1、地产企业经营发展项目营销管理制度实施细则编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 1、目的根据公司总体战略发展要求，本着利润实现最大化，提升企业及项目市场知名度为原则，建立并健全对项目发展的全程营销管理，指导营销工作按规范流程推进和有序开展，不断提高营销管理的整体水平和市场竞争力。特制定本管理制度，供部门员工遵照执行，同时为相关部门提供参考。2、 适用范围本制度适用于XX公司在XX投资发展的所有房地产项目。3、 解释和修改营销策划部拥有对本制度的解释和修改权，公司领导如发现本制度有任何不足或需要额外补充之处，营销策划部负责修2、订。4、营销管理组织架构XX公司营销策划部XX地产营销策划中心XX集团内地地产管理委员会XX公司营销决策小组4.1XX营销决策小组组成人员来源：公司领导、营销策划部。营销决策小组的组织架构和具体人员需报集团内地地产管理委员会。4.2营销策划部为XX公司营销管理机构，负责策划和制定与营销有关的策略，并指导策划工作的实施；并负责具体事务的执行。4.3XX公司营销决策小组由公司总经理负责，组织小组成员讨论审定XX公司总体营销策略和各类项目营销报告，并上报集团。5、 营销策划部职责范围5.1营销策划5.1.1负责与市场接轨，跟踪市场，并收集项目相关优秀经验，将之运用项目的研展。5.1.2负责会同设计管3、理部制定项目设计定位建议，编制定位报告，经批准后供项目实施参考。5.1.3负责所有与项目相关的宣传道具、媒体通路等选择、制作、发布等工作。5.1.4负项目品牌的推广与宣传，在项目品牌推广的同时扩大企业品牌和影响力。5.2项目租售5.2.1对公司开发的项目进行现场销售，全力完成公司下达的销售指标并及时做好帐款的回收。5.2.2各项销售报表的建立，每日来访客户登记资料的汇总整理、分析。5.2.3每日工作日志、周报、月报的完成。销售情况、帐款回收情况报表分析等。5.2.4对公司开发的项目销售工作进行现场管理，解决现场销售代表销售工作中出现的问题，及时有效地将现场租售情况及营销信息反馈公司。5.2.54、负责楼宇租售业务，代表公司与购（租）房客户签订商品房临时合约、预/出售合同及租赁合同，并办理合同公证、租赁登记及领证等法律手续，处理租售业务中的其他法律事务。5.2.6协助财务部收取售楼款及租金，会同财务部、物业公司做好收楼及售后服务工作。5.2.7负责楼宇可销售面积测算、土地面积分摊、办理预算许可证、商品房初始登记、补交地价等楼宇租售等工作。5.2.8明源销售管理软件的应用，从而达到客户信息电子化。便于资料查询、归类、统计。5.2.9定期编制楼宇统计分析报表给政府有关部门、营销中心及公司领导。5.3客户服务5.3.1快速、正确处理售前、售中、售后的各类服务及投诉5.3.2负责建立健全客户档案5、制度5.3.3参与楼宇交付入伙5.3.4XX地产业主联谊会相关工作，实施“XX会”会员招募，管理工作，负责会刊文字、图片、编辑和印刷工作，组织和安排会员活动，开拓和保证XX会的发展和运作。5.4商务运营5.4.1参与商用物业定位策划5.4.2制定租售策略和方案5.4.3负责商用物业的租售推广5.4.4对商用物业及附属设施进行管理等。6、营销策划部组织架构图部门经理 副经理副经理湖滨一号销售经理半岛华府销售经理销售人员销售人员新七号地八号地湖滨一号半岛华府府府行政助理客户部客服人员合同专员XX会合同专员广告&品牌市场调研新八号地7、营销策划管理工作程序7.1项目营销策划工作程序工作阶段工作项目分6、项目工作实务立项、可研分析市场调研项目周边市场调查分析跟踪报告市场定位目标消费者定位消费者需求初步调研消费者研究报告建筑类型配比分析经济性分析规划可行性分析价格定位经济测算市场定位研究报告产品定位档次/价格/消费者定位产品建议户型（配比）与单套面积房型功能格局社区规划与配套规划设计项目营销工作发展计划各类配合设计规划的营销建议报告商业及会所定位报告装修房定位建议报告卖场初步设想项目规划设计的营销建议创新理念总图、建筑单体、房型、环境等设计精装修房风格、档次定位与建材建议（装修菜单） 材料、设备等营销建议新技术、新材料应用的营销建议精装修房设计广告招投标明确外包业务范围代理公司招标任务书LOGO7、VI系统专题报告卖场包装策划纲要进行广告/企划/代理公司的招投标项目LOGO及标识LOGO设计、VI系统设计营销推广概念及主题销售准备前期营销工作筹备计划（明确各部门职责）项目营销策划报告营销策划营销策略（包装策略、宣传定位、销售时机、价格初定等）推广与推介计划（费用预算、内容、时间）三维效果图制作沙盘模型制作售楼处、示范单位与示范园区案场包装（规划、案场分区、功能、风格）建议卖场包装策划报告装修房建材标准最终确定案场设计（内部装修、外部环境、公共部位及其它展示区）现场施工（土建、装修、环境、设备）案场各类展板、指示牌等的设计、制作、安装建材、设备与公共设施的最终确定项目推广名的确定宣传物(8、楼书、户型图、报纸、海报、项目特刊、生活手册、DM、网站等)的设计制作外围导视系统（道旗、工地围墙、户外看板、精神堡垒）的设计制作SP活动策划与组织营销推介报告营销进度与价格的拟定关于制定价目表各种系数及构成因素的分析报告营销进度计划与价格专题报告筹备开盘预售文件房屋面积测绘预售许可证领取合同文本与补充条款的准备销售团队的组织与培训媒体计划预定方式的确定与执行销售执行案场日常管理现场信息反馈分析分阶段进行营销总结，调整价格与分批销售节奏广告策略调整和执行SP活动调整和执行营销工作总结分期进行营销工作总结营销工作总结报告7.1.1项目立项后，组织人员根据项目发展周期进度，定期对项目周边的同类物业9、进行跟踪调查，并编写项目周边市场调查分析追踪报告7.1.2根据新建项目的初步可行性研究报告由营销策划人员联合设计管理部在项目规划设计招标前十五天内编制完项目市场定位报告，经公司营销决策小组及相关部门评审后报集团营销中心。7.1.3新建项目规划设计确定后十天内，协助项目发展部编制项目发展策划报告，经公司营销决策小组及相关部门评审后报集团营销中心。7.1.4规划设计过程中，营销策划部着手项目营销策划工作：扩初设计后一个月内完成项目销售现场包装策划纲要；开盘前6个月完成 项目营销标识及卖场包装策划专题报告；开盘前6个月完成项目营销策划报告；开盘前5个月完成项目营销推介专题报告开盘前1个月完成 关于制10、订价目表的各种系数及构成因素的分析报告项目正式推介前1个月报 项目楼书送审报告项目开盘前1个月完成 项目营销进度及价格专题报告项目销售面积、收入、价格调整汇总表项目销售90%完毕一个月内 项目营销工作总结报告7.1.5营销推介专题报告营销进度计划及价格专题报告获得批准后，制定价格表、付款方式以及市场推广实施计划报XX公司营销决策小组审定后实施。7.1.6营销策划人员除处理日常事务外，应尽量走进市场，在市场中总结学习，借鉴同行经验。7.1.7营销策划人员应明确工作计划和时间管理，根据公司要求制作各类计划表和项目报告，参与部门工作并加强沟通和团结协作精神。7.1.8关于VI系统的执行要求，暂以兴业11、公司2000年11月下发的中国海外内地房地产营销标识使用手册为依据，增强XX国内房地产品牌的统一性及附加值。7.1.9建立营销电子档案库：为方便储存、管理和利用营销资料，必须建立营销电子档案库，由专人负责管理。分文档和图档两类，图档统一由专业公司按标准拷盘或刻录，以TIF格式为主，JPG格式为辅。精度分为A、B两级，其中A级图档文件大小为15M，供普通印刷用；B级为40M，供户外展板用。对于已建成项目根据内容目录（见附件）对现存的资料进行整理、补充、存储，尽量保证图档的质量。营销电子档案库属于保密资料，由专人制作、更新、管理。利用和拷贝资料应事先进行审批和登记。具体执行办法见营销电子档案管理办12、法7.1.10关于项目推介或代理：为了紧贴市场脉膊，要善于处理好与营销方面专业公司（中介公司、代理公司、推介公司等）和媒介的关系，充分发挥各专业公司的专业作用和媒介的宣传效应，促进楼盘营销工作。营销执行机构与专业公司合作时，要对专业公司进行认真和全面的考察，结合项目的实际情况，选取对项目销售工作具有积极促进作用的专业公司，在初步选定专业公司后，应报国内地产营销决策委员会审批。经批准后订立有关中介、代理合同等，明确具体的操作方法及专业公司的职责。签订的合作协议或代理合同等须报集团营销中心备案。具体执行办法见营销策划工作管理实施细则。7.1.11关于项目推广活动，广告媒体及销售道具：根据项目营销费13、用概预算，组织并落实各类广告、销售宣传活动，负责各类销售道具设计、制作，负责广告媒介设计及采购，具体执行办法参见广告管理制度和宣传制作物委托制作管理办法7.2市场调研管理工作程序7.2.1为保证调研工作的计划性与针对性，需要制定年度/季度/月份调研工作计划，按预定主线将调研工作统筹安排、合理分工、计划如下：1） 每年度末（提前3天），根据XX公司下年度整体经营计划与策略制定下年度市场调研工作计划。2） 每季度末（提前3天）制定下季度市场调研工作计划。3） 每月末（提前3天）制定下月份市场调研工作计划。7.2.2专人负责市场调研，掌握宏观信息和即时政策，定期编制XX房地产市场报告（季刊）、房地产14、市场综合调查报告（半年刊）、明星楼盘调查报告不定期、地产纵横（月刊），每季度编制的XX市房地产市场报告和半年编制的房地产市场综合调查制造应报送集团营销中心，同时抄报公司领导。7.2.3专人负责各类报纸房地产广告和房产信息剪辑，制作剪报；同时在网络上截取房产信息，充实市场调研基础资料。具体执行办法见市场调研工作管理细则2006版7.3租售管理控制程序7.3.1建立销售培训制度：通过循序渐进的培训方式，将知识转变成技能，将要求转变成素质，将技能与素质化为财富，培养一批地产精英，为公司更上一个台阶做好人才准备。每半年进行一次销售业务员应知会考核，建立考核档案，作为提薪升职的参考依据之一。各项目公开发15、售前必须进行销售培训，根据考核成绩和工作实绩对业务员和管理人员实施奖惩。逐步建立一套既能体现按劳分配，又能促进楼宇租、售的奖励机制。7.3.2建立营销信息反馈制度：制作工作日志、周工作纪要、月营销分析报告和不定期推楼前编制客户分析报告确定和调整销售策略。同时建立广告发布一周信息反馈制度，在刊登广告的当天起连续七天做好广告反馈记录。7.3.3严格执行销售现场管理制度、楼宇销售管理制度和楼宇租赁管理制度、委托中介管理制度，做好租售工作的规范化和系统化。7.3.4优惠折扣申报制度：在日常销售管理工作中如有特殊客户（工作关系户）确实需要在售价上给予一定的优惠时，须逐级申报并填写国内地产物业销售特别优惠16、价格审批表报公司领导审批。根据公司领导指示上报国内地产营销决策委员会。凡未经书面批准的优惠一律无效，造成事实的由当事人承担责任。7.3.5协助财务部妥善处理楼宇回购事件。7.3.6协助租售工作执行，办理各类登记、办证及产权过户手续。7.4合同管理控制程序7.4.1日常统计报表编制工作：租售报表分年、月及半月三种报表，半月报表中附销控图。半月、月报分别于每月14日及29日上报，年报于次年元月5日前上报集团营销中心，月报和年度报表由公司主管副总经理签发。以电子邮件方式和传真报集团营销中心。7.4.2负责楼宇合同管理工作：做到合同填写清楚，用字、句规范，签署程序合法，并及时将合同整理归档，建立电脑客17、户资料系统。同时，制定预售合同样本。具体执行办法参见租售合同管理制度。8、营销策划管理制度8.1客户服务中心管理制度第一条 目的在市场经济商业模式下，市场的竞争，归根到底在于能否提供更快捷、更独特、更集中、以及更适合需要的服务来赢得竞争优势；而良好的客户关系是企业求得生存与发展的重要资源，是企业决胜市场的灵魂。服务质量的好坏，直接影响着产品的推广；为维护公司企业信誉，扩大房地产市场占有率，贯彻“以客户为导向”的服务理念，提高服务效率与客户满意率，完善服务机制，特拟订本办法。第二条 工作方针以客户服务中心为切入点，实现“以客户为中心”基础上的客户资料信息、售中服务信息、售后服务信息、投诉信息的统18、一收集、管理、分析和处理。力求增强客户满意度和忠诚度，实现与客户之间的互动，与客户建立起双向固定、友善而不是对立的关系，使之成为忠诚的客户，与消费者之间建立稳定和谐的共融关系，继而成为客户的顾问是客户服务中心的工作目标。第三条 组织架构及岗位职责1 部门主任：1）在公司主管副总的领导下，全面主持客户服务中心的各项工作。2）负责部门工作计划的制定及客户服务制度的制定和审核。3）负责与各相关部门的沟通和协调。4）全面统筹工程质量的投诉、理赔决策等工作。5）负责落实公司的各项指令，为公司决策领导层提供可靠的依据。6）负责对本部门员工的管理和培训工作。7）负责客户服务中心功能的开发。8）负责XX会工作19、的指导及协调工作。2 部门副主任：1） 执行和完成公司和部门主任的各项工作指令。2） 制定和完善客户服务的管理制度。3） 统筹XX会的日常管理及与各相关部门的协调工作。4） 协助部门主任统筹、协调、处理施工过程中出现之相关问题及客户的重大投诉理赔，指导组员采取相应的措施解决问题。5） 收集和整理有关房地产方面的法律法规，为处理投诉纠纷提供有力保障，在协调谈判中掌握主动。6） 与政府部门、新闻媒体、消费者协会等保持良好的协作关系，树立公司形象，为公司各项工作的开展奠定坚实的基础。7） 配合律师事务所参加法律诉讼，收集有关证据及资料。8） 负责各项目面积测绘、预售许可证、大产证的办理。3 客服代表20、（若干）：1）执行部门主任之指示和督导，处理日常投诉和咨询事宜。2）负责各类客户信息的收集和整理工作。3）负责XX会的日常管理工作。4）总结各项目在设计和施工中的教训与不足，编制档案，反馈相关部门，为新项目提供建设性的建议和意见。5）参与竣工验收，对工程设计、施工质量提出合理性建议和整改内容。6）配合营销策划部做好交房、入伙工作。宣传解释合同条款、面积测绘、政策法规等问题。7） 了解收集有关房地产开发销售等方面的法律法规，建立档案，掌握政策，在处理投诉时灵活运用。8） 负责各类文档资料的收集和整理归档工作。 第四条 职责范围1 负责处理售前、售中、售后的服务和投诉工作及由此引起的相关法律诉讼。21、2 加强与政府部门、新闻媒体、民间团体等房地产相关部门的协作关系。3 保持与律师事务所、房地局的联系，及时了解收集房地产相关法律法规。4 不断完善充实XX会的各项活动和内涵，建立高效的客户资源库。5 根据公司营销需要与安排，及时办妥各类证照及测绘工作。6 配合营销部做好销售、入伙工作。7 总结各项目的成功与不足，对工程设计和房屋质量提出建议。8 完成公司安排的其他各项工作。第五条 客户投诉处理工作流程1范围适用于XX（XX）有限公司所有项目投诉处理。 2投诉的受理1） 客户服务中心为接受客户投诉之主要受理部门之一。2） 第一接待人应当以对公司高度负责的态度接待投诉，不得有任何推诿。3） 接待人22、应填写客户投诉记录，准确记录客户意见。4） 首问责任制：公司其他部门接到投诉时，属本部门责任范围内的主动解决，处理完成后两个工作日内交客户服务中心备案；涉及其他部门问题的，在一个工作日内交由客户服务中心进行责任分判，责任部门应在二个工作日内将详细情况、处理建议或处理结果及时反馈客户服务小组。5） 客户服务中心无论直接（客户直接投诉）或间接（公司其他部门反映）接到投诉，都必须就相关投诉内容认真填写投诉受理单，作好详细记录并着手进行相关调查、审核。6） 业主来电、来函投诉，客户服务中心作好相应记录，转单至相关职能部门解决；所有书面回复及与客户往来函均报部门领导审阅并分类归档。7） 客户服务部客服热23、线的接听：客服热线由专人负责，工作时间内必须有人接听，下班时间则转为语音服务，周末和节假日转接至值班人员的手机，值班人员须对投诉电话做记录。3 投诉的移交1） 客户服务中心根据投诉受理单的投诉内容，确定问题处理部门，并将应解决项目逐一罗列在工作联系单中，移交相关部门限期解决。4 投诉的处理1）若投诉较为简单，可以迅速处理，责令有关部门进行维修整改，处理完毕后做简单记录备案。2）如属房屋质量或重大投诉问题，客户服务中心应在两个工作日内或者与业主约定时间，组织工程部、合约部、物业公司、施工单位组成联合小组现场实地踏勘、取证，确定施工方案，并填写现场踏勘记录单。3）处理方案要全面考虑各种因素，将处理24、投诉对客户的影响降到最低，比如项目部的维修方案必须考虑详细的成品保护方案，维修期间客户的住宿问题等；处理方案应确认处理时间，在此之前应广泛征求意见，以确保处理单位能够在约定的处理时间内处理投诉；4）客户服务中心及相关部门根据与相关部门确定的处理意见及方案，及时详细的答复客户，同时开具工作联系单予相关部门限期解决。5） 保修期内施工单位驻留项目现场，期间为主要质量投诉维修责任单位。施工单位撤离现场后，由物业负责工程质量投诉的维修和协调工作。 6） 投诉处理相关部门在接到工作联系单后，应在两个工作日内联系客户，约定处理时间和制定处理方案，在规定的时间内完成。7） 投诉处理相关部门在解决投诉时应及时25、反馈信息，在投诉处理完成后填写投诉处理反馈单并报客户服务小组存档。8） 维修项目如涉及水、电故障等会给业主生活带来严重不便之急修事项应由物业管理处紧急派人进行处理，事后由客户服务小组及相关问题处理部门追认。9） 投诉、报修内容确属建设过程中遗留之设计、施工质量问题，应及时联系客户服务中心及相关问题处理部门现场勘察、取证，客户服务联合小组确认后，管理处将维修方案及维修费用预算上报公司工程部及合约部，审核通过后组织维修。维修费用由项目部向施工单位追索，或由客户服务中心知会公司合约管理部向施工单位追索。10） 维修项目经客户服务联合小组共同检验认为合格之后，请业主验收并签字认可。11） 客户服务中心26、根据处理结果适时回访，聆听客户的建议和评价，填写投诉处理反馈单。12) 客户投诉得到完全解决后，客户服务中心填写投诉处理过程汇总表存档备案，同时做好相应的电子文档记录。5 投诉处理过程跟踪 1）客户服务中心负责督促投诉处理的全过程，组织相关部门处理投诉，和客户进行协调和沟通。2）在投诉处理过程中，应保持与客户的沟通，必要时根据情况修改处理方案，处理过程中的重要节点应做记录。2） 安抚客户：在处理问题的同时，积极加强与业主沟通，宣传公司政策，表明公司对投诉问题的重视。对一些工程质量问题接业主投诉报修后即赴现场实地勘察、核实取证，做好上门抚慰工作，避免矛盾的加剧。3） 情况较复杂的、隐蔽部位、关键27、部位的整改施工，客户服务人员要进行跟踪检查，必要时，可要求部门相关专业人员随同跟踪检查。 6投诉理赔 1）因我方原因造成业主在维修期间无法正常居住，如其主动提出要求在外住宿的，由客户服务小组上报公司，经批复同意后方可通知业主按公司规定标准入住（具体标准由公司制定）。2） 若在保修期内，属房屋开发建设过程中遗留之设计、 施工质量问题而造成客户经济损失的，可与客户协商解决。理赔原则为：i. 按XX市商品房出售（预售）合同约定的相关赔偿条款执行。ii. 合同未约定的则按XX市和国家的相关法律、法规办理。iii. 承担赔偿应以“直接损失”为限，若确系房屋重大质量问题造成业主经济损失，或对本公司的经营、28、声誉造成负面影响，可根据实际情况灵活掌握,并报总经理审批。iv. 理赔权限：凡客户提出理赔，均由客户服务专员协同项目负责人现场核实、评估，并上报总经理批复。v. 对于因施工质量问题而造成公司损失的，由项目部向施工单位追索，或由客户服务中心知会公司合约管理部向施工单位追索。3）客服人员约见业主，每次约见须形成客户投诉会谈纪要，记录双方谈话的内容，双方签字认可。4）客服人员可以多次约见客户，直至双方就投诉问题达成一致，若最终无法达成一致意见，则移交法律顾问寻求司法解决。 7 例会制度 客户服务小组定期召开工作例会，主要汇报近期工作要点、投诉处理结果、理赔请示、处理决策等事项。 8. 重大问题协调由29、客服部主任牵头，不定期地举行相关部门的协调会，将重大疑难问题在会上明确各所属部门解决。 9. 定期回访制度投诉解决后，由客户服务中心主动与客户核实确认，并将回访记录整理存档。主动对投诉客户回访，听取客户意见，加强与客户的感情交流，可使我们的服务工作变得卓有成效。10、 建立客户回声系统 设立客户服务信箱或开通服务热线，主动倾听客户心声，包括疑问、抱怨、建议等，根据这些意见和建议进行工作完善和产品改进。11. 投诉档案的建立 客户服务中心在维修处理完成之后，应对典型的投诉案例进行分类整理，同时根据投诉受理单、现场踏勘记录、处理反馈单、投诉处理过程汇总表等之详细记录登记造册，建立资料库存档，为今后30、公司新项目的规划、设计、施工及营销工作提供指导。第六条 保修原则及责任分判 1 住宅工程实行质量保修制度。保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，公司应履行保修义务，并对造成的损失承担相应的赔偿责任。但因不可抗力或者使用不当造成的损坏，公司不承担责任。保修的期限及保修范围应当按照国家有关的法律法规规定予以确定，保证建筑物在合理寿命年限内正常使用，维护使用者的合法权益。2 保修期内施工单位留驻现场，由施工单位承担维修补偿义务。如维修单位无法承担维修责任，亦无保固金留存，无法继续追索的情况下发生工程质量投诉，由我司继续承担房屋的保修工作。3 未出售现房和存量房产发现质量问题，保修期内由项目部或物业31、公司责成施工单位负责修复。超过保修期，由营销策划部或客户服务中心开具工作联系单，项目部或物业公司组织维修。4 业主入住相当时间，已超过保修期限后发生的质量问题，由物业公司或客户服务中心按照相关条款，向业主进行解释或由业主向物业公司报修，由物业公司负责整改，相关费用由业主承担或协商解决。5 保修期内因质量问题发生多次维修，超过保修期限后，如因同一质量问题再次需要维修，客户服务中心可根据实际情况上报公司，适当的延长保修期限，并做好相关的记录和情况说明。6 因业主或住户使用、装修不当或擅自改动结构、管线走向而造成的质量问题或造成其他住户损失的，不在公司保修范围内，由责任人承担相应的民事和经济责任。客32、户服务中心可联系相关部门向业主提供技术支持、维修监督上的帮助。7 相关维修整改工程结束后，若一年内同一部位出现相同问题，原整改单位有责任继续修复。8 维修费用的认定1） 物业公司、项目维修队在接到工作联系单维修指令后，如维修费用在RMB2000元以内可根据维修方案直接进行修复作业，力求在最短的时间内帮助业主解决问题。 2） 维修费用超出RMB2000元额度，物业公司、项目维修队需将维修方案及所产生的费用明细报公司工程技术部和合约管理部审核，待方案和费用确定后即可进行维修施工。第七条 投诉涉及部门的职责和分工：1 客户服务中心负责处理销售合同解释、合同执行、销售承诺等方面的投诉及所引起的法律诉讼33、。2 物业公司、项目发展部（未撤销前）负责处理工程质量方面的投诉。3 工程技术部负责质量鉴定，并就鉴定结果对外解释，同时对管理处提供工程技术帮助，确定施工程度、审核施工方案等。4 设计管理部负责处理设计变更、使用功能、景观环境等方面的投诉。5 物业管理处负责衔接、处理施工单位承诺的保修期和发展商承诺业主保修期之间出现“真空脱节”阶段的工程质量问题和物业交付后的服务、清洁、保安、环境、设施维护等方面的投诉。6 合约管理部负责维修费用的审定及定价。7 各相关部门应密切合作，协同作业，不得相互扯皮、推卸责任。第八条 工作要求及服务规范1 服务规范1） 严格遵守公司的各项规章制度和劳动纪律，保守公司机34、密，维护公司信誉。2） 注意仪容仪表和举止言行，体现公司的企业形象和企业精神，赢得客户的信任。3） 热情接待客户（接听电话），使用礼貌用语，耐心细致地倾听客户的意见和建议，充分了解客户的需求和感受。4） 详细记录客户个人资料、投诉内容、服务要求。5） 在处理咨询与投诉时，必须及时耐心的做好解释、劝慰安抚工作，严禁态度生硬、刺激客户。6） 想客户所想，急客户所急，及时快速的将投诉内容分判给相关部门限期解决。