1、商业筹备期重要节点管控暨商业运营精细化品质管理主讲人：盈石企业管理有限公司运营中心总经理杜研商业地产运营专家目的性业态着重凸显联带性消费深度挖掘一应俱全的消费选择亲 子 日 常 采 买 就 餐提供打造方向-业态互联商业地产运营专家 亲切温馨的生活场景营造 生态自然的休憩空间构建开敞生态场景自在舒适的消费空间构建打造方向-休憩空间商业地产运营专家丰富高质 生活配套功能的多维度升级打造 便民设施的人性化呈现满足体贴入微的生活服务需求打造方向-细致服务商业地产运营专家“儿童成长伴侣”共栽一棵树，见证人生每一步 安全知识培训，为成长保驾护航陪伴互动参与宠物友好空间儿童成长空间老年人交流空间“老年兴趣课2、堂”图书花卉分享沙龙，体味岁月沉淀的情怀 红色主题交流会，忆往昔峥嵘岁月打造方向-情感连接商业地产运营专家01商业筹备期重要节点管控02商业运营精细化品质管理目录商业地产运营专家商业筹备期重要节点管控PART 01商业地产运营专家01020304以项目建设为主线以项目开业为目标以招商进场为核心以团队组建为基础商业项目筹备期四项基本原则商业地产运营专家01-320建设阶段主力店、重点品牌房产条件对接-320天一般商户房产条件对接-200天开业前-90天开业前-60天开业前-10天方案规划招商对接装修管控运营准备试营业开业前-1天-200-90-60-10商业地产运营专家商业项目筹备期四项基本原则3、一、招商商业地产运营专家020103签约招商开业招商策略、决策类商户洽谈及签约商户进场及开业商业地产运营专家筹备期重要事项-招商主力店品牌洽谈及签约重点品牌、一般商户蓄水、洽谈及签约签约品牌现场复尺、机电条件核准；招商大会/答谢会品牌邀约商业定位方向判定招商计划及策略制定租决文件/MD品牌落位方案制定商务条件确认、租赁合同条款确认铺位划分及工程、机电条件复核主力店具备开业条件（影院、超市、娱乐、大餐饮）主力店、重点品牌、一般商户进场装修准备开业协调准备二、推广商业地产运营专家商业地产运营专家筹备期重要事项-推广招商中心/会员中心使用需求及位置内装设计图纸与施工招商工具招商主视觉招商手册等招商活4、动招商大会答谢会场地时间排期表主视觉筹备执行推广全案及预算筹备期推广计划预算台账预算核准多种经营多经场地规划机电条件需求场地施工验收媒体广告媒体广告市调投放计划广告采买投放美陈装饰美陈公司及方案招标进场施工家验收固定资产/物料固定资产采购购物指南施工围挡会员手册空铺围挡活动物料制度流程活动审批与验收媒体投放与验收美陈审批与验收多管理制度开业活动活动公司及方案招标筹备及执行预热活动地推活动会员招募招聘会主题活动预热SP誓师大会社区行VI系统/导引导视公司选择设计方案/广告策略点位机电图施工图纸验收030405060102多经场地在招商落位方案确认后，完成多经场地规划，机电条件提需会员中心内装设计5、公司出具方案，参与审核，施工完成后接收使用导引导视导引导视方案设计，完成导引导视施工图，现场复核广告位广告点位设计，完成广告点位施工图，现场复核固定资产与库房预算计划，含固定资产费用，固定资产采买公播/客流系统公播及客流系统使用交接及测试商业地产运营专家筹备期推广计划管控工程设计类对接审核商业地产运营专家筹备期推广计划管控供应商需求1234装饰视觉设计平面设计公司3D视频设计公司美陈装饰公司园林绿化公司物料制作采买物料制作公司户外广告公司（具备高空作业资质）印刷厂物料采买公司设计体系搭建VI设计公司导视设计公司客流系统公司会员系统搭建公司活动策划执行活动策划公司（具备策划能力的活动公司）活动执6、行公司（策划能力略弱，执行价格优势）DM投递公司传媒广告公司新媒体广告公司新媒体运营公司媒体宣传广告商业地产运营专家筹备期推广计划管控VI系统开发01020405060703需求沟通会导视设计公司选取确认合作公司合同签订框架及点位设计导视方案设计初稿终稿完成施工图完成商业地产运营专家筹备期推广计划管控视觉设计把