1、1云南昆明斗南云南昆明斗南 兴冶广场项目兴冶广场项目定位思考及服务内容建议书定位思考及服务内容建议书 2019 HanBroad Corporation.2 目录：第一章：项目基础认知第三章：核心操作思路第四章：定位与功能配置第二章：文商旅项目塑造理念目录目录CONTENTS第五章：服务模式与内容3项目基础认知城市区域条件区域产业资源区域市场环境PART ONE 第一章：项目基础认知 2019 HanBroad Corporation.2019 HanBroad Corporation.4【城市区域条件】项目地处呈贡新区，是昆明城市发展重心区域；同时斗南片区作为传统的花卉产业聚集区，具备城市、2、文旅及产业的多重属性，项目需协同城市及区域发展，以寻求自身“发力点”，实现人群的有效转化 第一章：项目基础认知认知梳理认知梳理昆明作为省会及知名旅游城市，具备先天消费人群支撑城市先天消费人群支撑城市地位旅游发展地处呈贡新区，赋予项目城市、文旅、产业多重属性具备多重属性需寻求自身发力点“大呈贡”时代高铁、地铁开通斗南花卉产业片区呈贡新区昆明主城区本项目滇池昆明长水国际机场车程35min,30km滇中城市群中心城市云南省省会春城&花都全域旅游游客量1.6亿人次车程40min,23km非城市中心 2019 HanBroad Corporation.5【区域产业资源】项目紧邻斗南花卉小镇，其产业内容以3、花卉研发、物流、交易等为主，本项目需充分借势斗南花卉强势的产业及品牌资源，并寻求产业功能上的互补与协同，实现区域共融共生 第一章：项目基础认知认知梳理认知梳理发展目标世界第一花卉交易中心以鲜花为主题，搭建“花路、花街、花径、花门”的小镇空间网络斗南花卉小镇-以花文化找魂，以镇空间定型主题形象产业构建亚洲第一花卉产业创新研发高地全国第一花卉特色小镇花卉+全产业战略花卉交易物流研发花卉服务斗南花卉市场国际花卉拍卖中心花花世界斗南花卉农资市场本项目本项目斗南花卉小镇现状70%全国鲜花市场份额1万余人次日均市场交易量600万枝日均鲜花市场交易60余个交易服务城市亚洲最大的鲜切花交易市场花卉市场“风向标4、”2019 HanBroad Corporation.6【区域市场环境】昆明文旅、商业发展迅速，融创、绿城、万科等著名房企纷纷入驻，带动市场发展的同时，亦将带来激烈的市场竞争，更需本项目确立自身特色，以独树一帜的主题、功能与形象，实现市场突破 第一章：项目基础认知认知梳理认知梳理随着昆明及呈贡片区的快速发展，众多知名企业纷纷布局，在带动区域发展的同时，也带来了强势的竞争环境市场环境城市商业市场文旅度假市场呈贡快速发展时期，包括“七彩云南第壹城、新城吾悦广场、融创孔雀镇、万达广场”等几大商业中心入驻昆明文旅产业迅猛发展，绿地、蓝光、融创等著名房企纷纷入驻，包括绿地春城滇池国际健康示范城、融创文旅5、城等昆明融创文旅城以云南少数民族文化为内核游乐、度假及居住功能为主世界级乐园旅游小镇酒店集群湿地公园项目占地约3500亩，以娱乐、艺术、生态、康氧、居住功能为主，打造雪世界、海世界两大世界乐园 、特色旅游小镇、主题湿地公园、星级酒店群等，形成文旅游乐体验居住社区融创文旅城花之城古滇名城7 2019 HanBroad Corporation.