1、福清東匯奥莱小镇营销汇报方案 2020.11.3 项目地处福清高铁动车站城南核心板块周边配套薄弱，环境较差项目体量规模大，且为商业产权性质产品2018以来，品牌房企不断涌入，市场竞争压力大项目营销目标：抢跑市场，快速去化入市三大营销核心01项目落地撬动市场项目启动销售动作，市场认知低如何以旧焕新，快速打开市场知名度02客户分布精准挖掘03入市销售目标达成福清各板块崛起，品牌房企角逐客户结构复杂，如何寻找目标客群？实景现房，快速压缩销售周期推量大/节奏紧/任务重，如何完成？Analyze System报告框架PART.1 市场竞争分析PART.2 本体价值解读PART.3 项目核心定位PART.2、4 产品提升建议PART.5 项目营销策略01市场竞争分析48641591611584375164182165955992768463119981243602000400060008000100001200014000020406080100120140160180200201520162017201820192015-2019年福清市区普通住宅年度量价走势供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）2019年福清市区普通住宅供应量158.34万，同比下跌2%；成交量165万，同比下跌9%，成交均价12436元/，同比2018年涨幅为4%；2017年福清整体供应量/成交实现井喷式爆发，大量外来3、品牌房企进入；历年供销量走势（签约）2019年09月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年01月 2020年02月 2020年03月 2020年04月 2020年05月 2020年06月 2020年07月 2020年08月 2020年09月供应面积（）401860114835178524214959367111632757683890018890642166507796091891114249成交面积（）25268521947620473923078710426884917183069155140129360107191121561144460133843成交均价（4、元/）116101059511256114951141012287116641095910662109351136511829114379500100001050011000115001200012500050000100000150000200000250000300000350000400000450000福清近一年商品房月度供求价情况2020年月度供销量价走势（签约）2020年福清市区春节期间月度住宅实现成交上扬，春节后成交明显下行，进入下半年市场回暖；转入去库存阶段，核心区域西区、观音埔供销两旺，外围板块以价换量去库存；福清市区普通住宅市场目前普通住宅总量为205.31万；按照近3年月5、均去化11.68万计算，去化周期约18个月，供地量平稳且2019年的去库存策略，市场整体存量压力尚可；58.51万（已推13.86万+待推30.73万+圁地13.92万）东区北区 27.42万（已推9.51万+待推 17.91万）水南片区 24.14万（已推9万+待推7.22万+圁地7.92万）54.92万（已推8.45万+待推22.13万+圁地 24.34万）区域库存情况分析房型供应面积（）供应套数成交面积（）成交套数成交均价（元/）一房10786.6820215799.0929110346二房26429.7534149387.295968937三房615968.315556636682.16、4566911175四房571888.734205562903.54405712055五房及以上26290.5815534088.9818312739复式312109.12502340653.35280010019汇总1563473.15129611639514.391359611