1、2015.04 20151102 上海虹桥金鹰花园A/B/D地块 概念方案设计 上轮回顾 REVIEW 上轮方案 Option1：B地块做联排别墅 Option2：B地块做小高层 1，选择方案2全小高层作为深化方向，ABDE地块综合容积率按1.8计算 2，140/120户型采用双电梯，90户型采用单电梯 3，A地块只保留一栋140 4，D地块2.5面宽118户型最好采用3面宽120 总平面方案 PLANNING 总图思路一 资源最大化 D地块做三面宽120+二面宽90 满足90最小比例 方案一 A地块经济指标 用地性质 居住用地 总用地面积 6155 计容建筑面积 11316 其中 住宅 962、67 公建配套 1649 容积率 1.84 占地面积 1780.67 户数 75 户 建筑密度 28.9%住宅建筑高度 H48 m 绿地率 35%机动车停车位 103 辆 B地块经济指标 用地性质 居住用地 总用地面积 6064 计容建筑面积 15972 其中 住宅 14760 公建配套 1212 容积率 2.63 占地面积 2117.46 户数 120 户 建筑密度 34.9%住宅建筑高度 H48 m 绿地率 35%机动车停车位 89 辆 D地块经济指标 用地性质 商住混合 总用地面积 8465 计容建筑面积 12456 其中 住宅 10267 公建配套 2189 容积率 1.47 占地面积3、 2827 户数 101 户 建筑密度 33.4%住宅建筑高度 H48 m 绿地率 35%机动车停车位 129 辆 A地块地块 D地块地块 面积段 户数 户数比 面积（）面积比（%）95 77 31.05%7315 25.41%120 145 58.47%17835 61.95%140 26 10.48%3640 12.64%两个2.5面宽118变为一个三面宽120 减少的量补在B地块 2.5面宽118全部转化为三面宽120 总图思路二 面宽最大化 D地块全三面宽90 方案二 B地块经济指标 用地性质 居住用地 总用地面积 6064 计容建筑面积 16002 其中 住宅 15252 公建配套 4、750 容积率 2.64 占地面积 1814.5 户数 124 户 建筑密度 29.9%住宅建筑高度 H48 m 绿地率 35%机动车停车位 85 辆 A地块经济指标 用地性质 居住用地 总用地面积 6155 计容建筑面积 11536 其中 住宅 9667 公建配套 1869 容积率 1.87 占地面积 1780.67 户数 75 户 建筑密度 28.9%住宅建筑高度 H48 m 绿地率 35%机动车停车位 105 辆 D地块经济指标 用地性质 商住混合 总用地面积 8465 计容建筑面积 12026 其中 住宅 9595 公建配套 2431 容积率 1.42 占地面积 2734 户数 1015、 户 建筑密度 32.3%住宅建筑高度 H48 m 绿地率 35%机动车停车位 131 辆 A地块地块 D地块地块 面积段 户数 户数比 面积（）面积比（%）95 101 40.73%9595 34.12%120 121 48.79%14883 52.93%140 26 10.48%3640 12.95%D地块全部改为95面积段户型 根据最大面宽条件可以做4个三面宽95单元 此类型95产品 市场极其稀缺 A地块地块 D地块地块 面积段 户数 户数比 面积（）面积比（%）95 101 40.73%9595 34.12%120 121 48.79%14883 52.93%140 26 10.48%6、3640 12.95%Option2 Option1 总图方案比较 面积段 户数 户数比 面积（）面积比（%）95 77 31.05%7315 25.41%120 145 58.47%17835 61.95%140 26 10.48%3640 12.64%2 规划条件 决定户型设计两大因素 1 市场条件 周边竞品 市场接受产品 面宽条件 产品配置 市场条件 周边同类竞品 市场热销产品 提炼亮点 规避不利点 