1、 美美 好好 就就 现现 在在置地置地 xxxx城市公司城市公司xxxx项项目全程策划报告目全程策划报告 美美 好好 就就 现现 在在目录3、营销策划策划4、设计策划策划2、开、开发计划划7、成本策划、成本策划6、招采策划、招采策划8、财务策划策划9、工程策划、工程策划1、项目概况目概况目目录10、物、物业策划策划5、前期策划、前期策划 美美 好好 就就 现现 在在1.1项目概况区位：王江泾镇，东至运河东路，西至滨河路（在建），北至莲雁东路（在建）；交通：距离王江泾镇中心佳源广场1.3km，距离嘉兴高铁站行车距离21km；项目距离盛泽行车距离5km；距离申嘉湖高速王江泾收费站5km；居住环境及2、氛围：地块位于新区规划核心位置，东临规划镇政府及湿地风景区，风景优美；南临王江泾幼儿园、小学、中学及大型居住社区，配套齐全，居住氛围较浓厚；西邻王江泾镇医院；项目东侧为规划镇政府及行政中心政府辐射核心区域，项目发展前景利好；综合商场：大润发玛特超市；佳源广场商业中心；公 园：规划大型湿地公园；学 校：王江泾幼儿园、小学、中学；医 院：王江泾医院；投资环境：王江泾是纺织业和智能家居产业主导区，隶属新政府及行政中心辐射核心区域，未来发展潜力巨大，投资环境优越。美美 好好 就就 现现 在在1.2项目运营目标嘉兴闻荷府项目运营目标嘉兴闻荷府项目运营目标序号项目单位数值备注1销售收入万元111,429.3、312总成本万元104,649.123利润总额万元6,776.074所得税万元1,694.025净利润万元5,082.056净利率%5.06%7可售面积单方成本元/平方米12,213.53含资本化利息8内部收益率（所得税前）%147.32%9内部收益率（所得税后）%137.44%10净现值（折现率10%，所得税前）万元10,924.1111净现值（折现率10%，所得税后）万元9,451.9912投资回收期（所得税前）月713投资回收期（所得税后）月714房产均价元/平方米11,550.1615自有资金投入万元8,000.0016借款总额万元111,000.0017借款利息（年利率外部8%、内部4、10%）万元1,099.1718现金流回正月7 美美 好好 就就 现现 在在前期管理部（沈雪芬）营销管理部（夏萌）设计管理部（朱魏丰）招标采购部（许娟）成本核算部（施红兵）工程管理部（陈峰）财务管理部（施卓一）综合人力部（冯磊）综合运营部（待定）策划副经理吕梓玮销售经理马雪卿渠道经理待定招标岗傅文杰建筑设计胡振景观设计朱丹青招标岗待定成本核算岗邹先榜成本核算岗待定出纳张志宇行政岗黄聪莉人事岗魏红美综合运营岗余计成城市公司管理人员服务于该项目为41人（其中12人待招），在岗29人。策划专员潘国光投资管理部（待定）投资经理待定投资副经理郑佳 室内设计邵树仁前期管理部鲍丽佳前期管理部待定土建工程师许5、初辉土建工程师张鑫水电工程师游德精装工程师游德土建工程师王艳龙资料员待定客服部客服管理岗陈月英法务部项目总（成磊）法务管理岗 陈顺总账会计寿颖工程经理待定1.3组织架构 美美 好好 就就 现现 在在城市公司跟投额度总公司跟投额度职务姓名比例下限金额上限金额总经理 徐君华 16%86.92144.87项目总 成磊 10%54.3390.54营销副总 王焱 6%32.654.33营销总监 夏萌 4%21.7336.22投资经理 郑佳 2%10.8718.11工程总监 陈峰 2%10.8718.11销售经理 马雪卿 2%10.8718.11策划副经理 梁盛辉 2%10.8718.11经理 许娟 2%6、10.8718.11经理 施红兵 2%10.8718.11经理 施卓一 2%10.8718.11经理 沈雪芬 2%10.8718.11经理 朱魏丰 2%10.8718.11经理 冯磊 2%10.8718.11主管 杨磊 2%10.8718.11经理 陈顺 2%10.8718.1162%职务姓名比例下限金额上限金额董事长陈凯3.6%29.54 49.24 总裁陈昱含3.6%29.54 49.24 常务副总裁姚可3.6%29.54 49.24 人力副总裁张宽权2.4%19.69 32.82 招采副总裁蒋允忠2.4%19.69 32.82 投资副总裁唐晓东2.4%19.69 32.82 高级副总裁辛7、琦2.4%19.69 32.82 成本副总裁曾志超2.4%19.69 32.82 营销副总裁甘玫2.4%19.69 32.82 设计总经理茅勤2.4%19.69 32.82 研发总监李继开1.2%9.85 16.41 总经理助理朱开龙1.2%9.85 16.41 营销副总经理王槐参(自愿)1.2%9.85 16.41 投资总经理黄鹰(自愿)1.2%9.85 16.41 设计副总经理孙娴(自愿)1.2%9.85 16.41 33.6%资金峰值 27,176.68 下限金额上限金额跟投金额815.30 1358.83 项目跟投70%570.71 951.18 总公司30%244.59 407.658、 1.4项目跟投情况 美美 好好 就就 现现 在在分期楼栋2.1期2#、4#、7#、11#、13#、17#、20#、23#可售面积19681可售金额2.62亿开盘时间2017-10-14分期楼栋1期1#、6#、9#、10#、15#、16#、19#、22#可售面积45544.54可售金额5.79亿开盘时间2017-9-23说明：首开1期8栋楼，可售45544.54平米，总货值5.79亿，不含商业4404.33平米，货值0.57亿,。分期楼栋2.2期3#、5#、8#、12#、14#、18#、21#、24#楼可售面积16053.11可售金额2.17亿开盘时间2017-12-92.1开发计划-分期开发9、图 美美 好好 就就 现现 在在分期楼栋1期、2期：1-24#楼毛坯竣工备案2019-4-30交付时间（精装）2019-12-312.2开发计划-分期交付图 美美 好好 就就 现现 在在2.3开发节点表项目分期楼号产品类别户型 套数 总建面货值(万元）产品产品定位定位规划设规划设计确认计确认开工开工正负零正负零结构结构封顶封顶开盘开盘竣工备案竣工备案交付交付1期 1、6、9、10、15、16、19、22#楼高层/4554457864已完成已完成2017-6-15 2017-8-18 2107-11-28 2017-9-23 2019-4-30 2019-12-312.1期 2、4、7、11、110、3、17#楼叠拼/875312290已完成已完成2017-8-25 2017-10-5 2017-11-25 2017-10-14 2019-4-30 2019-12-3120、23#楼高层/1092713888已完成已完成2017-8-25 2017-10-5 2018-1-15 2017-10-14 2019-4-30 2019-12-312.2期 3、5、8、12、14、18#楼叠拼/939513124已完成已完成2017-9-10 2017-10-25 2017-12-10 2017-12-9 2019-4-30 2019-12-3121、24#楼洋房/66588548 已完成已完成211、017-9-10 2017-10-20 2017-12-30 2017-12-9 2019-4-30 2019-12-31 美美 好好 就就 现现 在在2.4示范区及首期货量关键节点计划首批次建设结构封顶17.11.28正负零17.8.18外装工程18.4.15开盘17.9.23标标“（启动）（启动）”的为开始节点，其他为完成节点（高层）的为开始节点，其他为完成节点（高层）首期示范区建设施工图17.3.29土方开挖16.8.18（启动）（启动）外立面施工16.9.20（启动）（启动）景观施工16.9.20（启动）（启动）软装布置17.6.22精装修施工16.9.18（启动）（启动）验收整改、保12、洁17.6.29对外展示17.7.2基础施工图17.3.21标标“（启动）（启动）”的为开始节点，其他为完成节点的为开始节点，其他为完成节点地库施工17.9.23竣工验收高层，19.4.30交付高层，17.12.31桩基开始17.4.23（启动启动）土方开挖17.6.14（启动启动）景观施工17.5.10（启动启动）外立面施工17.5.5（启动启动）精装修施工17.5.10（启动启动）土方开挖17.4.1（启动启动）美美 好好 就就 现现 在在2.5全周期亮点策划图标名称名称展示展示时间说明明1售楼处及周边景观2017/7/2售楼处位于地块东南角，精装及景观6月6日前施工、验收完成，并于首开前13、1个月展示2临时样板房2017/8/26高层临时样板房，位于售楼处内，与售楼处同期展示3叠拼实体样板房2017/12/25位于叠拼2#楼内，实体样板展示4示范区景观2018/1/15位于售楼处西侧 美美 好好 就就 现现 在在3.1.1市场及竞品分析/宏观市场情况量：量：2017年1-6月份嘉兴本级市场一手房成交住宅9392套，环比2016年下半年下降48.50%，同比2016年上半年下降44.74%；月均成交1566套，环比2016年月均成交2870套下降45.44%；在历经2017年嘉兴楼市限制政策的不断升级之后，在政策效应的显现和市场变化下，成交量开始逐步回落，政府目的性的市场抑制发挥效14、果。价：价：2017年1-6月份嘉兴本级市场一手房住宅成交均价维持在8600元/价格，虽受政府管控，但成交均价仍比2016年的7494元/上涨近1000元/。（政府公布的成交均价不是市场真实价格，仅仅是嘉兴政府为了抑制嘉兴房价过快上涨所运用的限制备案价，2017年1-6月份嘉兴市场一手房实际主力成交均价在13000-14000元/。）2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月01015、0020003000400050006000700013313376376325732573303530353013301362806280494649464356435630733073272527252051205110871087770770526526171117112360236021932193186518652016年1月-2017年6月嘉兴市本级住宅成交量2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年16、4月2017年5月2017年6月600065007000750080008500900095006951695170977097691569157067706770407040710371037313731379947994852385238697869782008200834483448834883483518351840584058800880091039103899689962016年1月-2017年6月嘉兴市本级住宅成交价 美美 好好 就就 现现 在在3.1.1市场及竞品分析/市场存量2017年1-6月份嘉兴市本级共有17个项目获得商品房预售许可证，共新增商品房预售量11017套，预售17、面积101.94万方；其中住宅新增预售量 7988套，预售面积 87.41 万方2017年1-6月份嘉兴市本级住宅新增供应7988套，成交9392套，截止到2017年6月30日，嘉兴市本级可售房源2119套，约25万方。2016年以来土地市场的出让数据以及尚未领出预售证、未入市销售的隐性库存量，截止2017年6月30日，嘉兴市本级未入市房源存量42260套，约486万方。（市区370万方，乡镇116万方）总存量总存量511511万方万方按照近按照近3 3月每月月每月20002000套套2323万方去化万方去化速度，去化周期约速度，去化周期约2222个月个月根据根据20172017年嘉兴市土地出18、让计划，年嘉兴市土地出让计划，20172017年下半年嘉兴将会推出年下半年嘉兴将会推出涉宅土地涉宅土地3939宗宗，面积高达，面积高达178.86178.86万方万方，将会有超过，将会有超过350350万方万方的潜在新增量，去化周期必将被进一步拉长。的潜在新增量，去化周期必将被进一步拉长。美美 好好 就就 现现 在在3.1.1市场及竞品分析/板块价格 美美 好好 就就 现现 在在3.1.2市场及竞品分析/重点竞品基础指标王江泾镇周边在售项目现在楼盘主要有长虹春天、金地艺境、锦绣江南，其中锦绣江南已经售罄，长虹春天二期于5月20日开盘，截止到6月30日剩余房源仅剩42套；金地艺境三期洋房6月1319、日开盘，截止到6月30日高层+洋房总库存接近42套，未来两个项目还有近800套房源，8.9万方供应量。