1、逆 市 不 逆 势逆 市 不 逆 势南翠华南翠华府广告策划及推广方案府广告策划及推广方案壹壹推 广 使 命推 广 使 命品牌使命成为当前市场标杆营销使命突破困局高溢价快销我们，面临怎样的市场背景？随着“去投还住”政策的进一步落实，房地产市场没有像往常一样迎来“金九银十”，万科首唱“活下去”，全国房地产陷入降价热潮今年，9月成交2248套，同比下降46%，10月成交1835套，同比下降32%，从11月第一周数据分析，业内人士预估，成交量将继续保持下滑趋势。至2018年第45周，深圳房地产市场继续沉迷在10月以来的疲态，不能自拔！相较去年的“日光盘”比比皆是，和目前的开盘去化仅10%左右，我们感受2、到这个冬天，真的冷！14610172970195102995119370036672782730477180100002000030000400005000060000700008000090000100000020406080100120140160180200宝安福田龙岗罗湖南山盐田成交均价（元/平方米）成交套数（套）成交套数成交均价区域区域楼盘名称楼盘名称开盘日期开盘日期成交均价成交均价去化率去化率福田深物业金领11月07日开盘住宅9.8万，公寓8.7万7.7%宝安碧桂园凤凰智谷10月24日加推4.3万15%龙岗大族云峰11月10日开盘5.5万26.7%佳兆业城市广场（六期）11月10日3、加推4.4万12.1%坪山奥园翡翠东湾二期11月10日开盘3万8.6%2018年第45周（11.5-11.11）深圳项目开盘情况看到这些现状，我们不禁要问：市场饱和了吗？购买力缺失了吗？答案当然是否定的！从市场规律和需求逻辑来分析，准确地讲：客户只是进入了一种观望的常态！如何让客户从观望中走出来？答案也是肯定的是对区域发展的信心！是对市场利好的信心！是对产品及生活品味的信心！完成使命的关键得信心者得天下贰贰产 品 分 析产 品 分 析户型配比户型配比序号序号户型编号户型类型产品面积套数套数占比1 1B1三房两卫96-9927131%2 2B2三房两卫103374%3 3B3三房两卫99-1024、30834%4 4C1两房一卫78-8027131%小 计 887100%78-103纯住宅产品总价约500-700万元2-3房阔绰舒适户型即使刚需，也注定是“豪刚”一线塘朗山景24小时纵享城市绿肺的鲜活鲜活滋润150米挺拔华宅简洁流线无缝融入城市主干道无不充满新鲜鲜的朝气与向上的活活力自带3000 社区商业加之塘朗城、宝能城、留仙洞总部基地未来近百万方鲜活鲜活商业配套互动交友，一站近享项目规划一所九年制学校及幼儿园书香学府，楼下就是学校孩子前程无忧，时间留给事业24班小学9班幼儿园（A）6班幼儿园（c）24班中学9班幼儿园（B）知识星球：地产小圈子，每天上传两个2018-2019年方案，超35、000个方案加入即可全部下载产品结论鲜活的产品叁叁客 群 研 究客 群 研 究本案与塘朗城处在同一片区注定与周边项目客群构成高度重合塘朗城231231批成交客户,122122批来自南山塘朗城231231批成交客户,行业集中在“金融、贸易、IT”占总成交的49.7%塘朗城231231批成交客户,多为“企业主、普通员工、中层管理”客群分布区域界定 南山 福田 罗湖、宝安及其它客群主力区域客群辐射区域中国百强区，主力区域均居三甲，高收入行业高度契合 主力客群特征 企业中高层小企业主高级技师 充满理想充满激情充满希望高学历高智商高收益金融IT主力客群核心关注点 自住为主最关注生活配套区域规划区域发展区6、域交通教育生态产品面子保值/增值品牌他们是一群什么样的人？