1、体育发展有限责任公司村城中村改造项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月53可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章总论- 4 -1.1项目背景- 4 -1.2项目概况- 5 -1.3问题与建议- 7 -第二章 项目建设的必要性- 8 -2.1项目建设的指导思想-2、 8 -2.2项目建设背景- 8 -2.3项目建设的必要性- 9 -第三章 项目建设条件分析- 12 -3.1项目建设位置- 12 -3.2项目建设条件- 12 -3.3项目建设环境- 14 -3.4结论- 14 -第四章 项目建设方案- 16 -4.1项目建设标准- 16 -4.2项目建设规模- 16 -4.3主要技术经济指标- 16 -4.4建设内容及设计方案- 17 -4.5公用配套工程- 19 -第五章 节能措施与评价- 21 -5.1节能措施综述- 21 -5.2编制依据- 21 -5.3建筑专业的节能措施- 21 -5.4其它节能措施- 23 -5.5节水措施- 23 -5.6成立3、节能机构- 24 -第六章 生态环境影响分析- 25 -6.1环境设计依据- 25 -6.2环境现状- 25 -6.3环境影响预测- 25 -6.3.2声环境- 26 -6.4环境保护措施- 26 -6.5综合评价结论- 28 -第七章 消防与安全防卫- 29 -7.1消防- 29 -7.2安全防卫- 30 -第八章 项目组织管理与施工进度- 32 -8.1项目组织管理- 32 -8.2项目进度安排- 35 -8.3招投标计划- 36 -第九章 投资估算与奖金筹措- 41 -9.1估算依据- 41 -9.2估算范围- 41 -9.3估算取费标准- 42 -9.4投资估算- 43 -9.5融资方4、案- 43 -9.6资金来源- 43 -第十章 效益及还款能力分析- 44 -10.1社会效益评价- 44 -10.2经济收益分析- 48 -10.3效益分析结论- 50 -第十一章 结论与建议- 51 -11.1结论- 51 -11.2建议- 51 -第一章总论1.1项目背景项目名称 xx村城中村改造项目（商业用地）项目承建单位概况承建单位：渭南市xx体育发展有限责任公司项目负责人：xx渭南市xx体育发展有限责任公司是经渭南市人民政府批准，于2009年12月10日正式成立的具有法人资格的国有控股公司，主要从事渭南市体育场馆运行管理、体育产业开发及设施建设、体育赛事组织、房地产开发、房屋租赁等5、业务，公司注册资金来1亿元人民币。公司注册地址：。编制依据中华人民共和国城乡规划法城市房屋拆迁管理条例国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干问题渭南市委、市政府关于进一步加快城镇化建设的决定渭南市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要渭南市城市建设总体规划（2008-2020）渭南市区房屋拆迁管理暂行办法陕西省城市规划管理技术规定项目单位提供的有关资料项目提出的理由和过程为了改善xx村“城中村”居民住房商业配套问题，提升渭南城市中心区域品位，完善渭南城市中心区功能，为市体育中心提供资金支持，市政府决定，在进行体育中心建设的同时，将体育中心周边地区451.715亩土地用于商住开发建设用地，通6、过市场运作招、拍、挂等方式融资建设。这样一个方面改善城市中心区的商业配套，另外一方面加快城市基础设施建设，提高城市中心区土地使用效率，渭南市奥林体育产业务发展有限责任公司提出了该项目的建设意向，项目提出后，公司进行了大量的调查研究，研究结论认为，项目的建设对提高城市品味、加快城市基础设施步伐、改善城中村群众生活，扩大城市就业以及解决渭南市建设土地不足问题有重要的意义。1.2项目概况项目区位置该项目拟建地址位于xx以北，市体育中心以西，xx路以东，北邻住宅综合楼一区。项目规划总用地451.715亩。项目建设规模与目标 渭南市xx体育中心商业改造项目总占地451.715亩。其中建设用地381.167、9亩，绿化用地30.807亩，代征xx用地30.894亩，规划路7.845亩。采用招、拍、挂形式，由开发商建设。主要建设商业综合用房。项目规划总建筑面积50万平方米，其中商业房45万平方米，公共建筑5万平方米。配套建设道路、供水、供电、绿化、采暖、消防、监控、网络、通讯等公用设施。主要建设条件该项目建设条件较好：一是国家和渭南市政府对加快城中村改造和改善城市居民住房条件出台一系列扶持政策，支持城市基础设施建设和城中村的改造；二是项目建设方案符合渭南市城市总体规划（2008-2020）；三是项目建设区位于渭南高新区，交通、电力、供水等基础条件较好，可以满足建设要求；四是项目建设涉及的村民对项目建8、设持支持态度，确保了项目建设顺利进行；五是项目建设紧邻渭南市体育中心，周边有陕西省首家三级甲等医院渭南市中心医院、渭南市文化艺术中心、博物馆等大型公益性建筑，紧靠渭清路、xx等城市主干道，区位优势明显，开发潜力较大。项目总投资估算及资金来源项目估算总投资10亿元。其中：主体工程投资约9亿，配套工程投资1亿。 资金来源：招商引资。项目建设周期本项目建设期限为4年，2011-2014年。1.3问题与建议该项目的建设符合国家政策，建设依据充分，项目提高城市品位，改善了城市环境和居住条件，给城市中心提供较完善的商业配套。渭南市政府对该项目大力支持，召开专题会议研究解决建设中存在的突出问题。该项目建设条9、件优越，社会效益显著。项目建设的主要问题有二点：一是项目涉及前期拆迁，其进度决定了本项目的进度。二是项目投资较大，资金落实有一定困难。为确保项目建设顺利进行，建议建设单位做好以下工作：一全力做拆迁工作，为项目建设创造前提条件；二是多渠道筹措建设资金，加强招商引资力度；三做好规划及前期设计工作，力增建成后为渭南城市亮点；四抓好工程项目管理工作，确保工程质量进度和投资目标的实现。