1、“住宅花园”操作指引“住宅花园”操作指引 为规避住宅花园交付后引发的一系列投诉，提高客户满意度，在力求项目顺利报建的同时，最大化保留住宅花园的溢价空间，集团从规划设计、营销宣传方式、物业管理三方面综合制定相应操作指引，具体详见附件。该指引自发文之日起生效，请集团总部各部门、所属各公司严格遵照执行，并对内容保密、严禁外传。附件一：住宅花园设计原则 附件二：销售宣传操作指引 附件三：物业管理操作指引 附件 1：住宅花园设计原则 住宅花园设计原则 一、目的 一、目的 花园作为洋房、别墅产品的重要价值点，为产品销售溢价提供重要支撑。但近期集团部分项目反映花园存在开发报建、交房验收、客户投诉及后期维护等2、风险，为保证项目产品价值完整，同时尽量规避后期风险，特编制此原则。二、说明 二、说明 此原则适用于全集团所有项目洋房、别墅（含商业性质别墅）类产品。高层住宅禁止设置花园，禁止将商业屋顶设置为住宅花园。此原则界定别墅不超过上中下三叠拼，超过三叠拼界定为洋房。界定洋房层数不超过 11 层，超过 11 层界定为高层。相反方向的花园定义为“前花园”，侧墙方向的花园定义为“侧花园”。三、设计原则 三、设计原则 1.1 总图规划应尽量设置轴线景观、中庭景观等公共绿化空间，避免极致追求货值最大化而牺牲小区公共绿化品质。1.2 多业态混合小区应根据总图规划，在不同业态组团分界的位置尽量留出较大尺度的公共绿化空3、间。（公共绿化空间规划示意图）1.3 洋房原则上仅设置前或后单侧花园；当项目有条件，需同时设置前后花园、侧花园时，应通过定位评审会决策。1.4 当洋房为“背靠背”户型时（如背靠背 T4 洋房），设置花园必须谨慎，应通过定位评审会决策。1.5 禁止将洋房花园最大化设置，必须留出公共通道或绿化带。（公共通道及绿化带示意图）1.6 洋房的二楼、叠拼别墅的上叠及中叠户型可设置前花园，应通过定位评审会决策。1.7 前花园相对、后花园相对及侧花园相对时，花园分界、公共通道或绿化带应居中设置，保证花园进深尽量一致。1.8 前花园与后花园相对时，花园分界、公共通道或绿化带应偏向前花园一侧设置，保证后花园尺度的4、舒适性。1.9 侧花园与前、后花园相对时，花园分界、公共通道或绿化带应偏向侧花园一侧设置，保证前、后花园尺度的舒适性。（花园分界示意图）1.10 出地面构筑物严禁布置在花园内及主要景观区域，距离住宅主要功能房间外门窗必须8m。1.11 管道检修井、生化池、燃气设备井严禁设置在花园内。1.12住户花园内部避免出现高差1.5m,分台处理花园内部高差时，需设置坡道连接。2、尺寸控制 2.1 人行公共通道最小尺寸：2.1.1 别墅之间应4.5m,绿化带 1.5m+人行道 1.5m+绿化带1.5m。2.1.2 洋房之间、洋房与其他业态之间应6.1m,绿化带 1.8m+人行道 2.5m+绿化带 1.8m。5、2.2 车行公共通道最小尺寸：2.2.1 人车分流小区，单车通道应7m,绿化带 1.5m+车道 4m+绿化带 1.5m；2.2.2 人车混行小区，单车通道应8.5m,绿化带 1m+人行道1.5m+车道 4m+绿化带 1m；2.2.3 双车通道应10m,绿化带 1.5m+人行道 1.5m+车道 5.5m+绿化带 1.5m。2.3 花园尺寸控制：2.3.1 同业态住宅的相同位置（端户或中间户）户型，应避免花园尺寸差异过大。