1、1产业地产事业部产业地产事业部&中南区域中南区域20202020年年0101月月1010日日河南郑州国际汽车产业园项目河南郑州国际汽车产业园项目(预预可研可研汇报汇报)2目目 录录Part Part 5 5Part Part 7 7Part 4Part 4项目开发目标及定位ContentsContentsPart 3Part 3Part 2Part 2项目开发背景Part 1Part 1项目基本情况Part Part 6 6项目设计方案项目开发计划项目投资计划项目预可研建议5Part 1Part 12021-9-14项目开发背景1.开发背景及意义2.项目目前进展3.合作主体介绍4.产业现状及趋2、势5.相关案例借鉴6 把握机遇把握机遇 产业突破产业突破 助推公司转型助推公司转型 调控已成为房地产市场的主基调，产业地产成为房地产发展的又一增长极。2018年是电建地产的“产业化转型年”，2019年是“产业化推进年”，产业地产事业部和中南区域以此为契机，因势而为，整合各方资源，积极推动产业项目的突破，助力推动公司产业化转型。电建地产与北京奥吉通投资（集团）有限公司拟共同打造“河南郑州国际汽车园”，该项目是河南省政府2019年重点建设项目，是电建地产首个落地的产业项目。本项目是集汽车、时尚、休闲、娱乐、体验、商务、创客、旅游、居住为一体的多元化的前沿、环保型国际汽车园。突破传统业态的汽车销售服3、务模式，以更时尚、更多元化的未来需求，让客户体验丰富多彩的生活，充分享受生活乐趣，以进口高端汽车中下游产业链为产业导入，集住宅、公寓、酒店、商业等多种业态，探索新的发展模式。该项目落地后，其产业资源和商业模式、运营模式可在全国范围进行复制产业资源和商业模式、运营模式可在全国范围进行复制，对电建地产产业发展具有重要意义。一一、项目开发项目开发背景背景开发开发背景及背景及意义意义7一、一、项目开发背景项目开发背景项目项目目前目前进展进展2018.10与奥吉通签订郑州国际汽车产业园保密协议2018.11总部联合中南区域完成项目立项2019.012019.032018.12与奥吉通签订框架合作协议区委4、区政府召开项目专题推进会预计2019年一季度土地入市交易 奥吉通集团已与二七区政府签订合作协议，缴纳保证金奥吉通集团已与二七区政府签订合作协议，缴纳保证金1 1亿元；目前本项目已被纳入河南省重点项目亿元；目前本项目已被纳入河南省重点项目82021-9-14目前奥迪已授权入驻本项目园区，宝马、奔驰、捷豹、林肯等正在办理授权，预计土地取得半年后完成授权。一、一、项目开发背景项目开发背景项目项目目前目前进展进展9北京奥吉通成立于1993年，现超过5000名员工，是以汽车产业为龙头的多元化企业，主要投资于汽车、泵业制造等。汽车板块奥吉通集团重点发展的业务，进入汽车行业二十多年来，在全国拥有20家4S店5、，形成了以京津冀、长三角和中西部地区为核心，辐射全国的市场新格局，年销售收入近80亿元。同时在品牌策略上以经营豪华品牌为主，辅以中高端品牌，品牌包括奥迪、林肯、捷豹、路虎、一汽大众、广汽丰田、红旗、宝马等品牌4S店。奥吉通集团是奥迪品牌全国20家战略经销商集团之一，是林肯在华最大的经销商集团，占市场份额15%。已连续15年成为中央直属机关单位和中央国家管理机关定点维修及采购单位，现林肯品牌已是河南省、云南省、吉林省等多地独家总经销代理商。一、项目开发背景一、项目开发背景合作主体介绍合作主体介绍10 【中国汽车市场中国汽车市场】中国自中国自20092009年起成为全球最大的汽车销售市场年起成为全6、球最大的汽车销售市场 ，但人均汽车保有量偏低，汽车增长是未，但人均汽车保有量偏低，汽车增长是未来的刚性需求；其中来的刚性需求；其中豪华车年销量豪华车年销量随着中国消费升级趋势而快速随着中国消费升级趋势而快速增长，成为中国车市新增长点增长，成为中国车市新增长点2017年中国成为全球首个年销量突破2,800万辆的汽车市场,达到2888万，连续九年位居全球销量第一。22293660901201401681902202583003303505000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%0100200300400500607、0200720082009201020112012201320142015201620172018E2019E2020E2025E2007-2020豪华车在华销量与占比（万辆）年销量（万辆）豪华车销量占比 2018年上半年豪华车在华销量占比达到12%，全年有望突破300万辆n 豪华车在华年销量快速增长n 中国汽车销量连续九年全球第一,占比达31%n 中国人均汽车保有量相比发达国家偏低0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 美国欧洲中国人均汽车保有量1:0.61:21:1.9一、项目开发背景一、项目开发背景产业现状及趋势产业现状及趋势-中国汽车市场中国汽车市场112017年郑8、州市豪华车上牌量 4.4万【郑州汽车市场郑州汽车市场】郑州乘用车销量郑州乘用车销量历年来保持平稳较快的增长态势历年来保持平稳较快的增长态势，20172017年高年高居全国第四；其中豪华车销居全国第四；其中豪华车销量逾量逾2.62.6万辆，同比增长高达万辆，同比增长高达23%23%；豪华车上牌量；豪华车上牌量4.44.4万，占全省万，占全省60%60%，市场，市场前景前景良好良好年销量（万辆）908762525251454341414039383430北京上海成都郑州重庆广州苏州杭州武汉东莞天津西安深圳长沙昆明01020304050607080901002017年全国城市乘用车销量排行Top159、n 郑州豪华车市场前景良好n 郑州乘用车销量高居全国第四上牌量占全省60%销量增速 23%2017年郑州市豪华车销量逾 2.6万一、项目开发背景一、项目开发背景产业现状及趋势产业现状及趋势-郑州汽车市场郑州汽车市场12【郑州汽车消费格局郑州汽车消费格局】目前目前郑州主要汽车郑州主要汽车消费集群多以中低档品牌消费集群多以中低档品牌4s4s店及汽配为主，混合少量高端品牌店及汽配为主，混合少量高端品牌4s4s店，尚未出现高端汽车消费店，尚未出现高端汽车消费集群；同时二七区由于区域发展较晚，仅有一家豪华集群；同时二七区由于区域发展较晚，仅有一家豪华4S4S店分布，市场机会巨大店分布，市场机会巨大项目本10、体北龙湖二七运河新区常西湖新区高新区n 河南省汽车贸易中心业态：汽修汽配、4S店、二手车交易主要品牌：斯巴鲁、林肯、东风本田、江淮、丰田、五菱、北汽、现代、斯柯达等n 莆田组团：业态：4S店、二手车主要品牌：奔驰、宝马、东南、江铃、福特、雪铁龙等n 大中原国际汽车城：业态：4S店、二手车交易主要品牌：奔驰、雪佛兰、雷诺、金杯、三菱、广汽、丰田等n 西环汽车公园业态：汽修汽配、4S店主要品牌：宾利、宝马、北汽、斯柯达、奇瑞、东风、比亚迪、上汽大众等n 中牟汽车产业聚集区：业态：汽车整车及零部件生产主要品牌：郑州日产、海马汽车、红宇专汽、青山变速器等一、项目开发背景一、项目开发背景产业现状及趋势产11、业现状及趋势-郑州汽车格局郑州汽车格局13【汽车后市场界定汽车后市场界定】以用品和服务为核心，关联聚集汽车文化、汽车运动、汽车商务培训等，进而带动体验以用品和服务为核心，关联聚集汽车文化、汽车运动、汽车商务培训等，进而带动体验和消费等现代服务产业和消费等现代服务产业发展发展汽车后市场界定 汽车赛事 汽车衍生品（周边产品、汽车影视）汽车运动汽车服务重点产业核心产业 汽车金融 汽车租赁 汽车技术 汽车品牌文化 汽车俱乐部 汽车会展 摩托车赛事等 汽车主题驾驶及模拟体验 二手车 汽车电商 汽车测评关联产业辅助产业 品牌汽车生产线工业旅游 汽车主题商业（如主题型购物中心、酒店等）亲子型品牌商主题休闲乐12、园（如卡丁车乐园等）其他体育运动俱乐部（如高尔夫、马术俱乐部）主题型活动（主题音乐会等）体验消费汽车商务培训零配件与维修保养汽车文化一、项目开发背景一、项目开发背景产业现状及趋势产业现状及趋势-汽车后市场汽车后市场14【汽车后市场规模汽车后市场规模】随着中国汽车保有量的持续增长，中国汽车后市场也正处在逐渐成熟阶段，预计至随着中国汽车保有量的持续增长，中国汽车后市场也正处在逐渐成熟阶段，预计至20222022年中国汽车后市场规模将迈入两万亿时代年中国汽车后市场规模将迈入两万亿时代 每1元购车消费将带动0.65元的汽车后市场服务，2017年汽车后 市场产值规模达到11167亿元，同比增长15%，预13、计2022年将达到2万亿中国汽车后市场蓝皮书385040005800700083009711111672000005001000150020002500300035000500010000150002000025000201120122013201420152016201720222011-2017 中国汽车销量及汽车后市场规模 后市场规模（亿）n 汽车后市产行业发展态势良好郑州汽车后市场价值 910亿，其中豪华车约455亿，占比约50%一、项目开发背景一、项目开发背景产业现状及趋势产业现状及趋势-汽车后市场规模汽车后市场规模15【汽车后市场趋势汽车后市场趋势】其中其中汽车休闲文化及汽车商务培14、训是我国汽车后市场中的新兴关联产业，可结合本项汽车休闲文化及汽车商务培训是我国汽车后市场中的新兴关联产业，可结合本项目汽车产业资源提早布局，抢占目汽车产业资源提早布局，抢占先机先机汽车文化汽车文化尚处于萌芽阶段汽车文化尚处于萌芽阶段，而民众对汽车的了解和参与仍处于较低的水平。汽车文化是汽车市场发展到一定阶段的必然产物，它是以汽车行为文化和观念文化为主的汽车产业链的延伸。汽车文化的融入不仅可以帮助汽车品牌有效提升价值，同时还会推进社会的进步。