1、Eg：衢江核心区 江岸美学住区宝红四季澜庭：紧邻区政府，首置改善定位，120方以内去化最快天阳联利文澜邸：纯刚需定位，全户型100方以内洗 牌金成28-1地块营销推广思路提呈总建面12万方容积率住宅1.5首开时间20年9月开发商宝业&衢江建投&衢州交投物业类型2幢10F小高层 15幢12-15F高层装修情况全装1500元/拿地时间2019-10-25 楼面价6473元/在售均价均价17402元/主力产品89-145宝红四季澜庭户配业态建筑面积户型套数比例高层893房1卫565.9%983房2卫30632.1%11027829.2%1184房2卫9610.1%130-13116217.0%1452、545.7%合计952100.0%2020.9月首开，在售均价1.73-1.74万/，已推去化80%-85%，月均80套。120以内面积去化快，仅剩底部2-3层；131和145产品去化较慢，其中145共54套，截止目前去化不足5成。总建面9.1万方容积率住宅1.8（限高20-45米）首开时间20年9月开发商天阳物业类型13-15F高层装修情况全装1500元/拿地时间2020-5-7楼面价8634元/在售均价16600主力产品95、117天阳联利文澜邸户配业态建筑面积户型比例高层953房2卫91%1174房2卫9%合计100%2020.9首开，年前月均去化50-70套，年后近两月均超100套，两3、个户型去化都顺畅；成交均价16800元/（含全装1500）总建面12万方容积率住宅1.5首开时间20年9月开发商宝业&衢江建投&衢州交投物业类型2幢10F小高层 15幢12-15F高层装修情况全装1500元/拿地时间2019-10-25 楼面价6473元/在售均价均价17402元/主力产品89-145宝红四季澜庭户配业态建筑面积户型套数比例高层893房1卫565.9%983房2卫30632.1%11027829.2%1184房2卫9610.1%130-13116217.0%145545.7%合计952100.0%2020.9月首开，在售均价1.73-1.74万/，已推去化80%-85%，月均84、0套。120以内面积去化快，仅剩底部2-3层；131和145产品去化较慢，其中145共54套，截止目前去化不足5成。总建面9.1万方容积率住宅1.8（限高20-45米）首开时间20年9月开发商天阳物业类型13-15F高层装修情况全装1500元/拿地时间2020-5-7楼面价8634元/在售均价16600主力产品95、117天阳联利文澜邸户配业态建筑面积户型比例高层953房2卫91%1174房2卫9%合计100%2020.9首开，年前月均去化50-70套，年后近两月均超100套，两个户型去化都顺畅；成交均价16800元/（含全装1500）以区政府为圆心的价格扩散Eg：衢江核心区 江岸美学住区不够5、核心A（auto）B(bike)C（causal walk）P(public)0.5-1KM3KM0.5KM黄金3KM法则一座城市最理想的生活区 是“三公里”一、聚焦在物理范围13公里内的区域化经营。无论商业位置优越与否，或在创业者家中，经营者提供消费者满足理想生活需求的服务。二、满足理想生活是便利、互动等线上的基本特性，还有“供应及时、挑选优化、体验强化”的线下服务。A（auto）B(bike)C（causal walk）P(public)2KM东方广场商场200米新农都100米 二小、育才中学（公办）、三中 200米一初100米衢江区体育中心1.5KM区政府0.5-1KM3KM0.5KM06、.6KM 衢江区妇幼保健医院16路直达南湖广场36路直通斗谭217路通达巨化588路串联全城66路联通汽车东站76路串联衢江黄金3KM法则Eg：衢江核心区 江岸美学住区不够核心【重新定义】繁华里【重中之重的衢江】项目所处点位，正是能看得见作为母亲河的衢江，推广上必是重中之重失重上升的衢江失语的衢江地产失重上升的衢江失语的衢江地产“十四五”是衢江以高质量发展推进转型跨越的关键阶段，将处于四大关键时期，即从发展态势看处于赶超跨越的黄金机遇期在发展目标上，提出要争当现代化建设先行区，努力打造“三城两区一家园”失重上升的衢江失语的衢江地产“十四五”是衢江以高质量发展推进转型跨越的关键阶段，将处于四大关7、键时期，即从发展态势看处于赶超跨越的黄金机遇期在发展目标上，提出要争当现代化建设先行区，努力打造“三城两区一家园”早期的钱江新城？