1、 瓯江庄园农家乐综合体规划 （2014-2018）2013年12月 目 录 前言第一章 规划总则1.1 规划背景011.2 区域位置011.3 规划期限011.4 规划目标011.5 规划依据01第二章 规划背景与现状分析2.1 资源开发背景032.2 莲都区农家乐发展背景032.3 发展条件分析04第三章 规划战略3.1 指导思想063.2 规划原则063.3 规划定位063.4 市场定位及规模预测063.5 规划分期与目标08第四章 空间布局与分区规划4.1 布局结构094.2 功能分区及项目设置09第五章 形象策划与产品设计5.1 形象策划225.2 产品设计225.3 旅游线路组织232、5.4 旅游产品营销建议23第六章 旅游设施及基础设施建设6.1 建筑设计规划266.2 旅游接待设施规划266.3 旅游服务站规划266.4 旅游基础设施规划276.5 乡村风貌整治规划28第七章 土地利用规划7.1 用地规划297.2 竖向规划297.3 规划衔接297.4 用地平衡表30第八章 环境保护与生态建设规划8.1 绿地规划318.2 资源生态保护规划318.3 安全、环保环卫设施规划32第九章 投资估算及效益评估9.1 项目投资估算339.2 效益评价分析34第十章 措施对策36第十一章 图件前言 2012年，时任丽水市市长的王永康同志提出“农家乐综合体”这一概念。此后，全市上3、下齐心、合力推进农家乐综合体创建工作。农家乐综合体是高档次的乡村旅游项目，是一种新形式。农家乐需要兴农，其落脚点需在已有的或将来比较好的农家乐基础上。农家乐综合体这个概念需要有自我的主题，也将考虑到每一位游客的故乡情结，打造出“丽水模式”的农家乐产业。 国务院于2013年10月14日印发了关于促进健康服务业发展的若干意见，意见明确了今后一个时期发展健康服务业的主要任务之一是支持发展多样化健康服务，发展健康文化和旅游。支持健康知识传播机构发展，培育健康文化产业。鼓励有条件的地区面向国际国内市场，整合当地优势医疗资源、中医药等特色养生保健资源、绿色生态旅游资源，发展养生、体育和医疗健康旅游。这些政4、策地出台为具备专业养生功能的农家乐综合体创建提供了很好的战略环境发展机遇。 根据丽水市农家乐综合体发展总体规划（征求稿二）的阐述：农家乐综合体是指以乡村的资源环境为载体，以乡村的原有环境为基础，以乡村的特色产业和地域文化为支撑，以美丽乡村建设为切入口，以养生养老产业发展为契机，以创意文化和特色产业为核心吸引物，秉承“乡村生活”模式，为游客提供最佳乡村休闲度假、观光娱乐、体验劳作、科普教育、文化体验、养生养老、健康生活的第二生活空间，实现“吃、住、行、游、娱、购、养、育”八种功能要素的合理集聚，最终推动农村区域经济发展，带动农民增收致富，从而形成主题特色化、功能集聚化、乡村本质化、吸纳无界化的一5、种全新乡村旅游的实现载体和形式，涵盖农耕元素、环境精致、功能集聚、主题创意、农民增收五大方面的内涵。 农家乐综合体的创建，正是对丽水“绿水青山就是金山银山”发展理念的实践探索。丽水在全市范围内启动农家乐综合体创建工作，如今已培育出26家上规模、有档次的农家乐综合体。有以“茶”为主题的龙泉金观音庄园、以“青瓷文化”为主题的披云龙泉青瓷文化园、以“书香”为主题的遂昌书香遗韵风水长濂，还有以“摄影”为主题的松阳四都寨头摄影休闲园等。 本案农家乐综合体在吸收现有成功案例的基础上，以现代观光农业、乡村旅游、农业现代产业园为三大特色，创建“自然村+自然风光+特色农业”的小集聚模式。一是以位置相连的自然村为6、基础，充分挖掘农村存在的潜力，将农村生活资源转化为经营性资源，突出乡村本质；二是有开发前景较好的自然风光、特色农业或文化底蕴等资源条件，在正确、系统的规划指引下，突出特色和个性，同时加强基础设施建设，做好农家乐综合体的外围大环境；三是有一定主导产业做为农家乐综合体的依托，其产业和业态不单单局限在农家乐范围里，深化、拓展、完善相关产业链条。旨在通过农家乐综合体的创建，实现“以农养游，以游返农”良性循环，推动现代农业的发展，美化村容村貌，完善基础设施建设，不断改善农村人居环境，带动更多当地村民投入到建设“宜居、宜业、宜游”的美丽乡村中去。全民休闲时代正在到来。农家乐综合体作为沟通城市与农村、市民与7、农民、农业与旅游业的新型业态，必将会成为人们亲近自然、休闲度假、文化旅游、健身养生的首选。 第一章 规划总则1.1 规划背景近年来，在长三角地区，尤其是江浙沪地区，人们的旅游方式开始出现新的变化，在喜好短线观光旅游中，细分出城郊型短线商务、休闲度假旅游。究其原因有三，一是人们的闲暇时间愈来愈多，二是可自由支配的收入不断增加，三是汽车愈来愈普及，汽车家庭化的趋势愈来愈明显，致使出城休闲度假更方便。在我国城郊型休闲度假旅游已初露端倪，大型城市、特大型都市尤其如此。城郊型休闲度假旅游将会成为我国城市、都市市民的一种社会时尚。农家乐休闲旅游是乡村旅游的一种形式，是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴8、的旅游项目。全国各地的乡村旅游开发均向融观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参与率和重游率最高的乡村项目包括以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情游；以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆游。在很多城市的郊区和广大的农村地区,农家乐成为都市人度日、周末休闲娱乐的一种独特的旅游形式。丽水农家乐缘起于上世纪90年代末期。以2006年中国“乡村旅游年”为标志，丽水市农家乐产业进入快速发展和规范期。农家乐产业纳入丽水市委、市政府重点工作责任制，出台扶持政策，建立联席会议制度。各县市区也相继出台政策9、，建立领导小组，使农家乐产业由自发状态逐步走向规范化发展道路。经过十多年的发展，丽水市农家乐产业已具备一定规模，并在管理理念、产品开发、市场营销等多个方面都进行了积极的探索。以“农家乐”为核心模块的乡村旅游作为旅游业一个新的领域在全国范围内已经显示了它的强大的生命力，已具备相当的基础，且发展势头良好。1.2 区域位置 瓯江庄园规划区位于莲都区碧湖平原东北角，距离市区15公里，与经济开发区毗邻，南与石牛村、九龙湿地相连，北接宣平溪和瓯江交汇口。以任村为中心，瓯江防护林带为重点，农业现代产业园为特色。瓯江防护林带南起石牛大桥，北至原瓯江漂流，总长1.5公里，规划总用地约60亩。农业现代产业园范围涉10、及白口村、任村、石牛村，面积1400亩。1.3 规划期限 本规划基准年为2012年，规划年限20142018年。根据丽水观光农业和农家乐发展现状，结合当地实际，同时与丽水市旅游发展总体规划期限相协调，对年限划分大致如下： 一期：2014 农家乐综合体开发启动阶段 二期：20152016 农家乐综合体开发调整和高速增长阶段 三期：20172018 农家乐综合体发展成熟阶段1.4 规划目标依托农村良好的自然生态环境和丰富的乡土人文资源，融入农业现代产业园、休闲农庄和乡村旅游的理念，通过“吃、住、行、游、娱、购、养、育”旅游八要素的合理集聚，建成以瓯江防护林为重点，农业现代产业园为特色，集农业观光、11、乡村度假、运动拓展、养生休闲等多种功能于一体的宜居、宜业、宜游、宜养的乡村休闲养生旅游目的地和乡村休闲养生旅游集聚区。通过农家乐综合体的创建，最终实现生产、生活、生态“三生”要素在农村的协调发展和有效融合。1.5 规划依据法律法规和部门规章(1)中华人民共和国森林法 1984年(2)中华人民共和国环境保护法 1989年(3)中华人民共和国土地管理法 1999年(4)中华人民共和国水污染防治法 1984年(5)中华人民共和国大气污染防治法 2000年(6)中华人民共和国水土保持法 1991年(7)中华人民共和国文物保护法 2002年(8)旅游度假区管理暂行办法 国家旅游局 1993年(9)旅游规12、划管理暂行办法 国家旅游局 1999年(10)风景名胜区管理暂行条例 国务院 1985年(11)风景名胜区建设管理规定 国家建设部 1993年 (12)中华人民共和国自然保护区条例 林业部 1994年(13)旅游安全管理暂行办法实施细则 国家旅游局 1994年(14)旅游安全管理暂行办法 国家旅游局 1990年(15)中国旅游资源普查规范 国家旅游局 1992年(16)浙江省发展规划管理条例 2000年(17)浙江省省级农家乐特色认定办法 2006年技术规范(1)风景名胜区规划规范（GB 502981999）(2)中国森林公园风景资源质量等级评定（GB/T180051999）(3)全国和区域旅13、游规划的方法 国家旅游局(4)旅游规划通则（GB/T 189712003）(5)旅游资源分类、调查与评价（GB/T 189722003）(6)旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17775-2003）(7)城市用地分类与规划建设用地标准（GBJl37-90）(8)浙江省省级农家乐休闲旅游示范点认定办法(试行)(浙农办(2005)78号）(9)浙江省农家乐休闲旅游工作考核办法（浙农办、浙财政厅）(10)浙江省省级农家乐特色点认定办法（浙农办）参考相关成果(1)中国旅游业发展“十五”计划和2015、2020年远景目标纲要(2)丽水市旅游发展总体规划（2008-2020）(3)莲都区农家乐乡村14、旅游发展规划2008(4)丽水市旅游信息化综合服务平台建设规划2009(5)瓯江干流水生态系统保护与修复总体规划（2006-2020）(6)瓯江流域旅游开发专利规划2003(7)丽水市莲都区土地利用规划2006-2020(8)莲都区国民经济和社会发展“十二五”规划纲要（2011年）(9)丽水市农家乐旅游发展规划纲要2006(10)丽水市莲都区人民政府办公室关于发展“农家乐”乡村旅游业的意见2006(11)丽水市市级农家乐特色认定办法（试行）2008(12)莲都区农家乐乡村旅游发展规划2008(13)莲都区旅游空间布局战略规划（2008-2020）(14)莲都区乡村旅游发展规划2009其它相关法15、规、规范、文件，各乡镇村基础数据及资料第二章 规划背景与现状分析2.1 资源开发背景2.1.1 自然环境 瓯江庄园规划区位于丽水城西南碧湖平原之内，地形以平原为主，地势平坦。气候特征属中亚热带季风气候，四季分明，温暖湿润，雨量充沛，无霜期长，具有明显的山地立体气候。瓯江从规划区东边穿过。2.1.2 地理环境以平原风光为主，碧湖平原与松古平原、壶镇平原合称丽水的三大平原。碧湖平原四周环山，土地肥沃，水利发达，已有千年的农耕文化，是丽水市和浙西南的产粮之地，素有“处州粮仓”之美称。规划区域内，生态系统相对稳定，生态环境优越。瓯江防护林是丽水保护较好的江岸防护林带,有较好的开发前景。