1、乡村商业综合服务新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月69可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 项目概况- 1 -1.1概述- 1 -1.2承办单位概况- 1 -1.3编制依据和范围- 2 -1.4项目基本情况- 3 -1.5项目提出的背景- 42、 -1.6项目提出的必要性- 6 -1.7项目经济技术指标- 7 -第二章 市场分析及预测- 8 -2.1酒店、超市业发展的趋势- 8 -2.2商业街的现状- 10 -2.3我国商业步行街规划存在的问题- 12 -2.4商业街发展趋势- 14 -2.5市场前景- 15 -2.6市场需求- 18 -第三章 建设条件和场址选择- 20 -3.1社会经济概况- 20 -3.2交通优势- 22 -3.3自然条件- 22 -3.4工程地质- 24 -3.5场址选择- 25 -第四章 原辅材料建材及动力供应- 26 -4.1原材料供应- 26 -4.2主要建筑材料消耗- 26 -4.3 建材来源- 26 3、-4.4人力资源- 27 -4.5水、电供应- 27 -第五章 工程设计方案- 28 -5.1宾馆功能布局设备方案- 28 -5.2超市设备与布局方案- 30 -5.3商业步行街的布局方案- 30 -5.4土建工程设计方案- 33 -5.5消防工程设计方案- 34 -第六章 总图运输与公用辅助工程- 37 -6.1厂区概述- 37 -6.2总图布置- 37 -6.3给排水- 39 -6.4供配电系统- 41 -第七章环境影响评价- 43 -7.1项目建设地区的环境现状及依据- 43 -7.2污染情况分析- 43 -7.3环保措施- 44 -7.4 综合评价与结论- 44 -第八章 节能、节水措4、施- 45 -8.1设计原则- 45 -8.2节能、节水措施- 45 -第九章 职业安全卫生- 47 -9.1设计依据- 47 -9.2职业安全卫生防护措施- 47 -9.3劳动安全卫生机构设置采用及人员配备情况- 49 -9.4预期效果及评估- 49 -第十章 项目组织管理与实施进度- 50 -10.1项目管理- 50 -10.2项目组织和劳动定员- 50 -10.3施工进度- 51 -第十一章 工程招投标方案- 52 -11.1总则- 52 -11.2招标内容- 52 -第十二章 项目投资估算与资金筹措- 54 -12.1投资估算依据- 54 -12.2建设投资估算- 55 -12.3流动5、资金估算- 56 -12.4资金筹措- 57 -第十三章 财务评价- 58 -13.1项目范围界定- 58 -13.2成本分析- 58 -13.3销售（运营）收入- 59 -13.4税金- 61 -13.5项目财务评价- 61 -13.6不确定性分析- 62 -第十四章 结论与建议- 64 -14.1结论- 64 -14.2建议- 65 -第一章 项目概况1.1概述 1、项目名称：xx县xx镇xx新村商业综合服务建设项目2、承办单位：xx县xx商贸有限公司3、项目负责人：xx4、建设性质：新建1.2承办单位概况xx县xx商贸有限公司是xx县零售行业的龙头企业。公司成立于2010年，注册资金506、万元。目前拥有直营分店12家，极大的方便了各生活区群众的生活。公司本着“引导消费、开拓创新”的企业精神，以“立足城区、辐射乡镇”为经营目标。加强了农村市场体系建设、构建城乡双向商品流通网络，有利改善农村消费环境、方便群众生产生活、繁荣农村市场、扩大农村消费、促进农业生产、增加农民收入，为推进社会主义新农村建设、促进经济平稳较快发展做出积极贡献。目前，我公司已具备完善的企业管理制度和严格的管理流程。拥有配送中心，面积为1200平方米、13辆配送车辆、436位工作人员的精英团队。拥有独立的银行帐号，实行了会计核算制度，且产权分明。1.3编制依据和范围1.3.1编制依据（1）亳州统计年鉴2009年；7、（2）国家及地方的有关政策、法规；（3）国家发改委、建设部2006年发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）项目单位提供的有关本项目的基础资料；（5）工程设计节能技术暂行规定（GBJ6-85）；（6）工业企业设计卫生标准 （GBZ1-2002）；（7）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（8）建筑照明设计标准（GB50034-2004）；（9）工业项目建设用地控制指标（试行）（国土资发2004232号）；（10）最新宾馆饭店卫生监督管理工作标准实施手册；（11）最新宾馆饭店卫生达标工作标准实施手册；（12）中共安徽省委、省人民政府关于加快皖北和沿淮部分市县发展的若干政策意见8、；1.3.2编制范围针对项目的特点、任务与要求，对其建设的背景、建设的意义和市场需求状况进行了认真的调查、研究与分析。在项目建设条件分析的基础上，对项目的建设内容、建设规模、建设资金等方面进行了全面的安排。通过定性分析和定量计算，深入分析论证了本项目建设的必要性、经济的合理性与实施的可行性。其主要内容如下：（1）市场分析与项目建设规模（2）建设条件与选址（3）投资估算与资金筹措（4）经济效益分析（5）项目的结论及建议1.4项目基本情况1.4.1主要建设内容与规模为使xx新村的居民生活更加丰富、及方便附近群众购物，进一步推动当地服务业的发展和商业开发，促进地区产业结构调整。xx县xx商贸有限公司9、计划在xx县xx镇xx新村实施商业综合服务建设项目，具体建设内容如下：1、该项目规划占地20010平方米（合30亩）。设计总建筑面积9000平方米，其中：建设综合商城6000平方米、宾馆服务综合楼2500平方米，仓库及其他用房500平方米；配套建设道路、停车场、围墙、栅栏、绿化及给排水、变配电、消防系统、环境保护设施等公用辅助设施。2、根据项目运营需要，购置超市、宾馆用家具与设备，节能型锅炉，环境保护设备、设施等。项目建成后，将形成综合商业业态，成为当地及周边群众购物、休闲的好去处，其中：超市建筑面积6000平方米；宾馆可提供标准客房60间（套），其中高档商务套房10套，宾馆的餐饮部可提供2010、0个就餐座位（中午、晚间），以及休闲娱乐、洗浴服务中心。1.4.2项目选址xx县xx镇xx新村。项目投资（重新估算）项目总投资2618.5万元，其中：建设投资2548.0万元，铺底流动资金75.0万元。项目建设资金全部由业主单位自筹。1.5项目提出的背景1.5.1项目所在地理位置背景安徽省xx县位于安徽省西北部, 位居皖、豫、鲁、苏四省交界处，全县辖26个乡镇，379个村（居）民委员会，国土面积2107平方公里。宾馆、超市位于xx县xx镇xx新村新农村规划区。xx镇地处xx、蒙城、濉溪三县交界地，东距京沪铁路宿州站51公里，西南距阜阳飞机场120公里，西距京九铁路亳州站90公里，北距濉阜铁路青11、潭站公里，交通便捷，涡宿公路曹青路横贯境内。现有19个村委会，镇辖总面积162平方公里，总人口6.5万人，总户数1.4万户，耕地面积12.8亩，为亳州市第一大镇，区域位置交通十分便利。1.5.2区域经济发展状况2009年，县委、县政府认真贯彻落实中央关于扩大内需的“一揽子计划”，着力刺激内需，大力开拓城乡消费空间，使消费品市场保持了较好的发展势头，市场商品货源充裕，价格走势平稳，居民消费心理稳定，社会消费品零售总量不断扩大，市场呈现出蓬勃发展的良好景象。2009年完成进出口额2005万美元，同比增长23.2%，其中：进口824.2万美元，同比增长107.3%，出口1180.7万美元，与去年同期12、相比基本持平。全年外贸经济增长幅度一直保持高位运行，进出口结构进一步优化。2009年，xx县新增规模工业企业48家，全县规模工业企业达117家。2009年全县共实现社会消费品零售总额466788.6万元，同比增长19.4%，在全市三县一区中总量低于谯城排第二，增幅低于利辛排名第二。分地域看：县以上消费品市场实现零售额261363万元，同比增长19.5%；县以下消费品市场实现零售额205425.6 万元，同比增长19.3%。分行业看：批发和零售业实现零售额374737万元，同比增长18.4%；住宿和餐饮业实现零售额83268.6万元，同比增长25.3%；其他行业实现零售额8783万元，同比增长913、.2%。近年来，xx县旅游业的快速发展以及xx新村矿井实现联合试运转日期的日益临近，给本项目的实施带来广阔的市场前景。1.6项目提出的必要性1、是促进服务业市场可持续健康发展的需要促进第三产业市场持续健康发展，对于拉动投资增长，促进消费，提高居民生活水平，改善服务条件，保持国民经济持续健康发展具有十分重要的意义。