1、昆明学院一号地项目概念方案设计SCHEME DESIGN OF NO.1 LAND PROJECT OF KUNMING UNIVERSITYCONTENTS0106020703080405设计思考商业模式背景解读学校分析规划演绎立面设计规划设计产品策略THINKINGBUSINESSBACKGROUNDSCHOOLDEDUCTIONFACADEPLANNINGPRODUCT01设 计 思 考T H I N K I N G核心问题思考1）怎样的经济开发模型才能应对当前严峻的市场竞争格局？通过守正创新的规划与产品策略，寻求溢价与去化的双赢。2）公寓产品的去化是本项目的关键。通过提高居住体验的类住2、宅化与高赠送的 LOFT，做到人无我有，人有我优。3）本项目虽然地处是中心地段，但面临着高密度、学校、日照、景观资源等诸多条件的限制。需要通过优异的规划，自身创造足够的资源，趋利避害，打造一个具有话题性、均好性、特色性标杆项目。通过大格局与仪式感的规划、守正创新的产品策略，寻求高品质高溢价与快去化高周转的双赢。打造昆明城市中心地标，现代都市高端特色复合型住区。方案一通透的城市界面人民西路标志性的公建立面网红打卡式的商业入口云端豪宅生活，尽享上流视野方案二退台式建筑群，营造话题性的地标建筑退台式建筑群，营造话题性的地标建筑豪宅调性，会所入户空间公寓式住宅，立面空间公寓式住宅，立面空间公建化立面03、2背 景 解 读BACKGROUND春城花都，旅游之城，宜居昆明。城市发展背景解读BACKGROUD项目区位背景解读BACKGROUD本项目地处昆明西市区核心位置，板块为昆明的政治，经济，文化中心，城市配套齐全，生活便利，属于城市稀缺用地。昆明市五华区SITESITE五华区环城路（二环）环城路（一环）SITE市体育馆梁家河西苑昌源中路潘家湾五一路拓东体育馆东风广场塘子巷环城南路交三桥穿心鼓楼岔街火车北站白云路白龙路小菜园苏家塘金鼎山北路项目区位背景解读BACKGROUD本项目地处昆明一环临近，3 号地铁线经过本项目南侧，毗邻地铁 3 号线市体育馆站出口交通分析背景解读BACKGROUD人民西路4、市体育馆梁家河地铁 3 号线环城西路西园北路主干道支道站点地铁线项目基地图例西临红菱路，东临规划路，北临菱角塘路相接的规划路，南临昆明城市主干道人民西路，周边现状路网发达，交通便利。SITE交通便利，位于城市主干道菱角塘路红菱路规划公园绿地周边配套分析背景解读BACKGROUD昆明第一中学红联小学春城小学云南农业职业技术学院昆明体育场规划公园绿地篆塘春园壹号广场悦云天地购物广场云天医院昆明云医大医院昆明安琪儿妇产医院昆明医科大学第二附属医院昆明大滇医院500M1KM医疗资源商业配套体育休闲教育配套图例周边配套资源优渥，春城小学，昆明第一中学，昆明体育场，昆明医科大学第二附属医院等均在项目一公里5、半径范围内。同时，项目北侧规划公园绿地，景观资源较好。周边配套资源完善，规划合理SITE现状分析背景解读BACKGROUD地块基本方正，商住混合用地，地块素质佳人民西路红菱路SITE菱角塘路规划公园绿地A 视线B 视线D 视线E 视线C 视线价值分析背景解读BACKGROUD土地价值分析人民西路人民西路人民西路菱角塘路菱角塘路菱角塘路红菱路红菱路红菱路学校土地价值公寓居住价值住宅居住价值高高高低低低南邻人民西路主干道，展示性强与原校区联系较为方便北靠公园绿地，风景佳境。规划公园绿地（现状为项目示范区昆明学院 1 期（高端住宅）南侧绿地：4255m用地东北侧七亩沟289M26M183M人民西路菱6、角塘路红菱路环城西路用地基本条件地块编号：KCWH2019-12 地块（A1 号地）用地性质：R2B1-二类居住兼商业用地用地面积：52661.69m（约 78.99 亩）代建绿地：5393m（含在项目用地内）容积率：6.2建筑密度：55绿地率：18.1地块限高：无高度限制要求用地特殊要求1.项目内需配建 12 班小学教学楼及配套教师办公室，与西侧的春城小学形成一个整体，教学楼面积计入地块容积率内。2.项目用地内有 4000m 还迁房建设面积，需计入住宅面积中。3.