备注：长虹春天价格=均价7800+28万车位=10900元/金地艺境价格=均价8600+25.3万车位+2800元/装修=14000元/在售在售区域区域楼盘名称楼盘名称产品类型产品类型总套数总套数已推套数已推套数 销售套数销售套数销售率销售率当前报价当前报价存量存量王江泾镇锦绣江南三期高层408408408100%无价格，最后成交均价在80000长虹春天小高层85063459293.38%备案7800（成交均价10900）42金地艺镜高层+洋房18461096105295.99%备案7500-20、8600（高层成交均价在11000洋房成交均价在14000）42小计小计31043104213821382052205295.98%95.98%8484未来供应未来供应区域区域地块名称地块名称产品类型产品类型占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率拿地时间拿地时间楼面价楼面价预计开盘预计开盘时间时间王江泾镇问荷府小高层、洋房、叠排58194872911.2-1.52017/2/2146679月底王江泾镇王江泾镇上海卓越上海卓越/63568635681144221144221.5-1.81.5-1.82017/5/222017/5/226858待定小计小计12176212176220171321、201713 美美 好好 就就 现现 在在3.1.3市场及竞品分析/重点竞品对比分析金地艺镜金地艺镜锦绣江南锦绣江南长虹春天长虹春天示意图区位油车港镇东方路王江泾镇项目南侧王江泾镇项目东南侧产品84/86/8990/142/14880/103/106总建面231112容积率2.51.941.8社区规划洋房、高层、商铺小高层、高层、商铺小高层、商铺精装报价精装（装修成本1200）无无项目周期2017年5月加推售罄2017年5月20日加推自身配套会所、内部商业街西面、北面沿街商业西侧沿街商业竞品立面风格多样，新中式产品开始在市场崭露头角竞品立面风格多样，新中式产品开始在市场崭露头角 美美 好好 就22、就 现现 在在3.1.3市场及竞品分析/重点竞品对比分析金地艺镜金地艺镜锦绣江南锦绣江南长虹春天长虹春天立面建筑风格褐石新古典主义风格新中式风格景观景观风格格调中产为蓝本，将纯正美版褐石与东方江南文化完美融合江南风情庭院和露天泳池奢享园区内近万平米的江南风情庭院竞品立面风格多样，新中式产品开始在市场崭露头角竞品立面风格多样，新中式产品开始在市场崭露头角 美美 好好 就就 现现 在在核心竞品产品力水平核心竞品产品力水平建筑建筑景观景观公共空间公共空间户型户型精装修精装修智能化智能化材料档次材料档次配套配套会所会所物业物业金地艺镜金地艺镜4 43.53.53.53.54 43.53.53 33.523、3.53.53.53.53.53.53.5锦绣江南锦绣江南3 33 33 33.53.50 00 03 33.53.52.52.52.52.5长虹春天长虹春天3.53.53 33 34 40 00 03 33 32 23 3平均水平平均水平3.73.73.33.33.33.33.93.91.41.41 13.23.23.53.52.82.83.33.33.1.3市场及竞品分析/重点竞品对比分析备注：单项最高5分，平均水平金地艺境权重50%，锦绣江南权重20%，长虹春天权重30%。美美 好好 就就 现现 在在3.2.1客户定位/客户来源客户定位客户定位:业态业态面积面积户型（叠墅地下户型（叠墅地24、下室未统计）室未统计）面积面积配比配比业态业态占比占比对应客户对应客户精装洋房762房2厅2卫2.82%82.8%核心客户：上海外溢客户重要客户：地缘刚需客户偶得客户：市区理财客户893房2厅2卫49.06%1184房2厅2卫26.41%叠墅126.53房2厅3卫10.08%17.2%核心客户：地缘改善客户重要客户：上海外溢客户偶得客户：市区理财客户132.53房2厅3卫10.56%1404房2厅3卫0.52%1484房2厅3卫0.55%美美 好好 就就 现现 在在事项事项客户特征客户特征1 1客户特征客户特征2 2客户特征客户特征3 3客户特征客户特征4 4地域地域 本区域本区域嘉兴市区外溢25、嘉兴市区外溢主力为上海外溢客户主力为上海外溢客户主力为上海外溢客户主力为上海外溢客户 职业职业 务农，企业员工（在此地务农，企业员工（在此地打工年数较长）、个体户打工年数较长）、个体户 市区员工及个体户市区员工及个体户（新嘉兴人）（新嘉兴人）上海本地人上海本地人上海务工人群上海务工人群（为居住、子女落户）（为居住、子女落户）置业目的置业目的 首置、首改、婚房首置、首改、婚房 首置首置 房产理财房产理财首置、首改首置、首改 其他其他 新上海人新上海人 总价范围总价范围 80-180-15050万左右万左右 80-80-150150万左右万左右 100-200100-200万左右万左右 100-126、80100-180万左右万左右 若按揭，首付若按揭，首付 30-5030-50万万30-5030-50万万50-10050-100万万 50-10050-100万万 面积面积 （三房为主）（三房为主）80-12080-12090-12090-120（三房为主）（三房为主）90-12090-120 （三房、四房为主）（三房、四房为主）90-190-13 30 03.2.2客户分析/客户特征客户特征：美美 好好 就就 现现 在在3.2.2客户定位/客户敏感点指标指标关注度关注度客户需求客户需求建筑4立面新颖、简洁大气景观3.5阳光草坪、创意叠水公共空间3.5童趣空间、休闲康乐户型4舒适性、收纳空间27、精装3.5收纳套餐包、空调智能化3安防系统材料档次3.5环保节能配套3“全城”便利店会所3阅览室、文娱中心物业3.5安全贴心 美美 好好 就就 现现 在在3.2.2客户定位/客户深访客户深访总结客户深访总结客客户分分类生活生活调性性生活偏好生活偏好经济型生活、家庭、实惠、安全、幸福、健康喜欢大众化的娱乐和休闲方式，以经济实惠为标准中产型品质、家庭、身份、面子、事业、前瞻、理性、个性善于社交、喜欢外出购物、吃饭、游玩，喜欢运动和旅行，生活节奏较快，追求便捷的生活方式富裕型进取、炫耀、享受、个性、时髦追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身，拥有中高档汽车，喜欢选择在中国28、附近的国家旅行。富贵型成功、精英、张扬、进取、品味善于交际，喜欢出入高级娱乐场所，生活追求高雅、新潮和高品质，喜欢各类投资，拥有名车，经常出国旅行 美美 好好 就就 现现 在在3.2.2客户定位/客户深访客户深访总结客户深访总结客户核心价值观客户核心价值观家庭、实惠、安全家庭、实惠、安全品质、面子、幸福品质、面子、幸福 美美 好好 就就 现现 在在3.2.2客户定位/客户深访客户深访总结客户深访总结提炼客户隐性需求提炼客户隐性需求DNADNA，指导项目产品力打造，指导项目产品力打造隐性隐性需求需求DNA家庭、实惠品质、面子安全、幸福各年龄段公共活动空间精装包标配、选配智能安防全覆盖家庭乐享空间29、新亚洲筑品5U+生活全呵护 美美 好好 就就 现现 在在3.3.1产品力价值体系通过市场及客户分析，项目产品力价值体系打造策略，着重打造客户敏感度较高着重打造客户敏感度较高的户型、材料档次、物业等。的户型、材料档次、物业等。公共部分单体部分配套部分3.73.33.33.91.413.23.52.83.33.83.33.5421.53.22.52.63.543.53.543.533.5333.5市场平均水平客户敏感定位我司定位水平建筑景观公共空间户型精装修智能化 材料档次配套会所物业00.511.522.533.544.5 美美 好好 就就 现现 在在3.3.1项目产品力价值体系“产品打造竞争策30、略模型产品打造竞争策略模型”Level、挖掘隐性需求Leve2、寻找市场差异化Leve3、满足基本需求突出价值突出价值基础价值基础价值差异价值差异价值（居住功能）（叠墅、精装）（教育、医疗、养生）美美 好好 就就 现现 在在3.3.2 5U+价值体系本项目以上海外溢客户群体为主，认知能力强，项目通过无忧家、优享佳、全龄配、比邻好，打造智慧科技健康社区，实现项目高端形象塑造和溢价。无忧家无忧家雨水回收系统 优享佳优享佳收纳套餐包 全龄配全龄配儿童成长模块一比邻好比邻好“全城”便利店友乐邦友乐邦代订代购功能性植物系统装饰套餐包 组合器械爱洗车家庭乐享空间 卫浴套餐包 推手器H3爱洗爱宠会/智能化套31、餐包 景观会客厅/弈棋会/厨房套餐包跑道/藏书吧/阳台配套套餐包个性休憩椅/运动汇/电器类套餐包客户健康服务中心/光纤入户/数字楼宇对讲系统H/车牌设别系统/视频监控系统/美美 好好 就就 现现 在在3.3.3核心价值主张A(Advantages)：相对于竞争对手产品的优势F(Features/fact):产品本身的特性/属性B(Benefit/value)：产品带给用户的利益/价值本项目的核心价值主张本项目的核心价值主张本项目的核心价值主张本项目的核心价值主张市场竞品现有市场竞品现有区域认可度、地段、配套资源区域认可度、地段、配套资源项目比较优势项目比较优势品牌价值、产品价值、环境人文品牌价32、值、产品价值、环境人文消费者关注的消费者关注的价格、产品、环境、精神内涵价格、产品、环境、精神内涵项目可以提供的项目可以提供的湿地公园环境、人文叠墅、湿地公园环境、人文叠墅、5U+5U+沪嘉同城沪嘉同城+人文居住人文居住 美美 好好 就就 现现 在在3.4推广形象主画面和表现主画面和表现案名：闻荷府案名：闻荷府广告语：闻荷江南广告语：闻荷江南 八仟亩八仟亩定位语：沪上温莎定位语：沪上温莎国风雅院国风雅院 美美 好好 就就 现现 在在3.5推广策略针对目标客群，强化项目所在区域的环境优势，嫁接并深挖基于环境的人文价值，并以品牌和产品价值最终完成从推广到销售落地的营销过程，完成跨区域客群导入战役的33、胜利。品牌价值产品价值环境人文用一场面向业内、同行和媒体的见面会，实现嘉兴的“认证认证”，实现品牌深耕第一步。以莲泗荡为核心的环境和人文深挖，讲述一个双城生活的完美故事用产品实力让人文情怀完美落地，最终产生实际销售力。+树立在全国首个文化型精致首个文化型精致美宅美宅的项目立意，不断通过线上推广和线下活动强化项目的环境和人文价值。充分利用5U+为嘉兴礼献优智慧优智慧/优绿色优绿色/优健康优健康/优品优品质质/优生活优生活的生活服务系统，带给客户全新生活体验。依托集团母品牌，以匠心、爱心作为品牌内核，诠释精于心，精于心，简于形简于形的嘉兴区域品牌定位 美美 好好 就就 现现 在在3.5推广活动邀请34、艺术家朱敬一现场创作书画作品“风荷”表演活动时间：7月2日定向邀约：项目领导、上海媒体、嘉兴本地媒体、地产业内人士等售楼处开放：十里风荷博物馆暨样板示范区 诗意呈现繁华合壹 双城之境 美美 好好 就就 现现 在在1#126204#140303#140302#1398010#128709#125906#1272011#140808#140307#140305#1403016#1302014#1393013#1408012#1393022#1257020#1287019#1282015#1272021#1288018#1388017#1403024#1278023#12600第一批次开盘第一批次开35、盘l开盘楼栋：1#、6#、9#、10#、15#、16#、19#、22#l开盘面积：45544.54平米l开盘套数：476套l开盘节点：2017.9.23l首开均价：12700元/第二批次开盘第二批次开盘l开盘楼栋：2#、4#、7#、11#、13#、17#、20#、23#l开盘面积：19681平米l开盘套数：176套l开盘节点：2017.10.14l洋房均价：12710元/l叠排均价：14040元/第三批次开盘第三批次开盘l开盘楼栋：3#、5#、8#、12#、14#、18#、21#、24#l开盘面积：16053.11平米l开盘套数：140套l开盘节点：2017.12.9l洋房均价：12840元/36、l叠排均价：13970元/策略：建议采取“大开大合，快销快走”，以低价入市，快速完成客户积累，形成口碑，推动二、三期开盘的合理溢价，并实现快速去化，为深耕嘉兴市场打下基础。3.6全盘价格及推盘策略 美美 好好 就就 现现 在在项目公司项目公司分期分期栋号栋号业态业态推盘面积推盘面积()开盘金额开盘金额（亿）（亿）嘉兴闻荷府项目1期1#、6#、9#、10#、15#、16#、19#、22#楼精装洋房（11F）45544.545.792期2#、4#、7#、11#、13#、17#、20#、23#楼精装洋房（11F）、叠拼196812.62 3期3#、5#、8#、12#、14#、18#、21#、24#楼37、精装洋房（7F）、叠拼16053.112.17/商业/4404.330.57小计/85682.98 85682.98 11.14 11.14 3.6全盘价格及推盘策略 美美 好好 就就 现现 在在7 7月月售楼处开放售楼处开放预证节点洋房洋房1 1#、6#6#、9 9#、10#10#、15#15#、16#16#、19#19#、22#22#楼楼拿到预售许可证拿到预售许可证洋房洋房20#20#、23#23#叠排叠排2#2#、4#4#、7#7#、11#11#、13#13#、17#17#楼楼拿到预售许可证拿到预售许可证洋房洋房21#21#、24#24#叠排叠排3#3#、5#5#、8#8#、12#12#38、14#14#、18#18#楼楼拿到预售许可证拿到预售许可证嘉兴市住建部门规定，公示嘉兴市住建部门规定，公示7 7日后方可核发预售许可证，发证后日后方可核发预售许可证，发证后7 7日内必须开盘销售。日内必须开盘销售。主力户型销售目标推推售售货量：货量：1968119681推售货值：推售货值：2.622.62亿亿（截止（截止20172017年年1212月月3131日）日）去化目标：去化目标：100%100%去化金额：去化金额：2.622.62亿亿回款金额：回款金额：1.831.83亿亿推推售售货量：货量：16053.1116053.11推售货值：推售货值：2.172.17亿亿（截止（截止201739、2017年年1212月月3131日）日）去化目标：去化目标：30%30%去化金额：去化金额：0.430.43亿亿回款金额：回款金额：0.220.22亿亿产品均价洋房洋房7676，8989，117117洋房均价：洋房均价：1270012700元元/洋房洋房7676，8989，117117叠排叠排126126、132132洋房均价：洋房均价：1271012710元元/叠排均价：叠排均价：1404014040元元/洋房洋房7676，8989，117117叠排叠排126126、132132、140140、148148洋房均价：洋房均价：1284012840元元/叠排均价：叠排均价：139701397040、元元/产品类型8 8幢幢11F11F洋房洋房+商业商业2 2幢幢11F11F洋房洋房+6+6幢叠墅幢叠墅2 2幢幢7F7F洋房洋房+6+6幢叠墅幢叠墅2017.2017.9.239.23后续跑量后续跑量销售推盘闻荷府闻荷府一期开盘一期开盘2017.92017.9.16.162017.2017.10.1410.14闻荷府闻荷府二期开盘二期开盘2017.2017.10.710.72017.2017.12.912.9闻荷府闻荷府三三期期开盘开盘2017.2017.12.212.2闻荷府闻荷府认筹验资认筹验资2017.2017.8.108.10推推售售货量：货量：44544.5444544.54推售货41、值：推售货值：5.795.79亿亿（截止（截止20172017年年1212月月3131日）日）去化目标：去化目标：100%100%去化金额：去化金额：5.795.79亿亿回款金额：回款金额：5.205.20亿亿3.7整盘销售目标 美美 好好 就就 现现 在在3.8客户来访地图嘉兴溢出方向嘉兴溢出方向5%5%常台高速常台高速申嘉湖高申嘉湖高速速苏苏嘉嘉路路区域客群区域客群10%10%上海区域上海区域（刚需外溢（刚需外溢+养老养老+投资）投资）盛泽区域盛泽区域（刚需外溢）来自上海来自上海方向外溢客群、方向外溢客群、分销客群将成为本案的主力客群，占比分销客群将成为本案的主力客群，占比85%85%以上42、。