汽车衍生品（周边产品、汽车影视）汽车品牌文化 汽车俱乐部 汽车会展汽车商务培训汽车商务培训市场需求旺盛随着中国汽车市场的蓬勃发展，行业从业人员不断增多，各厂15、家相关培训需求如汽车金融、汽车销售、汽车技术、管理等专业人才的集中式培训需求不断增长一、项目开发背景一、项目开发背景产业现状及趋势产业现状及趋势-汽车后市场趋势汽车后市场趋势16【汽车消费趋势汽车消费趋势 -多元跨界多元跨界】目前市场汽车目前市场汽车休闲文化相关体验模式不断拓宽，驾驶体验、科技展示、品牌休闲文化相关体验模式不断拓宽，驾驶体验、科技展示、品牌周边体验、主题社交体验等层出不穷，汽车消费与生活场景的结合成为热点周边体验、主题社交体验等层出不穷，汽车消费与生活场景的结合成为热点n 零跑汽车小而美的生活体验空间店面约150-400平大量精致的生活衍生产品nBMW 粉丝据点与城市文化空间216、.4万平米驾驶体验精致的生活方式体验 丰富的公共文化活动n广汽新能源 25hs-消费者的社交中心各品牌全天候充电生活美学空间社交沙龙畅玩手游n奔驰 城市体验中心全日制中、西餐厅新车发布、试乘试驾咖啡酒吧社交空间一、项目开发背景一、项目开发背景产业现状及趋势产业现状及趋势-消费趋势消费趋势17【汽车消费趋势汽车消费趋势 互联网经济互联网经济】目前共享出行成为汽车消费热点趋势，但无法取代汽车购买服务；同时新目前共享出行成为汽车消费热点趋势，但无法取代汽车购买服务；同时新零售与线下实体售车结合具备巨大潜力，零售与线下实体售车结合具备巨大潜力，互联网经济将与高端品牌实体店共存，形成共赢互利的商业模式互17、联网经济将与高端品牌实体店共存，形成共赢互利的商业模式n阿里巴巴 无人售车新模式2018年3月26日，天猫汽车无人贩卖机大楼在广州正式落地汽车高端品牌消费作为体验式消费，互联网经济仅能与其共赢共存的，形成新的商业模式。n 共享出行为出行提供灵活选择，但无法取代购车需求n 互联网经济将与高端品牌实体店共赢互利根据每个家庭出行场景与使用途径的不同，对于汽车的需求可为1/2：直接购买，满足大概率使用场景的用车需求X：以租赁汽车服务或共享出行服务代替人们可以根据出行时间、场景等需求灵活选择，在进行汽车大件消费时，也能少一些刚性，多一些弹性。1.X 或 2.X 辆一、项目开发背景一、项目开发背景产业现状18、及趋势产业现状及趋势-消费趋势消费趋势18中国及郑州市场 大环境下豪华车销量快速增长，郑州市场前景良好 郑州尚无高端汽车消费集群，同时二七区豪华4S店匮乏，市场机遇巨大 中国汽车产业结构逐渐向欧美成熟汽车市场形态发展，后市场发展势态良好 多元跨界 传统汽车消费与生活体验、社交文化、粉丝宣传结合，同时驾驶体验、科技展示、品牌周边体验、主题社交体验等层出不穷 互联网经济 共享出行与新零售都无法取代实体购车，互联网经济将与高端汽车实体店共赢互利，组成新的商业模式 汽车后市场汽车消费趋势 本项目可提早布局其中汽车休闲文化及商务培训产业一、项目开发背景一、项目开发背景产业现状及趋势产业现状及趋势-总结总19、结19一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴【案例借鉴案例借鉴】通过汽车产业趋势及本项目属性界定，通过汽车产业趋势及本项目属性界定，选区选区了了国际及国内国际及国内4 4个相似案例，通过分析其核心驱动个相似案例，通过分析其核心驱动及汽车产业带动作用，将其归纳为两类模式：及汽车产业带动作用，将其归纳为两类模式：汽车培训带动北京奥迪世界园区汽车休闲带动大众汽车主题公园 Autostadt成都新元素“奥迪天地”园区丰田汽车中心 Mega Web 20北京奥迪世界园区 汽车培训带动02案例借鉴一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴-汽车培训带动汽车培训带动21居住区20、写字楼北五环汽配商城万世名流酒店（五星级）加油一汽大众华阳奥通奥迪北京培训中心建材广场红星美凯龙写字楼格林豪泰写字楼锦江之星高尔夫4S店两家矿业公司居住区居住区沿街商铺购物广场奥迪世界园区n基础信息【汽车培训带动汽车培训带动-北京奥迪世界园区北京奥迪世界园区】位于北五环，是集展示销售、汽车培训、餐饮住宿功能于一体的综合位于北五环，是集展示销售、汽车培训、餐饮住宿功能于一体的综合性汽车性汽车园区园区项目区位北五环来广营总投资 逾 10 亿元人民币占地面积4.85 万平方米总建筑面积10.08 万平方米设施构成华阳奥通全球最大奥迪4S店奥迪北京培训中心负责全国奥迪培训，提供餐饮住宿万世名流大酒店五21、星酒店一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴-汽车培训带动汽车培训带动22功能汽车培训、餐饮、住宿建筑面积约 2.5万平培训对象全国奥迪4S店技术人员、营销人员、管理人员日接待容量280人运营情况工作日接待饱和内部设施学院宿舍（140间）技术培训教学室（300平*10间）管理培训教学室（6间）学员工休息区n奥迪北京培训中心培训中心可容纳280位员工培训，工作日接待接近饱和接待大堂技术培训室会议空间管理培训教室【汽车培训带动汽车培训带动-北京奥迪世界园区北京奥迪世界园区】园区内培训中心为全国奥迪员工进行培训并提供餐饮住宿服务，每年园区内培训中心为全国奥迪员工进行培训并提供餐饮住22、宿服务，每年带动大量消费带动大量消费一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴-汽车培训带动汽车培训带动23级别五星级房间数286运营方德国施泰根博阁酒店集团客户周边商务客群(80%)汽车培训高管人员(20%)价格520-1200元/间入住率70%内部设施会议室60平*4间240平*1间餐饮长春阁中餐厅德国普拉纳啤酒坊休闲娱乐健身房SPAn万世名流酒店约20%的入住客户为来自培训中心的奥迪管理人员健身房酒店外观豪华套房啤酒坊【汽车培训带动汽车培训带动-北京奥迪世界园区北京奥迪世界园区】同时园区内五星级酒店可为参加培训的管理人员提供品质型住宿，培同时园区内五星级酒店可为参加培训的管23、理人员提供品质型住宿，培训相关人员每年可为酒店带来近千万营业额训相关人员每年可为酒店带来近千万营业额一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴-汽车培训带动汽车培训带动24成都新元素“奥迪天地”园区 汽车培训带动02案例借鉴25【汽车培训带动汽车培训带动-成都新元素成都新元素“奥迪天地奥迪天地”园区园区】位于天府新区麓山大道，是西南第一家集展示销售、汽车位于天府新区麓山大道，是西南第一家集展示销售、汽车培训、餐饮住宿功能于一体的综合性汽车产业园培训、餐饮住宿功能于一体的综合性汽车产业园项目区位成都市天府新区总投资 4 亿元人民币三大功能板块名称建筑面积内部设施销售中心2.3万平科24、技展厅、二手车展厅及客户休息区等服务中心2.85万平大量精品及配件展示区以及奥迪标准化钣喷中心、维修车间奥迪培训中心1.5万平培训教室、新元素四星商务酒店等销售中心服务中心一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴-汽车培训带动汽车培训带动26【汽车培训带动汽车培训带动-成都新元素成都新元素“奥迪天地奥迪天地”园区园区】园区内培训中心为西南地区奥迪员工提供培训住宿服务，园区内培训中心为西南地区奥迪员工提供培训住宿服务，配建有五星标准酒店仅供内部使用，带动大量商务消费配建有五星标准酒店仅供内部使用，带动大量商务消费n培训中心公共区域餐厅会议空间健身房功能会议培训、餐饮住宿建筑面积约25、15000平内部设施1-2F培训建筑面积约7500平内部设施培训教室等3-4F新元素尚品酒店酒店级别三星，五星标准配建房间数129内部设施餐厅（包含大厅及与包间）会议室休息空间（棋牌室等）健身房间一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴-汽车培训带动汽车培训带动27丰田汽车中心Megaweb 汽车休闲带动02案例借鉴28【汽车休闲带动汽车休闲带动-丰田汽车中心丰田汽车中心Mega Web Mega Web】丰田汽车中心丰田汽车中心位于位于东京台场，集展览销售、汽车体验及休闲东京台场，集展览销售、汽车体验及休闲娱乐等功能于娱乐等功能于一一体体台场，东京 Tokyo,Japann建26、筑面积：2.4万平方米n主要功能：汽车展览销售、车型展示、会议、休闲娱乐等每日活动体验：剧院放映、安全模拟、VR体验等演出车站停车场 Mega Web停车场购物中心 B 停车场奥特莱斯一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴-汽车休闲带动汽车休闲带动29【汽车休闲带动汽车休闲带动-丰田汽车中心丰田汽车中心Mega Web Mega Web】丰田汽车中心紧邻维纳斯奥特莱斯，内部设有汽车历史展示、丰田汽车中心紧邻维纳斯奥特莱斯，内部设有汽车历史展示、城市展厅及驾驶体验三大功能片区城市展厅及驾驶体验三大功能片区楼栋功能面积（）C驾驶体验室外跑道/卡丁车2500学前跑道500楼栋功能面27、积（）A汽车历史展示修车工房（名车修复）300赛车/怀旧车型展示 900收藏品展示10060s东京街景展示名车800咖啡餐饮500楼栋功能面积（）B城市展厅销售展示区5000参赛车型展示及驾驶模拟700未来科技/活动展示2000运动区1000咖啡餐饮200A 历史展示B 城市展厅C 驾驶体验Venus 奥特莱斯一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴-汽车休闲带动汽车休闲带动30【汽车休闲带动汽车休闲带动-丰田汽车中心丰田汽车中心Mega Web Mega Web】汽车中心内部打造了大量汽车文化展示及主题体验业态，如汽车中心内部打造了大量汽车文化展示及主题体验业态，如名车藏品展28、示、科技体验、驾驶体验等，为游客及购车人群提供了休闲娱乐的空间名车藏品展示、科技体验、驾驶体验等，为游客及购车人群提供了休闲娱乐的空间1960s 名车展示运动体验区室内赛道驾驶模拟n 其中丰田汽车中心 汽车文化展示相关业态主要集中于 A栋，而汽车主题体验业态则主要集中于 B、C栋业态汇总面积占比汽车文化展示/部分主题体验（名车展示、驾驶模拟等）470032.64%餐饮7004.86%驾驶体验（卡丁车200m+室内跑道230m）250017.36%展览销售500034.72%运动休闲10006.94%儿童休闲（学前跑道）5003.47%一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴-汽29、车休闲带动汽车休闲带动31【汽车休闲带动汽车休闲带动-丰田汽车中心丰田汽车中心Mega Web Mega Web】同时奥特莱斯作为连接历史展示区及城市展厅的通道，与汽同时奥特莱斯作为连接历史展示区及城市展厅的通道，与汽车中心实现了业态互补，加速了区域人流的闭环流通，共同形成了业态复合的消费集群车中心实现了业态互补，加速了区域人流的闭环流通，共同形成了业态复合的消费集群A 历史展示B 城市展厅C 驾驶体验Venus 奥特莱斯奥特莱斯丰田汽车中心人流互导餐饮零售业态补充汽车主题休闲业态补充n维纳斯 