1、附件 安徽省城市老旧小区整治改造技术导则（2019 修订版）Technical Guidelines for The Renovation and Reconstruction of Old Residential Areas of Anhui Province Anhui province city renovation of older communities technical guidance 目目 录录 1 总则 1 2 基本规定 1 3 基础设施整治 2 3.1 一般规定 2 3.2 小区道路整治 2 3.3 综合管线整治 2 3.4 环卫设施整治 3 4 房屋综合整治 4 4.12、 一般规定 4 4.2 屋面修缮 4 4.3 立面整治 4 4.4 楼道整修 4 5 公共设施整治 6 5.1 一般规定 6 5.2 公共空间 6 5.3 绿化环境 6 5.4 停车 6 5.5 充电设施及场所 7 5.6 管理用房 7 5.7 其他设施 8 6 安防、消防改造9 7 建筑节能改造10 7.1 一般规定10 7.2 外窗及遮阳改造10 7.3 屋面改造11 7.4 外墙改造11 7.5 其他改造 11 8 “适老化”改造 12 8.1 一般规定 12 8.2 配套设置 12 8.3 室外空间 12 8.4 无障碍设计 13 9 加装电梯改造 14 9.1 一般规定 14 9.23、 总平面 14 9.3 建筑结构 15 9.4 机电设备 15 10 方案实施和验收 17 附表一 老旧小区环境综合整治居民需求调查表 18 附表二 老旧小区单体楼现状一览表 20-1-1 总则总则 1.0.1 为适应新时代的发展，提升人民的居住环境水平，有序开展全省城市老旧小区整治改造，改善老旧小区居民的生活环境和居住条件，制定本导则。1.0.2 本导则适用于安徽省城市和县城城区老旧小区整治改造规划、建设与验收。1.0.3 老旧小区整治改造应贯彻消除安全隐患，完善基本功能和公共配套设施，提升小区品质的指导思想，坚持以人为本、安居惠民；整治为主、兼顾提升改造；试点示范、统筹推进的原则。1.0.4、4 老旧小区整治改造要坚持以人民为中心，充分运用“共同缔造”理念，激发居民群众热情，调动小区相关联单位的积极性，共同参与老旧小区改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。1.0.5 老旧小区是指安徽省城市和县城范围内国有土地上已经建成使用的，近五年未列入旧城改造和棚户区（危旧房）及城中村改造，确因小区内设施破损严重、使用功能不全、环境较差的居住小区或组团。1.0.6 城市老旧小区整治改造除应符合本导则规定外尚应符合国家和我省现行有关标程的要求。-2-2 基本规定基本规定 2.0.1 老旧小区整治改造包括小区基础设施、公共设施、消防安防、房屋整修和建筑节能、“适老化”，有条件的5、小区加装电梯等便民设施等内容。可统一实施，亦可分步实施，适应老旧小区居民生活要求，提升居民的生活品质。2.0.2 老旧小区整治改造前对小区及建筑物进行综合排查和评估，广泛征询小区管理单位、物业服务公司和居民意见，排查结果作为确定老旧小区整治改造范围及内容的依据。2.0.3 老旧小区整治改造前应进行现场勘查，制定安全合理、经济可行的整治改造技术方案，绘制小区整治总图及项目施工图。2.0.4 老旧小区整治改造应按照城市（县城）总体规划、控制性详细规划及各类专项规划要求，统筹考虑街区划分，合理布局各项设施。小区内配套公共设施可新建、扩建，亦可置换改造。2.0.5 老旧小区整治改造应尊重、保护和利用具6、有历史文化价值的居住区文化、街巷道路和特色景观。-3-3 3 基础设施整治基础设施整治 3.1 3.1 一般规定一般规定 3.1.1 老旧小区基础设施整治应包括小区道路整治、综合管线整治、环卫设施更新改造等内容。3.1.2 基础设施整治前，应充分调查老旧小区周边和内部道路、管线系统现状，居民出行规律及出入口分布，并对路网、管网、道路质量、管线设施、环卫设施等多种要素进行调查、评估，确定整治改造内容，范围，制定整治改造方案。