控设计风格参考画面尺寸规格确认符合VI手册规范设计内容需求画面形象审核确定设计画面内容中logo、辅助图形、颜色符合VI手册中的规范；物料按照画面尺寸实际测量，预留出血，写真喷绘物料150dpi以上，印刷物料400dpi以上，颜色使用CMYK（颜色）模式；根据设计需求，完成设计风格确认；7、针对设计画面提供设计内容需求，确保设计画面使用目的清晰；出街画面内容及文字核准校对，保证素材符合企业形象，文字合规；商业地产运营专家筹备期推广计划管控推广全案制定确定筹开活动计划、预算及媒体计划，合理分配预算；明确筹开企划节奏，充分预留时间并计划周全；精准营销，发掘兴趣点，路粉转铁粉；辅助招商工作开展，促进签约达成开业保障；打造话题、保持热度，为开业客流爆棚夯实基础；面市发声招商辅助会员积粉打造形象话题营销Step 01StartFinishStep 02Step 03Step 04Step 05Step 06商业地产运营专家筹备期推广计划管控多经点位规划点位初步规划功能、需求沟通巡场点位排查8、机电条件沟通点位确定点位确定及机电需求终稿完成媒体广告摸底调研，掌握价格及投放需求；媒体广告调研投放计划广告投放媒体维护效果验收媒体广告媒体广告投放方案计划；媒体广告采买上刊；媒体公关维护宣传工作；针对广告投放效果进行数据统计，把控投放效果；商业地产运营专家筹备期企划计划管控媒体广告投放活动计划调整活动方案确定活动公司招标确认活动细案活动物料审核筹备进度管控活动现场执行活动复盘总结商业地产运营专家筹备期推广计划管控活动筹备执行 招商中心选址 进度计划 选定设计公司 确定设计方案 出具施工图纸 选定施工公司 装修施工完毕 招商中心入驻 招商道具设计 3D宣传片制作 软装方案确定 氛围指引布置商业9、地产运营专家筹备期推广计划管控招商中心启用商业地产运营专家筹备期企划计划管控招商大会筹备供应商/场地/时间确认活动日期及场地，活动执行公司招标；招商大会内容招商大会活动细案、场地落位图、招商大会主视觉设计；大会筹备工作物料延展设计、物料制作、茶歇准备、邀请函、节目预审、细化流程、主持词、发言稿；邀约接待工作商户邀约、媒体邀约、嘉宾邀约、仪式环节嘉宾沟通、接待方案等；媒体广告宣传自媒体、垂直媒体、行业媒体、城市广告的投放发生造势，预留足够宣传周期；商业地产运营专家筹备期企划计划管控开业庆典活动部署开业活动方案开业前3个月确认开业活动方案及细化流程，相关费用预算拆分，制定整个活动物料明细、工作倒排10、期开业活动相关设计开业物料主视觉设计，包含围挡、活动主视觉、活动物料、开业物料等开业活动部署根据开业活动倒排期，包含物料设计制作、媒体广告投放、活动节目审核、开业装饰设计安装、商户活动洽谈等开业活动协调根据开业庆典活动，召开协调会，对开业活动各项环节进行细化解读，发放开业活动指南，全员熟知开业活动内容，朋友圈转发开业培训内部商户组织开业活动培训，PR活动宣讲商户SP活动确认，确保全员熟悉开业活动商业地产运营专家谁在体验？体验的是什么？标识在体验过程中扮演什么角色？又能带给体验者什么感受？筹备期企划计划管控导引导视商业地产运营专家移动受制约的人信息受制约的人老人、孕妇、儿童、带大行李的人筹备期企11、划计划管控导引导视商业地产运营专家筹备期企划计划管控导引导视商业地产运营专家导引导视案例分享“功能”“认知”“体验”商业地产运营专家导引导视案例分享“个性”“专属”“品质”商业地产运营专家导引导视案例分享尊享圈层健康社交品质场景定制情感品味服务商业地产运营专家导引导视案例分享城市发展迅猛资源优势显著形象城市地标领悟网红打卡圣地生活方式四维思考法商业地产运营专家使用者空间品牌后期运维功能便捷成本承载形象与品质在环境导视设计过程中我们要从使用者、空间、品牌后期运维4个维度去思考使用者一决定了标识信息的逻辑与功能空间一决定了标识在环境中的承载和方式品牌一决定了在其文化下的形象与品质后期运维一决定了管12、理的便捷与成本筹备期企划计划管控导引导视立式标识塔广告标识卧式标识塔远端车流导向周边车流导向车流导向（三级）停车场位置标识客流综合信息标识（一级）客流综合信息标识（二级）客流导向标识警示类标识商业地产运营专家三级客流一级车流二级车流三级车流一级客流二级客流筹备期企划计划管控导引导视商业地产运营专家远端车流导向 