技术指标，达到安全性能要求。建筑安全生产监督机构应当对其进行检查，不符合安全标准的，不得投入使用。5. 建筑安全生产监督机构对施工现场的安全监督管理，实行以抽查为主的监督检查方式，检查结果应当定期公布，并列入企业年度安全考核，作为企业资质管理和现场综合考评的依据。运营过程中安全措施为确保项目实施后符合职业安全的要求，保障劳142、动者在劳动过程中的安全和健康，提高生产率，应采取以下的防范措施：1. 整个工程在总图布置上严格执行国家、地方及行业有关防火间距、消防通道、防护距离等规范规定。2. 运营过程中，工作人员，尤其是维修人员，需严格按照操作规程操作各种器械。并对员工定期进行安全生产培训、教育，牢固树立安全第一的信念。3. 电气设计和电力装备的选取，严格执行爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范、地方有关规定及行业标准。该项目涉及到安全问题的设备，主要为电力设施设备等。这些设备均按有关规定设计、采购、安装使用，职工将经有关管理部门系统培训后，持证上岗。平时进行经常性的检查，确保操作安全。音响、灯光、仪器等设备与电密切相关，143、如果使用不当，防护不当，措施不力，也会给顾客或管理人员带来电击的危险，造成人身危害。因此，需要建立安全有效的防护措施，避免设备在工作中发生危险。（1）采用以下方法防止电击的发生：u 设备外壳接地u 等电位接地u 使用隔离电源系统u 采用低电压供电u 采用双重绝缘措施（2）正确使用电源插头插座，确保可靠接地。（3）音响、微机等设备应经常检查绝缘程度，防止漏电。（4）所有设备应可靠接地，有的可采用漏电保护装置及防雷击装置。（5）对使用、操作和维修人员均应进行用电安全的培训，确保安全用电。本项目投入运营后，需加强对项目所包括的中央公园内服务设施安全卫生管理。厨房与饮食制作间按原料处理、主食加工、厨房144、加工、餐具洗涤及消毒的工艺流程布置，冷食熟食单独设置带有前室的拼配间，前室中设置洗手池，灶台处部分墙面及地沟采用不锈钢板垫衬，防尘防油且易于清洗。餐厅营业时保证餐饮具卫生及厨房、餐厅的环境卫生，有关人员需按安全卫生要求进行食品采购、贮存及加工等操作。第六章 项目实施计划6.1 项目实施计划原则为合理安排项目建设周期，加快建设进度，项目建设必须遵循以下原则：1、制定详细的总体进度计划和专业工程计划，分项实施。2、项目施工点多，具有不同专业施工同时进行的特点，必须切实合理规划，制订详细的施工方案，避免相互干扰等不安全因素的存在，力求工期合理，质量保证。3、充分考虑项目开发的特点，结合施工能力、资金145、到位等诸多因素，保证各功能土地的市场需求，同时实施滚动开发的战略，争取降低项目的投资成本。4、项目实施过程中认真做好项目进度报告，通过项目进度报告的进度信息，对项目进展情况有所了解，针对报告所指出的问题及时采取切实可行的解决办法，并对可能发生的问题尽早采取预防措施。5、项目实施的前期各项准备工作要到位。6.2 地块开发计划本次开发项目拟用半年时间完成拆迁35946.55平方米。有关参数见表6-1。表6-1 地块开发实施计划表序号工程内容合计建设期2014201520161拆迁(m2)35946.5510065.0317254.248627.19第七章 项目组织、经营与管理合理、科学地确定项目组146、织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产运营顺利进行、提高劳动效率的重要条件。根据项目区域改造工程的特点和运营使用的需要，研究提出了项目组织机构的设置方案；根据项目出资者特点，研究确定了相适应的组织机构模式；根据项目的规模，研究确定了项目的管理层次；根据建设和生产运营特点和需要，提出了相应管理职能部门的设置方案。7.1 项目组织本项目承建单位无锡市xx区棚户危旧房改造投资有限公司依据公司法和国有资产管理相关规定，按照现代企业制度要求，健全和完善了独立法人资格的公司组织（参见组织机构图），总经理是公司的法定代表人，依法代表公司行使权力，下设总经理室，负责公司日常经营管理工作。公司下设办公室、财务147、部、预决算部、工程建设部、招商部等职能部门，具有一定数量的专业技术及管理人才。无锡市xx区棚户危旧房改造投资有限公司总经理室办公室前期规划部工程建设部经济发展部财务审计部图7-1 企业组织机构图为使项目顺利实施，公司将成立专门的项目组，项目组成员由经验丰富的项目管理人员和专业技术人员组成，主要来自公司相关部门，部分人员可以对外招聘。项目组就项目实施计划（工程进度和预算执行情况）对公司负责。