1、2023年国家内需战略下的住房消费新格局2023.22022-2023年度报告：目录0102CONTENTS032022年宏观经济和房地产市场特征总结2023经济发展趋势：内需拉动经济的新格局2023年房地产市场趋势及房企策略建议012022年宏观经济和房地产市场特征总结PART022022年房地产市场总体特征012022年宏观经济特征032022年房地产市场区域特征042022年房企发展特征-30-20-1001020302015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-11202、19-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-07美国:GDP同比日本:GDP同比欧盟:GDP同比英国:GDP同比印度:GDP同比韩国:GDP同比2022年世界宏观经济-通胀高企，世界经济不确定性增加2022年世界进入后疫情时代，受前两年欧美货币宽松政策、俄乌战争等因素影响，全球各国通胀高起，近期欧美不断进行加息，遏制高通胀率的同时也拖慢了经济增速，世界经济的不确定性增加8.802468102000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2013、0年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年E2000年-2022年世界平均CPI指数同比情况%疫情爆发后，欧美各国激进降息，加上近两年国际局势动荡，CPI指数连续快速上涨，甚至超过金融危机期间水平2015年-2022年Q3世界主要国家GDP季度同比增速%2021年下半年起，各国经济增速普遍大幅放缓，经济下行压力不断增大2022年世界经济大事件-10-5051015202018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-0620204、-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122022年中国宏观经济-波动较大，未来逐渐企稳进入新阶段近两年，受国内疫情反复和世界复杂局势的影响，中国经济波动幅度较大，但随着疫情防控进入新阶段，和“二十大”后 发展实体经济和扩大内需战略的提出，中国经济即将进入新阶段，逐渐企稳回升%受阶段性疫情反扑影响，经济、生活秩序受到冲击，近两年中国经济发展波动幅度较大2018年-2022年中国GDP季度同比增速2022年全年GDP增速3%2022年10月“二十大”召开，中国经济发展进入新阶段2022年11月起，防疫政策转5、变，疫情防控进入新阶段“二十大”提出中国经济“要坚持以推动高质量发展为主题”，”把发展经济的着力点放在实体经济上“，“实施扩大内需战略”等内容11月起，国家卫健委陆续出台防疫政策“二十条”、“新十条”，将新冠调整为“乙类乙管”，放松出入境限制，标志着疫情防控进入新阶段，疫情对于正常经济、生活秩序的影响大大减弱-10-505101520252018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-0620226、-092022-12GDP:当季同比房地产业GDP:当季同比房地产业目前受冲击较大，拖累经济恢复2021年下半年起，由于疫情冲击房地产市场底层需求持续下滑、房企融资环境恶化、房企暴雷陷入资金困境等多重因素，房地产业受到明显冲击，产业增加值持续处于负增长，拖累经济恢复经济压力加大疫情反复影响融资环境持续恶化就业形势严峻居民收入预期普遍下滑购买意愿下滑，尤其是刚需客群房地产企业频频暴雷对房企信任度下降市场走低，房价上涨动力不足，部分城市微跌客户资产保值升值需求难以满足二手房市场置换难度加大改善、置换需求难以释放经济压力传导对房地产市场底层需求冲击明显2018年-2022年中国GDP和房地产业GDP7、季度同比增速疫情冲击+融资收紧+需求下滑房地产业增加值持续处于负增长，拖累经济恢复%022022年房地产市场总体特征012022年宏观经济特征032022年房地产市场区域特征042022年房企发展特征2022年，我国房地产调控政策风向逆转十九大后坚持”房住不炒”，至2022年“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”，背后是房地产调控针对的核心矛盾发生变化：2022年之前房地产问题是金融泡沫化风险；当前该风险已经有效控制，但是出现了新的风险：债务与现金流错配造成的暴雷及违约风险。因此，政策会转向解决暴雷、债务违约的方向。国新办新闻发布会：郭树清提到“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”国新办新闻8、发布会：郭树清提到“房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强”，“房地产金融化泡沫化势头得到遏制”银保监会系统大会：郭树清表示遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线银保监会新闻通气会：房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制银保监会相关部门负责人表示：“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”2019年9月3日2020年9月14日2021年3月2日2022年3月2日2022年9月23日高压调控阶段政策调整阶段分水岭2022年房地产行业风险纾困进入第三阶段 房地产供给端约束趋于缓解。央行确定，每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款9、以及投资房地产开发商的债券。人民银行、银保监会11月11日出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。央行通过政策性银行出台了2000亿元“保交楼”专项借款，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具；扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。证监会提出放宽房企股权融资五项措施，如恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外上市政策等。各有关方面集中出台了一系列财税和利率政策：个税退税激励支持改善性住房需求；针对房价下跌城市阶段性下调首套房贷款利率下限；下调首套个人住房公积金贷款利率。多地政10、府出手收购商品房作为保障安置和人才用房，盘活市场、加速楼市去化。需求端调控供给端调控 实践证明，单靠房企自救难以化解风险。保交楼、稳民生。近期金融管理部门密集发声，并开始采取措施，支持房地产风险化解和平稳健康发展。第一阶段第二阶段第三阶段房企自救（企业）压实地方政府责任（地方政府）国家金融支持（中央政府）政策面积极，实际执行进展缓慢收并购进展缓慢 收并购项目的供给与需求不匹配 项目债权债务关系复杂，周期长 土拍市场降温，招拍挂机会更佳授信及增信机制落地性差 授信及增信房企仅限少量优质房企 授信及增信落地是针对单一项目，并非针对单一主体及全民房企非标融资落地性更差 非标融资成本更高 达标项目或者11、房企更少政策面积极，实际执行进展缓慢12月2日，新城控股：取消发行上限为1亿元的中期票据。12月3 日，北京城建集团取消10亿中期票据发行。12月9日，蜀道投资集团取消10亿元，五年期中期票据。12月15日，河南交通投资集团有限公司取消发行22豫交投MTN003中期票据。12月19日，苏高新取消发行上限5亿元中期票据发行。三支箭落地后，房企发债情况目前房企发债基本需要有抵押担保物，纯信用发债的时代已经过去。大部分房企，尤其是民企，目前能够抵押资产相对不足。三支箭落地后，房企股权融资情况1.股价在低位，不适合增发或者配售。2.相当于向股东和社会投资者募资3.企业原控股股东控制权被稀释，未来可能会12、丧失控股权房企名称公告内容今年股价高点融资用途旭辉配售价1.14港元，8.4亿股，认购款项9.58亿元6港元（2月）偿还现有债务及企业运营雅居乐以每股2.32港元，配售2.685亿股，认购款6.17亿港元4.6港元（3月）偿还到期债务及企业运营合景泰富以2.01港元配售2.35亿股，认购款约4.67亿港元5.1港元（1月）偿还现有债务及企业运营德信中国以每股0.881港元配售2.68亿股，认购款2.36亿港元3港元（3月）偿还现有债务及企业运营新城拟以3.5港元配售5.6亿股，认购款19.6亿港元6港元（1月）偿还到期境外债务及企业运营碧桂园拟以2.7港元配售17.8亿股，认购款48.06亿港13、元7.2港元（1月）偿还到期境外债务及企业运营房企融资有所恢复，但市场预期、房企局面难以快速扭转近期房企融资政策放松后，房企融资规模呈现明显翘尾趋势，12月典型房企融资金额环比上涨125%。但融资多倾向于少量优质房企，尤其是国央企，其余多数房企尤其是再融资落地中仍面临不少困难，例如收并购进展缓慢、授信及增信机制落地性较弱、债权、股权融资不畅等问题，多数房企资金紧缺的局面难以快速扭转02004006008001000120020210120210220210320210420210520210620210720210820210920211020211120211220220120220220214、2032022042022052022062022072022082022092022102022112022122021年1月-2022年12月典型上市房企融资情况12月，40家典型上市房企共完成融资金额712.5亿元，环比上升125.03%。亿元房企融资环境改善，但实际执行中仍有不少困难收并购进展慢授信及增信机制落地性较弱债权、股权融资不顺收并购项目的供给与需求不匹配项目债权债务关系复杂，周期长土拍市场降温，招拍挂机会更佳授信及增信房企仅限少量优质房企，对出险房企限制较多，且落地时间较长授信及增信落地是针对单一项目房企发债需要抵押、担保物，但目前大部分民企能够抵押资产相对不足。部分房企债券15、销售不畅，取消发行房企普遍股价低迷，不适合增发或者配售全国房地产开发投资、土地成交价款增速持续下滑2022年，全国房地产开发投资完成额累计同比跌幅持续扩大，全年同比下滑10%，全国土地成交价款累计9166亿元，累计同比跌幅继续扩大至下跌48.4%，房企普遍资金紧张，投资、拿地增速持续下滑数据来源：wind，统计局，同策研究院12.7%10.9%8.8%7.2%6.0%4.4%3.7%0.7%-2.7%-4.0%-5.4%-6.4%-7.4%-8.0%-8.8%-9.8%-10.0%2021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/03216、022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/122022年全国房地产开发投资完成额13.29万亿元，同比-10%2021年7月-2022年12月全国房地产开发投资完成额累计同比增速-4.8%-6.2%0.3%0.2%4.5%2.8%-26.7%-16.9%-20.6%-28.1%-46.3%-43.0%-42.5%-46.2%-46.9%-47.7%-48.4%2021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/0620217、2/072022/082022/092022/102022/112022/122022年全国土地成交价款9166亿元，同比-48.4%2021年7月-2022年12月全国土地成交价款累计同比增速全国100大中城市成交土地溢价率维持低位2022年百城土地成交溢价率持续维持低位，百城溢价率稳定在2%-3%之间。