194面积段供应面积（）供应套数成交面积（）成交套数成交均价（元/）50以下3973.721131590.16361229850-7017086.5328315345.842731007170-9053216.2963180650.86953938690-110280988.632711303150.662966107、417110-130630339.965186681019.62557411208130-150484769.043500412715.79297411887150-20083220.3496118241.0170812068200以上9878.684126800.4511211116汇总1563473.15129611639514.391359611194近一年福清普通住宅各房型供求情况近一年福清普通住宅各面积段供求情况近一年福清全市供应房型以三房四房为主，供应面积近12万，约占整体供应量得约70%，供应户型面积以110-150舒适三房/四房为主，约占比73%，去化套数高达5574套；近一年8、全市房型/面积段供求情况永鸿名城融创福清壹号融创滨江壹号西区板块项目分布图板块特征：西区板块位于城市西区，属于城市核心区域，生活配套成熟，交通便利；产品形式：板块以110-140三至四房产品为主，主要为高局住宅产品；价栺平台：板块在售项目主力为13000-17200元/，区域标杆项目融创福清壹号价格达17200元/；客户特征：客户主要为富裕乡镇进城客户及市区改善型客户；代表项目：福泽公馆、华润中央公园、融侨锦江玖里、名城紫金轩；西区属于城市核心区域，生活交通配套成熟，今年入市项目较多；作为市场价格的标杆区域，板块均价在13000 元/-17000元/，万达商圈和福清一中周边属于板块价值高位；融9、渦澜玥融创福清壹号、实际楼面价6944元/名城紫金轩福泽公馆项目名称主力面积（）在售均价（元/）存量（万）华润中央公园融创福清壹号115-128/3-4房172007.462019拍-16号融侨锦江玖里福泽公馆83-170/3-5房160004.81实际楼面价6039元/华润中央公园高局106-139/3-4房 复式119-125/4房130009.39融侨锦江玖里在 售108-142/3-4房140001.61待售名城紫金轩117-170/3-4房13000-140001.542019拍-11号实际楼面价6267元/重点板块分析-西区板块凯景江山府金辉东方云著金辉优步东方学府公馆玉融正荣府 10、君安融著世茂云城龙江玖锦周边项目信息片区项目名称主力户型均价（元/）首期入市已推高层 体量（）已推 去化水南 板块学府公馆平层119-143平层97002017/911104278%凯景江山府平层95-118 复式108-126平层115002019/18629265%金辉东方云著平层103-143 别墅144-210平层9500 联排1 9 0 0 0 叠 拼130002020/9147435%东区 板块世茂云城三房100 四房124平层97002018/98689895%金辉优步东方平层105-130 别墅178-225平层10500 别墅225002020/61941730%玉融正荣府复11、式102-125115002018/912912085%君安融著平层97-138 复式108-148 别墅170-185平层12000 复式122002020/9277105%观音埔板 块世茂璀璨滨江三房100-115120002018/1218786298%中联名城三至四房119-137不瞰江128002015/1242793065%龙江玖锦三至四房104-141146002020/8314941%中联名城世茂璀璨滨江保利地块楼面价10217元/城东/城南为新区开发热点板块，本案位于城南板块，以凯景江山府/金辉东方云著为主要竞品，区域主要在售主力产品位95-143三房/四房平层及复式产品为主12、，价格表现位9500-14600元/；重点板块分析-东南板块竞品个案分析（凯景江山府）凯景江山府项目概况：*占地90亩，共12栋楼高层，总建筑面积约20万。