建议政府管理部门尽快批复项目相关文件，使项目尽快启动。第二章 项目建设的必要性2.1项目建设的指导思想xx村“城中村”改造以改善城中村综合环境，完善城市公共服务功能，构建和谐社区为目标，按照政府主导、市场运作、科学规划、综10、合改造、尊重民意、因村制宜、利民益民的原则，坚持以城市规划为指导，以机制创新为基础，以城市基础设施建设、地块开发及安置房建设为抓手，以实现农村转变为城市社区为主导，加强“城中村”改造的控制和引导，充分消除在景观、体制、社会、经济等方面的城乡差异，从而实现现有村民居住社区化、保障社会化、环境生态化的战略目标。2.2项目建设背景近年来，渭南市经济发展较快，2009年全市生产总值实现655.5亿元，较上年增长14.3%。工业生产持续增长，全市规模以上工业累计完成工业总产值696.32亿元，同比增长19.3%。全市城镇居民人均可支配收入13652元，增长24.1%。固定资产投资完成333.59亿元，比11、上年增长54.5%，全社会固定资产投资完成509.39亿元，同比增长52.7%，其中城镇固定资产投资完成457.05亿元，增长59.9%，基础设施完成投资139.5亿元，增长23.1%，一大批城市基础设施建设项目开工建设，市政府安排的2009年城建项目，是建市以来数量最多、规模最大、投资额度最高的一年，中心城市总投资达38.73亿元。渭南市委、市政府新近出台的关于进一步加强城镇化进程的决定中，明确将渭南中心城市的发展定位为国际山水文化旅游城市；关中东部新兴工业城市；秦晋豫黄河金三角商贸物流澡心城市；关中最适宜人居的绿色生态文明城市。并按照每年增加1.6万城市人口的增长速度，力争到2020年中心12、城市人口将达到60万以上。xx村所处位置是将来渭南市城市中心，东邻渭南市文化行政办公区，与渭南市中心区绿色走廊相连，东北部为渭南市行政中心，南、西靠渭南市商住区，北部为渭南市将来的重要交通通道，对渭南市城市形象影响较大，因此，必须尽快进行城中村改造，以改变目前村庄与城市不相适应的状况，促进城市面貌的改善。本项目为总体改造提供商业配套，提升渭南城市中心品位和城市形象有重要意义2.3项目建设的必要性2.3.1项目建设是加快城市社会文化发展，提高群众生活质量的需要社会文化发展要求市民群众形成先进的文化观、价值观。通过提高了城市的整体品位，推进了城市发展。该项目就是利用目前城中村珍贵的土地资源，通过住13、宅开放建设，改善居住环境，完善社区功能，改进医疗卫生、文化建设条件，提高城市人口质量，推进城市社会文化进步，为渭南中心城市发展奠定基础，对提高渭南城市整体形象带来有利条件。2.3.2项目建设是加快城市可持续发展，推进城市化和现代化的需要城市要发展，就必须要有充分的土地资源来支撑。渭南市由于地理位置限制，目前可供开发建设的土地资源日益枯竭。该项目的实施，将形成可供开发的土地资源，为城市发展注入了活力。2.3.3项目实施是建设生态型城市的需要该项目的建设，将对xx村城中村进行改造，在满足人们生活必须的住房建设的同时，建设大量的绿化，满足人们休闲和健身需要。据测算，项目建成后的总体绿化率将由目前的不14、足15%提高到45%左右，消除了一批城市卫生“死角”，美化了城市环境，对建设生态型城市有重要的推动作用。2.3.4项目建设是加快城市基础设施建设的需要随着项目的建设，将配套建设道路、电力、通讯、医疗卫生等公共服务设施，使群众的居住环境大为改善。也促进了城市基础设施建设。2.3.5项目建设是提高城市管理水平的需要该项目的实施，将为渭南市高新区城中村改造提供成熟的经验，为大规模进行城中村改造打下基础，为提高城市管理水平创造了条件。2.3.6项目建设是提高群众收入和保障水平的需要项目实施后，一方面可以为每户拆迁群众提供一套成本房和25平方米的商业建筑，用于补助群众的收入；另一方面，项目实施后，可以为15、当地群众提供就业岗位，提供群众收入。据测算，项目的实施，每户群众年收入将增加10000元以上，大大缩小与城镇居民的收入差距。同时，项目建设时，将充分考虑当地居民的社会保障问题，同步建设一些保障性设施，提高群众的社会保障水平。第三章 项目建设条件分析3.1项目建设位置该项目拟建地址位于xx以北，市体育中心以西，xx路以东，北邻住宅综合楼一区。项目规划总用地451.715亩。3.2项目建设条件3.2.1气候气象条件项目区区内气候为暖温带半湿润大陆季风气候，春季温暖，夏季炎热，秋季多雨，冬季寒冷干燥，四季分明。据渭南气象站1953年-2000年资料，多年平均气温13.5，最高42，最低-15.8，多16、年平均降水量578.11mm，最大年降水量835.6mm，最小年降水量301mm；多年平均蒸发量1336.2mm，最降水量的2.3倍，年内降雨量主要集中在7、8、9月份。3.2.2工程地质条件渭南市区座落在渭河南岸的-级阶地上，南依坡塬，北濒渭河，尤河南北穿越而过。海拔在338-405米之间，地势较为平坦，由南向北倾斜，坡度0.5-5之间，平均坡降3，土壤承载力为12-22T/m2，属-级非自重湿陷性黄土和级自重湿陷性黄土。渭南市城区属汾渭地区渭河小区东部。其地质构造是汾渭内陆断陷西段的渭河地堑。南深北浅，长箕状拗陷。地堑上充填着深厚的第四系地层，充填物皆由渭河及两岸支流冲积洪积经多次侵蚀和堆17、积的回旋，形成广阔阶地的平原格局。抉建地址处在二级阶地，地层上部为中更新世冲积黄土、亚粘土、砂砾石夹1-2层古土壤层，下部为亚粘土和卵石层，基座为三门系细砂到亚粘土。该区属鄂尔多斯块体南缘渭河新生代断陷盆地，为汾渭地震带的西南部分，查陕西省地震烈度区划图为8区，应进行抗震设防，建、构筑物应按基本烈度采取抗震措施。3.2.3给排水条件项目用水类型主要为公共建筑用水、生活用水及浇洒用水。项目规划区供水结合城市供水系统，水源由市政东水厂及规划北水厂供给，从渭清路、xx等城市供水干管接入，可满足给水需要。