1、物业管理公司工程维修中心供配电及给排水设备制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: xx工程维修中心工作手册序号 编 号 文件名称1 xx-209-8.1 供 配 电 设 备(设 施 )运 行 管 理 规 程2 xx-209-8.2 供 配 电 设 备(设 施 )维 修 保 养 规 程 3 xx-209-8.3 给 排 水 设 备（设 施 ）运 行 管 理 规 程 4 xx-209-8.4 给 排 水 设 备（设 施）操 作 规 程 5 xx-209-8.5 给 排 水 设 备（设 施 ）维 修 保 养 规 程 6 xx2、-209-8.6 二次供水管理工作规程 7 xx-209-8.7 房屋（设施）养护和修缮工作规程 8 xx-209-8.8 机电维修工作规程 9 xx-209-8.9 消防设备维修保养规程10 xx-209-8.10 有偿服务工作规程浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.1修订状态第 A 版 第0次修改主题：供配电设备（设施）运行管理规程页 码共 3 页 第 1 页 1 目的 保证供配电设备的安全、正常运行。 2 适用范围 适用于xx低压配电设备、变频系统、泵房、电梯机房及附属设备的运行管理。3 职责3.1 配电维修人员负责配电房的管理，供配电设备运行3、的清洁、操作、巡视、检查、记录，异常情况报告工程维修中心领班、主管、经理，同时对供配电设备进行维修、保养。3.2 电气维修班人员负责xx供配电设备的维修及除配电房以外其它配电设备的巡查、维护、管理。3.3 工程维修中心领班负责配电设备(设施)的综合管理及上述工作的检查监督。3.4 工程维修中心主管负责主要设备的安全运行、计划检修及事故抢修落实，并记录于管理处周检记录表中。 3.5 工程维修中心经理负责设备大修、改造、更新计划落实及工作人员技术培训及上述工作的检查监督。 3.6 管理处主任负责上述工作的检查监督。3.7 客户服务中心负责向有关业主（住户）通知停电情况。4 工作程序4.1 工作人员4、工作程序 工程维修中心领班 a) 负责每天对配电房设备运行状态、技术数据的了解，发现问题立即组织处理，并将检查情况记录于管理处日检记录表内。 b) 负责每天班组岗位纪律、环境卫生检查。 工程维修中心主管a) 负责设备的技术资料、档案、运行数据、值班记录收集、保管，负责零星的配件材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作，组织实施供配电设备的中、大修计划。 b) 负责编制供配电设备台帐、设备卡，组织周检工作，并将检查情况记录于管理处周检记录表内。 工程维修中心经理a) 每年月制订下一年度设备检查保养计划表按运行情况制订中修计划（领班参与），并对供配电设备维修保养提供工作技术指导及检查监督。 b) 5、按运行情况制订下一年度设备大修、改造及更新计划。 c) 负责月检，每月最后一个星期组织有关人员对机电设备进行检查。 管理处主任a)审核设备大修、改造及更新计划。b)检查监督设备月度检查工作。4.1.5 客户服务中心 因工程计划维修等原因停电，提前小时通知有关业主（住户）。 浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.1修订状态第 A 版 第0次修改主题：供配电设备（设施）运行管理规程页 码共 3 页 第 2 页4.2 配电间管理程序4.2.1配电间内机电设备由配电维修人员巡查、操作并认真抄填配电房设备巡查记录表。 配电房严格执行供配电管理制度（1）安全用电管6、理规程 （2）外来人员许可和登记制度 （3） 巡回检查制度 （4）缺陷管理制度 xx所有配电设备、设施。由电气维修人员进行维修，非电气工作人员严禁对配电设备、设施进行操作和维修。4.2.4 电气巡查流程 检查记录 低压柜巡查配电房配电房设备巡查记录表 检 查 检查记录 变频系统中央空调泵 房 每班必须清洁配电室，配电间环境室内湿度控制在70%以下。 每三小时对配电间设备进行一次巡视，并将结果记录于配电间设备巡查记录表中。遇下列情况应增加巡查次数：a) 设备超负荷。b) 设备有异常。c) 环网双电源其中一路停电。d) 重大活动。e) 恶劣天气。4.2.7每三小时抄取配电房设备运行数据（电流、电压7、功率因数、变压器温度等） 并记录于配电房设备巡查记录表中，同时检查运行情况。4.2.8供配电设备发生异常及时报告工程维修中心领班，并配合维修人员排除异常。4.2.9按设备检查保养计划表要求进行维护保养，并将结果记录于设备保养记录表。4.2.10配电间严禁吸烟和带入食品。4.2.11不得擅自更改配电间设备的线路和器材，若需要更改须经工程维修中心经理批准后方可实施。4.3 安全操作工作规程4.3.1维修人员应严格按操作规程操作供配电设备，保证设备正常运行和人身安全。4.3.2进行配电柜检修时，应填写工作票，经工程维修中心经理批准后方可进行。 4.3.3在检修线路和设备时，应按电工安全工作规程，彻8、底关闭电源，并必须挂有“有人工作，禁止合闸”。4.3.4 严禁带电作业。紧急情况须带电作业时，应按电业安全工作规程，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴好安全用具、工作帽、工作衣，确认安全才可进行。 浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.1修订状态第 A 版 第0次修改主题：供配电设备（设施）运行管理规程页 码共 3 页 第 3 页 自动空气开关跳闸，应查明原因后再进行恢复，必要时允许试送电一次。 电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。 不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。4.3.8 工程维修人员每日检查低配运行情况，检查配电柜(箱) 内温度，温度超过709、%，开启除湿机，保持室(箱)内干燥。4.3.9配电柜(箱)布线均匀整齐，严禁线头裸露，松动或有导电介质等杂物。4.3.10各供电回路的操作开关，要正确使用。即停电时先关用电点后关供电点，送电时先送供电点，后送用电点。4.3.11为确保供电，用电安全，严格杜绝鼠害对配电设备(设施)造成的危害和隐患。4.4 停电管理工作程序 因工程维修计划等原因停电。应由维修巡查人员填写停电通知单经工程维修中心经理同意、管理处主任批准后，由客户服务中心提前小时通知有关住户，因突发事件停电应在小时内联系有关部门处理，并在恢复供电后小时内向相关业主（住户）作解释。5 相关文件5.1 设备管理控制程序 ZYJ/QSP-10、209B5.2 管理处内部工作检查规程 xx-344-026 相关记录6.1 重大机电设备台帐 xx-4346.2配电房设备巡查记录表 xx-515、5166.3 设备检查保养计划表 xx-4316.4 设备保养记录表 xx-432 6.5 供用电安全用电规程 6.6 供配电各类操作票 6.7 停电通知单 xx-5116.8 设备维修记录表 xx-453浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.2修订状态第 A 版 第0次修改主题：供配电设备（设施）维修保养规程页 码共 2 页 第 1 页1 目的 及时处理供配电设备故障设备，保证安全运行。2 适用范围 适11、用于xx小区供配电设备的维修保养工作。3 职责3.1 工程维修电工负责配电设备的日常维护保养及对设备进行定期维修保养。3.2 维修电工负责配电设备的定期维修保养及突发性故障排除。 3.3 工程维修中心领班负责对维修保养工作进行落实、实施。3.4 工程维修中心主管负责主要设备的维修、保养计划的落实和实施。