1、开宗九江 建极王府,【从地王 到地标】建发九颂八里府地王全案思考,厦门先知先觉2021-06,117轮竞价，33.06%溢价5433元/楼面价建发以地王之姿首进九江一切传奇，始于八里湖畔,背景,当地豪宅围城下的破局之道,经开区，发展中，配套少，竞争倒是也热闹生版块的生面孔建发首入浔城，在没有积淀的情况下就要重新定义区域天花板,卖建发品牌?OR 卖公园湖景?想当然地从品牌切入?或者从“沿湖第一排”先行狂轰一通?湖是附加值，但不是决胜点！,如果在厦门乃至福建，建发品牌的带动力和溢价能力就足矣如果仅是九颂山河，在九江，老业主资源筛选一波可能也够,然而，从真实的市场出发，九江市场对建发是陌生的重构市场2、想象空间，才是重新定义市场的唯一出路。SO，先抛开套路我们只谈问题，以及营销传播的可能,从项目销售的角度来梳理营销脉络和传播故事，地块的地价决定了项目未来将定位在1.2W+，其实核心问题只有两个,为什么选择八里湖经开区,为什么选择建发,？,第壹话,去到1.2W+，何以八里湖经开区？,以浔阳区为价格高位，老城区住宅均价约1.1W往上走八里湖新区均价在1W左右浮动,清色卖概念、卖学区、卖湖景的广告诉求湖景和现代感是九江楼市宣传的主基调,在实地的走访中，真正差异化的楼盘并不存在,恒大悦澜庭濂溪区,中基文博府濂溪区,保利庐山林语濂溪区,中海九樾浔阳区,融创城发|匡庐别院八里湖新区,嘉圆悦湖居八里湖新区3、,八里湖经开区？当我们把区域框定在经开区，这里更多的还是一纸规划，尤其和成熟度较高的濂溪区、浔阳区这2个老城区相比，哪怕与八里湖市府新区相比，经开区的土地逻辑杀客力较弱。我们把眼光，聚焦到整个八里湖大片区！,改变区域看法，重新定义八里湖经开区，拉大客户阵线超越客户想象的价值体验，形成市场第一参看价值为1.2W+的可能埋下第一颗种子建发九颂八里府的启动，让区域有了改变的可能,摊开地图，我们发现一个重要的三角关系在长江经济带确定之后，有三个城市被国务院点了名武汉长江主轴/合肥芯屏器合/昌九一体化,上榜二线城市，九江的长江经济带征途，浩浩向前,入选首批国家长江经济带绿色发展示范区,弯道超车，打造长江4、经济带重要节点城市,交通要道，打造成江西通江达海的桥头堡,以生态为底色，建设成为长江最美岸线,1,昌九高铁今年开工！途经昌北机场等5大站点！,2,赣深高铁与昌赣高铁线路南端成功对接！未来九江5小时可达广州、深圳！,3,斥资80亿！占地约3200亩！新湖未来小镇落户濂溪区！未来将成为超百万人次休闲旅游目的地，并和鄱阳湖生态科技城融合发展！,4,九江市国际网球中心即将闪亮登场！位于八里湖大道北侧,“江西北大门”，加速推进城市共融,站在这样的角度重新审视整个八里湖大区域八里湖，不只是九江的八里湖，还是昌九共同的八里湖在我们眼里，八里湖相伴长江之畔，犹如长江之眼，更是世界级长江的江西第一眼,如果长江成5、为世界级城市群昌九/武汉/合肥/重庆/上海这5个城市无疑就是世界级长江的第一眼,八里湖的摩天大楼，将是想做长江生意的人的中国总部八里湖的公园景观，将是观礼这座城市封面的仪仗,当昌九成为长江之上的世界级城市之后八里湖将不止是九江的CBD,2009年，中共九江市委九届七次全会正式作出“中芯城区从甘棠湖、南湖时代走向八里湖时代”恢弘蓝图之下，八里湖高端价值聚变,有未来九江“陆家嘴”，高起点高规划,以八里湖中央商务区为核心主攻文化综合体、旅游综合体、科技综合体金融综合体和商业综合体等五大综合体建设,八里湖沿岸将打造“创新经济引领区”“生态文明示范区”“生活品质服务区”,有生活2主干道3大商圈，高端居