综上所述，本案作为典型的文商旅项目，要脱离传统城市商业模式，与周边资源联动，即需要在文旅、休闲、产业与城市时尚商业的高度复合与融合，其商业从主题、功能、业态到场景等均须有鲜明的特色从而实现主题穿透复合/融合（穿透性）123546社区商业产业商务文旅商业城市商6、业非标商业其他独有模式项目面积（）总用地面积55238容积率3.99物业组成及建筑面积集中式商业87287商业街区41646公寓办公149232公建配套77122总建筑面积355287集中式商业公寓/办公精品酒店商业街区 第一章：项目基础认知认知梳理认知梳理8文商旅项目塑造理念基本情况发展特性泛化人群核心理念PART TWO 第二章：文商旅项目塑造理念 2019 HanBroad Corporation.随着传统商业地产严重同质化以及文化产业的日益兴盛，在竞争激烈的市场环境下，文商旅综合项目依势而起，在全国范围内快速扩展与落地，主要包括以历史人文为核心的古镇古街以及强调人文生活方式的主题小镇 7、2018 HanBroad Corporation.9开发要点开发要点古镇古街历史人文、古风古韵依托于当地的历史文化沉淀、岁月洗礼，具有丰富的自然和人文资源，基本是“天然而成”。以古镇、古城、古街为依托，修旧如旧，形成特色风貌区。承继历史文脉，保持原有风貌，融入现代元素主题小镇主题体验、生活方式城市商业差异化的产物，挖掘区域特色文化、产业价值，根据地缘特色与可及资源，整合游乐、农业、运动、会议会展、医疗健康等相关产业，形成泛旅游产业链格局，复合引擎铸造项目独特吸引核古北水镇锦里上海新天地新加坡克拉码头 第二章：文商旅项目塑造理念无论是何种的文商旅项目，“在地化生活”的养成是项目特色、主题、功能8、文化、产业等得以凝聚的关键。商业正是这种“在地化生活”承载和体现的功能核心 2018 HanBroad Corporation.10在地化生活使本地人舒服使外来人融入或之间的交互融合【在地人群】【人的生活与需求】【商业功能特性例举】【外来人群】【人的生活与需求】【商业功能特性例举】本地居民：不同类型项目，其核心构成群体是不同的。如郊区化生活小镇的特定居民、产业小镇的从业人员、文化小镇的社群化构成等周边人群：即同项目生活半径趋同的延伸群体。外来人群：不同类型项目吸引不同的外来群体，如旅游小镇吸引的观光旅游群体、文化小镇吸引的文化社群、康养小镇吸引的休闲度假群体、产业小镇吸引的商务人士等等。本地9、居住的社区化生活配套；本地传统和特色的生活方式的特定模式；类型项目的特定群体满足，如产业人群的培训、商务人士的社交、社群化人群的圈层营造等等。基础生活的消费满足；特定的产业、文化以及在地化生活方式的体验；参与性体验活动；特定的游憩和零售消费的满足，如伴手礼。简单生活（美食、超市、便利店、社区零售、健身及社交空间等）德国黑森林小镇名产与咖啡店所生活与社交感；美国Vail滑雪小镇热巧克力、淘货小店、雪具，艺术品、家具店等所营造的滑雪生活。剑桥小镇的剧场、美术馆、博物馆等文化商业空间；美国艾肯小镇的马类运动，纳帕小镇葡萄酒、顶级美食与米其林餐厅；日本轻井泽的餐厅、咖啡馆、精品屋、流行商品专卖店和土特10、产店、杂货店林立以及市集、艺术节、烟花表演等。开发要点开发要点 第二章：文商旅项目塑造理念消费升级驱动项目发展及生活方式升级。一方面是消费内容（文旅商康养休）的颠覆与重构，一方面是生活轨迹变迁带来场所重置所致使。