3.5 工程维修中心经理负责主要设备的保养维修计划的制定、维修保养工作的检查监督。4 工作程序4.1 供配电维修保养工作程序4.1.1维修电工负责低压配电柜(箱)设备维修保养工作及配电房的清洁工作。 工程维修中心经理每年月制定下年度设备检查保养计划表， 并按运行情况制定中修、大修计划。 维修保养12、过程中应遵守安全操作规程，停电管理工作程序。 维修电工按设备检查保养计划表要求进行检查保养，并将保养情况记录于设备保养记录表，零部件更换及大修情况同时记录于 重大机电设备台帐。 供配电设备故障维修一般不超过2小时，若在6小时内无法解决的重要部位故 障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处，限期解决。 凡是夜间发生的故障，不影响业主生活、工作的，不会产生严重后果的供配电 故障，可以由早班电机维修工进行维修。 工程维修中心主管、经理提供工作指导、检查、监督及安全监护等。4.2 低压配电柜检查保养表NO检修保养项目保养内容（含使用材料）周期01配电柜(箱)清洁月02电器仪表外表清洁，显示正13、常，固定可靠月03继电器、交流接触器开关外表清洁，螺丝坚固，无过热现象，无噪音月04控制回路压接良好，标号清晰，绝缘无变色，老化月05指示灯、按钮、转换开关外表清洁，标志清晰，固定可靠，转动灵活月06蓄电池线桩坚固，无氧化，充电无过热，良好半年07 绝缘工具在指定位置放好，完好无损月08无功补偿屏、电容器电容器无过热，无鼓壳，补偿器工作完好，互相平衡半年09母线排、抽屉压接良好，接触良好，色标清晰、绝缘良好半年10配电屏对地测试接地良好一年浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.2修订状态第 A 版 第0次修改主题：供配电设备（设施）维修保养规程页 码共14、 2 页 第 2 页5 相关记录5.1 设备检查保养计划表 xx-4315.2 设备保养记录表 xx-4325.3 设备维修记录表 xx-4535.4 设备对外委托维修申请表 xx-430浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.3修订状态第 A 版 第0次修改主题：给排水设备（设施）运行管理规程页 码共 2 页 第 1 页1 目的 确保给排水设备（设施）处于良好运行状态，保证生活、消防用水及排水的需要。2 适用范围 xx给排水设备（设施）的运行管理。3 职责3.1 给排水维修工负责给排水设备（设施）的操作、监控、记录异常报告和维修保养。3.2 工程维修中15、心领班负责给排水设备（设施）管理日常工作的安排和抽查。3.3 工程维修中心主管负责给排水设备（设施）综合管理及上述工作的检查监督。3.4 工程维修中心经理负责上述工作的检查监督。3.5 管理处主任负责上述工作的监督。3.6 客户服务中心负责向有关住户通知停水情况。4 工作程序4.1 工作人员工作程序 给排水维修工.1 给排水维修工每天巡视设备（设施）一次（窨井盖、天沟、潜水泵、给排水设施等），进行操作试运行，对水位、水压作记录，检查有否跑、冒、滴、漏，并及时修理、记录于工程维修中心日检查记录表。.2 水泵房、消防喷淋室每周打扫一次，机组每月清洁一次，设备、地面、墙壁无积尘。.3 按设备检查保养16、计划表及设备保养记录表要求进行维修保养。 工程维修中心领班.1 负责每天对给排水设备（设施）运行状态的了解，发现问题组织人员立即处理。.2 负责日常工作的安排、抽查，并将巡查情况记录于工程维修中心日检查记录表中。 工程维修中心主管4.1.3.1 工程维修中心主管负责给排水设备（设施）的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管、负责零星设备配件、材料的采购计划编制，委外修理的联系工作。.2 组织实施给排水设备（设施）的中、大修计划。.3 对给排水维护保养提供工作指导检查监督及组织周检工作。 工程维修中心经理.1 每年月制订下一年度设备检查保养计划表，并按运行情况制定中修、大修计划。.2 组织月检17、，检查给排水设备（设施）的完好情况。4.1.5 管理处主任.1 负责上述工作的检查监督。4.1.5.2 审核设备检查保养计划表、设备维修记录表、设备保养记录表及中修、 大修计划。4.2 水泵房管理工作程序4.2.1 非工作人员进入水泵房须经工程维修中心经理或管理处主任批准后，由给排水维修工 陪同，方可进入。 水泵房内水泵由给排水维修人员操作，其他人不得擅自操作。 住宅变频泵控制柜上转换开关无特殊情况下应打在“自动”位置。浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.3修订状态第 A 版 第0次修改主题：给排水设备（设施）运行管理规程页 码共 2 页 第 2 页18、4.2.4 保持良好的通风及照明，消防设施完好。4.2.5 不得擅自改动机房线路、器材，若需改动，须经工程维修中心经理同意后，方可进行。4.2.6保持机房干净整洁，通风、无积尘，不得堆放杂物。4.3 停水管理工作程序 因工程维修等原因停水，应由工程维修中心填写停水通知单，经管理处主任批准后，由客户服务中心负责安排通知住户。因突发事件停水，应在小时内联络有关部门处理，并在恢复供水后小时内向住户作出解释。5 相关文件5.1 设备管理控制程序 ZYJ/QSP 209B 5.2 管理处内部检查工作规程 xx-209-1.2 6 相关记录6.1 工程维修中心日检查记录表 xx-5106.2 设备检查保养19、计划表 xx-4316.3 设备保养记录表 xx-4536.4 设备维修记录表 xx-4326.5 停水通知单 xx-327浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.4修订状态第 A 版 第0次修改主题：给排水设备（设施）操作规程页 码共 1 页 第 1 页1 目的保证给排水设备（设施）性能稳定，保证设备设施正常运行。2 适用范围 xx小区内给排水设备（设施）的操作。3 职责工程维修工负责对生活水泵、消防水泵、集排污泵的操作，巡查及异常情况的报告。4 工作程序4.1 给水设备（水泵）手动操作流程：启动配电柜主(备)电源水泵控制柜转换开关拨到“停止”位置开启20、出水阀开启进水阀观察压力表水泵进入运行状态起动1#-3#泵电源起动按钮水泵控制柜转换开关到“手动”位置4.2 变频水泵操作流程：变频泵控制柜转换开关置于“自动”位置启动配电柜主(备)电电源打开变频泵1#-3#出水阀打开变频泵进水阀 供水系统压力位于上限位时变频系统编程水泵停止水泵根据变频系统编程设定自控运行打开变频起动按钮将水泵选择开关旋至所需1#-3#泵位置4.3 集排污泵非特殊情况下，应保持“自动运行”状态浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.5修订状态第 A 版 第0次修改主题：给排水设备（设施）维修保养规程页 码共 2 页 第 1 页1 目的 21、及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能良好。2 适用范围 xx小区内给排水设备（设施）的维修保养工作。3 职责3.1 工程维修人员负责给排水设备（设施）的维修保养。3.2 工程维修中心主管负责维修保养工作指导，检查监督及委外的联络工作。3.3工程维修中心经理负责对上述工作检查监督工作3.4 公司工程部负责维修保养工作指导、检查监督及委外修理的联络工作。4 工作程序4.1 给排水设备维修保养工作程序4.1.1 工程维修人员负责给排水设备（设施）的维修保养。4.1.2 工程维修中心每年12月制订下年度的给排水设备（设施）检查保养计划，并按运行情况制订中修、大修计划，报管理处主任批准，重大维修22、由公司工程部负责委外修理。