一线城市土地成交溢价率波动较大，主要是由于部分月份热门地块入市，竞争激烈，但土地市场整体热度持续低温数据来源：wind，统计局，同策研究院0%5%10%15%20%25%30%35%2021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/018、82021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/12一线二线三线14.2616.4317.9623.6716.5711.1111.486.833.962.532.742.503.023.883.775.092.154.333.113.793.371.872.992.1405101520252021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/19、102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/122021年1月-2022年12月100大中城市成交土地溢价率2021年1月-2022年12月全国不同能级城市土地成交溢价率百城土地溢价率从2021年4月起，一路走低%民企拿地大幅缩水，国企城投托底成常态2021年房企拿地金额TOP100中，民企占比46%，而2022年民企占缩水至16%，地方国企占比最高达67%，是目前主要拿地企业类型。为解决房企面临的债务问题，四大国有资产管理公司等正在加速进入房20、地产市场，金融机构参与度提升央企 16%地方国企38%民企46%2021年房企拿地金额TOP100 企业性质结构央企17%地方国企67%民企16%2022年房企拿地金额TOP100 企业性质结构四大国有资产管理公司驰援房企 2022年4月，央行四大国有资产管理公司和18家金融机构提供了12家出险房企清单，针对其资产收购等工作提出6项政策指导。目前资管公司采取的两种主要模式是“资产管理公司+国有房企成立合作平台”模式和“资产管理公司接管+委托代建”模式。华融资产综合运用“债券收购+债权重组+财产信托”模式，顺利化解房地产上市公司禹洲集团的债券兑付风险，保障了200多位社会投资人利。2021年华融21、资产收购重组房地产不良资产占比达46.3%信达资产收购重组房地产不良资产占比从2021年42%，提升至2022年上半年44%全国房屋新开工、竣工面积持续下滑2022年全国房屋累计新开工12.06亿平米，累计同比下跌39.4%，降幅持续扩大。一方面土地出让下滑导致新开工规模下滑，另一方面市场销售不佳，拖累新开工；竣工面积8.62亿平米，累计同比下跌15%，跌幅不断收窄数据来源：wind，统计局，同策研究院-0.9%-3.2%-4.5%-7.7%-9.1%-11.4%-12.2%-17.5%-26.3%-30.6%-34.4%-36.1%-37.2%-38.0%-37.8%-38.9%-39.4%22、2021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/122022年累计新开工12.06亿平米累计同比-39.4%2021年7月-2022年12月房屋新开工面积累计同比增速25.7%26.0%23.4%16.3%16.2%11.2%-9.8%-11.5%-11.9%-15.3%-21.5%-23.3%-21.1%-19.9%-18.7%-19.0%-15.0%2021年7月-2022年12月房屋竣工面积累计同比增速全23、国商品房销售面积、均价下滑，但降幅逐渐收窄2022年1-11月全国商品房累计销售12.13亿平米，累计同比下跌23.3%。全国商品房累计销售均价9814元/平米，累计同比跌幅持续收窄。近期出台的一系列政策对市场销售状态尚未明显改善，销售均价跌幅收窄主要是由于一二线城市销售占比提升数据来源：wind，统计局，同策研究院21.5%15.9%11.3%7.3%4.8%1.9%-9.6%-13.8%-20.9%-23.6%-22.2%-23.1%-23.0%-22.2%-22.3%-23.3%-24.3%2021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/0224、2022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/122022年商品房销售累计13.58亿平米累计同比-24.3%2021年7月-2022年12月商品房销售面积累计同比增速7.5%5.9%4.7%4.2%3.5%2.8%-10.7%-10.4%-10.8%-10.3%-8.6%-7.4%-6.3%-5.3%-4.9%-4.3%-3.2%2021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/07202225、/082022/092022/102022/112022/122022年商品房销售均价9814元/平米同比-3.2%2021年7月-2022年12月商品房销售均价累计同比增速022022年房地产市场总体特征012022年宏观经济特征032022年房地产市场区域特征042022年房企发展特征土地市场特征：一线城市市区土地需求依然相对旺盛，整体平稳2022年7-11月，一线城市累计供应1745万平米住宅用地，同比下跌49.9%，累计成交1665万平米，同比下跌5%。住宅类用地成交建面为略低于前两年同期，但差距不大，楼面价波动上升，体现全国市场下行阶段，开发商普遍做出回归核心城市的策略选择，对核心城26、市的土地需求依然相对稳定，市区优质地块普遍竞争激烈，频频触顶数据来源：wind，统计局，同策研究院一线城市:北京、上海、广州、深圳05000100001500020000250003000035000400000200400600800100012001400160018002020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/227、2022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/11供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价万平米元/平米2020-2022年11月一线城市住宅土地月度供应、成交（按规划建筑面积）2020年7-11月供应1897万平米成交1739万平米2021年7-11月供应3487万平米成交1758万平米2022年7-11月供应1745万平米成交1665万平米土地市场特征：二线城市分化加剧，多数地块底价成交2022年7-11月，二线城市累计供应11694万平米住宅用地，同比下跌41.7%，累计成交7895万平米，同比下跌9.7%。住宅类用地成交建面28、为近三年同期的最低值，在市场下行阶段，二线城市相比一线城市安全度略差，部分城市商品住宅销售持续低迷，土地市场同样面临冲击；但不同区域二线城市市场分化，部分强二线城市市场基本平稳，部分地块热度较高；普通二线城市全年基本底价成交，部分地块流拍万平米元/平米2020-2022年11月二线城市住宅土地月度供应、成交（按规划建筑面积）数据来源：wind、同策研究院；二线城市:天津、重庆、杭州、南京、武汉、长沙、济南、青岛、宁波、苏州、厦门、福州、南昌、郑州、合肥、沈阳、大连、长春、哈尔滨、成都、西安、太原、石家庄、珠海、兰州、呼和浩特(共26个)。020004000600080001000012000029、1000200030004000500060007000800090002020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/11供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价2020年7-11月供应22192万平米成交165330、8万平米2021年7-11月供应20046万平米成交8742万平米2022年7-11月供应11694万平米成交7895万平米土地市场特征：三四线城市市场全面趋冷，供过于求2022年7-11月，三线城市累计供应2.66亿平米住宅用地，同比下跌5.3%，累计成交1.50亿平米，略高于2021年同期。2021年下半年起，全国三线城市率先开始市场调整，并延续至2022年，市场长期处于低位，供大于求，流拍率较高万平米元/平米2020-2022年11月三线城市住宅土地月度供应、成交（按规划建筑面积）数据来源：wind、同策研究院；三线城市:贵阳、昆明、南宁、海口、银川、乌鲁木齐、无锡、常州、唐山、温州、嘉31、兴、烟台、佛山、东莞、绍兴、西宁、三亚、湖州、舟山、台州、金华、镇江、扬州、泰州、南通、连云港、保定、廊坊、秦皇岛、包头、北海、赣州、桂林、惠州、湛江、吉林、洛阳、泉州、徐州、宜昌、蚌埠、常德、大理、丹东、济宁、锦州、九江、泸州、牡丹江、南充、平顶山、韶关、襄阳、岳阳、遵义、淮安、盐城、宿迁、衢州、丽水、肇庆、江门、中山、汕头、张家口、淄博、潍坊、马鞍山、绵阳、湘潭(共70个)。010002000300040005000600070000200040006000800010000120002020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/32、92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/11供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价2020年7-11月供应3.18亿平米成交2.14亿平米2021年7-11月供应2.81亿平米成交1.39亿平米2022年7-11月供应2.66亿平米成交1.50亿平米020406080100120140160北京上海广州深圳0533、0100150200250北京上海广州深圳商品住宅市场特征：一线城市除疫情影响外，市场热度相对稳定2022年，一线城市商品住宅累计供应3335万平米，同比下跌4.8%；累计成交2794.2万平米，同比下跌21.5%，一线城市成交同比下降较多，主要是上半年受疫情影响。与其他能级城市相比，一线城市市场相对稳定。价格方面，各城市均执行新房限价，新房房价维持平稳，而二手房挂牌价格下半年出现明显的回落数据来源：wind，统计局，同策研究院备注：北京、上海商品住宅成交量价数据为不含保障性住房成交数据2021-2022年一线城市商品住宅成交面积万平米2021-2022年一线城市商品住宅供应面积万平米202134、年一线城市累计供应3503.5万平米同比下跌4.8%2022年一线城市累计供应3335万平米2021年一线城市累计成交3558万平米同比下跌21.5%2022年一线城市累计成交2794.2万平米05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,0000200400600800100012002021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/10202235、/112022/12供应面积成交面积成交均价商品住宅市场特征：东部沿海二线城市市区和郊区热度分化明显2022年，东部沿海二线城市市场普遍低位运行，量缩价稳。