而文商旅项目的核心是特色主题与地域、文化、场景、生活方式等相得益彰的融合 2018 HanBroad Corporation.11教育医疗科技绿色生活方式理念服务品质智慧城市公共产品及服务低碳环保节能城市升级产业升级消费升级开发要点开发要点 第二章：文商旅项目塑造理念文商旅项目不同于城市时尚商业、文旅度假商业、社区及产业配套型商业等等，或者兼而有之，本身即极具特殊性，拥有不同的商业模式11、功能配置与业态品牌构成 2018 HanBroad Corporation.12开发要点开发要点 第二章：文商旅项目塑造理念商业特色鲜明、旅游氛围浓厚，能够体现地方文化特色，可同时满足观光、休闲、购物等需求，是传统城市商业的功能补充文旅度假商业城市时尚商业主要集中在城市核心、人流量大位置，通过建造个性化、现代化、设计感、艺术感独特商业造型及时尚多元化的业态，实现商业消费的价值，辐射面较广依托社区或产业，以满足居民的日常生活消费为主要目的，其业态具有明显的生活配套特征，如大中型超市、便利店、美容美发、餐饮、银行、宠物医院等社区及产业配套型商业文 商 旅 项 目 兼 而 有 之同时，项目当与地域12、特色相结合、创造独特生活方式、延伸和组织新型产业及产业链，购物中心也好，小镇、园区也好，这是趋势，但更重要的是构建更大格局的文旅+13 2019 HanBroad Corporation.开发要点开发要点 第二章：文商旅项目塑造理念充分结合城市、地域特征以及相应的人文情怀，项目与区域相结合，塑形独特魅力地域特色加强项目与地域产业的结合与产业链的延伸，植入创新复合业态，激活商业活力产业延伸文商旅项目最终承载的，是一种生活方式，一种生活情感与态度，更是一种生活体验生活方式文商旅项目特性塑造文商旅项目承载的是一种生活方式，而从人群角度来看，这种“生活养成（含度假休闲）”抽离的核心群体是中产阶层，以中13、高收入都市休闲人群的生活与消费外溢为主，拥有其自身独特的消费理念 2018 HanBroad Corporation.14我国都市休闲客群人口数量增长迅速，从2000年的456万人增至2017年的1.8亿人，年复合增长率为 24%预计至2020年，都市休闲客群人口数量达到2.5亿人，约占总人口的18%，2030年这一数量达到3.9亿人，约占总人口的27%随着都市休闲客群的猛增，市场上对休闲资源的需求也不断增加，这其中最被青睐的当属大都市周边的稀缺资源型度假休闲项目数据来源：2018中国旅游消费报告开发要点开发要点 第二章：文商旅项目塑造理念中国社会阶层结构变化模型强调群体认同感追求“精而美”注14、重健康和教育理想型消费个性、兴趣至上生活方式体验消费特征我国现阶段社会阶层结构及其发展趋势社会阶层现阶段构成发展趋势随着消费理念的转变，消费群体的细分与聚集促使社群的产生，社群化成为一种全新的商业运营模式，亦是文商旅项目实现市场吸引、精准营销、可持续发展的重要方式 2018 HanBroad Corporation.15开发要点开发要点 第二章：文商旅项目塑造理念社群可以是一种特殊的社会关系，包含社群精神或社群情感，基于一个需求和爱好将大家聚合在一起，有稳定的群体结构和较一致的群体意识；成员有一致的行为规范、持续的互动关系，可称之为社群01何为社群同好、互动、无限延展社群是某个亚文化人群的集合15、，需要通过人格化，赋能，话题和内容能力来打造超级IP，并通过场景营造强化体验，以及内容产品不断地输出与运营，形成流量沉淀，最终实现更大的增量利益的转化02社群化运营运营体系搭建的六大关键点精神情感群体意识互动关系内容输出社群化运营六大关键点打造超级IP亚文化价值观场景化塑造转化和裂变持续运营有限范围自我进化无限裂变共同价值情感连接社群化形成的多种特征不管何种类型文商旅项目，均可看作是为都市休闲人群为核心而存在的。商业魅力在于“在地化生活”，来自于包含度假模式在内的“生活方式”的体验和塑造。