2.1.3 人文16、资源环境本案所在的碧湖镇正朝着打造“工业强镇、旅游名镇、千年古镇”的目标，以碧湖中心镇培育为重点，努力把碧湖建设成以文化、休闲旅游为特色，集贸、工、农为一体的综合性城镇前进。规划区内有自然村三个，反映浙西南民居特色建筑。关于村子、瓯江景观的传说，为其增添不少人文底蕴,丰富了庄园的人文资源。2.2 莲都区农家乐发展背景2.2.1 建设状况 莲都区委、区政府充分利用莲都良好的生态环境、丰富的自然资源和古朴的乡村景观等优势，大力发展农家乐乡村旅游业，着力打响“古堰画乡”、“风情东西”、“桃源秀色”、“千年西溪”、“生态峰源”、“红色之旅”等农家乐品牌，为农业增效、农民增收开辟了一条新路子。经过多年的17、培育发展，截止2012年9月底，全区共有农家乐特色村（点）25个，其中省级农家乐特色村3个、市级3个，区级4个；省级农家乐特色点2个、市级5个，区级8个；经营户（点）138家，95%以上为星级经营户（点），其中四星级3家，三星级28家、二星级75家、一星级25家。2013年一季度，莲都以“生态、休闲、文化、养生”为主题的乡村风情游已吸引游客102.58万人次，农家乐接待游客数量37.6万人次，营业收入2193万元。农家乐的蓬勃发展，成为推进莲都农村经济结构调整的新动力、促进农民增收的新渠道、转移吸纳农村剩余劳动力的新途径。经过十多年的发展，丽水市农家乐产业已具备一定规模，并在管理理念、产品开发18、市场营销等多个方面都进行了积极的探索，这也标志着丽水市农家乐产业进入一个新的发展阶段。2.2.2 莲都区农家乐发展存在的问题 （1）规划有待完善2006年出台的丽水市农家乐发展规化，对我市农家乐发展起了积极的推动作用。但有的难以落实，有的建设水平参差不齐。 （2）品牌意识不强在我市639家农家乐经营户中，已注册的农家乐商标仅有1件。由于多是个体农户，认识不到位，注册资本少，品牌意识不强甚至没有。 （3）投入不足农家乐旅游虽是以利用当地农业资源和农业生产为基础，相对成本较低，但基础设施建设和市场营销等仍需要一定的资金。而农村融资比较困难，资金投入不足。 （4）生态不容乐观生态是支撑农家乐旅游的19、最强靠山。随着农家乐规模的扩大，改厕不达标、排污管网建设滞后、洗涤的随意性等问题使环保成为日益关注的焦点。 （5）基础尚待配套旅游公共配套设施普遍不足，农村生活污染比较严重。缺少停车场、厕所、垃圾箱、旅游咨询点、导览牌等旅游服务设施，许多地方的洗浴设施也不符合游客要求。2.2.3 莲都区农家乐综合体发展总体目标 （1）主题特色以“画乡莲都休闲农家”为主题，定位莲都区农家乐综合体。莲都区是浙江省民族、民间艺术之乡，蕴藏在全区历史文化村落中的乡村文化资源多元荟萃，摄影和绘画成为莲都特色的文化创意产业，同时对处州白莲文化进行保护开发。 （2）发展目标莲都区在近期发展的基础上，期末合计创建11个农家乐20、综合体。其中提升改造2个、新建9个，包括养生养老型2个、民俗风情型2个、休闲农庄型5个、参与体验型2个。本案农家乐综合体的规划符合莲都区的发展目标。2.3 发展条件分析2.3.1 发展优势 (1) 丰富的旅游资源规划区内旅游资源数量相对丰富，在1500亩左右的范围内集中了各类自然及人文资源，自然环境较好，田园、滨水特色表现明显，如加以合理的整合和利用，将会产生较高的经济、社会和生态效益。(2) 区位优势瓯江庄园位于丽水市西南方向，距市区15公里，开车仅需15分钟。作为城市的近郊旅游目的地，在可达性上具有了较强的优势。 (3) 基础条件规划区现有的农业产业已初具规模和有一定的市场，需要整治和产业21、升级引导；瓯江漂流和农家乐业也有一定的设施基础。瓯江漂流乐园成立于1998年，是国家AA级景区。前面呈现蜿蜒开阔的瓯江，近水远山，风景幽美。园内建有休闲长廊，雕梁画栋，石桌石橙，容有150多人的餐厅，有小别墅五幢，并养有许多孔雀、火鸡、珍珠鸡等珍禽，可供观赏。更有特色的是这里有竹筏漂流、舰艇、棋牌、沙滩排球、游泳等娱乐项目。 (4) 政策支持近年来,丽水市农家乐快速发展,农家乐综合体的概念更是得到了首届浙江全面小康十大社会治理创新奖。本案农家乐综合体项目得到了莲都区政府、碧湖镇政府的大力支持，并得到了市政府的重视，项目建设具有较好的政策支持环境。2.3.2 存在问题(1) 资源单一庄园资源主要22、集中在瓯江、防护林、农业现代产业园，但是资源总体质量不高，除了瓯江防护林外,资源等级较低，在自然资源丰富的浙江省来看，资源特色相对平淡。(2) 同类型资源较多浙江省境内青山绿谷景观较多，且质量较高，因此形成了同质资源较多，竞争激烈的情况。经过十余年发展，特别是2006 年以来，丽水市各级政府对“农家乐”旅游进行积极引导服务。在政策推动下，依托良好的生态环境和深厚的人文底蕴，全市“农家乐”旅游业发展初具规模。据莲都区农办工作人员介绍，到2013年莲都区有农家乐休闲旅游村(点)25个，经营户(点)138家，餐位18265个，床位837个。(3) 基础薄弱瓯江庄园所处规划区，虽然开展旅游活动的经历，23、有相应的旅游接待设施和服务设施，但是总体水平较低。居民缺乏旅游接待经验，区内没有经过专业训练的旅游从业人员。整体上来看，规划区旅游基础薄弱。(4) 地理位置瓯江庄园紧靠水阁工业区，在带来客源市场的同时，工业生产的“三废”污染对规划区造成环境的影响。(5) 主体多样本案农家乐综合体牵连的主体多,旅游开发必然涉及多方的利益,瓯江水系的堤坝工程，在一定程度上限制了防护林的开发和利用。 (6) 土地政策国家对于土地利用有相当严格的要求，农村土地承包法中华人民共和国农业法中华人民共和国土地管理法农业部关于稳定和完善土地承包关系的意见等均对农村土地利用做出了相关的规定和要求。本案所在地又是丽水重要的粮食、24、农产品生产基地，规划区建设庄园，开展以农业观光、休闲、娱乐为主的庄园旅游，必须严格按照这些法律法规的要求，合理规范利用土地才能按期建设，充分盈利。2.3.3 发展机遇 (1) 国家政策发展机遇国务院于2013年10月14日印发了关于促进健康服务业发展的若干意见，意见明确了今后一个时期发展健康服务业的主要任务之一是支持发展多样化健康服务，发展健康文化和旅游。政策地出台为具备专业养生功能的农家乐综合体创建提供了很好的战略环境发展机遇。(2) 美丽乡村发展机遇丽水市围绕“秀山丽水养生福地长寿之乡”区域品牌，创新工作理念， 整合资源要素，狠抓基础设施建设，不断改善农村人居环境，建设“宜居、宜业、宜游”25、的美丽乡村。通过美丽乡村建设，将农村活力得到了培育和激活，这为农家乐产业发展提供了很好的外部条件。(3) 打造养生基地机遇丽水市已荣膺“国际休闲养生城市”，目标是打造国内最大休闲养生基地。丽水正按照生态休闲养生（养老）经济发展规划要求，依托丽水优质的生态资源条件，加快推进生态经济综合创新配套改革，全面打响“秀山丽水养生福地”品牌，力争把丽水建设成国内一流、国际领先的生态之城、休闲之城、养生之城，致力创造旅游强市、强县、强乡（镇）和旅游特色村。第三章 规划战略3.1 指导思想深入贯彻落实科学发展观，以“美丽中国”为指引，以“助推农民增收”为核心，按照“绿水青山就是金山银山”的理念，全面落实“绿色26、崛起、科学跨越”的战略总要求，依托丽水“中国生态第一市”的优势，深入打造“健康、人本、精致”农家乐综合体生态产业，推进乡村休闲旅游产业化、项目化发展，积极探索农村发展、农业增效、农民增收的美丽乡村建设新路径。3.2 规划原则(1) 资源整合，实施精品工程原则国内旅游开发近二十年的经验和教训告诉我们，任何粗制滥造的旅游产品都是没有市场的。农家乐综合体是乡村旅游的一个高级形式，目标群体也是较高层次的社会群体，更要强调精品意识。本规划区以乡村体验、休闲娱乐、农业观光为主体功能，注入现代休闲概念、展示概念和媒介概念，满足消费者求新、求全、求学的心理要求，打造全新的、精品化的农家乐综合体。 (2) 生态27、保护，坚持可持续发展原则 旅游开发与资源及环境保护相结合。立足于规划区现有的自然和人文资源，以保护为前提，合理开发，确保农家乐综合体坚定不移地走可持续发展路线。这样有利于旅游资源、生态环境、生物多样性、文化多元性和本土性的保护，实现资源、环境的永续利用和旅游业可持续发展，营造返璞归真、人与山水与土地共融共生的主题氛围。(3) 因地制宜，各要素协同发展原则脱离人文要素的自然环境和没有自然要素支持的人文景观给人以单薄，缺乏特色的印象，旅游区开发中只有各要素协同发展才能得以塑造景区形象，创造独特意境，形成对旅游者强有力的吸引。立足于规划区农村的经济基础，突出瓯江防护林的生态环境特色、碧湖平原的千年农28、耕文化，深度挖掘任村、瓯江的文化内涵，展现地方特色，树立自身鲜明的主题形象，让农家乐综合体实现农业产业、旅游产业、文化产业、养生产业的完美融合。 (4) 整体规划，分期建设原则农家乐综合体的建设是一个大投入、长期而持续性的过程。在建设的过程中要坚持整体性的原则，对景区有步骤，有计划的进行建设。在开发过程中，根据不同的需要，建设的各阶段，制定相应的规划对建设实施有效的指导。本规划总体上分三期建设，循序渐进，滚动发展。(5) 效益性原则开发旅游产品需要经济效益这是不言而喻的，同时也要兼顾到生态效益和社会效益。农家乐综合体是农业和旅游业相结合的产物，规划本着以旅游的理念经营农业、以旅游的概念发展农村29、以旅游的观念富裕农民的原则，通过农家乐综合体这一载体，开发利用农村蕴藏的休闲资源，不断延长产业链，最大限度地全面促进农民增收、农业增效，带动当地农村经济发展。3.3 规划定位3.3.1 主题定位结合方案构思与当地资源文化特点，定位为：以休闲娱乐活动为重点，以碧湖平原、瓯江防护林、生态环境为特色，融文化民俗体验、农业观光为一体的庄园休闲娱乐活动中心。 庄园新城市人的田园庄园休闲浙西南地区一流的休闲胜地生态自然与人类活动完美结合3.3.2 意境定位力求营造：生态意境、文化意境、乡土意境和休闲意境： (1)生态意境以原生态景观为主，体现自然的景观风貌，以生态造景法为指导，通过对庄园游步道的建设、林30、相的改造、景观的规划、绿化的实施营造生态意境。(2)乡土意境通过生态意境、文化意境，结合典型的乡土材料与建筑形制以及饮食活动来传达乡土特色。(3)休闲意境休闲是旅游的重要内容，庄园通过乡村旅游、生态观光为游客提供林间漫步、田园游憩、民俗体验等休闲活动，构造休闲意境。3.4 市场定位及规模预测3.4.1 市场定位根据庄园旅游资源状况和丽水市旅游市场情况及项目开发目标，其客源市场可分为基础市场、目标市场和机会市场，其中：(1) 基础市场 根据庄园的资源特色、市场竞争等开发条件和开发目标，结合该区域居民的休闲、娱乐需求，将庄园开发的基础市场定位为丽水市的城市居民、城郊居民以及丽水周边县市，成为庄园开31、发的基本客源保障。(2) 目标市场丽水最大的优势是生态优势，被誉为“秀水丽山、浙江绿谷”和华东地区最大的“天然氧吧”，森林、水能、矿产、野生动植物等生态资源总量居全省首位。