1、家居建材商业中心新建开发项目一期工程可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月168可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录一、总 论- 1 -1.1 项目背景- 1 -1.2 项目概况- 4 -1.3 问题与建议- 10 -1.4 主要技术经济指标- 11 -二、政策环境2、与市场分析- 14 -2.1 政策环境分析- 14 -2.2 市场分析- 20 -2.3 本项目开发定位- 33 -三、建设地点与建设条件- 54 -3.1 建设地点- 54 -3.2 建设条件- 55 -四、规划设计方案- 60 -4.1 规划设计依据- 60 -4.2 总规划方案- 61 -4.3 建筑设计方案- 65 -4.4 结构设计方案- 68 -4.4 电气工程- 71 -4.5 给排水工程- 88 -4.6 采暖、通风与空调- 95 -五、节能节水措施- 103 -5.1 节能原则- 103 -5.2 编制依据与原则- 104 -5.3 节能措施- 104 -5.4 节水措施- 3、106 -六、环境影响评价- 108 -6.1 环境现状- 108 -6.2 项目建设与运营对环境影响- 108 -6.3 环境保护措施- 110 -6.4 环境影响评价结论- 112 -七、劳动安全卫生与消防- 113 -7.1 劳动安全- 113 -7.2 卫生防护措施- 114 -7.3 消防- 115 -八、组织机构与开发进度安排- 123 -8.1 组织机构- 123 -8.2 开发进度安排- 124 -九、项目招投标方案- 127 -9.1 编制依据- 127 -9.2 招标要求- 127 -9.3 招标计划- 128 -十、投资估算与资金筹措- 130 -10.1 投资估算- 14、30 -10.2 资金筹措计划- 138 -十一、项目财务评价- 141 -11.1 评价依据与基础数据- 141 -11.2 营业收入与经营成本- 143 -11.3 项目盈利能力分析- 145 -11.4 项目偿债能力分析- 146 -11.6不确定性分析- 147 -11.7 财务评价结论- 150 -十二、结论与建议- 151 -12.1 研究结论- 151 -12.2 提出建议- 152 -一、总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称1、项目名称：*有限公司“xxxx广场”开发项目一期工程2、建设性质：新建3、项目建设期：2009年12月2012年12月1.1.2 建设单位概况本项5、目由*有限公司开发建设。*有限公司成立于2006年1月，公司注册资金3720万元人民币，企业开发资质为四级，经营范围包括房地产开发与销售、信息咨询、高科技产品的推广等。公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设工程部、合同预算部、营销客服部、财务部、审计部、开发部、行政人资部、法务部、保卫部，公司在职员工58人，其中专科以上人员47人。1.1.2 可行性研究报告编制原则与依据1、 编制原则（1）严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定建设规模，做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。（2）本着实事求是的原则分析论证建设项目的实施条件和工程技术方案的可行性，认真调查研究各项基础条件，避6、免不利因素对工程建设和投入运营过程中产生的不利影响。（3）在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。（4）坚持“独立、客观、科学、可靠”的原则，提出可供项目单位决策的建议，并为有关部门审批项目提供参考依据。（5）力求建造以家居建材商业为中心的集商业、办公、居住为一体的综合性商业地产，使其成为呼和浩特市蓬勃发展的城市建设和商务环境密不可分的有机整体。 2、编制依据（1）城市居住区规划设计规范GB50180-93（2）民用建筑设计通则GB50352-2005（3）住宅设计规范GB50096-1999（2003版）（4）办公建筑设计规范J7、GJ67-2006（5）呼和浩特市城市规划管理技术规定（6）呼和浩特市规划局关于*有限公司申建“xxxx广场”用地规划的批复（呼规批地字【2009】1号）；（7）建设单位关于“xxxx广场”项目总体规划方案；（8）建设单位提供的其他有关资料和基础数据。1.1.3 项目提出的理由与过程进入新xx以来，随着内蒙古自治区经济建设水平的快速稳步发展和“呼包鄂经济区”的迅速崛起，呼和浩特市通过政府引导、企业主导、全民参与的城市发展模式，大力发展城市基础设施建设和房地产业，城市建设得到全面、快速发展，城市规模不断扩大、城市面貌日新月异，呈现出了经济社会蓬勃发展的良好局面。尤其近几年，随着城市规模和档次的不8、断提升，为实现自治区党委、政府对呼和浩特市提出的“三年一小变、五年一中变、七年一大变”的城市发展战略要求，呼和浩特市委、政府对城市建设提出了更高的要求，其中对房地产开发提出了要按照“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的原则、“精、美、高”的标准，“突出重点、全面推进、夯实基础、注重精品、建设靓点、塑造形象”的开发建设要求。在此背景下，*有限公司以超前的眼光和良好的地产运作实力，看重了呼和浩特市新城区兴安北路以东、东库街以北地块的发展潜力，在该地块出让过程中，经过公开竞价的方式取得了该地块建设用地使用权。在此基础上，根据呼和浩特市城市城市建设总体规划和该地块规划要求，结合地处呼和浩特市最大家居9、建材市场的商业环境和紧邻城市主干道的区位优势，针对该区域对家居建材物业及其配套商住地产的巨大需求，经过公司董事会、管理层的深入研究和多方考察，提出了在该地块建设一处以家居建材商业为中心集居住、办公、商业为一体的综合性商住项目，以此推动新城区乃至呼和浩特市专业市场、城市建设、商业环境和城市功能的进一步提升。对此，我公司接受建设单位的委托，组织有关专业技术人员进行了实地考察调研，按照市场需求、投资环境、建设工期、经济效益统筹考虑的要求，对该地块的建设条件和市场供求现状等进行了认真的调查研究，组织有关专家对研究方案进行了分析论证，并在与建设单位充分交换意见的基础上编制了本可行性研究报告，力求为建设单10、位提供一份专业而客观的决策依据，也为有关主管部门进行立项审批等提供参考依据。另外，在该地块的开发上，*有限公司根据企业自身的投融资计划和商业地产运作经验，决定采用分二期建设方案。本报告是针对本项目一期工程所做的可行性研究。1.2 项目概况1.2.1 拟建地点本项目地块位于呼和浩特市新城区兴安北路与东库街交汇处东北角，项目地块四至为：东至呼哈铁路专用线，南至东库街，西至兴安北路，北至润宇装饰城。项目区域是呼和浩特市最大的家居建材集散地，现已由呼和浩特市政府命名为“呼和浩特市建材第一街”，是呼和浩特市重点打造的家居建材专业市场。本地块地处兴安北路与东库街交汇处东北角，场地西靠兴安北路、南邻东库街、11、东靠铁路专用线，场地呈“”形平面布局。本期工程拟建用地为建设用地的西侧和东北侧地块，其中东侧地块规划为住宅小区、西侧地块规划为家居建材城和商业办公区。1.1.2 主要建设条件本项目地块地处呼和浩特市城市中心区，周边商业与居住配套设施齐全，其中北侧为润宇装饰城、西侧为华联超市、居然之家、国美电器，西靠兴安北路、南邻东库街、东至铁路专用线、北依海拉尔东街，项目区域已成为呼和浩特市最大规模的家居建材及生活购物商圈，具有得天独厚的区域优势。1、传统商圈：东库街是呼和浩特传统的家居建材集散中心，是由数百户商家经十余年时间自然聚集而成的专业市场，知名度高、影响力大，是购买家居建材的习惯性首选市场，已成为内12、蒙古地区规模最大的家居建材市场。2、政府命名：鉴于东库街业已形成的巨大规模和影响力，以及家喻户晓的知名度，政府特将东库街规划为家居建材专业市场街，并将东库西街命名为“呼市家居建材第一街”，必将引导和推动东库街专业集散市场向更专业、更规模化发展。3、品牌效应：本地块现已有润宇装饰城和居然之家两个知名家居建材购物中心，本项目所开发的红星美凯龙家居建材城将与上述两家形成三角形布局，并以红星美凯龙作为全国家居建材连锁第一品牌的品牌效应，得到了呼和浩特市政府的重点支持。4、地理位置：东库街家居建材批发市场紧邻呼和浩特繁华的鼓楼、长乐宫、海东路、成吉思汗大街及城东板块等核心商住地段的黄金位置，地产升值潜力13、巨大。周边密集的居民区和写字楼，能够提供巨大的顾客群。优越的市场位置，使消费购物极为近便。5、配套条件：该地块四周紧临多条主要交通要道，场地地势平坦，周边城市公用配套设施完善，公交线路方便快捷，为本项目的建设提供了不可复制的区位优势和得天独厚的商业环境。6、定向开发：针对该地块地处呼和浩特市最大、最有影响力且由政府统一规划的家居建材专业市场，全国家居第一品牌的红星美凯龙集团看重项目开发价值，已于本项目建设单位签订了合作框架协议，由本项目家居建材城采用对红星美凯龙定向开发模式，所开发的家居建材城由红星美凯龙集团承租，并负责招商和运营。因此本项目家居建材城物业具有长期的承租客户，为本项目的开发建设14、提供了长期效益保障，也最大程度规避了开发风险。1.2.3 建设规模与目标项目总占地面积127032.8m2（约合190.55亩），本期工程是项目一期工程，用地面积约为76000m2（约合114亩），拟建1栋5层家居建材城和22层写字楼和公寓楼各一栋，另有8栋18层住宅楼及2-3层沿街商业，规划总建筑面积288656.25m2，其中地上建筑面积为249656.16m2、地下建筑面积为39000.09m2。本项目家居建材城和写字楼、公寓楼形成一个商业区，住宅楼和配套商业形成一个居住小区。其中：家居建材城按裙楼沿街设计，其配套的写字楼和公寓楼均按塔楼设计；住宅楼采用板楼形式，住宅区配套商业采用沿街连15、体商铺形式。本项目拟建家居建材城规划建筑面积为97914.16m2，写字楼建筑面积为34841.62万元，公寓楼建筑面积为19798.38m2，住宅楼建筑面积为85752m2，住宅区配套商业建筑面积为11350m2，地下停车场及库房建筑面积为39000.09m2。本项目根据呼和浩特市城市建设总体规划和项目区市场需求，通过市场化运作、高标准建设，拟建成一处以家居建材城为中心集居住、办公、商业为一体的现代化高档商住中心，力求为呼和浩特市完善城市功能、提升城市品质、改善商业环境作出积极贡献。1.2.4 总投资与效益情况1、总投资估算与资金筹措本项目估算总投资为73563.55万元，其中：土地费用6216、70万元、前期工程费用834.09万元、基础设施建设费用2778.86万元、建筑安装工程费52788.39万元、公共配套设施建设费270万元，项目开发建设期管理费用566.71万元、财务费用5346万元、销售费用876.05万元，开发期税费1278.65万元、其他费用1112.38万元，计提预备费1442.42万元。根据建设单位的投融资计划，本项目投资开发资金由建设单位自有资金、信贷资金和销售预收款相结合的方式筹集，其中：建设单位以资本金形式投入37000万元，占总投资的50.30%；拟申请银行借款30000万元，占总投资的40.78%；其余6563.55万元用预收款投入，占总投资的8.92%17、。2、效益情况预测根据未来市场需求、价格水平预测和计划租售进度安排，本项目在4年经营计算期内可实现总营业收入121444.12万元万元，其中房屋销售收入为87604.70万元、房屋出租收入为33839.42万元；缴纳营业税金及附加10922.32万元、土地增值税876.05万元；项目4年经营期内总经营成本为49830.23万元，其中销售经营成本为45551.28万元、出租经营成本为4278.95万元；项目在4年经营计算期内，可实现利润总额为59815.52万元，上缴所得税14953.88万元，预计可实现税后利润44861.64万元。按4年经营期计算，本项目总投资收益率为20.33%、资本金净利18、润率为30.31%、营业利润率为36.94%；项目所得税后财务内部收益率为30.97%、财务净现值为9822.11万元、投资回收期为2.59年。本项目30000万元银行借款计划借款期限为3年，采用到期一次性还本利息照付的还本付息方案，其中借款利率按中国人民银行现行的“13年期”人民币贷款利率上浮10%计算（既5.94%），本项目三年借款期内共支付利息5346万元。从项目各项财务评价指标看，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率、资本金净利润率、投资回收期等指标均可满足投资者预期要求，表明本项目的投资和运营具有较强的盈利能力。项目借款偿还方案明确，借款偿还各年利19、息备付率、偿债备付率均较为合理，能够保障按时偿还借款本金，表明具有较强的偿债能力；项目盈亏平衡点小于行业平均盈亏平衡点，敏感性分析表明项目价格与投资在10%内的浮动范围在可承受范围之内，表明项目抗风险能力较强；从财务评价角度综合考虑，本项目的建设是可行的。1.3 问题与建议由于本项目家居建材商业建筑已有长期承租单位，从运营风险因素看，项目最大的不确定因素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，尤其对居住与商业环境有较高要求的中高收入人群、各中小企业及各类办事机构、从事中高档商20、业群体以及地产投资人士的推广和宣传，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成。另外建议建设单位在工程建设过程中落实好以下几项工作，使项目开发建设能够顺利实现预期效果：1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。3、积极、及时、足额落实工程建设资金，确保工程建设如期、顺利完成。4、精心安排各项工作，确保工期、质量、投资控制目标的顺利如期完成。5、工程实施过程应有全程监控，确保本工程不出现任何人为的毗漏。项目单位应制定严格的验收标准，严格合同管理，保证工程的经济安全、环境保护和功能完善。1.4 主要21、技术经济指标主要技术经济指标表序号项 目单位数值备 注一基础指标1.1 总占地面积m276000 约合114亩1.2 总建筑面积m2288656.25 其中：地上建筑面积m2249656.16 地下建筑面积m239000.09 1.3 建筑密度%25.0 1.4 容积率3.28 1.5 绿化率%35.6 1.6 可出售面积m2172742.00 1.6.1写字楼m234841.62 1栋，22层1.6.2公寓楼m219798.38 1栋，22层1.6.3住宅楼m285752.00 8栋，18层1.6.4沿街商业m211350.00 2-3层沿街商铺1.6.5地下停车位m221000.00 总建22、筑面积为39000.09m21.7 可出租面积m278332.00 家居建材城m278332 使用面积，建筑面积为97914.16m21.8 住宅户数户953 90m2/户均1.9 公寓户数户283 70m2/户均1.10 停车位个1000 地上停车位个300 地下停车位个700 1.11 计划开发经营期年4 开发期年3 销售期年3 二经济指标2.1 总投资万元73563.55 2.1.1 其中：开发建设投资万元73563.55 2.1.2 经营资金万元0.00 2.2 资金筹措万元73563.55 100.00%2.2.1 其中：资本金万元37000.00 50.30%2.2.2 银行借款万23、元30000.00 40.78%2.2.3 预售收入6563.55 8.92%2.3 营业收入万元121444.12 计算期内2.3.1 其中：销售收入万元87604.70 2.3.2 租赁收入万元33839.42 计算期内2.4 经营成本万元49830.23 计算期内2.4.1 其中：销售经营成本万元45551.28 2.4.2 租赁经营成本万元4278.95 计算期内2.5 营业税金及附加万元4949.67 计算期内2.6 土地增值税万元876.05 计算期内2.7 营业利润万元59815.52 计算期内2.8 所得税万元14953.88 计算期内2.9 税后利润万元44861.64 计算24、期内三单位面积指标3.1 单位面积开发建设投资元/m22548.48 按总建筑面积平均分摊3.2 单位面积土地成本元/m2217.21 按总建筑面积平均分摊3.3 单位面积利润总额元/m22072.21 按总建筑面积平均分摊3.4 单位面积税金元/m2689.52 按总建筑面积平均分摊3.5 单位面积税后利润元/m21554.15 按总建筑面积平均分摊四财务评价指标4.1 总投资收益率20.33%计算期内年均4.2 资本金净利润率30.31%计算期内年均4.3 项目投资内部收益率56.54% 所得税前4.4 项目投资内部收益率30.97% 所得税后4.5 项目投资财务净现值万元22158.8425、 所得税前4.6 项目投资财务净现值万元9822.11 所得税后4.7 全部投资投资回收期年2.29 所得税前4.8 全部投资投资回收期年2.59 所得税后4.9 资本金内部收益率73.23% 所得税后4.10 盈亏平衡点56%二、政策环境与市场分析2.1 政策环境分析2.1.1 我国房地产业政策环境我国自1998年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来，房地产业一直以较快的速度发展，从而带动城镇住房价格尤其是大中城市房价的迅猛增长。另外，随着房价的快速增长，投资型、投机性炒房现象日益加重，对城镇居民的正常购置房屋造成了较大影响。因此，为了抑制房价过快增长、优化房地产结构、稳定房地产市场和保持国26、民经济的良好运行，国务院进入二十一xx以来陆续出台了多项措施，意在遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。1、2003年：国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文）出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被大部分的商品房所替代。影响：房地产业成为国民经济支柱产业。2、2004年：国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（71号令），通知规定国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。27、影响：协议出让土地方式被招拍挂方式取代，随后全国房价涨声一片。4、2005年：3月份国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知（俗称“国八条”）。4月份温家宝主持国务院常务会议，认为房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，提出八条调控和引导措施，被称为“新八条”。影响：两个“八条”政策使楼市处于短暂观望状态，不久后楼价恢复快速增长。5、2006年：5月关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（37号文）出台，被业界称为“国六条”。意见规定对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。套型建筑面积90平方米以下28、住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上。影响：“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。6、2007年：8月7日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（24号文）出台，核心内容在于“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。10月1日中华人民共和国物权法正式颁布实行，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。11月30日，建设部等七部门联合发布经济适用房管理办法，明确规定经济适用住房购房人拥有有限产权。影响：政府开始转向“以廉租房为重点”，开始更加重视住房保障制度方面的完善，首次明29、确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。这意味着房地产业的调控方向将发生重大变化。7、2008年：1月7日国务院下发国务院关于促进节约集约用地的通知，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2月央行和银监会联合发布了经济适用住房开发贷款管理办法，3月住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知。下半年起，地产业连续5年的宏观调控结束：9月16日、10月9日、10月30日、11月26日、12月23日五次降息。10月22日财政部、国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折，最低首付比例降为20%。12月230、1日关于促进房地产市场健康发展的若干意见出台，减免营业税，放松二套房贷。影响：在全球金融危机的背景下，中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，11月起成交量开始回升。