长三角、珠三角二线城市月均成交量363.8万平米，同比下跌40.2%，福建、山东二线城市商品住宅月均成交量183万平米，同比下跌31.7%，市场规模均下降较多，但供求基本平衡；城市内部市场结构方面，市区项目、改善项目去化较好，郊区市场普遍去化困难2021-2022年长三角、珠三角二线城市供求量价万平米元/平米2021-2022年福建、山东二线城市成交量价数据来源：dataln、同策研究院城市范围：南京、苏州、杭州、宁波、东莞、佛山城市范围：36、福州、厦门、青岛、济南0500010000150002000025000300000501001502002503003504002021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12供应面积成交面积成交均价万平米元/平米2022年月均供应 345.35万平米月均成交363.8万平米2021年月均供应604万平米月均成交 608.5万平米2022年月均37、供应 140万平米月均成交183万平米2021年月均供应246万平米月均成交 268万平米商品住宅市场特征：中西部、东北二线城市需求下滑更显著2022年，中西部和东北二线城市市场下滑比东部沿海城市更明显。中西部二线城市商品住宅量跌价涨，月均成交量仅519万平米，同比下跌41%，东北部二线城市量价齐跌，月均成交量122万平米，同比下跌41%。下半年在各类刺激政策出台下，中西部、东北二线城市市场依然呈现下滑趋势，去化周期不断延长数据来源：dataln、同策研究院城市范围：沈阳、大连、长春城市范围：成都、贵阳、合肥、武汉、西安、长沙、郑州、重庆万平米元/平米02000400060008000100038、012000140000501001502002503003504002021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12供应面积成交面积成交均价万平米元/平米02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,00002004006008001000120014002021/12021/22039、21/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12供应面积成交面积成交均价2021-2022年中西部二线城市成交量价2021-2022年东北部二线城市成交量价2022年月均供应 493.3万平米月均成交 518.8万平米2021年月均供应861.3万平米月均成交 879.4万平米2022年月均供应 58.9万平米月均成交 122万平米2021年月均供应181.6万平米月均成交40、206.4万平米一二线城市去化周期普遍延长，尤其是中西部、东北城市一二线城市商品住宅库存面积整体呈上行趋势，个别城市略有下降，去化周期普遍在2022年6月达到峰值，与上年末相比，多数城市去化周期延长，尤其是中西部、东北城市，去化周期大幅延长城市库存面积/万平米6个月去化周期/月2021年6月2021年12月2022年6月2022年12月2021年6月2021年12月2022年6月2022年12月北京1,584.131,682.221,818.781887.1826.725.643.234.8上海616.26586.06591.86711.486.87.19.46.8广州1,127.131,3341、4.891,311.911420.0610.414.117.621.2深圳1,404.681,579.871,585.931691.5233.834.464.461.4南京948.311,212.621,107.591106.357.215.81420.9苏州787.65899.28843.561080.028.914.115.911.7杭州927.66844.41867.79894.774.95.210.99宁波569.86757.01735.87724.964.39.214.714.2佛山269.27484.67653.10689.32.56.210.710.1青岛2,278.602,3442、8.622,137.852068.1717.721.521.724.2济南1,556.261,535.771,494.661381.111.41419.315南昌298.14309.10321.22316.57811.514.410.5长沙1,524.801,589.131,561.241709.714.517.324.527武汉1,745.921,966.681,985.411910.118.713.223.220大连797.66820.66793.49741.8715.622.434.936.9长春1,070.431,230.641,178.711021.5318.721.242.719重43、庆3,075.432,967.673,017.693003.3917.719.962.579西安909.641,102.991,136.311265.621411.914.621.3郑州1,835.591,912.601,722.151599.915.720.226.930.1典型城市商品住宅库存面积及去化周期数据来源：dataln、同策研究院02000400060008000100001200014000160000501001502002503003504004502021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102044、21/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12成交面积成交均价商品住宅市场特征：三四线城市市场全面下滑2022年，长三角三四线城市商品住宅量跌价稳，月均成交量305.6万平米，同比下跌47%；珠三角三四线城市商品住宅量价齐跌，月均成交量仅205万平米，同比下跌37%，目前市场逐渐企稳万平米元/平米万平米元/平米02000400060008000100001200014000160001800001002003004005006007008009002021/1202145、/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12成交面积成交均价2021-2022年长三角三四线城市成交量价2021-2022年珠三角三四线城市成交量价统计城市：惠州、汕头、韶关、肇庆、中山、珠海、清远统计城市：湖州、淮安、金华、常州、衢州、绍兴、泰州、温州、无锡、徐州、镇江、舟山、常熟、建德、昆山、启东、嵊州、太仓、宜兴、张家港数据来源：dataln、同策研究院246、022年月均成交 305.6万平米2021年月均成交 577.1万平米2022年月均成交 205.3万平米2021年月均成交 325.6万平米02000400060008000100001200014000160001800001020304050607080902021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12成交面积成交均价商品住宅市场特征：三47、四线城市市场全面下滑2022年，山东三四线城市商品住宅量跌价稳，月均成交量74.9万平米，同比下跌36%；福建三四线城市商品住宅量跌价涨，月均成交量仅27.4万平米，同比下跌48%万平米元/平米万平米元/平米0200040006000800010000120000204060801001201401601802002021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/148、12022/12成交面积成交均价2021-2022年山东三四线城市成交量价2021-2022年福建三四线城市成交量价数据来源：dataln、同策研究院统计城市：泉州、漳州、晋江统计城市：东营、日照、淄博、烟台2022年月均成交 74.9万平米2021年月均成交 116.5万平米2022年月均成交 27.4万平米2021年月均成交 52.8万平米三四线城市去化周期普遍大幅延长，库存压力较大三四线城市虽然供应放缓，库存面积与去年底相比变化不大，但由于市场需求下滑更加明显，销售明显放慢，因此去化周期与去年底相比，普遍大幅延长，库存压力较大城市库存面积/万平米6个月去化周期/月2021年12月202249、年12月2021年12月2022年12月常州512.32570.68923.2徐州947.04901.2919.1无锡524.67544.519.720.4绍兴189.03183.2811.620.2嘉兴162.61188.429.116.2金华243.02230.1618.120.5湖州456.02461.648.616.7珠海669.25720.0715.236肇庆830519.7623.416中山669.45541.5914.417.4东莞581.74576.3613.923.4惠州1750.971803.0220.835.6烟台1248.81211.7435.350.8洛阳484.0950、459.624.931泉州218.73180.0110.111.7典型三四线城市商品住宅库存面积及去化周期022022年房地产市场总体特征012022年宏观经济特征032022年房地产市场区域特征042022年房企发展特征销售规模下滑，排名换水，国企TOP20占比提升2022年，持续受疫情、经济、行业影响，消费者信心明显不足，百强房企操盘金额同比再下降41.7%，接近腰斩。在各房企中，民企普遍出现不同程度问题，反观国企表现较为稳健，此消彼长，操盘金额TOP20排名中国企占比提升数据来源：同策研究院2019-2022年百强房企操盘金额及同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%51、0200004000060000800001000001200001400002019202020212022操盘金额（亿元）同比公司名称性质2021年2022年排名操盘金额（亿元）排名变化操盘金额（亿元）变化碧桂园民企17208.614410.9万科地产国企26122.824143.4保利发展国企44899.734116绿城中国国企73509.443003.2中海地产国企63524.552807.3华润置地国企8295062786招商蛇口国企9289272635金地集团民企102879.582101龙湖集团民企122608.691827.9建发房产国企181656.1101673.1融创中国52、民企35677.2111607.5中国恒大民企54356.334450.72019-2022年百强房企操盘金额及同比55%45%民企国企35%65%操盘金额TOP20房企20212022业绩亏损，净利润负数，商票贴现率保持高位销售的持续下滑引发业绩的亏损。据统计，截至2月1日，A股上市房企中已有65家公司发布2022年度业绩预告，44家公司业绩同比下滑，36家公司预告亏损，占比超五成，其中5家公司最大亏损超百亿元，仅少数企业扭亏为盈。