规划区的自然资源在浙江省特色并虽然不算明显，但是通过规划，整合其自然与人文资源，赋予其深层次的内涵，开展富有特色的旅游项目，以及他的中高端定位，通过宣传促销等手段，有可能吸引浙江省的客源，因此将浙江省作为了规划区目标市场。(3) 机会市场丽水属于浙西南城市，位于长三角、海峡西岸两大经济区的交叉地带，通过生态文明建设带动经济发展，大力发展生态农业、生态工业、生态旅游业，着力于打造长三角地区绿色农产品基地、特色制造业基地、生态文32、化休闲度假旅游目的地。丽水已从两大经济区边缘，一跃成为连接长三角、海西的中枢和纽带，并通过自身发展促进两大经济区的互动。丽水在全国率先编制实施丽水市生态文明建设纲要，计划以“三步走”的形式，力争到2020年建设一个人与自然、人与人、人与社会和谐相处的新丽水。因此全国可以定位庄园开发的机会市场。3.4.2 市场细分根据庄园旅游的特点和定位，可将其客源市场细分为以下几类：(1) 家庭亲子游市场青少年好奇心强，求知欲强，家长喜欢选择带着孩子在周末到郊区享受天伦之乐，这类市场基数大、消费水平高，以亲子游、家庭游为主。(2) 乡村休闲市场这类市场由有休闲需求的商务人员、公司职员、政府工作人员组成的中青年33、群体组成。 (3) 养生保健市场 随着人们生活水平的提高，养老方式向旅游养生养老、候鸟式养生养老等多元化方向发展。丽水正在打造“秀山丽水养生福地长寿之乡”区域品牌，这类市场是丽水农家乐综合体重点开发市场，市场潜力空间很大。(4)自驾旅游市场随着交通基础条件的完善和家庭汽车的普及，自驾游成为年轻人游玩的新趋势。他们追求刺激和重视不同的环境体验感受。丽水所处的长三角正是国内自驾游最活跃的地区。3.4.3 市场容量测算市场容量是指在保持景观稳定，保障游人游赏质量和舒适安全，以及合理利用资源的限度内，单位时间、一定规划单元内所能容纳都游人数量，是限制某时、某地游人过量集聚的警戒值。旅游容量是规划区规划34、建设和管理工作的重要决策依据，也是各项专业规划的主要参考指标。确定合理的旅游容量，是规划区规划开发的重要前提条件。(1) 测算原则市场容量的测算遵循下列原则： 适度原则以维护旅游资源价值和生态环境为前提；在任何情况下，旅游容量都不应超过旅游资源和生态环境的承载力。 满足原则合理的旅游容量，应能保证游客在整个过程中的舒适、卫生、方便，他们的正当需求，得到最大满足。 安全原则在遵循上述原则的前提下，游客的健康和安全不应受到任何影响或威胁。(2) 测算方法与指标 测算方法市场容量应随规划期限的不同而有变化。对一定规划范围的游人容量应综合分析并满足该地区的生态允许标准、游览心理标准、功能技术标准等因35、素而确定。游人容量应由一次性游人容量、日游人容量、年游人容量三个层次表示。1）一次性游人容量（亦称瞬时容量），单位以“人/次”表示；2）日游人容量，单位以“人次/日”表示；3）年游人容量，单位以“人次/年”表示。旅游容量的计算方法宜分别采用：线路法、卡口法、综合平衡法。 测算指标旅游容量计算宜采用下列指标：1）面积法：以每个游人所占平均游览面积计，其中：主要景点：50100m2/人（景点面积）一般景点：100400m2/人（景点面积）2）卡口法：实测卡口处单位时间内通过的合理游人量。单位以“人次单位时间”表示。此外，由于本规划区为庄园休闲区，规划有较多的住宿、会议、餐饮、娱乐等设施。对于这些旅36、游设施，同样需要测算旅游容量。测算方法是：假设餐厅的座位数为Xi,日周转率为Yi,则日设施容量为： Ci=XiYi旅游区日设施总容量为： C=Ci=XiYi其中旅游接待设施，如宾馆、餐饮的日间系数建议为0.4。(3) 测算结果与汇总 面积法规划区规划期末游览面积约72公顷，以人均占用面积3000m计算，日周转率为2，日容量为（7200003000）2=480人。 卡口法选择入口门景为卡口，此处为规划区进入庄园的唯一通道，是游客的必经之所，游客基本均为自驾车游客。以停车场可停放车辆计算，庄园内停车场约可停放各类车辆100辆，每辆车以乘4-20人计算，采取单向计算的方式，日周转率为1，日停车场总容37、量为5100=500人。3.4.4 市场预测结合丽水市旅游发展状况和同类旅游地情况，以规划区现有居民接待能力，年5万人次作为基准游客量。根据庄园的开发条件和周边旅游景点的实际情况，以及景区开发中游客的增长将呈现近期快，远期慢的特点。故对其日接待量确定为：l2014年，景区开发初期，日接待量200人次/天。l2015-2016年，景区建成期，日接待量400人次/天。l2017-2018年，开发后期及成熟经营期，日接待量500人次/天。结合丽水市旅游总体情况分析，对瓯江庄园在近、中、远期客流量的预测如下： 旅游者分期客流量预测表（单位：万人次）3.5 规划分期与目标3.5.1 总目标以“庄园、瓯江38、”旅游资源为基础，以市场需求为导向，借助自身的近郊旅游地的区位优势，充分挖掘“庄园、瓯江”旅游资源的市场潜力，合理设计旅游产品，安排富有庄园特色的旅游项目，展现庄园风貌和瓯江景观，并加强旅游设施的配套建设，提高旅游产品的服务质量与文化内涵，力争把瓯江庄园庄园建设成为一个集农业观光、休闲娱乐为一体的旅游胜地，成为丽水的“后花园”，并力争成为长三角旅游区内的一颗璀璨的明珠。3.5.2 阶段性目标本规划基准年为2012年，规划年限20142018年。根据丽水观光农业和农家乐发展现状，结合当地实际，同时与丽水市旅游发展总体规划期限相协调，对年限划分大致如下：一期：2014 农家乐综合体开发启动阶段 夯39、实基础，构建框架，现有农田、防护林带、村庄环境整治，完善规划道路系统，重点规划发展项目基建起步，初步具有接待能力，多途径对外宣传，树立旅游形象，尽快提高知名度。二期：20152016 农家乐综合体开发调整和高速增长阶段继续加强旅游基础设施建设，进一步提高旅游接待能力，迅速提高旅游服务水平。重点规划发展项目全面建设，现代农业产业园投入使用。三期：20172018 农家乐综合体发展成熟阶段精品、特色项目重点打造、提升。全面形成旅游网络和旅游群体。成功树立农家乐综合体旅游特色。通过建设，形成环境一流、景观一流、设施一流、服务一流的休闲、娱乐中心。建立一套完善的旅游发展机制，充分发挥农家乐综合体的经济40、环境和社会效用。第四章 空间布局与分区规划4.1 布局结构根据瓯江庄园庄园的资源特色，结合旅游现有的旅游设施及市场的开发目标，确定瓯江庄园庄园的结构布局为“一心、一带、六片区”“一心”是指以任村为中心，建设游客服务中心，作为庄园旅游的活动、组织、协调中心，并且以水上广场入口、生态停车场，民宿等，成为向外传达庄园特色的中心。“一带”是指瓯江西岸的长达1.5千米的防护林为主体区域。通过景观廊道将各区联系在一起，共同将狭长的空间划分为“餐饮、休闲娱乐、度假、进修养生运动拓展”的五大功能区。“六片区”是指根据农业规划布局为需求，以现有产业为依托，划分的现代草莓园区，稻菜轮作区，设施蔬菜区，水果采摘园41、区，开心菜园区，农家竹园区，各区以其不同的资源特色承担不同的接待、休闲、娱乐、农业观光等功能。4.2 功能分区及项目设置4.2.1 功能分区根据瓯江庄园庄园资源和景观的差异性，结合其总体布局的特点，将其划分为三个大区：现代农业园，风情瓯江带，古村观光区。现代农业园，通过现代农业化发展建设和环境的改造，让游客充分参与农作活动，体验农家生活，感受田园风光。风情瓯江带，建设充分体现松林特色的集接待、餐饮、休闲、娱乐、度假、养生、运动于一体的综合体。古村观光区，以任村为中心，依托浙西南乡村建筑特色，大力整治环境和道路，改善村容村貌，提升村落的旅游价值和文化底蕴。4.2.2 功能及项目规划 （1）古村观42、光区 功能定位：观光，体验 区域范围：以任村为中心的浙西南民建村落及周边池塘用地 主要资源及建设项目：汇情健身广场，柳浪闻莺，曲水流香，花海融春，绿影长廊，鱼跃鸢飞，苍树古殿，乡村民宿，主要项目规划：A汇情健身广场（一期）位置：任村主村口功能：健身，游乐主要内容：以当地原有的健身场地为基础，适当扩充用地，完善健身功能，改善健身环境，是村内主要的休闲、交流的场地，集中体现了村庄的民风乡貌。以当地原有的石亭为主要景观，适当装饰，完善休憩功能。以低矮灌木带适当辅以间隔景观树种为主的植物配置，按期修剪、打理，给人整洁、大气的进村第一感受。B柳浪闻莺（一期）位置：任村主村口功能：游览，休憩、标识主要内容43、：对村口现有池塘进行扩建，打通村口西南方向的两口池塘作为村庄的主要景观和主要标识。既象征风水学中传统村落前的水系，又可为整个村落增添景观层次和内容。 在池塘西边建仿古游憩双亭，池塘周边建亲水木栈道，增加游玩的乐趣。池塘周边以柳树为主要树种，水中种植荷、莲等观花、观叶水生植物。C曲水留香（一期）位置：任村次村口功能：游览，休憩主要内容：以现有池塘为基础，养殖垂钓鱼种，可供旅客垂钓，与开心菜园有良好的衔接，丰富娱乐活动。美化周边环境，适当建凉亭、户外椅、木栈道亲水平台等设施供游客有一个良好的游玩、垂钓环境。D花海融春（一期）位置：任村南侧功能：游览，休憩主要内容：以现有池塘为基础，形成“两池绕景”44、的格局。植物以各类花卉为主，使一年四季都有鲜花盛开，辅以景观灌木。使村口景观和接待中心有良好的衔接，使整个景观更具整体性。E绿影长廊（二期）位置：任村四周功能：游览，休憩，体验主要内容：在任村四周建2m宽，2.5m高的木架长廊，长约1500m，连成一个整体。根据季节的不同种植各类瓜果蔬菜，使一年四节都有不同的观赏主题，形成具有农家特色的果蔬长廊，可开展果蔬采摘活动，丰富游客娱乐、体验参与性。果蔬长廊不仅提供一个供游客游览、休憩的绿色长廊，是村落美化的一个重要工程，并且把村庄周边的各个分散池塘在交通上联系在了一起。F鱼跃鸢飞（二期）位置：任村西侧功能：观赏、游乐主要内容：以现有池塘为基础，适当整45、治，其内放养观赏鲤鱼。 池边以天然山石修筑驳岸。岸边建观景亭，供游人观鱼、休息、娱乐。建仿木石制亲水平台，方便游人喂鱼、观鱼。两旁为天然灌丛、花茎，道路隐映于植物之中，有宁静幽远之意。G苍树古殿（二期）位置：任村东侧功能：参观、祭祀主要内容：大雄殿整修，建筑继续保留原有的样式，作为村民祭祀及游客参观的景点之一，是庄园的人文旅游资源。周边环境改造，现大雄殿位于古樟之下，背靠竹林，但是周边环境凌乱，整体性差，不协调，难有意境。通过对其周边植物的种植与设计，可使其与环境融合，增加其美感度。H乡村民宿（一期）位置：生态广场功能：观赏、标志性景观主要内容：利用任村现有自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然46、景观、生态，提供旅客乡野生活之住宿处所。 （2）风情瓯江带功能定位：接待，餐饮，休闲，养生，度假，运动区域范围：瓯江防护林任村至现有瓯江漂流段主要资源及建设项目：生态停车场，戏水三弄广场，秀石迎宾，松风静影接待中心，露天茶坊，溯源餐厅，雅闲居，枫杨诉情，咖啡茶座，栖风酒吧，红飘休憩，曲桥通幽，闻溪观澜景观台，逸野树屋，怡秀养生会所，云影清松，乐天亲子园，素质拓展，CS野战，缘江漂流服务区，游船码头，滨江慢道，主要项目规划：A生态停车场（一期）位置：任村东南方向功能：停车，集散主要内容：对现有公路进行改造，外部交通至停车场止。