8、2009年：2009年是中国楼市剧变的一年，这一年有关房地产业的政策从年初四大国有银行出台七折优惠利率的促进房地产市场政策，到年中的居民首次贷款购买普通自住房贷款利率七折、首付款比例调整为20%的进一步促进措施，到年底由财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知的将开发商拿地的首付款比例提高到五成、且分期缴纳全部价款的期限不超过一年的抑制房地产31、过快发展政策，使全年里房地产市场经历了从低谷到高峰的华丽转身带动房价和销量飞速上涨，而到了下半年房地产形式一片大好之际楼市政策开始转向抑制房价上涨的起伏较大的政策环境。2.1.2 2010年我国房地产政策预测 根据我国房地产发展历史看，货币政策是影响房地产市场最关键的政策，根据2009年房地产政策及市场形势，预计2010年将继续执行适度宽松的货币政策，实行差别化信贷政策，市场形势将显现以下三个特征：1、供给方面：房地产开发投资和市场供给还将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。（1）企业资金实力增强后加大供给成为自然选择；（2）国土资源部近期加大“囤地”调查力度；（3）住建部及地方政府将采32、用“窗口指导”方式督促企业开工。2、需求方面：受价格上涨和担心政策可能变化的预期，部分城市的交易量可能会下降，但全国市场交易量总体趋于平稳。预计2010年，一些省市交易量受高房价和供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。3、价格走势：全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在四季度调整。（1）宽松的货币政策将至少维持到上半年；（2）主要城市成交量维持在高位；（3）房价往往滞后于货币政策和成交量；（4）购房者对住房保值增值的预期；（5）开发企业失去快速推盘回笼资金压力；33、（6）部分城市供不应求。2.1.3 呼和浩特市房地产政策环境进入二十一xx以来，呼和浩特市经济建设取得飞速发展，带动了全市房地产市场的快速发展。另外随着城市规模、人口数量、居民收入逐年快速提高，也为房地产业的快速提供了巨大市场空间。与此同时，根据全国房地产宏观政策环境和呼和浩特市自身城市发展实际，呼和浩特市针对本市的房地产业健康良性发展，也陆续出台了相关的政策。1、房地产市场运行秩序走向规范国家针对房地产市场进行宏观调控的大背景下同，呼和浩特市政府通过出台呼和浩特市关于贯彻国家对住房价格调控政策的有关政策、呼和浩特市经济适用住房管理办法等政策、制订呼和浩特市享受优惠政策普通住房标准、呼和浩特市34、享受城镇廉租住房管理办法以及廉租补贴发放工作的规范化、正常化、制度化，规范了房地产秩序；通过建设房地产信息系统和预警预报系统体系，基本实现商品房预销售网上签约、联机备案、网上楼盘公示、科学判断房地产市场和经济走势市场主体行为得到规范、市场秩序有所好转，供求信息公开透明，为形成真实价格机制创造了良好的市场环境。2、房地产投机需求的萌芽到抑制国家这一轮宏观调控的诸多措施是针对投机性炒房行为制订的。呼市炒房行为只是萌芽状态，未出现明显炒房现象。一、房地产投资增幅基本稳定。房屋销售的回落表明需求减少，投机苗头被挤出。二、一些已购投机、投资性住房，难以短期炒作，开始转向长期投资的房屋出租市场，租赁市场房35、源明显增加。3、房地产价格基本稳定房地产需求相应减少，房地产市场供求关系得到改善，新旧房屋销售价格在高位趋稳，并出现增幅回落的趋势。2.2 市场分析2.2.1 呼和浩特市2009年房地产市场运行概况1、房地产开发投资情况分析2009年112月份全市房地产开发完成投资1126587万元，与去年同期相比增长12.17%，占全市固定资产投资的14.1%。其中住宅完成投资745572万元，同比下降3.36%。其中经济适用住房完成投资9.86亿元，同比下降了39.47%。开发投资主要指标及其与去年同期对比情况如表1、图1： 从表1分析，总的投资情况比去年同期增长幅度不大，基本平稳。商品住宅投资呈下降，办36、公楼与其它用房投资与去年同期相比有较大涨幅。2、房地产开发施工与竣工情况分析2009年112月份，房屋施工面积1629.79万平方米，同比下降了0.57%。新开工面积370.74万平方米，同比下降了20.39%。其中：住宅施工面积1270.42万平方米，同比下降了3.79%；住宅新开工面积307.82万平方米，同比下降了17.15%。房屋竣工面积217.54万平方米，同比下降了41.92%。其中：住宅竣工面积181.01万平方米，同比下降了45.71%。其中经济适用住房竣工面积40万平方米，同比下降了4.76%。具体详细情况见表4、图2：从表4和图1分析，房屋施工与竣工面积呈下降态势，而且竣工37、面积下降幅度较大。各类房屋新开工面积均呈下降态势，特别是办公楼下降幅度最大。房屋竣工面积降幅较大，办公楼竣工面积增幅较大。近年来，机关单位新盖办公楼，是导致办公楼竣工面积增幅较大的主要因素。由于全国房地产市场由热到冷的剧变，导致2009年我市房屋新开工与竣工面积明显下降。3、商品房供给和销售分析2009年112月全市商品房月末累计可售面积840.7万平方米，同比增长5.14%，当月与上月环比下降0.8%。其中住宅399.94万平方米，同比下降8.18%，当月与上月环比下降1.48%。房屋销售面积263.81万平方米，同比下降3.8%，环比增长31.18%，权属登记面积134.97万平方米，成交38、套数12494套，分别比去年同期增长了25.59%和28.9%，当月与上月环比分别增长了15.88%和17.57%。其中住宅权属登记套数10503套，成交面积114.55万平方米，分别比去年同期增长30.16%和32.06%，当月与上月环比分别增长18.95%和18.24%。住宅批准预售面积208.39万平方米，同比增长9.93%，当月与上月环比增长9.37%。主要指标与去年同期对比情况如表5： 以上数据可见，可售面积增长，但住房可售面积下降，说明住宅销售量增长。批准预售面积下降，说明现售房增加。住宅批准预售面积与成交面积和成交套数均增长，且涨幅较高，说明目前呼市商品房市场销售处于上升态势，市39、场回暖。4、不同价位新建商品住房供求结构分析2009年112月，不同价位新建商品房供求结构特点是：以每平方米售价在25003000元之间的住房为主，成交面积和成交套数分别占成交面积和套数的35%和37%；其次是30004000元之间的，占30%和31%。批准预售以30004000元为主，批准预售面积和套数分别占批准预售的62%和61%。详细情况见下图：从图4、5、6可看出，当期上市、批准预售及成交面积和套数在25004000元/平方米之间的所占面积、套数比重数量大，说明购房群众中低收入家庭占大多数。5、商品房销售价格分析2009年112月，商品房销售平均价格，依据市内四区不同地域、不同价位，经40、算术平均法计算，商品房平均销售价格4353元/平方米，全年平均增长了3.44%；当月与上月环比增长3.2%。其中商品住宅平均价格3312元/平方米，全年平均增长了4.25%；当月与上月环比增长3.18%。有关住房价格详情见商品房价格走势图：从图8分析，呼市商品房价格始终高位运行，7月份前处于平稳小幅增长趋势，8月份后，在国内宏观形势的影响下，房价增长很快，特别是住房价格同比涨幅很高，8月比7月提高2.68个百分点，11、12月每月以3个百分点的速度增长，到12月份涨幅上升到了两位数。预计2010年将达到45005500元/m2，并趋于稳定。6、房屋租赁情况分析2009年112月，依据房地产开发41、企业年报统计，出租房屋面积286997平方米，同比下降2.74%，与上月环比增长9.82%；出租办公楼面积52233平方米，同比增长58.62%，与上月环比下降38.29%；出租商业营业用房面积231264平方米，同比下降10.45%，与上月环比增长33.53%。详见下表： 目前，呼市租赁市场发育仍然不成熟，还处于起步阶段。从表10中可见，呼市的房屋租赁市场波动较大，办公楼和商业营业用房租赁时间相对长些，住房则相反。2.2.2 呼和浩特市商业地产市场情况1、呼和浩特市商业市场发展概况由于2006-2007年市场惯性的作用，2008年房地产各项指标仍有增长，但增速明显放缓。2009年初，呼和浩特42、市开始为应对金融危机，及时调整战略，合理安排产业结构，使全市整体经济逐渐回暖，商业经营性用房的各类指标都开始缓步上升。截止到2009年12月，商业营业用房与其它用房成交面积12.05万平方米，同比下降了2.82%，当月与上月环比增长了6.45%。成交金额50211万元，同比增长了9.89%，当月与上月环比增长了8.54%。2、商业市场供给分析2006年，呼和浩特市商业营业用房施工面积为123.51万平方米，新开工面积48.67万平方米，竣工面积24.16万平方米，投入使用的项目较少。2007年，全年施工面积为189.84万平方米，同比增长53.7。新开工面积38.4万平方米同比下降21.1；竣43、工面积47.49万平方米，同比增长30.18%。由于上一年转过来的施工项目的竣工面积增加和少量的新项目建成，较大部分商业经营用房开始投放市场，使得竣工面积大量增加。2008年，商业经营性用房的施工面积略有减少，但总体水平保持稳定。全年施工面积为251.97万平方米，新开工面积25.96万平方米，总竣工面积14.53万平方米。至2009年12月，呼和浩特市商业营业用房施工面积为159.32万平方米，同比下降36.77%；新开工面积33.87万平方米，同比增长30.48%。商业营业用房竣工面积16.01万平方米，同比增长10.19%。3、商业市场需求分析截止2009年12月商业经营用房施工面积、新44、开工面积和竣工面积同比均有所下降。1-12月，商业经营用房施工面积159.32万平方米，同比下降36.77%；开工面积33.87万平方米，同比下降30.48%；竣工面积16.01万平方米，同比增长为10.19%。以上数据可以看出，年初由于经济危机大环境的影响，加之前几年的施工量较大，使得需求一度减少，商业市场低迷。下半年，经济开始转暖后，带动房地产市场的逐步回升，使需求量相对增加，整体商业市场开始迈入发展期。4、商业市场价格分析呼和浩特市的商业市场呈现冷热不均的发展态势，靠近城区的商业价格较高，远郊区县的商业价格却很低，但从近年来的价格走势来看，城区商业租售价格上涨率远远高于远郊区县。 5、呼45、和浩特市商业地产发展潜力分析在住宅市场发展不是很明朗的今天，呼和浩特市作为内蒙古自治区首府城市，商业地产却依旧保持平稳的发展趋势。据呼和浩特市房产局发布的房地产信息，2009年1到6月底，首府商业营业用房现房销售面积4.15万平方米，同比增长了47.69%；销售金额32406万元，同比增长了97.81%；商业营业用房期房预销售面积0.79万平方米，同比增长了3.94%；商业营业用房空置一年以上的面积为32.01万平方米，同比下降了17.84%。而同期，商品房住宅现房销售面积是48.58万平方米，同比下降了17.41%；期房住宅预销售面积25.97万平方米，同比下降了30.41%；商品住宅空置一46、年以上面积178.19万平方米，同比增长了71.14%。房地产的发展跟国民经济大的环境背景是相协调的，在国民经济的整体实体经济没有得到根本好转的情况下，房地产行业很难一枝独秀。但相比较住宅地产的现状，只有十几年发展机会、发展速度滞后于房地产的新兴的商业地产行业却正以其投入成本少、资金回笼快、回报率高、售后包租方便快捷等优势受到消费者的青睐。去年以来，受经济危机的影响，首府商业的需求量大幅度下降，但一些区位、价格、质量较好的商业地产项目依然发展强劲。根据业内人士分析，呼和浩特商业地产的潜力巨大，但种类太少影响了其发展。像商品房投资，目前只有高档商业项目和低端的投资项目两种，而高档商业项目像中山路47、的一些大的投资项目，已经5、6万一平米了，这得有相当实力的人才能消费得起。另外一种低端的投资项目，这种项目价位较低，面积也小，符合呼市租金不高的现状，卖得很不错，但这种项目呼市现在做的人很少，位置好的就更少了。在中山路上见到处在黄金地段的某楼盘，小平方米的住宅和商业营业用房早已卖完，而大平方米的商业营业用房就是用促销价也鲜有人问津。从长期发展趋势来看，呼和浩特市的经济将持续稳定增长，商业地产潜在需求巨大，发展空间及前景良好。关键是从业企业要转变理念，适应首府商业由中心商圈、特色商街、社区商业中心构成的多层次商业发展新格局、新形势的变化，在竞争与困境中求得生存与发展。2.2.3 呼和浩特市20148、0年房地产市场形势分析与预测2009年，呼和浩特市房地产市场大致走过了1-4月的观望、6-7月的回复、8月后的价格上涨几个阶段。由年初的观望房价，4月房价开始一路上扬，到8月后涨幅大增。与需求旺盛形成鲜明反差的是，由于开发商对市场回暖估计不足，开工减少。呼和浩特市的房地产市场尚属初级阶段，现阶段还是以刚性需求为主。一是旧房与城中村改造造成的刚性需求。近年呼市城区面积不断扩大，平房、旧房、临建改造与城中村改造在增多;二是城镇化过程中新增城市人口的需求。随着城镇化步伐的加快，呼市每年都要新增十多万人口，他们对住房的需求也是一个很大的市场；三是新婚家庭购买住房的需求愈来愈强；四是改善型住房需求也是一49、个很大的市场。正是因为刚性需求的支撑，因此，呼市的房屋价格近年来始终保持着小幅增长态势。2010年呼市的房地产市场整体上需求仍然旺盛，仍会延续2009年的态势。预计2010年，呼市房地产市场整体增长平稳，投资、施工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升，资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落，但仍保持增长趋势。预计2010年新开工面积350万平方米左右，其中住宅新开工面积280万平方米左右。竣工面积320万平方米左右，其中住宅竣工面积260万平方米左右。人均建筑面积达到32平方米左右。预计2010年二手房销售面积、金额大于2009年，房屋销售价格指数保持在105%左右。随着市50、场形势的变化，开发商的信心在恢复，经营性用地2009年比2008年上涨26.01%，土地价格也上涨44%。地价的升高，成为判断明年房价升高的重要依据之一，明年房价仍会有所上升。呼市的房地产市场投资和投机购房现象虽然没有一二线城市那么明显，但是少部分投资性需求增加也是一个不争的事实。目前没有一个确切的数据支撑这个观点，但是，在实际中确实证实了这样的事实。在房价上涨和通胀预期的影响下，2010年，投资性购房比例可能还会继续增加。呼和浩特市的住宅市场已开始从市内的市场为主，逐渐转变成为以内为主、内外结合的市场。2009年市外的置业者购房同比增长30.1%。所以说外地人群购房正在成为支撑呼市住宅市场发51、展新的增长点。外地投资者因为股市投资失利、通胀预期等原因而转向房地产投资，加上子女来呼读书陪读买房不断增多，也会促使房地产市场全面上扬。城市基础设施建设，房屋拆迁量相对还会增长，这部分“被动消费”群体也从另一侧面推动了房地产市场的上升。2010年，呼市的房价走势到底如何？2009年房价从4月份开始一路上涨，到12月份涨幅已经两位数，商品房和住房销售均价比年初分别增加了452元和320元。所以说呼市2010年房价仍将维持高位并呈上升态势，但涨势会趋缓。房地产市场的调整，主要会取决于国家的政策。预计2010年我市房地产市场将保持平稳增长。受房价快速上涨原因的影响，未来楼市仍然具有一定的不确定性，如52、房价继续快速上涨，不排除市场会再次出现调整的可能。2.3 本项目开发定位2.3.1 区域市场地产开发情况1、项目区域住宅市场发展情况随着呼和浩特市住宅市场的进一步发展，市场竞争的进一步加剧，呼和浩特市的住宅品质逐步提高，而价格作为最主要的竞争手段与前两年有很大的上涨。新城区经济的的快速发展，带动区域内住宅市场的健康发展，不断涌现出新的项目。项目区域内住宅项目一览表序号名称类型位置建筑面积（万平方米）销售价格（元）平均销售率（%）1名都枫景住宅爱民街丽苑阳光城北区东侧22460095%2新舒杰作住宅海拉尔东路北809号蓝天中学西巷5.06415090%3丽苑阳光城住宅海东路33号11.1480053、95%4海东公馆住宅海东路与明秀巷交汇处南100米9.6488080%5华侨新村住宅呼和浩特市成吉思汗大街东端12.9400050%6蒙鑫国际名城住宅成吉思汗大街与通道路交汇处15480068%7公主花园住宅海东路气象局西巷向西60米6.3450080%8呼和佳地住宅铁木真广场南面110466075%9北辰新领地住宅哲理木路与北2环路交汇处100米9.6380090%10中银城市广场公寓新华东街与展西路交汇处8.4580080%11万达广场公寓新华大街东部4.4675080%12海亮广场公寓中山西路与锡林南路交汇处12.5680030%区域住宅项目分布图从供给量来看，住宅市场竞争日趋激烈，近两54、年新盘的陆续推出，分布均匀，使得该区域内住宅范围浓厚。近两年来，新的住宅及公寓的楼盘的出现，如海东公馆、中银城市广场等，使市场的竞争加剧。由于项目的交通便捷度、小区环境、教育及周边配套环境等条件齐全，深受购房者的青睐。区域住宅销售率趋势图区域公寓销售率趋势图从需求量来看，住宅市场的客户群体分为三大类，首先是呼和浩特市的本市市民，以满足自己的基本居住需求为主；其次是从商人士，购买目标是高档公寓，他们购房时更多考虑的是生活的舒适性；另外一部分是投资客，约占住房需求比例的5%-10%之间。区域内住宅销售率基本在80%以上，购房需求较高。从价格方面看，住宅市场的完善和健全，良好的品质，使区域内价格比前55、两年略有上升，销售状况比较乐观。住宅销售价格在3800-5500元/平方米的区间内，公寓在4500-6500元/平方米的区间内。项目地理位置优越，周边配套齐全，四通八达等优势，赋予住宅市场的价格。2、项目区域商业地产发展情况西部大开发政策实施后，呼和浩特市经济飞速发展，各类商业形态纷纷崛起。新城区作为呼和浩特市经济发展的重点区域，先后有蒙苑国际商业广场等多家商业建成并投入使用，并迅速带动了新城区的经济增长。序号名称位置建筑面积（万平方米）销售价格（元）平均销售率（%）1比塞塔商街哲里木路与成吉思汗大街交口南301500060%2蒙苑国际广场兴安北路2620000100%3奈伦国际新华大街8号356、3.4420000100%4世贸晶钻新华大街与兴安路交汇处7.5540000100%5中银城市广场新华东街与展西路交汇处224000070%区域内商业项目一览表区域商业项目分布图从供给上来看，近几年，新城区又新落成了几个大型商业体，且总建筑面积也与过去相比有所增加。如蒙苑国际商业广场这类商业综合体，因其涵盖了商场、超市、家居建材等多种经营业态，而越来越受到人们的欢迎，成为未来商业的发展趋势。区域商业销售率示意图从需求上来看，近几年经济的快速发展，居民生活水平的提高，很大程度上拉动了商业需求的增长，大中型娱乐休闲广场纷纷落户。比塞塔商街、中银城市广场等销售率均超过50%，一些相对较早的项目销售率57、甚至达到100%。从价格方面看，由于需求量的不断增加，同时供给相对缓慢，使商业价格又有小幅攀升。区域内的几个大型商业项目销售平均价达到25000元/平方米以上，与今年新开盘的中银国际广场和世贸晶钻都处在新城区的黄金地段 ，且设施齐全，交通便利，商业氛围浓厚，与06年开盘的奈伦国际相比，销售价格增长近50%，就目前的市场行情来看，预计还有升值空间。3、项目区域写字楼开发情况新城区位于市区东北部,是呼和浩特市的重要城区。新城区政府从2006年开始探索和发展总部经济，于当年5月在新城区成立了总部经济结算基地，选址在成吉思汗特色景观区内北二环路以北、公交五公司开始建设总部经济基地办公楼，但尚处于起步阶58、段。区域内写字楼项目一览表序号名称地理位置建筑面积（万m2）销售价格（元）平均销售率（%）1奈伦国际新华大街8号33.44700080%2中银城市广场新华东街与展西路交汇处22570080%3万达广场新华东街26号4.45400未预售4海亮广场中山西路与锡林南路交汇处6.7680030%5天和大厦新华广场斜对面5.36800未预售区域写字楼项目分布图目前还缺少高档次的专业写字楼，而且目前尚有的也是分散布局，还未能集群化，随着新盘的陆续推出可以逐步提高办公聚集度，使得该区域具有写字楼聚集效应。从供给量来看：随着海亮广场、天和大厦、中银城市广场等新盘的陆续推出，区域内的写字楼供应量是稳步增加的。从59、需求量来看，泰伦国际和中银城市广场的销售率均以达到80%，说明该区域的写字楼市场的需求很旺盛，其中已销售面积中的20%-60%不等的投资型需求，又说明该区域的写字楼市场逐步被市场认可并走向成熟。价格范围：从上表可以看出，各个写字楼项目的销售价格在5400-7000元/平方米的区间内。奈伦国际地理位置好，建筑风格新颖，社区配套规划齐全，作为一个高端项目，设计的大户型偏大，从配套和装修上，给人以奢华的感觉，因此销售价格最高。4、呼和浩特市家居建材市场情况（1）经营分布随着近几年以呼和浩特市为龙头的“呼包鄂”金三角经济圈的迅速崛起，呼和浩特市房地产业也得到了快速发展，同时也极大带动了家居建材市场的迅60、速扩大。目前呼和浩特市家居建材市场主要集中在新城区、玉泉区和回民区，总体分为东区、西区和南区三个板块，已形成规模并举影响力的建材专用市场有：西区的元和建材市场和通达建材市场，南区的洪兴建材城，东区有位于城市中央区的东库街建材一条街，现已有居然之家、润宇建材市场和国美电器等知名家居建材品牌，以及城东新开业的天威家居广场，其具体分布情况为：洪兴通达元和天威润宇本案居然之家呼和浩特市家居建材市场分布图 集中在新城区的建材家具市场分别是：润宇建材市场、蒙苑建材市场、众维建材广场、爱家建材广场、万鼎建材广场、金钥匙建材广场、东库西街地板一条街、石材大市场、兴润建材市场、同创家具广场、同创家装广场、同创钢61、材市场、海兴建材市场。 分布在回民区的有：通达建材市场、元和家美建材广场、元和家美浴室广场、金锐家具城总店、分店。即将完工的万博家具广场，塞外名康家具城、金海马家具城。 分布在玉泉区的有：洪兴建材市场、通达家具广场、皇室家具广场。