2.3.2 洋房花园进深（建筑外墙边缘至围墙内侧边缘）原则上应4m；当项目有条件时可设置花园进深 8m，应通过定位评审会决策。2.3.3 别墅花园在不影响公共通道、绿化带及其他公6、共设施时，可最大化设置。2.3.4 为保证使用功能，花园进深不宜过小，否则不设置花园。3、围墙设置 3.1 花园围墙可选的几种形式：实体围墙、短矮墙、绿篱、绿植。实体围墙示意图 短矮墙示意图 3.2原则上优先选用绿篱或绿植作为花园围墙，当项目有条件时，可设置实体围墙或短矮墙，应通过定位评审会决策。3.3 纯别墅小区，可设置实体围墙或其他形式组合，入口处可设置门柱或短矮墙。3.4 多业态混合小区，花园不设置实体围墙。别墅花园可设置局部短矮墙、绿篱或绿植，入口处可设置门柱或短矮墙。3.5 洋房私家花园只能设置绿篱或绿植。五、执行及解释 五、执行及解释 此原则为公司内部控制标准，严禁对外宣传和传阅。7、花园设计应通过项目方案评审会后予以实施。报建图纸中严禁出现“私家花园”字样，严禁出现涉及花园的范围线。此原则自下发之日起执行，由集团规划方案部负责修订及解释。附件 2 销售宣传操作指引销售宣传操作指引 一、目的 一、目的 为保持住宅花园销售宣传和交付使用前后一致性，减低业主投诉风险，特编制此操作指引。二、说明 说明 此原则适用于全集团所有项目洋房、别墅（含商业性质别墅）类产品。三、操作指引 三、操作指引 1、在销售宣传物料和补充协议中，严禁出现“私家花园”的字样，凡涉及到“私家花园”的宣传，一律改为“底层绿化”。2、销售宣传户型图上严禁出现“底层绿化”的界线及尺寸。3、在现场销售终端介绍时，对8、含有“底层绿化”的户型，应附加介绍：“业主仅有使用权，在接房后进行底层绿化打造前，装饰图纸必须通过物业的审核，并遵守 装饰装修管理服务协议 中关于“底层绿化”的约定。”4、销售合同附件补充协议添加：“底层绿化：局部有检查井，使用人不得覆盖、改动或包装，并须配合物业后期的检修（具体以交付为准）。”5、为规避“底层绿化”在销售介绍过程中面积的偏差，由设计部以工作联系函及书面形式向项目提供业主可使用底层绿化的真实尺寸，项目营销负责人或销售主管接到函告及书面的确切信息后，在确认底层绿化面积后必须存档，底层绿化对外宣传面积应低于实际面积，以把控项目溢价与营销宣传风险为原则，统一现场销售说辞。6、当样板房9、含“底层绿化”对外展示时，必须提前至当地公证处公证，留档公证资料备查，同时在样板房现场进行风险提示。四、执行及解释 四、执行及解释 此销售操作指引为公司内部控制标准，严禁对外宣传和传阅。此销售操作指引自下发之日起执行，由集团销售管理部负责修订及解释。附件 3 物业管理操作指引物业管理操作指引 一、目的 一、目的 为规范物业公司管理，对容易引起业主投诉的“底层绿化”装修项目进行风险预控，进一步提高客户满意度，特编制此操作指引。二、说明 说明 此原则适用于全集团所有项目洋房、别墅（含商业性质别墅）类产品。三、操作指引 三、操作指引 1、在装饰装修管理服务协议第六款新增第 24 条：别墅、洋房底层装10、修期间应封闭围合，为了园区整体景观效果，不允许在其内搭建建筑物、构筑物，不允许减少相应乔木，底层绿化带不允许大面积硬化，严禁占用相邻绿化带，不得破坏埋地设备管网和结构，绿化带装修方案（围合方式、栏杆等）应满足国家和地区相关规范，并经过物业审批。2、在业主签订装饰装修管理服务协议时，重点告知关于其使用范围内的底层绿化的装修要求，并明确物业权限，提前风险预控。