排水体制按照渭南市城市总体规划，采取雨污分流制排水体制。项目区生活污水排入城市污水管网即可；雨水按18、照地形采取管线最短就近排放的原则，汇集后排入城市雨水管网。3.2.4供电条件项目用电由高新区良田110KV变电站供尖，目前，渭清路、xx等城市公网布线合理，接线方便，可满足项目建成后用电需求。3.2.5通信条件项目所在地通信事业十分发达，目前固定电话交换机总容量达到50万门以上，移动电话容量达20万部以上，宽带网络通讯设施配备齐全。通信设备和能力完全可满足项目需要，并对项目的实施与运行具有极大的促进作用。3.2.6燃气供应条件项目区能源采取天然气供应。xx的天然气管道已敷设，可满足项目需要。3.3项目建设环境渭南市委、市政府把实施项目带动战略作为实现经济社会发展的重要手段，把优化投资和经济发展19、环境作为生命线工程给予高度关注。经过连续开展“项目建设年”活动和近几年的实践，保障项目建设环境，促进项目加快建设的意识已经深入人心。加快中心城市建设是市委、市政府确定的五项重点工作之一。建设该项目也是实施渭南中心城市“西进北扩”战略目标的重要组成部分。因此，只要该项目的建设过程和程序符合城市规划和相关法律法规规定，无论是在政策环境、资金环境、行政执法环境、施工环境等方面均是有保障的。3.4结论渭南市xx村城中村改造项目（商业用地）地处渭南市城市中心西北部，是渭南市今年城市发展的重点地区，建设区内给排水、供电、供热、通信等外部设施系统齐全，距离近，保障性可靠，均可满足项目区建设需要。该项目的建设20、符合渭南市国民经济“十一五”发展规划、城市近期建设规划及有关的法律法规规定，项目建设的外部环境有保障，可以建设。第四章 项目建设方案4.1项目建设标准渭南奥林体育产业发展有限责任公司根据渭南市人民政府相关文件精神，根据实地调查摸底和未来城市人口结构特点，设计了配套建设相应的商业用房和公共建筑，用于满足居民生活需求，完善商业配套，提高城市品位。本项目包含有酒店、写字楼基本为高层民用建筑，部分楼高100米，地上28层，地下3 层，为框支剪力墙结构，设计为A类高层建筑，裙房，地上3层，地下2层，全现浇钢筋混凝土框架结构。4.2项目建设规模项目规划总占地451.715亩。4.3主要技术经济指标名称单位21、指标备注一、项目规划总用地亩451.715工商用地451.715二、总建筑面积平米商业用房450000公共建筑50000三、建筑密度30%四、容积率3.0五、绿地率36.01%六、日照间距系数1.42七、商业平均层数28八、车位数50004.4建设内容及设计方案4.4.1总图布置（1）布置原则商业用房建设依据场地地形特点，因地制宜，合理规划，就近安置，布置整齐，土地利用要科学合理，规范确定建筑物间距，既要满足商业环境的舒适，又要保证消防的安全。建筑规划布局着重考虑功能分区明确、交通组织便捷、空间通透变化，层次丰富、建筑造型实用新颖的原则。场内各建筑物间均以环境道路相连，道路宽3.5米。场地内合22、理布设绿化景观带、花园和草坪，以满足“推窗见绿”的商业环境标准。（2）总图布置整个场地分区明确，既有机结合（道路连接），又相互独立（设置绿化屏障），形成一个有机整体。（详见地块分区示意图）。4.4.2建筑内容及设计方案1、主体工程主体工程主要为公共建筑与商业用房建设。2、辅助配套工程1）道路、停车场道路系统由机动车道及步行道组成。道路系统的布置原则为保证不同的交通流向互不干扰，提高内部交通实效、安全。道路骨架与空间模式一致，内部辅以形式较自由的步行系统。道路包括区内道路，绿地中及步行道路宽度为2-3米，环状车型路幅宽度不小于4米；根据陕西省城市规划管理技术规定新建建筑停车位控制指标，本项目设计23、停车位5000个（含地下停车位）。道路、停车位占地按安置小区占地面积的25%进行规划，设计为水泥混凝土路面。2）绿化工程本项目环境设计注重步移景异的变化、以及绿化系统的均好性，力求每栋建筑物前都有提供绿化保证，环境设计注重商业建筑、建筑小品、植物的合理搭配。在植物配置上考虑到春夏秋冬、雨雪阴晴的改变，创造空间的意境和情趣，同时注意运用地域性植物、植物种群的搭配，以及植物的季相变化等，营造出具有不同景观特征的风景和植物群落。通过学化总体规划的布局结构，调整绿地划分，力求最大限度地发挥环境绿地的生态与景观作用。绿化主要包括临街的绿化带，区内道路绿化带、行道树以及草坪、花坛等，绿化率达到36.01%24、。4.5公用配套工程4.5.1给排水系统1、给水：项目用水由渭南市高新区一水厂市政给水系统供给，由xx城市供水管道接入，该主干管管径为600mm。最高日生活用水量标准按120升/日人计。消防用水量室内按15L/S，室外按23L/S计，火灾按一次、一小时考虑。生活用水最高用水量为797.76m3/d，考虑消防用水，需建200m3地下钢筋混凝土蓄水池两座，给水管道直接从xxDN600给水干管接入，可以保证生活用水、消防用水的需求。2、排水：项目排水实行雨污分流，根据生活污水排放量和区域雨水汇集面积，各楼污水管取DN125，区污水总管取DN300，雨污水通过管网直接接入城市污水管道和雨水干管。4.525、.2供电系统本项目属于二级负荷，采用双回路10KV电源供电，由良田110KV变电站供应，本项目商业建筑均为高层建筑，共电线路由xx供电公网接入，供电按二级负荷考虑。项目供电设计综合考虑电力、照明、空调控制、接地及电话配线，保安监控、有线电视电缆、火灾报警及联动控制消防系统。考虑公共建筑及商业用房建设需要，变电站设计时应预留增容空间。4.5.3供热系统本项目供热利用洁净能源天然气，目前天然气管道已铺设至xx，本项目建设时，由天然气气公司配合天然气管网入户。4.5.4消防系统本项目院内规范配置室外消防栓，并与蓄水池，加压泵相连，同时还可借助城市消防力量，组成室外消防系统。建筑物周围预留消防通道。426、.5.5闭路监控系统主要是对室外、停车场以及主次出入口的监控。