1、城市住宅小区物业管理制度文本范例编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录第1章9前期物业管理标准文本9一、公司简介9六、接受过渡阶段的管理工作及保证措施10七、进驻后物业管理服务的范围、内容及标准10十、质量管理体系及激励制约措施11十一、委托后的物业管理与服务费用预算11十二、结束语11前期物业管理服务合同11第一章 总 则12第二章 委托管理事项12第三章 委托管理期限13第四章 双方权利义务13第五章 物业管理服务要求标准15第六章 物业管理服务费用15第七章 违约责任16第八章 附 件16物业管理方案标准范例12、7第一章 物业管理要点18第二章 拟采用的管理模式18第三章 员工招聘18第四章 物业管理人员培训18第五章 物业管理所需物质条件18第六章 物业管理工作岗位职责19第七章 物业管理费预算19第八章 物业管理规章制度和档案的建立与管理19第九章 各项专业管理工作方案20第一章 物业管理要点20一、一种模式21二、二项承诺21三、三个重点211.完善服务、诚信待人212.环境管理责任到人213.安全、消防真抓实干22四、四项措施22第二章 拟采用的管理模式22一、物业管理架构221.综合管理部232.物业管理部233.安全管理部244.工程管理部245.财务管理部24二、物业管理岗位编制251.3、综合管理部252.物业管理部253.安全管理部264.工程管理部265.财务管理部27一、高层物业管理人员271.物业经理272.物业经理助理27二、综合管理部271.综合管理部经理272.文员兼仓管283.资料管理员284.业户接待员28三、物业管理部281.物业管理部经理282.物业管理文员283.保洁员284.写字楼接待员285.收发员28四、工程管理部291.工程管理部经理292.资料员兼文员、仓库管理员293.弱电技工294.强电技工295.空调技工296.维修工29五、安全管理部291.安全管理经验292.安全管理员303.监控管理员30六、财务管理部301.财务管理部经理302.4、会计303.出纳304.车场收费员30一、新员工上岗培训311.员工上岗培训期15天为有薪培训。31二、在岗员工循环培训313.上岗循环培训的考核办法。314.培训计划及培训内容提纲（略）。31一、办公及员工住宿用房计划31二、物业管理工具与装备价格参照表32第六章 物业管理工作岗位职责37一、物业经理岗位职责373.负责检查、监督各项制度的执行情况。38二、物业经理助理岗位职责38三、物业管理部经理岗位职责381.以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。383.热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。385.协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。39四、物5、业管理文员岗位职责396.从节约出发，审批各部门办公用品的购置。39五、物业管理员岗位职责398.完成经理交办的各项任务。40六、物业商务管理员岗位职责402.负责为业户办理入伙、入住、装修手续。40七、物业清洁员岗位职责40八、工程管理部经理岗位职责409.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。4111.定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。41九、工程技术员岗位职责4110.完成上级交办的其他临时任务。41十、强电技工岗位职责411.协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。413.负责供电系统的维保操作及制定供电设备的大、中、小修计划。42十一、弱电技工岗位职责6、421.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。42十二、暖通技工岗位职责421.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。425.完成上级交办的工作任务。42十三、维修工岗位职责423.严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。43十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责43十五、安全经理岗位职责431.接受经理助理的工作安排，认真完成各项工作。434.检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。43十六、安全管理员岗位职责44十七、财务经理岗位职责444.做好公司各项资金的与支出管理。44十八、财务会计岗位职责45十九、财务出纳岗位职责45二十、财务收费员岗位职责462.根据业户需要提供7、上门收费服务，在预约时间内准时到达。464.完成管理处经理交办的其他任务。46一、管理规章制度511.公众制度512.岗位职责513.运作管理制度524.员工培训考核制度53二、物业档案建立与管理541.资料的收集542.资料分类整理543.档案资料管理54一、公共设施设备管理551.管理目标552.管理措施55二、安全管理561.管理目标562.建立交互式联动治安网络563.紧急情况下的应急处理措施56三、装修管理561.日常装修管理562.装修安全管理57四、消防管理571.消防组织机构的建立572.建立各项消防制度573.防火措施584.消防知识培训585.消防设备管理596.消防演习58、9五、车辆管理59六、清洁管理60第2章60入伙管理标准文本60五、在房地产开发公司财务部办理的手续63六、在房地产开发公司地产部办理的手续631.验清业主身份。业主最好能亲临地盘接受楼宇。并请带上：633.在入伙手续书（2）上盖章。64七、应在物业管理公司财务部办理手续641.缴付下列各项管理费用：642.缴付其他费用：643.在入伙手续书（3）上盖章。64八、在管理处应办的手续64入伙手续书65一、在财务部办理的手续671.付清购楼余额。凡分期付款购楼者，请办理好按揭手续。675.在入伙手续书（1）上盖章。67二、在地产部应办理的手续671.业主最好能亲临地盘，接收楼宇，并请带备：673.9、在入伙手续书（2）上盖章。68三、大厦入伙时在管理处财务部办理的手续681.交付下列各项管理费用：682.交付其他费用：683.在入伙手续书（3）上盖章。68四、在大厦管理处办公室应办的手续69物业管理公司693.水、电表初始读数：69二、业主在此确认，确已收到该单元钥匙。70九、协议一式两份，管理处与住户各执一份。双方签字生效。72签领钥匙登记表73一、购房余款，计人民币 元。74六、其他费用（具体列出项目及金额供业主选择）。75房地产开发公司75第3章76业户管理标准文本76第一章 总则77第二章 委托管理事项77第七条 本会权利：78第八条 本会义务：78第三章 会议79第四章 委员7910、第二十二条 委员的权利和义务。80第五章 经费与办公用房81第二十三条 本会的经费由 费用中支出。81第二十五条 本会的办公用房由 解决。81第六章 附则81一、本住宅区情况81二、业主大会的召集和决定住宅区重大事项的方式83三、业主的权利、义务85四、业主应付的费用87五、违约责任88六、其他事项89商业用房： 栋 房（店、铺）89一、管理人及其职能90二、业主委员会90三、管理费用90四、房屋本体维修基金92五、沟通联络管理人员92六、联络途径92七、具名投诉及意见92八、重要事项93九、装修程序95十、公共地方清洁96十一、垃圾清倒安排97十二、保安人员97十三、停车场守则97十四、汽车11、清洁服务98十五、防火须知98十六、防风措施99十七、防地震须知100十八、应急处理100十九、花圃平台100二十、康乐设施101二十一、装修公司监控101二十二、紧急联络资料更新101二十三、空调保养101二十四、厕所及下水道101二十五、晾晒衣物101二十六、宠物102二十七、神位102二十八、告示海报102六、住宅单位仅作居住用，不得作为写字楼、货仓或商业用途。103八、业主享有房产权，有权对其房产进行买卖、赠与、交换和继承。103一、总则104二、环境篇104三、家庭篇104四、邻里篇105五、社会篇105六、公共篇105七、风尚篇105八、道德篇105一、装修程序106二、装修规定112、10装修工程队安全责任书111一、责任范围111二、处罚办法112装修须知113一、基本要求113二、所需提供的资料113三、装修须知113四、办理装修手续及验收步骤114三、乙方须于本协议签署时，向甲方缴纳相当于3个月的管理费按金，即115催缴房租通知书116第4章121物业验收与接管管理标准图表121第5章130业户管理标准图表1302.身份证复印件和照片贴在卡背面。137房屋保修登记表138第6章173安全与应急管理标准图表1733.管理处主任夜间抽查每月至少2次。176来访登记表177第7章204保洁和绿化管理标准图表2042.由管理处保存3年。206清洁班作息时间表2072.由管理处13、保存1年。216绿化班作息时间表2172.由班长检查填写，月底交管理处存档，保存1年。218绿化养护月检表219第8章220社区文化活动管理标准图表2202.由管理处保存3年。223社区活动记录、质量检验表2242.开展活动的照片和此表交管理处保存。224文化娱乐活动中心清洁工作日检表225第9章233设施设备管理标准图表2332.维修养护情况填入本体设施维修、养护记录。239公共设施定期检查记录表2392.检查结果栏填“合格”或记录不合格原因。265配电房、水泵房巡查记录2652.维修后，机电部组织人员验证检定。273电梯故障维修登记表273第10章294车辆管理标准图表294停车场（库）固14、定车位登记表295车辆管理设备、设施清单296车辆管理工作日检表297机动车辆出入登记表298交接班记录表300月卡收费登记表301XX物业管理制度文本范例第1章前期物业管理标准文本 物业投标书纲要标准范例一、公司简介1.机构设置。2.管理规模。3.管理范围。（1）投资企业。（2）顾问物业。（3）管理物业。4.公司信誉。5.服务理念。6.管理资质。7.管理人才。8.管理水平。9.管理业绩（公司主要物业管理业绩及达标创优荣誉摘要）。10.质量管理体系。二、综合优势三、投标的前提四、“ 物业”概况五、总体构想与目标1.管理模式2.管理服务目标（1）总目标。（2）具体目标。（3）管理目标值。六、接受15、过渡阶段的管理工作及保证措施1.“ 物业”进场接管期限。2.项目交接验收责任界定。3.保证措施。七、进驻后物业管理服务的范围、内容及标准1.业户服务。2.礼仪服务。3.保安服务。4.保洁服务。5.绿化服务。6.房屋设备、设备管理服务。八、组织架构及人员配备九、组织的运行方式、机构及要求1.管理方式。2.组织运行机制。3.物业管理服务制度。（1）岗位标准。（2）综合管理制度。（3）管理处运作管理工作规程。十、质量管理体系及激励制约措施1.质量管理体系。2.激励制约措施。十一、委托后的物业管理与服务费用预算1.开办费用预算表。2.年度物业管理费用预算表。3.年度人事费用预算表。4.年度办公费用预算16、表。5.年度保洁费用预算表。6.年度保安费用预算表。7.年度绿化费用预算表。8.年度房屋设备设施维修保养费用预算表。9.年度房屋设备运行费用预算表。十二、结束语前期物业管理服务合同第一章 总 则第一条 本合同当事人委托方（以下简称甲方）组织名称：法定代表人：注册地址：联系电话：受委托方（以下简称乙方）企业名称： 物业管理公司法定代表人：注册地址：联系电话：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业）委托乙方实行物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况物业类型：坐落位置： 市区路（街道）号；占地面积：；建筑面积：。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本17、物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第二章 委托管理事项第四条甲方就住宅区域内的下列物业管理事项委托乙方管理：1.房屋共用部位、共用设备的修缮和管理。2.公共设施的修缮和管理。3.社区服务配套设施的经营和管理。4.房屋修缮基金、高层住宅电梯水泵大修更新基金和街坊公共设施修缮基金的账务管理。5.物业档案资料管理。6.建筑管理。7.公共环境卫生。8.保安。9.高层住宅电梯、水泵运行服务管理。第三章 委托管理期限第五条本合同自年月日至年月日止。第四章 双方权利义务第六条甲方权利义务1.负责制定住宅使用公约和住宅使用说明书并将其作为房屋租赁合同的附件要求业主和物业使用人遵守。2.18、审定乙方制定的物业管理方案。3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。4.审议乙方在小区的年度管理计划、资金使用计划及决算报告。5.保修责任范围内的房屋、设施和设备的维修养护，按以下第种方式处理：（1）甲方负责返修。（2）委托乙方返修，支付全部费用。（3）其他。6.在合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房（产权建筑面积管理用房，产权仍属甲方），由乙方按下列第 项执行：（1）无偿使用。（2）按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于物业管理和服务。7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方提供。8.当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理19、费时，负责催交或以 方式偿付。9.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。10.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。11.其他。第七条 乙方权利义务1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。3.按本合同相关的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。4.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施。6.向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时20、，书面告知有关限制条件，并负责监督。7.每 个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况。8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。9.其他。第五章 物业管理服务要求标准第八条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到 %。1.房屋外观：2.设备运行：3.房屋及设施、设备的维修、养护：4.公共环境：5.绿化：6.交通秩序：7.保安：8.急修： 小修：第六章 物业管理服务费用第九条 物业管理服务费（略）。第十条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的 倍收取。第十一条 车位21、和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：1.露天车位：2.车库车位：3.其他：第十二条 乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。第十三条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：（自定）。第十四条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用按以下方式承担：1.保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、保养费用由甲方承担。2.不属保修范围内的维修、养护费用由业户按建筑面积承担。第七章 违约责任甲乙双方应严格履行本合同，一方违约，另一方有权解除本合同，违约方同时应22、承担相应的违约责任。违约金按项目总额的20%由违约方承担。造成一方损失的，应承担相应的赔偿责任。第八章 附 件第十五条 双方约定自本合同成效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。第十六条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。第十七条 本合同的附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第十八条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。第十九条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用23、功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的坚定为准。第二十条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第二十一条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请仲裁委员会裁决（当事人双方没达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。第二十二条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 天前向对方提出书面意见。第二十三条 本合同自签订之日起生效。甲方签章： 乙方签章：代表人： 代表人：日期： 日期：物业管理方案标准范例目 录前 言第一章 物业管理要点一、一种模式二、二项承诺三、三24、个重点四、四项措施第二章 拟采用的管理模式一、物业管理架构二、物业管理岗位编制第三章 员工招聘一、高层物业管理人员二、综合管理部三、物业管理部四、工程管理部五、安全管理部六、财务管理部第四章 物业管理人员培训一、新员工上岗培训二、在岗员工循环培训第五章 物业管理所需物质条件一、办公及员工住宿用房计划二、物业管理工具与装备价格参照表第六章 物业管理工作岗位职责一、物业经理岗位职责二、物业经理助理岗位职责三、物业管理部经理岗位职责四、物业管理文员岗位职责五、物业管理员岗位职责六、物业商务管理员岗位职责七、物业清洁员岗位职责八、工程管理部经理岗位职责九、工程技术员岗位职责十、强电技工岗位职责十一、弱25、电技工岗位职责十二、暖通技工岗位职责十三、维修工岗位职责十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责十五、安全经理岗位职责十六、安全管理员岗位职责十七、财务经理岗位职责十八、财务会计岗位职责十九、财务出纳岗位职责二十、财务收费员岗位职责第七章 物业管理费预算一、物业管理开支分类预算表二、物业管理处开支预算明细表第八章 物业管理规章制度和档案的建立与管理一、管理规章制度二、物业档案建立与管理第九章 各项专业管理工作方案一、公共设施设备管理二、安全管理三、装修管理四、消防管理五、车辆管理六、清洁管理前 言物业简介（略）服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标以公司经营为主导，为业户推出完26、善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。第一章 物业管理要点运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒引证，点点滴滴做起27、，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户的需求。建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1.在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。2.在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。三、三个重点1.完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服28、务管理。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。2.环境管理责任到人大厦的环境管理极为重要，如何为业主创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环抱意识，从而保证大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3.安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立29、一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。四、四项措施1.根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。2.