4.1.3 工程维修人员按给排水设备检查保养计划表要求，将检查保养情况记录于给排水设备保养记录表中，零部件更换及大修同时记录于给排水设备维修记录表中。4.1.4 给排水设备故障解决一般不超过4小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，而要 停水应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处限期解决。4.1.5 凡是夜间发生的，不影响正常用水，不会产生严重后果的给排水设备（设施）故障，可在第二天进行维修。4.1.6 工程维修中心主管提供工作指导及检查监督。4.1.7 需停水进行维修保养时，按停水管理工作程序执行。4.2 给排水设备（设施）故障一般处理工作程序4.2.1 23、供水泵出现故障时，工程维修人员应启用备用泵，然后及时进行维修。4.2.2 排污泵操作时发现故障，应及时通知工程维修人员前来维修。4.2.3 供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水工程维修人员应立即关闭相应的控制阀门，及时通报管理处，由工程维修中心经理组织抢修小组进行抢修，并由客户服务中心向受影响住户作解释工作。4.2.4 排水沟发生不畅、堵塞，应及时清理疏通。如自己不能处理应报管理处主任委托专业疏通队疏通。浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.5修订状态第 A 版 第0次修改主题：给排水设备（设施）维修保养规程页 码共 2 页 第 2 页4.3 给排24、水设备（设施）检查保养表序 号检 查 保 养 项 目保养内容（含使用材料）周 期0 1水泵机电及附件外观清洁擦洗、除污、刷漆半 月压力表指示不正常、更换不定期电机主回路、控制回路测试、检查、坚固半 年水泵如渗漏，紧盘根填料或更换不定期电机、轴承加机油和黄油、电机温度、旁声电流不定期0 2管 道如渗漏，补漏；如锈蚀，除锈、刷漆不定期阀 门如漏水，坚固螺丝如锈蚀，防锈、润滑不定期5 相关记录5.1 给排水设备检查保养计划表 xx-4315.2 给排水设备维修记录表 xx-4535.3 给排水设备保养记录表 xx-432 5.4 设备对外委托维修申请表 xx-430浙江xx物业管理公司工作规程xx工25、程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.6修订状态第 A 版 第0次修改主题：二次供水管理工作规程页 码共 1 页 第 1 页1 目的 保证xx小区二次供水水质符合卫生检验标准,保障住户身体健康。2 适用范围 适用于本小区二次供水的管理，二次供水是指住户从一次配水网引出的用于蓄水或加压的再次的供水装置。3 职责3.1 工程维修中心经理负责制订年度水池清洗及消毒计划。3.2 管理处主任负责审核和批准水池清洗及消毒计划，并上报公司总经理同意后，监督实施。指导、监督3.3管理处主任助理、工程维修中心经理负责指导、监督水池清洗及消毒作业。3.4 工程维修中心主管负责记录、指导水池清洗及消毒作业，26、作业完毕后将有关资料移交管理处主任存档备查。3.5 客户服务中心负责出停水告示，并通知业主（住户）。4 工作规程4.1 二次供水管理的要求4.1.1 二次供水由指定的工程维修人员负责管理。4.1.2工程维修人员负责水池的管理工作，要求每个水池清洁，池口无积尘无蛛网、池口需加盖、裸露在外的池口需加锁防护、保证水池结构完整。4.2 年度清洗水池次数，按市有关规定执行。4.3 通知4.3.1 工程维修中心于每次水池清洗及消毒实施前两天通知客户服务中心。4.3.2 客户服务中心在计划实施前24小时出停水告示，通知小区业主（住户）。4.4 放水确保住户的正常供水，节约能源。工程维修中心经理、主管、管理处27、主任助理负责策划放水方案并指导、监督维修工程人员实施。 4.5 二次供水水池清洗、消毒工作程序由专业部门完成。4.6 记录报告4.6.1 由工程维修中心主管负责记录清洗、消毒水池的情况，并经部门经理、管理处主任助理及相关工作人员签名后，交管理处存档。 清洗合格证由管理处保留存档备查。5 相关记录5.1 水池清洗、消毒记录表 xx-346浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.7修订状态第 A 版 第0次修改主题：房屋（设施）养护和修缮工作规程页 码共 3 页 第 1 页1目的定期对房屋进行养护和修缮，保持或恢复其使用功能。2适用范围xx小区房屋、设施的养28、护和修缮。3职责3.1 xx管理处（或xx工程维修中心人员）负责对房屋状况进行巡查，并接受业主的投诉,对发现的异常情况及时向上级反映。3.2 xx工程维修中心维修人员负责一般性的养护和维修工作。3.3 xx工程维修中心主管负责外委养护和维修项目的联络、检查和跟踪。3.4 xx工程维修中心经理负责制定房屋设施养护计划。3.5 管理处主任负责审批房屋设施养护计划。4工作程序4.1 养护4.1.1xx工程维修中心经理于每年12月制订xx房屋设施养护计划。4.1.2xx工程维修中心维修工按房屋设施养护计划的要求，具体实施养护工作并记录于房屋养护修缮记录表内。4.1.3xx工程维修中心主管负责对养护工作29、进行监督和检查。4.1 修缮4.2.1 一般性的修缮.1 更换水表 a）关上水表前的进水阀门，排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，如已断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去。 b）安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致。 c）维修结束后打开阀门检查有无渗漏、表针转动是否正常。 d）维修人员会同xx管理处做好业主新启用水表底数和上次本表数据并记录。 e）维修完成后，清理维修现场垃圾和水渍。.2 更换电表 a）更换电表前，维修人员报工程维修中心经理同意，供电部门认可并经批准后方可实施。b）拉闸断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有合格证的同一型号电表进行30、安装，安装时注意进出线接法的正确。 c）安装结束后合闸试电，保证业主用电设备使用正常、电表转动正常。 d) 维修人员会同客户服务中心做好新老电表底数的记录。 e) 维修完成后清理维修现场。.3维修开关a) 分析造成损坏开关的原因。b) 如果是过流烧坏开关，应排除短路故障。c) 经检查确认需要更换空气开关时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。d) 进入业主室内维修须采取措施，防止损坏室内物品及地面。e) 维修完成后清理维修现场。浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.7修订状态第 A 版 第0次修改主题：房屋（设施）养护和修缮工作规程页 码共 331、 页 第 2 页.4 灯管、白炽灯的维修 a）切断电源，取出白炽灯，如灯丝已经烧断，可更换同一型号的卡口或螺丝灯头灯泡安装上去，试电查看是否正常。 b）灯管不亮可先检查启辉器，如损坏更换新；试电后如不亮，取下灯管更换同规格新灯管，再次试电检查如不亮可检查接线和镇流器，查出故障立即排除恢复正常照明。 c) 其他情况造成的灯不亮情况，可参见本章.3，4.2.1.5进行处理。 e) 进入业主室内维修须采取措施防止损坏室内物品及地面，维修完成后清理维修现场。.5 线路故障检测 a）线路停电检修应及时通知业主，在业主许可后方可断电，以防业主电脑数据丢失。尽量做到不在白天断电。 b）业主开关烧坏的处理按本32、章.3进行。 c）电表损坏的维修按本章.2进行。