1、温州瓯江口温州瓯江口东东地地块项块项目启目启动动会会报报告告浙南区域公司浙南区域公司项项目概况篇目概况篇Part 01目录CONTENTS目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇宗地情况宗地情况项项目目风险筛查风险筛查付款付款节节奏奏市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇宗地情况宗地情况1.1核心核心结论结论：4月月23日日竞竞得，成交得，成交总总价价16.6亿亿，成交楼面价，成交楼面价5243元元/，溢价率，溢价率25.8%。宗地区宗地区位条件位条件1宗地控宗地控规规指指标标21.无无偿偿代代建建规规划划12班幼儿园班幼儿园2.配建政配建政策性住策性住房2、房36426平方米平方米1.一城一一城一策策4.0深耕型城市深耕型城市2.温州城温州城市市东扩东扩的的战战略重地略重地出出3区域、四至区域、四至温州瓯江口温州瓯江口B-09东东区地区地块块让让面面积积（）（）132688容积率2.5 计容建筑面积（）321425用地性用地性质质商住用地商住比例/限高（m）54米（且住宅24米）建筑密度建筑密度30%（住宅 建筑及其便民 服务设施建筑 密度22%）绿地率35%【装配率】暂无住宅套型中小住宅套型中小套型比例套型比例/经适房、回迁 房、保障房配 建要求/全装修住宅比例要求100%土拍要求土拍要求1、起始价为人民币132000万元，增价幅度为人民币503、0万元或其整数倍；2、竞拍价达到上限价格198000万元时，转为竞报政策性住房（人才住房）面积的程序，每次竞报面积增幅为200平方米或200平方米的整数倍。其他其他对对决策有决策有 影响的出影响的出让让条条 件件1、B-09c地块兼容零售商业、餐饮部分建筑面积3578平方米且7154平方米；2、B-09c地块无偿代建一处12班幼儿园，用地面积6010平方米，建筑面 积4800平方米；3、B-09h地块兼容零售商业、餐饮部分建筑面积21384平方米；4、B-09h地块配建政策性住房（人才住房）建筑面积36426平方米；5、二星绿建，住宅全装修标准不低于1000元/平方米；目目录导图录导图项项目概4、况篇目概况篇宗地情况宗地情况项项目目风险筛查风险筛查付款付款节节奏奏市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇宗地情况宗地情况1.1地地块块南南侧侧S1轻轨轻轨地地块东侧块东侧河流河流地地块块北北侧侧十里十里樱樱花公园花公园地地块块中中间间瓯采路瓯采路北北侧紧邻侧紧邻十里十里樱樱花公园，花公园，现现已开放，有一定景已开放，有一定景观资观资源，源，东侧东侧有河道相有河道相邻邻，西，西侧为侧为城市主干城市主干 道，南道，南侧侧相相邻为邻为空地，地空地，地块块南面直南面直线线500米米为轻轨为轻轨。4地地块块西西侧侧霓翔南路霓翔南路目目录导图录导图项项目概况篇目5、概况篇宗地情况宗地情况项项目目风险筛查风险筛查付款付款节节奏奏市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇5序号序号风险项风险项风险风险描述描述可能会可能会导导致的后果致的后果应对预应对预案案进进展情况展情况1高差、堆土有堆土，高差约2m拉长工期处理堆土，平整土地施工单位已进场2地块内部有大 量乔木内部有大量木麻黄以及 少量香樟拉长工期将木麻黄移除，香樟树将有管委会自行 处理已于管委会沟通处理地块内部乔木，目前施工单位已进场，移除废弃乔木3航空管制区地块处于航空管制区，需满足机场净空要求无目前地块规划条件中限高要求已满足净 空研究地块方案排布严格按照规划条件6、要求 设计项项目目风险筛查风险筛查1.2地地块块周周边边城市界面城市界面较较好，好，地地块块无明无明显显缺陷，缺陷，环环境境较为较为宜居。宜居。地地块块内部有堆土，且有大量内部有堆土，且有大量乔乔木和植被，已木和植被，已组织组织迁移。迁移。地勘地勘单单位已于位已于4月月29日日进场进场勘探。勘探。目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇宗地情况宗地情况项项目目风险筛查风险筛查付款付款节节奏奏市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇付款付款节节奏奏1.3交地交地 时间时间2019年年8月月12日前日前保保证证金付金付 款款时间时间2020年年4月月21日日出出7、让让底价底价成交价成交价溢价率溢价率总总价（价（亿亿元）元）13.亿亿16.6亿亿25.8%楼面价（元楼面价（元/）4107元元/平平5243元元/平平首笔土地款支付：首笔土地款支付：56600万万2020年年6月月12日前日前土地款尾款：土地款尾款：83000万元万元2020年年8月月12日前日前核心核心结论结论：地：地块应块应于于国国有建有建设设用地用地使使用用权权出出让让合合同同签签订订后后1个个月月内内缴缴纳纳竞竞得价得价 款的款的50%(含定金含定金)，3个个月内月内全全额缴额缴清清竞竞得得价价款。款。付款付款节节奏奏2020年年5月月13日日签订签订土地土地出出让让合同合同6市市场8、环场环境篇境篇Part 02目录CONTENTS目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇1GDP和和经济经济增速增速2人口和城人口和城镇镇化率化率3产业结产业结构和代表企构和代表企业业1.温州全温州全市常住人市常住人口口930万万，其中洞，其中洞头头区区 人口人口10.35万，万，规规划划90万人口。万人口。2.温州城温州城镇镇化化率率70.5%，保持保持较较高水平高水平1.2019年年三三产结产结构9、构2.4 39.6 58.02.第二第第二第三三产业产业保持高比重保持高比重发发展展，产业势头产业势头强强劲劲1.2019年年温州温州GDP 6606亿亿，增速，增速8.2%，全省第全省第三，全国第三十名。三，全国第三十名。产业产业布局：布局：至2019年末已拥有70个中国驰名 商标，获得46个国家级生产基地称号，拥有 24个省级专业商标品牌基地，6个市级专业商 标品牌基地。代表企代表企业业：正泰 德力西 天正 人民电器 长城 电器 环宇 兴乐 华峰 中油华电 华通机电 奥 康 报喜鸟1379732703 70153812%11%6%816 800 739%2 76913%18%11%7%1210、%7%8%6594%9%14%19%22001900160013001000700400471100-200 乐清市 鹿城区 瑞安市 龙湾区 瓯海区 苍南县 平阳县 永嘉县 泰顺县 洞头区 文成县 -1%2019温州市各市区GDP2019年GDP增速71.5194.3110.35142.35 143.1282.9424.4280.2725.57125.22120100806040200140 124.94160鹿城区 龙湾区 瓯海区 洞头区 乐清市 瑞安市 永嘉县 文成县 平阳县 泰顺县 苍南县2019温州各区市常住人口2527 2925 33513650 4004 4303 4620 50411、55411 6006 66066.80%15.70%15%9%9.70%9.20%7.40%7.30%7.30%10.99%9.99%-3.00%2.00%7.00%12.00%17.00%-100010003000500070009000温州GDP（亿元）温州增速 90291191691992292593069.3%68.3%69.5%69.8%69.8%70.5%68.0%67.0%69.0%70.0%71.0%940930920910900890880温州历年常住人口及城镇化率70.1%2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年常驻人口城镇化率0204060812、01001202019年温州市历年产业结构2014年2015年2016年2017年2018年一产比例二产比例三产比例核心核心结论结论：温州位列全国百：温州位列全国百强强城市排行城市排行35位。位。2019年全市年全市GDP 6606亿亿，增速，增速8.2%；全市常住人全市常住人 口口为为930万人，其中万人，其中户户籍籍总总人口人口832.4万人，第二第三万人，第二第三产业产业保持高比重保持高比重发发展，展，产业势头产业势头强强劲劲。8城市城市经济经济2.2目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞13、品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇9政策政策环环境境2.2核心核心结论结论：无限售：无限售/限价限价/限限贷贷政策。政策。预预售条件售条件为为工程形象工程形象进进度达到正度达到正负负零或投零或投资额资额达达到到25%（当前疫情影响下）。（当前疫情影响下）。贷贷款利率挂款利率挂钩钩LPR，2020年年4月月5年期年期LPR为为4.65%，温州首套利率上浮温州首套利率上浮10%，对对促促进销进销售售有一定正面影响。有一定正面影响。