以上。本案目标客户基本分为三类：（1）本地（王江泾+盛泽）的刚需及改善客户；（2）嘉兴市区方向的外溢客户；（3）来自上海方向外溢客群、分销客群。渠道动作分解：第一阵地：未来科技城核心产业园区：以写字楼陌拜、临时巡展、企业宣讲、跨界合作等形式深入挖掘；城西片区：商超、小区定点地推，周边商铺物料植入；利用大数据定位客户，以网络端口全面覆盖第二阵地：仓前、五常、老余杭片区以及留下南部片区：市场及商铺物料进驻，乡镇地推铺开滨江区域溢出客户：DM夹报覆盖，利用大数据定向删选，网络及线下地推覆盖第三阵地：主城区：利用大数据定向删选，网络端口全面覆盖外地投资：在上海、温台地区，联络中介导客，定期邀约参观 43、美美 好好 就就 现现 在在3.9费用预算分析2017年，因为考虑新进入城市品牌成本加大等因素，以及分销代理，整盘预算按2.5%核定，总计预计2886.29万元。2017年费用预算共计2255.07万元。部门费项名称部门费项名称费率费率20172017年度总费用年度总费用20182018年度总费用年度总费用20192019年度总费用年度总费用全盘费用全盘费用合计合计合计合计合计合计合计合计-销售费用（合计）销售费用（合计）2.506%2,255.07 2,255.07 631.22 631.22 -2,886.29 2,886.29 一一 营销推广营销推广0.71%637.04 119.30 44、-756.34 1 1线上广告线上广告0.17%157.00 67.00 -224.00 网络0.03%30.00 9.00 -39.00 报纸0.00%-电视0.00%-电台0.02%20.00 8.00 -28.00 新媒体0.00%-广告公司月费0.10%90.00 47.50 -137.50 顾问咨询费0.00%-DM直邮/夹报0.02%17.00 2.50 -19.50 2 2线下广告线下广告0.15%135.64 15.30 -150.94 户外（含LED大屏、跨线桥）0.06%54.00 10.00 -64.00 高炮0.00%-围挡0.05%45.84 2.00 -47.84 45、灯箱0.00%-道旗0.02%19.80 3.30 -23.10 指引旗（交通指示牌）0.00%4.00 -4.00 公交站台/车身广告0.01%9.00 -9.00 其他0.00%3.00 -3.00 3 3圈层活动圈层活动0.30%270.00 24.00 -294.00 客户维系活动（含媒体，发布会、品牌行、售楼处开放、开盘、答谢会）0.18%163.00 -163.00 客户回馈（促销赠品、礼品）0.11%95.00 12.00 -107.00 客户体验（暖场活动、社区活动）0.01%12.00 12.00 -24.00 44物料制作类物料制作类0.08%74.40 13.00 -8746、.40 二二 销售设施销售设施0.86%774.50 317.35 -1,091.85 1 1销售设施类销售设施类0.86%774.50 317.35 -317.35 售楼处0.46%416.70 208.35 -208.35 样板房0.00%-通道包装（含标识标牌）0.03%27.00 -三点一线0.16%143.00 2.00 -2.00 5U品牌馆0.04%38.80 2.00 -2.00 物业费用0.12%111.00 82.50 其他0.04%38.00 22.50 -22.50 三三 人员薪资人员薪资0.94%843.53 194.57 -1,038.10 11渠道费用渠道费用0.47、27%242.00 33.58 -275.58 22销售团队薪资销售团队薪资0.67%601.53 160.99 -762.52 美美 好好 就就 现现 在在3.10团队组织1、项目首次来到嘉兴，品牌和推广十分重要，策划设立3人编制；2、项目代理+分销+自建渠道划团队，根据来人量指标倒排渠道人员编制；3、4月中旬前完成策、销管部的人员队伍组建，4月底前完成销售、渠道等人员队伍组建工作。营销总监（1人）销售案场组（17人）销售经理（1人）主管（1人）自销团队（3人）代理团队（8人）主管（1人）销售管理组（3人）销售管理经理（1人）内勤（1人）外勤/客服（1人）项目策划组（3人）拓客人员（4人）策48、划经理（1人）策划执行/媒介（1人）活动渠道策划（1人）项目渠道部（15人）渠道经理（1人）主管（1人）主管（1人）拓客人员（4人）大客户及上海（3人）二三级联动主管（1人）自销团队（3人）美美 好好 就就 现现 在在4.1设计策划-项目意向性规划方案 美美 好好 就就 现现 在在4.2项目总平面图 美美 好好 就就 现现 在在4.3项目经济技术指标住宅地块技术经济指标项目单位数量修正系数备注建设用地面积58194界内可用地面积总建筑面积125996.07地上计容+地下面积其中地上总建筑面积87185.93其中住宅81278.65商业4404.33配套设施1502.95地下总建筑面积3881049、.14计容建筑面积87185.93容积率1.5绿地面积17516.4绿地率%30.10%建筑密度%28.00%总户数户792总人数 人25383.2总车位数辆883其中地上车位辆46地面停车率其中普通车位辆46配套停车访客车位辆0 装卸车位辆0 地下车位辆837非机动车位辆1950停于地下 美美 好好 就就 现现 在在序号名称投资版（平米）（拿地前强排）方案版（平米）（规划方案）变化率变化分析1、总建筑面积118259125996.076.5%增加地下室赠送2、计容积率建筑面积8729187185.930.0%预留容积率其中（一）住宅建筑面积8069081278.651.06%（1）洋房建筑面50、积7124063129.58-10.37%根据营销定位户型配比改变，单户面积变小（2）叠拼建筑面积018149.07（3）排屋建筑面积94500（二）配套公建建筑面积66015907.28-13%（1）商业服务网点54254404.33-19.54%（2）配套公建11761502.9517.17%变配电房面积变大（3）幼儿园003、不计容积率建筑面积3096838810.1424%场地现状地坪较低，地下室建造成本经比选，做储藏室较合算，增加地下室赠送其中普通车库面积1879217786-5.35%人防车库面积96146948.08-27.73%设备功能性用房25622080-18.8%高层储藏51、室07479.42叠拼赠送面积05516.644、容积率1.51.55、住宅户数739792增加53户根据营销定位户型配比改变其中高层676656减少20户叠拼63136增加73户4.4指标对比分析 美美 好好 就就 现现 在在4.5景观设计 美美 好好 就就 现现 在在4.6景观设计 美美 好好 就就 现现 在在4.7景观设计 美美 好好 就就 现现 在在4.8景观设计 美美 好好 就就 现现 在在4.9主力户型分析 美美 好好 就就 现现 在在4.9主力户型分析 美美 好好 就就 现现 在在4.9主力户型分析本方案只针对项目主力户型产品进行对比 美美 好好 就就 现现 在在1、图纸的精细化52、：通过各专业的审图，把问题解决在图纸阶段。精细化设计，在二次设计中，考虑到客户感受为出发点，从客户角度出发，提高客户满意度。向汽车制造业学习，扣到每个细部。每个细部固化成为标准设计的成果。不断更新，不断优化，在标准化基础得以提升。2、考察学习项目：多组织行业内的交流与考察，学习同行的优秀作品。多看、多想、多学，考察国外的先进技术及理念，运用到现阶段的产品中。3、新材料、新技术的运用：新材料运用到建筑室内景观中去，从降低成本，提升品质，工艺优化3点作为新材料运用的根本出发点。4、健康家、健康宅理念的落实：建筑的设计从人居健康方面出发，从人居的舒适性出发，在居住中体验高品质的生活。重点考虑小孩、老53、人的活动场所及功能，全龄化的功能设置。5、对现场巡检：在项目现场执行巡检制度，在施工的末端采取补救措施，使得施工与方案相一致，施工按设计意图执行。4.10 设计品质的提升 美美 好好 就就 现现 在在4.11精装修价值点 详见附件3：项目价值定位配置表 美美 好好 就就 现现 在在5.1前期策划-报批报建关键节点土地款缴纳17.7.14用地规划许可证17.4.25土地证17.7.25方案审批17.6.12工程规划许可证17.8.11施工许可证17.8.16土方开挖（启动）（启动）正负零17.8.18物业备案17.8.11预售证17.9.23启动区建设报批报建关键节点说说明：明：1 1、标标明明54、“启启动动”的的为为开始开始节节点，其他点，其他为为完成完成节节点点2 2、提前开工无、提前开工无证证施工施工处罚处罚：目前：目前处罚处罚按照按照总总部合同部合同额额的的1%-3%1%-3%，通，通过过沟通可以沟通可以协调协调下降下降 美美 好好 就就 现现 在在5.2外部关系建立政府关系建立建立秀洲区、镇领导信息库，创造良好沟通机制。区职能部门通讯录序号部门职务姓名电话分管工作对接层级1区政府区长吴燕13705732818全面公司总副区长沈凤兴13905731722分管城建项目总2区规划局局长沈均13511290002全面项目总副局长李志刚15957375199分管审批项目总副局长郭华13855、67367784分管规划方案审批前期部科长盛洁15857387449分管规划方案前期部科长任瑞芳512138规划审批前期部主任曹立君13586478880规划审批前期部科员张慧18705833519规划审批受理前期部 美美 好好 就就 现现 在在3区房管局局长张金良13505739065全面项目总副局长沈中华13905733047分管城建项目总科长金志强13957386866分管审批前期部主任杨华明13967359718审批受理前期部4区国土局局长韦国强658168全面项目总科长许文红82720173分管审批前期部科长杜春燕82722657审批受理前期部5消防大队长徐建13758064295全56、面项目总参谋长张文龙82753213分管审图项目总6王江泾镇书记钟夏18957395620负责全镇经济发展项目总主任孙云娟18357376012项目推进前期部8城建办主任朱主任13705732650项目推进前期部主任严伟强15824397733项目推进前期部9行政执法局局长周琦13867393765项目总科长闾斌13957391403项目总5.2外部关系建立 美美 好好 就就 现现 在在5.3前期主要事项审批各部门获取报建资料项目立项备案建设用地规划许可证建设用地批准书国有土地使用权证项目报建已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成规划方案审批 美美 好好 就就 现现 在在5.4重点工作事项57、序号重点工作难度系数推进思路1建设工程规划许可证1、房管备案工作办理周期比较长，影响办理规划证的进度，前期开发部尽力沟通，争取缩短备案时间；2、领取规证前需缴纳相关费用（前提是要有房管面积才能出具最终金额）2施工证1、前置条件是具备规划许可证及消防意见书，在取得规证时把相关的施工证资料准备齐全并做到预审；同时在拿到规证时报消防备案，进而缩短施工证办理时间；3商品房预售证预售证前置条件要做好一房一价审核（办理时限周期比较长）项目一房一价需先到区里，再由区里送往市里审核，市里需有两个会议后才能落定价格审核,审核会议正常情况下是1月一次会议，经过了解也有1月不开一次的状况出现，时间上面没法把控，项目58、争取尽早介入与沟通，尽力实现一步到位，不做价格再次整改；美美 好好 就就 现现 在在6.1招标总规划2017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期招标计划表费用代码招标类别招标项目名称单位工程量(预估）合约规划（万元）标段数量招标方式合同类型出施工图时间发标时间 定标时间 开工时间工期（天）投标单位等级要求备注1.1土建1.1.12017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期总包工程126000 165001邀请招标费率合同2017041020170410 20170430 20170530790C中标单位：浙江博元建设股份有限公司1.1.22017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期售楼处总包工59、程13001701邀请招标费率合同2017031520170315 20170330 2017040150C中标单位：上海家树建筑工程有限公司1.1.32017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期桩基工程m788009001邀请招标单价合同2017031520170315 