1、The planning scheme design of the No.1 plot of Kunming University昆明学院昆明学院1号地号地块项块项目概念方案目概念方案设计设计背景背景CONTEXT 盘龙盘龙区区官渡区官渡区西山区西山区五五华华区区SITE“四区交四区交汇汇地，城市核心区地，城市核心区”五华区昆明市文化中心与政治中心西昌路西昌路二二环环西路西路环环城西路城西路西园路西园路轨轨道道3号号线线西苑站西苑站梁家河站梁家河站SITE市体育市体育馆馆站站潘家湾站潘家湾站人民西路人民西路人民中路人民中路五一路五一路轨轨道道3号号线线菱角塘菱角塘路路“轨轨道、公路双交通道、公2、路双交通优势优势”昆石昆石铁铁路路茭菱路茭菱路 地块周边大范围的规划以居住用地为主。地块西侧为住宅用地，需要考虑对本地块的日照影响。地块北侧和东侧为城市公园用地和文化设施用地，对地块有利。南侧为城市绿地，临近人民西路城市主干道，使地块交通便利，可达性强，同时是重要城市界面，需要重点打造。上位上位规规划划SITE用地面积代建绿地用地性质容积率建筑密度绿地率建筑限高1.项目内需配建12班小学教学楼及配套教师办公室，与西侧的春城小学形成一个整体，教学楼面积计入地块容积率内。2.项目用地内有4000还迁房建设面积，需计入住宅面积中。3.绿地可做人行开口，不能做车行开口。5266.695393（含在项目3、用地内）商住混合用地，住宅占比不超过23%。6.255%18.1%无高度限制要求用地特殊要求用地特殊要求绿地用地SITE春城小学昆明体育场规规划条件划条件基本基本设计设计条件条件定位定位POSITIONING轨轨道道2号号线线轨轨道道6号号线线轨轨道道 SITE西山公园站西山公园站轨轨道道3号号线线滇池滇池眠山森林公园眠山森林公园西部汽西部汽车车站站翠峰生翠峰生态态公园公园轨轨道交通道交通带带来的来的产业链产业链接接轨道交通3号线西起西山公园，东接轨道交通6号线至昆明长水国际机场，形成昆明形成昆明东东西向城市西向城市轴线轴线，本案位于轴线重要节点，具备打造城市中心区的潜力。昆明昆明长长水机水机4、场场西山西山公园公园草海草海市体育市体育馆馆站站东东白沙河水白沙河水库库东东部汽部汽车车站站祭虫山森林公园祭虫山森林公园翠湖公园翠湖公园轨轨道道1号号线线4号号线线SITE人民西路：机遇与挑人民西路：机遇与挑战战人民西路作为西市中轴，是市中心和西市区的门户红红菱路：菱路：城市次干道菱角塘路：菱角塘路：城市次干道规规划路划路：城市支路人民西路人民西路红红菱菱路路路路划划规规菱角塘路菱角塘路人民西路：人民西路：城市主干道1km春城小学春城小学昆明学院昆明学院昆明第一中学昆明第一中学昆明体育中心昆明体育中心昆明体育昆明体育场场核心区域核心区域带带来的来的积积极因素极因素梁家河地梁家河地铁铁站站SIT5、E市体育市体育馆馆地地铁铁站站潘家湾地潘家湾地铁铁站站融融创创春城春城书书院院棕棕树营树营棕棕树营树营 SITE容容积积率：率：6.2高容量SITE用地剥离洪沟退距，分隔用地洪沟退距，分隔用地SITE春城小学春城小学SITE学校借地扩扩建小建小学学SITE日照影响多重不利的用地条件多重不利的用地条件 住宅住宅商商业业现现代都市高端复合型代都市高端复合型综综合体合体特色公共配套特色公共配套公寓公寓酒店酒店工作室工作室轻轻奢奢类类住宅住宅品居住宅品居住宅串串联联串串联联激活激活我我们们的的项项目愿景是什么：目愿景是什么：超超级级IP 政策指政策指导导：引入大公：引入大公报报1902年大公报在天津创6、刊1966年大陆大公报停刊，香港大公报发行至今1992年大公报在昆明首设云南办事处大公大公报报作作为为中国中国发发行行时间时间最最长长的中文的中文报纸报纸，在，在历历史文化及史文化及传传媒媒领领域都具有深域都具有深远远影响力影响力2015年大公报与云南省政府签约将建设大公传媒中心 