7.2项目管理7.2.1管理体系无锡市xx区棚户危旧房改造投资有限公司作为一个企业组织，适用现代企业管理模式，摆脱传统的行政体制，采用市场化运作机制，劳动人事制度、激励和约束机制的建立按照市场经济要求进行，确148、保企业健康有序的发展。本项目属于投资额较大、建设期较长、工程内容较复杂的项目，在项目管理方面，宜采用项目负责人负责制，项目负责人的主要任务是自始至终全面负责项目的实施，包括组织项目组成员和利用外部人力资源进行项目任务计划书的编制、工程进度控制、预算控制、法律与行政障碍的排除等。专业咨询部门为公司制定项目实施原则，项目组遵循项目原则编制项目任务计划书，所编制的项目任务计划书需经公司确认，确认后项目组的工作即围绕项目任务计划书进行。公司按计划书确定的时间表联系设计部门对项目进行分项详细设计和编制预算，项目组则根据设计方案制订详细的工程进度，并通过招标确定承包商、分包商和供应商，在分项合同的制约下确149、保工程进度和预算按计划进行。图7-2 项目管理模式各方关系图7.2.2建设管理项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标、安全目标。在严格执行招投标与监理制度的基础上，项目建设管理的内容相应包括质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理及协调各方关系等。1、施工招投标制度将本项目适当分解后，把确定的施工任务发包。根据招投标法的规定，编制招标书，委托有资格的单位编制标底。以选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位。并及时与中标单位，签定施工合同。2、工程建设监理制度根据中华人民共和国建筑法，在本项目的进行过程中，实施建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行150、全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。3、质量控制制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。4、进度控制编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，151、制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴证，召开现场进度协调会等。当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。5、投资控制进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度。审核信息制度，掌握国家调价范围152、和幅度。6、安全控制根据中华人民共和国建筑法、建筑安全生产监督管理规定、江苏省建设管理条例、南京市建筑安全生产监督管理规定等国家、省、市有关法规，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。7、合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。8、协调项目的开发过153、程需要处理与水、电力、电信、燃气等多部门的协调。严格遵守国家有关规章制度，积极主动的和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。9、竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由银行、市政及其他部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。第八章 投资估算与资金筹措8.1 概述一、投资估算依据1、市政工程可行性研究投资估算编制办法（建设部） 2、全国市政工程投资估算指标（建设部） 3、江苏省市政工程单位估价表 4、江苏省建筑安装工程综合预算定额 5、江苏省建筑安装工程费用定额 6、江苏省无锡市现行的有关取费标准7、无锡市建设局154、财政局初设或建设预算批复，设计单位编制的设计概算。 8、类似工程技术经济指标二、投资估算范围1、搬迁289户，拆迁建筑面积35946.55平方米。其中住宅类拆迁23153.55平方米，非住宅类拆迁12793平方米。8.2 拆迁成本xx广场北侧地块国土费用测算汇总表序号类别户数面积（）拆迁成本测算 （万元）前期摸底调查费（5元/）评估费 （10元/）劳务费 （50元/）区工作经费 （10元/）街道工作经费（5000元/户）1国土住宅28723153.5521995.872512 116 116 23 143.52非住宅21279311513.76 12 64 13 1合计28935946.55155、 33510 18 127 180 36 145 总费用340168.3 预备费用项目基本预备费按征地拆迁补偿费用的1%计列，计340.15万元。