1、物业企业管理发展给排水系统操作制度规范编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: XXXX物业给排水系统管理制度6.1 给排水系统操作规程1 目的规范给排水系统的操作及运行管理工作，确保小区供水及排水正常。2 适用范围适用于公司管辖范围内给排水系统的操作及管理。3 职责3.1 小区维修组主管负责给排水系统的运行管理。3.2 给排水维修工具体负责给排水设施（备）的操作。4 操作要点4.1 启动水泵（潜水泵）前的检查4.1.1 检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀。4.1.2 排除水泵机组真空筒里面的空气（如有2、）。4.1.3 检查电压表、信号灯指示情况以及管网水压情况。4.1.4 手盘水泵轴转动三圈，应灵活无阻滞。4.2 启动水泵（潜水泵）4.2.1 合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置。4.2.2 按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动注意观察启动电流及运转电流。4.2.3 如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟。如果3次未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。4.2.4 启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重。4.2.5 确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮，水泵（潜水泵）停止。3、4.2.6 将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行。4.3 停止水泵（潜水泵）4.3.1 将转换开关置于停止位置，水泵（潜水泵）停止运行。4.3.2 拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关（如有需要）。4.3.3 检查有无不正常情况，如有则及时处理。4.4 巡视检查4.4.1 维修组应每天巡视二次小区内的水泵房，每天巡视一次小区内主要供排水管道。4.4.2 巡视监控内容巡视监控内容如下：a) 水泵房有无异常声响或大的振动；b) 电机、控制柜有无异常气味；c) 电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；d) 电压表、电流表、压力表指示是否在额定范围内，是否满足供水压4、力要求；e) 水池、水箱水位是否正常；f) 闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；g) 主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；h) 止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；i) 临时接驳用水情况；j) 排水井是否有堵塞现象、排水井泵是否运转正常，井内是否有垃圾及泥沙。4.4.3 维修人员在巡视监控过程中发现给排水设施（备）有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给维修组长，请求协助解决。4.5 给排水异常情况的处理4.5.1 主供水管爆裂的处置主供水管爆裂做如下处置：a) 立即关闭相连的主供水管上的闸阀；b) 如果关闭了主供水管上5、相关连的闸阀后仍不能控制住大量的泄水，则应关停相应水泵房的增压泵；c) 立即通知维修中心及工程部主管。工程部主管联络供水公司进行抢修；服务中心通知相关用水单位和租户关于停水的情况；d) 供水公司修好所爆部位水管后应由当班维修人员开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；e) 确认一切正常后，恢复水管爆裂前的原貌。4.4.4 水泵房发生水浸时的处置水泵房发生水浸时做如下处置：a) 视进水情况关掉机房内运行的设施（备）并拉下电源开关；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水较大，应立即通知组长、维修中心和工程技术部，同时尽力阻滞进水；d) 漏水源堵住后，应立即排水；e) 排干水后，应立即对湿水6、设施（备）进行除湿处理。