该系统包括8台监控专用高分辨率彩色CCD摄像机，其中6台为彩色定焦镜头CCD摄像机，配装室内防护罩及支架，主要安装在停车场和主次出入口处，进行定位监视，对小区车流、人流进行全方位动态实时监视。4.5.6电视、通讯系统电视、通讯系统线路由xx分支接入，形成项目内部有线和闭路电视系统，由电讯部门形成内部网络及电话通讯系统。第五章 节能措施与评价5.1节能措施综述节能能源是我国经济建设中的一项基本国策。节约能耗、降低成本的各项措施能降低运营成本，而且给社会、环境也带来了一定益处。本工程节能设计的专业有建筑、结构、给排水、暖通电气等。5.227、编制依据1、中华人民共和国节约能源法；2、民用建筑节能设计标准（JGJ26-95）：3、民用建筑热工设计规范（GB50176-93）；4、工程设计节能技术暂行规定（GB50254-87）；5、陕西省节约用水办法；6、陕西省建筑节能设计导则（试行）。5.3建筑专业的节能措施建筑节能主要从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑。5.3.1节能建筑规划设计根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用28、节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。5.3.2加强建筑结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙体围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下，在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。外墙装饰材料应兼顾保护墙体和美化墙体的两重功能。根据实际情况选用。选材原则以对环境和体无毒、无害、无污染与无放射性为主。在采光、通风换气、保暖隔热、防噪音方面都有明显的效果。门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面积约占建筑外维护结构面积的30%，其能耗约却占建筑总能耗的2/3，其中传热损失为1/3，所29、以门窗是外维护结构节能的重点。所以在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。5.3.3设置遮阳设施设置遮阳设施，考虑空调设备的位置。减少阳光直接辐射屋顶、墙、窗及透过窗户进入室内，可采用外廊、阳台、挑檐、遮阳板、热反射窗帘等遮阳措施。门窗的遮阳设施可选用特种玻璃、双层玻璃、窗帘或遮阳板等。设计中应采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构（如加装密封条），提高门窗气密性。防止空气对流传热，加设密闭条是提高门窗气密性的重要手段之一。5.4其它节能措施1、引入生态环保设计理念，通过合理的建筑布局及环境设计，充分利用自然环境，减少非可循环利用能源的消耗。2、设计时，在保证合理布局30、的前提下，尽可能缩短供水、供电线路、减 少线路能耗损失。3、建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。4、根据功能要求，积极采用节能材料。小区照明灯具采用地灯方式的高效节能灯，道路照明路灯均采用高杆式高效节能路灯。各用电设置带自动调节装置和电容器补偿屏，变压器选用节能型，照明光源尽量选用节能的气体放电灯和电子镇流器，室外路灯照明采用集中控制管理，分组进行开关控制。5.5节水措施渭南地处我国内陆腹地，水资源短缺，人均占有水量远低于我国平均水平和全省水平。节约用水既能缓解目前水资源短缺的矛盾，又是社会经济可持续发展、建设良好生态环境的需要。本报告就节约用水提出以下措施建议：1、积极31、开展节约水资源的宣传，提高大家的节水意识。2、采用节水型工艺和设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。3、供水系统采用优质供水管材，严格控制和防止供水系统渗漏现象发生。4、供水泵房选用变频装置，使供水压力稳定，做到节水节能。5、其他清洗用水经沉淀净化处理后，重复利用率达到80%以上。5.6成立节能机构在项目前期工作领导小组办公室下设节能办公室，后勤服务配套设立节能管理人员，制定节能管理措施，定期监督检查，使节能措施落到实处，发挥其应有的作用。第六章 生态环境影响分析6.1环境设计依据1、GB3095-1996环境空气质量标准修改版2、GB3838-2002地表水环境质量标准3、GB129432、1-91景观娱乐用水水质标准4、GB18918-2002城镇污水处理厂污染物排放标准5、GB3096-93城市区域环境噪声标准6.2环境现状根据实际环境调查和环境保护部门公布的环境质量报告，项目所在区域环境质量良好，空气环境质量满足区划的大气环境质量二类功能区标准；声环境达到区域环境噪声标准的类标准；区内无工业废水、烟尘、有毒物等污染源及污染物排放企业。6.3环境影响预测6.3.1水环境施工期间，施工人员排放的生活污水会污染周围水环境。施工期间机械车辆的冲洗废水、机修废水、混凝土拌废水及开挖中的土壤渗水在排放过程中会影响施工区周围的水环境。6.3.2声环境施工区周围紧邻居民点，施工过程中机械车33、辆运行、混凝土拌和、土石方开挖等都会产生较大噪声，影响施工人员及周围的居民。6.3.3空气质量施工车辆在行驶过程中会产生大量粉尘，同时土石方开挖及运输过程也会产生大量粉尘，污染空气，施工过程中大量机械设备、车辆排放的尾气会造成施工区空气质量下降。6.3.4固体废弃物工程产生的固体废弃物包括施工弃渣和生活垃圾，随意堆放生产弃渣会产生直接水土流失，生活垃圾随意堆放不仅影响景观，还会对环境产生污染，并可能会对当地土壤和农田产生一定影响，尤其是难降解的白色垃圾，必须对其采取相应处理措施，减小对当地环境的影响。