消费热点的出现，有利于繁荣市场，充分发挥消费需求对经济的拉动作用，有利于形成新的经济增长点，促进产业结构的升级和优化，促进经济的增长，促进国民经济的良性循环。2009年xx县各项经济指标显著提高，人民生活水平逐步提高。随着新农村建设步伐的加快。2009年，xx县农村消费品市场累计实现消14、费品零售额205425.6万元，同比增长19.3%，增幅与城镇基本持平。2、是促进企业可持续发展的需要随着我国市场经济的逐步成熟与完善，市场竞争势必进一步激烈，强者更强、弱者更弱是市场竞争的必然规律。根据市场发展的要求，企业要腾飞，要在市场竞争中立于不败之地，必须要有超越精神。xx县现有的宾馆、饭店、超市，不仅数量少，规模小，而且内部一些设施不配套，仅能满足少量外来旅行、出差人员一般性住宿、餐饮之需要，不能满足对外接待较大旅游团体和一些大型会议接待以及一些重要的外商食宿之需求。此外还需要引进更多的投资者和各种先进的技术人才，特别是在西部大开发过程中，其各种资源的开发力度将进一步加大，外部交通基15、础设施建设步伐将会更快，交通更加便利，外来流动人口将日益增多。为了给当地旅游业创造更为有利的条件，在当地建设一个为新农村经济发展服务的较高档次的宾馆超市是很有必要的。3、是扩大社会就业机会，维护社会稳定和谐的需要xx县是一个人口大县，也是一个劳务输出大县,全县常年外出务工人口高达40万人，主要去向为沿海发达地区，劳务经济已经成为该县的重要支柱之一。但随着近期全球金融危机的降临，沿海地区的许多企业受到极大的影响，有的甚至被迫暂时停产，无奈之下大批量裁员，于是大批外出务工人员只好相继还乡，如不能找到新的就业机会，势必为社会稳定带来新的隐患。而本项目的实施，不仅可直接提供一定数量的就业岗位，而且可以16、通过产业关联，带来大批的就业机会。因而项目实施对于维护社会稳定和谐具有十分积极的意义。该项目的建设不仅具有良好的经济效益，而且具有显著的社会效益，因而项目的建设是十分必要的。1.7项目经济技术指标项目建成营业后，将形成集住宿、餐饮、娱乐、购物于一体的休闲场所，其中：超市建筑面积6000平方米；宾馆可提供标准客房60间（套），其中高档商务套房10套，宾馆的餐饮部可提供200个就餐座位（中午、晚间），以及休闲娱乐、洗浴服务中心。项目可实现年营业（销售）收入为1933.0万元，总成本费用1321.2万元，年利税611.8万元。项目全部投资所得税后财务净现值为1040.6万元、财务内部收益率17.2217、%；项目投资利润率16.60%。（重新估算）第二章 市场分析及预测2.1酒店、超市业发展的趋势酒店数量规模加速度扩张根据中国旅游业统计年鉴，全国的星级酒店从2000年的6029家增长到了2009年年底的16751家，星级酒店总数的年均增长率达到18.3%。2000年到2006年，全国星级酒店的客房数量从694，700间增长至1，859，800间左右，年均增长率为10.7%。 2009年，旅游酒店数量达到15327家，其中五星级398家，四星级1731家，酒店客房数达到260万间，其中五星级饭店数量增长明显，2009年新评定五星级饭店75家，比2008年增长30家，同比增长幅度超过37%。另外，18、在五星级之上增设“白金五星级”，北京中国大饭店、上海波特曼丽嘉酒店、广州花园酒店三家饭店07年8月被正式批准为“白金五星级饭店”。2008年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的酒店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有一套完善的投资策略体系。从2006、2007年全行业业绩来看，五星级酒店盈利情况良好，三、四星酒店亏损严重；部分酒店开发商、投资商的投资水平急需提高。在中国酒店市场由供不应求转向供过于求的形势下，酒店集团间联合兼并、强强联合渐成趋势。酒店集团的扩张方式从兼并、接管单一饭店向酒店集团之间的兼并、收购与联盟转型，“19、二次集团化”渐成趋势。超市发展到今天，已趋进入同质化时代。商品品类和商品品质相差无几，促销活动和销售价格不相上下；你有自助存包柜，我有电子存包机；你标榜价廉物美，我弘扬物真价切；你有快速收银通道，我有银企联动的pos机。细究起来，彼此间的差异越来越小了。不仅“千店一面”，经营促销这些策略上的手腕也到了“千案一律”的地步。所以，一些超市企业在DM上毫不客气的打出了“赔本大甩卖”的标语，企图以此制造差异，企图由此客源滚滚。超市的确进入了微利经营时代，但是“赔本”肯定是大大小小的超市老板们最为忌讳的词语。为什么彼此间的竞争总是酝酿成“价格可乐”，我们的消费者果真就“抠门”到了这般地步，为了区区的几角20、几分而在若干卖场中左挑右捡？如此下去，超市真可能要走到既赔本又陪笑的地步。超市企业在常规运作中，价格的魅力是超市盈利的重要手段。价格是必不可少的促销杀手锏，却不能作为持续发展的营销核武器。超市零售企业应该敢于突破创新，敢于立足长远、放眼未来，不要以为把广告费投在了品牌形象上就是肆意的浪费。品牌是什么？名牌又是什么？品牌说白了是超市的字号、商标、颜色，而名牌却是一种精神、理念、文化。正如金利来不是领带而是成功男人的尊严和地位一样，超市不应该把自己“低估”为简单的销售场所，而应让自己成为消费者生活中不可或缺一种角色，要么是“家居顾问”，要么是“营养专家”，要么成为时尚的代名词，要么转化为真正意义上21、的“实惠算盘”。不管你的定位是什么，只要你存在特色，只要你的特色能够差异于竞争对手并为买家不亦乐乎，市场自会做出定论。2.2商业街的现状中国商业街进入了一个前所未有的高峰期，商业街被越来越多的房地产开发商所青睐。商业街正在成为中国商业地产一个新热点、新粮店、新卖点，并强烈助推了中国商业地产的发展。中国的商业街古老而又年轻，从大唐稀释的繁荣到清明上颌图的鼎盛，从老街改造到新街开发得如火如荼，目前全国正在新奇一故商业街热。从中国情况看，目前中国商业街发展大体有四个特征：第一，总量迅速增长。截止到2009年根据商业委员会的不完全统计，商业街已经超过5000条，总长度超过3100公里，总规模超过2.522、亿平方米，总资金投入超过4200多亿。这是非常惊人的数字，很多正式的商业街正在从600、800米延长到一公里、两公里甚至十公里。第二，商业街的地位日益显著。一个商业街往往和一个城市的名字紧密联系在一起，从全国商业街发展情况看，商业街在城市中的形象、商业地位日益突出。一些城市的商业街零售总额占本城市、本地区40甚至50以上。与此同时，商业街作为城市商业于是、市容风貌和综合竞争力的代表，已经成为一个城市重要的窗口和名片。关于商业街这几年已经非常关注，去年国务院法制办、人民银行总行对商业地产进行了一次调查，调查结果已经报国务院有关领导作了批示。2006年当时主要调查的重点是商品帽，商品帽、百货商店、23、商业街也好，都是一个重点。这几年，国家高度关注商业地产的同时，有两点比较突出，在各自的城市、项目中有所体现。一个热点是社区商业。对全国判断是总量不足，结构性矛盾比较突出，结构性矛盾突出重要方面体现在社区商业方面。很多城市，伴随旧城区改造和新城区的开发，形成了新的购物难、消费难等问题，在2009年对全国评选了社区商业项目的示范，最终的结果是79个，2008年商务部反复研讨促进社区商业街的问题，国家有关主管部门给予高度的重视。另外一个就是商业街，商业街各级地方政府给予了高度重视，各地地方政府重视的程度是任何一个单位所不能比拟的。苏州有一个观前节，2004年大连市政府专门颁布步行令，市政府针对一条街24、颁布政府令，2005年青岛市政府下发关于进一步加快商业街发展的意见，等等。第三个特征就是千街一面突出。这个问题已经成为中国商业街发展的一个严重的障碍。从目前国内商业街建筑风格主要体现为四个方面，仿古风格、欧式风格、民族风格、现代风格。仿古有的已经仿到唐朝、宋朝、甚至汉朝，欧式有的把凯旋门搬到了桥头，中国有不下十个。目前中国商业街的发展存在大型化的现象。很多商业街已经成为大型商场、形成了恶性的通化竞争，对很多城市的发展不利。很多城市有一两条所谓的商业大街，不断进行增肥、扩充，城市中心区的环境日益恶化。当地政府对一两条大街刻意去增肥，对城市的交通各方面进一步恶化，也会给本城市其他地区交通发展带来不25、利。第三个特点就是投资风险显现。我国目前的商业发展出现了几个祛热化、大型化、盲目化、形象化、同治化的倾向。有些城市的商业街已经出现了空置现象，有些城市的商业街空置率达到15以上。按照房地产的说法，一年以上有一个界限，到底是显现空置还是隐性空置，那么至少有15以上。有些商业街经过当地运营之后，通过政府和开发商来进行改造。目前我国商业街投资主题和资金来源很多来自于政府，当然也包括政府引导下的开发商。政府资金来源大多数来源于税收和土地出让金的收入。