1、西安领地中心概念规划与建筑设计一座历史古都的都市传奇XIAN Sovereignty CenterConcept Planning And Architectural Design千年古都大西安印象十三朝千年古都繁花国际都市西安的历史变迁一座历史古都与现代国际都市的时空变迁XIAN周秦汉唐NOW一个动感的城市活力IP复合社区活力+动感+文化设计愿景Design Design visionvision一个浪漫的城市休闲客厅城市客厅便捷+休闲+娱乐设计愿景Design Design visionvision一个绿色的城市花园空中花园自然+生态+放松设计愿景Design Design visionv2、ision效果图RESULTS SHOWRESULTS SHOW效果图RESULTS SHOWRESULTS SHOW设计灵感Design inspirationDesign inspiration自然NATURALNATURAL立面如同山石层岩，被流水冲出的细沟，谷壁岩石表面像被精心打磨，纹层顺着岩壁流淌，如同万年前的波浪被定格在这峡谷中，如行云流水一般，行走在其中动感变幻设计灵感Design inspirationDesign inspiration自然NATURALNATURAL立面如同山石层岩，被流水冲出的细沟，谷壁岩石表面像被精心打磨，纹层顺着岩壁流淌，如同万年前的波浪被定格在这峡谷3、中，如行云流水一般，行走在其中动感变幻设计灵感Design inspirationDesign inspiration文化CULTURECULTURE将大雁塔层层檐口，极具韵律的层次融入现代立面造型以历史的厚重感，雕琢现代建筑细节设计灵感Design inspirationDesign inspiration文化CULTURECULTURE将大雁塔层层檐口，极具韵律的层次融入现代立面造型以历史的厚重感，雕琢现代建筑细节设计灵感Design inspirationDesign inspiration科技TECHNOLOGYTECHNOLOGY设计灵感源于法拉利跑车每一根线条的把控完美地融入了法拉4、利高雅的弧线元素和时尚工艺感；iPhoneiPhone弧线交接工艺和镜面技术，使设计充满时尚感。设计灵感Design inspirationDesign inspiration科技TECHNOLOGYTECHNOLOGY设计灵感源于法拉利跑车每一根线条的把控完美地融入了法拉利高雅的弧线元素和时尚工艺感；iPhoneiPhone弧线交接工艺和镜面技术，使设计充满时尚感。Part 2前期分析，市场应对 交通地缘 竞品分析 强排测算前期分析BASE ON ANALYSISBASE ON ANALYSIS沣西新城咸阳沣东新城西安市中心区SITE地铁1号线沣东自贸园地铁站秦汉新城高新区绕城高速项目基地位5、于西安市沣东新区，临近高新区（上班族），未来潜力板块交通：距离西安市中心14KM距离咸阳市直线距离10KM距离高新区11KM周边设施：未来周边以产业园为主目前处于待开发状态西安咸阳国际机场西安北站西安站前期分析BASE ON ANALYSISBASE ON ANALYSIS地铁1号线地铁3号线沣东自贸园地铁站绕城高速二环路连霍高速西兴高速西三环路SITE2 KM基地西临绕城高速，北邻西兴高速，距离地铁一号线沣东自贸园区站2KM，交通发达便利用地条件BASE ON ANALYSISBASE ON ANALYSIS太平路征和五路中南上悦城沣东奥诚奥迪沣东自贸产业园太和路SITE在建产业园基地四周道6、路已经修通，北侧有一公交站，西北角毗邻太平河，目前居住氛围还未形成，商业氛围较弱，周边资源适中，西侧和南侧相对较为开放，有一定机会公交站开发指标总用地面积：19586.17总建筑面积:29379.255容积率：1.5限高：30m建筑密度：50%绿地率：20%项目所具备优势1、毗邻高新区，未来发展潜力巨大2、完善的道路体系，地铁，车行可达性强3、北邻河道太平河，南侧西侧为防护绿带4、地形方正，土地利用效率高5、周边目标客群储备量巨大项目需克服问题1、整体位置偏远，区位认知度不高2、离主城区有一定距离，步行可达性弱3、外部景观资源有限，可参与性不高4、周边配套缺失，开发周期较长5、周边城市形象有待7、改善6、西侧林海公路产生空气、噪声污染白银时代深掘资源SILVERTIMEFOCUS