6.4环境保护措施6.4.1施工期间环境保护措施1、水污染控制措施对施工生产废水应进行沉淀处理34、后循环利用，施工生活污水应进行小型二级生化处理系统处理后排放。2、大气污染控制对施工场地及道路应定时洒水、清扫，保持湿润和干净，运渣土车辆应加扣篷布，防止遗洒，定期检修施工机械及运输车辆尾气排放装置，确保达标排放。3、噪声污染控制施工车辆经过村庄时要减速缓行，控制鸣笛，设备选型尽量选用低噪音设备，加强机械设备的维修保养；施工布置时合理安排混凝拌和机等噪声较大的设备，尽量避免晚上施工。4、固体废弃物处理对生活、生产垃圾，能回收利用的，分检后送往回收站回收利用，其余的垃圾，根据市政垃圾处理方式，运往垃圾场掩埋处理。6.4.2运营期间环保措施1、环境管理措施设置专门的环境管理机构其职责为贯彻国家及有35、关部门的环保方针、政策、法规、条例，落实污染防治规划，对项目运营中各项环保措施执行情况进行监督检查。结合本工程的特点，特定环境管理办法，并指导、监督实施，加强对工作人员的环保宣传教育，检查各个各同单位环保措施落实情况。2、环境监理措施为保障环保措施落实到位，必须开展小区环境监理工作。根据小区范围环境监理任务，配置专职环境监理人员。其职责为按照国家有关环保法规和工程环保要求，开展环境保护监理工作，每日对现场出现的环境问题及处理结果作出记录，定时向环境管理机构提交环境监理报告。3、环境监测措施对各生活污水、废水排放口设置监测点进行监测，监测频率为每月监测一次。4、固定废弃物处理措施对生活、生产垃圾36、，能回收利用的，分检后送往回收站回收利用，其余的垃圾，根据市政垃圾处理主式，运往垃圾场掩埋处理。5、污水处理措施小区内污水由污水管道收集后，直接排入城市污水管网，至污水处理厂处理。6.5综合评价结论该项目的建成，使得本项目居民的生活环境得到明显改善，对该地区的生态环境、经济环境、社会环境都会产生明显的积极影响，工程的实施制约因素较小。第七章 消防与安全防卫7.1消防7.1.1设计标准建筑工程消防监督审核管理规范（中华人民共和国公安部第30号）建筑设计防火规范（GBJ16-87）火灾自动报警系统设计规范（GBJ116-88）7.1.2消防等级确定本项目主体建筑为高层建筑，耐火等级为一级，室内按要37、求须设有消火栓，室外须设消防栓。7.1.3室内消防系统室内消防系统采用与生活用水系统合并使用的消防给水系统。室内消火栓应每层均设，且设在明显易于取用地点，栓口离地面高度1.5米，其出水方向向下。消火栓栓口直径为65毫米，衬胶水带长度为25米，水枪喷嘴口径19毫米，消火栓处均设置启动消防水泵的按钮。检验消火栓设于顶层屋面，室内消防管道成环，设2条进水管与室外环状网相连接。消防给水管道采用给水铸铁管，胶圈接口，消防竖管在屋面各自连接成环状管网。7.1.4室外消防系统室外消火栓的布置应满足：室外消火栓间距不超过120米；消火栓距路边不超过2米，距房屋外墙不超过5米。消防管道阀门均为常开，均采用有明显38、启闭标志的喋阀。室外消防给水管道自成环状连接，用水量为25L/S，与蓄水池、加压泵相连。各建筑物周围预留不低于4m宽环形消防通道。7.1.5其它消防措施建筑内各层均设置通风排烟系统及疏散照明系统。建筑内部设双向疏散通道，在数量、疏散间距、疏散宽度上均满足建筑防火要求。预防火灾，增强消防意识，除在硬件设施建设上加强火灾防范外，必须定期对居民进行消防知识技能培训，组织消防演练，经常检查消防器材。7.2安全防卫在商业小区的规划设计中应充分考虑用户的有效防范行为，通过控制小区入口、明确划分空间领域等措施来提高小区的安全防卫能力。1、在小区和组团的入口处设置明显标志，同时在小区主要出入口、主要道路口安装39、闭路监控系统，使小区具有较强的领域性和归属性。2、注重小区空间的强化，使用户之间既有充分了解和相互熟悉的机会，又可以使住户视线能够触及到建筑入口，便于对陌生人进行观察、监视。3、注重小区交通网络的合理组织。在小区主干道的规划设计上要做到“顺而不穿，通而不畅”，减少交通环境的混乱交杂，提高安全系数，在小区级道路的规划上尽量作出曲型设计，限制车辆穿行的速度，达到安全与降低噪音的目的。第八章 项目组织管理与施工进度8.1项目组织管理8.1.1项目经营管理形式本项目实施主体为渭南奥林体育产业发展有限责任公司。公司的组织机构为董事长领导下的总经理负责制，下设行政部、计财部、工程管理部、市场营销部、宣传策40、划部等部门组成，行使各自的职权，确保项目的顺利实施。8.1.2项目组织机构本项目实施管理由渭南奥林体育产业发展有限责任公司具体实施。项目的前期工作主要由公司各有关部门承担。项目建设期，应设立相应的项目经理部，聘请具有相应资质、资历的人员担任项目经理，项目经理向公司负责。公司对项目经理部的运行实行全程管理。8.1.3技术管理1、技术管理由工程管理部负责；2、管理部门根据项目的合同目标，明确技术工作内容，进行分类归并及组合，并根据工程项目的规模、性质、工期、工程复杂程度来决定管理的深度和管理跨度；3、按照工程项目的实际情况和技术工作的客观规律制定工作流程，规范化地开展技术工作。8.1.4施工准备阶41、段的管理1、收集有关工程建设的信息和依据，包括：工程地质、水言语、气象、地形等自然条件；政策、法规、规范、标准及承包合同；设计图纸及材料市场情况；本单位劳力状况及技术装备等。2、制定施工组织计划。以工程的计划、组织、控制为主要内容，编制施工组织设计，分为项目施工组织总设计、单位工程施工组织设计和特殊复杂的分部工程施工作业计划等。3、编制施工组织设计要充分考虑技术革新与技术组织措施，从工程实际出发，以改进施工工艺、改革操作方法；改进施工机具以便提高机具性能；改进原材料的使用方法；提高管理手段的现代化和施工组织的科学化。同时，在技术上、组织上采取各种有效方法和措施，以提高劳动生产率，加快施工进度，42、提高工程质量，保证施工安全，节约原材料及劳力，以更好地完成施工任务。