1、置地资源管理1.资源盘点逻辑拿地补货供销节奏资源投融管退向前端发资源需求向前端发资源需求向后端发调整指令向后端发调整指令资源是运营目标的基础，是经营增长的支撑1.资源盘点逻辑资源分析的三个维度：总量、结构、节奏总量结构节奏运营在资源管理中发挥的作用：向前端投资发出资源需求，向中端生产发出节奏调整指令，向后端营销提出去化要求2 资源盘点与率值管理城市分布率值标准推演：率值标准推演：城市分布根据市场周期、集团总体规划、战区布局等因素决定，暂不做率值要求城市分布根据市场周期、集团总体规划、战区布局等因素决定，暂不做率值要求已售库存一二线占比未售货值三四线占比城市分布城市分布2 资源盘点与率值管理项目2、规模率值标准推演：率值标准推演：在快周转战略下，重点围绕在快周转战略下，重点围绕1515万方以内万方以内的中小型项目，兼顾的中小型项目，兼顾1515万方以上的大型项目，中小项目货值占比现阶段不小于万方以上的大型项目，中小项目货值占比现阶段不小于80%80%中小型项目占比：中小型项目占比：中小型项目货值中小型项目货值/总未售货值总未售货值合理 继续保持，动态关注预警 补充中小项目，加快大型项目的开发去化 强控 暂缓大型项目的获取80%60%，80%0,60%已售库存大型项目未售货值中小型项目2 资源盘点与率值管理资源阶段率值标准推演：率值标准推演：假设月均流速假设月均流速1 1，在建项目转化为可3、售平均需要，在建项目转化为可售平均需要3 3个月，则在建货值是可售货值个月，则在建货值是可售货值3 3倍倍 前期策划能力、两会效率较快的战区可适当降低规划设计阶段比例前期策划能力、两会效率较快的战区可适当降低规划设计阶段比例 预售条件较好、开盘效率较快的战区可适当降低在建货值阶段比例预售条件较好、开盘效率较快的战区可适当降低在建货值阶段比例 市场环境较好、去化能力较强的战区可适当降低可售货值阶段比例市场环境较好、去化能力较强的战区可适当降低可售货值阶段比例货值阶段货值阶段比：比：土储：规划设计：在建：可售=3：3：3：1合理 继续保持，动态关注预警 1-2加快拿地，3-5谨慎拿地 强控 5暂停4、拿地、加快去化2,31,23,50,15,已售未售土储30%规划设计30%在建30%可售10%2 资源盘点与率值管理业态结构率值标准推演：率值标准推演：一般情况下商办类一般情况下商办类、车储类货值去化难度大、价格折损风险大，单项目利润率、车储类货值去化难度大、价格折损风险大，单项目利润率10%10%左右，原则上此类货值左右，原则上此类货值10%10%业态结构比：业态结构比：住宅90%合理 继续保持，动态关注预警 加速商办车位专项去化 强控 限制住宅占比低于90%的项目获取，制定专项去化方案90%80%，90%80%已售未售住宅90%商办5%车储5%2.1 资源盘点与率值管理资源总量资源缺口已售5、未售N年销售计划N+1年销售计划N+2年销售计划三年战略规划补货率值标准推演：率值标准推演：土地价格一般占总货值的1/3,1年的销售回款占总货值的1/3正好可以覆盖下一步拿地所需的资金，保证持续发展；货销比：货销比：总未售货值/前12个月累计签约合理 继续保持，动态关注预警 1-2加快拿地，3-5谨慎拿地 强控 5暂停拿地、加快去化2,31,23,50,15,2 资源盘点与率值管理库存总量率值标准推演：率值标准推演：在建货值转化为可售货值平均需要在建货值转化为可售货值平均需要3 3个月，则库存储备为月均流速的个月，则库存储备为月均流速的3 3倍倍存销比：存销比：库存库存/前三月平均签约前三月平6、均签约=2-3=2-3合理 继续保持，动态关注预警 1-2加快供应、关注开工，3-5加快去化、延缓产供 强控 5全力去化；暂缓供应；暂停新开工2,31,23,50,15,已售不可售库存月均销售2 资源盘点与率值管理供销节奏率值标准推演：率值标准推演：按照年度经营目标，集团需完成月均签约按照年度经营目标，集团需完成月均签约100100亿，其中部分是存量货值、部分是亿，其中部分是存量货值、部分是新供应货值新供应货值 100=100100=100*30%+X30%+X*70%X=100 70%X=100 供销比供销比=（100+100100+100）/100=2/100=2供销比：供销比：（库存（库7、存+新供）新供）/月度销售月度销售=2-3=2-3合理 继续保持，动态关注预警 1-2加快供应、关注开工，3-5加快去化、延缓产供 强控 5全力去化；暂缓供应；暂停新开工2,31,23,50,15,库存签约新供签约月均签约目标月均库存合理值库存去化率月度新增供应首开去化率2 资源盘点与率值管理开销匹配率值标准推演：率值标准推演：原则上新开面积补充月度去化面积，根据市场情况及库存情况可是当调增新开面积大于月度去化面积原则上新开面积补充月度去化面积，根据市场情况及库存情况可是当调增新开面积大于月度去化面积 开销比：开销比：新开面积新开面积/去化面积去化面积=1=1合理 结合存销售比、市场容量，可适8、当调整新开面积强控 2全力去化、缓建10,0.52,新开面积月度签约2 资源盘点与率值管理开储匹配率值标准推演：率值标准推演：原则上土储面积增量补充月度新开面积，根据集团规模增速，可适当让土储面积新开面积原则上土储面积增量补充月度新开面积，根据集团规模增速，可适当让土储面积新开面积开储比：开储比：新开面积新开面积/土储面积土储面积=0.8-1=0.8-1合理 保持关注强控 1土储减少、关注投资补货节奏0.8-10,0.81,新开面积土储面积2.资源盘点与率值管理序号序号纬度纬度率值率值标准标准运营策略运营策略1城市分布三四线占比/根据市场周期、集团总体规划、战区布局等因素决定，暂不做率值要求29、项目规模中小型占比中小型货值占比80%从投资拿地开始调整中小项目货值占比不小于80%3资源阶段资源结构比3：3：3：1通过把控两会策划、开工、开盘、去化节奏，整体调控资源结构4业态结构业态结构比住宅90%：商办5%：车储5%通过开工业态审核、去化专项措施等调低难去化业态5开销匹配开销比1-1.2以销定产，确保开工面积略大于月均去化面积6开储匹配开储比0.8-1以开定储，新增储备面积略大于新开面积，确保储备资源充足7资源总量货销比2-3前端提出投资需求，后端强化营销去化8库存总量存销比2-3控制产销匹配，制定专项去化措施9供销匹配供销比2-3控制供销匹配，制定专项去化措施3 资源率值诊断表4 工具支撑基础信息报表基础信息报表3 压力传导机制规则：货销比：控制在2-3之间；存销比：控制在2-3之间；供销比：控制在3-4之间；资金池：上年贡献+当年业绩；组织能力：首开达成率；两会达成率；三会契合优度；班子到位率。营销投资运营换战区总货销比 3，预警运营；货销比 5，对新获取土地无运营权，交由运营中心调配；连续3个月5，换项目总；连续6个月6，换运营总。存销比3，预警营销；存销比连续3个月5，换项目营销负责人；连续6个月5，换营销总，或调整项目给其他战区。货销比 1，预警投资；连续3个月1，换投资总。供销比3，预警运营；供销比连续3个月2，换项目总；连续6个月2，换运营总。投资权传导机制