制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、员工手册等，使每30、一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。3.时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4.将不间断地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。第二章 拟采用的管理模式一、物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命31、令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。1.综合管理部（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。（2）负责员工工作考勤。（3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。（4）负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。（5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。（6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。（7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。（8）组织、开展企业文化活动。（9）总经理指派的其他工作。2.物业管理部（1）负责筹建、管理员工餐厅。（2）负责会所及会32、议中心的管理。（3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。（4）负责物业的日常清洁工作。（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。（6）负责物业的除虫灭害工作。（7）协助业主处理租赁工作。（8）负责业户的搬入和迁出协调工作。（9）负责业户档案的建立与管理工作。（10）负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的庆典活动提供必要的帮助。（11）开展业户文化交流，负责接待、介绍物业工作。（12）配合综合管理部开展员工培训工作。（13）总经理指派的其他工作。3.安全管理部（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。（3）成立义务消防队，定期举33、行消防演习。（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。（5）与业主签订“消防安全责任书”。（6）负责物业大型活动的警卫布置。（7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。（8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。（9）负责监控室管理工作。（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。（11）总经理指派的其他工作。4.工程管理部（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。（5）负责物34、业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。（6）负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。（7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。（9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。（10）总经理指派的其他工作。5.财务管理部（1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。（2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。（3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。（4）征收和支付管理公司各类合同费用。（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，35、以及其他各种财务报表。（6）按员工工资表发放员工工资。（7）小量现金的支出和日常采购。（8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。（9）总经理指派的其他工作。二、物业管理岗位编制暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。1.综合管理部（1）由1名综合管理部经理和5名员工组成。（2）综合管理部经理1名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。（3）文员兼仓库管理员1名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。（4）资料管理员1名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。（5）36、业户接待员2名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。2.物业管理部（1）由1名物业经理和 名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。（2）清洁班由 名员工组成，分白班和夜班。白班 人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班 人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适当放低。（3）员工餐厅服务由 名厨师及 名工作人员组成，上班时间为 ，要求员工个人素质较高。 （4）业户服务员 名，开展业户文化交流，接待并介绍物业工作，要求37、形象素质较好。（5）会所服务人员 名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。3.安全管理部（1）由1名安全管理经理和 名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。（2）安全管理经理1名，要求由一位有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。（3）文员兼资料员1名，负责部门文字处理和档案管理工作。（4）主管3名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。（5）监控值班由3名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。（6）大堂值班由3名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。（7）外围值班由3名员工组成，分三班，负责外38、围值班工作。（8）商场值班由4名员工组成，分二班，负责商场值班工作。（9）停车场值班由3名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。（10）巡逻值班由6名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。4.工程管理部（1）由1名工程管理部经理和 名员工组成。（2）工程管理部经理1名，要求由一位有多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。（3）文员兼资料管理员1名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。（4）强电值班由 名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。（5）空调值班由 名空调技工组成，全天39、24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。（6）消防值班由 名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。（7）电梯值班员 名，负责电梯设备的正常运作与维护。5.财务管理部（1）由1名财务主管和 名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。（2）会计由主管兼任。（3）出纳员 名。（4）停车场收费员 名。第三章 员工招聘一、高层物业管理人员1.物业经理大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有5年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。2.物业经理助理大专以上学40、历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实际工作经验，有一定的管理、协调能力，工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务，勤业、敬业、乐业。二、综合管理部1.综合管理部经理本科以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上工作经验，具有丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。2.文员兼仓管大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，具有丰富的文件编辑和仓库管理工作经验，有较强的管理能力和组织协调能力，敬业、乐业、勤业。3.资料管理员大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉物业管理法律法规，41、具有丰富的资料、文档管理工作经验，组织协调能力强，吃苦耐劳。4.业户接待员大专以上学历，持有物业管理上岗证，具有1年以上业户接待工作经验，性格温顺，语言表达能力强，对工作认真负责、敬业、乐业。三、物业管理部1.物业管理部经理大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。2.物业管理文员大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，42、具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。3.保洁员高中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。4.写字楼接待员大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，英语达到国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。5.收发员中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强的责任心和积极的工作态度。四、工程管理部1.工程管理部经理大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业43、知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。2.资料员兼文员、仓库管理员大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，有2年以上工作经验。3.弱电技工大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。4.强电技工身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。5.空调技工大专以44、上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。6.维修工高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。五、安全管理部1.安全管理经验大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。2.安全管理员高中以上学历，退伍军人优先，身高175cm以上，身体健康、品行端正，工45、作认真负责，须有本地户口担保人。3.监控管理员高中以上学历，男身高175cm以上，女身高165cm以上，身体健康，不矫正视力为1.5，品行端正，工作认真，需有本地户口。六、财务管理部1.财务管理部经理财经类专业 学历， 职称，具有3年以上大型企业财务主管工作经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的全过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。2.会计大专以上学历（会计专业），有3年以上大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算46、的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。3.出纳大专以上学历（会计专业），有2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。4.车场收费员有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与业户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。第四章 物业管理人员培训一、新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。1.员工上岗培训期15天为有薪培训。2.培训内容包括：物业管理概述，大厦物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。二、47、在岗员工循环培训1.通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。2.每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。3.上岗循环培训的考核办法。（1）通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。（2）在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评议员工工作的基础。（3）通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。4.培训计划及培训内容提纲（略）。第五章 物业管理所需物质条件在投入物力方面建议如下：一、办公及员工住宿用房计划1.办公用房物业经理办公室会客室1物业经理助理办公室会客室2物业管理部48、仓库2（工程）安全管理部储物间1（物业清洁）综合管理部男女更衣室各一间财务管理部工程管理部工作间2.住宿用房由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内（跑步5分钟内到达）安排物业安全管理员工、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。二、物业管理工具与装备价格参照表序 号名称及规格单 价（元）1万用电表2电流表：300A3钳式电流表：800A 3000A4对地阻值测试表5绝缘值测试表（500V1000V）6温度计：电子数字式 酒精式7 手提式室内温度/湿度对比测量器8手提式风量和风速计9电源测试电笔10卷尺：1m 5m11钢尺：3m 1m12水平尺：600mm13角尺：300mm14高空工作49、安全带：降伞式1550/500反光衣16耳塞：100dB17耳筒：500dB18安全过滤口罩：100CDN19护眼罩：眼镜式 全护式 焊接用20护镜（焊接用1000GDA）21手套：棉布 皮革22铝梯：1m 1.5m 4m23高空工作台：10m全护式24高压电工全护装25运输工具：轴流板式车26手推车27木锄28扳手：活动150mm 活动200mm 活动300mm 活动450mm29菊花板身：3mm36mm30组合式板身：4mm45mm31夹具：大力钳（平口）32C形夹：100mm 150mm 200mm 300mm33虎钳150mm34钢管工具连弯头35切割工具：水管用切刀36铁皮用剪刀3750、界刀38剪刀39紧急爆破工具大手锤40斧头（消防队用）41铁笔42压力钳43润滑油加油枪44六角起子（0.5mm16mm）45管子钳：200mm 300mm 450mm 600mm46拉钉钳47螺丝起子：平嘴形100mm 4mm 150mm 6mm 200mm 8mm 250mm 8mm 400mm 10mm48十字形：100mm 3mm 175mm 4.5mm 250mm 6mm 350mm 7.5mm49电子部件专用：平嘴50十字嘴51平嘴钳52尖嘴钳53斜口钳54导线开口钳55剪线钳56鲤鱼钳57水泵钳58弹簧专用尖嘴钳：平嘴59弓嘴60电线护套管钳：100A以上61800A以上62手锯51、：金属450mm 150mm 木工600mm 250mm63手锤：电工 球形1kg 球形1.5kg64铁钻65木工专用工具66泥水工专用工具67电池式手电钻：0mm12mm68油压式手电钻：小 大69油压式手电锤：小70锯条式切割机71叶片式切割机：小 大72金属磨轮式切割机：手提小 手提大73磨轮床7460A电焊机75小型电焊机76气体焊枪：氧气式77高压气泵（手提式）78高压吸尘机（手提式）79手提射灯80气动打钉枪81值班工作台、椅82工具台83工具柜84物料架85工具箱86文件架87警械88值班电筒（充电式）89雨具90放火服91战斗服92空气呼吸器93头盔94防毒面具95洗地机96高52、速抛光机97高压冲洗枪98吸尘器99清洁小车及配件100水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等101清洁消耗品102吸尘吸水机103大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（楼层及大堂用）105告示牌（大堂用）106指示牌107大堂广告栏/广告牌108大堂用吸水/吸尘垫109地毯（电梯间）110办公桌椅111文件柜112打卡钟及卡板113对讲机（含备件）114电脑115打印机（激光/针打各一台）116复印机117传真机118保险箱1196人更衣柜120饮水机121装订机122照相机注：物业管理工具与装备价格表，所列项目根据物业管理实际开展工作所需为准。第六章 物业管理工作岗位职责一、物业经理岗位职责1.全面负责53、对所管辖的物业实施一体化综合管理、贯彻执行ISO 9000质量管理体系及ISO 14000环境管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。2.制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。3.负责检查、监督各项制度的执行情况。4.合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。5.负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。6.协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。7.认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任54、务。二、物业经理助理岗位职责1.协调经理完成本管理处的各项工作。2.认真完成所分管的各项工作。3.当经理不在时，代理经理进行工作。4.有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。5.遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门中的私招滥雇行为进行处理。6.有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。7.有权处理分管工作范围内的突发事件。8.有权自行安排下属工作人员的各项工作。三、物业管理部经理岗位职责1.以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。2.检查和监督大厦红线范围内的道路、绿化及公共区域地面的清洁。3.热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并55、做好记录。4.定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。5.协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。6.