根据国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知（计投资19991340号）的规定，自1999年9月20日起，基本建设大中型项目的投资价格指数按零计，故在本评价中，涨价预备费率取0%。8.4 项目总投资及资金筹措项目总投资（项目总资金）包括建设投资、流动资金和建设期利息三部分，本项目主要为前期拆迁及场地平整，不含流动资金。项目总投资为36335.69万元，见表8-3。表8-3 项目资金筹措表（单位：万元）日 期建设投资贷156、款开发资本金建设期利息资本金比例120149845.51270002619.442226.0727%2201517554.472120004490.472106426%320168935.70660002245.236690.4725%合计36335.69250009355.151980.5426%第九章 财务评价9.1项目财务评价9.1.1项目收益估算本项目的收益主要来源于土地转让收入，项目用地总面积51856平方米，本项目还款金额来源于本项目实施后区文件规定的定向补贴及指定地块出让收益，xx广场北侧面积为7260平方米的地块出让收益约为15000万元，对该区域居民进行安置补偿的，可获得一定157、金额的定向补贴，预计可获得定向补贴款25000万元。见表9-1。 表9-1 项目年收益金额表项目年 段合计201420152016地块拍卖收益4000040000合计40000400009.1.2项目成本费用估算本项目法人在经营期内的总成本费用36560.27万元，包括工资福利费、其他管理费用、营业费用、财务费用以及土地转让时所结转的土地开发成本。1、维持运营费用估算（1）工资及福利本项目员工按照15人计算，福利费按工资总额的14%估算。年工资福利费总额为91.77万元。表9-2 工资福利费用估算表序号人员数量年人均工资总额小计（工资额14%）合计（人）（元/（人年）（万元）福利（万元）1一般158、工作人员3050000150211712技术人员655000334.6237.623管理人员270000141.9615.96*合计3817500019727.58224.58（2）其他维护运营费用其他维护运营费用包括维护费用、管理费用、土地出让过程中的费用等，综合按照按年销售收入的1.0%估算，计算期内合计为400万元。2、建造成本结转本项目用于土地开发的总投资为36335.69万元，当土地转让时，同时结转相应的开发成本。9.1.3财务评价报表财务评价主要报表见表表9-3、9-4。表9-3 分期投资和收益金额汇总表年段投资金额(万元)收益金额(万元)收益投资(万元)20149845.512-159、9845.512201517554.472-17554.47220168935.7064000031064.294合计36335.69400003664.31表9-4 财务现金流量表(全部投资) 单位：万元序号项 目各年段123合计201420152016一现金流入1产品销售(营业)收入15000150002定向补贴25000250003回收流动资金流入小计4000040000二现金流出1固定资产投资36335.699845.51217554.4728935.7062流动资金3经营成本4004004销售税金及附加5所得税6特种基金流出小计36735.699845.51217554.472933160、5.706三净现金流量(静态)-9845.512-17554.47230664.294四累计净现金流量(静态)-9845.512-27399.9843264.31五净现金流量(动态)-9845.512-16623.55327498.255六累计净现金流量(动态)-9845.512-26469.0651029.199.1.4财务评价指标财务评价指标详见表9-5。表9-5财务评价指标一览表序号指标名称单位指标值备注1项目总投资万元36335.691.1固定资产投资总额万元36335.692资金筹措万元2.1资本金万元11335.69资本金占总投资比例%31.20%2.2银行借款万元250002.3161、流动资金借款万元3总营业收入万元40000计算期内4总营业税金及附加万元计算期内5总成本费用万元36560.27计算期内6利润总额万元3439.73计算期内7全部投资赢利指标7.1全部投资内部收益率%8.57%7.2全部投资财务净现值万元1029.19ic= 5.6%7.3全部投资回收期年2.89含建设期9.2 不确定性分析项目评价所采用的数据大部分来自估算和预测，有一定程度的不确定性。