1、华邦观湖别院11月推广方案,南鲸传播 2020.11.07,从当前现状进行解析,切入点,住宅市场走势分析,82.41,39.21,73.51,37.28,27.75,9.63,26.71,45.31,52.27,26.53,47.48,60.1253.22,58.67,57.82,12.31,39.51,53.7646.83,54.7954.99,42.13,15533,61.3156332,14232,14383,14583,1470536.12,14321,14920,14373,14793,50.0153013,14725,1454629.94,13500,14000,14500,1502、00,15500,16000,100,20,30,40,50,60,70,80,90,19年-20年南昌住宅市场供求量及价格情况,2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月供应面积（万方）成交面积（万方）均价（元/平米）,9月，南昌市新房住宅均价14021元/，环比下跌0.02%，相比较去年的9月新房住宅均价（14623元/）同比下跌4.12%，从以上数据来看，南昌今年房价较去年同期下跌很多。,各区域、各项目的折扣和优惠力度都空前巨大 11月份双十一3、节点来临，购房优惠还将进一步加大,各区域案场折扣一览,市场小结,南昌市住宅市场成交平稳下滑，成交去化缓慢；竞品均周末通过暖场趣味活动人气带动现场营销氛围，利用活动信息邀约客户到访促进成交；区域内洋房客户需求较少，弘阳、新力均主打高性价比洋房，抢夺高层改善客户为主，本案在来客量、售价、上均不占优势；区域在售项目均采取分销及渠道销售动作同时且采用带客及成交奖励机制，整体的带客能力及转化率有显著的提高。,竞品层面对标几何？,高新区洋房产品对标,产品楼层：11F,弘阳中粮时光樾（精装）均价：12000元/产品面积：118产品楼层：8F,华勒湖畔花园（精装）均价：12000元/产品面积：110-127产4、品楼层：8F,华邦观湖别院（毛坯）均价：13000元/产品面积：123-140产品楼层：6F,力高雍湖国际（精装）均价：14500元/产,品面积125-148产品楼层10F,万科海上明月（精装）均价15700元/平米产品面积：89-168 产品楼层18F,正荣棠悦（精装）均价：15000元/产品面积：89-158,产品楼层6F高新板块新力水投锦瑶府（精装）均价：12500元/瑶湖板块产品面积：128,瑶湖版块，在售洋房大多数为6-10层假洋房，混淆概念环艾溪西湖区域洋房，总价段高于本案,区域洋房产品对标,对标瑶湖区域功能性洋房产品，本案洋房产品室内使用面积率高达96%，同面积段产品总价&首付贴5、近，大面积产品总价及首付，高于区域同类洋房竞品，需进行升维打击，跳脱区域价格红海，对标环艾溪湖版块，树立项目东部墅居标杆；,首套刚需自住客为主，占比48%，现居住不满意主要以周边环境差、房子太小不够住为主，占比65%，关注度以环境、自住为主，占比高达67%；,改善自住 48%,投资 24%,首套自住 28%,置业目的,置业目的以改善,自住为主,房子太小不够住 27%,周边环境差 38%,工作不便利 13%,12%,现居生活住配不套 满意原因少 10%停车难,周边环境差/房,子太小不够住为,主,13%,12%,15%,52%,5%,3%,0%,10%,20%,50%,60%,地段,产品,交通,环6、境,配套,圈层,成交客户对项目关注点,客户成交分析,联发万科海上明月,万科品牌,地铁4号线,一线艾溪湖,双学区,竞品推广主诉,新力水投锦瑶府,双强联袂,瑶湖正席,低密生态,金装洋房,正荣棠悦,双地铁,传世臻品洋房,四开间朝南,从以上竞品和市场不难看出,本案品牌力等方面相对其他竞品项目相对较弱如何跳开竞品诉求，从项目本身优势出发放大项目价值，贴合客户关注点洋房的差异化 地铁口6F纯洋房,围绕洋房清盘需针对性包装直入命题,洋房 洋墅建立新的产品标准,如何实现洋房产品热销清盘并带动实现别墅产品溢价,核心策略思考,打造新的IP聚焦洋房产品，带动整盘销售,洋房+庭院+复式,平墅,跃墅,？,大平层,谁能代7、言观湖别院洋房？,如何跳出固有思维创造新品类？