负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管。7.负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。8.上级领导交办的其他临时任务。四、物业管理文员岗位职责1.向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。2.负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。3.加强与各部门的联系和沟56、通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。4.加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。5.恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属公司尚未正式公布的决定、决议、指导等，无权传播。6.从节约出发，审批各部门办公用品的购置。五、物业管理员岗位职责1.在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。2.负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。3.全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。4.协调经理送发物业管理方面的文件。5.参加57、经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划。6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。8.完成经理交办的各项任务。六、物业商务管理员岗位职责1.负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼，热情大方，反应敏捷，处事稳健。2.负责为业户办理入伙、入住、装修手续。3.按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。4.负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访工作。5.负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。6.完成办公室临58、时交办的工作。七、物业清洁员岗位职责1.负责本辖区的清洁卫生工作。2.负责公司及管理处业户的服务工作。3.负责大厦各区域的垃圾收集工作。4.完成领导交办的其他工作。八、工程管理部经理岗位职责1.在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。2.负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。3.履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。4.贯彻执行公司制定的机电设备管理工作手册，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。5.执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。6.对设施、59、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。7.负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。8.负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施的完善工作。9.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。10.负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。11.定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。九、工程技术员岗位职责1.负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导或管理处汇报。2.值班人员必须熟悉大厦的供60、水、供电、电梯、空调、智能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。3.定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。4.配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。5.保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。6.负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。7.遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。8.加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。61、9.协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。10.完成上级交办的其他临时任务。十、强电技工岗位职责1.协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。2.制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24h正常运行，出现故障能立即排除；出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在5min内将发电机电源送至用电设备。3.负责供电系统的维保操作及制定供电设备的大、中、小修计划。4.根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。5.负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。6.完成上级交办的其他工作。十一62、弱电技工岗位职责1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。2.负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。3.根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。4.完成上级交办的其他工作。十二、暖通技工岗位职责1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。2.负责空调系统、给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严重滴漏现象，各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅。3.负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制定设备的大、中、小修计划。63、4.根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。5.完成上级交办的工作任务。十三、维修工岗位职责1.执行管理部制定的机电设备管理手册和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。2.定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。3.严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。4.发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。5.定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。6.积极完成上级交办的各项临时任务。十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责1.负责本部门文64、件、图纸及技术资料的管理，建档和统一管理工作。2.负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。3.负责部门考勤统计工作。4.负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。5.负责本部门文件打印、校对，及传真工作。6.负责管理处工程、物业、办公仓库管理工作。7.完成上级交办的其他工作。十五、安全经理岗位职责1.接受经理助理的工作安排，认真完成各项工作。2.对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。3.协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。4.检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。5.负责处理治安工作中遇到的疑难问题65、，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。6.定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导。7.对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。8.做好安全管理员的培训、考核工作。9.热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。10.熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。十六、安全管理员岗位职责1.服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。2.负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。3.负责本辖区人员的进出管理。4.模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。5.熟悉本岗位职责和工作程序，66、掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。6.熟悉有关消防器械的使用。7.负责大厦安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。8.负责大厦应急处理的抢救工作。9.负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。10.完成上级交办的各项任务。十七、财务经理岗位职责1.根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定适用的财务管理办法。2.按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。3.围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。4.做好公司各项资金的与支出管理。5.定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理67、化建议，为公司发展决策提供参考依据。6.做好财务统计和会计账目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料。7.定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。8.统一归口管理公司各种票据和账目，杜绝管理处资金流失。9.负责财务人员的业务培训和考核监督工作。10.保守公司管理处机密，维护公司利益。11.负责向公司领导及政府部门作出财务报表。十八、财务会计岗位职责1.对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。2.对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。3.要严格审核会计68、凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。4.按照规定设置总账，明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。5.根据审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错误时，不准涂改、刮擦，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辨），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员盖章（签字）。6.按照规定，定期（月、季、年）核对账目、结账、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。任何人都不得篡改或指使他人篡改会计报表数字。7.按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、69、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。十九、财务出纳岗位职责1.负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日清月结。2.负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。3.负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对账，并根据需要编制银行存款余额调节表。4.负责统一管理管理处的发票和收据。做好各下属部门领用和核销工作。5.加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。二十、财务收费员岗位职责1.协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，账表相符，钱据相符，对拖欠70、费用及时催收，做到费用收缴率达98%。2.根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。3.对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。4.完成管理处经理交办的其他任务。第七章 物业管理费预算一、物业管理开支分类预算表序号支出项目名称月支出年支出备注一写字楼支出1员工薪金2公共设施、设备保养费3绿化租用、管理费4物业管理清洁费5物业管理办公费6公共区域保险费7固定资产折旧费8公共水电费9管理公司合理利润10法定税金11每月管理费支出合计元/二商场支出1员工薪金2中央空调费3商场专用货梯费4商场专用手扶梯费5商场公共用水费6员工制服费7设施维修、保养费871、绿化设施管理费9节假日活动宣传费10管理公司合理利润11法定税金12每月管理费支出合计元/三车场费用1员工薪金2照明电费3公共用水费4每月管理费支出合计元/四商务会所费用1员工薪金2会所用电费3会所用水费4每月管理费支出合计元/五员工餐厅费用1餐厅用水费2餐厅用电费3餐厅用煤气费4每月管理费支出合计元/二、物业管理处开支预算明细表序号支出项目名称算式支出金额（人民币元）月支出年支出一管理部员工薪金经理办公室1物业总经理2总经理助理综合管理部3管理部经理4文员兼仓管5资料管理员6业户接待员工程管理部7工程经理8工程主管9强电技工10弱电技工11空调水电工12万能工13文员兼仓管物业管理部14物业72、经理15商务咨询管理16信报收发员17会所管理员18物业清洁员19物业管理文员安全管理部20安全经理21安全主管22安全管理员23车场管理员24监控管理员财务管理部25财务经理/会计26财务出纳员27车场收费员二物业管理办公费1办公低耗品2办公交通费3节日布置费4办公电话费5办公水电费三公共设备维护费1消防设备维护费2扶梯设备维护费3货梯设备维护费4消防梯设备维护费5客梯设备维护费6空调设备维护费7吊船设备维护费8电器设备维护费9技防设备维护费10通讯广播设备维护费11给排水设备维护费12设备维修备用金四物业管理清洁费1写字楼厕所卫生纸2清洁剂类费用3清洁毛巾、工具类4垃圾清运袋5垃圾桶用干沙73、6垃圾清运费7水池清洁费8“四害”消杀费9清洁工具维修费10清洁管理备用金五绿化租用、管理费1外围绿化租用费2物业绿化水电费3室内绿化布置费六固定资产折旧费1电脑2复印机3打印机4传真机七物业公用电费1写字楼客梯2写字楼消防梯3生活水泵、排污泵41/F19/F公共照明5泛光、霓虹照明6车库照明空调费八物业公共用水费1写字楼用水费用2商场用水费用3会所用水费用4餐厅用水费用九物业管理开支费第八章 物业管理规章制度和档案的建立与管理一、管理规章制度科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保障，为了达到高标准的管理目的，我公司已成功导入ISO 9000质量管理标准模式。在接管物业以后，将严格74、按照质量管理体系的标准，实行专业化、规范化管理。制定出管理规章制度共计74条，其中公众制度12条，内部岗位职责20条，运作管理制度32条，员工培训考核制度10条。1.公众制度（1）业户手册。（2）业主公约。（3）精神文明公约。（4）楼宇使用维护管理规定。（5）二次装修管理规定。（6）二次装修管理协议。（7）装修人员管理规定。（8）出入物品管理规定。（9）安全管理规定。（10）消防管理规定。（11）清洁卫生管理规定。（12）园林绿化管理规定。2.岗位职责（1）物业经理岗位职责。（2）经理助理岗位职责。（3）物业管理部经理岗位职责。（4）物业管理文员岗位职责。（5）物业管理员岗位职责。（6）物业商75、务管理员岗位职责。（7）物业清洁员岗位职责。（8）工程管理部经理岗位职责。（9）工程技术员岗位职责。（10）强电技工岗位职责。（11）弱电技工岗位职责。（12）暖通工岗位职责。（13）维修工岗位职责。（14）工程文员、资料员、仓管员岗位职责。（15）安全经理岗位职责。（16）安全管理员岗位职责。（17）财务经理岗位职责。（18）财务会计岗位职责。（19）财务出纳岗位职责。（20）财务收费员岗位职责。3.运作管理制度（1）员工手册。（2）管理人员文明服务准则。（3）员工办公制度。（4）各部门月工作计划及总结制度。（5）物业管理工作廉洁制度。（6）员工培训制度。（7）内部财务管理制度。（8）档案资76、料管理制度。（9）值班管理制度。（10）公用品申请、购买、领用制度。（11）员工宿舍管理评比制度。（12）接待投诉处理及回访制度。（13）维修回访制度。（14）机电设备管理手册。（15）机电设备的编号方法。（16）机电设备的统计制度。（17）配电房管理制度。（18）物业防火安全检查制度。（19）大厦应急灭火抢救方案。（20）物业管理运作流程。（21）业户投诉处理程序。（22）业户入住工作程序。（23）业户入住装修管理工作程序。（24）物业管理档案建立工作程序。（25）物业管理档案监督工作程序。（26）物业资料控制工作程序。（27）公共设施维修、养护工作程序。（28）机电设备维修工作程序。（2977、）安全管理工作程序。（30）消防应急处理工作程序。（31）园林绿化管理工作程序。（32）清洁管理工作程序。（33）社区文化开展工作程序。4.员工培训考核制度（1）新员工入职培训制度。（2）在岗员工循环培训制度。（3）员工工作考核及奖罚制度。（4）员工岗位责任月考核成绩汇总表。（5）经理助理岗位月工作考核表。（6）部门经理岗位月工作考核表。（7）部门员工岗位月工作考核表。（8）业户意见月上访统计表。（9）员工违章违纪处理意见申报表。（10）物业管理工作情况一览表。二、物业档案建立与管理1.资料的收集资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩78、大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。2.资料分类整理（1）分辨真伪。（2）分类排序。（3）组编档号。（4）装订精美。3.档案资料管理（1）采用原始档案和电脑档案双轨管理制。（2）采用多种形式的文档储存方法，便于原始档案的管理（如：采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法）。（3）建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。（4）建立健全档案的外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致，如有破损，应及时修补。（5）79、档案管理室必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。第九章 各项专业管理工作方案一、公共设施设备管理1.管理目标保证设备运行正常，无重大管理责任事故。2.管理措施（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。