1、2019年办公空间使用基准指南32您是否发现，办公场所的优化速度已经跟不上业务发展和员工需求的变化速度？其实，这种情况并非个例。步入互联网时代，科技和社会变革正快速转变我们的办公场所。而当前的变革速度更是前所未有。不同行业不同规模的企业都致力于开发定制未来导向性办公场所策略，使其办公场所更加高效灵活。过去，技术型员工大部分时间都在自己的办公桌前埋头工作，偶尔才到会议室参加会议。那时的办公场所规划较为简单。然而，根据高德纳集团（Gartner Group）的数据显示，现如今普通技术型员工只花费其40%的时间在办公桌前工作；而财捷集团（Intuit）的研究则显示，当今有80%的工作需要通过协作来完2、成。越来越多的员工开始在非传统办公区域办公家里、咖啡馆、联合办公空间甚至是办公室内的休闲区。随着时代的变革，办公场所需要融合更多协作空间和活动空间，办公空间规划策略也开始出现巨大变化。办公场所的管理者也逐渐意识到新的科技手段所带来的巨大机遇，如实时使用率数据收集、预见性分析、人工智能和认知技术等。同时他们也看到对使用率的实时掌握能够帮助他们跟上数字化时代的社会变迁。通过追踪空间使用情况，我们可以洞悉更有价值的驱动因素，来提高实际工作效率；亦可削减在大型办公室的不必要支出，用以设置更多的协作空间；同时还能吸引更多“千禧一代”和喜欢“随时随地”办公的优秀人才。做好准备，拥抱办公场所新机遇仲量联行23、019年办公空间使用基准指南（2019 Occupancy Benchmarking Guide）揭示了在工作环境不断变化的情况下，数据和深度分析对办公场所策略制定的重要性。77%的受访企业表示，今年不动产团队的首要目标是提高空间数据的准确性。这一数字恰恰表明了企业不动产领导层需要更充分的信息来做出更明智的决策。除此以外，受访企业的重点目标还包括：优化办公资产组合、降低办公空间整体成本、在空间策略规划中提高对占有率数据的相关使用。在下文中，我们将探讨如何利用使用率追踪工具、需求预测及其他领先技术来帮助您优化不动产组合、过渡到全新的灵活工位办公策略、提高办公空间数据准确性以及降低成本。我们的基准4、数据描绘了一幅处于快速发展之中的行业图景，这进一步印证了我们与全球领先企业合作时所观察到的变化。仅过去一年，仲量联行的空间数据策略规划服务实现了74%的业务增长，因为有越来越多的企业希望通过寻求可信赖的合作伙伴来帮助他们实现更灵活办公方式和技术驱动型规划策略的转变。衷心感谢客户与我们共同踏上这段旅程，与我们的团队并肩合作，开拓创新。无论未来如何，未来终将来临。我们须携手共进，突破科技与人性化相结合的局限。您准备好了吗？办公空间使用基准指南|2019“改变从未如此之快，而且再也不会比今天慢。”Justin Trudeau(加拿大总理)前言 3概述 4基准指标 6空间利用 12移动性 22办公空间5、使用及功能标准制定 30需求预测与规划 36成本节约与成本规避 40办公空间数据准确性 42办公空间分配与费用分摊 46科技 52全球基准指标分析 58Susan Wasmund区域总监 办公空间数据策略规划服务负责人 美洲区+1 312 228 3377 Susan.WJulie Brown董事总经理 办公空间数据策略规划服务负责人 欧洲、中东和非洲区及亚太区+44(0)207 087 5797 Julie.B 54 办公空间使用基准指南|2019调研参与者行业分布6%4%5%5%1%3%3%3%8%1%11%17%通讯金融服务保险生命科学餐饮消费品医疗专业服务机构工业公共部门非盈利机构公用6、事业33%科技关于本指南对未来办公方式的预想正在转变全球的办公场所。办公场所的相关负责人必须制定并实施完善的企业不动产策略，打造适合公司文化的工作环境既不浪费，又有足够可用空间。我们每年公布的办公空间使用基准指南旨在为您实现这一新平衡提供方向。我们邀请世界各地最具前瞻性的不动产团队详细回答了近100个关于他们如何使用办公空间的问题。我们希望通过分享其他企业对其办公空间的规划及使用情况，助您从中获得有价值的参考，从而制定并优化自己的办公空间规划及使用策略。补充说明报告中相关术语的定义请参考指标解释部分。以下为其他补充说明：我们收到了来自69家仲量联行合作企业的108位管理人员的回复。“调研参与者7、”指受访人数，而非企业数。办公空间策略规划与技术空间策略规划不尽相同，因此我们会将办公空间和实验室及研发设施等技术空间加以区分。有些问题要求调研参与者“选择所有适用选项”。这种情况下，数据总和可能超过100%。我们在报告每一章节的开篇均介绍了对此空间管理项目施行区域所进行的调研情况。476 办公空间使用基准指南|2019详细的空间使用指标有助于我们了解办公空间使用情况及办公资产的运营绩效。有了合适的指标作参考，企业不动产团队可以为目前的办公场所制定明确的办公空间使用准则，或建立以未来为导向的办公空间规划。通过标准化计算，企业还能与同一行业、同一区域甚至其他类别的企业进行比较，从而找到改进方向。8、数据的力量客户目前会采用办公空间基准数据和指标作为不动产管理报告的内容。69%指标定义 套外总建筑面积（平方米，GSM）：自建筑物外墙外侧（含墙体面积）算起的总面积。套内建筑面积（平方米，GSM）：套外总建筑面积减去外墙墙体面积。使用面积（平方米，USM）：套内建筑面积减去墙体、楼梯、电梯、卫生间和设备间等其他结构的面积。空间容量：可使用的工位和私人办公室的总数。人员数/员工数：分配到某个工位或区域的人员数量。空置：尚未分配人员的工位和私人办公室。空置率：空置数值与空间容量的比值百分数。空间密度：用可租赁面积（平方米，RSM）除以人员数或空间容量，以确定每人或每工位平均租赁面积，以此衡量办公空9、间使用效率。全球办公空间数据报告现状北美区70%30%亚太区70%30%欧洲、中东 和非洲区61%39%拉美地区/南美区73%27%已采用办公空间策略规划指标未采用办公空间策略规划指标基准指标 698 办公空间使用基准指南|2019全球范围内，58%的调研参与者表示，其办公空间的平均空置率为空间容量的10-29%；其余调研参与者所在企业的平均空置率则高于或低于这一区间，且分布均匀。在欧洲、中东和非洲区与亚太区，约70%调研参与者所在企业的平均空置率要低于20%，而美洲区仅有38%达到了这一空置水平。不同区域的办公空间空置水平大部分调研参与者（52%）表示其所在办公空间人均租赁面积为12-15平10、方米，甚至更低；在这一范围内，来自北美区的调研参与者比例最高。其他区域空间密度的平均水平要低于人均11平方米。人均办公空间租赁面积美洲区（北美区、拉美地区和南美区）调研参与者中，有半数以单位工位面积衡量办公空间密度。亚太区参与者更倾向于同时采用人均面积和单位工位面积来衡量办公空间密度，而非采用单个指标。与其他区域不同的是，欧洲、中东和非洲区没有任何受访企业只采用人均面积进行衡量。空间密度的衡量方式近四分之三（72%）的调研参与者表示，其办公空间每工位租赁面积小于或等于12-15平方米，其中包括了所有拉美地区、南美区及亚太区企业；与人均办公空间租赁面积情况相似，在这一范围内，来自北美区的受访者比11、例最高。其他区域的空间密度平均水平要低于每工位11平方米。每工位办公空间租赁面积我们发现，人们越来越青睐于开放式办公环境：例如，43%的调研参与者表示，目前其办公室内封闭式办公空间所占比例只有不到5%，而2017年这一数字曾达到了35%。此外，如今有41%的调研参与者表示，其所在企业封闭办公室与开放工位的比值百分数在10%或以上，远低于2017年的水平（2017年的调研参与者在这一范围内的比例达到了57%）。如果按区域进行划分，北美区企业中封闭办公室与开放工位的比值最高：有62%的调研参与者表示，企业封闭办公室与开放工位的比值百分数在10%或以上。而拉美地区、南美区、欧洲、中东和非洲区以及亚太12、区超过50%的调研参与者所在企业封闭办公室与开放工位的比值百分数在9%或以下。封闭办公室与开放工位数量的比值百分数有半数参与者（51%）所在企业没有制定计划性空置计划。但在有计划性空置计划的受访企业中，计划性空置率低于10%的比例为78%。这一情况在四个地区相对一致。计划性空置 10%50%每人平均租赁面积每工位平均租赁面积其他人均11平方米每工位11平方米5%计划性空置率 15%计划性空置率为5-9%无计划性空置计划性空置率为10%-14%人均16-19平方米每工位16-19平方米10%-19%人均12-15 平方米每工位12-15平方米5%-9%人均20-24 平方米每工位20-24平方米13、20%-29%人均25平方米每工位25 平方米30%46%33%16%37%23%30%21%18%15%10%5%12%11%9%1%15%12%4%51%19%19%43%35%15%人均办公空间租赁面积空间密度的衡量方式每人平均租赁面积及每工位平均租赁面积封闭办公室与开放工位数量的比值百分数计划性空置率每工位办公空间租赁面积15%23%42%10%5%5%13%25%37%25%0%0%0%0%27%45%18%9%0%0%38%31%6%25%北美区亚太区欧洲、中东和非洲区拉美地区/南美区1110 办公空间使用基准指南|2019关键要点追踪空间使用基准数据和指标只是不动产组合优化的第一14、步。