奥特莱斯功能女性主题购物中心占地面积4.4万平建筑面积12.5万平建筑风格17世纪欧洲街道商店数量130、70业态1F：儿童、宠物、运动、餐饮等2F：服装、化妆、珠宝首饰3F：服饰、家居用品、餐饮等一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴-汽车休闲带动汽车休闲带动32大众汽车主题公园 Autostadt 汽车休闲带动 02案例借鉴33【汽车休闲带动汽车休闲带动-汽车主题公园汽车主题公园 AutostadtAutostadt 】大众汽车大众汽车城位于德国沃尔夫斯堡市，占城位于德国沃尔夫斯堡市，占地地7 7平方公里，是集生平方公里，是集生产销售、休闲娱乐、展示体验功能于一体的汽车产业产销售、休闲娱乐、展示体验功能于一体的汽车产业园区园区火车站市中心大众汽车城大众汽车主题公园 规模：规划31、占地面积7平方公里 区位：位于德国沃尔夫斯堡市中心运河延岸，紧邻大众汽车沃尔夫斯堡市总厂 影响：大众总厂和汽车主题公园已经构成一个集中的大众产业基地，对促进沃尔夫斯堡市综合经济的发展起着主导作用沃尔夫斯堡 Wolfsburg,Germany汽车生产总厂汽车主题公园火车站-市中心一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴-汽车休闲带动汽车休闲带动34【汽车休闲带动汽车休闲带动-汽车主题公园汽车主题公园 AutostadtAutostadt 】其中汽车主题公园其中汽车主题公园 AutostadtAutostadt 占地占地2525万，以汽车商贸与休万，以汽车商贸与休闲娱乐为主要功能，32、打造了展览区、休闲娱乐区、体验区以及销售区四大汽车消费功能区闲娱乐为主要功能，打造了展览区、休闲娱乐区、体验区以及销售区四大汽车消费功能区大众汽车城主题公园 Autostadt 作为汽车城入口区域，由天桥连接市中心大众汽车总厂紧邻Autostadt，可为游客提供工业游项目，了解汽车生产过程休闲娱乐片区展示片区销售片区体验片区生产制造片区连接沃尔夫斯堡火车站及市中心一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴-汽车休闲带动汽车休闲带动35【汽车休闲带动汽车休闲带动-汽车主题公园汽车主题公园 AutostadtAutostadt 】主题公园中建设了大量休闲设施以服务购车人群及游客，包主33、题公园中建设了大量休闲设施以服务购车人群及游客，包括汽车博物馆、品牌文化馆、酒店以及众多家庭游乐设施等，形成本项目核心吸引括汽车博物馆、品牌文化馆、酒店以及众多家庭游乐设施等，形成本项目核心吸引休闲娱乐区展览区驾驶体验区销售区n 汽车学习主题公园n 康采恩娱乐广场 汽车科教娱乐设施；儿童多功能活动空间：水上帆船等；n 丽兹卡尔顿酒店 5星级豪华连锁旅馆n 汽车博物馆 古董/名贵车及部件展览 汽车科教展示/汽车制作流程展示；n 汽车品牌文化馆 8大不同汽车品牌概念，模型参观；其中大众品牌馆360度环绕影院n 驾车体验区 难度轨迹驾驶体验 安全驾驶训练 节能驾驶训练n 取车塔楼 每幢塔楼可存放4034、0辆新车，具备自动升降装置n 顾客提车中心 顾客交付购买费用和领取新车一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴-汽车休闲带动汽车休闲带动36【汽车休闲带动汽车休闲带动-汽车主题公园汽车主题公园 AutostadtAutostadt 】大众大众通过在传统的汽车商贸服务外提供大量基础商业及汽车通过在传统的汽车商贸服务外提供大量基础商业及汽车体验展示服务，以多元化的业态构建了目的地型的汽车消费聚集体验展示服务，以多元化的业态构建了目的地型的汽车消费聚集区区n 汽车文化展示各类名车、古董车展示，汽车文化及宣传等n 基础商业服务集餐饮住宿、休闲娱乐等功能为一体n 汽车互动体验包括实车驾驶35、体验、模拟驾驶以及儿童驾驶等n 汽车商贸服务为客户提供专业经销、安全教育、汽车金融及售后保障服务一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴-汽车休闲带动汽车休闲带动37【汽车休闲带动汽车休闲带动-汽车主题公园汽车主题公园 AutostadtAutostadt 】自自20002000年开幕以来，汽车主题公园年开幕以来，汽车主题公园 AutostadtAutostadt 已接待超过已接待超过三千五百万名游客，被德国国家旅游局评为德国十大旅游目的地之一三千五百万名游客，被德国国家旅游局评为德国十大旅游目的地之一123稳固的本地客群来源在当地有7.5万人 购买了年票(总人口13万)，并且36、每年都会多次重游公园 强大的市场渗透力 超过一半的游客来自其它行政大区年客流量超过220万2017年到访客流量逾220万，其中12月到访量超过40万一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴-汽车休闲带动汽车休闲带动38聚集目标客群 商务客群导入：打造商务培训功能 购车/旅游客群导入：通过餐饮零售、汽车休闲等业态吸引构建消费生态圈打造主题体验、餐饮零售等业态，为购车及旅游客群提供服务 对单一的汽车销售业态形成补充 创造人群的消费需求塑造核心吸引 通过打造汽车文化展示以及主题体验等业态，形成项目核心吸引，打造目的地型商业【案例启示案例启示】以上案例对于本项目启示，可总结为以下三点以37、上案例对于本项目启示，可总结为以下三点一、一、项目项目开发开发背景背景相关案例借鉴相关案例借鉴-总结总结39Part Part 2 22021-9-14项目基本情况1、宗地位置、四至及周边2、地上物现状及市政条件3、用地规划4、片区控规5、交通条件6、区域配套7、不利因素40三环线四环线项目本体绕城高速常西湖新区郑州站郑州东站高新区二七运河新区北龙湖滨河国际新区中心城区2021-9-14项目初判项目初判2021-9-14二、项目基本情况二、项目基本情况宗地位置宗地位置项目项目位于郑州市二七新区，属郑州西南板块的门户之地，可与中心城区实现无缝衔接；位于郑州市二七新区，属郑州西南板块的门户之地，可38、与中心城区实现无缝衔接；项目距项目距郑州东站直线郑州东站直线距距离离1010公里公里（约约2020分钟车程分钟车程），距距郑州东站郑州东站直线直线距距离离2020公里公里（约（约4040分种车程分种车程），），距距新新郑郑国际国际机场机场直线直线距距离离2828公里公里（约约5050分钟分钟车程车程）郑州东站新郑机场郑州站10KM20KM本项目28KM412021-9-14项目项目西至立秋路（规划路），东至箕山路（规划路），南至秋云路（规划路），北至云霞路（规划路）；临西至立秋路（规划路），东至箕山路（规划路），南至秋云路（规划路），北至云霞路（规划路）；临近金水河景资源和近金水河景资源和南四39、环南四环二、项目基本情况二、项目基本情况四四至及周边至及周边项目西侧：规划秋果路项目西侧：规划云霞路项目东侧：规划张李垌街项目南侧：规划浔江西路42地块地块现状：地块内有一所小学、少量地上建筑物未拆迁，小学已确定选址现状：地块内有一所小学、少量地上建筑物未拆迁，小学已确定选址迁出迁出市政市政条件：政府负责土地一级整理，预计交付时达到五通一条件：政府负责土地一级整理，预计交付时达到五通一平平序号项目项目周边是否有接口对规划和成本的影响1给排水原为村集体土地，政府负责土地一级整理，交付时预留相应接口无2道路无3电无4燃气无5供热无6通讯无7高压设计方案2021-9-14二、项目基本情况二、项目基本40、情况地上物现状及市政条件地上物现状及市政条件43备注：1：0.6车位/户（套型建筑面积60的户型），0.9车位/户（60套型建筑面积90的户型），1.0车位/户（90套型建筑面积130的户型，1.2车位/户（130套型建筑面积150的户型），1.5车位/户(1501.6,1.6,3.0建筑密度（%）2020404040建筑高度（米）80801006020207高压设计方案二、项目基本情况二、项目基本情况用地规划指标用地规划指标项目项目总占地面积总占地面积272.4272.4亩，共计五宗土地，计容亩，共计五宗土地，计容建筑面积建筑面积53.553.5万万。其中。其中1 1号地和号地和2 2号地为41、住宅用地，容积率号地为住宅用地，容积率为为2.52.5，占地，占地73.5373.53亩，亩，计容建筑面积计容建筑面积12.2512.25万万；3 3号地为商业兼容商务用地，容积率为号地为商业兼容商务用地，容积率为3.53.5，占地，占地48.3648.36亩，亩，计容建筑面积计容建筑面积11.2811.28万万 ；4 4号地和号地和5 5号地为物流仓储用地号地为物流仓储用地44城市设计 规范要求具体描述备注说明日照要求该日照标准按现行国家标准城市居住区规划设计规范、民用建筑设计通则和郑州市城乡规划管理技术 规定（试行）的有关规定执行：住宅建筑，大寒日不小于2小时；幼儿园建筑，冬至日不小于3小42、时按规定执行停车位配比及 其他商品住宅（90套内面积130）:停车配建大于等于1.0个地下车位/户；商品住宅（130套内面积150）:停车配建大于等于1.2个地下车位/户；商业：1.0车位/百平米建筑面积；商务：2.0/百平米建筑面积；按规定执行人防面积规定郑州市城市规划管理技术规定 居住用地项目、公共管理与公共服务设施用地项目、商业服务业设施用地项目，按地上总建筑的8%配建6级以 上（含）防空地下室按规定执行配套公建规定郑州市城市规划管理技术规定按规定执行面积计算规定现行国家标准建筑工程建筑面积计算规范按规定执行退线规定道路宽度L（m）L3535L2525L10按规定执行建筑高度（m）H2443、15101024H6020151560H100252015天际线要求同一项目同一街坊内，紧临城市快速路、主干道、主要河湖水系及城市公园广场的新建住宅建筑，出现5栋以上 高度相同或近似，其中应至少有2栋建筑满足高层建筑高差比不低于20%按规定执行建筑体量居住、办公、商业建筑高度不超过 27 m 的，长度不应大于 80m；不超过 60 m 的，长度不应大于 70m；高 度 60 m 以上的，长度不宜大于 65m。不同建筑高度组成的连续建筑按较高建筑执行长度控制。按规定执行其他要求西侧居住地块中有 15 米市政规划道穿过；海绵城市：构建低影响开发雨水系统，规划控制目标包括径流总量控制、径流峰值控制、44、径流污染控制、雨水资源化利用等 郑州市选择径流总量控制作为首要的规划控制目标，郑州市年径流总量控制率总体指标为75%。；按规定执行二、项目基本情况用地二、项目基本情况用地规划条件规划条件452021-9-142021-9-14 该该区域定位区域定位“滨水生态居住区滨水生态居住区，现代服务现代服务业与业与商贸业商贸业为为核心的综合新区核心的综合新区”，片区片区水资源水资源丰富，西接小鲁河，丰富，西接小鲁河，东东接接金金水河湿地公园，南临规划体育主题公园，北靠南水北调总干渠。