而在地化生活的商业魅力养成则来自于：2018 HanBroad Corporation.16生理满足心智愉16、悦社群社交生活居住度假休闲产业承载功能需求层面群体需求层面主题融合参与体验项目商业魅力构成项目商业魅力构成文化浸润情感情怀地域特性人文传统升级消费内容主题场景体验提纯生活方式特定场景层面开发要点开发要点 第二章：文商旅项目塑造理念因此，汉博提出以“社区+社群+主题生活目的地”为核心的文商旅项目发展理念，细分目标人群需求，植入特定产业、文旅、商业空间，并构建社群化运营体系，打造独特生活方式体验目的地以以“社区社区+社群社群+主题生活目的地主题生活目的地”全新发展理念，构筑美好生活方式全新发展理念，构筑美好生活方式为在地人群、产业/生活居住人群提供特定产业体验、文旅游憩、休闲、文化、娱乐空间及配套17、服务结合在地化文化特性，植入地域主题元素，打造城市/区域之外的另一种生活方式体验目的地社区主题生活目的地社群以社群化运营为核心目标，细分目标人群，实现活力氛围集聚和可续发展 2019 HanBroad Corporation.17核心理念核心理念 第二章：文商旅项目塑造理念18核心操作思路项目核心理念操作思路与策略PART THREE 第三章：核心操作思路 2019 HanBroad Corporation.基于文商旅项目的发展理念以及对本项目的总体认知、主题功能及业态构想，并结合整体市场发展情况，提炼本项目的操作逻辑与策略，可归纳为以下几个层面：2019 HanBroad Corporati18、on.19操作策略01.全局统筹策划，落地分步实施定位重塑、业态植入、分期开发、招商运营02.产业方向协同，功能提携互补花卉产业横向延展，文旅、康养、文创04.爆点IP嫁接，引导人群消费IP植入，实现导流、聚流03.强化主题融入，复合业态释放“花卉+”多元功能、场景、体验07.创新科技赋能，搭建泛娱乐平台品牌粉丝化、消费互动化的消费模式06.合作品牌孵化，奠定项目品质花卉产业合作，延展品牌孵化05.聚焦人群需求，极致沉浸体验产业、商务、文旅，突出沉浸式体验 第三章：核心操作思路项目操作策略项目操作策略【全局统筹策划，落地分步实施全局统筹策划，落地分步实施】基于项目“大体量、多属性、非标准”的特19、性，需从策划阶段的定位重塑、招商阶段的品牌策略及落地阶段的开发节奏三个层面进行统筹规划，方可是项目实现稳定、长远的良好运营 2019 HanBroad Corporation.20定位重塑，构筑主题商业空间整体发展策略 滚动开发，立足长远发展项目体量较大，前期需要大量投入，包括物业建设及强势资源的引入，以快速树立形象，奠定项目的影响力随着项目发展，提升区域价值及人群带动，实现后续滚动开发开发阶段策划阶段首先，进行项目整体的统筹策划，包括主题定位，人群的梳理及功能的选择其次，进行创新功能业态及品牌的落位，构筑文旅商一体化商业空间最后，对现有规划进行优化，融入场景设计及节点打造，营建全新的场域氛围20、产商共进，强势品牌带动招商运营借助区域产业优势，实现商业与产业的共同发展，以花卉+产业，共塑吸引极核，并开启品牌传播与市场营销，有效促进引流与经济转化先期自营或植入较强昭示性的特色业态品牌，以实现头雁效应，带动整体招商运营 第三章：核心操作思路项目操作策略项目操作策略 2019 HanBroad