应用空间使用指标的企业追踪空间使用情况和/或利用其相关使用数据的可能性比其他企业要高出47%。他们采用成本分摊制度即根据不同业务部门所占空间的比例向其收取相应费用的可能性也比其他公司要高出43%。基准数据也有助于提高财务收益应用空间使用指标的企业实现成本节约或成本规避的可能性也要高两倍。此外，在调研参与者中，拥有70万平方米以上租赁面积的企业应用空间使用基准数据和指标的可能性比租赁面积小于70万平方米的企业高出8%。此次调研共涉及13个行业，每个行业均有至少一家企业应用空间使用基准数据和指标，这表明空间使用数据对不同业务领域的企业都很重要。客户最关注的空间使用指标与2017年的调研结果相同15、，对客户而言“占用/空置”、“实时空间利用率”和“空间密度”是三个客户最关注的空间使用指标。开放式空间比率其他移动比率成本/工位每人/工位租赁面积实时空间利用率占用/空置1234567行业每人平均租赁面积（平方米）每工位平均租赁面积（平方米）通讯 12.510.88消费品23.1716.94金融服务13.7812.68医疗1919.17工业15.1715保险1612.5生命科学16.0715.69非盈利机构13.513.5专业服务机构5715.17公共部门13.513.5餐饮17.522科技16.2213.16公用事业17.7515.5不同行业的平均空间密度不同行业的平均空置率15%18%1616、%通讯金融服务消费品35%公用事业28%25%16%生命科学专业服务机构非盈利机构12%15%32%保险医疗工业15%25%餐饮公共部门25%科技1312 办公空间使用基准指南|2019准确衡量，继而微调若要提高办公场所的生产力及效率，首先要了解目前员工对办公空间的使用情况。然后，企业不动产团队可以依此明确需要改进的区域并采取措施提高使用率。科技和办公场所策略的发展为该“两步改进法”带来了诸多便利，不过同时也意味着面临新的问题和挑战。对企业不动产团队而言，深度改善空间使用情况是一项非常艰巨的任务。他们需要综合考虑各方面因素，例如业务部门和人力资源部门可能更希望有私密办公空间；不喜变动的员工也可17、能对此做出抵制。更重要的是，他们还需考虑法律法规的问题，尤其是适用欧盟通用数据保护条例（简称GDPR）的欧洲地区。不过，那些妥善处理这些问题的企业最终都取得了意想不到的成果在采取优化空间利用水平的措施后，员工行为并未发生转变，而员工与空间的互动模式则开始成形。优化办公空间使用水平有何潜在优势？研究表明，采取改善措施的企业可以实现以下成果：指标定义 空间利用：办公空间的使用时长。办公空间策略规划顾问可使用各种技术手段和基础方法对可分配（工位/办公室）和共享（公共区域和会议室）办公空间进行评估。空间利用率：各个空间（含办公室/行政空间和技术空间）使用时长所占百分比。空间利用率调研：通过科技手段或物18、理观察来衡量建筑物内各个空间使用时长所占比例。数据洞察全球范围内，调研参与者所在企业对办公空间或行政空间的平均利用率为63%。其中，38%的调研参与者所在企业使用办公空间的时长不到60%，只有13%的调研参与者所在企业使用办公空间的时长超过80%。企业空间利用率的提高往往会归因于灵动办公策略的推广。这些企业积极地帮助员工适应新的工作方式，如从每人配备专属办公桌的传统办公模式转变为无固定工位的、按员工工作内容自由选择工作地点的灵动办公模式。空间利用的调研参与者所在企业会追踪其空间利用率数据。66%通过计算整栋楼宇或整个楼层的空置水平，来降低额外成本通过更好地利用现有设施设备，改善空间使用者体验消19、除空间过度拥挤或未充分利用的问题，以及对用户体验产生负面影响的风险通过了解空间实际利用率，来合理调整不同空间的投资分配，实现办公场所的投资回报通过分析办公空间规划和员工使用规律是否匹配，以明确“变革管理”措施是否有效空间使用率追踪深度调研我们对这66%的企业做了深入的研究，以了解企业为何 追踪、如何追踪、追踪持续期以及追踪何种办公空间的实际情况。办公空间使用基准指南|2019131514 办公空间使用基准指南|2019不同地区的空间利用率 数据追踪概况全球企业的空间利用率数据追踪情况较为相似。其中，欧洲、中东和非洲地区的企业对空间利用情况最为关注，有72%的调研参与者确认其所在企业正在对办公空20、间利用率数据进行追踪。企业收集空间利用率数据的原因企业为何要收集办公空间利用率数据？调研参与者所在企业最多提及的原因是，为做出更明智的规划决策提供支持。这也表明，自2016年以来出现了一个巨大转变不同于以往出于报告需求而“被动地”进行数据收集，如今，企业不动产管理团队通常希望“主动”收集空间利用率数据来优化空间规划。72%其他6%成本报告8%空间需求预测37%引入灵动办公策略55%业务变化55%空置报告61%空间规划90%北美区亚太区欧洲、中东和非洲区拉美地区/南美区64%65%64%办公空间利用率4%33%只采用科技设备进行追踪，不进行目测43%采用科技和目测法相结合的方式24%只采取目测法21、企业采取科技手段来收集办公空间利用率数据的概况空间利用数据收集方法目测法：每天数次到办公场所观察人员进出、离开及其他相关情况。传感器：采用科技设备来收集办公空间使用数据，如热量传感器、桌面传感器、座椅传感器和运动传感器等。刷卡和可穿戴设备：利用员工卡刷卡数据、下载到手机的应用程序或个人互动追踪器等，对办公空间使用情况进行追踪。互联网：通过网络活动（包括有线和无线网）和状态监视器（如即时通讯）追踪办公空间使用情况。目测法 传感器 wifi连接刷卡/可穿戴设备其他不同空间利用率数据追踪方法概况65%15%20%56%8%1716 办公空间使用基准指南|2019空间利用率调研时间在开展过空间利用率数22、据调研的调研参与者所在企业中，只有30%的调研参与者所在企业持续进行数据追踪，不断收集特定工作场所的相关数据，在2017年基准指南报告中这一比例为42%。此外，利用率数据收集期在两周以内的企业占比从2017年的31%增至2018年的45%。是何因素导致上述变化？我们的实地团队发现，随着高成本空间利用率追踪技术逐步被接受，考虑到成本控制的问题，一些客户也开始限定调研时间。这种权衡通常收效甚好，因为用技术手段收集的数据质量和数量都远高于传统手段。不同规模的企业调研空间利用率的概况虽然共有66%的调研参与者所在企业开展过空间使用情况追踪调查，但在管理面积28万到70万平方米范围内，有83%的企业更倾23、向于追踪调查空间使用情况。对会议室和开放式协作空间利用率数据的追踪调研对技术性空间利用率数据的追踪调研在追踪空间利用率数据的调研参与者中，有39%的企业对会议室及开放式协作空间的使用情况进行追踪调查。追踪空间利用率数据的调研参与者中，13%的企业对实验室、生产设施、仓库和数据中心等非办公区域（非行政区域）进行追踪调查。不同地区的平均空间利用率不同行业的空间利用率办公空间利用率数据追踪与其他办公空间数据策略规划之间的联系在追踪办公空间利用率数据的企业中，有71%的企业同时也收集需求预测的相关数据这一比例是不追踪办公空间利用率数据的企业的两倍。同样，追踪办公空间利用率数据的企业采用办公空间分配规划24、方案的概率也是不追踪办公空间使用数据的企业的两倍，其中按业务部门分配办公空间的比例为82%。1至2周45%3至5周13%5周以上13%持续进行30%82%59%57%通讯金融服务消费品80%65%95%非盈利机构公共部门专业服务机构60%78%69%生命科学医疗工业75%61%科技餐饮50%公用事业北美区亚太区欧洲、中东及非洲区拉美地区/南美区60%68%64%140万平方米64%171918 办公空间使用基准指南|2019行业：金融服务/保险业 地区：美洲区规模：22万平方米关键要点调查衡量办公空间利用情况是企业优化员工体验的一个重要环节。针对团队发现的问题采取相应的解决措施，可以提高员工的25、工作热情和工作效率，同时大幅降低成本。这些潜在优势促使很多企业不动产团队将空间利用率追踪工具应用于整个不动产组合中从之前只是简单地关注空置率，转为研究如何减少隐藏在未充分利用空间中的实际空置。如果您所在企业想要调研办公空间利用率情况并根据最终结果采取措施，那可能需要从多方面着手：从确定合适的工位预订系统和员工变革管理，到寻找能协助执行这些计划的最佳合作伙伴。我们建议采取综合解决方案来调研空间利用率情况并根据调查结果采取相应措施，将测量技术解决方案、办公空间规划数据分析和办公场所策略相结合，以获得并实施合适的综合解决方案。