此外，供应商信任缺失、项目停工、后续回款受阻等恶性循环，也是导致业绩亏损的成因之一，表现在数据上则是部分房企商票贴现率自2022年起触顶36%最高线，并后续开始出53、现票面打折证券代码证券简称2021年2022年归属母公司股东的净利润预告净利润上限预告净利润下限净利润最大变动金额600466.SH蓝光发展-138.34-219.37-219.37-81.03002146.SZ荣盛发展-49.55-190.00-250.00-200.45000540.SZ中天金融-64.16-125.00-139.00-74.84000656.SZ金科股份36.01-95.00-190.00-226.01000671.SZ阳光城-69.52-80.00-110.00-40.48000961.SZ中南建设-33.82-75.00-90.00-56.18000732.SZST泰54、禾-40.13-39.06-52.85-12.72600823.SH世茂股份9.61-38.40-57.60-67.21600743.SH华远地产-6.69-35.00-39.00-32.31600565.SH迪马股份-20.54-29.50-29.50-8.96上市房企归母净利润业绩预告亏损TOP10（亿元、%）证券代码证券简称2021年2022年归属母公司股东的净利润预告净利润上限预告净利润下限净利润最大变动金额600067.SH冠城大通-9.760.750.5010.26600094.SH大名城-4.121.701.425.54600340.SH华夏幸福-390.3016.0011.0055、401.3上市房企归母净利润业绩预告扭亏为盈（亿元、%）华夏幸福：因债务重组取得进展，而确认债务重组收益等非经常性损益，扣除后经营业绩仍为亏损数据来源：同策研究院、wind2021年中期-2022年部分房企商票贴现率情况9%18%27%36%6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月2021年2022年金科地产阳光城中南建设荣盛房地产世茂房地产新城控股花样年地产建业集团旭辉集团融创房地产富力地产恒大地产雅居乐正荣地产绿地控股拿地大幅减少，资产密集抛售，聚焦大宗交易从头部房企拿地趋势以小见大，相较于2020年，受资金和市场预期的影响，256、022年房企拿地明显大幅减少。反观在大宗交易上，资产出售涉及金额和数量持续上升，其中资金占用较少的中小规模项目交易占比提升91 430 641 8笔23笔60笔0204060800100200300400500600700202020212022涉及金额（亿元）笔数2020-2022年50家房典型企出售资产情况数据来源：同策研究院、dataln，wind2021、2022年50家典型房企出售资产不同金额规模的宗数占比2018-2022年TOP5房企拿地宗数517197149100742104031240100200300400500600碧桂园万科保利地产绿城中国中国海外发展2018年201957、年2020年2021年2022年30%9%35%26%小于1亿1-5亿5-20亿大于20亿22%27%38%13%20212022（换算成人民币）融资金额锐减，房企分化，集中国企和优质民企自2021年起，在政策管控和投资信心不足双重影响下，2022年房企融资规模持续缩减。期间，为避免暴雷风险，金融机构开始选择向有政府背书的国企和财务稳健的优质民企发放贷款，这导致了房企间出现分化，强者愈强，弱者无粮数据来源：同策研究院、wind50%13%11%-22%-38%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%020004000600080001000012000258、0182019202020212022公开发行信用债金额（亿元）同比变动（%）2018-2022年50家典型房企公开发行信用债金额及同比2020-2022年50家典型房企公开发行信用债金额占比26%48%67%74%52%33%0%20%40%60%80%100%202220212020民企国企60%60%68%40%40%32%0%20%40%60%80%100%202220212020其他民企优质民企2020-2022年38家典型民企公开发行信用债金额占比备注：优质民企指获中债增信担保的7家民企，包括龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、美的置业、滨江集团债券实质违约和展期激增，59、多家房企债务重组2022年，约44家房企出现债券违约现象，涉及金额近2000亿元，其中在境内债券市场有24家房企宣布展期，远高于2020、2021年。基于资金和现金流，及公司未来运营考虑，多家房企进行债务重组，申请整体展期，其中富力是目前唯一一家成功完成对466亿境内外债务全部整体展期的房企数据来源：同策研究院、wind、票宜贴71544199800195605001000150020002500020406080100120140160180200202020212022企业数笔数涉及金额（亿元）2020-2022年房企发行信用债违约情况2022年房企境内债信用债违约涉及金额和展期比例4%260、6%86%0%50%100%010002000202020212022涉及金额金额展期比例境内债务重组境外债务重组富力地产8笔135亿境内债整体展期成功（2022.9.22）10笔49.43亿美元债整体展期成功（2022.7.11）龙光集团21笔境内债整体展期成功（2022.12.6）-融创中国10笔160亿境内债整体展期成功（2023.1.3）-绿地集团-9笔32.41亿美元债整体展期成功（2022.11.22）华夏幸福-重组协议生效（2023.1.29）部分房企境内外债务成功重组情况大规模组织架构调整，重要人事变动，成本“节流”2021年的TOP50房企中约40%发生总裁或副总裁级别的人事61、变动，12家出现组织架构调整，主要为区域、城市层面的整合与精简，以缩减人力成本房企组织架构调整内容世茂集团1月，世茂集团宣布新一轮架构调整，对集团总部职能部门、区域职能部门进行整合，如裁撤区域及以下层级投资功能投资中心；区域设置方面，撤销原浙江区域公司，升级华中地区公司，并将沪苏区域公司的部分项目重新划分管辖权。7月，世茂内部发文宣布对华中地区、华北地区的组织架构调整，主要变动为撤销片区成立组团，调整后组团将由地区公司直管。从调整上来看，华中地区撤销武汉片区、郑州片区、安徽片区，同时成立武汉组团（聚焦武汉项目）、荆襄组团（聚焦襄阳和荆州项目）、湖南组团（聚焦长沙和张家界）、皖南组团、皖北组团、62、郑州组团；华北地区下辖的东北片区调整为辽宁组团和黑吉组团，由地区公司直接管理。同时，世茂集团还宣布在华中地区增设资产管理部。富力地产2月，富力组织架构及人事变动，西北、华北两区合并，成立北方区域，原富力集团西北区域董事长相立军，担任富力集团北方区域董事长。中南置地2月，中南建设旗下的房地产业务公司中南置地内部公告，在区域架构上，中南将苏皖区域和苏沪区域合并，成立沪苏区域，由毕兴矿担任区域公司负责人；海西区域和两广区域合并，成立华南区域，由杨杰担任区域公司负责人。融创中国2月，融创组织架构由七大区域调为九大区域，具体为新成立西北区域，管理陕西、山西、甘肃、宁夏四省；原西南区域拆分为成渝区域、云贵63、区域，分别管理四川及重庆、云南及贵州。12月，融创组织架构调整，成立地产经营运营中心、资本与融资中心、资产运营管理中心。金科地产3月，金科将公司原有区域进行拆分与整合，最终形成9个大区。具体调整如下：将云广区域一分为二，广西区域并入华南区域，云南区域并入四川区域；江西区域、浙沪区域合并；中原区域、山东区域合并；湖南区域、湖北区域合并；重庆区域、华东区域、华北区域、陕西区域不变。公司三级组织架构不变，即“集团-区域-城市”，集团设财务、投资、营销等职能部门，下设区域公司，区域公司再下辖城市公司。华润置地4月，华润置地开启新一轮组织调整，对城市公司进行整合，其中华东大区整合为6大城市公司，调整后为64、上海片区公司、南京片区公司、杭州片区公司、合肥片区公司、苏州片区公司、宁波片区公司。6个城市公司均设立11个标准部门，包括投资、运营、开发、设计、合约、工程、安全、营销、客关、人事行政、财务等。此外，上海、南京、杭州公司另设一个非标准部门，为公建管理部。12月，集团组织架构调整，部分城市公司进行整合。华润置地七大区下属分公司由40个调整为32个，大区部门由13个精简为9个，城市公司层面增设采购委员会、成本委员会、EHS管理委员会金地集团6月，金地集团进行组织架构调整，华东区域嘉兴地产公司、杭州事业部合并为杭州地产公司，负责杭州、嘉兴等浙江北部地区的投资拓展及经营工作，原嘉兴地产公司、杭州事业部65、所属人员相应划入杭州地产公司。东南区域南昌地产公司调整为南昌事业部。东北区域呼和浩地产公司包头事业部调整为包头片区，同时还涉及相应人事调整。中海地产6月，中海地产对区域公司进行内部调整。区域层面，华北区域合并北方区域成立新华北区域公司；原属北方区域的青岛城市公司、烟台城市公司划入华东区域，北方区域平台直接取消；华北区域管辖的郑州公司、武汉公司、太原公司以及华南区域下属的长沙公司并入中海西部区域，并成立新的中西部区域公司。城市公司层面，长春城市公司合并哈尔滨城市公司，成立长春片区公司；广州城市公司合并佛山城市公司，成立广州片区公司。随着组织架构出现变化，中海地产人事方面也随之进行调整，新出炉的四66、大区首名单为，成欣执掌华北区域、刘慧明执掌华东区域、刘长胜执掌中西部区域、刘显勇执掌华南区域。旭辉控股6月，旭辉推动内部组织变革，涉及城市公司层面。具体而言，河南事业部调整为郑州城市公司，并入华中区域集团；福州城市公司和厦门城市公司整合为福厦城市公司；广西事业部调整为南宁城市公司，并入东南区域集团。调整自7月1日起生效。此轮组织变革涉及部分人员的优化调整。7月，旭辉控股组织架构调整，设立四大平台，为地产开发平台、商业平台、代建平台和职能平台。人事调整上，原东南区域集团总裁汝海林升任旭辉控股执行总裁，主持地产开发平台的日常经营管理工作。旭辉控股执行董事、CEO林峰主抓职能平台，兼任旭辉商业总裁；67、代建平台则将由旭辉控股执行董事陈东彪负责。10月，旭辉再进行组织架构调整，多个“中心”降至“部门级”，投资拓展中心撤销，拓展职能并入建管公司，投拓管理部和合作管理部合并为投资管理部；产品中心撤销，成本管理部并入运营中心；企业管理中心撤销，客户运营部更名为客户关系部并入运营中心；总裁办公室和战略经营部合并为总裁办公室；人力发展中心撤销，学习发展中心更名为学习发展部；同时成立综合管理中心，下辖人力资源部、学习发展部、行政部、总裁办公室和数字科技部。组织调整下人员也发生调整。新城控股12月，集团及各事业部总部进行组织调整，调整范围包括集团总部、住宅板块以及商业板块，同时也带来多个高管岗位的变动。具体68、而言，整合投资、资本、资管、人力、财务、法务等职能，设置战略规划中心、投资发展与资本中心、资产管理中心、财务与融资中心、组织与人力发展中心、数字化发展中心、集团办公室、法律事务中心、审计监察中心、筑森设计公司和煜璞贸易公司。2022年部分TOP50房企组织架构调整和人事变动内容数据来源：同策研究院、公开信息整理022023经济发展趋势：内需拉动经济的新格局PART2023经济发展趋势：内需拉动经济的新格局基于当前国内外经济形势，中国经济发展的主要动力在于内循环，扩大内循环规模的重点在于扩大内需，包括消费和投资两大方面，而房地产作为居民消费、企业投资和实体经济的重要一环，也是扩大内需的重要一环，69、同样需要重启需求疫情影响逐渐结束，但经济下行压力依然较大，需要新的发展动力内循环（主要动力）外循环外部环境复杂，外循环动力不可控：逆全球化兴起发达国家经济降速美国加息重点在于扩大内需（包括消费和投资两大方面）住房消费和房地产投资也是扩大内需的重要一环当前主要问题在于需求不足房地产业受经济下行压力影响，底层需求明显下滑，同样需要重启需求02实施内需主导的发展模式01启动内需的国际背景03重启住房消费的实施路径长期背景：逆全球化浪潮兴起，全球贸易面临瓶颈长期来看，中国经济发展面临的外部背景是2016年开启的经济逆全球化浪潮抬头，先后经历2016年英国脱欧、2018年开始的贸易战、以及2022年俄乌70、军事冲突。