在呼和浩特市目前的家居建材市场分布格局中，东库街建材市场由于紧邻呼和浩特市传统商圈和城东扩展区的优越地理位置，靠近兴安北路、海东路、东库街的便捷交通条件，以及地处城市中西区的独有的商住环境，现已成为呼和浩特市最大且知名度最高、影响力最大的家居建材市场，并以获得由呼和浩特市命名的“呼和浩特市家居建材第一街”称号，成为呼和浩特市重点建设和发展的家居建材商圈，吸引了居然之家62、红星美凯龙等全国家居建材巨头，其中居然之家已入住一年多，红星美凯龙也已与本项目建设单位签订了合作开发协议，由本项目建设单位开发家居建材购物城，由洪兴美凯龙承租并运营。（2）经营面积以下图表为呼市目前正在营业的建材市场、家具市场经营面积明晰表，目前正在经营建筑面积达到近38万平方米。 其中：以上图表表明：建材市场主要集中新城区，回民区以家具市场为主，玉泉区主要是靠洪兴建材市场。这样的经营比例在呼市98年至2002年持续近5年之久，同时也代表了经营的安稳与安逸，没有激烈市场竞争，没有过度的产品冲突。以下的表格是在2002年以来相继开发出的招商面积和正在营业的面积对比。全市正在经营面积和招商面积分63、布比例新城区在新城区目前招商的面积已经接近正在经营的面积，主要招商面积是蒙苑目前的7万平米的市场，和润宇正在开发的近8万平方米市场。其次是万鼎陶瓷市场和万鼎金钥匙合计4万平方米。目前蒙苑的7万平米已经租赁给北京居然之家，居然之家会带来一大部分的外地经销商，这样会给今后的市场招商减去一些压力；万鼎的经营范围有限，主要集中在陶瓷方面；但是润宇的8万平米主要针对呼市的经销商和代理商。回民区回民区的招商面积主要体现在家具市场，以目前正在建设的2.8万平方米的万博家居广场为主，招商情况良好，其次是金锐分店5层。玉泉区在玉泉区的后续开发面积是洪兴建材的2.5万平米，其主要还是针对城市边缘的低端市场。（3）64、经营模式：目前呼和浩特市家居建材市场经营模式中，像元和建材城在市场刚启动阶段采取品牌厂家联营外，后续形成的润宇装饰城采用更为先进的统一管理、一站式服务的经营模式，取得了在市场中的主流和领导地位。从不管是家具市场还是建材市场，统一经营管理的不管是租金还是经营情况远远高于自由市场。这也说明在建材家具市场消费过程中，老百姓已经愿意在环境好的市场购买好的产品习惯。（4）经营类型：目前正在经营的建材、家具市场经营总面积接近38平方米。其中包括木材、石材、五金建材、墙地面材料、厨房用品、油漆涂料、照明用品、卫浴产品、管材管件、电工电料、家居家具，门窗等。从以上经营情况来看，家用电器和电工电料是两个比较冷门65、的产品，可以将市场中的两个冷门作为特色经营，形成和其他市场的产品差异化。目前经营面积最多的是家具市场，其中家具市场又分为若干个主题，比如品牌家具，套装家具、单体家具、软体家具、办公家具、儿童家具、家居饰品等，其主要特点是经营面积大，展示空间强，这样的产品对今后开发的项目经营十分有利，也是重点招商对象。（5）租金水平从目前呼和浩特市家居建材城场地租赁价格上看，近几年本市建材市场租赁价格一直较稳定，其中西区和南区建材市场距离市中心区较远，租赁价格大约在80130元110-150元/平方米.月，而润宇、居然之家为代表的建材城因地处中心城区和呼和浩特市家居建材环境商圈，其租金水平大体保持在110-1566、0元/平方米.月，均价为130元/平方米.月。2.3.2 项目SOWT分析所谓SWOT分析，是指从项目（产品）自身的内在要素：竞争优势（Strengths）与劣势（Weaknesses）和所处环境的外在要素：机会（Opportunities）与威胁（Threats）去研究分析项目（产品）本身所拥有的发展潜力以及优劣势。1、本项目SWOT因素分析（1）竞争优势（strength）分析 项目地处呼和浩特市东库街，东侧紧邻呼哈铁路专用线，地理位置优越。 兴安北路和海拉尔东街贯穿本项目所处区域，交通极为便利。 项目规模较大，建筑功能齐全、分区明确，包括住宅（普通住宅及公寓）、商业（临街商业、家居建材、67、酒店）、写字楼。 项目所处区域成熟，基础设施比较完善，可以节省土地开发时间，缩短项目开发工期。 居然之家呼和浩特店的落户，可以赋予本项目一定的品牌优势。 项目位于呼和浩特市著名的八条“特色街区”内，积聚了浓厚的商业氛围。（2）竞争劣势（weakness）分析 项目位于商业区内，居住环境较差。 项目周边商业云集，客流、物流共享，产生瓶颈问题和物流问题。 项目的开发建设投资较大，前期资金压力较大，存在一定的风险。（3）机会(opportunity)分析 中国经济的持续发展和呼和浩特市“十一五”规划目标的实现，带动房地产项目的快速发展和提升，项目发展前景非常可观。 新城区政府对建设本项目的政策支持，68、使本项目开发有了政策上的保障； 项目所在区域是呼和浩特市成熟的商圈，市场认知度高，已形成固定的消费群体，有一定的可持续发展空间。 区域内缺少有特色的星级酒店，需求量大。 项目集住宅、商业、写字楼于一体，弥补了本地区商务活动及办公的空缺。（4）威胁分析（Threat）分析 在众多成熟商业项目的包围下，竞争会相当激烈，客户群体有分流的可能。 项目建设期竣工期晚于同一区域的其他项目，所带来经营启动滞后，容易造成市场的变化和市场机遇的损失。2、SWOT分析（1）优势与机会战略（SO）在中国经济的持续发展和呼和浩特市“十一五”规划目标的实现下，利用项目自身优势以及企业品牌效应，提高产品竞争力。同时利用项69、目的多功能性带动区域内房地产市场的发展。（2）优势与威胁战略（ST）项目规模较大，业态齐全及新型的经营管理模式，能吸引更多客户。（3）劣势与机会战略（WO）由于该项目所处地区商业氛围浓厚，短期入住的客商及商务办公的需求较大，客户群体稳定，结合项目本身特点，确定经营方式及内容，寻求特有的客户群体。（4）劣势与威胁战略（WT）利用项目规模大的特点，同时采用多种宣传手段，加大项目在该区域的影响力。总体认为项目从市场环境方面具有一定的发展空间，在进行项目定位时应发挥项目的有利因素，归避不利因素，确定符合市场需求，具有竞争优势的产品。2.3.3 本项目开发定位1、项目定位原则根据呼和浩特市和项目周边房地70、产市场状况，结合对市场发展走势的判断和项目SWOT分析，探求区域内房地产市场发展机会和空间，为项目定位提供可靠的参考和依据，在前边综合分析的基础上，项目定位采取以下策略：风险最小化策略。根据总体及区域房地产市场，特别是周边物业的供求关系，确定项目开发产品种类和档次，尽最大可能降低开发经营成本。操作性最强策略。结合周边市场供求情况及项目自身特点，确定市场认知程度高，影响力大的产品类别，并适合企业运作特点的产品。开发经营利润合理化策略。项目开发市场机会和空间范围内，确定合理销售价格及租金价格，在风险最小的前提下获得合理开发利润。2、项目功能定位考虑到项目周边的市场状况、未来发展趋势，结合地块的自身71、特点，建议项目地上的主要功能分为住宅、写字楼及商业，同时辅以配套服务设施。各功能分区具体涵盖内容有：（1）住 宅：中高档住宅、高档公寓；（2）写字楼：中高档写字楼；（3）商 业：家居建材专业市场。2.3.4 项目客户定位根据呼和浩特市现有的较高档次楼盘的客户群体分析，本项目产品的客户特征如下：1、住宅部分主要需求客户l 本市及周边区县的居民这部分客户是工作在本区域的人员，部分客户会选择住宅，要求住宅设计简洁，总价不是很高，环境好，交通便利。l 外地来呼和浩特市的商贸人员本项目地处新城区中心，商业繁华，是成熟的商业区，具有良好的商务前景，这部分客户会选择公寓，要求设计时尚，能体现自己的品味，档次72、高，环境好，景观优美，物业服务齐全。l 投资型客户本项目地理位置优越，区域升值潜力很高，会引起部分投资客户的关注。2、商业部分主要需求客户l 本市及周边区县的居民居民生活水平提高后，在装修时对家居建材市场的环境及服务有较高要求。l 外地来呼和浩特市的商贸人员来呼和浩特市的商贸人员对酒店大堂及走廊等公共部分的装修档次有一定要求，对客房内配套设施和服务要求会较高。l 投资型客户本地区所处商业繁华区，特别是建材市场的聚集区，因此大多数投资性客户将是本项目商业部分的主要客户群体。3、写字楼部分主要需求客户l 市外跨国机构、国内知名企业。区域内高端写字楼市场屈指可数，但作为高端写字楼，本项目需引进跨国机73、构及国内知名企业。l 本市中小型企业。本项目需将中小企业的客户群体纳入到主要客户群体中，通过少数的知名企业带动中小企业的入驻，随着中小型企业对企业形象标准的提高，必将会直接影响本项目的出售率及出租率。l 投资型客户根据市场的调查，写字楼中投资型客户占有一定的比例，说明写字楼作为销售对象，投资型客户是本项目的客户群体之一。从以上分析可以看出，目前呼和浩特市经济繁荣，不同需求的客户群体数量众多，消费意愿强烈、消费能力强大，本案设计超前、地理位置优越，建筑风格独特，周边环境优美，交通通讯便捷。项目建成后，必将引导房地产消费新潮流，为首府大众所喜爱。5、家居建材城开发定位：本项目地块周边具有润宇装饰城74、居然之家、国美电器等家居建材市场，已形成了呼和浩特市最具知名的家居建材商圈。项目区周边还有华联超市、维多利国际广场、美特好超市等生活购物中心，与传统的长乐宫商圈、鼓楼商圈和新形成的兴安北路、海东路以及东城生活圈前后呼应，具有得天独厚的区位优势。针对该区域良好的商业环境，红星美凯龙集团为了快速进入呼和浩特市市场、迅速拓展市场空间，已与本项目建设单位达成了合作意向，本项目所开发的家居建材城将由红星美凯龙承租，并负责建材城的招商和运营。2.3.5 价格定位根据呼和浩特市商品住宅市场价格行情和商业地产市场价格发展趋势，本项目销售价格的确定上采取以下定价方案，并通过完善配套设施、加大环境建设、提升物业75、服务等措施满足业主对优良居住环境的需求，以此支撑本案定价策略。1、住宅销售均价：5000元/m2；2、公寓销售均价：4800元/m2；3、写字间销售均价：4800元/m2；4、沿街商业销售均价：8900元/m2；5、地下停车位销售均价：120000元/个；6、家居建材城出租价格：120元/m2.月。上述定价方案中，出租价格是建设单位与承租单位已达成的框架协议中确定的价格方案。2.3.6 营销策略高素质的地产开发项目，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本地地产营销特点和市场调查研究，结合项目市场定76、位和开发特点，建议采用以下营销推广策略：1、广告宣传策略 在本案的市场推广和营销上，根据开发进度和销售计划，按计划、分阶段、系统地对项目整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定。 2、促销策略（1）促销的阶段性策略。按以下阶段促销：销售准备阶段；首次公开展销和跟进销售阶段；二次公开展销及跟进销售阶段；三次公开展销及跟进销售阶段；扫尾阶段销售。（2）销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：收入较高或中、高收入的消费者；拟更新换代商品房的消费者；驻呼市办事机构77、商用或商住；地产投资者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况，以及市场情况而定。（3）促销手段。拟采用多种促销手段，包括：广告宣传；内部认购；人员直销；举办展销会；集团认购；有针对性(销售对象)的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业服务承诺和展示；售楼现场样板房促销；其他促销手段。三、建设地点与建设条件3.1 建设地点3.1.1 地块位置本项目地块位于呼和浩特市新城区东库街与兴安北路交汇处，北侧紧邻润宇装饰城，西侧与大型生活购物中心和居然之家隔街相望，是呼和浩特市东部城区家居建材和生活购物商圈。本地块地处兴安北路与东库街交汇处东北侧，场地西靠兴安北路、南邻东库街78、东靠铁路专用线，场地总平面呈“”形布局。本期工程拟建用地为总体地块的东西两端地块，其中东侧地块规划为住宅小区、西侧地块规划为家居建材城和商业办公区。本项目地块地处内蒙古最大的家居建材集散市场街呼和浩特市东库街，该市场是数百家商户经十余年的自然聚集而成，成为老百姓购买家居建材的习惯性首选市场。由于东库街商圈规模大、知名度高、呼和浩特市政府市场办正式将东库西街命名为“呼市家居建材第一街”，将进一步引导和推动东库街专业集散市场向专业化、规模化、现代化方向发展。3.1.2 土地权属情况本项目总占地面积为项目总占地面积127032.8m2（约合190.55亩），本期工程用地面积约为76000m2（约合79、114亩）。本项目建设用地属于呼和浩特市总体规划的商住建设用地，由呼和浩特市土地收购收购储备拍卖中心挂牌出让的国有建设用地，目前已由本项目建设单位购得建设用地使用权，场地内无古树文物等，已完成拆迁安置，现为空地。3.2 建设条件3.2.1 区域建设条件呼和浩特市为内蒙古自治区首府，蒙语意为“青色的城”，位于内蒙古自孩子去中部，阴山以南，黄河以北，土默特平原内，是塞外历史名城。明代定名“绥远”，1954年定为内蒙古自治区首府，称呼和浩特市（简称呼市）。全市辖新城区、回民区、赛罕区、玉泉区等中心城区和托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左旗等郊区旗县以及如意、金川、金桥三个经济开发区。随80、着地区经济社会的快速发展，呼和浩特市城市规模和人口数量也不断增长。目前呼市城区面积由1998年的83平方公里扩展为150平方公里，全市总人口数量达到了265万人，其中城区人口达到150万人，相比2000年的72万人翻了两番。旅游业的发展也使呼和浩特市流动人口数量由1998年的2.5万人猛增到目前的622.3万人次，日接待旅游人数由1998年的69人次增至目前的17049人次。根据呼和浩特市经济社会发展速度和规模，到2010年城区人口将达到200万人。呼和浩特市是内蒙古最重要的工业城市之一，目前已形成了乳品、电子机械、建材等支柱产业，包括化工、也进、电力包装、装潢等20多个兴业门类比较齐全的加工81、工业体系和“伊利”、“蒙牛”等是重点扶持和发展的企业集团。呼和浩特市是中国西北地区的交通枢纽之一，每日有近30对火车、11对客车直达或过。呼和浩特市之乌兰巴托的国际列车与俄罗斯贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接，并可与俄西部发达地区以及东欧各国相连，是最佳陆路运输线之一。呼市白塔机场已开通48条国内航线，并开通蒙古国、俄罗斯方向的国际航线，是北京机场的备降机场。3.2.2 地形地貌条件呼和浩特市境内主要分为两大地貌单元，即北部大青山和东南部蛮汉山为山地地形。南部及西南部为土默川平原地形。地势由北东向南西逐渐倾斜。海拔最高点子在大青山金銮殿顶部，高度为2280米，最低点在托克托县中滩乡，高度为986米82、，市区海拔高度为1040米。大青山为阴山山脉中段，生成很多纵向的山脉山峰。境内，由西向东主要山峰有九峰山、金銮殿山、蟠龙山、虎头山等，东南部是蛮汉山。3.2.3 水文气象条件呼和浩特市境内有河流有大黑河、小黑河十万立米。水磨沟，流域面积1380.9平方公里，沟长68.2公里，年平均径流量4972万立米。1958年在沟口兴建红领巾水库1座，库容1650万立米。灌溉面积11万亩。哈拉沁沟，沟长55.6公里，流域面积708.7平方公里，年平均径流量2622万立米。全市河流总长度1075.8公里，河网密度为0.177公里/平方公里。呼和浩特市属中温带大陆性季节气候，司机气候变化明显，差异较大其特点：冬83、季漫长严寒，夏季短暂炎热，春秋两季气候变化剧烈。年平均气温由北向南递增，北部大青山区仅在2左右，南部达到6.7。无霜期：北部山区为75天，低山丘陵区110天，南部平原区为113-134天：日照平均1600小时。降水量：年平均降水量为335.2-534.6毫米，其地域分布是西南最少，年雨量仅350毫米；平原区在400毫米左右；大青山区在430-500毫米；最多是大青山乡-前响村，年平均降水达到534.6毫米，其次是井乡，年均降水量为489.3毫米，最少是在南坪乡、黑城乡、新营镇带，年均降水量仅为335.2-362.8毫米。3.2.3 工程地质条件因本项目地块尚未进行地质勘查，本项目主要根据周边地84、块地质勘查资料初步确定地质条件，建筑基础设计应根据本地块地质勘查资料再进一步计算确定。1、场地拟建工程重要性等级为二级，场地等级为二级，地基等级为二级。2、场地抗震设防烈度8度，设计地震基本加速度值0.20g，设计特征周期为0.35s，设计地震分组第三组。3、该工程建筑场地类别为类；该场地勘察范围内不存在不良地质作用和地质灾害，稳定性良好，为建筑抗震有力地段。4、勘察场地内地下水静止水位埋深6.206.35m（1051.241051.63m）根据该地区近年实测最高稳定水位并结合场地地形地貌、地下水补给、排泄等条件，综合确定抗浮设防水位为1055.50m。5、地下水属碳酸型水（HCO3-Ca-N85、a）,根据水质分析和对周围建筑物的调查，确定地下水和土对建筑材料没有腐蚀作用，6、呼市地区标准冻结深度为1.60m，地基土为冻胀土。7、场地内对建筑工程有影响的原有建筑的基础及地下设施应彻底清除。3.2.4 市政设施条件1、给排水设施：本地块地处城市中心区，周边市政给排水管网布局较为完善。本项目用水由自来水公司统一供给，供应场地的市政给水管网接口管径为DN225，给水可满足项目需要。污水和雨水进入市政排水管网，由城市污水处理站集中处理，污水管线接口管径为DN300、雨水接口管径为DN500，其中生活污水经化粪池处理排入市政污水管网。3、供电设施：当地供电部门电力供应可以满足本项目需要，由地区变86、电站提供10kV电源，接入本项目变电站。5、供暖：该区域在城市集中供热范围，一级市政热力管网热媒参数为供水温度130、回水温度70。6、燃气：本项目燃气气源为天然气，该区域属城市集中供气范围，由市政燃气管网供应。7、通信及有线电视：通信及有线电视信号网络已完善，可满足本项目新增需求。8、2009年10月9日，呼和浩特市市委常委、副市长薄连根在内蒙古饭店召开的“xxxx广场”项目方案论证会中明确了“兴建立交桥，打通东库街”的意见。会后内蒙古xx公司积极与新城区政府、呼和浩特市建委、呼和浩特市政管理局等相关单位进行沟通，将兴建立交桥项目列入了2010年城市重点街道改造项目，预计2010年开始建设，87、同年投入使用。这对本项目的发展将起到积极的推动作用。综上所述，本项目区位优势明显，上水、下水、雨水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。四、规划设计方案4.1 规划设计依据本项目编制执行现行国家、建设部建筑设计规范、标准及当地有关标准、规定，主要包括但不仅限于：民用建筑设计通则 GB50352-2005城市居住区规划设计规范 GB50180-93 2002年版）城市道路绿化规划与设计规范 CJJ75-97建筑设计防火规范 GB50016-2006建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）汽车库、修车库、88、停车场设计防火规范GB50067-97住宅建筑设计规范 GB 50096-1999(2003年版)民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） JGJ 26-95 建筑抗震设计规范 GB50011-2001建筑地基基础设计规范 GB50007-2002建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑结构荷载规范 GB5009-2001呼和浩特市城市规划管理技术规定4.2 总规划方案4.3.1 规划原则1、以可持续发展的原则，正确处理人、建筑和环境的相互关系，结合区域规划景观，进行总体布局满足功能需要的同时，将生活居住与商业场所相结合，为人们提供现89、代都市高品味、高档次的生活及工作环境，将中国传统建筑风格与现代建筑的美观与实用相结合，创造舒适的生活区与便捷的商业办公与商务居住理想场所。2、贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本国策，建筑单体平面组织合理，空间分区明确，并有利于形成较完整的建筑体系和较丰富的空间环境。3、充分利用和发展地理优势，协调与周围环境与城市空间的关系。综合考虑主干道、次干道及各出口的要求，设计快捷、方便、安全的交通系统。充分考虑方便残疾人、老年人等人群使用，在室内外环境中提供无障碍设施。4、功能分区明确，动静结合，合理设计行车路线，相得益彰。住宅设计力求功能合理、设施完善、房型组合灵活、遵循以人为本的思想90、，从实际出发，无论是空间布局，还是细节处理，均体现对人的尊重、体贴和关怀。4.3.2 总规划方案本项目开发定位为呼和浩特市东部商住地产，有良好的自然环境和便利的交通以及城市配套设施，所面对的客户为商户、企业、投资客户及一些成功人士。根据设计要求，规划方案充分考虑各种设计要素，设计合理利用土地，控掘土地的深层次价值，综合开发，创造经济合理的规划结构和良好的居住环境。设计理念中重点从“自然”的总体概念出发，充分展示自然的“力量”与“柔美”协和存在，利用本项目地块特征，在建筑处理上，将家居建材城按厚重而宽阔的大柱网框架结构裙楼形式设计，以此为基础，将高层写字楼和公寓楼分别采用塔楼形式布置；住宅楼按坐91、北朝南设计，以获得充足的光照与通风条件，其住宅配套商业按居住区外围沿街按连体商铺设计；在场地周边和沿道路两侧采用景观树绿化，在建筑物周围前采用草坪设置波式绿化带；在建筑风格上根据建筑功能和开发定位，结合城市规划要求和周边建筑风格，规划设计为高低错落、外形丰富多彩、立面风格现代气息浓厚的建筑艺术风格，从而使得整个建筑体尽显生机勃勃。