7） 每件投诉处理完毕后，必须对客户进行回访，倾听客户的意见。 2工作要求 1）具备良好的沟通谈判技巧和语言文字表达能力。 2）掌握业主心理和动机，具备独到的见解和超前意识。 3）具备大局观和35、创新精神。 4）具有高度的团队精神和服务意识。 5）熟悉与房地产行业相关的法律法规知识。6）熟悉建筑工程知识与设计规范。 7）具备“客户满意度为中心”的经营理念。第九条 注意事项及其他相关工作内容1 装修房的保修期限1） 针对装修房高投诉的特性，联系合约管理部根据国家的有关建筑规范标准对外制定严谨合约，规避相关风险，保障公司权益。特别是装修房的保修期限，合约部在与供货商、施工单位等分包商约定的相关保修期限应充分注重时效性，不得低于销售合同约定的保修期。保修期内，如因施工质量问题引起的索赔由施工单位承担维修与赔偿责任。2） 对于装修房的验收，应建立严密的逐级联合验收制度：施工单位内部验收通过后，36、再由公司工程部及项目部验收，客户服务中心参与验收；验收合格后移交物业前，由物业公司从管理角度进行最后验收。在逐级验收期间，发现问题及时解决，确保业主顺利、满意收楼。3） 保修期满后，施工单位向合约部结算质量预留保固金前，应由客户服务中心、物业公司确认整个项目已无工程质量投诉或相关隐患遗留。2 施工过程中的质量控制1） 提前介入施工现场及销售现场，掌握第一手资料，发现问题及时上报、协调解决，以便为日以后顺利交房打下基础。2） 保持与公司各部门沟通，及时交换意见。协同公司项目部及工程部、设计部、物业公司等部门对整个工程进度、材料变更、精装修质量监督等进行跟踪查验、调控，同步过程管理。3） 听取业主37、合理化建议，满足客户个性需求，方便客户的家居生活，提升物业品质。3业主的入伙收楼1） 根据项目的进展情况及时快速的完成房屋实测工作。2） 汇总办理大产证所需的各类资料送交易中心登记。3） 负责收集落实房屋交付所需的各类必备文件和资料（住宅交付使用许可证、房屋面积测绘报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书等）。4） 物业具备交付条件后，发函通知客户前来收楼。5） 物业公司负责入伙现场、外围的布置清洁安保工作。6） 入伙流程：a. 领取入伙通知书。b. 财务部按房屋实测面积结清楼款，更换正式发票。c. 营销部负责接洽业主签订预售合同交接书，发放相关资料、纪念品。d. 物业公司负责核验入伙通知书，发放38、租户手册、装修守则等入伙资料，填写业主登记表、承诺书，收取入伙费用，引导业主验楼，发放钥匙，预约整改时间，解答业主疑难问题等。e. 业主将办理小产证所需资料交小产证代办单位，代办单位提供全程咨询和相关解释工作。7） 客户服务中心在业主入伙过程中，提供相关有效帮助，回答业主疑问或投诉，解释有关法律、法规政策，倾听业主心声及征求合理化建议。8） 与项目部、物业公司精密协作迅速有效的解决各类投诉和维修工作。 4总结楼盘成功之经验及不足之教训1） 项目入伙告一段落后，从各渠道收集、反馈信息，并将其逐一过滤细化、分项归类。2） 对项目集中反映的建筑设计问题及施工质量问题等进行总结，为下一项目的完善奠定基39、础。5房屋测绘、预售许可证等证照的办理 根据各项目的施工进度及公司的营销计划，及时快速的完成土地证、测绘报告、预售许可证、大产证等各类证照。6加强与业主委员会的沟通、交流 根据相关法规，筹备、组织各项目首届业主委员会的选举工作，甄选合适人选；协调我司与业主委员会之间的关系，加强与业委会沟通、交流，利用对方特殊身份，帮助我司展开工作，缓解业主情绪，争取业主的理解和支持。第十条 客户资源系统的建立和管理（XX会） 1 建立XX会形式的会员联谊会，开发、营建客户网络这一无形的品牌传播资源，实现与客户的互动，提升XX品牌的知名度，具体实施细则和活动章程参见XX会管理实施细则。2 在以“以客户为中心”的40、管理理念指导下，利用XX会、公司网站、服务热线、投诉档案、营销策划部等渠道产生的各种客户信息进行统一收集，并进行整合筛选建立客户资源库，加以有效的管理。3 有针对性的开拓潜在客户，为他们提供有价值的信息，使他们转化为业主，使客户资源价值得以充分实现。第十一条 本守则自下发之日起执行，此前公司有关售后服务管理的规定与本守则有抵触者，以本守则为准。第十二条 执行过程中注意收集相关问题上报公司，以便及时完善和修订。第十三条 本守则解释权在XX（XX）有限公司。 附件一：投诉受理单附件二：现场踏勘记录附件三：处理反馈单 附件四：投诉处理过程汇总表 8.2商务部管理制度第一条 前期策划1、市场调研：为保41、证商用物业定位、设计以及租售价格等符合市场规律，应对公司所开发物业所涉及的宏观市场、周边物业、相关行业等情况予以充分调研，并收集相关规划、政策等资料，撰写策划定位报告，为正确合理决策提供参考依据。2、参与物业设计施工： 依据充分市场调研形成对物业设计的基本意见，为物业结构设计、设施配备等提供建议，并以此指导单元分割、施工以及测绘等相关工作的进行。第二条 制定租售策略结合市场和物业自身情况，制定正确的租售策略，对租售方式、价格方案、代理政策等提出建议。第三条 租售成交1、按遵守相关法律法规及保证公司利益最大化、减少租售风险的原则拟订各类租售合同条款，上报公司核准后执行。2、与客户进行租售谈判，遵42、守既定租售策略，尽力促成成交，并应办理成交申报手续，如遇租售价格或其他条件超出公司既定方案的，应及时向主管汇报，取得公司同意后方可执行。3、对于有中介成交的，应严格遵守公司有关中介代理的管理规定，存在有真实的中介委托关系，签订代理确认书等相关文件。4、如租售过程中，涉及工程改造、装修及设施转让等，应征询工程、合约管理、行政公关、物业管理等相关部门意见，办理核价、审批等手续方可施行。第四条 租售合同管理租售合同由专人负责管理，对于租售业务员所制作的租售合同，应对合同条款、附件等进行严格审查并备案，租售业务员在签订租售合同后，应按合同规定及时正确履行合同约定义务，合同管理员负责监督，并办理签发履约43、通知、合同登记等相关手续。第五条 楼款/租金的收缴各类租售合同签订后应及时交财务部，并配合财务部按合同约定及时收缴楼款/租金，如出现客户拖欠楼款/租金的，应该及时按有关应收款项催讨的规定进行催讨，包括发出催告函、采取停电措施等。第六条 租约转让物业带租约转让的，应妥善处理好与购房人、租户之间的法律关系，出售前应取得租户放弃优先购买权的证明，出售后应签订租约转让的三方备忘录，并办理押金及租金的转付手续。第七条 租售纠纷的处理对于租售过程中出现的包括提前退租、欠款等各类法律纠纷，应积极与客户协商解决，并应在坚守公司原则的基础上灵活处理，必要时及时通过诉讼途径解决。第八条 物业交付及收回物业出售/出44、租后，应按合同规定办理物业交付手续，由租售部门会同财务部及物业管理处与客户及时办理交验手续，填制入伙通知书，出租物业收回的，应督促租户完成物业复原（一般情况下）及会同财务、物业管理处办理款项清收及物业验收工作，并填制退租通知书。第九条 物业附属设施的管理对商用物业的广告阵地、店招、导购系统、车位等附属设施的设立、使用等提出合理化建议经公司批准后执行，并协同物业管理处对客户的改建、使用等进行管理和监督。第十条 会所经营管理参与会所设计定位，对会所结构设计、经营项目安排、设施设备配备提供建议，编制会所经营测算报告，拟定会所经营策略，主持会所外包经营项目的招商管理，指导会所经营开展。第十一条 推广宣45、传为提升商场人气及知名度，应有计划的开展各项推广宣传活动，包括举办产品宣传、展示、专项推广活动等，无论是以场地出租形式合办还是与专业策划广告公司联办的推广活动，均应订立推广合同，就活动内容、方式、收费的作出明确约定，并积极联系商场租户共同参与。逢节日期间，还应对商场进行布置，保证商场的形象。如因宣传推广需要发布广告的，与策划部共同办理。第十二条 公共关系管理为促进商用物业的租售，建立并执行客户回访、中介交流制度，并与政府相关部门保持良好沟通联系机制。第十三条 部门协作对于工作中遇到的工程、价格核定、物业管理等事项，应征询有关部门的意见，如有必要，应填制工作联系单经部门领导签署后请相关部门予以配46、合。第十四条 部门例会制度各售楼处业务员应填写工作日记、周记并按时上传，部门人员于应填写周工作总结及安排，部门每两周召开例会，就工作成果、安排及遇到的问题进行讨论沟通。 8.3销售现场管理制度8.3.1工作人员守则第一条销售人员必须按规定时间准时到达工作岗位；迟到、早退达30分钟或以上视为 旷工，排班、轮休及值班由销售主管视情况统一安排。第二条病假（有医生证明）、事假请假必须提前一天以上时间内提出请假申请，经批准后方可休假；遇突发事件请假须在当天上班之前通知销售主管或销售经理，事后补交请假条，违者以旷工论处。第三条销售人员个人形象要求仪态端庄、大方、得体，严格按照销售要求着职业装，违者按各分公47、司规定处罚。第四条销售前台除摆放销售资料、客户入场/来电登记表、电话等销售工具外，不得摆放其它与销售无关的物品（如水杯、私人文件夹等）。第五条销售人员不得擅自离开销售现场，如须带客户看房，则须告知值班人员或销售主管；如遇殊情况需外出，应向销售主管请示，同意后方可。第六条及时接听电话，热情解答客户咨询；要求电话铃响二声与三声之间的间隔接听，并 使用规范用语，通过电话接听，有效传播公司和项目形象，增强公司对客户的吸引力和信任感。第七条现场人员应自觉维护公司形象，注意保持销售大厅的安静整洁，严禁在销售大厅内喧哗、嬉戏、看报纸、吃零食/吃饭等所有破坏公司整体形象的行为，不准在公共场合化妆、换装；不得在48、销售大厅内吸烟，以保持清新的工作环境。第八条工作时间内不得打私人电话或与客户聊天时间过长，若确有需要，打私人电话不得超过3分钟。第九条接待客户实行轮流接待制，销售人员之间应团结互助，不得争抢客户，一经发现按各分公司规定给予相应处罚，屡教不改者劝其自行离职。第十条不得在销售大厅、样板房内睡觉，不得在样板房内闲坐或使用样板房内物品，违者按各分公司规定给予相应处罚。第十一条在公共每日入场客户登记表上认真做好客户来访登记，以便跟进客户及界定业绩归属。第十二条客户资料（客户姓名、住址、电话等）应严格保密，如发现有客户资料泄露，一经查实按各分公司规定给予相应处罚。第十三条员工工作时必须接受和服从上级的工作49、安排和指示，并努力完成；严格遵守公司/部门的各种规章制度，准时参加所属的各种会议、培训，按时递交各类工作报表。第十四条处理客户投诉时，先要安抚和稳定客户的情绪，然后带客户到洽谈室等较为僻静的地方了解情况，并尽量及时解决客户投诉，如非个人能力可解决的，及时向销售主管请示解决；此外，如果客户投诉影响到在场的其他客户，应同时做好解释工作。第十五条员工要爱护公司财产，凡属人为破坏公司财产的，公司有权要求赔偿，公司所配备使用的贵重财产，离退职时应交还公司。第十六条不得随意改变既定售楼条件，违者按各分公司规定执行。第十七条销售主管负责对现场总体情况进行检查及互相监督，如有违纪情况发生，如怠慢客户，与客户言50、辞过激，不服从工作安排，在工作场所争吵、抓扯等，销售主管应给予指正并如实记录；根据情节，按各分公司规定给予相应处罚，情节严重者给予解聘处理。第十八条不得以各种形式向客户索取回扣或要求请客送礼等，由于个人行为不当而损害公司形象、信誉、利益者，根据情节，给予相应处罚，严重者给予解聘处理，触犯刑律者移交司法机关处理。第十九条员工不能进行有损公司的私人交易活动（如违规炒公司现楼/筹码或自代客户转让楼盘等），不能以公司名义进行任何损公利己的私人行为及进行任何超出公司所指定范围之外的业务；违者根据情节，给予相应处罚，严重者给予解聘处理，触犯刑律者移交司法机关处理。第二十条本管理制度适用于现场所有工作人员。51、8.3.2销售登记报告制度第一条 日常登记制度1、销售人员的日常报告撰写A、销售人员每日认真填写项目“客户跟进表”，将每日的入场客户情况和旧客户的跟进情况详细填写,并具体分类，督促自我客户跟进的工作，并每半个月提交至销售经理。B、销售人员每日须认真填写每日入场客户登记表（前台总表）及每日来电客户统计表，将客户获知途径、需求意向、年龄层、居住区、职业等尽可能详细登记，当天值班销售人员须于最后将当天入场及来电情况进行统计，并认真填写统计结果。C、销售人员每周日下班前进行客户总结工作，将本周成交及未成交客户进行详细分析，撰写每周客户总结报告，并上交销售经理。D、销售人员须按项目需要另行提交相关报告。52、2、销售人员的定期楼盘考察A、公司定期安排现场销售人员考察竞争对手楼盘，以扩大各销售人员对房地产市场的认知面，加强与客户之间的沟通，增强销售信心。B、销售人员需自觉撰写竞争对手楼盘的考察心得，并上交销售主管。3、销售人员的每月总结 销售人员须于每月月末对当月销售情况、成交及未成交客户情况，销售建议、心得体会等进行总结，并提交销售经理。第二条 销售现场工作报告1、月、季度、年度销售总结报告：销售现场需按时撰写并提交公司。2、宣传物料出入仓汇总及消耗汇总：需于规定日期前上交公司。3、阶段性总结报告：销售现场根据实际情况及公司需要按阶段撰写分析报告。第三条 销售现场档案管理制度1、日常工作记录A、每53、日入场客户登记表B、每日来电客户统计表C、客户跟进记录表D、楼款参照计算表E、购房特殊折扣申请表F、客户特殊原因延迟缴款申请表G、顾客特殊要求申请表H、认购卡I、每日成交报告J、销控表K、客户投诉记录单L、货品出仓登记表M、货品入仓登记表等上述内容需开定专用文件夹进行归档。2、XX地产固定客户资料（拟建立数据库）A、各项目业主资料B、XX地产各类公关活动客户资料上述内容资料必须全部输入电脑并及时更新，以便及时查取使用。第四条 客户投诉制度1、销售人员直接处理客户的投诉，并进行投诉记录登记；如遇到无法解决的问题，逐级向上反映。2、销售经理需及时将客户投诉情况上报公司，并认真填写客户投诉记录单后当54、日上交相关主管部门，最终由公司统筹安排。3、现场设置客户投诉意见箱，凡客户需对现场相关问题进行投诉时，可直接到意见箱处投递意见；客户投诉意见箱将由相关负责人员每隔一日查看统计一次，并将有关意见提交相关主管部门。8.3.3价格管理制度第一条 价格录入与检查：价格经公司在开盘前最终审批完成后，交由售楼处进行录入，并制作销售 价目明细表，最终经销售主管与销售经理审核后方可执行。第二条 价格调整：价格调整必须经公司审批后方可下发，交由售楼处对明源系统价格进行调 整并注明相关依据，经销售主管与销售经理审核后方可执行。第三条 付款方式优惠：付款方式优惠确定与调整必须经过公司财务部与主管领导审批后方可执行。55、第四条 暗点优惠：由销售经理在现场进行全面把握，销售经理有决定权。第五条 特殊优惠申请：对个别业主实行的特殊优惠必须填写XX地产物业销售特别优惠价格审批表，经公司批准后方可执行；同时明源系统上必须注明特别优惠的审批号及折扣率。第六条 老业主优惠：对XX老业主实行的特殊优惠：XX地产业主再次以同一个人的名义购房，可凭房产证或购房合同、身份证等有效证明文件获得额外规定的优惠；老业主应出具相应证明材料（房产证原件及影印件、合同原件、身份证原件及复印件等），并填写老业主额外优惠审批表经销售经理确认后，可给予额外相应优惠，售楼系统上必须注明老业主曾购买房产名称及房号。第七条 样板房与示范单位价格确定：根56、据设计部提供的实际装修成本与磨损、新旧情况确定装修折扣比例，经设计部、财务部评审后报主管领导确定后方可执行。8.3.4房号管理制度为了规范房号管理，避免出现房号“碰车”现象，特作如下规定：第一条 客户选好房号，销售人员首先在个人记录本上，写清客户所定房号及业主姓名，并写清日期及落定金额。第二条 销售人员必须同客户讲清楚定金不予退回。第三条 在内部销控表对应位置做详细记录：定房日期、经手人、金额；同时开具定房审核单，并由专人负责开具收据。第四条 内部销控后，销售人员及时贴好对外销控表，并传达销售主管进行核查。第五条 客户交齐定金后，凭本人身份证和收据由销售人员指引，经指定人员签订认购 书。第六条57、 客户在交齐定金后，交首期前，需要更换房号的，可由工作人员根据“业务操作手册”的规定执行。第七条 值班人员每天下班前把当天成交、补定、换房、挞定的房号汇报销售经理，并核查内外销控表。第八条 客户未补足定金的，必须按规定日期内补足余数，如客户特殊原因需延长期限，须经销售经理同意，不能私自为客户留封房号。第九条 销售人员必须严格按程序操作，如有违反，由当事人承担一切责任和经济损失。楼款管理制度第一条 售楼处财务代表为公司财务部派驻现场工作人员，接受财务部与经营营销部的双重领导，并负责指导与监督按揭银行相关工作。第二条 财务代表负责现场有关财务等工作，销售人员协助财务代表相关工作。第三条 临时定金、58、定金及首期款的交付办法与时限按照以下规定执行：A、临时定金：一般不少于2000元，特殊情况下可减至1000元，最低不得少于1000元（或以上数额按照各分公司规定执行）；广告投放量大、客流量多时，预留期限为1天；特殊情况下，经销售经理/主管同意或持销期/客流量少时，预留期限可延至3天；销售人员在收取临时应与客户签定预留单位协议书，注明补定期限、并注明过期者定金予以没收。B、定金：1万元（或按各分公司规定执行）；在客户交足购房定金后，销售人员与客户签订认购书；未按照约定时限交付首期款者视为违约，则给予定金没收处理。C、首期款/楼款：按揭/一次性客户未按已约定时限交付首期款/楼款者，按约定对其进行滞59、纳金处罚。第四条 楼款收缴：A、现场只可收取现金、银行支票；B、遵守国家、集团公司和本公司有关现金管理的规定，不得坐支现金；C、财务代表在收取客户交付的诚意金/定金款/首期款后，应开具收款收据（由代理公司直接收取的定金除外），并在收据中注明是现金或转帐收款；D、财务代表不得办理因退楼引起的楼款及定金退款手续，如属业主多交楼款，经销售经理同意后方可办理退款手续，但必须在有关收据中注明及保留业主的收条；E、售楼处夜间不能存放现金，财务代表要负责将每天所收的楼款存入银行或通知威豹收款；如在楼款存入银行后又发生收款业务，大额款项由财务代表负责再次联系威豹收款；小额款项锁入保险柜中；F、财务代表每收一笔60、款都要做好收款记录，同时保证开出的收款单据与实收楼款单单相符；每天存款前应交销售主管核对记录表，每周定期与财务部交接一次单据，将收款收据、银行支票、现金交款单送交财务部主管销售会计；G、财务代表要按照公司的有关规定领取、使用、保管收款收据，收据应连号使用，不得撕毁，属错开的用加盖“作废”章；用完的收款收据应及时退还公司财务部， 据以换领新的空白收据。H、财务代表负责催促业主交纳分期付款的楼款，收集业主申请银行按揭的资料并交财务部销售主管会计。样板房管理制度为了规范样板房的管理，确保样板房的整洁、舒适，室内物品的完好如新，并做到责任落实到人，现作如下规定：第一条 样板房由清洁人员专人负责：样板房61、的清洁工作、严格执行抽湿规定、保证室内物品完好如新；销售值班人员每天检查监督；销售主管或销售经理不定期检查。第二条 对清洁人员的要求：热爱本职工作，有敬业精神；统一制服，佩带工卡，保持整洁，端庄大方，文明用语，礼貌待人。第三条 样板房清洁要求：地板保持光亮，沙发、床、餐桌、椅、柜子、空调等物品表面无灰尘，窗户玻璃明亮，厨房、卫生间、阳台整洁。（注：打扫样板房的卫生时，清洁人员必须用干的抹布或拖布进行清洁。）第四条 防止样板房室内物品（木柜、木床等）发霉、发黑的责任人：清洁人员；具体措施为：清洁人员根据天气情况开灯、开门、开窗（可开的部分），调节空调温度（注意开除湿状态）；规定每天进行不同部位抽62、湿，具体由清洁人员负责。第五条 清洁人员每天早晨按各分公司规定准时上班，保证样板房的清洁及保护室内物品的完好如新。第六条 销售人员必须亲自带客户参观样板房，以体现服务和保证客户的安全，并在样板房门口协助或指引客户先穿鞋套，然后进入参观。第七条 沙发、床上、桌椅必须有“请勿坐”等提示语，必须保证无人坐，责任人：清洁人员；若客户无视提示语，仍要坐时，销售人员必须制止客户，并提醒客户样板房家私属展示物品，不能坐，请参观完后，回销售大厅休息。第八条 后一批带客户看房的销售人员必须检查前一批带客户的销售人员的客户是否有损坏样板房的家私及装修等，若有必须及时汇报销售主管或销售经理，若无汇报，公司或部门负责63、人检查到，责任在最后一位带客户看房的销售人员，按章处罚。第九条 样板房除展示、参观外，不能挪作它用，如有发现，清洁人员必须马上通报及时制止。第十条 销售人员只能带客户参观样板房和小区园林及公司规定的范围；若销售人员同时带领2批或以上客户参观样板房时，必须同时照顾好，保持参观步调一致，不能带一批，丢一批。第十一条 下班之前，清洁人员必须做好卫生，锁好门、窗，关好水、电、空调，保证物品不丢失。8.3.7销售会议管理制度 第一条 定期会议1、销售现场工作早会时间：每天早晨上班后开始（节假日根据具体情况处理）地点：销售现场人员：上班所有销售人员内容：前一天工作情况简单总结；客户跟踪讨论；客户情况反馈；64、客户问题的处理办法；一天工作的安排；激励员工当天的工作积极性。2、周例会时间：每周固定时间（由各分公司根据实际情况决定）地点：销售现场人员：销售部全体人员/策划人员内容：一周销售情况的汇报、销售障碍点的分析及建议；各员工提出问题、意见或建议；广告效果评价等。3、月度工作会议时间：由各分公司根据实际情况决定地点：销售部总部人员：销售人员、策划人员、广告公司/代理公司人员等（项目营销经理主持会议，文员做会议纪要）内容：对上月度工作情况进行汇总汇报；分析成交情况、客户情况；广告效果评价及调整；客户问题反映；下步销售建议；对本月工作进行安排；部门评选、表彰月度先进个人。4、年度总结大会时间：具体视公司65、会议时间决定地点：公司安排人员：公司领导及销售部全体员工内容：各员工年度工作总结及工作计划；部门年度工作总结及计划；部门年度优秀员工的评选。第二条 不定期会议1、因公司需要于不同时期召开的各项会议2、集中销售阶段进行的培训会议8.3.8销售人员考核制度销售人员考评表被考评人： 考评人： 时间： 年 月 日一、工作业绩考评销售套数销售金额业绩目标目标完成率合计得分备注：若目标完成率相同，业绩目标为套数时，排名按金额；业绩目标为金额时，排名按套数。二、工作技能考评成单技巧服务质量专业知识经验交流情绪控制协调能力合计得分备注：技能考评细则：成单技巧掌握谈判技巧和逼定技巧；不流失目标客户，成单率高。服66、务质量有强烈的服务意识，使客户感到方便舒适，并贯穿于每个工作环节；坚守轮序岗位，能在第一时间接待客户，不怠慢客户。专业知识熟练掌握本楼盘项目，把握竞争楼盘销售动态，掌握并灵活应用房地产相关法律法规，掌握按揭、保险等手续。经验交流积极参加部门会议；积极帮助同事分析客户成交障碍；主动与同事分享成交心得和体会；共同分享自己掌握的竞争楼盘和市场信息；能提出改进建议和意见，与团队成员共同提高。情绪控制与同事产生矛盾时能控制自己的情绪理智处理；客户激动时不被客户情绪所影响，并能有效控制客户波动的情绪。协调能力能主动协调好工作流程中同事间的相互配合，协助处理好现场突发事件。三、工作纪律考评职业形象操作规程公67、共事务考勤制度团队合作公司利益业务报表合计得分备注：各项要求详见以下说明，重要事件参照相关制度职业形象仪表符合公司要求；不在工作区域做与工作无关事宜；按要求使用标准文明用语；微笑服务；诚实反映问题；操作规范，其它。操作规程遵守轮序制度，及时接待客户，按规定登记；遵守订房、定金、特殊申请等业务流程，正确使用各类表单；提供客户满意服务；对客户投诉能理性对待、礼貌解释；其它。公共事务遵守销售部公约；按时完成分管事务；分管事务管理达到要求；服从上级工作安排；维护公共区域的卫生；其它。考勤制度按规定出勤、值班；按时参加培训和例会；遵守请假制度；遵守销售现场管理制度；其它。团队合作积极做好义务接待，协助同68、事成单；积极倡导团队精神；不私下议论批评同事；业务交叉应友好协商；积极献技献策；其它。公司利益以积极心态议论公司，不散布谣言；遵守公司保密制度；不销售规定之外的业务；不诋毁其它楼盘；其它。