政策市政策市场场核心内容核心内容限限购购政策政策无限售政策限售政策无限价政策限价政策无首付首付/贷贷款利率14、款利率首套房首付标准30%，贷款利率挂钩LPR资资金金监监管管预售资金监管较严，按照工程造价清册的130%进行监管预预售条件售条件工程形象进度达到正负零，投资额达到25%（当前疫情影响下）（当前疫情影响下）放款条件放款条件工程结顶目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇市市场场分析分析-区域区域视视角角2.3核心核心结论结论：板：板块块广广义义存量存量约约124万（包括本案万（包括本案32万万），狭）15、，狭义库义库存存仅仅存存7.6万万，狭，狭义义去化周期去化周期 仅仅2个月个月（2019年月均成交量年月均成交量3万）；万）；成交均价：成交均价：呈呈现现逐年上升逐年上升态势态势，年度均价上，年度均价上涨约涨约11%，2019年三、四季度板年三、四季度板块块均价达均价达13200-13500元元/。2020年以来板年以来板块块内无在售房源，部分内无在售房源，部分顶顶底底库库存去化存去化导导致量价回落。致量价回落。1.2019年年TOP1近近25亿亿，第二名近第二名近23亿亿，为为板板块块 内内产值产值贡贡献的献的绝对绝对主力；主力；2.2018年年板板块仅单块仅单个个项项目在售，目在售，产值约16、产值约45.7亿亿。2019年年板板块块项项目目备备案案表表现现项项目目套数套数面面积积（）（）金金额额（亿亿）瓯江瓯江公元公元上上城城165918761724.78瓯江瓯江国国际际新新城城东东樾府樾府122615944922.75瓯江瓯江九九珑珑湖湖448525587.83瓯江瓯江国国际际新新城城81101131.222018年年板板块块项项目目备备案案表表现现项项目目套数套数面面积积（）（）金金额额（亿亿）瓯江瓯江国国际际新新城城353638684545.691.72.91.74.32.57.32.00.78.71.01.92.00.30.00.30.212599121091244712717、17134391301813578 1356413432 13412 1340813134 13210110001150012000125001300013500140000.02.04.06.08.010.012.02019.01-2020.04 灵昆板块高层住宅月度量价走势供应量（万）成交量（万）10均价（元/）瓯江国际新城2017年底首推，至2018年底前无其他楼盘 在售。2018年全年高层住宅供应31.2万，去化37.2万；2019年九珑湖、公元上城、瓯江国际新城三个项目 在售，住宅供应38.2万，成交36.6万。目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济18、 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇市市场场分析分析-城市城市视视角角2.3核心核心结论结论：现阶现阶段温州土拍市段温州土拍市场场火火热热，部分板，部分板块块成交楼面价成交楼面价较较2020年初上年初上涨涨了了1000-4300元元/。投投资资性客性客户户和和刚刚需客需客户户受价格受价格挤压挤压，向低价板，向低价板块块流流动动。本案入市。本案入市时时，温州主城区域，温州主城区域单单价低价低于于2万万/的的仅仅灵昆、灵昆、经经开区、仰开区、仰义义、高、高铁铁新城板新城板19、块块。其中灵昆板其中灵昆板块块凭借城市交凭借城市交汇汇点的地理点的地理优势优势和和规规划利好，划利好，未来居住、投未来居住、投资资价价值值更高。更高。七都板七都板块块鞋都板鞋都板块块广化广化 板板块块滨滨江板江板块块市中心板市中心板块块上陡上陡门门 板板块块瞿溪板瞿溪板块块景新板景新板块块南塘板南塘板块块南浦板南浦板 块块新新 城城板板生生态态园园 板板块块潘潘桥镇桥镇南湖板南湖板块块瓯海中心区瓯海中心区湿地板湿地板块块茶山板茶山板块块龙龙湾老城区板湾老城区板块块瑶溪北瑶溪北状元状元灵昆板灵昆板块块龙龙 湾湾 中中 心心 板板 块块滨滨江江CBD（鹿城）鹿城）瑶溪南瑶溪南中央中央绿绿块块轴轴（20、鹿城）（鹿城）蒲州（蒲州（鹿鹿城）城）牛山板牛山板块块（瓯海）（瓯海）牛山板牛山板块块梧田板梧田板块块（鹿城）（鹿城）蒲州（蒲州（龙龙湾）湾）滨滨江江CBD（龙龙湾）湾）中央中央绿轴绿轴（瓯海）（瓯海）板板块块均价均价3万万板板块块均价均价2-3万万板板块块均价均价1.5-2万万无成交无成交板板块块均价均价1-1.5万万乐清翁垟镇乐清黄华镇高高铁铁新城新城高高铁铁新新横横屿屿板板城城块块18500-19000元元/经济经济开开发发区区板板空港新区板空港新区板块块块块12900-13500元元经经开区板开区板块块/平平仰仰义义板板块块12500-双双屿屿板板块块15500H元元/平平郭溪板郭溪板21、块块灵昆板灵昆板块块13200-14200元元/平平板块均价（元）上陡门板块43968中央绿轴板块（瓯海）39022市中心板块39238南浦板块38407中央绿轴板块（鹿城）37453新城板块36630滨江CBD板块（鹿城）34085南塘板块33417蒲州板块（鹿城）33326蒲州板块（龙湾）29251双屿板块28559滨江CBD板块（龙湾）27530龙湾中心板块26159南湖板块25636龙湾老城区24995梧田板块23721景新板块23721滨江板块23321七都区板块22796牛山板块（瓯海）22645瓯海中心区22290茶山板块20073瑶溪北19675瑶溪南19433高铁新城板块1822、869灵昆板块13268经开区13252空港新区1299311目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇12市市场场分析分析-城市城市视视角角2.3温州主城温州主城80以以 下下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-180180-200200以上以上合合计计高高层层交叉分析交叉分析100万以下万以下73012318947642623、6121101190100-150万万621275236511151298382901932016612150-200万万1282718834699021500134711091145625200-250万万02046871379649694400312220154083250-300万万01711022737132510458529106244355300-350万万12167135700979132602012112219350-400万万083142560930941831231566400-450万万3944461413310764834450-500万万05142229868127924、21500-550万万17336160130258532550-600万万8149143253422570600万万-650万万4183143691400650万万-700万万12979872198700万以上万以上176339383898合合计计9211879419542823786514656901140792109561246530003同期新增供同期新增供应应9801809380352503744521058501266970116757448431107供求比供求比1.060.960.911.230.991.011.031.111.221.070.941.041.04库库存套数存套数25、73331390716881451181727811231542104652869713734去化周期去化周期9.62.02.64.74.64.25.913.08.211.510.418.05.5均价均价136171522915549199981644719428225542612433361331263757937030216842019年温州主城区年温州主城区总总价价100-200万以内成交万以内成交1.1万套万套，150亿亿，占全市成交量，占全市成交量30%。灵昆板灵昆板块块2019年年 此此总总价段需求旺盛，成交价段需求旺盛，成交36.6万万，销销售金售金额额47亿亿，占，占该该价位段26、成交量价位段成交量31%，全市成交量全市成交量10%。板板块块名名称称价格区价格区间间典型典型项项目目20年供年供应应情情况况与本案与本案对标对标仰仰义义板板 块块12500-15500元元/平平阳光100 阿尔勒15万方交通差 无长期规划高高铁铁新新城板城板块块18500-19500元元/愉景 公馆 万科翡 翠天地20万方价格高投资属性弱经济经济开开 发发区板区板 块块12900-13500元元/平平德信翡丽云堤30万方竞争力持平供应少灵昆灵昆岛岛 板板块块13200-14200元元/平平公园上 城世茂50万方瓯江国际新城2017年底首推，至2018年底前无其他楼盘在售。2018年全年高层住27、宅供应31.2万，去化37.2 万；2019年九珑湖、公元上城、瓯江国际新城三个项目在售，住宅供应38.2万，成交36.6万。目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇土地价土地价值值分析分析2.4核心核心结论结论：市政府重点打造生：市政府重点打造生态态宜居新城、新中心，城市重点宜居新城、新中心，城市重点发发展区域展区域，板板块规块规划容划容纳纳90万人口，万人口，产业产业和板和板块块价价值驱动值驱动，28、对对比比竞竞品更靠近住宅核心区，升品更靠近住宅核心区，升值值潜力大。