ONIMPROVEMENT商业价值分析COMMERCIAL VALUE ANALYSISCOMMERCIAL VALUE ANALYSIS太平河在建产业园沣东奥诚奥迪场地价值初探112m项目地块商业价值沿路高内侧低 南侧，西侧紧邻城市道路，北侧有公交站，商业价值相对较高 西北侧临河，东侧为相邻地块商业价值较低居住价值分析LIVING VALUE ANALYSISLIVING VALUE ANALYSIS在建产业园沣东奥诚奥迪112m场地价值初探太平河项目地块居住价值沿路低内侧高 南侧，西侧紧邻城市道路，北侧有8、公交站，居住价值相对较低 西北侧临河，场地内部，居住价值较高竞品分析COMPETING GOODS ANALYSISCOMPETING GOODS ANALYSIS面积段：39-148产品类型：平层、LOFT公寓层高：平层3.5米、LOFT5.5米均价：31000元/面积段：42-85产品类型：商墅、公寓层高：均价：18000元/面积段：40-60产品类型：平层、LOFT公寓层高：平层3.2均价：18000元/面积段：43-115产品类型：商墅层高：2.9米均价：9150元/面积段：40-80产品类型：平层、LOFT公寓层高：平层3.8米、LOFT4.2米均价：9150元/天竹元谷云水壹号智慧9、中心幕客天第富力环球商贸港美墅南北通透灵活可变首层庭院屋顶露台大层高超大赠送小面积低总价同质化竞争严重！亮点不足！如何创新？LOFT LOFT产品存量大，竞争激烈 以高层双廊产品为主 层高较低，赠送较少竞品总结商墅 产品存量较少，存有机会 层高较低，赠送较少 整盘缺乏特色亮点不足最“核心”最“迫切”的问题26%的中小套型比例，如何同样在LOFT40左右小面积段下吸引客户，发挥产品优势42%商墅产品提升溢价，但市场商墅产品亮点不足，赠送较少，如何营造有特色、有创新力的产品32%的商业产品，作为第一个近郊的项目，如何化不利为有利，将32%的商业发挥到极致创造独一无二的内部自我稀缺性以此获得定价权，10、并使客户愿意为此买单逆袭策略TARGET STRATEGY规划，立面，户型，景观的独一无二白银时代降临，地价逐年推高营销溢价货值：商墅商业LOFT公寓去化：商墅LOFT公寓商业特征性规划+差异化产品破题策略打造沣东商住新典范商墅最大化商业最大化地下增可售小面积段灵活分割极致层高超大赠送有天有地标杆化形象公建化立面全玻璃幕墙保证快销优质形象最优货值方案一（私密商墅+双廊公寓）商墅面积：10810 LOFT公寓面积：12200 商业面积：6369 产品货值：商墅商业LOFT公寓方案二（街区式商业+双廊公寓）商墅面积：9890LOFT公寓面积：10144商业面积：9345方案三（街区式商业+单廊公寓11、）商墅面积：12190（最多）LOFT公寓面积：7860（最少）商业面积：9329（最多）针对各类强排进行货值比较Part 2规划方案 规划理念 空间策略 技术分析文化古都风韵未来新城英姿时空对话一场历史与未来，文化与科技的对话传统的历史的文化的艺术的生态的科技的历史古城风貌，传统空间精华History Of The Ancient City Of Style,The Essence Of Traditional Space合进围围合院落，立体院落开放街区，邻里商街院中有院，城中有城自然融入生活艺术点亮生活Natural into the art of living light life艺态技12、艺术之美，摩登时尚城市生态，绿色生活科技工艺，精工雕琢规划理念河城谷规划生成SREP 01：置入商业，围合布局沿场地周边布满一层商业模块，用足用地边界，围合式布局，形成中心商业广场太平河规划生成SREP 02：沿街打开，街区引入临周边街道打开缺口，重组形体，引入人流，形成开放式街区商业太平河规划生成SREP 