20170330 2017040160C中标单位：浙江恒力建设有限公司1.1.42017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期土石方工程m31200005001邀请招标单价合同2017031020170322 20170323 2017051645C中标单位：浙江秀州建设有限公司1.1.52017嘉秀洲-003号地块1.1、160、.2期基坑支护工程米14004001邀请招标单价合同2017042120170426 20170515 2017053060C中标单位：浙江恒力建设有限公司1.1.62017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期桩基检测126000301议标单价合同2017042120170426 20170515 2017053060C中标单位：浙江地球物理技术研究院1.1.72017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期单元门樘70651邀请招标单价合同2017121520180101 20180201 2018030160C1.1.82017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期人防门项11201议标单价合同61、2017051920170520 20170610 20170618270C中标单位：嘉兴市盛华人防设备有限公司1.1.92017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期门窗、石材幕墙(含百叶、玻璃栏板）12600012001邀请招标单价合同2017090120171001 20171101 20171115150C1.1.102017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期楼宇标识126000201邀请招标单价合同2018030120180401 20180501 2018060130C 美美 好好 就就 现现 在在6.1招标总规划费用代码招标类别招标项目名称单位工程量(预估）合约规划（万元）标段数62、量招标方式合同类型出施工图时间发标时间定标时间开工时间工期（天）投标单位等级要求备注1.2精装修11.2.12017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期公共区域精装修、户内精装修工程70000 52502邀请招标单价合同20170901201709152017101520171101240B二、设备安装2.1.12017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期消防工程1260004401邀请招标单价合同20170901201709302017103020171115240C2.1.32017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期空气源热泵工程1260003001战略物资单价合同2017091520163、71001201711012017111560C三、配套工程3.1.12017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期智能化工程1260002401邀请招标单价合同20170810201709102017101020171101240C3.1.22017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期通信配套合同(三网合一)1260005001议标单价合同20170815201709152017101520171101100C3.1.32017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期交通标识及划线工程、地坪漆126000301邀请招标单价合同2018040120180501201806012018070130C364、.1.42017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期无负压水泵工程126000301邀请招标单价合同2018011520180215201803152018033030C3.1.52017嘉秀洲-003号地块防水涂料kg63000321战略物资单价合同2017070120170705201708052017082560C3.1.62017嘉秀洲-003号地块电梯台4012001战略物资单价合同2017081020170820201709202017121060C 美美 好好 就就 现现 在在6.1招标总规划费用代码招标类别招标项目名称单位工程量(预估）合约规划（万元）标段数量招标方式合同类型出65、施工图时间发标时间定标时间开工时间工期（天）投标单位等级要求备注四、园林绿化4.1.12017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期景观工程、市政工程40000 18001邀请招标单价合同20171201201801012018020120180215130B五、开发间接费用5.1.12017嘉秀洲-003号地块1.1、1.2期工程监理126000 1501邀请招标单价合同20170315201703152017032520170401460C中标单位：浙江天成项目管理有限公司具体详见附件具体详见附件4:4:闻荷府招标计划表 美美 好好 就就 现现 在在6.2售楼处及样板房主要物资计划序号材料名66、称及型号拟订品牌范围标准供货周期下单时间到场施工时间1售楼处及样板房卫浴产品恒杰452017/1/10已到货2售楼处及样板房中央空调海尔452017/1/1已到货3样板房铝合金门窗以样品确认为准352016/12/22已到货4样板房进户门步阳822017/2/20已到货5样板房橱柜汉森702017/2/15已到货6样板房地板圣象522017/2/15已到货7样板房门锁第吉尔522017/2/20已到货8样板房厨电方太522017/2/20已到货9样板房瓷砖东鹏372017/2/10已到货 美美 好好 就就 现现 在在6.2售楼处及样板房主要物资计划序号材料名称及型号拟订品牌范围标准供货周期下单67、时间到场施工时间10样板房建筑灯具三雄、欧普422017/2/4已到货11样板房对讲设备狄耐克402017/2/11已到货12样板房开关面板霍尼韦尔172017/2/3已到货 美美 好好 就就 现现 在在7.1项目经营指标概览序号 项目 单位 投资版方案版差异备注 目标成本目标成本1收入 万元 82096111425.129330 1.1销售收入 万元 82096111425.129330 1.2经营收入 万元 0 2回款 万元 0 3成本 万元 9040110464914248 3.1开发阶段成本 万元 9040110464914248 3.2经营成本 万元 0 4利润总额 万元-8305668、77615081 5所得税 万元 16941694 6净利润 万元-8305508213387 7净利率 -10.12%5.06%15.2%8可售面积单方成本 元/m2 10498122141716含资本化利息 9内部收益率 -22.55%137.44%160%10内部收益率(自持经营部分)0 11净现值 万元-8223.169451.9917675 12净现值(自持经营部分)万元 0 13投资回收期 年 4.7172.3 14投资回收期(自持经营部分)年 0 15房产均价 元/m2 9139.2311550.1582411 16自有资金投入 万元 3142.4880004858 17借款总额69、 万元 2940011100081600 18借款利率(利率不高于6%)5.40%8.00%2.6%内部一 利润率变得情况项目指标涉及金额投资版方案版(万元)1 销售净利润率-10.12%5.06%二销售收入调整原因项目指标涉及金额投资版方案版(万元)1规划指标(可售面积)8611585682.98 2销售价格(销售均价)9139115503其他(面积赠送、物业维修)三开发成本调整原因项目指标涉及金额投资版方案版(万元)1规划指标(可售面积)8611585682.982 外立面装修无变化无变化3 成本漏项 4 价格因素5其他(赶工费、物业前期介入费等)考虑户内精装修、充电桩及空气源85006 70、项目自评开发成本是否可控 可控四 期望销售净利润率五 已开发期区利润率 美美 好好 就就 现现 在在序号 项目 单位 投资版方案版差异备注 目标成本目标成本1收入 万元 82096111425.29330 1.1销售收入 万元 82096111425.29330 1.2经营收入 万元 0 2回款 万元 0 3成本 万元 9040110464914248 3.1开发阶段成本 万元 9040110464914248 3.2经营成本 万元 0 4利润总额 万元-8305677615081 5所得税 万元 16941694 6净利润 万元-8305508213387 7净利率 -10.12%5.06%71、15.2%8可售面积单方成本 元/m2 10498122141716含资本化利息 9内部收益率 -22.55%137.44%160%10内部收益率(自持经营部分)0 11净现值 万元-8223.169451.9917675 12净现值(自持经营部分)万元 0 13投资回收期 年 4.7172.3 14投资回收期(自持经营部分)年 0 15房产均价 元/m2 9139.2311550.1582411 16自有资金投入 万元 3142.4880004858 17借款总额 万元 2940011100081600 18借款利率(利率不高于6%)5.40%8.00%2.6%内部序号 产品名称投资版方案版72、备注 面积销售单价小计面积销售单价小计(万元)(万元)1 联排别墅945012000 1134018149 14018 254412 多层洋房33180900029862665810838 72163 小高层3806080003044856472 10728 605824 商业542513000 7052.5 440413000 57265 非人防车位1879218063393 19866 124607.1项目经营指标-收入分析 美美 好好 就就 现现 在在序号项目投资版方案版差额（万元）对利润的影响影响成本因素的涉及金额（万元）建面：建面：方案-投资(差额/投资规划方案调整市场价格因素营销装73、修标准调整漏项其他目标成本)A项目成本904011046491424816%A.01开发成本865549415375999%A.01.01 土地费4195841957-10%A.01.02 前期工程费21162205894%215A.01.03 配套设施费63155518-797-13%1055A.01.04 基础设施费3557452897127%780A.01.05 建安及装修工程费2609634523842732%11006006500A.01.06 环境景观工程费25732545-28-1%97A.01.07 工程相关费1891297-1594-84%300A.01.08 工程后续成本374、81219-162-43%160A.01.09 开发间接费16661607-59-4%336A.02开发费用3847104946647173%A.02.01 销售费用16422785114370%A.02.02 管理费用205222281769%A.02.03 财务费用0007.1项目目标成本-成本变动分析 美美 好好 就就 现现 在在序号项目投资版目标成本方案版目标成本建面单方差额成本金额(万元)建筑单方(元/m2)成本金额(万元)建筑单方(元/m2)方案-投资总建筑面积118259125996.077737.07项目总成本90401104649142481前期工程费21161792205175、75-42配套设施费63155345518437-973基础设施费35573014528359584建安及装修工程费2609622073452327405335环境景观工程费25732182545201-176工程相关费189116029723-1377工程后续成本3813221917-158开发间接费166614138643061659销售费用164213927852218210管理费用20521742228176211财务费用0000名称名称投投资版版方案版方案版差异差异金金额（万（万元）元）备注注建筑建筑面面积单价价总价价建筑建筑面面积单价价总价价勘测设计费 58 688 66 830 76、142 单价略有调整，费用增加三通一平工程费 21 250 24 311 61 行政及经营性收费 100 1,178 105 1,335 157 城市建设配套费含水电热 57 679 66 837 158 人防异地建设费 -其他行政及经营性收费 42 500 39 497 -3 7.1项目目标成本-一级科目成本分析 美美 好好 就就 现现 在在序号项目投资版目标成本方案版目标成本建面单方差额成本金额(万元)建筑单方(元/m2)成本金额(万元)建筑单方(元/m2)方案-投资总建筑面积118259125996.077737.07项目总成本90401104649142481前期工程费2116179277、205175-42配套设施费63155345518437-973基础设施费35573014528359584建安及装修工程费2609622073452327405335环境景观工程费25732182545201-176工程相关费189116029723-1377工程后续成本3813221917-158开发间接费166614138643061659销售费用164213927852218210管理费用20521742228176211财务费用00007.1项目目标成本-一级科目成本分析 