如用干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；f) 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入运行。4.6 给排水维修工应将给排水设施（备）的运行数据（环境温度、电压、电流、运行频率）及运行状况完整、规范地记录在泵房设备运转情况登记表上。5 记录泵房设备运转情况登记表6.2 水泵房管理制度1 目的水泵是小区的重要设备，水泵房的清洁、设备的完好涉及到居民切身利益。为保证水泵正常运行，确保正常供水，特制定以下管理制度。2 适用范围适用于公司管辖范围内水泵房的管理。3 职责3.1 维修组主管负责本小区水泵房的管理。3.2 当班维修工以7、及设备责任人负责水泵房的运行操作及维护保养。4 管理制度4.1 非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。4.2 水泵房内严禁存放有毒、有害及易燃、易爆物品。4.3 水泵房应备齐消防器材并放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。4.4 每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房的设施（备），做到地面墙壁、天花、门窗、设施设备表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。4.5 水泵房应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。4.6 水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值维修工保管，其他人员不得私自配钥匙。4.7 交接班要求 接班人员应准时接班。 接8、班人员应认真听取交班人交代，并查看值班记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在值班记录上签名。 交接班必须在一定情况下进行有下列情况之一者不准交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不完整、不清晰；c) 水泵房不干净；d) 接班人未到岗；e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。4.8 水泵房发生水浸时的处置 视进水情况关掉机房内运行的设施（备）并拉下电源开关。 堵住漏水源。 如果漏水较大，应立即通知维修中心经理，同时尽力阻滞进水。 漏水源堵住后，应立即排水。 排干水后，应立即对湿水设施（备）进行除湿处理。如用干净抹布擦拭、热风吹干、9、自然通风、更换相关管线等。 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入运行。5 记录 泵房设备运转情况登记表6.3 给排水系统维修保养规程1 目的规范给排水设施设备维修保养工作，确保给排水设施（备）各项性能完好。2 适用范围适用于公司管辖范围内给排水系统的维修保养及其出现故障时的维修。（本规程所指给排水系统指给排水用的设备、管网、电气、仪表等设施。）3 职责3.1 小区维修组主管负责编制给排水系统维护保养计划并组织实施。3.2 给排水维修工负责给排水系统设施设备的维修以及维护保养。3.3 维修中心负责组织实施给排水系统的中修或大修。4 操作要点4.1 给排水系10、统维护保养计划的制定与实施4.1.5 影响因素制订给排水系统维护保养计划应考虑以下影响因素：1. 给排水设施（备）使用的频度；2. 给排水设施（备）运行状况（故障隐患）；3. 合理的时间。4.1.6 维修组组长每年12月制订下年度的给排水系统维护保养计划，并按运行情况制订中修、大修计划，上报维修中心和工程技术部审批。4.1.7 小区维修组按计划组织给排水系统日常的维护保养。4.1.8 维修中心负责中修以上给排水系统维护保养计划的组织实施。4.2 给排水设施（备）维护保养要求4.2.7 水泵维修按6.4水泵维护保养规程进行。4.2.8 水池、水箱的维护保养按6.7水池、水箱管理规定进行。