潜力大。城市道路：城市道路：依托沈海高速（甬台温高速复依托沈海高速（甬台温高速复线线）和）和S1（已开（已开通）、通）、S2（预计预计2020年开通）年开通）轨轨交开通交开通缩缩短与短与都市中心和副城区的通勤距离都市中心和副城区的通勤距离产业产业利好：利好：以智能制造和以智能制造和现现代商代商贸贸服服务为务为主主 导产业导产业。其中智能制造聚焦新能源、新能源。其中智能制造聚焦新能源、新能源 汽汽车车、新材料、智能装、新材料、智能装备备以及以及现现有上下游有上下游产产 业业配套；商配套；商贸贸物流聚焦模式物流聚焦模式创创新、跨境29、融合新、跨境融合 以及物以及物联联网、大数据等网、大数据等现现代商代商业业技技术术的运用，的运用，灵昆板灵昆板块规块规划容划容纳纳90万人口万人口（79万就万就业业）温州向温州向东发东发展，板展，板块块高高速速发发展展1交通便利，通达性佳，交通便利，通达性佳，产产业发业发展展利好利好22公里内，文体休公里内，文体休闲闲和行和行政政配套配套强强势势对对比比竞竞品，教育和商品，教育和商业业配配套偏弱套偏弱4项项目目地段地段交通交通配套配套教育教育外部景外部景观观我司项目三横三纵强，S1轻 轨商业、景观外国语、护 士学校十里樱花园 新月公园九珑湖项目较弱弱弱略弱弱中商泛华文旅发 展较弱较弱略弱略强略30、弱世茂地块较弱较弱略弱略强略弱旭辉项目较弱弱略弱略弱略弱项项目比目比较优势较优势项项目比目比较较劣劣势势1公公里里范范围围内内有有邻邻里里中中心心（在在建建）、新新 月月公公园园、十十里里樱樱花花园园等等商商业业生生活活配配套套，距离距离S1线线瓯江口站瓯江口站约约600米，更宜居米，更宜居教育、医教育、医疗疗配套略弱配套略弱类类型型序号序号配套名称配套名称商商业业生活生活1邻邻里中心里中心2德亨德亨瓯江口新瓯江口新时时代广代广场场（在建）（在建）文体休文体休闲闲1新月公园新月公园2十里十里樱樱花公园花公园教育教育1国国际际双双语语学校学校（在建）（在建）2温州外国温州外国语语学校学校3温州温31、州护护士学校士学校医医疗疗1温州医科大学附二医温州医科大学附二医313目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇竞竞品品现现状分析状分析-板板块视块视角角2.5核心核心结论结论：相比：相比较较同同为为温州价格洼地、投温州价格洼地、投资资客占比客占比较较大的大的经经开区，空港新区，灵昆板开区，空港新区，灵昆板块规块规划划层层 级级更高、投更高、投资资客客户户支付能力更高。支付能力更高。2020年板年板块块32、集中供集中供应应，可争，可争夺夺供供应应短缺的短缺的经经开区板开区板块块流量流量 和上游板和上游板块块土地价格上土地价格上涨导涨导致的外溢流量。致的外溢流量。经开区板块空港新区板块灵昆板块经开区板块（同价格水平板块）目前三个目前三个项项目在售，待售目在售，待售项项目三个目三个 产业产业成熟，配套健全，居住成熟，配套健全，居住环环境一般境一般客户构成：瑞安的乡镇及龙湾地区投资客群为主，地缘、业缘的 刚需首改客户为辅，落户温州的新温州人为补充2019年高层住宅均价：13028元/高层住宅流速水平：4.96万方/月空港新区板块（下游板块）目前目前仅仅温州宝温州宝龙龙广广场单场单个个项项目在售目在售位33、置位置较远较远，仅仅依靠周依靠周边产业认边产业认可可带带动动，配，配套套弱，弱，规规划一般划一般客户构成：投资客为主，为鹿城、龙湾、瑞安客群；地缘、业缘客户为辅 2019年高层住宅均价：13028元/高层住宅流速水平：0.96万方/月老城区板块（上游板块）目前国目前国宾宾府在售，待售府在售，待售项项目两个目两个为龙为龙湾区政府所在板湾区政府所在板块块，配套配套成成熟，熟，人人口密口密度度大大客户构成：投资客为主，为鹿城、龙湾、乐清、瑞安客群；地缘、业缘客户为辅2019年高层住宅均价：24770元/（中梁国宾府）高层住宅流速水平：0.99万方/月江苏银城2020年4月拿地 楼面价13944元/平34、老上上城区游游板块板板块块同价格同价格 水平板水平板 块块14目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇竞竞品品现现状分析状分析-板板块块内内竞竞争格局争格局2.5灵昆板灵昆板块竞块竞品量价分析品量价分析20类类型型序号序号项项目名称目名称可售可售体量体量（万方）（万方）已售体量已售体量存量存量首开日首开日 期期整整盘盘月均流速月均流速高高层层 全装价全装价全装全装标标准准（万方）（万方）（万方）（万方35、）（）（）在售在售1瓯江公元上城19.5618.870.692019年1月20日15725131561500、2500、30002瓯江九珑湖13.575.967.612019年9月14日13244132071500、2000、25003瓯江国际新城41.0440.20.842017年12月30日23647111931000、13004瓯江国际新城 东樾府16.515.970.532019年6月26日26617133041300、1500合合计计90.67819.67待上市待上市1旭辉A-02b地 块8.3008.32020年8月/2中商文旅地块20.23020.23待定/3世茂E-16-03地36、 块23.33023.332020年7月/4B-09东区地块30.30030.302020年9月5B-09西区地块41.56041.562020年9月合合计计123.720.00123.72目前在售目前在售仅仅瓯江九瓯江九珑珑湖，截至湖，截至3月月31日，存量日，存量为为7.6万万，预计预计本案入市本案入市时该项时该项目已基本售罄；目已基本售罄；未来本案的直接未来本案的直接竞竞品品为为旭旭辉辉、世茂、中商文旅及美的、世茂、中商文旅及美的获获取的相取的相邻邻地地块块；价格方面：未来本案价格价格方面：未来本案价格应对标应对标世茂地世茂地块块和美的地和美的地块块，叠加，叠加现阶现阶段温州土地市段温州37、土地市场场“面粉面粉涨涨价价“，本年拿地本年拿地项项目首开目首开预预期价格期价格为为14000元元/-14500元元/。旭辉A-02b地块（楼面价4100元/，竞配2400）瓯江公元上城（全装均价13156元/）中商文旅E街坊地块（楼面价2292元/）世茂E-16-03地块（楼面价5032元/，竞配5600，预计全装售价14500元/）瓯江九珑湖（全装均价13207元/）15西区地块东区地块瓯江国际新城为17年入市项目，整盘均价被前期成交的房源拉低，价格不具备参考性目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析38、析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇竞竞品品现现状分析状分析-单单个个竞竞品分析品分析2.5-500005000100001500001000020000300004000050000瓯江国际新城东樾府高层供求价走势19年1月 2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 20年1月 2月3月供应面积成交面积交易均价占地面占地面积积143004建面建面171605容容积积率率1.2楼面价楼面价2716元/成交日期成交日期2017.8.10开开盘时间盘时间2019.2.17瓯江国瓯江国际际新城新城东东樾府樾府产产品品39、 类类型型面面积积段段已取已取证证存存 量（套）量（套）供供应应 套数套数成交成交 套数套数去化率去化率交易均价交易均价（元（元/）平均套平均套总总 价价（万）（万）均价均价（元（元/）高层90-100099100%1159611013304110-120572171699%13258150130-140833632898%13353184瓯江国瓯江国际际新城新城东东樾府樾府（已售罄（已售罄）：2019年年2月首开，首期推月首开，首期推盘盘当月去当月去化化70%，后于后于4月、月、6月、月、9 月加推，当月月加推，当月去化基本在去化基本在85%以上，月均流速以上，月均流速约约16000，共共计40、计成交成交128195（1051套），套），流量峰流量峰值为值为42044。交易均价。交易均价13304元元/16目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇竞竞品品现现状分析状分析-单单个个竞竞品分析品分析2.5瓯江公元上城瓯江公元上城产产品品 类类型型面面积积段段已取已取证证存存 量（套）量（套）供供应应 套数套数成交成交 套数套数去化率去化率交易均价交易均价（元（元/）平均套平均套总总 价价（万）（41、万）均价均价（元（元/）高层80-901364663398%1329911813156120-1301464663298%13103159130-1402943240393%1308718220000150001000050000800006000040000200000瓯江公元上城高层供求供应面积成交面积交易均价占地面占地面积积99579建面建面248948容容积积率率2.5楼面价楼面价2317元/成交日期成交日期2018.6.27开开盘时间盘时间2019.1.20瓯江公元上城瓯江公元上城（已售罄）（已售罄）：2019年年1月月20日首开，当月去化日首开，当月去化85%，全年成交，全年成交142、87617（1659套），月套），月均均15635（138套），流量峰套），流量峰值值37487（322套）套）；该项该项目第五期于目第五期于19年年12月加推，均价月加推，均价13200元元/（全装），当月去化率达到（全装），当月去化率达到90%；小面小面积产积产品溢价能力超品溢价能力超过过大大户户型，型，80-90较较130-140成交均价高成交均价高逾逾200元元/。