4.3.3 规划建设内容根据场地条件和规划条件，本项目规划建设内容和建设规模如下表所示：规划建设规模一览表序号建设内容单位建设规模备 注1家居建材城m297914.16 1栋5层裙楼2写字楼m234841.62 1栋22层塔楼3公寓楼m219798.38 1栋22层塔92、楼4住宅楼m285752.00 8栋18层板式楼5沿街商业m211350.00 2-3层连体商铺6地下建筑m239000.09 1层，停车场和库房4.3.4 总平面布置及功能布局本其工程用地面积76000平方米，总体呈“”形布局。根据建筑功能特点，分为商业办公区和住宅区两个区域，其中：西区为商业办公区，西靠兴安北路、沿东库街呈东西长、南北宽的矩形地形；东区为住宅区，为场地向北延伸部分，基本呈方形。在总体布局上，商业区的家居建材城采用沿东库街东西走向、坐北朝南的裙楼形式，写字楼和公寓楼在裙楼北端采用东西并列的塔楼形式；住宅区各单体住宅楼采用坐北朝南的板楼形式，并按由南向北并列三排布置，配套商业在93、场地南侧沿街布置。4.3.5 交通组织与出入口设计根据地形条件和总平面布置方案，商业区道路采用沿建筑群外围环形道路形式，其中商业区主出入口设置在东库街，写字楼和公寓楼主出入口设置在西侧兴安北路；住宅区交通流线采用内外环路形式，在住宅区东侧和西侧分别设置主出入口。交通组织体系采用人车分流制，机动车停车主要以地下停车为主、地上为辅，其中地上停车主要设置在商业裙楼正面沿街竖向布置，主要供商业车流临时停车之用。根据机动车保有量趋势，本项目共设1000个机动车停车位，其中地上300个、地下700个。4.3.6 雨水排水本项目室内排水采用污废合流制、室外排水采用雨、污分流制，建筑物屋面雨水采用有组织排水，94、室外排水按雨水、污水分流体制采用沿道路设置排水暗渠，室内污水经化粪池或隔油池初步处理后、建筑屋面雨水由雨水口收集后，分别通过室外排水渠就近排入市政污水和雨水管网，由市政污水处理站进一步集中统一处理。4.3.7 总平面布置指标主要平面布置指标表序号名称单位指标备注1总用地面积m276000 114亩2总建筑面积m2288656.25 2.1 地上建筑面积m2249656.16 2.2地下建筑面积m239000.09 3主要建设规模m2288656.253.1家居建材城m297914.16 5层裙楼3.2写字楼m234841.62 22层塔楼3.3公寓楼m219798.38 22层塔楼3.4住宅楼95、m285752.00 18层板式楼3.5沿街商业m211350.00 2-3层连体商铺3.6地下建筑m239000.09 1层停车场和库房4建筑密度%25%5容积率3.28 按地上建筑面积计算6绿化率%35.6 绿化面积27056m27停车位个10007.1 地上停车位个3007.2 地下停车位个7004.3 建筑设计方案1、住宅户型结构设计住宅户型设计总体上尊重当地气候特点及生活习惯，南阳台设于主卧处并封闭处理，功能空间分布合理，动静分区明确，房间方正，阳光充足，靠近中央景观带附近的户型有独特弧形观景阳台，并且设计有景观电梯的全复式户型供懂得享受生活的业主选择，其位置优越，体现其独特的生活品96、味。根据根据住房与建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见规定和本项目住宅开发定位方案，住宅户均面积按90m2控制，公寓楼户均面积按70m2控制。2、建筑造型设计家居建材城建筑造型采用东西长、南北宽的规则矩形，内部结构采用大开间空间结构体系；写字楼采用方形塔楼形式，内部结构采用以电梯间为中心的环廊式结构形式；公寓楼采用短板式塔楼形式，内部空间采用通廊式结构形式；住宅楼主要采用以2个单元为主、1个单元为辅的短板式高层住宅楼形式，内部结构采用一梯两户结构方案；住宅区配套商业采用沿街连体商铺形式。3、外立面风格定位在建筑外立面风格上，商业办公区采用银白色的浅色系，体现简洁、大气的现代化商业建筑风97、格；住宅区采用棕色的暖色系，体现优雅、宁静的居住气息；建筑采用现代主义处理手法，运用简洁、明快的设计元素和精心搭配的材质，使整个建筑在典雅中散发出现代气息。4、建筑材料及设施（1）墙体材料外墙体：地下300厚钢筋混凝土墙，地上160厚钢筋混凝土墙。内隔墙：地下部分160厚钢筋混凝土墙，200厚陶粒混凝土砌块墙；地上部分160厚钢筋混凝土墙，150厚陶粒混凝土砌块墙，100厚陶粒混凝土条板。（2）门窗与幕墙门窗与幕墙的材料与技术性能要求住宅部分：窗采用中空玻璃塑钢窗，内平开。户门采用钢质三防门，需达到防盗、防火、保温、隔声要求。户内居室门采用木夹板门，卫生间门采用带百叶木夹板门，厨房门采用带百叶98、玻璃木夹板门。楼梯间门采用钢质乙级防火门，管井门采用钢质丙级防火门。单元门采用双层中空玻璃塑钢门，内侧单元门设门禁。公寓楼及商用部分：窗采用中空玻璃塑钢窗。外门采用双层中空玻璃塑钢门，内门采用木夹板门。（3）外装修设计外墙立面选材中包括质感强烈的石材，与部分涂料墙面和通透玻璃构成质感对比涂料为主，颜色以规划效果图为基础，选用较明亮的色系。（4）内装修设计本工程内装修标准采用普通装修，由业主自行精装修。（5）电梯选用住宅楼每单元设一部电梯（兼消防电梯），写字楼设六部、公寓楼设四部电梯（其中各一部消防电梯），商业设置客运扶梯和货运电梯。在电梯型号、功能的选择上，应考虑品牌知名度高、安全功能性完善的99、品牌电梯供应商为主。5、防水防潮设计地下室防水等级为二级。采用刚性防水和柔性防水相结合的形式，即设计抗渗等级为S6的防水混凝土，外加双层1.5厚单面自粘型橡胶沥青防水卷材。屋面防水等级为二级，防水年限15年。采用单面自粘型橡胶沥青防水卷材，厚度1.5+1.5mm。排水方式采用有组织外排水。室内卫生间、水箱间、生活水泵房、设置了洗衣机的阳台等有水房间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜1.5MM厚。无地下室建筑物墙体在首层室内地坪下约0.06m处做20厚水泥砂浆内掺3%防水剂的墙身防潮层。6、无障碍设计在道路系统、建筑出入口和商业办公建筑内设置无障碍通道和设施，在住宅建筑可根据业主的要求进行无障碍100、改造。4.4 结构设计方案1、结构设计基本参数建筑结构的设计使用年限和安全等级结构的安全等级设计使用年限抗震设防类 别地基基础设计等级地 下 室防水等级二级50年丙类乙级二级自然条件、风雪荷载基本风压地面粗糙度基本雪压场地标准冻深Wo=0.60kN/m2B类So=0.40kN/m21.50m抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组建筑场地类别8度0.20g第一组II2、结构设计方案（一）地基和基础设计要求1、地基地基承载力标准值按fk=160kpa设计，本项目由于拟建高层公共建筑，对地基的要求相当高，通过分析计算，地基将采取以下措施：(1)加大基础埋深，将基地标高置于-1101、015m左右，可提高上部高层结构的抗倾覆能力，尽量使基础坐落在均匀、性能较好的砂岩上。(2)由于基础有较大埋深，经过深度修正后的地基承载力设计值能够满足基底压力的要求。2、基础选型高层建筑根据上部荷载和地下使用功能，选用刚度大、承载力高的箱型基础。基础内力分析受到地基模型、基础模型、上部结构刚度以及各种参数条件的影响，经常使用不同计算方法的结果之间有或多或少的差异。本工程要通过简化手算和专业软件的计算结果相互比较进行多种模型下的基础内力计算，综合分析后确定设计内力。（二）上部结构选型建议1、结构选型根据荷载和使用要求，本项目高层建筑采用钢筋混凝土-剪力墙结构体系，商业建筑采用框架结构。剪力墙结102、构抗震等级均为一级，框架结构二级。建筑结构安全等级：二级，设计使用年限为50年。在结构结构时应考虑以下因素：A、在纵横主轴方向均匀对称，是结构抗侧力刚度中心接近建筑质量中心，并使基础受力均匀，易于处理基础设计。B、剪力墙布置在建筑物主轴的靠两端得区域内，使其形成较大的抗扭刚度，抵抗有水平荷载产生的扭转作用。C、横向剪力墙间的距离不超过规范规定的楼层进深的2倍且不超过30m。D、剪刀墙沿建筑结构的竖向贯通建筑全高，避免沿高度方向结构刚度产生突然变化。E、剪刀墙数量不多，能承担结构基底剪力的65%80%，同时也考虑了结合楼板结构方案，使其保证楼板在自身平面内有较大刚度能可靠的将水平荷载传于个剪力墙103、及框架。2、体型参数为保证本工程框架一剪刀墙结构的空间受力性能和承载力，设计时应对体型参数控制合理范围内。建筑物的结构平面长度比、结构高宽应满足建筑高宽不大于建筑宽度5倍的规范规定。3、主要结构构件本项目商业建筑属公共大型建筑，设计的柱网尺寸要求较大，所以要求承受水平荷载的梁具有很高的抗拉、抗弯及抗剪能力，要经过精确计算选择合适截面的大梁作为底部框架梁。此外，为提高墙体的极限承载力和延性，对不小于300厚的剪力墙在每层楼面处均设置高为500mm的暗梁。4、楼盖选型楼盖的选型对使用功能、结构合理性、经济性影响较大，为此该方案选择经济合理的现浇钢筋混凝土梁板结构。5、主要抗震措施由于规则结构的扭转104、效应和鞭端效应较小，遭遇地震后的破坏较轻，本工程主楼规划设计时尽量采用均匀堆成的型体，可以有效减轻地震破坏力。本工程可以选择抗震和抗风性能良好且经济合理的框架剪力墙结构，可以保证结构的整体抗震性能。选择可靠的持力层，加大基础的埋深，由此保证该建筑的抗倾覆能力。进行专门的场地安全性评价，确保场地、地震动参数的可靠性。增大地震作用下的底层剪重比，提高结构可靠度，使纵横向剪重比均不小于3.2%。抗震设计上采用比规范更严重的抗震措施进行设计，进一步提高结构的变形能力和耗能性能。对主要的薄弱部位重点进行加强。4.4 电气工程4.4.1 强电部分1、设计依据民用建筑电气设计规范 JGJ16-200810k105、V及以下变电所设计规范 GB50053-1994供配电系统设计规范 GB50052-1995低压配电设计规范 GB50054-1995通用用电设备配电设计规范 GB50055-1993 民用建筑电线电缆防火设计规程 DGJ08-93-2002建筑设计防火规范 GBJ16-87-2001建筑物防雷设计规范 GB50057-94-2000高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95-20052、设计范围负荷等级，用电负荷，供电电源，供配电系统，照明系统，防雷接地系统3、负荷等级本项目主要包括高层住宅楼和公寓楼、多层商业建筑，项目用电负荷等级划分如下：一级负荷：火灾报警及联动控制设备、消防泵、消防106、电梯、排烟风机、加压风机、应急照明、疏散照明、防火卷帘及保安监控系统。二级负荷：电梯、生活水泵、排水泵、楼梯照明等。三级负荷: 除一、二级负荷外的其他负荷。3、用电设备照明（室内、室外） 单相220V消防报警、控制 单相220V动力、消防动力 三相380V/220V电梯、给水及采暖设施 三相380V/220V5、负荷计算跟据本项目各建筑功能的不同，用电负荷采用单位面积负荷指标法并按各功能区分别计算。按用电性质可分为：商业用电；办公公寓用电；住宅用电；地下建筑用电等四大部分。经计算，本项目计算用电负荷为14138kw，其中：商业用电负荷为7833kw、住宅用电负荷为2185kw、办公公寓用电负荷107、为3496kw、地下建筑用电负荷为624kw。根据建筑功能的不同，本项目按商业部分、住宅部分、办公公寓部分和地下建筑部分分区设置变电站，变电站采用箱式变压器，变压器总装机容量约为16000kva。上述用电负荷计算过程见下表所示：用电负荷一览表分区名称建筑面积（m2）负荷指标（w/m2）总功率（kw）同时系数计算功率（kw）1商业用电9791410097910.878332住宅用电971025048550.4521853办公公寓用电546408043710.834964地下建筑用电39000207800.8624总 计288656197970.7141385、供电电源本项目用电引入两路10 kV108、电源供电（引入方式由当地供电部门负责），两路电源同时工作，互为备用，每路10kV电源均能承担全部负荷。另外设置柴油发电机组，作为备用电源当主电源发生故障时保障各区一级负荷中供电，并采用主备电源采用自动切换方式供电。6、供配电方案高压系统电压等级为10 kV，低压系统电压等级为220V/380V。根据项目功能分区和平面布置，本项目供配电采用分区独立配电方案，即按住宅区、商业区、办公公寓区和地下建筑分别独立供配电。其中，引入的2路10KV电源经各区变压器降至三线四线380/220伏后，分别供电至各用电负荷。变配电站配出的低压线路均采用YJV22交联金属铠装电力电缆埋地敷设至建筑物，小区内的所有电气109、管线均为埋地暗敷。低压配电采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷，如：机房、水泵房、电梯机房、消防中心的设备采用放射式供电；对于一般负荷采用放射式与树干式相结合的供电方式。消防动力设备、应急照明、计算机设备、电话机房、变配电所所用电等采用双电源供电，并在末端互投。7、照明设计本项目照度标准参照国标民用建筑照明设计标准（GBJ133-90），主要场所的照度按下表所示设计： 场所照度（lx）场所照度（lx）居室75150地下停车场50100公寓100200公寓走廊50100走廊100200大厅500750卫生间100150娱乐场所150300值班室100200厨房3005110、00空调机房75150楼梯间、前室3575冷冻机房75150电梯厅75150泵房75100商场300500变电室、发电机房100200库房507575150根据上述照度标准，本项目一般居住和办公场所选用T8荧光灯或紧凑型节能荧光灯；有装修要求的场所视装修要求，可采用多种类型的光源；对仅作为应急照明用的光源应采用瞬时点燃的光源；应急照明作为平时照明的一部分时也可选T8荧光灯或节能型灯具；对大空间场所和室外空间可采用金属卤化物灯。综合类客房照明采用低调方式，尽量选用柔和的白炽光源。为了便于安装、改造和降低能耗，本项目利用在强电竖井内的封闭式插接铜母线配电给各楼层照明配电箱。在住宅房间、公寓楼和写字111、楼设小配电箱，考虑单相进线。应急照明系统中，在消防控制室、变配电所、配电间、弱电间、楼梯间、前室、水泵房、电梯机房、排烟机房、重要机房的值班照明等处的应急照明按100%考虑；门厅、走道按30%考虑；客房内入口处筒灯考虑为应急照明；其他场所按10%考虑。各层走道、拐角及出入口均设疏散指示灯，蓄电池采用集中免维护电池进行供电，停电时自动切换为直流供电。疏散指示灯和标志照明灯具的选型应符合市消防局的有关规定，并且应急照明持续时间应不少于30min。8、防雷、接地及电气安全本项目各建筑物按一类防雷建筑物设计，为防直击雷在屋顶设避雷带，其网格不大于10mX10m，所有突出屋面的金属体和构筑物应与避雷带电112、气连接。为预防雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压，在下列部位装设电涌保护器（SPD）：在变压器低压侧装一组SPD。当SPD的安装位置距变压器沿线长度不大于10m时，可装在低压主进断路器负荷侧的母线上，SPD支线上应设短路保护电器，并且与主进断路器之间应有选择性。在向重要设备供电的末端配电箱的各相母线上，应装设SPD。上述的重要设备通常是指重要的计算机、楼宇中央监控设备、主要的电话交换设备、UPS电源、中央火灾报警装置、电梯的集中控制装置、集中空调系统的中央控制设备以及对人身安全要求较高的或贵重的电气设备等。对重要的信息设备、电子设备和控制设备的订货，应提出装设SPD的要求。由室外引入或由室内引至113、室外的电力线路、信号线路、控制线路、信息线路等在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引入处应装设SPD。本工程采用共用接地装置，以建筑物、构筑物的金属体、构造钢筋和基础钢筋作为接地体，其接地电阻小于1。220V/380V低压系统接地形式采用TN-S，PE线与N线严格分开。建筑物作总等电位连接，在配变电所内安装一个总等电位连接端子箱，将所有进出建筑物的金属管道、金属构件、接地干线等与总等电位端子箱有效连接。在所有弱电机房、电梯机房、浴室等处做局部等电位连接。4.4.2 弱电系统1、设计依据高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2005年版）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB503114、11-2000有线电视系统工程技术规范 GB50200-94建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2004民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-92智能建筑设计标准 GB/T 50314-2006民用闭路监视电视系统工程技术规范 GB50198-1994有线电视系统工程技术规范 GB50200-1994综合布线系统工程设计规范 GB/T50311-2007安全防范工程技术规范 GB50348-2004出入口控制系统工程设计规范 GB50396-2007视频安防监控系统工程设计规范 GB50395-2007高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95-20052、设计范围：楼宇自动控制115、系统；通信自动化系统；安保监控系统；火灾自动报警系统；系统集成3、楼宇自动控制系统楼宇设备自动控制系统是融合了现代计算机技术、网络通信技术、自动控制技术、数据库技术以及软件技术等，采用国际上先进的“集散型系统”，通过中央监控系统的计算机网络，将各层的控制器、现场传感器、执行器及远程通信设备进行联网，共同实现集中管理、分散控制的综合监控及管理功能。本工程楼宇设备自控系统的总体目标是将写字楼、公寓楼、住宅和商业系统的建筑设备管理与控制系统（HVAC、给排水系统、供配电系统、照明系统等）进行分散控制、集中监视管理，从而提供一个舒适的工作环境，通过优化控制提高管理水平，从而达到节约能源和人工成本，并能116、方便实现物业管理自动化。系统设计所遵循的原则是注重系统的先进性、实用性、可靠性、开放性、适应性、可扩展性、经济性和可维护性。通过对工程中子系统的控制，对建筑内温、湿度的自动调节，空气质量的最佳控制，以及对室内照明进行自动化管理等手段，提供最佳的能源管理方案，对机电设备以及照明等采取优化控制和管理，确保节能运行，从而降低能源成本及运行费用。（1）本工程在地下一层设置一处楼宇控制器，对建筑设备实施管理与控制。本项目楼宇自控系统应具备以下组件：1） 系统数据库服务器和用户工作站，数据库应具备标准化、开放性的特点，用户工作站提供系统与用户之间的互动界面，界面应为简体中文，图形化操作，动态显示设备工作状117、态。2） 与服务器、工作站连接在同一网上的控制器，负责协调数据库服务器与现场DDC之间的通信，传递现场信息及报警情况，动态管理现场DDC的网络。3） 具有能源管理功能的DDC安装于设备现场，用于对被控设备进行监测和控制。4） 符合标准传输信号的各类传感器，安装于设备机房内，用于楼宇自控系统所监测的参数测量，将监测信号直接传递给现场DDC。5） 各种阀门及执行机构，用于直接控制风量和水量，以便达到所要求的控制目的。6） 现场DDC应能可靠、独立工作，各DDC之间可实现点对点通信，现场中的某一DDC出现故障，不应影响系统中其他部分的正常运行。整个系统应具备诊断功能，且易于维护、保养。（2）楼宇自控118、系统对建筑物内的设备进行集散式的自动控制，楼宇自控系统应实现以下功能：1） HVAC系统的监控：包括冷热源系统、通风系统、空调系统、新风系统等。2） 给排水系统：对给排水系统中的生活水泵、排水泵、水池及水箱的液位等进行监控。3） 电梯及自动扶梯的监控：楼宇自控系统与电梯系统联网，对其运行状态进行监测，发生故障时，在控制室有声光报警。在控制室内能了解到电梯实时的运行状况。4） 照明系统控制：室外的泛光照明控制。5） 变配电系统的监控：主要完成对供配电系统中各需监控设备的工作参数和状态的监控。（3）停车场管理系统：在停车场出入口设置停车场管理系统，停车场管理系统由进/出口读卡机、挡车器、感应线圈、119、摄像机、收费机、入口处LED显示屏等组成。1） 停车场所停车量主要分两部分，一部分为内部车辆，另一部分为外来的临时停车。对于内部车辆，采用非接触式IC卡进行识别，对于外部临时车辆则采用临时出票方式。内部车辆在进入停车场时，在读卡机前通过非接触IC卡的自动识别，外部车辆则在临时出票机索取一张票卡，与此同时，入口处的摄像机会摄下进场车辆的车型、颜色、车牌等识别特征，若IC卡有效，则挡车杆自动抬起放行车辆，若不符则向中心发出报警信号。车辆进场前，通过LED显示屏可得知车场内是否有空余车位。通过进口处的感应线圈，对停车位数进行递减，并通过出口处的感应线圈又将空余车位数量反映到入口处的LED显示屏上。车120、辆离开停车场时，在出口处摄像机拍摄下出场车辆的车型、颜色、车牌，并与入场时的IC卡或临时停车的票卡相对应，若一致则放行，若不一致，则挡杆不动，并向中心发出报警信号。对外部临时车辆，在出口处根据其停车时间进行收费放行。同时，系统记录下车辆离场的信息。2） 停车场管理系统的操作软件应有全汉化操作系统，人机界面友好，该系统应留有与楼宇自控系统、安全防范系统的接口，并应为开放的通信协议，便于系统的互联或联动。3） 停车场管理系统应与消防系统联动，当发生火灾时，进口处挡车杆停止放行车辆，LED显示屏显示禁止入内。同时，出口处挡车杆自动抬起放行车辆。4、通信自动化系统（1）语音通信系统：本工程在一层设置电121、话交换机房，设置一台1500门的PABX，需输出入中继线1500对（呼出呼入各50%）。另外申请直拨外线1000对（此数量可根据实际需求增减）。通信自动化系统中，程控自动数字交换机起着重要的作用。随着通信技术的发展，现今的PABX应将传统的语音通信、语音信箱、多方电话会议、IP技术、ISDN（B-ISDN）应用等当今最先进的通信技术融会在一起，向用户提供全新的通信服务。