目前国家特别是以政府为投资主体还缺乏相关的管理体制，我们已经向国家有关部门提出建议，让国家加强对商业街特别是以政府为投资主体的监管体制，以避免国有资产和国26、有资源的浪费。2.3我国商业步行街规划存在的问题随着我过经济的飞速发展，二十世纪九十年代以来人们开始意识到，我国的很多大型都市也开始变得不适宜步行了。九十年代后期，人们越来越怀念那曾经能够“漫步”的都市，以北京王府井步行街建设为标志，我国的商业步行街开始进入了快速发展的时期。但当前国内各大城市争先恐后进行如火如荼、大拆大改地兴建商业步行街的“运动”中，却也有很多不尽如人意的地方。（1）模式单一，模仿过多我国目前的商业步行街开发，还停留在一个低水平的模仿与复制，或者盲目建设的层次上，不是照搬西方的模式，就是简单的复古。而在规划之中，忽视了最重要的一个因素，就是重视“以人为本”。商业步行街的最终目27、的是服务于目标客户群，如果没有考虑人的因素，没有根据消费者行为来进行商业街规划设计，那项目成功的概率就要大打折扣。（2）商业氛围与文化环境脱节这里的“脱节”主要体现在两个方面：一方面，过分追求商业利益，不惜牺牲传统文化和环境。目前，许多城市都在改建老商业步行街，但“变脸”后的步行街传统中夹杂现代，现代中塞进传统，不伦不类。对于经营商家而言，老商业街是不可再生的旅游资源、文化资源和商业资源，其商业价值具有独特性和不可复制性，这也是老商业街的优势。文化环境受到破坏，商业利益也将大打折扣。另一方面，过分强调文化因素。百年老城和新城市文化氛围、城市功能有别，不能一味地强调文化和特色。人们在那些著名商业28、步行街上，能够感受到特殊时代氛围和文化气息，情操得到陶冶，这固然很好。但是，商业步行街的核心功能还是商业活动，文化娱乐只能是商业步行街的附加功能。商业利益是首要的，文化要为商业服务。饮食文化、酒文化、茶文化、服饰文化，时尚消费本身何尝不是文化？只要定位准确，不求特色，特色自然流露，不求文化，文化自然显现。小城市没有悠久的历史，但也不乏兴旺的商业步行街。所以那些富有诗意、陶冶情操的商业步行街只能是少数人的意愿，满足某一类消费者的需要，作为商业步行街的一种类型而存在，但不具有普遍性。（3） 经济与社会效益不协调社会服务水平低。商业步行街是集购物、餐饮美食、休闲娱乐、旅游观光，文化性消费等多种功能于29、一体的现代化大众消费区域，是城市的社会活动中心。但是，我国大多数商业步行街的“购物功能”相当充足，但休闲等文化性消费服务严重欠缺。而商业区寸土寸金让商业地产开发商很难放弃部分商业利益，商业步行街作为社会活动中心的功能还远未实现。有些商业步行街小贩云集、乱摆乱卖现象突出，也给商业步行街带来治安隐患。此外，缓解交通拥挤的目的尚未达到。建设商业步行街的目的之一是缓解交通，但一些商业步行街规划不当，使商业步行街周围的街道超负荷运转，造成了更大的交通混乱。停车场、人行天桥设施还不够完备，商业步行街没有与其它业态形成有机组合。 2.4商业街发展趋势商业街在城市发展的正面作用越来越突出和明显，从某种意义上讲30、，中国的零售业已经进入一个商界时代，这个商界时代既包括商界金融、又包括商界经济时代。我国的零售业竞争已经从传统的店与店之间的竞争发展到街与街之间的竞争。中国商业街总体发展趋势可能会体现为以下五个方面：第一是特色化、第二是街区化、第三是理性化、第四化是符合化、第五是规范化。商业街具有高度的专业性，正在显示出旺盛的生命力。大家可能知道程度有一条科技一条街，已经辐射到中国的西部。北京有一条吗也到长夜商业街，已经辐射到华北或者全国，占到全国茶叶市场的十分之一以上。新疆乌鲁木齐有一道二道桥民族特色商业街也已经远远走出过门，辐射到整个中西亚。所以特色商业街应该说是我们未来商业街发展的一个主流方向，很多地方31、政府已经意识到这一点，一些城市在商业规划里面已经提到未来三至五年内打造23条特色商业街。关于街区化，什么是商业街？还没有确切的定义。在商业街研究领域，目前国内基本上处于空白阶段。但是街区化，目前这几年，我国对国内外进行了分析研究，从最初商业街的形态五中类型、八中类型，到最后划分为八中类型，在很多地方的商业街规划中是比较成功的。 其实一条商业街或者叫一个商业街区，应该是由一个主干脉和若干个毛系血孔组成。这些小街起到扩大地方、疏散客源等作用。关于理性化，商业街的盲目性所带来的后果已经被社会各界和很多的开发商意识到。关于符合化，将成为商业街发展一个鲜明特色。商业和文化的结合越来越多被很多地方政府和开32、发商所认识到，很多城市商业街都开始挖掘自身历史上的人文古话、历史文化等等，很多商业街开始注意把商业和人文有机结合，这从我们角度上讲是非常可取的，一条商业街如果说能够和文化、旅游相结合的话，可能会达到一个黄金结合点。关于规范化，将成为商业街发展的一个共同要求。到目前为止，全国还没有一个统一的商业街管理规范，很多城市、地方政府非常重视，很多管理公司也有自己的管理办法，但全国没有一个统一的管理规范，应该说很多地方商业街的管理机构、主管部门、迫切要求建立统一的商业街管理规范。2.5市场前景随着旅游业的持续快速发展，酒店需求将明显增长，2009年至今酒店业资本市场的活跃充分表现表明了酒店业发展的广阔前景33、。未来几年，在人民币升值的大背景，不只经济型酒店，高星级酒店的投资也将继续保持升温趋势，而酒店业资本市场的活跃表现直接导致酒店业大规模兼并收购产生。在当前，互联网对酒店业的重要性在于：一是提高客房出租率和酒店资源利用率；二是可减少预定房间过程中运营成本；三是提高酒店间竞争的公平和透明，促使提高管理水平和服务质量；四是结构性的供大于求和供不应求可通过电子商务进行调节和缓解。全球经济社会发展有利于我国酒店业发展。现在全球化趋势，人、物和资本交流多了，这对酒店业发展是有利的。环保和生态正在受到重视，酒店业正在向这个方向努力，由此产生一些特色酒店。而在经济学领域，生活质量观念正在普及化，对休闲旅游的观34、念的转变，有利于酒店发展。现在城里人住两天饭店，也不太希罕了，如考试住酒店，节日观光住酒店，都有发展势头。便利店是有食品杂货供应，并采用超级市场的销售形式和经营管理技术的商业零售组织。它是以“便利”作为吸引顾客的主要手段，来满足顾客的简单购物和应急之需。便利店最初起源于美国，1995年开始在中国内地起步。在短短的几年时间里，便利店便在我国得到啦飞速发展。近年来，随着改革开放的不断深入、社会经济的不断发展，人们生活水平的大大提高，购物消费已成为人们生活的重要组成部分，随着全国新农村建设高潮的到来，农村超市的兴起，超市在农村的市场前景非常广阔。xx新村位于安徽省亳州市xx县xx镇境内，以袁店二矿为35、中心，东距宿州市50km，东北距淮北市76km，井田东西长约10.913.3km，南北宽1.35.3km，面积约为43.76km2，可采储量约为8400余万吨，井田内共有5个可采煤层，均为低磷、低硫中高热值煤。xx新村设计生产能力90万吨/年，建设规模120万吨/年，服务年限67年。袁店二矿于2007年2月1日进入矿井建设的施工准备期，目前由中煤北京建井研究所和开滦建设集团正在进行地面预注浆施工。3个井筒的钻井施工分别由中煤特殊凿井公司和华煤特殊工程技术有限公司承担。按照规划，2010年底，矿井实现联合试运转。近年来，xx县经济快速发展，2009年完成进出口额2005万美元，同比增长23.2%36、，其中：进口824.2万美元，同比增长107.3%，出口1180.7万美元，与去年同期相比基本持平。全年外贸经济增长幅度一直保持高位运行，进出口结构进一步优化。2009年，xx县新增规模工业企业48家，全县规模工业企业达117家。2009年全县共实现社会消费品零售总额466788.6万元，同比增长19.4%，在全市三县一区中总量低于谯城排第二，增幅低于利辛排名第二。其中，农村消费品市场累计实现消费品零售额205425.6万元，同比增长19.3 %，增幅与城镇基本持平。县以上消费品市场实现零售额261363万元，同比增长19.5%；县以下消费品市场实现零售额205425.6 万元，同比增长19.37、3%。批发和零售业实现零售额374737万元，同比增长18.4%；住宿和餐饮业实现零售额83268.6万元，同比增长25.3%；其他行业实现零售额8783万元，同比增长9.2%。2.6市场需求1、xx是安徽省历史文化名城，是春秋时期伟大的哲学家、思想家老子的诞生地、道家思想文化的发源地。历史文化名人灿若星辰，老子、尹喜、张良、嵇康、陈抟、张乐行等，在这里创造了不朽的历史文化。xx已成为东方道家文化旅游圣地及红色之旅目的地。从县旅游局获悉，2009年，连同旅游相关产业，全年共接待国内外游客316万人次，同比增长23.4%；旅游总收入22亿元，同比增长28.7%。同时，旅游部门采取多种措施尽可能地38、争取旅游发展资金，调动了重点景区加强基础设施建设的积极性，还进一步加强了景区推介活动，吸引外地游客前来旅游观光。