d) 进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固。线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理。e) 当确认故障排除后方可送电。f) 进入业主室内维修须采取措施，防止损坏室内物品及地面，维修完成后清理维修现场。.6 插座无电 a) 插座接线端子松动，可拆开面板加以紧固重新安装，检查试电情况。 b) 负载短路过流造成跳闸引起插座无电，在分析排除后再送电。 c) 线路故障造成的停电参见本章.5进行处理。d) 进入业主室内维修须采取措施，防止损坏室内物品及地面，维修完成后清理维修现场。.7 水龙头漏水 a) 关闭水表前阀门，分析水龙头故33、障情况。 b) 根据损坏程度，更换磨损胶圈或更换水龙头。 c) 打开水阀门检查是否渗漏，等完好后交付使用。d) 进入业主室内维修须采取措施，防止损坏室内物品及地面，维修完成后清理维修现场。.8 座便器堵塞、漏水 a) 检查堵塞的原因，用皮泵和疏通机进行疏通，使其排水畅通。 b) 检查上落水节，有损坏部件更换，直至不漏水、使用正常。c) 进入业主室内维修须采取措施，防止损坏室内物品及地面，维修完成后清理维修现场。.9 洗脸盆堵塞、漏水a） 检查堵塞的原因，用皮泵和疏通机进行疏通，使其排水畅通。b) 检查漏水部位、水管接口处、软管连接处，如有橡皮圈等损坏, 立即更换。 c) 如有不密封处用玻璃胶封34、闭，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。d) 进入业主室内维修须采取措施，防止损坏室内物品及地面，维修完成后清理维修现场。.10 部分楼层停水 a) 查明停水的楼层后找出故障原因经排除后通水。 b) 市政或其他维修造成的停水应通知业主、并作解释。c) 进入业主室内维修须采取措施，防止损坏室内物品及地面，维修完成后清理维修现场。 浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.7修订状态第 A 版 第0次修改主题：房屋（设施）养护和修缮工作规程页 码共 3 页 第 3 页 .11 疏通地漏 用本章.9处理办法。.12 楼层漏水a) 首先查明漏水情况确认部位，用快干水35、泥补漏或通过委外监督完成。b) 进入业主室内维修须采取措施，防止损坏室内物品及地面，维修完成后清理维修现场。.13修门窗、吊顶a) 检查门窗损坏情况、不全进行补装，损坏实行更新。b) 更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌落伤人。c) 检查楼道吊顶矿棉板（TK板）有否损坏、不全，不全进行补装，损坏实行更新。d) 进入业主室内维修须采取措施，防止损坏室内物品及地面，维修完成后清理维修现场。.14换锁 a)检查锁的损坏情况，能修的修，不能修的立即通知业主，安排好防盗事宜，等新锁到后立即调换。 b) 进入业主室内维修须采取措施，防止损坏室内物品及地面，维修完成后清理维修现场。4.2.2 非一般性的维修需管36、理处主任同意，报公司领导批准，由公司工程部外委联络实施。4.2.3 时间要求a) 接到维修单后，工程维修中心应马上组织人员进行处理，无特殊情况时不超过20分钟，一般性维修不超过4小时，较困难复杂的维修要求48小时完成（工艺技术要求特殊和材料一时采购不到的除外），同时向业主解释原因。b) 功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差、高低不平现象，如外观有差异应征得业主同意。 c) 维修时应尽量满足业主的合理要求。4.2.4 维修工作的检查a) 维修领班每天将维修单整理一次，以检查服务质量和业主反映，对服务过程中发现不合格和发现的隐患应立即找原因，并采取纠正措施。37、b) xx工程维修中心主管根据维修单对维修工的工作进行监督和指导。c) xx管理处根据维修单对业主进行回访，收集业主对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息、维修材料的计算和维修工作的检查。5 相关记录5.1 回访工作规程 xx-209-3.55.2 维修单 xx-4295.3 房屋设施养护计划 xx-3475.4 房屋养护修缮记录表 xx-330浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.8修订状态第 A 版 第0次修改主题：机电维修工作规程页 码共 1 页 第 1 页1 目的 明确机电维修人员的作业范围、记录要求。2 适用范围 适用于机电维修人员。3 职责38、3.1 xx工程维修中心维修人员负责对xx的水电、消控系统的维修保养。3.2 xx工程维修中心维修领班负责对维修项目计划安排、指导、抽查，并负责维修单 的审核。3.3 xx工程维修中心经理、主管负责对复杂故障的指导处理。4 工作程序4.1 日检工作安排。 维修工每天早晨巡回检查各自分管区域设备（设施）运行情况，维修领班将每日检查结果记录于工程维修中心日检查记录表内。4.2 维修领班计划安排。 维修领班将巡检结果，根据故障情况，按工种进行布置安排，对维修工维修的结果进行检查验证。 维修领班做好计划检修工作，按计划要求，分配各维修人员对设施、设备进行检修，并做好检查、跟踪、验证工作。4.3 业主报39、修处理。 维修人员接到维修指令后2分钟内带上根据故障情况所需工具赶到现场。 身着干净工作装，配戴工号牌，进入业主室内需套上干净的鞋套，持维修单按门铃（敲门）。 待业主开门后首先问“您好”，然后礼貌客气地询问是否有项目（电灯或水龙头等）需要维修，在业主确认后进屋维修。 到达维修地点要问清故障详情，检查、分析后再着手修理。维修前须采取措施防止损坏室内物品及地面。如解决不了的故障应马上报告维修领班，等待下一步解决方案。 维修结束后，要清理场地，并得到业主的认可，在维修单上签字。领班对维修内容进行审核，签名确认。4.4 xx工程维修中心主管负责对复杂故障的指导处理，对维修班工作情况进行抽查和总体计划安40、排工作。5 相关记录5.1 工程维修中心日检查记录表 xx-3995.2 维修单 xx-429浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.9修订状态第 A 版 第0次修改主题：消防设备维修保养规程页 码共 3 页 第 1 页1 目的 确保消控中心设备性能良好，保证安全运行。2 适用范围 适用于xx消防系统的维修保养。3 职责3.1 工程维修中心维修工负责消控中心设备维修保养。3.2 工程维修中心主管对维修保养工作进行指导、检查、监督及委外修理的联系工作。4 工作程序4.1 消控中心设备维修保养工作程序。4.1.1 消控中心设备由工程维修中心维修工负责维修保养41、。4.1.2 工程维修中心经理每年月份制定下一年度的消防设备检查保养维修计划表。4.1.3 工程维修中心经理每年月份根据设备运行情况，制定设备中修、大修计划。4.1.4 工程维修中心维修工按计划表的要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应记录 内。4.1.5 消防设备维修后必须恢复原来状态，不得随意更改原器材、线路。4.1.6 消控中心设备故障维修一般不超过小时，若小时内无法解决的故障，应将故障原因、解决时间上报管理处，限期解决。4.1.7 凡是夜间发生的，不影响业主（用户）生活、工作的，不会产生严重后果的消控中心设备故障，可以由早班维修工进行维修。4.1.8 工程维修中心经理对维修保养提42、供工作指导及检查监督。4.2 消控中心消防设备检查保养。