建筑风格：新中式建筑风格，3000万景观示范区。推售情况：*项目一期产品在售，一期已推入市面积约8.6万，目前项目一期整体去化率约65%，近期在进行余方清栋去化阶段，一期主推产品面积段区间为95-138的三房/四房二期推售时间待；*毛胚均价：约11500元/；竞品个案分析（凯景江山府）118，四房两厅两卫95，三房两厅两卫138，五房两厅两卫竞品个案分析（金辉东方云著）金辉东方云著项目概况：*占地30亩，共7栋，总建筑面积约4万。建筑风格：13、现代建筑风格；推售情况：*规划建设高层住宅2栋，叠拼2栋、联排3栋；近期推售1#楼高层和3号楼叠拼别墅，高层：103-143三房/四房。首期开盘去化不理想，仅为5%；*平层均价：9500元/；叠拼均价：13000元/平米竞品个案分析（金辉东方云著）103，三房两厅两卫128，四房两厅两卫143，四房两厅两卫市场供销17年开始福清市场逐步走高，东区/观音浦片区发展加速，市场呈现量多价涨现象碧桂园/恒大/正荣/融创等品牌房企涌入加剧福清市场竞争，成交出现多品牌多区域的客户分流随着近年来福清市场成交攀升高位后，地价房价走高，价格上涨压力大深挖项目差异化价值，塑造更具内涵的项目社区形象才能跳出全面同质14、化竞争市场，助力销售和价值的提升市场分析总结竞争格局房价地价02本体价值解读品牌价值分析本土知名企业 多元化产业并举集团实力雄厚 各领域成就瞩目已发展为集箱包制造产业、教育文化产业、酒店服务产业、城市建设产业、医疗健康产业、金属工业、亚麻纺织、国际贸易等为一体的专业化、国际化、多元化综合性企业，是全球最大箱包制造企业、中国最大亚麻纺织企业。福清南方医院福清时代广场福清御园别墅项目福清创元大酒店本 案凯景江山府福清动车站民房区民房区东大路305省道龙江城市边缘地带，现期配套层级有限，对现阶段而言，区域认可度不足项目地处城市边缘地带，属动车站片区开发范畴；现期区域生活等配套匮乏，二环通道加快版块发15、展步伐；北京师范大学 福清附属学校霞楼 小学康成家居建 材市场老城区 方向周边区域价值分析区域价值分析土拍市场风云变幻的背后，是南区板块价值的愈加凸显。近年来，随着政府政策的倾斜和城市总体规划的开展，城南片区正蓄势崛起！动车站雄踞于此，集公交、客运等为一体的龙江汽车客运枢纽站在建中，未来都将承担起更大的交通枢纽作用；规划中的“八佰伴购物广场”也将进一步丰富南区的商业配套。南方医科大学附属医院即将投入使用，飞霞河公园现已建成开放。城关小学第三小区及幼儿园规划于此；规划配套不断加码，助力城南崛起交通/医疗/教育不断建成完善中项目价值分析项目体量大，高层部分建筑密度，商业产权更是加大项目销售难度，但16、是高层户型格局良好，面积符合福清目前市面主流户型面积段；50万综合体项目，商业产权性质建筑密度高，缺乏社区园林品质城南核芯50万综合体住区关键词：城南板块 临近动车站 50万建筑体量 综合体商业 项目定位：03项目核心定位我们的目标客群在哪里？老城区泛西区海口、城头、南岭龙高半岛江阴渔溪目标客群分析5大区域5大特征福清各大区域受居住环境、交通路网和经济发达程度，置业特点差异明显区域老城区泛西区海口线大真线江渔线龙山、玉屏和龙江街道音西、石竹和宏路街道海口、城头和南岭镇，平潭屿头岛龙田、高山、三山、港头和东瀚镇江阴、渔溪、新厝和江镜镇置业特征过去周边路网不发达和城市扩容空间所限，对周边乡镇进城的17、向心力不足，居住以乡村街道自建房和老式住宅小区为主，这里是福清城关原住民，涵盖普通百姓分户购房、拆迁置业、改善购房及各大政府机构企事业单位人士。该区人群成为西区购房的主力军团，但随着环城路通车等片区的置业选择区域变得更多，特别是东区项目。西区原本是福清的城郊地段，拆迁而来，原有居住大都已经置业，外来居住的大多是周边的乡镇，重要的当属江阴渔溪和龙高半岛一带。主要为区域改善和家庭分户置业。