（2）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。（3）设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。（4）建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。（5）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。（6）消防系统设施齐全80、，完好无损，确保随时启用。（7）消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。（8）制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。（9）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事81、故应急处理方案。（10）公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。二、安全管理1.管理目标（1）确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。（2）维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进入。（3）有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。2.建立交互式联动治安网络（1）在大厦设立流动岗哨，实行24h值班巡逻制。做到2h巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。（2）遇有紧急情况或其他治安需要，管理部通过对讲机下达指令，巡逻人员可在1mi82、n3min内到达现场进行支援。（3）与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理部安全管理指导员，定期与管理部安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。3.紧急情况下的应急处理措施（1）发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理部迅速调集巡逻安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。（2）迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。（3）发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。（4）管理部主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。三、装修管理1.日常装修管理（1）管理部安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审83、批和发放各类证件。（2）跟踪施工情况，管理部主任每日巡视，了解各施工点施工情况，安全管理主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。（3）安全管理员24h值班，控制人员进出并做好相应记录。（4）装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。2.装修安全管理（1）安全管理组负责装修日常安全工作。（2）与业户和施工队负责人签订安全责任书。（3）装修材料按指定时间进入，安全管理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。（4）需要进行烧焊等动火作业，应向管理部提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。（5）84、安全管理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。（6）发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。四、消防管理1.消防组织机构的建立（1）管理部负责建立消防安全小组。（2）管理部主任为消防安全负责人。（3）管理部其他人员为义务消防员。（4）安全管理主管为专职安全监督员。（5）日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。（6）管理部负责制定组织机构图及人员职责。2.建立各项消防制度（1）消防检查制度。（2）专职安全员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在安全检查记录中，该记录每周由管理部主任审核。（3）兼职巡视员负85、责每楼、每层消防安全情况巡视，每2h巡视一遍，并填写消防安全检查登记表。（4）在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。（5）发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放整改通知，限期整改，并跟踪验证。（6）管理部制定动火审批制度，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。3.防火措施（1）贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，管理部每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。（2）严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找管理部安排施工。（3）严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。（4）不准改变、拆除、封堵消防86、设施和通道。（5）不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。（6）严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。（7）公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。（8）配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。4.消防知识培训（1）对业户的消防要求（包括安全用水、用电），通过业户须知、管理公约传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。（2）管理部内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学期时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设施的操作方法等，学习情况须详细记录。（3）管理部87、主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。（4）在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行在活动记录中登记并整改。（5）专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。5.消防设备管理（1）管理部负责建立消防档案。（2）管理部对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制消防设备标识登记。消防设备标识由管理部主任指定专人实施，并在各项安全检查中作为检查内容。（3）制定设备管理制度，对消防设备进行检查和维护。6.消防演习（1）小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由管理部每次制定的消防演习方案并报政府消防部门。（2）消防演习后，管理部主88、任编制消防演习报告。对演习过程中发现的问题，及时调整、纠正并验证其结果。五、车辆管理为确保小区车辆安全，为业户提供良好的车辆保管服务，特制定本标准。1.小区停车场实行日夜24h值班制度，由小区安全管理员负责管理，车辆可以随时进出、停放。2.本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡（月卡或一次性卡0进入停车场。3.车辆进入：车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得管理员同意后方可进入。4.车辆停放：车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防89、盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。5.驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。6.管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时90、应办理交接手续，核实停车场内车辆与登记记录相符，并列签字交接。7.停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。六、清洁管理1.人员配置及分工详见岗位架构图（略）。2.工作流程及质量管理标准。保洁工作流程及标准将按照ISO 9000标准，由本公司制定。大厦玻璃幕及外墙清洗将委托专业服务公司实施。第2章入伙管理标准文本入伙通知公司/女士/先生：您好！您所认购的 大厦 层 室已于 年 月经 省/市 单位验收部门和 房地产公司、 建筑工程公司、物业管理公司等组成的验收小组验收合格，准予入住。一、请您接到本通知后按附表规定的时间前来办理入伙手续。在此期间内，91、房产公司财务部、地产部、物业管理公司等有关部门将到现场办公，一次办完手续，为您提供快捷方便的服务。二、如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时，除应带齐相关的文件外，还应带上您的委托书、公（私）章和身份证。三、如果您不能在附件中规定的时间内前来办理手续，可以在 月 日后，到 房地产公司（地点 ）先办财务及收楼手续，再到 物业管理公司（地点 ）办理入伙手续。在您来办理各项手续前，请仔细阅读入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。特此通知！ 房地产开发有限公司 物业公司年 月 日入伙须知 公司/女士/先生：欢迎您成为 业主！为减少您的麻烦，请按以下提示办理入伙手续。一、持购房合同、本人身份92、证及复印件前往物业管理部交验，登记后领取入伙手续书。二、请持入伙手续书到办公室交清下列费用，并请办公室盖上已交费印章。序 号项 目收 费 标 准金 额备 注1综合押金2预交管理费3水电保证金45三、持入伙手续书到物业管理部领取用户手册等资料，听取情况介绍，签订入住（租）协议书。四、物业管理部查验入伙手续书后发放钥匙，与业主验收交接。五、如有疑问请向管理人员咨询。收楼须知欢迎阁下成为 楼宇新业主：我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关收楼事项和有关收楼程序，避免您在接收新楼时，产生遗漏而引致不便。一、业主在接到楼宇入伙通知书之日起（以邮戳为准）3个月内，到本公司办理产权登记和入伙手续。逾期办理93、者，每逾期一天，应缴纳人民币 元的逾期金。超过半年不办理登记手续的房产，由房产管理单位代管；代管3年仍不办理登记手续，视为无主房产，交由有关部门依法处理。二、收楼时，请认真查看室内设备、土建装修等是否损坏或未尽妥善。如有投诉，请在收楼时书面告知管理处。管理处将代表业主利益就提出的投诉与楼宇承建单位协商解决。三、根据楼宇承建合同，楼宇维修保养期为2年。维修保养期间，如因工程质量所致，承建单位将为业主免费修理。如因业主使用不当，则由业主自行支付费用。四、业主有权对其住宅单位进行装修、维修，但应保证绝对不影响楼宇结构和公共设施。装修、维修前，业主需向管理处提出书面申请，获准后方可进行，并按规定由装修94、维修承接者向管理处缴纳一定的装修管理费。五、在房地产开发公司财务部办理的手续1.付清购楼余款（凡分期付款购楼者，办理按揭手续）。2.携带已缴款的各期收据换取正式发票。3.在入伙手续书（1）上盖章。六、在房地产开发公司地产部办理的手续1.验清业主身份。业主最好能亲临地盘接受楼宇。并请带上：（1）入伙手续书。（2）业主身份证或护照。（3）买卖合同。2.若业主不能亲临收楼，可委托他人代理。所委托的代表除了带上入伙手续书、买卖合同外，还应出具：（1）业主的授权书（由律师签证）。（2）业主身份证或护照复印本。（3）代理人的身份证或护照。3.在入伙手续书（2）上盖章。七、应在物业管理公司财务部办理手续195、.缴付下列各项管理费用：（1）预收管理费 个月（模拟收费）。（2）水电管理备用金 元（用于供水、供电、机电、电梯、消防设备等重要设备的更新及突发事故抢修时的储备资金）。（3）装修押金 元（业主入住预收的押金，半年后或装修完毕按规定退还）。（4）建筑垃圾清运费 元（清理业主入住装修时产生的建筑垃圾所预收的押金，半年后或装修完毕后，按规定清退）。2.缴付其他费用：（1）安装防盗门， 元/户。（2）安装防盗窗花， 元/户。3.在入伙手续书（3）上盖章。八、在管理处应办的手续1.管理处工作人员带领业主验收其所购物业并由业主签字。2.管理处代表公司与业主签订公共契约。3.管理处介绍入住的有关事项以及接受96、业主的查询，并将住户手册发给业主。4.业主在入伙手续书（4）上盖章或签字，然后交由管理处保存。5.管理处正式把业主所购物业的钥匙交给业主。入伙手续书 业户：您认购的 号 室，现已具备入住条件，请您按如下顺序办理入伙手续。谢谢您的合作。（1）房产收款组 （2）合同组 业户已签合同，并领取质保书、电视线、地籍图（两份）、水表封卡、纪念品。业户签章： 经办人：部门签章：年 月 日 业户已付清房款、有线电视初装费、地箱图费。 并开具收费凭证。经办人： 部门签章： 年 月 日 （3）物业组 （4）验房组 业户已验房，同意接收房屋，并领取钥匙 把。（本单由验房组收回）业户签章： 经办人：部门签章：年 月 97、日 业户已领取业户手册等入伙资料。 业户已付清物业管理服务费（三个月）、装修垃圾清运费，并开具收费凭证。经办人： 部门签章： 年 月 日 大厦入伙通知书 女士/先生：您好！您所认购的 大厦 楼 阁 层 座已于 年 月 日经市建设局、质量检查总站、消防支队等政府有关部门检查验收合格准予入住。一、请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续，办理地址在大厦裙楼、大堂入口二楼大厦管理处，在规定的日期内，财务部、地产部将派员到场集中办公。二、为了您在办理过程中不拥挤，顺利而快捷地办理各楼层的入伙手续，时间以下表为准：日 期阁阁阁 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日58层912层1316层172098、层2125层2632层1015层1620层2125层2630层3132层58层912层1316层1720层2125层2632层请阁下按上述时间来办理手续，如您不能按时间前来，在 月 日后请到 大厦 楼办理财务及收楼有关事宜，然后到 大厦管理处办理入伙手续。特此通知！ 公司年 月 日大厦收楼须知 女士/先生：欢迎阁下成为大厦新业主！我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关收楼程序，避免您在收新楼时，产生遗漏而引致不便。一、在财务部办理的手续1.付清购楼余额。凡分期付款购楼者，请办理好按揭手续。2.携带已缴款的各期收据及合同工本费收据原件来换取“发票”，并领取付清楼款证明书。3.凡未交合同工本费者99、，请准备 元人民币补交工本费。4.在银行按揭的业主，如银行未能在签订“买卖临时合约”后天内将按揭款拨付我公司的，请按所延迟的天数支付我公司逾期利息。5.在入伙手续书（1）上盖章。二、在地产部应办理的手续1.业主最好能亲临地盘，接收楼宇，并请带备：（1）业主身份证。（2）大厦入伙手续书。（3）阁下身份证或护照复印件一份。（4）买卖合同（在银行按揭的业主，请携带贷款合同）。（5）公司所签收商业登记副本（只适用于以公司名义购房的业权者）。2.若阁下未能亲临收楼，可委托代理办理，所委托代表除带备上述各项文件外并出具：（1）阁下的身份证副本。（2）代表人的身份证或护照。3.在入伙手续书（2）上盖章。三、100、大厦入伙时在管理处财务部办理的手续1.交付下列各项管理费用：（1）押金一个月（押金性质，入伙半年后退给业主）。（2）储备金两个月（大厦大型维修材料储备资金）。（3）装修押金一个月（业主入住预收的装修押金，半年后或装修完毕按规定退还）。（4）泥头费一个月（清理业主入住装修时产生的泥土所预收的押金，半年后或装修完毕后，按规定清退）。（5）预收管理费三个月。以上（1）（5）项收费标准为八个月管理费，以人民币计价（ 元/）。2.交付其他费用：（1）安装防盗门 元/户。（2）安装窗花 元/，二房一厅（三房一厅）总金额 元。（3）安装灭火器 元/户。（4）煤气开户费总金额为 元，其中开户费 元，点火费 元101、，增容费 元，代煤气公司收煤气本及配件费 元，电脑入网费 元；本公司垫付开户费利息为 %（计息期从 年 月 日起），代办费 元。上述四项均以人民币计价，业主若交港币，则按当日调剂价计价。3.在入伙手续书（3）上盖章。四、在大厦管理处办公室应办的手续1.将已在入伙手续上盖好的三枚章交给办公室，并在入伙手续书（4）上由业主本人盖章或签字，交物业公司管理处保存。2.由办公室介绍入住的有关事项。3.办公室向住户移交房门钥匙等，由业主验收。特此通知！ 物业管理公司年 月 日验房（铺）书 大厦 层 号业主 于 年 月 日在物业管理公司 部的陪同下入楼验收，检查了所购房（铺）的建筑质量和装修情况，对以下问题102、确认如下：1.无任何问题。2.发现有以下质量问题：（1）（2）（3）（4）对上述问题请开发商予以解决。3.水、电表初始读数：（1）电表 度。（2）水表 度。4.收到管理公约、业主手册、防火手册和装修指南各一本（共四本），并已仔细阅读。业主签字： 物业管理公司（代表）签字：年 月 日房（铺）交接书甲方： 房地产开发商乙方： 业主鉴于甲方所开发的物业已竣工，并且经市有关部门鉴定合格。业主购买的楼层室已具备入伙条件，可以入住。开发商和业主双方均同意签署本房（铺）交接书，以便开发商将业主所购买的该单元房屋通过本房（铺）交接书正式移交给业主。业主已检查了该单元的建筑质量和初装修情况，双方一致认为，该单元103、可以交付给业主，业主可以接受该单元。因此，双方签订本交接书，并确认下列条款：一、双方确认，自年月日起，该单元由开发商交付给业主。二、业主在此确认，确已收到该单元钥匙。三、开发商确认，尽管该单元已交付给业主，但其仍负有房（铺）销售合同中规定的保修义务。四、业主同时确认，该单元的建筑质量和初装修质量符合双方所签房（铺）销售合同的规定，业主并无异议。五、双方一致同意，有关业主购买的该单元产权登记事宜，均委托律师事务所办理，开发商予以协助，有关税费按国家规定分别由双方各自承担。六、本交接书自双方签字之日起生效。七、本交接书一式两份，双方各执一份。开发商（代表）签字：业主签字：年月日入住（租用）协议书姓104、名（单位）：于年月日进住（租用）号房。经查验房内设施齐全，完好无损，就今后有关事项与管理处达成协议如下：一、住租户进住7天之内，如发现室内有电器设施断路、短路、开关不灵、灯具不亮、上下水道不通等，可报管理处，由管理处通知原施工队尽快修复。7天后发生问题由住户自己解决。二、住/租户所住用的楼宇，是经市建筑质量检验部门检验合格后交付使用的，1年内如因建筑质量问题需要维修的，由管理处通知施工队尽快修复。1年后由住/租户自己负责。三、为保持住宅区高雅的格调及外貌美观协调，住/租户绝对不得将窗户及外墙作任何更改，不得擅自安装防盗网、雨篷，至于认可的装置，例如窗花，则必须依照指定的规格装设。四、住/租户必105、须自觉遵守管理处有关管理条例，不准在小区内外乱丢垃圾、杂物；乱贴广告、标语；乱竖广告牌、指路牌等；不得将神位、神像等设置在户外；不准损坏绿化植物或在树上晒衣服；不准机动车辆在小区范围内乱停乱放；不准违反消防管理规定等。五、住/租户应与管理处密切配合，共同管好小区。小区内严禁饲养家禽、家畜，违者按城市卫生管理条例处理。垃圾用袋装好后放入垃圾箱内，电视或者音响的音量不要影响他人休息，使小区有一个良好的生活和办公环境。六、根据市政府有关收取管理费的文件规定，住/租户必须按时交管理费、租金等有关费用。如欠交上述费用，除按规定收取滞纳金外，管理处将按照物业管理条例的规定采取相应措施。七、根据市商品房房产106、管理规定，未经市人民政府或指定的机关批准，自己改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建、拆建者，除责令停止并恢复原貌外，并根据情节轻重，处以人民币 元以下的罚款。八、双方确认进住前水表读数为 m3；电表读数为 度。九、协议一式两份，管理处与住户各执一份。双方签字生效。住/租户（签字/盖章）： 管理处（盖章）：代理人（单位）： 负责人（签字）：联系电话： 联系电话： 年 月 日 年 月 日入户声明本人已于 年 月 日和 花园管理处一起，共同对 花园 栋 号房进行验收。经查验认为：该物业符合购房合同的条件和要求，现正式声明入户。