周边未来水河湿地公园，南临规划体育主题公园，北靠南水北调总干渠。周边未来规划二七规划二七国际学校、万科高端国际学校、万科高端45、医疗机构、华侨城医疗机构、华侨城文旅项目文旅项目、绿地双子、绿地双子塔塔等。等。是是郑州距离市中心最近的新区郑州距离市中心最近的新区。现阶段属价值洼地，升值潜力。现阶段属价值洼地，升值潜力较较好好二、项目基本情况二、项目基本情况片区控规片区控规462021-9-14城市城市干道：项目距郑州绕城高速侯寨站、郑尧高速樱桃沟站出入口干道：项目距郑州绕城高速侯寨站、郑尧高速樱桃沟站出入口1010分钟车程。分钟车程。S316S316、S88S88省道穿乡而过，省道穿乡而过，邻近主干道南四环环线、嵩山南路；邻近主干道南四环环线、嵩山南路；轨道轨道交通：交通：规划中的地铁规划中的地铁7 7号线号线（预计（预46、计20222022年年1212月开通）和月开通）和9 9号线号线（预计（预计20212021年年1212月开通），位于项目东月开通），位于项目东侧侧2 2公里内，设有公里内，设有2 2个站点；个站点；公共公共交通：交通：268 268路路公交线路公交线路经过项目所在区域，经过项目所在区域，一公里范围内设有公交一公里范围内设有公交站点站点2 2个个二、项目基本情况二、项目基本情况交通条件交通条件项目本体侯寨收费站樱桃沟收费站公交站收费站南四环嵩山南路9号线7号线472021-9-14 东侧东侧为金水河湿地公园（规划中），为金水河湿地公园（规划中），南临体育主题公园南临体育主题公园（规划规划中）中47、）。项目周边未来规划有二七国际。项目周边未来规划有二七国际高中高中、万科健康医疗养生小镇万科健康医疗养生小镇、华侨城、绿地双子塔、华侨城、绿地双子塔等等二、项目基本情况二、项目基本情况区域配套区域配套现有项目分类资源介绍教育郑州五十三中普通公立侯寨一中普通公立零售超市4家（家联华、家和、龙腾、满意100超市）社区商业医疗第二人民医院南区医院二级甲等医院侯寨社区卫生所社区级医院规划项目分类教育二七国际高中综合性项目万科健康医养小镇（规划）绿地二七中心（建设中）中德国际高端医疗健康产业集群（规划）华侨城（规划）医疗体育主题公园（规划）项目本体华侨城三十五中侯寨一中二院二七绿地中心万科健康医疗养生小48、镇体育主题公园中德国际高端医疗健康产业集群2KM5KM现有项目规划本体四环线482021-9-14二、项目基本情况二、项目基本情况不利因素不利因素不利因素有画勾不利因素描述对方案成本的影响对客户的影响噪音、污染、恶臭（机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场、造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟雾和扬尘的场所、垃圾场、污水河/塘/沟渠等）地块南侧800米有一处垃圾填埋点无客户可能会产生抗性宗教、禁忌（庙宇、教堂、清真寺、殡仪馆、火葬场、公墓、监狱或看守所、刑场等）危险物及辐射（高压电线路、变电站、雨污水泵站、核电站、油气库站、弹药库、微波通道、无线通讯基站、高铁、辐照中心等）地49、块内部有线状高压线，由政府负责入地处理。无无环境变迁（规划中的公路、道路、高架桥、铁路建设；绿地、水面、树林等改变现状）地下状况（地下管线、电缆、暗渠、水渠、沟壑、池塘、地下有原建筑物桩基或其他建筑物构筑物）地表状况（地表有堆土、坑池、地表现状建筑物、保留或拆除物、林木、青苗、鱼塘等，以及是否完成相应补偿）属于填湖、填海地块、是否临湖/河/江/海492021-9-14高压线塔：位于商业、住宅地块内。应对措施：住宅和商业地块内有三条千伏高压线穿过，经与市供电局沟通入地迁移计划正在走会签流程，将在2019年一季度实施，费用将由政府承担。同时政府将在高压线迁移程序后开始挂牌程序2021-9-14高压50、走廊宽度图例电压35KV220KV500KV走廊宽度12-20m30-40m60-75mn高压塔线12345二、项目基本情况二、项目基本情况不利因素研究及应对不利因素研究及应对-高压塔线高压塔线 项目地块项目地块内内三三条千伏高压线塔迁移计划将在条千伏高压线塔迁移计划将在20192019年一季度实施，费用将由政府承担年一季度实施，费用将由政府承担502021-9-142021-9-14二、项目基本情况二、项目基本情况不利因素研究及应对不利因素研究及应对-垃圾填埋点垃圾填埋点项目南侧约项目南侧约800800米有一处垃圾填埋点米有一处垃圾填埋点，规划为体育公园，经奥吉通与政府初步沟通可作二期住宅开51、发，规划为体育公园，经奥吉通与政府初步沟通可作二期住宅开发用地用地垃圾填埋点：位于园区南侧800米处。应对措施：垃圾填埋点政府规划为体育公园，同时奥吉通已与政府初步沟通，可作为二期住宅开发用地（200亩）本案51Part 3Part 32021-9-14项目开发目标及定位1.项目开发目标2.投资运营策略3.项目整体定位4.产业业态发展策略5.商业业态发展策略6.居住业态发展策略54三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位项目开发目标项目开发目标 目标2：控制风险 快速回现在控制风险及合理利润下，争取尽快回流现金 目标3：资产运营 保值增值通过精准定位及合理的业态配比，使持有性物业的经营性收52、益最大化，实现保值增值 目标1：行业标杆 全国复制打造汽车产业标杆项目，建立一定的影响力并具备可复制力552021-9-14本项目集产业运营、房地产开发、投资管理为一体本项目集产业运营、房地产开发、投资管理为一体。为实现项目收益最大化，推盘节奏与开发时序相结合，将项目分为三个组团滚动开发，加快商品房入市及资金回笼速度，利用商品房开发回流的资金投入建设酒店、酒店式公寓、集中商业等业态，维持成本支出与资金回笼的平衡。另外，电建地产联合基金公司入股，降低资产负债率，减少自有资金投入，以实现小股操盘。前期土地沟通价格：前期土地沟通价格：住宅用地为680万/亩、商务用地为720万/亩、物流仓储用地为1853、0万/亩，预计将于2019年一季度通过公开招拍挂方式出让。商业模商业模开发及运营开发及运营式式：商品住宅、Loft公寓及沿街商铺全部进行销售，通过销售实现资金平衡集中商业Mall拟自持运营二十年酒店式公寓拟自持运营二十年四星商务酒店拟自持运营二十年物流仓储用地由项目公司按照土地出租方式进行运营租赁。三、项目三、项目开发目标及定位投资运营开发目标及定位投资运营策略策略56本项目应把握自身汽车产业优势机遇，以汽车主题消费为本项目应把握自身汽车产业优势机遇，以汽车主题消费为核心核心，各地块联动发展，占据，各地块联动发展，占据区域创新者地位区域创新者地位，定位国际汽车产业园区，建设中原高端汽车消费聚集54、地，引导汽车文化潮流定位国际汽车产业园区，建设中原高端汽车消费聚集地，引导汽车文化潮流三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位项目整体项目整体定位定位国际汽车产业园区 中原高端汽车消费聚集地汽车产业引领创新消费体验宜居城市样板57通过通过汽车产业引领、创新消费体验汽车产业引领、创新消费体验、宜居城市、宜居城市样板三大项目样板三大项目发展策略，发展策略，构建汽车消费生态圈构建汽车消费生态圈，助力，助力项目成项目成功，实现价值最大化功，实现价值最大化汽车产业引领汽车文化+服务产业聚集地业态补充创新消费体验汽车文化+品质生活消费中心宜居城市样板生态品质居住典范配套补充价值提升提供客群提供客群环境55、提升绿色汽车服务产业链中原汽车商务培训高地汽车文化展示平台商务服务功能创新消费功能环境生态化服务智能化配套共享化三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位项目整体项目整体定位定位58【汽车产业引领汽车产业引领】作为中原地区首个高端汽车作为中原地区首个高端汽车4S4S店集群，通过打造三大汽车产业目标，共筑汽车文化店集群，通过打造三大汽车产业目标，共筑汽车文化+服服务产业聚集地务产业聚集地三、项目三、项目开发目标及定位产业业态发展策略开发目标及定位产业业态发展策略-产产业业定位定位汽车文化+服务产业聚集地汽车经销产业链建设高端品牌汽车4S店、无尘钣喷中心等设施，集汽车销售展示、维修养护、金融保险56、等服务环节为一体，打造环保、科技的汽车服务产业链条汽车商务培训高地项目合作方拟引进奥迪、奔驰、宝马三大品牌培训中心，开展相关品牌技术、营销及管理培训等课程，打造中原汽车商务培训聚集区汽车文化展示平台打造集汽车历史展示、未来科技展示、汽车文化交流、古董车博览展示等功能于一体的汽车主题公园59汽车产业地块拟建设汽车产业地块拟建设1010家家4S4S店、店、1 1家无尘钣喷中心以及汽车主题公园，打造集汽车展示销售、金融保险、家无尘钣喷中心以及汽车主题公园，打造集汽车展示销售、金融保险、维修养护、商务培训、文化展示等功能于一体的汽车产业园区维修养护、商务培训、文化展示等功能于一体的汽车产业园区设施功能57、概况4s店集群拟引进10家林肯保时捷奥迪宝马凯迪拉克雷克萨斯福特梅赛德斯大众新能源汽车无尘钣喷中心 维修养护汽车主题公园 博览展示、文化交流、主题秀场等用地性质土地编号用地面积（）用地面积（亩）计容建筑面积（）容积率W116-271-K01-0144386.0 66.6 133158.0 3.0 16-272-K01-0155496.0 83.2 166488.0 3.0 三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位产业业态发展产业业态发展策略策略-功能业态功能业态60目前汽车产业部分可将地块前期基础建设完成后出租，无需承建物业目前汽车产业部分可将地块前期基础建设完成后出租，无需承建物业模式出58、租模式租金（2019）35万元/年*亩租金增长率 每3年5%可出租面积 约121亩前期投入成本180万/亩三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位产业业态发展产业业态发展策略策略-经营模式经营模式61【创新消费体验创新消费体验】依托本项目产业服务及品质生活消费两大功能板块，打造核心策略，形成以汽车主题消依托本项目产业服务及品质生活消费两大功能板块，打造核心策略，形成以汽车主题消费和品质生活消费互动的费和品质生活消费互动的商业中心商业中心三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位商业业态发展商业业态发展策略策略-商业定位商业定位汽车文化+品质生活消费中心汽车主题植入本项目以汽车消费为核心特59、色，将汽车主题融入各物业建设，营造区域消费氛围创新消费体验打造主题体验、特色餐饮、零售等业态，形成项目核心吸引汽车产业消费客群工作居住消费人群品质商业品质商业定位依托定位依托62 