海口和城头属于传统的进城置业，子女教育、工作、结婚等刚需占主导，购买能力良好；南邻则较为偏远，城市无法短期内扩容至此，全镇面临搬迁，但购买能力有限。该区属项目目标客群，以海口和城头为主，客户往往容易选择就近置业，18、其中比较明显的项目包括观天下、玫瑰园、三福、东方印象、世茂和恒大城以该区域客户为主（平潭屿头岛客户成交占比最高超过30%）。出国密集度高，民间经济和资本活跃，家里一栋楼，城里几套房遍地都是。该区离福清城区远，置业需求同于江阴渔溪一带，随着东区交通的接轨，东区有望成为他们置业的首选。经济实力强劲，民间经济发达！距福清较远，纯粹进城置业，由于经济实力强劲，无论是否属于刚需的置业动机，置业的选择方面都列入改善物业的范畴。该区属于西区绝对的核心客户，包括西区现有的大部分项目都是主要群体，其中有江阴城中联城，他们购买能力强，群居，拆迁置业，西区为首选，该类客户对品质要求高，有望分流。福清发源地行政机构所19、在地主城区客户曾因高品质出走却始终留恋福清10年门面现代福清见证以西区为荣眼界从未移开，固守置业区域地缘置业为核心为工作和教育选择进城置业2-3次N次置业有品质有价值物业均可吸引2-3次N次置业有钱有个性有见识，只认西区目标客群分析综合分析，锁定三大类客群投资或安置客户（具备一定经济基础的福清人）地缘/乡镇入城客户（临近乡镇，对板块有倾向性）企业职工客户（板块周边企业，长期职工）核心客户预计占比50%客群：福清各乡镇，核心龙高线，项目周边地缘客户，长期居住在乡镇，渴望进城，但经济基础限制属性：乡镇客户、个体户、多以务工为主，收入不高主要特征年龄：30-50岁特征：看重项目区域发展、现房、项目户20、型120-130平三房为主客户描摹：他们是久居此乡镇的客户群体，本身目前居住环境不佳，可能考虑自己改善环境或为筹备子女婚房需要，认可并接受该区域；他们是福清中低收入群体，没有有稳定工作和相对较高积蓄，重视周边生活配套及便捷，渴望在福清市区拥有一套属于自己的商品居所，需求两房半、三房最适宜；【想打动他们需要】区域发展潜力、现房、户型及性价比目标客群定位重要客户预计占比40%客群：周边工业区域内、工业区上班族，首置型属性：周边企业主中大型企业中层人员客户特征年龄：25-45岁特征：看重项目区域发展、便捷的上班、现房和项目三房户型客户描摹：他们是工业区的职工，本身目前居住环境不佳，多以租房为主，由于21、工作环境因素，上班距离近认可并接受该区域；他们或是城市发展带来的工业区上班族，中企事业单位中高管等，有稳定工作和部分积蓄，重视周边生活配套及便捷，渴望在福清市区拥有一套属于自己的商品居所，需求两房半、三房最适宜；【想打动他们需要】区域发展潜力、品牌、现房及居住舒适度目标客群定位机会客户预计占比10%客群：福清区域内，有一定经济基础和相对小规模的个体小老板属性：周边私营企业主、中大型个体户、中大型企业中高层人员客户特征年龄：30-50岁特征：看重项目区域发展，户型80-110平三房和项目商墅用于投资或自用客户描摹：他们是福清人士或企业职工高管，具备一定的经济条件；考虑性价比，看中未来发展，购买投22、资使用或安置家人；他们或是城市发展个体户或创业者，因为自己工作需求或业务接待需求，基于性价比考虑购买投资兼自用（商业别墅），高层部分更多考虑投资；【想打动他们需要】区域发展潜力、性价比、以及未来的使用功能用途目标客群定位关于项目如何定价？目标价格定位本案项目是区域内唯一商业性质的住宅，周边住宅性质项目对本案实际参考价值较低；我司根据目前周边的住宅及市场整体价格，例如：凯景江山府平层价格为10500元/，金辉江山云著平层价格为9500元/；基于地块性质/品牌价值/项目品质/户型总价等实际主要因素，初步预判本案入市销售的市场均价为：高层部分整体销售均价为：6500元/备注：以上仅作为入市参考引导价23、，具体定价根据入市蓄客情况及客户心里预估价再行确定具体定价；04产品提升建议不怕产品有缺陷，就怕产品没概念！给项目一个标签！为项目正名项目横向空间小无社区、无景观、公共空间少，要想打造精奢住区需要寻求一个借鉴标准，一个可以向纵向空间延伸的标准！