1、“山东烟台鹿鸣小区二期项目”方案设计任务书一、 项目基本情况本项目属烟台市莱山区，位于莱山区北端靠近芝罘区地段，项目西至规划环山路，东近观海路，南与鹿鸣小区二期南工程相连，北为部分在建中的部队用房和规划中的中心绿地及学校。二、项目技术经济指标1、规划总用地面积约6.86公顷，其中可建设用地约6.31公顷，城市道路用地面积约0.55公顷。2、用地性质：居住。3、容积率1.9，总建筑面积 13万，建筑密度12%，建筑高度60米4、其它要求详见附件烟台市规划局规划设计条件通知书三、项目定位1、总体定位半山海景湾区地标半山： 描绘本项目所处地势位置，同时暗含景观资源。海景： 直白的描绘本项目的优势景观2、资源。海景是本项目重要的价值提升点。湾区地标：湾区，超越原有滨海居住理念，整合山居和海居文化； 地标，突出项目的顶级档次，打造烟台乃至胶东半岛滨海社区标志性项目的决心和信心；2、客户定位客户群为要集中在35-50岁之间，以二次置业为主，企业主、企业高级管理人员、政府公务员及外地人士。 3、户型定位户型面积（）面积比3房2厅2卫10013015%3房2厅2卫130-15025%4房2厅2卫150-170 50%5房2厅3卫（复式）18019010%拼合建议：户型面积（）拼合方式5房2厅3卫（复式）180 190上下拼合4房2厅2卫+工人房170左右左右拼合，如90+804房2厅2卫160左右左右3、拼合，如90+703房2厅2卫120 130 满足规定，不做处理4、主题定位超越传统产品主义，打造一种全新的国际化豪宅社区的生活模式。四、开发理念1、 突出主题文化：充分利用地段优势，营造一片独一无二的大型高档社区。并充分挖掘“全新的国际化豪宅社区的生活模式”的主题概念，赋予本项目高尚的、有品位的文化气息。2、 先进性：方案设计要求大胆创意、突破常规，具有前瞻性、先进性，充分考虑设计与开发建设的时间差异性。 3、 独特性：独特的主题，通过建筑师的创意整合，应使本项目从周边众多楼盘中脱颖而出，成为一颗闪耀的明星。 4、 人文性：利用项目的独特概念，不仅仅创造一个居住环境，更创造、引导一种全新的人4、文居住生活方式，吸引人们的购买欲望。5、 舒适性：舒适性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、环境空间、住宅等。6、 实用性：注重提高住宅的实用率。 7、 经济性：规划设计和单体设计均要考虑其实现时的投资难度，力争在保证一定资金下设计出建筑精品。8、 规范性：设计方案必须遵守成都市有关城市规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。 五、总体规划原则 1、分期开发本项目一次规划设计，分二期实施。每期均具备独立完整的实施方案，以利用于分期投入及灵活的滚动销售。2、设计理念结合项目定位及片区滨海特色，融入 “滨海”的特质；结合项目定位，在规划设计中融入“休闲”的特质；结5、合高端客户特点，充分体现“尊贵”特质；充分利用地势和丰富的山、林、海、坡以及城市远景，做到移步换景、动静相宜，时辰、四季、光影、建筑的完美结合。3、设计原则尊重自然系统原则亲水原则则高原则则坡原则留顶原则占边原则经济原则美学原则六、单体设计原则 1、住宅在满足良好空间感（楼间距）的情况下140以上户型尽可能采用一梯两户的形式。2、住宅层高为3.0米。3、建筑单体设计应在满足户型平面优化的基础上结合结构布置及安装设备布置的经济性和合理性统筹考虑；建筑室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线。