【潜在客群潜在客群】主要由项目辐射范围内居住人口、汽车产业相关客群以及旅游客群组成，其中汽车产业相关客主要由项目辐射范围内居住人口、汽车产业相关客群以及旅游客群组成，其中汽车产业相关客群区域年到访量约群区域年到访量约110110万人次，为万人次，为本项目主要客户来源本项目主要客户来源项目汽车产业4S店、钣喷中心等工作人员预计将达2000人本项目及周边5km内常住人口，项目预计有效商业人口逾8000辐射范围内居住人群周60、边项目旅游人群慕名而来的汽车文化爱好者项目紧邻华侨城文旅项目，预计本项目每年将吸引分流近7万人次本项目汽车产业4S店集群预计每年将吸引逾10万人次到访本项目汽车产业运营成熟后预计每年将吸引近100万人次到访汽车产业存在培训需求，保守预计培训基层员工将达600人汽车产业工作人群本项目汽车旅游人群购车人群保养维修人群培训相关基层员工培训相关品牌高管汽车产业存在培训需求，保守预计培训品牌高管及导师达150人三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位商业业态发展商业业态发展策略策略-客户定位客户定位63 【客群总结客群总结】项目潜在客群中存在大量亲子消费项目潜在客群中存在大量亲子消费及及品质品质年轻61、年轻消费客群，消费客群，同时常驻人口、培训同时常驻人口、培训相关、旅游相关相关、旅游相关客群等行为特征客群等行为特征存在品质生活消费、住宿体验消费等业存在品质生活消费、住宿体验消费等业态需求态需求三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位商业业态发展商业业态发展策略策略-客户定位客户定位主要客群来源辐射范围内居住人群汽车产业工作人群保养维修&购车人群培训相关基层员工培训相关品牌高管本项目汽车旅游人群&周边项目旅游人群消费主张注重性价比经济型消费个性化、品质化、体验化的消费理念经济型消费品质型消费寻求场景感、新奇的消费体验行为特征日常消费日常消费购车保修商务培训商务培训旅游消费主要来客构成个人62、/亲朋/家庭客群个人亲朋/家庭客群个人个人亲朋/家庭客群64 【典型客群典型客群】根据项目潜在客群消费需求研判，得到本项目四类典型消费客群根据项目潜在客群消费需求研判，得到本项目四类典型消费客群汽车文化爱好者品质生活消费客群亲子消费客群商务培训客群项目四类客户群体代表在互相交叉的同时，共同代表了本项目主要客群的消费需求及消费趋势客户类型画像乐衷于在亲子娱乐活动上花费更多时间精力追求品质生活方式，热衷新潮消费、娱乐体验、个性定制日常行程以培训为主，拥有商务社交及住宿需求了解汽车相关信息，追求汽车文化及主题体验活动三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位商业业态发展商业业态发展策略策略-客户定63、位客户定位65 【基于人群需求的商业配套体系构建基于人群需求的商业配套体系构建】根据本项目典型客群消费功能诉求研判根据本项目典型客群消费功能诉求研判，得出本项目需求业态，得出本项目需求业态商务培训客群品质生活消费客群亲子消费客群汽车文化体验客群对应业种消费功能诉求典型客群酒店住宿社区服务百货零售互动体验儿童消费餐饮休闲娱乐健康养生品质型酒店、经济型员工宿舍银行、干洗、药店、美发等日常消费零售等汽车体验儿童娱乐体验（汽车主题）经济餐饮、特色餐饮、休闲餐饮影院、书吧健身、SPA文化展示科技展示、汽车文化展示三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位商业业态发展商业业态发展策略策略-功能业态功能业64、态66业态分类业态功能物业形态汽车产业相关功能品质型住宿商务培训高端人群住宿商务酒店经济型住宿商务培训基层人员住宿酒店式公寓金融服务银行、保险等商业品质生活消费功能汽车休闲豪车展示体验商业高端汽车衍生消费儿童消费儿童休闲儿童娱乐（儿童汽车游乐体验）休闲娱乐手工坊、书吧等健康养生健身中心、按摩SPA社区服务小型配套超市百货零售汽车体验/零售精品等餐饮特色餐饮、咖啡等三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位商业业态发展商业业态发展策略策略-功能业态功能业态67【酒店定位酒店定位】针对汽车培训的四星级商务酒店针对汽车培训的四星级商务酒店区域市场项目周边多为经济型酒店，产品打造低端，价格在100-65、130元/晚，入住率较高，整体运营较好，但大多以公寓返租形式出现客户选择周边酒店以周边中小企业商务客群为主，星级酒店市场需求小机遇分析紧抓项目汽车培训等带来的大量住宿需求，打造星级酒店物业酒店整体定位：针对汽车培训的四星级商务酒店三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位商业业态发展商业业态发展策略策略-酒店酒店68【房间数量及价格确定房间数量及价格确定】酒店房间需求酒店房间需求300300间，档次四星，价格为间，档次四星，价格为450450元元/间间/晚晚需求人群培训导师各个厂家出差人员培训员工单一品牌数量40人（每天20个培训班，每班配置2个导师）30人（10个销售店，每家店每周厂家管理66、人员到访3人）600人(考虑25%经理层入住酒店，75%普通员工入住酒店式公寓)频次每天周一周五周一周五3个品牌培训中心合计120人30人150人所需房间数量120间30间150间酒店房间档次类比四星类比四星类比四星酒店单间房费450元/晚450元/晚450元/晚n 酒店需求：三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位商业业态发展商业业态发展策略策略-酒店酒店数据来源：合作方奥吉通提供69【酒店式公寓定位酒店式公寓定位】针对汽车培训员工，针对汽车培训员工，定制化打造酒店式品质培训员工公寓定制化打造酒店式品质培训员工公寓区域竞争项目周边无酒店式公寓项目，但分散式租房充沛，房租约为18-20元/67、平/月，40平一居价格约800平/月机遇分析可紧抓项目汽车培训等带来的大量培训员工住宿需求，定制化打造酒店式员工公寓酒店式公寓整体定位：定制化打造汽车培训员工公寓客户分析周边缺乏大量优质客群，若无稳定客源，酒店式公寓价格实现度低，资金回收周期长，运营风险较大三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位商业业态发展商业业态发展策略策略-酒店式公寓酒店式公寓70需求人群受训学员单一品牌数量200人（每天20个班，每班10人）频次每天3个品牌培训中心合计600人(考虑25%经理层入住酒店，75%普通员工入住酒店式公寓)单人间、双人间比例5:5房间数量150间单人间，150间双人间，共300间酒店房间68、档次类比3星半酒店单间房费单人间400元/间/晚，双人间500元/间/晚【房间数量及价格确定房间数量及价格确定】需求为需求为300300间，档次三星半，单人间价格为间，档次三星半，单人间价格为400400元元/间间/晚，双人间晚，双人间500500元元间间/晚晚n 酒店式公寓需求：三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位商业业态发展商业业态发展策略策略-酒店式公寓酒店式公寓数据来源：合作方奥吉通提供71【商业定位商业定位】依照传统商业市场分析，生活消费型商业风险较大依照传统商业市场分析，生活消费型商业风险较大，但特色，但特色型、主题型、体验型商业有一定市型、主题型、体验型商业有一定市场场机69、会，故本项目商业定位为汽车文化机会，故本项目商业定位为汽车文化+品质生活消费中心品质生活消费中心三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位商业业态发展商业业态发展策略策略-商业商业区域竞争区域在运营项目较少，商业氛围尚未形成，周边在售商业均价2.2万元/，单盘年年去化0.3万，商业去化较差；在运营项目整体运营一般，盒子商业租金在70-100元/月左右，业态以零售、餐饮为主，主要满足周边居民日常生活需求；区域目前商业处饱和状态机遇分析可紧抓项目汽车培训等带来的大量培训员工住宿需求，定制化打造酒店式员工公寓商业整体定位：汽车文化+品质生活消费中心客户分析周边商业客群整体以投资客为主，交通及大体量70、优势的项目投资比例更大，占到70-80%7230%10%13%6%5%7%30%业态比例餐饮超市儿童娱乐银行零售配套服务【商业商业业态业态】本项目商业业态以餐饮及汽车产业相关消费为主，辅以超市、儿童消费及休闲配套服务等本项目商业业态以餐饮及汽车产业相关消费为主，辅以超市、儿童消费及休闲配套服务等三、项目三、项目开发目标及定位开发目标及定位商业业态发展商业业态发展策略策略-商业商业业态功能品类面积使用面积业态占比说明餐饮类小吃快餐 1500975 使用面积约80-120平米，4-6家，如刀小蛮、苏松府特色餐饮及咖啡 30001950 使用面积约250-350平米，4-5家，如西贝、烤鱼、星巴克等71、西式快餐/简餐 1100715 使用面积约300-400平米，如KFC/麦当劳/汉堡王，2家大型餐饮 21001365 使用面积约500-600平米，2家，如海底捞、小大董等小计7779.54500530%超市 精品超市 2593.18137510%儿童儿童娱乐 1000550 汽车IP游乐场 1500825 如莫莉幻想儿童培训 1000550 如城市交通汽车、卡丁车体验小计3371.134192513%银行 1296.599755%零售 1296.597805%如屈臣氏、万宁、24小时便利店配套服务美发 200130 洗衣洗鞋 8052 spa 400260 健身 600390 书吧 60072、390 如乐刻、keep小计1815.22612227%产业消费 7779.54500530%由于二层商业销售，此业态必然会随产业自然产生合计25931.816287100%73【商业价格判断】经初步测算，本项目临街商铺一拖二现时点销售均价16000 元/【商业价格判断】经初步测算，本项目临街商铺一拖二现时点销售均价16000 元/三、项目开发目标及定位商业业态发展策略-商业三、项目开发目标及定位商业业态发展策略-商业商铺现时点价格测算市场比较法鑫苑都汇广场亚星时代广场参考权重80%20%商铺均价1400016500首层商铺现时点售价1650020000分层价格梯度（B1：L1：L2：L3）a73、 :1 :b :c 比价因素 商圈价值商圈档次与等级1000交通条件交通可达性和便利性；0-1000消费人群项目商业所临道路的人流量、车流量；周边居住人口数量-200-1500商业档次项目商业的等级及档次定位0-400主力店溢价 销售和自持比例，自持经营情况及主力店档次等-300-200产品设计铺面开间、进深等尺寸，是否规矩好用；00附加值铺面层高、面积赠送等0-200销售模式是否带租约销售或返租，运营商的招商经营能力等-200-200调整后价格 1580016500本项目首层商铺现时点参考价格 16500本项目一托二商铺定价16000元/74根据项目周根据项目周边规边规划划及区及区域域商业商74、业发发展展趋趋势势：本本案商案商业业定位方定位方向向：一：一站站式汽车式汽车主主题休题休闲闲mallmall；体体量控量控制制：按指：按指标标要求要求下下限限60%60%，约约6.56.5万万；铺位划分：铺位划分：以以40-6040-60小面小面积积铺位铺位为为主，主，总总价控价控制制在在100100万万左左右。