1、项目技术经济指标（写字楼还建，其他物业自营）表1序号技术指标数量单位1计划建设用地30,000.00其中：开发建设用地30,000.00 代征地-用地面积（亩数）45.00亩2建设用地 还建用地面积 还建面积（总）道路用地3,000.00 绿化用地9,000.003总建筑面积186,000.00 地上建筑面积146,400.00 地下建筑面积39,600.00其中人防面积5,580.004白金五星级酒店70,000.00 地上建筑面积46,400.00 地下后勤、厨房面积11,600.00 地下机房、车库面积12,000.005酒店式公寓70,000.00 地上建筑面积60,000.00 地下2、后勤、厨房面积2,600.00 地下机房、车库面积7,400.006临街商业23,000.00地上面积20,000.00地下面积3,000.007写字楼（不可售）23,000.00地上面积20,000.00地下面积3,000.008容积率4.889绿化率30%10停车位1,114辆系数3.0%项目技术经济指标（写字楼还建，其他物业自营）备注-10%按照30%计算（包括部分地上停车）总计608间客房70426间、90122间、12060间项目技术经济指标（写字楼还建，其他物业自营）不含代征用地商业面积65辆/万平米；住宅按照定位的每户车的比例（如0.8辆/户）表2成成本本及及投投资资收收益益测测3、算算明 细 项 目预算总投资（万元）计费标准单位计费基础单位写字楼成本计算比例计算依据及备注一一、土土地地费费用用13,905.0013,905.001,719.441,719.44总建筑面积分摊1、土地出让金13,500.0030000.001,669.35总建筑面积分摊每亩300万元，每平米4500元3、契税405.003%13500.00万元50.08总建筑面积分摊按照交易地价计算4、其他#REF!-二二、前前期期费费用用2,258.692,258.69279.30279.30总建筑面积分摊1、规划、设计费2,188.692%109434.52万元270.64总建筑面积分摊设计费及燃气、4、热力专业设计2、水文、地质勘察费15.00万元万元1.85总建筑面积分摊可以根据区域调整3、测绘费15.00万元1.85总建筑面积分摊可以根据区域调整5、其他40.00万元4.95总建筑面积分摊环境评价、交通影响评估等费用三三、建建筑筑安安装装工工程程费费105,950.00105,950.0014,954.0314,954.035,696.245,696.241、地上29,280.002000.00元/146400.004,000.00写字楼地上地上7080米高2、地下9,900.002500.00元/39600.00750.00写字楼地下地下两层3、五星级酒店外围护及室内37,120.005、8000.00元/46400.004、酒店式公寓外围护及室内18,000.003000.00元/60000.005、写字楼外围护及室内10,000.005000.00元/20000.0010,000.003、监理费186.0010.00元/186000.0023.00总建筑面积分摊4、其他1,464.001.00%146400.00万元181.03总建筑面积分摊标底、合同预算、招标管理费、执照费、竣工图编制费等四四、基基础础设设施施及及配配套套费费3,484.523,484.52138.30138.301、大市政配套费911.4049.00元/186000.00112.70总建筑面积分摊70元6、/七折*总建筑面积2、道路工程45.00150.00元/3000.005.56总建筑面积分摊150元/*道路面积3、供水工程178.8030.00元/59600.0030元/*地下及商业4、供电工程715.20120.00元/59600.00120元/*地下及商业5、供气工程119.2020.00元/59600.0020元/*地下及商业6、排污工程238.4040.00元/59600.00雨、污水，40元/*地下及商业7、通讯工程178.8030.00元/59600.0030元/*地下及商业8、照明工程59.6010.00元/59600.0010元/*地下及商业9、环卫工程11.922.00元7、/59600.002元/*地下及商业10、园林绿化工程162.00180.00元/9000.0020.03总建筑面积分摊180元/*绿地面积11、消防工程149.0025.00元/59600.0025元/*地下及商业12、智能化476.8080.00元/59600.0080元/*地下及商业13、电梯工程238.4040.00元/59600.0040元/*地下及商业五五、不不可可预预见见费费3,767.953,767.953%125598.21万元465.93465.93总建筑面积分摊一至四项的3%，可调六六、开开发发间间接接费费3,880.983,880.98479.91479.911、管理费8、用3,880.983%129366.16万元479.91总建筑面积分摊一至五项的3%的管理费用，可调2、财务费用-按照资金需求计算七七、销销售售费费用用-1.80%0.00万元销售收入的1.8%八八、其其他他费费用用-0.00根据具体情况填写合合 计计133,247.14133,247.1418,036.9018,036.907,163.827,163.82实实际际支支出出合合计计119,342.14119,342.14总投资-出让金-契税表3项项目目现现金金流流量量表表序号年份项目201220132014201520162017201820192020202120222023202420259、2026202720282029经营负荷1现金流入0005668858810177115081150811508115081150811508115081150899199919858885881.1公寓经营收入0001140171019952281228122812281228122812281228119951995171017101.2酒店经营收入4184627773238369836983698369836983698369836973237323627762771.3商业经营收入3436018598598598598598598598598596016016016012现金流出17710、62623871620#REF!14767#REF!#REF!