03：下沉广场，挖掘价值下挖两层下沉庭院，将商业引入地下，增加土地价值，形成一个立体的综合商业广场太平河规划生成SREP 04：置入商住，复合社区商业基座上沿周边布置商墅与LOFT公寓，用足用地面宽及边界，结合空中花园，形成一个符合空中花园社区太平河总平面图THE TOTAL FLOOR 13、PLANTHE TOTAL FLOOR PLAN西安领地中心经济技术指标数量单位备注规划净用地19586M2总建筑面积55914M2地上建筑面积29379M2其中商墅12190M2层高5.8米LOFT公寓7860M2层高5.5米商业9329M2层高6.1米地下建筑面积26535M2其中地下商业面积9528M2地下一层、地下二层人防车库面积1175M2总建筑面积的4%非人防车库面积15832M2地上容积率1.5规划要求容积率不小于1.0，不大于1.5建筑密度50%绿地率20%限高30M机动车总停车位376辆商业1.2辆车位/100建筑面积，商务办公1.5辆车位/100建筑面积其中机动车地上0辆地14、下人防车位29辆非人防车位347辆非机动车地下763辆商业3辆车位/100建筑面积，商务办公1.5辆车位/100建筑面积规划亮点：极致化利用土地面宽及边界资源 商墅占据南向及河景最佳位置 单廊公寓沿边排布，南北通透 大尺度中心下沉广场，充分挖掘地下土地价值N5F 商商墅墅4F商墅商墅5F 商墅商墅5F LOFT4F LOFT4F LOFT4F LOFT5F 商墅商墅5F 商墅商墅商业地库出入口商业出入口商业出入口商业出入口商住地库出入口创新LOFT公寓建筑面积：2070层高：5.5米创新LOFT公寓建筑面积：1665 层高：5.5米创新LOFT公寓建筑面积：1665 层高：5.5米创新商墅建筑15、面积：3680层高：5.8米创新商墅创新LOFT公寓首层商业创新商墅建筑面积：1840 层高：5.8米底层商业建筑面积：9329 层高：6.1米功能分析FUNCTIONAL ANALYSISFUNCTIONAL ANALYSIS产品类型户数面积小计（）面积比（%）商墅1061219012190 41.49%LOFT公寓15778607860 26.75%商业9329 31.75%合计26329379 100.00%4F5F5F4F5F5F4F4F5F1F创新LOFT公寓建筑面积：2460 层高：5.5米创新商墅建筑面积：2760 层高：5.8米创新商墅建筑面积：1840 层高：5.8米创新商墅16、建筑面积：2070 层高：5.8米交通分析TRAFFIC ANALYSISTRAFFIC ANALYSIS商业车型流线商住车型流线居住人行流线居住人行流线PP景观及节点分析LANDSCAPE ANALYSISLANDSCAPE ANALYSIS太平河城市绿化带征和五路城市绿化带Part 3深挖商业价值 开放街区 小进深活切分 深挖地下价值1.设置下沉空间，挖掘地下空间价值；2.地下停车围绕商铺设置，方便停车后同层进入商街，激活地下商业；3.首层商业延展最大界面，商业价值最大化；4.一层商业屋顶设置空中花园，营造回家氛围，满足二层以上居住功能需求。商业空间剖面COMMERCIAL COMMERC17、IAL SPACE SPACE SECTIONSECTION下沉商业空间立体绿化商业屋顶花园入户空间打造一站式年轻化、开放性、品质化的商业互动空间亲子美好时光基础生活与时尚购物美食的享乐中心美好生活聚焦生活购物，兼顾时尚零售亲子教育、亲子游乐等一站式亲子消费功能社交功能餐饮、家庭聚会餐饮、品牌连锁餐饮引进服务品质高的康体及生活服务业态，建立归属感首层商业西侧及南侧双排铺，内部商街单排铺；商业价值最大化，便于切分小铺灵活销售；地下一层中庭与首层商街对应，便于人流导入，外围停车中间设置商铺，停车效率高 商铺便于切分小铺灵活销售；地下二层商铺设置原则同地下一层，并设置集中超市作为主力店，带动商铺经营18、。