业务报表各类登记本、申请符合要求；认真、及时完成客户调查、市场调查等报表；其它。销售经理： 考评区间：注：销售现场设表扬、违纪登记本和投诉记录本进行日常登记，月底汇总作为考评依据。销售人员综合考评分值表序号姓名岗位名称工作业绩权重系数工作技能权重系数工作纪律权重系数总得分调整系数综合评分备注12345678910调整系数说明：按职位确定，销售人员为1，销售主管为1.2。销售人员考核制度摘要内容扣分情况相应处罚69、备注 仪容仪表1、无穿/戴工作服或工作证2、穿着不整洁或不符合要求3、女性未化淡妆4、染或留过于夸张的发型，戴首饰、头饰或披头散发5、言行举止不符合要求 考勤1、迟到、早退、旷工2、未经允许私自换班3、上班时间外出做私事4、代他人打卡或叫他人代打卡 劳动纪律 1、前台/个人资料不整齐2、面对客户有趴桌、翘二郎腿、打哈欠、挖鼻孔、掏耳朵等不规范行为3、上班时间吃零食或打卡后吃早餐4、进入工地，销售人员或客户不戴安全帽5、下班前，未做好值班工作，如未关好窗、水、电、锁门等6、拿钥匙看房不作登记，出现丢失、错乱等7、工作时间看报纸、杂志等8、其它违反规定的行为 接待客户1、不按次序接待客户，有抢客户70、的行为2、不按规范接听电话，不耐心向客户讲解3、客户进门，不主动迎接，微笑问候、热情服务的4、不按规范送客5、为成交对客户有欺瞒行为言语6、怠慢客户，与客户争吵者7、其它不符合规定的行为维护公司利益1、不珍惜公司财物的2、不主动协助管理好各销售点者3、传播对公司不利的消息，泄露公司业务机密4、售后换退房造成公司损失或纠纷者团队精神1、同事间相互争吵，不团结者2、同事间搬弄是非，不相互协助者3、集体活动无故缺席者 资料 填写1、房号核对不按程序、出现差错者2、各类报表不及时交或敷衍了事者3、接待客户记录不真实或不详细者4、其它不符合规定的行为创新意识1、创新意见或建议被部门采用奖励2、创新意见或71、建议被公司采用，并达到促进部门/公司良性运作或创造一定利润奖励奖惩方法：1、每扣1分相应罚款（具体根据各分公司规定）； 2、累计积分给予相应警告、记过，严重者给予罚款、开除等处罚，具体根据各分公司规定。8.4 楼宇销售管理制度第一条 总则楼宇销售是实现地产发展项目预期收益的最终环节，其管理的核心在于按既定的销售计划，采取一切行之有效的措施，最大限度、最快速度地推动楼宇销售工作地展开和完成。第二条 职能 1、楼宇销售职能由营销策划部具体履行，财务部、设计管理部、项目部、物业公司及相关部门积极协助、配合进行。 2、财务部应负责做好楼款的收取、结算工作；设计管理部和项目部应协助及时解决客户提出的合理72、工程改建、整修方面的要求；物业公司应配合做好售楼处及样板房的相关管理工作。第三条 销售流程自接待客户到将房屋交付客户使用是一个完整的销售流程，归纳起来需经过以下几个步骤完成：接待介绍成交下定签约付款按揭办理合同管理楼款收取房屋交付1、接待介绍销售部实行客户轮号接待制度，正常情况下，各销售人员按签到顺序依次接待客户。销售人员对所有接待的客户应在公共客户来访登记表上做好登记，以作为界定客户归属的依据。3.1.3客户来到现场，销售人员应上前热情接待，并确认该客户是否第一次来，如果是第一次来，则按销售流程接待；如果不是，必须交给原销售人员继续跟进。i若客户忘记原接待人员，而原销售人员在场并认不出客户，73、由其他销售人员跟进并成交，则提成及业绩属于跟进销售人员。 ii客户来到现场指定找A销售人员，由其接待并独立完成交易，该销售提成及业绩归A销售人员，则该销售人员记轮号一次。 iii客户来到现场指定找甲方销售人员，如A正在接待其他客户，则按顺序由B销售人员接待，若达成成交，则提成按照各50%进行分配，业绩归A销售人员；如A不在现场按顺序由B销售人员协助接待，B销售人员必须先打电话告之A，A销售人员关机或在一分钟内未复机，或A销售人员不能赶到现场，则由B销售人员协助接待，如达成成交，则提成按照各50%进行分配，业绩归A销售人员；如未成交，B销售人员作协助接待一次，不作轮号一次。 iv若客户直接来缴定74、，而原销售人员不在场，接待销售人员必须先打电话告之，原销售人员关机或在一分钟内未复机，或原销售人员不能赶到现场，由其他销售人员协助接待，则提成及业绩归原销售人员，接待销售人员不作轮号一次。i若销售人员接待初次到来的客户，仅对客户作简单介绍，客户随后找其他销售人员并达成成交，则该成交提成及业绩属于促成成交的销售人员。ii如果客户再次来访，并对原销售人员不满意而另指定其他销售人员推介，该单位成交提成及业绩归客户指定的销售人员所有。（须经销售副经理或经理证明）果销售人员对在案客户未按规定进行跟踪记录（除有出差记录等情况），若其他销售人员促成成交，则提成及业绩归成交销售人员。同一购房客户的家属分别来到75、现场由A、B销售人员分别接待，参照客户来访登记表，若该客户为A销售人员客户，则应由A继续跟踪；若由B销售人员促成成交，则提成按照各50%进行分配，业绩归A销售人员。当同事接待客户时，若发现是自己的朋友或老客户带新客户，可以上前友好招呼；若接待的销售人员主动邀请后者加入，则成交提成按照各50%进行分配，业绩归接待的销售人员；严禁立刻要求同事退出，更不允许在客户面前争执，违者具体规定执行，情节严重者，给予解聘处理。i凡电话联系的客户，销售人员必须在客户来电登记表上作好记录，不能在客户来访登记表上登记，否则视为违反规定，按照具体规定执行。ii电话联系的客户到现场后，未指定找某销售人员，按照一般客户对76、待，其成交的提成及业绩归接待者所有。i已购房客户（业主）再次购买本公司物业，并未指定某销售人员时，一律作为一般客源处理。ii所有客户（旧客户和老业主）介绍来的新客户，除非其指定销售人员跟进，否则都作为一般客源处理。iii如遇小定挞定或退定后，客户又继续购买其它单位，除非客户指定销售人员跟进，否则一律作为一般客源处理。老业主或帮助（客户）看房，由A销售人员接待；若该客户前来看房，并未指定由A销售人员接待，则按顺序由B销售人员接待并促成成交，则佣金按照各50%进行分配执行，业绩归B销售人员。A、B两位销售人员共同成交同一客户后，若该客户继续购买，期间A、B没共同跟进，只有其中一人跟进并促成成交，则77、该单位佣金及业绩属于跟进销售人员。原则上每一客户不能有超过两位销售人员跟进。该制度未尽之情况，原则上由双方私下协商解决，当协商未果时报请销售经理处理；销售经理处理后仍有问题，则该套单位作公佣处理。3.2成交下定： 客户若表达认购意向，则销售员应与客户签署购房协议书；A、 如遇两个以上客户对同一物业有意向，应遵循成交优先原则，先交定金者先得；B、 按照公司制定的样本正确填写购房协议书，核对单元、面积、价格（客户资料、身份证复印件）C、 在双方签定购房协议书时销售员须向买方解释协议条款，并明确协议书的严肃性及违约责任。D、 附注添加任何语句必须经公司认可盖章。E、 销售员签署完毕后必须经过销售经理78、签字审核并加盖销售合同专用章；3.2.2 收取定金；A、 定金必须由财务人员直接收取并开据发票，在收取定金时， 必须做好房号的再次核实以及购房协议书的核查工作。 B、 购房协议书一共四联，在客户签约协议并支付定金后，按如下方法处理：一次付清：第一联、客户资料、身份证复印件交销售经理；第二联交客户；第三、四联交财务。银行按揭：第一联、客户资料、身份证复印件交销售经理；第二联交客户；第三、四联交财务，并将按揭须知提供客户； 协议书归档A、销售经理将购房协议书的内容及时输入售楼管理系统，并根据楼号顺序归档。B、销售经理根据购房协议书的成交情况及时做好销控工作。3.3签约付款 销售员签约职责A、根据购79、房协议书约定的签约及付款时间，销售员提前三 天提醒客户并约定签约时间，在约定时间前一天再次联系客户作确认。B、在联系客户签约时应告知客户签约所需携带的资料及费用。C、预售合同由各销售员制作并签署，并负责对客户进行合同条款的解释工作。D、在客户签妥预售合同后，销售员须陪同客户前往财务部，由客户根据预售合同约定的付款金额向财务部支付楼款，财务部开具楼款发票。E、销售员须带领客户至银行办理按揭贷款手续。F、销售员须于合同签署完毕当日向销售经理提交预售合同文本，并在递交合同时确保：合同各项内容已自行审核完毕，并在合同经办人栏内签字。购房资料齐全（身份证复印件、护照复印件、委托公证书、预告登记申请书、委80、托书），印章加盖整齐，合同填写规范；该套房屋楼款结清（首期款/全款）。经公司领导审批完成的，如折扣申请表、退（换）房申请单等相关文件。 制作合同A、不同楼宇、不同付款方式的预/出售合同所作的份数不同要确认清楚。其中一次性付款为伍份，银行按揭为柒份，若是境外及港、澳、台则各加一份。B、依照公司制定的样本填写合同，做到字迹工整，剪贴整齐，尽量不涂改，尤其是楼座、面积、总房价；C、签约前二天必须做好合同，合同要公证的必须事先预约公证人员到场。D、附注添加任何语句必须经公司认可盖章； 签约资料的准备A、 本人办理：身份证复印件、私章；B、 受托代理：委托书、委托人身份证复印件、委托人私章、受托人身份证81、复印件；C、 未满十八周岁：满十六周岁的，出具身份证复印件，十六周岁以下的，出具出生证明书复印件、私章、父或母的身份证复印件、私章；D、 多人共同购买：身份证复印件、私章、房产产权分割份额公 证书；E、 外籍人仕（包括港、澳、台）：护照、身份证明、户籍滕本；F、 企事业单位：企业法人营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、董事会决议或上级主管单位购房批复、企业公章、法人章、授权委托书、受托人身份证复印件。3.3.4 付款方式A、 一次性付款：签约同时付100%楼款。B、 按揭贷款：签约同时付相当于总楼款30%的首期款，其余在30日内向银行办妥贷款。 购房所需费用 A、一次性付款a) 全额楼款b82、) 预售合同登记费50元/套c) 契税（总楼款的百分之一点五）d) 合同印花税（总楼款的万分之三）e) 产权登记费80元/套f) 配图费25元/套g) 产权印花税5元/套*其中第a)、b)项客户签约时必须同时携带。 B、银行按揭a) 首期楼款b) 预售合同登记费50元/套c) 保险费（借款额*借款年限相对应的每万元保险费*0.01%）d) 担保费（贷款额*速算额）e) 抵押登记费200元/套f) 契税（总楼款的百分之一点五）g) 合同印花税（总楼款的万分之三）h) 产权登记费80元/套i) 配图费25元/套 *其中第a)e)项客户签约时必须同时携带。3.4按揭办理 3.4.1 由公司指定银行办83、理a) 销售员必须熟读按揭须知，掌握办理按揭的基本程序，在签署购房协议书的同时必须明白无误地告知客户，并将按揭须知提供给客户。b) 通知客户在签署预售合同同时，按照按揭须知的内容带齐相关资料及费用至按揭银行办理相关手续。c) 待客户资料提供齐全并经银行确认后，及时向按揭贷款银行索取放贷情况表，并通知财务。 由客户自行办理a) 要求客户签妥预售合同，并付清首期楼款，预售合同由发展商统一进行登记，。b) 向客户提供办理按揭贷款所需的发展商资料。c) 若需公司盖担保章，需要求客户携带经登记的预售合同原件、贷款合同原件到财务部审核后盖章。d) 凡自办按揭的客户需进行登记，并及时跟进按揭放款进度。3.584、合同管理： 合同管理由销售经理具体实施。3.5.1 校对A、检查合同条款中的价格、房型图等内容是否填写准确B、检查合同上业主的个人名章是否齐全C、检查合同备案资料是否齐全D、确认所接收合同的特殊条款3.5.2 登记A、由公司或公司指定的按揭银行将签好字的合同送房地产交易中心备案。 B、在合同资料提供完整无误、楼款及登记费付清的前提下，商品房预售合同预售登记时间为7个工作日，登记办妥后，销售员通知客户领取合同、预告登记证明书及登记费收据。 归档A、将业主姓名、楼座号、签署日期、付款方式、特殊条款等资料输入售楼软件系统。 B、将合同按照楼座号、单元号存档。3.6 楼款收取 在签署预售合同之同时，客85、户须根据预售合同附件一的约定支付楼款： 一次性付款，于签署合同之同时支付所有楼款。 按揭贷款：于签署合同时支付首期楼款，于合同签署后十五日内通过银行按揭支付余款。若到期银行未放款或贷款额小于未付楼款，则客户需补足楼款。3.7房屋交付 收楼条件A、一次性付款、分期付款或正常办理按揭的，财务部确认收到全部楼款，结清预实测面积退、补款后收楼。B、自行办理按揭的，须在小产证办理好后，才能收楼。或者委托发展商指定的代理机构办理小产证后，方能收楼。 在办理入伙手续之前的准备工作A、核实房屋的实测数据报告，制作面积差明细表及业主应补交或退还的楼款数据，并与财务部进行核对；B、财务部核实具备入伙条件的业主名单86、，并提供未付清楼款业主清单，对该些业主催交楼款；C、查看签署的购房合同有无特殊条款，准备好入住时业主签收入伙通知书的名单；D、物业公司提供入伙时业主要缴纳的款项；E、准备入伙须知，以挂号信的方式将入伙通知书及入伙须知邮寄给业主（在入伙前七天前发出）。挂号信及凭证存档备案。 F、制作好房屋交接书的文本 入伙手续办理程序A、业主先到咨询台领取入伙通知书；B、到财务部结清楼款；C、到销售员处签署房屋交接书，领取质量保证书和住宅使用说明书；D、到物业公司缴纳入伙费用；E、领取钥匙，验收房屋，并在入伙通知单上签字确认。 未按时入伙业主的办理程序 A、与物业公司核对未办理入伙手续的业主名单。 B、向未办理87、入伙手续的业主发出催告函，要求限期办理。 C、若客户在宽限期内仍未办妥入伙手续，则自期限届满的第二日起视为该房屋已交付业主。 小产证办理程序 A、在公司取得大产证后十日内统一向客户发出通知函，告知其应在信函发出后六十天内办妥小产证。通知函写明：若客户未在限期内办妥小产证的，则由此引起的一切后果由客户自行承担。B、向客户提供办于小产证公司所提供的文件。第四条 签约付款催办程序4.1 签约催办A、对未按协议书约定签约付款的客户以挂号信的方式发出催告函限期办理。B、对二次催办无效的客户，由销售员填写退楼挞定申报单，报公司领导批准后作挞定处理。C、退楼挞定获公司批准后作好相应的销控工作，另行出售。退楼88、挞定申报单等资料复印一套供财务备案，若要退还款项，则同时填写退款申请。 D、 将挂号信及其凭证、退楼挞定申报单、购房协议书等资料存档备案。 4.2 未按合同约定付款 A、对未按合同约定的时间付款的客户，以挂号信的方式发出催款通知书限期支付。 B、二次催办无效的客户，由销售经理根据合同约定向客户发出收取滞纳金或解除合同通知书。C、对解除合同的情况，由销售员填写退楼挞定申报单，报公司领导审批。D、退楼挞定获公司批准后作好相应的销控工作，另行出售。退楼挞定申报单等资料复印一套供财务备案，若要退还款项，则同时填写退款申请。 E、将挂号信及其凭证、退楼挞定申报单、购房协议书等资料存档。第五条 调换楼座、89、更名或退楼程序 5.1调换楼座 原则上不接受客户的换楼、更名及退楼申请，如遇特殊情况，按下列程序办理： 5.1.1临时合约阶段业主提出调换楼座的书面申请 经办人签署建议 部门经理签署意见 同意后重新签订临时合约 通知财务部 5.1.2已签署合同阶段业主提出调换楼座的书面申请 经办人填写终止预/出售合同协议书签订申请单签署建议 部门经理签署意见 报公司领导审批 同意后签署终止预/出售合同协议书 业主交纳更换费用 在终止原合同的同时签定新预/出售合同 房地产交易中心注销登记 重新签署预/出售合同 重新到房地产交易中心登记新签定的合同 通知财务部5.2更名程序同B 5.3挞定以公司名义书面发函限定期90、限缴款 逾期仍未缴款即视为放弃购买 由经办人填写挞定申报单 部门经理签署意见 报公司领导审批 通知财务部并做好销控 第六条 折扣审批程序 业主提出折扣申请 由经办人填写折扣审批表（注明给予折扣的理由） 直属主管提供建议 部门经理签署意见 报公司领导审批（低于一定折扣的须报集团公司营销决策小组审批） 通知现场销售经理作好记录。8.5楼宇租赁管理制度为推进我司租赁业务的规范化管理，使租赁工作顺利进行，根据XX市实施城市房屋租赁管理办法的意见，结合我司实际情况，制定本办法。第一条 适用范围本办法适用于我司开发/销售的地产项目中尚未出售房屋的租赁业务。第二条 职能租赁业务有营销策划部具体履行，财务部、91、物业公司协助进行。第三条 开展租赁业务时，我司必备证件 1、所有必须的法律文件 2、房地产权证 3、业主委托我方出租的业务，应出示代理出租委托书第四条 承租方应出示下列证件和证明（原件）： 1、个人的居民身份证或户籍证明 2、单位（包括“三资”企业）的工商注册登记证明 3、护照或港、澳、台居民身份证及回乡证 4、单位的经公证或认证的合法资格证明 5、有关部门要求的其它各种有关证件第五条 一般租赁程序 1、营销业务员负责租户的接待、看房和洽谈，成交的签定由XX市房屋土地管理局统一印制的XX市房屋租赁合同。 2、合同签定后，由业务经办人陪同租户到财务部交纳保证金、租金等款项，同时将租赁合同复印件交92、财务部备案。 3、由专人负责在租约生效后的15天内到房地产交易中心办理租赁登记，房屋租赁证原件及合同复印件留存经营销售部，合同原件留存财务部。 4、取得房屋租赁证后7天内，由财务部向税务机关办理纳税申报，交纳税费，申领统一发票。 5、业务经办人填写工作联系单，连同租赁合同复印件交物业公司。物业公司按合同及工作联系单的约定进行清洁、检验和家电、家具的配置（办妥固定资产登记、费用凭购物发票向财务部报销，并进入相应公司帐户），保证房屋在良好状态下按期（空房3天，其它710天）交付租户使用。6、物业公司完成上述工作后，应通知营销策划部告知租户在合同约定的起租日前往物业公司验收房屋，清点家具用品，在交纳93、物业管理费后，即可收楼。租户如有异议，即刻通知业务经办人协调解决。7、 租赁登记办理完成后，由租赁合同管理员进行资料的整理、归档（包括租户资料、租赁合同、租赁证等）。8、 每月租金由财务部收取并负责催缴，营销策划部协助催租工作，物业管理费由物业公司收取并负责催缴水电煤等费用，如遇帐户变更，财务部应及时通知承租人。9、若承租人需办理更名手续，则可以通过以下程序进行：.9.1在签订租赁合同的同时约定，在条件成立时合同项下的所有权利义务转让给指定的第三人，无需重新签订租赁合同及办理变更登记。9.2 先由个人名义签订租赁合同，待获得公司名称预先核准书后，以公司名义签订租赁合同并办理租赁登记手续，最后，94、待公司注册成立后，补盖章及提供登记所需文件。第六条 退租 1、合同期满正常退租的，在合同到期前一周由营销策划部填写退租通知单，物业公司接到通知后，约租户检验房屋。清点家具用品，确认无损并核实未拖欠水电煤、物业管理费等费用且已恢复房屋原状后，由经办人陪同租户到公司财务部，经核实已交清租金，则退还承租押金。 2、合同期未满提前退租的，由租户提出退租申请，营销策划部依据租赁合同中提前退租的约定与租户签订租赁终止协议，租户所支付的押金不予退还。同时发提前退租通知给财务部与物业公司，结清费用并清洁恢复房屋原状后给予办理退租手续。特殊情况如客户经营不善、公司倒闭等，在尽可能减少公司损失的前提下，根据不同情95、况与客户协商解决。3、合同期满续租的，在合同租期到期前3个月，由承租方向经营销售部提出续租申请，由业务员与租户进行洽谈，如继续租赁的则签订XX市房屋租赁合同后按一般租赁程序操作。 4、所有退租的客户均需在退租时恢复房屋原状，此项工作由物业公司负责监督检查，若未恢复则应扣留部分押金作为我司恢复房屋原状的费用。第七条 带租约出售1、租约转让7.1.1 业务员在与购买客户初次洽谈的同时应将拟售通知交寄承租人，并做好签收记录，之后及时收回承租人签署的放弃优先购买权回执。（详见附件一）与小业主协商一致并签署商品房出售合同生效后，原租约项下出租方的权益和义务同时转移给了小业主。7.1.3 带租约出售楼宇业96、主不委托我司代办租赁事务的，在出售合同签署后，卖方、买方、承租方应及时签订三方备忘录（详见附件二）带租约出售楼宇业主如委托我司代办租赁事务的，则除签订上述三方备忘录外，还必须签署租赁事务委托书（详见附件三），并支付代办手续费。2、本公司接受委托的房屋租赁合同登记及税务登记，均由本公司负责代办。取得房屋租赁证后7天内向税务机关办纳税申报，缴纳税费，申领统一发票。3、租金、押金与退、续租手续带租约出售楼宇如业主委托我司代办租赁事务者，押金不可冲抵购楼款，由我方代为管理。7.3.2 按委托书及原租约代小业主收取租金，代缴税费、代付中介费和扣除租赁事务手续费后将余额汇入小业主指定的帐号（国内）。第八条97、 以租代售1、凡本公司租户购买其租赁之商品房，租金可以抵充购房款。用于抵充购房款的租金总额按双方签订临时合约（购房协议书）之日前的租赁期内租户所支付的租金计算，但最长不得超过一年。8.1.2 租赁押金可以全额抵充购房款，押金收据可以换成楼款发票。凡租金开具收据的，收集齐全后统一换成楼款发票；凡租金开具发票的，扣税（5营业税）后统一换成楼款发票。2、凡租赁本公司商品房的租户，可以按照以租代售的方式购买其租用的商品房。待双方签署的XX市商品房出售合同生效后，双方另行签署租赁终止协议（见附件四）。原租约项下双方的权利和义务自动终止。3、凡属于以租代售方式购买的楼座，本公司实行价格折扣专题申报制度。第98、九条 其他1、本办法自下发之日起实施。2、附件一：备忘录附件二：租赁事务委托书备忘录To:*售楼处 *小姐From:营销部*Re:有关合同审核事宜烦请 贵处尽快提供如下资料，以便及时审核合同：幢号室号姓名需提供资料业务员谢谢合作！年 月 日租赁事务委托书委托方（乙方）：身份证商业登记证号： 性别： 国籍： 住址注册地址： 电话： 受托方（甲方）：注册地址： 电话： 传真： 乙方已购买甲方发展的 层 室（简称该房屋），该房屋出售合同已由甲方出租给 （简称承租人），原租赁合同项下的出租方权利、义务均已转移给乙方。经友好协商，乙方自愿委托甲方代办该房屋租赁事务，甲方同意接受委托。第一条 委托范围与期99、限1乙方委托甲方代办该房屋的租赁合同登记、税务登记、收取承租人租金、代开发票、缴纳税费、转付净租金、办理续退租手续及该房屋日常维修。2委托期限自本委托书生效之日起至承租人退租之日止。第一条 委托权限与受托方责任1 除另有约定外，甲方全权代表乙方办理委托范围内的租赁事务。2 若承租人欠拒付租金或提前退租或有其它违约行为，甲方应及时通知乙方，并采取一切可能措施追偿。但甲方不承担乙方由此产生的任何经济损失，仅在代乙方收取的押金限额内代扣承租人应承担的费用。3 该房屋每次费用500元以下的日常维修由甲方全权代表乙方处理，但甲方应及时通知乙方。其它维修甲方应事先征得乙方书面同意后方可实施。第二条 委托方100、责任1 乙方委托甲方代办租赁事务手续按月租金的1.5%计取，由甲方在代收租金中逐月扣收。2 该房屋的维修费用（除原租赁合同约定由承租人承担外）均由乙方承担后，并由甲方在转付给乙方的净租金中扣除。3 乙方将为甲方代办租赁事务及时提供所需证件，并签署一切必要文件。第三条 租金转付1 甲方按月不定期将代收租金扣除甲方应缴税费、代办手续费和维修费后的净租金转付给乙方。 2转付净租金可由乙方本人法定代表人持身份证明、租金领取卡来我司领取；如委托代理人领取，代理人还应出示有效委托书。如乙方为公司（个人仅可支付现金），亦可由甲方按月汇入乙方以下国内人民币帐户：户名：开户银行：帐号：3甲方转付给乙方的净租金一101、律以人民币支付。第四条 其它1 乙方终止委托提前一个月通知甲方。2 本委托书自双方签字之日起生效。委托方（盖章）：受托方（盖章）：授权代表（签署）：授权代表（签署）：日期：日期：8.6 租售合同管理制度第一条 适用范围本办法适用于XX集团在XX发展的独资、合资等全部地产项目。第二条 成交价格申报1、公司对销售员及各级业务经理授予不同的租售价格权限，租售价格实行成交申报制度。2、销售员如需超出其折扣权限才能与客户达成交易意向的，则应先申报获得相应折扣权限的经营销售部经理书面批准后方可对外签约。