在此基础上，旅游部门不断强化行业管理，旅游市场秩序有了新改善。2、随着经济的发展，随着人民的生活水平日益提高,个性化消费需求的趋势越来越明显。消费结构升级和消费意识转变决定去酒店消费潜能的形成和释放经济发展，收入水平的提高推动着酒店业消费稳定增加。存性消费向发展性和享受性消费转变。而作为发展性,享受性消费的重要组成部分的酒店消费是人们在基本生活需要得到保障后的体现。不可讳言，尚未消退的全球性金融危机会对该酒店的经营会带来一定的不利影响，但我国政府近日成功召开的全国中央经济工作会议上把39、扩大内需作为我国应对金融危机、发展经济的重要手段，可以预见，随着xx县经济建设和社会发展以及新农村建设，人民生活水平的不断提高以及流动人口的逐年增加，该宾馆超市的经营前景十分广阔，市场空间巨大。3、本项目位于xx县xx镇xx新村新农村开发区。袁店二矿位于安徽省亳州市xx县xx镇境内，东距宿州市50km，东北距淮北市76km，井田东西长约10.913.3km，南北宽1.35.3km，面积约为43.76km2，可采储量约为8400余万吨，服务年限67年，按照规划，2010年底，矿井实现联合试运转。随着试运日期的临近以及当地新农村的建设，目前，项目区内尚未有上档次的宾馆、超市，给当地居民及矿工购物、40、生活娱乐带来极大的不便，也制约了招商引资和当地经济的全面发展，项目的建设将极大地改善当地的投资环境，促进当地服务业的全面发展，项目的建设市场潜力巨大，前景广阔。第三章 建设条件和场址选择3.1社会经济概况xx县位于安徽省西北部，涡河中游，地处九州之中。位居皖、豫、鲁、苏四省交界处，属中部战略要地，有“皖北门户”之称。北部靠河南省永成市、淮北市濉溪县，南临利辛县，西靠亳州市谯城区，东临蒙城县。自古就有“梁宋陈楚之冲，齐鲁汴洛之道”的称誉，为历代为商贾往来之所，兵家必争之地。土地面积2107平方公里，其中城区规划面积12.4平方公里。人口152万人（2009亳州统计年鉴），全县辖26个乡镇，37941、个行政村，4667个村民组。xx镇地处xx、蒙城、濉溪三县交界地，东距京沪铁路宿州站51公里，西南距阜阳飞机场120公里，西距京九铁路亳州站90公里，北距濉阜铁路青潭站10公里，交通便捷，涡宿公路曹青路横贯境内。现有19个村委会，镇辖总面积162平方公里，总人口6.5万人，总户数1.4万户，耕地面积12.8亩，为亳州市第一大镇。xx镇自然条件优越：四季分明，气候温和，地势平坦，河流密布。北淝河东西横贯境内三十华里，凤凰沟南北与濉溪为界，长二十余华里，殷家河贯穿腹地，曹青河、渡江沟两大人工水系在境内垂直交叉，为农业生产提供了丰富的自然资源。xx镇历史悠久，人杰地灵。境内的东太清宫为道家鼻祖老子的42、故里；三国魏武帝曹操屯兵的红栗城雄居xx集北；石佛寺、柴村庙、侯家古堆等古籍久负胜名；牛氏宗祠是新四军游击队第一次党代会胜利召开的地方；彭雪枫、张震等将军曾在这里留下抗战和反对内战的足迹。xx镇物华天宝，资源丰富，土地肥沃，盛产小麦、大豆、玉米、杂粮、棉花、芝麻、油菜、花生、肉食、皮革、木材等农副产品，是国家重要的商品粮和优质棉花生产基地。2009年全镇工业总产值1.2亿元；粮食总产量60135吨；人均纯收入3200元。改革开放以来，特别是近年来，镇党委政府审时度势，利用本镇资源优势，依照“以农稳镇，以工致富，以商活镇，依法治镇，文明建镇，科技兴镇”的战略指导思想，以改革为动力，以发展为中心，43、以稳定为前提，以建设新农村总揽全局，大力推进农业产业化进程，加快乡村企业、民营企业步伐，努力搞活市场经济，初步建立了贸、工、农一体化的产业体系。粮食、蔬菜、黄牛、建材、肉食、农机制造交易等一个个规范化大市场倍受消费者青睐；商业街、城市型道路两侧一座座功能齐全、新颖别致、具有现代气息的建筑拔地而起，集镇建议方兴未艾。xx集、辉山集、长营集、顺河集、太清集，在境内错落分布，方便了群众生活，繁荣了市场经济。基础设施紧跟时代步伐，镇自建的35千伏变电所，保证了全镇工农业生产及人民群众的生活所需；千门程控电话直通国内外；自来水厂正在建设中；文化广场、停车厂、淝河公园等设施大大丰富了人民群众的生活；科技、44、教育、文化、卫生等社会事业始终走在全县的前列。袁店二矿位于安徽省亳州市xx县xx镇境内，东距宿州市50km，东北距淮北市76km，井田东西长约10.913.3km，南北宽1.35.3km，面积约为43.76km2，可采储量约为8400余万吨，井田内共有5个可采煤层，均为低磷、低硫中高热值煤。袁店二矿设计生产能力90万吨/年，建设规模120万吨/年，服务年限67年。3.2交通优势xx交通便捷，区位优势明显。xx位居皖、豫、鲁三省交界处，属中部战略要地，交通区位优势十分明显，徐阜、永青铁路穿境而过，西距京九铁路仅60公里，南距阜阳机场80公里。高速公路西连济广线、南通南洛线、北倚连霍线，S202、45、S307省道交汇于县城，涡河横穿全境，通淮河入长江，四季通航。xx镇距京沪铁路宿州站51公里，西南距阜阳飞机场120公里，西距京九铁路亳州站90公里，北距濉阜铁路青潭站10公里，涡宿公路曹青路横贯境内。3.3自然条件地理位置：xx县位于淮北平原，地处亳州市中心地带，安徽省西北部，地理坐标为东径1155311633，北纬33273347之间，东靠濉溪、蒙城，南连利辛，西接太和、北与河南省永城县为邻，是安徽省的北大门。xx镇地处xx、蒙城、濉溪三县交界地，东距京沪铁路宿州站51公里，西南距阜阳飞机场120公里，西距京九铁路亳州站90公里，北距濉阜铁路青潭站10公里，交通便捷，涡宿公路曹青路横贯境内46、。xx新村位于xx镇境内，东距宿州市50km，东北距淮北市76km。地质地貌：县境有巨厚的第四纪松沉积物发育，其下隐伏有寒武纪、奥陶纪、石炭纪和二迭纪地层。涡河以北，有零星山丘出露，属寒武纪，由灰岩和泥岩构成。由于构造运动差异，第四纪厚度各地有所不同，北部较薄，南部较厚，涡河以北70600米，涡河以南大于200米。xx县位于黄淮海平原南部，地形平坦开阔，总的地势是西北高，东南低，海拔26.534.5米，坡降约1/7000。由于降雨、河流的侵蚀作用和人类的长期活动及近代黄泛影响，平原地区又有不同的微域地貌，呈大平小不平的特点。全县地貌大致可分为石灰岩岛状残丘、河间平原、黄泛沉积平原三种类型。县境47、82.9%的面积为早期河间平原，17.16%的面积为黄泛区平原，分布在涡河两沿。中部的涡河、北部的包河和南部的西淝河两岸受黄泛的影响最大，为近代黄泛沉积所覆盖，地势较高。涡河与包河、涡河与西淝河之间是两片低洼的平原。从河上游至河下游，宽度逐渐减小，呈“V”形。其地面一般高出两边河间平原区地面1米左右，是涡河的天然堤防。 气象: xx处于淮北平原腹地，属暖温带半湿润季风气候，处于北亚热带向暖温带过渡的地带，四季分明，气候温和，雨量适中，光照充足，雨热同季，年平均气温14.8极端最高气温41.2（1964年7月9日），极端最低气温-24（1969年2月5日）。历年平均日照时数为2327.4小时。县48、域内年平均降雨量809.3毫米左右，雨量分布由东南向西北递减；受季风气候影响，降水季节性变化明显，一般夏季多，冬季少，春雨多于秋雨。年平均风速为3.4米/秒，夏季盛行东南风，冬季盛行北、西北风，春秋季多偏东风。无霜期212天，多年平均降水量 823.4毫米，多年平均日照时数2351.5小时，日均平均气温稳定通过10活动积温4831.0，地面接受太阳辐射125.6千卡/平方厘米年。水文：县境内主要水系有涡河、包河、北淝河、西淝河，顺地势自西北流向东南。此外，尚有武家河、芡河、界洪河等。涡河是流经县域的主要河流，自义门镇入境，从西阳出界进入蒙城县界，流经县境55公里，流域平均宽度16.7公里，流域49、面积1268平方公里，河床平均比降0.3%。xx县是一个缺水型县城，地表水资源量为4.016亿m3，地下水资源总量多年平均为4.178亿m3，可利用水资源总量为7.03亿m3。3.4工程地质工程地质根据勘探资料，全县土壤成土母质类型，主要为黄土性河湖相沉积物和近代黄河、淮河泛滥沉积物。土壤类型有棕壤、砂姜黑土、潮土、石灰岩土四个土类；潮棕壤、普通棕壤、红色石灰土、黑色石灰土、普通砂姜黑土、黄潮土六个亚类，十七个土属，四十个土种。全县土壤面积中砂姜黑土占79.0%，土壤质地粘重，耕地性差，适耕期短；潮土占6.9%，主要分布在涡河及西淝河两岸，土层厚，质地松软，结构好，保肥性能较好；棕壤占14.050、%，主要分布要河流两岸缓坡地带，保肥性能强，心土层粘重紧实，透水性差；石灰岩土占0.1%，主要分布在残丘周围。地震根据现行国家抗震设计规范，xx县处在地震烈度为7度区，设计基本地震加速度0.10g。建议对建筑物进行7度设防。