右。三、项目开发目标及定位商业业态发展策略三、项目开发目标及定位商业业态发展策略-商业商业【租金判断租金判断】整体平均租金整体平均租金2.52.5元元/天，并考虑每三年天，并考虑每三年5%5%的增长率的增长率类型购物中心配套型商业项目鑫苑二七鑫中心亚星锦绣山河万科大都会(住宅底商)二七75、绿地中心(商务底商)租金70-10080-12050-13060-150根据周边商业项目，预计本项目商业平均租金2.5元/天，并按市场一般规律，租金考虑每三年5%的增长率75【车位车位价格判断价格判断】拟将商业部分拟将商业部分200200个车位租赁予奥吉通进行二手车展示销售个车位租赁予奥吉通进行二手车展示销售三、项目开发目标及定位商业业态发展策略三、项目开发目标及定位商业业态发展策略-商业商业奥吉通二手车展示中心：包含品鉴及非品鉴二手车的展示及销售，其中地下部分主要为非品鉴二手车销售模式租金可出租面积/车位奥吉通租赁（二手车中心）50元/平*月 7200平（200个车位）社会租赁150元/个*76、月152个数据来源：合作方奥吉通提供7676【宜居城市样板】以本项目汽车产业及商业配套等为保障，建设本项目住宅及可售性公寓【宜居城市样板】以本项目汽车产业及商业配套等为保障，建设本项目住宅及可售性公寓三、项目开发目标及定位居住业态发展策略三、项目开发目标及定位居住业态发展策略城南品质居住典范洺悦品质电建地产良品宜居洺悦系，在产品上定位为社会中坚幸福港湾，铸力于打造成极致人居典范的城市第一居所。六悦体系将电建地产6悦产品价值体系融入项目血液，高标准、高要求、高品质打造“悦品质、悦生活、悦艺境、悦健康、悦智慧、悦服务”六悦产品价值体系，以六悦造极致想象，为更美好郑州而来。配套共享项目居住及商业地块77、内打造室外运动区域、中央会客厅等配套设施，面向区域居民提供休憩交流、健康运动的共享空间77【可售公寓定位可售公寓定位】建议本项目公寓开发为建议本项目公寓开发为LOFTLOFT产品产品郑州市公寓市场整体向好，供求比低于1；25-45总价20-50万产品为市场主流，成交面积趋小化；控总价降低投资门槛是当前公寓市场趋势区域公寓项目主要分布在嵩山路沿线；平层公寓多为精装交付，Loft多为毛坯交付；平层公寓主力面积段23-31，Loft主力面积段在35-45郑州市公寓市场区域内LOFT产品去化率优于平层公寓；平层20-30与LOFT产品35-40客户接受度较高；50以上大户型LOFT产品去化速度较慢毛坯78、LOFT均价10400元/，毛坯平层公寓均价9000元/。项目产品定位：针对区域客户需求结合项目利润最大化考虑，建议本项目公寓开发为LOFT产品三、项目三、项目开发目标及定位居住业态发展策略开发目标及定位居住业态发展策略-可售公寓可售公寓 区域公寓市场客户需求销售价格78物业类型总面积（）面积段配置（）交房标准产品特色可售LOFT公寓4 5 1 3 74 5 1 3 7 35-45毛坯双层空间增加性价比【可售公寓产品配比可售公寓产品配比】结合整体市场趋小化与区域市场热点面积，建议本项目可售公寓全部为结合整体市场趋小化与区域市场热点面积，建议本项目可售公寓全部为LoftLoft产品，产品，主力面79、积主力面积35-4535-45三、项目三、项目开发目标及定位居住业态发展策略开发目标及定位居住业态发展策略-可售公寓可售公寓 79公寓现时点价格测算 参照项目 本项目 鑫苑名城融侨悦公馆亚新新公馆评分指标 权重 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 环境价值 板块价值 20%10081058.41058.41159.2人文环境 15%10061056.31056.31056.3交通环境 10%100410041054.21054.2自然环境 20%10081058.410081008不利因素 25%1001010510.51001010010区域配套 10%10041004180、0041154.640%小计 100%40 41.6 40.9 42.3开发价值 总体规划 10%100510051055.251155.75社区规模 10%10051055.251055.251055.25物业类型 20%10010100101001010510.5园林环境 20%100101001010510.510010建筑外观 15%1007.51057.8751007.51007.5户型设计 15%1007.51057.8751057.8751057.875项目配套 10%10051055.251055.25100550%小计 100%50 51.25 51.625 51.875品牌81、价值（10%）开发商运营能力 70%100710071057.351057.35物业管理品牌 30%10031053.151053.151053.1510%小计 100%10 10.15 10.5 10.5项目总评分 100103103.025104.675参照项目现时点销售均价（元/）10,50010,00011,700参照项目现时点毛坯销售均价（元/）10,50010,00011,700相对价格（元/）10194 9706 11177 参照项目权重 30%60%10%本项目现时点销售均价（元/）10000【价格判断价格判断】通过价格比准，通过价格比准，LOFTLOFT公寓现时点毛坯参考价格82、为：公寓现时点毛坯参考价格为：10000 10000 元元/三、项目三、项目开发目标及定位居住业态发展策略开发目标及定位居住业态发展策略-可售公寓可售公寓 数据来源：市场调研统计82【产品类型】板块内在售项目容积率多在2.5-3.0之间，由于区域当前主要客户以刚需为主，典型项目均采用16-32F纯高层产品进行规划，当前无洋房、别墅等低密产品入市【精装修】在售项目中毛坯项目一个，精装项目两个，精装修均配备新风、地暖、一线品牌卫 浴五金，成本约1100-1500元/，更多方案资料关注公众号：精英策划圈【户型设计】在售项目产品面积段为89-143，其中以89-125产品为主力户型【产品类型】板块内在83、售项目容积率多在2.5-3.0之间，由于区域当前主要客户以刚需为主，典型项目均采用16-32F纯高层产品进行规划，当前无洋房、别墅等低密产品入市【精装修】在售项目中毛坯项目一个，精装项目两个，精装修均配备新风、地暖、一线品牌卫 浴五金，成本约1100-1500元/，更多方案资料关注公众号：精英策划圈【户型设计】在售项目产品面积段为89-143，其中以89-125产品为主力户型项目名称与项目距离容积率总建面物业类型首开时间时点价（元/）月去化面积主力产品旭辉正荣首府2KM2.517万18F高层2017.11精装高层136000.95万高层：89-134昌建君悦府2KM2.522万18F高层20184、8.6毛坯高层132000.75万高层：120-143万科大都会四期4KM3.010万20-33F高层当期未开盘预计精装高层 14000前期0.6万高层：95-125三、项目开发目标及定位居住业态发展策略-住宅三、项目开发目标及定位居住业态发展策略-住宅数据来源：市场调研统计83【住宅潜在供应分析住宅潜在供应分析】项目项目所在运河新区板块（主要）潜在供应所在运河新区板块（主要）潜在供应109.29109.29万万盛润运河城已售3.5万，库存约5万，去化周期7个月20182018年年1111月月2019201920202020昌建君悦府融侨悦澜庭旭辉正荣首府已售5.7万，库存约7.3万，去化周期85、8.9个月已售12.3万，库存约4.3万,去化周期4.5个月区域潜在供区域潜在供应应109.29万万在售泰宏建业国际城已售86万，库存约44万，去化周期29个月万科大都会四期认筹期，货量约10.1万，去化周期10个月一期已售2.6万，库存约11.9万，去化周期20个月华侨城首期规划中，首期货量约26.69万，预计去化周期约32个月三、项目三、项目开发目标及定位居住业态发展策略开发目标及定位居住业态发展策略-住宅住宅数据来源：市场调研统计84【住宅客户分析住宅客户分析】客户客户主主要要以城以城南板南板块地缘块地缘性性客户客户为主为主，中原、中原、管管城区城区及等其及等其他他城区城区客户客户为辅，86、为辅，新新密密等等地市地市进城客进城客做做补充，补充，客户客户购房购房目目的主的主要要为刚为刚需需自住自住，近两近两年年改善改善型型客群客群占占比逐比逐渐渐增加增加，客户客户意意向面向面积积段段以以89-13089-130的的首首置、置、首首改改户型户型为为主主，其其次次为为135-143135-143左左右右改改善善四四居居，高高层层可可接接受受主主力力总总价价区区间间100-200100-200万万元，元，对对价价格格敏敏感感，关关注公共注公共交通交通、教育教育等等配套配套置业目的产品需求客户来源单总价预算客户关注点置业偏好主要需求面积为89-129首置首改户型为主，其次为135-143左87、右改善四居客户主要以城南板块地缘性客户为主，中原区、管城区及等其他城区客户为 