8.1.5施工过程中的合同管理1、质量控制：复核工程定位测量放线成果，编制质量保证措施和成品保护措施，设置质量控制停检点并在施工过程中及时检查验收，做好原材料的试验试配。2、工期控制：编制施工总进度网络计划并进行分解，编制每月（或每周）施工作业进度计划，按形象进度对比检查月（或周）计划执行情况，当实际时度与计划进度发生差异时，分析产生的原因，并提出进度调整的措施和方案，同时调整施工进度计划，以保证工期目标。3、成本控制；熟悉设计图纸及设计要求，分析合同价构成因素，明确工程费用最易突破的环节，从而明确投资控制的重点。做好材料价格43、的市场调查，货比三家，降低工程成本。规划施工现场总平面布置，减少材料的二次倒运及使用运输距离。做好索赔条件的记录并防止违约被反索赔。8.1.6技术档案管理建立工程技术档案是为了给工程的使用、维护和改扩建等提供依据。当工程一旦出现质量问题时也追溯施工过程中的每个环节，为查清原因提供依据。本工程由于技术复杂，管理难度大，应本着真实、准确、与工程进度同步的原则，并严格按照归档的要求进行归档，做到字迹工整、清洁，技术档案表格内容全面、格式统一、利于装订。8.1.7安全管理1、建立安全领导小组。确定公司总经理为安全小组组长，全面负责项目建设期安全工作，建立安全生产责任制。2、施工过程中，工程开挖较多，应44、加强安全管理，及时采取防护措施，防止跨塌陷落滑坡事故。应按规定设置警示标志，防止行人车辆陷落事故。3、应加强对电源、电路、电器的定期检查，消防一切不安全隐患。4、特殊工种的工作人员，必须执政上岗。5、定期对全体人员进行安全教育和培训，使全体建设人员达到国家安全生产要求。8.1.8劳动培训管理由于本项目的特殊性和复杂性，必须对所有工作人员进行上岗前的专门培训，公司要制定培训工作计划，分期分批实施培训工作，对培训后的人员要进行考试，考试合格后，方可上岗工作。培训内容主要包括：职业道德培训、旅游知识培训、企业组织基本情况培训、工作技能培训等。8.2项目进度安排8.2.1实施进度安排原则1、科学地安排45、施工顺序，要做到先地下后地上，先三通一平后施工；2、先进可行，通过努力是可以完成的，调动参加施工人员的积极性和主动性；3、符合国家政策、法律和法规；4、结合项目部的施工能力、切合实际，优化的安排施工进度；5、满足企业对工程项目要求的施工进度目标；6、保证施工过程中施工的均衡性和连续性；7、有利节约施工成本，保证施工质量和施工安全；8、应用网络计划技术编制施工进度计划，以求科学化，能在不增加资源条件下，尽量缩短工期。8.2.2实施进度安排计划1、项目建设周期：4年。2、项目实施进度安排第一阶段（准备阶段）：8个月 ，完成项目立项、拆迁、补偿、设计、招标及开工前的各种准备工作。第二阶段（建设阶段）46、：30个月，完成全部土建工程、辅助及公用工程。第三阶段（交付使用阶段）：10个月，完成项目竣工验收、安置房分配等。8.3招投标计划8.3.1招标原则为了提高工程质量，缩短工程建设周期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益、社会公众利益的合法权益，提高经济效益，按照中华人民共和国招标投标法，本着公开、公平、公正的原则，编制本项目的招投标方案。8.3.2项目招标范围本项目的招标范围包括设计、施工、施工监理、设备供货、分化施工及景观工程等项。本项目的招标活动，应采取委托给有资质的招标代理机构代理进行。8.3.3招标标段的划分本项目的标段设计及施工组织由业主及代理机构综合确定。8.3.4投标、47、开标、评标和中标程序根据本项目质量要求高，地形条件复杂，施工难度大的情况，以及建设项目分项规范和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序。1、经上级主管部门批复同意后，由招标代理机构在国内媒体上公开发布招标公告。2、有意愿的投标人或组织在招标文件开始发出之日起30天内按照规定的要求报送资格预审文件，通过资格预审的投标人或组织方有资格购买标书。3、通过资格预审的投标人或组织在接到通知后15天内到指定地点购买标书。购买标书时应缴纳一定金额的投标保证金，如果投标人在投标过程中有违规行业，要罚没其投标保证金。4、通过资格审查的投标人少于3个时应重新进行招标。5、投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和48、条件作出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、最近5年的主要业绩和拟用以完成此招标项目的机械设备。6、开标时由委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托的公正机构进行检查并公正。投标人的投标应当能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能满足招标文件的实质性要求。7、评标时严格按照中华人民共和国招投标管理法的规定和程序进行。8、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担相应的法律责任，自中标通知书发出30日之内，按照招标文件、招标人和中标人签定书面合同，同时，49、中标人要向业主开具履约保证函。其金额应为合同金额的10%。9、在合同执行过程中，中标人不得向他人转让或转包中标项目，不得将中标的项目肢解后分别向他人转让。10、对招标项目的公开范围和选择投标人的资质要求。不同的项目有以下资质要求。（1）勘察设计招标勘察设计招标是整个项目的前期性基础工作。对项目的设计进行分开招标时，在全国范围内公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求为乙级以上。（2）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工招标时，公开选择有资质的施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求为乙级以上。