1） PABX主要功能及特点：PABX应为积木式结构，便于用户根据使用情况逐渐扩容，又不影响主机的正常运行以及机房的改变。具有以下功能：房间切断、自动叫醒、客人自设叫醒时间、请勿打扰、客房间限制呼叫、客人姓名显示、总机遇忙自动应122、答等待和自动回叫、呼叫限制等。2） 具备故障自诊断强，可靠性好，系统中的专用诊断软件负责定期对系统只能感各单元进行检测，故障确定及自动故障处理。系统具备高容错能力，确保通信的安全。客人打出所有的电话，尤其是长途电话必要确认对方已接听回答才能进行计费。3） 系统应具有多种信令的中继接口，丰富的ISDN功能，除具备模拟用户端口外，还应具有数据通信接口，如B+D接口，2B+D接口，4线2B+D接口或30B+D接口等，并且可通过多种数据适配器和专用网络终端连接具有V.24、V.28、V.35等接口数据终端。应能实现语音和数据的同时传输。4） PABX应能与LAN接口，优化通信路由，具有分组交换能力，支123、持微小区域无绳电话系统，支持VSAT卫星通信系统，具备语音信箱、具备高度完备的自检和远端维护功能，具有虚拟网功能，可实现建筑内部电话按集团内部电话分设使用的功能。语音通信系统：系统采用专用储存器，由通用微型计算机来实现综合语音信息处理，将用户内部的电话信号或将连接外部公用电话网（PSTN）上的电话信号转换成数字信号送至语音信箱的计算机储存器内。该系统除市话局PABX电脑话务员自动转接功能外，还应包括：电话自动应答功能，语音邮件功能，传真信息功能等等。电子信箱系统（E-MAIL）：系统硬件选用高性能、大容量的计算机，其硬盘作为信箱的储存介质，并通过市话直通线与市话局数字控制交换机相连，并可以通过124、扩大硬盘来扩充容量。该系统通过电信网实现各类信件的传送、接收、存储、投递，为用户提供极其方便的信息交换服务。系统通过软件来实现信件处理功能，如投递功能，直投业务，电子布告栏、用户号码簿等功能。5） 分机主要功能：系统缩位拨号：可将经常要打的电号码编成缩号表；转移呼叫：取机后按一代码及转移的分机号码，挂机后在取机听证实音，那么，凡是打到分机上的电话就会自动转到所转移的分机上。（2）有线电视及卫星电视系统1） 在地下一层设置有线电视前端室，在顶层设有卫星电视机房，对公寓楼内的有线电视实施管理与控制。2） 向有线电视部门申请位于本工程就近处的HFC网络的光节点引入。光节点的设备由有线电视网络公司提供125、，并由其负责维护。有线电视网络公司负责提供光节点的信号输出，并负责将信号引入工程的CATV前端机房。设置卫星接收系统，接收卫星电视节目。有线电视节目和卫星电视节目经调制后，经电视信号干线系统传送至每个电视输出口处，使获得技术规范所要求的电平信号，达到满意的收视效果。系统设备包括：卫星接收天线、功分器、接收机、解密器、制式转换器、前置放大器、频道放大器、频道转换器、有源混合器、供电单元、宽带放大器、分配器、分支器、终端电阻等。系统采用双向邻频传输方式，系统的频道设置为：上行频段：545MHz，回传频段；下行频段：4794，108550MHz，模拟电视节目频段；94108MHz，调频广播节目频段；126、550860 MHz，数字或模拟节目广播频段。3） 有线电视系统严格按照国内有关标准进行设计，所有的有线产品均应为品牌厂家的产品，性能稳定可靠，系统运行后电视频道信号丰富清晰流畅。能满足各种用户的使用要求。所有产品均为双向系统采用的产品，采用的产品应配套兼容能力强，一个完整的有线电视系统涉及许多方面，要求指标一致性好，配套能力强，有利于提高网络指标，有利于网络的升级、改造。4） 系统节目源：普通电视信号由室外有线电视信号引来，在屋顶各设一套卫星电视，接收卫星信号。5） 其他：卫星天线设有避雷针保护，并应有两个不同方向与建筑物的避雷带相连，以确保接地可靠，加强避雷安全。天线馈线必须通过天线避雷器127、后，方与前端设备相连。所有放大器外壳均应接地，且放大器的交流输入/输出端接有浪涌保护器。（4）背景音乐及紧急广播系统1） 本工程在一层设置广播室（与消防控制室共室）。2） 在广播室内设有镭射唱机、录音机等四套节目。节目源信号调制到高频信号送至有线电视前端室。客房内床头柜不设控制板，背景音乐由电视机播放，并通过射频线传送至浴室内背景音乐扬声器。3） 商业建筑内设有背景音乐。当有火灾时，切断背景音乐，接通紧急广播。4） 背景音乐扬声器采用3W，并设置音量调节器。5） 为减少馈至扬声器负载的音频功率信号的传输损耗，必须对线路安装型号和截面积应进行合理选择。6） 功率放大器采用100V定压式输出。 5128、综合安保监控系统本项目作为集居住、商务、商业为一体的综合性高档商住综合体，应配置高效、安全、快速、有效的综合安全防范及监控系统，总体防范原则应以贯彻预防为主、防打结合的原则。在建设安全防范系统工程时，要为打击刑事犯罪创造条件，起到提前预警、争取处警时间、延缓非法活动、缩小和分散被破坏范围，及事后追溯、查证的作用。尽可能地将入侵行为制止在外围区域。（1）保安闭路监视系统本工程在各区一层设置保安室（与消防控制室共室），内设系统矩阵主机、视频录像、打印机，监视器及24V电源设备等。视频自动切换器接受摄像点信号输入，定时自动轮换（130s）输出监控信号，也可手动任选一个摄像机的画面跟踪监视、录像、打129、印。系统矩阵主机带输入、输出板；云台控制及编程、控制输出时、日、字符叠加等功能。在建筑的大堂、各层电梯厅、电梯轿厢等处设置摄像机，电梯轿厢内采用广角镜头，要求图像质量不低于四级。图像水平清晰度：黑白电视系统不应低于400线，彩色电视系统不应低于270线，图像画面的灰度不应低于8级。保安闭路监控系统各路视频信号，在监视器输入端的电平值为1Vp-p3dB VBS。保安闭路监控系统各部分信噪比指标分配应符合：摄像部分：40 dB；传输部分：50dB；显示部分：45dB。保安闭路监视系统采用的设备和部件的视频输入和输出阻抗以及电缆阻抗均应为75。（2）无线巡更系统为了提高效率和节约人力成本，本项目引进130、无线巡更系统。无线巡更系统一般由信息采集器、信息下载器、信息扭、中文管理软件等组成。其技术性能要求包括：1） 系统的软件应有两级以上口令保护。2） 系统设置信息采集器和巡更人可以随意增减。3） 系统的信息扭可随意增减，从理论上可增加的巡更地点是不受限制的。4） 巡更班次可以划分不同的时间段，班次设置可跨零点。5） 可以设置不同的巡更路线，巡更人按规定路线进行巡逻。6） 可查询功能，可按人名、时间、巡更班次、巡更路线对巡更人的工作情况进行查询，并可将查询情况打印成各种表格，如：情况总表、巡更事件表、巡更遗漏表等。7） 巡更数据储存，定期将以前的数据储存到软盘上，需要时可恢复到硬盘上。8） 根据用131、户要求可定制其他功能，如各种巡更事件的设置、员工考勤管理等。7、火灾自动报警系统本工程为一类防火建筑，火灾自动报警系统的保护等级按一级设置。系统组成：火灾自动报警系统；消防联动控制系统；火灾应急广播系统；消防直通对讲电话系统；电梯监视控制系统；（1）消防控制室:本工程消防控制室设在一层，报警控制设备由火灾报警控制主机、联动控制台、应急广播设备、消防直通对讲电话设备、电梯监控盘和电源设备等组成。消防控制室可接收感烟、感温等探测器的火灾自动报警信号及水流指示器、压力报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号。可显示消防水池、消防水箱水位，显示消防水泵的电源及运行状况。可联动控制所有与消防有关的设备132、。（2）火灾自动报警系统本工程采用集中报警控制系统，报警与控制合用总线。建筑物内根据相应功能划分防火分区，设置烟感报警、手动报警及消火栓按钮、消防对讲电话插孔等报警设备及相应的声光报警显示装置。具体安排按国家相关标准设计。（3）消防联动控制系统消火栓系统中消火栓泵、稳压泵采用压力开关自动控制，自动喷淋系统中喷水泵采用压力开关自动控制，具体安排按国家相关标准设计。排烟系统中排风兼排烟风机正常时为就地手动控制，当发生火灾时由消防控制室控制。专用排烟风机的控制：当火灾发生时，消防控制室根据火灾情况打开相关层的排烟阀（平时关闭），同时连锁启动相应的排烟风机；当火灾温度达到280时，排烟阀熔丝熔断，排烟133、阀关闭，排烟风机吸入口处的280防火阀关闭后，联锁停止相应的排烟风机。正压送风机由消防控制室由消防控制室通过控制模块自动控制或手动控制正压送风机的启停。防火卷帘门自动控制，卷帘门两侧设就地控制按钮，并设玻璃门保护，控制按钮与控制箱连接。卷帘门下降时，在门两侧顶部应有声、光警报装置。所有排烟风机、加压送风机以及排烟阀、排烟口、防火阀、正压送风阀，正压送风口、防火卷帘门的状态信号均要反馈至消防控制室。（4）火灾应急广播系统在消防控制室设置火灾应急广播机柜，机组采用定压式输出。火灾应急广播按楼层分路，每层一路。（5）消防直通对讲电话系统在消防控制室内设置消防直通对讲电话总机，除在各层的手动报警按钮处134、设置消防直通对讲电话插孔外，在变配电室、电梯机房、管理值班室等处设置消防直通对讲电话分机；在消防控制室内设置直接报警的外线电话。（6）电梯监视控制系统在消防控制室设置电梯监控盘，能显示各部电梯运行状态、正常、故障、开门、关门等及所处层位显示。并可发出指令，指挥电梯按消防程序运行。4.5 给排水工程4.5.1 设计依据建筑给水排水设计规范 GB50015-2003室外给水设计规范 GB50013-2006高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005年版）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005建筑给水排水及采暖工程135、施工质量验收规范GB50242-2002自动喷水灭火系统施工及验收规范GB50261-2005汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-974.5.2 给水系统1、设计范围建筑红线范围内的生活给排水、消防给水，包括室内外的给水系统，污水废水排水系统、雨水排水系统，室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统。3、用水量估算本项目主要由商业、写字楼、公寓楼和住宅构成，因此用水单位主要包括：住宅和公寓楼的生活用水、写字楼办公生活用水和商业部分的生活用水，另外因消防用水属于一次用水，其用水量单独计算。（1）生活用水量估算：根据不同功能区的用水特点和国家和地区有关用水指标计算，本项目生活用水最高日用水量136、1176m3，其中最大时用水量为152.8m3、，其计算过程如下表所示：使用对象用水量标准使用规模时变化系数K使用时数（h）最高日(m3/d)最大时(m3/h)住宅生活用水150L/人.天3000人2.52445046.8办公生活用水50L/人.班696人1.510355.3商业用房6 L/m2.天89682m21.51053880.7未预见用水量按上述用水量的15%计15320合 计1176152.8 （2）消防用水量估算根据建筑设计防火规范和建筑设计防火规范有关规定，本项目室外消火栓用水量为30L/s，室内消火栓用水量取40L/s，每支水枪最小流量5L/s；火灾延续时间3小时，自动喷水系统137、火灾延续时间按1小时，建筑室内消防最大用水量为144m3，室外消防用水量324m3，消防总用水量为468m3，其中最大小时用水量为252 m3。4、供水水源本项目用水均由城市自来水的市政给水管网提供。从市政给水干管上引入两根DN200mm给水管，在场区内形成环状，供本项目各区生活及消防用水。自来水给水管在小区内呈环状布置，生活给水经生活给水系统变频供水装置加压后向用户供水。水泵机房设在各区地下室内，其中生活水池和中水水池单独设置，给水及中水引入管设总水表，在商铺、住宅每户设冷水表。5、生活给水系统（1）室外给水系统从市政管网引入室外给水管在本项目各建筑周围形成环状给水管，并在消防通道每隔120138、m设一室外地上式消火栓，以供火灾时消防车取用。室外给水管采用球墨给水铸铁管，柔性胶圈接口，直埋在冰冻线以下。（2）室内给水系统本项目属一类高层建筑，室内给水系统按生活、消防给水系统分开设置。室内生活给水系统采用并联与串联相结合的给水方式，共分三个给水压力分区：低区：地下室五层由城市自来水管网直接供水; 中区：六层十二层由智能无负压增压设备供给，采用流量100m3/h、杨程60米的给水泵，压力大于0.35MPa支管设减压阀。高区：十三层以上由智能无负压增压设备供给，采用采用流量100m3/h、杨程100米的给水泵，压力大于0.35MPa支管设减压阀。6、生活热水系统 本项目不设计集中热水供水系统139、，各建筑物热水由业主自行设计安装。7、消防给水系统本项目大部分工程为一类高层建筑，是人员相对集中的建筑，消防系统关系到人员的安全。根据高层民用建筑设计防火规范要求，建筑内设消火栓系统和自动喷水灭火系统。（1）室外消火栓系统：用水从市政供水引入管直接供给。给水管道采用环状布置，管径为DN150mm，各消火栓间距120m。（2）室内消防供水采用临时高压给水系统。消火栓系统共分两个区，各区均为环状布置，并设环管分段及立管检修阀门。两个分区为：一区：地下室地上五层，供水设备减压后提供；二区：设备层二十三层。一区：消火栓水泵参数：流量40L/s，扬程0.45MPa，一用一备，备用泵自动投入运行。室内消火140、栓给水泵由室外消防水池中吸水。建筑设备层设消防水箱，其容积大于等于18 m3，并设稳压装置，加压稳压设备参数流量1L/s，扬程15m，稳压泵一用一备，交替运行。二区：消火栓水泵参数，流量40L/s，扬程1.2MPa，一用一备，备用泵自动投入运行。室内消火栓给水泵由室外消防水池中吸水。该建筑屋顶设消防水箱，其容积大于等于18 m3，并设稳压装置，加压稳压设备参数流量1L/s，扬程15m，稳压泵一用一备，交替运行。消火栓采用单阀单口消火栓，直径65mm，麻制衬胶水龙带，水枪喷嘴口径19mm，充实水柱长度不小于10m。在每个消火栓处设置直接启动消防水泵的按钮,并应有保护设施，设DN25自救水盘一套，141、两具磷酸铵盐手提式灭火器。消火栓系统各设三套地上式水泵接合器，每个水泵接合器流量15L/s。（3）自动喷淋灭火系统该建筑除配电室、浴池、游泳池、小于5m的卫生间外的所有部位均设置闭式湿式自动喷淋系统系统。系统危险等级为中危险等级，设计喷淋喷水强度为8L/min.,作用面积为160。 喷头型号及温级要求：厨房选用93玻璃球闭式喷头；办公区域及其他有吊顶的区域选用68吊顶型玻璃球闭式喷头；住宅内选用79边墙扩展型闭式喷头。湿式报警阀设在地下室消防泵房内,并由其控制喷淋泵启停。每套湿式报警阀最大喷头负荷为800只。在每个湿式报警阀组控制的最不利点喷头处，均设DN25末端试水装置。在各防火分区、各楼层142、的最不利点喷头处，设DN25放水阀。屋顶设加压稳压设备。加压稳压设备参数流量0.8L/s，扬程15m。室内喷淋给水泵由室外消防水池中吸水。喷淋水泵参数：流量20L/s扬程1.27MPa。型号：XBD12.7/20-100-315。两台（一备一用）。室外设两个地下式水泵接合器，每个水泵接合器流量为15L/s。当梁、通风管道、排管、桥架等障碍物宽度大于 1.2m时，其下方增设喷头。消防水源由校区统一考虑设置备用消防水池，考虑市政管网有一定补水能力，设置专用消防水池容积400立方米（）。（4）所有放置室内消火栓的部位，均设有手提式灭火器，灭火剂采用干粉。本建筑灭火器按严重危险级设计，每具灭火器最小配143、置灭火级别为3A，最大保护面积为50/A，最大保护距离为15m。4.5.2 排水系统1、设计范围生活污水、废水排放，雨水排放2、排水量生活污水排放量按生活用水量的90%计算，根据供水方案，本项目日最高用水量为341m3，生活排水量则为307m3/d。雨水排水量根据当地暴雨强度、重现期、迳流系数等参数计算确定，其中雨水量采用下列公式Q=qF，其中根据呼和浩特市地区气象资料，暴雨强度公式为：3、排水体系 因项目区市政排水系统采用雨、污分流制，故本项目室外排水采用雨、污分流制，其中：(1)地下室污水无法自流排出室外，采用潜污泵抽升排出。 (2)消防电梯机坑设容积不小于2m3 的集水井，排水泵的流量取144、大于10L/s。 (3)厨房及餐厅污水单独排至隔油池处理后排入市政污水管网。(4)卫生间采用粪、污立管及专用通气管的三管制排水方式。并在每个客房卫生间设器具通气支管以改善排水条件，降低噪声。粪便污水经化粪池预处理后与生活污水一起排入市政污水管网。 4、污水排放室外污水主管网设计为枝、环状，充满度为0.6，管道沿各设计道路顺自然坡度（设置其坡度为8），直埋铺设在冰冻线以下，主干管与干管为球墨铸铁管，其中主干管管径为DN300，干管管径为DN200。5、雨水排放屋面雨水系统采用有组织内排水系统。裙楼屋顶采用压力流（虹吸）排水，重现期P 取5 年，超出5 年重现期至重现期50 年的雨水采用开溢流口的145、方式排放。屋顶采用重力流排水，重现期取5 0 年。室内雨水管材，重力流采用柔性抗震排水铸管，节套式柔性接口；压力流采用HDPE排水管材，热熔连接；室外雨水排水管材采用高密度聚乙烯双壁波纹管（PVC-u）排水管材。根据场址地形条件，雨水顺自然坡度进入城市雨水管网，经雨水排放总管统一排放，不再增设加压泵站。4.6 采暖、通风与空调4.6.1 设计依据采暖通风及空气调节设计规范(GB50019-2003)高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）建筑设计防火规范GB 50016-2006民用建筑节能设计标准JGJ26-95公共建筑节能设计标准GB50189-2005住宅设计规范GB146、500961999（2003年版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）4.6.2 设计参数根据呼和浩特市区气象资料，本工程暖通工程设计参数为：1、夏季室外设计参数：通风计算温度26.6，主导风向E，风速1.5m/s，大气压88837Pa。2、冬季室外设计计算参数：采暖计算干球温度：-19，通风计算温度-16.1。3、主导风向：冬季NW、夏季SSW；室外风速：冬季1.6m/s、夏季1.51.6m/s；大气压：冬季900.9hPa、夏季889.4hPa。4.6.3 采暖工程1、对土建围护结构的热工要求：K值（传热系数）外墙：K0.65W/(m2.k)屋顶：K0.60W/(m2147、.k)外窗：K2.9W/(m2.k)户门：K1.5W/(m2.k)与不采暖楼梯间相邻的隔墙：K0.94W/(m2.k)不采暖地下室与首层采暖房间相邻的顶板：K0.55W/(m2.k)2、室内采暖设计参数见下表：房间名称卧室、起居室厨房卫生间（带淋浴）水泵房、热交换站商场办公室地下车库室内设计温度20152510181853、热负荷计算序号用热部门热水温度单位面积热负荷(w/m2)热负荷kW1住宅部分80/605058452商业办公部分80/606067903地下部分130/7020780合计134154、采暖热源、热媒及其参数采暖热源引入城市市政集中供热管网，热媒为130/70的高温热水，总热148、负荷为13.42MW。引入的高温热水经换热站交换成80/60的采暖热水供小区内采暖，小区内采暖系统定压及补水由设在换热站内的稳压及补水设备保证。换热站80/60的热水通过小区室外热力管网送至各采暖建筑物内供热系统。地下车库的采暖热源采用市政供热管网130/70的高温热水，从小区外进换热站计量后，由分支管道供各地下车库采暖供热。5、热力系统及主要设备选型（1）热力系统：采暖用换热器一次水温为130/70，二次水温为80/60，采暖系统选取板式换热器两台，基本性能如上述，在一台停用的情况下，单台满足总热负荷75%的换热能力。（2）设备选型：采暖二次水系统设有热水循环泵4台(3用1备)，膨胀定压补水149、设备一套，含补水泵4台(3用1备)，采暖二次水采用软化水，设置全自动钠离子交换器一套和容积为10m3的软化水箱一个。6、室外供热管网（1）管网范围本设计室外管网包括小区内一次热水（130/70）管道和二次热水（80/60）管道系统部分。（2）管道及其敷设管材：采暖管道管径DN50，采用无缝钢管，管径DN50采用焊接钢管，管径DN32丝扣连接，管径DN32焊接连接。户内明装管道材料选用PB管，热熔连接，使用条件等级为5等（S5系列）。室内地下直埋采暖管道，采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制直埋保温管，管径DN50及以上，采用无缝钢管，管径DN50以下采用焊接钢管，焊接连接。保温层厚度：管径DN100，=150、30mm。高层建筑六层以上采暖供水管道均采用无缝钢管材料。保温材料：在未采暖房间、吊顶、管井及地沟内布置的采暖管道，保温材料采用离心玻璃棉管壳保温，不燃A级，导热系数为0.032-0.038w/mk。管径DN200以上管道，保温层厚度50mm，管径DN200以下管道，保温层厚度40mm。7、采暖管道系统形式、组成及管道敷设方式本采暖供水系统设计根据供水建筑物供水高度及供热负荷需求，拟选择分区采暖供热形式，具体分区范围考虑为：高层建筑的六层及六层以下其他建筑设为低供供热区，包括地下车库采用高温热水供热形式，本区供热压力及热负荷由换热站低压循环水泵供给。高层建筑的七十一层设为中供热区，十一层以上设151、为高位供水区。中、高位供水区均由专用供水泵房内的变频生活供水增压设备供水，供水泵房提供和保证小区内生活用水和消防用水之需求。住宅及小开间商业用房均采用分户热计量采暖系统，每个单元入口设带热量表的入口装置，设公共管井装热计量表。户内采暖管道采用地埋管，双管下供下回散热器同程系统，主立管和热量表等户用入口装置设在公共管道井内，热源为80/60的热水。地下车库入口设热空气幕，热源为市政引入换热站的130/70的高温热水。地下车库送风系统设空气加热器，热源为市政引入换热站的130/70的高温热水。地下车库内值班室、水泵房及辅助功能性建筑等采暖房间，设散热器采暖，采暖系统形式为上供上回异程，采暖干管布置152、在梁或屋面板下。