1、投资篇如何判断地块PART 1PART 2PART 3PART 4如何提升投资拿地能力投资判断的五大视角投资判断逻辑阶段性投资策略如何提升投资拿地能力拿不了地的原因关键要解决买不下地的问题，即投资能力地1、战略不符 主动放弃，比如旅游地产、产业小镇、商业比例大、持有比例大、预售要求高等2、买不起 被动放弃，买地实力与销售规模的比例3、买不下 出价能力不强，自身能力弱4、竞争对手不理性 个别项目、笑看风云为什么投资会出错？作为一个优秀的投资人员，要对市场保持理性和冷静的判断克服人性的弱点高点买进：1、房价上涨的时候，贪婪心理作祟，认为房价还会保持长期上涨；2、对风险的容忍度变得很高；3、对后市过2、于乐观；4、没买到地产生焦虑心理低点不买：1、恐惧心理，认为房价还会下跌；2、对风险非常厌恶，害怕承担风险；3、能力：外界环境的影响，且低谷买地难以得到资源的支持投资能力打造的六大方面提升方法：u加强投资视角的市场研究，提升市场趋势预判能力；u培养关注市场走势的意识和习惯；u总结市场运行规律、应对经验与方法论；u模拟、演练、事后验证。1、踏准市场节拍的能力，预判板块轮动机遇，提前布局抢占先机找市长不如找市场预判目标城市周期性波动，踩准市场节拍安排投资节奏培养投资全局观，预判板块轮动机会，优先提前布局2、选准目标城市，聚焦、深耕、提前研究、团队资源提前铺垫城市基本面、市场基本面、政策基本面；住宅3、市场健康度、土地市场热度短期内城市凸显出的投资机会判断城市不同发展阶段的机会（开发阶段：主城开发、近郊开发、郊区开发阶段）提升方法：总结经验与方法论；模拟、演练、事后验证；培养关注市场的习惯投资能力打造的六大方面提升方法：u了解城市（历史、人文、地理）；u了解方向（规划与施政重点）；u了解动态（资源配置情况）；u了解市场（现状与未来）3、判断城市板块价值的能力高增长潜力板块、低洼板块、重估板块选地首选板块板块价值变动背后是土地属性发生变化政府规划和公共服务资源及基础设施对板块的影响投资能力打造的六大方面4、挖掘地块价值在限制条件下，求亩产量最高，“总货值-总成本”最大化总货值最大化=（S1P14、）+（S2P2）+（S3P3）S=面积；P=价格价格高的面积最大化（容积率的价值）竞品客户土地市场产品提升方法：专业能力及专业协同能力（营销、规划设计、投资）方法论、工具、模版投资能力打造的六大方面5、产品溢价的打造能力-打造客户下一个角色需要的产品同样形态的产品如何能有更高的溢价总价与单价的概念：客户关注总价、盈利关键是单价产品溢价 提高客户对产品价值的认知不同客户的价值点研究（低、中、高）刚需：同样的功能、更小的面积、更低的总价、更高的单价C 成本P 价格V 价值V P=客户收益P C=企业收益V 越高 P 可越高0投资能力打造的六大方面6、打造销售的溢价销售能力 强 能 提高1-3%的价5、格销售能力 弱 要 降低5-10%的价格提升方法：标准业务体系、人员素质、销冠团队、狼性意识、高效执行为什么投资会出错？投资的关键在于判断，而不在于测算投资能力的关键在于判断，而不在于测算投资判断的五大视角财务视角运营视角战略视角经营视角产品视角五大视角战略视角投资战略是公司发展的导向，是整个集团战略落地的前提回款投资“高”周转开发五大视角经营视角（营销、市场、客户等）项目总在看地后要设想：地块适合做什么产品（面积段、价格段）？市场能不能接受这种产品？卖多少钱满足客户与盈收的需要？后期的实际开发是来印证和完善投资判断的五大视角产品视角 项目总要做到：-针对规划指标，能提出产品解决方案-不同容积6、率，不同建筑密度等限制条件对应的产品组合-最大限度地挖掘地块价值，实现亩产价值最大化，总货值最大-去判断市场上的高溢价产品能否在自己的地块上使用，提高产品的溢价能力五大视角运营视角项目总要从运营的视角把控两大方面：1.区域发展的角度：对区域内各项目的工程、销售、结转的资源年度的分布做到心中有数。对投资补货重点方向，需要补仓的项目类型和数量做到心中有数。对整合公司资源、团队能力匹配最合适的项目做到心中有数。2.目标投资项目运营节奏角度：判断项目时，对项目何时施工、开盘、回款等关键节点做到心中有数。