新加坡搬来的房子土地有限、住宅高密度发展下，实现住区户外休憩交往、景观和生态三大功能的花园城市国家。新加坡式立体人居在项目缺乏园林社区、住宅密度较高的情况下，打造立体式人居理念，与市场竞品形成区隔，以小博大。立体人居空间 /科技智能住区 /管家式物管产品力提升建议景观园林改造建议（各组团独立景观园林）围合社区景观园林改造建议（各组团独立景观园林）u 社区24、大门人脸识别系统u 电梯梯控系统u 周界防范系统u 天使之眼系统u 智能车辆管理系统智能化社区配置参照【现房】升级增设部分社区大门人脸识别、社区天使之眼、周界防御系统、智能车辆管理系统、电梯梯控系统、远程安居监控、智能指纹门锁。智能化提升建议万科“住这儿”光大“云上城”北大“资源家”社区柴米油盐，就在你身旁，云呼上门服务，一键搞定！智慧化社区APP智能化系统展现了新时代的生活体验，为项目提升亮点及价值噱头，同时可进一步引入物业APP服务，树立区域项目独特卖点，提升客户体验认知，而另一方面也能借助智能科技进行项目价值炒作智能化提升建议智能化共享社区提升建议智能化共享社区提升建议快递存取箱、太阳能25、感应地灯、社区自助充电桩、共享推车等，暖心细节关怀业主生活。众多可被“共享”的生活道具：充电宝、茶吧、雨伞以此丰富项目的公共空间，让一个空间功能多样！智能化共享社区提升建议智能化共享社区提升建议引入万科物业/龙湖物业/融信物业/三盛伯恩物业等，品牌房企的物业介入，让业主享受品质社区的贴心服务，生活的高级礼遇。商墅价值提升建议（租售结合，部分商墅提前返租）主题酒吧，咖啡厅多种游戏厅特色趣味店商墅价值提升建议（租售结合，部分商墅提前返租）产品价值构成-重体验、娱乐、休闲为主的商业集群通过打造一站式休闲消费体验，最终成为地标性商业综合体特色游乐特色餐饮品牌饮品特色电竞特色酒吧综合运动特色综合区商墅价26、值提升建议（租售结合，部分商墅提前返租）商墅改造提升建议商业广告氛围营造地面花艺小品格栅商墅改造提升建议 营销中心主题建议场景营销越来越被关注，售楼部打造成了场景营销的前沿阵地。上海东原逸墅：亲子乐园深圳宝能城：册之丘（图书馆）无锡田园东方：田园东方杭州壹号院Hills Life美学馆上海阳光城MODO：公益售楼处北京金地未未来深夜食堂体验营销升级建议深圳宝能城：2250书吧+250休闲区+80咖啡馆+120展示美学馆+260展览空间+150儿童馆+240屋顶花园空间内的主体家俱，硬装以实木块元素为主，软装色调与硬装木色协调搭配，面料色彩走暖色系基调，以深浅变化组合配置。体验营销升级建议营销中27、心功能风格建议营销中心规划空间跨界营销合作机构（儿童培训机构，健身馆）主要功能区：控台区/品牌区/区位介绍/沙盘区/洽谈区/VIP1洽谈间/VIP泡茶间/财务区/卫生间/更衣间/储藏间等装修现代风格营销中心规划使用营销中心装修风格案场外场阵地包装东 汇 奥 莱 小 镇楼体巨幅楼体巨幅楼体巨幅户外指引楼体发光字户外广告指引楼体巨幅示意示意示意案场外场阵地包装道路灯杆旗精神堡垒道路蓝牌/路口展架本案示意示意示意紧凑型产品建议浅色风格现代轻奢风格该部分客群作为年轻群体，更注重时尚、简约的空间感，喜欢极简宜家风格的装修，利用率也相对较高。样板房体验建议舒适型产品建议新中式风格新中式风格该部分客群作为事28、业及家庭的主心骨，更注重的是空间氛围的营造，偏喜欢中国风的装修风格。样板房体验建议05项目营销策略以旧焕新再经历一部分内部员工购房及工程抵款的销售后部分组团，部分房源已售，若已常规动作直接衔接销售，对市场客户和前期推广而言，缺乏新鲜感，同时前期大量剩余房源已对客户购房产生一定的干扰！封盘已推组团已推组团待推组团待推组团商墅部分商墅部分建议对以推高层组团及组团进行封盘，对外释放口径为此前推送两个组团为员工自留房，现推出为对外销售商品房；对项目而言，在对前期所有在售房源封盘的情况下我司认为，接下来我们就是要以全新楼盘的形象进入市场重新蓄客，重新开盘回归销售，如何解决本案主要营销难点？