/不，是早期的滨江主城人嫌远不肯过江，城西有富人区加持 板块高层客户为进城职业的刚需人群 板块内项目均已进入中后期，市场发声弱Eg：衢江核心区 江岸美学住区不够核心不够贵衢江一条江衢江一条江衢江板块在欧洲莱茵河、多瑙河、缅因河、罗纳河、塞纳河、杜罗河与易北河上，有几十家河轮公司、几百艘船，运营着各种各样的河轮航线。欧洲人的豪华游都离不开游轮，LP评价世界五大经典旅游路线中欧洲河轮便是其中之一每一座世界名城，都拥有一条属于自己的滨水大道。它们坐落在著名城市的河岸旁，道8、路和滨水环境的先天优势将这些地区塑造成最具声望、形象最好的区域如同泰晤士河南岸的河岸道，是伦敦著名的河畔艺术文化带，活力的海滨大道是泰晤士河南岸上的新地标；哈得逊河畔的巴特利公园城，亲切宜人的空间尺度，让生活回归悠缓从容。在世界范围内，类似资源的著名滨水休闲区都拥有一个共同的名字：Riverain。它是一条舒适蜿蜒的滨水大道，人们可以惬意的散步、观景、休闲娱乐，还可以低速驾车欣赏沿途风景。而随着更多滨水大道诸如巴黎左岸码头、伦敦南岸、纽约哈得逊河车道、芝加哥北滨河道的出现，使得Riverain超越了狭义单一的地理命名，而成为一种景观、休闲、娱乐、艺术和商业为一体的地标型综合性滨水区域的代名词。9、Riverain是以复合型城市功能、活力性场所营造和标志性文化植入的滨河城市空间，成为一座城市的核心功能区和魅力展示区。Riverain 滨水道和世界各大著名城市Riverain一样，在具备了相似的稀缺滨水资源之后，她应该是一座充满活力的城市，就像更新后的伦敦中央活力区；她应该成为城市滨水休闲的生活目的地，迎接时代赋能的城市；她应该重构有温度的街道空间，在社区创造更多的惊喜场景；她应该成为世界Riverain坐标下的衢州样本，在城市水岸展示着国际理念下的当代城市繁华生活。Eg：衢江核心区 江岸美学住区不够核心不够贵【提升高度】滨水道【重新定义】繁华里 宝红四季澜庭置业顾问：我们项目客户主要还是10、以地缘客户为主，主要是项目东边的客户，比如沈家、高家这些周边的乡镇客户进城买房、龙游的也有，但是不是主要的；其次为区政府附近的这些小区进行换房的需求，这类需求面积主要是在98-118或者145的，不过大面积的需求还是比较少的，我们一共也就56套大面积的，到现在去化不到一半；公务员客户有部分，我们地块有人才引进政策。客户主要还是自住，乡镇客户主要是为了子女教育买房，换房买房的还是看重这周边配套好一些。天阳联利文澜邸置业顾问：客户以地缘客为主，衢江这个市场相对来说还是比较封闭的；我说的地缘是指整个衢江区的客户，主要还是沈家、高家等周边乡镇的客户，北面和南面也都有的，主要是为子女或者小孩教育进城买房11、的，他们一般不会去西区买房的，一是交通这边方便，二是亲戚朋友等生活圈子也都在这边，三是西区价格也贵一些。铂金府邸置业顾问：联排客户主要是南面工业园区那边的企业主、私营业主这类的客户过来买的，他们主要是工厂在这边，房子买在这边也方便；柯城区的客户不太会过来的，就算价格便宜一些，一般也不太会过来，衢江对他们来说还是不太认的。Eg：衢江核心区 江岸美学住区不够核心不够贵【提升高度】滨水道【重新定义】繁华里不买单广州公司 瑞典设计师 现代设计诺米启示录：从十元店到高端店进阶把建筑的审美拉高 把入住的门槛降低用玻璃扩大界域，产生无阻挡的感觉籍以提升文化。Kandinsky 最早是1909年由画家康定斯基12、 为了扩大艺术影响力所提出来的概念。自从他提出了“玻璃界域”的概念，我们建筑师们立马开始想要付诸实践，8年后，世界上第一个玻璃幕墙建筑诞生了:可能大家都想不到，现今世界随处可见的玻璃幕墙 好房看窗，“窗墙比”不仅决定着房子的颜值，也直接关乎采光和观景效果。一般住宅的窗墙比大约为0.2-0.25，为了提高窗墙比，开发商要付出更高的成本。Eg：衢江核心区 江岸美学住区不够核心不够贵不买单【定义区隔力】视觉系住区【提升高度】滨水道【重新定义】繁华里【至此 整盘定位清晰】视觉居滨水道繁华里每一个城市都应该有一处可以预鉴未来生活的场所处于时代巨变中的衢州更是如此在属于未来生活的发生地，如何与当代衢州的国13、际化生活方式产生共鸣？