背景情况某企业在重新装修工作场所后，希望详细地了解新办公空间使用情况以及哪26、些区域使用率最高。该企业不动产团队希望根据调查结果来调整未来工作场所装修的相关标准。解决方案我们的团队对3326个办公空间进行了全天候的密切观察，并将不同区域划分为“高频使用”、“暂未使用”或“未使用”。最终通过综合报告来详细解析我们在数据调查过程中所发现的相关趋势。分析结果调查显示，已分配的办公桌有一半时间未得到充分利用，对会议室的使用率也比基准水平低了50%。上述结果为该企业的灵活工位办公模式提供了数据支持；也促进了该企业优化工作场所相关指标，设计出更高效使用的办公空间。1918 Occupancy Benchmarking Guide|2018通过监测办公空间使用情况，我们发现，办公桌日27、均使用率峰值为47%。一般情况下，使用办公桌最多的时段为上午约9-10点，其次是下班前5点左右。上图表明，办公桌使用率在一周内的走势呈驼峰状分布，周二到周四的数值相较于周一和周五而言更高。此外，传感器与目测法相比有显著优势我们可以在递增的时段内监测员工“离桌”的实际情况（如15分钟、30分钟、1小时）。了解员工“离桌”的实际时间对空间分配而言至关重要，我们不能基于员工暂时离开办公桌去喝个咖啡或短暂休息的时间来重新分配办公空间。会议室利用数据也展现了一些有趣现象。例如，大部分大型会议空间并未得到充分利用，可容纳13人以上的会议室通常只坐了3-4个人。Utilization IQ可从众多来源中收集28、数据，同样它的智能图形用户界面也可捕捉到员工刷卡的数据。我们能根据每位员工出入办公楼的频繁程度了解其行为模式。依此来为全职在办公室工作的“常驻”员工安排充足的办公空间。有了上述数据及相关信息，我们可在空间规划上做出合理调整，确保每位员工都有足够的办公空间来高效工作同时也可减少空间浪费以避免不必要支出。制定一个合适的办公空间使用策略会给您的业务带来巨大裨益。但面对当前各式各样的空间使用监测手段，如何明确和满足您的特定需求将是一个巨大挑战。对大多数企业来说，监测办公空间使用情况是企业不动产管理的终极法宝。在选定解决方案之前，这四个步骤可助您更顺利地制定办公空间使用策略：为了推动目标实现，在选定并实29、施监测工具后，即可采用智能科技对数据进行分析。仲量联行的Utilization IQ等平台可从各种楼宇系统、传感器、网络系统和其他来源获取数据，以获得有价值的洞察结果最终助您优化房地产使用模式，并改善员工体验。近期，我们利用座位和桌面传感器对仲量联行位于芝加哥的总部三层办公空间的使用情况进行了监测。所有数据直接汇集到Utilization IQ平台，并以图形的形式显示在用户界面上，为我们制定未来规划提供了深度见解。办公空间利用数据 明确收集办公空间使用数据的原因、收集数据的方式、以及可承受的成本范围确定与实际需求最匹配的办公空间使用水平监测手段根据您的特定需求确定方案实施的范围评估所需工具的复30、杂程度第一步如何确定合适的空间使用策略？2120办公空间使用基准指南|2019第二步第三步第四步2322移动性自由择位的力量如今，员工的工作行为已经发生了改变，为了迎合新的工作行为并促使创新文化的形成，越来越多的企业通过不断地改革办公场所策略来发展灵活办公的工作模式。科技的发展使员工能自由地选择办公环境，既可以在办公室工作也可以远程办公，这也促进了灵活工位办公人群的增加。制定综合全面的灵活工位办公策略能鼓励员工选择在其工作效率最高的场所进行办公，即可避免空间浪费、使空间能够适应人员未来增长还能降低房地产整体成本。一般而言，企业投资灵活工位办公模式主要出于以下三个原因：移动性目标：工位数与人数的31、比例常常用来衡量灵活工位办公模式的推行效果。一般用单位空间内员工人数或用作灵活工位办公空间的平方米计算。例如，移动性目标可以是2:1（1单位办公空间内容纳2名员工）或人均7平方米。公司访客：供客户或到公司临时办公的员工使用的私人办公空间；通常不属于灵活工位办公模式的一部分。非固定工位：不分配给特定员工的工位；集中分配给团队或部门的工位，员工需按先到先得原则获得。亦称为“流动工位”等。邻近办公区：各部门、组织、任务小组或团队的指定工作区域。邻近办公区也可包括一些特定设施设备和功能性空间，如会议室、电话间、会议区和冥想区等。开放式协作办公空间：未用墙体隔墙或封闭的会议空间，员工可在这类开放式办公环32、境中合作交流。开放式协作办公空间包括各类家具配置，如软座（沙发和软椅）、会议桌和高桌等。家具标准：经批准可在办公空间内使用的家具标准，如尺寸、制造商、饰面、形状和设计。家具标准可以根据企业、小组或工作方式的需求进行制定。例如，可为公司内灵活工位办公（非固定工位）空间制定家具标准。打造更灵活的办公文化，并提供更具协作性和创新性的办公空间。减少办公空间面积，降低房地产运营成本这通常是大多数公司的第二大支出。优化现有不动产，更有效地利用办公空间。指标定义 灵活工位办公模式：部分员工在非固定工位办公的模式。在办公楼或办公场所的某一区域设立“流动工位/非固定工位”，上述员工按照先到先得的原则使用该空间。33、灵活工位办公人员：灵活工位办公模式会明确采取灵活工位办公的人群。通常情况下，一周有三天以上不在办公楼或在家工作的员工属于“灵活工位办公”人员。88%的千禧一代希望自由决定在何时何地工作。德勤办公空间使用基准指南|2019232524 办公空间使用基准指南|2019数据洞察灵活工位办公正受到越来越多的青睐。2017年只有41%的调研参与者所在企业采用了灵活工位办公模式，今年这一数字已增至52%。此外，采用灵活工位办公模式的企业收集需求预测数据的可能性比未采用灵活工位办公模式的企业要高34%。灵活工位办公比例最高的行业部分行业相对而言更有可能至少在一个地区开展灵活工位办公模式。83%生命科学86%34、消费品75%专业服务机构81%科技69%金融服务机构灵活工位办公模式目标依据全球范围内，企业往往以灵活工位办公人员数量为依据来制定移动性目标，且这种可能性远大于其他指标。亚太区 41%52%欧洲、中东和非洲区拉美地区/南美区北美区 20172018灵活工位办公员工数量达到或超过员工总数20%的比例亚太区采用灵活工位办公模式的企业中更可能会有20%或更多的员工参与，其中64%的调研参与者表示有五分之一员工采用灵活工位办公模式。对比美洲区这一比例约为20%，而欧洲、中东和非洲地区为33%。亚太区64%33%拉美地区/南美区 20%北美区19%灵活工位办公员工人数无针对性目标灵活工位办公空间面积（平35、方米）29%68%13%27%73%89%80%11%11%20%灵活工位办公模式员工数量平均而言，全球30%的参与企业中有20%以上的员工采取灵活工位办公 模式。5%5-9%10-14%20%北美区拉美地区/南美区 欧洲、中东 和非洲区亚太区80%60%40%20%0%欧洲、中东 和非洲区2726办公空间数据规划管理年度报告|2019办公空间数据规划管理年度报告|2019邻近办公区如何应用于 灵活工位办公邻近办公区在灵活工位办公模式应用中日益重要，这主要由于其既能培养协作文化，又有助于优化办公空间效率。全球采用灵活工位办公模式的企业中约有80%出于各种原因设置了邻近办公区。利用IWMS（综合36、工作场所管理系统）/CAFM（计算机辅助设备管理）为移动员工定位采用灵活工位办公模式的企业中，有80%通过综合工作场所管理系统（IWMS）或计算机辅助设备管理系统（CAFM）来定位灵活工位办公人员的位置。灵活工位办公空间家具标准采用灵活工位办公模式的企业中，超过半数（61%）制定了灵活工位办公空间家具标准，这一数字较去年增长了 55%。不设置邻近办公区用邻近办公区获取CAFM/IWMS中的员工人数用邻近办公区确定可供灵活工位办公人员使用的非固定工位数用邻近办公区明确业务部门办公区域北美区 亚太区 欧洲、中东 和非洲区 拉美地区/南美区19%16%35%29%22%11%11%56%北美区68%37、拉美地区/南美区40%欧洲、中东 和非洲区56%亚太区55%北美区欧洲、中东和非洲区亚太区拉美地区/南美区灵活工位办公模式适用标准工作职能和办公空间使用情况是确定哪些员工采用灵活工位办公模式的主要因素。IWMS/CAFM中“移动型”员工定位4%11%47%20%18%定位到储存空间（储物柜等）定位到邻近办公区/功能区的空间定位到图纸划分出来的虚拟空间定位到固定工位不做定位20%40%40%18%27%9%45%工作职能工作职能经理 自主权经理 自主权员工 自主权员工 自主权空间 利用情况 空间 利用情况 无无65%33%22%22%44%45%18%27%36%27%33%60%40%20%638、0%40%48%13%39%23%不同区域的灵活工位办公模式灵活工位办公模式在全球各区域都非常普遍。