第三条 租售合同申报1、租售标准合同及其附件文本（样本）应得到公司总经理批准后方可对外使用。 2、对非标102、准租售合同/协议/备忘录实行租售合同申报制度。第四条 更改合同条件、挞定、更名、退楼手续1、购房协议书买方更名或调换楼座须经营销策划部主管经理核准后重新签订，并更改申报单。2、预售合同、出售合同更名均须重新申报获准后方可办理更名手续，同时须向客户收取更名手续费。3、任何价格与付款方式的更改均须按本条“2”款重新申报。4、客户超过购房协议书规定时间未签署预/出售合同者，现场销售经理应在上述规定期限届满后一周内督促经办销售员向客户发挞定通知，挞定通知复印件及签收/寄发凭证存入档案。5、挞（退）定或退楼须斟别不同情况，由销售员按要求申报获准后交由财务部办理有关手续。第五条 合同填制1、租售合同由各经103、办销售员填制，要求字迹工整、清楚。2、附件粘贴处应加盖骑缝章，删改处应敲校正章。3、购房协议书授权现场销售经理签字并加盖租售合同专用章。4、预/出售合同及各类租售备忘录或协议书均由公司总经理签署并加盖租售合同专用章。第六条 租赁合同文本与签署 1、租赁合同采用XX市标准租赁合同文本及我司拟订的统一补充条款、合同附件。 2、若客户坚持要求修改补充条款及合同附件，则应由销售员草拟文稿交由现场销售经理规范成文后，在履行非标准租售合同申报制度后方可对外签署。 3、销售员填制完毕并签字后呈送公司总经理签署。第七条 租赁合同登记与归档 1、销售员应将双方签署的全部合同原件交部门文员负责向政府有关部门申报租104、赁登记。合同登记完毕，应由部门文员将租赁合同原件分送客户及公司财务部，复印件交物业公司（删除租金价格），设立专簿签收记录。 2、部门文员将租赁合同、客户有关资料，如营业执照、法定代表人身份证明等，以及申报单根据楼盘分类归档，并按签署时间顺序编号，建立客户资料库。 3、部门文员将租赁合同复印件、承租人资料及租赁洽商资料整理成卷宗后归档。第八条 销售合同文本1、购房协议书采用公司统一印制的文本。2、预/出售合同采用XX市标准合同文本及公司拟定的统一补充条款、合同附件。3、有关销售的备忘录、协议书拟定及上述“8.1，8.2”款所涉及的补充或修改均参照“第六条2”款执行。第九条 购房协议书签署及归档1105、销售员填制好购房协议书交现场销售经理校对无误后，由销售员签署后再盖租售合同专用章。2、有折扣的购房协议书，现场销售经理应督促销售员填制折扣申报单，由现场销售经理上报公司领导审批。审批手续完毕后，与客户签署购房协议书，并将折扣申报单按楼盘归档。3、购房协议书签署后，现场销售副经理应及时将成交信息输入电脑，建立客户资料库。同时，还应将购房协议书按楼盘、楼号的顺序归档。4、遇客户更名、更改价款、更改付款方式、调换楼座、挞定、退楼等情况，在办妥有关手续的同时，购房协议书也要按9.1款重新签署，并由销售员收回全部原购房协议书，加盖作废章后存档，新的购房协议书由销售员当日送达财务部。现场销售副经理应及时106、更新相关资料，并将原协议书在新协议书档案内保留备查。挞定、退楼协议应专门建档备查。第十条 预/出售合同签署及归档1、由销售员负责敦促客户按临时合约规定期限签署预/出售合同，付清首期楼款或全部楼款，并负责催缴剩余房款。2、由销售员填制预、出售合同，交现场销售经理校核确认无误后加盖租售合同专用章，并附成交申报单后统一交公司总经理签署。3、如属按揭客户，销售员应敦促客户在签署预/出售合同时备齐所需按揭资料交至按揭银行指定人员办理按揭手续。4、合同生效后，销售员应将一份合同原件交客户，并留存客户签收记录。5、各种有关的备忘录，文件签署后由销售员及时向财务部提交复印件。第十一条 预/出售合同公证1、由销107、售员预约公证处公证员。2、境外人仕购买住宅、商场均须公证后方可生效。如属按揭客户其签署的抵押贷款合同也应当公证。3、销售员可预约公证处派员到当事人约定地点现场办理公证，如客户要求到公证处办理，则销售员必须陪同前往。4、如须境外签署公证，按有关规定办理。5、凡已公证过的预/出售合同要终止，则该终止合同也须办理公证。第十二条 预/出售合同登记1、预售合同登记，在合同签署之前，由销售员通知客户在签署合同时提供登记所需楼款发票复印件、合同登记申请表、委托书及登记费等登记所需资料，由发展商指定专人到有关部门进行合同预告登记。出售合同的登记由客户自行办理或委托指定按揭银行、中介公司办理。2、合同登记统一到108、房屋所在地区房地产交易中心办理。3、抵押合同的公证和登记由按揭银行或其指定的机构代为办理。4、现场销售经理应及时取回属本公司收执的合同，其中按揭客户合同须定期从按揭银行或其指定的机构取回，然后按第十五条归档。第十三条 房地产权证办理1、一次性付款的客户，其房地产权证可自行办理或委托中介公司办理。2、按揭客户，由按揭银行或其指定机构办理。3、现场销售经理负责签发由发展商提供的商品房用地面积表和地籍图二份（原件）等所需资料并留存客户签收记录。第十四条 房屋交付1、如属一次性付款，客户在付清全部房款后，签署房屋交接书/出售合同并缴纳入伙费用后即可收楼。2、如属分期付款，同一次性付款收楼方式。3、如属109、银行按揭，其中委托发展商指定按揭银行的，则需向该指定银行交纳办产证相关税费后方可收楼；若自办按揭的，则须办妥该房屋小产证后方可收楼或委托发展商指定的代理机构办理小产证并交纳相关税费后方可收楼。4、对以上程序确认后，方可在入伙通知书上盖章。5、将入伙通知书复印件随其相应合同归档。第十五条 合同归档及查阅1、现场销售经理应以楼盘分类，按楼层、单元编号建立客户合同档案，并及时建立、更新、补充合同档案及电脑检索内容，并存磁盘备份或光盘备份。 2、现场销售经理应将购房协议书、预/出售合同及有关备忘录及时整理归档。3、营销策划部有关人员需查阅有关合同须由现场销售经理共同在场方可查阅，查阅人应在存取单上签字110、。4、非营销策划部人员查阅有关合同须经部门主管经理同意后方可按“15.3”款办5、如需复印合同档案，须经现场销售经理同意方可进行。第十六条 合同专用章管理1、合同专用章由现场销售经理保管、使用，对专用章的安全使用负责。2、购房协议书须由销售员和现场销售经理共同签署后方可盖章。3、有折扣的预/出售合同须收到经批准的折扣申报单后方可盖章。4、租赁合同、有关协议及备忘录等，须经申报批准后方可盖章。第十七条 各项目销售现场合同管理1、对不可议价楼盘的购房协议书由销售员和现场销售经理共同签署，并加盖购房协议书专用章后生效。2、各销售员须在签署购房协议书的次日内将该协议书提交现场销售经理，由现场销售经理将111、客户资料输入客户数据库，并按楼盘、楼号顺序归档。同时，销售员须对提交的协议书拟制清单备查。3、各销售员须在客户签妥预/出售合同并付清首期楼款后，将该合同提交现场销售经理，由现场销售经理审核后加盖公章，并指派专人或提交律师、银行代办登记、按揭等手续。同时，销售员须对提交的合同拟制清单备查。（本款有关规定详见“委托律师服务管理制度”）4、购房协议专用章由现场销售经理负责保管，并对该专用章的安全使用负责。5、凡购房协议书有任何附加条款、销售价格超出现场销售经理掌控的权限、变更买方名称、付款方式改变等情况，协议书必须由经营销售部主管加签盖章后方能生效。第十八条 本办法自下发之日起实施，此前公司有关租售112、合同管理的规定与本制度有抵触者，以本办法为准。第十九条 在执行本办法过程中注意收集有关问题上报公司便于修订。8.7 市场调研管理制度（2006版）前言市场调研是一切营销工作的基石，在日益激烈的市场竞争环境下，把市场调研工作做深，做透，为投资、营销决策提供及时、准确的信息，是重要且必要的。首先，信息、数据是市场调研的基础，要做到准确、及时的信息分析反馈，必须对大量的数据信息进行科学、合理的分类整理以及管理使用；其次，需要理清市场调研的日常工作安排，侧重性、目的性地调研，同时加强部门分工与协作，以提高工作效率；此外，需要建立并逐步完善科学的信息表格与调研方法，使分析结论更贴近现实、对营销工作更具有113、指导性。第一条 总则市场调研工作以“各类信息搜集、整理、分析、归档、使用”为核心，通过信息管理这条主线将日常各项调研工作系统性、针对性、连贯性地整合起来。本管理细则建立在集团公司内地房地产市场调研管理办法的基础之上，以信息管理为主线，针对XX市场以及XX公司目前营销策划情况，对市场调研工作的具体环节进行改进与完善，以期通过合理的部门分工、科学的分析方法，使整个调研工作目的性、系统性加强，化被动为主动，提高工作效率。第二条 适用范围本管理细则针对XX公司投资策划部的日常调研工作制定，对有关市场调研的部门工作以及人员分工，在具体操作环节予以规范与完善，以便为投资、营销决策者提供准确、及时的市场信息114、。本细则的制定未牵涉到有关土地储备、投资管理、投资决策方面的内容。第三条 市场调研工作管理细则本管理细则分为信息搜集与整理、信息使用与分析两大部分，其中第一部分主要针对通过各种渠道获知的原始信息（即未经投资策划部人员分析研究并成文的信息）的搜集、整理工作，第二部分主要针对原始资料的使用、分析工作（即投资策划部人员根据原始信息编写各式调研报告并成文上报、部门存档）。第一部分、信息搜集与整理信息搜集整理工作一览表序号工作内容负责人员存放位置备注ZL-1楼盘汇总表专职市调员资料柜分区整理ZL-2报纸信息剪报专职市调员文件夹分类整理ZL-3报纸广告剪报文员/ 专职市调员按月份装订成册主要竞争对手项目或115、典型项目用单独文件夹存放ZL-4网上信息摘选专职市调员电脑建立目录表并共享ZL-5竞争对手动态专职市调员文件夹ZL-6个案资料管理文员入库包括楼书、价目表、DM，进行编号管理ZL-7发展项目资料项目销售专案文件夹单个项目策划文件、批复文件等一系列资料ZL-8专业公司报告文员文件夹戴德梁行、名都机构等公司的季度报告，催收存放 分项说明：u ZL-1：将各区楼盘的楼书分类汇总，以便于日常查找（已完成的见“区域楼书整理”）各分类项目按区域登记（湖西，湖东，双湖，市区，新区，吴中，相城）并统一存放，同时市场调研员统计当月全市及各区新开盘数量，统计各区新供应面积，并作季度及全年总结分析为项目推广提供市场116、性参考意见。u ZL-2：报纸信息剪报分成【综合信息】、【分区市场】两大类整理，分别用单独文件夹存放，其中【综合信息】细分为经济发展、城市规划、道路交通、政策法规、市场整体情况、统计数据、房产企业动态（主要竞争对手动态另外单独存放）、消费者调查、房型精选、行业文章10部分； u ZL-3：报纸广告剪报注明日期（*年*月*日）、载体（报纸名称）、版面（*版）版面大小，按月份装订成册，统一由部门文员管理，并每月在部门内进行【评选本月最佳广告】的讨论学习会，提高水平；此外，专职市调员编制报纸广告统计分析表， 对每天的报纸广告进行统计，以便为市场调查提供更为全面的原始资料。报纸广告统计分析表格式如下（117、按月份建分表）：日期/项目名称/区域/板块/发展商/媒体类别/版面大小/版面/主题/地址/电话/预(销)售证号 此外，对于主要竞争对手的项目及市场典型项目，单独成册存放，主要竞争对手在每季度调研计划中予以确认，市场典型项目在每月调研计划中予以确认。u ZL-4：网上信息摘选分类存放电脑，编制文摘目录表并共享，便于资料查找。u ZL-5：将各渠道获知的主要竞争对手动态用单独文件夹存放，以便了解竞争对手经营策略与发展态势，主要竞争对手在每季度调研计划中予以确认。u ZL-6：个案资料分区入库，由调研员统一编号管理，格式为 区域 / 编号 / 项目名称 / 楼书、海报、DM、价目表 对每个项目的有关118、资料，都用单独档案袋存放。u ZL-7：项目销售专案按日期顺序将与发展项目有关的一系列文件用独立文件夹存放，并列清单（部门文员也需同步列清单），便于单个项目资料的系统化管理，同时也便于交接与转移。u ZL-8：与专业公司（名都机构、新联康、新优化顾问）建立良好关系，文员编制【专业公司联系电话与联系人表】，定期催收月份市场报告与季度市场报告，并归档管理。第二部分 信息使用与分析信息使用与分析是指根据原始数据、信息编写各式调研报告并上报、归档的一系列工作。包括例行性调研、专项课题调研以及基础资料学习研讨。为保证调研工作的计划性与针对性，在实施具体的单项调研工作之前，需要制定年度/季度/月份调研工作119、计划，按预定主线将调研工作统筹安排、合理分工，计划如下：1） 每年度末（提前3天），根据XX公司下年度整体经营计划与策略制定【下 年度市场调研工作计划】，并上报集团公司。2） 每季度末（提前3天）制定【下季度市场调研工作计划】，并上报集团公司。3） 每月末（提前3天）制定【下月份市场调研工作计划】，报XX公司领导批示。2.1例行性调研 例行性调研是指根据集团公司【内地房地产市场调研管理办法】以及公司土地储备、项目发展实际情况而进行的各项调研分析及汇报工作，工作内容见下表例行性调研工作一览表序号工作内容负责人员工作周期备注DY-1宏观市场分析专职市调员季度/半年市场整体认知，作为战略指导DY-2120、区域、板块市场调研专职市调员 项目销售专案土地储备人员根据实际情况根据土地储备与发展项目情况DY-3个案市调部门所有人员日常性建立个案信息档案库DY-4竞争项目跟踪调研项目销售、策划专案动态跟进随时关注竞争项目广告、价格、各户型去化、促销的情况DY-5典型楼盘跟踪调研专职市调员每月/逢重要事件发生(开盘促销.)按月份编制营销策略实施、价格走势、去化分析，总结经验教训DY-6竞争企业调研专职市调员根据实际情况调研其发展策略及物业最新动态DY-7目标客群需求调研项目销售、策划专案根据实际情况根据发展项目情况与专业市场调研公司沟通协作DY-8案场信息反馈分析项目销售、策划专案动态化周/月/季度/年度121、分析总结，重要事件(内部预定、开盘.)前分析并汇报DY-9市场活跃期调研专职市调员 年度综合报告综合全年新盘面市情况作统计分析，形成报告DY-10区域研究报告专职市调员每月一次包括宏观市场、业内动态、新出台政策、市场热点、竞争对手、实地踩盘、行业论坛等内容说明：u DY-1：根据集团公司要求编制，包括宏观经济、土地市场、房地产二三级市场的数据指标分析；新出台政策对市场影响的分析；市场热点及成因分析以及各区动态。u DY-3：部门参与市场调人员每周至少半天外出考察楼盘，填写个案调查分析表并归档至专职市调员处整理，个案调查分析表分为主表（见附表1），主表编号格式为“区域-号码”，记录项目基本情况及122、当期价格、各户型去化率；附表主要记录个案价格、各户型去化率及进展的更新情况。u DY-4：对竞争项目的营销动态，除建立附表1格式的基本情况登记表外，还需随时跟进，按周（或逢重要事件发生，如内部预定、开盘、促销）由项目销售专案组织人员调查； u DY-5：典型项目（在月计划中确定）主要研究其各批均价走势、预定及开盘手法、营销推广策略与效果，按月份（或重要事件发生）编制【典型项目营销动态调查表】，分析其营销策略成败及市场效果，对我司营销思路提供参考。u DY-6：根据集团公司要求编制。u DY-8：建立案场信息反馈制度，由项目销售专案根据实际情况编制【客户需求意向登记表】，每周/月/季度/年度或重123、要事件(内部预定、开盘.)前进行分析总结并汇报，随时针对客户需求调整营销策略。u DY-9：综合全年各区新盘面市、每季度各区域成交面积走势、地区居民消费习惯（如假日经济、农历时节对市场的影响）情况，对市场活跃期作分析判断，以期对我司项目的营销推广节奏起到指导性作用。2.2专项课题调研根据实际情况安排专项课题调研，对营销工作具体环节的操作方法加以剖析，以加深认识，提高营销策划水平。在专项课题调研工作中，需要全部门的协作配合，对于采样较多，比较复杂的课题，由该课题研究负责人牵头，编制调查分析表格，部门人员协作进行数据资料的搜集，汇总至负责人处，调研成果在部门内共享研讨。以下列举部分研究课题（单项课124、题研究完成时间一般为二周，根据调研课题的实际情况加以调整）：序号研究主课题备注ZT-1某区域户型配比及去化研究ZT-2案场包装专题研究包括售楼处选址、售楼处内部布置与风格、参观路线子课题研究ZT-3某区域定价策略专题研究分析基价与定价系数ZT-4广告通路与发布周期专题研究典型个案的一系列广告分析ZT-5分期推介专题研究典型个案的分期推广策略分析ZT-6社区规划包括商业配套面积比例、位置布局、商业设施层数 对于每个完成的【专项课题调研报告】，由部门领导安排编制者在部门讨论会上将调研对象与结果进行阐述，部门集体讨论学习，提出意见，并总结市场经验为我司项目发展提供参考。2.3基础资料学习研讨基础资料125、学习利用，主要以部门学习研讨会（月例会）的形式进行，投资策划部人员按调研计划安排，每月轮流组织会议，确定研讨主题并负责研讨资料的搜集、传阅。以下列举几个主题： 1）最佳报纸广告评选讨论会月底将广告剪报在部门内传阅（员工在传阅登记卡上写出自己认为最佳的广告，传阅时间为一天），并开会讨论，员工阐述认为某广告好的理由，以促进部门沟通与业务水平提高。2） 各类广告书籍的学习研讨定期举行，操作方式同上。附表1楼盘市调表调研人：调研时间：项目名称项目地址临时售楼处地址区域评估项目位置评估环境评估公司组成投资商地址电话发展商地址电话代理商地址电话销售据点主销售据点规划设计单位景观设计单位承建单位物业管理基本126、资料土地获得转让/协议/划拨出让日期出让年限出让价格基地面积总建筑面积规划形态容积率得房率交房日期绿化率建筑密度覆盖率规划户数车位数功能规划层次功能施工进度备注注明分期情况房型面积格局 室厅卫建筑面积 使用面积户数附送面积分布楼栋面积配比情况四房两厅两卫注明户型配比三房两厅两卫二房两厅一卫联体别墅独立别墅商业单元标准层情况建材外观大堂电梯门窗客厅餐厅卧室厨房卫浴通讯其他公共部位销售付款车位数车位价格/租金商业层次价格定金签约一次性付款进度付款按揭付款按揭银行销售分析开盘时间开盘方式推售量定金销售均格价格范围主力总价折扣售出户数销售率销售顺序房型户数 面积合计房型户数 面积合计备注1房1房2房2127、房3房3房其他其他客源分析购买动机购买抗性分析广告媒体数量强度主要诉求综合分析成功点失败点建议评价注1、此表为第一次市调员填写，后续跟踪调研均在此基础上另附表修改2、附楼书、户型图、规划图等资料8.8 营销策划工作管理实施细则第一条 目的为了规范营销策划工作流程，使策划工作流程更加合理，提升整体策划水平第二条 适用范围营销策划部全体策划人员及广告策划代理公司第三条 营销策划工作内容1、市场研究1.1前期市场调查。1.1.1市场分析 XX市场的行业分析； XX楼盘市场的回顾、现状分析和发展预测； 区域市场的现状分析、政策动态和未来发展趋势分析1.1.2竞争对手分析 竞争楼盘扫描 潜在对手进入可能128、扫描 竞争供应量的分析 竞争对手的产品分析 竞争对手的市场定位趋向 竞争对手营销情报收集1.1.3消费者分析 消费者的两手资料分析 基准对手消费者的轮廓描述 本项目消费者资料分析报告备注：聘请策划代理公司的须于签约后一个月内完成以上内容，并且提交书面报告。1.2月度市场调研1.2.1市场分析 行业市场动态； 相关政策动态；1.2.2竞争对手分析 竞争楼盘动态 新增竞争楼盘情况分析 潜在对手进入可能扫描 竞争供应量的分析 竞争对手营销情报收集1.2.3销售数据 项目市场成交数据备注：无特别情况或事先约定，定期市场调研工作按月执行2、产品研究和分析2.1本项目的土地价值分析2.2本项目周边环境分析129、环境、配套、交通、教育、人文2.3本项目产品总体方案的SWOT分析2.4本项目产品总体方案的USP分析备注：聘请策划代理公司须于签约后一个月内完成以上内容，并且提交书面报告。3、营销策略3.1市场定位（对象、区域、动机、时机）3.2产品概念定位和组合 3.3营销战略战略思路总推案策略公关与宣传总策略 备注：聘请策划代理的，须于签约后一个月内完成以上内容，并且提交书面报告。4、销售顾问4.1销售总策略4.1.1销售的总体战略思路和目标的制定4.1.2销售阶段的划分4.2推盘策略4.2.1选择时机4.2.2选择房源4.2.3销控计划4.3各期的主题策略4.3.1预热期的蓄势计划与方案4.3.2预认130、购期的计划与方案4.3.3开盘期的引爆主题与方案 4.4价格策略4.4.1销售价格总策略及全盘均价建立4.4.2价格走势预估4.5销售指导4.5.1销售总监定期销售案场指导4.5.2销售专案驻场指导4.5.3销售培训5、广告策划5.1品牌形象定位5.2广告的战略组团计划5.3媒体计划5.4广告创意5.4.1主题制定5.4.2文案撰写5.4.3创意设计5.5各种媒体的创意方案5.5.1报纸5.5.2杂志5.5.3广播5.5.4户外广告5.6销售道具的创意5.6.1现场道具5.6.2促销道具5.6.3各种印刷品的设计6、公关活动的宣传策划顾问6.1公关活动的战略6.2公关活动的主题策划和组织支持6131、.3组织记者研讨会6.4宣传计划的制订6.5新闻统发稿的撰写第四条 工作方式和流程1、工作任务1.1工作计划定期提交营销策划工作任务单，经充分讨论研究由业务主管签发任务单1.2其它结合工作实际情况，对于计划外工作内容，由业务主管负责安排提交下月营销策划工作任务计划单（每月的25日）例会讨论后由业务主管工作任务单（每月的1日）日常工作（以工作联系单的形式）2、例会制度2.1阶段重大节点会议总体营销方案提案会议、设计师产品说明会、开盘前准备会议、开盘等重大节点会议，由营销策划人员组织相关公司、部门、公司领导、参加。2.2月度会议每月月底最后一个礼拜固定一天，召开月度会议，由营销策划人员组织相关公司132、相关人员参加，进行上月工作总结和下月工作安排。2.3周工作例会每周固定一天召开周工作例会，由营销策划人员组织相关公司及人员，落实策划业务中日常工作。3、书面报告3.1前期市场报告、策划报告等书面报告，在重大节点会议上以“提案”的形式进行说介。会议前1周提交书面报告以便于事前阅读，会议上提出意见和疑问。会议后根据会议决议，修改，完善终稿。3.2阶段市场、阶段推广、阶段执行、阶段推广总结、阶段销售总结等阶段报告，由营销策划人员编制，提交业务主管审核。工作流程：营销策划人员根据任务单提交书面报告提案（一周后）日常报告前期报告会议决议及事后意见修改，一周后提交终稿，4、设计工作。4.1 VI设计，在133、终稿确认后两周内，完成VI基础部分和应用部分的全部设计。4.2售楼处包装，在设计管理部提供平面图后一周内提交布置方案，两周内提交包装设计稿。4.3平面设计，在终稿确认后两周内，提交推广各阶段系列平面稿件；推广期各平面稿件在已确认的稿件基础上修改；各期发布稿件由公司领导最终确认。5、销售指导5.1销售前培训：提交培训计划和销售手册。5.2销售节点培训：在重大的时间节点前，如开盘、新推房源、SP活动等重大销售时间节点前，对销售人员进行操作流程培训。5.3日常案场管理：销售专案平时每周至少一天驻场管理和指导，重大销售节点和强销期驻场指导。8.9 营销策划工作管理实施细则为推进我司宣传制作物品委托制作134、流程操作规范化、物品精品化、价格优势化，以便以后委托制作工作顺利进行，依据我司实际情况，制定本办法。第一条 适用范围本办法涉及广告制作品及礼品制作品业务，适用于营销策划部对外加工及订制委托制作业务。第二条 职能1、 制作品由经办人员根据本办法执行委托流程，有部门直属负责人校核报主管领导审批，分层负责，各司其职。2、 广告制作物品业务由营销策划部具体履行，公司其他部门协助进行。第三条 开展对外制作物制作业务时，我司要求广告承揽商出示证件和证明1、 企业营业执照（复印件）。2、 相关委托广告发布许可证、经营许可证（复印件）。3、 公司地址及联络人、联系电话。第四条 一般委托程序1、 由经办人负责与135、相关承揽商联系，一般每项承揽业务的展开，要联络不少于3家承揽商参加。2、 经办人负责搜集每家承揽商的报价、产品质量及其交付时间等情况，并在此基础上与之洽谈并做初次还价，填写制作物承揽商比价申报表，报部门直属负责人。3、 经过初次比价后，由部门直属负责人协助经办人与入围的承揽商进行再次议价阶段，并明确合同各项条款、价格。