1、 营销类招标采购流程指引营销类招标采购流程指引 编号：版号：A/0 页码：第 1 页 共 14 页 第 1 页 共 14 页 天津公司天津公司 营销类招标采购流程指引营销类招标采购流程指引 编制编制:营销管理部营销管理部 修订记录修订记录 日日 期期 修订状态修订状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 营销类招标采购流程指引营销类招标采购流程指引 编号：版号：A/0 页码：第 2 页 共 14 页 第 2 页 共 14 页 目录目录 1.目的目的.3 2.适用范围适用范围.3 3.术语和定义术语和定义.3 4.招标组织机构招标组织机构.5 5.招标采购执行程序招标采购2、执行程序.6 6.招标采购流程（按四类招标方式展开）招标采购流程（按四类招标方式展开）.8 7.支持性文件支持性文件.13 营销类招标采购流程指引营销类招标采购流程指引 编号：版号：A/0 页码：第 3 页 共 14 页 第 3 页 共 14 页 1.目的目的 为切实执行 北京大区招标采购管理实施细则（2版）（以下简称“大区招采细则”），规范华润置地天津公司（以下简称“天津公司”）及其关联公司营销类招标采购工作，全员贯彻成本管控意识，保护公司的合法利益，倡导公开透明、合法合规原则，特制定本规范。2.适用范围适用范围 2.1.适用于天津公司营销类供方的选择。不包括如下内容：2.1.1.直接按国家3、相关部门收费标准缴费的（如水费、电费），通过发票报销的方式走报销流程；2.1.2.硬装及软装室外部分（小院、露台），由设计管理部及项目部牵头，合约管理部主控。3.术语和定义术语和定义 现行各项营销资源按类别分为：宣传推广、销售设施、销售渠道三类。3.1.宣传推广（8 项）3.1.1.媒体资源：包括媒体广告、新闻炒作、媒体电商等，按媒体属性可分为：3.1.1.1.传统媒体：如平面媒体、网络媒体、电台、电视等；3.1.1.2.新媒体：如微信、微博、APP 等；3.1.1.3.媒体电商：项目与媒体约定合作房源，每成交一套房源，由客户支付一定金额给合作媒体，以此折抵媒体用于推广项目的资源费用的合作方式4、。3.1.2.短信资源：以短信息作为广告的发布载体，如文字短信、彩信、手机报、电子杂志等；3.1.3.DM 直投资源：以楼盘宣传物料直接投递的方式进行广告发布，按发布渠道分为：3.1.3.1.邮政/夹带直投：如邮局直投、报纸夹带；3.1.3.2.直投公司：如商超派单、写字楼派单、小区派单等。3.1.4.独占性展示类资源：以广告牌、灯箱、交通指示牌、条幅、展台等为载体进行推广发布，按资源展示形式可分为：3.1.4.1.户外广告：如户外大牌、楼体广告、道旗、围挡等；3.1.4.2.交通广告：如交指、地铁、公交、机场、车站、高速驻屏广告等；3.1.4.3.巡展广告：如商超、写字楼、房展会等。营销类招5、标采购流程指引营销类招标采购流程指引 编号：版号：A/0 页码：第 4 页 共 14 页 第 4 页 共 14 页 3.1.5.广告/顾问：为推广工作提供策略顾问、广告设计、新闻公关等专项服务。3.1.6.活动：通过活动策划组织而达到宣传产品品牌、维护客户关系的目的。按活动功能可分为：3.1.6.1.暖场活动（限合同总价3 万元）：以促进客户邀约、增进人气为目的的现场活动；3.1.6.2.资源活动：以拓展客户、提升项目形象、转播知名度为目的，针对特定人群的资源类活动；3.1.6.3.节点活动：配合主要销售节点开展的营销活动，如产品发布、开盘等；3.1.7.物料制作：销售及推广所需物料、道具的实6、现，按是否有设计属性分为：3.1.7.1.不需要设计创意，如：限价内印刷品/物料包装、空调系统、监控系统、直采道具（如雨伞架、接待台、电瓶车、IPAD 等）；3.1.7.2.