欧洲、中东和非洲区的调研参与者所在企业中，有50%采用了灵活工位办公模式，亚太区和北美区的比例分别为48%和55%。北美区亚太区欧洲、中东和非洲区拉美地区/南美区55%48%50%45%工作职能经理 自主权员工 自主权空间 利用情况 无工作职能经理 自主权员工 自主权空间 利用情况 无2928 办公空间使用基准指南|2019储物空间83%的灵活工位办公模式以储物柜、移动资料柜或固定文件柜等方式，替代了固定工位提供的存储空间。在采用灵活工位办公模式的调研参与者中，半数以上企业（53%）选择了储物柜39、，而非固定文件柜或可移动推柜。只有11%受访企业不为灵活工位办公人员提供存物设施。此外，部分灵活工位办公模式还会提供用于存放个人物品的日用储物柜、团队专用衣柜或公用物品存放区。关键要点企业采用灵活工位办公模式的原因各有不同，而且仍在不断变化。选择这一办公模式的企业认为，灵活工位办公模式能带来诸多优势，如成本规避和成本节约、提高人员集中度、减少整体空间面积、增加协作或创新办公空间以及优化空间配置。随着给员工提供多种办公空间选择的优势逐渐显现，越来越多的企业开始采取这种新型工作方式，灵活工位办公模式也将继续发展变化。背景介绍该企业需要吸引并留住顶尖人才的同时实现办公空间和工作场所战略现代化，当然是40、在降低运营成本的前提下。我们不仅帮助客户整合了其三个办公场所，重新装饰了办公室，并且我们还帮助用户成功地推行了灵活工位办公模式，并且根据未来人员增长需求进行正确的空间规划。解决方案我们通过分析当前和未来员工人数、办公空间使用情况和灵活工位办公可行性，为该整合方案提供了场景规划。我们还分析了办公室的使用现状来确定多阶段施工过程中可用于周转的空间。与此同时，我们还更新了客户的IWMS/CAFM系统，利用邻近办公区追踪灵活工位办公人员的空间使用情况。项目成果在成功地将三个办公场所整合为一体后，整体办公空间在面积上减少了697平方米，即整体面积的20%。我们实行的灵活工位办公模式将整体工位的60%作为41、固定工位另外40%作为移动工位。并对所有移动工位实行1：1.3的共享比例，即员工和工位的比例为 1.3：1。行业：医疗 区域：全球规模：186万平方米在家办公36%的灵活工位办公模式都涉及“在家办公”（WAH）的相关政策。而2017年这一比例为 45%。下降原因可能是更多企业倾向于灵活工位办公模式，而非在家办公模式。随着企业不断的优化其灵活工位办公模式，相关家具标准也得到补充。企业在尊重员工选择的同时，也会创造更多高效率的协作空间。北美区 亚太区欧洲、中东和非洲区拉美地区/南美区北美区42%20%拉美地区/南美区11%欧洲、中东和非洲区45%亚太区推柜文件柜储物柜其他无293130 办公空间使42、用基准指南|2019办公空间使用及功能标准制定制定标准最佳工作环境意味着员工能够随时随地轻松地找到合适的办公空间。为此，具有前瞻性的企业会为私人办公室、工位、会议室和灵活工位办公空间制定办公空间使用标准和功能指南，以此确保“正确”的人使用“正确”的空间。企业往往倾向于用较少资源做更多事情，而建立上述标准既可提高办公场所的生产力，又能有助于优化不动产组合。指标定义 办公空间使用标准：企业用来制定并实施公平有效的办公空间使用标准准则。这有助于企业为不同类型的员工分配合适的办公空间。办公空间功能：按空间普遍用途进行分类，并作为空间类别的一级分类。如办公空间、辅助支持空间、会议空间和用餐空间等分类。办43、公空间类型：办公空间功能下的二级分类，如长条型工位、标准型工位、视频会议室、团队活动室和茶水间等。数据洞察办公空间使用标准全球共80%的调研参与者所在企业已制定办公空间使用标准，其中北美区的比例最高。北美区亚太区欧洲、中东和非洲区 拉美地区/南美区86%78%61%82%313332 办公空间使用基准指南|201947%55%办公空间使用标准制定的依据各企业可根据各种各样的企业内部体系来制定办公空间使用标准，其中以工作职能分类是最常见的分类依据在制定办公空间使用标准的受访企业中，有37%的企业通过工作职能来确定不同员工的空间分配标准。同时，近四分之一（23%）调研参与者所在企业根据岗位层级来规44、定不同职位的薪酬待遇及办公空间使用标准。办公空间标准的制定95%调研参与者所在企业制定了办公空间使用标准和功能指南。标准工位面积制定办公空间标准的受访企业中，有53%的企业工位标准面积为4-4.9平方米，46%的受访企业工位面积为3.2-3.9平方米。4-4.9平方米53%3.2-3.9平方米46%6.5平方米14%5-6平方米23%标准办公室面积11-14平方米65%15-20平方米35%21-25平方米16%没有制定 办公空间标准14%8-10平方米13%26平方米9%访客办公空间绝大多数（83%）调研参与者所在企业都设立了访客用的临时办公空间。常见的独立办公室位置对大多数受访企业而言，那45、种只有高级别员工才能享受到的占据场地一个外角落区域、且双面临外窗独立办公室的时代已一去不复返在有独立办公室的受访企业中，71%的调研参与者表示他们的独立办公室都位于建筑物内部的非邻街位置，只有29%调研参与者表示他们的独立办公室是临街有窗的。工位长桌办公室无访客可用的 开放式空间其他63%60%37%17%17%欧洲、中东和非洲区71%建筑内部设置办公室29%沿建筑外窗设置 独立办公室其他职位岗位层级职能没有制定办公空间标准 职位和职能2%9%22%18%25%4%9%9%11%67%亚太区11%11%11%56%拉美地区/南美区6%5%5%17%北美区3534 办公空间使用基准指南|201946、结论及影响世界各地的企业都在不断地向开放式的办公模式转变，相比于传统的大型办公空间，他们越来越倾向于拥有更多工位或条形工位的小型办公空间。企业的场所资源负责人目前正通过制定明确的办公空间使用和功能标准，来建立新的规则，从而提供更灵活自由的工作环境。协作式灵活工位办公作为未来办公的发展趋势日趋明显。建立相应的空间标准能够帮助企业按照自己的规划来使用这些空间。另外，通过对办公空间的使用数据进行调查分析，我们可以依据员工实际使用空间的情况来改善工作环境和其相应的 配置。3736 办公空间使用基准指南|2019需求预测与规划以数据驱动办公空间策略规划您所在企业目前的不动产策略规划模式是被动型（根据过去47、表现采取措施，而非预测未来）还是主动型（预测未来趋势并提前采取措施）？在如今快速变化的大环境中，大多数不动产团队都致力于通过需求预测和使用战略规划工具，来提前主动采取措施。需求预测工具为领导者提供了关键数据和深度洞察，为地产投资和空间扩张提供决策性支持。需求规划可以推动企业办公空间需求与企业增长保持一致。如果能有效运用这些工具，也可直接为长期预算目标提供支持。例如，调研参与者所在企业中，那些会收集需求数据的企业实现成本节约和成本规避的比例要比其他企业高65%，这也表明这一方法可以带来战略性优势。指标定义 供应规模：办公空间可容纳工位总数或员工人数。需求规模：员工人数或总体人员所需工位数。需求预48、测：定期或临时收集在规定期限内的员工人数的 过程。需求规划：通过预测、趋势和分析来得出企业预期需求，同时对比办公空间与员工的供需平衡，了解办公空间是否存在供应不足或过剩。调研参与者所在企业收集了需求预测数据。数据洞察采取主动型的办公空间管理，首先要收集并分析不同业务部门的需求预测数据。常见的指标包括对当前工位使用和空置情况以及业务部门人员增长的预测。企业不动产团队可定期更新预测数据或根据特定需求对特定指标数据进行更新。不论频率如何，规划者都应该收集未来一段时间内的预测数据。之后，相关团队再将这些预测数据录入数据库，并汇总成图表形式的用户界面以此来跟踪趋势。有了预测分析工具后，团队还可实现未来数49、据预测。主动型的规划管理往往会对其他办公空间使用规划策略产生积极的连锁反应。与未收集需求预测数据的受访企业相比，收集需求预测数据的调研参与者所在企业会追踪办公空间使用情况的可能性要高60%，制定与实施灵活工位办公模式的可能性要高33%，实现成本节约和成本规避的可能性要高65%。373938办公空间数据规划管理年度报告|2019非正式员工需求预测在收集需求预测数据的调研参与者中，85%的企业会预测外包业务员工、临时工和实习生等非正式员工的需求。涵盖范围多元化收集需求数据的行为在企业中非常常见，不受行业或不动产规模的限制，在所有受访企业中，有57%的受访企业会收集需求预测数据，而这些企业几乎涵盖了50、各个行业，这一数字与各行业整体回复比例也基本一致。同样，不动产组合的规模也并非收集需求数据的决定性因素小型、中型和大型规模的企业在收集需求数据方面的比例相同。企业收集需求数据的原因需求规划数据洞察在主动做出不动产决策时，战略性地使用预测数据能提供重要支持。但实现高质量的需求预测规划还需要公司领导层、人力资源、财务和不动产团队的支持和协调。