收到 物业管理公司 花园物业管理办法、装修须知，并愿意遵守小区的有关物业管理107、规定，与花园管理处一起共同营造安宁、优美、舒适的居家环境。业主/业主代表签字： 年 月 日附：签领钥匙登记表签领钥匙登记表业主姓名房 号 幢 单元 号单元防盗门住房防盗门房 门卧 室 门阳 台 门其 他备 注入住认定书本人同意 花园 栋 房由 租用/借用，时间从 年 月 日至 月 日止，并愿意承担由此发生的一切责任，保证其服从 物业管理公司的统一管理，及时缴纳所需的各种费用。业主/业主代表签字： 年 月 日入伙缴款通知书 公司/女士/先生：您好！您所购买的 大厦 层 室房屋已经竣工。按购房合同规定，来办理入伙手续时，请同时缴清以下款项：一、购房余款，计人民币 元。二、预收 个月管理费，计人民币108、计人民币 元。三、水电管理备用金，用于供水、供电、机电、电梯、消防等重要设备的更新及突发事故抢修时的储备资金，计人民币 元。四、装修管理费，装修完毕按规定退还，计人民币 元。五、建筑垃圾清运费，用于清理业主入住装修时产生的建筑垃圾所收的管理费，装修完毕后，按规定清退，计人民币 元。六、其他费用（具体列出项目及金额供业主选择）。 房地产开发公司 物业管理公司年 月 日委托银行代收款协议书 编号： 序号： 物业管理公司下属的 管理处（乙方）长期向住户（甲方）提供物业管理的各项服务。为方便甲、乙双方管理费及水、电费的收付结算，经协商达成如下协议：一、由甲方在乙方指定银行 开立账号或活期存折。乙方向甲109、方提供收款依据的单据，甲方许诺其付款银行接到特种委托收款凭证后，银行通过电脑将款项划转至乙方账号。二、甲方应付乙方管理费等不得拒付。甲方账号无款支付时，应主动将款项转到开户银行，每月 日前乙方将缴费通知单送至甲方信箱， 日为银行划款时间，到期若无款支付，乙方按双方约定，逾期每天按应收费用金额的3收取滞纳金，继续拖欠付款乙方将按照物业管理条例的规定采取相应措施。三、乙方有义务接受甲方的查询和咨询，结算中若有差错出现，由乙方负责处理在下月划款中退款或补差。四、本协议一式四份，甲方签署后，由甲方送甲方开户行加盖复核章（并留一份）后，交由乙方签收，退回一份予甲方保留，乙方及其开户行各执一份。五、本协议110、签订后，从 年 月份起正式银行托收，以前费用需交现金或支票。甲方（单位或个人盖章）： 乙方（单位盖章）：开户银行名称： 开户银行名称：人民币账号（储蓄）： 人民币账号：楼层号： 联系电话：住户联系电话：年 月 日 年 月 日第3章 业户管理标准文本住宅区业主委员会章程第一章 总则第一条 本会是本物业管理区域内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。本会由业主大会选举产生，业主委员会由业主担任。本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。第二条 本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。第三条 本章程所称业主是指房屋所有权人和土地使用权人。第四条 本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管111、理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业区域的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。 第二章 委托管理事项第五条 第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设公司或物业管理公司、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人员名单，提交第一次业主大会选举产生。第六条 本会设委员若干名，其中主任1名，副主任 名，本会主任、副主任在全体委员中选举产生。本会聘任执行秘书（或秘书长）1名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以不是委员或业主。本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。第七条 本会权利：1.召集和主持业主大会。2.与物业管理公司议定管理服务费、物业维修基金等费用的112、收取标准及使用方法。3.采用招标或其他方式，聘请物业管理企业对本物业进行管理，并与其签订管理合同，经业主大会同意后负责履行。4.与物业管理单位议定年度管理计划、年度用费概预算及决算报告。5.检查、监督物业管理公司的物业管理工作。6.修订业主公约、本会章程。第八条 本会义务：1.筹备业主大会并向业主大会报告工作。2.执行业主大会通过的各项决议。3.贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对用户开展多种形式的宣传教育。4.保障本物业各项管理目标的实现。5.执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求。6.本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主113、的公共利益。第九条 本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。第十条 下列人员经本会决定可获得适当津贴：1.本会主任。2.本会副主任。3.本会执行秘书。4.本会同意的其他人员。第三章 会议第十一条 本会会议每三个月至少召开一次。有1/3以上的委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。第十二条 本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加。第十三条 本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。第十四条 本会召开会议时，可要求物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理公司的人员114、和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。当本物业有1/3以上为出租时，必须聘请相当于本会委员1/3以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席本会会议。第十五条 本会会议决定问题采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每位委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在自己已投过的一票外，再投一票决定票（赞成或反对票），但此规定不适用对其本人或直系亲属有利害关系的事项。第十六条 本会执行秘书必须作好每次会议记录，并由会议主持人签署后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。第四章 委员第十七条 本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单数，最多不超115、过15人。第十八条 本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。第十九条 本会委员的撤换、增减，由本会会议通过后，提交业主大会确认。第二十条 有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的必须停任，并由下次业主大会确认：1.已不是业主。2.无故缺席会议连续三次以上。3.因身体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的。4.有违法犯罪行为已被司法部门认定或正在接受调查的。5.其他原因不适宜担任本会委员的。第二十一条 任何委员停任时，必须在停任后半个月内将其管理、保存的本会文件、资料、账簿以及属于本会的所有财物移交给本会。第二十二条 委员的权利和义务。1.权利（116、1）有权参加本会组织的有关活动。（2）具有选举权、被选举权和监督权。（3）有权参与本会有关事项的决策。（4）具有本会的建议和批评权。2.义务（1）遵守本会章程。（2）执行本会的决议，完成本会交办的工作。（3）依据法律和业主大会的决议应该履行的其他义务。第五章 经费与办公用房第二十三条 本会的经费由 费用中支出。第二十四条 本会的经费开支包括：业主大会和本会会议；有关人员的津贴；必要的日常办公等费用。经费收支账目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每年度向业主公布。第二十五条 本会的办公用房由 解决。第六章 附则第二十六条 业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。第二十七条 本117、会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。第二十八条 本章程经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政主管部门备案。住宅区业主公约为加强住宅区各类物业管理，保障本住宅区物业的安全与合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守。一、本住宅区情况1.地点： 区 路。2.总占地面积： 。3.总建筑面积： ，其中：住宅 ，非住宅 （商业用房 ，其他 ）。4.楼宇 栋 套，其中：高层楼宇 栋 套，多层楼宇 栋 套。5.业主数量： 个。6.管委会财产（1）公用设施专用基金： 元。（2）物业管理用房 ，其中：管委会 ，物业管理公司 。（3）商业用房118、 。（4）其他： 。7.公用设施及公共场所（地）状况（1）道路：车行道 ；人行道 。（2）园林绿化地面积： 。（3）教育设施：中学 所，建筑面积 ；小学 所，建筑面积 ；幼儿园 所，建筑面积 。（4）文体设施：文娱活动中心 个，建筑面积 ；网球场 个，占地面积 ；门球场 个，占地面积 ；游泳池 个，建筑面积 ；儿童游乐场所 个，占地面积 。其他文体设施：a. b. c. （5）路灯 盏；庭园灯 盏；其他灯：a. b. c. （6）污水检查井 个，排污管 m；雨水检查井 个，雨水管 m；化粪池 座；明沟 m；暗沟 m。（7）消防水泵头接口 个。（8）停车场 个，总占地面积 ，车位 个。（9）综合119、楼 座，建设面积 ；其中：a. b. （10）肉菜市场 个，建筑面积 。（11）邮电局（所） 个，建筑面积 。（12）影剧院 座，建筑面积 。（13）医院 座，建筑面积 。（14）其他：以上所有公用设施和公共场所（地）有 、 、 项已竣工交付使用，有 、 、 项尚未竣工或交付使用，预计年月可交付使用。8.其他事项（1）（2）（3）二、业主大会的召集和决定住宅区重大事项的方式1.业主大会的召集（1）第一次业主大会在住宅交付使用且入住率达到50%以上时，由区住宅管理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集，选举产生管委会。由区住宅管理部门牵头，与开发建设单位或其委托的物业管理120、公司组成业主大会筹委会（以下简称筹委会），筹委会可邀请市住宅主管部门及其他有关部门、单位的人员参加。筹委会根据有关法规规定，在充分征求业主的意见后提出管委会委员候选人名单，并做好大会议程、资料准备等工作。筹委会在业主大会召开14天前将大会召开日期、地点、内容、方式、程度及管委会候选人名单等在住宅区内公告。筹委会主任按规定的程序主持业主大会，选出第一届管委会委员，完成大会各项议程。第一届管委会产生后，经市政府社团登记部门核准登记成立，依法行使各项权利。住宅区所有有投票权的已入住业主，均应按筹委会公告要求，按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。各业主明白如不出席业主大会并参加投票121、表决，将由自己承担由此产生的一切后果。（2）管委会成立以后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。经持有10%以上投票权的业主提议，管委会应于接到该项提议后14天内就其所指明的目的召开业主大会。管委会应于召开业主大会7天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告。业主大会由管委会主任主持，如果管委会主任缺席，则由管委会副主任主持。2.业主大会必须有已入住业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行；如经已入住业主中持有50%以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。3.业主大会的出席人数达到法定人数时，在会上提出的一切事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过。表决可采用书面投票或122、其他形式。如遇票数相等，则会议的主持人除可投一票普通票外，还可投一票决定票。4.大会投票实行住宅房屋一户一票；100，以上的非住宅房屋每100的建筑面积为一票，100以下的有房地产权证书的非住宅房屋每证一票。5.在业主大会上，业主应亲自或委托代表投票。委托代表投票，必须于会议召开前一天或管委会主任批准的时间内，向管委会出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字。如业主为法人，则须盖法人公章。6.业主可以一栋或数栋楼房为单位，推选楼长，作为推选人的共同代表，参加业主大会，并行使业主的其他管理权利。三、业主的权利、义务1.业主的权利（1）依法享有对自己所拥有物业的各项权利。（2）依123、法合理使用房屋本体公用设施（楼梯、通道、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等）、住宅区公用设施和公共场所（地）（道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等）的权利。（3）有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造。（4）有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法维修养护。（5）有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织维修养护，其费用从住宅维修基金中支出。（6）有权根据住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文124、化娱乐体育设施、停车场、走廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施及公共场所（地）的状况，建议物业管理公司及时进行维修养护，其费用从管理服务费中支出。（7）有权要求物业管理公司对住宅区内各种违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正。（8）有权参加业主大会，并对住宅区的各项管理决策拥有表决权。（9）有权对本住宅区物业管理的有关事项向管委会、物业管理公司提出质询，并在3日内得到答复。（10）有权要求管委会和物业管理公司按照市政府规定的期限定期公布住宅区物业管理收支账目。（11）有权对住宅区的物业管理提出建议、意见或批评，可要求管委会对物业管理公司的违反合同或有关规定的行为进行干预、125、处罚。（12）有权会同其他业主就某一议题要求管委会召集业主大会。（13）有权就本住宅区的物业管理向市住宅主管部门和区住宅管理部门投诉或提出意见和建议。（14）有权要求毗连部位的其他维修责任人承担养护，并按规定分摊维修费用。2.业主的义务（1）在使用、经营、转让其名下物业时，应遵守有关法律、法规和政策规定。（2）在使用住宅区物业时，应当遵守下列规定：未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途。不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占。不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外。不得利用房屋从事危害公共利益的活动。不得侵害他人的正126、当权益。（3）业主如需对其住宅进行装修，必须遵守住宅装修管理规定，并填写装修申请表，报物业管理公司审查批准后方可施工，接受物业管理公司的管理和监督。（4）房屋室内部分以及供电、供水、供气等分户表后部分（往用户方向）和表前至第一个阀门部分由用户负责维修养护。（5）凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，按规定应由业主单独或联合修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公司修缮，其费用由业主承担。（6）业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公司设施的完好。业主不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、悬挂、弃置物品、垃圾，不得损坏、拆除、改造供电127、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设施。（7）在住宅区内不得有下列行为：践踏、占用绿化地。占用楼梯间通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能。乱抛垃圾、杂物。影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等。损坏、涂画园林艺术雕塑。聚众喧闹。随意停放车辆和鸣喇叭。发出超过规定标准的噪音。排放有毒、有害物质。经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及用住宅开舞厅、招待会等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业。妨碍他人合法使用公用设施及公共场所（地）。法律、法规及地方政府的规定禁止的其他行为。（8）对本住宅区物业管理公司人员在出示工作证（牌）或有关证明后，在128、合理时间内（上午11：4512：45，下午6：007：30）进入本住宅区任何楼宇内部及其公共部位进行检查、维修、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为，业主应提供方便，不得拒绝或阻挠。（9）按规定缴纳应支付的管理服务费和住宅维修基金等。（10）业主应同时遵守下列城市管理法规、规定，并承诺接受管委会或物业管理公司据此而进行的管理和处罚：住宅区物业管理条例及其实施细则。公共卫生管理条例。园林绿化管理条例。环境噪声管理暂行规定。房屋租赁管理条例。消防管理暂行规定。关于禁止在市区饲养家禽家畜的通告。关于禁止在市区内销售、燃放烟花爆竹的通告。住宅装修管理规定。其他有关住宅区物业管理的法129、律、法规及政策规定。（11）业主自己与其他非业主使用人建立合法使用、修缮、改造有关物业的法律关系时，应告知对方遵守住宅物业管理规定和本业主公约中的有关规定条款。四、业主应付的费用1.业主应每月到物业管理公司缴纳管理服务费。管理服务费的标准是，开发建设单位自行或委托物业管理公司管理期间，执行市物价管理部门和市住宅主管部门批准的收费标准。管委会成立后，由其根据本住宅区的实际情况制定，并交业主大会通过后实施。管理服务费的用途：住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、走廊、自行车房（棚）等公共设施和公共场所（地）的管理、维修、养护。2.业主应按月到物业管理公司缴纳住宅维130、修基金。住宅维修基金的标准是： 元/。由物业管理公司以房屋本体为单位设立专账代管，用于房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的维修、养护。3.业主如进行室内装修，则应在办理申请手续时按有关规定缴交装修押金，装修完工后由物业管理公司进行检查，如无违章情况则予以返还，否则不予返还。4.业主如请物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，则应支付有关费用。5.业主使用本住宅区内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所（地）时，应按规定缴纳费用。五、违约责任1.违反业主义务中第（2）、（131、6）、（7）款规定的，物业管理公司有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复，包括采用停水、停电、停气等催改措施；造成损失的，有权要求赔偿。2.业主进行室内装修，如违反住宅装修管理规定，按其中有关规定处理。3.业主如延期缴纳应交的管理服务费、住宅维修基金以及有关赔偿款等费用，处以每日3的滞纳金，无正当理由超过3个月不缴纳的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。4.业主无理由拒绝、阻挠物业管理公司对房屋本体公用设施和区内公共场所、公用设施的检查、维修、养护及其他正常管理活动，由此造成损失的，应赔偿损失。六、其他事项1.本业主公约由前期物业管理单位如实填充第一条“本住宅区情132、况”后印制，并在本住宅区入住率达到30%后组织已入住业主签订。2.