Corporation.21【产业方向协同，功能提携互补】【产业方向协同，功能提携互补】借势斗南花卉小镇的整体发展，围绕花卉产业，横向延展延伸，增强产业深度体验及文旅、商业、娱乐属性，成为小镇花卉产业+康养医药、文旅休闲、文创体验的核心载体本项目产业价值花卉小镇产业定位：以花卉纵向全产业链为核心，包含21、研发、生产、交易、加工及花卉服务，同时横向积极融合旅游、文化、健康等关联产业的立体大花卉全产业本项目产业功能植入：作为文旅综合体项目，需依托小镇的产业架构，延展横向产业功能，包括花卉养生、文旅、商业、娱乐等，成为小镇花卉产业横向发展的核心载体，形成产业互补产业功能横向延展创新研发生产交易物流花卉服务加工纵向核心产业链品种研发展示园艺设施研发种植流通技术品质控制交易拍卖线上交易花卉物流花卉金融花卉会展标准认证交易带动创新示范创意引领花卉旅游健康养生健康医疗科普教育文化创意横向衍生产业链文化展览主题商业精致水疗生活促进健康医疗中医药科博体验研学活动花卉文创演艺表演.第三章：核心操作思路项目操作策略22、项目操作策略 2019 HanBroad Corporation.22【强化主题融入，复合业态释放】【强化主题融入，复合业态释放】聚焦区域花卉主题的全方位、多层级释放，通过“花卉+”的体现形式，从功能、场景及体验等方面，增强主题调性的穿透性，塑形项目的独特灵魂花卉花卉+美食美食花卉花卉+教育教育花卉花卉+娱乐娱乐花卉花卉+养生养生花卉花卉+生活生活花卉花卉+购物购物花卉花卉+场景场景花卉主题餐厅主题菜肴.“花卉+”主题-多元功能、场景、体验释放 插花主题体验馆香薰手作工坊.鲜花生活馆婚纱摄影.云品特产/伴手礼创意工艺品.小型博物馆花卉主题展.芳香疗法SPA养生.花卉主题街区小型主题空间.功能场23、景体验 第三章：核心操作思路项目操作策略项目操作策略 2019 HanBroad Corporation.23【爆点【爆点IPIP嫁接，引导人群消费】嫁接，引导人群消费】文化的内容建设和IP创意开发运营是目前文旅产业发展的核心能力，植入与项目相匹配的成熟IP，通过对消费群体的导流和聚流作用，最大化的实现游客和消费的聚集，构形成核心吸引力IP开发模式：以IP为核心，进行跨领域、跨平台融合开发。文学、动漫、影视、游戏、娱乐、综艺节目 等娱乐形式不再孤立发展，而是协同打造同一个优质IP，构建一个泛娱乐产业新生态。其中文学、动漫 提供丰富的原创IP资源，将IP植入商业、文旅体验，实现从线上到线下的人群24、和消费聚集将不同年龄、不同地域、不同背景的人导流到不同线上场景读者变成观众，观众变成玩家，玩家变成游客85、90、00后都是网生代，让他们将更多的时间投入在IP各种线上场景，再通过一定的方式从线上转移到线下，最终实现在线下场景汇聚和消费导流聚流IPIP内容IP放大器IP消费文学动漫音乐综艺影视游戏商业消费文化消费商业消费旅游消费【疯狂动物城】【爱丽丝梦游仙境】IP形象主题场景体验业态营销活动 第三章：核心操作思路项目操作策略项目操作策略 2019 HanBroad Corporation.24【聚焦聚焦人群需求，极致沉浸体验】人群需求，极致沉浸体验】着力进行演艺功能的设计，形成以滇秀为核心，叠25、加多重小型表演的演艺极核，同时延展沉浸式体验型业态功能，以满足文旅、商务等复合化人群的深度体验式消费需求，实现市场竞争力极致化演艺体验-滇秀为核心，延展多元演艺空间全新娱乐体验型业态植入-引领消费潮流邀请知名团队创作，主打精品化、沉浸式演艺体验极致演艺创作-滇秀多元演艺空间包括行进式表演、水舞台、小剧场等等主题街区生态体验馆主题餐厅沉浸式科技演艺剧场娱乐市集精品SPA模拟运动馆【产业人群】【商务人群】【文旅人群】【城市人群】丰富化的沉浸式体验业态 