四、附：装饰装修管理服务协议 装饰装修管理服务协议 装饰装修管理服务协议 装饰装修管理服务协议 甲方：金科物业服务集团有限公司XX分公司乙方：为了加强对小区装饰装修的管理，根据国家建设部住宅室内装饰装修管理办法和XXX 地区物业管理条例的有关11、规定，结合金科XX小区实际情况，在乙方办理房屋装饰装修手续时，甲乙双方就房屋装饰装修管理服务达成如下协议：一、装饰装修工程的实施内容：一、装饰装修工程的实施内容：乙方对金科 XX 小区 幢 楼 号房实施装饰装修，具体施工内容详见装修施工方案图及装修申请表。二、装饰装修工程的实施期限：二、装饰装修工程的实施期限：年 月 日至 年 月 日。三、允许施工的时间：三、允许施工的时间：装修施工时间上午 8：0012：00，下午 14：0018：00，其余时间及法定节假日须静音施工。装修垃圾由乙方向甲方一次性缴纳除渣费，由甲方安排除渣公司清运至市政指定垃圾处理场。五、乙方装饰装修禁止行为及注意事项：五、乙12、方装饰装修禁止行为及注意事项：1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提供设计方案，禁止变动建筑主体和承重结构。2、禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间或厨房；禁止将厨房和卫生间进行互换使用；禁止改变其它房屋的使用功能。卫生间及厨房在房屋交付业主验收时已做关水试验，且达到防水要求及标准，在房屋装修后导致厨房、卫生间漏水现象，均由装饰单位或业主承担全部修复责任（含给他人造成损失的赔偿责任）。5、严禁私自占用和破坏房屋的公用部位，不得在公用地段堆放材料、施工作业、乱搭乱建、不得侵占共用墙体。6、严禁擅自封闭阳台、露台、院馆，以及在这些地方安装防盗网、雨阳蓬、搭建花架、房屋等构筑物或建13、筑物；严禁开挖地下室或水井等。7、严禁擅自搭建屋顶花园、破坏屋面防水、增加屋面荷载、移动和隐埋公共设施、封闭屋面通道。8、严禁破坏房屋的梁、柱、楼板、承重墙、框架结构、建筑外墙等，不得在上述部位开门、开洞、凿孔打槽。9、严禁封闭穿过户内的主供、排水管、阀门、检查口，以便于维修和养护；不得擅自移动水、气表和供水阀门，以便于甲方查验和维修。10、厨房烟道、卫生间排气道属公共设施，严禁破坏；厨房油烟、卫生间换气均应从预留烟（风）道集中排放，严禁在外墙上开孔或经门、窗向小区散排。11、禁止有随地大小便造成污染或损坏公共环境、设施设备的行为发生。12、禁止装修人员擅自动用任何消防设施或关、停公共水阀、电14、源、公共气阀，不得私自拆装，更换水、气表和空气开关；禁止未经计量使用水、电、气。13、业主使用电梯严格按照电梯使用规定操作，严禁运载有污染性，超长、超重、锐利、使电梯失衡、磨损、毁坏之物品。14、不得改变住宅外立面建筑风格以及在非承重墙上开门、开窗、挖孔安置鞋柜等。15、凡属于甲方统一管理的给排水、强弱电系统，（表前部分或公用通道）任何单位和个人未经许可不得私自乱接擅改管线，所有暗埋水管必须使用不锈钢管或铝塑管，严禁使用镀锌管，安装完封闭前必须试水压，并通知甲方查验。16、未经许可不得动用明火或焊接作业，如需进行明火或焊接作业，必须提前两日向甲方提出书面申请，经甲方派人现场查验同意后方可施工。15、17、空调室外机应安装在预留孔洞相对应的位置或甲方统一指定位置，做到上下排列整齐，不得影响楼宇立面外观。