停车场地面采取草坪格铺装，并以树阵的形式种植大树，如香樟、松等，即作为47、停车场的上层绿化树种，又可成为自然的划分停车区域。四周种植竹林、侧柏、银杏及等乔灌木，高低错落，能吸收汽车尾气及抗尘污染等，既满足强度要求，又生态美观，成为高档次的生态停车场。停车场总面积2500m2，设计停车位60个。B戏水三弄广场（一期）位置：任村西南方向功能：供水，造景主要内容：以现有池塘为基础，适当扩展，广场呈露天围合式，与入口连成一个整体，建三个不同角度的30m长，3m高的网格石墙，营造一种现代园林手法的“一步三折，一探究竟”的效果。在水池上建亲水木栈道，游客在进入接待中心必须先穿过戏水广场，水中种植荷花、莲花等观叶、观花植物，增加意境。入口的第一块石墙作叠水景观，作为入口的主形象标48、志。C秀石迎宾（一期）位置：任村西南方向功能：造景主要内容：以园林造景手法设置假山石景，配置名贵花木，提升接待中心的档次和形象。D松风静影接待中心（一、二期）位置：任村西南方向功能：游客服务，管理协调主要内容：在现有农耕地的基础上，建设具有绿色，生态特色的现代建筑，执行游客服务中心的功能。 主体建筑采用钢筋混凝结构，外立面采用具有浙西南建筑特色的装饰，与周边建筑环境和地域文化相符合。接待中心建筑面积约1000 m2，包括门厅、休息厅、接待处、信息处、导游室和团队接待处，提供旅游信息咨询，投诉处理，交通集散，形象宣传，茶水服务，导游服务等多种功能。E休闲茶坊（一期）位置：风情瓯江中段功能：休闲、49、品茗、会客主要内容：对现有的植被进行整理，重点保留竹林及灌丛，适度改造其自然环境，但以不破坏生态为前提。设露天茶座，提供各式茶点小吃，休憩候客。F溯源餐厅（一、二期）位置：风情瓯江南段功能：餐饮主要内容：对现有农家乐基础进行改造，作为餐饮建设基础。餐厅采取园林式的酒店形式，在有限的范围内，按照富有诗情画意的主题思想，精雕细琢因地制宜的塑造山水、栽植花木、经营鸟兽鱼虫之类，酒店建筑点缀其间。餐厅辟出一块区域作为饮食文化区，为游客提供餐饮服务，其中以富有丽水地区地方特色的民俗菜肴为主，但也不用拘泥于浙系菜，根据游客的需要亦可提供湘、川、鄂、粤、鲁、京、徽、苏、闽等菜系中的名特色菜肴。餐厅所有的服务50、设施均以农家乐五星级标准建设。G雅闲居（一，二期）位置：风情瓯江南段功能：休闲、餐饮、会客主要内容：在枫杨林中建设1015间白色木结构的玻璃小屋，基地悬空抬高，周边环境美化，整治，使人能在小屋内欣赏到树林的美景。玻璃小屋可做会议、聚会、棋牌娱乐等使用。H枫杨诉请（二期）位置：风情瓯江南段功能：观赏、游乐主要内容： 用高大枫杨林，可在枫杨林上悬挂风铃，寄托思念，愿望，祝福等。风铃在寄托情感的同时，同时也成为风情瓯江带内的一个人文与自然相结合的景观点。I咖啡茶座（二期）位置：风情瓯江中段功能：休闲、品茗、会客主要内容：对现有的植被进行整理，适度改造其自然环境，建设木架平台，设置1015个露天沙发茶51、座，提供各式咖啡，茶点小吃，即可观赏枫杨林美景，也可观赏瓯江江景。J.栖风酒吧（二、三期）位置：风情瓯江中段功能：休闲，娱乐主要内容：以枫林中一棵或几棵长势美观的大树为中心，建设双层层的圆形木屋，钢架为主要结构，中间打通，作为酒吧的主舞台，周边设雅座。K红飘休憩（二期）位置：风情瓯江中段功能：休憩主要内容：钢架结构的嬉戏，休憩带，中间设置鲜花带。L曲栈通幽（一，二期）位置：风情瓯江中段功能：游览，体验主要内容：架空木栈道，以钢架为基础，铺设防腐木板，穿梭在树林之间，营造漫步云端的林间体验。建设35个休憩平台，通过木栈道来连接，提供驻足观光，休憩的功能服务。M闻溪观澜景观台（三期）位置：风情瓯江52、中段功能：游览，体验在岸边建设三个不同朝向的木建框架景观台，部分悬空挑出瓯江，作为风情瓯江中段主要的休憩，观光场地。N逸野树屋（二期）位置：瓯江防护林中段功能：居住、娱乐、休闲主要内容：利用天然枫杨、松林作为环境依托，建设供游人住宿、娱乐的林间木屋。木屋外部材质采取木材或仿木石材；颜色根据需要为天然木色、绿色、棕色、褐色等，颜色的选取以与环境协调为条件；单体建筑用地面积不超过25m2；木屋采取在区域中散置的形式，全区共建设木屋10-20个；修建隐藏于山林树丛间的木栈道把木屋相连。木屋内部装修以三星级标准建设。木屋外挑出一小块平台，根据需要可设桌、椅、竹制花架等。木屋所处地松林茂密、水流潺潺、空53、气清新，是丽水近郊难得的天然氧吧。是为独自休闲放松、恋人携手出游、朋友聚会娱乐的佳所。O怡秀养生会所（三期）位置：风情瓯江中段功能：养生，进修主要内容：作为风情瓯江带中后期重点发展的建设项目，是瓯江庄园的养生特色项目之一。整个养生会所由各个不同功能的景观木盒子组成，主体建筑采用钢架木建结构，外部材质采取木材或仿木石材；颜色根据需要为天然木色、绿色、棕色、褐色等，颜色的选取以与环境协调为条件。各个木盒子由木栈道相连。利用松林氧吧的自然环境条件，主要提供进修养生，松林瑜伽，养生茶道、香道等养生项目。P云影清松（三期）位置：风情瓯江北段功能：看书，休闲主要内容：以松林美景为基础，适当在树木间建各类悬54、空网袋，营造一个林间“书吧”，在享受自然美景的同时升华自己。Q乐天亲子乐园（二期）位置：风情瓯江北段功能：运动，娱乐主要内容：在现有松林的基础上，建设林地生态游乐和自然探秘游乐两大区域，开展 “跳跃云霄”“双层转马”等游乐项目，设适合不同年龄段儿童游玩的互动景点及儿童书画站点。R素质拓展（一、二期）位置：风情瓯江北段功能：运动，娱乐主要内容：以现有松林为基础，建设断桥，毕业墙，孤岛求生，八仙过海等素质、团体活动。拓展训练课程以培养合作意识与进取精神为宗旨，崇尚自然与环保。通过创意独特的专业户外体验式培训课程，帮助企业和组织激发成员的潜力，增加团队活力、创造力和凝聚力，达到提升团队战斗力的目的。55、SCS野战（二期）位置：风情瓯江北段功能：运动，娱乐主要内容：以现有松林为基础，建设断墙，沟壑，栈道，高台等障碍设施，配以各类野战装备。CS野战能打破自我极限、打破旧的思维方法、建立勇于迎候应战的决计与决计，磨炼意志，建立大局观 。T缘江漂流服务区（一期）位置：风情瓯江北段功能：入口标志，集散主要内容：按照当地民居风格，以现有瓯江庄园设施为基础，建造服务站，执行瓯江漂流的售票检票职能。庄园主门景以木制结构为主，既通过古朴的风貌与周围自然山水融为一体，又可以体现当地民居特有的建筑风格，展现丽水地方文化。U游船码头（二，三期）位置：风情瓯江带北段及部分对岸滩地功能：游玩，体验主要内容：利用现有瓯江56、漂流的基础条件，在瓯江左右两侧的滩地修建木架亲水平台，作为水上游乐区。主要提供竹筏漂流、舰艇、棋牌、沙滩排球、游泳等娱乐项目。V滨水慢道（二期）位置：瓯江西岸功能：景区内交通、观景主要内容：近期内，观防护林和瓯江风景的游步道。游步道建设方式上，主要依岸就势，用栈道形式，以木材、石材或拟木材料为基本材质建设道路，道路基本宽度为1.01.2米。考虑到游客的安全性，部分路段必须有栏杆扶手。原则上栏杆以木材主，但部分危险路段或观景地带可以采用钢材，增加游客安全系数。 （3）现代农业园功能定位：接待，餐饮，休闲，养生，度假，运动区域范围：瓯江防护林任村至现有瓯江漂流段主要资源及建设项目：精品草莓园，碧莲57、草堂，荷塘月色，稻菜轮作区，开心菜园，设施蔬菜区，泥鳅塘，水果采摘园，怡情水吧，一碧万顷竹园，漫步云端，清风竹影，清心草堂，田园景观台，设施管理房。A精品草莓园（一期）位置：瓯江庄园入口东侧功能：农业知识学习、农业生产体验主要内容：此处原为农田，建生态大棚。为不打破庄园景观的整体性与和谐性，生态大棚采取6个大棚为一个大棚区，按耕地方向排列。 生态大棚内种植草莓，即可为游客提供种植、养护的体验，也可进行草莓采摘活动，采摘的草莓又可成为客人口中的佳肴。生态大棚中蔬果的栽培要以生态为原则，生长过程中不使用化肥，而均采用生物肥料。庄园生活污水经处理后作为其灌溉用水，力求节约与环保。B碧莲草堂（一，二期58、）位置：精品草莓园内功能：接待、餐饮、娱乐主要内容：利用现有农家乐基础，建设碧莲草堂。建筑外部装饰以木结构或仿木结构为主，木栏杆、木制回廊、木制窗花等给人以古色古香之味，再配以建筑周围的荷花池、假山石景，成为瓯江庄园入口一处文化韵味十足的餐饮、休闲场所。木屋，鱼池、露台、阁楼、亲水栈道等元素合理设计布置，营造一个清新、乡土气息浓郁的场所。室内还应考虑营造一些独立的空间，供客人娱乐休闲而不相互影响。C荷塘月色（二期）位置：精品草莓园内功能：游览，观景主要内容：以现有池塘为基础，整治周边环境，池内种植荷花，周边配以假山灌木。建设田园景观台，建设亲水木平台。D稻菜轮作区（一，二期）位置：任村以南至精59、品草莓园功能：农业知识学习、农业生产体验主要内容： 此处原为农田和工程用地，闲置地较多，变闲置为良田，采取稻菜轮作的方式，最大体现良田的价值，稻菜按规划设计成景观田。生态大棚中蔬果的栽培要以生态为原则，生长过程中不使用化肥，而均采用生物肥料。庄园生活污水经处理后作为其灌溉用水，力求节约与环保。E开心菜园（二期）位置：任村西侧功能：农事观光，体验主要内容：在现有农田的基础上，分出数片小的种植区，种植各类瓜果蔬菜，提供城市人租借，体验农事活动。在各片小的种植区建设小木屋，作为游客休憩场所。F设施蔬菜区（一期）位置：任村西侧功能：农事观光，体验主要内容：此处原为农田，建生态大棚和设施喷灌区两区。为不60、打破庄园景观的整体性与和谐性，生态大棚采取6个大棚为一个大棚区，按耕地方向排列。生态大棚内种植各类蔬菜，按季节轮作，开辟数个为游客提供种植、养护的体验大棚区，也可进行蔬菜采摘活动，采摘的蔬菜又可成为客人口中的佳肴。生态大棚中蔬菜的栽培要以生态为原则，生长过程中不使用化肥，而均采用生物肥料。庄园生活污水经处理后作为其灌溉用水，力求节约与环保。G泥鳅塘（二期）位置：设施蔬菜区功能：观光，体验主要内容：以现有池塘为基础，养殖泥鳅、鱼、虾，开展抓泥鳅、网小虾、敲鱼、挖螺蛳等活动，作为农事体验活动，寻找田园民风。在池塘边上建设木屋，作为泥鳅塘的服务区，提供简易的清洗，休憩服务。H水果采摘园（二期）位置：61、任村西南方向，设施蔬菜之内功能：农业观光景观主要内容：在规划区内，分别成片种植桃、李、杏、梨、杨梅等果树，以及紫薇、紫荆、石榴等观花观叶观果植物，加上平原的农田风光，让游客充分感受庄园美景。在果实成熟的时候还可以开展果实采摘等游客参与性活动。I怡情水吧（二期）位置：水果采摘园内功能：休憩主要内容：在现有水渠的边上建设510间小木屋，每间小木屋占地40 m2，提供各种饮用水类，饮料类，并附带提供各种简单娱乐工具和图书杂志。功能定位在人们休闲交流方面。美化水渠、木屋周边环境，种植各类开花灌木带。J一碧万顷竹园（一期）位置：任村东北方向功能：观光，体验主要内容：在现有竹园的基础上，开辟绿径小道，增加62、被绿海环绕，穿梭竹园体验感。到竹笋成熟季节，进行挖笋活动，提高游客的参与性。