住宅产权商业产29、权划片教育问题/首付款比例/商业贷款利率等核心销售策略解决1买东汇奥莱小镇，有房有位！送3年学位或私家车位核心销售策略解决2如何减少首付比例？引入世联第三方金融平台或首付分期形式引入第三方平台贴息购房首付享3年免息分期年还一次核心销售策略解决3如何联动商墅销售？商墅客群需求界定？未来商墅价值前景？住宅客户需求互动？建议引入招商团队，对商业部分进行前期招商营销节点铺排：12月15日2020年1月15日2021年2月17日（正月初六）12.26营销中心盛大开放营销层面执行阶段：项目筹备培训阶段新组团启动认筹动作2.11春节亮相期蓄客期开盘期新 品 首 开 策 略 分 3 个 阶 段认筹冲刺及首开（30、业主维护，持续热销）新品入市，并启动收筹动作（形象升级，蓄客启动）阶段划分第一阶段【项目启动，全城发声】第二阶段【价值演绎，强势蓄客】第三阶段【火爆热销，顺势加推】12月份2021年1月份2021年2月份主要阶段主要节点全“城”铺面引“爆”收客持续热“销”执行内容拓客+宣传拓客+认筹热销+老带新 营销中心开放及项目入市启动（广告出街，拓客启动）【第一阶段】入市亮相期认筹冲刺及首开（业主维护，持续热销）新品入市，并启动收筹动作（形象升级，蓄客启动）阶段划分第一阶段【项目启动，全城发声】第二阶段【价值演绎，强势蓄客】第三阶段【火爆热销，顺势加推】12月份2021年1月份2021年2月份主要阶段主要31、节点全“城”铺面引“爆”收客持续热“销”执行内容拓客+宣传拓客+认筹热销+老带新 营销中心开放及项目入市启动（广告出街，拓客启动）【第一阶段】入市亮相期推广主题 项目入市亮相阶段，释放项目入市信息及大盘现房形象；大境已成 奥莱小镇动车站旁50万综合体住区 现房耀世传播渠道：户外广告/公交车身/公交站牌/项目道旗/快递快餐广告/微信朋友圈定投等【活动策略】事件营销，制造全城热门事件，引燃福清市民热议营销中心开放，项目形象树立线上线下全媒体传播项目起势阶段项目形象塑造价值体系炒作【活动策略】n活动节点：营销中心开放n活动时间：12月中旬（待定）n活动形式：通过营销中心广场搭设舞台，应用裸眼3D技术32、秀演，结合闽江水景打造裸眼3D光影秀，同时售楼部内部应用裸眼3D技术实现人物投影，打造东汇项目智慧综合体形象，强势酷炫的高科技，引爆全城关注。n推广配合：微信朋友圈配合、媒体配合、户外配合。关键词：项目强势入市、项目价值输出”地标综合体 点亮福清“东汇奥莱小镇营销中心开放暨福清首现大型裸眼3D秀【活动策略】推广思考/项目起势期福清南岸，巨型探照灯射向天空营销中心开放前持续一周制造悬念，引发全城关注与热议炒作项目热度【活动策略】推广思考/项目起势期大型裸眼3D光影秀【拓客策略】推广思考/项目起势期营销中心内部3D光影秀与全息投影体验大境已成 悦鉴不凡东汇奥莱小镇美学馆 盛大开放模特秀/领导致辞/33、舞狮表演/家电抽奖等【第一阶段】入市亮相蓄客期梦幻激光秀+乐队美食（晚间活动）【活动策略】感恩有，以“橙”相待东汇奥莱小镇感恩季结合老业主补缴房款契机点，邀约前期所有老业主到访，赠送老业主橙子礼盒一份，并释放老带新活动，老业主在新业主成交后享5000元现金奖励，积极鼓励老业主带客；【活动策略】祥兴集团助力公益行 精英上班族，阳光早餐行动走进城福清工业区内各大工区等目的：通过送阳光早餐行动，发掘潜在客户；活动形式：通过指定早餐商家，定制单人早餐（一块面包+一杯豆浆），并定制专门包装盒植入项目广告，在工业区门口，在上班高峰期在工厂门口定点派发早餐行动；【活动策略】祥兴集团助力城市公益行 贫困生学习34、文具捐赠公益活动走进城区及乡镇重点中小学 