为了分析不确定因素对经济评价指标的影响，需要进行不确定性分析，估计项目可能存在的风险，考察项目的财务可靠性。下面各表是对项目进行敏感性分析的结果。净现值受敏感变化的影响结果（单位：万元）-2%-1%0%1%2%162、地块开发成本1718.831374.011029.19684.37339.55地块收益变化318.96674.081029.191384.31739.42利率变化1029.191029.191029.191029.191029.19静态投资回收期变化的的影响结果-2%-1%0%1%2%地块开发成本2.87年2.882.89年2.91年2.92年地块收益变化2.92年2.91年2.89年2.88年2.87年利率变化2.89年2.89年2.89年2.89年2.89年动态投资回收期变化的的影响结果-2%-1%0%1%2%地块开发本2.94年2.952.96年2.98年2.99年地块收益变化2.99年163、2.98年2.96年2.95年2.94年利率变化2.96年2.96年2.96年2.96年2.96年内部收益率变化的的影响结果-2%-1%0%1%2%地块开发成本10.64%9.59%8.57%7.56%6.57%地块收益变化6.53%7.55%8.57%9.58%10.59%利率变化8.57%8.57%8.57%8.57%8.57%双因素敏感性分析(NPV)-2%-1%0%1%2地块收益变化-2%1008.61663.78318.96-25.86-370.68-1%1363.721018.9674.08329.25-15.570%1718.831374.011029.19684.37339.5164、51%2073.951729.131384.31039.48694.6622429.062084.241739.421394.591049.77双因素敏感性分析(IRR)-2%-1%0%1%2地块收益变化-2%8.57%7.54%6.53%5.53%4.54%-1%9.61%8.57%7.55%6.55%5.56%0%10.64%9.59%8.57%7.56%6.57%1%11.66%10.61%9.58%8.57%7.57%212.68%11.63%10.59%9.57%8.57%9.3 财务评价结论1. 经综合测算，本项目财务经济指标见表9-7。由表中结果可见：2. 该项目实施后在达到预期165、投入产出效果，项目的全部投资财务内部收益率为8.57，财务净现值大于零（ic5.6），投资回收期为2.89年。3. 该项目各评价指标在可接受范围，能较快收回投资，有一定的经济效益。 表9-7 财务评价指标汇总表序号指标名称单位全部投资备注1财务内部收益率2.89%31.20%ic=5.6%2静态投资回收期年2.893动态投资回收期2.964财务净现值万元1029.19 第十章 社会评价本章着重分析xx广场北侧地块基础设施开发整理对该地区以及无锡市社会的影响和相应社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。本章通过系统调查和预测拟建项目的建设、运营产生的社会影响与社会效益，分析项目166、所在地区的社会环境对项目的适应性和可接受程度。通过分析项目涉及的各种社会因素，评价项目的社会可行性，提出项目与当地社会协调关系，规避社会风险，促进项目顺利实施，保持社会稳定的方案。社会评价意义重大，主要体现在如下几点：1. 有利于国民经济发展目标与社会发展目标协调一致，防止单纯追求项目的财务效益；2. 有利于项目与所在地利益协调一致，减少社会矛盾和纠纷，防止可能产生不利的社会影响和后果，促进社会稳定；3. 有利于避免或减少项目建设和运营的社会风险，提高投资效益。社会评价主要针对那些社会因素较为复杂，社会影响较为久远，社会效益较为显著，社会矛盾较为突出，社会风险较大的投资项目。在xx广场北侧地块167、基础设施开发整理项目中主要包括由于地块开发、路网改造及绿地建设所带来的大量移民搬迁，以及文化教育、卫生等公益性项目。10.1项目对社会的影响分析1. 项目对项目区域居民生活水平和生活质量的影响项目实施后，随着拆迁安置的落实，地块商业，娱乐设施的开发，项目居民的总体居住水平将有较大提高。一方面是拆迁安置户由目前老、旧、低的住宅及设施欠缺的小区中迁至精心设计打造、设施配套、环境优美的安居小区中，居住环境大有改善；另一方面公用设施的配套建设将该地区居民的生活质量带上新的台阶。