（3）施工企业靠垫招标依据工程的需要，选择有资质的施工企业。本工程要求资质为一50、级以上，公开选择招标人。（4）主要材料及设备主要材料及设备的供应要选择具有相应资质的供货商，所有的材料和设备均要达到设计要求的质量标准。8.3.5评标委员会的人员组成和资格要求建设项目全部采用分开招标的方式，因此，在招标过程中，为保证项目的公开、公平，对评标委员会的组成和资格有如下要求。1、评标委员会的人员组成评标委员会由项目承办单位代表和有关环境、工程、技术、经济等方面的专家组成，最低不少于5人。2、评标委员会的评标标准评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和办法，对投标文件进行评审和比较，在保证工程质量的前提下，按照投资最少的经济原则，以确定最优的承包商。3、评标委员会成员的资格要求评51、标委员会由市级以上的专家库抽取，具有副高（高级工程师）级以上职称，对工程项目有较深入的研究和了解，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。第九章 投资估算与资金筹措9.1估算依据1、陕西省建筑厅陕建发2007232号文颁发的陕西省建筑工程综合概预算定额；2、陕西省建筑装饰工程消耗量定额（2006年）；3、陕西省安装工程消耗量定额；4、全国安装工程预算定额陕西省价目表（2006年）；5、陕西省建筑工程、安装工程、仿古园林工程及装饰工程费用定额结合浮动管理市场动态差计算材料价。6、陕西省市政、园林绿化工程消耗量定额及其配套的价目表、参考费率7、渭南高新区新村建设拆迁安置实施办法8、项目单位提供52、的相关资料9.2估算范围1、新征土地451.715亩；2、新建公共建筑及商业用房。3、配套建设道路、给排水、供电、绿化、网络通讯、消防等工程；4、项目前期的各种工程费用；5、建设期利息（年利率按照同期银行贷款利率进行计算）。9.3估算取费标准9.3.1直接费用取费标准根据相关文件规定，确定工程直接费用取费标准如下：（1）公共及商业用房：1800元/平方米；（3）基础设施建设费（包括供排水、供电、采暖、消防、监控、网络、通讯及其它工程）：200元/平方米。9.3.2工程建设其它费用（1）建设单位管理费：依据建财2002394号文件计取；（2）工程监理费：依据陕价行发200783号文计取；（3）工53、程勘察设计费：工程勘察设计收费标准（2002年修订本）计取；（4）工程前期费：参考国家计委计价格19991283号文件取；（5）环境影响评价费：参考国家计委计价格2002125号文件计取；（6）招投标代理服务费：参考国家计委计价格19991283号文计取；（7）施工图设计审查费：依据陕价函200373号文计取；（8）基本预备费：按第一、二部分工程费之和的5%计取；（9）建设期利息按照同期银行贷款利率进行计划。9.4投资估算项目估算总投资10亿元。其中：主体工程投资约9亿，配套工程投资1亿。 9.5融资方案制定招商引资的优惠政策，改善本项目投资的软环境，促进本项目对企业的投资吸引力。9.6资金来54、源项目总投资为10亿元，资金来源为招商引资。第十章 效益及还款能力分析10.1社会效益评价10.1.1社会效益渭南市xx小区城中村综合改造项目社会效益显著，主要体现在以下几个方面：有利于提高城市形象，是一项“品牌工程”。一个城市就是一张名片，城市形象就是城市对外的脸面。近几年，渭南市城市发展取得了重大进展。但就目前情况看，市区现有成套楼房入住率较低，建成区内还有一大部分是简陋的平房。大片的平房区，尤其是城区中心地段的大面积平房区与城市发展不协调，与市委、市政府提出的打造“国家级卫生城市”的目标不协调。本项目的实施可以有效改变城市面貌，打造魅力渭南，提升城市品位，扩大城市影响，为城市快速发展奠定55、了基础。有利于拉动经济发展，是一项“强市工程”。近年来，国家加大了对土地资源的控制，促使城市发展走集约化道路。实施城中村改造必将对扩大城市容量，防止城市规模无序扩张，有效盘活存量土地，实现土地节约集约利用产生积极的推动作用。发展房地产业等现代服务业的重要举措。据统计，2008年全市建筑业、房地产业税收占全市地税收入的30%左右。一般情况下，房地产投入每增长1个百分点，就将拉动经济增长0.5-0.6个百分点，每增加1元的房地产投入，就会带动3-4元的社会投入，加上相关产业和消费的拉动，将有力地拉动固定资产投资，推动全市经济健康快速增长。有利于构建和谐社会，是一项“稳定工程”。贯彻落实科学发展观、56、构建和谐社会，必须坚持以人为本。在加快发展中实现科学发展、和谐发展，不仅要统筹城乡和区域发展，而且要注重城市发展与资源、环境的协调，注得城市困难群众的基本生活保障。实施城中村改造，将使群众享受到改革发展的成果，不仅会大大改善困难群众的居住条件，还能推动社会救助机制和保障体系建设，特别是为解决渭南市城区因城乡二元结构产生的社会医疗保障和养老保障存在的巨大差距，最终实现“城中村”与城市社会保障制度的一体化创造了条件，也会使居民改进生活方式，促使他们由村民尽快向市民转变，从而使“城中村”完全融入城市，以加快城市化进程，促进城乡协调可持续发展。10.1.2社会互适性分析1、不同利益群体对项目的态度以及57、参与程度该项目的开发建设将极大地促进渭南市的“城中村”改造，起到示范和带动作用，解决了群众的住房商业问题、优化了城市土地资源、改善了城市基础设施，对城区环境建设、生态保护具有重要作用，对于城区居民周边的卫生条件改观将产生积极影响。随着项目的实施，项目区内群众得到了实际的利益，项目周边地区居民感受到了城市美化的成果，将为城市居民和各类创业者、投资者提供更为广阔的发展空间和良好的发展环境。同时，随着城市经济的发展，也将为城区周边的农民进城经商、务工创造更多的就业机会和岗位。