绿地可做人行开口，不能做车行开口。任务书解读背景解读BACKGROUD03规 划 演 绎DED UCTIO N一期住宅公园绿地小学7、学校操场住宅酒店公寓人民西路推导过程住宅与一期住宅共享公园绿地景观视野小学与学校操场相互联结成组酒店公寓面向人民西路易融入城市规划演绎Planning deduction日照推导规划演绎Planning deduction由于北侧绿地景观资源将住宅配置到地块北侧根据对北侧两处建筑的日照影响控制住宅高度与位置日照推导规划演绎Planning deduction由于西侧已有现状学校将小学配置到地块西侧根据对西侧三处建筑的日照影响控制公寓酒店位置日照推导规划演绎Planning deduction由于南侧为城市主干道将酒店公寓配置到地块南侧根据对东侧建筑的日照影响控制公寓高度强排汇总规划演绎Plan8、ning deduction点式点板结合退台式04规 划 设 计P L A N N I N GA/住宅B/类住宅C/公寓新生活社区/多元共生幸福家园/高端私密活力社区/开放共赢高端居住公寓住宅化公寓酒店化社区调性规划策略Planning strategyA/住宅幸福家园/高端私密社区调性规划策略Planning strategy社区调性规划策略Planning strategy总平面图规划设计PROGRAMME商业街及酒店入口空间通透的城市界面人民西路标志性的公建立面云端豪宅生活，尽享上流视野策略一：中轴对称，礼制空间规划设计Planning deduction生态花园轴人文气息轴活力街区轴策9、略二：主轴贯穿，横纵通透规划设计Planning deduction主轴贯穿横纵通透一进庭院开放花园二进庭院半开放花园三进庭院独立花园策略三：三进庭院，组团分区规划设计Planning deduction开放花园一进庭院二进庭院三进庭院半开放花园独立花园策略四：视线设计规划设计Planning deduction视线错开超长视距超长视距超长视距超长视距超长视距超长视距超长视距超长视距超长视距超长视距超长视距超长视距200m70m40m活力街区独立庭院半独立庭院策略五：活力街区与独立庭院结合规划设计Planning deduction独立庭院半独立庭院活力街区138M140M88M100M88M10、100M策略六：天际线高低错落规划设计Planning deduction根据昆明市城乡规划管理技术规定（2016 版本），主体建筑 5 栋以上（含 5 栋）的地块，主体建筑应采用 3 种以上（含 3 种）高度变化。主体建筑高度差应大于最高建筑高度的 10。住宅：共享公园学校：联系方便公寓：融入城市策略七：资源与景观配置规划设计Planning deduction酒店公寓小学学校住宅一期住宅公园人民西路策略八：日照分析规划设计Planning deduction2 户型分布产品类型丰富，按资源分布产品配置规划设计PROGRAMME学校酒店类住宅(可分可合)类住宅(一梯一户)住宅公寓50m35m11、80m195m60m107m53m60m65m145m125m80m169m3 消防分析消防设置尽可能不影响商铺价值规划设计PROGRAMME消防紧急出入口消防紧急出入口消防流线消防登高场地4 交通流线人车分流，流线不干扰规划设计PROGRAMME主出入口【地库】人行主入口次出入口【人行】次出入口【人行】次出入口【地库】次出入口【地库】车行流线组团出入口车行出入口人行出入口场地出入口组团出入口5 人行流线1.开放式活力街区的人流提升商业价值2.独立庭院使得人群享受私密空间规划设计PROGRAMME出入口出入口出入口人行流线人行流线人行流线半开放庭院开放庭院独立庭院6 配套分析配套不占用沿街商铺12、价值规划设计PROGRAMME公厕社区卫生服务生鲜超市物业管理社区文化体育活动场所社区用房7 日照分析日照满足昆明市城乡规划管理技术规定（2016 版）中住宅建筑中每套住宅至少有一个居住空间冬至日有效时间不小于连续一小时，中小学普通教室冬至日满窗日照的有效时间不小于二小时。