潮流上的潮流上的领导领导先先锋锋天津天津（创刊）香港香港（发扬）昆明昆明（传播）高密度，高容量的活力之城高密度，高容量的活力之城香港香港兰兰桂坊桂坊体量：体量：56030容容积积率：率：8.62业态业态分析：分析：酒吧、餐饮客群分析：客群分析：外籍人士、白领、外地游客香港利香港利东东街街体量：体量：3.65万方容容积7、积率：率：4.43业态业态分析：分析：餐饮、娱乐客群分析：客群分析：情侣、本地居民、外地游客 高密度垂直开放活力街区，中外文化高密度垂直开放活力街区，中外文化汇汇集地，集地，时时尚与潮流先尚与潮流先锋锋社区社区媒介效媒介效应应大公大公报传报传媒媒文化底文化底蕴蕴本土文化本土文化产业产业背景背景学校、体育学校、体育国国际趋势际趋势外籍企外籍企业业人人员员超超级级IP昆明昆明兰兰桂坊，潮流四方街桂坊，潮流四方街 客客户认户认知知大大盘视盘视角角底底层逻辑层逻辑撬撬动动城市价城市价值值的的超超级级IP，清晰的，清晰的整整盘盘定位定位规规划切地划切地实现实现价价值值重塑重塑，产产品多品多样样体体现现价8、价值值合理分配合理分配大手笔、低成本启大手笔、低成本启动动呈呈现现，开，开发发周期内周期内递进递进式嫁接式嫁接企企业资业资源源深耕昆明的首个城市之心深耕昆明的首个城市之心标标杆杆项项目目板板块块先机、城市先机、城市红红利利新人新人 新城新城 新生活新生活园境大城、公园生活园境大城、公园生活产产品丰富，配套先品丰富，配套先进进学区配套，交通便利学区配套，交通便利全全龄龄社区，置社区，置业业多元多元规规划划设计设计PLANNING AND DESIGN强强排方案排方案地地块块如此多的限制条件，如何制定如此多的限制条件，如何制定规规划原划原则则高容量高容量 主客体日照影响主客体日照影响 冲沟切地冲沟9、切地 学校占地学校占地总图总图价价值逻辑值逻辑空空间间与尺度与尺度仪仪式感与尊式感与尊贵贵感感政府城市界面需求政府城市界面需求住宅日照住宅日照销销售住宅全部售住宅全部满满足日照足日照影响周影响周边边日照日照尽量减小影响尽量减小影响户户数数 商商业业商墅商墅类类住宅住宅普通公寓普通公寓产产品价品价值值排序排序住宅住宅 住宅版块联动与共享一体化商业价值融合纵向切地原则本案住宅板本案住宅板块块SITESITE本案商本案商业业板板块块商商业业、公寓、公寓市体育市体育馆馆地地铁铁站站人民西路商人民西路商业业界面界面住宅住宅类类住宅住宅用地价用地价值值的合理分布的合理分布昆明学院昆明学院3号地号地售楼部售10、楼部 春城小学春城小学学学小小春城小学春城小学学学小小300M春城小学春城小学小学小学春城小学春城小学小学小学人民西路城市人民西路城市界面界面“不利切地不利切地”的良性运用的良性运用小学占地：7200小学西小学西侧侧布置布置西侧超高层日照遮挡小学小学东侧东侧布置布置与主校区距离较远小学南小学南侧侧布置布置不利打造人民路城市界面小学北小学北侧侧布置布置借用东北角切地，节省用地 外部资源（现状周边无景观资源）且存在较多拆迁打造内部专属庭院SITE壹号广壹号广场场高高层层住宅住宅待拆迁住宅待拆迁住宅六合天城高六合天城高层层住宅住宅“聚合型聚合型”内向空内向空间规间规划划待拆待拆宅宅 总总平面平面图图11、+指指标标可售住宅：71096类住宅公寓：72846loft公寓：24680商墅：5000商业街：30000普通公寓：73184酒店公寓：43400效果效果图图鸟鸟瞰瞰图图效果效果图图鸟鸟瞰瞰图图效果效果图图透透视图视图效果效果图图透透视图视图效果效果图图商商业业效果效果图图商商业业效果效果图图商商业业效果效果图图商商业业效果效果图图落客区落客区效果效果图图中庭中庭“十字形十字形”仪仪式感中式感中轴轴规规划划结结构构三三进进院院二二进进院院一一进进院院“三三进进院院”式空式空间间体体验验住宅住宅住 垂直价垂直价值值分布分布商业商业商业密私到共公由价价值值分布分布由公共到私密水平价水平价值值分布12、分布住宅住宅商墅商墅商墅宅类住宅+商业商墅商 