3.5场址选择xx县xx新村商业综合服务建设项目选址在xx县xx镇xx新村新开发区内。建设区环境优雅，交通便捷，无对项目生产不利因素影响，符合服务业项目选址要求；水电供应可靠，周围无公害影响，符合国家用地政策。第四章 原辅材料建材及动力供应4.1原材料供应本项目所需的原材料主要为：超市的日用百货；酒店、娱乐业经营的日常用品耗费以及用于餐饮服务的肉类、大米、面粉、蔬菜、烹调油51、等。这些原辅材料皆可在当地市场采购。4.2主要建筑材料消耗建筑材料是各项建筑工程的重要物质基础，任何一项工程中，用于建筑材料的费用都在总投资中占有较大的比重。此外，建材的质量、品种及规格都直接影响着各项工程的质量，并在一定程度上影响着结构型式和施工方法。建设过程中许多技术问题的突破，往往依赖于材料问题的解决，而新材料的出现，又促使结构设计及施工技术的革新。因此，生产、流通及其科学技术的迅速发展，对于国家的经济建设具有重要意义。本项目主要消耗的建材有机砖、水泥、石子、黄砂、石灰、钢材、给排水管材、木材、电力电讯管线、燃气管材及其它辅助材料。4.3 建材来源建材的选购在兼顾质量与价格的前提下，就地52、取材，择优选购。各类建材要有出厂（场）合格证或检验报告，同时要得到技术监督部门的认可方得使用。xx镇地处xx、蒙城、濉溪三县交界地，地理位置优越，交通发达。公路、水路运输方便，能够保证本项目生产所需的各类原辅助材料的供应。4.4人力资源xx县土地面积2107平方公里，其中城区规划面积12.4平方公里。人口152万人（2009亳州统计年鉴），全县辖26个乡镇，379个行政村，4667个村民组。其中，xx镇辖总面积162平方公里，19个村委会，总人口6.5万人，总户数1.4万户，耕地面积12.8亩，为亳州市第一大镇，劳动力资源丰富，能保证项目所需的人力资源需求。4.5水、电供应项目所在地xx县xx53、镇xx新村新农村开发区，水、电基础设施配套条件良好，水电供应有充分保障。第五章 工程设计方案5.1宾馆功能布局设备方案5.1.1宾馆总体基本要求 1、宾馆功能划分合理、设施使用方便、安全。2、宾馆室内外装修高档、建筑及装修选用优质材料。3、宾馆内部公共信息图形符号符合 LB/AT001 标准。4、有中央空调系统。5、有背景音响系统。6、有相应的计算机管理系统。5.1.2宾馆接待大厅基本要求1、接待大厅宽敞、装修档次高、光线充足。 2、有与宾馆规模相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结账、 24 小时有工作人员在岗。 3、提供留言服务、一次性总账单结账服务。 4、总服务54、台提供宾馆服务项目宣传品、宾馆价目表等。 5、设门卫应接员、值班经理、大堂经理。 6、在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。 5.1.3客房基本要求 1、客房进行高档次装修，有软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等配套家具。 2、卫生间用高档次建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施，110/220V 电源插座，电话副机。装高级座便器。梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳， 24 小时供应冷热水。 3、有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播55、放频道不少于 16 个。 4、有与宾馆服务相匹配的文具用品。 5、提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。 6、客房、卫生间每天全面整理，每日更换床单和枕套，客房用品和消耗品每天补齐。 5.1.4餐饮基本要求 1、有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供 2 种风味的中餐。 2、有独具特色，格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、正餐。 3、有适当的小宴会厅，有封闭的酒吧间。 4、厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭。 5.1.5公共区域基本要求 1、有足够的停车场，56、有足够的高质量客用电梯。 2、有公用电话，并有市内电话簿。 3、有男女分设的公共卫生间。 4、有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字服务。 5、有医务室。 6、有应急供电专用线和应急照明灯。 5.2超市设备与布局方案超市的设备与布局要根据面积而定,中小型便利店一般可分为:100平方米店,200平方米店,500平方米店和1000平方米店等。超市面积的不同所用的设备也不同,布局也要有所不同。本项目的超市面积为6000（有效营业面积）平方米，属大型超市。布局方面：一般500平方米以内的超市在布局上不用做主通道,不用分出入口,一定要57、以便利快捷为目的,快速消费品和便利商品一定要陈列在门口附近,也就是说500平方米以内的超市还是属于便利店的范畴。关于超市的设备,主要有:货架,冷冻设备,称重设备,加热加工设备,购物篮,收款台, 收款机（POS机）,管理软件,监控设备,其他办公设备等。设备的投入要根据面积和具体销售情况而定,尤其是小型便利店,在设备投入上一定要以实用性为标准,不要盲目投入，设备的投放一般也要根据超市的业务量而定。销售额高的店,工作量就大,所需要的设备就要多就要全,这样才能提高工作效率。5.3土建工程设计方案1、建筑设计原则、标准：宾馆的建筑设计应美化环境，在设计中以技术先进、安全适用、经济美观为原则，并按使用性质58、充分考虑建筑对洁净、噪音控制、采光、通风、日照、消防、卫生及其它特殊的要求。在严格执行国家现行的有关规范、标准，并充分考虑与场区周转及原有建筑的协调，力求建成一个现代化、智能化、人性化、节能环保，环境优美且富有时代特征的新颖形象。中小型超市的建筑设计应安全卫生，在设计中以技术先进、安全适用、经济美观为原则，并按使用性质充分考虑建筑对洁净、噪音控制、采光、通风、日照、消防、及其它特殊的要求。2、 建筑构造:本着满足安全适用、经济合理、建筑造型符合时代特点的要求，建筑内部分隔灵活、耐久性好的结构形式。xx新村超市、宾馆主体建筑采用全框架结构，现浇钢筋混凝土楼面、屋面；基础采用筏板基础，填充墙采用陶59、粒混凝土空心砌块。低层的辅助用房拟采用砖混结构，砖条形基础。5.4消防工程设计方案1、设计依据建筑设计防火规范（2009年版）；火灾自动报警系统设计规范（GB501162008）；建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；2、消防安全措施加强生产管理，严禁明火带入仓库区。3、电气消防全场电器线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时及时可靠切断电源，线路采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。配电箱、柜外壳内所有正常不带电的设备外壳均可靠接地。全场各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采用防雷措施，建立防雷系统。外部线路采用电缆埋地方式可防止雷电侵入。共享的消防60、水泵有变电所配出专用线供电，其它各建筑物内消防专用泵均由本建筑物配电室配出专用线路供电，以保证这些消防设施供电报可靠性。在场内设置总消防值班室，设置火灾自动报警系统并联成网络。火灾自动报警系统采用NOHMIJB-R21系统并配备应急总电源。内设置一定数量的应急灯，以保证在停电及火灾的情况下工作人员能够安全顺利疏散。4、消防设施依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。 （1）宾馆超市消防设施宾馆超市消防设施分为火灾自动报警系统和消防通讯电话系统。安全疏散设施，如火灾事故照明灯具，安全疏散指示标志灯，机械防排烟设施，引导疏散的火灾广播系统，作疏散和扑救火灾用的消防电梯等；防火分隔设施，61、如防火门，窗，通风空调管道的防火阀等；灭火设施，如室内外消火栓给水系统，自动喷淋灭火系统，一般照明电源强切装置，各种类型的灭火器等。（2）室外消火栓依据规范及现场条件,本设计在场区设立环状消防管网,并设立室外消火栓若干。（3）室内消火栓依据宾馆超市的特点:室内消火栓采用DN65 或 DN50 乙型,消防箱采用钢制或铝合金制,明装或暗装。（4）建筑灭火器（手提式）。