3.2 3.2 小区道路整治小区道路整治 3.2.1 应按功能要求明确细化道路等级，优化路网系统。3.2.2 应设置道路标识，明确消防通道和无障碍通道。3.2.3 小区道路应7、能满足消防、救护等应急车辆通行。对于现状达不到标准的，宜逐步改造，到达标准。3.2.4 小区道路路面改造时宜采用柔性路面（沥青混凝土为面层的道路），宅间路可采用刚性路面（水泥混凝土路面结构）。人行道部分宜采用透水性较好的砌块路面。3.2.5 对出现龟裂、坑槽、沉陷等问题的道路可根据情况进行局部修补。3.3 3.3 综合管线整治综合管线整治 3.3.1 小区各类管网整治改造，宜选择地下敷设的方式。对保留的架空电力，电讯等线路，宜统一高度和线路走向，积极推动空中管线入地，并满足相关规范要求。3.3.2 管道燃气覆盖范围内的小区，应铺设燃气管道。3.3.3 水、电、气三表未出户的小区，应结合小区水电8、气改造，供电、供水、供气设施设备，实现“一户一表”管理到户，水表、电表宜集中设于公共区域。3.3.4 小区内不能满足功能需要的给水管道、消防管网应进行更新，管道用材宜选用 PE管等新型材料。-4-3.3.5 应按照雨污分流的原则确定小区排水系统，制定化粪池、商业隔油池整治方案。鼓励实施雨水收集和再生水利用工程。3.3.6 室外排水管宜采用 HDPE 双壁波纹管，管材应符合国标及行业标准的要求。雨、污水检查井可采用混凝土检查井、成品塑料检查井等。检查井井盖可采用球墨铸铁井盖、复合材料井盖等。3.3.7 小区变压器、供电线路改造应符合居住区供配电系统技术规范DB34/T1469 的规程要求。3.39、.8 小区内室外配电箱、柜改造应符合外壳防护等级（IP 代码）GB/T 4208 的规程要求。3.3.9 小区整治改造宜同步实施光纤到户通信系统，并符合住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范GB50846 的规程要求。3 3.4 4 环卫设施整治环卫设施整治 3.4.1 小区整治改造宜积极推进垃圾分类。垃圾容器宜为分类收集垃圾箱，设置在单元入口附近的隐蔽位置，不影响小区环境卫生，便于投放和清运。3.4.2 固定垃圾收集点设置，不得影响道路通行和小区景观。-5-4 4 房屋综合整治房屋综合整治 4.1 4.1 一般规定一般规定 4.1.1 老旧小区房屋综合整治应包括屋面修缮、立面整治、楼10、道整治等相关内容。4.1.2 房屋整治前应充分结合周边环境和居民要求，合理确定老旧小区内每幢房屋的改造内容和改造重点。对具有历史文化价值的住区文化应予以保留。4.2 4.2 屋面修缮屋面修缮 4.2.1 漏水严重的建筑物屋面，应结合实际情况按照施工工艺流程进行修缮，以达到防水和使用要求。宜结合建筑节能改造进行，宜选用平改坡方案。4.2.2 对存在局部渗漏的建筑物屋面，应对明显漏水点处局部铲除，重新铺设防水层，并做好与原有防水层的搭接。4.2.3 屋面原太阳能水管应按单元集中布置。4.2.4 屋面雨水立管及阳台排水管应分别设置,阳台排水管应接入污水管网。4.3 4.3 立面整治立面整治 4.3.11、1 对沿街建筑物较完整的外墙饰面宜进行清洗或重新饰面粉刷，并与周边环境风貌相协调。4.3.2 破损、陈旧、风化严重的房屋外墙应进行防渗、粉刷处理。4.3.3 空调冷凝水管应改为有组织排水。空调外机机位宜整齐或设计遮挡装饰，并对住户原有空调外机支架进行检查，对不满足安全要求的，应督促采取加强或防护措施。4.4 4.4 楼道整修楼道整修 4.4.1 破旧、黑暗、杂乱的楼道应进行修缮整治，达到安全、明亮、整洁的标准，楼道-6-内公共设施使用正常。4.4.2 应对影响正常使用的护栏、扶手进行整修。4.4.3 应对小区房屋公共楼梯间、走道的老旧照明灯进行更换。光源应选用节能型灯具，控制方式宜采用自动控制12、装置。