需提供设计方案，如：展位、异形销售道具、图片拍摄、效果图、沙盘、影音、宣传片等。3.1.8.促销：定向赠送客户实物、服务和权益，按性质分为：3.1.8.1.服务和权益：如赠送物业费；3.1.8.2.实物：品牌商超直采礼品等。3.2.销售设施（2 项）3.2.1.设施建设软/硬装：为营造客户良好的购买体验进行卖场包装，按工程类型分为：3.2.1.1.软配饰采购及设计：包含样板间、售楼处、小院及露台；3.2.1.2.硬装工程：7、包含样板间、售楼处、小院及露台。3.2.2.日常维护：聘请专业团队营造并维持卖场良好的销售氛围及为维护卖场日常运营而据实结算发生的费用，按付费形式分为：3.2.2.1.物业管理：包括专业管家、保洁、维修工程师及低值易耗品采购（如纸抽、保洁用品、灯泡、水吧饮品等）；3.2.2.2.专业设备维修：如空调、电梯维修等；3.2.2.3.绿植维护：绿植租摆、绿植购买；3.2.2.4.缴费类：水费、电费。3.3.销售渠道（4 项）营销类招标采购流程指引营销类招标采购流程指引 编号：版号：A/0 页码：第 5 页 共 14 页 第 5 页 共 14 页 3.3.1.销售代理：按照委托方意志在代理权限内为公司8、项目驻场销售某些特定房源或全部房源；3.3.2.一二手联动：二手经纪人与一手房置业顾问共同完成某些特定房源或全部房源的销售；3.3.3.客户拓展：通过定向推介、组织圈层活动等形式让目标客群了解并认可项目，进而增加项目目标客户容量的一种营销行为；3.3.4.金融合作：通过与具有资质的第三方企业建立合作关系，为客户购买房屋提供一定支持，最终实现客户、公司、第三方企业共赢的局面。4.招标组织机构招标组织机构 4.1.天津公司营销招标委员会 4.1.1.1.天津公司营销招标委员会由公司总经理、财务负责人、合约管理部负责人、营销管理部负责人和策划中心负责人组成，合同估算额超过 50 万元（不含软装），需9、增加大区营销管理部总经理和推广公关负责人，费用计入开发成本需增加天津公司项目部负责人和设计管理部负责人；4.1.1.2.合同估算金额50 万元：罗晓光、侯建、王立秋、杨新红、王瑾；4.1.1.3.合同估算金额50 万元（不含软装）：罗晓光、王简、刘师迅、侯建、王立秋、杨新红、王瑾；4.1.1.4.合同估算金额50 万元（软装部分）：罗晓光、侯建、王立秋、杨新红、王瑾；（备注：软装合同招标委员会不需加入大区营销管理部总经理和推广公关负责人，但招标合同需在大区备案）备注：费用计入“开发成本”须增加天津公司项目部负责人和设计管理部负责人；4.1.2.职责 4.1.2.1.审批和批准有关招标采购的规章10、制度、实施细则；4.1.2.2.客观、公正的选择合作方，审批、确定合格分册、试用分册、不合格分册；4.1.2.3.组建招标工作小组和评标委员会；4.1.2.4.审批招标方案及通过资格预审的入围投标人名单；4.1.2.5.审批招标方式变更申请；4.1.2.6.审批评标报告，确定中标人；4.1.2.7.监督和检查本单位的招标工作；营销类招标采购流程指引营销类招标采购流程指引 编号：版号：A/0 页码：第 6 页 共 14 页 第 6 页 共 14 页 4.1.2.8.研究决定招标工作的其他重大事项；4.1.3.招标委员会相关授权表 授权事项授权事项 授权范围授权范围 授权人授权人 被授权人被授权人11、 一、合同估算价500 万元营销类招标采购事项（大区授权）招标采购全流程 大区招标委员会 营销招标委员会 二、营销类招标采购事项（内部授权）新供应商入 试用分册 天津公司营销招标委员会 策划中心负责人 注：合同估算价500 万元时营销类招标采购事项，须报大区招标委员会。4.2.