抵达项目主干道、次干道及支路指引筹备期企划计划管控导引导视商业地产运营专家筹备期企划计划管控导引导视商业地产运营专家筹备期企划计划管控导引导视商业地产运营专家户外标识 远端车流引号 标识塔(立式）标识塔(卧式)车流导向标识 客流导向标识 客流综合信标识 出租车停量标识 地下停车场位置标识13、 购物中心入口位置标识 非机动车位标识 户外广告 娱乐楼导向与位置筹备期企划计划管控导引导视商业地产运营专家户外标识 远端车流引号 标识塔(立式）标识塔(卧式)车流导向标识 客流导向标识 客流综合信标识 出租车停量标识 地下停车场位置标识 购物中心入口位置标识 非机动车位标识 户外广告 娱乐楼导向与位置筹备期企划计划管控导引导视商业地产运营专家室内标识 大堂综合信息标识 扶梯楼层信息标识 扶梯综合信息标识 电梯综合信息标识 楼层综合信息标识 客流导向标识 公共服务设施导向标识 公共服务设施位置标识 卫生间位置标识 入口位置标识 服务台位置标识 步梯间标识 货梯导向标识 货梯位置标识 电梯按钮标14、识 商铺号 警告提示 设备间位置标识 消防栓位置标识 消防疏散 室内广告筹备期企划计划管控导引导视商业地产运营专家室内标识 大堂综合信息标识 扶梯楼层信息标识 扶梯综合信息标识 电梯综合信息标识 楼层综合信息标识 客流导向标识 公共服务设施导向标识 公共服务设施位置标识 卫生间位置标识 入口位置标识 服务台位置标识 步梯间标识 货梯导向标识 货梯位置标识 电梯按钮标识 商铺号 警告提示 设备间位置标识 消防栓位置标识 消防疏散 室内广告至筹备期企划计划管控导引导视商业地产运营专家 车流导向标识 电梯位置标识 电梯导向标识 墙面喷涂 坡道墙面喷涂标识 地下停车场平面图 特殊柱面位置标识 普通柱面15、 柱面客流寻向标识 收费处位置 娱乐楼位置地下停车场标识筹备期企划计划管控导引导视商业地产运营专家 车流导向标识 电梯位置标识 电梯导向标识 墙面喷涂 坡道墙面喷涂标识 地下停车场平面图 特殊柱面位置标识 普通柱面 柱面客流寻向标识 收费处位置 娱乐楼位置地下停车场标识筹备期企划计划管控导引导视商业地产运营专家筹备期企划计划管控导引导视商业地产运营专家筹备期企划计划管控导引导视三、运营商业地产运营专家尚品时尚|品质|贴心商业地产运营专家商业地产运营专家筹备期重要事项-运营123tittletittletittle运营体系、制度建立 运营管理手册制定；装修管理手册制定；商户装修设计导则；商户管理16、手册制定；管理流程、表单制定；运营过程管控运营筹开管控 主力店出图及进场准备、施工节点跟踪；一般品牌出图及进场准备、施工节点统筹；毛坯商户进场前检查交付确认；商家装修开业前联合验收；商户经营证照绿色通道开通；商户装修现场管控、隐蔽验收、竣工验收、开业验收；餐饮商户燃气灶具进场、通气检查；开业誓师大会；主力店开业前沟通及经营准备；开业前商户经营条件运营联检；商业地产运营专家筹备期计划管控运营商户装修进场办理商户开业验收服务商户员工岗前培训考核服务证照办理绿色通道服务商户装修图纸审核商户装修设计协调会商户装修竣工验收商户装修隐蔽验收绿色通道负责人工商职能部门设立证照办理对接人资料统一收取，快速出证17、食药职能部门设立证照办理对接人资料统一收取，快速出证消防备案、验收统一协调消防验收按批次统一协调进行消防办理工商所/局商业地产运营专家筹备期计划管控运营食品药品监督管理局运营橱窗模特效果检查货品丰满度检查道具货柜检查门头整体形象检查商业地产运营专家筹备期计划管控运营商业地产运营专家筹备期计划管控运营证照、资质验收货品、设备