美美 好好 就就 现现 在在名称名称投资版投资版方案版方案版差异金额（万差异金额（万元）元）备注备注建筑面积单价78、建筑面积单价总价总价建筑面积单价建筑面积单价总价总价配套分摊到可售 29 29 343 343 35 35 444 444 101 101 增加费用车库分摊40%到可售 200 200 2,369 2,369 202 202 2,544 2,544 175 175 增加费用人防地库全额分摊 305 305 3,602 3,602 200 200 2,528 2,528 -1,074-1,074 地下室总面积增加，人防及普通车库面积减少3000方，转移为主楼地下室赠送面积明显增加；普通车库40%分摊，人防车库100%分摊，导致总配套分摊费用降低7.1项目经营指标及目标成本 美美 好好 就就 现现79、 在在序号产品方案投资版方案方案版建筑面积售价净利润利润率建筑面积售价净利润利润率一一销售物业销售物业住宅联排别墅1201212000 1047.34 9.24%2313414017.737283512.37%洋房331809000-2782.10-9.32%7659.210838.426-527-8.10%小高层380608000-6770.06-22.23%6225010727.954-4262-7.81%高层0商业独立商业542513000525.82-9.61%4404.3130004628.83%三三车库车库0非人防地库187920-326.157-0.5959 198663769380、3.58%人防地库96145980四四公建配套物业公建配套物业幼儿园物管用房11761502其他物业配套7.2项目产品成本策划-产品方案 美美 好好 就就 现现 在在经济技术指标表-总体 方案版名名称称单单位位数量数量1 1 用地面积：用地面积：581942 2 总建筑面积总建筑面积125996.07其其中中建筑面积（计容）建筑面积（计容）87185.93建筑面积（不计容）建筑面积（不计容）38810.143 3 总建筑面积（计容）总建筑面积（计容）87185.93地上建筑面积（计容）地上建筑面积（计容）87185.93其其中中住宅住宅81278.65其其中中叠墅叠墅18149.07洋房洋房(81、7(7F)6658.01小高层洋房小高层洋房1111F56471.57商业商业4404.33公共服务配套面积公共服务配套面积1502.954 4 总建筑面积（不计容）总建筑面积（不计容）38810.14地下一层住宅地下一层住宅-不计容不计容地下停车库地下停车库27045.22其其中中人防面积人防面积69805 5 建筑高度建筑高度m6 6 建筑占地面积：建筑占地面积：15155.27 7 机动车停车位机动车停车位个883其其中中地面停车位地面停车位 个46地下停车位地下停车位 个8378 8 户数户数户7929 9 非机动车停车非机动车停车个序号容积率成本方案项目指标或方案说明1容积率是否最大82、值拿地条件1.48项目实际1.472后期优化方案措施成本金额可售率对成本分析影响项目指标或方案说明1可售面积拿地阶段86115项目实际85682.982可售率拿地阶段73%项目实际68%3非可售面积地下室38810.14配套设施1502酒店/自持商业/其他4后期优化方案措施成本金额7.2项项目产品成本策划-规划指标分析闻 美美 好好 就就 现现 在在序号业态规划户数计容面积(m2)机动车配比要求配比车位数量(个)1联排别墅13618149.0790-140，按1.2/户，60-90，按1.0/户配车位，按规划条件合计应配置947个车位9472多层洋房6566658.013小高层56471.5783、4商业4404.33合计79285682.98序号业态规划车位数量（个）地面停车位461其中：地面露天停车位462其中：公建停车位/地库停车位8181其中：人防车库停车位1852其中：地库停车位633一、政府要求配建数量测算二、项目实际规划车位统计序号产品名称建筑面积(m2)车位数量(个)单个车位面积(m2)1人防地下室7250.5121427三、车库停车位专项分析7.2项目产品成本策划-车位指标分析 美美 好好 就就 现现 在在政府收费政府减免政府返还 合计金额(最新已落地)合计金额(最新已落地)合计金额(最新已落地)附：行政性收费一览表附：行政性收费一览表减免费用名称：保障房申请减免缴纳基84、础设施配套费、基础设施配套费契税申请减免；减免费用金额：减免费用依据：政策是否落地：是返还费用名称：新型墙体基金及散装水泥专项资金返还费用金额：80万元返还费用依据：根据政府部门要求提前准备资料及发票返还是否落地：行政收费总额：前三收费主项：基础设施配套费、物业维修金、后续节控措施：法律文件过程追踪必须缴纳7.2前期工程成本策划行政事业收费 美美 好好 就就 现现 在在类别类别重要成本重要成本项项测算目标成本测算目标成本测算说明测算说明（万元）（万元）三通工程费临时道路31根据图纸临时供排水临时电62.18已签合同场地平整场地平整临时设施临时办公室18根据图纸临时场地临时围墙2根据图纸7.2前85、期工程成本策划-前期工程费 美美 好好 就就 现现 在在1.政府出让土地时强制要求建设工程（内容及金额）红线内：无红线外：无2.需我司自行配建的工程设施成本（内容及金额）自来水厂或污水处理站（或水接驳至红线）：无自行建设变电站（或电接驳至红线）：无自行建设燃气站（或气接驳至红线）：无自行建设供热站（或暖接驳至红线）：无自建道路桥梁：无其他自建设施：无累计涉及成本累计涉及成本金额：金额：无基础设施及配套专项分析7.2前期工程成本策划-基础设施及配套 美美 好好 就就 现现 在在7.2前期工程成本策划-市政配套成本 美美 好好 就就 现现 在在示范区成本策划示范区成本策划 建筑面积建筑面积建造成本86、建造成本配置标配置标准准实体实体/临建临建总成本总成本计划收入计划收入备注说明备注说明占地面积占地面积(m2)标准标准(元元/m2)（万元）（万元）（万元）（万元）(后期用途后期用途)1售楼处硬装12601874临建211.5软装1233临建139.12会所会所硬装软装3样板房硬装891113临建9.9软装1712临建15.24商业街5红线外景观6室外绿化1888437实体82.57室外园建1371808实体110.88示范区盈亏情况示范区盈亏情况建筑面积建筑面积(m2)建造成本标准（元建造成本标准（元/m2）总成本总成本总收入总收入销售收入销售收入-成本总投入成本总投入（万元）（万元）（万元87、）（万元）（万元）（万元）12609示范区成本示范区成本7.2项目成本策划内容-目示范区成本策划 美美 好好 就就 现现 在在成本科目成本科目成本项目成本项目计算依据计算依据建造标准建造标准对标项目建造标准对标项目建造标准计算依据计算依据建筑面积单方建筑面积单方(元元/m2)建筑面积单方建筑面积单方(元元/m2)及方案说明及方案说明本项目本项目绿城春绿城春风里风里佳源优优佳源优优城南项目城南项目金洋紫金金洋紫金艺境项目艺境项目建安成本建安成本地基与基础工程建筑面积181190192190图纸总包工程建筑面积1676169516891678图纸及限额防水工程建筑面积75788073图纸外立面装饰88、建筑面积143160156148图纸门窗工程建筑面积126130129132图纸栏杆百叶工程建筑面积 30383528图纸公共部位装修工程建筑面积721377075图纸安装工程建筑面积237240242230图纸户内精装修建筑面积10001000限额标准成本科目成本科目成本项目成本项目计算依据计算依据建造标准建造标准对标项目建造标准对标项目建造标准计算依据计算依据7.2建造成本适配计划建造成本经济指标 美美 好好 就就 现现 在在成本科目成本科目成本项目成本项目计算依据计算依据建造标准建造标准对标项目建造标准对标项目建造标准计算依据及方计算依据及方案说明案说明建筑面积单方建筑面积单方(元元/m89、2)建筑面积单方建筑面积单方(元元/m2)本项目本项目绿城春风绿城春风里里佳源优佳源优优城南优城南项目项目金洋紫金艺境项金洋紫金艺境项目目景观环境景观环境工程工程示范区景观成本景观面积665680600620图纸及投标文件大区景观成本景观面积 500550500500限额标准（含100的/平海绵城市）7.2建造成本适配计划建造成本经济指标 美美 好好 就就 现现 在在结构成本指标结构成本指标钢筋含量钢筋含量(kg/m2)砼含量砼含量(m3/m2)层高层高(m)窗地比窗地比(m2/m2)项目实际项目实际限额设计限额设计项目设计项目设计限额设计限额设计非地下室10811011.033.4人防地下室90、1651701.71.53.6高层39400.30.32.90.25综合单价后期优化方案限额设计限额设计建造成本节约建造成本节约 7.2建造成本适配计划刚性成本策划 美美 好好 就就 现现 在在八大敏感性成本指标八大敏感性成本指标计算依据计算依据高层洋房高层洋房自持自持成本标准成本标准配置标准配置标准成本标准成本标准配置标准配置标准（元（元/m2）（元（元/m2）货量区景观园林 示范区园建面积650大区景观绿化面积500公共部位装修入户大堂大堂面积1000C档/楼梯间楼梯间面积200/400C档/电梯间电梯间面积800C档/电梯轿厢部/外墙装修外墙干挂石材外墙石材面积600B/B+国产石材/外91、墙幕墙外墙幕墙面积/外墙块料外墙块料面积/外墙涂料外墙涂料面积100选材：真石漆涂料；/7.2建造成本适配计划弹性成本策划 美美 好好 就就 现现 在在八大敏感性成本指标计算依据高层洋房自持成本标准配置标准成本标准配置标准（元/m2）（元/m2）门窗工程外墙门窗外墙门窗面积400采用50系列【1.8M宽以内】+超50系列塑钢/入户门 樘33281.05m*2.3m钢质入户门/防火门及防火卷帘门防火门及防火卷帘门 390钢框木扇免漆板防火门/单元门单元门面积8000单元门氟碳喷涂；/装饰百叶装饰百叶面积360/栏杆工程阳台/露台栏杆长度200组合/护窗栏杆长度90焊接/楼梯栏杆长度145焊接/电92、梯台西子奥的斯regen-m、富士达GLVF-、日立HGE、迅达S3300、S3600/智能化m230/室内精装修装修面积1000C档：硬装标准为1000元/可售面积（叠墅毛坯交付）/7.2建造成本适配计划弹性成本策划 美美 好好 就就 现现 在在7.27.2项目成本策划内容-专题方案成本策划-车位产品名称建筑面积(m2)车位数量(个)停车效率(m2/个)售价(元/个)货值(万元)货值/项目总利润(%)人防地下室车位6980214330非人防地下车位20097.146233220000012460216%地下机械车位合计27077.148376520000012460216%停车效率与货值结构93、分析 美美 好好 就就 现现 在在置地开发项目全成本科目对应合约规划表科目代码成本科目名称科目包含内容说明科目目标成本金额执行合约规划标准模板合约名称合同范围合同范围对应成本科目编号合约控价计算对应的成本科目合约控价计算对应的成本科目金额汇总合约控价比例合约控价ABC=A*BA.01.05 建安及装修工程费A.01.05.01建筑工程A.01.05.01.01地基与基础工程A.01.05.01.01.01土方工程10205992 土方工程合同场地平整、土石方开挖回填=D106+D22610,205,992 0.99,185,393 A.01.05.01.01.02基坑支护3442537 基坑支94、护合同=D2273,442,537 0.93,098,283 A.01.05.01.01.04基础工程试桩；桩采购；桩基施工；12441600 桩基采购合同=D22912,441,600 0.911,197,440 桩基施工合同=D2290.90 A.01.05.01.02.01主体结构及粗装修182060200 总承包合同182,060,200 0.9163,854,180 A.01.05.01.04.01幕墙工程5687772 幕墙工程合同外立面幕墙5,687,772 0.84,550,217 A.01.05.01.04.03外墙涂料工程6928303 纳入总承包合同6,928,303 095、.96,235,473 A.01.05.01.05 门窗工程15980565 15,980,565 0.914,382,508 A.01.05.01.07.01 大堂装修63849000 公共部位装修工程大堂、标准层及连廊精装修工程纳入大区精装修工程63,849,000 0.957,464,100 A.01.05.01.07.02标准层及电梯厅装修3965086 3,965,086 0.93,568,578 A.01.05.03.01内精装修工程合同公共区域精装修及室内精装修工程63409580 户内精装修工程合同63,409,580 0.957,068,622 A.01.06环境景观工程费096、 0 A.01.06.01 绿化工程8254236 景观工程合同8,254,236 0.97,428,812 A.01.06.02硬质地面16508471 16,508,471 7.3合约规划管控-合约规划 美美 好好 就就 现现 在在 杭州 公司 闻荷府 项目 成本部 部门责任成本考核指标表序号责任考核维度责任考核要素指标评估内容目标评分说明得分 权重 考核得分考核得分数据来数据来源源考核周期考核周期1目标成本目标成本准确率目标成本准确率=|【方案考核版目标成本-拿地版目标成本】|/拿地版目标成本100%目标成本准确率3%（1）目标成本准确率2%，得100分；（2）2%目标成本准确率3%，得97、80分；（3）3%目标成本准确率，得0分；100 40%总公司成本中心方案目标成本审批完成后考核2预结版目标成本预结版目标成本与施工图版偏差目标成本执行偏差率=（预结版目标成本方案考核版目标成本）/方案考核版目标成本100%目标成本执行偏差率0%（1）预结版目标成本方案考核版目标成本，得100分；（2）方案考核版目标成本预结版目标成本方案考核版目标成本*1.01，得80分；（3）预结版成本方案考核版目标成本*1.01，得0分。