目的：通过公益性活动，与校方建立良好关系，便于在职教师的购房需求挖掘；合作形式：通过每个中小学赞助价值2000元文具、写字笔、教科书的赞助，用于帮助家境条件相对较差品学兼优的学生，同时，校方在方便情况下组织教师会议进行项目推介环节，【活动策略】转载群发微信广告活动（配合渠道拓展导客）（一段文字+图片）万科项目绿城项目阳光项目效果评测：根据万科、阳光等项目执行效果情况来看，效果较佳，预计转发10000条可获取40组主动联系或添加微信意向客户；群发100-200条群发200-300条群发300-500条群发500-800条群发800-1200条群发120035、条以上礼品建议：扫地机器人一台；礼品建议：微波炉或者豆浆机；礼品建议：多功能生态养生壶；礼品建议：小型电饭煲；礼品建议：马克杯；礼品建议：小型茶具；海报+刮刮卡 创意派单全民派发刮刮卡,配合乡镇级客户层次和拓展需求，制作刮刮卡，应用于乡镇、农家乐、企业、社区等，凭刮刮乐，到售楼处现场领礼品，并每天额外参与抽大奖活动刮刮卡派送：拓客活动和派单的同时进行发放，送刮刮卡，中奖者可在开放的3天之内到现场换取礼品。现场领取礼品时进行客户信息登记，后续回访。同时参与售楼处现场每天大抽奖！【活动策略】【拓客策略】集团内部OA系统下发员工购房福利文件集团旗下产业员工享受购房额外5%购房优惠，带客享5000元/36、套奖励；【拓客策略】龙高半岛海口城头平潭屿头老城区执行方式：沿街道进店拓展收客；人员数量：每条街1人，责任包干；时间安排：5月完成不少于3次的扫街覆盖，物料安排：随手礼（按需）、购物袋（按需）和单页（按需）。各大乡镇全城海派【拓客策略】迅速活动知名度，为大范围的地推树立基础目标区域街道门店前台，客户拉访进门3个动作，粘桌笔，纸巾盒，塑料袋城区10大街道+加州城、会展中心、万达商圈龙田+高山+海口+城头+屿头【拓客策略】持续性释放项目形象，与店家形成良好的关系，对意向客户引导留电目标区域街道门店前台根据商家需要定制其经营用品，并持续供应，主要为餐饮店打包盒、墙体菜单、零售店塑料袋与商家建立微信群37、，定期更换画面，反馈信息，补给用品【拓客策略】执行商家：天河大酒店、天悦大酒店、新梅园酒楼、日日鲜酒楼、KTV、茶馆；执行方式：进店驻点拓展；人员数量：每个店2名置业顾问；时间安排：春节期间完成不少于2次驻点覆盖；物料安排：随手礼（按需）、购物袋（按需）和单页（按需）。城区乡镇/商超/酒楼/娱乐场所驻点收客天河大酒店天悦大酒店新梅园酒楼日日鲜酒楼【拓客策略】封锁岛上所有通路进出岛核心要道，岛上扫楼，扫店，路演进出岛屿客船占领，岛上三轮车包装，松下码头市场太阳伞包装松下码头屿头码头【拓客策略】LED投影灯安装在各大目标社区的主要路口，信息同步可更新释放。【拓客策略】迅速获得周边客户群家庭对项目的38、认知和销售信息的有效传播全城乡镇村落各级公园、教堂、市场、商超和学校等于各类场所人群高峰期进行发放，引导家长留电邀约看房，留电【拓客策略】目的：针对福清近年来大量的拆迁区域，与拆迁指挥部形成有效的对接。深入拆迁区域老百姓，对接区域主要意见领袖，为项目抓捕有效的潜在客户。对象：福清4大拆迁指挥部及拆迁户。深入拆迁第一现场陌拜拆迁户，渗透指挥部观溪拆迁区霞盛拆迁区音埔和东桥拆迁区高铁线路及场站拆迁区【拓客策略】找到企事业（朋友、工会等），通过系列化的专场推介会、团购等活动，将渠道客户分类疏导；迅速铺排客户通路执行方式：针对专项拓展渠道，做客户专场推介会，向银行，医院，学校，工厂企业传递联动政策，达39、到项目优惠信息联动扩散；专场推介会，达成认知移动临时展点，团购优惠（推荐奖励），完成客户导入物料准备：定制礼品（广告笔、鼠标垫、移动电源等）、购房团购券、活动展架、条幅企事业宣讲推介乡镇户外广告/公交车身/公交站牌/乡镇条幅/乡镇刷墙等以上传媒渠道媒体外，建议增加新媒体渠道套，进一步扩大项目宣传面【媒体策略】微信朋友圈：朋友圈定投/全员转发公众号：项目公众号发送项目动态及互动营销,也可与大V公众号 （例：长乐论坛、长乐房网、长乐楼市等）合作炒作其它媒介：抖音广告投放、饿了么告投放热点借势和互动营销结合，传递项目价值，制造内容营销【媒体策略】电视开机5-10公里内微信朋友广告，增加抽奖、互动环节40、；万达影院；万达影院等福州各区域电影院影前广告；福清区域，数字有限电视开屏广告；影院广告微信广告建议增加两大网络安居客、新浪乐居投放，项目周边公交车身、公交站牌等全方面拦截及收罗意向客户；【媒体策略】福清本土主流微信公众号及V博广告覆盖；快递广告大V餐盒广告免费为餐饮店提供餐盒或与美团/饿了么深度合作顺丰/韵达快递广告【第二阶段】认筹蓄客期认筹冲刺及首开（业主维护，持续热销）新品入市，并启动收筹动作（形象升级，蓄客启动）阶段划分第一阶段【项目启动，全城发声】第二阶段【价值演绎，强势蓄客】第三阶段【火爆热销，顺势加推】12月份2021年1月份2021年2月份主要阶段主要节点全“城”铺面引“爆”收41、客持续热“销”执行内容拓客+宣传拓客+认筹热销+老带新 营销中心开放及项目入市启动（广告出街，拓客启动）【第二阶段】认筹蓄客期推广主题 项目强势蓄客阶段，持续拉升项目形象及项目价格信息；5888元/起抢城南现房动车站旁127-139臻品现房 火热预约传播渠道：户外广告/公交车身/公交站牌/项目道旗/快递快餐广告/微信朋友圈定投等【活动策略】奥莱小镇专场年货福利专场（线下）洽谈活动公司，对接供应商资源，在营销中心门口举办专场年货节，客户至营销中心可免费领取购物抵用券等形式；【活动策略】抖音网红主播亲临带货直播（线上）与福清本土主流媒体（拥有大量当地粉丝）深入合作，邀请福清本土主播或电视台主播亲临42、营销中心进行带货直播，并植入项目广告；【活动策略】春节期间电影大片专场观影和村长、基层官员做朋友活动动地点：各乡镇酒楼、营销中心活动人数：5-10人/场 各乡镇意见领袖活动内容：宴请客户，关系维护，使项目在当地形 成一个良好的口碑传播；告知客户他们可以要到房源及折扣，每 套房源预留关系户折扣1%-2%活动礼品：茶具、茶叶、项目电子版资料我们在寻找大客户的时候，关键是选对人拜码头，找当地最有威望的，客户想要的是面子，不需要利益驱动，不热衷于赚佣金！别人拿不 到的房源，拿不到的折扣，客户拿的到，一定要让有头有脸的人觉得项目好，剩下的购买者就会跟进。【拓客策略】宴请工业厂长或领导级别 周边工业区各厂43、主要负责人，以分布于项目周边一带为主拓客方式：以现有客户资源为突破口，进行各大工厂厂拜访;以上门送礼，宴请客户方式进行拜访；【拓客策略】深入各乡镇广场行拓客时间：周六周日 17：0020：00拓客地点：福清城区及乡镇拓客形式：1、针对调广场舞阿姨，关注项目，渠道人员赠送饮料、扇子2、凭海报到访售楼部参观，即可获得随手礼一份【拓客策略】【第三阶段】开盘引爆期认筹冲刺及首开（业主维护，持续热销）新品入市，并启动收筹动作（形象升级，蓄客启动）阶段划分第一阶段【项目启动，全城发声】第二阶段【价值演绎，强势蓄客】第三阶段【火爆热销，顺势加推】12月份2021年1月份2021年2月份主要阶段主要节点全“城44、”铺面引“爆”收客持续热“销”执行内容拓客+宣传拓客+认筹热销+老带新 营销中心开放及项目入市启动（广告出街，拓客启动）【第三阶段】开盘引爆期推广主题 项目强势蓄客阶段，持续拉升项目形象及项目价格信息；销傲一城 正当红动车站旁127-139臻品现房 火热预约传播渠道：户外广告/公交车身/公交站牌/项目道旗/快递快餐广告/微信朋友圈定投等分销启动会 抽iphone12 活动内容：与贝壳，好屋合作，邀请经纪人到营销中心现场参与启动会活动，结合现场抽奖、茶歇等活动，开展合作宣贯。物料配合：观音券（经纪人转发集赞至现场领取）、项目介绍长图、微单、海报、门展等。乐翻天iphone12免费抽【活动策略】业主生日礼 老再购享优惠 活动内容：老业主生日当天，置业上门拜访，并赠送鲜花及暖心蛋糕 老再购政策：老再购（直系亲属优惠3%）活动目的：维护老客户关系，并形成定期的系列活动，提升口碑，提高转介绍比例;老业主维系：建立客户资料平台，搜集客户详细资料，以短消息/微信的形式为客户发送生日祝福、重大节日祝福短信等，维系客户感情。.专属时刻 岁岁温情【活动策略】一路芳华 感恩有你 东汇奥莱小镇老客户答谢宴1/抽奖晚宴互动环节；2/老带新政策活动公布；【活动策略】谢谢聆听！接下来是讨论时间感谢观影，恳请指教！深入沟通，顺颂商祺!