经过“筑巢引凤”，项目区域将聚居一大批有较高经济收入的群体，这将使得该地区的人口结构中中高收入者比例由较大程度提高，从而带动和168、提高该地区的消费水平，优化消费结构，使得居民消费向服务性消费领域分流。相应的，必将带动和促进该地区生活服务业的发展，形成良性的循环，给项目区域带来空前的生机和活力。生态环境的改善、居民生活水平的提高、消费结构的优化，都会对该地区居民的人均寿命带来好的影响，导致人均寿命的一定程度延长。2. 项目对所在地区文化、教育、卫生的影响项目环境改造后将建设相应得文化娱乐设施，配备规模合理的学校及医院，这些必将对当地居民的生活带来保障，同时调节居民生活质量，提高业余生活质量、营造健康向上的社会生活面貌。通过以上分析，可以看到，项目的实施对项目的不利影响有限，相反，却带来诸多益处。这和环境改造的指导原则有关，169、该改造项目本身就是为了改善该地区的生态、人居环境而实施。因此，可以说，从社会影响的角度来看，该项目是积极可行的。10.2 项目与所在地互适应分析互适应分析主要分析预测项目能否为项目区域的社会环境、人文条件所接纳，以及无锡市、xx区政府和居民支持项目存在和发展的程度，考察项目与当地社会环境的互相适应关系。项目现有所有居民及其在该地区内从业的工商服务业等单位和个人都是项目的直接相关者。这些群体对项目所持态度有所差别，对于全部外迁的企业而言，服从大局是做好的选择，而且，外迁后撑肘因素减少，发展余地较大，所以对项目持积极乐观态度。对于本项目的建设，无锡市政府从政策和态度上均持鼓励态度。xx区政府则是该170、项目的始倡导者，对项目鼎力支持，协调个方面关系，从交通、电力、通信、供水等基础设施条件及生活供应条件、医疗等方面给与支持和保障。10.3 社会风险分析由于xx广场北侧地块基础设施开发整理不是以盈利为直接目的，因此，除拆迁中可能会遇到的部分难题外，基本不存在较大社会风险，而且拆迁的社会风险有前所述可以通过相应措施予以规避和解决。因此，总体来说，xx广场北侧地块基础设施开发整理项目社会风险较小。10.4 社会评价结论综上所述，xx广场北侧地块基础设施开发整理不良社会影响较小，改造地区各界群体对项目的接受程度较高、态度积极，政府部门积极扶持项目建设，项目实施社会风险小，建成后社会效益显著，因此，该项171、目从社会角度看，是可行的。第十一章 项目风险分析投资项目在项目建设和投入运营的全过程中不可避免地要受到众多不确定因素的影响，这是市场经济的特征之一，而强化风险意识，采取相应的规避风险措施，无疑是确保项目顺利建设和正常运营的先决条件。投资项目风险分析是在市场预测、技术方案 、工程方案、融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避和防范风险对策，以期降低可能的风险损失。11.1项目经营风险及对策1、经营风险分析（1）xx广场北侧地块基础设施开发整理由市政府牵头、无锡市xx区棚户危旧房改造投资有172、限公司承办，得到市委、市政府的高度重视和各有关部门的大力支持，因此该项目对政府行政有一定程度的依赖。（2）土地的成片建设开发及基础设施业务涉及的工作面广，由此可能带来各建设主体在经营方面的经验、专业知识、专业人才及管理控制方面的不足和困难。2、 经营风险对策无锡市xx区棚户危旧房改造投资有限公司应保证在市委、市政府的领导下，保持与各有关部门的良好合作关系，尽可能在委托协议中明确双方的责、权、利，维护政府的利益，避免在工程实施过程中发生不必要的分歧，同时要严格进行项目管理，努力做到保质保量按时交工。多渠道、多形式地吸引人才，建立自己的专业管理伙伍，降低经营风险。坚持行政推动与市场机制相结合的建设173、机制，新城建设的规划设计、施工、监理、拆迁评估、开发地块出让等引入竞争机制，做到制度、政策操作透明，将各项建设置于规范有序、高效节支和廉政的基础之上，以机制的创新抵御经管风险。11.2 政策风险及对策1、政策风险分析（1）国家有关宏观经济政策、基本建设政策、土地利用政策、融资政策等对项目开发建设都可能产生重大影响。（2）项目的提出和推动，客观上离不开政府政策的支持、政府财政的支持，政府的投入仍是项目区域今后稳定、快速发展所必需的。2、政策风险对策xx广场北侧地块基础设施开发整理建设将通过坚持决策程序化、管理科学化、业务多元化的发展方针依靠增强自身实力来降低政策变化带来的风险。制订科学的决策制度174、，项目将在充分研究论证的基础上进行广泛讨论，减少决策失误；项目实施工程制定切实可行的方案，并强化管理，严格控制支出和成本；经营业务向多元化发展，主要是逐步形成以市政基础设施建设和土地成片开发并重的格局，同时扩大在旅游产业的投资，形成多个利润来源。