100 20%总公司成本中心预结版目标成本完成后考核3动态成本动态数据准确性动态数据准确性=|(季度清查后动态成本汇总-季度上报动态成本汇总)|/当季度清查后动态成本汇总98、*100%动态数据准确性=0%（1）动态数据准确性=0，得100分；（2）动态数据准确性0.5%，得80分；（3）动态数据准确性0.5%，得0分；100 20%总公司成本中心季度4预结算预结算计划达成率预结算计划达成率=季度已完成预结算数量/季度计划完成预结算数量预结算计划达成率=100%按完成率比例得分，最高100分100 20%总公司成本中心季度5考核得分100%说明：以上目标成本均为开发成本-土地费-财务利息1）上述第1条、第2条补充说明：与拿地版成本相比，收入超出与成本超出的比例关系超过2：1，且其中成本超出有部分经过集团成本、营销评估，确对该项目货值有帮助的情况下，扣除此部分对于货值99、增加有帮助的成本；另政府收费及政策变化，钢筋及砼材料大幅上涨超过15%，人工大幅上涨超过20%，也可扣除此超出部分不可抗力的成本；7.4责任成本考核 美美 好好 就就 现现 在在 杭州 公司 闻荷府 项目 设计部 部门责任成本考核指标表序号责任考核维度责任考核要素指标评估内容目标评分说明得分 权重 考核得分 数据来源考核周期1设计变更设计变更比例变更比例=设计变更总费用/合同汇总金额1.5%（1）设计变更比例1.5%，得100分；（2）1.5%设计变更比例2，得80分；（3）设计变更比例2，得0分。100 10%城市公司成本部季度2限额设计地下车位面积指标地下单个车位的平均面积限额设计指标（1100、）限额设计指标，得100分；（2）限额设计指标，得0分100 20%城市公司成本部施工图完成后考核3结构指标钢筋含量限额设计指标（1）目标，得100分；（2）目标实际含量目标的103%，得60分；（3）目标103%，得0分 100 20%城市公司成本部施工图完成后考核4混凝土含量限额设计指标（1）目标，得100分；（2）目标实际含量目标的103%，得60分；（3）目标103%，得0分 100 20%城市公司成本部施工图完成后考核5审图意见闭环率审图意见闭环率审图意见在图纸中落实数/审图意见总数量*100%100%（1）达成率100%，得100分；（2）达成率80%，得60分；（3）达成率80%101、，得0分100 15%城市公司成本部施工图完成后考核6单项目设计费总额设计费限额 单项目设计费限额费总额（1)目标值，得100分；（2）目标值设计费目标值*1.05，得60分；（3）目标值*1.05设计费，得0分；100 15%城市公司成本部预结版目标成本完成后考核7考核得分100%说明：1）当季度无考核项的做甩项；7.4责任成本考核 美美 好好 就就 现现 在在 杭州 公司 闻荷府项目 招采部 部门责任成本考核指标表序号责任考核维度责任考核要素指标评估内容目标评分说明得分权重考核得分数据来源 考核周期1最低价中标 最低价中标率 最低价中标率=最低价中标的合同项数/已完成采购的合同总项数（剔除102、集团战略或集中采购）100%90%（1）最低价中标率90%，得100分；（2）85%最低价中标率90%，得80分；（3）80%最低价中标率85%，得60分；（4）最低价中标率80%，得0分。10040%城市公司成本部季度2合约控价达成率合约控价达成率合约控价达成率=【符合合约控价目标(1000万的合同中标价小于95%或大于1000万的合同中标价小于90%)的合同项数】/已完成采购的合同总项数（剔除集团战略或集中采购）100%90%（1）合约控价达成率90%，得100分；（2）85%合约控价达成率90%，得80分；（3）80%合约控价达成率85%，得60分；（4）合约控价达成率80%，得0分。1103、0030%城市公司成本部季度3有效回标数量有效回标率【单标段招采：采购金额1000万，有效回标单位数6家；500万采购金额1000万，有效回标单位数5家；采购金额500万，有效回标单位数4家，(每增加一个标段，有效投标单位数在以上基础上增加2家)】中标率=满足要求的采购数/总的采购数100%90%（1）有效回标率90%，得100分；（2）85%有效回标率90%，得80分；（3）80%有效回标率85%，得60分；（4）有效回标率80%，得0分。10030%城市公司成本部季度4考核得分100%说明：1）当季度无考核项的做甩项；7.4责任成本考核 美美 好好 就就 现现 在在 杭州 公司 闻荷府 项104、目 工程部 部门责任成本考核指标表序号责任考核维度责任考核要素 指标评估内容目标评分说明得分权重考核得分 数据来源 考核周期1现场签证现场签证比率现场签证比例=现场签证总费用/合同汇总金额1.5%（1）变更签证比例1.5，得100分；（2）1.5%变更签证比例2，得80分；（3）变更签证比例2，得0分。10010%城市公司成本部季度考核2一月一清签证变更及时性签证变更立项审批达成率=当月及时立项签证变更数/当月累计需立项签证变更总数*100%100%（1)签证变更立项审批达成率=100%，得100分；（2）90%签证变更立项审批达成率100%，得80分；（3）平均得分90%，得0分。10020105、%城市公司成本部季度考核3试桩桩基优化项目必须试桩，并根据试桩结果进行桩基选型优化100%（1)试桩，并桩基选型优化得100分；（2）未试桩，得0分。10010%城市公司成本部桩基施工前4土方平衡土方平衡有条件实施土方平衡必须落地实施100%（1)实施土方平衡并做到成本优化，得100分；（2）有条件实施土方平衡，但未实施，得0分。10010%城市公司成本部土方开挖前5无效成本无效成本占建安总成本比无效建安成本/建安总成本0.05%（1）0.05，得100分；（2）0.05%无效成本占总成本比例0.1，得80分；（3）无效成本占总成本比0.1，得0分。10015%城市公司成本部季度考核7.4责任106、成本考核 美美 好好 就就 现现 在在 杭州 公司 闻荷府 项目 工程部 部门责任成本考核指标表序号 责任考核维度责任考核要素指标评估内容目标评分说明得分权重考核得分 数据来源 考核周期6索赔与反索赔索赔与反索赔索赔与反索赔资料完整性100%（1)索赔与反索赔资料完整，得100分；（2）索赔与反索赔资料不完整，得0分；。10010%城市公司成本部季度考核7基坑围护方案审核深基坑必须开专题会议进行方案审核优化100%（1)开专题会议进行方案审核优化，并落地实施的得100分；（2）未开专题会议进行方案审核优化就开展施工，得0分。10010%城市公司成本部施工图完成后考核8签证费用分摊签证费用分摊完107、成率已分摊签证费用/总的分摊签证费用100%（1)签证费用分摊完成率95%，得100分；（2）签证费用分摊完成率95%，得0分。10015%城市公司成本部季度考核9考核得分100%说明：1）当季度无考核项的做甩项；7.4责任成本考核 美美 好好 就就 现现 在在 杭州 公司 闻荷府 项目 前期部 部门责任成本考核指标表序号责任考核维度责任考核要素指标评估内容目标评分说明得分 权重 考核得分 数据来源考核周期1减免缓退前期费用减免缓退减免缓退达成率=实际完成金额/降本责任状金额*100%100%（1）达成率100%，得100分；（2）达成率80%，得60分；（3）达成率80%，得0分；10010108、0%城市公司成本部年度目标分解到季度考核2考核得分说明：1）当季度无考核项的做甩项；杭州 公司闻荷府项目 营销部 部门责任成本考核指标表序号责任考核维度责任考核要素指标评估内容目标评分说明得分权重 考核得分 数据来源 考核周期1费效比费效比已发生营销费用/已实现的签约金额按全程策划目标设定（1）费效比全程策划设定目标，得100分；（2）费效比全程策划设定目标，得0分；10050%城市公司成本部、财务部开盘1个月后开始考核，按季度考核2费用总额费用总额实际发生值年度目标值按全程策划目标设定（1）实际发生值年度目标值，得100分；（2）实际发生值年度目标值，得0分；10050%城市公司成本部、财务109、部年度计划分解到季度考核3考核得分100%说明：1）当季度无考核项的做甩项；7.4责任成本考核 美美 好好 就就 现现 在在 杭州 公司闻荷府项目 财务部 部门责任成本考核指标表序号责任考核维度责任考核要素指标评估内容目标评分说明得分权重 考核得分 数据来源 考核周期考核周期1费用总额费用总额实际发生值年度目标值按全程策划目标设定（1）实际发生值年度目标值，得100分；（2）实际发生值年度目标值，得0分；100 100%城市公司成本部、财务部年度计划分解到季度考核2考核得分说明：1）当季度无考核项的做甩项；杭州 公司闻荷府项目 综合人力部 部门责任成本考核指标表序号责任考核维度责任考核要素指标110、评估内容目标评分说明得分权重考核得分 数据来源 考核周期1费效比费效比已发生管理费用/已实现的签约金额按全程策划目标设定（1）费效比全程策划设定目标，得100分；（2）费效比全程策划设定目标，得0分；10050%城市公司财务部开盘1个月后开始考核，按季度考核2费用总额费用总额实际发生值年度目标值按全程策划目标设定（1）实际发生值年度目标值，得100分；（2）实际发生值年度目标值，得0分；10050%城市公司财务部年度计划分解到季度考核3考核得分说明：1）当季度无考核项的做甩项；7.4责任成本考核 美美 好好 就就 现现 在在节点项目阶段节点内容节点完成成果节点责任分工计划完成时间责任主体1项目111、前期投资版目标成本评审会多版本投资版目标成本3月4日成本2地下室及车位经济效益分析地下室及车位分析表3月17日成本3人防车位经济效益分析人防建设费用分析表3月17日成本4刚性成本分析施工图预算8月30成本5基坑支护方案编制施工方案3月10工程6基础选型方案地勘报告3月12设计7成本策划会编制目标成本，完成成本策划PPT4月4日成本8方案版目标成本报批编制目标成本4月10日成本7.5过程管控规划-过程管控规划 美美 好好 就就 现现 在在节点项目阶段节点内容节点完成成果节点责任分工计划完成时间责任主体9项目中期合约规划方案版合约规划4月15日成本10地上计容停车效率复核并优化完成基础选型，地上计112、容底版设计优化，地上计容平面设计优化4月18日设计11地上结构指标复核并优化完成地上结构产品的设计优化4月25日设计12主体建安经济技术指标分析完成地上，地下产品单体主体建安经济技术指标分析4月30日成本13精装修(含公共部位)成本测算与指标分析完成精装修成本测算及指标分析5月5日成本14门窗工程选型优化分析门窗专项决策，了解当地市场，选型等5月10日设计15外立面装饰优化分析完成外墙设计优化，关于石材、真石漆、质感涂料等优化5月12日设计16室内装修优化指标精装修成本测算及指标分析5月14日成本17智能化选型优化分析咨询专业厂商选型优化，设计优化，增加智能家居设计5月20日设计18园林绿化工113、程优化分析货量区，采用至少议标方式，从施工单位、材料、苗木的选择上优化成本5月25日设计19开盘后成本后评估完成开盘后全成本后评估7月30日成本20项目后期结算后评估完成项目全成本后评估19年12月成本7.5过程管控规划-过程管控规划 美美 好好 就就 现现 在在8.1财务策划-经济指标目目指指标总占地（占地（亩）135容积率住宅1.5土地单价（万元/亩）466.67本期地价（亿）4.07358亿楼面价（元/）4754.25土地款支付节奏2017年4月14日前支付50%土地款，计20367.9万元，2017年7月14日之前支付剩余50%土地款20367.9万元。经济效效益益指指标（动态）投投资114、版版（拿地前）（拿地前）方案版方案版（规划方案）划方案）指指标（动态）投投资版版（拿地前）（拿地前）方案版方案版（规划方案）划方案）总销售收入（万元）82095.5 111425.19净利润（万元）-8305.195082.05IRR（所得税后）-22.55%137.44%净利润率-10.12%5.06%人均产值（按照23人计算）35694845人均利润（按照23人计算）-361221方案版测算价格：方案版测算价格：按销售均价按销售均价11F洋房洋房10727.95.元元/，7F洋房洋房10838.43元元/，叠排，叠排14017.74元元/，商业，商业13000元元/，车位，车位 20.00115、 万万/个。费用控制，营销个。费用控制，营销2.5%，管理费，管理费2%。该销售均价相对比较激进，尤其在高层售价方面，快速去化与价格会有影响。该销售均价相对比较激进，尤其在高层售价方面，快速去化与价格会有影响。美美 好好 就就 现现 在在8.2总体指标对比项目开放目开放时间：2017年年7月月项目开盘时间：2017年9月现金回正目标：2017年10季度首期供货：5.81亿元2017年去化目标：81%2017年销售目标：9亿元序序号号项目目投投资版版（拿地前）（拿地前）方案版方案版（规划方划方案）案）变化率化率重大重大变化原因分析化原因分析一销售收入82095.5111425.1935.73%高116、层改精装修，均价提升，总收入变高二总成本90400.69104649.1215.76%售价提升，费用增加；高层改精装修。三利润总额-8305.196776.07-181.59%销售均价提升相对比较激进，尤其高层售价方面。