第三章：核心操作思路项目操作策略项目操作策略 2019 HanBroad Corporation.25【合作品牌孵化，奠定项目品质】【合作品牌孵化，26、奠定项目品质】借助云花经济，与斗南现有花卉品牌合作，进行商业品牌的延展开发，以健康、旅游等深加工创意商品为基础，进一步形成主题餐厅、养生等一系列品牌业态，以奠定项目的整体品质与调性农创手作体验精品养生体验主题住宿体验品牌文化中心一家农业创意美食极致滇秀体验精致伴手礼品牌孵化云花品牌+创意孵化-构建项目核心驱动链条斗南花卉品牌农创品牌品牌设计农创商品品牌故事网络营销.品牌商家合作组织.一场一餐一次一次一份一夜品牌孵化独树一帜的体验业态 第三章：核心操作思路项目操作策略项目操作策略 2019 HanBroad Corporation.26【创新科技创新科技赋能，搭建泛娱乐平台】赋能，搭建泛娱乐平台27、】通过线上网络平台合作与搭建，并设置线下主题体验区，创造深度交互空间，形成品牌粉丝化、消费互动化的体验方式，将线上活跃用户转化为线下消费用户，实现吸引力的提升线上平台搭建，实现商务闭环下线主题功能搭建，创造网络交互体验视频创作网红带货品牌供应流量置换整合传播严选体验馆-直播直销抖音美食汇-快闪派对知乎博物馆-主题体验交流能量场-活动营销视频流水线-数字创意 第三章：核心操作思路项目操作策略项目操作策略27定位与功能配置主题定位人群定位功能配置PART FOUR 第四章：定位与功能配置 2019 HanBroad Corporation.2019 HanBroad Corporation.28创28、新“花卉+泛健康”产业主题体验式复合型文旅综合体邦元邦元芸花荟芸花荟多元复合业态强体验产业延展融合强主题品牌&IP植入强吸引充分发挥产业优势，放大“花卉+”产业功能，并迎合多元人群的全新消费趋势，成为集产业、文旅、商业、商务等复合功能于一体的主题消费目的地，因此，项目定位为：【群体界定】【群体界定】以斗南花卉小镇为主的产业、商务人群将成为项目的先导客群，同时延展文旅、城市微度假及特定社群化人群，通过针对性的功能植入，尤其关注疫后人群需求的变化，满足健康、养生等需求，强化人群吸引 2019 HanBroad Corporation.29群体界定群体界定花卉产业群体商业贸易群体商务交流人群城市家庭29、休闲周末亲子度假时尚情侣花卉爱好社群康养健康社群主题娱乐社群中产度假群体家庭旅游群体会奖人群产业商务产业商务人群人群文化旅游文化旅游人群人群“微度假微度假”人群人群社群化社群化人群人群产业商务人群社群化人群文化旅游人群“微度假”人群康养体验健康医疗主题娱乐文化体验科普教育商务交流生活服务亲子游乐特色住宿文娱活动休闲购物主要客群核心需求聚焦疫后人群需求后疫情时代，人群对于健康医疗、养生等消费需求会日益旺盛，同时环保等问题也将成为焦点健康养生医疗环保娱乐 第四章：定位与功能配置【功能业态配置】【功能业态配置】聚合泛健康等产业、文旅体验及主题商业多元功能，重点突出自然健康理念与“花卉+”主题的沉浸式30、极致体验，营造独树一帜的主题生活方式目的地 2019 HanBroad