（5）消防专用水泵在蓄水池附近设立消防专用泵2台，一用一备。第六章 总图运输与公用辅助工程6.1厂区概述6.1.1交通运输本项目选址在xx县xx镇xx新村新农村开发区，仅靠曹青路，项目地理位置优越，公路运输十分方便，项目土建工程原料及62、超市货源的运输有保证。6.1.2场区占地面积及周围环境项目占地面积：20010平方米（合30亩）；场区地势平坦,环境优美,地理条件优越；场区地质条件良好,地下水位满足设计需要。6.2总图布置6.2.1规划指导思想遵照城市总体规划和规划部门的要求，合理利用土地，满足超市、宾馆经营活动的需要。反映时代气息，体现现代企业精神风貌。6.2.2空间环境综合总体规划，对建筑的空间布局，整体形象进行探索。总的原则是场区建筑融于一体，形成大的空间气候，又要有鲜明的个性，设计时对规划和单体的中间环节给予着重的探索和研究。6.2.3规划功能分区总体规划原则遵循环境的要求，做到场区功能分区明确、人物流分开、交通运输63、路线合理短捷、绿化面积符合场区总体环境要求。本项目场址位于曹青路东侧，沿曹青路建设综合商城，宾馆服务综合楼坐北朝南，位于整个场地的北部，场地中部设置大的停车场，辅助用房根据功能进行适当选址，绿地、树木点缀其间。商业步行街位于综合商城、宾馆的南面，该商业街东西布置。西出口与xx至长营路交叉。6.2.4竖向布置竖向布置原则：拟采用平坡式竖向布置系统，保证场区人流、物流上有良好的运输通行条件；合理确定各类用房的设计标高；场区排水采用管道系统排水，配备必要的排水构筑物；场区整平坡应在1%-3%之间，以顺利和尽快地排除场区内的雨水；尽量减少建筑物基础与排水工程的投资；解决场区防洪工程问题。土（石）方程：64、项目区地形比较平坦，合理确定各车间和其它各类用房的设计标准，以使土（石）方工程量减少，并使挖填方能基本达到平衡。6.2.5酒店流程设计酒店的“动线”流程是酒店运转的动脉，顺畅的“动线”流程能使酒店的各项功能协调有序的运转，充满活力。反之，必使酒店运营不顺畅，从而影响酒店的经营形象和经济效益。 酒店的“动线”流程（以下简称流线）从水平到竖向，分为客人流线、服务流线、货物流线和信息流线四大系统。酒店流线协调的原则是：客人流线与服务流线互不交叉，客人流线直接明了，不使人迷惑，服务流线快捷高效，信息流线快速准确。客人流线中、小型酒店的客人流线一般设一个对外出入口，以便于管理。大、中型酒店的客人流线，分65、住宿客人和宴会客人、外来客人三种。为避免住宿客人进出酒店及办理手续与宴会的大量客人混杂而引起的流线不畅，凡有向社会开放大、中小宴会厅的现代饭店，需将住宿客人与宴会客人的流线分开。1、住宿客人流线：住宿客人又分团队客人和零散客人，现代星级酒店为适应团队客人集散需要，常在主入口旁设专为团队大客车停靠的团队入口并设团队客人休息厅。2、宴会客人流线：酒店的宴会厅即多功能厅，承担着相当大的社会活动功能，主要是来自本地社会的客人同时集散，故需单独设宴会出入口和宴会门厅。在总图布置上，力求人流、物流路线短捷；内外协调，适应自然条件；道路通顺，便于管理，方便生活；安全可靠；环境良好；用地合理等，力求社会效益，66、环境效益均符合要求的总平面布置。6.3给排水6.3.1水质水压要求生活、生产用水应符合生活饮用水卫生标准GB5479-2005卫生要求。由于项目区工艺设备、生活卫生设备对水压无特殊要求，大于0.015Mpa即可，但对于消防水压，栓口压力需大0.2Mpa。6.3.2给水系统依据上述水量、水质、水压要求，本设计生产、生活用水采用常高压系统，由市政进水管和蓄水池来保证其用水要求。消防给水，采用临时高压系统，水源由厂区不小于300立方米的蓄水池提供。6.3.3管材、接口专用敷设室内消防给水管道采用镀锌钢管，螺纹接口，室外消防给水管道采用给水铸铁管，水泥接口；室内外生活、生产给水管采用PVC-U管，热熔67、接。安装于洁净区室内给水管道均采用暗装，其余室内给水管道均采用明装；室外给水管道在绿化带下敷设，穿越车行路面下覆土大于或等于700，在人行路面下覆土大于或等于300。6.3.4排水设计（1）排水性质项目区排水种类主要有:生活污水、生产设备清洗污水、雨水等。其中生活污水性质类似于城市污水。（2）排水系统依据有关规范及现场条件，分别设雨水及废水系统，实行雨污分流，雨水排至厂区市政雨水管，部分生产废水经初步处理后排至厂区污水处理站。（3）排水管材及敷设方式室内排水管0.00以下采用承插铸铁排水管，水泥接口；0.00以上排水温度低于40采用UPVC排水管，承插胶粘接口，排水温度高于40，采用承插铸铁排68、水管，水泥接口；洁净区室内排水管均沿墙身暗装，并包成圆孤角；其余均采用明装。室外排水管管径大于等于500采用预应力钢筋混凝土管，水泥砂浆接口；管径小于500，采用钢筋混凝土管，水泥砂浆接口。6.3.5卫生设备工程设计（1）依据工艺要求生产车间内设置不锈钢洗涤盆，化验室设置双联化验盆，在车间内适当位置设置带盖不锈钢液封地漏，在洁净区设置不锈钢密封地漏，以保证洁净区的洁净等级。（2）在厂区生产车间的男女卫生间设置蹲式大便器，拖布盆，小便器等卫生设备。各车间集中设置淋浴。6.4供配电系统6.4.1编制依据项目单位提供的有关资料及要求。工艺、暖通、供水等专业提供的用电条件。6.4.2全厂用电负荷为电阻69、电感性负荷，平均自然功率因数为0.81。生产用电根据用电负荷对供电可靠性的要求，按“工业与民用供电系统设计规范”确定负荷等级为一级。为保证消防用电的可靠性，考虑从变电所两台变压器分别引一路电源至消防泵房或采用其它应急电源（工程设计另定），消防用电负荷等级为二级。6.4.3供配电系统本项目设置专用配电室，以放射式向动力配电箱供电，动力配电箱以放射式和枝干式相结合的方式向各类用电器供电。并根据本项目运营需要，配备柴油发电机组一套与系统电转换控制系统（ATS），以确保重要负荷连续、可靠运行。动力干线用VV型电力电缆沿电缆沟敷设，局部沿桥架敷设。动力支线用BV500塑料铜锌线穿钢管沿地敷设。第七章环70、境影响评价7.1项目建设地区的环境现状及依据该项目所在地位于xx镇xx新村新农村开发区，我们按项目所在地的要求考虑该项目环境保护问题。1、中华人民共和国环境保护法；2、国务院（1998）第253号令建设项目环境保护条例；设计采用的标准；3、地面水环境质量执行：GB3838-88地面水环境质量标准II类标准；4、大气环境质量执行：GB30951996大气环境质量标准二级标准；5、噪声环境质量执行：GB3096-93城市区域环境噪声标准的0类标准；6、废污水执行：GB89781996污水综合排放标准的一级标准；7、废气执行：（GB13271-2001）大气污染物综合排放标准的二级标准；7.2污染情71、况分析项目在施工过程中，会产生一定的建筑垃圾、污水及锅炉废渣，机械设备和人员聚集也会造成较大的噪音污染和振动，给周围居民的生活造成不同程度的影响。本项目会产生少量的生活污水和垃圾。每天都要进行清扫，集中运出，同时通过统一规划，采取一定的环保措施。7.3环保措施1、建设期间尽量采用新工艺、新设备，减少施工期间的噪音污染，尽量避免夜间施工。2、施工期间材料的堆放要统一规划，集中管理，切莫乱堆乱放。3、施工中产生的废渣、废水和生活垃圾及时清运，以免污染环境。建筑应尽量多采用隔音、吸音材料。4、露天堆放的材料如石灰、水泥等要有防雨措施，防止跑、冒、漏现象，对环境造成不良影响。5、工程结束后的木质材料和72、草袋等废弃物，严禁焚烧处理，应送垃圾场集中处理。7.4 综合评价与结论综上所述，该项目从选址到建成投入使用，各种污染物，均能基本达标排放，对环境的影响基本较轻。项目建成投入运营后，通过加强环境管理，严格执行“三同时”，可保证各种污染物达标排放。因此从环保角度上讲，该项目在xx镇xx新村新农村开发区建设基本可行。第八章 节能、节水措施8.1设计原则节能、节水是我国发展经济的一项长远发展战略。为了进一步降低能耗，减少管理成本，必须采取节能措施，无论是设备选型，还是今后管理，都要在思想上重视节能。1、节能、节水方案的技术要求项目的建设方案（包括设备、公用辅助设施及市场分析）应按照国家法规的要求，依据73、国家和行业有关节能、节水的标准和规范合理设计。节能方案应符合相关建设标准、技术标准和中国节能技术政策大纲中的技术要求。2、设计原则（1）坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。（2）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，最大限度地进行综合利用。（3）在进行土建工程建设时，积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布的淘汰落后工艺。