热销产品户型 HOUSING TYPE 上海万科金域华府 目前市场热销一梯两户小高层90产品多为南向两面宽，紧凑三房配置 市场热销产品分析90(一梯两户)上海万科云间传奇 上海中海锦园 上海7、保利叶之林 市场热销产品分析120(一梯两户)上海万科翡翠公园 仁恒东郊 目前市场热销120产品多为南向三面宽，舒适三房（含主卧套房）配置 上海中金海棠湾 客卫为暗卫 客餐厅对位关系不好 上海森兰名轩 上海虹桥正荣府 目前市场最热销140部分产品为端户南向三面宽，南北通透，舒适三房（含主卧套房）或3+1房（书房）配置 市场热销产品分析140(一梯两户)入户无玄关 客餐厅南北不通透 仁恒东郊 客餐厅对位关系不好 周边竞品户型 HOUSING TYPE 周边竞品分析 基地 旭辉识庐 复地紫藤里 荣信虹桥世嘉 虹桥金汇紫薇苑 周边竞品序列 85859090 复地紫藤里复地紫藤里 （4.5w/4.5w8、/）9595100100 115115125125 旭辉识庐旭辉识庐 （4.4w/4.4w/）135135150150 虹桥金汇虹桥金汇紫薇苑紫薇苑 （4.9w/4.9w/）荣信虹桥世荣信虹桥世嘉城市嘉城市 （待定）（待定）150150以上以上 8686 147147 160160 162162 137137 157157 145145 9696 9898 119119 123123 9898 120120 138138 166166 9090 9191 350350 120120 164164 150150 184184 周边竞品分析 85859090 复地紫藤里复地紫藤里 （4.5w/4.9、5w/）9595100100 旭辉识庐旭辉识庐 （4.4w/4.4w/）虹桥金汇虹桥金汇紫薇苑紫薇苑 （4.9w/4.9w/）荣信虹桥世荣信虹桥世嘉城市嘉城市 （待定）（待定）8686 9696 9898 9898 9090 9191 小结：85100户型 以二房小三房二主，均为两面宽产品 周边竞品分析 复地紫藤里复地紫藤里 （4.5w/4.5w/）115115125125 旭辉识庐旭辉识庐 （4.4w/4.4w/）虹桥金汇虹桥金汇紫薇苑紫薇苑 （4.9w/4.9w/）荣信虹桥世荣信虹桥世嘉城市嘉城市 （待定）（待定）119119 123123 120120 120120 小结：115125户10、型 均为三房两卫设计，以三面宽产品为主，部分二点五面宽。部分户型含暗卫 周边竞品分析 复地紫藤里复地紫藤里 （4.5w/4.5w/）旭辉识庐旭辉识庐 （4.4w/4.4w/）135135150150 虹桥金汇虹桥金汇紫薇苑紫薇苑 （4.9w/4.9w/）荣信虹桥世荣信虹桥世嘉城市嘉城市 （待定）（待定）150150以上以上 147147 160160 162162 137137 157157 145145 138138 166166 350350 164164 150150 184184 小结：135及以上户型 大部分为四房或3加1双卫配置。部分户型含有暗卫 周边竟品总结 周边主要竞品为复地紫11、藤里、虹桥金汇紫薇苑 通过分析，竞品面积段为90100（两房）、120（三房）、140（三房）及140以上，相同面积段产品房间配置相对单一，总价较高 产品策略：1、小户型面积段差异化竞争，增加产品卖点：90产品做小三房，有条件可以尝试加面宽配置 2、大户型面积段细节轻豪宅设计：在入户感受上做足仪式感（独立电梯厅，入户玄关厅等）在产品配置上做足丰富感（独立衣帽间，双阳台设计等）轻奢公寓要素 要素4 强调舒适性（大开间，双阳台等）要素3 完整套房设计，高配置主卧卫生间 要素2 独立入户玄关设计 要素1 一梯一户独享尊贵入户设计 轻奢公寓要素 要素1 独立电梯厅设计 上海市场热销大平层产品（单价6万12、+），多采用独立电梯厅设计 一梯一户，入户完全私密化处理，电梯厅一家独享 上河湾上河湾 紫薇花园紫薇花园 九龙仓玺园九龙仓玺园 轻奢公寓要素 要素2 独立入户玄关景墙设计 上海市场热销大平层产品（单价6万+），多采用玄关景墙设计 