住6、板块,市政府、市第一医院、IM乐盈广场、八里湖海韵沙滩环绕联盛快乐城、九方购物中心、大润发3大商圈环伺中央商务区建设（已落地13个总部楼宇项目）,城市西进发展规划中间地带坐享老城与新区发展双重繁华,有热潮房企大鳄抢滩，推动板块居住价值,碧桂园、保利、融创、嘉浔置业等群雄逐鹿城市“热岛”效应，虹吸更多优质资源一跃使八里湖新区成为名企投资新风口,城市热土，房价一路攀升，从2015年市政府迁入八里湖新区房价已从4379元/上涨至9135元/，增幅2倍之多,九江有很多湖，但只有八里湖是国家4A级风景区南靠庐山，北临长江向东与老城接壤，向西以赛城湖为纵深构成了约19平方公理富有层次美感的理想景观,有风光7、国家4A级旅游景区，城市绿心,区域内涵盖优质全龄教育资源开车5分钟即达开发区中心幼儿园约5分钟即达开发区最好的9年一贯制学府九江市双语实验学校约7分钟即达九江最好的高中之一九江三中鹤问湖校区,有学区顶配学府环伺，浓郁书香为伴,八里湖北岸 九江西享区,我们需要在营销传播概念上，重新定位和包装经开区建发携全新王府中式著作而来西享区将是 建发九颂八里府 填补城市人居空白、占位九江的第一步,区域属性再定位,正南向面湖 风水中正位,区域价值再升华,项目地块南北排布，北眺长江，南面正向看湖是环八里湖大区域，正南向、一线临湖的最后一块绝版住宅地块,第贰话,竞争红海中，缘何选择建发？,要搞清楚凭什么选建发，就8、要先搞清楚是谁在买？1.2W+的价格基本排除了普通刚需客。纵观同层级竞品九江的改善（投资）客群来自哪里？,为充分了解高端改善客群的需求，针对九江市相对高端的小区（如庐山国际、柴桑春天、观澜盛世、中奥广场等）业主进行问卷访谈，总计完成问卷100份，具体情况如下：,从地图上看，竞争激烈。从竞争上看，竞争不激烈。,九江客户典型购房心理：逛超市心理，感兴趣的全看一遍再说就看记得住谁？和谁有共鸣？谁性价比最高？,目标客群的需求改善的是品质与品位放眼九江楼盘，除融创、中海、保利等大牌开发商外，多是停留于保守规划的产品，品质与配置上无法满足真正的改善。,产品风格的偏好新中式国宅的唯一性纯粹的中式体验，别说在9、八里湖区域，即便整个九江也是罕见的。风格上的排他性。,本案的竞争不能框限于片区要建立品质全面超越的价值认知,浔城底蕴 文脉为魂新中式生活匠造者 恰逢其时,一个九江城，半本语文书庐山上的白鹿洞书院是中国四大书院之首，匡庐奇秀甲天下九江是陶渊明、黄庭坚故里，苏轼曾夜泊石钟山下，宋江醉酒题诗浔阳楼,文化摇篮,大江大湖,避暑圣地,书院之首,半座厦门尽建发每一行业皆翘楚,从引进可口可乐瓶装线，到建机场、引进地方第一家航空公司厦航，组建中国第一家中外合资银行厦门国际银行；“金砖厦门会晤”主会场，厦门马拉松，到运营厦门国际时尚周，承办NEST电子竞技大赛建发与厦门共兴荣,江海相遇 和鸣中国,东海之滨 大厦之10、门,长江之畔 三江之口,鹭岛厦门，因海而兴建发履迹60余城匠筑200余座精品从海岛城市和经济特区出发致力为九江呈现领先中国式生活的高标准,浔城九江，江西“北大门”东襟鄱湖浩淼南倚匡庐飞峙北枕长江滔滔多元文化之城交融碰撞中重启世界东方,昌九共融长江经济带区的背景下，东方大国的自信回归，【建发九颂八里府】为九江带来首个精粹系王府新中式作品。东方审美的自动吸粉，也将让【建发九颂八里府】成为豪宅细分市场里的一枝独秀。