8.2节能、节水措施（1）遵照法规使每平方米建筑耗能指标不超过20.6瓦，采用新墙体及多孔砖替代材料。（2）在建筑设计及施工过程中，74、注意降低造价，节约主要建筑材料，并从实际出发，因地制宜，就地、就近取材，降低能耗，从而降低投资。（3）围护结构采用高效保温材料复合墙体及复合屋盖，外门窗则采用双玻型密闭性能好的铝塑窗等多种节能窗。（4）平面布置时，尽量做到紧凑合理，物流通畅，运输路线便捷，避免往返运输。（5）照明灯具选用新型的高效节能型日光灯分片控制，场区道路照明设光控装置，节省照明用电。（6）空调、制冷等系统的管道、风道，均采用保温效果好、施工方便的保温材料保温，以减少损失；（7）选用节水型设备，降低水的耗用量。强制淘汰落后的卫生器具、设备和管道材料。采用高效节水型新工艺、新技术、新设备、新材料，同时对供水系统采取防渗、防漏75、措施，降低水资源无效消耗。（8）加强节能、节水教育，做好管理工作，工程设计过程中应重点考虑节能、节水问题，并制定出相关的技术规章制度。第九章 职业安全卫生9.1设计依据1、最新宾馆饭店卫生监督管理工作标准实施手册；2、最新宾馆饭店卫生达标工作标准实施手册；3、建筑照明设计标准（GB 50034-2004）；4、建筑设计防火规范（GB 50016-2006）；5、建筑防雷设计规范（GB 50057-94）（2000年版 ）；6、生活饮用水卫生标准（GB 5749-2005）；7、国务院第9号令女职工劳动保护规范；9.2职业安全卫生防护措施在本项目为宾馆超市服务业项目，在不同场所、范围，由于电力、76、机械设备、作业环境、易燃易爆物品、污染等方面的危险性因素的客观存在，在一定程度上存在着一定的潜在危害，为此，必须针对不同危害和危险性因素的具体情况，研究提出相应的安全卫生措施，主要有：1、对危险部位和危险作业提出安全防护措施方案。如在建筑物上设置避雷装置，尤其是高大建筑物，以防雷击；场区内按规定设置消防系统，房间设置换气扇。2、对危险场所，按劳动安全规范，提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。生产车间设置安全走廊孔洞处加设盖板和围栏，传动装置加防护设施。根据各工段的性质状况设置安全通道出口，配置事故照明应急及疏散指示标志，以利于安全疏散和处理紧急事故。3、对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生77、保健措施方案。如定期对相关人员进行健康体检和疗养等。4、在生产过程中设置自动报警、紧急事故处理等安全设施。5、对高温、噪声、振动等工作环境，采用保护性防护措施。按工业企业噪声控制规范设计，对噪声源、振动设备采取消声、隔音、吸声、减振措施。对本工程主要声源等，在设计中将部分主要声源设备隔离在单独房间，墙面使用隔声，吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施，并定期对设备进行性能测试。6、对可能产生危害的生产过程，尽量采用自动化作业，减少体力劳动，保护职工健康。7、设备电器的安装、维修均严格按照有关规定的程序进行，设置触电保护装置；为确保防高温、防烫伤，对于高温管、容器采用保温材料包裹外表面，用醒目78、颜色标出高温管道。部分高温设备全封闭生产，并配备全套降温设施。8、个人防护个人防护采取送风、空调、降温等措施。设置更衣室。生产人员按规定穿戴鞋帽、工作服、口罩、手套等，方可进入工房工位操作。9、加强安全教育，对有关操作人员进行技术培训和考核，提高技术操作能力和安全防护能力。9.3劳动安全卫生机构设置采用及人员配备情况本项目需设劳动安全卫生机构，项目的劳动安全卫生应由专职人员及机构统一进行监督与管理。9.4预期效果及评估本项目采取了上述措施，再加上操作人员按操作规程精心操作，可有效地防止事故的发生。预测本项目投产后可以达到安全生产及卫生标准要求。第十章 项目组织管理与实施进度10.1项目管理工程79、建设是百年大计，必须坚持质量第一，本项目建设要积极推行项目法人制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。建议通过公开招标的方式择优遴选在资质、技术水平、人员设备等各方面都符合要求的施工单位和监理单位，要求施工单位具有相应的资质和施工经验，在工程施工过程中和设备采购过程中实施监理制，以保证整体工程质量。10.2项目组织和劳动定员10.2.1生产组织本项目实行总经理负责制，公司设置总经理办公室、财务部、客房部、餐饮部和工程部。10.2.2项目定员本项目定员95人，其中行管人员5人，其余为一线服务和工程技术人员。10.2.3人员来源和培训本项目所需职工面向社会公开招聘，下岗工人优先，均实行合同制管理。80、行管人员聘请有管理经验、责任心强的干部；财务技术人员多为有使实际生产经验的专业人员；所有人员均需具有初中以上文化程度，自愿报名并经培训合格后择优录取。10.3施工进度本项目建设工期为10个月，具体建设进度安排如下：1、2010年7月2010年10月进行可行性研究报告备案、规划设计和招投标等前期准备工作。2、2010年10月2011年7月进行土建工程施工、装修、设备安装调试、联合试运行。3、2011年8月工程竣工验收，并正式投入生产运营，开业运营。第十一章 工程招投标方案11.1总则1、为保证“xx县xx新村商业综合服务建设项目”建设招标投标工作公开、公正、公平地开展，规范建设工程项目招标投标工81、作，促进招标投标工作规范化、程序化、科学化，特编制本方案。2、本方案编制的依据是中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国建筑法、中华人民共和国合同法、安徽省建筑工程招标投标管理办法、亳州市建筑工程招标投标规程等有关法律、法规。3、本方案仅适用于“xx县xx新村商业综合服务建设项目”建设工程的招标投标。4、本项目招标投标遵循的原则：公开、公平、公正和诚实信用的原则。11.2招标内容1、招标范围（1）“xx县xx新村商业综合服务建设项目”的勘察、设计部分进行招标。（2）项目的建筑工程、安装工程全部进行招标。（3）项目的工程监理全部进行招标。（4）工程所需设备采购活动实行全部招标。（5）工程所需的重82、要材料部分进行招标。（6）项目其他工程进行部分招标。2、招标组织形式该建设项目的建筑工程、安装工程、监理、重要材料及设备的采购活动采用委托招标；工程地质勘察、设计和其他采用自行招标。3、招标方式该建设项目的建筑工程、安装工程、监理、重要材料及设备的采购活动采用公开招标；工程地质勘察、设计和其他采用邀请招标。具体情况见表111招标基本情况表。表111 招标基本情况方式项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他第十二章 项目投资估算与资金筹措12.1投资估算依据1、拟建项目各单项工程的建设内容及工程83、量2、投资项目可行性研究指南3、全国统一建筑工程基础定额2000年安徽省综合估价表建定字（1999）436号文。4、全国统一安装工程预算定额安徽省单位估价表建定字（2000）319号文。5、2000年安徽省建筑安装工程费用定额建定字（1999）436号文。6、安徽省市政工程费用定额建定字（2000）320号文。7、设备价格按制造厂询价及按工程建设全国机电设备2000年价格汇编，设备运杂费按设备原价的6%计入设备费。8、工程建设监理费按国家物价局、建设部（1992）价费字479号文关于发布工程建设监理费有关规定的通知计列。9、设计费及预算编制费按国家计委和建设部发布的工程勘察设计收费管理规定（计84、价格200210号）和工程设计收费标准（2002版）计列。 10、亳州定额站亳州定额信息12.2建设投资估算按照投资项目可行性研究指南的规定，将建设投资（不含建设期利息）的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备费三个部分分别估算。工程费用又分为建筑工程费、设备及工器具购置费和安装工程费三部分。1、建筑工程费建筑工程费的估算方法采用单位建筑工程投资估算法（单位建筑工程造价指标乘以建筑工程总量）、单位实物工程量投资估算法（以单位实物工造价指标乘以实物工程量），单位造价指标的确定参照阜阳市土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整。本项目建筑工程费包括：综合商城，宾馆服务综合楼，步行85、街商业用房，仓库、职工生活及其他辅助用房和厂区的道路、停车场、绿化工程费用等。费用估算为1501.9万元。2、设备购置及安装工程费引进部分按外商报价，国内采购设备参照制造厂家报价和类似工程设备价格，并考虑必要的运杂费进行估算。安装工程费根据单项工程的设备购置费采用综合指标估算。