方案设计深化阶段尚应提供与建筑平面布置相对应的初步结构布置设想方案； 4、住宅公共前厅6、尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械的通风排烟的经济投入。 5、考虑立体绿化的设计，从地下停车库、地面、架空层、空中花园、屋顶花园全方位引进休闲绿化设计，提高居民接触机会，增加邻里交往，从不同空间形式多层次体现生态、人性化住宅设计。 七、户型设计原则 户型设计在遵循以人为本设计原则，保证平面方正实用的前提下，要有所突破、创新： 1、遵循均好性设计原则； 2、除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合； 3、可考虑采用大型凸窗、两层露台、入户花园、空中庭园等设计手法，但同时需注意避免设置花园带来的实用率的降低； 4、遵循大客厅、大主卧的设7、计原则；客厅及主卧可采用落地玻璃，增大采光及景观面； 5、客厅及主卧要有良好的朝向及景观，同时避免噪音的干扰和对视的出现； 6、厨卫、设备管线尽量靠建筑物内侧设置，保障建筑立面美观整洁； 7、户内应尽量能够形成空气的对流；厅房要有自然采光、通风；无暗厨、暗厕出现；8、厨房内除设置厨柜、调理台、洗涤池、煤气灶具外，还应考虑冰箱、电饭煲、微波炉、洗碗机、消毒碗柜、抽油烟机等厨房设施的安装位置（可以结合厨柜一起考虑），同时考虑相应的电气插座位。厨房采用集中竖向排烟道，烟道不占用厨房内空间。135平米以上户型的厨房面积要达到10平米左右。 9、卫生间内设施包括淋浴盆（主人房卫生间设浴缸），台式洗脸盆、8、座便器、机械排气装置。140平米以上户型，卧室可考虑设计为套房，主卫采用按摩浴缸。舒适型三房、四房中，主人房应尽量加大，应设置衣帽间，考虑设置配套的主人房大卫生间（可安放按摩浴缸、桑拿浴设施等）及书房。并可考虑设置储藏室。 10、入口处预留鞋柜位，尽可能考虑设置玄关位。 11、每户考虑设置两个阳台，分生活阳台（观景阳台、户内花园）与工作阳台，洗衣机放在工作阳台。 12、户型配置： 经济型三房面积控制在100130 ，户型比15（其中110平米以下户型比不大于5）；舒适型三房面积控制在140150，户型比25；四房面积控制在150170平米，户型比50，五房面积控制在180-190。1001109、平米经济型三房宜设置在临车行主路以及朝向不佳的位置。 其中： 经济型三房应考虑储藏、化妆等功能。 四房、五房户型中可考虑设置工人房。 135 平米以上户型可以考虑设置两层高度的入户花园或空中花园，在客厅、餐厅外错落设置，但应充分考虑私密性，推荐面积在1020平米之间，视不同户型而定。可考虑用花园作为户内动静区分隔的户型设计。 135 平米以上户型尚应考虑增加该户型的附加值（如设置高度小于2.2米的凸窗等）。 经济型三房客厅开间在4.04.2米之间，120 以上户型客厅开间在4.5米以上。 舒适型三房、四房应设置两个以上较宽敞的卧室。 户型创新的同时，要尽可能地完善普通户型结构，做到方正、实用、10、通风采光好、动静分区好、空间组织合理、空间利用率高、客厅开间大、主人房宽敞等，并且尽可能提高实用率。 八、景观设计原则1、有鲜明的景观主题； 2、通过重点对主入口、入口广场、小区花园等的设计，营造丰富的、有新意的环境空间； 3、多层次的立体景观设计： 凡是人流经常活动的空间，都需要引进景观设计：如可设置相对开敞的停车库，并引进水景、绿化等；公共环境空间与私密环境空间：在人流聚集的公共场所，设置不同形式的开放空间；在每一户的小天地里，设置属于自己的平台花园可设置架空层泛会所、空中海景会所、晨练广场、室外健身器材区、环项目设置林荫跑道等成为住户观景及交往的场所；九、交通组织 1、临规划道路设置开口11、，主入口开口宽度不大于7米，次入口开口宽度不大于4米，主、次入口均远离道路交叉口布置。 