辅，新密等地市进城客做补充客户预期高层单价12000-14000元/，总价100-230万；价格、首付、教育资源、公共交通、生活配套为客户核心关注点刚需、首改客户对产品功能性较为注重，其次为产品舒适型首置及首改为主，多为价格导向下的刚需自住型置业，改善型置业占比呈上升趋势三、项目三、项目开发目标及定位居住业态发展策略开发目标及定位居住业态发展策略-住宅住宅85【住宅定位住宅定位】住宅定位为二七新区核心、郑南门户，品质刚需首改项目住宅定位为二七新区核心、郑南门户，品质刚需首改项目(洺悦标准洺悦标准)市场竞争位于城市四环88、沿线，建设中的二七新区，未来区域交通便捷、人口密集，现阶段周边配套位于城市四环沿线，建设中的二七新区，未来区域交通便捷、人口密集，现阶段周边配套逐步建设中，未来升值潜力逐步建设中，未来升值潜力巨大巨大区域内市场以刚需、首改产品为主，纯改善产品市场接受度一般，高品质刚需、首改产品区域内市场以刚需、首改产品为主，纯改善产品市场接受度一般，高品质刚需、首改产品市场市场供不应求供不应求土地条件客户选择周边区域以二七区地缘性刚需、首改客户为主，周边管城、中原区客户周边区域以二七区地缘性刚需、首改客户为主，周边管城、中原区客户为辅为辅运营角色打造品质，树立品牌形象，保证去化，合理周转，实现产业地产项目顺利89、落地，打造可复打造品质，树立品牌形象，保证去化，合理周转，实现产业地产项目顺利落地，打造可复制的产业地产开发模式制的产业地产开发模式项目整体定位：二七新区核心、郑南门户，品质刚需首改项目（洺悦标准）三、项目三、项目开发目标及定位居住业态发展策略开发目标及定位居住业态发展策略-住宅住宅86【住宅定位住宅定位】本项目定位为片区首置首改项目本项目定位为片区首置首改项目本项目A 旭辉正荣首府B 昌建君悦府C 万科大都会三、项目三、项目开发目标及定位居住业态发展策略开发目标及定位居住业态发展策略-住宅住宅1 1、进入区域首置、进入区域首置/首改热点面积、总价段；首改热点面积、总价段；2 2、结合区域市场90、以刚需、首改客户为主，开发户型最大不超过、结合区域市场以刚需、首改客户为主，开发户型最大不超过144144，控制总价；，控制总价；3 3、以、以90-13090-130产品刚需、首置为主力户型，产品刚需、首置为主力户型，140-144140-144首改产品做补充；首改产品做补充；4 4、项目整体定位对标旭辉正荣首府，产品纯粹性、聚焦性相对较好。、项目整体定位对标旭辉正荣首府，产品纯粹性、聚焦性相对较好。本项目所在区域的各项目市场落位图本项目所在区域的各项目市场落位图总价段总价段 面积段面积段150W150W以下以下150-250W150-250W250-400W250-400W400-600W91、400-600W600-800W600-800W800-1000W800-1000W1000W1000W以上以上首置首置（9090以下以下）AB首置首置1 1（90-12090-120）CAB首改首改（120-160120-160）ABC再改再改1 1（160-200160-200）再改再改2 2（200-280200-280）多改多改（280280以上）以上）87产品类型居室建议面积区间（）居室面积（）面积比例产品特色商品住宅东地块26F 2T4三居90-1003588030.18%1、明厨明卫2、南北通透三居120-1303588030.18%西地块18F-26F2T2三居140-144492、714439.64%1、主卧套房2、电梯入户小计118904100.00%商业底商无车位按照规划要求设计，共2403个车位，其中地上105个，地下2298个【住宅户型配比住宅户型配比】1 1，本，本项目定位洺悦标准产品线，以刚需首置、首改为主；建议尽量排布项目定位洺悦标准产品线，以刚需首置、首改为主；建议尽量排布18-26F18-26F高层物业；高层物业；2 2、2T42T4产品中间户定位刚需首置，端户定位首改，通过增加南向面宽、连廊等方式提高产品中间户定位刚需首置，端户定位首改，通过增加南向面宽、连廊等方式提高产品溢产品溢价能力；价能力；3 3、2T22T2产品定位品质首改，通过独立入户等方93、式提升产品产品定位品质首改，通过独立入户等方式提升产品价值价值三、项目三、项目开发目标及定位居住业态发展策略开发目标及定位居住业态发展策略-住宅住宅数据来源：市场调研统计88住宅现时点价格测算参照项目本项目旭辉昌建万科评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分环境价值板块价值20%10081058.41058.41008人文环境15%1006100610061006交通环境10%1004100410041054.2自然环境20%1008957.6957.6957.6不利因素25%10010100101001010010区域配套10%10041054.21054.21104.440%小94、计100%4040.240.240.2开发价值总体规划10%10051055.251055.251005社区规模10%1005954.75954.751105.5物业类型20%1001010510.510510.510010园林环境20%1001010510.510010959.5建筑外观15%1007.5957.1251007.51007.5户型设计15%1007.5957.125957.125957.125项目配套 10%1005100510051105.550%小计100%5050.2550.12550.125品牌价值（10%）开发商运营能力70%10071007956.651107.795、物业管理品牌30%1003952.85952.851103.310%小计100%109.859.511项目总评分100100.399.825101.325参照项目现时点销售均价（元/）13,58712,96913,592参照项目现时点毛坯销售均价（元/）12,38712,96912,392相对价格（元/）12350 12992 12230 参照项目权重40%30%30%本项目现时点销售均价（元本项目现时点销售均价（元/）12506 12506【价格判断价格判断】通过价格比准，现时住宅毛坯售价通过价格比准，现时住宅毛坯售价1250012500元元/三、项目三、项目开发目标及定位居住业态发展策略开96、发目标及定位居住业态发展策略-住宅住宅89【车位价格判断车位价格判断】通过区域市场调研，建议本项目车位定价：非人防、人防车位均为通过区域市场调研，建议本项目车位定价：非人防、人防车位均为8 8万元万元/个个项目名称 区位/板块物业类型车位配比产品类型近2年销售价格 万科大都会二七区/二七新区高层1:1非产权车位7.5-8万元/个（标准）9万元/个（加宽）鑫苑二七鑫中心二七区/二七新区高层1:1非产权车位8-10万元/个（标准）融侨悦澜庭二七区/二七新区高层1:1非产权车位12.8万元/个（标准）三、项目三、项目开发目标及定位居住业态发展策略开发目标及定位居住业态发展策略-住宅住宅数据来源：市场97、调研统计90Part Part 4 42021-9-14项目设计方案1.整体设计方案2.规划联动建议91规划限制条件地块西侧居住地块东侧居住地块商业地块用地面积197072931932241容积率小于2.5小于2.5小于3.5配套18921143无配套建筑密度20%20%40%建筑高度建筑限高80米建筑限高80米建筑限高100米出入口位置地块西侧地块西侧、东侧地块西侧、南侧车位配比 商品住宅（90套内面积130）停车配建大于等于1.0个地下车位/户；商品住宅（130套内面积150）停车配建大于等于1.2个地下车位/户。商业：1.0车位/百平米建筑面积；商务：2.0/百平米建筑面积；绿地率35%98、35%25%2.东侧居住地块规划配套设施1349.2，具体包括：公共服务设施：社区卫生服务站：建筑面积150平方米；居家养老服务设施200平米；社区综合服务用房：建筑面积249.6平方米；物业管理300平米；社区便民店：建筑面积249.6平方米；其他：建筑面积200平方米。2、其他设施：按照郑州市相关文件执行。更多方案资料关注公众号：精英策划圈2.东侧居住地块规划配套设施1349.2，具体包括：公共服务设施：社区卫生服务站：建筑面积150平方米；居家养老服务设施200平米；社区综合服务用房：建筑面积249.6平方米；物业管理300平米；社区便民店：建筑面积249.6平方米；其他：建筑面积20099、平方米。2、其他设施：按照郑州市相关文件执行。更多方案资料关注公众号：精英策划圈1.西侧居住地块规划配套设施2011.2，具体包括：公共服务设施：幼儿园：建筑面积990平方米；社区卫生服务站：建筑面积150平方米；居家养老服务设施200平米；社区综合服务用房：建筑面积200平方米；物业管理200平米；社区便民店：建筑面积151.2平方米；其他120平方米。2、其他设施：按照郑州市相关文件执行。1.西侧居住地块规划配套设施2011.2，具体包括：公共服务设施：幼儿园：建筑面积990平方米；社区卫生服务站：建筑面积150平方米；居家养老服务设施200平米；社区综合服务用房：建筑面积200平方米；物100、业管理200平米；社区便民店：建筑面积151.2平方米；其他120平方米。2、其他设施：按照郑州市相关文件执行。四、项目设计方案整体设计方案-规划条件四、项目设计方案整体设计方案-规划条件92项目计量单位规划要求设计指标1.建设用地面积m2181149.00 181149.00 2.总建筑面积m2/496771.302.1总地上建筑面积m2234926.17404722.202.1.1住宅建筑m2/118904.00 2.1.2住宅配套m2/3360.40可售面积m2/0不可售面积m2/3360.402.1.3商业建筑m2/112657.802.1.4汽车产业建筑m2/169800.002.2101、总地下建筑面积m2/92050.602.2.1地下室m2/9496.00 2.2.2地下车库m2/63760.51 2.2.3人防面积m2/18794.09 容积率住宅地块2.5商业地块3.5仓储地块3.0住宅地块2.494商业地块3.494仓储用地1.73.其他规划设计指标/3.1地上车位数辆 01053.2地下车位数辆/2298人防车位数辆/522非人防车位数辆/1776停车场层数、层高层、m/2层、3.8+3.7m四、项目设计方案整体设计方案-总平面图及指标四、项目设计方案整体设计方案-总平面图及指标93配套高层幼儿园商业公寓、酒店4S店四、项目设计方案整体设计方案-空间布局四、项目设计102、方案整体设计方案-空间布局94项目计量单位规划要求设计指标1.建设用地面积m219707.00 19707.00 2.