本项目设备购置及安装工程费包括：超市、宾馆用家具与设备、节能型锅炉、环保设施及其他等。包括安装费在内共计367.4万元。3、工程建设其他费用工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取费标准估算。本项目工程建设其他费用包括：土地费用、技术引进与开发费用、勘察设计费、建设单位管理费、培训费、工程监理费、办公及生活家具购置费、86、招标、设计文件审查等费用共计512.0万元。4、基本预备费基本预备费是指在项目实施中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费，主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。本项目基本预备费按照工程费用和工程建设其他费用之和的7%估算，费用为166.7万元。5、涨价预备费按照有关政策规定，本项目涨价预备费未予估列。6、建设投资（不含建设期利息）以上各项合计为不含建设期利息的建设投资，其估算值为2548.0万元。7、建设期利息按照拟定的融资方案，本项目建设投资中没有安排贷款，无建设期利息发生。8、建设投资按照投资项目可行性研究指南的要求，以上6、7两项合计为建设投资，其87、估算值为2548.0万元。12.3流动资金估算1、估算依据本项目流动资金估算采用分项详细估算法。估算主要公式为：流动资金流动资产流动负债流动资产应收账款存货现金流动负债应付账款流动资金本年增加额本年流动资金上年流动资金周转次数360/周转天数存货外购原辅材料燃料动力在产品产成品2、估算结果经估算得本项目达产年需投入流动资金225.0万元。其中计入项目总投资的铺底流动资金为70.5万元12.4资金筹措项目总投资2618.5万元，项目建设资金全部由项目业主单位自筹。第十三章 财务评价13.1项目范围界定本项目为新建性质。项目费用界定为工程建设费用和项目运营期所发生的各项费用；该项目效益界定为运营期88、所产生的各项收益。并严格遵循财务评价的过程中费用与效益计算范围一致性原则。13.2成本分析1、固定资产折旧和摊销房屋及构筑物按20年折旧；设备与其它按12年折旧；无形资产按10年摊销；递延资产按5年摊销。注：本项目固定资产折旧方法采用直线法。2、修理费按固定资产投资的1.5%提取；3、项目原辅材料成本：按照项目的经营范围，本项目外购原辅材料主要为:超市货物购置费用；酒店、娱乐业经营的日常用品耗费以及用于餐饮服务的肉类、大米、面粉、蔬菜、烹调油等，及其他辅助材料。据测算年需原材料费用为792.5万元。4、工资福利费项目定员95人,人员工资按照每人平均月工资1000元，福利费按工资额度的14%列支89、。则年工资福利费为130.0万元。5、外购燃料动力费：本项目的燃料动力消耗主要为水、电和汽，参照目前项目区的收费标准，预测到运营期电费0.78元/度，水费2.0元/吨；6、销售费用：销售费用的估算根据本项目的销售特点，按销售收入的2%列支；7、其它费用：主要包括其它管理费用、其它销售费用、其它财务费用等，年需费用约75.6万元；经核算，该项目正常年份总成本为1321.2万元。13.3销售（运营）收入项目建成投入运营后销售价格根据财务评价的定价原则，以近几年国内已实现的市场价格为基础，预测到运营期各类项目产品运营期服务及销售价格。（1）超市营业收入：本项目超市建筑面积2500平方米（两层），面向90、当地经营日用百货，结合超市所处的区位、人流状况，参照类似超市营业收入状况，估算本项目超市年营业收入为820.0万元。（2）住宿营业收入：宾馆可提供标准客房100间（套），高档商务套房10套。标准客房按78元/日收费，高档商务套房按188元/日收费；常年平均入住率70，年营业天数按320日计算，可实现营业收入212.4万元。（3）餐饮营业收入：宾馆可提供450个就餐座位（中午、晚间），年平均上座率按60计算，人均消费按40元，年营业天数按320天，则年可实现营业收入345.6万元。（4）休闲娱乐、洗浴及商务服务收入：参照同等营业面积的酒店进行营业额测算，其中：KTV、休闲茶社等娱乐服务收入按2191、5.0万元估算；洗浴中心营业收入70.0万元；会议接待及其他商务服务收入27.0万元；小计收入为312.0万元。（5）市场交易管理费根据市场的辐射能力，预测到项目正常运营期，年市场交易额可达5000万元。市场交易管理费按交易额的1.5计，则年市场交易费收入为75.0万元。以上诸项合计项目年营业（销售）收入为1933.0万元。详见附表13-1。附表13-1：项目运营期（100%负荷）产品销售收入估算表序号项目名称年产量销售价格销售额（万元）1超市营业收入820.0 2宾馆营业收入212.4 3餐饮营业收入345.64休闲娱乐、洗浴及商务服务收入312.05步行街商业铺面租赁费用168.06市场交92、易管理费75.0合计1933.0 13.4税金根据本项目类型，在进行效益指标测算时，应考虑如下税种：营业税税率按5%计算；城市建设维护税按营业税的5%提取；教育附加税按营业税的3%提取；所得税率取25%。13.5项目财务评价财务分析依国家发改委、建设部2006年发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和投资项目可行性研究指南（2002试用版）为据，采用动态分析，财务分析期12年，基准点均取在项目实施第一年的年初，目标收益率采用10%。计算所得税后财务指标如下:1、净现值（FNPV）根据本工程所预期的效益，选择目标收益率R为10%，计算在分析期内各年发生的现金流入CI（+）及现金流出CO（-）93、的现值总和，即净现值FNPV。则全部投资所得税后财务净现值为1040.6万元；2、财务内部回收率（FIRR）指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，即经分析计算得出该项目全部投资税后财务内部收益率为17.22%；3、投资利润率16.60%4、投资回收期投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，其是财务上的投资回收能力的主要静态指标。投资回收期（累计现金流量开始出现正值年份数）1上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量经计算本项目投资回收期为6.27年（含建设期）。13.6不确定性分析1、盈亏平衡分析盈亏平平衡分析是一种特殊形式的临界点分析。进行这种分析时，将投94、产后正常年份的产量或者销售量作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应的产量或者销售量。其数字越低，表明项目适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。本项目采用生产能力利用率来表示，所使用的测算公式为：经分析计算本项目的盈亏平衡点为42.14%，可见项目只要达到设计生产能力的42.14%，就可保本，项目抗风险能力较强。13.7财务评价结论从项目各评价指标可以看出，该项目内部收益率为17.22%，大于10%的目标收益率，所得税后净现值远大于零，投资回收期较短，项目抗风险能力较强，从经济上看，该项目切实可行。第十四章 结论与建议14.1结论1、项目的实施为xx新村职工的生活娱乐以及当地新农村建设提95、高了可靠的后勤保障，将极大地促进当地服务业和旅游业的发展,优化了xx县xx镇xx新村的招商引资环境，促进经济发展，提升城市基础设施水平，为xx县的和谐社会、新农村建设和旅游经济发展做出应有的贡献。同时项目的成功实施，带动相关产业发展，促进消费，拉动内需，推动当地经济社会健康、快速发展。2、该项目建成后，将形成集住宿、餐饮、娱乐、购物于一体的休闲场所，可提供面积约为6000平方米（两层）的超市、标准客房60间（套），其中高档商务套房10套的宾馆、宾馆的餐饮部可提供200个就餐座位及宾馆的休闲娱乐、洗浴服务中心。实现年营业（销售）收入为1933.0万元。总成本费用1321.2万元，年利税611.8万元。项目全部投资所得税后财务净现值为1040.6万元、财务内部收益率17.22%；项目投资利润率16.60%。由以上相关指标可以看出，该项目经济上可行。3、本项目的建设实施可直接提供95个就业岗位，有利于促进就业，并带动相关产业发展，对于全面推进当地经济和社会发展具有积极的现实意义。综上所述，本项目不仅能够产生良好的经济效益，而且具有显著的社会效益。项目建设是必要的，建设方案是可行的。14.2建议经过以上各章节的论述，彰显项目建设对当地经济和社会的发展具有重要意义，建议上级审批机关给予审批，同时项目建设单位积极做好前期准备工作，争取该项目早日实施