4.2.11、9 给排水管网的维护保养4.2.3.1 所有给排水管道应无渗漏、无堵塞、无断裂，紧固正常，闸阀开启灵活，关闭严密；雨污水窨井盖、排水沟盖板（或侧面排水的栏栅）无破损或失少。4.2.3.2 维修组长每月不少于一次按计划安排对管网及闸阀的完好情况组织检查，发现问题及时组织维修或更换，若本组无能力实施维修，应及时报维修中心，按维修管理规范予以解决。4.2.3.3 维修组长应组织力量每年不少于一次对本小区的管道及闸阀补漆和添加润滑油；每月不少于一次对管网进行保洁和相关标识的维护。4.2.10 维修中心和工程技术部对小区给排水系统维护保养计划审核批准后，应加强对实施情况的监督和管理 。4.3 给排水设施12、设备故障的维修 供水泵出现故障时，管道工应马上启用备用泵，然后立即组织维修。 排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，通知强电班，如是水泵故障，视情况更换水泵。排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅等，立即疏通。 供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，管道工立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，服务中心并做好受影响用户的解释工作。 给排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处限期解决。对突发性故障解决后须填写事故报告上报公司。5 相关文件6.4水泵维护保养规程6.7水池、水箱管理规定6 记录 事故报告6.4 13、水泵维护保养规程1 目的为规范水泵维护保养程序，特制定本规程。2 适用范围适用于公司管辖范围内水泵（包括生活水泵、消防水泵及集水坑潜水泵）及其相关设施的维护保养。3 职责3.1 给排水维修工负责水泵的维护保养。3.2 值班锅炉工或电梯工负责晚间协助对水泵房设备运转情况的巡查。3.3 维修中心负责制订、组织实施水泵及其相关设施的维修保养计划，并适时组织检查。4 操作规程4.1 日常巡查 维修工每日上午和下午对水泵房做两次巡查。每日晚由值班锅炉电梯工进行一次巡查，并在“泵房设备运转情况登记”表上予以记录。 巡查内容及方法 巡查内容及方法包括：a) 检查生活水池和消防水池水位是否正常，水池自动注水装14、置是否正常(检查方法：实地观察)；b) 检查各阀门的开关位置是否正常，阀门是否处于正常位置（检查方法：看与标识是否相符，如不相符，则应在调整前报经维修班长确认）；c) 检查各阀门管路有无漏水现象，压力表读数是否正常（检查方法：观察，高区压力在 公斤以上，低区压力在 公斤以上）；d) 检查水泵有无异常振动及异常响声（检查方法：观察、手摸或用长柄旋凿接听；无强烈震动或强烈摩擦声）；e) 检查机械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水现象（检查方法：轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面）；f) 检查电气控制柜和变频器的工作情况（检查方法：观察指示灯是否与实际情况相符）；g) 每周在生活水泵运行15、泵和备用泵之间做一次轮换；h) 检查泵房的清洁卫生情况，每周清扫泵房一次（如有污渍用强力清洁剂去除）。4.2 生活水泵每月进行一次一级保养一级保养的内容如下： 检查轴封漏水情况（检查方法：轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面）。 电动机运行正常无杂音，机身温度不超过75（检查方法：观察，用温感器或用手模电动机外表不发烫）。 检查仪表工作情况（检查方法：观察）。 检查电气柜信号灯（检查方法：观察是否与实际情况相符）。 对电机接线头进行紧固和安全包扎。 检查电气柜接触器，紧固接线头线柱螺钉。 整理电气柜内电线标识；做柜内外清洁（清洁方法：柜内用吸尘器或毛刷清尘，柜外用干抹布擦拭）。 检16、查阀门并添加润滑油，确保阀门开启灵活，关闭紧密，无漏水。 转动平时不用的阀门，开启备用泵。4.2.10 外部清洁,并紧固所有螺栓、螺母。4.3 生活水泵除包括一级保养的内容外每年进行一次二级保养二级保养的内容包括： 检查水泵的密封环磨损情况，必要时进行更换或修理（检查方法：打开后观察）。 