-7-5 5 公共设施整治公共设施整治 5.1 5.1 一般规定一般规定 5.1.1 老旧小区公共设施整治包括公共空间、绿化、停车、充电设施及场所、管理用房、健身器材、信报箱、智能快件箱、公共宣传栏、无障碍设施、大门围墙、标示标牌等设施的整治。5.2 5.2 公共空间公共空间 5.2.1 老旧小区整治改造宜见缝插针开辟具有休息、游憩功能的公共空间。5.2.2 主要公共空间宜设置游步道、健身设施，修剪原有绿化，补充更新花木品种。5.3 5.3 绿化环境绿化环境 5.3.1 拆除占绿、毁绿的违章建筑物（构筑物），恢复原有绿化功能。5.3.2 优化绿化空间布局，调整乔灌木配比和常绿落叶植物比例13、，改善居住景观环境。5.3.3 宜保留小区原有的高大乔木、立体绿化等绿化特色，可适量增加座椅、花架、廊架、景亭等景观小品。5.3.4 应对小区内原有的古树名木制定保护方案。5.4 5.4 停车停车 5.4.1 宜采用多种形式的停车方式以满足居民非机动车和机动车的停车需求。5.4.2 因地制宜设置非机动车车棚。新建车棚不得影响周边居民住宅通风采光，宜采用轻型材质建造，色彩与周边环境协调，并配置充电插座、充气筒。5.4.4 结合小区道路交通条件，设置机动车泊车位和生态停车位；整顿修复原有车库、-8-车位停车功能；增设交通标志，可在老旧小区周边非交通性道路或支路设置夜间临时停车位。5.5 5.5 充14、电设施及场所充电设施及场所 5.5.1 改造中应结合小区实际情况，因地制宜，满足安全、统筹解决的原则对小区的室外停车场和地下停车库配置或预留电动汽车充电桩。5.5.2 小区的电瓶车充电场所宜采用在室外独立设置的的车棚。电瓶车不应在疏散通道、安全出口、楼梯间等公共区域停放或充电。5.5.3 电瓶车和电动车的停放充电场所应采取防雷、防风、防雨及排水等措施。充电装置应采取防撞措施。5.5.4 车棚和车库内集中充电设施具备定时充电、自动断电等功能。电气设备和线路铺设符合现行国家及地方规程要求。5.6 5.6 管理用房管理用房 5.5.1 对小区原有物业管理用房挪作他用的，恢复其原有用途。5.5.2 可15、选择适宜场地新建物业管理用房。5.7 5.7 其他设施其他设施 5.6.1 应根据小区不同年龄层次人群的需求，合理配置健身设施。健身设施的设立应保-9-证安全，每项健身器械或场地内均应设置相应的保护措施。5.6.2 维修、更新升级小区内破旧的信报箱，增设智能快件箱；信报箱、智能快件箱规格和设置应规范，并方便居民使用。5.6.3 宜在小区主入口或公共活动场地附近设置公共宣传设施。5.6.4 应在公共区域的主要出入口、住宅出入口增设无障碍设施。5.6.5 宜增设总平面示意图、社区引导牌、道路引导指示牌、安全警示牌、楼栋号等标识，完善小区服务管理的标识系统。-10-6 6 安防、消防改造安防、消防改16、造 6.0.1 老旧小区安防、消防设施整治改造包括小区防盗、监控和消防设施的改造。6.0.2 应根据小区实际情况，维修小区单元防盗门，宜增加小区大门门禁系统，满足小区安全管理需要。6.0.3 小区宜安装视频监控系统。小区主要出入口、周界、重要通道、公共设施、车辆集中停放等区域宜设置监控探头。视频监控系统主控室宜设在物业值班室，并接入公安联防监控系统。6.0.4 已安装智能化监控系统的小区应对现有设备及线路进行检修，及时更换损坏设备。6.0.5 老旧小区应按防火规范要求增补小区室内外消火栓，疏通消防通道，在公共设施建筑内合理增设挂墙式灭火器。-11-7 7 建筑节能改造建筑节能改造 7.1 7.17、1 一般规定一般规定 7.1.1 老旧小区建筑节能改造技术措施应充分考虑夏热冬冷地区的气候特点，以夏季隔热为主，兼顾冬季保温，改造分项内容依次包括外窗及遮阳、屋面、外墙等改造，可以综合改造也可以单项改造。7.1.2 老旧小区建筑节能改造应执行安徽省地方标准既有居住建筑节能改造技术规程。7.1.3 老旧小区建筑节能改造应当优先改善门窗的保温和遮阳性能、屋面和外墙等保温隔热性能，并宜同时改善自然通风条件。7.1.4 老旧小区建筑节能改造不得影响建筑结构安全和使用功能，设计、施工应符合国家和地方现行安全和防火标准规范的规定。