以营造入户尊贵仪式感 上河湾上河湾 中海紫御豪庭中海紫御豪庭 九龙仓玺园九龙仓玺园 大宁金茂府大宁金茂府 轻奢公寓要素 要素3 完整套房设计，高配置主卧卫生间 上海市场热销大平层产品（单价6万+），多采用完整分离式衣帽间+套卫设计，有条件的套卫采用四件套，以营造主卧套房配置的丰富感 上河湾上河湾 大宁金茂府大宁金茂府 中海紫御豪庭中海紫御豪庭 融创黄浦湾融创黄浦湾 轻13、奢公寓要素 要素4 强调舒适性（大开间，大阳台等）上海市场热销大平层产品（单价6万+），多采用较大的尺度和富有情趣的景观阳台，增强产品的可塑性和舒适性 上河湾上河湾 九龙仓玺园九龙仓玺园 中海紫御豪庭中海紫御豪庭 规划条件 面宽梳理 限高研究 最大利用 层高最大化 A地块户型面宽梳理 73.3M 根据上海市城市规划技术管理规定，建筑高度大于24米，小于、等于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于70米 70 3 3 3 3 3 3 合计：18个面宽 平均每个面宽3.9m 70 3.5 合计：19个面宽 平均每个面宽3.7m 3.5 3 3 3 3 70 4 合计：20个面宽 平均每个面宽3.514、m过小 4 3 3 3 3 结论：140户型最大可做到3.5面宽 B地块户型面宽梳理 135.3 13.0 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 合计：30个面宽 平均每个面宽3.8m 120+120 120+120 120+120 120+120 120+120 135.3 13.0 合计：35个面宽 平均每个面宽3.3m 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 120+120 120+120 120+120 120+120 120+120 结论：B地块做5个120单元，平均每户可做到3面宽 D地块户型面宽梳理 结论：D地块做5个单元，每户平均可做到15、2面宽，如做4个单元，每户可做3面宽 88.6 13.0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 合计：20个面宽 平均每个面宽3.78m 88.6 13.0 合计：25个面宽 平均每个面宽3.0m 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 户型方案 HOUSE TYPE 140 HOUSE TYPE 140+140140+140 四房两厅两卫四房两厅两卫 A地块户型 方案一方案一 南向舒适3.5面宽设计 一梯一户，尊贵入户 南北通透设计 豪华主卧套房设计 双阳台设计 独立玄关入户，仪式感增强 户型 套内面积 阳台投影面积 套内含阳台面积 公摊面积 主体结16、构面积 套型建筑面积 得房率 1-1 111.27 8 115.27 50.90 273.44 140.7 81.91%1-2 111.27 8 115.27 140.7 140+140140+140 四房两厅两卫四房两厅两卫 A地块户型 方案二方案二 户型 套内面积 阳台投影面积 套内含阳台面积 公摊面积 主体结构面积 套型建筑面积 得房率 1-1 110.91 8 114.91 50.54 270.54 140.4 81.86%1-2 109.09 8 113.09 138.2 一梯一户，尊贵入户 南北通透设计 豪华主卧套房设计 双阳台设计 独立玄关入户，仪式感增强 南向舒适3.5面宽设计17、 140+140140+140 四房两厅两卫四房两厅两卫 A地块户型 方案三方案三 户型 套内面积 阳台投影面积 套内含阳台面积 公摊面积 主体结构面积 套型建筑面积 得房率 1-1 112.09 6.58 115.38 49.22 273.40 140.0 82.42%1-2 112.09 6.58 115.38 140.0 一梯一户，尊贵入户 