因为有效的需求规划往往会将营收预期与现有不动产存量相匹配，以尽可能缩小办公空间的供需差距，为业务发展提供直接支持。通过跨部门协作，企业管理者可以了解企业长期需求、目标和项目规划，从而针对未来房地产需求制定可行策略。当您面对某一特定问题，比如是否在同一办公楼中继51、续现有租约？是否需要减少租赁面积？还是扩大租赁面积？抑或是迁入新址？针对以上事项，需求规划都可确保管理者能做出最明智的决策。关键要点只有当不动产管理团队作为企业的战略合作伙伴而非被动的响应者时，企业才可以主动根据不断变化的业务需求和重心，来优化企业不动产组合。85%*2年21%1年27%15%3年以上 52%11%47%23%19%基于人口密集区域或工业园区中（某一区域内有诸多办公场所）基于项目需求（业务增长或紧缩）重新选址/租赁 基于时间安排（每年、每半年、其他）需求规划协作需求数据领导层不动产 管理团队财务人力资源*包括外包业务员工/临时工/实习生非正式员工 需求预测需求预测涵盖的时长预测52、非正式员工需求不对非正式员工的需求做预测394140 办公空间使用基准指南|2019成本节约与成本规避控制成本，优化回报与企业不动产策略的其他方面相同，办公空间战略规划也需把握成本与回报之间的微妙平衡。办公空间太大会产生浪费，而太小则会对企业生产力和业务发展产生不利影响。采取主动型办公空间战略规划的企业能够综合各类因素做出明智决策，从而实现成本节约和成本规避，并提高投资回报率。指标定义 成本节约（CS）：降低或消除目前的不动产管理相关费用，包括租约到期的场地处置、提前终止租约，场地整合、场地面积缩减和转租等产生的成本。成本规避（CA）：指避免新增成本或产生计划外开支。具体措施包括：非必要时不增53、设新的办公场地、非必要时不扩增现有办公场所面积和允许员工在家工作。数据洞察全球范围内，目前有16位采取了主动型战略规划的客户，通过成本节约和成本规避来衡量规划成果。据统计，这些企业共完成了57个成本节约及成本规避项目，去年总计节省了4860万美元。最常见的成本节约或成本规避措施为：减少工位空置、调整办公空间面积、提高办公空间使用效率及降低每人/每工位单位面积。背景情况某企业25,949平方米的办公场所租约即将到期。分析数据显示，该企业的工位空置率高达46%，即有204个未使用工位。然而，当前办公场所中的数据中心等基础设施意味着搬迁费用高昂且搬迁过程会变得非常复杂搬迁并非一个理想方案。此外，该办54、公场所还存在着53%的转租面积。解决方案仲量联行空间数据策略规划团队制定了搬迁与续租方案的对比，以帮助企业权衡各类选项。在积极协商续约条款后，该企业找到了一个两全方法在继续租用现有办公场所的同时，大幅减少租赁面积并节约成本。项目成果租户和业主就续约新条款达成一致，该企业可减少其租赁空间，续租9,290平方米（减少63%），同时减少114个工位，降低了工位空置率将全年不动产成本从每平方米463.9美元降至411.1美元。行业：科技区域：全球规模：32万平方米核心要点主动型成本节约或成本规避追踪流程可以增强规划方案实施后成本节约的实际成果。通过推动不动产团队在合理化的系统中发现并细化实现成本节约的55、可能性，使成本节约或成本规避流程达成期待的结果。这种举措有助于个人和团队寻求成本节约的机会，周密适度地提高决策效率。成本节约：$48,521,547 成本规避：$775,607 在客户批复的成本规避项目中共实现了1.3亿美元的成本节约。过去3年中，仲量联行团队为客户实现了3560万美元的成本规避。*过去三年*过去一年成本节约或成本规避带来每人或每工位单位面积降低采取成本节约及成本规避措施后，客户办公空间的平均每人和每工位的单位面积在过去三年中持续降低。大规模及全球性企业能节约更多成本在参与调研的仲量联行办公空间数据策略规划服务的客户中，56%管理面积在300平方米以上的调研参与者，相比另外的456、4%管理面积在300平方米以下的调研参与者，实施成本节约或成本规避的可能性要高2.5倍左右。此外，委托仲量联行在全球多个区域提供办公空间数据策略规划服务的企业，对比仅需仲量联行在一个地区提供服务的企业，他们实施成本节约/成本规避的可能性也高于两倍以上。原每工位面积（租赁面积）现每工位面积（租赁面积）降低幅度45%40%22%212116193157285166414342 办公空间使用基准指南|2019办公空间数据准确性数据准确能提升洞察力数据的准确性对战略规划非常重要，特别是在决定需要多少办公空间、以及如何使用办公空间时尤为关键。图纸绘制的精确度和空间数据的准确性都会对企业不动产的成本管理和57、成本分摊产生重要影响，同时对实施办公空间利用率调研和需求规划也至关重要。通过建立全面的数据准确度衡量指标并做到时刻关注其准确性，企业可以更好地了解目前的不动产使用情况和相关统计数据进而做出更有洞察力、更切实际的决策。随着科技的不断发展，涌现了很多可用于提高办公空间数据准确性的技术手段，除了IWMS/CAFM系统和平板电脑外，还有各种其他的专业软件。指标定义办公空间数据准确性：即通过图纸和数据来衡量建筑环境和使用环境的精确程度。以图纸形式的衡量方式主要通过平面布置图来体现，而数据形式的衡量方式通常以空间功能、空间类型、空间占用率和空间使用成本中心等方式体现。数据洞察88%的调研参与者所在企业委托58、仲量联行为其提供办公空间数据维护服务，其余12%则自行维护办公空间数据。尽管具体维护的数据类别取决于企业的业务重心，但总体可以归为四大类。数据维护数据维护与审计责任方在仲量联行的空间数据管理服务中，其中85%来自于日常空间数据维护，如员工位置变更或添加新员工到工位等。另外有77%的数据准确性审计由仲量联行负责。此外，有69%的调研参与者表示，其所在企业的日常空间数据维护及审计工作同时由仲量联行来负责完成。只有5%的调研参与者所在企业自行完成这两项工作。办公空间数据审计责任数据准确性审计企业通常使用以下两种方法其中之一来进行办公空间数据准确性的审计工作。最常用的方法为（94%）审计人员用纸质或电59、子版（PDF）平面图进行审计，再将审计结果反馈给数据维护团队来更新IWMS/CAFM系统。仅有不到6%的企业用平板电脑或其他设备在审计同时联网更正数据。不过，采用前一种方法的受访企业中有39%正在尝试技术型方法。办公空间数据审计频次97%的客户通过办公空间数据审计来保证数据质量。其中，按季度审计办公空间数据最为普遍。办公空间数据准确性近半数（46%）调研参与者所在企业设有面向客户的办公空间数据准确性关键绩效指标（KPI），一旦空间数据准确度无法达标，其中70%的企业将面临费用上的潜在风险。本次调查显示，在所有地区及行业中，对以上四类数据进行追踪的企业数量较去年有所增加。如今，重视数据准确性的企60、业通常会对以上四类数据进行维护，其中办公空间属性包括空间容量、空间功能、空间类别以及其他与企业业务目标相关的信息。数据维护负责人仲量联行办公空间数据策略规划团队仲量联行搬迁项目管理团队客户 仲量联行 设施管理其他1%44%9%14%32%办公空间数据审计负责人其他49%3%5%18%16%9%仲量联行其他在册资源在每办公场所的客户联系人仲量联行 设施管理仲量联行搬迁项目管理团队仲量联行办公空间数据策略规划团队每年数次每半年未审计每年每季度办公空间数据审计频次每月9%3%18%13%38%19%94%96%75%91%图纸空间属性业务部门成本中心/空间分配工位占用者姓名44 办公空间使用基准指南61、|201945结论与影响第四次工业革命正对办公空间数据策略规划产生深远影响，带来了更为有价值的数据类型。快速获取高准确度的相关数据对全球的企业不动产领导层而言都不可或缺。随着新兴技术变得日益普遍，我们认为数据收集方法也必将有所改进和发展。背景情况为保证平面图和办公空间使用数据的准确性，办公空间数据管理人员会定期到行政办公室和呼叫中心进行巡视勘察。解决方案为确保相关人员能按需访问到相关数据，我们为办公空间数据管理人员配备了可兼容平板电脑，同时在各个工作场所设置了特殊的WiFi信号或移动热点供其接入网络。我们还更新了操作流程和业务控制，以保证巡查工作顺利进行。项目成果通过实时更新IWMS，该企业能62、够更灵活的获取到相关数据，同时数据准确度得以提高。此外，全数字化的技术方法也更为环保。背景情况该数据驱动型企业要整合两处不动产，并将两个综合工作场所管理系统（IWMS）整合为一个全球性综合工作场所管理系统。解决方案该企业选择了Archibus作为搬迁及整合不动产的综合工作场所管理系统工具，因此我们的团队通过定制Archibus自定义模型将所有全球办公空间规划的需求汇集起来。我们利用该系统的自助空间信息更新服务模块，让200,000名用户自行更新自己的系统信息。其完善的报告系统也更便于其他业务部门和领导层查看及使用准确可靠的数据。项目成果采取上述措施后，企业当前的数据准确率要高于90%。