4、 在确认制作商后，填写合同签署申报表，并在申报表后附上制作物承揽商比价申报表，呈报公司领导审批。5、 经公司领导签核后，与承揽商签定我司统一广告发布合同。6、 在制作物品完成后比较样品并签收验收单，同时将承揽商档案输入电脑，建立公司对外制作品供应商资料档案库。7、 对于重复委136、托制作相同制作品或类似制作品，经主管批准可直接在档案库中选取厂家进入比价阶段。第五条：其他1、本办法自下发之日起实施。2、附件一：项目承揽商制作比价表附件二：合同签署申报表附件三：广告合同书附件四：验收单附件五：常规制作物费用申请表 项目承揽商制作比价表编号1234备注承揽商名称材质及数量报 价制作周期最后价格付款方式备注建议推荐单位及原因制表人：时间： 年 月 日 合同签署申报表项目名称 人民币计价合同类型签约时间合同甲方合同乙方合同主题完成(发布)时间媒体其它定价（元）付款方式成交价（元）成交折扣经办人（签字）业务主管（签字）部门经理（签字）分管领导（签字）审批人（签字）说 明广告合同书委137、托方： （以下简称甲方）受托方： （以下简称乙方）甲乙双方依照中华人民共和国经济合同法、加工承揽合同条例、中华人民共和国广告法、广告管理条例、广告管理实施细则，经双方协商一致签订本合同，共同遵守以下约定：第一条 委托内容与交验标准：甲方委托乙方在 上设计、制作、发布广告，乙方接受委托，并负责以下事项：1、乙方应按甲方提供的广告立意设计广告图文及声像，并在广告发布前 天将广告设计稿交甲方初审。广告设计最终文本须以最近似于广告发布实况的表现形式（彩色/黑白平面图文、光碟、磁带等）交甲方书面确认（简称“确认文本”），并应书面告知广告“确认文本”与发布实况之间的差异（简称“告知差异”）否则视作无差异。138、2、乙方应按“确认文本”制作广告及其广告载体（本合同所称制作包括广告及其载体的全部材料、制作、安装等全部内容），其材料、规格、数量为： 并于甲方签署“确认文本”后 天交付甲方或甲方指定的广告发布商 依据本条验收。3、乙方必须确保按“确认文本”设计、制作的广告按时在本条约定的媒体上发布。4、甲方根据“确认文本”、“告知差异”及本条约定的材料、规格、数量及发布时间等标准验收或确认广告发布。第二条 委托期限与发布、制作设计时间1、 制作期限: 自 年 月 日至 年 月 日为准。2、 乙方应确保本合同委托之广告于 年 月 日在本合同第一条约定的媒体上发布/按“确认文本”完成广告制作，交甲方验收/按甲方139、广告创意完成“确认文本”。第三条 费用支付1、 告费用（包括设计、制作、发布等全部费用）： 元整人民币 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分2、结算方式：转帐方式支付3、付款期限： 第四条 甲方责任与权利1、 甲方应按时向乙方提供的资料为： ，甲方对所提供的资料的真实性负法规责任。2、 甲方在收到乙方提供的广告设计稿或最终文本后 天内，应予确认或书面告知乙方修改意见。3、 甲方有权按本合同约定监制广告，并随时向乙方查询委托事项执行情况，乙方应如实向甲方报告。第五条 乙方责任与权利1、 严格执行广告法的有关规定，乙方应按甲方所委托事项进行广告设计/制作/发布，并对广告发布及其内容的合法性负责。2、 对140、甲方提供的广告实物、商标、文字及有关证明材料乙方不得损坏或更改所提供之资料，或作本合同委托之外的用途，否则由承办方承担一切法律责任，完成本合同委托事项后应将有关资料归还甲方。3、 因乙方原因造成广告发布/制作/设计结果与本合同第一条之委托事项，及交验标准不符时，或未能按时完成所委托事项时，乙方需负责更正并承担由此导致甲方的相应损失。4、 乙方有权按本合同约定收取广告费用。第六条：违约责任与纠纷解决方式1、 甲乙双方任何一方违反本合同，均应承担由此引起的一切经济损失。2、 如甲、乙双方在执行本合同时，产生纠纷，应友好协商解决，协商不成则受损方选择 A 解决方式：A、向有管辖权的人民法院诉讼解决；141、B、向XX市仲裁机构申请仲裁解决；第七条 其它1、本合同受中华人民共和国法律管辖。2、本合同一式三份，甲方二份，乙方一份，具同等法律效力。3、本合同自双方签署之日起生效，委托事项完成并结清广告费用后失效。4、如遇自然等因素协商解决。甲方（盖章）： 乙方（盖章）： 公司注册编号： 公司注册编号： 地址： 地址： 电话： 传真： 电话： 传真：法定代表人签字： 法定代表人（签字）：授权代表人（签字）： 授权代表人（签字）：= 签约日期： 年 月 日验 收 单验收部门验收日期验收制作名称及具体内容制作公司完成时间验收结果验收人业务主管部门经理 常规制作物费用申请表 编号：HBWL/*/*项目名称：项142、目制作内容活动制作单位建议采用原制作目录单位 最终制作单位:建议进行比价 (附比价表) 制作方式选项 单位数量单价尺寸费用小计制作单位制作内容常规固定单价1扇型灯箱 217.5元/只2园区口高炮 面2940元/面*33干将路围墙 M230元/M24干将路灯箱 只200元/只5向阳桥高炮 面3240元/面6普通喷绘 20元/M27特殊喷绘（包括人工费、工程费） M2喷绘：20元/M2 钢结构：70元/M28pp纸写真 M240元/M29高级相纸写真 M280元/M210油画布写真 M2100元/M211写真裱板 M2100元/M212横幅 M7元/M213易拉宝 个200元/个14充气拱门 个1143、500元/个/周15升空气球 个700元/周16水桶旗 把20元/面17活动圆桌 米6元/米18活动椅子 把10元/把（椅子），桌子20元/张19落地导示牌 个20舞台背景板 M2喷绘价格21卖场引导旗 面喷绘价格22活动用礼仪小姐 位150元/人/天23活动用音响 组700元/天24活动用签到本 本80元/本25活动用支架 个租用26活动用请帖 张按实际制作数量27活动用办公用品（销控点，纸张等） 28摄影 500元/半天（含耗材）29摄像 500元/半天（含耗材）30现场文字速录 31树木租摆 32打图 按实际33邮寄费 按件计算费用合计*元管理费8税金5.55*元项目专案 ： 部门经理 144、： 分管领导：8.10 广告管理制度第一条 前言1.1分项本管理办法依照项目之不同广告流程的结点制定，分为：广告前广告招投标管理办法广告中广告实施管理广告后广告日常管理1.2人员架构人员架构的配备以项目和广告两线组成，以执行和监督为主要职责； 公司 部门项目负责人 广告 项目负责人 项目专案 项目专案 第二条 管理办法2.1广告招投标管理办法2.1.1广告招标2.1.1.1招标公司选择公司营销策划部负责在广告代理公司档案中选择适合项目特点的公司,以书面的形式报公司主管领导审核确定招标单位；除选中之公司外，需有1-2家广告代理公司作为候补，以备不时之需；2.1.1.2广告代理招标书编制公司营销策145、划部项目策划人员负责广告代理招标书编制，标书包括：项目市场分析、目标客户定位、产品优劣势分析以及回标书的形式、内容、时间等；2.1.1.3广告招标的发标与回标公司营销策划部负责向拟邀请招标公司发招标邀请函，在有关公司回复确定参加投标的回执后，方可发出招标书；招标书需同时发出，并在限定时间内同时回标；2.2广告回标及广告公司的确定2.2.1应标广告公司的初步评审公司营销策划部项目策划人员负责组织公司相关领导、相关部门及本部门相关人员参加应标广告公司回标方案的讲稿会，并填写项目广告招标评审评分表，项目策划人员负责整理汇总有关评审表，形成初步评审意见；2.2.2中标广告公司确认在初步评审意见的基础上146、，公司营销策划部项目策划人员负责组织公司主管领导、相关部门及营销策划部相关人员参加的专项评审会，并进行评审，初步确定中标广告公司（若有需要，可组织其中部分公司进行第二轮提案），再由营销策划部结合行业收费标准与有关广告公司洽谈收费标准，报总经理批准，以XX公司营销决策小组名义报集团营销决策委员会审批后，发出中标通知书并完成相关手续；第三条 广告实施管理3.1制定分阶段预算、计划3.1.1广告预算的编制及审批营销策划部策划人员结合项目广告公司制定的广告预算，编制详细的媒体、公关、制作、宣传等分类控制预算，经广告人员校核调整后，由项目负责人、部门、公司主管领导分级审核；3.1.2广告计划的编制及审批147、营销策划部项目策划人员根据项目营销进程和策划要求编制广告计划，计划按月（或跨月）为时间单位，提前1个月制定，计划应包含广告的媒体选择、制作、公关活动以及相关实际费用等；由广告人员根据各项目的具体情况及媒体安排状况，协调、调整并汇总成整体广告计划，由项目负责人、部门、公司主管领导分级审批后执行；3.2广告设计的确定广告设计由营销策划部项目策划人员组织广告公司及公司相关人员代理商（若需）定期召开广告会议，商讨不同节点的创意设计方案（表现形式、创意、不同媒体选择的不同手法等），并由广告公司完成初稿，由广告人员根据各项目的具体情况、整体风格校核，并给予专业意见。调整完成后的设计稿由项目负责人、部门、公148、司主管领导分级审批后执行；3.2.1报纸广告由项目策划人员与广告公司沟通，负责将报纸广告创意报公司主管领导确认后方可发布；3.2.2楼书（交楼标准、规划平面、建筑平立面）楼书创意表现经营销策划部部门评审后，会同项目部、设计部对楼书中有关总规建筑平、立面图、交楼标准、建筑特色表述等进行评审，修改后经主管领导批准，上报集团确认后方可出正稿；3.2.3宣传单张由项目策划人员与广告公司沟通，负责将广告设计报公司主管领导确认后付印；3.2.4销售平面图销售平面图创意设计经营销策划部、设计管理部会签后确定有关创意设计，报公司主管领导确认后方可付印；3.2.5卖场包装（售楼处宣传展板、灯箱、旗帜、指示牌、告149、示牌等）营销策划部负责组织广告公司设计、编制卖场包装专题报告，并组织总经理、主管领导、部门、项目参加评审确定有关方案后执行；3.2.6户外广告（车身、户外）由项目策划人员与广告公司沟通，由广告公司完成设计后负责将广告设计报公司主管领导确认后执行；3.2.7影视广告由项目策划人员与广告公司沟通，负责将相关创意、设计报公司主管领导确认后执行；3.3广告发布3.3.1媒体代理公司的确定由广告人员提供相关媒体代理公司名单，根据所给予的折扣点数结合各公司服务水准、规模，由营销策划部、公司相关领导分级审核后确认；3.3.2广告版面的确定由广告人员负责根据广告计划，提前向媒体代理公司预定版面，并提前时间正式150、确认版面和办理相关手续；特殊指定版面需提前1-2月根据项目策划的要求，由广告人向媒体代理公司预定；3.3.3广告发布需发布的广告由广告公司向媒体代理公司交付确认后的菲林及打样稿，并由媒体代理公司完成发布；3.4公关推广由项目策划提交活动主题、方案或方案构想、活动流程，根据合格公关公司档案选定参与公司，并组织3家以上公司进行出方案及报价，回标方案由营销策划部负责组织方案评审，结合报价、服务水准、公司规模等报上级主管领导审批确定委托公司；3.5广告制作3.5.1广告制作流程（包括印刷、喷绘写真、条幅等制作）项目策划需提前7个工作日将制作要求（相应的材质、工艺、数量、完成时间等）提供给广告人员，由其151、在制作公司档案中选择3家以上公司，在同一时间内报价，再根据报价及以往合作优劣，经部门相关人员评审并确定制作公司，填写合同申报单分级报部门、公司主管领导审批后执行；制作过程由项目策划人员、广告人员共同监督，其成品由项目策划人员、广告人员、部门领导共同验收；3.5.2房展会制作营销策划部负责制定房展会要求，包括：整体风格、使用材质、布局及完成时间等，在制作公司档案中选择3家以上公司，在同一时间内提交方案（含效果图）及报价，再根据各方案、报价及以往合作优劣进行修改、深化直至确定制作公司，填写合同申报单分级报部门、公司主管领导审批后执行3.5.3电视、电台广告制作营销策划部制定电视、电台广告要求，包括152、：整体风格、诉求主题、完成时间等，在相关制作公司档案中选择3家以上公司，在同一时间内提交电视广告创意分镜头脚本、导演、拍摄手法、场景、模特、后期制作及报价，再根据各方案、报价及以往合作优劣进行修改、深化直至确定制作公司，填写合同申报单分级报部门、公司主管领导审批后执行；3.6新闻宣传及软新闻3.6.1宣传稿的审定项目营销宣传稿原则上由营销策划部经理审定，对其中涉及企业宣传的稿件在条件许可的情况下，由营销策划部协同行政公关部负责评审并报总经理审定；3.6.2软新闻的管理办法由项目策划人员提交软新闻主题、稿件（或构想）及要求，广告人员负责与新闻媒体、记者的联系，根据软新闻方案的要求，按时按质在相关153、媒体上发布；有关费用需填写合同申报单报部门经理、公司主管领导分级审批后执行；第四条 广告日常管理4.1广告费用监控4.1.1营销策划部负责监督和控制广告费用的支出；4.1.2广告人员负责校核各项目广告费用，控制各项目广告费的支出，建立费用支出明细档案和月营销费用推介统计表，并在项目结束后完项目广告费用报告；4.1.3为树立公司企业形象，拓展品牌建设，营销策划部负责在各项目销售费用中拨出部分费用以整合项目、树立品牌，实施整体推广策略。4.2广告效果评估4.2.1广告发布效果评估广告发布后，由项目策划人员根据销售部完成的相关表格（来电、来人量等）对发布效果评估，并由广告人员综合其它意见，定期汇总完154、成评估报告；4.2.2制作效果评估建立相关制作供应商档案，并保留其完成品和相应评估，以便于其它制作；4.3追踪广告新动向4.3.1掌握房地产广告风格的变化，使公司广告立于领先地位；4.3.2掌握各公司（策划、设计、公关、媒体、制作等）的优劣，并不断开发新力公司，同时建立相关档案及评估，以利于公司选用；4.3.3掌握主要媒体的发展趋势，定期完成房产广告在在主流媒体上的发布动态，并掌握按财经、生活、专业等划分的二线媒体的特点，便于公司在媒体上的选择；4.3.4协调与各公司（策划、设计、公关、媒体、制作等）的关系；4.4广告成果管理4.4.1项目的广告创意设计成果：影视、平面（报纸广告、楼书 、宣传155、单张、平面图等），由项目策划人员负责每月整理1次后移交广告人员，由部门统一建档管理，包括：成品（报纸、印刷品等）、打印稿等，其中平面创意部分要求不少于一式二份，并要求广告公司提供JPG格式和完稿格式的光盘，影视广告要求保存专业带和光盘；推广活动应有专人摄影，其图片由部门存档；4.4.2在项目结束后，由广告人员完成项目广告策略报告，并由部门存档；4.5广告交流培训不定期组织广告专业交流和部门内的业务培训，提高部门的广告综合能力；附件： 报纸稿/杂志稿/电视/电台发布审批表项目名称:*项目编号：*/*/*媒体选项版面位广告主题发布周期版面尺寸发布价格1XX日报2姑苏晚报3城市商报4扬子晚报5XX广156、电报6俏丽BOSS7XX楼市8XX电台9XX房产报道10XX家园11社会传真12XX电视广告13名城一周刊14XX广播电视报15XX搜房16XX新视点17长地网18今日XX19发现XX20财富江南21生活速递22移居XX23理财周刊24上海楼市境外版25第一财经日报26上海租售情报项目专案:部门经理:分管领导:8.11 电子营销档案管理办法（试行）随着公司业务的不断扩大，项目的不断增多，为进一步完善XX公司营销管理制度，不断提高营销管理水平，全面建立营销档案管理，为方便储存、管理和利用，必须建立营销电子档案库，并由专人负责管理（以下简称档案管理员）。特制定本管理办法。第一条 电子档案库建档内容157、电子档案库建档内容主要分为二部分：文档类、图档类。 A、可行性研究报告及登记表 B、市场定位报告及登记表 C、发展策划报告及登记表1、文档类 D、项目销售现场包装策划方案专题报告 E、营销策划报告及登记表 F、推售时机及价格专题报告及登记表 G、营销工作总结报告2、图档类：类别内容类别内容相关图纸区域位置图楼书光盘项目LOGO用地红线图区位图、地理位置图分期开发示意图规划图、典型标准层平面图总平面图（含技术经济指标）透视效果图、小区实景环境设计总平面图卖场包装围墙（设计图及实景）单体建筑平面图售楼处（设计图及实景）立面彩图样板房（设计图及实景）透视效果图（鸟瞰效果图）媒体广告报纸广告（开盘、强158、销、入伙等）其他开盘或认购现场照片电视广告文章、报道其它媒体广告（如DM）第二条 项目策划师负责档案收集、移交等工作：1、单个项目电子营销档案内容目录和编号、建档时间一览表（详见附件1）所列资料除可行性研究报告，其余各项都由项目策划师收集并移交档案管理员。2、每月初项目策划师填写 项目电子营销档案移交明细表（详见附件2），次月初根据所填资料移交档案管理员并做好签收工作（如有未完成的，列入下月移交范围）。第三条 档案管理员负责收集、建档、更新等工作：1、每月初由档案管理员向各项目策划师发 项目电子营销档案移交明细表（附件2），次月初档案管理员收集项目策划师所移交的资料，完成建档、更新工作，然后再159、填写 项目电子营销档案建档目录一览表（附件3）。2、档案管理员要负责收齐、归档每个阶段所应移交的所有资料（附件1）。第四条 图档类档案收集格式要求：1、 高精度供户外展板等制作品专用。主要以TIF格式，精度分为A、B两级，其中A级图档文件大小为15M，供普通印刷用；B级为40M。2、 低精度供写报告、查阅资料等用，主要以JPG、BMP格式为主，分辨率为100-300。第五条 日常管理制度1、 每季度向集团公司营销中心提供一份电子档案库资料、建档情况（按照附件3填写）。2、 营销电子档案库属于公司保密资料，由电子档案管理员统一管理，其他人不得随意查阅、拷贝资料，如需使用资料应填写查阅资料请示表，160、经部门经理审批后方可查阅或拷贝资料（详见附件4）。第六条 建档流程集团公司经营销售部月底提供档案资料并做好签收交接工作整理、编制目录收集文档类相关图纸楼书广告类 月初提供附件2 月初填完后反馈项目策划师补充、更新档案库每季度上报电子营销档案管理员各类活动照片 附件：1、 单个项目电子营销档案内容目录和编号、建档时间一览表2、 项目电子营销档案移交明细表3、 项目电子营销档案建档目录一览表4、 查阅资料请示表附件1：单个项目电子营销档案内容目录和编号、建档时间一览表类别内容建档时间上传形式图档精度相关图纸区域位置图提交市场定位报告同时邮政专递A用地红线图分期开发示意图提交发展策划报告同时总平面图161、（含技术经济指标）设计评审修改完成后一周内环境设计总平面图单体建筑平面图立面彩图透视效果图（鸟瞰效果图）B楼书光盘项目LOGO收件一周内A区位图、地理位置图规划图、典型标准层平面图透视效果图、小区实景B卖场包装围墙（设计图及实景）公开发前2日A售楼处（设计图及实景）样板房（设计图及实景）媒体广告报纸广告（开盘、强销、入伙等）上期销售接近尾升、下期开盘前夕A电视广告其它媒体广告（如DM）其他开盘或认购现场照片开盘一周内A文章、报道文档类内容建档时间/上传形式文件编号1、可行性研究报告及登记表在相应的营销阶段/随相关报告发送电子邮件地区/项目名称/YX/文-012、市场定位报告及登记表地区/项目名162、称/YX/文-023、发展策划报告及登记表地区/项目名称/YX/文-034、项目销售现场包装策划方案专题报告地区/项目名称/YX/文-045、营销策划报告及登记表地区/项目名称/YX/文-056、推售时机及价格专题报告及登记表地区/项目名称/YX/文-067、营销工作总结报告地区/项目名称/YX/文-07文档和图档编号说明：1、 文档：地区拼音首字母/项目名称（中文全称）/YX/文-01（序号），如深圳XX华庭之市场定位报告编号为：SZ/XX华庭/YX/文-02，其登记表编号为：SZ/XX华庭/YX/文-02/表；2、 图档：地区拼音首字母/项目名称（中文全称）/YX/图/类别/内容，如深圳X163、X华庭之图档总目录编号为：SZ/XX华庭/YX/图，其用地红线图编号为：SZ/XX华庭/YX/图/相关图纸/用地红线图；附件2： 项目电子营销档案移交明细表序号内容移交形式移交人及日期签收人及日期填表日期：附件3： 项目电子营销档案建档目录一览表图档类类别内 容建档情况备 注相关图纸区域位置图未建 已建但不完整 已建完整用地红线图未建 已建但不完整 已建完整分期开发示意图未建 已建但不完整 已建完整总平面图（含技术经济指标）未建 已建但不完整 已建完整环境设计总平面图未建 已建但不完整 已建完整单体建筑平面图未建 已建但不完整 已建完整立面彩图未建 已建但不完整 已建完整透视效果图（鸟瞰效果图164、）未建 已建但不完整 已建完整楼书光盘项目LOGO未建 已建但不完整 已建完整区位图、地理位置图未建 已建但不完整 已建完整规划图、典型标准层平面图未建 已建但不完整 已建完整透视效果图、小区实景未建 已建但不完整 已建完整卖场包装围墙（设计图及实景）未建 已建但不完整 已建完整售楼处（设计图及实景）未建 已建但不完整 已建完整样板房（设计图及实景）未建 已建但不完整 已建完整媒体广告报纸广告（开盘、强销、入伙等）未建 已建但不完整 已建完整电视广告未建 已建但不完整 已建完整其它媒体广告（如DM）未建 已建但不完整 已建完整其他开盘或认购现场照片未建 已建但不完整 已建完整文章、报道未建 已165、建但不完整 已建完整文档类内 容1、可行性研究报告及登记表未建 已建但不完整 已建完整2、市场定位报告及登记表未建 已建但不完整 已建完整3、发展策划报告及登记表未建 已建但不完整 已建完整4、项目销售现场包装策划方案专题报告未建 已建但不完整 已建完整5、营销策划报告及登记表未建 已建但不完整 已建完整6、推售时机及价格专题报告及登记表未建 已建但不完整 已建完整7、营销工作总结报告未建 已建但不完整 已建完整附件4：查阅资料请示表日 期查阅人查阅内容查阅目的部门经理签字备 注查阅资料请示表日 期查阅人查阅内容查阅目的部门经理签字备 注8.12委托律师服务管理制度为规范公司各项法律事务的操作166、，提高工作效率，现就公司委托律师服务有关内容制定本管理办法。第一条 本办法适用范围本办法适用于XX集团在XX发展的独资、合资等全部地产项目。第二条 委托律师服务内容2.1 委托律师担任常年法律顾问，就公司日常法律事务提供法律意见：对于需要增加特别条款的客户，由管理员将修改好的条款提供给律师，待征询律师意见后，呈报公司领导审批；2.1.2对于特别复杂的法律问题，在向律师发出征询函后，需要律师出具法律意见书；在客户对合同条款提出异议时，负责对合同条款作解释；对于新颁布的有关法律、法规如有适用，则由管理员负责向律师索取有关文件，并尽量安排法律讲座；2.2委托律师办理预出售合同登记、公证、按揭手续。由167、各项目现场销售经理将审核完毕的预出售合同连同清单提交律师，由律师签收，在注明每套合同的登记进展情况后，由专人负责归档。（详见附件一）办妥登记手续的合同，除提供一份原件给现场销售经理留存之外，其余文本均提交客户或办理相关手续。若客户采取按揭贷款方式支付楼款，由律师办理按揭贷款手续的，则律师将提供每套合同送银行的清单，复印件送现场销售经理及财务部按揭业务主管。律师定期对因客户原因未办妥按揭贷款手续的客户进行整理，并将清单提交各项目销售经理，由各销售员督促客户尽快办理。已办妥按揭贷款手续的客户，律师须将房地产抵押贷款合同等文本提交现场销售经理，由专人按楼盘、楼号归档。2.3委托律师代理诉讼事务对需通168、过法律途径解决纠纷的客户，将有关情况提供律师后，由律师草拟起诉状等司法文书连同聘请律师合同，交管理员送呈公司领导审批。若该客户有隐匿财产或逃避债务的可能，则律师须草拟财产保全措施的申请文件，供公司领导审批。公司领导审批同意后，管理员协助律师准备有关证据材料，并留存上述司法文书复印件及聘请律师合同原件各一份。律师代理出庭，待该案一审判决书生效后，向律师支付该案的服务费用，律师须向公司财务部出具发票。若法院下达的判决书生效，被告仍未履行判决书，则律师应草拟有关申请执行文书供公司领导审批，并协助调查被告的有关财产情况。