竹园的栽培要以生态为原则，生长过程中不使用化肥，而均采用生物肥料，力求节约与环保。K漫步云端（二，三期）位置：一碧万顷竹园内功能：游览，体验主要内容：在竹园内建设“两横一纵”的架空木栈道平台，使游客有漫步云端的体验，增加游玩乐趣。L清风竹影（二，三期）位置：一碧万顷竹园内功能：居住、娱乐、休闲主要内容：于竹园内平整一块区域，在木栈道的基础上建造景观平台。观景台面积约40m2。其上设木桌、木椅供游客休息、赏景。此处可体体验居高临下，俯视万顷竹园全景。M清心草堂（二期）位置：一碧万顷竹园内功能：接待、餐饮、娱乐主要内容：利63、用现有竹园基础，建设清风草堂。建筑外部装饰以竹结构为主，成为瓯江庄园内一处环境清幽，乡土气息浓郁的餐饮、休闲场所。N田园景观台（二，三期）位置：现有农业园内功能：观景主要内容：于农田平整一块区域，以石材垒基地，木材为主要材料。观景台面积约40 m2。其上设木桌、木椅供游客休息、赏景。此处可体体验居高临下，俯视平原良田全景。O设施管理房（一期）位置：现代农业园内功能：储藏，管理主要内容：以砖混为主体的一层农事操作费，占地面积100 m2。提供农业生产园的生产，管理，储藏功能。第五章 形象策划与产品设计5.1 形象策划5.1.1 旅游形象现状分析瓯江庄园庄园拥有在丽水市较有特色，有一定品味的旅游资64、源。但是由于当地居民长期以来均从事农业生产活动，对旅游产业发展重视不够，旅游资源开发程度低，也就没有树立反映其资源特色的旅游形象。5.1.2 形象理念形象设计理念基础是整个旅游形象运作的原动力，可以比作旅游地的“脑”。根据瓯江庄园庄园旅游资源的特色，确定其理念基础为：庄园、瓯江防护林、农业现代产业园、生态环境、地方文化，尤其突出庄园、现代产业园和瓯江防护林。瓯江庄园的形象设计以“庄园体验+生态观光+度假娱乐+会议洽谈+休闲养生”为构思准则和特色，重点突出“休闲、生态”。5.1.3 形象设计 （1）形象定位考虑到庄园资源特色及功能定位，综合考虑庄园、瓯江防护林、生态环境、地方文化，并结合目标市场65、游客的心理和需要，将庄园形象定位为新都市人的休闲度假天堂丽水人的后花园（2）形象口号设计 平原风光，瓯江休闲 松林吟，溪滩笑，闲情雅趣在瓯江 欲求生态康体疗，请到瓯江庄园 寻觅自然净土，远离都市尘埃瓯江庄园庄张开双臂欢迎您 特别的休闲乐园，特别的逍遥情怀特别的爱给特别的您5.1.4 视觉形象（1）总体视觉形象瓯江庄园内的所有建筑设施、道路设施以及相关设施都要与周围环境相协调，杜绝建造人工味很浓的城市化建筑，要体现自然、生态、野趣的特色。（2）物质景观形象1）背景景观背景景观是旅游区存在的依托，存在于广泛的范围内。就瓯江庄园来说，其背景景观是其形象生成的基础：林木葱郁，溪流潺潺，环境秀美幽静，为66、庄园的存在提供了良好的生态基础，再加上农村田园风光，有利于营造瓯江庄园的“瓯江边上的小庄园”形象。背景景观不仅体现在有形的山岳、林地、天空、田园等，还包括无形的空气、声音、气味等。为了加强资源特色的表现力和吸引力，可以对庄园内自然景观加以人工的改造，包括林相改造、景观构造物添加等，但应尽可能地维护和强化原赋资源特色，避免环境污染和对旅游资源的破坏。 2）旅游区物质景观主要是对瓯江庄园内的旅游接待设施包括接待中心、各草堂民宿和其他旅游设施要体现自然性、朴实性、功能性，以及区内景观恢复和植物景观的塑造。对现有的人工建筑，通过合理改造使其与周围环境和谐地融合到一起，从而提升庄园的品位。 （3）视觉形67、象要素设计 1）标徽 以庄园为主体，以平原为背景设计瓯江庄园的标徽，突出庄园文化特色和瓯江自然风光。 2）标准色 为突出庄园和瓯江，建议用绿色和黄色作为标准色，绿色象征自然，黄色象征丰收。 3）标准字体 请著名书法家书写“瓯江庄园”四个字，在旅游地的相关地方与标徽共同使用。 4）应用符号系统 包括旅游地纪念品，指示类设施，旅游区中的休息设施和观景设施，旅游区广告，旅游区服务人员的着装形象等要突出瓯江庄园“庄园、瓯江”的特色。5.2 产品设计5.2.1 旅游产品主体定位立足于瓯江庄园的旅游资源特色是以平原田园风光、地方文化、瓯江防护林，根据其主要目标客源层的需求是养生休闲、生态健身、会谈交友的特68、点，将其旅游产品主题定位为：以平原田园风光为基础，现代农业产业园和瓯江防护林为特色，集庄园体验、生态观光、度假娱乐、会议洽谈、休闲养生为一体的农业观光、休闲娱乐游。5.2.2 主导产品 （1）瓯江防护林生态体验游庄园内植被丰富、风光秀丽，瓯江溪流、卵石浅滩集中在1.5公里的防护林内，给人以清新，幽远的感觉，可开展以生态观光和徒步健身为主的旅游，也可适当开展松林野营、CS野战、素质拓展等生态型、野趣性项目。 （2）乡村休闲游依托庄园内三个自然村、平原风光、果园花圃、现代农业产业园，结合当地文化，开展乡村休闲游，使游客不仅能体验农村生活，感受乡村气息，也可从中增长知识，从而达到集游览性、体验性与知69、识性于一体的目的。 （3）会议度假游充分利用庄园各个建设项目包括各草堂民宿、酒店和丰富的自然资源、优美的生态环境、淳朴的民风民情，把瓯江庄园庄园建成丽水及周边县市的会议旅游和度假旅游基地。5.2.3 节事活动旅游区的建设，除自然风光外，离不开人文景观和文化活动的融入。而节事活动，一方面是地方特色文化的反映，另一方面也能丰富游客的旅游活动内容，是旅游的重要吸引物之一。因此，庄园在经营过程中应该考虑引进有丽水地区特色的节事活动。如菇民戏，处州乱弹，花鼓灯戏，木偶戏等。庄园内结合种植特色，开展“草莓节”、“水果采摘节”、“挖笋节”等娱乐活动，增加游客的参与性，增加庄园旅游吸引物，提升庄园资源品质和吸70、引力。5.2.4 旅游商品 （1） 旅游商品开发原则要体现纪念性、艺术性、实用性的特点。要突出地方特色，注重商品的文化内涵，使旅游商品做到特色浓郁、文化丰实。分析游客的购物动机：消费动机、馈赠动机、实用性动机和纪念性动机。根据不同层次的游客需求，组织货源加工生产。 （2）旅游商品开发重点开发旅游商品是提高旅游经济收益的重要手段，瓯江庄园应充分依托于丽水市，利用当地的宝贵资源，开发出具有当地特色、有价值的旅游商品。以特色果品、特色农产品为主导，以特色工艺品、中草药产品为补充。特色果品系列通过生态农业现代产业区的建立，发展具有当地特色的果品系列，如草莓、板栗、杨梅桔子等，使之形成既可观光又可采摘的71、旅游商品。草莓营养价值高，经济效益好是庄园的特色产业，已经初具规模和有了一定的市场，待草莓成熟的季节，自驾采摘、购买的人络绎不绝。本案规划重新整治和建设现代草莓设施园150亩（包括原有的），作为庄园的主打产品。建设设施水果200亩。绿色农产品系列瓯江庄园具有良好的生态环境，碧湖平原有千年的农耕文化，被称作“处州粮仓”。当地的蔬菜和杂粮堪称绿色产品，本案规划建设设施蔬菜500亩。原有的雷竹种植区也具备一定的规模，出产的雷竹笋，对旅游者有较大吸引力，通过保鲜包装也可开发成主要旅游产品，主要有蔬菜和杂粮等。特色工艺品系列在不破坏生态环境和资源可持续发展的前提下，充分利用庄园的竹类资源和木料资源，庄园72、内有大片雷竹种植区，开发诸如竹编制品、根雕、木制品，对旅游者也有一定的吸引力。利用当地药用植物，发展药用植物业康体和保健是人们最关心的事情，针对这个需要开发药用植物业。重点利用枫杨，松林等药用植物进行开发。5.3 旅游线路组织(1) 农业观光娱乐游游线特色：生态观光、农业观光、民俗体验游线组织（主要景点）：生态停车场荷塘月色花海融春稻菜轮作（碧莲草堂荷塘月色）设施蔬菜水果采摘园泥鳅塘怡情水吧大棚蔬菜开心菜园曲水留香绿影长廊清心草堂一碧万顷竹园漫步云端清风竹影鱼跃鸢飞任村观光柳浪闻莺(2) 休闲度假游游线特色：树林探奇、生态观光、休闲度假游线组织（主要景点）：戏水三弄广场松风静影接待中心雅闲居枫73、杨诉情咖啡茶座红飘休憩曲桥通幽闻溪观澜景观台逸野树屋怡秀养生会所云影清松缘江漂流服务区游船码头5.4 旅游产品营销建议5.4.1 旅游营销规划原则 （1）系统性原则根据整合营销理论要求，营销活动是一个系统行为，要注意各要素间的有效组合，使系统发挥最大效能。促销宣传应与景区形象策划相一致，并且有利于瓯江庄园整体形象的协调与统一。 （2）针对性原则要针对不同季节、不同目标市场的具体特点，制定相应的组合策略，不可生搬硬套。 （3）特色性原则众所周知，特色是旅游的生命，在营销工作中要突出挖掘并宣传本景区的特点特色，以独特性吸引受众，促进市场启动。新兴的绿色营销和文化营销理论是本景区营销策略制定的基础。74、 （4）效率性原则合理安排资金的使用，用较少的资金达到更好的效果，提高营销资金的投资回报率。经验表明，景点将门票收入的10%左右用于营销是比较现实的。在特别需要时，增加新设施时，超过这一比例也是必要的。5.4.2 旅游营销策略规划 （1）产品策略1）分期开发，逐步推出产品一期重点开发难度小、吸引力强、投资回收期短、投资风险相对较小的内容，对于投资大、风险大、吸引力稍弱的项目可安排在中远期开发。分两期和三期开发，容易保持新鲜感，延长产品生命周期。但一期开发的内容必须达到一个门槛规模，即一期开发建设内容，必须使景区一经推向市场就能产生强烈震撼，迅速启动市场，并以较快的速度发展。2）细分市场，做深专75、题旅游产品针对不同市场区隔，推出不同的产品。对于商务会议客人应当推出以优美环境为依托的高档商务会议游。由于庄园的自然风光对丽水市以外的游客的吸引力有限，而丽水此类旅游资源相对较少，因此可以结合庄园特色，向丽水市居民推出有庄园特色的周末自驾车生态游。3）软件上强调个性化和人性化旅游产品是一种服务产品，硬件与软件同样重要。瓯江庄园面临激烈的市场竞争，要与别的农家乐综合体旅游产品形成差异，软件方面大有可为。首先，应与庄园主题保持和谐，挖掘提升硬件内涵，形成产品的强烈个性。庄园的酒店、游人中心要在保证常规服务的基础上强调个性化和人性化服务。4）注重产品的季节性与产品生命周期不同季节、针对不同的目标群体76、，适时推出不同产品。要与促销活动相结合，使固定的硬件生成多样化的产品形式，给市场以新鲜感，提高重游率，延长产品生命周期。实行各种季节差价，团体优惠和重游优惠价，以平衡淡旺季客源流量。 （2）价格策略价格策略是市场营销“4P”中最灵活、最敏感的一个策略。价格是由市场决定的；总体上倡导“明码实价”的服务准则，塑造“物美价廉”的社会形象，杜绝餐饮、购物价格普遍偏高、斩客欺客严重、社会诚信危机的现象在景区的发生。价格策略应保证景区整体价格相对稳定，又有适度的灵活性。 （3）广告策略 旅游业作为新的经济增长点正方兴末艾，发展旅游业离不开广告宣传。这种宣传不仅需要通过广播电视、报刊杂志等多种媒体的广而告之77、，而且还应走向街头巷尾，使其深入人心。 （4）促销策略促销必须围绕品牌形象进行，形象是营销工作的灵魂。1) 建设期科学的促销应该从建设期开始，这是所谓的“钓市场”战略。在开业以前，利用该项目将对瓯江庄园庄园旅游产生的影响，以学术研究、电视专题、各类传媒动态新闻等软广告的形式进行促销活动，为以后的促销工作做铺垫，形成“山雨欲来风满楼”的市场氛围。