1、 发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件地价评估地价评估确定出让底价确定出让底价编制、确定编制、确定出让方案出让方案 公布出让计划公布出让计划确定供地方式确定供地方式(1)(2)(3)(4)(5)办理土地登记办理土地登记 核发核发建设用地批准书建设用地批准书交付土地交付土地 签订出让合同签订出让合同公布结果公布结果 招拍挂实施招拍挂实施(7)(8)(9)申请及资格审查申请及资格审查(6)(10)招招 标标拍拍 卖卖挂挂 牌牌协协 议议一、土地信息的收集一、土地信息的收集现状图：落实地块的具体位置和周边情况。规划设计条件：落实规划条件和了解限制性条件。现场踏勘：对地块现状、地质条件详2、细了解。了解周边配套情况：了解周边教育、商业、交通等情况。了解该地块区域未来规划情况：了解地块所属区域未来规划，对项目开发的影响。二、土地初判二、土地初判了解地块的上市方式和土地款：同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况：成本测算。了解当地的房地产市场状况：产品形式、开发周期的安排。了解周边配套情况：了解周边教育、商业、交通等情况。了解该地块区域未来规划情况：了解地块所属区域未来规划，对项目开发的影响。三、土地深判三、土地深判可行性研究报告现状图、市场深度调研、项目最终定位、成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比3、选、开发周期及付款计划、项目方案确定、现金流测算。四、寻找合作资金四、寻找合作资金项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场研究、项目招商版盈利能力分析。明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）：合作伙伴确定、合作方案确定、合作细节确定引资（商业计划书）：签署战略合作协议合作实施（实施阶段）：合作公司成立及相关手续办理土地获取阶段土地获取阶段土地获取阶段土地获取阶段五、投标摘牌五、投标摘牌现状图：落实地块的具体位置和周边情况。规划设计条件：落实规划条件和了解限制性条件。现场踏勘：对地块现状、地质条件详细了解。了解周边配套情况：了解周边教育、商业、交通等情况。了解该地块区域未来规划情况：了解地块所属4、区域未来规划，对项目开发的影响。六、签订土地转让合同六、签订土地转让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件：交纳政府净收益，契税，交易费。七、用地规划许可证七、用地规划许可证土地出让合同出让金、交易费交费证明八、确权八、确权企业投资项目备案：办理房地产开发资质预审表、委托工程咨询资格机构编制申请报告、向项目备案机关提交申请报告建设用地规划许可证原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）土地出让合同：核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明：缴纳土地费用1：500现状地形图3份（反楼座）详规(1)(2)(3)(4)(5)取得国有土地使用权土地获取阶段土地5、获取阶段九、办理土地证九、办理土地证土地出让合同：交费证明：缴纳土地费用建设用地规划许可证：地籍图4份（薄膜图）：土地登记申请书：土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明房地产发展的最关键的环节就是获得土地，在此阶段，会涉及到征地拆迁和安置补偿费等社会问题，风险较大。主要风险来源有土地产权不清风险、土地使用制度变化风险、征地开发风险等。1、土地产权不清风险。土地产权不清风险是由于土地的产权不清楚给房地产投资者带来损失的风险。土地产权不清，不仅给房地产开发商带来很多手续上的麻烦，而且有很多额外的损失，除了要花费额外人力、物力、财力等，有些还要诉诸法律，承担败诉后的经济风6、险，如我国经常出现的越权批地和非法出让土规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排土地深判可行性研究报告现状图市场深度调研项目最终定位成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选开发周期及付款计划项7、目方案确定地等现象。土地获取阶段主要风险土地获取阶段主要风险 发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件地价评估地价评估确定出让底价确定出让底价编制、确定编制、确定出让方案出让方案 公布出让计划公布出让计划确定供地方式确定供地方式(1)(2)(3)(4)(5)办理土地登记办理土地登记 核发核发建设用地批准书建设用地批准书交付土地交付土地 签订出让合同签订出让合同公布结果公布结果 招拍挂实施招拍挂实施 申请及资格审查申请及资格审查招招 标标拍拍 卖卖挂挂 牌牌协协 议议(6)(7)(8)(9)(10)发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件地价评估地价评估确定出让底价确定出让底8、价编制、确定编制、确定出让方案出让方案 公布出让计划公布出让计划确定供地方式确定供地方式(2)(3)(4)(5)办理土地登记办理土地登记 核发核发建设用地批准书建设用地批准书交付土地交付土地 签订出让合同签订出让合同公布结果公布结果 招拍挂实施招拍挂实施 申请及资格审查申请及资格审查招招 标标拍拍 卖卖挂挂 牌牌协协 议议(6)(7)(8)(9)(10)2、土地使用制度变化风险。土地使用制度变化风险一方面体现在变革使房地产商品的开发成本增加，如使用年限、补偿和收费的规定等；另一方面体现在政府改变使用土地的一些具体技术政策方面所带来的房地产投资风险。3、征地开发风险。征地开发风险是指由于征地拆迁9、所带来的风险，一方面我国现行拆迁安置法规条例太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。4、土地购买风险。如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地风险主要在于开发企业和地块现金流测算寻找合作资金项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究项目招商版盈利能力分析明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书合作伙伴确定合作方案确定合作细节确定引资（商业计划书）签署战略合作协议合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办10、理投标、摘牌投方案标项目方案确定投经济标确定土地上限拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费用地规划许可证土地出让合同出让金、交易费交费证明确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制申请报告向项目备案机关提交申请报告建设用地规划许可证上原房产所有者的谈判过程和结果。