,墅区纯洋房,墅区纯洋房,洋 墅,洋墅产品核心包装思考,中国人对居住最美好的心愿，是三代同堂，和美健康这也是洋房的理想华邦，用别墅的标准造洋房，真正长在别墅区里的洋房四房起步，在同一个空间，10大洋墅标准，真正一家人的美好居所华邦观湖别院建面约123-210地铁纯洋墅 清盘在即,“洋墅的十大标准”,一线湖居稀缺景观 2.2 万 亩 瑶 湖 公 园 一步地铁口咫尺高新 1.2 容积率 低密度 约8 8%超高得房率,区域稀缺 6 F纯洋墅 约6.6 m大尺度横厅 全系主卧套房配置 院墅社区整体规划 别墅同级物业服务,洋房价值梳理,推广主诉（主推）,难得8、纯洋墅封藏高新东,觉,推广主诉（备选）,地铁纯洋墅一步高新东,11月,线上主题,华邦观湖别院推广策略铺排,线上动作,洋墅系列炒作、加推开盘前后宣、话题炒作、微信推广,项目官方微信平台、集团官方微信平台、房地产媒体,媒体通路,发布形式,媒体发布,微信飞机稿、朋友圈海报、媒体炒作软文、阵地包装,线下活动,“双十一购房节”系列活动、渠道拓客、地市推广,12月,清 盘,阶段划分,推广内容,蓄 客难 得 纯 洋 墅封 藏 高 新 东地 铁 纯 洋 墅一 步 高 新 东洋墅价值炒作,线下主题,毛坯PK金装系列,营销推广规划,线上 线下,节气/营销节点,11月7日立冬,11月26日感恩节,微信海报,11月微9、信规划,11月22日小雪,11月11日双11购房节,Logo,生活的宽度以光丈量,地铁口6层纯洋房 约88%高得房率丈量层峰生活的高度,建面约123-210地铁纯洋墅 清盘在即+销售信息,Logo,奢阔一个时代的眼界,6.6M大尺度横厅，主卧超40套房使用面积,建面约123-210地铁纯洋墅 清盘在即+销售信息,Logo,一座城市的涵养人生,比邻万亩瑶湖公园 容积率1.2长在别墅区里的洋房,建面约123-210地铁纯洋墅 清盘在即+销售信息,洋房系列稿演绎,平躺着的墅质生活,画面方向示意：,辰时 7:00-9:00,晨光透过窗户照亮奢阔宽景的院墅和家人一起坐在桌前用热气蒸腾的早餐 开启缤纷美好10、的一天,观湖别院 十二时辰享受生活 悠然自得,难得纯洋墅封藏高新东建面约123-210地铁纯洋墅清盘在即,十二时辰系列,巳时9：0011：00,坐于静谧书房里读几行沁入心灵的佳作，写几幅小篆让身与心归于生活的淡泊宁静,难得纯洋墅封藏高新东建面约123-210地铁纯洋墅清盘在即,午时 11:00-13:00,和家人在疏朗餐厅里吃一顿丰盛午餐U型动线厨房，将美味顷刻传递唤醒味蕾，也唤醒生活的美好,难得纯洋墅封藏高新东建面约123-210地铁纯洋墅清盘在即,观湖别院 十二时辰 观湖别院 十二时辰 享受生活 悠然自得 享受生活 悠然自得,参考示意：,毛坯VS金装要pick哪一个？一分钟拯救选择困难症！11、,难得纯洋墅封藏高新东建面约123-210地铁 纯洋墅清盘在即,毛坯pk精装系列,毛坯VS金装要pick哪一个？一分钟拯救选择困难症！,难得纯洋墅封藏高新东建面约123-210地铁 纯洋墅清盘在即,毛坯VS金装要pick哪一个？一分钟拯救选择困难症！,难得纯洋墅封藏高新东建面约123-210地铁 纯洋墅清盘在即,知识,参考示意：,竞藏准现房,品质亲眼可见 理想生活触手可及,【可以准现房，何必期房】限时特惠 错过即无,难得纯洋墅封藏高新东建面约123-210地铁纯洋墅清盘在即,准现房系列,幸福家速度,幸福生活无需等待一切如你所见,【可以准现房，何必期房】限时特惠 错过即无,难得纯洋墅封藏高新东建12、面约123-210地铁纯洋墅清盘在即,明年可入住,幸福加速度美好生活即刻呈现,【可以准现房，何必期房】限时特惠 错过即无,难得纯洋墅封藏高新东建面约123-210地铁纯洋墅清盘在即,参考示意：,区位价值主标：南昌向东 千亿瑶湖新城已来,概述：聚焦区域炒作，炒热区域，于热土之上再造标杆，烘托项目核心区位优势，绑定高新东概念落地。,第一篇,区位价值主标：高新东 占位城市发展中轴,概述：,以高新东作为核心站位，输出高新东城市发展中轴的概念，从而传递项目价值，实现转化客户的目的。,第二篇,洋房价值主标：地铁1号线东延，只此墅区纯洋房概述：绑定地铁核心资源优势，以利好刺激客户购买欲，实现项目独特价值的整13、体塑造，彰显项目的非凡气质。,第三篇,洋房价值主标：长在别墅区里的洋房好在哪里？概述：以长在别墅区里的洋房好在哪里切入，阐述6层墅区纯洋房的核心价值，区别竞品，树立项目核心标签。,第四篇,微信软文,11月微信规划,线上,线下,营销推广规划,双十一活动建议线下以特价房和砸金蛋为主,侧重线上特价房，并包装双11五重礼进行重点推广,“双十一购房节”活动,人生自当如你所【院】双11 购房狂欢节,难得纯洋墅 封藏高新东建面约123-210地铁纯洋墅 清盘在即,线下活动丨华邦双11购房节，豪礼等你赢！