评标委员会 4.2.1.基本要求及职责 负责对投标文件进行评审并提出评审意见的临时性机构，由招标委员会组建评标委员会的专家库，成员人数原则上应为 5 人或以上单数（合同估算价5 万元时可 3 人）；4.2.2.专家库构成 营销经理、策划中心经理、销售经理；销售行政负责等。注：对技术复杂的重大招标项目建议邀请天津公司及大区12、相关部门参加。4.3.招标工作小组 4.3.1.基本要求及职责：在招标工作启动前成立，是负责组织和实施招标活动的执行机构；4.3.2.成员构成：由采购主责部门、采购参与部门的人员组成。5.招标采购执行程序招标采购执行程序 5.1.招标采购方式：公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价四种，具体定义参照大区招采细则第七条。5.2.主要评标原则：价低者得、综合评审法，具体定义参照大区招采细则第 9.6条。5.3.主要定标原则：注重设计、创意及渠道、服务类的招标，可采取“综合评审法”定标，其余招标项目，不需设置评标委员会评标，招标委员会直接遵照“价低者得”的评标原则确定中标人。具体定标程序参照大区招采细13、则第 9.7、9.9 条。5.4.招标工作导引表（含：层级/方式/评标原则）：资源资源 招标方式招标方式 评标原则评标原则 营销类招标采购流程指引营销类招标采购流程指引 编号：版号：A/0 页码：第 7 页 共 14 页 第 7 页 共 14 页 一、宣 传 推 广 媒体资源 传统媒体 询价 新媒体 媒体电商 短信资源 邀请招标 技术与商务综合 一、宣 传 推 广 DM 直投 邮政/夹带直投 询价 直投公司 邀请招标 技术与商务综合 独占性展示类资源 户外广告 询价 交通广告 巡展广告 广告/顾问 30 万邀请招标；30 万竞争性谈判 技术与商务综合 活动 暖场活动（3万）邀请招标 价低者得 14、资源活动 询价 节点活动 30 万邀请招标；30 万竞争性谈判 技术与商务综合 物料制作 不需要设计创意 邀请招标 价低者得 需提设计创意 30 万邀请招标；30 万竞争性谈判 技术与商务综合 促销 服务和权益 询价（仅物业赠送）实物 30 万邀请招标；30 万竞争性谈判 技术优先综合（限总价比方案）二、销 售 设 施 设施建设 软装（室内）计入开发成本公开招标 不计入开发成本30 万邀请招标；30 万竞争性谈判 技术优先综合（限单价比方案）日常维护 物业公司 30 万邀请招标；30 万竞争性谈判 技术与商务综合 专业设备维修 价低者得 绿植维护 邀请招标 价低者得 营销类招标采购流程指引营销15、类招标采购流程指引 编号：版号：A/0 页码：第 8 页 共 14 页 第 8 页 共 14 页 三、销 售 渠 道 销售代理 一手房代理机构 30 万邀请招标；30 万竞争性谈判 技术与商务综合 一二手联动 二手房中介机构 客户拓展渠道 具备客户拓展的公司 首付贴息合作 金融机构 注：此表为按营销类各项业务所对应的招标方式、评标原则，若遇特殊情况须在招标方案中体现。设施建设软装（室内）采购全流程需在大区营销管理部备案（分别在定标审批结束和合同审批结束的两个阶段，及时向大区营销管理部备案）。招标采购流程（按四类招标方式展开）招标采购流程（按四类招标方式展开）5.5.公开招标：此招标方式适用于：16、合同估算价30 万元，且费用计入“开发成本”的营销类采购项目（如实楼样板间及永久售楼处软装（室内）：一、立项阶段：确立招标方案、发布招标公告、样板确认（如需）、供应商资格预审及入库、投标资料准备及发放 二、评定阶段：答疑、回标、开标、定标、中标公示、中标通知、收取定标回执 三、合同执行阶段：合同签署、付款 5.5.1.确立招标方案 5.5.1.1.