17竞竞品品现现状分析状分析2.5世茂世茂E-16-03地地块块，预计预计整整盘盘1990套，住宅套，住宅户户型面型面积为积为99，115，125，139，套，套数占比分数占比分别为别为37%，31%，20%，12%。20243、0年年预计预计推售推售730套。套。18目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇占地面占地面积积82375建面建面238887容容积积率率2.9楼面价楼面价5032元/成交日期成交日期2020.02.27开开盘时间盘时间待定推推盘盘批次批次时间时间面面积积套数套数户户型型第1批20年7月25日4848243497/115/139第2批20年10月24日3335929697/115/1292020年合计44、81841730第3批21年1月6日3871234097/115/129/139第4批21年3月27日3839834097/115/129/139第5批21年6月5日3950234097/115/129/139第6批21年9月19日2905024097/129/1392021年合计1456621260总计2275031990目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇19竞竞品品现现状分析状分析-对对比分45、析比分析2.5项项目名称目名称与本案与本案 距离距离土地价格土地价格业态业态面面积积段段交付交付标标准准价格价格流量流量推售推售节节奏奏出清周期出清周期核心核心卖卖点点美的 地块0.03km5259元/住宅+底 商不详全装（1000元/平）待定-待推预计35个月轻轨 大盘世茂 地块2.0km5297元/（竞 配9600）高层住宅97115129139全装（1000元/平）预计1.4万-待推预计16个月品牌、江景旭辉 地块1.7km3878元/（竞 配2400）高层住宅不详全装（1000元/平）待定-待推预计8个月价格中商文 旅项目1.7km2292元/住宅+商 业未规划未定待定-待推预计15个46、月商业 配套世茂地世茂地块预计块预计于于2020年年7月入市，示范区尚未开放；月入市，示范区尚未开放；旭旭辉辉地地块预计块预计于于2020年年8月入市，示范区尚未开放；月入市，示范区尚未开放；中商文旅目前住宅无中商文旅目前住宅无动动工工计计划，划，预预计计2021年年中入市，考年年中入市，考虑虑其品牌其品牌较较弱，弱，竞竞争力相争力相对对一般。一般。美的地美的地块块与我司与我司项项目同一天拿地，前期筹目同一天拿地，前期筹备阶备阶段。段。项项目占位目占位2.6本案作本案作为为深耕温州主城区首个深耕温州主城区首个项项目，目，需打造需打造流量流量标标杆和杆和竞竞争力争力产产品品满满足投足投资资需求小47、面需求小面积产积产品快速走量品快速走量，低开低开高高走保走保持持5%年年涨涨幅幅供需两旺，市供需两旺，市场场容量逐年放大；容量逐年放大；价格平价格平稳稳上上涨涨，投投资预资预期期强强烈烈。投投资为资为主，少量主，少量 自主需求自主需求,支付能力支付能力较较强强地地块资块资源均好，源均好，交通交通优势优势明明显显 集中供集中供应应，竞竞争争 加加剧剧20目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇项项目定位48、描述目定位描述2.6核心核心结论结论：温州：温州东东，城市重点，城市重点发发展新展新兴兴板板块块，产产城融合、城融合、发发展高端展高端产业产业、现现代服代服务业务业（参考（参考苏苏 州工州工业业园区园区）,规规划不断划不断兑现兑现，结结合六大价合六大价值值体系，打造区域体系，打造区域流量流量标标杆。杆。项项目价目价值值体系体系交通体系交通体系人文体系人文体系产业产业体系体系产产品体系品体系配套体系配套体系甬甬 台台 温温 高高 速速 复复 线线S1600m建建S2有有线线瓯瓯 线线江江 灵灵口口 昆昆站站 站站 换换 乘乘，站站在在品牌服品牌服务务体系体系动动省省温温漫漫级级州州文文产产综综旅49、旅业业合合城城集集保保聚聚税税区区区区外外外外 温温 国国国国 州州 语语语语 护护 小小中中 士士 学学学学 学学校校标标户户准准型型化化设设成成计计 熟熟产产 品品月月邻邻温温 公公里里州州 园 中园 中大大、心心学学 十十（附附 里里在在属属 樱樱建建二二 花花）院院 园园、新新新新 城城 悦悦 物物 业业 服服 务务15龙龙 湾湾 机机 场场状状 元元岙岙分分深深钟钟水水直直港港达达龙龙瑞瑞 湾湾安安 吾吾吾吾 悦悦悦悦 广广广广 场场 场场目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇城城市市经经济济 政政策策环环境境 市市场场分析分析土土地地价价值值分分析析 竞竞品品现现50、状状分分析析 项项目定位目定位客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇21潜力区位潜力区位产业产业配套配套立体交通立体交通瓯江口新城省级产业集聚区海陆空三维立体通勤品品质质大大盘盘3000户人居社区项项目定位方向目定位方向未来之城未来之城.国国际际之城之城.人居之城人居之城客客户户定位篇定位篇Part 03目录CONTENTS目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇客客户户流流向向 客客户户描描摹摹 客客户户关注关注产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇客客户户流向流向3.1经经开区、空港新区与灵昆板开区、空港新区与灵昆板块块同同为为温51、温州价州价格格洼地洼地，投投资资客客户户流流入入占比占比大大。其。其中中灵昆灵昆板板块块(瓯瓯江江口新口新区区)是是温温州中州中 心城市心城市东扩东扩的的战战略重地，浙江首个略重地，浙江首个省省级产级产业业集聚集聚区区，中中长长期看期看灵灵昆板昆板块块规规划划层层级级更更高高，更，更利利好好。从从2017年正年正 式式规规划划起起步步至至今今，已已经经有有众众多多利利好好落落地地，吸吸引引鹿鹿城城、瓯瓯海海、龙龙湾湾、瑞瑞安安客客户户投投资资，伴伴随随2021年北年北口口大大桥桥开开通，通，乐乐清投清投资资客也将涌入灵昆板客也将涌入灵昆板块块。温州市投温州市投资资客客户户流向流向北口大北口大桥52、预计桥预计2021年开通年开通24目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇客客户户流流向向 客客户户描描摹摹 客客户户关注关注产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇客客户户描摹描摹3.2地地缘缘、业缘业缘客客户户30%，预计预计后期占比将持后期占比将持续续增加至增加至50%目的：刚需刚改职业：本地个体户、私营业主，企业的中、高层员工，附近事业单位、公务 员、子女就学来源：灵昆街道、洞头岛居民，在瓯江口上班客群投投资资客客户户40%纯纯投投资资客客户户、30%投投资资兼自住客兼自住客户户，投，投资资客客户户比例逐比例逐渐渐下下降降目的：纯投资、半自住半投资来53、源：鹿城、龙湾、瓯海、瑞安乐清、等区域地缘原住居民,10%25业缘型自住客户,20%鹿城投资客户,25%龙湾投资客户,10%乐清投资客户,20%瑞安投资客户,15%【本案客【本案客户户定位】定位】本案靠近瓯江公元上城，自住客本案靠近瓯江公元上城，自住客户户来源跟瓯江公元上城相似，投来源跟瓯江公元上城相似，投资资客来源同板客来源同板块块 内内项项目相似目相似，主要主要为为鹿城、鹿城、龙龙湾、湾、乐乐清等区域，清等区域，购买购买力力强强劲劲。成交客。成交客户户中投中投资资客群客群为为主，占比主，占比约约 40%；投；投资资兼自住性需求客兼自住性需求客户户占比占比30%，自住客，自住客户为辅户为辅，54、占比，占比约约30%。本案开。本案开发发展周期超展周期超2年，年，伴伴 随灵昆随灵昆岛岛板板块产业块产业落地，落地，规规划利好划利好兑现兑现，预计预计后后续续投投资资客占比将有所降低客占比将有所降低，业缘业缘性、洞性、洞头头地地缘缘性客性客 户户比例将持比例将持续续增加。增加。