商墅 墅类住宅商业类住宅+商业商业公寓公寓公寓分区与分区与产产品品组组合合居住型商墅居住型商墅+大平大平层层分区与分区与产产品品组组合合商住商住产业产业化立体街区化立体街区 公寓落客流线交通流交通流线线住宅落客流线商墅落客流线扩建小学空中连廊春城小学学校布局与流学校布局与流线线商商业业COMMERCE昆明老街南屏街钱王街 昆明民族文化多样，传统老街并不缺乏我我们们不做不做传统传统商商业业街街我我们们不做不做SHOPING MALL云投中心南屏街壹号广场恒隆广场南屏茂昆明老街保利六合北大资源博泰城钱王街医大广场 据赢商网统计，云南2019年商业增量213、12万方，昆明开业项目11个，商业体量123.9万方打造开放打造开放“四方街四方街”潮流潮流“兰兰桂坊桂坊”商商业业态业业态分析分析规规划划结结构分析构分析耍耍街街潮潮街街坊院坊院水街水街兰兰院院教育餐饮酒吧、水吧休闲零售体育商商业业分析分析轻轻奢公寓（青年家庭）奢公寓（青年家庭）年年轻轻夫妻夫妻 一居室一居室 两居室两居室商商业业分析分析 国国际际公寓（企公寓（企业业高管）高管）酒店（外地游客）酒店（外地游客）大公大公报报博物博物馆馆（空中会所）（空中会所）商商务务人群人群 旅游人群旅游人群 博物博物馆馆商商业业分析分析 自媒体工作室（普通公寓）自媒体工作室（普通公寓）自媒体工作室（普通公寓14、）自媒体工作室（普通公寓）LOFT创创客公寓客公寓（商住一体）（商住一体）LOFT创创客公寓客公寓 工作室工作室 沙沙龙龙商商业业分析分析酒店专用电梯高层电梯（至150层）中层电梯（至120层）低层电梯（至100层）大堂透明渲染透明渲染中中层电层电梯梯（至（至120层层）低低层电层电梯梯（至（至100层层）商商业业分析分析分区与交通分区与交通高高层电层电梯梯（至（至150层层）酒店酒店专专用用电电梯梯低低层电层电梯梯（至（至100层层）大公大公报报博物博物馆馆（云空会所）（云空会所）空中三空中三层层平面平面图图商商业业分析分析中餐中餐厅厅会会议议室室西餐西餐厅厅会会议议室室行政酒廊行政酒廊空中15、一空中一层层平面平面图图上空上空空中二空中二层层平面平面图图大公大公馆馆博物博物馆馆健身中心健身中心商商业业一一层层平面平面图图商商业业二二层层平面平面图图商商业业三三层层平面平面图图 大堂主力店零售商业商商业业分析分析商商业业一一层层平面平面图图商商业业分析分析教育教育类类教育教育类类零售零售类类零售零售类类体育体育类类体育体育类类零售零售类类酒吧酒吧酒吧酒吧零售零售类类水吧水吧零售零售类类水吧水吧餐餐饮类饮类水吧水吧酒吧酒吧水吧水吧餐餐饮类饮类餐餐饮类饮类酒吧酒吧酒吧酒吧餐餐饮类饮类商商业业态业业态分析分析潮流酒吧潮流酒吧 时时尚餐尚餐饮饮超高超高层层减减层层策略策略全全150M150M+16、120M面面积积减少减少13977全全120M面面积积减少减少27954住宅住宅RESIDENCE设计设计亮点：超大尺度花园亮点：超大尺度花园南北朝向南北朝向 极致景极致景观视线观视线96m95m住宅分析住宅分析 住宅住宅落客落客商墅商墅落客落客商墅商墅落客落客住宅住宅落客落客住宅分析住宅分析设计设计亮点：合理分区亮点：合理分区 独立独立归归家体系家体系分区落客分区落客 景景观观共享共享共享中庭景共享中庭景观观 住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口住宅分析住宅分析设计设计亮点：串亮点：串联联式尊式尊贵归贵归家家动线动线入入户户大堂大堂 入入户户大堂平面大堂平面图图入入户户大堂大堂健身活健身活动动亲17、亲子子娱乐娱乐住宅分析住宅分析设计设计亮点：会所大堂亮点：会所大堂多主多主题题私享空私享空间间亲亲子子乐乐园园设计设计亮点：内亮点：内环环立体景立体景观观体系打造体系打造回家就是一回家就是一场场度假度假住宅分析住宅分析10730 14.3%11890 15.8%51.3%18.6%120165185205 住宅分析住宅分析产产品分布品分布住宅部分楼型户型面积标准层户数总户数户数占比面积面积占比T2T32221185205165120小计585823211634816.7%16.7%66.7 38480.