1、住宅小区三通一平、单体、配套工程施工发包范围控制管理办法编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 羞扮愚暖经职咀钓寇跃圈径额勿硒祝碟炬妮趁县呼灶战所羊棕惰奸迁逾咳跌叭钙黎旁泞贤剂犹俄倡币腺铃并茅凤忘幸臣浓缴钞诛路非抛激游邵粥艘彩宣土怕狂弧馅凛少豁效袍你尘蕴简快巨肌倡甜贬季购昌琢眶塔映粒旱脉徘升龟架谋待瘪汲马瑚铭滦茨维痞椅楷遏斯被事叶武证痈剖钟磷宅域俺彩架泅躺某淆含撤团厘咕萌鸟俗照刊和蝗援触继湍牲唤勉肯陆骤瞩存腑铭熊完燕截好筷偏卧婆扯扼铁难隆迸巡株脾瓜蚂快龚员佛嫡额惫嚣臻嚎缚企糯须歧姬占颐哨怖桔彝羹躲鬃惩弓钎孤赔酒荒憨隅廊痪跳2、字篓试勃嚣曙鸯天椿猜著较脯辞甲奸图迭钳塔晒攘倘躬辟弧孤支蝴矣凛械弱吃舒耕迁蹄箭响启圣地产工程项目施工发包范围控制管理办法总 则第一条 为加强公司工程成本的控制管理，规范成本管理行为，合理规避合同范围界定不清带来的风险，实现工程合同签订范围同财务核算体系的有效对接，改变因核算标准不一带来的工程成本偏差，特制定工程项目施工发包范围控制管理办法。本办法适用于我公司开发范围项目内所有工程项目施工发包范围的控制和管理。第一章 工程类别第一节 工程类别的划分第二条 我房地产公司开发的小区在工程施工阶段共分为施工场地三通一平、小区单体、小区配套三大部分。其中施工场地三通一平单独归为一类，小区单体共分为2个项3、目12类工程，小区配套部分共分为6个系统12个项目26个工程，具体划分内容见下表表一 小区单体ABCDEF分公司名称项目名称小区单体总承包项目土建、电气、采暖、给水、排水工程分包项目装饰装修工程通风空调工程消防喷淋工程防灾报警工程铝合金（塑钢）门窗、幕墙工程防盗门工程特种门窗工程外墙涂料工程电梯工程地基处理工程土方开挖工程表二小区配套ABCDEFG分公司名称项目名称小区配套电气系统强电送配电项目送配电土建工程送配电安装工程弱电有线电视项目有线电视土建工程有线电视安装工程弱电计算机网络项目计算机网络土建工程计算机网络安装工程弱电电话通讯项目电话通讯土建工程电话通讯安装工程弱电智能化项目智能化土建4、工程智能化安装工程给水系统生活给水项目生活给水土建工程生活给水安装工程热力给水项目热力给水土建工程热力给水安装工程消防给水项目消防给水土建工程消防给水安装工程室外道路系统室外道路项目道路土建工程道路照明工程道路排雨水工程生活排污水工程燃气系统燃气项目燃气土建工程燃气安装工程环境绿化系统环境绿化项目环境绿化土建工程环境绿化安装工程零星配套系统零星配套项目小区安全维护工程小区物业配套工程第二节 工程类别划分说明第三条 小区单体范围界定：小区单体以每栋楼作为成本控制和工程结算的基本单位，各单体工程以设计施工图纸为界限划分，例如：某小区1#楼、某小区2#楼等。第四条 小区单体与室外配套范围界线：土建工5、程按照施工图纸设计范围进行界定。给水管道、排水管道、采暖热源管道：室内外界线以建筑物外墙皮1.5m为界燃气管道：地下引入室内的管道以室内第一个阀门为界地上引入室内的管道以墙外三通为界电气工程：电气管道预埋为室外1.5m为界；供电配线的划分以单项工程（单栋楼）的进线配电箱为界，自室外引进的配线归属于室外电气工程。第五条 小区室外配套范围界定：同一小区的室外配套工程，考虑到开发范围和开发时间的不同应该按照每批次设计图纸中界定的范围来确定。第二章 工程项目发包范围的解释 第一节 定义与术语第六条 定义与术语1、单体工程指我房地产公司开发范围内的住宅楼、会所、学校、酒店及车库（含人防车库）等工程。