本业主公约经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。3.业主大会可以依法根据本住宅区的实际情况对本业主公约进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无需经业主重新签订。修改补充条款不得与法律、法规和有关政策规定相抵触，否则区住宅管理部门有权予以纠正或撤消。4.本业主公约一式两份，业主和物业管理公司各执一份。业主（签章）： 物业管理公司（签章）：代 表： 代 表：签约时间：联系地址：联系电话：名下物业：住宅 栋 133、房商业用房： 栋 房（店、铺）其 他：业户手册前 言本业户手册属指引性质，旨在向各业户阐述业主公约的要点及一般守则。若释义或内容有差异之处，应以业主公约原文为准。依据业主公约，管理处可随需要增删及修订本业户手册及其他规例。本管理处竭诚为各业户提供最佳服务，使各业户能够充分享受温馨、和谐的居家生活。要成功达到上述指标，尚需各业户的衷诚合作。管理处先此道谢，谨祝生活愉快、万事如意。一、管理人及其职能 物业管理有限公司管理处已被委聘为本物业的管理者，并执行对本物业的物业管理职能，享有或承担业主公约中规定物业管理人的各项权利、义务及责任。作为管理者，本管理处将负责本物业的保养、维修，包括楼宇公共场所（134、地）、公共设备等。并获委任全权代表全体业户，与政府部门、公共服务或其他有关机构进行事务接洽，包括选聘专营公司承担物业专项经营业务。二、业主委员会为落实本物业管理民主化，实行业主自治与专业服务相结合的管理模式，本物业由业主代表大会选出业主管理委员会（以下称“管委会”）。“管委会”将代表物业全体业户利益，并协助管理处开展工作。有关“管委会”的章程和工作细则，由“管委会”制定，并由业主大会批准通过。三、管理费用1.管理费运用为保障各业主在本物业长远利益，以达到投资保值和升值的效果，因此各业户也需要承担本物业的保养、维修及日常管理开支，按时交纳管理费。管理费主要用以支付下列各项及其他未及一一详列的杂类135、费用：（1）管理及其他服务人员酬金、津贴、福利及办公费用。（2）公共场所（地）保安服务。（3）公共场所（地）清洁服务。（4）公共场所（地）园艺绿化。（5）公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费等）。（6）就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用。（7）公用设施、设备必要的保险费用和法定税费。（8）必要的社区文化活动费用。（9）其他管理上的开支。（10）管理处酬金。现行的管理费金额可随日后实际开支而予以调整，调整前会先通告各业户，并经业主管理委员会批准。2.管理费缴付业户应于当月（季）首五天内缴付该月（季）管理费。付款办法如下：（1）自136、动转账欢迎业户采用“自动转账”，可省去麻烦和节省时间，不必费时往返及排队轮候，既简单又安全。请业户在指定银行开立账号或活期存折，管理处乐于提供表格及协助办理。（2）支票缴付业户若为公司户，可以支票形式缴付管理费，请核对无误后，支付于 物业管理公司。为便于管理，除特殊情况外，请勿以现金形式缴付管理费，或将现金交予本物业任何管理人员。业户入住时需按该单位两个月管理费缴交管理费按金，非住宅按三个月缴交。管理费由业户或租户缴付均可，但若有拖欠，最终仍由业主负责。（3）管理费盈亏若管理费不足应付各项开支时，将在下年度追加管理服务费，如有盈余，则转入下年度账目。管理费账目以实报实销方式处理，收支情况将由管137、理处按时公布。四、房屋本体维修基金按照国家有关规定，物业交付使用在一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起，按月向管理处缴纳房屋本体维修基金；业主发生变更的，原业主所交的住宅维修基金不予退还；房屋本体维修基金用于房屋本体公（共）用设施的维修养护项目。不够支出时，经业主大会决定，由各业主规定分摊。房屋本体维修基金由管理处以房屋本体为单位设立专账代管。五、沟通联络管理人员为保障服务水准及管理效能，恳请各业户合作，避免差使管理人员作私人服务。本公司禁止所有管理人员收受业户任何额外赠物或利益。六、联络途径驻守本物业的安全管理员和清洁服务员较专注于保安事务及清洁事务，对于保安和清洁以外问题，未必全面了解138、和能够准确地给予解答或指引。为提高管理服务效能，避免不必要的误会和阻延，除紧急文件外，业户不明白或有任何意见、投诉，请直接赐电或径赴管理处。此外，我们将在各公共场所装有布告板及意见箱，以加强与业户的联系；若有书面赐示，除邮寄外，也可掷投于意见箱。七、具名投诉及意见欢迎各业户提供任何有关本物业的管理意见，恳请留下姓名及电话号码、地址，以便联络及回复。若投诉个别管理或服务人员，请尽可能记下编号、姓名，以便调查及处理。业主对其购买的楼宇拥有占用/使用/收益/处理等权力（如房产权、买卖、赠与、交换、遗赠及继承），但土地所有权仍归国家。楼宇验收时，请查看室内设施、装修等是否妥善。如有缺陷请于7日内书面告139、知管理处，管理处将代表业主，就该质量问题询问承建商要求解决，逾期者不予办理。根据承建合同，楼宇建筑维修保养期为365日（从发出入伙通知书之日起计），维修保养期内，如发现问题因工程质量所致，承建商将免费维修。否则，请业主自行维修。业主如欲在自己门口安装铭牌，必须事先向管理处申请，及按照管理处的统一规定安装。同时，各单位的窗户、外墙及公共地方均不得竖立任何标志及广告。本物业仅作业主公约指定用途（即办公楼、住宅楼或商铺），不可作为货仓、工厂或其他用途。业户负责其单位内部一切装置及设备的保养及维修，但不可作出任何结构及外观（含窗户、阳台、外墙等）更改，以维护物业外观整齐、统一、美观，也不可霸占公共空间140、，罔顾公德（如设檐篷、神位等）。业户进行装饰、装修等工程，以不妨害其结构、公共设施及他人为原则，进行该项工程前先到管理处办理有关手续。凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，管理处除要求停止及恢复原貌外，同时保留报告有关部门或要求赔偿、罚款的权利。为保持物业安静，住宅楼在晚上11时至翌日8时，严禁任何引致噪音的活动，其他时间则恳请各业户自觉，切勿引致噪音妨害他人。住宅单位内严禁存放任何违禁品及危险物品。八、重要事项下面主要介绍有关装修及装修工程规定及管理处的建议。请留意及小心遵守，避免抵触有关法规、装修管理条例及业主公约。1.政府批准及管理处认可所有装修及装修工程必须符合国家法律法规及业141、主公约条款。请先将装修、维修工程的图纸送交管理处。未获得其书面认可前，切勿动工。若遇特殊项目，业户要另送交政府有关部门批核，管理处会转呈图纸给顾问工程师审阅及批示。所有有关顾问费用，由所属业户支付。尚未获批准而擅自动工者，业户须负责将楼宇修缮回原状，直至管理处及国家有关机关满意为止，而一切费用也由所属业户负担。2.楼宇结构及外墙任何装修及维修均以不影响楼宇结构为准，例如严禁在承力墙切割或开孔。除遇极特殊情况而预先获得管理处书面认可外，一律禁止于外墙装置铁架、阳台、支柱、铁笼、花架、天线、招牌等任何形式的附加物。3.电器装置为符合规例，安装各项电器工程时，业户必须聘请委托注册的合格电器技术员。4142、.给排水系统业户未得到有关政府部门批准，及管理处认可，切勿随意更改分支给排水系统。不适当的更改，会扰乱水压及排水系统，引致严重后果。5.煤气供应凡装备煤气供应管道者，一经向煤气公司申办，即可使用。业户切不可随便改移喉道及炉头位置或干扰供应系统。改移位置若属必要时，须先向煤气公司申办及取得管理处认可，并由煤气公司施工。否则，可能会引致生活上的不便。6.保安对讲机及公共天线插掣业户不可随便改移其位置或干扰其线路。若改移位置属必要时，须先取得管理处认可，并聘用其指定的合格承建商办理。不恰当的改移位置，不但会影响所属单位的性能，更会影响整体系统。7.单位前灯饰所有走廊及楼梯均已装有足够灯光，请勿在单位143、门前加设任何灯饰，以免影响走廊观瞻或妨碍邻居。8.单位防盗门管理处已备有闸门样板，供大家参照其款式形状。所有加装防盗门的质料、颜色及尺寸，须参照管理处所订的款式制造及符合消防条例。9.晾衣架晾衣架已经过周详设计，安装妥善，业户毋须更改或移动位置，切勿擅自将晾衣处封密或改作其他用途。10.空调位所有单位均预留空调位。业户切勿随意更改位置或另装机于外墙或其他窗户。如确需挂于外墙，请按管理处指定位置安装，否则，所造成的损失，由业户自行承担。11.装修公司业户须确保所施行各类工程能兼容于原有系统，对业主公约或国家法律法规不会有所抵触，也为着保障整体业户利益，请各业户小心聘托负责及可靠的合格装修公司，因144、为所有有关损毁责任，最终归属业户承担。九、装修程序1.动工前（1）请送交装修图纸往管理处。如有需要，业户要另送交有关部门批准。（2）请填报装修有关申请表格。（3）请申办临时出入证。（4）请缴交保证金及有关费用。2.施工时（1）请紧密监督装修公司。（2）请预先与管理处安排运送装修材料（垃圾）的时间及途径。（3）请与管理人员合作，小心使用电梯，保持地方清洁。（4）请勿于公共场所（地），如走廊、楼梯、电表房、储物室等堆放装修材料及杂物。否则，业户须负责一切清理费用。若属必要时，请预先与管理处安排适当暂放地点，以免堵塞通道，妨碍其他业户。每日工作完毕，请关妥所有门窗、水龙头及电闸，方可离开。管理处职员145、会在施工期间，进入单位内视察有关工程是否已获批准及符合原先认可的图纸。3.完工时（1）若有装修杂物弃置于公共地方，请即撤离。（2）请立即前往管理处，通知派员视察竣工工程，并须退还装修工临时出入证，以避免延误保证金发还。4.临时出入证及保证金为安全起见及减少外来干扰，未获业户聘托及未曾向管理处办妥手续的装修公司，可被拒进入本物业内施工。当业户聘请装修公司装修时，请促其尽快向管理处办理临时出入证申请手续，并缴交指定保证金。申办须提前2个工作日。届时，管理处签发临时出入证，装修人员须随身携带。装修完工时，业户须立即前往管理处退还所有领取的临时出入证，办理领还保证手续，以免延误发还。发还之前，管理处会146、先行视察，以确保未有抵触下述条款。例如：（1）有否遗留装修物料于公共地方。（2）曾否损坏公共设备。（3）装修工程是否符合有关条例及管理处事前认可的图纸。（4）是否交还所有领取的临时出入证，若有遗失，每张扣回工本费。若一切妥当，保证金尽快悉数免息发还。若发现工程抵触上述各点者，所属业户须负责于指定期限内清理及修改。保证金暂被扣存，直至有关改进工程满意后，才会发还。若业户延误，未能于期限内完成有关的清理及修葺工程，管理处可不必预先通知，另请装修公司代为处理，并按值从保证金中扣除。若保证金不足以抵偿，由业户缴付不足之数。各业户请勿损坏公共设备，否则需要赔偿损失。请勿将废弃物丢入各渠道（含沟、渠、池、147、井等），否则需对损坏/堵塞负责修理。请正当使用室内电器。失修/损坏/质劣电器易导致火警。任何电器工程须由合格技工进行安装。请勿随意涂画/刮划/吐痰/便/溺等，也请自觉自重，及监管家人（含小孩、老人）。请勿侵占任何公共地方（含堆放私人财物、神位、祭祀、晒晾等），以免有碍市容环境。十、公共地方清洁保护环境，人人有责。请各业户合作，共同保持清洁。请劝导儿童，切勿随处掷垃圾及涂污墙壁，切勿将任何物品抛出窗外，以免造成以外，危及他人生命，触犯刑法。十一、垃圾清倒安排管理处日后会按情况作出安排，为各业户清倒垃圾。届时另发较详细的通告，每日请依通告细节放置垃圾，以便清洁工清倒。十二、保安人员每日24h有保安148、人员看守当值，控制入口、停车场及巡逻本物业内公共地方。1.电控防盗门为加强户内保安，各楼栋电控防盗门须经常关闭，避免陌生人进入。请来访者使用保安对讲机联络，以开启防盗门。2.保安对讲机各单位户内已预装完备对讲机，并附设遥控自动开户按钮，直达电控防盗门。请业主提醒到访亲友抵达楼栋电防盗门时，先以对讲机联系，以防歹徒擅闯。3.防盗网建议业户，尤以较低楼层者，切勿拆卸已安装的防盗网，以防止歹徒从外爬入。4.陌生人由于职责所在，保安人员在必要时，会查询进入本物业的陌生人士，请向亲友解释此乃加强物业内保安措施。各业户开启电控防盗门进出时，请留意陌生人士跟随，提防生人尾随而入。若有怀疑，请即刻通知附近保安149、员或管理员，也可致电管理处或监控中心。十三、停车场守则本物业的停车场，专供租（购）得车位业户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入本物业范围。为求停车场秩序良好及畅通无阻，避免非法占泊、阻塞通道及危害大众安全，特订立停车场管理规定，请各使用人遵守。十四、汽车清洁服务为保障各车主在停车场免受各类外来人士干扰，除车主自行清洗外，此类服务由管理处认可的清洁人员（公司）提供，未获允许的外来清洁工人及公司，不得在停车场内工作。十五、防火须知1.私人场所（1）应小心处理燃烧中的香烛、烟蒂及火柴等。留意火种是否完全熄灭，即时清理灰烬。（2）不可在同一插座接驳太多电器，避免电线负荷过度。（3）不可将散口电线直接150、接驳插座，应使用适当插头。（4）不可储存过量易燃物品，如天那水、煤油、石油气等。（5）火柴、打火机及其他易燃及危险物品，应远离儿童。（6）使用石油气或煤气时，请将窗户打开，以保持空气流通。万一气体泄漏时，也可免积聚于室内。（7）停止使用时，应关闭石油气或煤气总闸。尤其外出时，倍加小心。（8）定期检查及更换电线和电器，接驳石油气或煤气的胶喉。（9）切勿将单位内的防烟门拆去，如厨房门，否则一旦发生火警，将迅速蔓延其他部分，甚至祸及隔邻。2.公共场所（1）有些业户习惯堆放杂物于公众地方，如单车、防风板、鞋架等，请即刻终止此种惯例，并将其搬走。（2）所有楼梯及出路必须保持畅通。为个人及公众安全，不要阻151、塞任何公众地方。（3）防烟门应经常关闭，切勿以木块栓开。（4）若要焚烧纸钱、元宝或燃点香烛，须非常小心。更要留意火种是否完全熄灭，并及时清理灰烬。（5）公共场所均安装有灭火器、消防栓及其他防火设备，请各业户敦促子女切勿移玩这些设备。发生火警时，若情况许可，尽量尝试进行下列各项重要步骤，以挽救或减轻灾害。保持镇静。拨打“119”火警电话。打破就近的火警钟玻璃。通知管理员、管理处或信息控制中心，唤醒邻居。关闭电力总闸。用灭火器灭火。关闭所有门窗及防烟门，防阻火势及烟雾蔓延。切勿乘搭电梯逃生，应使用楼梯走。烟雾浓密时，应尽量贴近体面爬行，并以湿毛巾遮盖面部，以免吸入烟雾。身处火场上层的人，应向天台方152、向逃出，如身处火场下层者，则向外走，前往最邻近的出口逃生。十六、防风措施1.每当台风来临时，管理处敬请各业户关注下列防风措施，以保障个人财物及安全。（1）缚紧容易被风吹倒的物体，如窗式空调等。（2）扣紧门窗，以免被强风吹开。（3）宜将窗户玻璃贴上胶纸，防止吹破后，碎片四散，引起危险。（4）勿在玻璃门、窗附近停留。（5）缚紧室外植物，把盆栽搬回室内。（6）检查沟渠，免受杂物阻塞。（7）把室外衣物及晾衣架等收回室内。（8）台风过后，若有破裂玻璃，须立即更换。（9）若需要时，可向管理处或市气象局咨询台风消息。2.防浸水须知遇有可能发生水浸时：（1）把有可能受损的贵重物品移往较高处。（2）在水浸出现前153、，切断电器用具的电源。（3）提防通电的电线。3.水浸之后（1）检查财物、鉴定损失。（2）委派及监督负责清洁的员工。（3）逐渐抽去积水，以减少对结构造成的更大损害。（4）清除单位内家具及其他地方的积水，避免破坏环境卫生。（5）做好提防抢掠的措施，须加强保安，防止盗贼进入单位。十七、防地震须知1.保持镇定，切勿离开处地方。2.躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护。3.远离窗户、玻璃隔板，架或悬着的物件。4.地震时不要躲在楼梯底下。5.准备应付后继更多次的余震。6.如单位受到破坏，立即通知管理处。7.切勿散播谣言或夸大报告。十八、应急处理当发生意外或紧急医疗问题：1.尝试尽可能获取有关该次损伤的资料。2.154、使伤者处于温暖及舒适的状态，并加以安慰。3.拨“120”要求急救医疗服务。4.通知管理处详述意外情况，包括所属单位、地点姓名、电话号码、目击者、事件情况等。5.在任何情况下，应尽量保持镇定。十九、花圃平台本物业内各花圃及平台皆为业户而建设，所有业户均有责任爱惜花草及保持清洁。1.请敦促儿童千万不可攀登园内树木及跨越各处栏杆、围墙，以免发生危险。2.请勿在花圃平台的座椅及草地卧睡或晾晒衣物。二十、康乐设施本物业的康乐设施只供物业区业户享用。为避免康乐设施被外人滥用，业户须定期办理住户卡。若有遗失或业权更换，须向管理处补领，无卡者不能进场。所有使用物业区内设施的人，必须遵守有关法规及管理处所订立的155、守则。二十一、装修公司监控业户需监管其聘用的装修公司及对其行为负责，若有损坏公共地方或公共设施或在公共地方遗下废物，该单位的业主为最终负责人，需承担赔偿责任。二十二、紧急联络资料更新万一有危急事件发生时，而业户又外出工作或非居留于所属物业，管理处需要迅速与业主联络，以阻止事件扩散及减轻损失。请各业户合作，定期提交及更新有关联络资料于管理处。二十三、空调保养业户应尽量留意空调的正确保养方法。同时采取适当步骤，防止滴水及发出噪音，避免干扰邻居。二十四、厕所及下水道请勿把垃圾、布屑等废物投入水厕及各类去水设备，否则容易导致水厕及楼宇水道闭塞。如因不当使用而引起损坏，业户须负责全部修理费用。二十五、晾156、晒衣物衣物必须尽量拧干方可晾晒，以免滴水引起下层不满投诉。除预定的晾衣架外，请勿在窗户或公共地方晒衣物。换季时，管理处会安排适当的时间地点，方便业户晾晒如棉被等大物件，除此外，均会禁阻，以保本物业的清洁。二十六、宠物从以往经验，在多层物业内饲养宠物，不但会妨碍公共卫生，还会引起邻居不满，因此，建议业主及住户避免饲养宠物。二十七、神位为保持环境清洁卫生，业户勿在单位门口或其他公众地方摆设固定神位及燃点香烛等。二十八、告示海报除管理处同意指定地方及盖有管理处印章，所有墙壁或其他公共地方均不可张贴告示、海报等，更不可随处涂绘。业主（住户）须知一、业主必须在接到楼宇入伙通知书之日起3个月内，到本公司办157、理入伙手续。二、业主到物业管理公司办理入伙手续时，应携带公证书（或楼宇买卖合同书）、身份证、入伙通知书办理入伙手续，然后持公证书、身份证和收楼通知书到管理处领取其楼宇锁匙接收楼宇，管理处将尽力协助业主（住户）解决有关入伙事宜。三、收楼时，请认真查看室内设备、土建装修等是否损坏或未尽妥善，如有投诉，请在收楼时书面告知管理处，管理处将代表业主（住户）利益，就提出的投诉向楼宇承建单位协商解决。四、根据楼宇承建合同，楼宇维修保养期为半年或一年，维修保养期间，如因工程质量所致，承建单位将为业主（住户）免费处理。如因业主（住户）使用不当，则由业主（住户）自行支付费用。五、业主（住户）可以在自己的大门外装上158、铭牌，但不得涉及其行业、职业或工商业。外墙及窗户、阳台均不得设立任何广告或标志。六、住宅单位仅作居住用，不得作为写字楼、货仓或商业用途。七、为保持楼宇外貌美观，业主（住户）不得将窗户、阳台及外墙作任何更改，不得在公共地方搭建檐篷、帐幕或神位等。八、业主享有房产权，有权对其房产进行买卖、赠与、交换和继承。九、业主（住户）有权对其住宅单位进行装修、维修，但不得改变或损坏原有房屋的结构、外貌及公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能。装修、维修前须向管理处提出申请，填写住宅装修申请表，获准后方可进行，并按规定由装修、维修承接者管理处缴纳一定的装修管理费。施工时间为上午8时至12时，下午2时至6时。159、十、凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或进行扩建、拆建等，除责令停止或恢复原貌外，根据情节轻重，处以人民币 元以下的罚款。十一、为保护小区内宁静，在晚上10时后、早上8时前，禁止影响他人休息的噪音发生。精神文明公约爱国家 爱小区 立公约 共执行家园美 怡心神 爱环境 护草茵夫妻谐 敬如宾 老少乐 合家亲举止佳 典雅真 睦近邻 义与信助公益 尊师生 军警民 鱼水情危与难 皆挺身 公有物 惜如金害虫灭 赃物扔 黄赌消 毒品禁重安全 讲文明 道与德 亲力行一、总则爱国家 爱小区 立公约 共执行热爱国家，接受我们国家五千年悠久的文明，才能更加热爱自己居住的小区。热爱我们共同的家园，建设好自己美丽的家园，是160、我们每个人的责任，订下公共遵守的公约，进行规范、引导和约束，全员参与，郑重承诺，那么本区将成为真正的楷模区、理想地。二、环境篇家园美 怡心神 爱环境 护草茵舒适、安静、文明的大环境能够净化人的心灵，护草茵虽是小事一桩，但人人爱护清洁卫生，不乱吐痰，不乱扔垃圾，共同营造我们拥有的优良环境，小区人就能心旷神怡、万事顺意。三、家庭篇夫妻谐 敬如宾 老少乐 合家亲老吾老以及人之老、幼吾幼以及人之幼，是中华民族的优良传统美德，孝敬父母、爱护长幼，是我们小区人义不容辞的权利和义务。四、邻里篇举止佳 典雅真 睦近邻 义与信古代有千金买邻的佳话，你和你的邻居有缘相邻，是一大幸事。邻里和睦是建立新型和谐的居住环161、境的重要因素，一个微笑、一句关切的语言都能使邻里之间心怀感激。举止文明、高尚典雅，建立新型健康的邻里关系。五、社会篇助公益 尊师生 军警民 鱼水情积极热心参加社会公益活动，献出真诚、献出爱心，与人方便，自己方便，在小区自觉形成尊重知识、尊重人才、尊重科学的良好社会风尚，在小区内，形成军警民一家亲的风气。六、公共篇危与难 皆挺身 公有物 惜如金与人方便，自己方便，一人有难，八方支援，有事情，商量办，爱护公物、珍惜如金，形成良好的公共行为规范，是住宅小区良好形象的有力保障。七、风尚篇害虫灭 赃物扔 黄赌消 毒品禁横扫一切害虫是我们义不容辞的责任，自然界的害虫以及人为的灾害都关系我们的生活质量，严禁162、传播一切黄色内容的刊物、音像，本区的住户都要培养良好的道德情操，将一切毒品、毒害、毒源坚决地拒之门外。八、道德篇重安全 讲文明 道与德 亲力行安全、文明、礼貌、道德是小区精神文明建设的标志，你的全力参与，将是小区的希望。