8、采暖设备的选择采暖散热器设备选择分别按高、低压力等级确定，六层以下建筑；卫生间选用铜铝复合TLZY8-7.5/7-1.0型散热器，推拉门侧选用铜铝复合TLZY8-7.5/18-1.0型散热器，其它房间普通窗下选用内腔无砂柱翼橄榄TZYG3-6-10(745) 型铸铁散热器，低窗台下选用内腔无砂柱翼橄榄TZYG3-3-10(445)型铸铁散热器，本型散热器外表美观，散热量大，使用寿命长，能满足分户计量要求。六层以上建筑考虑供水压力较大，其散热器设备按较高耐压等级材质选择，可采用钢铝复合型散热器，基本型号GLF6.5-6/7-1.2，本型散热器外表美观，散热量大，耐压等级为1.153、2MPa，而且使用寿命长。4.6.4 空调设计1、设置范围：家居建材城。2、空调室内设计参数空调室内设计参数表房间名称夏季冬季排风量或最小新风量或换气次数温度温度办公室262030m3/h.p商场261815m3/h.p3、冷源考虑功能房间功能的不同和同时使用率，选用螺杆式制冷机组，设在地下室制冷机房内。在夏季提供7/12冷冻水，经冷冻水循环泵送至空调机组及风机盘管末端。设置两台制冷机配备三台冷冻水循环泵（两用一备）及三台冷却水循环泵（两用一备），并联运行。均设在地下室制冷机房内。两台冷却塔设在裙房屋面，与两台制冷机匹配，冷却水供回水温度为37/32。4、系统设置商业建筑内采用大型落地式新风换154、气机系统，机组分别设置于屋顶及设备层内，其它空调房间均采用风机盘管加新风系统。考虑建筑功能比较多，分布分层，为便于控制和单位管理，每层设置新风机组，新风由建筑物北侧引入，一层在高于室外地面2米处引入。冷源在夏季提供7/12冷冻水，经冷冻水循环泵送至空调机组及风机盘管末端。冷冻水循环水泵参数：流量370t/h，扬程38m。三台（两用一备）。冷却水循环水泵参数：流量442t/h，扬程28m。三台（两用一备）。末端冷冻水系统采用节能的高位水箱+补水泵定压。空调冷冻水补水泵（Q=6.5m3/h、H=105m）两台（一备一用）。冷凝水系统就近集中排至卫生间地漏。5、空调制冷机房设在地下室，冷却塔设在裙房155、屋顶。4.6.5 通风设计1、各层卫生间设置卫生间通风器进行机械排风汇至竖井后高位排至室外，换气次数取10次/时。卫生间补风通过走道门窗缝隙自然进风。2、商业排风集中设置，排风经过净化装置处理后再集中排放。3、制冷机房、水泵房，设机械排风，换气次数取4次/时；变配电室设机械排风，换气次数取6次/时；电梯机房设机械排风系统，换气次数取12次/时。4.6.6 防排烟设计1、机械防烟系统（1）楼梯间、前室、消防电梯前室或合用前室采用加压送风防烟系统。a、防烟楼梯间、消防电梯前室或合用前室，设置机械加压送风防烟系统加压送风机设在屋面。b、楼梯间隔层设一个常闭加压送风口;前室及合用前室每层设板式送风口。156、（2）机械排烟系统a、地上有外窗的房间均采用自然排烟。b、地下室，长度超过20m的内走道，商场，面积大于100m2的地上无窗房间或设固定窗房间均设置机械排烟系统。排烟风机设在屋顶，排烟量按最大防烟分区120m3/h.m2。排烟口每层每个走道分散设置，排烟口距防烟分区最远点水平距离不大于30m，设置使排烟气流方向与人员疏散方向相反，且距疏散口距离大于1.5m。地下室走道同时设机械补风系统。2、防火阀消防排烟风机前均设280排烟防火阀，厨房排油烟管道上设150防火阀。五、节能节水措施5.1 节能原则随着我国经济快速发展，能源供应日益紧张。为了实施可持续发展战略，根据民用建筑节能管理规定（2005）157、(建设部令第143号)的规定，民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务。节能工作要全面贯彻科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，建立严格的管理制度，实行有效的激励政策，逐步形成具有中国特色158、的节能长效机制和管理体制。根据国务院颁布的节约能源管理条例和内蒙古自治区居住建筑节能设计标准及相关的技术规范和标准，按新的节能65%的规定，应在住宅通用设计能耗水平的基础上，建筑物节能率指标降低35%。5.2 编制依据与原则1、编制依据（1）民用建筑节能管理规定（2005）（建设部令第143号）（2）民用建筑节能设计标准（采暖居住部分)(JGJ26-95)（3）居住建筑节能设计标准（DBJ03-35-2008）（4）公共建筑节能设计标准（DBJ03-27-2007）2、编制原则1、执行国家现行的节约能源的政策、法规、指令及有关标准，合理科学利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。2、贯彻国家能源159、方针和因地制宜的原则。3、设计中所选用原材料、设备应尽量采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能材料和设备。5.3 节能措施1、建筑节能建筑物根据民用建筑节能设计标准（JGJ26-95），所有围护结构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强门窗气密性，达到节能指标要求。建筑总体节能率超过65%，其中围护结构分担25%，采暖系统分担20%，照明设备分担10%。本项目的建筑的体型系数控制在0.3以下，尽量减少建筑的凹凸，以减少外墙面积，减小体型系数，使建筑的保温隔热性能更好。建筑上采用环保节能的建筑材料，达到节能保温的效果。所有住宅的窗户采用断桥铝合金，北向窗适当缩小，尽量降低建160、筑的能耗。2、暖通节能1、集中采暖系统采用热水作为热媒，暖通设备均选用国家有关部门推荐使用的节能产品。2、换热站采用结构紧凑、传热系数高的水-水板式换热机组。3、对采暖供热管道进行保温处理，减少其在工作过程中的散热损失以节约能源。4、住宅尽量采用自然通风。机械通风系统中风机单位量耗功率均按规范要求小于其限值0.32。5、住宅采用分户热计量和分室温控采暖系统，每个单元入口设带热量表的入口装置，设公共管井装热计量表。6、管道最小保温厚度应满足居住建筑节能设计标准的要求。3、电气节能1、选用低损耗、高效率、易管理的箱式变压器。2、在变配电处内设置低压无功补偿，以提高功率因数，减少无功损耗。3、低压配161、电设备选用国内同类产品体积小、分断能力高的新型断路器。4、照明灯具采用高效节能光源。5、公共楼梯间照明采用高效光源并设置节能自熄开关控制，其中应急照明在火灾时由消控中心点亮； 6、办公室、客房采用细管径直管形荧光灯分组控制。7、草坪灯具采用太阳能式节能环保灯具。5.4 节水措施国家厉行节约用水。坚持科学的发展观，把节水放在更加突出的位置。目前城市生活用水已占城市用水量的55%左右，随着城市的发展还将进一步增加；城市生活用水与人民群众日常生活密切相关，目前人均生活用水量为212升/日（其中设市城市为228升/日）。城市生活节水对于促进节水型城市的建设具有重要意义。1、所有卫生器具配件均采用节水型162、，所有水嘴、便器系统、便器冲洗阀、淋浴器必须符合节水型生活用水器具（CJ164-2002）。2、各主要用户的给水总供水干管上均设置水表，便于计量用水量。3、室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。4、经常开展节水宣传教育，有报修检漏制度及记录另外，结合场区实际情况择地设立节水宣传牌和实时监测牌，采用群众喜闻乐见的形式，引导群众积极参与宣传教育掌握和坚持应用相应的节水措施方法，使群众都认识到节水的意义。园区内的住房如发生漏水或设备故障，接到报修要有记录，修完要有清单。保障绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质163、和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。六、环境影响评价6.1 环境现状本项目建设地点位于呼和浩特市中心市区。本地区目前地势平坦、道路宽阔、交通方便，本项目所在区域环境空气指标均已达到环境空气质量标准（GB3095-1996）规定标准；周边没有较大的工业污染源；周边主要噪声为交通噪声，没有重大工业噪声污染源，满足城市区域环境噪声标准（GB3096-93）规定标准。6.2 项目建设与运营对环境影响本建设项目164、为集居住、办公、商业为一体的高档商住综合体，建设项目对环境的影响主要分为两个部分，即施工阶段对环境的影响及运行阶段对环境的影响。6.2.1施工阶段环境影响分析本项目在施工过程中，需使用大量的车辆及施工机械，对环境的影响主要表现为噪声、扬尘、固体废渣和废水。1、原环境：本项目施工面积大，在施工中挖填土方等将在一定程度上造成原有地表植被及人文环境的破坏。2、噪声：施工噪声对环境影响较大。施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用的挖掘机、推土机、运输车辆、搅拌机、振动棒等运转而产生的噪声。3、扬尘：项目在施工过程中产生尘土，尤其在气候干燥、风力较大的季节，尘土飞扬、污染空气，严重影响当地大气环境。4、165、废水：项目施工期间污水主要为生活污水和施工产生的污水。生活污水主要为清洗用水和冲厕水，施工污水主要含泥沙、悬浮颗粒等。施工污水和生活污水集中收集后经简易沉淀处理后排至园区外排水管网。5、固体废渣：项目施工期间固体废物主要为施工产生的废渣土和施工队伍的生活垃圾。生活垃圾拟用垃圾桶（或袋）收集后由环卫人员定期运送到垃圾场处理，对施工中的弃土、淤泥及废渣等及时清运到指定位置。6.2.2运行阶段的环境影响分析本工程投入使用后，作为人群较为密集的居住区，对环境只有一般性影响，其影响主要表现在以下几个方面：1、噪声：主要是水泵等设施产生的噪声，但多局限于室内，对周围环境影响较低。2、污水：主要是含有机物的166、厨房污水和卫生间污水，对环境无特殊影响，废水可经排水管及化粪池、隔油池进入市政排水管网。3、固体废弃物：主要为生活垃圾，预计每日派出生活垃圾2.5吨左右。4、废气：主要是居民厨房排放的烟气和小汽车排放的汽车尾气。6.3 环境保护措施根据环境保护法要求，在基本建设中遵守“三同时”原则，即环境保护工程与建设工程同时设计、同时施工、同时投入使用。因该项目对环境只有一般性影响，故提出如下具体环保措施及环境工程内容。6.3.1项目实施阶段的环境保护措施1、环境管理工程建设中加强项目环境管理，注意文明施工，是减少施工环境污染的最有力措施。在施工中应统筹规划，搞好土方平衡，尽可能减少因土方搬运而造成植被的破167、坏。2、施工期噪声防治措施施工期主要噪声污染源为混凝土搅拌机、压路机、装载机、振捣棒等施工机械及施工现场的运输车辆等。防治措施有：（1）选用低噪声设备和工作方式；（2）可固定的机械设备如空压机、电锯等安置在施工场地临时房间内，降低噪声对外环境的影响，对振捣棒等强噪声源周围适当封闭等；（3）加强对施工人员的监督和管理，减少不必要的人为噪声。夜间禁止施工和喧哗等。如夜间确需施工则需向当地环保主管部门办理相关的手续。3、扬尘影响防治措施项目施工期间对大气环境影响最大的是扬尘，主要来自于运输车辆。为减少施工现场的扬尘污染，在施工过程中采取以下措施：（1）施工现场每天定期洒水，防止浮沉产生；在大风天加大168、洒水量及洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫、洒水，以减少汽车行驶扬尘；（2）施工方案中必须有防止泄漏易撒污染环境的具体措施，多尘物料采用帆布覆盖，避免露天堆放或运输；施工现场合理布局，对易起尘物料实行库存或加盖毡布，运输车辆配备密闭装置、不得超载、对易起尘物料加盖篷布、控制车速、减少卸料落差等内容；（3）工地出口处要设置冲洗车轮的设施，建立撒水清扫制度，指定专人负责洒水和清扫工作；（4）建设工程施工现场必须设立垃圾站，并及时回收、清运垃圾及工程废土； （5）建筑工地建筑施工外脚手架一律采用密目网维护，建筑工地四周围栏必须齐全。6.3.2项目运行阶段的治理与保护措施1、烟尘控制居住区内采用管道169、天然气作为生活燃料，从而避免燃烧原煤所产生的烟尘给环境带来的污染。2、垃圾与固体废物控制设置垃圾集中收集箱，物业清洁人员定时收集垃圾（垃圾袋装化）并第一时间运至区间垃圾中转站。3、污水控制项目投入使用后产生的污废水主要是生活污水。生活污水由排水管道经化粪池排入市政排水管网，不会对周围环境造成重大影响。4、噪声治理建筑物下水采用环保消音材料；变配电箱设施与居住办公楼分离设置；入户门采用防盗隔音门；窗户采用环保双层中空玻璃；小区内车辆限速及禁止鸣笛标志、减速带安装。5、居住区生态环境建设在施工中破坏的环境，可在社区自身的环境建设中得以补偿。本项目绿化率按36%设计，可以形成宜于居住的城市生态小环境170、，因此社区自身的环境建设成为本项目的重点内容，通过全面规划、合理布局、现代化管理，使其能有效服务于社区内人员生活和工作。6.4 环境影响评价结论本项目工程符合国家有关政策和呼和浩特市城市总体发展规划，对所排放的污染物采取了有效的污染控制措施，项目的建设不会对当地环境质量造成较大影响。只要在实施过程中严格按照“三同时”原则进行设计、施工和运行，落实设计和环评中提出的各项污染防治措施，可以满足生活环境功能，污染防治和环境建设措施可行，从环境保护的角度分析评价，项目建设和运营是可行的。七、劳动安全卫生与消防7.1 劳动安全7.1.1 概述本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工171、作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、居民、服务人员的身体健康，维护正常的工作、生活秩序。7.1.2 施工中主要安全措施1、严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。2、严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。3、针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。4、施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实172、。7.1.3 运营中主要安全措施1、本项目在建成后一定要严格地组织各有关单位进行竣工验收，按照国家现行标准组织专家评审和试运行，做到操作人员安全操作。2、严格按照国家的各项规章制度和设备说明书的规定正确操作和使用各种设备、仪器，加强人员培训，严禁违章操作。3、各种大型用电设备做接零保护。4、各类设备机械转动部位设防护罩。5、地沟、地坑等均须加盖或设置栏杆，楼梯防护栏杆严格按有关规范标准设计、施工。6、建筑物顶设防雷保护装置。7.2 卫生防护措施1、项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，物业管理单位积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免职灾发生、保障人173、员安全。2、制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。3、建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。7.3 消防7.3.1 编制原则本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。7.3.2 编制依据1、民用建筑设计通则GB50352-20052、公共建筑节能设计标准GB50189-20053、公共建筑节能设计标准DBJ03-27-20074、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-20015、高层民用建筑设计防火规范GB50045-956、屋面工程技术规范GB50345-20047、建筑玻璃应用174、技术规范JGJ113-978、商店建筑设计规范JGJ48-889、办公建筑设计规范JGJ 67-200610、全国民用建筑工程设计技术措施7.3.3消防措施1、建筑消防设计（1）耐火等级的设定本项目高层建筑按高层民用建筑设计防火规范为一类高层建筑，耐火等级二级，地下建筑耐火等级一级。 （2）防火间距高层建筑距周围高层建筑（耐火等级为一、二级）间距均大于13m，距周围其它建筑间距大于9m，满足防火规范要求。（3）消防通道各地块均有两处与外部市政路的连接点，采用外环路加尽端式宅前路的道路系统。外环路路面宽7m，宅前路路面宽大于4m，兼作消防车道。在高层建筑物的一长边设有消防车道，车道宽度大于4m，175、上空无障碍物，距建筑外墙的距离大于5m。沿高层建筑物的另一长边设有硬质绿地，消防时可供消防车通行。（4）建筑内部主要建筑构件按规范规定设计。建筑物内装修材料的选材按建筑内部装修设计防火规范GB50222-95的要求进行。（5）各单体建筑执行相应的消防设计规范。2、电气专业防火（1）强电消防本工程高层为一类高层建筑，本建筑用电负荷按其性质可分为：一级负荷：火灾报警及联动控制设备、消防泵、消防电梯、排烟风机、加压风机、应急照明、疏散照明、防火卷帘及保安监控系统。二级负荷：电梯、生活水泵、排水泵、楼梯照明等。三级负荷: 除一、二级负荷外的其他负荷。对于有一、二级负荷的建筑，由不同环网上的两台箱变各引176、1路电源。对于二级消防负荷及其它重要负荷采用双电源末端配电箱内自动切换配电。所有二级负荷的配电线路均采用耐火电缆、导线。暗敷时，其水泥保护厚度不小于30mm，明敷或在吊顶内敷设时，应刷防火涂料。在地下车库内设置应急照明及疏散照明。设置应急照明的场所：消防控制室、地下自行车库、电梯机房、走廊、楼梯间、电梯前室等；设置疏散照明的场所：地下自行车库、走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于60min。（2）弱电消防本工程在住宅楼、公寓楼及商业楼内设火灾自动报警系统，在消防电梯前室、消防电梯机房等处设置感烟探测器、手动报警按钮及消防电话，在疏散楼梯间及消防电梯前室177、设有报警装置。消防区域报警控制器设在地下车库弱电间管理室。消防区域报警控制器可以接收各种火灾报警信号（包括感烟探测器、手动报警按钮、消火栓按钮等），并显示报警部位及发出声光报警，系统收到报警信号后可自动或手动启动各种相应的消防设备。控制加压送风口开启、启动加压送风机；接通火灾应急照明；控制电梯归零；启动相关区域的报警装置。消火栓按钮向消防区域报警控制器发出信号，消防区域报警控制器能自动、手动控制消防水泵的启停，并显示消火栓泵的工作、故障状态，显示启泵按钮的位置。消火栓按钮也可直接启动消火栓泵。消防控制室可以对消火栓泵、加压送风机等通过模块进行自动控制，还可以在联动控制台上通过硬线进行手动控制，178、并接收其反馈信号。消防控制室安装有消防专用电话交换机，此系统可群呼和点对点对讲。在消防泵房、消防电梯机房等处均装设火警专用电话分机，手动报警按钮处均设有消防电话插孔。消防控制室并设置专用火警外线电话。在办公楼还设有消防广播，消防控制室在有火灾紧急情况时，可把平时作为背景音乐的广播切换成紧急广播，消防报警传输线、联动控制线、通讯线路采用阻燃导线沿金属线槽或穿焊接钢管敷设，在楼板内暗敷时保护层厚度不小于3cm，在竖井或吊顶内敷设时在金属管、金属线槽表面涂三道防火涂料。地下车库的配电、送、排风等系统均要与消防探测报警系统相连达到防火规范分区控制要求。3、消防给水系统（1）消防用水：由小区内设置的生活179、消防泵房提供消防用水。小区地下车库按中危II级设计。 （2）室外消防水系统 在小区内市政管网上根据防火规范设置一定数量的SS100-1.0型地下式消火栓。消火栓间距满足规范要求。（3）自动喷淋水消防系统1）部分商业建筑按照轻危险级设计。地下车库按照中危险II级设计，考虑设预作用自动喷水系统。2）消防喷淋供水由消防泵房提供。本工程在商业建筑内及地下车库设置室内消防给水系统，在地下室设消防、生活合用水泵房。当火灾发生时，高位消防水箱提供火灾前10min的消防水量，10min后在消火栓箱内的按钮控制消防泵处于工频状况，在室外设地下式水泵接合器。室内在电梯前室、走道以及地下室等公用部位设一定数量的消火180、栓，保证两股水柱同时到达。室内消防箱内配置DN65出口的消火栓，25m衬胶水龙带，19mm水枪和消防泵远距离控制按钮。3）喷淋系统商场及地下汽车库设自动喷淋系统，火灾危险性按中等危险级设计，消防泵房内设自动喷淋泵，室外设自动喷淋水泵接合器二组，喷头选用动作温度为68的玻璃还应闭式喷头。4）灭火器配置建筑内根据规范手提式灭火器，灭火器型号MF/ABC4。（4）管道材料消防水管采用热浸镀锌钢管；DN100mm采用沟槽式刚性接头连接；DN100mm采用螺纹连接。4、防排烟系统（1）防火分区设置地下车库按2500m2为一个防火分区设计，每个防火分区均设机械排烟兼排风系统（双速风机）和机械补风系统。（2181、）车库排风兼排烟系统中排风管出机房处设70防火阀，排烟管出机房处设280常闭排烟阀，车库内排烟风管设常闭排烟口，每个排烟口能满足到最远点小于30米；着火时排风风管的70防火阀关闭，排烟风管的排烟口和280排烟阀打开，连锁排烟风机高速运转排烟，当达到280时排烟口和排烟阀关闭连锁风机停机；平时排烟风机低速运转，结合射流风机和补风机进行通风（着火时射流风机停机）。排烟风机满足在280正常运转30min。冬季补（送）风机设热水空气加热器，热源为来自换热站的130/70热水（市政直接引入换热站的高温热水）。（3）部分高层住宅楼如不能满足自然排烟的防烟楼梯间和合用前室，设机械加压送风系统，合用前室的加压182、送风机设于屋顶上。地下一二层的加压送风机设在地下一层的送风机房，通过窗井取风，送至地下一二层楼梯间。（4）合用前室加压送风口为常闭电动（兼手动）多叶送风口，发生火灾时，消防控制室打开着火层及其相邻上下两层送风口，同时启动加压送风机。楼梯间加压送风口为常闭自垂百叶送风口。