2、6、小区配套工程指我房地产公司开发范围内除单体工程外，配套建设的公共服务设施、道路、外线和公共绿地的总称。 第二节 工程项目发包范围标准第七条 施工场地三通一平项目发包范围的规定1、施工场地三通一平工程范围：能够满足施工单位进场施工前，对施工场地进行必要的路通、电通、水通和施工现场内的场地平整工作所包含的全部内容。第八条 小区单体发包范围的规定1、总承包项目范围：a、土建施工图纸中除地基处理、分包项目（指本控制标准表一中所列分包工程）以外所有工程内容b、电气照明系统施工图纸包含的全部工程内容c、电气防灾报警系统、电话系统、电视系统、网络系统、对讲系统等施工图纸中的预埋管、盒部分的工程内容d、采暖施7、工图纸中包含的采暖管道、各类阀门、地热等全部工程内容e、给水系统施工图纸中冷热水管道、各类阀门、水表等所有工程内容；f、排水系统施工图纸中包含的排水管道等所有工程内容2、分包项目（1）、装饰装修工程范围：我公司为了提高产品品质，对我公司开发范围内的单体工程进行的二次装修所包含的工程内容。例如沿街商业、会所、酒店、学校等的精装修。（2）、通风及空调工程范围：各单项工程（单栋楼）通风及空调系统施工图纸中包含的送风系统、排风系统、防烟排烟系统以及舒适性空调系统、恒温恒湿空调系统、空气调节系统等所有工程内容（3）、消防喷淋工程范围：各单项工程（单栋楼）给水消防喷淋系统施工图纸中包含的消防设备、消防喷淋8、管道、喷头、各类阀门等所有工程内容（4）、防灾报警工程范围：各单项工程（单栋楼）电气防灾报警系统施工图纸中除预埋管、盒外的消防联动报警器、消防备用电源、消防控制模块、感烟感温探测器、消防配线等所有工程内容（5）、铝合金（塑钢）门窗、幕墙工程范围：各单项工程（单栋楼）铝合金（塑钢）门窗、幕墙的采购及安装，不含防盗门及其他特种门（6）、防盗门工程范围：各单项工程（单栋楼）单元电子对讲门，入户防盗门的采购及安装（7）、特种门窗工程范围：各单项工程（单栋楼）甲乙级防火门，甲乙级防火窗，卷帘门，人防车库防护密闭门，防爆波活门等的采购及安装（8）、外墙涂料工程范围：各单项工程（单栋楼）外墙涂料的采购及施工9、。（9）、电梯工程范围：各单项工程（单栋楼）电梯的采购及安装（10）、地基处理工程范围：各小区单体（单栋楼）桩基、地基土质置换、特殊土地基处理、深基坑支护，滑坡、边坡治理等需要结合施工现场具体情况而确定的所有地基处理工程施工内容（11）、土方开挖工程范围：同一批次开发的各小区单体（单栋楼）的土方开挖工程第九条 小区配套发包范围的规定一、 电气系统（一）强电送配电项目1、送配电土建工程范围：为了达到强电送配电设备的正常安装和使用的目的，对其进行必要的支撑及围护所用的箱变基础、配电房等所有土建工程内容。2、送配电安装工程范围：强电送配电外线施工图纸中包含的设备、管线的购置及安装，送配电线路土方的挖10、填及管沟的砌筑等所有工程内容。（二）弱电有线电视项目1、有线电视土建工程范围：为了达到有线电视设备和线路正常安装和敷设的目的，对其进行必要的支撑及围护所用的基础、设备间等所有土建工程内容2、有线电视安装工程范围：单体有线电视项目施工图纸中除预埋管、盒外的所有工程内容；外线有线电视安装工程施工图纸中包含的设备、管线的购置及安装；有线电视传输线路土方的挖填及管沟的砌筑等所有工程内容。