,建极东方 开宗九江,去过建发示范区，无一不震撼所有的质疑，终将止步于现场儒门建制/五进礼序/亭台雅趣，开阖盛世风仪,国风大境 九江无二,厦门中央湾区珊瑚海，1.8万入手，2年时间售价高达11、4.8万厦门半山御景，2.5万入手，2年后售价达4.8-5万在苏州，建发泱誉在周边卖2万+时售价达3万+/在漳州，竞品卖4000元/时建发已经破万,极高溢价 价值标杆,秉承“呵护钻石人生”的服务理念建发物业接受的是空乘级别的客服礼仪培训同时具备国宾规格专业安保系统,国宾物业 开陈辟新,双匠合著 强者愈强,强强联合，借力打力，品质为先，1+12建发房产&九颂山河，世界500强中式宗匠携手赣系地产3强，共著九江新中式国风范本,在上海，建发与华发携手打造【泗水和鸣】在长沙，建发与金茂携手打造【金茂建发泊悦】在福州，建发与融侨携手打造【山海大观】在北京，建发与融创携手打造【长安和玺】在杭州，建发与绿城12、携手打造【凤起潮鸣】在广州，建发与九龙仓携手打造【建发九龙仓央玺】在武汉，建发与武地携手打造【武地建发玺院】,【建发九颂八里府】的价值取信亦是建发鼎立九江的破局之道,排他优势,区域重塑,门面展示,居住品质,1、世界500强国企打造2、九江难得的国风府邸3、强者合著，价值标杆4、建发钻石产品品质5、国宾物业，空乘级别客服礼仪,绝杀样板区的实景感染；营造“全九江最美、最高端示范区”，展示建发优于竞品的产品打造力,浔城向西进八里湖北岸九江西享区正南向观湖贵地九江再无,3000多项钻石标准;“儒门、道园、唐风、华纹”匠造理念，打造王府大院、家族门楣,正南向湖九江绝版,双匠合著开宗九江,国风大境价值标杆13、,建极东方和鸣中国,八里湖正南席 国风门第府邸,八里湖北岸/九江西享区正南临湖的区域价值占位九江无二的产品风格和属性定位,城,正南向观湖中式国府，九江无二,贵,城市观,文,幼儿园/小学/中学学府环绕，书香传家,繁,城市门户，中轴金线繁华商圈，近取市府,匠,世界500强，国企宗匠,雅,国风门仪，东方美学,尊,国宾物业，豪宅管家空乘级服务,稀,建发标杆著作王府美学门第礼序,园,东方礼序，全龄园境,(具体园林及配套等价值，待资料完善),九江西进，临湖贵地,品牌观,美学观,价值观,生活观,自然观,教育观,居住观,服务观,世界500强国企脊梁 幸会浔城,中国厅堂 建敬九江,推广与传播,确实可行的九江在地14、拓客创想镇住三个场，深耕三种人,战术,业主圈层,营销中心,拓客点位,地缘客户,进城客户,补充客户,传播推广轴线,营销节点,2021年7月,7月底案名发布会,起势,9月,8月,10月,立势,胜势,升势,8月中上旬厦门品质行/城市展厅开放,11月,12月,11月27日首次开盘,品牌起势&品质之旅线上：建发品牌扬名，树美誉度 线下：外展点开放+启动蓄客,价值强输出+开盘引流线上：排他性稀缺价值炒作线下：蓄客活动加持,活动造访+启动预约线上：定位&价值输出+风格唯一性线下：产品发布+示范区开放,9月11日产品发布会,10月1日示范区开放,第一阶段：,品牌之名|幸会九江 以敬为进,时间：2021年7月-15、8月动作：建发首入浔城/入市夺位双匠合著项目全新发声，建发品质之旅,世界500强国企脊梁 幸会浔城,全新形象出街,中国厅堂 建敬九江,半座厦门尽建发厦门城市运营领先的操盘手首个布局全厦门的开发商衣食住行，40余载与厦门共兴荣,每一行业皆翘楚【厦门航空】【建发汽车】【建发酒业】【建发会展】【建发房产】,所到之处皆标杆【厦门建发央玺】“金盘奖年度最佳住宅奖”【上海央玺】“地产设计大奖优秀奖”,品牌价值背书,#幸会九江 以敬为进#,#幸会九江 以敬为进#,#幸会九江 以敬为进#,2021年7月-8月/项目高调入市,品牌扬名 全城起势,STEP1,案名发布会,建发房产&九颂山河九江项目案名发布会,案名16、发布活动主题,幸会九江 以敬为进,令湖湾绝色皆失色？