经济逆全球化浪潮不再是短期冲击，而是实质影响经济长期稳定发展的因素数据来源：同策研究院、wind1981至2021年全世界出口金额万亿美元1985年“经济全球化”概念被提出1995年世界贸易组织成立2017年政府工作报告中明确提出“逆全球化 思潮和保护主义倾向抬头”2016年英国脱欧公投特朗普当选2020年新冠疫情持续蔓延,全球各国陆续颁布出行禁令2022年俄乌军事冲突全球化发展阶段全球经济发展进入新阶段逆全球化浪潮兴起0.05.010.015.020.025.0198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995171、99619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302022年国际冲突事件升级俄乌战争北溪管道被炸长期背景：出口推动经济增长面临三大矛盾对中国经济而言，一方面逆全球化浪潮下，全世界贸易总额面临增长瓶颈；另一方面，在存量竞争上面临东南亚等新兴国家的竞争。长期来看，未来靠出口推动经济增长面临增长受限、不可控制、难以预期三大矛盾数据来源：同策研究院、wind1949至2021年72、中国及部分发达国家出口金额占全球比例15.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%1949195219551958196119641967197019731976197919821985198819911994199720002003200620092012201520182021中国德国日本美国占比国际规律看，出口金额占全球的比例达到12%是个瓶颈。产业转移下面临新兴国家竞争中国出口金额占全球的比例面临增长瓶颈出口推动经济增长增长受限不可控制难以预期对外出口金额面临增长瓶颈1、全球贸易总额瓶颈2、国际竞争带来占比瓶颈他国贸易政策不可控对经济增长的贡献不可控国际冲突难以预期73、国际需求难以预期短期背景：2022年主要发达国家激进加息经历2020至2021年连续两年低利率政策后，为应对前期货币政策过度宽松以及地缘冲突导致的通胀问题，2022年欧美主要发达国家激进加息，也为中国经济发展面临的国际环境带来新的变化数据来源：同策研究院、wind美联储主席鲍威尔0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.505.002020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/11美国:联邦74、基金目标利率欧元区:基准利率英国:再回购利率部分发达国家基准利率%2022年11月美联储加息75个基点；12月再度加息50个基点2022年全球主要发达国家激进加息，应对国内通胀短期背景：激进加息导致经济增速放缓，中国出口需求减少2022年主要发达国家激进加息，虽遏制了通货膨胀，但也导致经济增速放缓，主要欧美国家制造业PMI转向下跌，并在4季度跌入荣枯线以下。以美联储对美国经济增长的预期为例，从9月、12月连续两次下调2023-2024年经济增速的预期。国际上主要发达国家经济增速放缓将导致对中国产品的需求增长放缓，拖累2023年中国出口增长数据来源：同策研究院、wind、美联储30354045575、0556065702020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/11美国日本德国法国英国主要欧美国家制造业PMIPMI转向下跌跌入荣枯线以下2022年12月美联储对经济的预期2022年9月美联储对经济的预期短期背景：人民币转向升值拖累出口增长至2022年4季度，美国过快加息进一步加剧经济增速放缓乃至未来进入衰退的预期，美元指数走弱，人民币转向升值、且未来持续升值的预期强，不利于2023年中国对外出口的持续增长。长期和短期背景76、综合来看，外循环都难以推动中国经济持续增长数据来源：同策研究院、wind实际美元指数及人民币汇率6.06.26.46.66.87.07.27.47.67.88.09095100105110115120125实际美元指数:广义美元兑人民币即期汇率美元指数美元兑人民币美国加息，经济强势，美元指数上行，人民币贬值美国加息，但经济增速放缓，美元指数下跌，人民币升值人民币升值外贸单以美元结算外贸单以人民币结算结算完成时国内卖家收到的人民币总金额减少结算完成时国外买家付出的美元增加，即成本增加国内卖家面临亏损风险国外买家面临成本增加的压力人民币升值拖累出口持续增长02实施内需主导的发展模式01启动内需的国77、际背景03重启住房消费的实施路径发展模式：未来进入内需主导的经济发展模式从中国经济的结构看，内需包括消费和投资（资本形成），占GDP的比例超过97%，且远超外需（出口金额）占GDP的比例（约18%-20%）。在未来2023年出口增长受限且面临长期增长瓶颈的背景下，必须进入内需发力、主导经济增长的发展模式中，顺应二十大报告提出“增强国内大循环内生动力和可靠性”的发展要求数据来源：同策研究院、wind、统计局注：为准确对比内需、外需，使用出口金额与GDP的比代表外需支出法核算GDP，是从生产活动成果最终使用的角度计算国内生产总值的一种方法。最终使用包括最终消费支出、资本形成总额及货物和服务净出口三78、部分2019至2021年最终消费支出、资本形成总额、出口金额与GDP的比例55.8%43.1%18.4%54.7%42.9%18.3%54.5%43.0%20.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%最终消费支出/GDP资本形成总额/GDP出口金额/GDP201920202021二十大报告提出“增强国内大循环内生动力和可靠性，提升国际循环质量和水平”以国内大循环为主体国内国际双循环相互促进内循环外循环发展模式：未来重点实施扩大内需战略2022年二十大报告关于未来中国经济发展模式，提出“要坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合79、起来“，与2017年的十九大相比，重点突出了扩大内需战略的地位，强调了未来推动经济发展的着力点放在实体经济上，实施扩大内需战略扩大内需战略供给侧改革（发展实体）“十九大”经济增长方式表述追求经济高质量发展供给测改革适当需求侧刺激去产能去库存降成本去杠杆补短板缩小区域发展不平衡缩小贫富差距完善社会保障制度经济实现质的有效提升和量的合理增长城乡融合发展区域协调发展完善分配制度健全社会保障体系提高全要素生产率提升产业链供应链韧性就业优先战略应对人口问题“二十大”经济增长方式表述启动“2022-2035扩大内需战略”2022年国务院印发扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)，未来实施扩大内需战略80、，明确了房地产是扩大内需的重要内容。在持续提升传统消费、推进重点领域补短板投资、新型城镇化、优化区域经济布局等方面均有涉及如何发挥房地产作用的内容“十四五”目标1、促进消费投资，内需规模实现新突破2、完善分配格局，内需潜能不断释放3、提升供给质量，国内需求得到更好满足4、完善市场体系，激发内需取得明显成效5、畅通经济循环，内需发展效率持续提升重点任务1、加快培育完整内需体系2、促进形成强大国内市场3、支撑畅通国内经济循环实施抓手全面促进消费，加快消费提质升级持续提升传统消费、积极发展服务消费、加快培育新型消费、大力倡导绿色低碳消费优化投资结构，拓展投资空间加大制造业投资支持力度、持续推进重点领81、域补短板投资、系统布局新型基础设施推动城乡区域协调发展，释放内需潜能推进以人为核心的新型城镇化、积极推动农村现代化、优化区域经济布局提高供给质量，带动需求更好实现加快发展新产业新产品、积极促进传统产业改造提升、着力加强标准质量品牌建设健全现代市场和流通体系，促进产需有机衔接提升要素市场化配置水平、加快建立公平统一市场、建设现代流通体系深化改革开放，增强内需发展动力完善促进消费的体制机制、推进投融资体制改革、优化营商环境激发市场活力、发挥对外开放对内需的促进作用扎实推动共同富裕，厚植内需发展潜力持续优化初次分配格局、逐步健全再分配机制、重视发挥第三次分配作用提升安全保障能力，夯实内需发展基础保障82、粮食安全、强化能源资源安全保障、增强产业链供应链安全保障能力、推动应急管理能力建设扩大内需战略面临的困境-消费消费面临的重要问题是受到收入增长以及预期的制约。长期来看，GDP增速放缓、居民收入跟随调整也进入增速放缓的通道，更进一步来看，将拖累消费的持续快速增长。此外消费的弹性系数比较低，在收入不大幅增长的情况下，消费很难快速提升-10-5051015202011-032011-102012-052012-122013-072014-022014-092015-042015-112016-062017-012017-082018-032018-102019-052019-122020-0720283、1-022021-092022-04GDP不变价城镇居民人均可支配收入GDP不变价、城镇居民人均可支配收入累计同比%-30-20-100102030402011-032011-102012-052012-122013-072014-022014-092015-042015-112016-062017-012017-082018-032018-102019-052019-122020-072021-022021-092022-04社会消费品零售总额城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额累计同比%数据来源：同策研究院、wind长期来看，GDP增速放缓、居民收入跟随调整也进84、入增速放缓的通道长期来看，居民收入增速放缓，更进一步将拖累消费的持续快速增长扩大内需战略面临的困境-收入分配制约中国扩大内需的另一个长期问题是收入分配的长期不均衡。一方面改革开放后，在流量的收入分配上，高收入人群的收入增速及占比提升远超普通群众；另一方面，高收入群体有更多的资产进行投资升值，进一步拉大财富分配上的不均衡0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.050.01978198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008201020122014前1%人群的收入份额前10%人群的收入份额后85、50%人群的收入份额中国前1%、10%以及后50%人群收入份额占比后50%人群的收入份额占比持续降低%数据来源：同策研究院、wind、招商银行中国私人财富报告，世界不平等数据库注：世界不平等数据库World Inequality Database(WID.world)是21世纪资本论作者Thomas Piketty等建立的数据库0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%050100150200250300中国个人持有的可投资资产总体规模中国高净值人群持有可投资资产规模占比中国及高净值人群持有的可投资资产规模万亿元可投资资产在1000万人民币以上的高净86、值人群，持有的可投资资产规模及占比快速提升扩大内需战略面临的困境-投资历史规律看，基础设施和房地产投资两者呈现明显的此消彼长的关系（跷跷板）。近年来政府大规模施行减税降费、同时疫情后财政进一步承压，如果顺应规律进入“小房产、大基建”阶段则面临财政更为紧张局面。