瓯江公元上城成交客瓯江公元上城成交客户户分分析析目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇客客户户分分类类 客客户户描描摹摹 客客户户关注关注产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇26客客户户描摹描摹3.2投投资资型客型客户户关注地关注地块块周周边边的的规规划和升划和升值值空空间间，来55、源广泛；偏自住型客，来源广泛；偏自住型客户户属于属于产业产业和交通和交通导导入入 的地的地缘缘性客性客户户，二者都是高度的价格敏感型，价格洼地保，二者都是高度的价格敏感型，价格洼地保证证了升了升值值潜力和潜力和导导入客群的范入客群的范围围核心客群客核心客群客户户描摹（投描摹（投资资属性）属性）重要重要/机会客群客机会客群客户户描摹描摹(自自住部住部分分兼投兼投资资属性属性)投投资资属属性，价格性，价格导导向，看重政府向，看重政府规规划与升划与升值值潜力潜力年年龄阶龄阶段：段：35-55岁为主家庭年收入：家庭年收入：40万以上，具有多收入来源的特征客客户户背景：背景：个体经营(企业主)，职业炒房56、客家庭生命周期家庭生命周期：在城区或其他地方有稳定住所，家庭生命周期多 元，购房动机和家庭生命周期关系小投投资资客客户购买户购买动动因：因：1、投资客户来源：辐射全市，特别是主城板块以及瑞安、乐清等地为 主，分布相对广泛；2、客户敏感点：价格（单价、总价）、户型大小、板块配套规划；3、客户承价能力：含装修价均在1.3-1.4万/左右接受力较强；客户 的价格抗性在1.5万/左右4、配套：产业配套享有瓯江口规划利好，轻轨S1线交通兑现，公园教 育均有规划5、项目调性：控总价，尊重市场均价，做符合市场需求的刚需刚改，投资属性更强的产品地地缘缘/业缘业缘，交通，交通规规划划导导入，因低价而吸引入，因低57、价而吸引年年龄阶龄阶段：段：30-45岁为主家庭年收入：家庭年收入：15-40万客客户户背景：背景：多为商贸等行业的职员及初/中级管理人员家庭生命周期：家庭生命周期：乐居青年/太阳家庭三口之家，孩子为适龄教育儿童购购房房动动因因：交通利好落地扩大了地缘性特征客群，看重教育配套和周 边居住环境，也考虑房子作为资产能够升值，为了价格可选择距离远 一点保证居住需求。房子是家，意味着安全稳定和归宿，也是资产，保值升值。生活生活场场景描摹：景描摹：业主多为企业职员，家庭处于逐渐成熟稳定的阶段，有子女，男主人事 业处在上升期，为事业打拼，平时工作较忙，也有部分需要经常出差；女 主人朝九晚五，可以照顾孩子生58、活学习，小孩白天上学，周末也会上兴趣 班，购房为价格敏感型，也考虑户型格局及社区品质。空闲时间多为周边 休闲为主，远途出行较少。目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇客客户户分分类类 客客户户描描摹摹 客客户户关注关注产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇客客户户关注关注3.3细细分分维维度度细细分分对应对应基底特基底特质质支付力中低(职业炒房客除外)看中政府规划和周边 的配套，小面积低总 价，配套积极兑现家庭生命 周期(自住属性)乐居青年/大太阳 之家为主功能属性强，保证家 庭充分的活动空间，社区配套置业周期(自住属性)首置、首改置业安家，置换更好的环59、境和居 住产品价值观性价比追求物有所值客客户户关注要素：地段关注要素：地段价格价格配套配套产产品品品牌品牌资资源源产产品要素品要素细细分：分：户户型型设计设计装修装修标标准准 建筑立面建筑立面 社区社区规规划划 园林景园林景观观 智能智能设备设备面向投面向投资资型及型及产业导产业导入型客入型客户户，着重打造，着重打造户户内功能空内功能空间间，适当提升品，适当提升品质质，保，保证证性价比性价比地段地段价格价格配套配套产产品品品牌品牌资资源源27户户型型设计设计装修装修标标准准(公区公区/室内室内)建筑立面建筑立面社区社区规规划划园林景园林景观观智能智能设备设备客户购房关注要素排序如下，根据项目及60、同行调研所得，价 格占据最核心的要素，产品居 中，品牌和自然资源相对靠后产品要素关注排序如下，根据 项目及同行调研所得，客户最 为关注户型设计，看重户内功 能，对附加值看重性价比产产品定位篇品定位篇Part 04目录CONTENTS价价值纬值纬度度优势优势劣劣势势小小结结区 域区域 认知省省级级产产业业集集聚聚区区，以以发发展展商商 贸贸物物流流、文文化化旅旅游游、智智能能智智 造造、信信息息等等产产业业为为主主。市市政政 府府重重点点打打造造生生态态宜宜居居新新城城，温州温州东东部新中心。部新中心。1、现阶现阶段城市界面段城市界面较为较为一般。一般。1）省）省级产业级产业集聚集聚 区，区域区61、，区域发发展潜展潜 力力较较大；大；2、区域内、区域内产业产业、人口人口规规模逐步上模逐步上 升；升；3）临临近近S1线线瓯江瓯江 口站，可打造口站，可打造轻轻 轨轨概念楼概念楼盘盘区域 配套新月公园、十里新月公园、十里樱樱花园、花园、S1 瓯江口站、瓯江口新区医院、瓯江口站、瓯江口新区医院、温州外国温州外国语语学校学校1、目前地、目前地块块周周边边文文娱类娱类配套配套较为匮较为匮 乏乏区域规划瓯江口住宅核心区，瓯江口住宅核心区，规规划人划人 口容口容纳纳90万万1、规规划落地需要划落地需要较长时间较长时间地 块地块 指标出出让让132688，计计容建面容建面321425，容，容积积率率2.562、1、24米米 限高限高54米米1）小区体量）小区体量较较大，大，地块 周边1、北、北侧侧、东侧东侧沿河，有一定沿河，有一定 的河景的河景资资源；源；2、四周道路、四周道路宽阔宽阔，通达性，通达性较较 好好/适合打造适合打造规规模社模社 区。区。地块现状土地平整，土地平整，净净地地/产产品品线线定位：定位：现现代代 乐乐居居核心核心结论结论：项项目定位目定位现现代，代，乐乐居居产产品系，全部品系，全部18F层层小高小高层产层产品，品，100%精装交精装交付付目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇 产产品品线选择线选择 产产品定位品定位户户63、配定位配定位概念方案比概念方案比选选 户户型型对标对标分析分析操操盘盘思路篇思路篇根据出让条件要求，必须精装修交付。产产品定位品定位294.1目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇 产产品品线选择线选择 产产品定位品定位户户配定位配定位概念方案比概念方案比选选 户户型型对标对标分析分析操操盘盘思路篇思路篇30产产品品线线物物业类业类型型主力面主力面积积价格价格（元（元/平方米）平方米）定位定位说说明明去化速度去化速度86-99三房投资需求占比最高，紧凑型小面积产品为主，辅助部分 改善型产品满足自主型需求电梯高层（18F）整盘均价147064、9（含800精装，报价1000）本案预计9月入市，参考公园上城项目，预计入市精装 修1.42万/平，入市阶段板块内竞品较多，客户分流严重，流速预计不及较公园上城项目（15000平/月），预计月均流速10000平/月10000/月乐乐居居125四房出让条件要求精装交付，预算800元/平成本，对外1000 元/平销售价格；在外立面品质、户型设计、示范区打造上提升项目竞争力。沿街商铺（局部两层）40-6023000（一层）以销售型住宅底商为主；从周边在售底商来看，价格相对比较稳定，溢价率高，但是走量比较慢；本案商业定价不考虑价格涨幅。400/月地下车库/人防8万/个 非人防10万/个公园上城车位去化65、约58%，价格8万/个；瓯江国际新城车位去化70%，价格6-8万/个预计我司项目车位65个/月产产品定位品定位4.2投投资资占比高，板占比高，板块块客群青客群青睐睐小面小面积积段段产产品，主品，主力力成交面成交面积积段在段在80-100和和110-120。总总价段集中在价段集中在120万万-160万之万之间间，总总价敏感度价敏感度较较高，在高，在满满足足产产品功能情况下，控制品功能情况下，控制单单套面套面积积，在，在 总总价段价段获获得得竞竞争争优势优势。商商业业沿街布置，沿街布置，纯纯一一层层，单单套面套面积积控制控制40-60。目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户66、户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇 产产品品线选择线选择 产产品定位品定位户户配定位配定位概念方案比概念方案比选选 户户型型对标对标分析分析操操盘盘思路篇思路篇31户户配定位配定位-市市场场主流主流总总价价4.3核心核心结论结论：区域内：区域内2018年主流年主流总总价在价在80-160万，占比万，占比70%，随着区域价，随着区域价值值的的兑现兑现，2019年主年主流流总总价价为为120万万-200万，占比万，占比80%。