（5）空调、通风系统风管在穿越机房、防火分区处或重要的火灾危险性大的房间隔墙和楼板处，均设置70防火阀；所有管道穿防火墙处均采用岩棉封堵。（6）车库入口设热空气幕，热源为130/70高温热水。（7）管材：风管采用镀锌钢板，钢板厚度须满足规范要求。5、火灾自动报警和联动控制系统本工程在高层住宅的9层以上每2层楼内设有火灾自动报警系183、统，在消防电梯前室、消防电梯机房等处设置感烟探测器、手动报警按钮及消防电话，在疏散楼梯间及消防电梯前室设有报警装置。消防区域报警控制器设在地下车库弱电间值班室。消防区域报警控制器可以接收各种火灾报警信号（包括感烟探测器、手动报警按钮、消火栓按钮等），并显示报警部位及时发出声光报警，系统收到报警信号后可自动或手动启动各种相应的消防设备。控制加压送风口开启、启动加压送风机；接通火灾应急照明；控制电梯归零；启动相关区域的报警装置。消火栓按钮向消防区域报警控制器发出信号，消防区域报警控制器能自动、手动控制消防水泵的启停，并显示消火栓泵的工作、故障状态，显示启泵按钮的位置。消火栓按钮也可直接启动消火栓泵184、。消防控制室可以对消防水泵、加压送风机等通过模块进行自动控制，还可以在联动控制台上通过硬线进行手动控制，并接收其反馈信号。消防控制室安装有消防专用电话交换机，此系统可群呼和点对点对讲。在消防泵房、消防电梯机房等处均装设火警专用电话分机，手动报警按钮处均设有消防电话插孔。消防控制室并设置专用火警外线电话。在办公楼还设有消防广播，消防控制室在有火灾紧急情况时，可把平时作为背景音乐的广播切换成紧急广播。消防报警传输线、联动控制线、通讯线路采用阻燃导线沿金属线槽或穿焊接钢管敷设，在楼板内暗敷时保护层厚度不小于3cm，在竖井或吊顶内敷设时在金属管、金属线槽表面涂三道防火涂料。地下车库消防：地下车库的配电185、送、排风等系统均要与消防探测报警系统相连达到防火规范分区控制要求。 6、消防教育和管理（1）要经常加强对物业管理人员及居民的安全消防知识的教育，提高自我保护意识。（2）对区内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。八、组织机构与开发进度安排8.1 组织机构8.1.1 项目管理机构对于本项目的建设和管理采用项目经理部的组织机构，由*有限公司组建设立“项目经理部”，由项目经理专门负责本项目的工程实施和管理。项目部下设4个职能部门，由相关部门领导进行工程指导和协调工作。项目经理部组织机构表序号部 门岗 位人 数1管理班子总经理1人2常务副总经理1人3工程副总经理1人4营销部经理1186、人5客服4人6市调、媒体专员3人7工程部工程部经理1人8技术员10人9资料员2人10财务部财务总监1人11财务主管1人12会计2人13出纳1人14综合管理部办公室主任1人15人事专员1人16行政专员1人合 计31人项目经理部的主要职责及要求包括：1、严格项目管理，整个项目建设要严格执行项目法人制、招投标制、工程监理制、工程合同制，确保项目质量、工期、进度、安全目标的实现。2、合理分配调度资金，确保项目资金的及时足额到位。3、组建有销售经验的销售团队，制定科学的销售方案，商品房销售人员应当经过专业培训，并制定相应合理的销售提成激励机制，保证项目经营开发目标的实现。8.1.2 人力资源配置项目管理187、机构定员31人，包括：项目经理办3人、综合管理部3人、财务科4人、工程部13人、营销部8人。项目建设建设项目部成员由普阳房地产开发公司抽调各类专业技术及管理人员组成，不足部分人员可采用社会招聘形式择优录用。8.2 开发进度安排8.2.1 开发进度计划根据项目工程特点、建设单位开发实力和当地市场需求预测情况，本项目计划开发建设期为3年，其中建设第一年下半年开始预售，建设第二年开始预租。项目开发建设期主要分为前期工作阶段、工程设计及施工准备阶段、施工阶段及竣工验收交付使用等阶段，当项目开发达到房屋预售条件后即可进行预售，其主要进度计划安排如下：1、项目规划决策阶段：主要包括市场调研、产品分析、规划188、方案等，计划用1个月时间完成；2、可行性研究：在初步规划方案的基础上，进行详细的可行性研究和论证，并向相关部门审批立项，计划用1个月时间完成；3、工程设计：其中工程设计主要为工程初步设计和施工图设计，计划用2个月时间完成；3、工程准备阶段：工程准备主要包括工程招标、施工准备等，计划用1个月时间完成；4、施工阶段：包括主体建筑安装工程、室内外装修装饰工程、配套设施工程等，计划用31个月完成，其中主体工程施工期30个月、配套设施施工期15个月；5、竣工验收：全部达到交付使用状态后进行竣工验收，计划用2个月时间完成；6、销售阶段：开发建设达到房屋预售条件后开始进行产品销售工作，计划用3年时间完成全部189、销售；7、出租：根据已达成的出租协议，自开发建设第二年开始预租。8.2.2 开发进度计划图九、项目招投标方案9.1 编制依据1、中华人民共和国招投标法。2、工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令第3号）。3、2001年内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会内蒙古自治区实施中华人民共和国招标投标法办法。4、建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准事项暂行规定（国家发展改革委员会2001年第9号令）9.2 招标要求根据建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定（国家计委令第九号）和中华人民共和国招标投标法中的有关规定，本项招标方案如下表所示：项目招标方案表招标范190、围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计施工监理重要设备9.3 招标计划本项目在国家规定的招标项目范围之内，应按国家要求，对工程设计、监理、施工、专业设备及材料采购等内容进行招标。1、招标范围本工程招标主要包括勘察、设计、施工工程、工程监理及重要设备和材料采购。2、招标组织形式由业主单位委托具有国家颁发的招标代理资质的机构负责招标工作。3、招标方式采用公开招标的方式，在国家指定的“三报一网”（中国日报、中国经济导报、中国建设报和中国采购与招标网）。设计阶段是决定建设工程价值和使用价值的主要阶段，也是影响投资的关键阶段，设计方案的优劣对建设项目191、的成败有着至关重要的影响，因此，选择优秀的设计单位，达到建设项目能够采用先进的技术和工艺，降低工程造价，缩短建设周期和提高投资效益的目的是建设项目实施的重要工作。设计招标主要对投标人设计方案的优劣、经济效益、设计进度、设计资历和合理的报价综合评价，选择其优秀者为本工程的设计单位。施工招标要根据本工程的特点，通过对市内外投标人的水平、资质、技术力量及业务能力、进度、质量、投资的情况进行综合评价，确定适合本工程的施工单位。设备采购要对投标人的商业信誉、加工制造能力、报价、交货期限和方式、安装调试、保修、人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优的供货厂家。十、投资估算与资金筹措10.1 投资估算1192、0.1.1 投资估算依据（1）总规划设计方案和各专业提供的工程技术方案；（2）房地产开发项目经济评价方法（2000年版）；（3）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）当地投资估算概算定额及类似工程造价指标；（5）当地房地产行业承担费用及计费依据。10.1.2 总投资估算根据上述总体规划方案和建设规模，本项目建设内容主要由销售物业和出租物业构成。根据房地产开发项目开发有关规定和现行企业财务制度，本项目建设内容中，销售部分将形成商品房开发成本、出租部分将形成投资性房地产。因此，本项目总投资将形成开发产品成本和投资性房地产，其中除建安工程费能够直接计入各自投资构成外的其他部分，均按建筑面积比例193、分摊到各自的投资规模中。根据房地产开发项目经济评价方法有关规定，本项目作为房地产开发建设项目，其总投资由土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费、开发期税费、其他费用等开发建设成本和管理费用、财务费用、销售费用以及预备费等开发费用构成。经测算，本项目估算总投资为73563.55万元，其中：土地费用6270万元、前期工程费用834.09万元、基础设施建设费用2778.86万元、建筑安装工程费52788.39万元、公共配套设施建设费270万元、开发期税费1278.65万元、其他费用1112.38万元，项目开发建设期管理费用566.71万元、财务费用5346万元、销售费用876.05194、万元，预备费按上述费用之和的2%计提为1442.42万元。根据销售物业和租赁物业不同类别，本项目总投资将分别形成商品房和投资性房地产，其中商品房形成价值为45551.26万元、投资性房地产形成价值为28012.27万元。以上投资估算数据，详见附“附表1 项目总投资估算表”及其辅助报表。项目总投资估算表附表1序号项 目估算投资估算说明1开发建设投资73563.55 1.1 土地费用6270.00 详见土地费用估算表1.2 前期工程费用834.09 详见前期工程费用估算表1.3 基础设施建设费2778.86 详见基础设施建设费估算表1.4 建筑安装工程费52788.39 详见建安工程费估算表1.5195、 公共配套设施建设费270.00 1.6 开发间接费与管理费用合算1.7 管理费用566.71 按1.2-1.5项费用的1%计取1.7 财务费用5346.00 按借款偿还方案计算1.9 销售费用876.05 以营业收入的1.5%计取1.8 开发期税费1278.65 详见开发期税费估算表1.9 其他费用1112.38 详见其他费用估算表1.10 不可预见费(预备费)1442.42 按以上费用的2%计取2经营资金 未计算企业日常周转资金3项目总投资73563.55 3.1 开发产品成本45551.28 销售部分转为商品房开发产品成本3.2 固定资产投资0.00 无自营产品3.3 投资性房地产280196、12.27 出租部分转为投资性房地产3.4 经营资金0.00 土地费用估算表附表1-1单位：万元序号项 目估算费用估算说明1土地挂牌取得费6270.00 55万元/亩2征地费3拆迁安置补偿费4土地转让费 5土地租用费6土地投资折价合 计6270.00 前期工程费用估算表附表1-2单位：万元序号项 目估算费用估算说明1规划设计费577.31 按总建筑面积20元/m2计取2可行性研究费66.78 按计价格19991283号3水文、地质勘测费114.00 按用地面积15元/m2计取4土地开发费(三通一平费)76.00 按用地面积10元/m2计算合 计834.09基础设施建设费估算表附表1-3单位：万197、元序号项 目估算费用估算说明1供电工程577.31 20元/m2 建筑面积 2供水工程432.98 15元/m2 建筑面积 3供气工程374.48 15元/m2 地上建筑面积 4排污工程144.33 5元/m2 建筑面积 5供热工程499.31 20元/m2 地上建筑面积 6弱电工程288.66 10元/m2 建筑面积 7道路及硬化工程299.44 100元/m2 用地面积 8绿化工程162.34 60元/m2 用地面积 合 计2778.86 建筑安装工程费用估算表附表1-4单位:万元序号项目建筑面积（m2）建安工程费装饰工程费总费用单价（元）金额单价（元）金额1家居建材城97914.16 1198、400.00 13707.98 400.00 3916.57 17624.55 2写字楼34841.62 1500.00 5226.24 300.00 1045.25 6271.49 3公寓楼19798.38 1500.00 2969.76 300.00 593.95 3563.71 4住宅楼85752.00 1500.00 12862.80 200.00 1715.04 14577.84 5沿街商业11350.00 1300.00 1475.50 200.00 227.00 1702.50 6地下建筑39000.09 1800.00 7020.02 150.00 585.00 7605.02199、 7电梯工程288656.25 50.00 1443.28 1443.28 合 计288656.25 44705.58 8082.81 52788.39 公共配套设施建设费估算表附表1-5序号项 目估算费用估算说明1居委会0.00 2派出所0.00 3幼儿园0.00 4托儿所0.00 5公共厕所0.00 6停车场270.00 地上停车位6000元合 计270.00 开发期税费估算表附表1-6单位：万元序号项 目金 额估算说明1固定资产投资方向调节税0.00 暂停征收2土地使用税136.80 用地面积9元/m2（2年）3耕地占用税4契税188.10 土地费的3%5城市公用设施建设配套费865.9200、7 按建筑面积30元/m2计算6土地登记、管理费87.78 土地费的1.4%合 计1278.65 其他费用估算表附表1-7单位：万元序号项 目估算费用估算说明1建设工程监理费288.66 按总建筑面积10元/m2计取2工程质量监督费0.00 根据财政部文件，取消收费3环境影响评价费7.00 计价格2002125号4工程保险费106.12 工程费用的2 5招标代理服务费36.73 计价格20021980号6人防易地建设费299.59 地上建筑面积 12元/m2 7审图费79.59 工程费用的1.58防雷费43.30 建筑面积 1.5元/m2 9测绘费63.36 住宅1元/m2,其他2.7元/m2201、10房屋交易费188.05 住宅3元/m2,其他8元/m2合 计1112.38 10.2 资金筹措计划10.2.1 开发进度与资金投入计划根据项目建设规模和建设单位开发经营计划，本项目计划用3年时间完成开发建设，销售物业计划用3年时间完成，出租物业采用持续经营。具体进度计划如下表所示：开发建设与经营进度计划表附表2实施进度计划合计2010年2011年2012年开发进度计划100%65%30%5%销售进度计划100%20%40%40%出租进度计划100%100%10.2.2 资金筹措计划房地产开发是一个高度资金密集性产业，与一般建设项目相比，房地产开发项目所投入的资金大部分将以流动资产形式存在，202、在开发建设过程中所需要大宗材料、工程进度款等均需要庞大的资金量。大量的资金周转使开发商很难单凭自身的财务实力进行项目建设，需要开发企业的资本金、信贷资金、房屋预售款等多种组合形式的渠道融资。在本项目的融资方案的选择上，根据项目特点、建设单位投融资能力，并结合目前国内房地产开发项目常规融资方式，计划采用资本金（自有资金）、信贷资金与预收款的组合形式。1、资本金（自有资金）本项目估算总投资为73563.55万元，根据本项目建设单位财务状况和融资能力，可筹集37000万元的资本金，占总投资的50.30%，符合现行房地产开发项目最低资本金比例不得低于35%的要求。2、债务资金本项目开发建设投资资金中资203、本金以外，拟采用以债务资金为主、预收款资金为辅的资金筹集方案。其中根据项目建设单位与信贷机构初步达成的意向，拟申请银行借款30000万元，占总投资的40.78%，不足部分由房屋预收款解决。根据项目单位与信贷机构的初步接触和以前类似项目贷款利率情况，本项目信贷资金贷款利率按中国人民银行于2008年12月31日公布的最新 “13年期”贷款基准利率上浮10%（即5.94%）计算，借款资金根据项目建设进度房款，还本付息采用到期一次性偿还、利息按年计息和支付的偿还方案，还本资金来源主要为本项目预售（租）款。3、预售款本项目资本金37000万元、拟借入银行贷款30000万元，合计为67000万元，与估算总204、投资相比，还有6563.55万元的资金缺口。因此，此部分资金采用预售（租）款解决，占总投资的8.92%。根据上述融资方案，本项目投资计划与资金筹措计划如下表所示：投资计划与资金筹措表附表3单位：万元序号 项 目合计2010年2011年2012年1项目总投资73563.55 47816.31 22069.07 3678.18 1.1 开发建设投资73563.55 47816.31 22069.07 3678.18 1.2 经营资金2资金筹措73563.55 47816.31 22069.07 3678.18 2.1 资本金37000.00 17816.31 19183.69 2.2 借贷资金30205、000.00 30000.00 2.3 预售（租）收入6563.55 2885.37 3678.18 十一、项目财务评价11.1 评价依据与基础数据11.1.1 评价依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （2）房地产开发项目经济评价方法（2000年版）；（3）国家现行财税法规与制度；（4）建设单位提供的相关资料和基础数据。11.1.2 基础数据的选择根据房地产开发项目特点和建设单位的投资计划，本项目开住宅、写字楼、公寓、配套商业及地下停车位全部出售，家居建材城对外出租，形成投资性房地产，不保留自营性固定资产。1、建设期与计算期本项目计划建设期为3年，其中第一年下半年开始预售，于第二206、年开始预租，计划用3年时间完成销售。因项目建设期限和销售期限均计划用3年时间完成，贷款期限为3年，其中第一年年中借入、第四年年中偿还，因此本项目计算期按4年计算，不考虑其余年份的出租业务。2、财务价格本项目所采用价格体系均为含税固定价格，在项目运营期内不考虑价格相对变动和通货膨胀影响。具体物业价格方案为：（1）写字间销售均价：4800元/m2；（2）公寓销售均价：4800元/m2；（3）住宅销售均价：5000元/m2；（4）沿街商业销售均价：8900元/m2；（5）地下停车位销售均价：120000元/车位；（6）家居建成城出租价格：120元/ m2.月；2、税费率根据现行财税制度，本项目经营期207、各项税费分别为：（1）营业税：5%；（2）城市建设维护税：7%；（3）教育费附加：3%；（4）地方教育费附加：1%；（5）土地增值税：1%；（6）房产税：12%；（7）印花税：0.1%。3、财务评价基准参数根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）的房地产项目计算参数，项目税前基准收益率为12%，资本金税后基准收益率为13%。11.2 营业收入与经营成本11.2.1 营业收入测算本项目营业收入由房屋销售收入和出租收入构成，其中：1、销售收入：本项目可出售建筑面积为172742m2，可实现销售收入87604.70万元，其中销售税金及附加为4712.37万元、土地增值税为834.05万元，具体销售收208、入构成及计算数据如下表所示：销售收入估算表序号销售物业销售面积 销售均价销售收入1写字间34841.62 4800.00 16723.98 2公寓19798.38 4800.00 9503.22 3住宅85752.00 5000.00 42876.00 4沿街商业11350.00 8900.00 10101.50 5地下停车位700个 120000.00 8400.00 合 计87604.702、出租收入：本项目可出租建筑面积为78332m2，按第二年开始出租计算，计算期内可实现租金收入33839.42万元，其中营业税金及附加为5972.66万元。3、总营业收入：以上合计，本项目计算期内可实现209、营业收入121444.12万元，其中营业税金及附加为10922.32万元、土地增值税为876.05万元。营业收入测算数据，详见“附表4 销售收入与销售税金及附加估算表”和“附表6 出租收入与营业税金及附加估算表”。11.2.2 经营成本本项目开发产品将部分形成商品房、部分形成投资性房地产，无自营产品形式。1、销售商品房经营成本：根据房地产开发项目特点和现行财务政策规定，商品房开发产品成本应按销售进度结转为经营成本。因此本项目销售商品房经营成本为项目开发产品成本，即45551.28万元，按销售进度比例计入当年成本。销售经营成本数据，详见“附表5 销售商品房经营成本估算表”。2、租赁经营成本：本项210、目部分开发建设投资将用于对外租赁，根据现行财务制度，此部分资产将形成投资性房地产。为了体现该部分资产的市场价值，在后续计量上采用公允价值计量模式，不计提折旧。因此，根据建设单位与承租商达成的租赁协议，本项目出租部分的经营成本将由日常维护运营费用、人员工资福利费和管理费用构成，在本项目计算期内的出租房屋总经营成本为4278.95万元，其中出租前两年（建设第二年和第三年）经营成本分别为1559.65万元、第三年经营成本为1159.65万元。出租经营成本计算数据，详见“附表7 出租房屋经营成本估算表”。11.3 项目盈利能力分析1、静态指标分析根据上述项目营业收入与经营成本数据，本项目计算期内可实现211、利润总额为59815.52万元，上缴所得税14953.88万元，预计可实现税后净利润44861.64万元。计算期内，本项目总投资收益率为20.33%、资本金净利润率为30.31%、营业利润率为36.94%，均高于基准收益率，表明项目运营具有较强的盈利能力。项目静态分析指标，详见“附表8 利润与利润分配表”。2、动态指标分析根据上述财务分析数据和报表，通过编制全部投资现金流量表和资本金现金流量表可得出，本项目动态财务指标分别为：序号评价指标所得税前所得税后1 项目财务内部收益率56.54%30.97%2 项目财务净现值（万元）22158.849822.113 投资回收期（年）2.292.594 212、资本金财务内部收益率73.23%以上评价指标中，财务净现值大于零，财务内部收益率高于财务基准收益率，投资回收期在项目建设期内，表明项目具有较强盈利能力，在财务上具有投资可行性。上述财务评价指标详见“附表11 项目财务现金流表”和“附表12 资本金现金流量表”。