更换密封填料、检查所有轴承的转动情况，用温感器测温，温度不超过75、更换轴承润滑油。 检查联轴器与轴的磨损情况，必要时更换轴承或轴。 检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳及机座涂防锈漆，如蚀穿或缺损则进行更换。 检查压力表是否正常，对电机做年度检修保养操作方法如下：a) 打开电机机壳；b) 轴承以及转动部位添加润滑17、油；c) 检查电机电线绕组，有无过载痕迹。如有烧焦、熔化现象则送专业单位重新绕线；d) 电机接线头进行紧固，并用绝缘胶布进行安全包扎；e) 检查电动机电容是否已变形、膨胀或开裂，如是则应更换同型号规格的电容；f) 检查外部油漆质量如锈蚀面超过整体的10%则整体油漆一次，如锈蚀面在整体的10%以下则对锈蚀处除锈处理后涂防锈漆、面漆。4.4 消防水泵每季度进行一次一级保养并做试运行，保养内容与生活水泵相同。以上保养工作均在“水泵保养项目表”中予以记录。4.5 集水坑潜水泵每年3、4月份进行一次保养保养内容包括： 进行自动/手动模式的切换（操作方法：将自动模式切换到手动模式，启动潜水泵1030秒后，18、再回复到自动模式；在启动潜水泵时顺带检查压力表是否正常，指针在启动后是否转动）。 清理控制柜，具体要求参见“配电箱、配电柜”的保养要求。 打开集水坑盖板，检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳及机座涂防锈漆，泵叶、泵壳如腐蚀严重，有缺损现象则予以更换。 检查浮子是否正常（检查方法：观察其是否漂浮在水面上，手拉浮子能否转动，超过临界点后在自动模式下的潜水泵能否启动）。 检查外部油漆质量，如锈蚀面超过整体的10%则整体油漆一次，如锈蚀面在整体的10%以下则对锈蚀处除锈处理后涂防锈漆、面漆。 集水坑盖板涂防锈漆两道。5 记录水泵保养项目表 泵房设备运转情况登记表水泵保养项目表维修人员： 日期： 序号保养内容19、及标准处理情况及耗用材料1检查漏水情况，轴封滴水不超过20滴/分2电动机、轴承等添加润滑剂，确保润滑良好，运行正常无杂音3检查仪表工作情况，计量准确4检查电气柜信号灯5对电机接线头进行紧固和安全包扎6检查电气柜接触器，紧固接头线柱螺钉7整理电气柜内电线标识8检查各线路运转情况 9外观清洗10用水量情况11其他6.5 管道疏通机操作规范1 目的为规范管道疏通机操作程序，确保正常操作，延长机器寿命，特制定本规范。2 适用范围 适用于管道疏通机的操作管理。3 职责3.1 小区维修组主管负责管道疏通机的保管。3.2 维修工负责管道疏通机的操作、保养。4 操作规范4.1 管道疏通机是维修组的公用工具，由20、小区维修组主管负责保管。具体借用和保管手续参照维修工具管理规程的相关规定。4.2 在使用时，操作手柄的下压用力不得超过20公斤，也不得加用其它外力。4.3 正确使用疏通机，选择合适的钻具，在离管道入口处0.3米以内进行疏通作业，如需加长疏通弹簧，必须连接牢固。疏通弹簧进入道的长度，最长不得超过6米。4.4 每次使用完毕，外壳先用湿布擦净后，再用干布擦干，手柄应保持清洁、干燥，无油脂。疏通弹簧每次使用后，应用清水彻底清洗，以免被清洁剂腐蚀，并每季涂油保养。机器的电源线也要做好清洁工作，并理整齐，如发现导线或连接件破损，应挂上“待修”标识并及时通知电工予以更换，修复后方可使用。4.5 疏通机主机每21、周一次从前后加油孔加注2030机油，保证润滑正常。4.6 疏通机配件每月检查两次，发现损坏应及时修复或更换。4.7 每季度对疏通机全面擦拭包括机壳、软轴、钻具一次，并在传动部位加上必要的润滑油（剂），防止生锈，并在设备（施）维修记录表上记录。4.8 长期停用的疏通机如需使用，应先检查机器是否正常、电线绝缘是否可靠，然后才能接上电源使用。5 相关文件 维修工具管理规程6 记录设施设备维修记录6.6 水池清洗操作规范1 目的 为规范水池清洗操作程序，确保供水安全，特制定本操作规范。2 适用范围 适用于水池清洗操作。3 职责3.1 管理处主任负责组织水池的清洗工作。3.2 小区维修组负责水池的清洗、22、消毒、投药。4 操作规范4.1 生活及生活消防共用水池清洗 清洗时间每年清洗两次，间隔不超过6个月，具体时间应列入设施设备年度维修保养计划中。 清洗顺序有两个或两个以上水箱的，应先清洗一个水箱，由另一个水箱供水，清洗完一个后，再清洗另一个。