五大视角财务视角：净利润率、经营性现金流回正周期、IRR、ROE等。所有战略的核心，都是要平衡财务三7、角模型！财务三角净利率回正周期IRR五大视角投资判断逻辑投资判断逻辑行业周期判断板块轮动判断项目维度判断市场供求判断城市准入判断行业周期的判断环比由正转负、同比由负转正是最佳投资窗口期判断房地产市场周期的五个重要“节气”节气价格曲线特征买卖节奏营销、投资关键词大暑环比涨幅见顶溢价出货、储备利润的好时机，进货需谨慎（防守、检漏）涨价/谨慎买地立秋同比涨幅见顶秋收季节，加紧出货，进货需观望（防守、检漏）平价以量为先/高度谨慎买地立冬环比涨幅由正转负（即环比价格下跌）销售最困难的时期。是播种的季节，抄底买地的好时机。价格随行就市/抄底买地春分环比涨幅由负转正销售回暖，抓紧房在地前的3-6个月的时间差8、，快速大量买地。不再打折，注意提价，更多的追求利润。停止促销，逐步涨价/大量购地入夏同比涨幅由负转正逐步加大卖楼力度，价格上涨仍可机会型买地涨价/机会型买地行业周期的判断板块轮动判断把握一二三线的板块轮动机会板块轮动判断把握中西部、环渤海区域的板块轮动机会1、长三角、珠三角上一轮周期涨幅过大，存在需求透支的风险2、环渤海、珠三角上轮周期累计涨幅较小，在资产荒大背景下，短期资金更倾向于中西部和环渤海3、此外，以往长三角、珠三角，呈现大小周期分，本轮周期大概率是涨幅较小的一个周期4、近年中西部、环渤海房价低于全国水平，且绝对增量较低中西部、环渤海会成为板块轮动的主力板块城市准入判断城市分组 人口规9、模 人均GDP基本面量化评价市场健康度 城市容量指标 住房购买力指标 市场健康度动态监控政策跟踪 预售许可条件 调控限制措施 政策支持力度划分城市能级，便于同级城市比较关注城市中长期基本面，与短期市场面变动情况，进行量化评价跟踪地方性房地产市场政策变化，依据集团战略性投资发展要求，指导城市准入城市准入判断城市准入判断城市准入判断1、市场容量市场判断6大指标2、商品住宅量价走势（分区域、分结构）6、近期土拍地售比4、总量（存货+期货）存销比健康度5、销售流量健康度3、现货存销比健康度市场趋势判断具体指标统计口径参考标准A（正向评分）B（中性评分）C（负向评分）市场容量近2年市场年平均去化量大于310、00万方介于70300万方（包含）小于70万方商品住宅量价走势（分区域、分结构）持续供求比小于0.8，量价快速提升供求比保持在0.81.1之间，量、价小幅增长（或无增长，或小幅波动）供求比大于1.1且持续增大现货存销比健康度现货库存（已批准未售存量）/近6个月平均月度成交量小于6倍介于6到15倍（包含）大于15倍总量存销比健康度总量库存（已出让土地未售规划计容建面）/近6个月平均月度成交量小于12倍介于12到24倍（包含）大于24倍销售流量健康度近三个月商品住宅销售面积/近12个月商品住宅销售面积大于等于20%介于15%到20%（包含）小于15%近期土拍地售比成交商品住宅用地平均楼面价/周边静11、态商品住宅毛坯售价介于0到25%（包含）介于25%到50%大于等于50%市场供求判断1.是否是城市未来发展重点2.板块内基础设施成熟度3.产业布局情况板块基本素质1.客户对板块的认可度2.市场产品偏好（面积段、总价段）3.功能分区布局板块软实力市场健康度1.板块存量分析2.板块市场存销比3.板块期货+存货存销比4.商品住宅量价走势5.对标项目去化量价情况城市内各版块价值判断项目本体判断战略判断市场判断财务判断1.项目区位发展潜力2.规划要求3.周边风险点判断4.特殊出让要求5.宜居性判断1.项目战略类型现金流型利润型均衡型2.板块土地存量、预期上市节奏、地块楼板价对比3.获取难度判断1.客户来源判断2.初步产品定位判断3.初步售价定位判断4.对标项目去化量价情况5.板块存量分析6.板块市场存销比7.板块期货+存货存销比1.净利率2.经营性现金流回正周期3.IRR/ROE项目维度判断阶段性投资策略踏准节拍、低谷补仓、价值挖掘、高位捡漏全面过滤、积极参拍、精准判断、理性出价市场为主、兼收为辅、谋算勾兑、合纵连横别人恐惧我贪婪、别人贪婪我恐惧、逆势思维总体投资策略