较好的一种策略是旅游营销六个一工程：一句好听的旅游宣传口号；一张好看的导游图；一本好看的旅游手册；一盘好看的旅游风光片；一首好听的旅游歌曲；一个好看的旅游徽标。2)导入期、成长期这是重点促销期，主要结合景区开业及其他节事活动，进行全面促销。本期促销非常重78、要，这是旅游产品初次亮相。第一印象好坏，将严重影响景区的品牌形象。导入期的促销，尤其是开业期间的促销，将决定景区市场开发的起步点的高低。这期间应委托专门机构进行新闻传播的系统策划，利用电视、报纸、广播、导游图、路牌、车身等各式大众媒体大力促销，并结合公关、人员推广、营业推广等多种手段进行立体促销，在市场上掀起促销热潮，迅速炒热一级市场。可运用的其他促销策略有：参加旅游交易会积极参加有组织的地区性旅游促销活动，如参加旅游交易会等。名人促销名人的题字、书画、创意，名人的别墅，名人的聚会等。这些活动应专项精心策划，作为度假区进入市场的招牌。以后每年举行一次。其他节事活动旅游节事活动是专指以各种节目、79、盛会的举办，为核心吸引力的一种特殊旅游形式，是旅游地形象整合的重要方式和途径。节事活动的举办，因其具有短暂性的特征，可以将高质量的产品、服务、背景、人力等众多因素，围绕某一主题组织起来，集中大量传媒的传播报道，迅速提升旅游区的知名度和美誉度。同时，还能使原来那些静止固定的旅游吸引物，因人的参与而变得生气勃勃，营造与平常迥异的旅游氛围。利用大型节事活动，大力促销本景区，是迅速提高知名度与美誉度的有效方法。针对网民促销全球网络用户近亿，已经有了一定的规模。国内的网民也属于高学历、高收入阶层，同样是瓯江庄园主要目标市场。从经济的角度来看，在互联网上进行促销活动，其成本仅包括有关人员的劳务费和极少的信80、息发送费用，并且网上旅游促销活动没有时间限制，所以远低于常规的促销手段。公共关系 公关是树立旅游区良好形象、建立强势品牌的重要手段。决不可流于形式。公关要充分利用节事活动，扩大影响力。可考虑的公关营销策略如下： 邀请有影响力的人物参观参观对象主要包括：国内外有广泛影响的新闻媒介（如中央电视台、浙江电视台、丽水电视台、中国旅游报、华东旅游报、江南游报、浙江日报、钱江晚报、新民晚报等）主任记者和专栏作家，旅行社（旅行公司）的高层主管等，通过他们的宣传报道，将会收获出乎意料之外的效果。商务邀约邀请对象，主要包括：社会名流、专家学者、政府官员以及商贾巨富，通过他们，扩展景区的影响力。联合促销在促销战略81、上要加强与市内外互补性强的景区的联动促销，石牛温泉、古堰画乡、东西岩风景区等，形成资源共享、市场共享的局面，从而达到事半功倍的效果。3)成熟期这期间促销的主要目的，是为了维护并提升品牌，增强市场对品牌的忠诚度。主要选择报纸、电视等主流媒体。充分利用节事活动,是促销的主要方式。第六章 旅游设施及基础设施建设6.1 建筑设计规划6.1.1 建筑间距控制建筑间距应符合消防、卫生安全防护等方面有关部门法规的要求。重点公共建筑之间间距，不得小于10.8H。建筑端墙之间间距：低层建筑不小于4.5米，多层建筑不小于6米。建筑正北面与端墙之间的间距不得小于10.5H。6.1.2 建筑高度控制各地块内建筑总体上82、以低层为主，在局部可建立较高的作为景观标志的构筑物。特别注意与周围环境的高度协调，在庄园的“一心、一带、六片区”三个区域，一般建筑物都不应超过其周围林带或林地的树木高度，具体按控规图纸和指标表中对每一地块的指标规定执行6.1.3 建筑风格控制建筑物形象设计应充分考虑度假、休闲建筑的风格，以自然、明快、清新为主调，同时兼顾：1）建筑的传统性与时代性；2）突出环境的生态特性； 3）绿化景观风貌的地方性。6.1.4 建筑色彩控制建筑色彩的选择应与周围环境协调。道路两侧及周围基本是农田，结合环境和山地地区的城镇特点，宜采用清淡和明亮的色彩为基调，就能使其在蓝天、绿叶、森林的环境中，显得格外清新悦目，明83、朗晶莹。6.1.5 建筑材料控制建筑材料应当选择具有乡土特色的当地材料，例如竹材、石材、木材等，严禁使用大面积玻璃幕墙、金属材料。6.2 旅游接待设施规划6.2.1 旅游接待设施现状本规划区此前开展旅游活动，有进行旅游基础设施建设。瓯江漂流、原有的农家乐等都有一定的旅游接待设施和能力。6.2.2 旅游住宿设施规划旅游接待设施建设以市场需求为导向，以客源市场的现实和潜在需求为依据。旅游天数以250天计，过夜游客按总游客数30%计算，客房利用率70%，游客平均过夜时间1.2天。以此为依据，庄园内住宿接待设施接待能力如表所示： 旅游住宿设施接待能力规划表高档床位（五星级）占40%，中档床位（三星级）84、占30%，低档床位占30%。6.2.3 餐饮食品安全规划严格农家乐综合体的餐饮许可审批标准。以保证向广大旅游者提供安全卫生的餐饮服务为前提，提高农家乐综合体的餐饮食品安全水平。6.3 旅游服务站规划 6.3.1 规划原则 （1）服务设施根据庄园规划要求分级配置。统一规划与布局，突出与烘托景点，并融于景区之中，构成完整而有特色的庄园风貌。 （2）服务设施的项目要多样性，具有创意、趣味性和娱乐性，以舒适方便的旅游服务吸引游客。 （3）服务设施的建筑设计，突出地方特色与自然环境结合，为景区添景增色，使之成为与整个景观环境相映衬的新人文景观。6.3.2 服务站设置旅游公共服务设施等级分为：一级服务站、85、二级服务站、服务点 一级服务站是庄园依托的大本营，是庄园行政管理、后勤供应基地。设1个一级服务站，即庄园入口处的游客服务中心。 二级服务站作为瓯江庄园服务系统的二级支撑点。是庄园服务支撑体系中的骨架部分，分布在庄园各功能区核心周转的游人较密集处，为功能区的接待中心。3个二级服务站：水吧、草堂、瓯江漂流服务点。服务点是构成支撑点体系的最基本单位，构成庄园的三级支撑点。服务点包括溪谷游憩区、观景平台等多处。各级公共服务设施均考虑按小区规模较高配置。根据城市居住区规划设计规范建议设施设置。6.4 旅游基础设施规划6.4.1 交通道路系统规划 （1）规划原则1）在保护自然环境的前提下，合理组织道路交通86、，充分展示瓯江庄园的自然景观和人文景观。 2）在交通规划中以重要活动区和景点为核心，充分考虑主要景点的风景和活动区活动的组织，建设交通轴线，以轴线位中心，充分展示风景。此外增加小环复线或者树枝状道路，以增加游览的层次。3）道路选线尊重现有道路和山地地形，形成自由顺畅的交通形式，同时应充分利用原有的道路，进行道路扩建和改造。 （2）对外交通庄园对外交通，从丽水城区至石牛大桥段由城市辐射出的城市主干道相连，为乡级公路。城市主干道线为三级公路，条件较好，能基本满足旅游开发需要。乡级道路为四级水泥路，根据游客容量测算的内容，现有道路将基本满足旅游开发的需求。 （3）内部交通1）景区车行道路面宽78m，87、路面为水泥硬化，道路按照景观道路的标准建设,路两边种植香樟树。2）硬化机耕道路路面宽3.5m，路面为水泥硬化，道路两边种植香樟树。3）农事操作道路面宽3.5m，路面为青石步行道的自然路面，道路两边种植柚子树。4）游步道主要有两种类型，一是青石步行道，另一种是沙石路面的自然道路，1.2m，道路两边为自然植被景观及溪流水体景观。 四条道路系统相互交错，形成一个整体道路网。本案道路网规划成生活慢道系统，绿道边设景观台、观赏池、长椅、垃圾箱，把村庄、防护林、瓯江、农业现代产业园等融为一体。 （4）停车场景区内规划停车场两个，共分为两级。1）一级停车场 共1个，位于接待中心入口处，面积2000m2，作为88、景区交通的起始点和景区游客的集散中心。2）二级停车场 共1个，位于瓯江漂流服务区，面积600m2，作为景区区内交通节点。 两个停车场均按生态停车场的建设要求建设。6.4.2 给排水规划 （1）供水规划1）水源选择 庄园供水应充分挖掘规划区内的水资源潜力，主要水源来之提水和市政水网管线，及规划区内的水渠和池塘。可选择性的安置二次用水器，对部分使用过的水加以回收处理并再次利用的，以提高利用率并，减轻供水压力。2）用水指标景区用水分为居民生活用水和旅游服务设施用水两部分，近期给水规划主要满足旅游服务设施用水，居民用水均保持现状或局部调整解决；远期统一解决居民和旅游设施用水。居民规划用水标准为近期5089、升/人日，中远期100升/人日；旅游服务设施用水标准为：高档床位400L/人日，中档床位200L/人日，不住宿游客100L/人日。 （2）排水规划瓯江庄园的排水系统主要包括生活污水排放和雨水排放。 1）生活污水排放本案规划有污水处理设施，各服务点及村户产生的污水通过排污管道统一排污，统一处理，经过处理符合国家污水综合排放标准（GB7978-1996）的要求后排放，用于周边农田和林地灌溉，大部分成为地下水。规划区块的污水主要集中在溯源餐厅，栖风酒吧，逸野树屋，怡秀养生会所，碧莲草堂，清心草堂，乡村民宿，排污以多布点、排放要求高的原则进行规划。2）雨水排放 由于庄园面积大，地势平坦，水渠、池塘较多90、，雨水可以通过地形汇集，直接积存到各个汇水池中，供景观使用。 道路、停车场的雨水排除规划 路面横坡坡度为1.6%-1.2%，最小纵度不低于0.6%，如可能设定在1%以上，确保雨水顺利排导至L型边沟、集水坑中。对于景区内透水性路面，排水坡度设定在1%以上。小型停车场将雨水汇入L型边沟排除，大型停车场采用U型沟集水排放，U型边沟设置在停车场中央。建筑入口处和建筑四周的雨水排除规划入口处作1%以上的向外坡度，防止雨水向建筑内部倒流，集水，或U型边沟。结合建筑规划设计中所作的雨水管、加盖雨水井，使之兼作室外雨水排除设施。6.4.3 电力电信规划（1）供电规划 1）规划供电规划需要满足供电平稳、充足、可91、持续的原则。按作用分类，旅游区形成三个用电负荷区，分别是古村观光区的生活用电，风情瓯江带的服务用电，现代农业产业园的生产用电。电源取自城西街道供电所，根据庄园的用电特性，本案规划在游客服务中心设置一座10/0.4 KV的变电所，通过低压系统连接其它用电点，解决本区的用电需求。旅游主干道和重要游步道应布置路灯，主要景点及建筑小品附近也应设置各式庭院灯，分片分组由各个管理点控制。根据风景名胜区规划规范（GB 50298-1999），古村观光区、风情瓯江带、现代农业生产园的配电标准参照表： 配电标准表供电设施规划以远期用电需求为标准规划，床位数以300个计，高、中、低档各占40%，30%，30%，则92、床位数分别为120个、90个、90个，其用电负荷分别120kw、54kw、36kw，三项之和为210kw，未可预见用电负荷按20%计算，则瓯江庄园在规划期末的总用电负荷为167kw。 2）管线布置以拉线距离最经济的原则指导景区电线敷设，规划均以10kv配电线路供电。建议采用沿道路埋地敷设，避免影响景区景观。 （2）通信设施规划 1）增设邮政营业网点，游客服务中心可根据需要开展邮政代办业务。 2）规划区内，增设电信接入网两处(游客接待中心和瑜伽养生会所地段各一处)。随着用地的开发建设，沿道路逐步敷设延伸电信管道，并提高电信普及率。在服务中心、草堂及人流集中的其他地段增设公用电话，方便游客。 3）93、优化移动通信网络。