大部分城市基建对于土地财政的依赖度较高，因此大基建的作用会逐渐减小，房地产的作用会逐渐提高，形成二者“双轮驱动”模式数据来源：同策研究院、wind-37-27-17-7313233343532007-022007-062007-102008-022008-062008-102009-022009-062009-102010-022010-87、062010-102011-022011-062011-102012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-10基建投资房地产投资固定资产投资2007年-2022年我国房地产开发投资、基建投88、资与固定资产投资三者增速的关系2007年9月“927房贷新政”大房产小基建大基建小房产2010年1月“国十一条”2008年12月“国十三条”2013年2月“新国五条”2012年多次降准、货币量化宽松2014年9月“930房贷新政”2016年9月多地出台升级调控政策2018年12月份三四线城市调控放松大房产小基建大基建小房产大房产小基建大基建小房产%房地产是提振消费的重要组成部分房改之后，中国及上海房地产业增加值稳步上涨，占GDP的比重也稳步提升。房地产是稳定经济的重要环节，2022年12月，国务院副总理刘鹤重申“房地产是国民经济的支柱产业”数据来源：同策研究院、wind0.37.74.0%7.89、2%6.7%0%1%2%3%4%5%6%7%8%0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.0199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021房地产业增加值（左轴）占GDP比例（右轴）1998至2021年中国房地产业增加值及占GDP比例1998至2021年房地产业增加值从0.3万亿元增加至7.8万亿元占比从4.0%增加至6.8%万亿元191.83,564.55.0%8.8%8.2%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%0.050090、.01,000.01,500.02,000.02,500.03,000.03,500.04,000.0199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021房地产业增加值（左轴）占GDP比例（右轴）1998至2021年上海房地产业增加值及占GDP比例1998至2021年上海房地产业增加值从191.8亿元增加至3564.5亿元占比从5.0%增加至8.2%亿元房地产作为“准实体”产业，也是投资和实体经济的重要一环房地产业产业链长，关乎经济命脉，是“准实体”产业。91、只有房地产市场稳定健康，产业链上下游的产品消费才能稳定，因此房地产也是促进投资和实体经济的重要一环房地产政府金融机构家电乘用车家居装饰其他.小家电白色家电轿车SUV厨卫地板电气照明家具门窗装修装饰物业服务机械建材钢铁化工品咨询塔式起重机混凝土机械挖掘机运输工具水泥/玻璃木材/管道瓷砖/涂料保温材料螺纹钢丝材/板材纯碱/其他物业管理02实施内需主导的发展模式01启动内需的国际背景03重启住房消费的实施路径重启住房消费的路径1：推进需求端刺激政策2022年12月至2023年1月中央层面多次发声，支持刚性和改善性住房需求，重申房地产国民经济支柱产业的地位，预计2023年将推进购房需求端的刺激政策，帮92、助经济整体性好转数据来源：同策研究院、wind12月15日至16日中央经济工作会议 要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。12月15日刘鹤书面致辞 房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。1月5日住建部长接受采访大力支持刚性和改善性住房需求。对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首93、套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策。对购买三套以上住房，原则上不支持重启住房消费的路径2：顺应市场格局推动一二线城市回暖从市场特征来看，一二线城市市场集中、需求旺盛，且历次均由一二线市场率先启动才能带动三四线城市市场回暖。2022年虽然多数三四线城市放松政策，但在一二线楼市没有上涨信号的背景下，依然呈现政策效果不理想的结果。因此，未来要重启住房消费，必须在一二线城市形成房价上涨预期（涨幅可以不大、但必须向上），才有可能带动更多三四线城市回暖数据来源：同策研究院、wind-10-505101520253035402011/1294、011/42011/72011/102012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/10一线城市:当月95、同比二线城市:当月同比三线城市:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数%一线城市率先启动一线城市率先启动一线城市率先启动032023年房地产市场趋势及房企策略建议PART一、政策预判：2023年纾困救市、确保需求实际释放是主基调当前房地产政策调整的空间被打开，但企业风险未完全释放，隔断房企风险蔓延的政策会继续出台，保交楼、适度支持房企合理融资仍是政策的重点之一。但政策的根本在于落实合理购房需求实际释放，推动行业恢复自我造血能力政策趋势2023年-2024年项目交付压力较大，保交付任务艰巨数据来源：奥维云网开发商延期0-6个月延期6-12个月延期1-2年延期2-3年延期3-5年合计TOP1-96、100.60%0.30%5.20%0.10%0.00%6.30%TOP11-300.50%0.20%3.20%0.00%0.00%3.90%TOP31-500.50%0.60%4.10%0.10%0.00%5.20%其他7.80%11.80%64.20%0.50%0.20%84.60%总计9.40%12.90%76.70%0.70%0.20%100.00%2022年1400个延期项目数不同等级开发商分布情况2022年下半年2023年上半年2023年下半年-2024年截止到今年7月份，有机构统计1400个的住宅建设工程已经确认逾期。当前被重点关注及部分救助的主要集中在TOP50内的房企。而TOP97、50房企中延期的项目占比仅为15.4%，超过1200个项目是在广大的中小房企手中。其中延期到2023年上半年占比12.9%，2023年下半年到2024年的达到76.7%。负债驱动模式的路径依赖短期难以改变，融资松动房企才能降低风险2020年房地产市场背景2022年房地产市场背景自2009年以后，“负债驱动”下的规模扩张成为房企重要战略举措，2015年这一趋势更为明显。负债的增长速度远整体高于净利润的增长速度。2008-2020年期间，A股上市房企的净利润增长了7.3倍，但是负债增长了17.8倍（投资收益边际递减）。考虑到基数因素，房企的风险加速提高，净利润对债务的覆盖率逐渐下降。短期内借新还旧98、的路径依赖难以改变，融资政策松动及有效落地才能降低房企风险2008年-2020年A股上市房企净利润和负债的关系2008年-2020年净利润对负债的偿还能力情况年份净利润（亿元）扣非后净利润（亿元）负债额度（亿元）扣非净利润覆盖债务比例净利润的覆盖债务比例增加负债/净利润2008年317.28267.535818.78 4.60%5.45%2009年484.14428.638356.81 5.13%5.79%5.24 2010年638.71575.7512825.04 4.49%4.98%7.00 2011年777.06682.0916953.08 4.02%4.58%5.31 2012年91599、.05834.2821241.43 3.93%4.31%4.69 2013年 1095.54947.9626788.00 3.54%4.09%5.06 2014年936.04792.4927769.07 2.85%3.37%1.05 2015年986.18 745.06 37799.73 1.97%2.61%10.17 2016年 1460.61 1193.68 49867.71 2.39%2.93%8.26 2017年 1803.10 1503.24 66342.44 2.27%2.72%9.14 2018年 2021.30 1786.87 81108.74 2.20%2.49%7.31 2100、019年 2223.96 2072.80 91074.79 2.28%2.44%4.48 2020年 2318.00 1674.37 103380.50 1.62%2.24%5.31-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%净利润增长负债额度增长未来政策根本在于如何落实合理购房需求释放房地产行业恢复不可能一直依靠融资、政策“输血”，最根本的解决方式还是刺激有效需求释放，推动市场回归良性循环，自我造血。但落实需求实际释放，需要政策多方发力：1、稳定经济，稳就业、稳预期是根本；2、需求政策放松扩展向一二线城市；3、保交楼持续推进，打消客户顾虑；4、支持房企适度合理融资，尽快回归正常投101、资运营目前市场恢复仍然有较多阻碍，政策难以保障需求有效落地未来政策“组合拳”重点在于落实合理购房需求实际释放，自我造血坚持保交楼政策支持，取得进展支持房企合理适度融资稳就业、稳预期是根本一二线城市需求适度放松一二线城市积压的有效需求更多，政策放松效果更好恢复需求根本在于稳定居民收入预期，即稳就业、稳预期当前保交付压力依然较大，延期项目交付才能打消客户顾虑房企负债驱动模式难以快速扭转，支持合理融资才能降低房企风险二、趋势预判：短期内市场降幅逐渐收窄，二季度后触底恢复结合市场周期趋势和目前国内房地产市场行情，短期内市场降幅逐渐收窄，二季度后触底缓慢恢复，2024年会有较明显回暖短期整体趋势我国房地102、产市场预计2023二季度后市场触底调整、缓慢恢复我国房地产市场呈现出明显周期性特征，通过对过去十年中国住宅销售面积增速数据进行分析，市场表现出稳定的周期波动规律，基于房地产市场的周期性，可以对未来1-2年的房地产市场走势进行预判；一季度市场预计依然维持底部调整；二季度后，预计两会拉动经济、市场预期，同时叠加金三银四销售旺季，市场逐渐恢复；2024年市场会有较明显回暖，但市场规模上限难达到上轮水平%2013-2022年全国商品住宅销售面积增速及其周期拟合-0.25-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.25-60-40-200204060801002013/1201103、3/62013/112014/42014/92015/22015/72015/122016/52016/102017/32017/82018/12018/62018/112019/42019/92020/22020/72020/122021/52021/102022/32022/8商品住宅累计销售面积同比周期拟合（右轴）房地产市场完整周期约为4-5年数据来源：同策研究院短期房地产市场趋势预判房地产市场周期拟合及预测2023年一季度市场预期依然走弱，明年一季度传统销售淡季，市场依然维持底部调整2023年第二季度-四季度二季度后，预计两会拉动经济、市场预期，同时叠加金三银四销售旺季，市场逐渐恢复2104、024年市场出现实质性回暖，进入下轮上涨周期，但市场规模上限难达到上轮水平三、结构预判：市场回暖会从东部一二线城市先开始人口和产业向核心都市圈集中的趋势不可逆转，区域、城市间市场分化成为常态我国房地产市场格局以东部地区、一二线城市占主导。