4.2.1 火灾报警系统的检查保养。.1 每周对消防火灾报警控制器进行自检功能检查： a) 按自检键，让报警控制器进行自检； b) 然后按消声键，消去控制器的报警声音。.2 月检查保养 a) 完成周检查保养全部内容； b) 控制器主要工作电压测试； c) 公共场所烟感器、温感器安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好。 d) 随机抽取不低于5的烟感器，喷烟后查视报警是否正确； e) 手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失； f) 任选两个手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常； g) 对楼层显示器进行43、外观检查，外接线是否固定良好； h) 对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘。线路松动，应进行坚固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。4.2.1.3 年检保养按消防设备年检查保养记录表执行。 泵体： a) 检查、补充、替换润滑油，如油质变色、有铁屑应全部替换； b) 泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、砂眼，泵轴渗水无溢流到地面；浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 xx-209-8.9修订状态第 A 版 第0次修改主题：消防设备维修保养规程页 码共 3 页 第 2 页 c) 转动灵活、无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座坚固，螺丝无锈44、(有防锈措施)，垫片齐。 d) 外观整洁、油漆完好，标志清楚，铝牌字迹清晰。.2 阀门、管道及附件 a) 阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，内外无漏水； b) 阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁； c) 单向阀动作灵活、无漏水； d) 压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表阀及接头不渗水。 .3 电机： a) 外观整洁，铭牌清晰，各部件坚固牢靠，联轴器有保护罩； b) 线联接端紧密牢靠，无复色迹象，无裸露部分，接地良好。.4 每半年进行一次定期保养检修，并记录于消防水泵半年保养记录表内。 风机保养：.1 断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。.2 坚固各部分松动45、的螺丝及联轴器。.3 检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。.4 调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。.5 检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。.6 清洁电机及风滤器和机壳内部。.7 向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。.8 检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。.9 手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音。.1 各遥控点的控制箱（含箱内元件）全面检查。.1 连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠性。.1 连续运转半小时验证风机运转正常。.1 每半年进行一次定期保养检修，并记录。 安全出口指示灯的保养.1 月保养内容： a)46、 检查出口指示灯玻璃板有无划伤或破裂现象； b) 出口指示灯的电源指示是否闪亮，如不亮，应立即修理； c) 检查出口指示灯安装是否牢固； d) 针对检查中发现的缺陷，应取下来进行修复，再装回原位。 e) 灯箱外壳及面板擦抹干净。.2 每三个月进行一次备用电池亮灯（半小时），使电池放电后再充电，延长电池寿命。4.2.5 灭火器的使用及保养。.1 灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点，不得受到烈日的暴晒，不得接近热源或受剧烈振动。.2 灭火器悬挂、设置的地点环境温度应为1055。.3 灭火器悬挂、设置的地点应位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散。浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手47、册文件编号 xx-209-8.9修订状态第 A 版 第0次修改主题：消防设备维修保养规程页 码共 3 页 第 3 页.4 对灭火器的日常检查内容为： a) 喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）； b) 压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后重新灌装）； c) 零部件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）； d) 可见部件防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修并进行耐压试验）； e) 铅封是否完好（一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封）。4.2.5.5 按时进行定期检查、保养：每半年检查一次喷嘴和喷射管有否堵塞、腐蚀损坏，刚性连接式喷筒是否能绕48、其轴线回转，并可在任意位置停留。.6 灭火器由消防部门进行灌装。4.2.6 消火栓的保养.1 每月逐个检查一次： a) 栓外检查：检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，栓门封条是否完好； b) 随机抽取消火栓总数的10测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好，有无脱落，栓内水龙头有无渗漏。.2 每年逐个打开消火栓检查一次（与管道放水冲洗同步）。 a) 完成月检查中栓外检查部分； b) 开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有，应立即修补或替换，检查有无发黑、发霉，如有，应取出刷净、晾干； c) 将水带交换摺边或翻动一次； d) 检查水枪、水带接头联接是否方便牢固49、有无缺损，如有，立即修复，然后擦净在栓内放好； e) 查按口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油； f) 检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆； g) 将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上栓门。5 相关记录5.1 年消防设备检查保养维修计划表 xx-3385.2 消防设备月保养记录表 xx-3405.3 消防水泵半年保养记录表 xx-3425.4 消防风机半年保养记录表 xx-3415.5 消防设备年检查保养记录表 xx-343、3445.6 维修单 xx-4295.7 设备对外委托维修申请单 xx-430浙江xx物业管理公司工作规程xx工程维修中心工作手册文件编号 50、xx-209-8.10修订状态第 A 版 第0次修改主题：有偿服务项工作规程页 码共 1 页 第 1 页1 目的 明确机电维修人员的作业范围、记录要求。