餐厨对位设计 舒适主卧套房设计 按储藏报建 140+140140+140 三房两厅两卫三房两厅两卫 A地块户型 方案四方案四 大三房设计大三房设计 一梯一户，尊贵入户 南北通透设计 豪华主卧套房设计 双台盆四件套主卫 双阳台设计 南向舒适3.5面宽设18、计 户型 套内面积 阳台投影面积 套内含阳台面积 公摊面积 主体结构面积 套型建筑面积 得房率 1-1 110.72 8 114.72 52.38 273.82 140.9 81.41%1-2 110.72 8 114.72 140.9 产品对比140 复地紫藤里：复地紫藤里：137137 房间配置：厨房+客厅+餐厅+三间卧室（包含两个套房）+北向阳台 复地紫藤里：复地紫藤里：145145 房间配置：厨房+客厅+餐厅+三间卧室（包含一个套房）+主卧阳台 虹桥金汇紫薇苑：虹桥金汇紫薇苑：138138 房间配置：厨房+客厅+餐厅+三间卧室（包含两个套房）+北向阳台 旭辉识庐：旭辉识庐：14714719、 房间配置：厨房+客厅+餐厅+三间卧室（包含一个套房）+北向阳台 亮点：1、南向3.5面宽设计 2、一梯一户尊贵入户 3、尊贵入户玄关设计 4、南北通透 5、双明卫设计，主卧四件套 6、双阳台设计 7、分离式步入衣帽间 房间配置：厨房+客厅+餐厅+四间卧室（包含一个全套房）+北向阳台 暗卫 暗卫 餐厅较暗 无衣帽间 客餐厅对位关系差 暗卫 三房配置 三房配置 三房配置 120 HOUSE TYPE 120+120120+120 三房两厅两卫三房两厅两卫 ABD地块户型 方案一方案一 户型 套内面积 阳台投影面积 套内含阳台面积 套型建筑面积 公摊面积 得房率 单元建筑面积 阳台面积占比 1-120、 93.94 8 97.94 122.7 49.54 79.81%237.42 6.52%1-2 93.94 8 97.94 122.7 6.52%一梯一户，尊贵入户 南北双阳台通厅 舒适主卧套房设计 分离式步入衣帽间 双阳台设计 独立仪式玄关入户 120+120120+120 三房两厅两卫三房两厅两卫 ABD地块户型 方案二方案二 户型 套内面积 阳台投影面积 套内含阳台面积 套型建筑面积 公摊面积 得房率 单元建筑面积 阳台面积占比 1-1 97.48 8 101.48 126.3 49.58 80.37%244.54 6.34%1-2 97.48 8 101.48 126.3 6.34%21、南北通厅设计 一梯一户，尊贵入户 双阳台设计 120+120120+120 三房两厅两卫三房两厅两卫 ABD地块户型 方案三方案三 户型 套内面积 阳台投影面积 套内含阳台面积 套型建筑面积 公摊面积 得房率 单元建筑面积 阳台面积占比 1-1 96.25 6.3 99.40 124.6 50.12 79.77%241.50 5.06%1-2 95.13 6.3 98.28 123.2 5.11%一梯一户，尊贵入户 餐厨对位 舒适主卧套房设计 步入式衣帽 产品对比120 复地紫藤里：复地紫藤里：119119 房间配置：厨房+客厅+餐厅+三间卧室（包含一个套房）复地紫藤里：复地紫藤里：1231222、3 房间配置：厨房+客厅+餐厅+三间卧室（包含一个套房）虹桥金汇紫薇苑：虹桥金汇紫薇苑：120120 房间配置：厨房+客厅+餐厅+三两间卧室（包含一个套房）荣信虹桥世嘉城市：荣信虹桥世嘉城市：120120 房间配置：厨房+客厅+餐厅+三间卧室（包含一个套房）房间配置：厨房+客厅+餐厅+三间卧室（包含一个套房）亮点：1、一梯一户尊贵入户 2、独立入户玄关设计 3、南北通透 4、双明卫设计 5、双阳台设计 6、多功能储藏空间设计 暗卫 无衣帽间 2.5面宽 无衣帽间 客餐厅无南北通 95 HOUSE TYPE D地块户型 三房两厅一卫三房两厅一卫 95+9595+95 三面宽方案（市场稀缺）三面宽23、方案（市场稀缺）户型 套内面积 阳台投影面积 套内含阳台面积 公摊面积 主体结构面积 套型建筑面积 得房率 1-1 73.8 8 77.80 