2023年重启住房消费，市场回暖会从东部核心一二线城市先开始；一线城市将会率先出现新动向，随后逐渐带动二线、三四线城市恢复核心一二线城市中，核心、改善板块和项目会首先回暖结构性趋势中国房地产市场格局以发达城市、核心都市圈为主分区域来看，东部10个省（市）商品房销售金额占比接近60%，再加上中部6省21.3%、西南5省13.5%，占比超过90%。分城市能级看，一105、线城市占比约10%，二线城市占比约30%。东部地区、一二线城市成交规模大，地理分布更加集中，泛长三角、珠三角在全国商品房销售金额占比分别约30%和12%数据来源：同策研究院、wind东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西南包括广西、重庆、四川、贵州、云南5个省57.9%21.3%13.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 202106、0 2021 2022东部中部西南2011至2022年分区域商品房销售金额占比13.7%25.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022一线城市二线城市2011至2022年一线、二线城市商品住宅销售金额占比一线城市包括上海、北京、广州、深圳；数据完备的二线城市包括成都、大连、福州、贵阳、海口、杭州、合肥、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、西宁、长春、长沙、郑州、重庆长三角、珠三角、京津冀等核心都市圈107、和大多数一二线城市集中在东部-10-505101520253035402011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-07一线城市二线城市三线城市2023年重启住房消费，一线城市将会率先出现新动向2022年楼市松动政策始终见效不佳，主要原因是价格预期和市场购买力传导机制是从高能级城市向低能级城市传导，市场恢复必须先108、从一线城市价格预期恢复开始。而之前政策主要集中在三四五线城市，即使部分二线城市出台需求端松动政策，很多也是“一日游”，一线城市基本没有出台实质性需求端政策松动的政策。因此，2023年如果要重启全国住房消费，预计一线城市将会加入到需求端政策调整的行列，市场率先恢复历次房地产市场行情恢复都从一线城市先开始市场传导机制一般是从高能级城市向低能级城市传导2011-2022年70城新房房价指数同比增速（分能级）%城市之间传导规律是一线城市影响二线城市，二线城市影响三四线城市，即从高能级城市向低能级城市传导。货币宽松一线城市需求激活二线城市三四线城市目前一线城市房价都面临下降压力，更难带动低能级城市资金率109、先流向一线城市过剩资金、购买力外溢向二线城市价格预期推动返乡置业、进城置业，市场热度传导到三四线城市一二线城市中，核心、改善板块和项目会首先回暖根据客户分析和市场历史经验，在市场回暖过程中，一线城市的核心、改善板块和项目会优先回暖。一方面是由于中高端改善类客户购买力的需求韧性优于刚需客户，另一方面核心城市优质资产本身具有稀缺性，保值能力和升值空间更大、对带动市场整体回暖有价格信号作用市场历史经验：历次市场回暖都是从核心城市中高端项目开始的2020年3月上海疫情后首个豪宅项目-绿地海珀外滩线上开盘，项目单价13.8万元，总价约在1300-5000万元之间，开盘认购率超过80%以2020年为例，2110、020年初，首轮疫情爆发结束后，受量化宽松政策影响，一线城市中高端项目迅速回暖热销2020年4月上海顶级豪宅碧云尊邸认筹，总价2000万-3000万之间，推出160套房源，第一天就有近200人到现场认筹中高端改善类客户购买力和需求韧性较高，在市场出现回暖迹象时，需求释放较快核心城市优质资产本身具有稀缺性，保值能力和升值空间更大在市场格局上，核心板块项目具有价格标杆效应，对带动市场整体回暖有价格信号作用客户和产品分析：中高端客户购买力稳定且核心城市四、房企发展预判：2023年上半年迎来融资窗口期信贷、债券、股权方面出台组合政策支持。随着2023年初信用债还债小高峰的到来，同时市场尚未恢复仍处低谷111、，短期内宽松的融资政策不会出现回调，上半年房企将迎来融资窗口期房企趋势数据来源：同策研究院、wind负债接续，2023年上半年房企迎来融资窗口期2022年11月份内，政府政策密集出台，在信贷、债券、股权方面给予组合政策支持。随着2023年初信用债还债小高峰的到来，同时市场尚未恢复仍处低谷，短期内宽松的融资政策不会出现回调，上半年房企将迎来融资窗口期2023年月度房企公开市场信用债到期金额（亿元）0500100015001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年信用债到期小高峰融资窗口期2022年Q4市场逐步回落，市场压力加强，部分项目启动分销、年底冲刺回款，市场竞争加剧2112、023年Q2-Q4二季度后，两会前后预计逐步推出适度宽松政策，根据市场状况，帮助市场企稳2024年若顺利化解新冠冲击，经济恢复良好，预计市场平稳运行2022年Q3上海解封后市场供需两热，市场需求集中释放，透支短期需求2023年Q1节假日因素影响，市场来访处于底部，项目成交差上海房地产市场趋势预判第一支箭：信贷融资支持（2022.11.23）人民银行宣布全面下调存款准备金率，“金融16条”房地产开发贷款投放，60余家银行支持100多家房企信贷融资4万亿，改善优质头部房企资产负债状况第二支箭：债券融资帮扶（2022.11.8）民营企业债券融资支持工具扩大，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，113、额度约2500亿元第三支箭：股权融资松绑（2022.11.28）股权融资调整优化5项，支持修复优质房企的资产负债表，推动行业优化整合鼓励金融机构与优质房企自主协商，推动存量融资合理展期加大信贷、债券等新增融资支持力度研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求支持境外债务依法偿付，提供外汇管理等政策支持改善优质房企资产负债表计划行动方案“负债接续”信贷、债券、股权“三支箭”政策组合数据来源：同策研究院、wind权益补充，大量股权投资机会到来2022年11月28日，伴随第三支箭的射出，众多房企火速跟上，公布融资方案，筹划非公开发行股票，进行股权融资。对于投资方而言，这也意味着大量114、股权投资机会到来 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资 恢复上市房企和涉房上市公司再融资 调整完善房地产企业境外市场上市政策 进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用 积极发挥私募股权投资基金作用“三支箭”第三支箭：股权融资股权融资调整优化5项改善优质房企资产负债表计划行动方案“权益补充”支持股权融资，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施 发展公司制房地产投资信托基金，培育专业化、机构化住房租赁主体，加快住房租赁市场建设房企融资额度类型主要用途雅居乐7.8亿港元配股偿还境外债务、营运资金碧桂园38.72亿港元配股偿还境外债务、营运资金福星股份13.4亿元定向增发项目建设、补充流动资金世115、茂股份-定向增发“保交楼、保民生项目开发、偿还债务、补充流动资金等北新路桥-定向增发项目建设和日常经营大名城不超过30亿元定向增发项目开发、补充流动资金新湖中宝-定向增发“保交楼、保民生”相关的房地产项目、棚户区及旧城改造、补充流动资金、偿还债务等建发国际8亿港元定向增发偿还借款、一般营运资金华夏幸福-定向增发“保交楼、保民生”相关的房地产项目、补充流动资金、偿还债务等天地源不超过12.5亿元定向增发“保交楼、保民生”相关的房地产项目、补充流动资金、偿还债务等陆家嘴-定向增发位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产冠城大通-定向增发收并购、保交付、补充流动资金、偿还债务等116、华发股份不超过60亿元定向增发项目建设、补充流动资金金科股份-定向增发“保交楼、保民生”相关的房地产项目、棚户区及旧城改造、补充流动资金、偿还债务等嘉凯城10.25亿元定向增发偿还债务、补充流动资金绿地控股-定向增发“保交楼、保民生”相关的房地产项目、补充流动资金、偿还债务等碧桂园48.06亿港元配股偿还境外债务、营运资金迪马股份-定向增发“保交楼、保民生”相关的房地产项目、补充流动资金、偿还债务等中华企业-定向增发“保交楼、保民生”相关的房地产项目、补充流动资金、偿还债务等格力地产超过8亿元定向增发拟收购珠免集团100%股权西藏城投-定向增发“保交楼、保民生”相关的房地产项目、棚户区及旧城改117、造、补充流动资金、偿还债务等德信中国2.361亿港元配股现有业务的发展、偿还现有债务及补充公司运营资金新城发展19.43亿港元配股偿还境外债务、营运资金招商蛇口-定向增发购买深投控持有的南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权中原建业2.75亿港元配股49.98%用于政府代建业务的发展、44.98%用于资本代建业务发展合景泰富4.67亿港元配股现有债务的再融资及一般企业用途三湘印象不超过16亿定向增发项目开发、补充流动资金旭辉9.46亿港元配股偿还债务、一般企业用途雅居乐6.17亿港元配股偿还债务、一般企业用途荣盛发展不超过30亿元定向增发项目开发、补充流动资金新黄浦-定向增发保交楼、保118、民生”相关的房地产项目，旧城改造项目、长租房项目等开发建设、补充流动资金、偿还债务等用途外高桥-定向增发项目开发、补充流动资金2022年11-12月部分房企股权融资公告统计房企策略建议建议一、当前是中小型民企逆势拿地机会建议二：代建业务迎来四大机会，应积极布局代建等轻资产业务建议三：重点关注四大经济圈内核心一二线城市和受核心城市轮动影响的三四线城市建议四：以销定投，降低土储建议五：关注房地产细分领域投资机会-如物流、产业园等建议六：深度C端客研，以项目利润为导向，打造品牌优势房企策略建议建议一：当前是中小型民企逆势拿地机会当前市场处于周期底部，头部房企投资全面大幅收缩，其中国央企相对稳定，拿地119、金额降幅在40%左右，民营房企则面临大洗牌，拿地金额降幅普遍在80%以上。同时目前各城市政策放松，中小民企可考虑机会性投资部分优质项目，包括独立拿地和合作拿地多种方式房企名称2022拿地金额（亿元）2021拿地金额（亿元）拿地金额增幅保利发展1350.51882.5-28.26%万科794.51888.8-57.94%华润置地1066.11375.3-22.48%中海地产871.71592.6-45.27%招商蛇口759.41190.6-36.22%2021-2022年头部国央企拿地金额对比 国企资金压力相对较小，但也同样面临投资范围收缩，拿地金额下滑房企名称2022拿地金额（亿元）2021拿120、地金额（亿元）拿地金额增幅碧桂园93.52063.1-95.47%金地集团75.6588-87.14%龙湖集团334.61241-73.04%融创中国1.231013.8-99.88%中国金茂246.7950.6-74.05%2021-2022年头部民营房企拿地金额对比 民企资金压力较大，多家头部民企暴雷，投资规模大幅收缩，甚至基本停滞头部房企投资拿地全面收缩中小民企可机会性投资部分优质项目1、部分区域性民企已开启逆势拿地 2022年滨江集团共斩获41宗土地，总土储超3000亿元，拿地金额首次跻身全国房企拿地金额榜TOP10。