2 适用范围 适用于机电维修人员。3 职责3.1 xx工程维修中心维修人员负责对xx的水电、消控系统的维修保养。3.2 xx工程维修中心维修领班负责对维修项目计划安排、指导、抽查，并负责维修单 的审核。3.3 xx工程维修中心经理、主管负责对复杂故障的指导处理。4 工作程序4.1 日检工作安排。 维修工每天早晨巡回检查各自分管区域设备（设施）运行情况，维修领班将每日检查结果记录于工程维修中心日检查记录表内。4.2 维修领班计划安排。 维修领班将51、巡检结果，根据故障情况，按工种进行布置安排，对维修工维修的结果进行检查验证。 维修领班做好计划检修工作，按计划要求，分配各维修人员对设施、设备进行检修，并做好检查、跟踪、验证工作。4.3 业主报修处理。 维修人员接到维修指令后2分钟内带上根据故障情况所需工具赶到现场。 身着干净工作装，配戴工号牌，进入业主室内需套上干净的鞋套，持维修单按门铃（敲门）。 待业主开门后首先问“您好”，然后礼貌客气地询问是否有项目（电灯或水龙头等）需要维修，在业主确认后进屋维修。 到达维修地点要问清故障详情，检查、分析后再着手修理。维修前须采取措施防止损坏室内物品及地面。如解决不了的故障应马上报告维修领班，等待下一步52、解决方案。 维修结束后，要清理场地，并得到业主的认可，在维修单上签字。领班对维修内容进行审核，签名确认。4.4 xx工程维修中心主管负责对复杂故障的指导处理，对维修班工作情况进行抽查和总体计划安排工作。5 相关记录5.1 房屋（设施）养护和修缮工作规程 xx-209-8.75.2 维修单 xx-4295.3 有偿服务登记表 xx-518xx消防管理工作手册序号 编 号 文件名称1 xx-209-6.1 安全防范指挥中心管理规程2 xx-209-6.2 指挥中心岗位工作规程 3 xx-209-6.3 指挥中心设备操作规程 4 xx-209-6.4 xx防火管理体系 5 xx-209-6.5 火警53、火灾应急处理规程浙江xx物业管理公司工作规程xx消防管理工作手册文件编号 xx-209-6.1修订状态第 A 版 第0次修改主题：安全防范指挥中心管理规程页 码共 2 页 第 1 页1 目的 确保xx安全防范指挥中心设备处于良好状态,确保小区业主（用户）的生命财产安全。2 适用范围 适用消控系统、电视监控系统和电梯三方通话系统的运行管理。3 职责3.1 指挥中心值班人员负责中心设备的清洁、操作、监控、记录。3.2 工程维修中心维修工负责指挥中心设备维修保养。3.3 工程维修中心主管负责指挥中心设备的综合维修保养的管理、检查和监督。3.4 保安部经理负责指挥中心值班人员的日常管理。3.5 管理54、处主任负责指挥中心工作的抽检。4 工作程序4.1 工作人员工作程序4.1.1 值班人员.1 指挥中心值班人员负责消控、监控及电梯三方通话等设备24小时运行、监控、记录。当显示火警、防盗信号或者接听到电梯发生关人、停电、故障后，应立即通知相关值班人员前往观察，确认情况，迅速报告相关部门负责人，并按有关规程处理。.2 故障发生时，及时通知工程维修中心进行维修。.3 将每班运行情况记录于指挥中心交接班记录表、监控中心值勤检查记录表、日常运行记录表。.4 在工程维修中心维修工的指导下，每三个月对火灾报警进行一次功能检查并启动消防风机、水泵一次，并将试验结果汇录于消控设备年检查保养记录表中。4.1.1.55、5 每周打扫机房一次，每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。4.1.1.6 负责编制指挥中心设备台帐。4.1.2 维修工.1 按消防设备检查保养维修计划表计划时进行指挥中心设备的维修保养，并做好记录。.2 负责向工程维修中心主管申报备品、备件的采购计划。 工程维修中心主管.1 负责对指挥中心设备的综合维修管理，包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，委外修理的联系工作，对维修保养工作，进行指导和检查监督。 工程维修中心经理.1 每年12月按运行情况制定中修、大修计划及消控设备的年检、年审计划。每年12月制定下一年度的消防设备检查保养维修计划表56、。.2 对上述工作进行检查监督。4.1.5 保安部主管.1 负责对指挥中心值班人员的日常管理。.2 对指挥中心设备运行情况进行常规性检查。浙江xx物业管理公司工作规程xx消防管理工作手册文件编号 xx-209-6.1修订状态第 A 版 第0次修改主题：安全防范指挥中心管理规程页 码共 2 页 第 2 页4.1.6 保安部经理.1 负责对值班人员工作进行检查监督。.2 负责对指挥中心交接班记录、监控中心值勤检查记录表、日常运行记录表进行检查、审核。.3.配合指挥中心各类设备的年检、年审工作。.4 负责与工程维修中心工作联系及协调、配合。4.2 指挥中心管理工作程序。4.2.1 指挥中心实行每日257、4小时专人值班、监控，严格执行交接班制度,填好值班记录。4.2.2 非值班室人员严禁操作；与工作无关人员进入指挥中心须经保安部经理批准。4.2.3 各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运行应始终处于良好状态，各类操作按钮手柄应在手动位置。4.2.4 每班检查一次各类信号是否正常，并认真记录，如有异常要立即查清原因。4.2.5 指挥中心出现报警信号后应立即核实。属误报，应消除信号并做好记录；属火灾或防盗报警，应迅速报告相关部门与人员，组织采取相应措施。4.2.6 指挥中心内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改；如有损坏，要查明原因，立即申报领导，经批准后及时更换。4.2.7 室内要保持干净58、卫生，设备无灰尘，不准堆放杂物和违禁品。4.2.8 消防器材应齐备良好，室内禁止吸烟。4.2.9 应配备手电筒，充电式应急照明设施等，并保持完好。4.2.10 妥善保管、使用对讲机装置及充电设备，与当值保安人员保持联系。5 相关记录5.1 指挥中心交接班记录表 xx-3675.2 指挥中心设备台帐 xx-3755.3 消、监控中心值勤检查记录表 xx-3725.4 消防设施(设备)检查登记表 xx-3395.5 日常运行记录表 xx-384浙江xx物业管理公司工作规程xx消防管理工作手册文件编号 xx-209-6.2修订状态第 A 版 第0次修改主题：指挥中心岗位工作规程页 码共 1 页 第 59、1 页1 目的 确保xx安全防范指挥中心值班人员正常有序地工作。2 适用范围 xx指挥中心值班工作人员。3 职责3.1 负责消控、监控和电梯三方通话的监听监视，并指挥、调度相关人员前往处理。3.2 负责本责任区的消防设施、设备的保养。3.3 负责相关消防表格的记录。3.4 听从保安部经理的工作安排。3.5 负责责任区内的清洁卫生工作。4 工作程序4.1 值班人员要掌握本控制室内各系统的工作原理、性能和常规的维护保养，熟悉掌握各系统操作。4.2 值班人员要坚守岗位，密切注视设备的运行状态。4.3 接班之前要对设备运行是否正常进行自检，并做好记录。如不正常应立即查明原因并及时处理；无法处理的问题，60、迅速上报保安部经理或工程维修中心经理。4.4 各操作键在正常情况下应处于“手动”位置。每月第一个周做一次手动、自动实际操作检查以确认设备是否处于完好状态。4.5 当出现火警报警信号时，应立即通过对讲机或电话通知值班保安员前去报警点核查；确认系误报，方可重新复位。4.6 当出现故障信号时，白天应及时通知工程维修中心人员前去故障点查看；若需维修，应用书面形式报至工程维修中心。夜间，应及时通知保安人员前去查看；若属紧急情况，通知工程维修中心维修人员立即赶到故障点进行维修处理。若属一般情况；可在次日早晨再行处理，并做好记录。