他们高知、高智、高薪是这个时代最具活力的先锋派客群结论鲜活的客群肆肆区 域 研 究区 域 研 究这 里这 里 是 最 具 活 力 的是 最 具 活 力 的创 新 高 地创 新 高 地在深圳国家自主创新示范区规划纲要（2013-2020）中，深圳提出到2020年，科技进步贡献率达到70%以上，高新技术产业产值达到2.5万亿元；南山9大示范区，大沙河创新走廊独占5席，这里集中了全深2/3的高端人才、40%的高新技术企业、60%的重点实验室和工程技术中心。这 里这 里 是 最 具 活 力 的是 最 具 活 力 的产 值产 值 高 地高 地留仙7、洞总部基地，规划总用地面积为135.5135.5万平，总建筑面积约500500万平，是深圳六大总部基地和1717个重点开发建设区域之一，未来将形成超30003000亿元的产业集群。2018年11月2日，南山区留仙洞总部基地将同时出让3宗新型产业用地。这 里这 里 是 最 具 活 力 的是 最 具 活 力 的枢 纽枢 纽 高 地高 地市轨道办副主任陈强表示，西丽高铁站定位为深圳铁路客运主枢纽之一，赣深客专、深茂铁路等干线铁路，平南铁路和深惠城际、深莞城际等城际铁路，以及地铁13号线、15号线等都将在西丽站交会。未来，西丽站将成为集高铁、城际、城市轨道为一体的大型综合交通枢纽，其功能定位和车站规模8、甚至超过深圳北站。这 里这 里 是 最 具 活 力 的是 最 具 活 力 的生 态生 态 高 地高 地城市中心综合生态之最汇聚山、湖、河、公园、高尔夫等景观，构建1814万平自然复合生态景观体系；全深绿色覆盖率之最片区绿色覆盖率高达54.45%，全深最高的商务片区；高尔夫球场数量之最片区集聚4大高尔夫球场，是深圳关内高尔夫球场最多的一个片区；深圳唯一国宾区麒麟山庄，媲美北京钓鱼台和上海西郊宾馆。这 里这 里 是 最 具 活 力 的是 最 具 活 力 的人 文人 文 高 地高 地清华、北大、哈工大等全国五大名校环绕分布，高素质人才齐聚，全深人文氛围最浓厚之地。深圳市将统筹大学城、留仙洞、珠光茶光9、及环西丽湖片区规划50平方公里左右的环西丽湖科教城。这里更是深圳新时代发展极这里更是深圳新时代发展极关内稀缺潜力高地关内稀缺潜力高地西丽，作为南山副中心，南山区新发展极，被新安、龙华、福田环绕，七大总部基地簇拥，当之无愧是深圳关内最后一处稀缺的最具发展潜力的风水宝地。区域结论鲜活的区域伍伍策 略 综 述策 略 综 述周边项目诉求要点塘朗城35万TOD综合体，一站式都会生活核心诉求：人文、智慧、地铁宝能城百万平米人文智慧城核心诉求：人文、智慧京基御景峯私属公馆，臻献峰层人仕核心诉求：生态、全景生态、人文、智慧，是片区共识本案该是什么样的价值体系和诉求点呢一级价值一级价值鲜活的产品鲜活的生态鲜活的10、区域鲜活的交通鲜活的人文鲜活的教育二级价值二级价值鲜活的品牌南山北硅谷活力住区定位语mainvalue活 出 你 的 鲜 时 代沟 通 概 念Promotion slogan向 上 的 鲜 活slogan备选南翠华府案 名 主 推备 选 案 名云栖云栖Noble Mountain从产品高度及客群层次出发，取义“高端人群的高级居所”塘朗峯尚塘朗峯尚Upward FieldUpward Field从地脉资源及客群层次出发，表达高端客群的时代风尚。南 翠 华 府陆陆推 广 铺 排推 广 铺 排传播原则找准目标客群，点对点沟通以此达到广告效能的最大化营开&样开开盘鲜锋派的生活主场活力样板间 11月迎鲜11、体验活出你的鲜时代南山北硅谷，活力住区 新鲜首发2019年9月12.18 鲜鲜向荣鲜生活主场 活力公开项目起势期项目价值期开盘热销期线上推广线下推广新媒体推广事件爆破四大推广维度第一阶段（形象起势2019年9月）活出你的鲜时代南山北硅谷，活力住区 新鲜首发1.线上树形象2.线下立价值报纸南山科技园电梯框架地铁灯箱3.新媒体痒点沟通01微信海报/APP首页广告/网络广告02微信海报/APP首页广告/网络广告03微信海报/APP首页广告/网络广告4.