我的小区，我的家，用我们的真诚和努力，共同迎接美好的明天！写字楼装修手册标准范例前 言 写字楼地处繁华的 路商业中心，其发展商为“ ”，开发商为“ ”，并由“ ”承建，物业管理由“ ”负责管理。为了便于各业主充分享受本物业的优越环境及设施，使大家共同拥有一个良好的工作环境及商贸环境，管理处特制定此装修手册，敬请您和所聘请的装修人员仔细阅读，并遵照执行。管理处将为您提供各项最佳的163、管理服务，如有任何疑问，请致电管理处（电话： 传真： ），管理处将全力为您服务。谨启！ 管理处一、装修程序业主或租户在进行二次装修开展前需留意遵守以下条款：1.单元交收业主或租户需预先与管理处约定接收钥匙及单元的时间，业主或租户需详细对其接收单元检验设备、土建面积、门窗等，验收合格后需在房屋交验表上签署及盖上合同印章。2.装修申请业主或租户需填写装修申请表予管理处，并注明计划开工时间，需管理处提供何项服务等要求。3.装修图纸及更改工程为保护写字楼公共设施以及楼主体结构的完好性，业主或租户在装修工作前必须呈交三份单元装修设计图及技术资料与管理处初审，再送交市消防局建审科审批。未得到消防局和管理处164、书面批准装修设计图之前，任何装修工程不得开展。（1）设计图比例要求：写字间面积50200，比例1：50为主。写字间面积1050，比例1：25为主。其余按实际情况而定。（2）设计图要求如下：写字楼楼宇平面图显示清楚：a.总体布置包括橱窗和储物地方；b.室内间隔或墙；c.楼板装饰涂料及颜色；d.任何保险柜或重型装置，并标明有关尺寸、重量等详细资料。天花平面图显示清楚：a.任何间隔穿越天花吊顶并提供施工大样图，不得采用任何易燃物品于吊顶内；b.照明灯盘位置及烟感头位置；c.任何对天花吊顶内设备的改装或增加；d.现有喷淋头及烟雾感应器的位置及提议修改的位置。电力分布图及简图显示清楚：a.总配电盘，分区165、配电盘的位置类别和功率；b.总配电线路图并具备详细的资料；c.总耗电量计算；d.铺内照明设施线路图；e.铺内电器电源线路图；f.电话安装位置。给排水图显示清楚：a.设计给排水管接驳位置及水管尺寸；b.水管分布图；c.茶水间、厨房采用防水材料的详细资料。空调分布图显示清楚：a.风机盘管原有位置接通更改位置；b.送风及回风喉的修改；c.送风及回风百页位置的更改；d.室内空调温度控制器位置的更改。铺位效果图显示清楚：a.铺位立面图列明用料详情；b.铺位切面图显示商场走廊及天花板；c.铺位立面图显示铺内立面详情；d.招牌设计与色彩设计；e.照明设施及装置详情。（3）业主或租户填妥发放的装修技术资料表格166、，并与装修设计图一并呈交管理处。4.装修管理押金在装修工程开工之前业主或租户需向管理处交纳装修期押金。待装修完工之后6个月经市消防局、管理处审核、验收满意后，押金将不计利息发还予业主或租户。5.业主或租户聘请的二次装修商（1）装修工作开展前五天，业主或租户需将以下有关资料呈交管理处：填写二次装修工人入场申请表。二次装修工人个人身份证复印件。业主或租户委托装修期间安全责任承诺书。提供工人1寸相片二张，制作工人施工入场出入证。（2）二次装修工作具备以上条件后，管理处将组织工人学习有关施工规定，真正做到文明施工。6.指定二次装修设备系统承建商为确保所有公共设施能正常运转及避免系统受到有意或无意的破坏167、，楼宇所有电力分布系统、中央空调系统、消防报警系统及喷淋系统、给排水系统需整改或增加等项工程都必须由管理处批准的指定承造商执行此项工作，承造商名单可向管理处索取。指定承造商执行工程内容详情如下：（1）空调系统新增或移位空调风机盘管包括冷冻水供水及回水管、冷凝水排水管（包括隔热）、风槽（包括送风口及回风口）改动及安装。空调温度调节器的安装及其他空调设备的安装。（2）电源系统临时电源包括电表、临时线、开关插座组合等项安装工作。永久性电源包括电表、走道吊顶内线槽等项安装工作。（3）消防系统室内间隔改变而引致消防喷淋头、烟感的改动工程。消防有关方面需改动的设计图及有关消防单位报批。因更改而引致消防系统168、规范做出的增加或改变工作。（4）公共天线系统有关接驳楼宇提供有线、无线、卫星电视广播系统的安装工作。（5）给排水系统在管道间或其他墙身开孔，以便接驳排水管穿越及其修补工作。在排水管及给水管安装接驳口，以便业主自行接驳。（6）电话系统由弱电间至单元内电话系统的线管或线槽的工作。电话线路的接驳工作（由电话公司执行）。7.总结以上各项工程由管理处指定承造商执行并由管理处统筹。业主提交二次装修图15天内会收到有关报价项目，管理处工程人员同业主原聘用的承造商协调有关工程的开展进程。管理处提醒各业主或租户，在下列情况下装修工作方能开展：（1）管理处已发出书面批准动工证。（2）所有费用已经缴付。（3）所有工169、程没有与国家有关法律相抵触。（4）市消防机关发出的批准文件。（5）已购买装修保险。（6）装修工人必须经管理处作培训后方能持证上岗。二、装修规定业主或租户在二次装修期间必须遵守以下规定及条款：1.工作时间凡二次装修工程，时间为每星期一至星期六上午7：30至下午18：30分。如工程需要加班，需填写加班表，向管理处事先提出加班申请，待批准后遵守各项制度的前提下可以加班。管理处有权随意停止一切产生噪音、震荡、强烈气味或对其他业主或租户干扰的工程。凡是这类工程都应在非办公时间或管理处指定的时间内进行。2.附加设备在未得到管理处批准之前，各业主或租户不得安装任何空调设备、天线或雨篷等物件在楼宇外墙及屋顶上170、。3.广告招牌在未经管理处批准前，业主或租户不得展现、悬挂任何带有广告性质的招牌。4.更改或还原工程管理处保留权利要求业主或租户对所有装修工程进行任何更改或还原。如该工程影响楼宇设施装修结构，管理处将发出书面整改通知。业主或租户须在1个月之内完成更改或还原工程并负担一切费用。如业主或租户在指定时间内未开展、完成更改或还原工程，管理处将安排该项工程，因此所发生的一切费用由业主或租户承担。5.楼宇设施业主或租户必须保护楼宇内所有通道的畅通，不得在通道内堆放任何物品，不得以任何理由打开防火门，从而导致发生火灾时疏散存在隐患。6.喷淋头更改所有单元内喷淋头、烟感器的更改工作，需事先得到管理处的批准，该171、项工程必须由管理处指定的专业承造商来执行，业主或租户负责因更改工程所产生的一切费用。7.垃圾或废料的清运二次装修期间每天产生的垃圾或废料应集中堆放在业主或租户装修单元内，待每天下班后电梯非高峰时间内，由装修公司派人运送到管理处指定的垃圾堆放站。楼宇内公共地方绝不允许摆放任何物件，垃圾堆放站的垃圾由管理处统一安排运离大厦。8.材料运输所有装修材料由货梯运往各装修单位，客运梯和手扶梯不能用作载货工具。9.预防火灾装修现场按每项100放置两具4干粉或气体灭火器。如工程需动用电焊或明火作业，需向管理处申请办理动火证方可施工动火。10.装修围板及地板为减少噪音的散播及保证公共通道的完整性，装修现场应设围172、板及地板保护。装修工程队安全责任书为使业主有一个舒适、安宁的生活环境，维护业主权益和管理区的正常秩序，加强对装修工程队伍的管理，凡业户及承租人申请装修经管理处审批同意后，工程队进入施工现场必须签订本责任书，并履行如下责任：一、责任范围1.如实申报施工人员名单，每人交黑白免冠一寸相片两张，用以存档及制作临时出入证。交身份证、暂住证复印件一份，并交验原件。每人交管理押金人民币 元，工程结束后，施工人员没发生违章行为，管理处收管理费每人 元，其余款额退还工程队。2.施工人员不准在小区内及装修单位内过夜，特殊情况需少数人员留守的，每人加交押金 元，3天以上者，须到派出所申报临时户口，并且仅限于该单位内173、活动，不得在小区其他范围活动。3.装修领导必须教育施工人员遵纪守法，熟知管理处有关规定，并严格遵守，否则，由此引起的一切后果，均由工程队负责。4.施工人员不允许在住宅内争吵、打斗及从事赌博、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动。6.加强消防管理工作，施工队必须配备足够的灭火器材，做好用电、用火的安全防范措施。7.不准污染公共卫生，文明施工，不影响他人生活和休息，不准在其他房门前停留、休息及堆放物品，杜绝周围住户投诉事件发生。8.施工过程中，工程队必须指派专人负责治安工作，严密巡视、观察，防止案件和灾情发生，发现可疑情况及危险苗头，须及时处理并报告管理处。二、处罚办法1.如有违反上述责任范围事项者，管174、理处有权拒绝其进入管理区。如有多人违反，管理处将拒绝该工程队进入。2.违反第2、4、5项者，管理处将扣其押金，并视情节轻重追究责任。3.违反第7项及管理处其他有关规定者，扣款 元。本责任书经双方签字后生效。监督单位：代 表：责任单位：代 表：联系地址：电 话：年 月 日装修须知一、基本要求1.装修设计必须符合国家现行的有关规范，尤其要符合民用建筑设计防火规范和建筑内部装修设计防火规范。2.装修施工必须按照国家制度的装修施工与验收的规范要求进行。3.装修面积超过50的（如商场、娱乐中心、停车场等）要向市消防局防火科办理防火申报审批手续。住（租）户需进行住宅室内装修，须到管理处装修审批办公室申报办175、理审批手续。4.住宅区内凡需进行装修的单位或用户，必须经管理处装修审批办公室审核批准后，方可办理施工人员入场手续。5.装修施工单位在进行装修过程中，自觉接受管理处的质量监督。二、所需提供的资料1.消防局防火科防火审批表。2.装修施工单位的营业执照和资质证书。3.装修范围内，建筑装修设计平面图及立面图。4.装修工程凡涉及变动原供水、供电、空调、消防、自动报警设施的，须提供以上各项的平面图与系统图。三、装修须知1.装修材料须尽量采用不燃材料和阻燃材料，严禁易燃材料批量进入住宅区内。2.装修材料及装修中的建筑垃圾不得占用公用走道、车道，建筑垃圾应放置到指定的位置。3.在公共场所进行室内、外装修时，必176、须采取防护措施并设置明显的施工标士，以提醒路人注意安全。4.装修施工凡涉及动用电焊、气焊气割作业，必须到管理处装修审批办公室办理动火手续。5.装修施工所用的材料、工具进出住宅区，须经管理处装修审批办公室同意方可通行。6.住（租）户进行住宅室内装修时，不许封闭阳台或安装防盗网，阳台花盘护栏由管理处统一制作不锈钢护栏，由管理处统一安装，费用用户支付2/3，管理处支付1/3。7.住户需安装空调机，安装分体空调的应安装在预留位置，需安装窗式空调的，必须按管理处指定的位置设置，由管理处安排空调冷凝水的排放。8.住（租）户不得拆除住宅内的隔墙，或在墙上穿洞改为宅用，底层的住户严禁开窗设点进行经营活动或在室177、外砌墙制院。9.住（租）户不得拆除或更换住宅外墙面的门窗（不含分户门）。10.住（租）户装修时，不得拆除和更换或挪动电表、水表的位置或重新接线。11.住（住）户进行室内装修施工时，应避免在早上6：0012：00、中午12：0014：00、晚上22：00后使用冲击钻、电钻、电锯、电刨或打击墙面、楼板。12.装修材料的运输车辆规定在上午8：3011：00，下午14：3017：00，晚上18：3022：30进行。四、办理装修手续及验收步骤1.住宅区内单位和住（租）户在办理完装修审批手续经用户签字，加盖管理处印章后，可进行施工人员临时施工证，凡装修单位参加施工的人员，填写临时施工证申请表，交一寸照片一178、张，临时施工证工本费10元/张。2.到管理处财务部办理交纳施工管理费和装修抵押金，由财务部出据收款收据，加盖印章后，方可进驻现场施工。3.装修工程完成后，施工单位将所持的一份装修审批表交管理处装修审批办公室提请验收，由审批办安排具体验收时间，若装修验收不合格，审批办有权提出整改要求，装修单位按要求进行整改，直到符合要求，否则不予验收。4.经装修审批办公室验收合格签字后，装修用户可凭交纳押金的收款收据到财务部办理退还押金手续。住宅区管理费收缴协议甲方： 管理处乙方： 栋 号业主一、根据甲、乙双方签订的管理公约，乙方每月应向甲方缴纳住宅区管理费为 仟 佰 拾 元整。二、乙方须于每月5日之前缴清当月179、管理费，如延期缴付，甲方可按延期天数每天加收延付全额1%滞纳金。三、乙方须于本协议签署时，向甲方缴纳相当于3个月的管理费按金，即 仟 佰 拾 元整。四、本协议自 年 月 日起至甲方依据管理公约调整管理费标准止。甲方代表：乙方代表：年 月 日催缴房租通知书 公司（厂）：贵公司（厂）至 月 日截止，已欠房租 元，请接通知后3天内，迅速将所欠房租交到我公司财务部。多谢合作！此致 有限公司物业管理部年 月 日住宅区房屋保修期满通知 先生（女士）：您现居住 栋 号房，自 年 月 日起至 年 月 日止，一年保修期已届满。根据购楼时及保修期内阁下所填写的存在问题，我处已逐项处理完毕，为此，请于 年 月 日前180、在签认书上签上住户姓名，并在 天内交还管理处一份。若在此期限内不签署姓名和退回敝处，则视作阁下认可。特此通知，敬请合作！ 住宅区管理处年 月 日住宅区房屋保修期满住户签认书本人所购置的 栋 号住房，于 年 月 日1年保修期届满。房屋的结构及保养设施均完好，本人满意现予以确认。住户签名： 年 月 日 注：此签认书一式两份，住户及管理处各执一份。暂停电梯服务通知敬启者：暂停电梯服务由于进行电梯修理工程例行检查服务，电梯服务将于 年 月 日 时至 年 月 日 时暂时停止。本公司对上述工程的操作可能引起的不便，深感歉意。此致各住户 物业管理有限公司物业经理启年 月 日暂时关闭垃圾槽通知敬启者：暂时关闭181、垃圾槽第 座的垃圾槽将由年月日时至年月日时暂时关闭，以便进行工程维修。在上述期间，请将垃圾放入胶袋，并放置于大厦地下的垃圾站内。多谢合作！此致各住户 物业管理有限公司物业经理启年 月 日外墙维修清洁通知敬启者：本公司的维修承造商将于 年 月 日 时至 年 月 日 时进行外墙维修/清洁工作。在施工期间，本公司除在上述地点作出适当的保安安排外，更希望阁下能配合进行相应的防御措施，将窗户妥为上锁。若阁下有任何疑问，请与管理处联络。此致各住户 物业管理有限公司物业经理启年 月 日暂停住户煤气供应通知敬启者：暂停煤气供应兹接获煤气公司通知，由于进行主要煤气供应系统修理工程， （地点）的煤气供应，将于 年182、 月 日 时至 年 月 日 时暂停。敝公司对上述工程可能引起的不便，致以歉意。此致各住户 物业管理有限公司物业经理启年 月 日暂停住户电力供应通知敬启者：暂停电力供应由于进行修理电力供应系统工程，第 座的电梯服务及公众电力将于 年 月 日 时至 年 月 日 时暂时停止。在上述期间，走廊及楼梯的紧急供电仍然维持，若阁下有任何疑问，请与管理处联络。本公司对上述工程可能引起的不便，深感歉意。此致各住户 物业管理有限公司 物业经理 启年 月 日第4章物业验收与接管管理标准图表拟接物业考察表种类项 目信 息项 目信 息新物业物 业 名 称法人代表姓名物 业 发 展 商总 投 资物 业 性 质地 点总 占183、 地 面 积总 建 筑 面 积楼宇占地面积住 宅 总 面 积商 场 总 面 积写字楼总面积管理用房面积员工宿舍面积绿化占地面积联系人及电话机电设施概况：其他情况：旧物业业主委员会成立情况：业主委员会主任情况：原管理处退出原因：该物业社会、治安环境：物 业 统 计 表 物 业 名 称项 目竣工时间发展商物业位置物业性质工程总造价（万元）占地面积（）总建筑面积（）总住宅面积（）栋 数（栋）单元数（单元）最高层数（层）套 房（套）公 寓（套）楼 道 灯（盏）商业用房（）管理用房（）停 车 场数量（个）面积（）车 位（个）室内车棚数量（个）面积（）文化中心（）游 泳 池（）网 球 场（）小 学（）中 184、学（）幼 儿 园（）综 合 楼（）小区道路（）雕 塑（个）沟、渠（m）雨水、污水检查井（个）沙 井（个）露天娱乐场（）露天娱乐设备（个）路 障（个）垃 圾 屋（个）路 灯（盏）室内消防栓（个）室外消防栓（个）消防接合器（个）宣 传 栏（个）化粪池（个）（m3）屋顶水箱（个）（m3）停车场（个）（m3）房屋接管验收表栋号： 接管验收时间： 年 月 日编号存 在 问 题 简 述备注土建设施照 明给排水门 窗其 他验收人： 移交人：房屋接管验收遗留问题统计表遗留项目名称： 统计人： 日期：栋 号 房 号遗 留 问 题 简 述备 注公共配套设施接管验收表接管验收时间： 年 月 日设 施 名 称存 在 185、问 题 简 述备 注验收人： 移交人：公共配套设施接管验收遗留问题统计表遗留项目名称： 统计人： 日期：设 施 名 称遗 留 问 题 简 述备 注楼宇接管资料移交清单序 号移 交 资 料 名 称单 位数 量备 注接收人： 移交人：第5章 业户管理标准图表住户入住管理流程业主接到入住通知住房通知书携带 购房合同 到所属管理处一本通存折身份证办理电脑托收合同填写住户档案填写业主公约领取钥匙，管理处协同业主验收房屋抄水电表数填写验收交楼表，记录业主维修要求，约定维修时间双方在验收交楼表上签字，各执一份业主在入住登记表上签字入住文件汇总、分类、装订、归档核对钥匙注：1.以上项目合格的打“”，不合格用文186、字简要说明。 交回此表时间： 年 月 日 2.此表必须在领钥匙之日起3天之内交回管理处，否则后果自负。 3.代表业主（住户）验房或代表单位集体验房的验收人必须“备注栏”内填上验房代表姓名，联系电话。栋号： 填表时间： 年 月 日业主（住户）入住验房表验收项目后阳台电表（度数）管理处意见：接管员签字：前阳台水表（度数）验收内容天棚外墙面地面地漏防盗网照明灯排水管晾衣钩煤气表（度数）备注验收内容备注煤气阀门防盗窗花煤气管道插座水龙头联系电话开关花洒照明灯坐便水箱业户验收意见：业户签字：天线插座厕所坐便电子对讲器窗洗涤龙头工作单位门锁洗涤盒门铃门给水闸阀地面给水管空气开关墙面排水管顶棚地漏业户姓名验187、收项目客厅餐厅卧1卧2卧3卧4厨房卫生间验收项目厨房卫生间室内配电箱钥匙发放登记表栋号：序号防盗铁门（把）室内门（把）业户签名领取时间发放人签名对讲门（把）业户签名领取时间发放人签名信箱钥匙（把）业户签名领取时间发放人签名钥匙借还/看房登记表看房人姓名有效证件名称和号码随行人员数量看房类别栋号房号借钥匙人姓名借钥匙数（把）借钥匙时间归还时间接待房管员登记人姓名备注业主/租户收楼登记表编号： 序号内 容1单元位置：商业大楼购物商场商务公寓层单元业主租户详细资料：单元使用名称：（中文）（英文）业主租户姓名：通讯地址：电话（办公室）：传真机（办公室）：电话（手机）：传呼机： 紧急事故联系人： 办公时188、间内（日间）：姓名： 电话： 手机： 传呼机： 姓名： 电话： 手机： 传呼机： 姓名： 电话： 手机： 传呼机： 姓名： 电话： 手机： 传呼机： 姓名： 电话： 手机： 传呼机： 办公时间外（晚间）姓名： 电话： 手机： 传呼机： 姓名： 电话： 手机： 传呼机： 姓名： 电话： 手机： 传呼机： 其他入伙资料签收表地址：路栋号室序号项目单位数量备注业 户 手 册本装 修 管 理 协 议份已收到上述入伙资料。签收人：年月日物业管理有限公司管理处业主（住户）入住登记表房号房屋性质户型业主名称性别出生年月民族籍贯身份证（暂住证）号码工作单位或联系地址银行账户（一本通）联系电话（BP机/手机）备189、注业主（住户）家庭情况登记表栋号： 房号：称谓姓名性别出生年月民族籍贯身份证（暂住证）号码工作单位（学校）详细地址职务职称联系电话（BP机/手机）备注业户户口所在地派出所户型比建筑面积购房合同号 码入住通知单号 码房屋性质房屋用途注：1.称谓指与户主的关系。 2.身份证复印件和照片贴在卡背面。房屋保修登记表序号栋号房号业户姓名保修项目简述预约维修时间留钥匙（把）派工单编号联系电话备注业户维修委托单 NO. 年 月 日NO.业户：业户：栋 楼 号维修项目维修项目：使用材料名称规格单位数量单价维修结果：人工费用应收费维修人：维修结果：业户签字：备注：备注：维修完后送财务核算费用，委托人收到交款通知190、单后，当月交管理费同时一次付清。物业维修报告单部门： 日期： 归档编号：物 业项 目发 现造成维修的原因、责任：维修负责人部门意见完成维修验收人维修付款承租方维修（服务）任务单 年 月 日 编号：申 报 人室 号联系电话申报时间预约时间完成时间完成状态故障内容维修（服务）情况概述：耗料：业户反馈意见：（满意/不满意）材料费用人工费用共计费用财务签字统计签字 物业管理有限公司 管理处维修（服务）汇总表 管理处 编号：编号室号申报时间申报内容完成情况接单人应收款回访备注返修申请表 编号： 房间号码联系电话客厅返修内容（内业主填写）处 理 记 录门窗经手人：年 月 日电路其他卧室天花、地板及墙面经手191、人：年 月 日卧室设备电路及上下水道其他厨房天花、地板及墙面经手人：年 月 日厨房设备电路及上下水道其他卫生间天花、地板及墙面经手人：年 月 日洗用具电路及上下水道其他业主签名： 管理处主任签名： 年 月 日 年 月 日住户房屋维修记录卡 栋 号序 号时 间维修内容完工时间维修负责人备 注123456789101112131415室内装修程序业户向所在小区管理处提出装修申请业户按管理处要求认真、准确填写装修申请表，签订责任书管理处向业户提供该装修房屋的平面图纸，并指明承重墙的布置管理处代业户向公司提交装修申请表进行审批审批完成后管理处通知业户凭装修申请表到管理公司财务部交纳装修管理费及押金进行192、装修。装修队伍在进入楼宇前到管理处办理入楼证方可入场小区管理处定期按责任书和装修申请表的要求进行安全、卫生、保卫作业时间等项检查业户对管理处检查的问题要积极整改，若有违反规定之处，则按章受罚装修结束时由管理公司质管部与小区管理处共同按责任书和装修申请表内容及要求进行验收验收合格退还押金装修申请表等有关资料存档业户装修管理流程业户持业户手册、收费票据领取装修审批表业户填写审批表，交责任管理处事务助理、责任工程师审批施工责任人出具施工单位营业执照、施工图、身份证复印件业户、施工责任人各执一份审批表，缴纳装修押金、装修垃圾清运费施工人员填写安全施工保证书和施工人员登记表，领取施工许可证、垃圾袋管理处193、事务助理、装修纠察队、消防员、治安员追踪监督施工状况，日巡视施工现场4次住宅装修竣工后及时进行消防验收，责任管理处事务助理会同业户验收住宅，签署验收意见装修竣工后，责任管理处事务助理验收合格后退还押金装修档案建立流程收集：1.