Corporation.30功能业态配置功能业态配置核心功能布局示意打造要点突出区域斗南花卉产业的先天优势，以康体养生、健康医疗为核心，同时辅以科普教育、文创等产业，形成主题产业多元释放的功能体系产业植入极致体验生活方式业态内容强调沉浸式体验感受，包括体验式的演艺、游乐、餐饮购物及住宿功能，放大主题功能的吸引力营造在地化主题生活的归属感，植入强主题业态功能，营造健康、闲享的生活氛围，形成花卉小镇的体验核心医疗健康特定产业板块科普教育康体养生文创（零售/餐饮/体验）滇秀剧场文旅体验板块沉浸式生态体验馆IP主题街区匠心集合空间31、（工坊）美食街区/酒吧街主题商业板块亲子乐园/儿童服务创意市集/时尚零售网艺俱乐部/主题游乐特定产业极核文旅体验极核主题商业极核 第四章：定位与功能配置【特定产业功能特定产业功能】依托云南花卉、中医药等优势产业，进行产业延展，以康体养生、健康医疗为核心，营造身心健康的功能体验空间，同时辅以花卉相关的文创、科普教育产业，构建“产业+”功能体系 2019 HanBroad Corporation.31场景营造内容构建品牌支撑【芳香养生疗愈空间】以主题养生疗愈空间及中医未病治疗为核心、辅以花卉文创、科普及商务办公等产业功能，形成项目的产业吸引极核【中医治未病诊疗中心】【花物研究社】环保实验室商务客厅32、产业配套瑜伽运动+康体SPA+养生美容+心灵诊疗未病治疗+慢病调理+健康管理服务花卉科普+尖端科技+生态体验“泛健康”产业空间功能业态配置功能业态配置 第四章：定位与功能配置【文旅体验功能文旅体验功能】将IP进行创意商业化设计，将其融入演艺、主题街区及体验式娱乐等强体验性文旅功能业态，同时辅以创意艺术、工艺体验及主题住宿等业态，整体突出沉浸式的游憩体验功能，形成强IP体验吸引极核 2019 HanBroad Corporation.32场景营造内容构建品牌支撑【滇秀剧场】以滇秀演艺为核心，强化整体设计，同时植入IP主题街区、生态体验馆、艺术书院等游憩体验功能，营造沉浸式场景氛围【梦游仙境主题街33、区】【生命栖息模拟中心】百匠大集大雅艺术书院主题酒店温泉疗养+spa+未病管理+瑜伽运动引擎IP+主题场景+自然类体验业态+活动Connected Worlds-沉浸式互动生态系统“浸入式”游憩体验功能业态配置功能业态配置 第四章：定位与功能配置【主题商业功能主题商业功能】以花卉创意为主题，融入文创市集、美食街区、酒吧街、生活馆等商业业态，以主题化的业态功能，满足人群的购物、餐饮、娱乐及生活等多元需求，营造全功能、主题化的生活方式 2019 HanBroad Corporation.33场景营造内容构建品牌支撑【花卉文创市集】以花卉文创为核心理念，植入市集、美食街区、酒吧、游乐等商业业态，形成34、项目独具特色的主题生活方式【花园美食街区】【花语酒吧街】自然生活馆网艺俱乐部亲子游乐园文创产品+休闲空间+交流聚会+定期展览花卉美食+健康餐饮+沉浸式花园环境酒吧娱乐+主题风情，营建浪漫体验场景“主题化”生活方式功能业态配置功能业态配置 第四章：定位与功能配置依此，项目在整体统筹策划及主题功能定位之下，需对现有规划进行优化，融入特色场景的塑造，并进一步完成相应品牌的植入与落位，以实现项目的策划落地 2019 HanBroad Corporation.34品牌资源建筑形态主题风格网红场景商家落位03品牌落位根据项目功能定位，进一步植入创新型的品牌业态，并完成品牌店铺的落位工作，为后期招商提供保障35、01规划优化对现有规划进行优化、包括建筑整体效果、人流、车流动线的设计，商业交通组织等02场景营造根据不同功能的主题特性，进一步融入标志性的景观场景，形成各具特色的空间序列动线设计策划工作策划工作 第四章：定位与功能配置35服务模式与内容服务内容与模式服务报价PART FIVE 第五章：服务模式与内容 2019 HanBroad Corporation.36 2019 HanBroad Corporation.