1所得税1694.022净利润-8305.195082.02-161.19%3净利率-10.12%5.06%上升了15.18个百分点6净收益率-22.55%137.44%上升了159.99个百分点相关数据为动态测算数据 美美 好好 就就 现现 在在8.3现金流数据根据上述测算情况，扣除财务融资等现金流，项目经营性现金流回正时间预计在2017年10月份，但是考虑嘉兴的资金监管，预117、计可贡献集团时现金流回正会有延迟。项目综合考虑前期沟通，降低资金监管的比例及加速放款。争取17年年底回正。序号序号项目项目合计合计2017年年4月月2017年年5月月2017年年6月月2017年年7月月2017年年8月月2017年年9月月2017年年10月月2017年年11月月2017年年12月月2018年年1月月2018年年2月月2018年年3月月2018年年4月月2018年年5月月2018年年6月月2018年年7月月2018年年8月月2018年年9月月1现金流入量现金流入量111,425.19 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 37,720.78 34,304.40 10,118、102.43 8,476.87 10,285.58 4,615.34 2,376.97 1,950.15 1,309.72 282.95 0.00 0.00 0.00 1.1销售收入111,425.19 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 37,720.78 34,304.40 10,102.43 8,476.87 10,285.58 4,615.34 2,376.97 1,950.15 1,309.72 282.95 0.00 0.00 0.00 1.2其它收入0.00 2现金流出量现金流出量103,469.02 21,226.29 1,106.65 1,508.26 22,8119、70.95 1,932.03 4,159.36 3,921.37 2,820.09 2,041.61 2,080.07 1,932.49 1,836.79 1,979.68 1,833.46 1,961.33 1,951.62 1,749.63 1,663.59 2.1开发成本（不含资本化利息）93,054.80 21,171.11 1,061.53 1,362.66 22,653.38 1,542.02 1,663.34 1,562.88 1,707.67 1,199.07 1,196.88 1,252.07 1,542.12 1,707.67 1,552.02 1,800.43 1,805120、.79 1,615.99 1,618.18 2.2销售费用2,785.63 0.00 0.00 55.71 139.28 278.56 417.84 417.84 417.84 278.56 222.85 278.56 55.71 55.71 55.71 55.71 55.71 0.00 0.00 2.3管理费用2,228.50 44.57 44.57 89.14 66.86 66.86 66.86 111.43 111.43 111.43 111.43 111.43 111.43 111.43 111.43 89.14 89.14 89.14 44.57 2.4财务费用0.00 0.00 0121、.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5税费5,400.09 10.61 0.55 0.75 11.43 44.59 2,011.32 1,829.22 583.15 452.55 548.91 290.43 127.53 104.87 114.30 16.05 0.98 44.50 0.83 3净现金流量（所得税前）净现金流量（所得税前）7,956.17(21,226.29)(1,106.65)(1,508.26)(22,870.95)(1,932.03)33122、,561.42 30,383.03 7,282.34 6,435.26 8,205.51 2,682.85 540.18(29.52)(523.74)(1,678.38)(1,951.62)(1,749.63)(1,663.59)4累计净现金流量（所得税前）累计净现金流量（所得税前）(21,226.29)(22,332.94)(23,841.20)(46,712.15)(48,644.18)(15,082.76)15,300.27 22,582.61 29,017.86 37,223.37 39,906.22 40,446.40 40,416.88 39,893.14 38,214.76 36123、,263.14 34,513.51 32,849.92 5调整所得税（调整所得税（25%）1,432.26 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 905.22 801.10 131.45 133.02 196.19 17.00 22.70 11.06(17.26)(28.76)0.00 0.00 0.00 6净现金流量净现金流量(所得税后所得税后)6,523.91(21,226.29)(1,106.65)(1,508.26)(22,870.95)(1,932.03)32,656.21 29,581.93 7,150.88 6,302.23 8,009.32 2,665.85 517124、.48(40.58)(506.48)(1,649.62)(1,951.62)(1,749.63)(1,663.59)7累计净现金流量累计净现金流量(所得税后所得税后)(21,226.29)(22,332.94)(23,841.20)(46,712.15)(48,644.18)(15,987.97)13,593.96 20,744.84 27,047.08 35,056.40 37,722.25 38,239.73 38,199.15 37,692.67 36,043.05 34,091.43 32,341.79 30,678.21 年度1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00125、 7.00 8.00 9.00 净现金流量（所得税前）7,956.17 40,446.40(18,129.06)(15,428.37)1,067.20 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 累计净现金流量（所得税前）40,446.40 22,317.34 6,888.97 7,956.17 7,956.17 7,956.17 7,956.17 7,956.17 7,956.17 净现金流量(所得税后)6,523.91 38,239.73(18,094.10)(15,428.37)1,806.65 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 累计净现金流量(所得税后)38,23126、9.73 20,145.63 4,717.25 6,523.91 6,523.91 6,523.91 6,523.91 6,523.91 6,523.91 评价指标：评价指标：所得税前所得税前所得税后所得税后内部收益率147.32%137.44%净现值（万元，折现率10%）10,924.11 9,451.99 投资回收期（月）7 7 美美 好好 就就 现现 在在土地获取阶段土地获取阶段筹划事项：土地获取方式的选择和评估规划设计阶段规划设计阶段筹划事项：根据融资需求，对规划方案提出相应建议项目启动项目启动筹划事项：成立独立项目法人、资质办理报批报建报批报建筹划事项：完成满足开发贷条件施工招投标施127、工招投标筹划事项：施工单位选择 营销策划营销策划筹划事项：接待银行或金融机构调查前准备融资放款融资放款筹划事项：确保开盘前，满足融资抵押要求融资全程策划关键节点：融资全程策划关键节点：融资策划具体节点及要求见附件：8.4融资筹划 美美 好好 就就 现现 在在土地获取阶段土地获取阶段筹划事项：土地获取方式的选择和评估规划设计阶段规划设计阶段筹划事项：面积段控制、土地分摊方式、自持可售物业的成本筹划项目启动项目启动筹划事项：子分公司的选择，跟投进入模式报批报建报批报建筹划事项：立项规划、办证规划施工招投标施工招投标筹划事项：合同评审、施工单位选择、施工段划分 营销策划营销策划筹划事项：政策评估、定128、价测算清算阶段清算阶段筹划事项：所得税、增值税、土地增值税的专项筹划项目运营项目运营筹划事项：经营过程中涉税风险的把控税务全程策划关键节点：税务全程策划关键节点：税务策划具体节点及要求见附件：8.5税务筹划 美美 好好 就就 现现 在在9.1现场平面布置图（1期）箱变临时用水样板房临时道路塔吊钢筋加工区楼栋边少量布置钢筋、木工加工区，主要加工场地及物料堆场放置2.1期便道间便于驳运 现 有 河 道 主要堆场 美美 好好 就就 现现 在在9.1现场平面布置图（2.1期）箱变临时用水样板房临时道路塔吊钢筋加工区楼栋边少量布置钢筋、木工加工区，主要加工场地及物料堆场放置2.2期便道间便于驳运 现 有129、 河 道 主要堆场 美美 好好 就就 现现 在在9.1现场平面布置图（2.2期）箱变临时用水样板房临时道路塔吊钢筋加工区楼栋边少量布置钢筋、木工加工区，主要加工场地及物料堆场放置在中轴便道间便于驳运 现 有 河 道 主要堆场 美美 好好 就就 现现 在在9.2围挡及亮点工程西侧靠滨河路与北侧莲雁东路定型化围挡，标化宣传1、广告围挡、营销提供效果图及需求，并由钢架单位施工，广告公司布置。2、东侧广告围挡加设灯光效果。东侧围档朝向运河东路，做围挡广告南侧由于在建项目和现有河道影响，不设置宣传围挡，用临时生活区作为围挡。美美 好好 就就 现现 在在9.3土方平衡土方平衡：本项目工程开发节奏较紧，17130、年9月底基坑基本全部开挖完成，土方量约为15万方，内倒的土方量极为有限，且土质极差，流塑性高，除1期挖出的4000方土可用于回填示范区后场景观区及场区内无地下室区域外，项目公司会要求土方单位利用自身关系借地进行土方短驳外运与短驳回填。全盘楼座基础与地库同步施工，优先保证主楼出正负零节点。1期期2.2期期2.1期期 美美 好好 就就 现现 在在9.4售楼处和样板展示建设展示节点展示节点完成节点完成节点责任人责任人效果效果把控把控售楼处结构4月18日陈锋陈锋售楼处装修6月18日陈锋朱魏丰马雪卿样板房装修6月18日陈锋朱魏丰马雪卿景观施工8月18日陈锋朱丹青软装布置8月26日马雪卿 马雪卿售楼售楼处131、处样样板房板房停停车场车场景景观观通道通道1、工程施工按倒排节点进行抢工；2、主体施工期间，拆模后即进行砌体施工，砌体施工优先外墙砌体施工；3、砌体施工严控工程质量，5天即进行抹灰施工，确保工程进度；4、样板房设置在售楼部二楼，采用轻钢骨架结构，为89平米主力户型，5月10日开始施工。看房看房动线动线 美美 好好 就就 现现 在在9.5工期计划和进度管控项目分期楼号产品类别开工开工正负零正负零结构结构封顶封顶屋面工程屋面工程内外装修工内外装修工程程脚手架拆除脚手架拆除竣工备案竣工备案交付交付1期 1、6、9、10、15、16、19、22#楼高层2017-6-152017-8-182017-11132、-282017-12-282018-8-152018-9-302019-4-302019-12-312.1期 2、4、7、11、13、17#楼叠拼2017-8-252017-10-52017-11-252017-12-252018-6-152018-7-302019-4-302019-12-3120、23#楼高层2017-8-252017-10-52018-1-152018-2-152018-8-152018-9-302019-4-302019-12-312.2期 3、5、8、12、14、18#楼叠拼2017-9-102017-10-252017-12-102017-1-102018-6-15133、2018-7-302019-4-302019-12-3121、24#楼洋房2017-9-102017-10-202017-12-302018-1-302018-6-252018-8-102019-4-302019-12-31项目工程开发计划项目工程开发计划 美美 好好 就就 现现 在在9.5工期计划和进度管控进度管控措施：进度管控措施：1、为保证销售节点，首开区（1期）要求总包单位划分3个区块进行平行施工，后期各工序要求施工单位落实平行施工和流水施工；2、加强项目管理过程中对项目人机料法环的管控，配合设计部加强对设计单位的出图进度管理，配合招采部做好招标采购工作，特别是甲供材料的 供应；3、根134、据全项目营造要求，制定完善、科学的计划，并进行动态管理，加强对进度计划的控制，同时对施工单位的施工总部署、施工组织机构、施工进度网络计划、主要里程碑控制点、工程施工所需劳动力的计划等加强审查力度；4、要求监理方每周必须组织各方召开工程例会，以利各方及时了解工程进度及互通工程信息；5、配合相关部门提前做好相关工作计划，特别是设计部出图计划，招采部招标采购进度，保证节点完成。美美 好好 就就 现现 在在9.5工程现场及质量管控一、做好技术方案审核：一、做好技术方案审核：总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和项目部审批，审批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律135、不得施工；主要控制如下方案：1）施工组织设计；2）测量方案；3）雨季施工方案；4）冬季施工方案；5）桩基施工方案；6）临电施工方案；7）地下防水施工方案；8）混凝土施工方案；9）钢筋施工方案；10）模板施工方案；11）砌筑施工方案；12）脚手架施工方案；13）屋面工程施工方案；14）装修施工组织设计；15）成品保护施工方案；16）外墙外保温施工方案；17）设备专业施工组织设计。