2018年80万以下80-100万100-120万120-140万140-160万160-180万180-200万200-250万合计总价成交占比成交占比成交占比成交占比成交67、占比成交占比成交占比成交占比成交占比80以下862.5%20.1%2902.7%80-90320.9%61518.1%85925.3%150644.3%90-10000.0%100-11000.0%110-12050.1%1544.5%2025.9%49814.7%586425.4%120-13060.2%932.7%2577.6%270.8%38311.3%130-140140.4%1183.5%3229.5%992.9%55316.3%140-15060.2%310.9%80.2%451.3%合计1183.5%62218.3%102130.1%3099.1%87325.7%35410.4%68、992.9%00.0%3396100.0%2019年80万以下80-100万100-120万120-140万140-160万160-180万180-200万200-250万合计总价成交占比成交占比成交占比成交占比成交占比成交占比成交占比成交占比成交占比80以下30.1%00.0%30.1%80-90170.5%32610.3%2979.4%64020.2%90-100100.3%451.4%351.1%451.4%1354.3%100-11010.0%280.9%792.5%561.8%421.3%2066.5%110-120152718.5%42613.4%732.3%78524.7%12069、-13080.3%33210.5%3009.5%90.3%70.2%65620.7%130-140311.0%3159.9%37411.8%290.9%74923.6%140-150合计30.1%280.9%41413.0%69021.7%89028.0%73023.0%38312.1%361.1%3174100.0%目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇 产产品品线选择线选择 产产品定位品定位户户配定位配定位概念方案比概念方案比选选 户户型型对标对标分析分析操操盘盘思路篇思路篇户户配定位配定位-竞竞品流量品流量总总价价4.3东东樾府：70、主要樾府：主要为经济为经济型型114和和140洋房，套均洋房，套均总总价在价在150万和万和185万，目前无万，目前无库库存；存；瓯江公园上城：主打投瓯江公园上城：主打投资资性中小性中小户户型型，88平平和和120平各占平各占40%，139平改善占比平改善占比20%，目前已售罄；目前已售罄；世茂地世茂地块块：97-115产产品占比品占比65%，129和和139改善改善产产品占比品占比35%。公园公园上城上城瓯江瓯江口国口国际际新城新城东东樾府樾府世茂世茂地地块块（待售）待售）瓯江国瓯江国际际新城新城东东樾府樾府产产品品 类类型型面面积积段段套型套型供供应应 套数套数成交成交 套数套数存量存量（71、套）（套）去化率去化率交易均价交易均价（元（元/）平均套平均套总总 价价（万）（万）均价均价（元（元/）洋房95三房两厅两 卫990100%1159611013304114三房两厅两 卫721716599%13258150140四房两厅两 卫336328899%13353184瓯江公元上城瓯江公元上城产产 品品 类类 型型面面积积段段套型套型供供应应 套数套数成交成交 套数套数存量存量（套）（套）去化率去化率交易均价交易均价（元（元/）平均套平均套总总价价（万）（万）均价均价（元（元/）88三房两厅两卫6466331398%13299118高层120三房两厅两卫6466321498%1310372、15913156产产 品品 类类 型型高层139面面积积段段97115129139四房两厅两卫套型套型三房两厅两卫 三房两厅两卫 四房两厅两卫 四房两厅两卫432供供应应 套数套数730626392242404世茂世茂E-16成交成交 套数套数000028-03地地块块存量存量（套）（套）73062639224293%去化率去化率0%0%0%0%13087交易均价交易均价（元（元/）/182平均套平均套总总价价（万）（万）/均价均价（元（元/）/32目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇 产产品品线选择线选择 产产品定位品定位户户配定位73、配定位概念方案比概念方案比选选 户户型型对标对标分析分析操操盘盘思路篇思路篇33户户配定位配定位结论结论4.3户户型型配比配比产产品品梯梯户户比比建筑建筑面面积积户户型型套数套数占比占比高高层层（18F）2梯4户89紧凑3房（321）40%99标准3房（322）30%125标准4房（422）30%合合计计核心核心结论结论：综综合客合客户户需求、市需求、市场场流速考流速考虑虑，建，建议项议项目高目高层层住住宅宅100以下配比以下配比70%，自住型，自住型125产产品配品配比比30%。目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇 产产品品线选择线74、选择 产产品定位品定位户户配定位配定位概念方案比概念方案比选选 户户型型对标对标分析分析操操盘盘思路篇思路篇概念方案比概念方案比选选4.4方案一（拿地土拓版）方案一（拿地土拓版）方案一：北侧地块南偏西20度布局，南侧地块正南北布局。总图形态差，楼东偏转角度大，大量两面宽105户型，产品结构不合理。建筑密度：20%；可售比：71.9%；核心核心结论结论：经经方案比方案比选选，方案三正南北向楼，方案三正南北向楼栋栋、南向三面、南向三面宽宽最大化，利于最大化，利于销销售，可售比最大。售，可售比最大。方案二方案二方案三方案三方案二：两块地南北侧均沿路布局，其他为正南北向布局。内部形态较好，但南偏西3575、度楼 栋数量过多，且T2得房率偏低，产品面积 段偏大，存在风险。建筑密度：20.5%；可售比：71.7%；方案三：正南北向楼栋、南向三面宽最大化，空间形态较好。面积集中在89、99、125三个 面积段。建筑密度：24.9%；可售比：72.1%；34目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇 产产品品线选择线选择 产产品定位品定位户户配定位配定位概念方案比概念方案比选选 户户型型对标对标分析分析操操盘盘思路篇思路篇总图总图及指及指标标4.4经经济济 技技术术 指指标标建建设设用用地面地面积积128570容容积积率率2.5限限高高 限低限低5476、m限限高高限低限低24（住宅）m总总建筑建筑面面积积426719.6地上地上计计容建筑面容建筑面积积321425.0其中其中住宅面住宅面积积302710.8其中其中商品房商品房高高层层住宅住宅266284.8洋房住宅洋房住宅人才房人才房可售保可售保障房障房36426不可售不可售保障房保障房商商业业面面积积4840.0其其 它它沿街商沿街商 业业1F商商业业4840.02F商商业业3F商商业业酒店式酒店式公寓面公寓面积积（SOHO）办办公面公面积积幼儿园幼儿园面面积积4800地上地上计计容配套容配套设设施面施面积积9074.1地下建地下建筑面筑面积积105294.6其中其中地下一地下一层层机机动77、车库动车库94566.6地下二地下二层层机机动车库动车库地下非地下非机机动车库动车库10728.0地下室地下室投影面投影面积积（除去非机（除去非机动车动车 库库）规规划划户户数数2951户建筑密度建筑密度24.9%绿绿地率地率35.0%机机动车动车停停车车数量数量3403辆其中其中地面停地面停车车数数340辆地下停地下停 车车数数非人防非人防车车位数位数2209辆人防人防车车位数位数854辆人防面人防面积积31581.07PC50%35目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇 产产品品线选择线选择 产产品定位品定位户户配定位配定位概念方案78、比概念方案比选选 户户型型对标对标分析分析操操盘盘思路篇思路篇户户型型对标对标分析分析4.54.5户户型型选选择择-18层层89：2+1房房2卫卫中中间户间户本案本案18层层89户户型相型相较竞较竞品品，户户型型功功能配能配置置相同相同，套型套型面面积积小小9，总总价更价更低低，竞竞争争优势优势明明显显。项项目等目等级级项项目名称目名称产产品品面面积积配置配置整整盘单盘单价价总总价（万元）价（万元）规规划套数划套数本案本案中高中高层层892+1-2-214709130963直接直接竞竞品品世茂世茂E-16-03地地块块大高大高层层972+1-2-214500140-36世茂世茂97户户型型-279、+1房房2卫卫本案本案89户户型型-2+1房房2卫卫89户户型型竞竞品品对对标标优优点点相相较竞较竞品品26F产产品，品，本本案案 为为18F,得房率更高得房率更高同同样户样户型配置型配置，面面积积小小9，总总价价优优势势明明显显89户户型型竞竞品品对对标标缺缺点点相相较竞较竞品，主品，主卫卫偏偏小小。相同配置相同配置总总价价低低于于竞竞品。品。目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇 产产品品线选择线选择 产产品定位品定位户户配定位配定位概念方案比概念方案比选选 户户型型对标对标分析分析操操盘盘思路篇思路篇户户型型对标对标分析分析4.580、项项目等目等级级项项目名称目名称产产品品面面积积配置配置整整盘单盘单价价总总价（万元）价（万元）规规划套数划套数本案本案中高中高层层993-2-214709145862（含（含侧厅侧厅）直接直接竞竞品品世茂世茂E-16-03地地块块中高中高层层1153-2-214500166-世茂世茂115户户型型-3房房2卫卫37本案本案99户户型型-3房房2卫卫99户户型型竞竞品品对对标标优优点点相相较竞较竞品品26F产产品，品，本本案案 为为18F,得房率更高得房率更高基基本本功功能能配配置置相相同同，套套型型 面面积积小小16，总总价价优优势势明明 显显4.5户户型型选选择择-18层层99：3房房2卫81、边户卫边户（含拼接（含拼接户户）本案本案18层层99户户型相型相较竞较竞品品，基本基本功功能配能配置置相同相同（少一少一个个衣帽衣帽间间），），套套型面型面积积小小16，总总价价更低更低，竞竞争争优优势势明明显显。99户户型型竞竞品品对对标标缺缺点点相相较竞较竞品主卧品主卧少少一一个个衣帽衣帽 间间相相同同配配置置总总价价低低于于竞竞品。