规划设计PROGRAMME地库设计规划设计PROGRAMME1.5 成车库布置总平面图规划设计PROGRAMME退台式建筑群，营造话题性的地标建筑退台式建筑群，营造话题性的地标建筑豪宅调性，会所入户空间公寓式住宅，立面空间公寓式住宅，立面空间公建化立面景观轴人文轴活力轴规划策略STRAYEGY 策略一：中轴对称，礼制空间中轴13、对称礼制空间独立品质彰显气势策略二：主轴贯穿，横纵通透规划设计Planning deduction主轴贯穿横纵通透规划策略STRAYEGY策略三：三进庭院，组团分区策略开放花园半开放花园独立花园一进庭院开放花园二进庭院半开放花园三进庭院独立花园一进庭院二进庭院三进庭院规划策略STRAYEGY63M52M策略四：视线设计策略视线错开超长视距策略五：活力街区与独立庭院结合规划设计Planning deduction活力街区独立庭院半独立庭院独立庭院半独立庭院活力街区99.9M87.9M93.9M93.9M98.9M93.4M99.9MSTRAYEGY规划策略策略六：天际线高低错落策略策略七：资源与14、景观配置规划设计Planning deduction酒店公寓小学学校住宅一期住宅公园人民西路住宅：共享公园学校：联系方便公寓：融入城市策略八：日照分析规划设计Planning deduction99.9M87.9M93.9M93.9M98.9M93.4M99.9MSTRAYEGY规划策略策略九：不做超高层策略户型分布规划设计PROGRAMME学校酒店类住宅(可分可合)类住宅(一梯一户)住宅公寓50m35m80m195m60m107m53m60m65m145m125m80m169m产品类型丰富，按资源分布产品配置配套分析规划设计PROGRAMME公厕社区卫生服务生鲜超市物业管理社区文化体育活动场15、所社区用房产品类型丰富，按资源分布产品配置人行流线规划设计PROGRAMME出入口出入口出入口人行流线场地出入口场地出入口场地出入口人行流线人行流线半开放庭院开放庭院独立庭院1.开放式活力街区的人流提升商业价值2.独立庭院使得人群享受私密空间交通流线规划设计PROGRAMME车行流线车行出入口人行出入口组团出入口主出入口【地库】人行主入口次出入口【人行】次出入口【人行】次出入口【地库】次出入口【地库】人车分流，流线不干扰消防紧急出入口消防紧急出入口消防流线消防登高场地消防流线规划设计PROGRAMME消防分布尽量不影响商铺价值日照分析规划设计PROGRAMME日照满足昆明市城乡规划管理技术规定16、（2016 版）中住宅建筑中每套住宅至少有一个居住空间冬至日有效时间不小于连续一小时，中小学普通教室冬至日满窗日照的有效时间不小于二小时。地库设计规划设计PROGRAMME05产品策略与设计P R O D U C T产品设计策略原则一：以市场客群需求为导向策略原则二：人无我有，人有我优策略原则三：领先市场半步，守正创新，经过验证策略产品设计目标产品策略与设计PRODUCT产品设计目标高品质高溢价与快去化高周转的双赢产品设计的核心策略每一类产品升维打击1）住宅：“四代房”空中平墅对市场普通平层2）类住宅：“升级居住体验”的类住宅对市场普通平层公寓3）LOFT 公寓：“5M+”高赠送公寓对市场“417、M-”公寓住宅户型产品设计策略住宅产品策略 “四代房”空中平墅1）空中平墅，前庭后院2）一梯一户，一梯一堂3）板式设计，南北通透4）方正实用，结构高效5）户型全南向，三开间+设计6）全生命周期与灵活多变包容更多的客群产品策略与设计PRODUCT+=空中三联排=类T2+类T1+=+空中五联排=类T2 x 2+类T1 空中T2 住宅产品汇总示意户型平面T2产品策略与设计PRODUCT195195全生命周期户型灵活多变4 房+竖厅4 房+横厅3 房+横竖厅边户改造方式全生命周期户型灵活多变3 房+竖厅3 房+横厅2 房+横竖厅中户改造方式户型平面T3产品策略与设计PRODUCT户型平面T5产品策略与18、设计PRODUCT公寓户型双面宽酒店类住宅类住宅LOFT低梯户比可分可合方案一公寓户型汇总产品策略与设计PRODUCT户型示意 类住宅产品梯户比低，私密性强核心筒过道产品策略与设计PRODUCT类住宅产品类住宅公寓产品策略“升级居住体验”类住宅1）享受封闭式类住宅庭院2）低梯户比，多面宽设计3）可分可合，灵活多变4）多钥匙，自住与出租兼具5）露台赠送，高溢价户型示意产品策略与设计PRODUCT类住宅产品核心筒一般做法一梯一户公寓模式一梯一户办公模式户型平面产品策略与设计PRODUCT类住宅产品1071251251078080AABBCCEEDDFF 候梯厅分开设置，增强入户感受。