%033.3 13920.%0100.075020.100.0%0%商墅5000 1.9%118、85205层数：29F有6m架空层标准层高：3.2m165120层数：29F有6m架空层标准层高：3.2m6796层数：2F(2层改4层）无架空层标准层高：5.4m产产品分析品分析主要主要单单体体 日照分析日照分析0小时日照1小时日照2小时日照3小时日照4小时日照5小时日照6小时日照日照分析日照分析总结总结：经专业软件计算，从8:0016:00时，本项目地块内部住宅满足大寒日不少于2小时，幼儿园满足冬至日不少于3小时的日照要求。经计算，项目地块建筑对该地块建筑影响30户日照。经计算，项目地块建筑对该地块建筑影响7户日照。经计算，项目地块建筑对该地块建筑影响2户日照。住宅29F+1FH=98.819、M住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M公寓29FH=99.1M公寓29FH=99.1M公寓24FH=84.6M公寓21FH=99M公寓41FH=145.8M公寓41FH=145.8M总影响户数：39户图例：产产品溢价品溢价PRODUCT 俊俊发发逸天峰逸天峰户户型面型面积积段：段：四居：131.28-213.27五居：240-430均价：均价：20000元元/保利天保利天际际户户型面型面积积段：段：三居：109-113四居：137-184均价：均价：18000元元/龙龙湖天璞湖天璞户户型面型面积积段：段：三居：20、107-120四居：128-143均价：均价：18000元元/锦锦粼天序粼天序户户型面型面积积段：段：四居：103-259均价：均价：22000元元/瑞鼎城天瑞鼎城天玺玺户户型面型面积积段：段：一居：56.61-60二居：52.96-60均价：均价：18000元元/昆明广昆明广场场悦中心悦中心户户型面型面积积段：段：一居：68均价：均价：16000元元/俊俊发发阳光俊园阳光俊园户户型面型面积积段：段：一居：38.5均价：均价：15000元元/金茂广金茂广场场户户型面型面积积段：段：一居：50均价：均价：13000元元/本案公寓类产品13000/昆明市住宅：昆明市住宅：均价均价19500元元/五21、五华华区住宅：区住宅：均价均价17000元元/昆明市公寓：昆明市公寓：均价均价14000元元/五五华华区公寓：区公寓：均价均价9950元元/1801601201000（万元）首付：首付：180*2.7=486*0.25=121.5（万元）（万元）500首付：首付：160*2.7=432*0.25=108（万元）（万元）400首付：首付：120*2.7=324*0.25=81（万元）（万元）300200首付：首付：100*1.3=130*0.5=65（万元）（万元）1000理性的理性的产产品品“总总价价论论”1.根据本案内部“总价论“，120住宅产品首付比120公寓产品首付高3万元，公寓产品应小22、于1202.根据市场均价分析，市场上120住宅产品首付比本案100公寓产品首付低6.5万元，公寓产品应小于100本案公寓产品面积段应位于0-100结论结论 我我们们的的产产品品120 165 185 205昆明学院3号院面积段129-260棕树营面积段125-190T2 185+205产产品特点品特点独立独立电电梯入梯入户户四房四房设计设计尊尊贵贵套房豪套房豪华华衣帽衣帽间间转转角角L厅厅270无无敌敌景景观观阳台阳台客客厅厅卧室共享阳台卧室共享阳台 3.5面面宽宽产产品介品介绍绍住宅住宅类类185户户型分析型分析豪豪华华双厨双厨中西分离中西分离仪仪式感入式感入户户玄关玄关转转角角L厅厅多功能23、多功能结结合合豪豪华华主卧套主卧套270无无敌敌景景观观大阳台大阳台 