#REF!109599600960096008400840072007200600060002.1建设总投资177626238716201464744156472.2试运营及流动资金000#REF!00000000002.3经营成本000000000000002.4财务费用000859410352108821095910959109599600960096008400840072007200600060002.5所得税及附加00000#REF!#REF!#REF!0000003净现金流量-1776-26238-71620#REF!-11、6179#REF!#REF!#REF!5491908190819083108310827192719258825884累计净现金流量-1776-28014-99634#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!5财务内部收益率(%)6财务净现值7投资回收期(年)2012年建设投资出让金+前期费用/2+管理费/62013年建设投资前期费用/2+地下结构施工+公寓地上结构施工（2000*6万平米）+大市政配套+建安工程费（其他）+监理费+管理费/62014年建设投资酒店地上结构+酒店精装修+写12、字楼地上结构+写字楼装修/2+公寓装修/2+(基础设施配套费-大市政配套）+管理费/62015年建设投资写字楼装修/2+公寓装修/2+管理费/62016年建设投资不可预见费+管理费/62017年建设投资管理费/6合计119342 万元单位:万元20302031203220332034203520362037203820392040204120422043204420452046204720482049合计85888588858885888588858885888588858885888588858885888588858885888588858885888588819731710171017113、017101710171017101710171017101710171017101710171017101710171017101710185306277627762776277627762776277627762776277627762776277627762776277627762776277627759629601601601601601601601601601601601601601601601601601601601601609560004800480036003600240024001200000000000000#REF!119342#REF!0600048004800360014、360024002400120091506#REF!25883788378849884988618861887388858885888588858885888588858885888588858885888588#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#VALUE!#REF!#REF!#REF!商商业业综综合合体体成成本本与与收收入入（公公寓寓、商商业业自自营营）表4序序号号项项目目计计算算依依据据1 1营营业业收收15、入入1客房收入400间，房价10001餐饮收入年收入25%1酒吧收入年收入5%1其他收入年收入5%2 2营营业业税税附附加加营业收入5.5%3 3营营业业成成本本3客房成本客房收入10%3餐饮成本餐饮收入50%3酒吧成本酒吧收入20%3其他成本其他收入30%4 4工工资资福福利利员工数600人，人均2600元5 5能能源源消消耗耗水、电、空调等6 6维维修修保保养养7 7综综合合管管理理费费办公费、通讯费、差旅费、布草费、低值易耗品、管理费范畴税金8 8营营销销费费用用广告9 9管管理理公公司司收收入入聘请酒店管理公司占营业收入4%1010税税前前利利润润1-2-3-4-5-6-7-8-91116、11 所所得得税税 税前利润15%1212税税后后利利润润公公寓寓成成本本与与收收入入序序号号项项目目计计算算依依据据1 1营营业业收收入入1公寓收入608间，房价3001餐饮收入年收入5%2 2营营业业税税附附加加营业收入5.5%3 3营营业业成成本本3客房成本客房收入10%3餐饮成本餐饮收入50%4 4工工资资福福利利员工数300人，人均2500元5 5能能源源消消耗耗水、电、空调等6 6维维修修保保养养7 7综综合合管管理理费费办公费、通讯费、差旅费、布草费、低值易耗品、管理费范畴税金8 8营营销销费费用用广告9 9管管理理公公司司收收入入聘请酒店管理公司占营业收入2%1010税税前前利17、利润润1-2-3-4-5-6-7-8-91111 所所得得税税 税前利润15%1212税税后后利利润润商商业业成成本本与与收收入入序序号号项项目目计计算算依依据据1 1营营业业收收入入1商业出租20000平米，50元/月/2 2营营业业税税附附加加营业收入5.5%3 3工工资资福福利利员工数10人，人均2000元4 4维维修修保保养养5 5综综合合管管理理费费办公费、通讯费、差旅费、布草费、低值易耗品、管理费范畴税金6 6营营销销费费用用广告7 7税税前前利利润润1-2-3-4-5-68 8 所所得得税税 税前利润15%9 9税税后后利利润润平平均均年年（万万元元）趋趋势势224622246218、第一年入住率40%，第二年60%，第三年70%，第四年80%146005615112311231235123545484548146028082255618721872800800300300商商业业综综合合体体成成本本与与收收入入（公公寓寓、商商业业自自营营）2502502502508988981230712307184618461046110461平平均均年年（万万元元）趋趋势势70087008第一年入住率40%，第二年60%，第三年70%，第四年80%6658350385385841841665.8175公公寓寓成成本本与与收收入入8288288008002602602002002002001401403354335450350328512851平平均均年年（万万元元）趋趋势势12001200第一年出租率40%，第二年70%，第三年100%120012006666商商业业成成本本与与收收入入24247070101020201010101015215285985922461.548919