三户共用玄关，19、提升空间仪式感，并为 Two-key提供可能性。利用规范创造公共交流空间 根据资源条件合理分布户型，实用率较高户型示意可分可合产品产品策略与设计PRODUCT户型平面产品策略与设计PRODUCT可分可合产品核心筒一般做法一梯一户公寓模式一梯一户办公模式户型平面产品策略与设计PRODUCT可分可合产品806560503535卧室卧室卧室客厅客厅餐厅餐厅卫生间卫生间卫生间厨房厨房标准层平面 北面组团以小面积区间户型为主 三户共用玄关，鼓励相熟家庭及客户入住共同组团。产品策略与设计PRODUCT可分可合产品标准层平面 南面组团以较大面积区间户型为主 三户共用玄关，鼓励相熟家庭及客户入住共同组团，同时20、促进邻里间认同感的建立。产品策略与设计PRODUCT可分可合产品户型平面产品策略与设计PRODUCT双面宽四钥匙产品60 平方户型平面产品策略与设计PRODUCT双面宽四钥匙产品53 平方户型平面产品策略与设计PRODUCT产品设计策略LOFT 公寓产品产品策略“5M+”高赠送公寓1）5M+复式，高赠送2）控面积，小总价3）双面宽，浅进深设计4）四钥匙、五钥匙，自住与出租兼具5）南北通透，露台赠送产品策略与设计PRODUCT公寓户型汇总方案二产品策略与设计PRODUCTLOFTLOFT四钥匙房五钥匙房户型平面PRODUCT双面宽四钥匙产品60 平方产品策略与设计户型平面产品策略与设计PRODU21、CT双面宽四钥匙产品60 平方户型平面产品策略与设计PRODUCT双面宽五钥匙产品52 平方建筑面积（产权）：52.8m使用率：75%套内面积（产权）：39.2m建筑面积：52.8m使用率：75%套内面积：39m建筑面积：52.8m使用率：75%套内面积：39m建筑面积：52.8m使用率：75%套内面积：39m建筑面积：52.8m使用率：75%套内面积：39m建筑面积：52.8m使用率：75%套内面积：39m06商 业 模 式BUSINESS商业体量分析商业设计BUSINESS3FH=14.4M2FH=9.9M2FH=9.9M2FH=9.9M2FH=9.9M2FH=9.9M2FH=9.9M1F22、H=5.4M1FH=5.4M3FH=14.4M一层商业一层商业二层商业二层商业三层商业3 万商业体量如何解决？如果全为沿街商铺，需做三层商业增加首层商业不做或少做三层商业商业模式 1-社区沿街商业与活力街区结合模式商业设计BUSINESS活力街区公寓社区商业住宅社区商业商业模式 2-双首层与一拖二结合模式商业设计BUSINESS双首层2FH=9.9M2FH=9.9M2FH=9.9M1FH=5.4M07学 校 分 析S C H O O L一期住宅公园绿地学校人行天桥人民西路学校选址在地块西侧，离原有校区较近，方便两校区之间的通行。小学住宅酒店公寓操场总图设计GENERAL LAYOUT DESI23、GN1 连接便捷性受西侧住宅的日照影响，地块靠近红菱路一侧不宜建设高层公寓，利用此地建设小学，充分利用地块西侧空间。一期住宅公园绿地小学住宅酒店公寓人民西路住宅总图设计GENERAL LAYOUT DESIGN2 利用日照间距利用学校将地块分为前后三部分-酒店公寓，类住宅公寓和住宅部分。学校成为各组团的纽带，巧妙串联起不同的空间序列。一期住宅公园绿地小学住宅人民西路酒店公寓类住宅公寓总图设计GENERAL LAYOUT DESIGN3 利于分区办公室办公室办公室办公室男女普通教室普通教室走道走道走道普通教室普通教室学校平面图SCHOOL PLAN正立面图学校立面图SCHOOL ELEVATION侧立面图学校立面图SCHOOL ELEVATION08立 面 设 计F A C A D E品质感的入口公建化立面