4面面宽宽产产品介品介绍绍住宅住宅类类205户户型分析型分析豪豪华华双厨双厨中西分离中西分离双套房双套房扩扩展展宽厅宽厅赠赠送空中泳池送空中泳池270无无敌敌景景观观大阳台大阳台T3 165+120产产品特点品特点165四房四房设计设计尊尊贵贵套房豪套房豪华华衣帽衣帽间间转转角角L厅厅270无无敌敌景景观观阳台阳台120豪豪华华景景观观阳台阳台情景化厨房体情景化厨房体验验120户户型分析型分析情景化厨房体情景化厨房体验验三房三房设设置置180宽宽景阳台景阳台产产品介品介绍绍住宅住宅类类165户户型分析型分析情景化厨房体情景化24、厨房体验验270无无敌敌景景观观大阳台大阳台入入户户衣帽衣帽间间独立衣帽独立衣帽间间产产品介品介绍绍住宅住宅类类公寓 82*8+99 *4产产品特点品特点82二房二房设计设计99三房三房设计设计 82户户型型99户户型型产产品介品介绍绍类类住宅住宅居住型商墅居住型商墅产产品策略品策略露台赠送庭院赠送10.8M5.4M1变2超大庭院露台赠送 改造前商墅下叠面积 95面积区间楼号编号功能分布户型套内面积 建筑面积公摊面积得房率本栋建筑面积套数阳台面积阳台占比公摊系数商墅66.1479.64%324.9025.56%95.5566.90下叠上叠L厅4室2厅3卫L厅3室2厅3卫A-1A-276.10525、3.2895.5566.90220.0027.800.00%41.56%产产品介品介绍绍商墅商墅改造前商墅下叠面积 167 面积区间楼号编号功能分布户型套内面积 建筑面积公摊面积得房率本栋建筑面积套数阳台面积阳台占比公摊系数商墅66.1479.64%324.9025.56%95.5566.90下叠上叠L厅4室2厅3卫L厅3室2厅3卫A-1A-276.1053.2895.5566.90220.0027.800.00%41.56%产产品介品介绍绍商墅商墅改造前商墅下叠面积 67改造前商墅下叠面积 13688 垂直赠送策略一垂直赠送策略二公寓溢价公寓溢价赠赠送策略送策略空空间间上的上的赠赠送策略送策26、略技技术规术规范范商商务办务办公公项项目目办公建筑的门厅、大堂、中庭、回廊、报告厅等层高不受限制。水平赠送策略传统LOFT公寓新规层高不能突破4m 水平赠送策略一 改造前61水平赠送策略一 改造后78水平水平赠赠送策略送策略架空架空&生生态态庭院庭院赠赠送送 水平赠送策略一 改造前水平赠送策略一 改造后架空赠送庭院赠送水平水平赠赠送策略送策略架空架空&生生态态庭院庭院赠赠送送公共生态庭院公共生态庭院 水平赠送策略二 改造前39水平赠送策略二 改造后57水平水平赠赠送策略送策略架空架空&生生态态庭院庭院赠赠送送 水平赠送策略二 改造后公共生态庭院公共生态庭院水平赠送策略二 改造前架空赠送庭院赠送27、水平水平赠赠送策略送策略架空架空&生生态态庭院庭院赠赠送送 垂直赠送策略一 改造前59垂直赠送策略一 改造后1F垂直赠送策略一 改造后2F垂直赠送策略一 改造后3F 90垂直垂直赠赠送策略送策略2变变3走道走道赠赠送送垂直赠送策略一 改造后1F垂直赠送策略一 改造后2F垂直赠送策略一 改造后3F 垂直赠送策略一 改造前走道赠送垂直垂直赠赠送策略送策略2变变3走道走道赠赠送送 垂直赠送策略二 改造前58垂直赠送策略二 改造后1F垂直赠送策略二 改造后2F垂直赠送策略二 改造后3F 113垂直垂直赠赠送策略送策略走道走道&生生态态庭院庭院赠赠送送垂直赠送策略二 改造后1F垂直赠送策略二 改造后2F垂直赠送策略二 改造后3F 垂直赠送策略二 改造前庭院赠送走道赠送垂直垂直赠赠送策略送策略走道走道&生生态态庭院庭院赠赠送送LOFT公寓公寓32公寓公寓产产品分布品分布 项项目目发发展展时间轴时间轴第一第一阶阶段段住宅第二第二阶阶段段类住宅+商墅第三第三阶阶段段商业项项目完成目完成公寓谢谢谢谢THANK YOU