保留现有基站，在现状的信号盲处、弱处合理增设基站，实现规划区内各景区、景点和旅游道路的移动通信有效全覆盖。 4）进一步完善广播电视网和有线电视网，不断进行扩容改造和技术更新，尽快实现联网运行和双向传输。5)电信管道以地埋式沿各级道路布设，所有通信管线（包括电信、移动、联通及有线电视等）均纳入通信共同管沟，防止乱拉线路带来视觉污染。6.4 .4 环卫设施规划(1) 公共厕所规划1)根据规划标准，公共厕所设置按标准500人1座，游人集中景区按300500米设一座。2)公厕粪便采用“生物化处理粪便技术”、“密封厌氧发酵仓”等无害化技术处理后，方能排入自然水体，防止对水体和农田的污染94、。 3)厕所造型美观、大方，使之成为环境小品，建筑风格应该与环境背景相协调一致。4）加强乡村公厕的管理和维护，以确保厕所的卫生、清洁和舒适。 (2) 垃圾箱规划1)庄园内垃圾投放应有规定地点，沿主要车行、步行道路设置垃圾桶，垃圾桶之间距离不大于300米。2)垃圾箱造型美观实用，外形与环境相协调。3)本案规划在隐蔽地带设置垃圾处理设施，安排专人管理，对垃圾实施统一处理。6.5 乡村风貌整治规划(1)对规划范围的传统乡村民居、各种古建筑，应在保护的基础上进行科学统一的保护规划和布局、改造、修复，避免大拆大建。 （2）对沿街建筑物进行必要的立面改造。 （3）民宿集聚村原则上应对新建民居进行建筑风格和95、外立面的指导控制，从而与原有的乡土建筑保持和谐一致。第七章 土地利用规划7.1 用地规划7.1.1 地块划分原则规划主要参照现状用地的特点，结合用地性质及道路分块。 （1）有利于土地的合理利用与优化配置，可适应土地经营的灵活性及实施管理的可操作性，这样便于以一个完整的小区或组团作建设单元，保证片区建筑群具有完整统一的形体组合、统一的建筑风格、和谐的色彩、完整的外部空间序列。 （2）结合现状自然界限和规划界限（道路红线、用地范围线等），自然界限包括机耕道、步行道、林地边缘线、沟谷边界线等，灵活划分、适当取直，并通过统一坐标定位来明确。 （3）地块性质尽可能划分到小类，以便于开发建设实施与管理。796、.1.2 一般生态绿化用地建设规划 （1）“一般生态绿化用地”包括两类：一类是生态缓冲区用地的林地、疏林地等结构性林地；另一类是风景游赏、游览设施用地中规划的自然林木保护用地和现状是农田、疏林地而规划要求恢复绿化的景观林带。 （2）核心生态保护，规划区内可适当进行景观林相的改造，但不得任意减少原有绿地面积，不得改变绿地功能及景观效果，必须严格地按照规划的内容实施，不得改变它们规划土地用途，不得随意建设，不得弃置搁荒。 （3）景观林带的控制：规划要求“景观林带”应选用具有地方特色和景观价值的树种，栽植规则有序、结构层次明确，保证规划的宽度、长度、走向等。景观林带内用地建设建筑密度一般不超过4%，97、其位置、规模、形式等都必须严格控制，按用地地块建设分类控制来执行，不得建设和旅游服务无关的项目。各种规划、建设应服从有关部门在规划设计、建筑设计方面的要求。7.1.3 景观建设用地控制规划通过两种不同的控制方法：一是用地生态分析分类控制法，二是土地使用类型及强度控制法，主要以第二种方法为法定依据，以第一种方法为辅助校验和评价衡量使用指标。(1）适宜建筑布局用地：将各地块中地势较为平坦、自然植被林木较为稀疏的、临近外围道路的划为建筑布局的用地，该类用地多为农田、菜园、果园等。涉及到临近外围道路的疏林地，建设用地面积应当严格按照地块建筑密度指标来控制，不得大于规划地块总面积的10%。 (2)自然林98、木保护用地：将地块范围中林木较为茂盛、森林景观保护较好、地形较为复杂、坡度较大的用地，划分为保护用地，应当合理考虑与外围保护林木相衔接，应当在地块当中形成大面积的绿化保护用地，如绿心、绿山、绿带等形式。(3)景观林建设用地：将介于前两类用地之间的用地划分为景观林改造建设用地，当中可布置少量体量、尺度较小的景观、游览性建构筑物。主要以林木景观的改造、林相的建设为主，起到调整完善森林公园植被景观的重要作用。其现状用地可以是农田、菜地、果园、疏林地等。7.2 竖向规划竖向规划是开发建设地区（或地段）为满足道路交通、地面排水、建筑布置和规划区景观等方面的综合要求，对自然地形进行利用、改造，确定坡度、控99、制高程和平衡土方等而进行的规划设计。7.2.1 竖向定位规划采用黄海高程系。根据现状地形标高及其特点，并在满足防洪排涝排水要求，并尽可能减少土方填挖，确定竖向新高程。7.2.2 竖向规划原则规划中尽量在保持现有竖向关系的前提下进行适度改进，从整体上看，还是维持现状的竖向关系，从而达到适度开发、持续开发的目的。7.2.3 竖向规划内容 （1)入口广场景区庄园入口广场处，因其现状地形不甚理想，现有道路与旁边农田有较高落差，约为1m。规划中将改善其地形，从而达到合理利用竖向空间，节约土地的目的。 （2）保护地形地貌现状中整体竖向关系为从西到东递减，形态上依次为平原、瓯江防护林、瓯江滩地。规划中这种关100、系予以保护，不允许大体量的单体建筑物破坏，达到天然、统一的天际线。7.3 规划衔接为了与当地土地利用规划、国土资源规划、水利资源规划等上位规划相协调，同时更好的节约土地资源和提高农村土地的综合利用效率，本规划依据我国国土资源部土地利用现状分类（GB/T21010-2007）和住建部城市用地分类与规划建筑设施地标准（GB50137-2011)，并根据本案实际的旅游项目用地情况，对项目区内原有耕地、林地、村庄、水域等进行改造或整饬，形成土地利用协调规划方案。7.4 用地平衡表本案旅游项目设施项目建设用地主要集中在任村、防护林、现有耕地上，其中接待中心、餐厅、树屋、养生会所为新增建设用地外，其他建设101、用地基本为原村庄整理后的土地。耕地、园地等土地占项目总规划用地的绝大部分。 用地平衡表第八章 环境保护与生态建设规划8.1 绿地规划 8.1.1 绿地现状规划区绿地覆盖主要集中在竹林、水果种植区及瓯江防护林，绿地类型包括原生林地、经济林地、农田，主要树种有松树、枫杨、雷竹等。乔木、灌木分布较多，层次较为简单，防护林保护情况较好。8.1.2 规划原则 （1）适地适树原则在进行林相改造时，需种植部分绿化树种，树种的选择应尽可能选取乡土树种，按照其生态习性合理配植，既体现了本地区植被特点，又适应气候和立地条件，易于成活，可保持较长时期的相对稳定，达到事半功倍的效果，配植时注意创造复层混交的人工群落，102、发挥林地的最大生态效应。 （2）生态保护原则在植物景观规划中，应强调师法自然，遵循和模拟自然植被群落，强调群落的自然演替，保护群落生态特征，逐步减少人工林的比例，恢复植物景观的自然性、乡土性和原生性，营造多树种、多层次的森林群落。 （3）重点规划原则结合本景区规划的主要景点建设，对主要游览道路两侧、重点景点周围以及特殊地段进行重点规划，形成季相变化丰富、景观形象独特的植物景观。8.1.3 配置设计说明总体风格为自然生态、简洁活跃、和谐有序。 （1）基调树种旅游区现状绿化以松林和枫杨林为主。 （2）特色树种为丰富绿化景观效果，同时满足各分区功能，在基调树种的基础上，也精心为各分区选择了几种特色树103、种，使整个庄园景观绿化统一中又富于变化。中心服务区香樟树阵威严大气，垂钓园区杨柳依依。 （3）道路绿化旅游区内部车型道路树种行道树，主道路以香樟为主要的景观树种，农事操作道和乡村慢道采取绿化、美化、经济化的“三化”原则，种植柚子树。 （4）植物造景庄园的接待中心植大量香樟和马尾松，树型舒展，分为庄重，营造庄园大气的形象，同时也为烈日下的人们带来了片片绿荫。在旅游区内的一些休憩型林木草地周边，多饰以花色鲜艳、花型奇特的花灌木，如四季秋海棠、金盏菊、锦绣杜鹃、栀子、茶梅等不同花期的观花物种，丰富了景观效果。近湖、溪地岸边结合基地的原生植物，广植水生、湿生植物如垂柳、池杉、芦苇、鸢尾、香蒲、慈姑等，104、形成从水体到溪岸的过渡湿地，提高局部空气湿度，也便于一些水鸟觅食。同时为吸引鸟类，种植枫杨、大叶女贞、乌桕、火棘、枸骨冬青等色彩鲜艳，可供鸟类食用的浆果植物，以及便于栖息的树林、灌丛。8.2 资源生态保护规划8.2.1 植物资源保护庄园的植物资源，必须贯彻“保护、培育、合理开发利用”的方针。8.2.2 森林防火工程建设必须贯彻“预防为主，积极消灭”的方针。进入游览区的人员不得私自野外用火，规划内专用的野营、野炊等野外用火的旅游场所，必须设置防火设施。按规定建设防火林道，形成良好的防火系统，并在通视良好、视野宽阔、控制范围广的位置设置了望塔（台）、观测站。野营、野炊等野外用火的旅游场所，必须设置105、防火设施。防火队伍，购置相应的护林灭火设备，组织训练专业扑火队伍及管委会组织的义务扑火队，建立健全制度，增强防火意识。8.2.3 森林病虫鼠害的防治必须贯彻“预防为主，综合治理”的方针和“谁经营，谁防治”的责任制度，采取以生物微生物防治为主的措施，保持生态系统的平衡，形成良性循环。8.2.4 景观资源保护 （1）景观资源保护，必须符合下列规定：1）地质遗址、遗迹、历史古迹和珍稀、濒危物种分布区域，具有重大科学文化价值的区域，采取特殊保护；2）中心景区采取重点保护；3）一般景区采取常规保护。 （2）在珍贵景物和重要景点上，应根据需要设置适宜的保护设施，但不得增建其他工程设施。庄园游览区及游人有效106、视野范围内的林木，不得进行生产性的采伐活动。采取的经营措施必须符合景观要求。 （3）古树名木严禁砍伐或移植，并应采取有效的技术措施为其创造良好的生态环境，维护其正常生长。庄园的古建筑物保护，必须贯彻“修旧如旧”的方针，保持其原历史风貌。 （4）禁止在庄园内毁林开垦和毁林采石、采砂、采土以及其他毁林、破坏景观的行为。 （5）庄园必须根据环境容量确定合理的出游览接待规模，有计划地组织游览活动，不得无限制地超量接纳游览者。8.2.4 可行措施制订环境保护的法制条规，利用各种宣传方式让游客知晓，对不遵守规章、污染环境的游客应给予惩罚。成立园区的环境保护监督办公室，全面负责庄园生态环境的监测、保护，对污107、染环境行为进行处罚。8.3 安全、环保环卫设施规划8.3.1 安全设施规划 (1)庄园管理机构应当加强安全管理。庄园的游览内容及设施的设置，必须确保游人安全。对交通工具、游乐设施、危险地段的安全保护设施定期检查维修，及时清除事故隐患。(2)各种游人集中场所容易发生跌落、淹溺等人身事故的地段，道路在地形险要的地段，均应设置安全防护设施。设计要求按有关规定执行。(3)建筑内部和外缘，凡游人正常活动范围边缘临空高差大于1.0m处，均应设置护栏设施。护栏设施必须坚固耐久且采用不易攀登的构造。(4)各种装饰性、示意性和安全防护性护栏的构造作法，严禁采用锐角、利刺等形式。(5)电力设施以及其他专用防范性设108、施，应根据实际需要设计和制作。(6)在危险地段和有害生物生长区域设置安全设施和警示标志，做出防范说明。在有危险隐患地段应当设置相应的告示牌，提醒游人注意安全。(7)在严禁游人下河游泳地段，设置标示；水域较大的，还应当设置专人看护。