如果是通过招拍挂的方式取得土地，由于成本相对偏高，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致项目亏损，因此它的风险主要来自于对未来市场的判断。5、筹资风险。筹11、资风险反映的是因使用借贷资金而导致自有资金回报盈利的不确定性。投资中借贷比例越高，筹资风险也越高。而各种筹资方式所用手段、工具和所处环境不同，也具有不同的风险土地获取阶段主要风险土地获取阶段主要风险规划设计阶段规划设计阶段十、区域市场调研十、区域市场调研项目所在地房地产市场总体供求现状项目周边竞争性楼盘调查项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）：商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向同期操作商业地产项目调查（商业部分）：竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息十一、项目定位十一、项目定位公建部分拟选业态种12、类确定、所选业态数量确定：通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量市场定位、客户定位、产品定位、价格定位经济测算：项目发展报告：开发计划、项目考核指标初定、资金流十二、设计前期十二、设计前期明确产品设计思路明确设计院选择标准制定设计组织计划规划设计阶段规划设计阶段十三、方案设计组织十三、方案设计组织方案与设计院选择与合同签订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订规划方案结合成本测算的研讨及确定：对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。彩色总平面图（含经济指标）送规13、划预审修建性详规成果详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定：各部门共同商讨成本指标，逐步深化。彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）建筑方案报建图景观概念方案设计及确定十四、指标确认阶段十四、指标确认阶段项目成本指标确定项目考核指标确定年度考核指标调整规划设计阶段十五、施工图设计组织十五、施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）：按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标结构方案及设备选型研讨及确定地质勘察报告：组织现场勘察，并提供地质14、勘察报告施工图成果：总平面图、放线图、桩位图、施工图报建图、消防、人防报建图、施工图审查全图及计算书、编制典型楼座建安预算、施工图会审、施工图全图、编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化综合管网方案设计景观扩初及施工图设计景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化开发区域风险由于社会经济发展的不均衡性，区域间社会经济环境各异，使不同地域的房地产开发面临不同的风险因素；同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊；风险具有明显的地域性。而房地产开发项目的不可逆性和地理位置固定性，使得开发区域风险对于房地产投资决策具有更重要的意义。在房地产开发经营中，开发区域风险主要来自开发15、区域的政治环境、政策环境和经济环境风险。开发时机与风险房地产开发周期长，因此需对周期内政策变化、经济发展趋势、人口变动、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。施工准备阶段十十X X、现场工程放线、现场工程放线建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告施工单位配合做记录、现场保护移交施工单位十十X X、施工许可证、施工许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同建设资金证明（银行存款证明）（注16、：资金情况满足施工中标价的1/3以上）建设项目年度投资计划（当年计划）施工图审查质量监督登记表安全措施安全施工措施登记表十十X X、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审：设计方案（含总平面方案）申报表、土地出让合同、修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书建筑方案送审：建筑设计方案申报表、1/500现势地形图1份、土地出让合同、投资计划建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书取得许可证：投17、资计划、大配套、小配套、消防证明、人防证明、地名证明地质勘察报告：组织现场勘察，并提供地质勘察报告十十X X、销售许可证、销售许可证营业执照资质证书国有土地使用证或建设用地规划许可证年度投资计划建设工程规划许可证建设工程施工许可证公用基础设施配套证明获取前期物业备案证明基础工程形象部位达到正负零及图象文件获取面积计算成果表项目总平面图获取商品房网上销售数据录入合格证明施工准备阶段十十X X、企业投资项目备案、企业投资项目备案规划成果大配套十十X X、开工准备、开工准备移苗临水、临电国有土地使用证或建设用地规划许可证施工组织方案招投标、签订合同：勘察、桩基施工单位、监理、土建施工单位、甲供材、分18、包商、沉降观测土建施工单位的公开招标及合同备案施工图会审：组织监理、施工单位一起对图纸会审、会同设计院进行会审，签定会审记录设计交底：会同设计院进行技术交底，签定交底记录质量监督手续：办理质检委托、办理安全检查委托环卫、环保等相关手续：申办项目临时、永久路口的报建手续；申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续；办理施工人员暂住手续十十X X、开工、开工施工放线：建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置规划验线：监理单位组织工程部、设计、规划局验线桩基施工：试桩施工，确定桩基施工标准；桩基全面施工桩基检测：委托桩基检测单位；进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告开槽：土方工程；支护工程；降水工程地基备案基础施工：地基处理;混凝土垫层;地下防水混凝土基础基础验收备案：承建单位自评;监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查;监理组织相关部门验收;签定建筑工程分部工程（基础）验收表基础处理竣工结算：核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。开工阶段