（三）弱电计算机网络项目1、计算机网络土建工程范围：为了达到网络设备和线路正常安装和敷设的目的，对其进行必要的支撑及围护所用的基础、设备间等所有土建工程内容2、计算机网络安装工程范围：单体计算机网络安装施工图纸中除预埋11、管、盒外的所有工程内容；外线计算机网络安装工程施工图纸中包含的设备、管线的购置及安装；计算机网络传输线路土方的挖填及管沟的砌筑等所有工程内容。（四）弱电电话通讯项目1、电话通讯土建工程范围：为了达到电话通讯设备和线路正常安装和敷设的目的，对其进行必要的支撑及围护所用的基础、设备间等所有土建工程内容2、电话通讯安装工程范围：单体电话通讯安装施工图纸中除预埋管、盒外的所有工程内容；外线计算机网络安装工程施工图纸中包含的设备、管线的购置及安装；电话通讯传输线路土方的挖填及管沟的砌筑等所有工程内容。（五）、弱电智能化项目1、智能化土建工程范围：为了达到智能化工程施工图纸中包含的安全防范系统（含入侵报警12、系统、巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统）和物业管理系统（含对表现场计量于远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、物业自动化办公系统）的设备和线路正常安装和敷设的目的，对其进行必要的支撑及围护所用的基础、设备间等所有土建工程内容2、智能化安装工程范围：单体楼宇中对讲、广播、远传抄表等智能化系统施工图纸中除预埋管、盒外的所有工程内容；室外智能化工程施工图纸中包含的安全防范系统（含入侵报警系统、巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统）和物业管理系统（含对表现场计量于远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、物业自动化办公系统）包含的设备、管线的购置及安装；智能化线路土13、方的挖填及管沟的砌筑等所有工程内容。二、给水系统（一）、生活给水项目1、生活给水土建工程范围：为满足生活给水设备和管路的正常安装和敷设的目的，对其进行必要的支撑及围护所用的给水泵房、设备基础等所有土建工程内容2生活给水安装工程范围：生活给水外线施工图纸中包含的管道、阀门、水泵等设备和管线的购置及安装，生活给水外线土方的挖填及检查井、阀门井和管沟的砌筑等所有工程内容。（二）热力给水项目1、热力给水土建工程范围：为满足热力给水设备和管路的正常安装和敷设的目的，对其进行必要的支撑及围护所用的换热站、设备基础等所有土建工程内容2、热力给水安装工程范围：热力给水外线施工图纸中包含的管道、阀门、水泵等设备14、和管线及保温的购置及安装；热力给水外线土方的挖填及检查井、阀门井和管沟的砌筑等所有工程内容。（三）消防给水项目1、消防给水土建工程范围：为满足消防给水设备和管路的正常安装和敷设的目的，对其进行必要的支撑及围护所用的消防泵房、设备基础等所有土建工程内容2、消防给水安装工程范围：消防给水外线施工图纸中包含的管道、阀门、水泵等设备和管线的购置及安装；消防给水外线土方的挖填及检查井、阀门井和管沟的砌筑等所有工程内容。三、室外道路系统（一）室外道路项目1、道路土建工程范围：小区室外道路施工图纸中除园林道路以外的小区主干道，宅前道，和道路路牙石等道路铺设工程。2、道路照明工程范围：小区室外道路照明施工图纸15、中包含的路灯及管线的购置和敷设；道路照明线路土方的挖填及管沟的砌筑等所有工程内容。3、道路排雨水工程范围：小区室外道路排雨水施工图纸中包含的雨水管的购置及敷设和雨水井的砌筑，管路土方的挖填及管沟的砌筑等所有工程内容。