品。本案本案125户户型型-3+1房房2卫卫目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇 产产品品线选择线选择 产产品定位品定位户户配定位配定位概念方案比概念方案比选选 户户型型对标对标分析分析操操盘盘思路篇82、思路篇户户型型对标对标分析分析4.5项项目等目等级级项项目名称目名称产产品品面面积积配置配置整整盘单盘单价价总总价（万元）价（万元）规规划套数划套数本案本案中高中高层层1253+1-2-214709183774（含（含侧厅侧厅）直接直接竞竞品品世茂世茂E-16-03地地块块中高中高层层1303+1-2-214700191-世茂世茂130户户型型-3+1房房2卫卫384.5户户型型选选择择-18层层125：3+1房房2卫边户卫边户（含拼接（含拼接户户）本案本案18层层125相相较竞较竞品品，基本基本配置配置相同，相同，卫卫生生间间劣于劣于竞竞品，品，书书房、房、厨房厨房、衣帽、衣帽间间优优于于竞83、竞品品，面，面积积小小5，总总价价更低。更低。125户户型型竞竞品品对对标标优优点点相比相比竞竞品品26F产产品，品，本本案案 为为18F,得房率更高。得房率更高。书书房、厨房、房、厨房、衣衣帽帽间间尺度尺度 优优于于竞竞品。品。套型面套型面积积小小5，总总价更价更 低。低。125户户型型竞竞品品对对标标缺缺点点主主卫卫、公公卫卫尺尺度度劣劣于于竞竞品品。相相同同配配置置总总价价低低于于竞竞品。品。本案本案99侧厅侧厅户户型型-3房房2卫卫目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇 产产品品线选择线选择 产产品定位品定位户户配定位配定位概念84、方案比概念方案比选选 户户型型对标对标分析分析操操盘盘思路篇思路篇户户型型对标对标分析分析4.5项项目名称目名称产产品品面面积积配置配置规规划套数划套数本案本案中高中高层层993-2-2476本案本案125侧厅侧厅户户型型-3+1房房2卫卫4.5户户型型选选择择-18层侧厅户层侧厅户型型：99 3房房2卫卫125 3+1房房2卫卫本案本案18层层99侧厅侧厅和和125侧厅户侧厅户型作型作为为99南南厅厅和和125南南厅厅的的补补充充户户型，根型，根据据日照及日照及间间距距情情况布置，况布置，结结合合小区景小区景观资观资源源 布置。布置。更多方案更多方案资资料关注公众号：精料关注公众号：精英英策85、划策划圈圈项项目名称目名称产产品品面面积积配置配置规规划套数划套数本案本案中高中高层层1253+1-2-210939操操盘盘思路篇思路篇Part 05目录CONTENTS目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇定价方案定价方案 项项目分期目分期整整盘盘推售推售计计划划 渠道管理渠道管理示范区示范区选选址址定价方案定价方案-定价定价逻辑逻辑5.1定定价价方方法法1（市市场场涨涨幅幅法法）：龙龙湾湾老老城城区区为为灵灵昆昆上上游游板板块块，近近3年年价价格格上上升升迅迅速速，年年涨涨幅幅最最小小为为1200元元/，预预计计86、后后期期将将带带动动下下游游的的灵灵昆昆板板块块均均价价上上涨涨。2019年年下下半半年年灵灵昆昆板板块块均均价价为为13500元元/，按按历历年年年年均均11%涨涨 幅幅计计算，伴随灵昆板算，伴随灵昆板块规块规划利好逐划利好逐步步落地落地，预预计计2020年三年三季季度板度板块块均价均价可可达达15000元元/。定价方法定价方法2（板板块块价差法）：价差法）：经经开开区区德信德信两两地地块块楼楼面价面价分分别别为为5244元元/和和5821元元/，预计预计后期售价后期售价为为14000元元/起，灵昆板起，灵昆板块优块优于于经经开开区区板板块块，考考虑虑500元元/板板块块溢溢价价，预预计计灵87、昆灵昆板板块块售售价价可可达达14500元元/。定价方法定价方法3（项项目目对对比法）：比法）：本案位本案位于于瓯江瓯江口口保税保税区区的居的居住住核心核心区区，且，且距距S1线线瓯瓯江口江口站站约约600米米，综综合合价价值值大大于公园上城、旭于公园上城、旭辉项辉项目、世茂目、世茂项项目目，与美与美的的项项目目基基本持本持平平。灵昆板灵昆板块块均价均价13500元元/-新成交楼面价新成交楼面价4100-5284空港新区空港新区均价均价12700元元/经经开区开区均价均价12952元元/新成交楼面价新成交楼面价5244-5821龙龙湾老城区湾老城区均价均价24800元元/2019年年成成交情况88、交情况1599717385238810500010000150002000025017250003000001000020000300004000050000600007000080000900002016年2017年2018年2019年龙龙湾老城区年度成交情况湾老城区年度成交情况面积（平方米）均价（元）41定价方案定价方案-定价定价逻辑逻辑5.1板板块块内供需两旺，价内供需两旺，价格格呈呈现现逐年上升逐年上升态势态势，2017年年-2019年均价上年均价上涨约涨约11%，2019年四季度均价年四季度均价达到达到13500元元/。6125013941020406080002016年2017年289、018年2019年土地成交量（万）住宅成交量（万）80009000100001100012000130001400016000014000012000010000080000600004000020000018年1月2月3月4月5月6月7月8月9月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月灵昆板块高层住宅月均量价走势10月11月12月19年1月2月供应面积成交面积交易均价04200099661196312968130920200040006000800010000120001400045.040.035.030.025.020.015.010.05.00.02013年2014年2015年290、016年2017年2018年2019年2020年灵昆板块高层住宅年度量价走势目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇定价方案定价方案 项项目分期目分期整整盘盘推售推售计计划划 渠道管理渠道管理示范区示范区选选址址目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇定价方案定价方案 项项目分期目分期整整盘盘推售推售计计划划 渠道管理渠道管理示范区示范区选选址址定价方案定价方案-业态业态定价定价5.1核心核心结论结论：高：高层层精装入市价精装入市价14200元91、元/，价格年，价格年涨涨幅幅5%高层商业车位价格 策略14200元/纯一楼23000元/地下车位 去化60%入市 策略整体 低开高走限量推售 制造稀缺10万/个产权8万/个人防价格 成长性年涨幅5%0%0%月均去化（含开盘）1000040065个量价策量价策略和入市建略和入市建议议21高高层层定定价方案价方案外 部 因 素系数对比因 素目标地 块世茂地 块东樾府公园上 城15%地段因素评分1031001009520%配套设 施评分1011021029515%外部景 观评分10010210098内 部 因 素10%开发商 品牌评分1001001009010%总规模 评分102100100951592、%建筑品 质评分100100959510%物业管 理评分10010098985%内部景观评分1001009795100%系数累 加100.85 100.796.692.818F高高层层价格（元价格（元/平）平）136001350013304 13156参考参考权权重重50%20%30%项项目价格目价格*权权重重*100/系系数累加数累加6700266039602019年典型项目高层 分户型价格及去化占比80-100100-120120-140公园上城价格（元/）13236元13128元13080元去化占比40%40%20%东樾府价格（元/）131301298013320去化占比1%72%27%93、结结合我司高合我司高层产层产品品户户型自身素型自身素质质，建，建议议我司：我司：精装修精装修89户户型入市价型入市价14300元元/，105 户户型入市价型入市价14200元元/，125户户型入市型入市 价价14100元元/竞品项目整体高层90-100户型单价高于110-120户型200元/左右，120-140边户单价低于110-120户型100元/左右；公园上城89平小户型去化速度最快、价格最高，属于金 牛产品，140户型需要搭配车位赠送方式去化高高层层分分户户型定价型定价343市市场场比比较较得出得出18F高高层层当前当前时时点售价点售价13620元元/设设定定6个月后（个月后（2019年94、年9月）入市，月月）入市，月涨涨幅幅2.5%，故入市价故入市价14200元元/目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇定价方案定价方案 项项目分期目分期整整盘盘推售推售计计划划 渠道管理渠道管理示范区示范区选选址址定价方案定价方案-业态业态定价定价5.1车车位位项项目名目名 称称销销售售时时 间间车车位位总总 数数/车车位位 配比要配比要 求求车车位位 销销售售 比例比例销销售价格售价格是否是否 捆捆绑绑月均去月均去 化化/去化去化 周期周期本案2020.113104/1:1.0360%8万-10万/个否65/29个 95、月参考 竞品瓯江公 元上城20.01.081900/1:1.1465%8万/个（大 户型赠送车 位劵）否基本为 车位开 盘时成 交瓯江国 际新城18.05.25500070%7-8万/个否60个/月车车位：本案可售位：本案可售车车位位总总数数3063个，个，总户总户数数2951户户，车车位配比位配比1.02，按照按照总户总户数数的的1:0.6去化。