2、注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与居住区域的关系，解决好各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，严格做到人车分流。 3、交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离。 4、小区住户机动车停车位的平面布置应按住户就近停车的原则进行考虑，根据总平面设计按地下一层车库或半地下车库进行规划设计，平均每车位建筑面积指标不应大于33平米/每车位（含坡道及配套设备房等附属区域面积）； 5、小区商业配套12、所需停车位的平面布置应按商业客户就近停车的原则进行考虑，根据总平面设计按地下一层车库或半地下车库或局部地上停车位进行规划设计； 6、其他临时停车位根据总平面设计按地上停车位进行规划设计； 7、地下（或半地下）机动车库突出地面的风道、烟道、疏散楼梯等附属构筑物的平面布置应在总平面规划方案进行考虑； 8、地下（或半地下）机动车库平面柱网布置应与地上单体建筑的平面布置统筹考虑，综合考虑结构的合理性和经济型，尽可能提高单体建筑物地下空间平面的利用率；9、考虑残疾人无障碍设计。十、配套设施1、考虑小区适当的商业配套；2、结合景观设计可考虑设置架空泳池和儿童戏水池，考虑标准网球场2片； 3、会所主要设施包13、括： 桌球室、乒乓球室、麻将、棋牌室； 儿童游戏室 可以放置跳跳房、钓钓鱼、小滑梯等（根据情况，根据安全性及物业服务水平综合考虑选定内容） 健身房，SPA（恒温泳池） 小型酒吧（或咖啡吧）、西餐厅、图书阅览室、商务中心（可与管理公司业主服务中心用房合并）等。 4、垃圾房等配套在方案中必须组予足够的重视，保证垃圾收集点集中、隐蔽，便于垃圾运出又不影响总体环境。 5、临城市道路若设置围墙只能设置空透围墙。 6、用地内污雨水排放系统按分流进行设计，化粪池不能临道路设计。 十一、设备专业要求1、 住宅设置管道井，立面尽量不设立管。 2、 结合建筑外立面双侧设计集中空调室外机位，冷凝水集中排放。 十二、14、设计成果设计表达不宜过于装饰化，应侧重与设计构思、内涵及设计手法的表达。、图纸内容 1、方案设计综合说明书；图纸说明应简明扼要、切中要害，主要表明以下几个问题： 该方案预期目标及达到目标的构思； 如何基于地块环境形成设计概念； 存在什么矛盾及解决办法；根据设计的特点和周围环境给小区冠名，冠名需体现山林的意境。2、总平面图；3、平、立、剖面图；4、各户型平面家俱布置图；5、公共空间和街景环境分析图；6、景观透视图；7、彩色效果图（包括彩色总平面、单体透视图等）；8、小区鸟瞰图(不小于1号图纸)：9、小区道路布置图；10、小区管网布置图；11、投资估算及经济指标分析平面图的经济技术指标除反映主要指15、标外，还应明确： 建筑基地面积。 总绿地面积。 道路及停车用地面积（A、道路用地面积；B、地面机动车停车用地面积；C、地面非机动车停车用地面积）。 其它用地面积（须注明具体内容）且上述面积之和应等于净用地面积。 、模型（工作模型） 环境关系模型，比例1：1000 建筑模型，比例1：500 、展示图板统一A1规格，至少包含以下内容： 彩色总平面图 彩色鸟瞰图 3 彩色透视图彩色建筑立面图 各种分析图 建筑平、立、剖面图 7 其他需加以展示的图纸十三、设计周期 以上设计内容请与XXXXXXXXXXX完成，并送达敝司于XXXXXXXXXXX的办公地点。 联系人：XXXX 电话：XXXXXXXXXXXXX 传真：XXXXXXXXXXXXXXX 2007年4月XX 附件附件一：用地红线图 附件二：烟台市规划局规划设计条件通知书