验收人员、信息验收三、物业工程商业地产运营专家商业地产运营专家筹备期重要事项-物业工程ACB设备设施制定物业相关合同物业规划、验收保障WIFI及客流系统综合布线干湿垃圾房装修设备安装商户电话及光纤网络开通消防维保公司选取确认签定商户装修垃圾清运合同（筹备期）签定日常保洁、石材18、养护、高空作业外包合同签定保洁开荒外包合同签定高空作业开荒外包合同签定石材开荒外包合同签定商户生活垃圾、餐厨垃圾房清运合同（运营期）签定电梯维护外包合同签定水处理外包合同市政能源供应服务合同转签签定中央空调维护外包合同签定绿化租摆外包合同并摆放签定消防维保外包合同物业管理费用测算（运营成本）筹备期商户建筑垃圾点位规划及确认公安内保处人员开业聚集活动报备开业日活动保障演练总包接管项目建筑及技术资料开业前消防必备条件检查商户燃气灶具接驳及点火调试商户消防验收材料的收集公区精装验收消防及反暴恐演练方案制定及演习商业地产运营专家筹备期物业工程管控重点安全规范隐患形象消防安全用电安全用水安全人员安全施工19、材料 施工人员施工工艺 特殊申请外部形象 内部形象人员形象 装修形象施工隐患 安全隐患 环境隐患电路要求消防要求通风空调要求给排水要求商业地产运营专家如 何平 稳 度 过 培 育 期精彩开业稳场旺场为什么开业效应过后业绩提升缓慢认知认同知名度美誉度“开业”是阶段性任务和目标商业地产运营专家如何平稳度过培育期管理团队满足于开业时的轰动效应 处理解决问题迟缓工作效率低 部门之间协作配合度差前期遗留问题未能及时整改 问题积少成多更多免费方案资料加微信：chuan?sh?j?开业综合症商业运营精细化品质管理PART 02商业地产运营专家经营管理经营分析客流预警品质提升精细化运营管理空铺预警租费预警销售20、预警精准营销现场管理数据收集客户关系满意度调查商业地产运营专家商业运营精细化品质管理商业地产运营专家商业运营精细化品质管理-主动推进品牌优化调整租赁合同未到期主动调整主动调整租赁合同自然到期调整自然调整租赁合同未到期被动调整被动调整主动调整主动调整主动调整“调”的是，动线规划、业态布局、品牌组合、商务条件等；“招商”是一个筑巢引凤的过程，而“调整”则是一个优胜劣汰的过程。“整”的是形象品质、商户经营、盈利能力和聚客能力商业地产运营专家商业运营精细化品质管理-平稳度过稳场旺场培育期“计划”“培训”制定招商计划建立品牌库打造招商团队强化招商培训计划在前有的放矢循序推荐深入挖掘资源入库常态更新团队作21、战提升专业使命必达拓展视野稳定团队站在运营角度招商“团队”持续经营预警 提升缓慢 配合度较差商户 逐步汰换，协调资源，做好品牌储备商业地产运营专家商业运营精细化品质管理-注重运营品质管理提升精致与融合打造品质生活方式情感 交流圈层 社交创新 体验品味 提升客流预警建立营销推广常态机制商业地产运营专家商业运营精细化品质管理-建立营销推广常态机制主视觉系统商业空间打造自媒体系统营销活动会员系统颜值异业联动忠诚度计划管控活动评估主视觉系统设定主视觉系统，在此基础上对导视、广告位、所有推广宣传物料、美陈等推广道具做统一开发，强化品牌记忆；，商业地产运营专家商业运营精细化品质管理-建立营销推广常态机制拓22、展锁定品味注重圈层强调个性化主视觉冲击实力客流基础客流提升外围客流稳定商业地产运营专家商业运营精细化品质管理-建立营销推广常态机制商业地产运营专家优化微信平台，提高自媒体“颜值”新媒体作为传播主力，外宣传项目形象、动态传播.自媒体系统商业运营精细化品质管理-建立营销推广常态机制开业不易 守业更难！做好稳场旺场经营比精彩开业更加艰辛运营精细化品质管理离不开人性化服务和专业化管理品牌商户与商业项目是唇齿相依、互为依存的利益共同体一个能够扎实前进、专业稳定的运营团队，才是商业地产最宝贵的价值之一关注经营数据以经营策略为调整思路从营销组合拳着手 提升运营精细化品质管理及服务满意度建立常态预警机制THANK YOU!商业地产运营专家