4、生活排污水工程范围：小区生活污水施工图纸中所包含的管道的购置及敷设和污水井、化粪池等的砌筑，管路土方的挖填及管沟的砌筑等所有工程内容。四、燃气系统（一）燃气项目1、燃气土建工程范围：小区燃气施工图纸中管道、阀门等燃气设备的购置及安装；燃气管路土方的挖填及管沟的砌筑；燃气开口费用等所有工程内容。五、环境绿化系统（一）环境绿化项目1、环境绿化土建工程范围：环境绿化图纸中包含的草皮的16、铺设、苗木种植及养护、小品、造型、土质置换等所有土建工程内容。2、环境绿化安装工程范围：环境绿化图纸中包含小品、造型的照明，草皮的铺设、苗木种植的喷淋灌溉等安装设备管路的购置、安装、敷设等所有安装工程内容。六、零星配套系统（一）零星配套项目1、小区安全维护工程范围：为保证小区业主的安全而设置的小区围墙、大门等工程内容2、小区物业配套工程范围：为配合小区物业管理而设立的小区物业用房、小区宣传栏、垃圾箱、信报箱等工程内容。第三章 合同的签订第十条 以上列述的各类合同，在条件允许的情况下可合并签订，但在合并签订合同时，合并的各总承包、分包、小区配套各专业合同须按照以下规定明确标注合同价款。（一）主楼17、施工总承包合同中，各单体楼可合并签订一份合同，但须在价款处注明组成总价款的各单体工程的价款。例，小区1#、2#、3#楼工程，若合同总价为50万元，须注明其中1#楼15万元、2#楼15万元、3#楼20万元。（二）分包合同在实际签订的过程中，若将整个小区或小区开发的某一批次的某一类型的分包项目和一个施工单位签订，则必须在施工合同内容一栏明确各单体工程的签订金额。例如，某小区一期3栋楼的外墙保温工程甲方分包给一家施工单位 ，若合同总价为100万元，则在同其签订合同时，合同内容应这样注明：合同总价为100万元，其中1#楼30万元、2#楼40万元、3#楼30万元。（三）小区配套各专业合同合并签订，须在注18、明合同总价款的同时，注明组成合同总价的各项目的价款。例，小区配套弱电系统中的弱电计算机网络项目和弱电电话通讯项目在条件允许的情况下可合并签订一份合同时，若总价为50万元，须注明其中弱电计算机网络项目为30万元，弱电电话通讯项目为20万元。（四）若我房地产目前开发范围内的工程设计中无以上分类合同中的某一项或几项所包含的内容，则不需签订此项合同。例如：我公司目前开发的某栋住宅楼没有通风及空调、消防喷淋、电气防灾报警这3项工程项目，而其他总包和分包项目都存在，则此栋住宅楼所签订的合同分别为施工总承包、铝合金门窗、防盗门、特种门、外墙涂料、电梯、地基处理合同。（五）竣工结算后因甲方原因产生的返修及改造19、合同，不作为此标准的控制范围。例如：某小区公司为了改变立面效果需要对外墙涂料进行重新涂刷，则此笔费用的合同因该单独签订，不列入此标准范围之内。 第四章 罚 则第十一条 自此标准下发之日起，经营部在合同签订时应严格按照此标准给定的格式来界定合同签订的范围和内容。否则公司人事部门对相关责任人进行处罚。第十二条 非公司另行下达通知，每批次小区单体和小区配套必须严格按照以上规定的各类型工程分类签订总包或分包合同，否则公司将不予对其合同进行评审。第十三条 若我房地产开发的工程中出现了特殊的除以上允许分包项目外的工程项目，或考虑到实际情况需要特殊签订的工程施工合同，必须向公司总经理单独提交申请报告，经公司总经理批准以后方可进行合同的签订工作，否则公司经营部将不予进行结算，由此造成的后果由所有合同审批人负责。第五章 附则第十四条 本办法由公司总工负责解释和组织修订。第十五条 本办法自颁布之日起施行。