4.7 按要求负责上报消防设施运行状况的各种数据和报表。4.8 配合工程维修中61、心人员等进行报警系统每季度一次的检查以及每半年一次的消防系统有关试验。4.9 为保证指挥中心专线报警信息畅通，非紧急情况不得使用报警电话。4.10 值班人员必须准确、真实、清晰填写值班记录。4.11 谢绝与指挥中心无关人员入内。4.12 指挥中心禁止收、录、放电视节目及与工作无关的音乐、录音等。5 相关记录5.1 工作联系单 xx-456 浙江xx物业管理公司工作规程xx消防管理工作手册文件编号 xx-209-6.3修订状态第 A 版 第0次修改主题：指挥中心设备操作规程页 码共 4 页 第 1 页1 目的 确保操作的安全性、正确性。2 适用范围 适用于xx指挥中心设备。3 职责 3.1 指挥62、中心值班人员负责指挥中心设备操作。4 工作程序4.1 消防设备操作工作程序 消防报警.1 JB1501A系统报警 按“确认/消音”键 显示报警、读出火警地址、确定是否“紧急事件” 报警通知消防、保安等有关部门 紧急事件 按“报警延时关闭”键或启动最近处的手动报警按钮 .2 报警复位 按“复位”键 系统复原 4.1.2 JB1501A系统信息按“编程”键，LCD提示：请输入密码（1234），按“确认”键，进入用户菜单。用户菜单：1、 系统配置2、 探测器属性3、 隔离点4、 调整时钟5、 测试6、 数据查看按数据键（5）或上下键移动光标到“测试”处，按“确认”键。.1 信息目录：移动光标 显示信63、息目录 选所需信息 .2 隔离目录：移动光标 显示被隔离部件的目录 选所选信息 .3 报警目录：移动光标 查找信息窗 显示报警目录 选报警内容 浙江xx物业管理公司工作规程xx消防管理工作手册文件编号 xx-209-6.3修订状态第 A 版 第0次修改主题：指挥中心设备操作规程页 码共 4 页 第 2 页.4 故障目录：移动光标 查找故障窗 显示现有故障目录 选故障内容4.1.3隔离 按数字键1234 进入菜单 移动光标 确认隔离点 隔离点关闭 确认 按数字键0 移动光标 报警总线短路故障显示与处理4.1.4.1 总线短路指示灯亮。4.1.4.2 控制器、蜂鸣器同时发出“嘀”的故障音。4.1.64、4.3 报警首地数码管组显示总线短路信息：前一位空号，中二位显示EF，后二位显示回路号。4.1.4.4 按“打印”键，打印机依次打印总线故障的回路号及时间。4.1.4.5 LCD立即根据自动打开显示总线短路故障的回路号，故障发生时间。4.1.4.6 根据显示的打印结果，立即通知相关部门和人员。4.1.5 接通 按数字键1234 进入菜单 移动光标 开通 接通 确认4.1.6 手机启动输出模块 按数字键1234 进入菜单 移动光标 查找启动模块编码 模块启动 确认 启 动 确认编码4.1.7 高倍泡沫灭火器操作程序4.1.7.1 当烟感和湿感探测器报警时，响应部位报警并显示，对应着火区发出声光报65、警，确认火警后，执行灭火指令，若属误报，查明原因，通知维修。4.1.7.2 灭火方式自动启动,主机操作控制处于自动状态,火警信号发出后,模块动作自动打开二氧化碳系统,声光同时报警,30秒后,喷淋动作、气体同时喷出。4.1.8 火警时的处理4.1.8.1 火警指示灯亮4.1.8.2 控制器、扬声器同时发出救火车的警报声。4.1.8.3 LCD立即自动切换显示火警信息：火警总数、回路、地址号、探测器类型、位置。4.1.8.4 打印机立即自动打印总线故障的回路号、地址号及时间。4.1.8.5 报警首地数码管组显示总线短路信息：前二位回路号，后三位显示地址号，显示报警首址不变。4.1.8.6 后续地址66、数码管组显示后续火警信息：前二位回路号，后三位显示地址号，后续地报警多个时，根据报警时间先后，依次循环显示后续地址报警地。浙江xx物业管理公司工作规程xx消防管理工作手册文件编号 xx-209-6.3修订状态第 A 版 第0次修改主题：指挥中心设备操作规程页 码共 4 页 第 3 页4.1.9 联动部分4.1.9.1 当自动指示灯亮，控制器处于自动控制状态时，控制器按照预先设置好的联动逻辑程序启动相关的联动模块，并通过联动模块联动有关的消防设备。4.1.9.2 当编程设定为有延时功能时，联动部分的延时灯亮。4.1.9.3 待启动联动模块的启动指示灯闪亮。4.1.9.4 LCD在显示火警总数,回67、路,地址号,探测器类型、位置的同时，显示启动联动模块的回路，地址号，并显示该联动模块的延时剩余时间。4.1.9.5 已启动的联动模块启动指示灯由闪亮变为常亮。4.1.9.6 联动部分的动作指示总灯点亮。4.1.9.7 控制器、扬声器同时转换发出救护车的警报音。4.1.9.8 被控制消防设备的已动作状态通过联动模块，点亮动作指示灯。4.1.10 当系有火警警报时,此时一定要沉着处理。.1 首先确定是否有真实火警，如是应立即拨打119火警电话。.2 同时根据所显示的火警联动信息，及时查看有关联动部是否已动作209如无动作，可根据手动优先功能按手动键命令该设备再次动作。 消防泵.1 自动启动：在主机68、自动控制下，消防泵处于自动状态，火险发生或楼层消火栓报警盒被击碎时，报警联动柜发出报警信号，主机发出指令，输出模块控 制消房泵自动启动，并显示启动回答信号。.2 手动启动：在发生火警的紧急情况下，在主机控制柜上按消防泵启动按钮，即可手动启动消防水泵，或手动启动输出模块控制消房泵启动，并反馈信号。4.1.12 喷淋泵.1 自动启动：主机处于自动状态时，当楼层发生火灾时，喷淋头爆裂，水流指示阀联动， 同时通过模块发回回答信号，主机发出指令，控制喷淋泵输出模块，自动启动喷淋泵。.2 手动启动：当发生火警等紧急事件时，在主机控制柜上按喷淋泵按钮，即可手动启动喷淋泵，或手动控制喷淋泵，或手动控制喷淋泵输69、出模块启动。4.1.13 消防送风风机.1 自动启动：消控主机处于自动联动状态下，当火警发生时，主机收到火警信号经确认后，自动通过控制模块控制启动相应起火区域内的风机。.2手动启动：在消控柜上按相应的风机启动按钮，启动风机（也可直接在现场控制柜上按风机启动按钮来启动风机），或手动启动控制模块启动风机。4.1.14 消防排烟风机.1 自动启动：消控主机处于自动联动状态下，当火警发生时，主机收到火警信号经确认后，自动通过控制模块控制相应区域内的排烟风机的启动。4.1.13.2 手动启动：在消控柜上按下相应排烟风机按钮，启动风机（也可直接在现场电控柜上按下风机启动按钮启动风机），或手动操作控制模块，70、启动排烟风机。4.1.14 消防卷帘门、防火门.1 自动控制：当火警发生时，消防控制在主机操作盘上控制相应区域模块自动防火卷帘门启动。下降到离地1.8米处停顿，根据火警情况再次沉降到底。浙江xx物业管理公司工作规程xx消防管理工作手册文件编号 xx-209-6.3修订状态第 A 版 第0次修改主题：指挥中心设备操作规程页 码共 4 页 第 4 页.2 手动启动：当火警发生时，在现场根据火警情况按动现场控制按钮，将卷帘门或防火门迫降，在停电情况下，可通过手动操作使防火卷帘门下降。4.1.16 关闭空调.1 在没有空调的区域，火灾探测器报警后，消防控制室的控制盘启动该区域内的空调模块，关闭有关部位71、的通风空调设备，停止相关区域内的送风机，同时接收风机和阀门动作后的反馈信号。 消防广播.1 在消防控制柜上启动广播控制模块，控制某区域消防广播自动开通，直接用话筒对所需区域广播。.2 一旦发生火警，用消防广播引导人员疏散。. 消防电话.1 所有楼层的消防电话一旦启用，消控中心主机均能收到相应的信号。.2 在主机上按响应的通话按钮，即可相互通话。.3 主机消防电话按楼层、分机号排列。 消防电梯（客梯）4.1.19.1 发生火警时，主机起动各消防电梯的相应控制模块，消防梯迫降到一楼停止运行，同时机房内的控制模块反馈回答信号。