该企业仍63、继续致力于在维护数据准确度、办公空间战略规划流程的全球标准化和全球办公场所战略实施的一致性。行业：金融服务 区域：全球规模：743万平方米行业：科技 地区：全球规模：223万平方米444746 办公空间使用基准指南|2019办公空间分配与费用分摊确定空间的使用者、功能和方位办公空间分配和费用分摊计划有助于企业不动产团队对各业务部门的空间使用情况和成本花费进行精确的定位。一些企业通过空间分配的形式来建立各部门在空间使用上的责任感，提高各部门空间使用成本的透明度，进而推动了成本策略的改进。其他企业还依据空间使用比例来进行费用的分摊。数据洞察办公空间分配全球65%的调研参与者所在企业为不同业务部门分64、配不同的办公空间各区域这一比例的差异很小。分配办公空间的三大优势在于：了解企业不动产组合中不同办公空间的使用者、了解空置率及对分配给业务部门的空间进行收费。费用分摊在全球不同区域的调研参与者中，将空间成本分摊给业务部门的平均比率为49%，北美区的比例最高，达到了54%，而欧洲、中东和非洲区最低，仅为39%。指标定义 办公空间分配：分配给每个业务部门的空间规模，也可作为办公空间费用分摊的依据。办公空间费用分摊：通过与不同业务部门的沟通协调，从各业务部门收取一定的空间成本。收费目的主要是为了推动各部门在使用办公空间时更具责任感，从而与企业业务目标相一致。公共空间：未分配给业务部门的空间；通常包括流65、通通道、大厅、接待处、卫生间、休息室、自助餐厅和健身房等。分摊方法46%的调研参与者所在企业根据分配给每个业务部门的面积对其所占用的空间收取费用。收费频次47%的调研参与者所在企业按年度向业务部门收取空间分摊费用。会议室/开放式协作空间费用的分摊50%的调研参与者所在企业按比例向所有业务部门的分摊会议室或协作空间费用。其中，美洲区采取该措施的客户比例最高（53%）。会议室/开放式办公空间费用的分摊北美区欧洲、中东和非洲区全球每年每月每季度其他收费频次47%2%9%42%50%50%46%26%26%18%拉美地区/南美区71%29%11%10%9%13%27%亚太区43%29%14%14%1466、%收费方法25%8%3%2%2%14%员工人数：每个业务部门人数占总员工数的百分比面积：使用面积（平方米，USM）面积：可租赁面积（平方米，RSM）总面积：平方米，GSM其他46%员工人数：以业务部为计量单位按比例分配给所有业务部门分配给企业不动产团队分配给单独业务部门其他员工人数：每个业务部门人数占空间容量的百分比4948 办公空间使用基准指南|2019公共空间费用的分摊空置空间费用的分摊27%的客户按比例向所有业务部门的分摊空置办公空间的费用，41%的企业会分配给一个指定的业务部门，19%的企业分配给不动产团队。拉美地区及南美区的客户把空置办公空间的费用分摊给所有业务部分的比例最高（42%67、）。空置办公空间费用的分摊全球全球北美区北美区公共空间费用的分摊60%的客户按比例向所有业务部门的分摊公共办公空间费用。在全球企业客户中，北美区按比例向业务部门分摊公共空间费用的占比最高（64%）。按比例分配给所有业务部门分配给企业不动产团队分配给指定业务部门其他按比例分配给所有业务部门分配给企业不动产团队其他63%29%27%27%21%18%60%21%24%41%46%39%11%13%9%16%亚太区21%51%14%14%16%亚太区57%14%29%19%欧洲、中东和非洲区46%27%27%71%29%拉美地区/南美区42%29%29%拉美地区/南美区欧洲、中东和非洲区5150 办68、公空间使用基准指南|2019空间分配频次39%的客户按需进行办公空间分配，26%的客户则是每年度分配一次。结论与影响大多数实行空间分配和成本分摊的企业都同意这个说法：这类举措可以增加办公工位的共享率，从而降低平均每人（每工位）单位面积指标。办公空间分配和成本分摊举措可以彼此独立，因为不同措施可以分别实现不同的目标。例如，65%的调研参与者所在企业会实行办公空间分配措施，49%的企业则会就所使用的空间进行费用的分摊。由于方法及依据间的差异，只有44%的空间分配直接用于费用分摊。（用%表示的数字）全球北美区亚太区欧洲、中东和非洲区拉美地区51临时/按需 每年每月每季度 其他5352 办公空间使用基69、准指南|2019追踪的可租赁面积（平方米）未追踪的可租赁面积（平方米）使用CAFM/IWMS系统工具的不动产规模（每平方米可租赁面积）拉美地区/南美区北美区欧洲、中东和非洲区亚太区全球21,720,7525,481,28580%20%631,741603,87051%49%1,217,031315,87179%21%25,409,0066,661,15479%21%1,839,48289%11%232,258强有力新工具，持续不断创新科技是当今世界不可分割的组成部分，在办公领域尤为重要。从基于数据分析的设计到整个不动产组合数据的追踪，科技方面的突破对企业规划、设计及房地产使用产生了深远的影响。70、了解如何在办公场所中对科技进行充分利用，不仅有助于深入探究办公空间用途、使用情况和趋势，还可获得有价值的成本分析。指标定义 CAFM/IWMS：计算机辅助设施管理（CAFM）和综合工作场所管理系统（IWMS）是帮助完成办公空间数据追踪和规划、设施运营、资产管理、房间预订和其他客户或供应商服务的软件系统。CAFM/IWMS实施：在确认了能够实现工作场所的规划目标的合适技术工具后，不动产团队便可将这些系统工具应用于工作场所中。数据点：CAFM/IWMS可以收集、管理和测量的独立信息。数据准确性：评估图纸和数据对建筑结构和空间环境的描绘准确程度。以图纸形式的衡量方式主要通过平面布置图来体现，而数据形71、式的衡量方式通常以空间功能、空间类型、空间占用率和空间使用成本中心等方式体现。数据整合：整合一个或多个来源的数据，从而优化CAFM/IWMS的输出结果，来获得更有价值的信息的过程 科技535554 办公空间使用基准指南|2019CAFM/IWMS系统工具的实际应用公司内部系统数据导入到CAFM/IWMS系统工具中91%的客户将企业内部数据上传至CAFM/IWMS系统。43%的客户会将部分数据从CAFM/IWMS导入至企业系统，如工位位置。相关信息可能包括：员工姓名、员工编号、汇报对象、组织结构、邮箱和所在楼宇及所在区域等信息。常见的系统工具我们常用以下CAFM/IWMS系统来管理客户不动产：C72、AFM/IWMS系统数据导入到企业内部系统北美区 北美区全球亚太区亚太区欧洲、中东和非洲区欧洲、中东和非洲区拉美地区/南美区拉美地区/南美区96%43%49%31%25%45%北美区 亚太区 欧洲、中东和非洲区 拉美地区/南美区88%100%95%88%100%94%96%ARCHIBUSSPACE/FM Systems IBM TRIRIGAiOfficeManhattan/CenterStone13941371815关键要点科技技术的应用和数据收集都有助于企业管理层做出明智的办公场所相关决策，从而推动实现更多更高的企业战略目标，如提高生产力和控制空置率等。通过使用CAFM/IWMS系统工具73、，企业能优化对办公空间、设施、维护、服务和预算等领域的长期规划，以确保工作场所各项指标均与核心业务需求一致。此外，还有助于简化企业内部设施运营和管理流程，如变更管理、资产管理、租赁规划、汇报流程、设备设施管理等。另外，CAFM/IWMS系统工具能使企业更有效的使用办公空间，并结合过去经验保证未来规划的可行性。56办公空间数据规划管理年度报告|2019背景情况某企业想要通过使用CAFM工具来获得有价值的空间实时使用数据，实现前瞻性空间规划并尽可能减少数据遗漏。该企业还计划通过实行统一流程来提高办公空间分配报告准确性，并最终实现企业不动产运营成本节约。解决方案该企业的不动产团队在其19个工作场所实74、施使用了该系统，总计包括9000多个数据检测点位。通过相互协作，我们完成了不动产图纸的更新上传、保证了数据准确性并建立了办公空间的类型及类别标准。结合企业业务重点和战略目标，我们还制定了数据的定期检核的工作计划，并编制月度办公空间分配和成本分摊报告，该报告清晰地展现不同部门的空置空间对成本控制的影响。项目成果通过减少租赁面积，该企业每年可实现约390万美元的成本节约。真实有效的一站式数据资源使空间的空置率更加透明，同时也使相关流程更加高效统一。行业：政府 区域：亚太区 规模：127,000平方米575958 办公空间使用基准指南|2019全球基准指标分析了解区域差异管理全球性的不动产组合在任何75、时候都极具有挑战性。不过，现在越来越多租户发现，数据和基准分析能有助于制定更有战略性的规划。我们的全球基准指标分析服务数据库包含了超过1亿平方米办公空间和25,000余栋建筑物，能帮助企业深入洞察其中的成本概况、办公空间使用情况和环境表现的区域差异。