事件爆破影响力你，就是南山深 圳 地 铁 南 翠 华 府 产 品 发 布 会第一波：线上视频爆破以“你，就是南山”为主题，从深圳地铁的使命情怀出发，对12、话南山的精英，肯定他们的成就。唤醒目标客群，对南山的热爱，对新生活的向往。你说，南山成就了今天的你我说，你让南山更活力你说，你为南山自豪我说，南山因你骄傲你的奋斗，就是南山的奋斗你的能量，就是南山的能量你的智慧，就是南山的智慧你，就是南山脚本示意第二波：线下传播升级选取南山接触点媒体：地铁灯箱、公交站台、电梯框架等以“你，就是南山”为主题，持续发酵事件影响力，为产品发布会造势。01活动起势线下传播02活动起势线下传播第三波：产品发布会以“你，就是南山/活出你的鲜时代”为主题，举行TED演讲式发布会，一举爆破项目品牌与影响力。第四波：活动收网生态之城、人文之城每个人心中的南山，都是一种颜色。发起13、“时代先锋，为南山添彩”的填色互动，在商业中心、地铁站布展，顺势推出项目。这里是效率之城，南山是红色这里是活力之城，南山是橙色这里是生态之城，南山是绿色这里是科技之城，南山是蓝色这里是人文之城，南山是白色.为你的南山，填色彩时代先锋，为南山添彩第二阶段（价值体验期2019年11月）鲜锋派的生活主场活力样板间，11月迎鲜体验1.线上释放节点2.线下渗透价值鲜活的区域时代先锋的事业主场都心繁华，成熟配套活力生活主场鲜活的产品78-103伴山华府先锋一族，时代刚需 鲜活的教育书香学府，楼下就是学校孩子前程无忧，时间留给事业折页/单张内容规划封面活出你的鲜时代南 山 北 硅 谷 活 力 住 区鲜活的交14、通轨道、快速路、西丽枢纽为时代先锋，焕新时代效率 鲜活的生态千万平米塘朗山开启时代鲜生活 鲜活的品牌深圳地铁为城市注入活力折页效果单张效果3.新媒体价值点沟通4.创意事件吸客你没见过的先锋肖像画瑞 士 艺 术 家 亲 临 南 翠 华 府 为 你 画 像瑞士艺术家Tobias Gutmann，走过了全球20+城市，创作了上千幅画像。通过视觉交流窗口FACE-O-MAT，为人创作线条型肖像画。寥寥几笔线条，画出面部最显著的特征。网红画像大师瑞士艺术家&FACE-O-MAT创始人寥寥几笔，画人像利用营开、样开的节点，通过“新/奇/特”的画像活动，吸引目标客群上门，后期制作魔性影片，通过抖音平台，持续15、发酵。够先锋的创意，为营销造势，为现场吸客魔性短视频示意第三阶段（开盘持销期2019年12月）12.1812.18 鲜鲜向荣鲜生活主场，活力公开1.线上释放开盘2.线下维系客户刺激成交12月开盘，一切为了销售！如何维系老客，吸引新客是此阶段最大课题。利用年终岁末的时间契机，以够鲜活、够创意的礼品，与客户建立情感纽带，撬动销售。创意点：送时间每一天，都是独一无二的当下木质12面体日历，取材于高品质的英国橡木，十二面体的每一面都刻有一个月份的日历。每个多面体可相互组合在一起，凹出不同的艺术造型，兼具功能性和现代美感。多面体日历时间，就是多面体。带你游历生活的12面精彩！极简挂历，是不是很像日程看板16、？时刻提醒你这个月的to do list都完成了吗？这款挂历配有便利贴，挂历上的每一个洞分别对应显示每一天的日期，除了标记重要日程，挂历本身也可以变成一个具有独特艺术风格的墙壁装饰。日程挂历把你的鲜活计划，实践到每一天11月12月线上推广：活出你的鲜时代南山北硅谷，活力住区，新鲜首发线下推广：渠道传播/新媒体/巡展营销事件：你，就是南山+产品发布会线上推广：鲜锋派的生活主场活力样板间，11月迎鲜体验线下推广：折页/海报/渠道/新媒体营销事件：瑞士艺术家先锋画像线上推广：12.18 鲜鲜向荣鲜生活主场，活力公开线下推广：拓客拓客礼品：礼品派发，维系老客，吸引新客项目起势期产品价值期开盘持销期9月开盘11月，营销中心&样板房开放长 城 盛 花 事 业 二 部鲜 活 出 品