3、单位指标分析上述各项技术经济指标按面积方案平均分摊，分别为：单位面积经济指标序号指 标单位数值备 注1 单位面积开发建设投资元/m22548.48 按总建筑面积平均分摊2 单位面积土地成本元/m2217.21 按总建筑面积平均分摊3 单位面积利润总额元/m22072.21 按总建筑面积平均分摊4 单位面积税金元/m2689.52 按总213、建筑面积平均分摊5 单位面积税后利润元/m21554.15 按总建筑面积平均分摊11.4 项目偿债能力分析根据本项目资金筹措计划方案，项目借款总额为30000万元，根据投资建设进度和资金筹措计划，全部于项目建设第一年（2010年中）借入，利率按中国人民银行最新公布的 “13年期”贷款基准利率上浮10%（既为5.94%）计算。根据建设单位的还本付息计划，本项目借款本息偿还采用采用本金到期一次偿还、利息照付方式，其中利息按年计息和支付。根据房地产开发项目特点，偿还资金来源主要以营业收入扣除必要的各项税费后的租售收入优先还本付息，在保障项目开发进度和财政税收利益的基础上，最大限度保障贷款资金安全、降214、低风险，同时维护建设单位在信贷机构的信用等级和长期合作关系，共同为地区经济建设和社会发展贡献力量。根据上述借款偿还方案，本项目30000万元的借款，在3年借款期共需支付利息5346万元。根据房地产开发项目经济评价方法，开发产品利息将计入开发建设投资，形成总投资中的财务费用。经编制借款还本付息计划表计算，本项目自身营业收入能够按期足额偿还借款本息，还款期各年利息备付率均大于2、偿债备付率均大于1，表明项目偿债能力有保障，能够满足借款人的收益预期和资金安全。另外，在项目资金来源与运用方面，本项目自销售开始年度即出现盈余资金，且在开发期内尚未出现累计盈余资金短缺现象，无需再进行短期融资。上述偿债能力215、分析数据详见“附表9 借款还本付息计划表”和“附表10 资金来源与运用表”。11.6不确定性分析因本项目出租部分已与承租单位签订了长期租赁协议，具有明确的合同保障，其经营风险较小。因此，本项目主要针对出售商品房部分进行不确定性分析。1、盈亏平衡分析根据房地产开发项目的特点，在计算房地产项目盈亏平衡点（临界值）时，一般以总投资不变的情况下考察可销售面积的销售率来确定盈亏平衡点，即使销售收入扣除相应流转税后利润为零时的销售率即为项目盈亏平衡点。据此测算，本项目综合盈亏平衡点为56%，表明综合销售率达到出售可出售面积的56%即可实现盈亏平衡。目前房地产行业比较认可的盈亏平衡点为70%左右，即房地产开216、发项目盈亏平衡点高于70%可认为风险较大。而本项目盈亏平衡点小于70%，故可认为项目抗风险能力在可接受范围内。2、敏感性分析（1）概述本项目作为地产开发项目，根据类似项目特点，选取销售均价和开发建设投资作为敏感因素进行相应的敏感性分析，以观察敏感因素的变化所带来的评价指标的变动幅度，确定其抗风险能力和程度，进而确认项目建设和运营因特定因素变化所具备的抗风险能力，为建设单位投资决策提供依据。（2）分析方法与过程本项目的敏感性分析以开发建设投资和综合销售均价作为不确定性因素采取单因素敏感性分析方法，在上述不确定因素中，对开发建设投资和综合销售均价分别按+10%的变化范围观察项目投资所得税后的财务净217、现值、财务内部收益率和投资回收期三个评价指标的变动情况。上述敏感性分析数据，见下表所示：敏感性分析表评价指标不确定因素财务净现值 （万元 0）内部收益率 （ 12%）投资回收期 （年 3）基本方案9822.1130.97%2.59销售均价-10%5090.8421.52%2.76开发投资+10%8040.1726.94%2.65敏感度系数和临界点分析表不确定因素变化率（%）内部收益率敏感度系数临界点基本方案30.97%销售均价-10%21.52%3.05220.07% 开发投资+10%26.94%-1.30247.04%根据上表数据看出，本项目销售价格敏感度系数大于开发建设投资敏感度系数，表明218、销售价格的变化相对于开发建设投资的变化更为敏感。因此，建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度，积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，尤其面向本地区对房地产投资人士、中高收入人群和各中小企业及各类办事机构、从事中高档商业群体的推广和宣传，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成，最大程度降低项目开发经营风险。11.7 财务评价结论根据上述财务分析和评价指标的测算，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率高于基准折现率、投资回收期在经营期以内，表明本项目的投资和运营具有较强的盈利能力。另外，由于本项目家居建材城由红星美凯龙长期承租，现已签219、订了租赁协议，因此具有长期经营效益。从财务评价角度分析，项目的建设是可行的。另外，本项目的投资开发和运营所具有的盈利性，不但为规范和完善呼和浩特市新城区家居建材市场和城市建设、提升城市功能产生积极的推动作用，同时也为国家和地方创造税收、带动地区投资与消费、提高相关人群的就业机会与收入水平具有积极影响。十二、结论与建议12.1 研究结论通过上述各章节的分析、研究和评估，本项目具有切实的市场需求和良好的投资政策环境，其总体规划建设方案符合当地城市规划要求，建筑、结构、配套工程方案符合现行工程建设相关规范标准和要求，项目建设中的安全、卫生、环境保护和节能方案符合现行国家和地区有关规定，能够为首府城市220、发展提供环境良好、质量上乘、交通便利且配套设施完善的商业中心。 从财务评价角度考虑，本项目基础数据客观准确，各项投资费用依据充分、估算合理，销售价格的确定符合当地相关物业市场行情，开发建设和销售进度计划可靠。从各项财务数据指标看，项目具有很强的盈利能力和偿债能力，运营效益对建设成本和销售价格的浮动变化具有较强的承受能力，运营风险较小，从财务评价角度看具有投资可行性。综上所述，本项目建设用地征地工作已完成，符合规划城市规划要求；地理位置优越，自然及社会环境质量好，项目建设条件基本落实；项目建设规模适宜，建设方案合理可行，技术上先进、适用和可靠；投资规模合理，技术经济指标优越；项目的财务效益、社会221、效益、环境效益显著，借款还本付息有保障，在经济上合理、财务上可行，抗风险能力较强、投资风险较低。另外，项目建设为呼和浩特市城市建设提供优质的地产项目的同时，也给政府税收、业主利润、社会就业、拉动投资、刺激消费带来积极影响。因此，本项目的实施是必要的、可行的。12.2 提出建议由于本项目家居建材商业建筑已有长期承租单位，从运营风险因素看，本项目最大的不确定因素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，尤其对地产投资人士、中高收入人群和各中小企业及各类办事机构、从事中高档商业群体的222、推广和宣传，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成。另外建议建设单位：1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。3、积极、及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如期、顺利进行。4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。5、工程实施过程应有全程监控机制，确保本工程不出现任何人为的毗漏。项目单位应制定严格的验收标准，严格合同管理，保证建设项目的功能完善。销售收入与销售税金及附加估算表附表4单位：万元序号 项 目合 计2010年2011年2012年2014年1销售收入87604.70223、 17520.94 35041.88 35041.88 0.00 1.1写字楼16723.98 3344.80 6689.59 6689.59 0.00 销售面积34841.62 6968.32 13936.65 13936.65 0.00 销售均价4800.00 4800.00 4800.00 4800.00 4800.00 1.2公寓楼9503.22 1900.64 3801.29 3801.29 0.00 销售面积19798.38 3959.68 7919.35 7919.35 0.00 销售均价4800.00 4800.00 4800.00 4800.00 4800.00 1.3住宅楼224、42876.00 8575.20 17150.40 17150.40 0.00 销售面积85752.00 17150.40 34300.80 34300.80 0.00 销售均价5000.00 5000.00 5000.00 5000.00 5000.00 1.4沿街商业10101.50 2020.30 4040.60 4040.60 0.00 销售面积11350.00 2270.00 4540.00 4540.00 0.00 销售均价8900.00 8900.00 8900.00 8900.00 8900.00 1.5地下车位8400.00 1680.00 3360.00 3360.00 0225、.00 销售数量(车位）700 140.00 280.00 280.00 0.00 销售均价(元/车位）120000.00 120000.00 120000.00 120000.00 120000.00 2销售税金及附加4949.67 989.93 1979.87 1979.87 0.00 2.1 营业税4380.24 876.05 1752.09 1752.09 0.00 2.2 城市维护建设税306.62 61.32 122.65 122.65 0.00 2.3 教育费附加131.41 26.28 52.56 52.56 0.00 2.4 地方教育费附加43.80 8.76 17.52 1226、7.52 0.00 2.5 印花税87.60 17.52 35.04 35.04 0.00 3土地增值税876.05 175.21 350.42 350.42 0.00 销售商品房经营成本估算表附表5单位：万元序号 项 目合计2010年2011年2012年2014年结转比例100%20%40%40%1 土地费用3717.81 743.56 1487.12 1487.12 0.00 2 前期工程费用494.58 98.92 197.83 197.83 0.00 3 基础设施建设费1647.73 329.55 659.09 659.09 0.00 4 建筑安装工程费31056.53 6211.31227、 12422.61 12422.61 0.00 5 公共配套设施建设费160.10 32.02 64.04 64.04 0.00 6 开发间接费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7 管理费用336.03 67.21 134.41 134.41 0.00 8 财务费用5346.00 1069.20 2138.40 2138.40 0.00 9 销售费用519.45 103.89 207.78 207.78 0.00 10 开发期税费758.18 151.64 303.27 303.27 0.00 11 其他费用659.59 131.92 263.84 263.84 0.00 12228、 不可预见费(预备费)855.29 171.06 342.11 342.11 0.00 经营成本合计45551.28 9110.26 18220.51 18220.51 0.00 租金收入与营业税金及附加估算表附表6单位：万元序号 项 目合计2010年2011年2012年2014年1租金收入33839.42 0.00 11279.81 11279.81 11279.81 1.1家居建材城33839.42 0.00 11279.81 11279.81 11279.81 出租面积78332.00 0.00 78332.00 78332.00 78332.00 出租均价(元/m2.月)120.00 229、120.00 120.00 120.00 120.00 2营业税金及附加5972.66 0.00 1990.89 1990.89 1990.89 2.1 营业税1691.97 0.00 563.99 563.99 563.99 2.2 城市维护建设税118.44 0.00 39.48 39.48 39.48 2.3 教育费附加50.76 0.00 16.92 16.92 16.92 2.4 地方教育费附加16.92 0.00 5.64 5.64 5.64 2.5 房产税4060.73 0.00 1353.58 1353.58 1353.58 2.6 印花税33.84 0.00 11.28 11230、.28 11.28 出租房屋经营成本估算表附表7单位：万元序号 项 目合计2010年2011年2012年2014年1运营费用2600.00 0.00 1000.00 1000.00 600.00 2工资福利费1291.50 0.00 430.50 430.50 430.50 3管理费用387.45 0.00 129.15 129.15 129.15 经营成本合计4278.95 0.00 1559.65 1559.65 1159.65 利润与利润分配表附表8单位：万元序号 项 目合计2010年2011年2012年2014年1营业收入121444.12 17520.94 46321.69 4632231、1.69 11279.81 1.1 销售收入87604.70 17520.94 35041.88 35041.88 0.00 1.2 租金收入33839.42 0.00 11279.81 11279.81 11279.81 1.3 自营收入2营业税金及附加10922.32 989.93 3970.75 3970.75 1990.89 3经营成本49830.23 9110.26 19780.16 19780.16 1159.65 4土地增值税876.05 175.21 350.42 350.42 0.00 5利润总额59815.52 7245.54 22220.35 22220.35 8129.232、27 6弥补以前年度亏损7应纳税所得额59815.52 7245.54 22220.35 22220.35 8129.27 8所得税14953.88 1811.39 5555.09 5555.09 2032.32 9税后利润44861.64 5434.16 16665.27 16665.27 6096.95 10提取法定盈余公积金4486.16 543.42 1666.53 1666.53 609.70 11应付利润40375.48 4890.74 14998.74 14998.74 5487.26 12利润分配13未分配利润40375.48 4890.74 14998.74 14998.74233、 5487.26 计算指标：总投资收益率20.33%资本金净利润率30.31%营业利润率36.94%借款还本付息计划表附表9单位：万元序号 项 目合 计2010年2011年2012年2014年1借款偿还1.1 期初借款余额0.00 30000.00 30000.00 30000.00 1.2 本期借款30000.00 30000.00 0.00 0.00 0.00 1.3 应计利息5346.00 891.00 1782.00 1782.00 891.00 1.4 当期还本付息891.00 1782.00 1782.00 30891.00 其中：还本30000.00 0.00 0.00 0.00234、 30000.00 付息5346.00 891.00 1782.00 1782.00 891.00 期末借款余额30000.00 30000.00 30000.00 0.00 2还本资金来源177704.52 18167.18 49560.97 63766.91 46209.46 2.1 当年可用于还本的未分配利润59668.44 4890.74 19889.48 34888.22 2.2 当年可用于还本的折旧和摊销2.3 以前年度结余2.4 短缺借款2.5 可利用租售收入118036.08 18167.18 44670.23 43877.43 11321.24 计算指标： 利息备付率13.6235、7 13.67 9.12 偿债备付率27.81 35.78 1.50 借款偿还期3.00 借款年利率 5.94%资金来源与运用表附表10单位：万元序号项 目合 计2010年2011年2012年2014年1资金来源188444.12 65337.25 65505.38 46321.69 11279.81 1.1 销售收入87604.70 17520.94 35041.88 35041.88 0.00 1.2 出租收入33839.42 0.00 11279.81 11279.81 11279.81 1.3 自营收入1.4 资本金37000.00 17816.31 19183.69 0.00 0.0236、0 1.5 长期借款30000.00 30000.00 0.00 0.00 0.00 1.6 短期借款1.7 回收固定资产余值1.8 回收经营资金1.9 净转售收入2资金运用128622.10 50792.84 31514.09 13123.20 33191.97 2.1 开发建设投资73563.55 47816.31 22069.07 3678.18 0.00 2.2 经营资金2.3 运营费用0.00 1559.65 1559.65 1159.65 2.4 修理费用2.5 营业税金及附加4949.67 989.93 1979.87 1979.87 0.00 2.6 土地增值税876.05 1237、75.21 350.42 350.42 0.00 2.7 所得税14953.88 1811.39 5555.09 5555.09 2032.32 2.8 应付利润2.9 借款本金偿还30000.00 0.00 0.00 0.00 30000.00 3盈余资金59822.03 14544.41 33991.29 33198.49 -21912.16 4累计盈余资金14544.41 48535.70 81734.19 59822.03 项目财务现金流量表附表11单位：万元序号项 目合 计2010年2011年2012年2014年1现金流入121444.12 17520.94 46321.69 463238、21.69 11279.81 1.1 产品销售收入87604.70 17520.94 35041.88 35041.88 0.00 1.2 出租收入33839.42 0.00 11279.81 11279.81 11279.81 1.3 自营收入1.4 净转售收入1.5 其他收入2现金流出83668.21 48981.45 25959.00 7568.11 1159.65 2.1 开发建设投资73563.55 47816.31 22069.07 3678.18 0.00 2.2 经营资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3 营业税金及附加4949.67 989.93 197239、9.87 1979.87 0.00 2.4 土地增值税876.05 175.21 350.42 350.42 0.00 3税前净现金流量4278.95 0.00 1559.65 1559.65 1159.65 4累计税前净现金流量37775.91 -31460.51 20362.69 38753.58 10120.16 6调整后所得税-31460.51 -11097.82 27655.75 37775.91 7税后净现金流量16290.38 2078.69 6089.69 6089.69 2032.32 8累计税后净现金流量21485.53 -33539.20 14273.00 32663.8240、9 8087.84 计算指标：税 前税 后 项目投资财务内部收益率56.54%30.97% 项目投资财务净现值（万元）22158.84 9822.11 投资回收期(年)2.29 2.59 资本金财务现金流量表附表12单位：万元序号项 目合 计2010年2011年2012年2014年1现金流入121444.12 17520.94 46321.69 46321.69 11279.81 1.1 产品销售收入87604.70 17520.94 35041.88 35041.88 0.00 1.2 出租收入33839.42 0.00 11279.81 11279.81 11279.81 1.3 自营收入241、1.4 净转售收入2现金流出82450.66 19872.45 24855.63 5671.94 32050.65 2.1 资本金37000.00 17816.31 19183.69 0.00 0.00 2.3 营业税金及附加4949.67 989.93 1979.87 1979.87 0.00 2.4 土地增值税876.05 175.21 350.42 350.42 0.00 2.5 借款利息支付4278.95 0.00 1559.65 1559.65 1159.65 2.6 借款本金偿还5346.00 891.00 1782.00 1782.00 891.00 3税前净现金流量30000.00 0.00 0.00 0.00 30000.00 4累计税前净现金流量38993.46 -2351.51 21466.06 40649.75 -20770.84 6调整后所得税-2351.51 19114.55 59764.30 38993.46 7税后净现金流量15176.63 2256.89 6000.59 5777.84 9累计税后净现金流量9781.52 -17528.14 19209.18 34649.16 -26548.68 计算指标：税后 项目投资财务内部收益率73.23% 项目投资财务净现值(万元)7453.74