首层商业地下一层地下二层商业面积：9329商业面积：4058车库面积：9210 机动车位：208辆商业面积：5470车库面积：7797机动车位：168辆商业及停车平面商业入户大堂地下车库交通COMMERCIAL AND PARKING PLANCOMMERCIAL AND PARKING PLAN商业空间尺度14m26.8m13.35m15.375m13.45m23m11.5m9.3m11.7m9.7m14.5m14.95m14.05m8.9m14.95m7.5m9.4m9.3m14.7m16.4m5.3m14.05m8.9m14.95m7.5m9.4m9.3m14.7m16.4m5.3m119、3.3m21.6m18.8m11.8m14.7m11.8m14.7m商铺进深控制9-16m，局部通铺进深20m；开间4-8m，局部开间15m；公区尺度控制12m以上，最大尺度30m；首层商铺面积区间50-120，局部商铺300；地下一层商铺面积区间40-70，局部商铺150；地下二层商铺面积区间40-70，局部商铺150，超市1900。首层商业地下一层地下二层COMMERCIAL COMMERCIAL SPACE SCALESPACE SCALE商业流线商业车行入口商业车行流线商业人行入口商业人行流线COMMERCIAL STREAMLINECOMMERCIAL STREAMLINE首层商业地20、下一层地下二层商业人行流线自北、西、南侧三个入口进入商街，首层形成环形动线，通过中庭扶梯进入地下一二层商业，分层形成商业环线；商业机动车流线自西侧地库口下至地下二层，停车后可同层进入商街，将客流导至地下二带动地下商业。商墅+LOFT车行入口商墅+LOFT车行流线商墅+LOFT人行入口商墅+LOFT人行流线商墅+LOTF流线COMMERCIAL VILLA AND LOFT STREAMLINECOMMERCIAL VILLA AND LOFT STREAMLINE首层商业地下一层地下二层商墅+LOFT人行流线自西侧入口进入，通过集中独立的入户大堂升至一层顶贯通屋顶花园，自屋顶花园分别入户；商墅21、+LOFT机动车流线自北侧地库口下至地下一层，停车后通过地下入户门厅电梯直接入户。Part 4产品终极PK客群定位产品研发目标客户新兴90后为主大学城15km90后新城区0-5km80/90后12km高新上班族80/90后咸阳市8km80/90后项目地处西咸板块沣东新城，临近高新区，处于咸阳与西安的纽带上，发展前景较好,客群资源丰富，但目前片区配套缺失90后的空间需求个性定制可变空间半精装修智能家居+商办产权居住模式商业模式LOFT公寓37-86商墅1155.5M层高，超大赠送首层商铺50-120地下商业40-705.8M层高，庭院+露台超大赠送6.1米层高，面积赠送面积小，总价低B1层6米；22、B2层4.5地库平进，面积小总价低26%42%32%面积比特色性多样性户型选择好看好用采光面积大：视觉通透空间形状正：宽敞舒适房型结构可变：灵活调整储藏空间丰富：弹性储藏如何让小面积房型宽敞舒朗如何让小面积房型实用可变商住户型区别于传统住宅户型的基本原理商墅LOFT公寓整层赠送居住层高偷走廊上方卧室区南北通透舒适感强5.5M走廊2.7M2.8M整层赠送居住层高偷一半走廊及上空区首层赠送庭院顶层赠送露台空间分析5.8M2.8M3.0M商墅屋顶露台首层小院首层小院商业地下商业5F4F3F2F1FB1B2空中花园空中花园LOFT商业地下商业5F4F3F2F1FB1B2空中花园空中花园LOFT投资型商23、办产权户型小面积，低总价5.5米层高，超大赠送，居住体验自住、分租，灵活多变面积段：37-86 层高：5.5M层数：2-5层建筑高度：30M本层建筑面积：620.89本层套内面积：415.39得房率：66.89%首层夹层37-86LOFT户型A租户：一居室B租户：两居室双钥匙模式正常模式三合模式2.5房1厅2卫A租户：一居室B租户：一居室B租户：一居室abbABAaba套型A租户a：1房1厅1卫租户b：1.5房1厅1卫建筑面积：44.89得房率：66.89%赠送面积：37.44实得面积：82.33 赠送率：83.40%双钥匙模式正常模式三合模式abb首层夹层双钥匙模式正常模式三合模式套型A2房24、1厅2卫建筑面积：44.89得房率：66.89%赠送面积：37.44实得面积：82.33 