美美 好好 就就 现现 在在9.5工程现场及质量管控二、图纸管控：二、图纸管控：首期施工图出图，由设计部组织，各部门全面配合，其中对于示范区图纸，确保2天内完成审图，启动区图纸3天内完成审图意见；每期开发阶段，重点检查其136、与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。每期开工前，由项目公司组织总包（相关分包）、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查。实行三级审图，合作方提前审图，审图意见收集汇总后进行设计交底和图纸会审。施工单位每月对下月将施工内容提前审图，避免施工中变更。美美 好好 就就 现现 在在三、变更及签证控制：三、变更及签证控制：变更控制：防止不合理变更和无效变更，所有变更要求应经成本部、工程部联合审批，相关工作必须通过指令单下发施工单位实施。137、签证管理：对于工程施工过程中发生的工程变更、设计变更，都要严格执行集团公司的审批流程，并必须用现场签证的形式办理经济往来结算文件，除此之外，任何其他形式的往来文件都不构成结算依据和追加合同金额调整的依据。每项现场签证工作完成后3天内，乙方应提交该项签证费用清单及相应的原始记录确认文件，报监理单位、甲方审批。签证内容施工前必须进行预估流程审核，经批准后才能由工程部派发工程指令单。专业工程师和成本工程师，必须在签证内部施工过程前、中、后到场监督、拍照、验收，施工图无法计算工程量的，必须现场测量工程量。落实集团公司的全过程ERP签证线上线下管控机制从“变更需求申请阶段”到“完工确认造价审核阶段”全面138、进行线上线下控制，对施工单位、监理单位、工程部、成本核算部建立全员的线上线下报批和审核，利用EPR管控签证变更规范性和及时性。严防弄虚作假和腐败行为的发生。9.5工程现场及质量管控 美美 好好 就就 现现 在在四、品质指标：四、品质指标：主要责任指标主要责任指标：实测实量分：主体不低于92分。工艺工法执行率：100%全部执行。一次性交房率：不低于95%。毛坯户均缺陷率：小于1条/户。精装修户均缺陷率：小于1.5条/户。毛坯无缺陷率：大于35%。精装修无缺陷率：大于30%。工程节点达成率：大于90%。工程维修闭环率：大于95%。抓好工程标准动作的落实：抓好工程标准动作的落实：工程策划、样板引路、139、工艺工法、样板打造及工地开发、实测实量、淋水（闭水）试验、甲乙供材验收、分部分项、工程砸碎、总部验收等。9.5工程现场及质量管控 美美 好好 就就 现现 在在五、样板引路五、样板引路：样板先行，所有工序先施工样板，验收合格后照标准此大面积施工。样板先行，所有工序先施工样板，验收合格后照标准此大面积施工。在首期北侧空地在首期北侧空地建设样建设样板板区区9.5工程现场及质量管控重点工艺工法：重点工艺工法：螺杆洞封堵、混凝土墙体不抹灰接缝、构造柱浇螺杆洞封堵、混凝土墙体不抹灰接缝、构造柱浇筑、卫生间防水、铝合金门窗后塞法、出屋面管道、筑、卫生间防水、铝合金门窗后塞法、出屋面管道、水落口、屋面瓦水落口140、屋面瓦 美美 好好 就就 现现 在在五、样板引路五、样板引路：样板引路建设思路样板引路建设思路 1、施工样板分标段、分楼号、分班组进行。2、方案先行：样板工程实施前，施工单位应将专项施工方案报监理单位审核、工程部审批，审批通过后方可开展样板施工。3、过程控制：工程部、监理单位参与进场材料的验收(招采部参与)，平行或旁站检查样板施工过程，及时协调解决样板施工中出现的质量问题。施工单位技术负责人全过程参与施工指导，专职质检员全过程参与检验。4、样板工程验收：样板施工完成后，工程部组织项目专业工程师、监理单位、施工单位及相关班组共同验收并点评。5、正式施工在样板工程验收合格后实施。实施前，施工单位141、组织样板施工工艺交底，监理单位、施工单位及相关人员均应参加，明确各自职责和管理要求，填写交底记录。更换班组后应重新组织工艺交底。6、正式施工时的质量标准不低于样板工程的质量标准。户内管线、设备安装工程严格按照样板间的布局布置。7、样板验收记录存档。样板工程质量专项验收记录在工程竣工验收时交由工程部。9.5工程现场及质量管控 美美 好好 就就 现现 在在六、防渗漏六、防渗漏：抓好淋水试验、盛水试验：抓好淋水试验、盛水试验：1、淋水试验次数和时间要求 各单体楼栋外窗淋水试验至少一次，淋水试验由总包单位负责实施，门窗单位参加并配合，项目工程部、监理单位负责监督检查。2、淋水试验范围 外墙门窗、幕墙等142、（凹阳台的窗和雨棚除外），100%作淋水试验。3、基本要求 淋水试验时总包、门窗单位要逐一自检，工程部会同监理、总包、门窗安装单位进行复检；检查后工程部组织各个参建单位对现场渗漏处进行原因分析，就分析结果划分各个参建单位的责任，责任单位必须在工程部要求的整改时间内完成修复处理，并且进行第二次淋水试验，直至无渗漏现象方可结束淋水 工工程部在整改施工过程中在下雨天加大对现场易出现渗漏的重点程部在整改施工过程中在下雨天加大对现场易出现渗漏的重点部位：屋面、地下室、外墙螺杆洞、窗户等位置巡查，确保在过程中就得部位：屋面、地下室、外墙螺杆洞、窗户等位置巡查，确保在过程中就得到改进到改进9.5工程现场及质143、量管控 美美 好好 就就 现现 在在七、工程资料管理七、工程资料管理：严格落实收发文管理，抓好索赔与反索赔管控，强化资料管控。1、内业资料 工程部资料组卷建档，集中整理。资料管理与专业工程师阶段性完成工作任务及指标挂钩，列入考核的分项。建立工程周检制度，每周梳理，每月对内业资料检查情况进行内部考核，同时组织设计、招标、成本碰头会，及时解决资料交圈问题。2、工程资料 充分发挥现场参建方及监理单位的力量，不定期抽查，并形成书面记录。工程资料与参建方工程款审批挂钩，要求现场资料同步。适时邀请城乡档案馆人员对项目资料培训、检查。对甲供材配合招采等部门共同验收、对乙供材积极组织四方进场验收，并形成书面记144、录及影像。工程部单独建立图片影像资料制度，将好的案例做法、不合格的工艺或工序分门别类建档。结合总经理周检、工程周检进行考核，每月梳理奖罚 9.5工程现场及质量管控 美美 好好 就就 现现 在在9.5工程现场及质量管控八、八、实测实量管理制度实测实量管理制度平面简图：平面简图：施工单位逐层按公司要求在平面简图上布置测点并编号，作为实测实量和抽查复测的依据。实测数量实测数量：施工单位对测点100%实测实量；监理单位对测点100%复测；项目公司按50%的比例进行抽查复核；项目管理中心检查抽测。实测标识：实测标识：施工单位在测量部位粘贴实测标签，填写实测数据并签名和标注日期。监理、项目公司实测后同样填145、写并签字。实测时限实测时限：现场相关部位具备实测条件后，施工单位须在2天内完成实测，监理单位需在3天内完成复测，项目公司工程部4天内完成复核。数据录入：数据录入：各单位将数据即时录入房产ERP系统。（建筑把实测数据录入自己系统中）取样方法：取样方法：按照分部分项验收顺序，以楼栋的单元楼层为单位进行实测实量。见证抽测：见证抽测：总部抽查时施工单位、监理单位、项目公司相关人员共同参加，旁站见证，各方对实测结果现场确认签字。美美 好好 就就 现现 在在9.5工程现场及质量管控主要实测项：主要实测项：混凝土结构工程（垂直度、平整度、截面尺寸）、砌体工程（垂直度、平整度、洞口尺寸）、抹灰工程（平整度、垂146、直度、阴阳角）、楼地面工程（标高、平整度）、装饰装修工程（腻子平整度、饰面砖平整度、表面观感等）、安装工程（预留预埋的标高、平面定位偏差等）、混凝土回弹强度、楼板厚度工程质量评定分与工程节点付款比例按下表执行：工程质量评定分与工程节点付款比例按下表执行：工程质量评定分工程款支付比例85分100%7585分80%（n75）2%75分80%75分不予支付，停工整顿 美美 好好 就就 现现 在在9.5工程现场及质量管控九、九、工程竣工申报总部验收工程竣工申报总部验收前提：前提：项目公司必须在计划竣工日期前按照分户验收规则和竣工标准完成施工单位自检、监理预验、各专项验收、质量站参加的项目竣工验收工作。147、时间要求：时间要求：住宅的工程竣工日期为合同交房日期之前二个月。申请复验的要求：申请复验的要求：项目公司在质监站监督下完成竣工验收后一周内必须向总公司申请总部验收，在申报总公司验收时必须附质监备案表。验收申请由工程副总（总监）发起，经项目总签核后报至项目管理中心联席总裁。复验的组织：复验的组织：项目管理中心代表总公司负责所辖项目的总部验收工作。总部验收组成部门为工程、设计、招采、物业、客服。各部门必须安排副经理以上人员参加验收组。时间：时间：项目管理中心接到验收申请后，一般在五天内组成验收组赴项目实地验收。验收前召开准备会，明确要求和分工，验收后召开总结会，公布验收结论性意见和改进要求。美美 148、好好 就就 现现 在在9.6工程管理难点与对策本本项目工程的重点、和难点及风项目工程的重点、和难点及风险险 1.场地内为软土土层，桩基施工及土方开挖过程中要保证预制桩基的质量管理难度高，需在桩基施工和挖土阶段重点管控。软土土层桩基施工与土方开挖过程中，由于土层的流塑性较大，预制桩基抵抗水平力较小等原因，极易造成桩基的质量问题。对策：对策：（1）本项目地质中，淤泥质土层较厚，地下室底板位于淤泥质土层中，在土方开挖时，需确保开挖边线外3-5倍开挖深度（按30米控制）范围内的桩基均已施工完成，以避免后续桩基施工中，因挤土效应而出现桩跑位与断桩现象。（2）开挖边坡坡度控制在1:3-1:4，保证工期的前149、提下尽量选用自重小的小型挖机与运输车辆，坡度1:3或1:4放坡时，边坡外还应有一定的安全空间，当不满足这些条件时，可采用1:3或1:4放坡+钢板支护的方式。美美 好好 就就 现现 在在9.6工程管理难点与对策 （3）桩基施工前制定详尽桩基施工行进路线，沉桩过程中选择合适的沉桩顺序，遵循“先深后浅，先中间后两侧”的原则。桩基施工、土方开挖及地下室施工需连续跟进式作业，不允许单独楼栋土方抢挖结构出0.00而在地库留设边坡，若因道路、施工组织等原因而无法避免的，尽可能缩短临时施工边坡的存在时间，更需做好边坡支护设计与施工。（4）在保证压桩力的前提下，保证桩身桩顶标高，尽量杜绝产生欠送桩，如确实压桩力150、过大桩身无法下沉需要欠送，报监理单位、建设单位，提请设计出具处理意见。（5）鉴于本项目土层特性，先单独抢挖楼栋出0.00的话需在地库留设边坡，对于已沉桩基质量保证不利，强烈建议本项目楼栋与楼栋间地库土方整体开挖，结构一起施工，不留设边坡。美美 好好 就就 现现 在在9.6工程管理难点与对策2.安全文明管理落实难度大。本项目场地原为芦苇荡，土质极差，同时西侧、北侧均在新建市政道路，南侧为现有河道，东侧为市政临时便道将在年底前落实市政道路建设，这给项目现场交通组织带来极大难度，对现场安全文明管理落实难度较大。对策：对策：（1）桩基施工前，场地平整阶段将场地内浮土进行及早清运，加强地表水的抽排。（2151、）要求施工单位合理布置场布图，并对其进行评审，合理安排交通组织，确保施工阶段有序施工，杜绝“脏乱差”。（3）了解市政建设规划时间，及早进行交通安排。（4）加强南侧现有河道的管理，要求施工单位自觉建立“河长制”，杜绝对施工场地内直排入河道的现场。美美 好好 就就 现现 在在10.1物业策划-物业服务原因简要分析：u置地联合物业打造一体化品牌的推广与落地，向静海展示大开发商实力；u推进兄弟企业物业打造华北公司，推进华北区域的物业工作的拓展；u静海物业水平不高，按照新型的物业服务升级内容，完全有能力使“君悦府”项目成为静海的标杆，同时要做到楼盘的高端，以及物业服务的高端。服务简要说明：u临时接待中心152、按照9人配置，售楼处开放按照20人配置，小区物业后续具体洽谈确定。u物业按照全新体系，不再仅限于对客户接待工作的基本完成，要追求将无形的服务转化为有形的附加价值体现；强从服务的角度去修饰和弱化售楼中心作为产品卖场的属性，更自然的从“卖房子”向“卖生活”进化，就像产品只是服务的载体一样。u主要服务选择参考如下：按照基础服务、各项生活便利服务等推进落实。项目综合考虑采用物业服务基础五保服务物业客服服务比邻好-厨房比邻好-洗衣比邻好-优购比邻好-童萌比邻好-健康比邻好-友会比邻好-乐居比邻好-洗车.用心小灶、服装洗涤、全城超市、四点半学堂、健康中心、房屋租售一体化。美美 好好 就就 现现 在在服务产153、品体系：10.2 物业服务基础服务比邻好秩维客服环境工程I友会 I洗衣I优购I健康I童萌I厨房 物业产品体系基础服务 秩序 环境 客服 工程 智能化安保系统 两小时巡查制度 零干扰服务制度 保洁工具系统管理制 绿化分层级养护标准 植物修剪标准制 专属管家责任制 客户投诉首问责任制 客户沟通定期走访制 客户资料独立建档制 每日二维码巡检制 设备房5S管理制 工具包随身携带制 业主报修15分钟到达制 房屋维修中心 美美 好好 就就 现现 在在序号项目数量()单价(元/月)备注1基本服务费普通住宅81278.41.86公共服务费单价按照政府指导价，考虑前分期开发项目，先期入住业主按照规定标准60%缴纳前期物业管理公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿，故收缴率按照100%计算。商业4404.332.510.3 物业价格预算与物业进行沟通，初步拟定了物业费测算价格：美美 好好 就就 现现 在在附件说明：附件1：全周期策划一览表-数据汇报附件2：彩平图附件3：项目价值定位配置表附件4：招标策划表附件5：财务策划表（动态、静态）美美 好好 就就 现现 在在