4.2 监控设备操作程序4.2.1 切换画面4.2.1.1 16幅画面切换72、器：a) 向下按动对应开关，在17吋显示器上显示相对应的图像；b) 当16幅开关均放在水平位置时，在显示器上循环显示16幅图像，循环周期和速度可用右面调节开关调整；c) 向上按动对应开关，可使傍路图像在显示器上显示。.2.16幅画面控制器：a) 按2、4、9、16画面按钮，在显示器上分别切割显示2、4、9、16幅图像；b) 按动对应开关，则在21吋显示器上分别显示该对应图像。4.2.2. 录像： 录像机可调整录像速度。置于显示柜上的录像机，可录左21吋显示器图像，下放录像机，可录右21吋显示器图像。 5 相关记录5.1 监控中心值勤检查记录表 xx-372浙江xx物业管理公司工作规程xx消防管73、理工作手册文件编号 xx-209-6.4修订状态第 A 版 第0次修改主题：xx防火管理体系页 码共 2 页 第 1 页1 目的 建立行之有效的消防安全管理体系,保证xx内及住户的生命和财产安全。2 适用范围 xx辖区内防火工作。3 职责 3.1 保安部消防安全检查员负责消防培训、制订演习方案、检查、整改工作。3.2 保安部经理对上述工作进行检查监督。3.3 管理处主任对xx消防工作全面负责。4 工作程序4.1 工作人员工作程序 4.1.1 保安部消防安全员.1 每年12月制订下一年度消防演练计划，按时制定消防演练方案并对义务消防人员进行消防演习培训。.2 每年12月制定下一年度消防知识培训计74、划，按时制订消防培训方案，并对义务消防人员进行消防知识培训。.3 负责临时动用明火审批表的审核，并监护动火作业。.4 负责对xx进行全方位消防安全检查，完成消防安全检查月报表；负责每三个月一次对xx物业设施、公共消防通道进行检查。对发现的消防隐患与违章，填写消防安全检查整改通知书交有关业主（用户），限期整改。.5 负责与有关部门协调定期进行消防设备检测、保养、维修。.6 管理好xx各类消防业务档案。4.1.2 保安部经理.1 负责对消防安全员工作进行检查监督。.2 负责xx的日常消防安全工作。4.1.2.3 负责与业主（用户）签订消防安全责任书，审批临时动用明火审批表。.4 批准消防演练计划，75、消防知识培训计划，消防培训方案。.5 负责与消防管理部门联系、协调。4.1.3 管理处主任.1 对xx消防安全管理工作全面负责。4.2 临时动火作业管理工作程序。4.2.1 本单位或外单位在管理处区域因施工而动火的工程，原则上应报消防管理部门审批，特殊情况下，在管理处办理动火作业手续，施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，并在有人监督下进行动火作业，完毕后立即清理现场。 在经批准的重点部位动火(高低配房、地下车库、楼层等处），动火必须做到“七不、四要、一清”。.1 动火前“七不”a) 防火设施不落实不动火； b) 周围的易燃杂物未清除不动火； c) 附近难以移动的易燃结构未采取安全防范76、措施不动火；浙江xx物业管理公司工作规程xx消防管理工作手册文件编号 xx-209-6.4修订状态第 A 版 第0次修改主题：xx防火管理体系页 码共 2 页 第 2 页 d) 凡盛装过油类等易燃的容器，未经洗刷干净，未排除残有的油质不动火。 e) 凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃易爆物品的不动火。 f) 在高空进行焊接或切割作业的，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护的不动火。 g) 未配备相应的灭火器材不动火。.2 动火中“四要” a) 动火前要指定现场安全负责人； b) 动火人员要严格执行安全操作规程； c) 发生意外事故时，要及时扑救； d) 现场安全负责人和动火人员必须经常77、注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火。.3 动火后的一清 动火人员和现场负责人在动火后，应彻底清理现场火种，然后才能离开现场。5 相关记录5.1 临时动用明火审批表 xx-3715.2 消防演练记录表 xx-3825.3 消防安全检查月报表 xx-3855.4 消防安全检查整改通知书 xx-370 浙江xx物业管理公司工作规程xx消防管理工作手册文件编号 xx-209-6.5修订状态第 A 版 第0次修改主题：火警、火灾应急处理规程页 码共 2 页 第 1 页1 目的 迅速扑灭火灾,保证用户生命财产安全2 适用范围 xx消防安全检查处理3 职责3.1 指挥中心人员负责消防监控、报警工78、作和消防设备运行。 3.2 工程维修中心人员负责配合消防设备运行。3.3 义务消防队队员负责火场灭火。 3.4 保安部负责现场维护警戒。3.5 管理处全体管理人员负责现场人员、物资疏散抢救工作。4 工作程序4.1 工作人员工作程序4.1.1 指挥中心人员.1 自动报警系统显示火警信号或接到火情报告后,立即通知保安人员和义务消防队员前往火警现场观察。.2 火情确认后,向各部门负责人通报。.3 向消防部门报警,向公司及xx领导报告。.4 启动相应的消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统的设备（设施）。.5 打开消防电梯迫降开关,关闭所有的客用电梯。.6 通过广播.警铃疏散用户。.7 做好火警记录。4.179、.2 工程维修中心人员.1 在工程维修中心经理领导下,负责应急电源设备的正常运行。.2 切断火灾现场电源,关闭空调机组。.3 水泵房就位,检查消防泵电源、阀门,为消防泵启动做好准备,并在启动后调整压力。.4 排烟送风机房就位,随时准备风机启动,排除故障.5 其他配套设施停机或关闭.4.1.3 义务消防队员.保安队员.1 负责火灾现场灭火。.2 接到火警信号后,义务消防队队员、保安员应立即赶到现场观察,确认火情后,按下报警掣并及时组织灭火。.3 保安部经理确定人员分配,确定铺设水带线和使用的灭火剂、灭火器材。4.1.4 保安部.1 在保安部经理领导下,负责现场维护警戒.2 维护公共秩序,保障通道80、畅通并协助消防队。.3 门岗立即清理xx周围场地,为接应消防车做好准备，阻止无关人员进入xx并随时接应、引导疏散下来的人员从安全通道离开xx.4 部门除留值班人员外,全体赶赴火灾现场或消控中心参加火灾扑救工作。4.1.5 管理处全体管理人员浙江xx物业管理公司工作规程xx消防管理工作手册文件编号 xx-209-6.5修订状态第 A 版 第0次修改主题：火警、火灾应急处理规程页 码共 2 页 第 2 页.1 负责现场群众的疏散、疏导工作,保障器材供应,协助消防队工作。.2 确定疏散人员物资安全出口,疏散路线,组织人员引导,护送业主（用户）有序地疏散至安全区。.3 逐房检查,核实疏散人员是否安全撤81、离火灾现场。4.1.6 管理处主任.1 管理处主任担任xx灭火救护工作总指挥。.2 组织火情侦察,掌握火势发展情况,确定火场的主要方向,及时召集力量。.3 向管理处以下各级主管明确布置救人,疏散物资和灭火,检查执行情况。.4 消防队到达现场时,及时向消防队领导报告火情,服从统一领导,按照统一布置,带领员工执行。.5 扑灭火灾后,向公司提交火灾报告,分析着火原因,惩罚当事人，教育群众.4.2 火警、火灾应急处理程序(流程式图见附页)4.3 灭火器的选用4.3.1 因电器、电器故障短路引起着火,应迅速切断电源,用1211灭火器或其他阻燃材料进行扑救. 4.3.2 汽油、柴油等着火,用1211灭火器进行扑救。4.3.3 液化石油气等燃气着火,用干粉灭火器进行扑救。4.4 人员疏散方案4.4.1 妥善组织群众撤离危险地带.严禁使用电梯,人员疏散应徒步从消防楼梯疏散。4.5 灭火器材使用4.5.1 1211灭火器应对准着火根部喷射。4.5.2 使用水枪时,要利用掩蔽物体,尽量接近火源,充分发挥水枪的作用,提高灭火效果。5 相关记录5.1 火灾火警及处理记录 xx-538