M R VMetropolis Riverain Vision【主形象一：案名】江滨道【主形象一：案名】取自项目所在点位江滨大道，直观表达项目最大特色 通过主形象对案名辅助Metropolis 黄金三公里圈内外内外 Riverain 江滨道左右大规划左右 Vision 跨越时代的视觉住区前后内外 左右 前后繁华里 滨水道 视觉居【主形象一：主广告语】上 下【排屋组团名备选】寓意上下空间，爱马仕品牌“上下”人有上下 而你 定义上下繁华里 滨水道 天地墅【主形象一：排屋主形象】珑藏浦【主形象二：案名】珑：美玉，浦：水边或河流入海的地方 珍藏美玉的水岸张千 1967年作 碧峰古14、寺 轴 作者 张千 尺 127.7*63cm 成交价 HKD 209,100,000 拍卖时间 2021-05-24 拍卖公司 佳得港有限公司售价：2.07亿港币视觉系住区硬件条件Couture 缝制的手艺Haute 顶级Haute Couture【法】高定 在时装界，Haute Couture意味着奢华的制高点，全球客户不足1500位，据说每年真正购买“高定”的人只有500个左右！在地产界 ，金成是最好的缝纫师，衢江是最好的材质，墅居是真正的高定街区可以漫步 建筑可以被阅读沉浸于街区中的微气候 感知未来的生活体验在这里高定私域人生繁华里 滨水道 视觉居【主形象二：主形象】人生第一次认输对无法15、抵抗的江滨道认输衢州闹市区的“别墅地”还是极为稀缺的滨水住区这是最后一次妥协 向艺术的建筑构向欢喜妥协衢江岸上的视觉系建筑 高定的私域人生每个时代都有人在坚持 就像别墅里的成功人士 一直在坚持不离开城市我们之所以敢走在前沿 并不是好奇心一意孤行 是因为总有人一路同行衢州奢居新序列 视觉主义滨河墅衢州奢居新序列 视觉主义滨河墅多个客户体验细节中制造滨水生活场景感，让当代滨水艺术生活之美，相遇在每一次人与空间的交互中，让生活在这里的每个人都能感受到滨水生活的舒适感与当代感。起势板块炒作+案名发布【首部城市记录系列片上线】MY MOTHER RIVER 总有一些历史值得铭记 一条记录衢江记忆的影响片16、 最后落版把前期收集到的城市影像 作为落版记录进城市宣传片中 并在优酷、腾讯视频中同步播放 形成衢江系列片 最终带出项目案名 第一集：衢江（100秒宣传片）第二集-第五集 人物故事衢江板块三部曲：FIRST前宣第一波：大电影预告前宣第二波：剧照篇前宣第三波：人物故事片前宣第四波：全球首映视频中宣：视频剪辑一位名人：经济名嘴TED演讲 四家论道：经济名嘴+政府领导+规划专家+集团领导 大V助力：媒体大V助力发声，以媒体角度报道挖掘衢江版块价值（黄金三公里+RIVERAIN）经济名嘴：叶檀、马光远等全国知名经济学家 政府领导：衢州市政府相关领导 媒体大V一 场 论 坛衢江板块三部曲：SECOND【17、落地物料】江滨生活手绘插画本 临售同步发售衢江板块三部曲：THIRD全民共绘未来衢江 临售商场门口由小朋友们共同参与填色【未来生活呈现前宣】衢江板块三部曲：THIRD与衢州共庆一个时代外场互动：全城派香槟 到访案场即可获得香槟机货币 凭货币可参与抽香槟媒体礼品；酒牌套装 每一瓶酒牌代表一个项目业态故事临售开放衢江板块三部曲：THIRD艺术家康定斯基，有着河流般的流体笔触 售楼处打造一个滨水LOUNGE 内含酒廊、家宴餐厅、画廊康定斯基艺术馆【正售开放】艺术馆开放：康定斯基大秀将售楼处作为康定斯基美术馆，利用售楼处的镜面感体现售楼处的视觉系 前期通过针对周边学校派票、渠道送票等形式保证售楼处来访18、艺术馆开放现场礼品为康定斯基系列周边，并持续在案场展示并售卖 后续可变成持续导流工具，如到访案场五次即可兑换康定斯基书架、一次可兑换书签等配合的开放，外场放置互动设计，看见你眼里的城市打造沉浸式体验互动秀场靠 什 么 卖 排 屋？繁华里滨河道天地墅阶级跃升 去创造精神属性【精英圈层会】滨 江 会初 始 会 员二 次 裂 变最 终 裂 变联合发起人4人 每人有4个邀约名额 每一位新人亦可获得一个邀约名额 通过新人不断裂变 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