企业深耕杭州地区，蝉联销售冠军。2022年伟星房产首次位列房企拿地排121、行榜TOP20，深耕合肥、芜湖市场，同时首次布局南京、宁波等区域。2、部分民企选择合作拿地，多为本土民企+地方平台 2022年苏州第四批土拍中，民企朗诗、龙湖、路劲、中鹰等均以联合地方国资平台拿地的方式参与。2022年合肥土拍中，后续以合作操盘形式入市的项目占到30%以上 自财政部126号文件要求不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，本土民企+地方平台联合拿地明显增多建议二：代建业务迎来四大机会，应积极布局代建等轻资产业务近年来代建业务在我国快速成长，在当前形势下，进一步增加了代建业务的发展机会：第一、AMC等纾困机构在处置项目的过程中，对于代建的需求较高；第二、国央企拿地比例上升，城投托底122、增加，对于代建业务需求增加；第三、中小民企拿地后，也需要品牌代建以及营销+代建等模式赋能；第四、政策对保障房以及租赁住房支持力度进一步增加，催生政府代建需求。数据来源：wind、同策研究院近年来房地产市场代建业务新签约项目规模情况AMC/房企项目东方资产+融创中国武汉桃花源项目，融资33.11亿元陕西金资+融创咸阳森屿城项目，国内首笔地方AMC对地产项目纾困华融+融创上海董家渡项目，羡慕总规模85亿元，首笔资金已投放长城资产+招商蛇口+佳兆业三方签署战略合作协议，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作中国信达+华宇共同盘活恒大在安徽的阳光半岛项目中国信达+佳兆业广州南沙“悦伴湾”123、项目，提供项目复建基金，引入品牌代建方操盘运营，帮助项目复工复产中国信达+中交地产双方携手在房地产纾困类代建项目、不动产资源整合、城市更新以及房地产开发运营等领域全面展开战略合作2022年部分AMC投资纾困+房企运营项目47056637708983909960119811446041.06%6.81%18.35%18.71%20.29%20.69%0%10%20%30%40%50%02000400060008000100001200014000160002017年2018年2019年2020年2021年2022年E2023年E万平米建议三：投资布局优先经济圈内部核心一二线城市长三角、珠三角、京124、津冀、长江中游四个经济圈贡献全国54.4%的GDP、45.5%的人口以及60.3%的房地产市场份额，在投资区域选择时建议重点关注经济、人口、产业集中的四大经济圈。经济圈内部核心城市与周边城市一般存在较稳定的轮动关系，便于指导房企投资。以长三角为例，长三角核心城市中，上海领先于M1增速约7个月，杭州、南京市场与M1之间的关系稳定性较高，反应相对较快；而苏州地价波动和M1之间不存在稳定关系，主要是受上海影响数据来源：wind、同策研究院扬州泰州镇江南京常州无锡南通湖州杭州苏州嘉兴上海绍兴宁波舟山滞后M1周期2-3个月滞后M1周期2-3个月滞后M1周期3-4个月城市市场波动方向与M1周期波动关系上海125、同向，领先7个月 从历史发展规律也可以看出，在新一轮经济启动前，上海市场领先上涨约2个季度南京同向，滞后2-3个月 M1增速上涨后，南京地价增速滞后约2-3个月上涨 M1增速下滑后，南京地价增速滞后约2-3个月跟随下行杭州同向，滞后2-3个月 M1增速上涨后，杭州地价增速滞后约2-3个月上涨 M1增速下滑后，杭州地价增速滞后约2-3个月跟随下行宁波同向，上涨信号传导较慢，滞后3-4个月 M1增速上涨后，宁波滞后3-4个月接收到上涨信号地价转为上涨 M1增速下滑后，宁波滞后3-4个月后地价增速放缓下行领先M1周期7个月以长三角为例核心城市与货币周期存在稳定轮动关系建议三：其次关注受核心城市轮动影126、响大的三四线城市从长三角四个都市圈内核心城市与周边城市的轮动规律来看，核心城市一般对周边城市中距离较近、产业联系较强、基本面较好的三四线城市存在稳定的轮动关系，即核心城市市场回暖，对这些城市市场回暖有稳定的推动作用，因此在投资布局时，三四线城市投资应重点关注受核心城市轮动影响大的三四线城市核心城市受影响城市滞后周期上海苏州2个月昆山3-5个月太仓4-6个月，但跟涨动力较弱苏州张家港2个月太仓3-6个月江阴3-4个月，但跟涨动力较弱无锡4-6个月常州6-9个月，但跟涨动力较弱常熟、南通、海门、启动无显著轮动关系核心城市受影响城市滞后周期杭州绍兴2个月海宁2-3个月嘉兴3个月湖州4个月诸暨无显著轮127、动关系南京徐州2-4个月溧水高淳3-4个月淮安4-6个月，但跟涨能力较弱镇江6-8个月，但跟涨能力较弱扬州、泰州、连云港、盐城、宿迁无显著轮动关系宁波自身上涨动力较弱，对周边城市难以形成稳定推动上海、苏州对周边三四线城市轮动影响规律杭州、南京对周边三四线城市轮动影响规律滞后0-3个月，重点关注滞后3-6个月，建议关注滞后6个月以上，考虑风险以长三角为例部分周边城市与核心城市存在稳定轮动关系建议四：以销定投，降低土储从长期来看，中国房地产行业杠杆过高，流动性不足的最主要原因就是土储积压过重；短期来看，市场需求恢复尚需时间，目前基本处于供过于求的阶段；因此对于房企来说，应该以销定投，积极降低土储，128、降低库存持有成本，这也是解决房企流动性不足的根本途径之一证券代码公司简称2008财年2021财年DHI.N霍顿62.84%36.64%TMHC.NTaylor Morrison/(未上市）54.50%NVR.NNVR34.68%48.54%MTH.NMeritage Homes60.25%36.67%TOL.N托尔兄弟50.85%53.11%PHM.N普尔特房屋63.21%43.91%LEN.N莱纳房屋62.44%36.77%KBH.NKB Home79.46%48.21%金融危机至今美国核心房产开发商资产负债率变化美国标杆房企资产负债率一般在40-50%左右，而中国房企资产负债率均值在80%129、左右，土储积压过重，是国内房企杠杆率过高、大量资金沉淀的最主要原因长期来看，降土储、降杠杆是行业必经之路 金融危机后，美国房企普遍致力于降杠杆、行业资产负债率大幅下滑，主要方式之一就是降低土储短期来看，房企销售规模大减，同样需要以销定投未来房企现金流应从依赖融资逐渐转为依赖销售回款；2022年房地产行业整体销售规模大减，房企销售收入下滑，且市场回复尚需时间，投资应同步减少-26.70%-42.20%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.0020.00全国商品房销售金额百强房130、企销售金额2021年2022年同比2021-2022年全国商品房销售额和百强房企销售额对比万亿元房企销售规模大幅下滑建议五：关注房地产细分领域投资机会房地产住宅市场进入下半场，随着未来规模的趋势下降，投资机会也在收缩。企业应未雨绸缪，提前关注、布局地产细分领域的投资机会，如工业地产、物流地产、养老地产、数字产业园及城市更新等项目，随着公募REITS的推出，为产业地产退出提供了通道。工业地产物流地产养老地产数字产业园建议五：关注房地产细分领域投资机会-物流仓储房地产住宅市场进入下半场，随着未来规模的趋势下降，投资机会也在收缩。企业应未雨绸缪，提前关注、布局地产细分领域的投资机会。如物流仓储行业。131、原因如下：一、参考美国市场经验，从近几年美国市场各物业类型年化综合收益率来看，即使在疫情之下，仓储物流仍保持良好的综合收益率，具备穿越周期的能力。二、随着国内物流行业的稳健增长，物流仓储费用逐年增长，2021年中国社会物流费用达16.7万亿，相关政策红利不断释放，助力物流保管费用的逐年增长，物流仓储市场规模的不断扩大，长期投资价值突显数据来源：wind、同策研究院2012-2021年中国社会物流总费用及占GDP比重9.410.210.610.811.112.113.314.614.916.70%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%024681012141618201220132132、0142015201620172018201920202021社会物流总费用（万亿）占GDP比重（%）21.0%12.9%12.2%10.3%7.3%25.5%79.4%62.0%28.8%34.4%41.7%16.3%58.3%22.0%29.3%18.2%51.9%-40%-20%0%20%40%60%80%100%数据中心仓储物流工业地产林场传统基建其他医疗服务住宅写字楼多元化经营酒店/度假村零售20182019202020212018-2021年美国市场权益型REITs各物业类型年化综合收益率（%）万亿元%建议五：关注房地产细分领域投资机会-产业基于政策推动和国家战略规划，投资新兴热点133、产业一方面能享受政策红利，另一方面也是市场导向下的产业逻辑。后疫情时代，人们对居住、消费提供更多需求，带动承载产业的物业主体规模扩大，配合基础设施公募REITs对于资产退出的完善，成为资本关注的投资风口。例如，作为新经济基础设施的重要组成部分，叠加新冠疫情推动，生物医药行业需求催生了更多产业园区机遇。同时，伴随近年5G基建、物联网、人工智能、工业互联等其他相关新基建板块的兴起，数据存储需求呈几何倍数增加，“东数西算”战略实施，数据中心（IDC）项目成为投资的热门选择。数据来源：wind、同策研究院中国生物医药产业园区总产值与占GDP比重16562216317%148%396%289%156%1134、50%134%0%50%100%150%200%250%300%350%400%450%0500100015002000250020142015201620172018201920202021中国移动互联网接入流量及户均接入流量（亿GB）同比增幅（%）中国移动互联网接入流量及户均接入流量以及同比增幅1.311.561.822.132.53.51.76%1.87%1.98%2.16%2.47%3.05%0%1%1%2%2%3%3%4%00.511.522.533.54201620172018201920202021生物医药产业产值占GDP比重生物医药产业、大数据产业的快速发展催生相关产业园区需求135、万亿元%亿GB%建议六：深度C端客研，以项目利润为导向，打造品牌优势市场压力加大的情况下，住房进一步回归居住属性，产品力和交付力成为重要比拼。房企纷纷发力，保质保量按时交付，深度研究C端需求，从客户需求、生活场景等角度出发，升级产品。打造品牌特色。例如，绿城的“芯空间”、万科的2022新光年“4+3+4”产品研发体系、禹洲集团“未来社区”，融创“i+美好生活体系”，金茂生活实验室开放等。绿城集团-“芯空间”由芯港湾、芯驿站、芯归院构成的“芯空间”，针对社区内、外各种“人”的生活场景，利用垂直设计重构社区公共生活空间，将其变得层次更丰富、功能更全面。桂语兰庭将常规的门岗打造成了小型TOD，由中央车站、社区聚院、快递中心、MIXBAR、便利店共同组成，方便业主一站式便携出入。万科-2022新光年“4+3+4”产品研发体系深度洞察年轻人的生活方式，万科光年系产品打造“4+3+4”研发阵型，4类聚场：街角、戏水、运动、自然；3个盒子：礼仪、学习、健身；4大系统：立面、归家、室内和COlife。面向细分年龄、细分家庭结构，万科强调混龄思维，构建景观与体验一体化的功能场所。例如，传统社区儿童配套较为零散，新光年将功能环、认知环、看护环等进行融合性一体化打造。