总建筑面积m2/65556.10 2.1总地上建筑面积m249267.5049155.202.1.1住宅建筑m2/47144.00 2.1.2住宅配套m2/2011.20可售面积m2/0不可售面积m2/2011.202.2总地下建筑面积m2/16400.90 2.2.1地下室m2/3976.00 2.2.2地下车库m2/8492.48 2.2.3人防面积m2/3932.42 容积率2.52.4943.其他规划设计指标/3.2建筑密度%35%35.02%3.5地上车位数辆 042103、3.6地下车位数辆/377人防车位数辆/109非人防车位数辆/267停车场层数、层高层、m/1层、3.7m西侧居住地块-经济技术指标表四、项目设计方案整体设计方案-西侧居住地块平面图及指标四、项目设计方案整体设计方案-西侧居住地块平面图及指标95项目计量单位规划要求设计指标1.建设用地面积m229319.00 29319.00 2.总建筑面积m2/97587.44 2.1总地上建筑面积m273297.50 73109.202.1.1住宅建筑m2/71760.00 2.1.2住宅配套m2/1349.20可售面积m2/0不可售面积m2/1349.202.2总地下建筑面积m2/24478.24 2.104、2.1地下室m2/5520.002.2.2地下车库m2/13109.50 2.2.3人防面积m2/5848.74容积率2.52.4943.其他规划设计指标/3.2建筑密度%35%35.02%3.5地上车位数辆 0 633.6地下车位数辆/574人防车位数辆/162非人防车位数辆/412停车场层数、层高层、m/1层、3.7m东侧居住地块-经济技术指标表四、项目设计方案整体设计方案-东侧居住地块平面图及指标四、项目设计方案整体设计方案-东侧居住地块平面图及指标96项目计量单位规划要求设计指标1.建设用地面积m232241.00 32241.00 2.总建筑面积m2/164029.732.1总地上建105、筑面积m2112843.50 112657.80 2.1.1可售LOFT公寓m2/45063.002.1.2四星商务酒店 m2/20831.52.1.3酒店式公寓m2/20831.52.1.4沿街商业m2/20857.82.1.5商业MALLm2/5074.002.2总地下建筑面积m2/51137.932.2.1地下车库m2/42359.312.2.2人防面积m2/9012.62容积率3.53.4943.其他规划设计指标/3.2建筑密度%25%25.04%3.5地上车位数辆 0 03.6地下车位数辆/1352人防车位数辆/250非人防车位数辆/1102停车场层数、层高层、m/2层、3.7+3.106、8m商业地块-经济技术指标表四、项目设计方案整体设计方案-商业地块平面图及指标四、项目设计方案整体设计方案-商业地块平面图及指标97建议于项目各地块交汇十字路口打造彰视性较强的区域活力组团，营造项目整体氛围四四、项目设计方案规划联动建议、项目设计方案规划联动建议-打造新城活力核打造新城活力核98同时应在本项目商业地块与汽车产业园之间建立步行通道，以加强地块间的人流互导，建议采用地下通道连接同时应在本项目商业地块与汽车产业园之间建立步行通道，以加强地块间的人流互导，建议采用地下通道连接 商业地块汽车产业园 商业汽车产业园停车场住宅n设立地下通道连接产业地块及商业地块地下区域学校住宅四、项目设计方107、案规划联动建议-建立步行联系四、项目设计方案规划联动建议-建立步行联系99Part Part 5 52021-9-14项目开发计划1.销售运营计划2.整体开发周期3.具体开发排期4.开发进度计划100五、项目五、项目开发计划销售运营开发计划销售运营计划计划用地性质地块用地面积（）用地面积（亩）满容建筑面积（）容积率物业实际规划建筑面积（）销售运营计划R2住宅地块119707.0 29.6 49267.5 2.5 住宅49155.2销售住宅地块229319.0 44.0 73297.52.5 住宅73109.2销售B1商业地块32241 48.36 112843.53.5 可售公寓LOFT450108、63.0销售沿街商业20857.8销售商业Mall5074.0自持（运营20年后可考虑退出）四星商务酒店20831.5运营（运营20年后可考虑退出）酒店式公寓20831.5运营（运营20年后可考虑退出）W1产业地块144386.0 66.6 133158.0 3.0 汽车4S店及钣喷中心等169800运营（出租）产业地块255496.0 83.2 166488.0 3.0 101五、五、项目开发计划项目开发计划整体开发周期整体开发周期为为实现项目收益最大化，将推盘节奏与开发时序相结合，并根据经营活动现金流情况，将项目实现项目收益最大化，将推盘节奏与开发时序相结合，并根据经营活动现金流情况，将项109、目分为分为四四个标个标段滚动开发段滚动开发注：1、摘牌时间拟定于：2019年4月25日。2、住宅、街铺、可售公寓是毛坯交付；酒店式公寓是精装交付。3、11.15至次年3.15政府扬尘管控期（施工暂停或者降效），工期适当延长。4、三标段可售部分2020年9月1日开工，2020.11.15-2021.3.15期间为政府封土期。5、酒店2023年1月1日营业。二标段（住宅）一标段（住宅）四标段（产业）三标段（可售公寓+酒店式公寓）一标段（商业）102五、项目开发计划具体开发排期五、项目开发计划具体开发排期EPC招标模式：未采用 装配式建筑：无装配式要求 103五、项目开发计划开发进度计划五、项目开发110、计划开发进度计划2019.52019.72020.1 年 季度土地合同签订净地交付开工建设示范区开放竣工验收项目资金平衡2.5个月个月2023.56个月2个月2019.710.5个月项目开盘土地价款回收2020.3 年 季度 按照公司开发周期管理办法，项目10.5个月开盘（考虑跨春节），即2020年3月开盘，于 年 季度实现土地款回收，于 年 季度实现现金流回正 按照公司开发周期管理办法，项目10.5个月开盘（考虑跨春节），即2020年3月开盘，于 年 季度实现土地款回收，于 年 季度实现现金流回正104Part Part 6 6项目投资计划1.整体投资计划2.项目融资方案3.税务筹划方案4.111、经济测算指标105计划由电建地产在郑州市成立全资子公司作为投资平台公司（电建地产可用郑州绿博文创置业有限公司或郑州中电建文博置业有限公司作为该投资平台公司），由该全资子公司及河南奥吉通奥霖汽车销售有限公司（该公司为奥吉通集团在郑州注册的全资子公司）在二七区项目所在地成立项目公司。拿地后引入基金公司入股，三方股东持股比例为：电建地产40%、奥吉通30%、基金公司30%。六、六、项目投资计划项目投资计划整体投资整体投资计划计划上海九合海赋置业宏源汇智上海泷悦股权投资管理中心(有限合伙)奥吉通电建地产项目公司GP1LP1LP240%股权30%股权30%股权 项目公司作为竞买主体参与土地竞拍，电建地产112、和奥吉通集团按4：3比例向项目公司实缴出资并提供股东借款支付土地竞买保证金，宏源汇智以未同股同投的时间为限向电建地产和奥吉通支付8%的资金占用费。项目公司获取土地后，基金公司按股权比例实缴出资并补齐股东借款，三方股东同股同权支付土地款，三方股东分别以“股+债”方式投资项目公司，电建地产操盘不并表。106六、项目投资计划项目融资方案六、项目投资计划项目融资方案 项目预计含运营期总投资57.19亿元（开发建设期总投资29.17亿元），资金峰值13.66亿元（包含土地出让金11.18亿元），资金峰值出现在2019年4季度，全部由股东自筹解决。其中：暂定注册资金3.6亿元（暂定电建地产持股40%、基金113、持股30%、奥吉通持股30%），股东借款11.43亿元。具体资金筹措安排如下：合作步骤合作步骤 项目公司 项目公司资金来源资金来源金额（亿元）金额（亿元）1、前期阶段注册资金3.602、拿地及前期报批阶段电建地产及奥吉通6.19基金公司2.643、开发阶段电建地产及奥吉通2.12基金公司0.48银行借款7.00股东投入合计股东投入合计15.0315.03107(一）股东自筹资金方案股东投入项目资金总额15.03亿元，其中：暂定权益资金投入3.6亿元、股东借款11.43亿元（含基金公司3.12亿元），股东投入占开发建设期项目总投资的51.52%，满足开发贷款条件之一。前期借款，主要用于土地获取及114、工程开发建设，期限5年（2019年1季度-2023年4季度），借款利率9.5%，借款费用0.99亿元。运营期借款，主要用于后期自持项目运营，期限2.25年（2023年4季度-2025年4季度），借款利率9.5%，借款费用0.1亿元。（二）外部金融机构融资银行开发贷款金额7亿元，借款利率6.175%，借款期限2.5年（2020年1季度-2022年2季度），借款费用0.61亿元。提款条件：1、四证齐全;2、股东提供保证担保;3、土地抵押，开始销售后转为在建工程抵押;4、自有资金投入不低于30%。六、项目投资计划六、项目投资计划项目融资方案项目融资方案108六六、项目投资计划项目投资计划税务筹划方案115、税务筹划方案1、拿地主体筹划 建议通过一个项目公司参与竞买拿地，为后续成本分摊、税收筹划、融资安排、法人治理的统一协调预留操作空间。同时项目公司股东建议为电建地产及奥吉通集团在郑州成立的全资子公司，主要考虑后续决策效率及后续项目公司责任承担主体问题。2、成本分摊筹划 针对商业兼商务地块，销售型和自持型物业成本分摊上有一定筹划空间，方向为最终实现持有型物业预留成本越小，销售型物业预留成本越大的目的。具体在土地成本分摊方法分别通过建筑面积法分摊和楼基座占地面积法分摊进行比较测算，选取合适成本分摊方法。109六、项目投资计划税务筹划方案六、项目投资计划税务筹划方案3、商业运营专项筹划 建议将自持运营116、的部分商业以合理低价作价出资成立全资一家商管公司，通过商管公司运营商业部分，达到少交土增税目的，进项税也可以一次性扣除；商管公司接受商业后，可将租金分为两部分，一部分作为租金收入，另一部分作为物业管理费收入，从而降低房产税计税基础，减少房产税税负。4、两块物流地块借款费用筹划 建议将项目公司注册资本金全部作为物流地块的拿地资金，不足部分再由股东借款补足，股东借款利息在各业态之间如何分配收益最大化。对于物流地块，不涉及土增税，故借款利息无论资本化还是费用化都不影响最终的企业所得税，但是如果费用化，则可以在住宅销售阶段少预缴企业所得税，具体费用化金额大小需要进一步细化。更多方案资料关注公众号：精英策划圈110六六、项目投资计划项目投资计划经济测算指标经济测算指标111Part Part 7 7项目预可研建议1121、同意成立项目合资公司，注册资本金3.6亿元七、项目预可研建议七、项目预可研建议113Thanks!