对须通过拍卖程序处分抵押物或被告的其他财产以实现债权的案件，律师应积极联络法院及拍169、卖行，使拍卖程序得以顺利进行，直致拍卖所得款项汇入公司帐户。2.4委托律师参加商务谈判及草拟相关文件2.4.1 对可协商解决问题的客户，由律师参与调解，以求在短期内尽快解决问题，同时，缩短因诉讼而耗费的时间。对商务谈判中所涉及的双方协议等书面文件，由律师草拟并经对方认可后，提交给公司领导审批，最后交双方签署。第三条 服务收费标准3.1委托律师服务收费的主要原则是协商收费，并参照XX市律师服务收费政府指导标准（试行）；3.2常年法律顾问费为固定收费项目，常年法律顾问聘请合同期限为二年，费用每季度预付一次；3.3诉讼代理费，将根据诉讼标的额12000元的标准收取，于判决书生效时支付；3.4草拟较复170、杂的合同文本将另行收费，收费标准按实际情况由双方协商确定。第四条 委托合同的提前终止4.1就常年法律顾问聘请事宜须预先签订合同，报公司领导审批后将一份原件交管理员归档。4.2就诉讼代理聘请事宜，须就具体个案单独提出申报，待公司领导审批同意后将一份原件交管理员归档。4.3委托合同的提前终止，双方须于终止前一周内提出，按实际工作量支付相应费用，双方互不承担因终止合同而引致的责任。4.4就委托合同的具体条款，参照该合同约定。第五条 争议解决5.1就委托律师服务收费、服务内容等事项有异议，可以与律师协商解决，经公司领导审批同意后，可就相关内容作适当修改。5.2双方依据合同法、XX市律师服务收费管理办法171、（试行）进行协商。第六条 其他6.1每季度季末25日前，管理员须向集团公司财务部呈报法律诉讼案件进展情况汇总表。6.2本办法自下发之日起生效，执行期间发现问题，各有关部门应积极配合，共同协商解决。如有必要，可对本办法进行补充、完善，报公司主管总经理批准后实施。6.3附件一：房屋租售纠纷案件诉讼申报单 房屋租售纠纷案件诉讼申报单项目名称被告人名称诉讼事由聘请律师名称律师代理费金额经办人（签字）：直属主管（签字）：部门负责人（签字）：分管领导审核（签字）：总经理审批（签字）：备注8.13 委托中介服务管理制度第一条 总则选择信誉良好、客户渠道广、服务规范的中介机构为公司的楼宇租售做居间介绍、代理工172、作，是推动楼宇租售的有效途径之一。为充分利用中介资源，在一般情况下，不设楼盘总代理或独家代理。第二条 操作程序2.1签订中介确认书（详见附件一）及物业委托代理书2.2房屋租赁合同或房屋买卖临时合约 2.3由我司业务员填写楼宇租售成交申报单 2.4签订预/出售合同 2.5全额楼款或全额保证金及首月租金收讫 2.6填写中介佣金备忘录和付款凭证（详见附件二） 2.7财务查款 2.8凭单支付佣金第三条 中介确认原则 3.1中介公司居间介绍、代理楼宇租售须中介公司经办人亲自陪同客户赴现场看房，且在第一次看房同时在我方来访客户登记簿上登记中介名称，客户名称及所看楼座。 3.2为保证双方利益，在第一次看房时173、，中介公司须持客户专项委托中介公司营业执照与我方签订中介确认书，以确认经纪方、客户方及相关物业情况，明确咨询服务费咨询方式及数额，本确认书由经纪方代理人和发展商代理人签字盖章，其中发展商部分须由经办业务员与公司主管副总经理共同签字确认。 3.3根据市房地局、市工商局“房地产经纪人管理条例”文件精神，代理方须与我方签订统一的物业代理委托书规范文本，以明确双方的权利和义务，本委托书由经纪方代理人和发展商代理人签字盖章。 3.4物业代理委托书委托期限一般为半年，遇特殊情况可以另行商定，代理方必须如实、及时报告订约机会和成交进展情况，逾期应重新签订委托书。第四条 中介费支付标准 4.1出售 中介公司：174、根据公司规定，中介费按成交价的1支付，若一次成交面积大、价格高且代理业绩突出的则可根据实际情况调整，但须报总经理批准（最高不超过3）。 4.2租赁 中介公司：根据公司规定，中介费按一个月实际租金一次性提取，若一次成交面积大、租金高且代理业绩突出者则可根据实际情况调整，但须报总经理批准。第五条 中介费的支付原则 5.1当承租人与我方签订了租售合同之后，支付全部保证金、首月租金或购买人全数楼款到我司帐户后，由业务员填写中介佣金备忘录经总经理批准后（中介佣金备忘录后须附中介确认书、客户专项委托书、中介公司营业执照、楼宇租售成交申报单），代理方才可提取物业代理委托书中所约定的服务费（即佣金）。大宗买卖175、可按购买人付款相应比例来支付。 5.2中介公司提取服务费须开具XX市工商统一发票，并提供其营业执照复印件；中介个人提取服务费须在收条上签名。 5.3支付中介公司服务费应为支票；支付中介个人服务费可为现金，但应扣除20个人所得税。第六条 其他事项 6.1如发生同一客户同时有两家或多家中介公司“撞车”现象，应以第一时间且有独家授权委托书为准。 6.2当物业委托书逾期不再有效而又发生代理时，双方须重新订立经纪合同。第七条 其他 7.1本办法自下发之日起实施。此前公司有关租售合同管理的规定与本制度有抵触者，以本办法为准。7.2在执行本办法过程中注意收集有关问题上报公司便于修订。7.3附件一：中介确认书176、 附件二：中介佣金备忘录中 介 确 认 书客户方：公司名称： 电话：代理人：传真：经纪方：公司名称：电话：代理人：传真：发展商：公司名称：XX永菱房产发展有限公司电话：代理人：传真：物业名称：XX广场物业地址：淮海中路138号物业性质：办公楼 商铺 交易性质：租赁 买卖需求面积：中介费：客户委托经纪方中介咨询上述需求面积物业。本确认书签署一个月内有效。咨询服务费在发展商收到客户方全款后十天内支付。客户方代理人（签字）：经纪方代理人（签字）：发展商代理人（签字）：签署日期：年 月 日注：中介费，第一年实际一个月租金（不含物业管理费）。 计算方式：一个月租金（不含物业管理费）(12 -免租期)/1177、2中 介 佣 金 备 忘 录茲有 介绍 购买/租赁物业 楼 座，搂价 元/月租金 元，待全额楼款/首期楼款（分期楼款）/首月租金及保证金收讫，凭中介确认单同意支付给 楼款/实际租金的 ，即人民币 元作为佣金（大写：人民币 元）。因：月实际租金日租金使用面积每月实际计价天数 USD 元即：佣金月实际租金 汇率人民币 元公司名称：日 期：经办人：经营销售部经理：财务部：副总经理：总经理：收到人民币：签收人：签收日期：9 附件9.1营销策划报告参考提纲9.1.1 某项目市场定位报告（参考） 1、 项目概况2、 房地产市场现状及发展趋势2.1 房地产市场状况调查2.2 房地产市场发展趋势预测3、 项目178、所在区域房地产市场调查4、 项目同类型物业竞争对手的市场定位趋势调查4.1 项目概念主题特点4.2 规划设计4.3 户型面积4.4 户型比例4.5 配套设施4.6 装修档次4.7 立面造型5、 项目的特点分析5.1 地理位置及周边景观5.2 地块现状5.3 规划设计应注意的要点6、 消费群体调查分析7、 项目定位分析7.1 SOWT分析7.2 项目定位7.3 目标客户定位7.4 价格定位8、 项目发展及发展概念的初步建议8.1 分期开发建议8.2 楼型建议（高层、小高层、多层等）8.3 户型及面积选择8.4 户型功能及结构建议8.5 配套建议某项目市场定位报告登记卡片1、用地经济指标总用地面积179、容积率覆盖率/绿化率总建筑面积可售面积地下建筑面积住宅 户数/面积办公 层数/面积商业 层数/面积公建面积会所 层数/面积车位 个数/面积2项目房地产市场调查和消费群体调查分析概况3项目的SWTO分析S(优势)W(劣势)O(机会)T(威胁)5项目定位分析项目概念初步定位目标客户定位户型面积比例定位销售价格定位6发展建议编制单位: 制表: 审定: 编制时间:9.1.2某项目发展策划报告（参考） 一、 项目概况1.1地理位置及周边情况概述1.2地块现状1.3项目规划要点二、 房地产市场现状及发展趋势2.1地产市场状况调查2.2房地产市场发展趋势预测三、 项目所在区域房地产市场调查四、 关于项目同类180、型物业竞争对手的市场定位情况（趋势）的调查4.1项目概念主题特点4.2规划设计4.3户型面积4.4户型配比4.5配套设施4.6装修档次4.7立面造型五、 关于消费群体调查分析六、 关于项目市场定位分析6.1SWOT分析6.2项目定位6.3目标客户定位6.4价格定位6.5项目命名建议七、 项目发展概念的初步建议7.1项目总体布局建议7.2楼型建议（高层、小高层、多层等）7.3户型及面积选择7.4户型功能及结构建议7.5关于小区商业面积及商业功能设置的建议7.6配套建议（包括车位数）7.7关于卖场位置的初步建议7.8住宅交楼标准建议八、 项目发展策划建议8.1分期开发建议8.2项目发展计划8.2.181、1土地手续办理等前期工作安排8.2.2规划设计工作安排8.2.3报建报批工作安排8.2.4施工管理工作安排8.2.5营销策划及推介工作安排8.2.6入伙准备8.3投资计划8.3.1项目成本构成8.3.2投资额调整与分析8.3.3投资控制目标8.3.4投资控制措施某项目发展策划报告登记卡片1、用地经济指标总用地面积容积率覆盖率/绿化率总建筑面积可售面积住宅 户数/面积办公 层数/面积商业 层数/面积公建面积会所 层数/面积车位 个数/面积2市场发展现状及趋势简析3项目定位简析SWTO简析S(优势)W(劣势)O(机会)T(威胁)项目定位目标客户定位价格定位4项目发展计划和投资控制分期建筑面积户数栋182、数开工内部认购销售入伙造价总投资一期二期三期5发展建议整体概念风格定位创新理念6营销策划开售形象进度广告策略宣传手段编制单位: 制表: 审定: 编制时间:9.1.3 某项目营销策划报告 1、市场分析1.1项目同类型物业销售及租赁市场概况 (含供求分析)1.2市场竞争环境调查分析1.2.1竞争对手楼盘营销现况 (含调查表) 1.2.2预期将与项目同期推出楼盘调查2、本项目优劣形势分析2.1 项目优势2.2 项目劣势3、目标市场分析4、营销策略4.1 项目包装市场策略4.2 宣传市场定位5、项目二次装修方案建议6、营销推广及推介6.1 推广费用开支总预算6.2 具体推广内容 6.3 媒介广告投放时183、间表6.4 聘用中介公司的可行性7、营销筹备工作计划表 (含各部门职责细则) (附件十七)8、销售进度预测某项目营销策划报告登记卡片1、用地经济指标总用地面积容积率覆盖率/绿化率总建筑面积可售面积住宅 户数/面积办公 层数/面积商业 层数/面积公建面积会所 层数/面积车位 个数/面积2市场及竞争对手简析3项目定位简析SWTO简析S(优势)W(劣势)O(机会)T(威胁)项目定位目标客户定位价格定位4项目推售时间和进度计划分期建筑面积户数/栋数均价内部认购销售销售进度（销售量%/完成时间）一期二期三期6营销策划及宣传推广宣传主题概念包装市场策略开售形象进度推广费用预算中介代理情况编制单位: 制表:184、 审定: 编制时间:9.1.4 项目营销标识专题报告 1、 项目LOGO释义和说明（LOGO可以专题提前单独送审）2、 项目LOGO基础设计 2.1标准色彩2. 2中英文标准字2. 3指定印刷字体2. 4标准组合模式3、项目LOGO应用系统设计 3.1 事物用品类（名片、信纸和信封、合同书、资料袋、传真用纸、便条纸、各式表格用纸、卷宗夹、纸杯、文件格式、手提袋、桌牌、胸牌、工作卡、贵宾卡、来宾证等）3.2员工制服风格类（男女售楼员两季制服、运动帽、徽章领带、雨伞、工地人员安全帽、马甲）3.3旗帜规划类（灯杆旗、小串旗、路灯旗、悬挂旗、桌上旗） 3.4广告招牌类（户外看板、路牌广告、候车亭广告、185、灯箱广告、工地围墙、霓虹灯招牌、大楼屋顶招牌）3.5室内外指示（室内指示系统、室外指示系统、符号指示系统、商业和会所招牌规范）3.6环境和展示风格类（展示会场、室内形象墙面、售楼处接待台、展板、展厅接待台、玻璃门色带设计公布栏）3.7售楼专车和住户专线车（面包车、中客车、大巴）3.8媒体标志风格类(报纸广告、电视广告、杂志广告、公司简介、网页主页和次页、海报和POP、XX会杂志或增刊广告)3.9其他用品（圣诞卡连封套、贺年卡连封套、请柬、台历、挂历）说明：营销标识的设计和使用暂以兴业公司二零零零年十一月下发的中国海外内地房地产营销标识使用手册为依据。9.1.5 项目销售卖场包装策划纲要/实施方186、案（参考）1、 根据项目营销策划总体思路确定项目销售卖场包装总体风格1.1 营销策划中项目推广概念设计主题和创意1.2 项目样板房、示范单位的创意概念主题及风格1.3 项目卖点挖掘与创意（多方面）2、 卖场售楼处包装策划2.1 包装创意深化实施要点2.2 售楼处场地、位置方案选择2.3 售楼处室内、外包装布置方案设计2.4 售楼处通讯设施安排2.5 电子显示屏等设计3、 现场样板房及示范单位包装策划3.1 样板房、示范单位的场地、位置选择3.2 样板房、示范单位室内包装设计方案3.3 样板房、示范单位室外及通道包装设计4、 室外包装策划4.1 室外广场包装策划4.2 彩旗、指示牌包装设计4.3187、 室外园林及道路包装设计5、 推广策划5.1 平面广告主题创意（含DM）5.2 立体广告主体创意5.3 推广实施计划6、 销售卖场交通安排7、 售楼事物用品包装（楼书、手袋等）8、 销售卖场包装计划完成时间及人员安排9、 卖场包装实施费用预算计划10、销售卖场包装验收安排 注：1. 项目销售卖场包装策划根据工作特点分为两阶段报告：纲要和实施方案。 2“纲要”重点在于总体策划的文字方案；“实施方案”包括文案和图形，是在“纲要”经批复后，营销策划人员进行更具体和深入和可操作性的文字方案，并根据需要委托广告和设计等专业人员进行具体实施的总体设计方案。9.1.6 某项目营销推介专题报告（参考） 1、 188、总体推广方案1.1 开支总预算1.2 媒体广告内容1.3 具体推广内容1.4 媒介广告投放时间表2、 用中介公司的可行性2.1 合作方式与销售目标2.2 利弊分析3、 境外推介的可行性4、 推介工具制作进度情况5、 广告中介公司的选择及费用推算6、 销售代理公司的选择及费用推算9.1.7 某项目营销进度计划及价格专题报告 1、项目营销概论1.1 项目各项经济指标介绍1.2 项目发展进度2、房地产市场分析（竞争楼盘情况分析）2.1 项目所处区域房地产市场分析2.2 主要竞争对手优势分析2.3 主要竞争对手价格策略分析3、项目优劣势分析3.1优势分析3.2劣势分析3.3劣势的弱化措施4、营销进度计189、划4.1推销时机分析4.2内部认购方案4.3 一次性或分期推盘分析4.4 营销计划筹备工作进度情况 (含营销进度计划表)5、价格制定5.1 项目发展成本构成与分析5.2 价格构成因素的影响与分析5.3 楼层及平面系数构成分析5.4 项目售价(见下注)的确定原则5.5 各种付款办法的折扣率5.5 各期销售价格及价格调整幅度的确定5.6 项目售价调整幅度、销售收入、面积汇总表（见附件十五）及说明5.7 项目成本构成、售价与盈利简析表（见附件十八）及说明。当项目分期开发时，除编制整个项目的成本构成、售价与盈利简析系分析表及说明外，还应单独编制每期的项目成本、售价与盈利简析表及说明。6、内部认购价格制190、定注: 1. 项目售价：期房银行按揭付款方式实收现值的平均价。9.1.8 某项目营销工作总结报告（参考） 1、有关建筑面积和营业额指标统计2、实际销售量、进度与营销计划比较3、实际现房实收平均价与营销价格专题报告比较4、各项媒介推广成效分析5、中介公司(如有)作用分析6、买家资料分析6.1 内外销比例6.2 公司及个人购买比例6.3 各种付款办法比例6.4 购买对象年龄、家庭人口、职业、收入、区域等分类7、买家对本项目意见普查7.1 项目规划设计7.2 平面功能7.3 配套设施7.4 装修标准7.5 价格定位8、小结8.1 营销成功经验8.2 营销工作存在问题8.3 总结与提高需附表：某项目建191、筑面积、投资额与营业额统计表某项目住宅建筑面积详细统计表9.1.9 项目月营销分析报告（参考） 1、 本月销售情况1.1、 当月销售统计，具体包括套数、合同额、成交均价、完成销售面积、回款金额等考核 的销售指标；1.2、 整体项目累计的销售统计；1.3、 项目整体的销售率；1.4、 销售计划完成情况；1.5、 销售分析，主要分析去化快慢的原因分析。2、 库存产品分析1.1、 库存产品统计及分析库存原因，主要包括售出产品情况：户型、面积份额、楼层、面 积、套数、位置等因素；1.2、 库存及销售率分析1.3、 结论3、 竞品分析1.1、 简单的市场描述；1.2、 主要竞品库存产品分析（要有结论性的192、语言）；4、 当月营销活动及效果1.1、 当月营销活动执行状况，就是说花了哪些钱，做了哪些事情；1.2、 效果如何？5、 当月来访客户统计与分析1.1、 来访客户统计概况，包括接听电话组数、到访组数、意向客户组数等；1.2、 客户的认知途径；1.3、 客户的意向产品，包括结构、户型；1.4、 来访客户状况，包括年龄、家庭结构、居住区域、客户的资金来源、客户等级等因素；1.5、 当月到访客户对本项目的评价，可以包括地理位置、区域环境、园区环境、户型、价格、交屋标准、建筑风格、物业费用、建筑形式等因素。6、 成交客户分析1.1、 当月成交客户情况统计，包括付款方式、合同总价、家庭结构、客户原居 住193、区域、客户原居住面积、客户的工作性质、客户所从事的行业、客户成 交的首要原因、客户的成交速度、客户汽车拥有量等因素；1.2、 成交客户分析7、 重点市调楼盘情况8、 下月营销部的营销推广的建议9、 下月营销部工作重点9.1.10 XX房地产市场综合调查报告（半年）（参考） 1、 社会经济发展状况2、 房地产市场发展形势3、 本地区城市规划、交通环境及市政建设等新动向或调整4、 政府有关房地产新政策5、 土地使用权出让（批租）情况6、 各类物业新开工面积、竣工面积、（预售）销售面积及金额、空置量、销售价格及租金等指标统计7、 本地新推楼盘营销策略等指标统计8、 市场热点及成因分析9、 房地产市场194、特点分析及对未来市场的发展趋势预测9.1.11 XX市明星楼盘调查报告（参考） 楼盘名称位置发展商营销主题概念单位面积（）户型（只适用于住宅）推出单位数目出售（租）率一次性付款折扣后价格（元/）现楼价（元/）或租金推出日期入伙时间营销状况二次装修标准小区配套设施营销策略成功因由或项目特性调查人：调查时间：9.1.12 主要竞争对手专题调研报告提纲（参考） 1、主要竞争企业目标的确立主要竞争对手企业名称及确立依据。2、主要竞争企业调查 2.1企业的基本情况1）公司成立日期、注册地址；2）公司业务范围、主营业务；3）公司背景及历史沿革；4）公司的股权结构、股份特点及股东组成（限于上市公司）。2.2195、企业的经营情况1）公司的组织架构；2）公司的经营、管理体制及政策；3）公司的经营情况及主要业绩（含市场占有率）。2.3企业品牌及发展战略1）公司品牌情况；2）公司在行业市场中的地位；3）公司目前的发展目标及策略；4）公司今后的发展方向、设想。 2.4主要竞争对手值得我公司借鉴、学习之处从成功经验和失败教训两方面进行总结。3、竞争项目情况调查3.1与我公司发展中项目和土地储备项目直接竞争的项目情况1）项目所处位置、特点；2）项目规模；3）项目的营销理念；4）项目的营销策划、价格制定策略；5）项目的主要卖点；6）项目的卖场包装；7）宣传口号和宣传媒体；8）销售进度及主要购买对象；9）施工进度情况；196、10）项目规划设计、环境设计方面的特点；11）物业管理情况；12）成功或失败原因分析。 3.2典型项目分析（可以不选取直接竞争项目）1）本地区典型成功项目分析（分析内容可参考三.1，下同）；2）本地区典型滞销项目分析。3.3主要竞争对手值得我公司借鉴、学习之处。从成功经验和失败教训两方面进行总结。4、面对强劲的竞争对手，我公司应采取的相应对策。4.1经营理念、品牌等； 4.2规划设计创新；4.3营销策划（含卖场包装）；4.4人才引进；4.5其它方面。9.1.13 XX公司年度营销计划书（参考） 1、 上年度本公司租售情况分析与回顾2、 市场竞争环境调查分析2.1竞争对手楼盘营销现况(含调查表)197、3、 现房、期房、待发展物业项目优劣势分析3.1 优势3.2 劣势3.3 对策及措施4、 年度总体营销策略4.1 市场策略4.2 销售时机4.3 各项目基价（见下注）拟定及更改方案5、 营销推广及推介5.1 推广开支总预算5.2 具体推广内容6、 年度营销目标预测6.1租/销售量进度目标6.2年营销收益（包括租金收入）总额7、 营销工作计划时间表注：基价为现房、一次性付款、实收现值的平均价9.2 客户服务中心工作表格投 诉 受 理 单项 目：编 号：姓 名单 元 投诉日期联系电话投诉方式 函件 来电 物业反馈 来访投诉 现场接待 投诉内容： 拟采取措施： 记录人（签名）： 日期：现场踏勘记录项198、 目：编 号：姓 名单 元投诉日期联系电话现场勘查情况记录： 部门： 经办人： 日期： 部门： 经办人： 日期：相关单位拟处理方案： 部门： 经办人： 日期： 部门： 经办人： 日期：客户意见建议： 客户签名： 日期：处 理 反 馈 单项 目： 编 号：姓 名单 元投诉日期联系电话处理完成日期处理部门处理结果： 经办人： 日期：回访形式： 上门回访 电话回访客户评价： 处理及时性 很满意 满意 一般 不满意服务质量 很满意 满意 一般 不满意专业技术 很满意 满意 一般 不满意处理结果 很满意 满意 一般 不满意意见或建议： 客户签名： 经办人： 日期：投诉处理过程汇总表项 目：编 号：业主姓199、名单 元投诉日期联系电话投诉方式 函件 来电 物业反馈 来访投诉 现场接待 投诉内容： 处理过程（事实原因调查、现场勘查、与业主沟通情况等）： 处理方案及结果： 理赔方案： 客户评价： 经办人： 日期： 部门经理： 日期：9.3 楼宇租售工作表格楼宇出售成交申报单项目名称成交时间业主名称楼宇名称 楼 座建筑面积M2成交性质定 价（ ）元付款方式合同价（ ）元单 价（ ）元/M2成交折扣中介名称中介佣金总楼价款的 即：（ ）元实际成交价实际成交折扣经办人（签字）：销售经理（签字）：直属主管（签字）：部门负责人（签字）：分管领导审核（签字）：总经理审批（签字）：备注：1、成交性质分为：出售、由租转200、售、带租约出售 2、成交说明：楼宇租赁成交申报单项目名称成交时间租户名称公司简介楼宇名称 楼 座建筑面积M2成交性质定 价（ 元）/ M2.天付款方式合同价月租金租赁期限免租期中介名称中介佣金一个月纯租金( 元)实际成交价 （ 元）/ M2.天经办人（签字）：销售经理（签字）：直属主管（签字）：部门负责人（签字）：分管领导审核（签字）：总经理审核（签字）：备注：1、成交性质分为：新租、续租 2、成交说明：楼宇租售合同修改（补充）/协议书/备忘录签订申请表申 请 签 订文 件 名 称项 目 名 称业主/租户名称申请签订事由经 办 人（签 字）：销售经理（签 字）：直属主管（签 字）：部门负责人（201、签 字）：分管领导审核（签 字）：总经理审批（签 字）：备 注：退楼/挞（退）定申报单项目名称及楼座业主/租户名称成 交 日 期建 筑 面 积成 交 价已付定金/楼款挞定/退楼原因：经 办 人（签 字）：销售经理（签 字）：直属主管（签 字）：部门负责人（签 字）：分管领导审核（签 字）：总经理审批（签 字）：备 注：入 伙 通 知 书 ：贵方认购的 楼（号） 座（实测建筑面积 M2）/ 地下车位现已具备入伙交付条件（该房屋的付款方式为 ），根据贵我双方签署的预租合同/租售合同约定，租赁期限为 年 月 日 至 年 月 日，贵方应于 年 月 日到 管理处办理房屋验收交接手续。请按如下顺序办理入伙202、手续。 有限公司（1） 公司财务部 （2）公司经营部预租/租赁合同已签已登记 盖章经办人：押金及租金已付已开具发票代理人具备授权委托书 盖章经办人：（3） 管理处财务室： （4） 管理处：已付清各项入伙费用 盖章经办人：已签订物业管理公共契约 签名/盖章：经办人（5）业主本人/代理人： （6） 管理处：本人/本公司同意收楼入伙 年 月 日 签名/盖章该楼座钥匙已移交已签署房屋交接单正式交付使用手续完成 年 月 日 盖章经办人： 注：1、原件留存物业公司，复印件由各管理处每月抄送经营销售部。 