世界500强 国企建发开宗九江新中式文化著作,案名发布预热,案名发布倒计时 3 天,谁,将迭代城市人居美学？世界500强 国企建发开宗九江新中式文化著作,案名发布倒计时 2 天,谁,让鼎盛国风赋新九江世界500强 国企建发开宗九江新中式文化著作,案名发布倒计时 1 天,谁,八里府案名发布&浔城光影盛宴,风从海上来，属于建发九颂八里府的高光时刻。于外，在九江文化艺术中心、八里湖公园、方尖碑上，以光影投影的形式，启幕一场幸会九江 以敬为进的案名光影发布。,水墨长卷舞东方 国礼国宅献浔城,发布会现场，古韵十足的茶歇器皿、桌椅摆件，书法软笔签到墙，无17、不透露着建发房产对中式气韵的精准拿捏。大气磅礴的水墨舞韵拉开帷幕，定制厦门金砖会议赠予国家领导人的建盏国礼，作为案名发布会媒体专属伴手礼。,建瓴中国 八方来潮世界500强 国企建发开宗九江新中式文化著作,案名发布炒作,/幸会九江 以敬为进/,八,承脉东方 国韵入里世界500强 国企建发开宗九江新中式文化著作,/幸会九江 以敬为进/,里,府定湾心 江湖和鸣 世界500强 国企建发开宗九江新中式文化著作,/幸会九江 以敬为进/,府,STEP2,建发品牌行,建发厦门品质之旅 巡礼中国审美,邀请九江当地媒体、少量种子客户、渠道代表、意见领袖等，参与到建发厦门品质之旅中；以传统工匠精神与创意设计结合的“18、四海五壶”敬献九江创新设计映现东方美学著作的匠筑精髓,四海五湖 一建如故,建树中国 开卷九江|国风展厅 震撼布景,STEP3,城市展厅开放,取湖湾国宅的产品特性，定制创意水壶礼盒&无纺布袋身着唐装的唐风美女，于项目城市展厅+人流密集处，向全九江派送创意礼袋，内含项目海报及礼品,湖湾里的中国门第|全城发HU 到访即送,第二阶段：,项目之名|八里湖畔 国风大境,时间：2021年9月-10月动作：产品发布会/营销中心开放/造访拓客价值全线输出，凝聚人气,约97-180国风府邸 正南御湖映东方,定位及价值输出,湖藏中国韵 府定九江心,2021年9月-10月/发布会、营销中心开放造势,场域营销 胜势抢位19、,STEP1,产品发布会,建发&九颂双匠和鸣 八里湖标杆首著发布会,产品发布活动主题,建识东方 发献大美,建发&盖娅传说中国文化大SHOW,同为行业品牌翘楚，同为中式文化传播者，同是对中国文化的深浅出对中国传统文化精髓的传承和创新，同是精雕细琢专注的精神巨匠和鸣，共映东方,浔城相遇韩熙载 唐宫夜宴承东方,以国宝级绘画韩熙载夜宴图展为噱头发布会现场运用AI技术、全息投影科技手段，再现韩熙载夜宴图4D立体效果。以全新沉浸式体验展现“八里府国风园林大境”，结合邀约“东方美学第一人”叶锦添现场解读。,客籍西方的年代里找回大国的主人翁精神,中国厅堂 万千威仪东方极境 建敬九江,汇流古今的时代里做回中国梦20、的座上宾,中国厅堂 万千威仪东方极境 建敬九江,纷繁芜杂的世界里归家湖湾里的中国门第,中国厅堂 万千威仪东方极境 建敬九江,国风大境示范区&营销中心盛世启幕,开放活动主题,建极王府 开宗九江,STEP2,示范区开放,千万人艳羡的唐风盛境 将是生活的平常建发九颂八里府九江首个九朝十八景游园会暨国风大境营销中心开放,2000多年门第礼序光耀九江鼎级门楣建发九颂八里府九江首个九朝十八景游园会暨国风大境营销中心开放,每一片飞檐斗拱都曾登上世界舞台建发九颂八里府九江首个九朝十八景游园会暨国风大境营销中心开放,开放预热单图,#湖藏中国韵 府定九江心#,#湖藏中国韵 府定九江心#,#湖藏中国韵 府定九江心#21、,独家看点,九江首个“九朝十八景”中式生活游园展读,从中国历史上九大朝代，精挑细选多个代表古代富贵人家生活方式的场景，于项目示范区、营销中心里进行布展，展示中国历史上最美的文化、艺术、生活方式的当代表现。