,活动内容：为刺激客户关注度，推出相应的折扣优惠政策，促进项目快速去化；活动时间：2020年11月11日活14、动对象：渠道拓展圈层客户、意向客户、合作方活动地点：华邦观湖别院营销中心,软文炒作标题：豪礼加持丨华邦双11购房节来袭，惊喜豪礼等你赢！让你尖叫的双11狂欢嗨购来啦！好房惊喜不断，好运惊喜连连。,双11倒计时系列,双十一剁手“败家”不如买一套保值的 湖居院墅,11.11购房嗨购节限时特惠 错过即无倒计时3天,难得纯洋墅 封藏高新东建面约123-210地铁纯洋墅 清盘在即,辛苦拼满一购物车的满减优惠不如一套95折的别墅实惠,11.11购房嗨购节限时特惠 错过即无倒计时2天,难得纯洋墅 封藏高新东建面约123-210地铁纯洋墅 清盘在即,种草100件当季新品不如小院亲手种下一棵树,11.11购房嗨15、购节限时特惠 错过即无倒计时3天,难得纯洋墅 封藏高新东建面约123-210地铁纯洋墅 清盘在即,“双11”每周10套典藏特价房源穿插释放（方向示意）,双11三宫格单图参考示意：,高 端 圈 层 营 销,纵情挥杆 峯层际会华邦观湖别院杯，瑶湖高尔夫开杆赛充分利用第一配套瑶湖森林公园的便利举办高端圈层高尔夫活动，营造富人区生活方式,瑶湖森林公园里的高尔夫,超越人生之巅华邦观湖别院超跑试驾体验日联合超跑俱乐部，推出超跑试驾体验日邀约意向客户参与试驾体验，开启奢华人生,超跑试驾体验,名流私享 宴遇全球华邦观湖别院红酒珠宝品鉴日不定期举办红酒或珠宝品鉴活动，营造高端圈层生活，邀约意向客户体验。,高端红16、酒珠宝品鉴活动,渠 道 拓 客 建 议,针对30万以上4S店上门高收入客群，寻找关键人进行拓展，挖掘潜在客户资源。具体操作流程：导客流程：每天安排销售2名，对4S店关键人进行礼品拜访拉近关系，通过利益刺激关键人转介客户、资料发放、转介项目信息，累计意向客户，由关键人提供客户电话资源，后期销售通过电话邀约客户上访。时间铺排：11月1日-11月15日，上午9:00-17:30；,精准拓客4S店,针对美容院上门高收入客群，寻找关键人进行拓展，挖掘潜在客户资源。具体操作流程：导客流程：每天安排销售2名，对美容院关键人进行礼品拜访拉近关系，通过利益刺激关键人转介客户、资料发放、转介项目信息，累计意向客户17、，由关键人提供客户电话资源，后期销售通过电话邀约客户上访。时间铺排：11月16日-11月30日，上午9:00-17:30；,精准拓客美容院,针对企事业单位核心客群，挖掘潜在客户资源。具体操作流程：导客流程：每天安排销售2名，通过老业主找到企事业单位关键人进行礼品拜访拉近关系，通过利益刺激关键人转介客户、资料发放、转介项目信息，累计意向客户，由关键人提供客户电话资源，后期销售通过电话邀约客户上访。时间铺排：11月1日-11月30日，上午9:00-17:30；,精准拓客企事业单位拓展,针对高新附近高端社区及老旧社区进行拓客，挖掘潜在客户资源具体操作流程：导客流程：每天安排小蜜蜂2名，通过入户插单、18、派发车挂、门挂留取客户电话资源，以张贴小广告形式吸引客户留电，后期小蜜蜂通过电话邀约客户上访。时间铺排：11月1日-11月30日（周一至周五），上午9:00-17:30；任务管控：每周带访2组，少一组扣罚30元/人拓客手段：1、到访礼：派发活动参与券，凭此券在规定时间内到访项目参与活动可抵扣金额；,2、推荐礼：针对商铺老板，释放全民营销信息，推荐客户认购成功，奖励10000元/套现金；,3、合作礼：针对商铺，项目提供日常使用物料（纸巾盒、塑胶袋等），商铺内张贴项目海报即可获得5L油一瓶；,泛拓客社区拓展,插车,释放全民营销信息,张贴海报贴,派发网脱节参与券,扫楼,拓客手段：1、到访礼：派发活动参与券，凭此券在规定时间内到访项目参与活动,可抵扣金额；2、转发礼：释放活动信息，转发项目指定单图，可领取精美礼品一份；3、推荐礼：释放全民营销信息，推荐客户成功认购，奖励10000元/套；,插车,派发网脱参与券,释放全民营销信息,转发有礼,派发海报,全力对竞品进行拦截狙击，直接释放产品信息，挖掘准导流客户具体操作流程：导客流程：每个竞品安排2名人员进行拦截工作，给客户派发海报、车挂引导客户到访案场，同时留取客户电话资源。时间铺排：11月1日-11月30日（周末），上午9:00-17:30；,泛拓客竞品拦截,集赞展架,泛拓客物料,拓客展架,海报贴,拓客海报,