去化。商商业业：本案底商：本案底商总总面面积积4840，月均去化，月均去化400，销销售周期售周期10个月。个月。-500005000100001500020000250003000045004000350030002500200015001000596、0002019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月瓯江板块商业量价走势供应面积成交面积交易均价44东东樾府樾府项项目商目商业业于于2019年年9月推月推售售4068（35套套），），当当月成月成交交1903（17套套），），成成交交均均价价22965元元/，本，本 案案纯纯一楼商一楼商铺铺参考定价参考定价23000元元/。板板块块内在售内在售车车位均价位均价为为6-8万万/个个，价价格格有有上上涨涨趋趋势势，销销售比售比7097、%左左右右。我我司司项项目目预预计计销销售比售比60%，人人防防车车位位定价定价8万万/个，非人防个，非人防车车位位10万万/个。个。目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇定价方案定价方案 项项目分期目分期整整盘盘推售推售计计划划 渠道管理渠道管理示范区示范区选选址址45定价定价结论结论5.1品品类类（东东地地块块）高高层层单层单层商商铺铺车车位位销售期2020.9-2022.062021.03-2022.082020.12-2023.04价格（元/）整盘均价14709元元/23000元元/80000-100000元98、元/个个起始价142002300080000-100000年度涨幅5%0.0%0.0%最高价157302300080000-100000月均去化（）10000/月月400/月月65个个/月，月，按照按照总户总户数数1:0.6去化去化板板块块位置位置优优越，越，规规划配套不断划配套不断兑现兑现，对对比平行板比平行板块经济块经济开开发发区和上游区和上游龙龙湾老城区板湾老城区板块块目前价格上目前价格上 涨趋势涨趋势，预计预计2020年板年板块块整体均价达到整体均价达到14500元元/左右。我司左右。我司项项目在板目在板块块内位置内位置较为优较为优越，与越，与 美的地美的地块块基本持平，但基本持平，但99、优优于世茂和旭于世茂和旭辉辉地地块块，故，故项项目价格将略高于世茂地目价格将略高于世茂地块块。我司我司项项目目预计预计9月入市，住宅首开定价月入市，住宅首开定价14200元元/，全，全盘盘住宅均价住宅均价14718元元/.目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇定价方案定价方案 项项目分期目分期整整盘盘推售推售计计划划 渠道管理渠道管理示范区示范区选选址址46一期一期地上可售建筑面积16.27万高层19栋1574户开工2020年7月20日示范区开放2020年9月13日首批次开盘2020年9月27日竣工备案2022年11100、月30日交付2022年12月31日二期（二期（暂暂定）定）地上可售建筑面积14万高层15栋1377户开工2021年3月1日二期首次开盘2021年4月28日竣工备案2023年6月30日交付2023年7月31日项项目分期目分期5.2核心核心结论结论：项项目目业态业态均均为为高高层层，分分两两期期开开发发，首批推首批推售售5栋栋，确保确保转转化化项项目目货货量：北量：北侧侧（B-09C）地）地块为块为一期共一期共19栋栋高高层层，总总可售面可售面积积16.27万，万，1574套；套；南南侧侧（B-09H）为为二期共二期共15栋栋高高层层，总总可售面可售面积积14万万，1377套。套。一期一期二期二期101、第一批次47第二批次第三批次第四批次第五批次第六批次第七批次第八批次目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇定价方案定价方案 项项目分期目分期整整盘盘推售推售计计划划 渠道管理渠道管理示范区示范区选选址址整整盘盘推售推售计计划划5.3首推首推计计划：划：首批推售一期首批推售一期5栋栋楼，高楼，高层层390套，套，货值货值共共计计5.8亿亿；首批去化；首批去化312套，套，销销售售额额4.6亿亿，去化比例去化比例80%。低低值值区区-红红色区域色区域特点：楼特点：楼栋设计为栋设计为南偏西南偏西30度，靠近度，靠近马马路路102、规规划建划建议议：中小：中小户户型型产产品，地品，地块块南南面面布置布置人人才房，才房，中中值值区区-黄色区域黄色区域特点：小区西特点：小区西侧侧和北和北侧侧，靠近，靠近马马路；路；规规划建划建议议：较较小的高小的高层产层产品，控制品，控制总总价，价，保保证证去去化化。高高值值区区-蓝蓝色区域色区域特点：地特点：地块块中央偏内、中央偏内、东侧东侧有水景有水景资资源。源。规规划建划建议议：中大：中大户户型型产产品配置，利品配置，利用用景景观观和和产产品品差差异异实实现现项项目目溢溢价。价。批次批次时间时间产产品品单单价价供供应应 套数套数供供应应 面面积积一批次2020-9-27高层142004103、1143906二批次2020-11-24高层1430040641983三批次2021-1-16高层1450040340721四批次2021-3-21高层1460035436040五批次2021-4-28高层1470032332638六批次2021-8-24高层1510037837848七批次2021-11-25高层1540032433149八批次（人才房）2022-3-22高层11100352364262951302711车位总数2951个，人防价格8万/个，非人防10万/个，1：0.6去化目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘104、思路篇思路篇定价方案定价方案 项项目分期目分期整整盘盘推售推售计计划划 渠道管理渠道管理示范区示范区选选址址渠道管理渠道管理5.42019年年瓯瓯江江口口项项目目各各渠渠道道成成交交占占比比公园公园上城上城东东樾府樾府九九珑珑湖湖分销60%60%55%代理25%30%全民经纪人（含老带新）15%20%5%团购2%二、二、渠渠道道管管理：理：1、项目为营销全操盘，在本项目渠道管理渠道管理上重点是控制上重点是控制整整 盘盘分分销销比例，做到全比例，做到全场场的合的合规规性、公平性和技性、公平性和技术术性。性。2、全民经纪人、分销管理重点在于合规性和费用整体控制，尝试挖掘团购，重点在岛内科技型企业、105、政府单位、吾悦商户等。3、案场自销与代理团队良性竞争。核心结论：1、整、整盘销盘销拓一体，首开全面启拓一体，首开全面启动动分分销销，控制分，控制分销销比例；比例；2、首开当年引入代理、首开当年引入代理，2020年年12月月31日退出；日退出；3、顺顺销销阶阶段充分拓展瑞安吾悦广段充分拓展瑞安吾悦广场场、龙龙湾吾悦广湾吾悦广场场商家及客商家及客户资户资源，充分使用全民源，充分使用全民经纪经纪人；人；阶阶段性使用分段性使用分销销冲刺指冲刺指标标。一、一、渠渠道道分分析：析：1、从区域核心竞品的渠道使用情况及效果来看，分分销销占比占比较较高高，全 民经纪人处于中低水平，东樾府项目早期有部分政府单位团106、购，占比 不高。2、公园上城首次开盘使代理公司，效果较好，后期代理团队全部转入自销，我司项目建议在首开当年引入代理，2020年12月31日退出。3、根据投资测算，本项目营营销销费费2.13%，但体量大，营销费用绝对 值较高，所以在项目首开阶段采采用用全全面面分分销销+代代理理模模式式，进进行行市市场场引引 爆；爆；续续销阶销阶段采取自段采取自拓拓+全民全民经纪经纪人模式，合理控制整人模式，合理控制整盘费盘费用。用。48目目录导图录导图项项目概况篇目概况篇市市场环场环境篇境篇客客户户定位篇定位篇产产品定位篇品定位篇操操盘盘思路篇思路篇定价方案定价方案 项项目分期目分期整整盘盘推售推售计计划划 渠107、道管理渠道管理示范区示范区选选址址示范区示范区选选址址5.5核心核心结论结论：售楼：售楼处设计处设计1、售楼部、售楼部+示范区：根据示范区：根据场场地施工要求及最佳展示位置，地施工要求及最佳展示位置，项项目建目建议议在在场场地外租地外租赁赁，售楼，售楼处处面面积积800 平，示范区面平，示范区面积积3000平左平左右右，配置，配置89平平、125平两个平两个样样板板间设计间设计。售楼。售楼处设计处设计建建议议采用非采用非标标准化，准化，现现代代风风格，具有格，具有标识标识性。性。2、临临售售/展展厅厅：售楼：售楼处处示范区开放前在瑞安吾悦广示范区开放前在瑞安吾悦广场场、龙龙湾万达、湾万达、乐乐清鑫清鑫鸿鸿广广场场租租赁临时赁临时外展外展厅厅。位置：地块直线距离约1000米，接近主干道，比邻开发区管委 会49风格：参考重庆新城琅翠