因此，本项目的建设必将会得到当地人民的大力支持，得到城市中不同利益群体的认可和肯定，不会产生较大社会问题和不安定因素。2、各级58、组织对项目的态度及支持程度本项目建设是贯彻落实渭南市委、市政府关于城市发展“大水大绿宜居”方向和城市发展“西扩北进”的骨干项目和基础工程，是拓展城市发展空间、提升城市品位、展示城市形象的龙头项目。对于本项目的实施，渭南市委、政府高度重视，市发展改革委员会、建设局、规划局、土地局等有关部门和渭南高新区党委、管委会以及其相关单位、办事处等，均给予了大力支持和积极配合，为本项目的前期调研、规划、论证等前期工作的顺利完成提供了良好的外部环境支持。随着项目建设，项目区内涉及的村级集体经济得到了明显改善，经济实力明显增强，村级组织对项目建设持欢迎和支持态度。3、渭南市综合建设条件与本项目的互适性分析渭南市59、作为陕西关中东部的一座新兴的中等城市，交通便利，区位优越。近几年来，在渭南市委、市政府的高度重视和正确领导下，城市建设日新月异，城市基础设施不断完善提高。无论是交通、电力、通信、供水等基础设施条件，还是粮食、蔬菜、肉类等生活条件，还是医疗、教育、劳动保障等社会福利条件都比较完善，为本项目的开发建设提供了坚实的物质支持和保障。而且，项目的实施，将使渭南市的基础设施建设得到明显改善，城市中心区轮廓初步显现，城市功能更加完善。因此，项目建设与城市现状将互相促进。4、渭南市产业基础与本项目的互适性分析渭南市作为陕西关中东部的新兴城市，交通便利，属于西安市半小时都市圈内。按照渭南市委、市政府提出的渭南城60、区产业发展目标和方向，要坚持错位发展、快速发展的思路，把渭南城区打造成西安大都市的后花园、西安市民的居住首选地、西安都市物流的集散地、省会城市服务业发展的延伸地。近几年来，随着城市规划的修编、城市功能分区的确定、城市经济的快速发展，渭南城市服务业的种类门类及行业服务范围、服务能力、服务水平、服务质量等都有了较大改善，服务业得到了迅速发展和提高。随着本项目的建设实施，将拓宽渭南城市的建设地域，项目所在区域最佳宜居区和高务区的发展定位，均为城市服务业的快速发展奠定了基础，提供了宽阔的发展空间，这对于渭南城市第三产业发展壮大具有积极的推动作用。因此，项目的互适性较好。10.2经济收益分析渭南市xx小61、区城中村综合改造项目所产生的经济收益，包括直接经济收益和间接经济收益。直接经济收益为商业建筑销售收入，间接收益为项目建成后，项目区周边新增的相关产业，企业所产生的税费收益等。10.2.1商业建筑销售收入（直接收益）1、本项目估算目前每亩土地价值为11.5万元左右（其中包括基准地价和青苗费、土地附着物赔偿费等，不含拆迁补偿费和安置房建设费用以及与将来土地开发有关的其他费用）。为本公司获得的土地价格。2、商业建筑销售价格估算依据和估算价值本项目商业地段优势比较明显，我们经过论证认为，本项目前景较好：第一，该区域所处地理位置优越。根据渭南市城市发展规划，xx村所处位置为城市“西进北扩”的中心位置，东62、北与将要建设的渭南市行政中心相望，东侧与渭南市体育中心为邻，东南侧为陕西东部首家三级甲等医院渭南市中心医院，西部、南部为渭南市规划的商业商贸和居住中心，地理位置十分优越。第二，交通条件较好。本项目南邻渭南城市主干道xx，东临关中环线，向北有郑西高速铁路渭南北站约2公里，向南距西潼高速约2 公里，交通条件较好。第三，随着渭南市城市基础设施建设步伐的加快，xx村周边地区城市基础设施将很快建成投入使用，届时，这一地区的现状将有根本改善。第四，渭南市是新兴的工业、商业和宜居城市，是我国重点建设的“天水关中经济区”和“晋陕豫黄河金三角经济协作区”的重要组成部分，是西安的后花园和居住地。加之长期以来，房地63、产市场发育较差，房地产开发的潜力巨大，近年来，房地产市场的快速发展充分反映了这点。第五，渭南市经济社会发展预期较好。根据陕西省政府“努力把渭南建设成为现代农业强市、新型工业大市和人文山水旅游名市”的总体要求。渭南市政府正在全力“推进新型工业化”，近年来全市经济发展速度高于全省平均水平，经济发展前景良好。根据上述情况，我们参考周边相关商业地产价格，相关商业建筑价格突破5000元每平米，且还有升值空间，本项目估算采取用5000元每平米。根据上述估算，项目建成后用于房地产开发，将创造价值约14亿元。3、收益用途根据渭南市人民政府有关会议精神，451.175亩收储土地其土地增值、商业建筑收入、上交的各64、种收费和其他经营收入优先用于偿还xx村“城中村”改造项目银行贷款和城市公共基础设施建设工程。10.2.2其它税费收益（间接收益）根据渭南市国民经济“十一五”发展规划、城市近期建设规划以及回收建设用地使用计划，改造完成后将在项目区形成以商贸为主的服务业、商业聚集区。按照规定，此类行业、企业应缴纳其营业额5.5%的营业税、城市建设配套费、教育附加费等税费。预计产业与市场稳定成熟后，年可为高新区地方财政上缴税费4000万元以上。10.3效益分析结论该项目经济效益较好，社会效益显著，互适性较好，可以投资建设。第十一章 结论与建议11.1结论1、本项目符合渭南市城市总体规划及相关政策规定，项目的建设是改65、善人居环境、提升城市品位、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、品牌工程、稳定工程、强市工程和千秋工程。项目的建设具有重要意义。2、从工程技术角度看，本工程的建设技术成熟，承担项目建设的渭南奥林体育产业发展有限责任公司具有承担该项目建设的技术力量和管理经验。3、从经济效益角度看，该项目可以实现资金自我平衡，不会给地方政府造成债务；从社会效益角度看，该工程社会效益明显，可以建设。11.2建议1、建设资金的按时足额到位是本项目如期建设的前提，因此，鉴于该工程对渭南市城市建设的重要性，渭南市政府要出台推进项目的优惠政策，帮助建设单位筹措资金，以利于项目建设。2、在施工过程中，严格按照环保、安全监管部门的相关规定进行规范施工，最大限度的减少对周围环境的影响和事故发生。