只有一个水箱供水的，应选择在用水低峰时进行清洗，清洗前应提前一周告之用户具体停水时间。 清洗方法 清洗方法如下：a) 清洗前应排放水池中的剩水，并准备好清洗工具和辅助工具，其中照明应使用低于36伏的低压安全照明灯具，并配漏电开关；b) 放完水后，打开水池的盖，拆开阀门过滤网，用鼓风机向水池中鼓风；c) 鼓风半小时后，用燃着的蜡烛试验水池内部是否缺氧；d) 如23、无异常，则进入水池开始清洗；e) 先清除池壁上的污垢和锈斑，然后用清水冲净池壁，再用清洁剂刷洗水池墙壁横、竖各三遍，完毕后向水池内四周喷洒漂白精消毒；f) 检修水池中的管道及浮球、水位控制器等，检查池壁有无裂缝；g) 喷洒漂白精半小时后，再次进入池内，用清水冲洗二次后，清除水池沟底污积，用潜水泵抽出积水；h) 清洗完毕撤离现场前，应检查是否遗留工具；i) 在清洗水池的同时，应另派人检修、清理、紧固阀门、过滤网以及检查电气控制线路；j) 在水池清洗完毕后，检查供水、供电是否正常；k) 清洗完毕后注水入池；l) 清洗水池时，池外应配备一名工作人员，与池内工作人员保持联系。 清洗完毕供水前应送样品到24、市防疫站化验、取证。4.2 消防专用水箱清洗 清洗时间每年清洗一次，具体时间应列入设施设备年度维修保养计划中。清洗前应通知保安部、消监控中心停水时间。 清洗方法同“4.1.3”。4.3 投放杀虫剂杀虫剂的投放应严格按市防疫站和杀虫剂使用说明书中的要求执行，并做好记录。 投放时间为了更好地发挥杀虫剂的作用，应在用户用水低峰期投药，一般可安排在凌晨2点左右进行（消防专用水箱任何时间投药都可以），这样药在水箱中保持的浓度大、时间长，能更好的发挥其效用。 投药时应先将药倒入大桶内，并在桶内注入清水，搅匀后再投入水箱内。 投放周期生活及生活消防共用水箱，每年1月、3月、4月、7月、10月各投放一次。 以25、上说明中，如有与杀虫剂使用说明书中不一致之处，以使用说明为准。4.4 参加清洗作业人员应持健康证方可操作，清洗工具应事先做消毒处理。5 相关文件 维修工具管理规程6 记录杀虫剂投放记录6.7 水池水箱管理规定1 目的为加强供水管理、确保饮水安全、预防疾病、保障用水卫生，特制定本管理规定。2 适用范围适用于公司管辖范围内水池水箱的管理。3 职责小区维修组主管负责本小区水池水箱的管理。4 管理规定4.1 水池（水箱）在室外的，其入口处均应加盖锁好，水池（水箱）在室内的，该房间也应加锁，钥匙统一由小区维修组主管保管。4.2 维修工在对给排水系统进行巡查时，应每日检查水池（水箱），发现阀门故障、漏水等26、情况及时处理。4.3 生活水池（水箱）每年因清洗、消毒两次，清洗后取水样交防疫部门检验并取得合格证书。消防水池每年清洗一次。整个清洗过程由管理处主任组织，维修组主管实施。4.4 使用中如发现水质异常现象，应马上组织查找原因并进行清洁处理。5 相关文件 水池清洗操作规范6 记录水池清洗记录6.8 用水、供水管理制度1 目的为保证小区正常供水、合理用水，特制定本制度。2 适用范围适用于公司管辖范围内用水、供水的管理。3 职责3.1 管理处主任负责本小区用水、供水的管理。3.2 小区维修组负责本小区给排水系统的操作及维护保养。3.3 小区保安队负责消防供水系统的操作、巡查及日常保养。4 管理制度4.27、1 管理处 管理处应尽力保证随时向业主供水。在确实需要临时停水时，应至少提前一天通知用户，长时间停水应采取临时供水措施，向用户供水。 管理处应定期对用户用水量进行分析，发现用水异常应提醒用户，并帮助查找原因。 进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。 管理员在日常巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即报修，杜绝浪费。 清洁、绿化工在用水时应注意节约使用，避免浪费。4.2 小区维修组 维修组主管负责小区水泵房、水池、水箱的钥匙管理以及水池、水箱的清洗工作。 给排水维修工必须了解、熟悉小区内的供水系统，如：水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门的位置。 给排水维修工负责给排水系统的运行操作、巡查以及维护保养。4.3 保安队 保安队负责消防水泵房的管理。 救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，同时严禁使用消防喉做其他用途。