大力创新和完善城建投融资体制，积极建立政府投入、社会融资、民间加盟、国有资产经营等多元化筹资方式，切实保障建设资金到位。加强信息收集工作，不断根据新政策法规调整项目区域的发展战略只要努力坚持规范动作，科学管理，灵活经营，不断增强自身实力，政策因素的影响就能大大降低。11.3 市场风险及对策1、市场风险分析（1）xx广场北侧地块基础设施开发整理的建设依赖175、于该地区招商引资的规模，周边及国内外地区的激烈竞争、市场环境等因素会对业务带来一定影响。（2）项目基础设施及土地成片开发规模，是建立在项目区域过去的发展速度及进区客户意向预约）的基础上确定的，土地市场需求存在不确定因素。（3）项目内土地成片开发业务，开发的土地能否按合理的价格及时出让是能否得到较好回报的关键。投资及时回笼才能推动业务的连续开展，否则将影响到项目区域经营的稳定性，影响滚动开发战略的顺利实施。2、市场风险对策项目在进行土地开发业务中，一是要统筹安排，严格监管，开源节流，减少开发成本，以提高市场竞争能力；二是要加强客户管理，将有意向进区的外商纳入客户管理，对这些意向性准客户进行跟踪服176、务，传递该地区最新的环境和政策变化，并及时了解客户的投资计划和对投资坏境的要求，减少意向性准客户的走失，三是对承建的委托开发项目，以协议或合同形式规定好开发收入，从而确保项目的投资及时回收。11.4 行业风险及对策1、行业风险分析（1）xx广场北侧地块基础设施开发整理建设存在着与附近城市和地区的竞争及市场分割等制约因素，行业内部竞争对项目区域的建设发展将产生直接影响。（2）区域内土地资源有限，从长远来看对项目区域长期稳定地发展产生一定的制约因素。（3）项目的建设和发展与国家宏观经济环境、经济周期关系较大，这可能导致项目的收入不稳定。2、行业风险对策除了努力增强自身实力、降低宏现经济变化可能带来177、的风险外，对行业内部竞争造成的风险，江苏古运河投资发展有限公司一方面需要加强宣传，突出项目地理上的区域优势，强调其高雅宜人的人居环境和繁荣的商业环境，扩大项目区域在境内外投资者和广大市民中的影响，提高竞争能力；另一方面应扎实做好项目的各项开发建设工作，进一步完善投资条件，吸引更多的境内外投资者前来投资。第十二章 研究结论与建议一、 xx广场北侧地块基础设施开发整理建设方案整体描述1建设规模及建设条件：xx广场北侧地块基础设施开发整理可建设用地面积51856 平方米，涉及地块开发、文物保护、环境治理等多方面多层次建设内容，是一个系统工程。项目建设具有优越的自然资源条件和良好的社会环境条件，这些条178、件与项目的进行形成了良好的互动。2工程建设方案：本项目范围内共需拆迁建筑面积35946.55m2，居民住宅建筑面积23153.55m2，非住宅建筑面积12793 m2，主要通过征用、收购的可实际利用的经营性土地进行收购储备和平整开发，形成净地后逐步向市场推出。3项目实施计划：以工业搬迁为带动，分期改造，滚动开发，通过整合项目的山水生态资源、历史文化资源、土地资源，充分利用功能优势和区位优势，将项目区域建设成为现代化的商务休闲中心。本项目主要为前期拆迁及场地平整，计划利用半年时间完成。 4环境影响评价：xx广场北侧地块基础设施开发整理项目对环境无较大不良影响，且所产生影响都可以合理控制，因此，从179、环境影响的角度来说，该项目是可行的。5投资估算和融资方案：本项目开发建设总资金36335.69万元，全部资金自筹解决。6经济效益：项目计算期内总收入40000万元，总成本费用为36560.27万元，项目利润总额为1029.19万元，经济上具有可行性。7社会效益：xx广场北侧地块基础设施开发整理不良社会影响较小，改造地区各界群体对项目的接受程度较高、态度积极，政府部门积极扶持项目建设，项目实施社会风险小，建成后社会效益显著，因此，该项目从社会角度看，是可行的。8主要风险分析结论：xx广场北侧地块基础设施开发整理中的经营风险、政策风险、市场风险和行业风险都可以通过相应的措施合理降低和规避。二、 结论经过广泛调查、详细分析和科学的论证，xx广场北侧地块基础设施开发整理在经济上、环境影响方面、社会影响方面及风险规避方面都具有可行性，因此，该项目具有工程可行性。三、 建议u 项目初步设计阶段应注意加强对拆迁工程量的调查工作；u 项目实施前加大对地区规划建设方案的宣传，一方面使得建设区居民接受，另一方面则制造社会影响，为招商引资作铺垫；u 对拆迁难点要提前做好思想工作及相应安置方案；u 适时组建一支技术全面、管理素质较高的建设管理队伍，以适应多方位多层次的建设管理工作；u 在项目实施过程中，注意协调解决与项目建设直接相关的各部门间的关系，如市政公用设施等。