支架应牢固安全，空调冷凝水须接入排水管道。18、不得将石沙、水泥、地砖等装修材料集中堆放在楼板上，堆放材料应尽量分散以减少单位面积荷载，不得超过设计荷载。19、装修期间不得将石沙、水泥或其他任何杂物以及化学腐蚀的废液倒入下水管道，如因此堵塞管道将承担全部经济责任。20、河沙、水泥等装修材料必须按甲方指定的位置装卸，要求袋装搬运，完后必须清场恢复原貌。21、装修施工的垃圾，必须袋装堆放在甲方规定位置，严禁乱堆乱放和污染环境。22、装修期间装修人员不得在小区楼宇内煮饭、烧水、醺酒、赌博、留宿。216、3、装修单位和业主必须严格按照甲方审批合格的，经业主、装修单位、甲方专管员共同签字的装修施工方案图施工。不得擅自更改装修方案，如确需更改，需征得甲方同意。门市、商场写字楼等装修须另报公安、消防等相关部门审批。24、别墅、洋房底层装修期间应封闭围合，为了园区整体景观效果，不允许在其内搭建建筑物、构筑物，不允许减少相应乔木，底层绿化带不允许大面积硬化，严禁占用相邻绿化带，不得破坏埋地设备管网和结构，绿化带装修方案（围合方式、栏杆等）应满足国家和地区相关规范，并经过物业审批。24、别墅、洋房底层装修期间应封闭围合，为了园区整体景观效果，不允许在其内搭建建筑物、构筑物，不允许减少相应乔木，底层绿化带不17、允许大面积硬化，严禁占用相邻绿化带，不得破坏埋地设备管网和结构，绿化带装修方案（围合方式、栏杆等）应满足国家和地区相关规范，并经过物业审批。25、污染作业必须闭门施工。装修施工之前，应当告之相邻业主或住户，不得影响相邻业主或住户休息。26、房屋二次装修必须按甲方规定办理同一次装修相同的手续，交纳相关费用。27、需供水、供电、供气、通讯、宽带、闭路电视等部门进入小区施工作业，均需到物管处办理相关手续。如需临时使用水、电，需按甲方指定的位置搭接，并按规定交费。28、装修施工人员均需办理临时出入证，一人一证，并凭临时出入证进出小区，物业工作人员有权随时检查证件，无证件者甲方有权拒绝进入小区。28、遵18、守金科XX小区装修管理规定。六、装饰装修监督与管理：六、装饰装修监督与管理：1、甲方依据本协议约定，对乙方住宅室内装饰装修活动进行监督和检查，乙方应予以配合，不得拒绝和阻碍。2、甲方有权对违章施工单位的违章施工行为采取责令整改、停工、处罚或取消装修施工开工证等措施。对拒不改正的，甲方可采取上报房屋行政主管部门依法处理或拒绝其进入小区等其他必要方式。3、任何单位和个人对装饰装修中出现的影响公共利益的质量事故以及影响周围业主正常生活的行为，都有权检举、报告、投诉，甲方接到投诉后应在一定时间内给出处理意见，并督促相关责任方进行限期整改。七、装饰装修完毕检查：七、装饰装修完毕检查：1、甲方检查范围：房19、屋的梁、柱、楼板、承重墙、框架结构、建筑外墙、空调安装、防水、是否搭建构筑物等情况进行检查，对乙方室内的其他装修质量不在甲方的检查范围内。检查，并填写装修完毕检查表。4、违反法律、法规或装饰装修管理服务协议的行为甲方应当要求乙方限期整改，再进行复检，直到合格。5、装修完毕检查合格，经业主签字同意后，甲方可按相关管理规定退还第一部分装修保证金。以检查合格之日算起，三个月后，如未发生因工程质量问题引起的渗漏水等现象，无损害相邻业主利益的事件发生，经甲方检查合格，业主签字同意后，甲方可按相关管理规定退还第二部分装修保证金。