8.3.2 水污染的防治在管理中须制定切实可行的措施，防止或减少污染。(1)严禁向区内的溪河、湖泊内倾倒垃圾和排放未经处理的生活废水、污水。饮用水应进行沉淀、消毒、过滤等净化处理后，再转入供水设备。(2)严格控制农业污染，减少并逐步杜绝农药化肥使用。加快废水处理设施的建设，其运转率、处理率和达标率要提高标准，实现污水处理后排放。(3)禁止向地下水体排放污染物，保护好地109、表水下渗的通道，同时要注重地下水水源地的保护，防止地下水污染。(4) 人工池塘、水景等区内重要的水体景观，必须实施严格保护。可在其周围建成一定面积的绿化隔离带，尽量避免其他污水直接流入湖内。水上的娱乐项目也要以不破坏水体生态平衡为前提。8.3.3 大气环境与烟尘防治尽量减少粉尘、烟尘、颗粒物等进入大气，保持清新的自然环境。瓯江庄园庄园大气环境按环境空气质量标准（GB3095-1996）一级标准执行监控。(1) 调整乡村燃料结构，推广使用清洁能源，如电、液化气、沼气等，尽量避免使用产生粉尘量大的烟煤、薪柴等。(2)严格控制、监督农家乐饭店的厨房油烟排放，强制安装油烟净化装置。生活用能要求使用液化110、气或电能。(3) 旅游公路应铺设水泥或沥青路面，游览步道为水泥路或石板路，以减少汽车引起的尘土。 (4)零星空地宜植树、种草、栽花，增加植物覆盖，减少粉尘污染。8.3.4 噪声污染防治在庄园境内，不得使用大功率的广播喇叭。驶入庄园的机动车辆，应安装废气净化装置、消声器和符合规定的喇叭。庄园内除游乐场所，应采取有效措施，减轻或消除噪声对周围环境的影响。庄园内噪声控制按 城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）0类标准昼间50dB，夜间40dB执行。8.3.5 废渣污染防治在庄园内主要游览线路和游人集中地，根据游人分布情况设垃圾收集箱，有专人收集垃圾，并对垃圾进行分类，不能回收和处理的垃圾应111、当集中起来转运到城西街道垃圾厂进行专门的处理。8.3.6 粪便处理在旅游道路两侧、游人活动集中场所的适当位置修建厕所。在大型餐、饮、宿、娱乐场所，应修建厌氧化粪池。公厕一般为旱厕，应有专人清扫，采用高温堆肥、密封贮存、生物等方法处理后再作肥料。8.3.7 加强卫生及环境保护的管理 建立健全卫生管理组织和制度，在游道两侧，景点附近设立形态美观的垃圾箱、桶，配备专人负责定期清理、打扫和收集处理，保持旅游环境清洁卫生。在集中服务区建垃圾站。对于自然生态环境需要严格保护的地区，可以采取禁止携带一次性饮料容器和工作人员带队的方式，从根本上杜绝废弃物对环境的污染 第九章 投资估算及效益评估9.1 项目投资112、估算(1) 估算范围瓯江庄园建设投资包括旅游资源开发、投入运营及环境治理、保护等所需费用的总和，相应的投资估算包括：道路、水电以及卫生等以及与旅游配套的基础设施项目建设投资；为防止旅游开发造成破坏和污染而进行的环境保护设施及环境治理项目建设投资；旅游内的管理、安全以及旅游服务设施等项目的建设投资。(2) 投资估算的依据：浙江省建设工程定额、浙江省市政工程定额及国家相关工程法规及规划用地指标。 (3)投资估算 根据上表，预计古村观光区投资650万元，风情瓯江带投资2550万元，农业现代产业园投资1855万元，基础设施和配套设施投资280万元，总建设投资5335万元。9.2 效益评价分析本案规划的113、经济效益主要分为旅游经济效益和农业生产经济效益两部分。9.2.1 旅游经济效益规划对项目的经济状况进行简单的分析预测，以便投资者参考。项目的计算期为5年，其中一期建设期1年，二期建设期2年，三期建设2年，旅游景区运营采取边建设边经营的方式。根据游人规模预测，瓯江庄园的旅游人数2014年达到8万人次、2016年达到15万人次、2018年达到19万人次。旅游经济效益按接待游客平均保底基数为10万人次，全年按全天候经营期计算。经营收入估算范围包括餐饮购物、度假住宿、会晤养生、运动拓展、用品销售收入等。(1)餐饮、购物收入=300万元餐饮、购物等经营收入，按年平均客流量的60%，人数为10万人/年，以114、人50元计算，则本项收入300元。(2) 度假住宿收入=630万元树屋、民宿、草堂设三个档次的床位共300个，房间数150间，按平均折价200元/日，全年住宿率按70%计算，每年按300天计算，则住宿收入为630万元。(3)会晤、养生=708万元 怡秀养生会所营销方式按个人年卡销售，平均中档金卡3000元/年，根据长三角和丽水的竞争市场，结合本案规划的场地规模，预估休闲人数为2000人，则年营业收入600万元。本案规划咖啡茶坊2处，水吧1处，会议休闲1处，酒吧1处，可同时招待200人次，按客座率的60%，人均30元，每年按300天计算，则茶水收入为108万元。(4)运动拓展=240万元本案规划115、野外CS,素质拓展，水上游乐园，瓯江漂流，各票价平均为30元/每人次，按年平均流量的80%计算，则运动拓展收入为240万元。(5)风情瓯江带年营业总收入合计1878万元。 (6)营业成本估算：可变成本、固定成本、水电燃油费、经营管理费，营业税、贷款利息等支出合计估算占总比例为年经营总额的56%，得出的年成本合计1051.68万元。 （7）结论：本项目年经营收入1878万元减去营业总成本1051.68万元，收入与支出相抵，每年营业净利润合计为826.32万元。通过上述数据，风情瓯江带总投资2550万元，所有规划任务完成投资建设并且旅游人数在达到预期数量的前提下，投资4年后可收回成本。数据证明本项116、目具有良好的投资效益。9.2.2 农业产业经济效益根据规划农业用地面积，结合市场价格参考，对于农业产业的经济效益分析如下： 农业产业经济效益表农业产业预计总收入1718万元，固定成本、设施成本、水电成本、管理成本等支出合计估算成本比例为年经营总额的40%，得出年成本合计为687.2万元，每年净利润合计为1030.8万元。通过上述数据，农业现代产业园总投资1855万元，在所有规划任务完成投资建设并且农产品价格没有大幅波动的前提下，预计在2年后可收回成本。数据证明本项目具有良好的投资效益。9.2.3 社会效益农家乐综合体的创建有助于加快农村新型城镇化建设步伐，促进丽水市城乡统筹发展。农家乐综合体的117、创建与发展一方面能够发挥其强大的劳动力吸纳能力，特别是以产品加工包装、服务项目为代表的二产与三产领域，能使大部门农民实现“农转非”的本地化过程，创造更多的就业机会，另一方面必然会带动人流、物流、资金流、信息流在城乡之间的汇融，增加城乡之间互动，推动城乡一体化发展进程。本案规划在农家乐综合体创建过程中，基础设施建设、餐饮服务体系建设、零售、商业的建设、农业现代产业园建设、农事体验建设、日常的维护和管理都需要大量的人员去参与，这在一定的程度上给当地村民提供了大量的就业岗位。9.2.4 生态效益农家乐综合体的创建有助于加强农村生态环境保护建设，进一步促进丽水市美丽乡村建设。农家乐综合体立足原有的环境118、基础，实行低强度开发，保护第一的原则，能够使农业资料直接就地转化成旅游资源，节省了转移成本，有利于农村资源的可持续开发利用和农村生态环境的保护，达到资源的双重增值和循环利用效果。同时政府相应地制定出台一些关于整治和保护生态环境建设方面的政策以及措施，能够引导人们不断增强环保意识，树立环保消费理念，培养人们加强生态保护工作的自觉性和积极性，有利于加快建设环境节约型、环境友好型社会。9.2.5 文化效益农家乐综合体的创建有利于农村特色地域文化地弘扬和保护，促进丽水市本域文化地传承。农家乐综合体是乡村旅游一次全新的革新和大胆的突破，归根结底是服务产业，是文化产业，具备鲜明的文化主题。通过农家乐综合体119、地创建，深度挖掘和开发当地的地域文化、传统文化、农耕文化，以独有的农村文化为吸引物，发展农村特色文化产品，让本地文化得到真正的保护与传承。 第十章 措施对策10.1 政策支持10.1.1 投资政策加大政府资金的投入度。农家乐综合体是高投入、高产出、高效益的产业，政府财政必须给予更多的支持。丽水政府及相关部门应当在全盘统筹的前提下，给予瓯江庄园适当的财政拨款。拓宽资金投入渠道，积极鼓励金融机构创新和开发金融产品，以推进农村金融改革试点为契机，加大对农家乐综合体创建项目的信贷支持，并在贷款利率上给予优惠。农家乐综合体创建作为农业招商的重要任务，坚持“谁投资、谁经营、谁受益”的原则，积极引导外资、浙120、商丽商回归、华侨要素回流、工商资本参与农家乐综合体的投资建设，鼓励农民合作社、村集体经济等投资开发农家乐综合体项目。 10.1.2 财政政策丽水财政除了在相关投资政策中积极扶持农家乐综合体外，还应重点增加农家乐综合体的促销经费，不断增强瓯江庄园在市场上的吸引力和竞争力。建立发展基金。征收的范畴、方式和数额可根据庄园的实际情况而定，该基金主要用于农家乐综合体的基础设施建设、旅游市场开发、宣传促销及调研、旅游人力资源开发等。10.2 经营模式选择农家乐综合体规模大，体量大，是多功能的产业集聚，涉及到多个行业、多个部门，为了保证瓯江庄园的持序、快速、健康发展，必须坚持在政府宏观调控下，以市场为主导，121、以优势产业为依托，政府和企业出资金、技术、人才和管理，当地村民出资源、劳动，打造完善的区域性农家乐综合体产品结构，最终达到社会、经济效益最大化的目标。10.3 建立、健全景区管理组织，实行依法治旅10.3.1 建立、健全庄园管理组织 瓯江庄园的组织结构可参照如下形式设置：以上各部门要各施其职、各尽其责，相互协调、相互配合，共促瓯江庄园庄园的发展。10.3.2 健全和完善旅游管理的法规、规章、制度，实行依法管理对旅游事业的管理必须以一定的法律、法规、规章、制度为依据和保障，否则其主管部门的管理行为将带有较大的随意性和盲目性，管理尺度难以保持一致，最终无法实现理想的管理。因此，瓯江庄园旅游董事会首122、先应当以相关旅游业的行政法规、地方法规及规章为依据，并结合庄园的实际情况，制定相应的管理制度，从而健全和完善庄园的旅游管理法规、规章和制度。同时要加强旅游法规、规章、制度的执行，这就需要对全行业人员进行普法教育，切实做到旅游行政管理部门依法行政，旅游经营者依法经营，实现真正意义的依法治旅。10.4 注重吸收和引进专业人才，加强对职工的教育和培训景区的良性发展离不开各种专业人才，如经营管理人才、公关营销人才、接待人员、财会人员等等，因此瓯江庄园庄园的发展要实行各种吸引人才的政策，积极引进各种专业人才，同时还要定期对职工进行培训，建设一支高素质的旅游专业人才队伍。10.5 注重环境保护、实现旅游的可持续发展环境是旅游业赖以生存和发展的一个基础。因此，要想保证瓯江庄园的可持续发展，必须保持一个良好的旅游发展环境，具体应从以下几个方面做起：首先，庄园内要成立旅游环境保护机构，建立起一整套科学合理的环境保护治理机制，多渠道筹措环保经费，坚持“谁保护，谁受益”原则，充分调动各方面的积极性，让各种保护和治理措施落到实处；其次，通过宣传教育，加强当地居民的环保意识；再次，加强对游客文明旅游的宣传教育，让他们自觉保护环境，爱护生态。