,平步青云梯（唐福建）九重门（宋广东）竹林鸟鸣（魏晋南北朝山东）镜花缘（明 江苏）枯山水（南宋浙江）九龙壁（清北京）光明顶（五代十国江苏）.,网红打卡国艺馆无事茶舍&禅心堂&蒙学馆,九江号称“茶泉双秀悠天下”营销中心内设置无事茶舍，大客户来访，接待至茶室洽谈区，老友围坐，说说天南海北的往事无所事事，刚刚好,无事茶舍,大到中古文化小到家学传承，都需要蒙学。结合书院的形式打造，命名为“国府蒙学馆”22、全年活动贯穿蒙学主题，如：蒙学课堂、古代六艺亲主题活动、围棋博弈课等，并锁定为本案IP活动。,国府蒙学馆,国艺馆IP活动核心内容,国韵,国艺,国色,国味,以八字真经为基础，辅以有趣的形式，将产品卖点和中式风格牢牢的印在客户的脑海中,以现场实景为基础，辅以互动型的活动，令客户身临其境的体验中式，并形成自传播形成口碑,STEP3,国艺馆活动,于营销中心举行活动，与榫卯积木做合作，到访即可参与现场榫卯手工，制作木结构的小玩物或国风建筑，小小中国名建尽在掌握。,【国风艺馆】VS【榫卯积木】亲手制作榫卯结构 复原千年建筑,Q版天子手机座 上朝面圣的朝珠耳机 龙袍加身手机壳 顶戴花翎官帽防晒伞,针对每次上23、架基本都要靠抢的故宫淘宝爆款产品，做线下跨界文化节实体展，同时结合到访赠送国艺馆专属礼品故宫文创盲盒，盲盒也可作为外派拓客礼。,快闪故宫 国风淘宝,针对女性客户群体展开活动邀约。故宫淘宝出品的万能刺绣贴，可以应用于衣服、手机壳、电脑、包包等物品上，客户可以将自己物品手工改造创意搭配。,全九江最时尚的刺绣课堂,春 新中式园林春宴,夏 湖畔禅茶雅集宴,秋 建发金秋蟹王宴,冬 定制秋冬养生药宴,发献九江 中国味道,四季国宾私宴，道尽一府中国味结合九江当地特色美食，圈层活动小众深耕,第三阶段：,项目之名|盛大首开 府上有请,时间：2021年11月-12月动作：首期开盘/定向营销价值全线输出，认筹引流,24、约97-180国风府邸 府开请君来,开盘抢位主题,九江望族 荣归八里府,富居八里湖贵隐八里府一扇院墙，划分两个世界重塑九江名望国风府邸即将盛世开盘,大写的中国显赫的门庭全世界仰止的东方大国于此贵重落款国风府邸即将盛世开盘,首开必升值终赏建发红家族荣耀，于此相传全九江共待此刻国风府邸即将盛世开盘,开盘预热单图,#九江望族 荣归八里府#,#九江望族 荣归八里府#,#九江望族 荣归八里府#,对赌全九江！挑战100%到访成交率九江楼市主力去化基本依赖中介分销、渠道带客，如何吸引这群人的积极参与至关重要中介的显性关注需求：结佣快 佣金高 口碑好而隐形需求中，很重要的一点是带客成交率的问题依托建发夯实的产品底子，挑战超高杀客率是不是可以成为对赌的可能,STEP1,全民营销渠道挤压,发布挑战书,百万红利 闪电绝杀建发九颂八里府成交对赌计划,渠道外拓伴手礼：咖啡店的免费券；美容馆的体验券；餐馆的午餐券等九江其他任意项目的诚意金客户，渠道带访即可享建发购房优惠活动收尾：“千亿合伙人 分销誓师大会”，为首次开盘拓展更大客户源,视觉呈现 方向二,视觉呈现 方向三,|主视觉回顾|,以上，是我们对项目的初步想法最后，说说团队当你选择先知先觉，你选择的是超400人的专业平台19年来累积的在地服务经验我们不仅有创意，更有稳定的执行力希望与您，并肩前行!,感谢聆听精彩待续,