2、各框图中不选择项目划除。本人对入伙通知书确认无误。（签名） 年 月 日正 常 退 租 通 知物业公司203、 管理处: 广场/大厦 楼 座的承租方 与我司所签定的租赁合同已到期（合同起迄日期 ），退租日期为 ，请予以办理退租事宜。经办人：财务部： 年 月 日 广场/大厦 楼 座的承租方 正常退租，（起迄日期 ），退租日期 。 年 月 日经办人：部门负责人：车位正常退租通知物业公司 管理处: /广场 号车位的承租方 与我司所签定的车位租赁合同已到期（合同起迄日期 ），退租日期为 ，请予以办理退租事宜。经办人：财务部： 年 月 日 /广场 号车位的承租方 正常退租，（起迄日期 ），退租日期 。 年 月 日经办人：部门负责人：租赁意向金挞定通知财务部: 于 年支付的租赁 大厦 的租赁意向金，请予以办理挞定204、事宜。营销策划部 年 月 日 国内地产物业销售特别优惠价格审批表（样稿）申报单位购买业主姓名或公司申报日期项目名称付款方式购买楼座销售面积 m2原价格批文号发售日期价目表内定价万元价目表销售单价 （元/m2）原批准折扣原批准折扣总价万元原批准折扣后单价（元/m2）现特优折扣现特优折扣总价万元现特优折扣后单价（元/m2） 特别优惠理由（此栏由地区公司营销决策小组负责填写） 地区公司销售经办人员意见：签字：日期： 营销部门负责人意见：签字：日期： 地区公司其他领导/部门负责人意见：签字：日期： 地区公司主管领导意见：签字：日期： 地区公司营销决策小组及总经理意见： 签字：日期：盖章： 集团国内地产205、营销决策委员会审核 / 审批意见： 签字：日期：盖章： 集团公司审批意见：签字：日期：备注：本表中的特别优惠（简称“特优”）折扣权限必须按集团公司国内地产营销管理制度规定的有关权限上报审批；本表编号参照XX（营）字第025号文件之格式在“营”字后面加一个“特”字，流水号以以本表的流水为准。9.4 商务管理制度附件9.4.1 催缴租金及楼款流程为保证租金及楼款的收缴，及时回笼资金，确定了以下有关租金及楼款催缴的工作流程，以做到职责明确、收缴及时，避免出现由于管理制度上的漏洞及催缴力度不足导致的漏缴、欠缴等应收帐款延误问题。1、关于租金的收缴1.1、 由营销策划部负责将签署的租赁合同及优惠租金等补206、充协议及时交财务部备案，财务 部建立应收帐款，每月租金欠缴情况由财务部书面通报营销策划部。尤其对于给予租户优惠租金、因续租租金提高须调整租金补足押金等收费情况有变动的，财务部应及时更新台帐，并按月与营销策划部核对当月变动情况。对于签署的大宗租赁合同，除了收取押金及租金外，同时还收取审图费、车位租金等其他费用的，由营销策划部将有关合同复印件先行送交财务部，由财务部按合同规定收取。1.2、 对今后新签租约，在租金收取上应调整至月底找齐，租赁期内当月租金由财务部发出付款通知书，要求租户于每月5日前付清，超过5日未付的则进行催讨。1.3、 对未按付款通知正常缴租的租户，由财务部通过电话、上门等各种途径207、进行催讨，并发出催款通知书，通知限期缴清；逾期超过三十天的，由营销策划部协助财务共同催讨，如逾期超过四十天，仍无实际还款行为或未落实具体还款方案的，由营销策划部发出最后缴款通知并通知停水停电。催租函件通过直接送达或挂号邮寄，做好签收、保存好邮寄凭证。1.4、 对采取停水停电措施无效果的，通过我司法律顾问签发律师信等方式再次协调，对无力偿还的租户根据具体情况及时办理退租，情节严重的通过诉讼依法终止租赁收回房屋。1.5、 如发现欠租租户中，以房屋质量问题等双方存在纠纷为由拒付租金的，由财务部及时书面通知营销策划部进行协调处理。1.6、 对现存的严重欠租的租户由营销策划部负责催缴，已达成还款计划的由208、营销策划部及财务部共同督促还款，如出现拖欠且催讨无效的坚决采取停水停电措施。2、关于楼款的收缴：1.1、 营销策划部负责将签署的购房协议书及时交财务部备案，设立已售明细。购房协议书签订后，如合同价格、付款方式有变更的，由营销策划部重签购房协议书交财务部备案。1.2、 营销策划部负责跟进签署预/出售合同，并将签署的合同中付款进度页交财务部备案以建立应收帐款台帐，财务部根据购房合同的规定收取楼款。1.3、 对未按合同约定付款的客户由财务部发出催款通知书，对催讨无效的客户，财务部每月定期将清单提交营销策划部，由营销策划部协助财务进行催讨，属严重违约的客户经研究后及时采取法律途径解决。1.4、 对按揭209、客户，在预/出售合同中严格明确办理期限，由营销策划部督促客户及时办理按揭手续，如我司指定按揭银行的，财务部负责联系银行放款。1.5、 以租代售的房屋，租金的收取截至客户签订出售合同付清首期款并办妥按揭手续，具体日期以交易中心出具产权过户登记受理单之日为准。1.6、 在收到客户全款后财务部及时以书面方式通知营销策划部，营销策划部负责向客户发出入伙通知书。此外，今后财务部及营销策划部应及时沟通，建立定期会议的机制。9.4.2 推广活动租赁合同（样本） 1、 公司名称（下称供应商/租户）： 2、 将会推广之货品：仅限于此种产品，如有违反按合同附件规定处理： 时装 食品 家具 皮具 饰品 精品 其他 210、注明： 3、 推广方式： 展览 展销 表演 推广产品 广告摄影 其他（灯箱广告）4、 推广地方： 位置 5、 地方面积： （约） 平方米6、 合作期： 由2003年 月 日至 2003 年 月 日，每日 - 7、 合作形式： A纯租金共人民币 元/半天，共计人民币 元（此项费用中包括物业管理费，但不包括物业管理公司提供的各项有偿服务费用）。8、 缴交押金： 人民币 元9、 其他配合及费用：展区内除出租方提供的正常展览场地和设施外，其他额外费用将按实际支出另行收费。10、 其他约定l 租户/供应商如以租金形式租赁，必须将租金及押金全部缴清后此合同方生效。l 租户/供应商不得在指定使用范围内更改以211、上合同约定之推广形式，不得在租赁场地之外进行推广活动。l 租户/供应商所指派的负责人必须遵守XX广场的运作守则，如推广政策、及程序、商场营业规定等；不得干扰XX广场内正常的营业秩序。l 所有交易必须在XX广场内进行，租户/供应商不能擅自在广场外进行。l 租户/供应商必须于合作期完结当天内，将所有展品或货品及陈列设备及道具撤离XX广场，因违反此规定所造成的商品或设备损失或损坏，出租方不负任何责任。l 使用期间，租户/供应商不得改动商场固定设施，如有损坏本广场设备，必须照价赔偿。l 在租赁期间，XX广场无义务提供场地供存储货物，如客户暂借仓库，货物保管由租户自行负责，任何缺损与XX广场无关。l 租212、户必须保证展示、促销、广告等活动的合法性，由此产生一切责任由租户自行承担。11、 备注：A：租户租用的展区,若遇有客户与出租方签定长期租赁合同,出租方拥有调 整展览地的权利。B：租户必须随时注意推广位的形象，且摊位摆放以不妨碍通道和其他租户为准。C：货物上下行必须使用货梯，严禁货物在地坪上推行。 重要声明： 如租户/供应商违反本合同任何条款，XX广场有权即时终止双方合同，但此举并不影响XX广场向此租户/供应商追讨有关赔偿。 如租户/供应商未经XX广场同意而单方面终止此合同，XX广场将有权追讨有关赔偿。签字双方公司同意以上的所有条款。XX永菱房产发展有限公司 签署及公司印鉴 签署及公司印签 日期213、： 年 月 日 日期： 年 月 日9.4.3 店招（广告位）使用协议书（样本）甲方： 有限公司乙方：乙方租赁甲方XX广场商场 单元，因乙方宣传推广之需，甲乙双方就乙方申请临时使用XX广场店招位事宜达成如下友好协议：1 甲方提供位于XX广场前后广场 编号为 的店招位（“该店招位”）予乙方使用，期限自 年 月 日起至 年 月 日止。2 该店招位的使用费为人民币 元/月，乙方须于每月的5日以前向甲方支付，上述使用费含店招灯箱正常开灯之电费（每天18：00-22：00），上述使用费在本协议签订后一次付清。3 若政府有关部门对店招位进行收费，则乙方同意按甲方出示的收费凭证金额及店招位面积按比例摊派，由乙214、方另行承担上述费用。4 乙方承诺该店招位仅作乙方宣传用，乙方发布之内容需征得甲方事先同意。5 乙方负责该店招的制作、发布、安装、拆卸并应定期进行维修养护，乙方自行承担相关费用。如在该店招制作、装卸、维护及使用过程中发生的一切事故及造成人身或财产损失，乙方须承担全部法律责任。6 乙方须保证该店招内容的合法性，店招发布前在经得甲方同意后由乙方自行向政府部门申报。一俟获得批准，则乙方须于一周内提供批文副本予甲方备案。7 乙方在使用期间须保证该店招位甲方提供设施的完好无损，否则，将承担相应之赔偿责任。8 若由于乙方欠付房屋租金、店招位使用费逾期一月以上或政府部门要求拆除该店招等原因的，则甲方有权以书面215、通知乙方的方式提前终止本协议书。9 若因政府部门要求拆除该店招造成本协议无法继续履行的，甲方无须对本协议提前终止承担责任。10。乙方须于使用期满或本协议提前终止日当天将该店招位按使用中正常状态完好无损的交还甲方，甲方无须支付任何补偿。11本协议未尽事宜，由双方协商解决。本协议一式两份，双方各执一份。甲方： 有限公司乙方： 代表： 代表： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 9.5 营销策划部工作指引 XX（XX）有限公司 营销策划部 工作指引子项序号具体内容1部门工作提倡“创意与沟通，督促与指导”并主的管理工作方式2以营销管理制度为依据，公司相关部门加强沟通、团结协作，进行具有创意性的营销216、策划的管理工作3部门的管理分工按最新版的营销策划部架构图执行工4如无特殊情况，每周五下午4：30召开部门工作周例会，由项目策划师轮流主持介绍各项目营销策划工作情况并对照上周例会纪要逐项工作进行落实、沟通，同时制订本周工作计划。每月第一周周二下午4：30为部门月工作例会，项目策划师轮流主持介绍上月完成工作情况并制订本月工作计划。项目策划师应提前做好准备5各项目策划师需加强对分管项目的感情倾注，从而进一步加强责任心和成就感作6各项目策划师需明确时间目标对项目的严肃性，阶段性管理工作应按照项目营销前期策划工作、项目营销执行准备工作、项目营销策划-各部门工作协作表计划表执行，如因项目发展或者其它特殊原217、因致使营销计划变更、推迟实施等情况，各项目策划负责人需及时书面说明调整计划，经审定后抄报XX地产集团营销中心7项目策划师每月30日前应完成项目月度简报，XX会秘书每月30日前应完成XX会月度总结，项目销售经理每月30日前完成项目销售月度简报，广告策划师30日前完成营销推介费用统计含合同款和应付款及大于10万元支付费用统计、下月及季度费用预算计划、广告计划审批表并交文员存档；合同管理员每月30日前应完成每月项目销售月报表、周报表、合同签署及未签、欠款清单原8XX会工作人员需及时联络会员，对会员提出的问题要耐心及时地解答，同时及时办理会员入会手续，发放会员卡，定期举行会员活动，提高会员福利，收集会218、员文章，扩大XX会商会的招募。及时完成XX会月度简报则9合同专管员需本着细致，认真的态度对待每一份合同，及时补充法律、房地产新政策、细致及时输入明源系统，对每一笔合同资料（客户资料、按揭银行、付款凭证）要整理完善，不可缺失，沟通好银行、客户、公司三者之间关系，对合约、欠款要催缴及时，工作要求有主动性。10广告策划师对制作商名录予以随时的更新、对价格予以动态的跟踪，对每一个发布的所有制作物及宣传品须严格按照计划执行，遵循货比三价的原则，对事前比价、事中督察、事后验收的一条龙原则需坚持不懈，并及时留存所有成品（含图片、电子档案、印刷成品）。11项目销售经理要认真主动地管理销售现场一切事务（包括销售219、人员、物业人员、样板区域清洁、维修），认真做好销售前台的统计事务，对来人、来电进行统计分析，准时完成销售日报、周报、月报，汇总销售中遇到的一切问题，督促销售人员提高销售成交率，要善于在工作中发现问题，现场是公司对外的窗口，提高销售现场的服务质量，是其主要工作。同时需主动协助签约，及时解决客户问题、催缴欠款。12市场调研师需及时准确地分析宏观市场行情，主动迅速收集相关资料，按时完成竞争对手/企业报告、宏观市场/微观市场/年度/半年度/月度分析报告、明星项目分析报告，建立市场电子档案库。13要用少加班、高效率的办法把80分的工作做成100分，方法的确定是做好工作的前提和基础；划14项目策划师与部门220、文员共同负责项目营销资料档案管理，定期更新目录明细15项目策划师应注重培养自身快捷、有序、自主的工作作风，日常文档应自主拟搞、修改、审定，外发文件交部门文员处理。16项目策划师须负责每月5日前和20日前分别制订营销推介费用统计表、广告计划表1与总部集团营销中心、投资发展部等外发文件的传真需有传真头并由主管领导或部门经理签字认可后方能发送工沟2与公司内部往来文件应知会和抄报主管领导、部门经理，对派发的工作联系单应跟踪落实通3广告、策划、销售代理招投标书正式稿在部门内充分讨论沟通后，报公司领导同意后将情况上报集团营销中心原4部门之间意见交流，提倡先沟通再总结，项目重要营销策划意见需进行部门内部工作221、会议沟通作则5策划师应密切关注市场，对竞争项目和特色楼盘随时进行市场调研6每周五召开部门例会、周二开展沙龙，增加知识面文件资料管理1收文处理流程：文员登记、加盖日期章策划师确定印发名单文员印发策划师处理指2发文处理流程：策划师拟稿部门主管审定文员章盖印发部门或公司领导签发（向公司领导汇报）电子文稿留档（重要文件需存入电子营销档案库）3除部门经理审阅修改文件外，所有文件的传递和进出均由文员负责，在减轻策划师负担、保证文件运转顺畅的同时，文员对版面格式进行统一控制并有检查的权利和责任，避免出现失误（没盖章、文件不完整等现象）4所有重要的图片资料，需由文员统一集中存放于电子营销档案库5电子营销档案库222、由文员负责分类保管，每月策划师定期向文员提供近期媒体广告、DM等宣传资料的光盘引6所有图纸、文件以及电脑中的图片、图纸、文件资料属部门文件，不得随意拷贝7文件传阅前需备份存档，传阅完后再用备份件存档，存档文件需记录印发情况8部门文件需传阅到公司分管领导；注意传阅图纸及文件的调配，部门传阅时如果暂无时间，请交其他同事先看，以加快周转考1如无特殊情况希望大家早上8：30前到岗，中午13：30前到岗，所有会议不得迟到内勤2上班时间外出办事需向部门经理请示，并明确目的地和具体工作，离开写字楼需告知文员管3鉴于目前加班较多，希望在合理安排工作、自觉加班的同时，在按计划完成工作的前提下，尽量减少无谓加班务223、理4认真填写加班登记表，每月25日之前由文员集中交部门经理审批后报人力资源部电脑网络1注意部门整体形象，文员、其他领导和同事不在时，应主动代接电，并留下口讯工2不得因私事使用公司长途电话，严禁在公司上网访问与工作无关的网站3电子邮件的收、发由文员负责，并相应转发，不要使用私人信箱，信箱地址为：作4部门内部所有共享子目录加设密码，不得共享硬盘，不需共享的立即解除形象1上班时间依照公司要求着装（周六除外）指2进入公司领导办公室送文件需先敲门，领导在会客或打电话时应等待3请全体人员共同保持各自所用空间（工作台面、柜子、电脑等）的整洁，文员负责检查引环保1遵循“一张纸两面用”的企业文化，控制部门文件的224、复印量，所有内部文件必须双面复印或使用单面纸，一般文件的打印尽量使用单面纸2午休时间部门区域要关灯、空调，最后一位离开公司的同事负责关闭本部门的电灯、空调、电脑、打印机等电源开关审核： 整理：李佳 二零零五年十二月八日抄报：公司领导 抄送：营销策划部全体人员9.6职位说明书9.6.1 营销策划部经理职位说明书 职 位：营销策划部经理上 级公司分管领导下 级副经理、助理经理、部门员工设置目的1. 协同组织部门人员完成公司经营指标，策划、营销、客服等工作的全面展开 2. 把握总体营销、销售策略的制定和实施，确保公司项目营销、策划、客服工作的正常运行；3. 营销、策划、客服制度制定，开发和挖掘员工潜225、能，积极求新、创新； 4. 为公司房地产项目在地块吸纳、前期、在建、销售全过程中提供市场参考意见，提高房地产产品使项目适应竞争、适应市场需求；4.规范营销策划系统流程，并督促建立各类营销资料档案工作职责1. 负责贯彻落实股份公司与地区公司各项规章制度、方针政策；2. 负责部门营销团队的建设与培养工作；3. 负责落实地区公司营销决策小组和股份公司营销中心的各项决议；4. 负责组织对项目营销报告的部门评审工作；5. 负责定期组织本部门员工开展考察与学习交流工作；6. 负责组织各项招投标方面的工作；7. 负责部门月度工作计划与资金计划的审核工作；8. 负责部门各项费用的审批工作；9. 建立和维护与相226、关单位之间的公共关系；10. 完成公司领导交办的各项工作。工作重点土地考察、市场调研、招投标等工作的整体把握，对土地价格、开发成本等进行分析，提出相关报告职责范围涉及土地及投资控制方面工作的在建项目、竣工项目、新增土地储备项目绩效目标通过市场调研、信息收集等为公司提供可供持续发展的土地储备，并使公司利益取得最大化资源配备 电脑、电话、打印机、照相机、传真机、复印机、扫描仪、交通工具等 WINDOWS操作系统、OFFICE、PHOTOSHOP等沟通协调对外主要沟通部门：对内主要沟通部门：1. 中介公司2. 政府部门3. 土地出让方4. 其他房地产公司1. 设计管理部2. 项目发展部3. 合约管理227、部4. 财务资金部5. 发展管理等岗前培训通过在职培训、进修、强化培训等形式学习以下内容：1. 管理学、组织行为学、计算机相关知识2. 项目操作流程、项目前期工作内容、项目前期费用组成3. 房地产的政策及法规、经济法及税法、技术经济、建筑学等规划基本常识在职培训通过自学、进修、专题培训等学习以下内容：1. 经济法及相关法律法规2. 管理学、组织行为学、财务管理等职位发展助理总经理副总经理任职资格初级1. 工程管理、技术经济、建筑经济、房地产营销等本科及以上学历2. 对房地产行业、房地产市场有一定的了解；3. 有相关工作经验3年以上4. 有较好的综合分析、文字写作的能力5. 具有基本的沟通、协调228、管理能力中级1 工程管理、技术经济、建筑经济等本科及以上学历2 对房地产市场有一定的深入调查、研究与分析3 从事房地产相关专业有35年的工作经验4 熟悉国家、当地的房地产的法律、法规，精通经济法5 针对市场发展趋势具有一定的判断力和预测能力6 有把握投资机会及控制投资风险的能力7 具有一定的房地产投资方面的专业知识，8 有参与房地产项目的商务洽商、合同起草，编制房地产投标书的能力和经验高级1. 工程管理、技术经济、建筑经济等本科及以上学历2. 具有优秀的沟通、协调、组织管理能力3. 从事房地产相关工作5年以上4. 有敏锐的市场前瞻力，严密的逻辑思维和分析能力5. 丰富的房地产投资策划及管理经229、验6. 及时控制投资风险7. 成功运作房地产投资项目，思维敏捷，较强的战略洞察力特殊技能个人要求良好的身体素质、乐观开朗的性格；良好的心理素质，诚实诚信；对公司忠诚；复杂程度重要程度修订日期2006年6月9.6.2营销策划部副经理职位说明书职 位：营销策划部副经理上 级营销发展部经理下 级助理经理及部门员工设置目的5. 把握总体营销策略的制定和实施，确保公司项目营销策划工作的正常运行；6. 组织营销策划人员开展各类专项调研和营销策略的制定，开发和挖掘员工潜能，积极求新、创新；7. 为公司房地产项目在地块吸纳、前期、在建、销售全过程中提供市场参考意见，提高房地产产品使项目适应竞争、适应市场需求；230、8. 规范营销策划系统流程，并督促建立各类营销资料档案工作职责1. 负责部门内营销策划工作的日常事务，协助经理负责项目营销策划、广告策划及市场推广业务计划，负责督促营销策划人员按时提供营销策划文件，对所提供文件的专业水准、实效性负责2. 负责与公司领导、集团主管部门关于营销策划工作的沟通联络3. 负责对宏观房地产市场的把握度，并协助公司领导制定项目发展策略4. 负责制定公司所有开发项目的租售指标工作5. 负责建立营销策划工作各类管理制度6. 负责开发和提高部门内营销策划人员的工作能力7. 协调各类广告、媒体和新闻单位，协助公司领导做好各类形象宣传工作8. 参与土地储备工作和投资策略的评审9. 231、参与规划设计评审10. 协调部门营销策划工作与其他相关部门和对外企业的联络工作重点负责日常工作、制定制度、指标、参与规划设计评审、开发员工能力职责范围公司所有开发项目及部门员工绩效目标通过建立并规范营销策划系统工作流程，通过营销策划工作有效的发挥实现公司利润和提高项目品牌建设，主要考核指标达成率，部门策划工作的整体效率、成绩等资源配备 电脑、电话、打印机、复印机、传真设备等 OFFICE办公软件沟通协调对外主要沟通部门：对内主要沟通部门：5. 中介公司、装潢公司6. 政府机构、企划公司7. 广告公司、媒介公司8. 制作公司6. 项目部、合约部、财务部7. 经营销售部、工程技术部8. 行政公关部232、人力资源部9. 设计管理部岗前培训通过进修、强化培训等形式学习以下内容：建筑学基本常识、软装饰、营销策划相关知识、中级管理知识与技巧在职培训通过自学、进修、专题培训等学习以下内容：建筑学、美学、技术经济、企业管理职位发展经理助理总经理副总任职资格初级1. 广告、建筑学、经济类、美学、中文等专业大专以上学历2. 有5年相关工作经验，熟悉房地产行业、市场行情及相关操作流程3. 能行之有效地进行项目的整体营销策划4. 熟悉相关行业的操作，如广告推广等。对建筑设计、广告图文设计等有较强的鉴赏能力，客观的评价能力5. 有创新能力及活跃、缜密的思维能力中级1. 广告、建筑学、经济类、美学、中文等专业大专233、以上学历2. 有7年相关工作经验，包括市场调研、现场销售管理、营销策划和项目估价等工作经验 3. 熟悉房地产项目开发经营的各个环节操作，并有丰富的策划经验4. 有较强的创新能力及活跃、缜密的思维和分析能力5. 有管理能力和沟通能力。以及良好的谈判技巧6. 有普遍的社会网络关系，与政府相关机构保持较好的联络7. 能够独立制作和评估项目盈利的经济分析能力。高级1. 广告、建筑学、经济类、美学、中文等专业大专以上学历2. 有10年相关工作经验，曾经担任过典型项目的策划主管3. 有较强的管理能力和沟通能力，以及丰富的管理经验4. 有较好的社交网络5. 专业的营销策划知识6. 团队管理知识7. 较强的战234、略指导能力特殊技能个人要求1. 健康的体格、乐观开朗的性格、良好的心理素质2. 精力充沛，能全身心地投入工作3. 敬业、自觉的奉献精神以及强烈的责任感4. 诚实、诚信复杂程度重要程度修订日期2006年6月9.6.3营销策划部销售副经理职位说明书职 位：销售副经理上 级营销策划部经理下 级销售员工设置目的带领部门全体人员积极完成公司下达的各项租售指标，完成公司经营的最终利益，最快速度、最大限度的实现公司利润的最大化并树立良好的企业品牌形象。工作职责1. 负责公司地产项目的租赁及销售，带领销售人员积极完成公司下达的各项租售指标2. 根据租售管理办法，强化日常租售管理，规范租售行为3. 对部门内的人235、员岗位进行合理的调配，安排其日常工作，并监督管理其日常的行为规范4. 建立销售人员考核体系，从而对销售奖金进行合理的分配5. 协调公司及政府相关部门处理租售过程中出现的各类问题，稳步推进租售工作的正常开展6. 负责租售合同执行过程中的销售后的纠纷处理及法务工作7. 负责公司已租办公楼、商场物业的日常管理8. 规范租售合同管理，配合财务部做好楼款、租金的收缴工作9. 参与公司地产项目的规划定位，提出参考性建议10. 负责对销售人员的培训与定期考核的组织工作；11. 负责有关销售资料的验收、保管、发放工作；12. 负责编制认购书、临时定金协议、预订商品房协议书等销售文件与预售合同评审及备案工作；1236、3. 负责各种销售资料的编制与审定工作；14. 