数据已根据GEMCode标准进行了修正和检验，保证了其标准化和准确性。指标定义 使用成本：包括租金和税费。运营成本：包括服务费、设备设施费、修理维护费、清洁费和安保费。数据洞察人均不动产成本在我们全球基准指标分析服务数据库所覆盖的25,000余栋建筑物中，人均不动产成本为每年6,680美元，其中69%为租金和不动产税费。全球几大区域内，平均运营成本76、占人均总成本的25%到34%不等。报告显示，美洲区的人均总成本最低，这主要是由于美洲区每平方英尺不动产总成本优于其他地区。与全球其他地区相比，欧洲、中东和非洲区的企业给员工分配的办公空间最大，因此聘用员工的成本最高，人均总成本达到了每年6,897美元。*本报告中“人均不动产成本”为年度费用。人均不动产总成本空间使用成本运营成本亚太区美洲区欧洲、中东和非洲区全球75%66%66%69%31%34%34%25%596160 办公空间使用基准指南|2019空间使用成本全球企业平均空间使用成本为每平方米463美元，其中租金占65%。美洲区楼宇的单位空间使用成本最低，租金只占57%。相比之下，亚太区企业77、的单位空间使用成本最高，租金占71%。人均能耗在我们数据库所覆盖的楼宇中，人均电力消耗为3,113千瓦时。其中，亚太区的建筑物人均能耗最低，而美洲区的人均能耗比全球平均水平要高27%。人均用水量全球的人均用水量为12立方米。美洲区人均用水量最高，达到了19立方米，而亚太区的人均用水量则比全球平均水平要低33%。亚太区亚太区美洲区 美洲区欧洲、中东 和非洲区欧洲、中东和非洲区全球全球11.59 m33113 千瓦时3042 千瓦时3948 千瓦时2821 千瓦时11.78 m318.55 m37.77 m3租金税费服务费公共事业费修理维护费清洁费安保费单位面积成本-每平方米（比例%）71%3%978、%5%5%6%5%6%9%8%7%4%8%7%3%7%8%8%4%5%5%8%8%57%62%65%6%60亚太区美洲区欧洲、中东和非洲区全球6362 办公空间使用基准指南|2019人性化体验对大多数财富500强公司而言，提供独一无二的人性化体验是办公场所规划的核心所在。2017年，仲量联行通过大量研究提出了人性化体验概念，综合了参与感、授权感和成就感等概念。此次，我们的全球基准指标分析服务团队结合该概念开展调查，帮助参与企业对其办公场所的人性化体验程度进行考量。作为分析诊断工具，该调研将每栋楼宇的人性化体验细分为52个维度，从而为工作场所项目管理、变革管理、服务改进和资本项目提供必要的数据支79、持。本调研重点关注了不同维度的重要性和员工对该维度的满意程度之间的差异，每个维度都设置了以下两个标准问题，可在1到6分范围内选择 打分：这一要素对提高工作效率的重要性为？我对这一要素的满意程度为？最终每栋楼宇都会有一个得分，从而可以直观地将某一楼宇与其他楼宇或地区平均水平相对比。最终结果显示，全球的平均水平为89分。各地区人性化体验得分显示，只有北美地区表现优异。5060亚太区北美区拉美地区欧洲、中东和非洲区708090100110120人性化体验得分：95 1059295789289调查显示，对员工而言，前十大最重要的人性化体验要素包括了企业领导层决策力、财务健康水平、员工认可和奖励等战略性80、问题，以及空气质量、噪音和温度等影响个人舒适度的因素。不过在全球范围内，上述十大重要因素都并未得到满足。相反，调研参与者所在企业都在最不重要的因素（如存储空间、重复性工作和邮件/信件）上表现优异。这也表明了企业重新分配资源的必要性。背景情况某商业地产团队*自2014年开始对空间人性化体验情况进行评估，每年向40个国家的28,000多家受访企业发送调查问卷。该调查的平均回复率为43%。此外，该团队每年对同一栋建筑物进行追踪调查，结合全球办公场所的改造计划的实施和该空间效率的提升来分析不同时期的变化。项目成果过去四年中，表现欠佳的指标占比从75%降至25%。商业地产团队通过将调查结果与办公场所改造81、计划相结合，即便私人办公室的数量减少了50%，也成功实现了人性化体验的提升。其他成果还包括:尝试创新型办公场所概念，提高了员工参与度，推动创业精神和协作精神的培养；调整每人（每工位）面积指标，提高了员工效率；让员工自由选择工作场所，提高了员工的工作业绩和生活 质量；专注区、休息区和活动区在员工中颇受欢迎和赞誉；调查结果可用于确定空间优化的步骤，并为资本分配提供案例支持。*本案例中，商业地产团队特指在该生命科学企业中管理办公楼及综合性建筑的企业不动产团队，与该企业中管理厂房的团队相区分。行业：生命科学区域：全球规模：22.3万平方米636564办公空间数据规划管理年度报告|2019办公空间数据策82、略规划蔚然成风相比过去，现今的企业不动产管理团队可以更轻松的获取到更多的数据。很多客户依靠数据分析来优化办公空间的设计和构建，以此来吸引最优秀的人才、提高员工的工作热情，提升相关资产做到物尽其用。他们非常清楚有效的数据分析可以帮助他们权衡利弊并激发更深层的洞察力。毫无疑问，未来行业趋势将出现巨大变革，这将势必影响不动产管理团队对其绩效的评估能力。展望未来，科技进步有助于我们获得更多数据和更深刻的见解，推动我们建造合适的办公空间、改善员工体验，并得出预见性的不动产战略规划。触屏式楼层索引的出现已经大大节省了员工寻找办公空间的时间，未来人工智能还可根据员工对工作场所的个人喜好来安排相应的办公地点，83、这样既可以提高工作效率同时又降低了运营成本。虽然很多企业开始逐渐重视数据在办公场所战略制定中的重要性，但空间数据规划其实还有很大的发展空间。有了充分的数据和信息支持，不动产能成为企业整体运营的引擎，帮助企业合理平衡开支、激励员工在未来办公的快速变革中保持高效与协作。65Jeremy Doherty亚太区空间数据策略规划服务总监+65 9821 5126 Jeremy.D王鼎文中国区空间数据策略规划服务经理+86 139 1083 3161 Wayne.W服务咨询：6766 办公空间使用基准指南|2019北美区Anna B.Aaron M.Abigail M.Ada D.Adam H.Adan 84、D.Adrian C.Adrian O.Alan P.Alexandra T.Alexis D.Alisa C.Allison L.Amber G.Amber S.Amy D.Amy G.Amy N.Amy R.Ana C.Andi R.Andrea P.Andrea S.Andrew K.Andy V.Aneta D.Ann M.Ann T.Anna B.Anneli S.Annie J.Anthony R.Aryk G.Ashley B.Ashley M.Audra S.Autumn J.Autumn W.Barbara C.Barbara O.Ben D.Bernadette F.Bet85、h A.Beth D.Beth R.Beth S.Betsy D.Beverly M.Bill D.Bill L.Billy B.Bob B.Bob T.Bonnie B.Brad M.Bri G.Brian B.Brian G.Brian G.Brianna L.Britany G.Brock W.Brooke H.Bryan J.Brynna T.Byron G.Cameron S.Candi M.Carol A C.Carol C.Carol E.Carol R.Caroline S.Casey O.Cathie D.Cecilia C.Celandra H.Chang C.Charli86、e K.Cheryl D.Chris G.Chris S.Christie O.Christina C.Christine G.Christopher K.Christopher R.Christy B.Cindy C.Cindy D.Cindy Q.Ciro E.CJ F.Clayton H.Colleen A.Connie S.Craig C.Cynde W.Cynthia A.Dan W.Dana C.Danette C.Daniel B.Daniel H.Danny L.Darcie B.Dave H.Dave H.David B.David C.David D.David F.Dav87、id G.David H.David P.David W.DeAnna R.Deb B.Debbie M.Deborah T.Deena G.Denis G.Dennis D.Desiree G.Diana W.Donna M.Doug M.Ebony P.Ed S.Elise P.Emily B.Emily P.Emma T.Enrique C.Eric S.Erin H.Erin O.Erin P.Finina K.Frank R.George