工程技术、维修、改造资料。 2.业户资料，证件，购、租合同，装修资料。 3.历次管理活动的书面、音像记录。整理分类：1.产权材料。 2.技术资料。 3.业户资料按栋分类，包括电脑磁盘、登记册、购（租）合同、证件、装修审批表。 4.管理工作资料记录。 5.管理处文件、通知、资料历次活动记录。 6.管理规章及内部管理制度。 7.财务账表及其分布方案。归档：根据档案条例分类保存194、输入计算机管理。利用：按规定借阅、利用。装修申请表编号：房间号码业户姓名联系电话装修负责人身份证号联系电话施工单位营业执照主要装修项目：申请时间： 年 月 日装修期限 年 月 日至 年 月 日管理处意见：部门审批审批时间 年 月 日 延期施工记录：住宅装修审批表姓 名房 号工作单位联系电话申请装修内容（包括装修项目、范围、标准、时间等）本业户和施工队保证装修内容不超过以上范围、标准，按期完成，严格遵守市住宅装修规定。业户签名： 施工队负责人签名： 施工队名称施工队预付押金业户装修押金责任事务助理签字责任工程师签 字管理处审批意 见管理处验收意 见备注室内装修审批表 栋 号 申请日期： 年 月195、 日业户姓名单位及详细地址联系电话装修单位全称执照号负责人装修人数联系电话室内装修内容管理处审批意见业户装修保证本业户和施工队保证装修内容不超过审批的范围并按期完成，严格遵守住宅装修管理规定，若有违约，愿接受处罚。业户签名： 施工队负责人签名：装修期限年 月 日至 年 月 日预算造价业户押金施工队押金验收意见楼管员签字： 年 月 日 装修施工人员登记表编号： 序号：名称照片照片照片照片照片照片照片照片照片照片姓名证件类别及号码籍贯工作单位单位电话负责人联系电话装修房间装修期限年 月 日至 年 月 日业户姓名联系电话延期施工记录证件签发备注临时出入证编号： 姓 名工 种照片施工单位装修业户地 址196、物业管理处签 章有效期年 月 日至 年 月 日 发证日期： 年 月 日动用明火许可证编号： 动用明火许可证兹有 （单位）因施工需要，在 号 室房屋内使用 明火操作。经批准，特发此证。由 操作， 现场监护。动用明火时间自 年 月 日 时至 年 月 日 时止，过期无效。动用明火时要遵守以下重要规定：1.不在存放易燃物品的场所和规定的禁火区域内明火操作。2.作业区周围应派人看守，并做好清理场地工作。备 注： 物业管理有限公司 管理处年 月 日物业投标书纲要标准编号： 经过装修方案审验，同意 对其所拥有的 号 室房屋进行室内装修，主要项目为：施工单位施工负责人施工起止日期备 注 物业管理有限公司 管理197、处年 月 日办理装修手续登记表序号栋房号业户姓名申请时间装修许可证号码装修施工期限装修人数初验时间正式验收时间备 注装修验收表栋号房号业户姓名施工负责人姓名楼管员初验时间备注初验情况：业户签名： 日期： 施工队负责人： 日期： 楼管员： 日期： 正式验收时间备 注正式验收情况：业户签名： 日期： 施工队负责人： 日期： 楼管员： 日期： 出入证发放、收回登记表栋号：发放证件装修人员证件收回房号业户办证人姓名出入证号码办证时间装修办证人号码出入证号码办证时间经办人持证人姓名证件号码回收时间经办人备注违章通知单违章通知单 NO. ：经查实，您（单位）从事 行为，违反 规定，现管理处勒令：1.请立即198、停止上述行为。2.限期 天恢复或 处理好。 3.赔偿经济损失 元（人民币）。 4.没收 。 5. 。限于 天内到 接受处理，逾期加倍处罚，并按规定强制执行。若有疑问或异议，请于 年 月 日前到 查询或复议。监察员： 证号： 管理处年 月 日第 二 联 客 户第 一 联 存 根处理违章记录表违章通知单编号： 日期：违章人姓名发现时间备注报告人违章地点违章简述：检查人： 日期： 处理情况：处理人： 日期： 确认：违章人： 日期： 备注：纠正情况：处理人： 日期： 日巡视检查记录分管工作（责任区）业主（住户）意见建议或管理心得巡视项目1.装修巡视 5.治安 9.仓库察看 13.员工宿舍2.投诉接待 199、6.清洁 10.机电设备 14.内务巡视3.违章检查 7.绿化 11.社区活动4.车辆管理 8.维修 12.员工食堂序号巡视存在问题与整改情况处理结果备注：注：在负责巡视的项目上打“”；未列出巡视项目，在空白处补填。房屋委托出租申请表房号房型出租价格申请人签 名业主联系电 话出租时间备注物业管理员意见：签名： 日期： 房地产租赁申请审批表申请人甲方（出租方）名称及地址：电 话乙方（承租方）名称及地址：电 话我们双方诚意租赁地产，特将房地租赁契约（编号： ）及下列有关证件和材料一并送请审核。甲乙双方需要说明的情况：房地产情况房屋坐落地号产权证号房屋面积房屋用途房屋结构占地面积回至界限其他需要说明200、的情况：甲方（签章）： 乙方（签章）： （续）以下由审批机关填写 审批编号：审核情况权证是否相符产权有无限定条件乙方是否符合承租条件证件是否齐全有无遗留问题有无产权纠纷是否改变使用性质契约签订是否符合规定审查中有无发现其他问题现场调查情况记录审核人（签章）： 调查人（签章）： 审批意见备注 租赁许可证号：出租房屋登记表出租房屋业主姓名联系电话出租用途出租期限年 月 日至 年 月 日承租人姓名联系电话证件名称及号码承租人单位管理处意见物业管理员签名： 日期：说明1.业主及承租人应如实填写以上栏目。2.业主应保证承租人清楚了解物业的有关管理规定。3.业主应要求承租人按时交纳各项费用，出租房屋所产生201、的滞交费用管理处最终将同业主结算。4.终止租赁时，双方应提前3天到管理处填写以下项目。终止租赁时间年 月 日承租人费用交缴情况财务内勤人员： 日期： 业主意见业 主： 日期： 管理处意见物业管理员： 日期： 产权清册序号产权人地址房屋类型建筑面积（）使用情况附属设施情况车位租用情况非机动车库使用情况入伙日期入住日期日期： 年 月 日 物业管理有限公司 管理处租赁清册序号产权人地址房屋类型建筑面积（）租用使用情况入伙日期入住日期租用人租用人相关证件备注1234567891011日期： 年 月 日 物业管理有限公司 管理处物业租赁移交清单承租方合同订立时 间移交日期厂房、宿舍编 号租赁双方代表签字202、需要说明事项：完成以上事项的时间：备注：供（停）水（电）申请表地址业户姓名电话供电/停电原始读数电表水表业户确认：签名：日期：供水/停水商用/民用申请事由申请人签名： 日期： 物业管理员意见电签名： 日期： 水签名： 日期： 管理处主任意见签名： 日期： 物业公司经理意见签名： 日期： 执行情况电执行人： 日期：水执行人： 日期：说明：1.业户提出申请前，请首先确认水（电）表原始读数。 2.自申请供水（电）之日起，我公司即按市政单位规定收取最低水（电）底度费，除非业户再申请停水（电）。临时用电计划申请表申请人或单位申请事由名 称型号规格单 位数 量功 率使用期限检验情况：检验人： 日期： 审批203、意见：审批人： 日期： 注：操作人员的上岗证复印件贴于此表背面。放 行 条领取时间： NO：栋号房号领取人申请放行原因有效期限签发人备注第一联 存 根第二联 领取人序号物品名称规格型号单位数量损坏公共设施记录123456789101112注：1.填写“申请放行原因”时必须同时注明：搬进/搬出。 2.“备注”一栏中注明领取人身份。业主/租户投诉处理登记表序号时间投诉人联系电话投诉内容受理人处理结果投诉人意见备注业户满意率统计表单位（盖章） 年 第 次 填表日期：总户数实发数实发率回收数回收率平均满意率序号服务项目总体评价意见与建议：满意率不满意率非管理原因造成的不满意率1楼管户%户%户%2保安户204、%户%户%3车管户%户%户%4清洁户%户%户%5绿化户%户%户%6维修户%户%户%7社区活动户%户%户%备注注意：在填写“意见与建议”栏时，每项意见或建议后面加上括弧，并填上例数，如：1.（5例）填表人： 管理处主任：第6章 安全与应急管理标准图表月岗位安排表 岗 位时 间 人 员大堂岗巡逻岗道口岗备注1日至10日8：0016：0016：0024：0024：008：0011日至20日8：0016：0016：0024：0024：008：0021日至31日8：0016：0016：0024：0024：008：00保安交接班记录表班次：日期班次值班员本班发生情况及处理结果交接班时间接班人交接物品保安值205、班记录表 年 月 日签 名值班情况检查情况交接班时间 时 分交班人员检查人：时 间：时 分： 时 分接班人员 时 分交班人员 时 分接班人员 时 分交班人员 时 分接班人员 时 分交班人员 时 分接班人员 时 分交班人员 时 分接班人员 时 分交班人员 时 分接班人员 时 分交班人员 时 分接班人员 时 分交班人员 时 分接班人员 时 分交班人员 时 分接班人员管理处主任： 日期：说明：1.检查人为物业管理员和管理处主任。 2.物业管理员每周不定时抽查，但夜间至少抽查1次。 3.管理处主任夜间抽查每月至少2次。来访登记表单位：日期来访人姓名证件名称、号码来访时间被访人楼座、房号离开时间值班员备206、注保安工作班检表单位： 队： 班： 检查人：日期受检人岗位检验内容不合格次数处理结果仪容仪表服务态度工作纪律服务要求工作要求其他保安巡逻签到卡岗位： 区域：时间签名时间签名时间签名巡视记录（楼管员填写）：小区巡逻记录表单位： 年 月 日班次：当班时间：值班员：例巡时间：检 查 内 容检 查 情 况1是否有可疑情况或可疑人徘徊、窥视2是否有机动车停在绿地、人行道、路口，在小区内修车、洗车等违章停车现象3是否有业主（住户）在室外动土施工、搭建和牵拉电线4是否有未按规定的时间、要求进行违章装修的5是否有饲养家禽和宠物的现象6是否有乱摆卖现象7业主（住户）有无意见、建议8是否有收捡破烂、乞讨等“三无”207、人员9是否有乱堆放装修垃圾和生活垃圾的；是否有高空抛物的现象10是否有人践踏绿地或在绿地踢球、砍伐树木、占用绿地等破坏绿化的现象11是否有在绿地或树木上挂晒衣物的现象12是否有漏水、漏电、漏气等现象13是否有污雨水井或化粪池堵塞、冒水的现象14房屋本体内楼道灯、电子门、消防栓、公共门窗等设施的完好情况15小区内道路、路灯、污雨水井盖、游乐设施、消防路桩、路墩等设施有无损坏16其他说明：1.没有发现问题的在检查情况栏内打“”，有问题的则记载下来。 2.发现紧急情况，马上报告主管和总值班室，对于大量渗漏水、设施严重损坏和违章等一时难以处理的问题，由总值班室或主管立即报告上一级主管、分管、副主任或主208、任处理。大厦巡逻记录表单位： 年 月 日班次：当班时间：值班员：例巡时间：序号检 查 内 容检 查 情 况1大厦内是否有可疑、陌生人徘徊、窥视2室内外车辆停放情况，注意渗水与漏电3是否有未按规定的时间、要求进行违章装修的4大厦内是否有乱摆乱卖现象5业主（住户）有无意见、建议6公共照明（灯、开关）7公共地方门、窗8消防设施（消防栓、广播对讲器、报警按钮等）9水表、阀门是否漏水10业主（住户）家内是否有异常气味和响声，注意煤气泄漏11电梯、机房情况12公共卫生情况（墙面、地面、顶棚、门窗和灯具等设施）；走廊是否堆放垃圾13大厦内道路、路灯、室外污雨水井盖、消防路桩、路墩等设施有无损坏14其他说明：209、1.没有发现问题的在检查情况栏内打“”，有问题的则记载下来。 2.发现紧急情况，马上报告主管和总值班室，对于大量渗漏水、设施严重损坏和违章等一时难以处理的问题，由总值班室或主管立即报告上一级主管、分管、副主任或主任处理。班长巡查记录表班： 年 月 日 NO.时 间时 分时 分时 分违规者姓名违规情况及处理结果异常情况及处理结果班长每日工作总结签名： 保安日记年 月 日 班保安姓名交 接 物 品警棒支瓦斯棒支电击棒支无线电对讲机大小具手电筒支交通指挥棒支保安磁卡片电脑磁卡片钥匙1.保安员支 2.岗位备用支防水隔板块收件章、印台各盒请勿停车指示牌块照明灯具值勤岗位值勤时间记 载 事 项自 自时 时210、分 分起 止星期保安工作周检表 年 月 日 NO：总分检查人： 审核人： 主管评分E2D4C6B8A10班长评分E2D4C6B8A10内务卫生E12D14C16B18A20岗位执行E12D14C16B18A20礼仪E12D14C16B18A20着装E12D14C16B18A20评检项目评检结果姓名评分岗位中控室地下停车场1栋塔楼2栋塔楼3栋塔楼4栋塔楼地面1号停车场地面2号停车场巡逻岗班长 保安工作月检表 年 月 日 总分备注：1.每项检查内容的检查结果共分五等，“A、B、C、D、E”。其中A为“91-100分”；B为“81-90分”；C为“71-80分”；D为“61-70分”；E为“60以下211、”。2.每项检查内容的评分结果根据保安工作周检表汇总而得出。检查内容主管评分班长评分内务卫生岗位执行礼仪着装姓名评分岗位中控室地下停车场1栋塔楼2栋塔楼3栋塔楼4栋塔楼地面1号停车场地面2号停车场巡逻岗班长保安训练考核表单位： 队 年 月 日 内容姓名单兵队列（40分）擒敌（18分）体能（18分）消防（16分）车辆指挥（8分）得分评定结果军人军姿，停止间转法，齐步与立定，跑步与立定，正步与立定各5分，步伐变换7分，行礼8分。基本功（打、踢、推、击、勾、绊、抓）8分，声音2分，精神2分，拳术完整、准确、流畅6分。百米跑（14秒达标）6分，俯卧撑（50个达标）6分，爬楼（20层45秒）6分。消防知212、识4分，消防报警3分，灭火器使用4分，消防水带使用5分。手臂动作2分，两手有节奏2分，会识转向灯2分，姿势正确2分。保安请销假报告单单位： 年 月 日请假人：岗位：请假时间：归队时间：请假事由主管意见： 签字： 年 月 日管理处意见： 签字： 年 月 日备注：说明：1.请假1天由主管批准，1天以上由管理处批准。 2.此报告单在请假人销假后统一存档。治安案件报案登记表单位： 年 月 日 编号：报告人姓名性别年龄工作单位住址报案时间报案方式发案时间发案地点被告人或嫌疑人姓名性别年龄单位或住址特征简要案情：受害情况、损失物品数量等处理情况备 注消防中心值班记录单位： 年 月 日班次早班：8：00-1213、6：00中班：16：00-0：00晚班：0：00-8：00值班人报警电话及对讲控制柜检查气体灭火控制器报警记录序号班次报警时间地点报警类别情况检查处理过程及结论值班人1234567891011注：各物业公司可根据具体情况安排具体上班时间。消防巡逻记录表 年 月 日 班： NO：项目消防栓应急灯开关放火门电井门机房门通道烟感器报警按钮正压送风口巡视检查情况记录时间：地点：记录：时间：地点：记录：时间：地点：记录：时间：地点：记录：时间：地点：记录：时间：地点：记录：时间：地点：记录：时间：地点：记录：其他异常情况记录班长抽检评语主管阅示巡逻员签名：义务消防队员名单共 页， 第 页序号姓名地址电话214、BP机手机工作单位备注制表： 日期：注：最新的名单正本由物业管理员保存，副本由消防干事和管理处主任保存。消防演练记录表单位名称： 年 月 NO：年/月/日演练项目（项目）演练单位（人）演练成绩确认审核室内安防报警应急反应流程接到报警调度当班保安前往事发地查看是否误报？调度应急保安应急出动查明原因记录备案制止罪案擒拿疑犯抢救人员信息反馈是否报110？记录、总结、存档、汇报报110是实报确认是否突发事件应急处理流程突发事件的发生事件的申报（当事人或发现人）事件的判断（总值班室/监控室）通知相关单位/人（总值班室/监控室）自行处理（物业管理处）外援处理（110、119、120、物业管理公司）突发事件215、处理后事发和事后的报告（物业管理处）备案事发现场保洁处理（保洁部）调查事件的起因（物业管理处）治安应急处理流程发现异常监视屏幕有可疑现象报警器响工作人员发现情况监控中心值班保安通知巡逻保安到现场查看通知大门加强防范发生案件误报可疑情况由值班保安做好记录按C级情况处理现场保安设法抓获嫌疑目标带到监控中心由班长处理情况正常做好记录涉嫌偷盗等较严重情况一般违规报告保安主管送交派出所处理并做记录由当班领班处理后做好记录（续）发生案件无人地方有人地方所在人员发现、保安巡查发现、楼内人员发现监控中心，保安值班按C级情况处理保安班长携对讲机到现场若事态扩大按B级情况处理报保安主管到现场采取果断措施制止事态由216、当班班长处理后做好记录（续）按B级情况处理通知保安主管到现场，根据指令采取果断措施向派出所报告请求派员到现场处理通知保安各岗位人员加强警戒，发现嫌疑目标立即报告通知管理处主任到现场进行指挥维护好现场，禁止无关人员进入积极向公安机关提供线索将抓获犯罪分子带到保安值班室管理处严加看管若情况严重则按A级情况处理按A级情况处理向派出所报告，请求派员到现场处理通知管理处主任、保安主管到现场采取果断措施保护好现场，禁止无关人员进入通知各岗位人员加强警戒向公安机关提供线索，解决案情火警、火灾应急处理流程接到火警立即派人现场判断误报：查明原因，记录在案灾情轻：保安人员现场自救物业经理到场指挥报119火警保安部217、疏通救火通道。引导区内车辆离开小区。维护现场秩序，劝告无关人员远离现场。灭火器灭火，确认火区附近电源关闭后，再用消防水龙头灭火。设备部业户服务部保洁绿化部关闭煤气总阀，协助救火。保障泵房供电，手动开启消防、喷淋泵。确认电梯内无人后，将电梯落入安全区域，并关闭电源。关闭火灾附近电源，确保应急指示照明有效。协助救火，事后清扫现场。维护秩序，防止坏人趁火打劫。疏散人群，抢救财物。善后处理，记录备案。协助查明火灾起因，统计损失。接听电话，保持联络。坚守岗位，保护银柜及重要票证。电梯困人应急处理流程发现故障监控中心管理处（白天）安慰被困人员，防止梯内人员出现危险行为情况紧急，通知设备主管和管理处主任到场218、组织抢修安排善后工作通知电梯维修人员到场处理（先救援后修理）1.查清情况，一般故障，使用控制键盘发出复位命令。若不能解除故障则进入程序“2”。2.切断电源，查清轿厢位置。1.断开电梯电源。2.安装制动器松闸拉杆。3.扳动制动器松闸拉杆，使制动松闸。4.转动拽引机手轮使轿厢到达就近层。5.拆除制动器松闸拉杆。6.至轿厢所在层面打开厅轿门营救乘客。管理处（日）当值保安（夜）做好记录水浸应急处理流程发生水浸事故向业户做好解释工作设备人员将电梯升到浸水层以上并关闭电源关闭地下室设备电源疏通地漏或用水泵排水关闭进水阀如果利用沙包，条木等物遏止水势蔓延值班人员现场监视，同时上报管理处领导上水设备通知上水抢219、修清理现场做好记录自管设备组织力量抢修暴雨引起水浸设备损坏引起水浸雨停止后停水停电应急处理流程管理处（日）值班保安（夜）跟踪现场情况，稳定业户情绪如果保修管理处（日）值班保安（夜）供电供水做好记录一般故障当班维修人员检修管理处（日）值班保安（夜）做好记录严重故障管理处主任设备主管拟订检修方案施工现场处理现场其他问题做好记录设备故障供电供水部门通知第7章 保洁和绿化管理标准图表清洁设备、设施清单单位名称：占地面积： 建筑面积： 住户数：项 目单 位数 量备 注清洁员岗位安排表单位： 年 月 日序 号姓 名岗位范围主要工作任务备 注定岗人： 管理处主任签字：说明：1.由班长安排定岗，报管理处主任审220、批。 2.由管理处保存3年。清洁班作息时间表4月1日10月31日11月1日3月31日项 目时 间项 目时 间起 床6：006：10起 床6：306：40上 班6：108：00上 班6：408：00早 餐8：008：30早 餐8：008：30上 班8：3011：30上 班8：3011：30中 餐11：3012：00中 餐11：3012：00午 休12：0013：30午 休12：0013：30上 班13：3017：30上 班13：3017：30晚 餐17：3018：00晚 餐17：3018：00自由活动18：3022：00自由活动18：3022：00熄 灯22：30熄 灯22：30说明：1.每日中221、午11：5012：30和下午18：0019：00，安排清洁员在住宅区内的主要活动场所及路口轮流值班，进行保洁。2.每月进行2次岗位培训和学习。3.各管理处可根据垃圾车清运时间做适当地调整。垃圾清运服务质量记录单位： 年 月 日日期清运时间是否及时清运未清运清运效果清洁工签名日期清运时间是否及时清运未清运清运效果清洁工签名11721831942052162272382492510261127122813291430153116说明：此表由班长指派室外组清洁员负责填写，每月交房管部门，保存一年。小区室内清洁日检表单位： 检查人：日期 检查项目检查 记录受检人1.消防管 6.信报箱 11.天面 16222、.扶手2.宣传栏 7.走 廊 12.雨篷 17.单车房3.电表箱 8.墙 面 13.楼道梯级4.电子门 9.窗 户 14.拖抹楼道5.消防栓 10.开 关 15.楼道灯具 不合格次数处理结果说明：由班长检查记录，合格在记录栏内打“”；发现不合格时，写出对应项目序号及不合格原因，轻微不合格由班长自己处理；发生严重不合格时，由班长及时报告管理处主任处理。小区室外清洁日检表单位： 年 月 日检查项目检查 记录受检人1.人行道 6.游乐场 11.岗 亭 16.污水井2.排水沟 7.卫生间 12.绿 地 17.路灯3.散水坡 8.垃圾池 13.公共场地 18.宣传栏4.停车场 9.垃圾站 14.雕 饰 223、19.喷水池5.单车棚 10.马 路 15.标识牌 不合格次数处理结果说明：由班长检查记录，合格在记录栏打“”，发现不合格时写出对应项目序号及不合格原因，轻微不合格由班长自己处理；发生严重不合格时，由班长及时报告管理处主任处理。消杀服务质量检验表单位： 年 月 日检查项目检查地点灭 蚊灭 蝇灭 鼠灭 蟑 螂不合格处理结果垃圾池垃圾中转站污雨水井内化粪池内沙井内绿地楼道、管道竖井天面、雨篷食堂、宿舍地下室、设备房转换层停车库商业网点说明1.每月对照清洁工作检验标准中消杀的检验标准进行检查。2.合格打“”，不合格记录其原因。检查人： 清洁工作日检查表单位： 年 月 日检 检查 查记 记录 录受检人1.地（路）面 7.消防栓2.墙面、门 8.标牌3.卫生间 9.雕塑4.大堂 10.沙井5.电梯 11.垃圾箱（池、站）6.楼梯 检查时间检查结果处理结果说明：记录栏内填写不合格项序号及其位置。检查人： 绿化组织结构图管理处主任分管副主任或楼管员绿化班班长