负责售楼处、样板房、示范单位等验收、管理与维护工作；15. 负责项目销售统计工作，编制销售统计周报、月报等；16. 负责项目卖场包装及售楼准备工作；17. 协助编制项目卖场包装策划及营销标识专题报告与营销推介专题报告，并组织实施；18. 完成项目营销经理交办的其它工作。职责范围经营销售部绩效目标完成公司下达的租售指标，以使公司尽快获得更大利润，同时保持良好的窗口形象，协助公司品牌建设，主要衡量指标租售率资源配备 电脑、电话、打印机、复印机、传真机等 WINDOWS操作系统、OFFICE、INTERNET沟通协调对外主要沟通部门：对内主要沟通部门：237、1. 各类客户2. 房地局3. 房产交易中心4. 律师事务所5. 招商办6. 中介代理公司等公司各部门岗前培训在职培训以下内容：房地产经纪人培训、房地产经营与管理系统课程、中级管理技巧培训在职培训通过考察、参观、专题培训等学习以下内容：3. 房地产经营与管理系统课程4. 工商管理课程5. 学习其他楼盘的成功经验6. 房地产相关法律知识7. 谈判技巧培训、商业经营管理培训8. 英语口语（房地产商务方向）等沟通技巧职位发展经理助理总经理副总经理任职资格初级1. 具有本科及以上学历2. 具有房地产业内工作经验1-2年3. 了解地产公司运作流程4. 有独立管理10万平米小区销售经验等基本的管理知识、行238、业知识、协调沟通能力等中级1. 具有业内工作经验3-5年2. 熟悉地产公司操作流程3. 有一定规模房产公司营销部门的管理经验4. 较深的管理知识5. 较强的员工管理能力6. 较丰富的房产行业知识7. 团队协调沟通能力及正确的决策决断能力等高级1. 具有业内工作经验5-10年2. 有大型知名公司营销部门的实际管理经验3. 有一定的营销策划决策能力等4. 从事同类型5年以上的管理经验5. 资深职业经理人6. 及时了解行内的先进理念并熟练应用7. 丰富的决策决断能力特殊技能良好的语言表达能力、协调沟通能力等个人要求良好的身体素质、积极向上的性格、良好的领导气质修订日期2006年6 月复杂程度重要程度239、9.6.4营销策划部助理副经理职位说明书职 位：营销策划部助理经理上 级营销策划部副经理下 级部门相关员工设置目的通过对项目策划的整体把握，人员的合理安排、指导，以保证公司项目策划的创新、引领时尚，最终使项目获得最大的利润和公司品牌效应9.6.5营销策划部客服副主任职位说明书职 位：客服部副主任上 级客服部主任下 级客服部职员设置目的对公司开发的办公楼、商场进行统一规划、制定招商策略，提高出租率，增加公司赢利能力，提升该部分物业的管理水平工作职责1. 负责定期组织商办/住宅楼宇的调研并提出规划定位建议2. 参与新开发商办/住宅楼宇前期招商工作3. 参与制定商办/住宅楼宇租售策略4. 建立完善并240、维护商办/住宅物业租售管理制度5. 协助、监督完成公司制定的租售指标6. 协调租售合同履行7. 进行商办/住宅物业附属设施资源管理8. 协调业主/租户入主后相关事宜9. 组织策划商办/住宅物业各类推广活动10. 拟订租售合同等法律文件，处理租售过程中的各类法律纠纷11. 处理商品房投诉，协调公司与客户关系工作重点规划定位与招商、制定策略、处理投诉，协调客户关系职责范围公司所有办公楼、商场和客服部绩效目标对公司写字楼、商场经过前期策划、调研能准确定位，并提出可行策略，使其能保持较高租售率，主要考核指标租售率，客户满意度资源配备 电脑、电话、打印机、复印机、传真机等 WINDOWS操作系统、OFF241、ICE、INTERNET沟通协调对外主要沟通部门：对内主要沟通部门：9. 广告公司10. 中介公司11. 商办/住宅楼宇的租户及小业主12. 公证处13. 律师事务所14. 法院等7. 财务部8. 投资策划部9. 合约管理部10. 设计管理部11. 工程技术部12. 行政公关部13. 物业公司等岗前培训通过在职培训、轮岗等形式学习以下内容：4. 房地产交易5. 房地产经营管理6. 房地产法律7. 法律诉讼实务等在职培训通过自学、进修、专题培训等学习以下内容：9. 房地产政策法规10. 营销管理11. 市场调研租赁纠纷处理技巧12. 房地产法律实务13. 客服楼专业管理技能职位发展副主任主任经理242、任职资格初级5. 经济法、房地产经营管理本科及以上学历6. 相关工作经验1-2年7. 熟悉房地产营销及交易相关程序8. 熟悉房地产专业法律法规9. 有一定人际沟通协调和组织能力10. 具备办公楼、商场管理经验11. 具有房地产营销及房地产法律法规等知识12. 具有解决房地产法律纠纷的能力与技巧中级1. 经济法、房地产经营管理本科及以上学历2. 相关工作经验2年以上3. 熟悉办公楼、商场的管理，有一定组织策划能力4. 熟悉房地产营销及交易相关程序5. 熟悉房地产专业法律法规，并具有法律实务经验6. 有较强的人际沟通协调和组织能力7. 能熟练运用房地产营销及房地产法律法规等相关知识8. 具有能独立243、娴熟解决房地产法律纠纷的能力和技巧高级1. 经济法、房地产经营管理本科及以上学历2. 相关工作经验5年以上3. 具有专业、高级办公楼、商场管理经验，并有战略管理策划能力4. 精通房地产营销及交易相关程序5. 精通房地产专业法律法规，并具有法律实务经验6. 有优秀的人际协调和组织能力7. 能熟练运用房地产营销及房地产法律法规等相关知识8. 具有独立解决复杂房地产法律纠纷的能力、技巧与效率特殊技能良好的语言及书面表达能力、良好的人际沟通、协调能力、法律实务个人要求思维灵活缜密、有较强应变能力、身体健康、性格活泼向上，具有开拓进取精神，能承受工作压力复杂程度重要程度修订日期2006年6月9.6.6244、营销策划部项目销售经理职位说明书职 位：项目销售经理上 级营销策划部经理下 级销售物业顾问设置目的对公司开发的项目租售工作进行现场管理，解决现场销售代表租售工作中出现的问题，及时有效地将现场租售情况及营销信息反馈主管部门。工作职责1. 负责项目的租售工作，调动销售代表的积极性，并完成公司下达的租售指标2. 保持并提高现场销售环境的良好面貌3. 指导并协助销售代表工作，督导检查销售代表的日常工作及行为规范4. 解决租售过程中及售后出现的各种问题，做到客户与公司利益的平衡5. 协调有关部门，使租售工作更好地进行6. 编制日志、周总结、月总结、年度总结及营销分析报告7. 针对项目销售策略提出建议8.245、 对现场销控情况及营销信息反馈主管部门9. 对销售代表进行绩效考核工作重点任务布置、相关报表、协调租售工作职责范围某项目售楼处绩效目标协助出售或出租公司项目，以使公司获得更大利润，同时保持良好的窗口形象，协助公司品牌建设，主要衡量指标销售达成率资源配备 直线电话、传真机、复印机、电脑、打印机、计算器 WINDOWS98/OFFICE；局域网或宽带网络沟通协调对外主要沟通部门：对内主要沟通部门：14. 客户15. 物业公司16. 中介公司17. 银行18. 公证处19. 行业内有关人员1. 本部门员工2. 财务部3. 工程管理部岗前培训通过轮岗或者强化培训以下内容：接待礼仪、房地产政策、法规、商246、品房租售操作流程、房地产管理、建筑结构基本知识、营销策略在职培训通过专题讲座，行业内研讨交流、进修、自学等学习以下内容：14. 学习行业内的技术潮流、先进的管理理念、学习其他楼盘租售成功经验，15. 不断了解有关房地产方面的新的政策及法规16. 房地产营销策划17. 学习客户心理学18. 英语19. 房地产管理学20. 沟通技巧职位发展助理经理副经理经理任职资格初级1. 了解房地产租售操作流程2. 有5万平米小区操作经验3. 相关工作经验12年4. 较熟悉上海市房地产政策、法规5. 具有基本的沟通协调能力6. 具有基本的房地产项目现场销售管理知识7. 具有基本的房地产营销策划知识8. 具有团队247、精神中级1. 具有一定的房地产租售现场管理经验2. 相关工作经验35年3. 有独立操作10万平米以上项目的经验4. 熟悉行业动态，对房地产开发具有前瞻性5. 熟悉上海市房地产政策、法规6. 3年以上大型房产项目现场销售管理经验7. 具有大学教育经历8. 有良好的人际交往、沟通协调能力9. 具有一定的房地产营销策划知识10. 熟悉房地产政策、法规11. 具有房地产经纪执业资格高级1. 对房地产项目现场销售管理有较高水平2. 相关工作经验510年3. 有大型知名楼盘操作经验4. 有较高水平的营销策划能力5. 非常熟悉业内动态6. 具有较高的房地产方面专业知识7. 5年以上房产项目现场销售管理经验8248、. 业内知名楼盘项目销售经理9. 能及时了解行业内的先进理念，能熟练地将先进的管理知识与理论同实际相结合10. 具有专业的房地产项目销售管理能力11. 具有较高的教育经历12. 具有较高的房地产营销策划能力13. 具有较高的沟通技能14. 具有房地产经纪执业资格特殊技能良好的口才、悟性及应变能力，有日常英语对话基础个人要求良好的身体、心理素质，能承受高负荷工作量及压力；性格开朗；有合作精神，奉献精神及主观能动性复杂程度重要程度修订日期2006年6月9.6.7营销策划部项目策划专员职位说明书职 位：项目策划专员上 级营销策划副经理下 级设置目的保障公司项目的整体策划、定位、收集整理相关信息资料，249、以使项目策划工作顺利进行工作职责1. 项目从前期定位到完成销售入伙结束的各类定位、策划及总结报告的编写2. 区域及项目周边楼盘的市场调研3. 竞争项目情况的跟踪调查及调查报告的编写4. 调查内容包括项目基本要素、工程进度、销售情况、推广手段、消费客层等5. 根据项目的发展进度，保持与其他部门的良好协作6. 负责当月工作总结和需要解决得问题以及工作计划拟定7. 上海房地产相关信息的收集8. 项目营销前期策划及执行工作计划的安排9. 项目的广告推广工作：包括广告代理的招标、制作；模型、VI设计制作等10. 项目的费用统计、资料整理收集和档案保存11. 日常市场调研工作根据公司营销管理制度，负责项目250、各类常规性策划报告的编制；12. 编制项目销售计划和进度安排，经公司审定后监督实施；13. 负责项目周边市场竞争性物业的跟踪调研，每二个月提交市场调研报告，提出项目相应的实施对策；不定期根据公司要求完成单项市场调研报告；14. 负责项目各类促销活动计划的制定，经审批后予以实施；15. 协同参加项目发展会议，并负责收集部门内部意见汇总至部门分管项目经理16. 负责现场包装方案的实施，并配合公司其它部门完成卖场的最终包装17. 不定期收集处理客户对物业建筑设计、使用功能以及建造质量的建议与意见，并提出对策，以供修正销售策略和以后项目设计规划借鉴；18. 负责协同经营销售部制定业务培训计划，并按计划251、配合予以实施；19. 负责整理和汇总销售信息反馈资料，制作阶段性营销分析报告；20. 负责和销售一线的取得密切联系，协调和配合销售一线工作情况；21. 负责编制项目的广告计划（月度、季度、年度）；22. 负责项目策划主脉的构思，重大问题上沟通，负责与广告代理公司沟通23. 收集部门意见且召集代理公司定期策划销售会议，布置阶段性工作要求24. 负责项目相关所有广告、策划内容制定及实施，并在日常工作中将对广告公司阶段要求转达给项目策划专员。对项目策划专员编制的广告公司工作量单正确性、实效性负责。25. 在负责与其它部门日常的项目沟通工作的同时，需确保部门意见的统一性。26. 完成上级领导交办的工作252、任务。工作重点调研、考察、分析、报告、活动策划、信息采集、广告推广、活动组织职责范围公司相关项目绩效目标通过信息采集、整理，为营销策划工作提供依据与支持，以保证公司利益的最大化，主要考核指标广告来电量、推广活动效果、各类报告制作水平、工作配合度、创意水准、项目效益等资源配备 电脑、电话、打印机、复印机、扫描仪、传真设备、照相器材等 Photoshop、OFFICE办公软件沟通协调对外主要沟通部门：对内主要沟通部门：15. 中介公司16. 装潢公司17. 企划公司18. 广告公司19. 媒介公司20. 制作公司、10. 合约部11. 工程技术部12. 设计管理部13. 项目部14. 财务部6、发253、展管理部岗前培训通过在职培训、进修、强化培训等形式学习以下内容：8. 建筑学基本常识、房地产常用相关法律法规9. OFFICE软件的应用10. 项目操作基本流程11. 市场调查原理与方法、房地产基本常识、营销原理、广告企划基本原理在职培训通过自学、进修、专题培训等学习以下内容：21. 建筑及室内装潢设计22. 相关法律法规、消费心理及行为学、营销原理、建筑规划职位发展助理经理副经理经理任职资格初级6. 房地产相关专业或广告、策划等专业大专及以上学历7. 对房地产行业有一定了解8. 了解项目策划操作流程9. 1-2年房地产项目策划经验10. 有较好的写作能力、沟通能力初步掌握企业管理、人员协调等254、能力 11. 具有地产开发流程、营销学的学习培训中级1. 房地产相关专业或广告、策划等专业大专及以上学历2. 有3-5年相关工作经验3. 熟悉房地产行业、市场行情及相关操作流程4. 能行之有效地进行项目的整体营销策划5. 熟悉相关行业的操作，如广告推广等。对建筑设计、广告图文设计等有较强的鉴赏能力，客观的评价能力6. 有创新能力及活跃、缜密的思维能力。项目管理、建筑经济、技术经济、房地产开发本科及以上学历7. 具有一定的谈判技巧高级1. 房地产相关专业或广告、策划等专业大专及以上学历2. 优秀的沟通、协调、组织能力3. 敏锐的市场触觉、市场前瞻力；严密的逻辑思维和分析能力4. 丰富的策划经验项255、目管理、建筑经济、技术经济、房地产开发本科及以上学历5. 优秀的组织、沟通、协调和管理能力6. 专业的营销策划知识7. 团队管理知识8. 较强的战略指导能力特殊技能思维敏捷、记忆力好、口才佳，有一定的个人魅力个人要求1. 健康的体格、乐观开朗的性格2. 精力充沛，能全身心地投入工作；全情投入所做项目3. 敬业、自觉的奉献精神以及强烈的责任感4. 良好的心理素质5. 诚实、诚信复杂程度重要程度修订日期2006年6月9.6.8营销策划部广告管理专员职位说明书职 位：广告管理专员上 级营销策划部副经理下 级设置目的与广告公司、媒体代理公司、媒体、制作公司、公关公司等进行合作，协调、参与公司各项目的广256、告制作，促进公司的产品销售和品牌建设；工作职责1 掌握各广告、媒介、媒体、公关等公司的优劣，以利于公司的运用，选择适合的广告、户外媒体等并控制代理公司扣点、费用2 掌握房地产广告的发展、变化，调整公司各项目的广告3 控制各项目的广告风格，参与广告公司完成各项广告设计，并监控各项广告制作的质量和价格4 控制各项目广告费用的支出5 协助制定各项目、各阶段广告计划，并根据具体情况进行调整6 协调各项目和相关公司的关系，加强部门的广告管理及培训7 协调各项目和媒体的关系完成各项目的媒体软文报道8 协助各项目、广告公司制定并完成各阶段推广活动9 根据公司要求，设计和制作相关物品10 协助营销发展部经理与257、XX各大主流媒体建立广泛与良好的公共关系；11 负责对广告公司的考察与建档工作，参与广告代理公司的招投标工作；12 协助组织与媒体的价格谈判工作；13 协助各项目组进行现场公关活动的策划和筹备组织；14 负责公司品牌宣传年度计划的制定；15 负责有关公司品牌宣传工作的广告及公关活动筹备和执行；16 完成项目营销经理交办的其它工作。工作重点控制广告风格、质量、价格，协助完成广告制作，制定广告计划职责范围公司所有开发项目绩效目标通过市场调研、信息收集等为公司寻找优秀的广告公司，并通过协调、监督、提出优秀方案等方式以较高的性价比完成公司各项目的广告制作，主要考核指标广告创意，风格，广告费用控制情况及258、管理效果资源配备 电脑、打印机、数码相机等 photoshop pagemaker illustrator等沟通协调对外主要沟通部门：对内主要沟通部门：21. 广告公司22. 媒体代理公司23. 制作公司24. 公关公司25. 媒体15. 本部门各项目策划、市场调研16. 合约管理部17. 行政部18. 财务部19. 经营销售部20. 项目部岗前培训通过在职培训、进修、强化培训等形式学习以下内容：12. 房地产相关知识13. 广告设计相关知识14. 媒体相关知识15. 制作相关知识在职培训通过自学、进修、专题培训等学习以下内容：国内外优秀的广告（平面、电视等）设计/形象设计/环境设计/建筑设计259、媒体的运用和动态、新的制作手法职位发展助理经理副经理经理任职资格初级12. 广告专业大专以上学历13. 有相关工作经验1年14. 具备房地产行业、广告及制作、媒体等的基本知识中级8. 广告专业本科以上学历9. 具备良好的审美观10. 熟悉房地产广告及制作、媒体等行业经验11. 具备良好的沟通、协调管理能力12. 有相关工作经验3年以上，能独立掌控完成各项广告相关工作高级9. 广告专业本科以上学历10. 具备优秀的审美观11. 具备房地产大公司相关职务的工作背景和有其直接操作的成功案例12. 具备良好的沟通、协调管理能力13. 具备丰富的管理经验和协调能力，能带领相关人员、相关公司，并激活其创260、作力，很好的完成各项广告工作14. 具有相关工作经验5年以上，熟悉房地产行业的广告制作的相关知识特殊技能思维敏捷、记忆力好、口才佳，有一定的个人魅力个人要求1 身体健康，全身心投入工作2 敬业、强烈的责任感3 诚实、诚信复杂程度重要程度修订日期2006年6月9.6.9营销策划部合同管理专员职位说明书职 位：合同管理员上 级销售部副经理下 级设置目的建立、维护合同相关管理制度，通过与客户的沟通保障合同的履行，避免违规事件的发生，保证公司利益，同时为投资策划提供素材工作职责1. 制作合同文本，并对销售代表填制的合同、协议书等进行审核，并办理报批手续2. 协助业务员与客户进行合同条款谈判3. 办理合261、同登记备案手续，协助客户办理售后物业入伙、产权过户等相关手续4. 完善成交客户资料并录入电脑，建立客户资料库，同时负责租售合同的整理归档5. 严格执行租售合同管理办法并根据管理办法要求销售员完成日常工作6. 对欠款客户根据公司约定发催款函，并针对严重违约客户，向公司提出处理建议7. 掌握最新的房地产政策、法规，并对销售人员培训根8、根据政府、公司及集团要求编制各类项目租售报表工作重点价格的核查、审定，客户资料的维护职责范围所有购房客户绩效目标合理、高效、无差错进行合同管理，并维护相关客户资料，考核目标主要为差错率、顾客满意度资源配备 电脑、打印机、复印机、传真机、电话机等等 销售管理软件，WI262、NDOWS操作系统、OFFICE沟通协调对外主要沟通部门：对内主要沟通部门：26. 物业管理公司27. 律师事务所28. 房地产交易中心29. 公证处30. 银行20. 业务员21. 财务部22. 发展管理部23. 设计管理部24. 行政公关部岗前培训自学进修以下内容：法律、管理基础知识在职培训通过自学、进修、专题培训等学习以下内容：23. 房地产相关政策24. 以及房地产企业运作模式25. 营销管理26. 法律知识的补充、更新等职位发展助理经理副经理经理任职资格初级13. 营销专业或法律专业，大专及以上学历14. 从事本专业工作2年以上15. 具备房地产基础知识，熟悉房地产买卖一般操作程序中263、级8. 法律专业或营销专业，专科以上学历9. 从事本专业3年以上，具有法律顾问资格10. 掌握房地产专业知识，熟悉房地产相关的政策、法规11. 具备房地产经纪资格等相关职称，并能应用相关知识进行独立操作。高级1. 法律专业或管理专业，大专以上学历2. 从事本专业5年以上，具备房地产经纪、估价师、法律顾问等职业资格3. 精通房地产专业知识，熟悉房地产交易程序4. 具有一定的管理、协调能力，能够独立承担公司所有对外法律事务。特殊技能熟练操作电脑，打字每分钟80字以上，具有良好的语言表达能力及一定的谈判技巧。个人要求良好的身体素质及心理素质，能够承受一定的压力复杂程度重要程度修订日期2006年6月9264、.6.10营销策划部市场调研专员职位说明书职 位：市场调研上 级营销策划部助理经理下 级设置目的对市场、消费者数据进行搜集、整理、分析，为公司的土地储备、项目营销策划等工作提供市场依据工作职责1. 各类信息搜集整理（报纸、网络、杂志、中介、交易中心）2. 房地产市场调研分析3. 专项课题调研（分项市场、消费者）4. 竞争对手经营情况调查5. 制定各季调研计划6. 定期进行考察项目推荐及实地踩盘7. 组织内部期刊（地产纵横）的编制8. 楼书整理归档9. 临时委派的调研与报告编制工作10. 先进营销调研系统的考察与引进申请工作重点信息搜集整理、竞争对手调查、专项研究、内部期刊编辑职责范围公司相关项265、目绩效目标通过各种方式收集、分析、整理信息，为公司营销策划提供支持，最终达到公司利润最大化。主要考核指标员工工作满意度资源配备 电脑、电话、打印机、复印机、扫描仪、传真机、照相器材等 WINDOWS、OFFICE、ACDSEE、PHOTOSHOP沟通协调对外主要沟通部门：对内主要沟通部门：1. 房产专业策划公司2. 中介机构3. 企划研展软件供应商21. 设计管理部22. 经营销售部岗前培训通过进修、强化培训等形式学习以下内容：16. 房地产方面相关知识（各宏观指标的定义及相互关系、各房产术语、项目各经济指标定义及相互关系）17. 房地产方面法律法规18. 电脑OFFICE软件使用、资料管理在266、职培训通过自学、进修、专题培训等学习以下内容：1. 现行法律法规2. 宏观经济3. 房产估价4. 财务及建筑方面知识5. 协调技能职位发展助理经理副经理经理任职资格初级1. 经济管理、建筑及房地产等相关专业大专以上学历2. 从事研展工作一年，熟悉各项调研工作的框架与程序3. 了解房产宏观、微观指标的定义与相互之间关系4. 熟悉上海房地产市场及楼盘5. 具有现场踩盘经验和自行编制个案市调报告的能力6. 具有宏观数据分析能力，了解市场变化的原因7. 熟悉城市规划发展及经济运行态势8. 能独立完成各项专题调研报告中级8. 经济管理、建筑及房地产等相关专业大专以上学历9. 相关工作经历2年以上，对房地267、产市场及消费者需求有较为深入的了解10. 了解项目开发、推广流程及前期可行性研究分析11. 与中介、专业策划、广告机构等建立稳定的关系，拥有较为广泛的市场数据支持网络12. 除上述外，熟悉房地产相关法律法规、项目开发操作流程13. 与房产相关专业机构建立稳定的关系，获得详实准确的数据14. 参加过建筑学、营销策划等方面的相关培训高级8. 经济管理、建筑及房地产等相关专业大专以上学历9. 熟知房地产市场运行规律，对未来市场走势有明晰的判断10. 有很强的专项课题分析能力，熟知市场及个案动态11. 四年以上工作经验，与外界相关机构建立稳定良好的关系12. 对房产市场整体走势有较为准确的把握，能够及268、时提出市场预警及提出规避风险的建议13. 熟悉项目运作流程，对成本、营销、风险控制等方面有清晰的认识14. 具备良好的沟通、协调能力，团队合作精神15. 具有房产估价师或项目策划师等专业职称特殊技能速记、口才、交际能力个人要求1. 健康，吃苦耐劳，性格爽朗2. 对本职工作认真负责，一丝不苟复杂程度重要程度修订日期2006年6月9.6.11营销策划部商务客服专员职位说明书职 位：客户服务（商办楼）上 级客服部副主任下 级设置目的维系客户关系，处理客户纠纷，以保持公司的良好企业形象，并由此提升公司服务和管理水平，减少公司损失工作职责1. 催收楼款、租金2. 协调租户、业主装修相关事宜3. 处理商办楼业主投诉及纠纷4. 提供客户各类配套服务，解答各类疑问5. 对商办楼的附属设施（车位、广告位）等资源进行管理6. 与提前退租的租户及带租约的出售客户谈判签订退租或租售变更协议，解决遗留问题7. 整理、汇总、分析各类投诉，并提出解决方案8. 建立客户回访制度，及时了解客户情况，参与商办楼的经营管理工作重点催收楼款、租金，协调客户关系，解决纠纷，办理相关手续，汇总、分析投诉，提出解决方案，管理商办楼宇职责范围公司所有购房、租赁客户绩效目标