项目总体服务分为两个量化模块，即：商业总体定位策划服务、商业开筹及招商服务服务内容与模式服务内容与模式 第五章：服务模式与内容 策划定位重塑 开筹/招商服务项目总体服务架构策划定位重塑+36、开筹招商服务市场环境与限制性条件分析项目重塑的操作策略市场定位业态配置及品牌落位方案总体财务分析店铺交付/装修管理租售策略制定商铺装修管理招商策略制定居间服务汉博HanBroad1-前期定位梳理（主题审视/业态及功能审视/商业模式审视等）2-商业定位细化（群体界定、细分主题、业态细化、基础品牌落位、新物种商业定义等）3-商业特性与价值的创意与提纯（IP价值/特定价值与形象挖掘、优势资源结合跨界、提纯与新物种打造计划）4-业态规划与品牌落位（规划思路、功能模块与商业布局规划、品牌位建议及商家落位）5-商业空间规划建议（业态功能配置、空间配比建议、业态分析、店铺分割建议、停车位等）6-商业场景及景37、观设计建议（建筑型态、建筑风格、商业动线、空间功能组织等）37 2019 HanBroad Corporation.1.策划定位重塑1-区域审视（昆明及呈贡区域的功能地位、全国类似功能区域及类似项目区域、国外类似区域及其项目发展特点等）2-项目界定（总体定位、主题特色、产业功能、物业特性等等）3-消费群体研究及画像（周末旅游群体、短期度假群体、旅居度假群体、社群化群体趋势，个人、社群、家庭等生活方式、度假模式、文化模式等所涉及的消费需求、消费特征和趋势研判等内容）4-商业定位研判（商业人群、主题、功能、业态等）5-商业开发战略及策略制定（发展战略、策略等）6-“新物种”培育研发构想（配合商业定38、位需求、商业趋势打造，承载产业转化孵化、休闲与生活载体及相关产业融合等的跨界新物种研发）7-业态功能划分（规划思路、功能模块与商业布局规划）8-经济测算（测算依据、财务测算）服务内容与模式服务内容与模式 第五章：服务模式与内容商业整体定位商业定位深化服务方式：招商服务模式可分驻场招商服务及招商顾问服务协助甲方开展以下工作：招商策略制定/制定招商方案（包括备用方案）租金定价策略/租金收入预算编制各业态、商铺租金定价范围确定商业管理费用核算制定招商工作计划，并编制相关预算经营预测财务分析/招商及运营预测招商定位、业态布局、品牌组合与 收益预估方案定岗定编/招商考核激励体系建立/招租执行方案制定主力39、租户招商方案租赁意向书与租赁合同拟定招商工作阶段性总结与效果评估38 2019 HanBroad Corporation.2.开筹/招商服务1-店铺交付收楼前人员组织准备财务准备收楼现场准备（需业主设施管理团队支持）交付文件准备/安排租户店铺交付2-装修管理审核各租户/业主装修效果图监督管理并协调配合租户落实装修手册规定督促租户/业主如期进场装修直至完工3-其他管理服务制定开业前三个月工作计划项目首年运营管理预算的拟定和审批项目运营启动工作/组织商户培训启动购物中心营运管理系统（POS等）服务内容与模式服务内容与模式 第五章：服务模式与内容开业筹备服务内容招商代理服务内容服务阶段服务内容服务周期（月）基础报价（万元）备注商业策划定位重塑参见服务框架及内容开筹/招商服务开筹服务及招商代理服务品牌意向招商落实服务报价 第五章：服务模式与内容服务报价服务报价 2019 HanBroad Corporation.39