7.2 7.2 外窗及遮阳改造外窗及遮阳改造 7.2.1 外窗节能改造可采用18、换玻璃、包覆窗框、双层窗和换整窗的方法，改造后其传热系数、气密性等级应满足安徽省建筑节能设计标准。7.2.2 外窗遮阳改造宜设置水平或倾斜简易固定外遮阳，也可采用卷帘式百叶、活动织物外遮阳或玻璃贴膜、涂膜，改造后综合遮阳系数、可见光透射比应满足设计标准。-12-7.3 7.3 屋面改造屋面改造 7.3.1 屋面节能改造宜与屋面防水修缮同步进行。7.3.2 有风貌要求的地区平屋面宜改造成坡屋面，或采用增加保温层，设置通风架空层等技术方法进行屋面节能改造。7.4 7.4 外墙改造外墙改造 7.4.1 外墙节能改造宜与外墙饰面工程同步进行，有条件地区可采用外墙保温装饰一体化、隔热涂料等技术形式，改造19、后的外墙平均传热系数应满足设计标准。7.4.2 外墙保温层的抹灰、粘贴、钉挂、铺设或喷涂必须牢固、平整、可靠，不得有空鼓、开裂、扭曲、破损或脱落等缺陷。7.4.3 外墙节能改造的施工操作过程应符合国家和地方现行安全和防火标准规范的规定。7.5 7.5 其他改造其他改造 7.5.1 老旧小区建筑节能改造时宜采用绿色建筑技术措施，设计安装太阳能等可再生能源，对屋顶、外墙面等部位实施立体绿化，既有建筑绿色改造评价可执行既有建筑绿色改造评价标准。7.5.2 小区公共空间照明宜采用 LED 照明，小区道路及庭院照明宜采用太阳能路灯、节能灯及 LED 灯。-13-8 8 “适老化”改“适老化”改造造 8.20、1 8.1 一般规定一般规定 8.1.1 老旧小区“适老化”改造应遵循易识别、易到达、无障碍、保安全的原则进行。“适老化”改造应符合老年人生理和心理特征。8.1.2 老旧小区“适老化”改造内容包含配套设置、室外空间、无障碍设计。8.2 8.2 配套设置配套设置 8.2.1 老旧小区改造时，宜通过置换、改建等方式，配套建设社区居家养老服务设施。8.2.2 小区宜增加居民家庭适老助老呼救系统。8.2.3 小区应选择地形平坦、自然环境良好、排水通畅的室外场地，配设无障碍设施，有条件小区宜配置康复训练设施。8.3 8.3 室外空间室外空间 8.3.1 老旧小区改造时，小区宜建设老年人适宜的交往空间。外21、部空间“适老化”应考虑安全性、便利性、舒适性、智慧型、便于交往等方面设计改造措施。8.3.2 适合老年人活动的室外场地宜种植较大阔叶乔木和硬铺装，为老人的活动创造充足的具有遮荫条件的场所。逐步提升小区的功能性和舒适性。-14-8.48.4 无障碍设计无障碍设计 8.4.1 在小区内公共活动中心，应设置无障碍通道。8.4.2 宜对小区公共建筑、住宅楼的室内外高差进行改造，对建筑入口进行无障碍设计。8.4.3 宜在有条件的老年人居住区比例高的中低层住宅加装电梯。8.4.4 条件允许的小区，宜推进设置无障碍停车位。-15-9 9 加装电梯改造加装电梯改造 9.1 9.1 一般规定一般规定 9.1.122、 既有多层住宅增设电梯应遵循“业主自愿，充分协商，加强引导，协调服务，落实责任，确保安全”等原则，同时考虑便于施工、安装和运行维护的要求。9.1.2 加装电梯前，应对房屋结构安全性和地下隐蔽结构进行检测。加装电梯方案应符合相关规范要求，并征得业主同意后，按照各地市加装电梯建设审批流程进行各项工作。电梯增设工程完成后，应按相关规定对建筑结构和电梯分别进行竣工验收、办理使用登记后方可投入使用。9.1.3 多层住宅加装电梯工程应符合相关规范要求，并考虑加装电梯对建筑内外排水、燃气、强弱电管线产生的影响。9.1.4 加装电梯宜由生产厂家维护保养。9 9.2 2 总平面总平面 9.2.1 多层住宅加装电23、梯时宜贴邻原有楼梯间布置，应减少对道路及相邻住宅的影响。9.2.2 实施加装电梯工程宜使与其相接的小区道路宽度符合国家相关规范标准。9.2.3 加装电梯后消防车道宽度应满足现行规范要求。当原消防车道宽度不满足现行规范要求时，不得再降低既有标准。