1、 目 录 第一篇：项目操盘第一篇：项目操盘 第一部分：项目总论/02 第二部分：操盘手法/04 第二篇：第二篇：20112011 年度营销计划年度营销计划 第一部分：项目运营整体部署/37 第二部分：营销总体目标及阶段性目标/45 第三部分：营销中心管理机制/46 第四部分：销控及流程管理/53 第五部分：价格体系/63 第六部分：项目推广及经费预算/74 第七部分：销售执行体系/81 第八部分：营销培训管理/84 第一篇：项目操盘 第一部分：项目总论 11 项目命理项目命理 房地产是人类生产和生活的一个基本要素，与各行各业存在较强的关联性。我们将在房地产开发项目实施全全 寿命周期经营管理寿命2、周期经营管理模式，从生态持续、持续、社会持续的角度研究本项目的开发周期及项目命向。 全寿命期的经营理念是指在项目规划初始阶段从社会、环境、人性、经济的角度考虑产品寿命历程的所有环 节的相互影响和项目综合性能的发挥状况。它不仅是设计一个项目的功能和结构，而且要在有限的环境资源 （包括制造资源、使用环境、社会环境等）情况下，考虑项目的施工（使用、维修保养、再处置）、营销、招 商、经营管理等问题。它强调项目建设的环保问题，强调寿命期内建筑的可靠度、布局的合理性、功能的均好 延展性，强调兼顾经济利益，从而降低社会成本，最终使项目目标接近在当地的社会资源环境下所能达到的长 效最优目标。 操盘的水平可以改3、变项目的生命周期，这就是成功操盘的魄力所在。 12 项目介绍项目介绍 121 项目简介项目简介 国门湾科技五金城项目由丹东大世界房地产开发有限公司投资兴建，系丹东市招商引资和城市建设重点项 目。项目地处丹东政务新区核心地段，交通及区位优势明显。项目总投资逾 8 亿元，规划占地 180 亩，总建筑 面积 28 万平方米，一期共计建成约 1500 个商铺。 项目由展示交易区、中央精品街区、仓储物流区、商务配套区、高尚住宅区和仪器仪表产业园展销平台区 等六大功能版块组成。以“服务丹东、辐射东北、抢滩全国”为市场运营目标；以江浙地区专业市场运营理念 为项目运作导向，整合全方面资源，打造成集批发零售、展示交易、品牌连锁、仓储物流、电子商务、博览会 展、出口贸易、观光旅游等多种功能于一体的丹东首席五金建材一站式采购基地。 项目建成后预计年交易额将超过四十亿元，对接近百家物流配送公司，近千家外地原材料供