赠送率：48.07%首层夹层套型B（端户）租户a：2房1厅1卫租户b：2房1厅1卫建筑面积：86.11得房率：66.89%赠送面积：57.60实得面积：143.71 赠送率：66.89%首层夹层双钥匙模式正常模式三合模式abb双钥匙模式正常模式三合模式套型B（端户）3+1房2厅2卫建筑面积：86.11得房率：66.89%赠送面积：57.60实得面积：143.71 赠送率：66.89%首层夹层双钥匙模式正常模式三合模式套型CA：1房1厅2卫a：1.5房1厅2卫B：1房0厅2卫b：1房0厅2卫首层夹层ABAa25、baAa户型建筑面积：44.31得房率：66.89%赠送面积：41.34实得面积：85.65 赠送率：93.30%Bb户型建筑面积：37.14得房率：66.89%赠送面积：20.21实得面积：57.35赠送率：54.42%居住型商办产权户型小面积，低总价5.8米层高，超大赠送，居住品自住、分租、办公，多种模式单户、整层、整栋灵活产权切分首层入户庭院，顶层屋顶露台商墅框架结构二层小院屋顶露台底层商业单元电梯空间大方正灵活分割创新115产品模块立体模块创新1.二层赠送南侧私家小院，三层赠送北侧私家小院，感受私家别墅2.屋顶赠送花园露台，打造空中别墅3.横向竖向灵活分割，多种组合出售模式平面模块创新26、1.框架结构，空间大方正，灵活划分，居住办公双向选择2.5.8米层高，超大赠送，抵消低得房率，享受居住空间体验可偷一半走廊面积3米115商墅户型双钥匙模式正常模式办公模式分租A：两房两厅两卫B：两房两厅两卫全生命周期全龄化关怀多样生活模式小型办公空间灵活可变多种组合出售模式ABBA首层平面夹层平面赠送面积BB双钥匙模式全生命周期模式办公模式分租模式A租户：2房1厅1卫A租户：2房1厅1卫建筑面积：116.55得房率：60.54%赠送面积：94.76实得面积：211.31 赠送率：81.30%赠送面积豪华宽厅首层平面夹层平面主卫四件套豪华主卧超大衣帽间开敞式餐厨双钥匙模式全生命周期模式办公模式单27、身贵族2房3厅2卫建筑面积：116.55得房率：60.54%赠送面积：94.76实得面积：211.31 赠送率：81.30%赠送面积首层平面夹层平面主卫四件套超大衣帽间豪华主卧双钥匙模式全生命周期模式办公模式二人世界4房2厅2卫建筑面积：116.55得房率：60.54%赠送面积：94.76实得面积：211.31 赠送率：81.30%赠送面积首层平面夹层平面主卫四件套超大衣帽间主卧套儿童房双钥匙模式全生命周期模式办公模式三口之家4房2厅2卫建筑面积：116.55得房率：60.54%赠送面积：94.76实得面积：211.31 赠送率：81.30%赠送面积首层平面夹层平面主卫四件套超大衣帽间主卧套二28、孩房儿童房双钥匙模式全生命周期模式办公模式二孩出生4房2厅3卫建筑面积：116.55得房率：60.54%赠送面积：94.76实得面积：211.31 赠送率：81.30%首层平面夹层平面主卫四件套超大衣帽间豪华主卧主儿童房老人房双钥匙模式全生命周期模式办公模式四口之家4房2厅3卫建筑面积：116.55得房率：60.54%赠送面积：94.76实得面积：211.31 赠送率：81.30%赠送面积单层销售面积：233.10双层销售面积：466.20整栋销售面积：932.4首层平面夹层平面顶层夹层平面顶层平面双钥匙模式全生命周期模式办公模式平层分割建筑面积：233.10得房率：60.54%赠送面积：189.52实得面积：422.62 赠送率：81.30%赠送面积庭院露台ABABABAB单层销售面积：116.55跃层销售面积：233.10首层平面夹层平面顶层夹层平面顶层平面双钥匙模式全生命周期模式办公模式单户分割建筑面积：116.55得房率：60.54%赠送面积：94.76实得面积：211.31 赠送率：81.30%赠送面积庭院露台领地中心沣东新城的新标杆一个现代都市的未来中心SovereigntyCenterBeingANewStandardOf FengdongxinchengTHANKS