由招标工作小组编制招标方案，内容包括：招标采购方式、招标组织机构人员名单、招标范围、资格审查标准、入围数量限制标准和资格审查评分细则、评标原则。综合评审法评分细则、设计任务书（如软装）等（详见附件），报招标委员会审批；5.5.1.2.招标工作小组起草17、招标公告（仅公开招标），内容包括：招标人名称、招标项目名称、招标项目概况、入围数量限制标准、资格审查标准、报名资料内容、联系方式、招标公告有效期等（详见附件），与资格审查评分细则一起作为招标方案的附件，报招标委员会审批。5.5.2.发布招标公告（仅公开招标）5.5.2.1.招标工作小组将招标公告以邮件的形式发大区网络组，由网络组在北京大区门户网站发布；5.5.2.2.招标公告中须列明入围数量限制标准应为中标公司的 2N+1；营销类招标采购流程指引营销类招标采购流程指引 编号：版号：A/0 页码：第 9 页 共 14 页 第 9 页 共 14 页 5.5.2.3.潜在投标人超过上限时，将根据招标18、方案中资格审查评分细则进行优选；5.5.2.4.招标公告有效期从发布招标公告的次日起算不得少于 5 个日历日，遇节假日则顺延至工作日。5.5.3.样板确认（视情况）5.5.3.1.软装采购由设计管理部提供需确认样板的材料设备清单、材料标准样板，应为实物或图片形式，并负责认样。其他类型采购由营销管理部提供及认样；5.5.3.2.样板确认工作，要在入围之前完成。5.5.4.供应商资格预审及入库 5.5.4.1.由招标工作小组负责在报名有效期内接收报名单位的资格审查资料，逾期不再接收报名；5.5.4.2.报名截止后，招标工作小组复核报名单位的信息，剔除不满足资格审查标准的投标单位，符合资格审查标准的19、列为潜在投标人；5.5.4.3.报名人数若不够入围数量限制标准时，将延长报名时间，重新发招标公告；5.5.4.4.报名人数若超过入围数量限制标准时，招标工作小组将根据资格审查评分细则对报名的投标人进行考察评价和评分；（仅公开招标）5.5.4.5.考察时，须两个（含）以上部门，三个以上同事参与，且须有助理经理以上人员参与；5.5.4.6.经考察合格后，由招标工作小组编写入库报告（可与方案审批同步），审批完成后由营销管理部列入试用分册中；5.5.4.7.招标工作小组将资审报告、招标方案向招标委员会汇报，并完成审批；5.5.4.8.营销管理部负责向未通过资格预审的投标人发出未通过资格预审通知书，向入20、围投标人发出资格预审合格通知书。（仅公开招标时）5.5.5.招标文件的准备及发标 5.5.5.1.软装采购由需求项目根据设计部提供的设计任务书完成招标文件的编制及发标；5.5.5.2.集中采购时由营销管理部准备招标资料及发标。5.5.5.3.在审批过程中，先会签招标方案，完成后会签招标文件 5.5.6.答疑 5.5.6.1.招标工作小组负责收集投标单位的疑问卷，各部门根据各自职能在限定时间内给予回复；营销类招标采购流程指引营销类招标采购流程指引 编号：版号：A/0 页码：第 10 页 共 14 页 第 10 页 共 14 页 5.5.6.2.软装采购由需求项目及设计部负责对图纸、产品技术规范等21、进行回复，推广管理部负责对商务部分进行回复；5.5.6.3.集中采购时由营销管理部负责回复；5.5.6.4.招标小组负责整理答疑记录。发送给招标相关部门和入围单位。5.5.7.回标 5.5.7.1.投标文件应按事先约定的要求进行装订和封装。若未按要求，影响到程序的公平和透明，可做废标处理；5.5.7.2.投标文件须在约定时间前送达回标地点，若在截止时间 15 分钟后送达的视为废标，应拒收或原封退回。特殊情况须报招标委员会同意后另行确定；5.5.7.3.投标人报送的标书数量需满足招标文件要求，并要求投标单位法人或法人委托代理人签字，并加盖公司公章后方有效，否则标书可视为废标；5.5.7.4.