L.Ghia D.Gina W.Guy W.Heather M.Heidi T.Hilda B.Hugo C.Iain M.Ian G.Jacqu88、eline C.Jair H.James B.James V.Jamie V.Jason S.Jeanette M.Jeannie R.Jeffrey J.Jen R.Jenna P.Jennifer C.Jennifer D.Jennifer R.Jennifer E.Jennifer G.Jennifer H.Jennifer N.Jennifer S.Jennifer V.Jennifer W.Jeremiah H.Jess U.Jesselyn G.Joanne M.Joe V.John B.John F.John H.John J.John K.John R.John S.Jonil89、yn D.Jose A.Joseph D.Joseph G.Joshua W.Joval B.Ju J.Julian T.Julie L.Julie S.Juliet J.Kacey G.Karen J.Karen K.Karen S.Karin P.Kate R.Katelin S.Katherine F.Kathleen A.Kathryn C.Kathryn M.Katie O.Katie W.Kelli H.Kelly D.Kelly S.Kelly W.Kelsie M.Ken M.Kendall D.Kerin F.Kert A.Kevin H.Kevin M.Kevin N.Ke90、vin S.Kim F.Kim K.Kim P.Kim S.Kim V.Kimberly P.Kraig S.Krishnel D.Kristi F.Kristin K.Kristin R.Kristina U.LaRayne L.Laura K.Laura P.Laura W.Lauren H.Laurence H.Laurie G.Leah V.Leigh P.Leigha C.Leslie H.Lewis C.Linda B.Linda E.Linda K.Lisa B.Lisa C.Lisa H.Lisa H.Lisa M.Liz P.Liz R.Lorena J.Lori S.Lou91、ise Z.Lu Wei H.Luc T.Lugt M.Luke K.Mara G.Marcial G.Margaret S.Maria N.Mariann B.Marily H.Marissa H.Marjorie C.Mark B.Mark B.Mark C.Mark F.Marlene S.Marlyn T.Martha S.Martine S.Mary C.Mary F.Matt K.Matt Q.Megan M.Megan W.Meghan H.Melanie K.Melissa J.Melissa M.Meredith K.Michael A.Michael C.Michael N92、.Michael N.Michael N.Michael T.Michelle A.Michelle C.Michelle J.Michelle P.Mick S.Mike B.Mike J.Mike S.Mindye P.Mishel G.Monique K.Moses H.Nakeia M.Nakisha L.Nathan C.Naty V.Nhan N.Nicholas M.Nicole G.Nicole K.Nicole M.Nicole O.Nikki H.Nino A.Olivia M.Ozzy P.Paige H.Pam V.Pamela S.Parvin B.Patrycja 93、G.Patti R.Pe H.Peter D.Philip O.Phillip D.Phillip J.Phyllis F.Piero F.Ramil O.Raul L.Rebecca C.Rebecca M.Rebecca M.Rebekah B.Regina G.Renae S.Rene L.Richard C.Rick P.Rikka S.Robert K.Robin C.Rodney H.Ron K.Ron T.Ronald K.Rory R.Rose M.Rose Y.Ryan B.Ryan L.Sabrina M.Samantha H.Sandy M.Sara G.Sasha L.94、Schad D.Shane J.Shannon C.Shannon S.Shannon W.Sharifah P.Sharon M.Sharon P.Shayn D.Shayne S.Sheila W.Shelby G.Shelley C.Sherlyn S.Sherry B.Sherry C.Shilio H.Stacy L.Stanley T.Stephanie C.Stephanie S.Steve R.Sue N.Susan M.Susan W.Tammie N.Tara S.Ted S.Tim R.Timothy P.Timothy R.Tina S.Toni G.Tony J.Tr95、acey Y.Tracy H.Trang L.Trent T.Tricia A.Tristin M.Urfa A.Usha S.Valeria T.Valerie M.Vickie Q.Victoria K.Victoria W.Vincent D.Vincent F.Vinny P.Vivian P.Wade S.Walter C.Wayne E.William C.William J.William M.Winston W.Wynter W.Yesim Y.Zahra S.Zandra T.Zornitsa K.南美区Alejandro F.Gabriela M.Gabriela S.Jo96、se Luis.Nuri M.Norma P.Romina K Tania T.欧洲、中东和非洲区Alan J.Aleksandra(Ola)K.Andre M.Andrew D.Anita B.Carlos R.Carolina F.Daniel Z.Dean H.Deborah D.Femy I.Graham A.Julie B.Julie W.Justin L.Karen C.Katie L.Lenka J.Lesley H.Li Yin L.Lihi S.Lloyd Q.Lorraine F.Luis G.Mark L.Martin J.Mita V.Niall E.Oxana P.P97、aolo C.Patrik Z.Paul V.Peter T.Remya V.Roopa S.Sarah R.Silvia F.Soozan I.Steve R.Teresa S.Toby W.Walter L.亚太区 Alex B.Alex L.Amita G.Arun K.Ashwin K.Aswathy V.Bharathe I.Bibhu P.Blossom L.Bryan F.Cameron H.Carlo R.Cathy S.Chandrashekar K.Claire S.Clifford S.Craig P.Crystal W.Daniel L.Darshan C.Dave M98、.David M.Dawn E.Deepika C.Deepthi V.Elaine B.Elly M.Emily N.Fangfei .Femy I.Froilan F.Gina T.Grace Z.Harish P.Jenny S.Jeremy D.Jessie O.Jet T.Jimmy L.Jodie Z.Johanna T.Jonas B.Julie B.Kanaka D.Kate F.Li Lin C.Lynn W.Mahesh V.Maki H.Marlyn M.Masako Y.Mauro L.Meng Z.Milk G.Minh Tien N.Narayana S.Navee99、n V.Nurul Aida A.Poojitha M.Pranav D.Preeti A.Racheal C.Rachel R.Rachna B.Rahul G.Rajat C.Rajendra K.Rashad F.Ravi K.Renu G.Rui Y.Sachin L.Sahil T.Sam S.Sanjeev J.Semele W.Shae H.Shiva P.Smitha P.Srinath S.Srinivasa P.Stacey L Steven Z.Sudhakar R.Sumil D.Tao P.Tom B.Tushar P.Tuyen C.Vanitha U.Vijay J.Vinod K.Wayne W.Ysa Isabelle D.Zety Akhtar M.