9 9.3 3 建筑结构建筑结构 9.3.1 候梯厅深度不宜小于 1.5m,底层候梯厅宜设置高度不低于 0.15m 长度不小于 2m-16-的斜坡。应采取措施防止地面雨水径流流入电梯井内。9.3.2 井道、轿厢与电梯参数应符合下列要求：1、轿厢净深不宜小于 1.4m，净宽不宜小于 1.1m。2、轿厢门应设开门保护装置，门净宽不应小于 0.8m。3、轿厢地24、面材料应防滑，侧壁宜设 0.850.9m 高扶手。4、条件允许时优先选择可容纳担架的电梯。9.3.3 加装电梯井道结构宜采用钢结构、钢筋混凝土结构等形式，增设电梯安装使用应符合相关规范、规程要求。9.3.4 加装电梯结构的布置、变形及构件承载力等应满足建筑结构和施工的要求现行规范、规程的要求。9.49.4 机电设备机电设备 9.4.1 加装电梯应综合考虑对住宅室内外各类管线、能耗计量装置及其他设施的影响，必要时可进行设备、设施及管线改造。9.4.2 加装电梯影响综合管线时，移位后的排水管排水能力应满足其所承担的排水负荷要求；室外管道交叉时给水管应设于污水管上方，并避免接口重叠。9.4.3 加装25、电梯供电应当满足电梯运行的要求，电梯电源应自住宅计量总箱（柜）以专用回路供电，并设置专用的计量装置，接入方案应符合当地供电技术规程要求。9.4.4 电梯的配电系统设计应符合以下规定：1、每台电梯的电源线路应装设单独的隔离电器和保护电器。2、电源配电箱应设在便于操作和维护的地方，并应具有必要的安全防护措施。-17-3、配电线路和控制线路应隔离敷设。4、应采用低压配电直接接触防护及间接接触防护等电击防护措施。9.4.5 加装电梯应满足建筑物防雷设计规范GB 50057 的相关要求。9.4.6 电梯应具有如“停电应急平层装置”等停电措施，确保梯内人员安全，宜配备语音报站功能。9.4.7 轿厢内宜设置26、视频监控系统。10 10 方案实施和验收方案实施和验收 10.0.1 老旧小区整治改造应明确实施责任主体，规范管理程序。-18-10.0.2 整治改造项目应有完整的设计文件，施工方案与技术措施。10.0.3 施工单位应综合考虑老旧小区所处位置、交通条件、居民出行等情况，科学合理地组织施工，减少对附近居民生活的干扰。10.0.4 项目竣工后，应按规定组织验收，并做好资料归档。10.0.5 老旧小区整治改造后，应规范引入物业管理，建立健全小区长效管理机制。附表一 老旧小区环境综合整治居民需求调查表 小区 幢 单元 -19-姓名 性别 年龄 职业 住址 电话 是否同意综合治理 是（）否（）序号 整治27、内容 需要整治（）备注 1 房屋主体 整修屋面 外立面涂装 楼道洁化 增设楼道灯 2 公共设施 修整道路 改善雨污排水 增设停车位 新增（改建）自行车棚 拆除违建 修整绿化 架空线入地 增设标准化垃圾桶 修缮公厕 增设运动、休闲设施 修缮宣传栏 增设路灯 增设电动自行车充电位 增设电车汽车充电车位 3 水、电、气表出户 电力 燃（煤）气 自来水 4 消防设施 疏通消防通道 增设移动式灭火器 增设（修缮）室外消防栓 5 小区安全 安装楼道防盗门 增设电子监控 新建（改造）传达室 拆除围墙 6 物管及商业用房 配建物管及商业用房 专业化物业管理 7 住宅电梯情况 8 住宅保温 外墙保温 门窗保温 28、-20-注：被调查人有其他需求的，在其他一栏后说明，也可另附意见。区 街道（乡镇、社区服务中心、社区委）联系人 电话 -21-附表二 老旧小区单体楼现状一览表 小区名称 _ 小区位置 _ 小区占地面积_ 小区建成时间_ 小区住宅栋数_ 小区户数 _ 小区总建筑面积_ 住宅楼号 单体建成时间 住宅单元数（每栋）住宅户数（每栋）住 宅居 民数（每栋）屋 面漏 水情况 三表出户情况 单 元垃 圾桶（有，无）单 元防 盗门（有，无）违 章建设（有，无）单 元集 中信 报箱（有，无）单 元电 梯情况（有，无）外 墙及 门窗 保温 情况（有，无）1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#备注：小区所有住宅楼全部列入统计