34.75 182.35 95.2 81.74%1-2 73.8 8 77.80 95.2 入户玄关设置增强入户品质感 南向三面宽，舒适度强 南北通透，通风良好 95+9595+95 三房两厅一卫三房两厅一卫 D地块户型 户型 套内面积 阳台投影面积 套内含阳台面积 公摊面积 主体结构面积 套型建筑面积 得房率 1-1 74.27 8 78.27 34.97 183.51 95.8 81.74%1-2 74.27 8 78.27 95.8 房型规整，布局24、紧凑 南北双阳台设计 二面宽方案二面宽方案 产品对比90 复地紫藤里：复地紫藤里：8686 荣信虹桥世嘉城市：荣信虹桥世嘉城市：9090 房间配置：厨房+客厅+餐厅+两间卧室 房间配置：厨房+客厅+餐厅+两间卧室 亮点：1、南向3面宽设计 2、独立入户玄关设计 3、南北通透 4、双阳台设计 房间配置：厨房+客厅+餐厅+三间卧室 建筑密度问题 建筑密度分析 A地块 建筑密度35%D地块 建筑密度约34%规划条件未明确A/B/D/E地块建筑密度是否可以整体平衡 目前方案建筑密度整体平衡后满足30%以内，分地块计算B/D地块建筑密度超过30%。B地块解决思路 部分住宅取消底商（取消商业总量在其他地块25、做商业二层解决）D地块解决思路1 取消部分一层商业 D地块解决思路2 将住宅挪到商业上方 损失部分单层商业，可通过其他单层商业变一拖二商业补回，商业总量不变，住宅格局不变 商业长度不损失，但住宅下方商业受住宅剪力墙影响，品质降低 住宅全部临街，品质下降 A地块地块 D地块地块 B地块经济指标 用地性质 居住用地 总用地面积 6064 计容建筑面积 15510 其中 住宅 14760 公建配套 750 容积率 2.56 占地面积 1814.5 户数 120 户 建筑密度 29.9%住宅建筑高度 H48 m 绿地率 35%机动车停车位 86 辆 D地块经济指标 用地性质 商住混合 总用地面积 8426、65 计容建筑面积 12698 其中 住宅 10267 公建配套 2431 容积率 1.50 占地面积 2509.6 户数 101 户 建筑密度 29.6%住宅建筑高度 H48 m 绿地率 35%机动车停车位 131 辆 120 图例 140 90 满足建筑密度方案 A地块经济指标 用地性质 居住用地 总用地面积 6155 计容建筑面积 11536 其中 住宅 9667 公建配套 1869 容积率 1.87 占地面积 1780.67 户数 75 户 建筑密度 28.9%住宅建筑高度 H48 m 绿地率 35%机动车停车位 105 辆 上海面积规则 上海市建筑面积计算规划管理规定对阳台、飘窗、空27、调室外机隔板等有明确的规定 面积计算规则解读 阳台 凸窗 装饰阳台、花池、空调室外机隔板等 结论：上海市目前面积算规则要求要严格，无偷面积的空间 新规范对面积计算的影响新规范对面积计算的影响 T H E I M P A C T O F N E W A R E A R E G U L A R I N S H A N G H A I 说明：对户型设计有影响 阳台在主体结构内需要计算全部建筑面积。2013版 室内 室内 室内 计一半面积 计一半面积 全面积 凸出部分计一半面积 面积计算规则解读 建筑工程建筑面积计算规范 GB/T503532014对凹阳台等有明确的规定 新规：建筑工程建筑面积计算规范（2014-07-01实施）计半面积 计全面积 计全面积 计半面积 面积计算规则解读 凸窗及空调位设计 凸窗及空调位设计 方案一设置独立空调机位（常规）方案二空调机位位于凸窗下 平面示意图 剖面示意图 平面示意图 剖面示意图 空调冷凝管 空调冷凝管 空调冷凝管(位于空调机位内)空调冷凝管(位于空腔内)立面示意图 立面示意图 核心筒设计 核心筒设计 2700 面积0.53 面积0.36 消火栓 厨房细节设计 厨房细节设计 2450 3400 方案一 方案二 水井 2450 3400 烟道井 烟道井 水井 壁挂炉 烟道井 水槽 灶台+抽油烟机 电冰箱