采用22、“技术优先综合评审法”招标时，入围投标人的投标文件可按照技术标、商务标同时回标并分册包装的回标方式，也可按先回技术标、再回“有效技术标投标人”对应商务标的回标方式。回标方式在招标文件中明确。5.5.8.开标 5.5.8.1.开标应与投标文件约定的回标截止时间同时进行，开标地点应当为招标文件中确定的地点；5.5.8.2.开标会由招标小组主持，并在两个以上部门，三个以上员工见证下开标，并以开标记录单或综合评分表为开标记录依据（详见附件），参会人员包括：评标原则为“价低者得”时：营销管理部、合约管理部；评标原则为“综合评审法”时：营销管理部、评标委员会。5.5.8.3.如需先开技术标，且商务标和技术23、标需同时回标的情况下，应按照开标会的流程先开技术标，并将封装完成的商务标保存至销售行政，直至商务标开标。5.5.8.4.开标会流程 有让利函或特殊说明情况的，投标人先进行说明，再进行开标工作。开标会需向参会人展示标书密封，然后当众拆封；开标完毕后，招标工作小组记录开标结果；招标工作小组清点各家投标文件数量后，宣布开标会议结束。营销类招标采购流程指引营销类招标采购流程指引 编号：版号：A/0 页码：第 11 页 共 14 页 第 11 页 共 14 页 5.5.8.5.出现下列情况之一，暂缓开标或重新招标：发现投标人相互串通投标、哄抬标价，以行贿手段谋取中标的；以他人名义投标或以其他方式弄虚作假24、骗取中标的；开标后，有效报价少于三家的；有效投标人少于三家的。5.5.8.6.出现下列情况之一，该投标书作废：未密封；无单位和法定代表人或其他代理人的印鉴；逾期送达。5.5.9.定标 5.5.9.1.注重设计、创意的招标，可采取“综合评审法”定标，其余招标项目，不需设置评标委员会评标，招标委员会直接遵照“价低者得”的评标原则确定中标人；5.5.9.2.“综合评审法”通常为通过评审会形式由评标委员会进行标函分析确认，并向招标委员会汇报；5.5.9.3.综合评审法需要评标委员会出具评标报告。5.5.9.4.由招标工作小组发起定标审批。5.5.10.中标公示（仅公开招标时）、中标通知、中标回执（仅公25、开招标时）。5.5.10.1.定标审批完成后，由招标工作小组编制中标公示，并发至大区网络组，由网络组统一发布；5.5.10.2.中标公示中应明确招标项目名称及中标人名称，商务价格信息不公开；5.5.10.3.中标公示期不短于 3 个日历日，且最后一天须为工作日；5.5.10.4.公示期结束后，发出中标通知书，中标单位须反馈盖章后的中标回执。5.5.11.合同签署及付款：定标审批完成后，由营销管理部发起合同审批，并按合同约定完成付款。5.6.邀请招标 5.6.1.适用范围：合同估算价30 万元非工程建设项目供方采购且未达到公开招标条件的。5.6.2.邀请招标与公开招标的异同简述 营销类招标采购流26、程指引营销类招标采购流程指引 编号：版号：A/0 页码：第 12 页 共 14 页 第 12 页 共 14 页 5.6.2.1.招标信息无需公开发布；5.6.2.2.按规定应当公开招标的，由需求项目填写招标采购方式变更申请表进行审批（与招标方案同时审批）；5.6.2.3.资格预审阶段原则上须从我司供应商合格分册及试用分册中至少邀请 2N+1个满足要求的潜在投标人，因此无需设置“投标人资格审查”、“资格审查评分细则评审”等；5.6.2.4.“销售渠道”类等采购，若入围投标单位的数量达不到中标单位的 2N+1，须视情况在招标方案中说明，经招标委员会审批方可启动招标。5.6.2.5.无需公示中标结果27、及收取中标回执；5.6.2.6.其他招标程序与公开招标基本相同。5.6.3.