6、甲方只针对本装饰装修管理服务协议约定部分进行检查，属预防性措施，对于装修而20、引起的任何后果，甲方不承担任何责任，由乙方自行承担。八、装修费用：八、装修费用：1、装修保证金：XX 元户（检查合格后予以退还）2、装修垃圾上门清运费：XX 元（按建筑面积计收；不含墙体垃圾，墙体垃圾按 XX 元每筐计算）3、装修工人临时出入证费用：XX元证（正，副本），其中包括押金XX 元，工本费 XX 元（退押金时，需退回出入证，副本原件及收据）九、违约责任：九、违约责任：1、未经甲方批准擅自动工装修者，乙方应向甲方支付违约金XX元人民币，同时乙方需停工，待办好装修手续后再行施工。2、违规拆墙、打洞、乱搭乱建等造成楼宇受损或楼宇外观受损或因装修原因造成对毗邻房屋的影响和损坏者，甲方可责令其21、恢复原状，赔偿损失并向乙方收取违约金XX元人民币。3、违规私搭乱接电线、水管、动用超负荷电动工具者，甲方将没收工具并向乙方收取违约金XX元人民币。4、违规堆放垃圾者，甲方向乙方收取违约金XX元人民币，同时责令其清运到指定地点。5、违规在装修室内吸烟，使用电炉和擅自动用消防设施及水阀者，没收电炉，同时甲方将向乙方收取违约金XX元人民币。6、违规在楼宇内乱窜、乱解大小便、喧哗、酗酒、违反装修时间规定者甲方向乙方收取违约金XX元人民币。7、违规乱倒涂料、水泥、残渣、有化学腐蚀作用的废料，以及其他杂物造成管道堵塞、损坏等影响他人利益时，除照价赔偿外另甲方向乙方收取违约金XX元人民币。8、违规封闭管道、22、检查孔者，责令其限期改正，否则，不予检查，由甲方强制整改，费用在乙方的装修保证金中扣除。9、违规占用小区公共部位和在小区公共部位，或在阳台、露台、院馆搭建任何建（构）筑物者，或开挖地下室及水井，责令其限期改正，拒不执行者，由甲方上报行政主管部门强制拆除（费用由违规者承担），同时向乙方收取违约金XX元人民币。10、乙方违反金科 XX 小区装修管理规定，甲方将向乙方收取违约金XX元人民币。11、乙方的任何违规行为所引起的工期耽误，由乙方自行负责。12、乙方违反本协议规定，应向甲方支付违约金时，甲方可在乙方缴纳的装修保证金里扣除，另乙方的装修行为给其他任何第三方造成损失的应承担全部责任。十、附则：十23、附则：1、乙方对甲方的管理应积极配合，甲方应认真履行职责，热情服务。2、乙方应向其装修人员作好本协议的宣传、教育工作并负有监督责任。3、乙方对装修过程中发生的一切人生和财产安全负全部责任。4、凡进入小区装修的施工人员，要遵纪守法，爱护公共设施，维护公共道德，加强协作与沟通，共同维护小区的公共设施和秩序维护管理。5、施工单位应按住宅室内装修管理办法规定进行质量保修，保修期满后应由装修人向业主或使用人提供维修服务。如装修后发生房屋结构破坏、渗漏等造成公共部位损坏或相邻业主生命财产损失，应由乙方承担全部责任。6、本协议如出现争议，由双方协商解决，如协商未果，可向当地人民法院起诉。7、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。8、本协议双方签字或盖章后立即生效。甲方：金科物业服务集团有限公司乙方：业主（签字）：_XX_分公司（盖章）管理处 年 月 日年 月 日 五、执行及解释 五、执行及解释 此物业管理操作指引为公司内部控制标准，严禁对外宣传和传阅。此物业管理操作指引自下发之日起执行，由金科物业公司负责修订及解释。