由需求项目编制招标文件，并组织完成定标及合同审批，招标文件须招标委员会审核，定标报告须会签至招标委员会，合同审批须会签至经纪公司总经理。5.7.竞争性谈判 5.7.1.适用范围：合同估算价30 万元非工程建设项目供方采购，可以进行竞争性谈判或询价。5.7.2.竞争性谈判与邀请招标的异同简述 5.7.2.1.无需发起招标采购方式变更申请表；5.7.2.2.合同估算金额1 万元时可进行电子报价单比价或口头比价（详述比价过程），无须两个部门，三个以上员工参与开标；5.7.2.3.1 万元合同估算金额5 万元，评标原则为“价28、低者得”时可以电子比价单形式比价，无须两个部门，三个以上员工参与开标；5.7.2.4.相对与公开招标、邀请招标，以简易的工作流程邀请特定的法人或其他组织投标（至少邀请 2N+1 个满足要求的潜在投标人）。5.7.3.由需求项目编制招标文件，并组织完成定标及合同审批，招标文件须招标委员会审核，定标报告须会签至招标委员会，合同审批须会签至天津公司总经理。（合同估算金额1 万元时不需签订合同，直接进行付款审批）。5.8.询价 5.8.1.适用范围：合同估算价30 万元非工程建设项目供方采购，可以进行竞争性谈判或询 营销类招标采购流程指引营销类招标采购流程指引 编号：版号：A/0 页码：第 13 页 29、共 14 页 第 13 页 共 14 页 价；5.8.1.1.符合大区招采细则第 7.4.2 条中询价采购情形的，由需求部门编制招标采购方式变更申请表（可与招标方案合并），详细陈述询价采购变更原因、询价采购的推荐供应商等，并报招标委员会审批。按具体采购类型范围如下：适用适用“询价”方式的条件：“询价”方式的条件：具体采购类型具体采购类型 一、当地市场垄断的项目；独占性展示类资源。二、采用不可替代的专利或专有技术的；媒体资源；活动仅资源类活动。三、采购集团所属的其他战略业务单元、一级利润中心及下属单位所能提供的工程、货物或者服务的；设施建设软/硬装（如：优高雅）；日常维护物业管理（如：华润物业）30、；直采商品及促销（如：怡宝水、东阿阿胶、物业费赠送及在华润 e 家员工商城直采）。四、需向原中标人采购工程、货物或者服务，否则将影响施工或者功能配套要求的。视具体情况。5.8.2.招标小组应由 2 个部门 3 个员工以上组成，针对询价采购方案与供应商进行技术澄清及商务谈判。5.8.3.由需求项目编制招标文件，并组织完成定标及合同审批，招标文件须招标委员会审核，定标报告须会签至招标委员会，合同审批须会签至天津公司总经理。（合同估算金额1 万元时不需签订合同，直接进行付款审批）。6.支持性文件支持性文件 6.1.北京公司文件：6.1.1.北京大区招标采购管理实施细则（2014 版）6.1.2.北京31、大区工程建设项目采购管理流程 6.1.3.北京公司媒体使用管理规范 6.2.北京经纪公司文件：经纪公司招标采购流程指引 CRLA-ZY-TG-03电商工作执行指引（试行）营销类招标采购流程指引营销类招标采购流程指引 编号：版号：A/0 页码：第 14 页 共 14 页 第 14 页 共 14 页 6.3.附件模板：6.3.1.月度招标排期单附件 1；6.3.2.招标方案附件 2；6.3.3.仅公开招标时：招标公告附件 3.1 潜在投标人报名登记表附件 3.2；供方考察评审汇总表附件 3.3；资格审查评审表附件 3.4；资格预审报告附件 3.5；资格预审合格通知书附件 3.6；未通过资格预审合格通知书附件 3.7；中标通知书回执附件 3.8；中标公告附件 3.9；6.3.4.招标采购变更申请表附件 4；6.3.5.投标邀请函附件 5；6.3.6.开标记录单附件 6；6.3.7.中标通知书附件 7；6.3.8.综合评审表（参考版）附件 8.