1、第一章 项目简介一、项目名称：荔园小区二、项目地址：深圳市南山区蛇口太子路87号三、入伙时间： 四、项目面积：建筑面积21980平方米五、项目建筑：15栋六、项目户数：1080户七、绿化率： 25%八、收费面积：21980平方米九、收费标准：/平方米月十、项目车位260个十一、目前物管：深圳市XX物业管理有限公司十二、接管时间： 第二章 企业简介第三章 企业组织架构副总经理计划财务部行政人事部公司策略规划委员会总经理办公会议决策层机构公司总经理公司行政总监投资管理部部公司本部地区管理财务管理部人力资源部客户关系部经营发展部资讯管理部地区项目总监客户关系部经营发展部中心主任服务中心财务部环境部客2、户部保安部工程部工程管理部公司运营总监第三章 企业理念第四章 企业专业素质第四章 企业专业素质一、“xx物业”企业文化策略篇宗旨：构筑温馨社区，营造高尚生活组织：学习型、创新型企业：知识型、资讯型、执行型行动篇以顾客为先、诚信经营为源、热情服务为本以团队为本、尊重员工价值、体现职业精神理念识别融管理于服务之中，与顾客一起打造高尚之生活创卓越于平凡之时，集顾客价值于点滴行动之中行为识别以您为尊，体现专业与微笑尊重客户、尊重同事、尊重事实一切从顾客角度出发追求存在价值 服务篇用专业技能服务人，用敬业精神感动人用规范行为引导人，用真挚情感温暖人用工作激情影响人，用热情服务满意人提示篇 关注过程、注重3、结果、细节决定成败温馨篇真诚来自于关怀，关怀出自于理解，理解有赖于沟通二、“xx物业”服务理念1、客户关系：致力于与客户建立一个长期、稳定而友好的合作关系，通过严格和规范的管理，向客户提供文明而高效的服务。2、员工培训：以人为本的企业思想，把员工培训当作企业生存与发展的重要保证措施常抓不懈。3、安全服务：将安全管理寓于服务之中，以安全保服务，以服务促安全，为各业主和用户能在一个恬静、安全的环境中工作和生活创造条件。4、工程维修：工程维保队伍坚持“高效、优质”的服务方针；以日常维保与计划维修相结合，日常勤巡与定期检查相结合，变事故性抢修为预防性维修，从根本上保证了设备的安全运行。5、保洁服务：采4、用先进的清洁保洁技术手段，致力于各类物业日常保洁、蚊虫消杀、绿化养护等高品质保洁服务，为业主营造一个整洁、舒适的生活环境。6、物业顾问：在“百年物业”对外拓展的项目中，通过多种方式合作，对高档和大型物业开展专业、优质的顾问管理工作。7、财务管理：为客户和业主着想，处处精打细算，体现对业主和用户的负责精神；坚持公开和透明的原则，定期向业主公布物管项目财务收支情况，主动接受业主和用户的监督和检查。三、“xx物业”管理优势“深圳市xx物业管理有限公司”自成立以来，遵循“以人为本，以客为先”的指导思想，奉行“真诚服务、优质高效”企业精神，经过多年的努力和锤炼，已建立了一支懂经营、会管理、精业务、肯奉献5、高素质的物业管理队伍。物业管理体系具有鲜明的个性和优势，在市场上已逐步形成了具有“百年物业”特色的物业管理品牌。（一）“以人为本”的管理模式1片区管理模式：针对物业管理面积大、类型多的特点，按物业类型和规模分高层、综合小区、写字楼、几个片区，并分别设立项目总监进行管理。2消防安全管理模式：充分利用小区业主资源，引导老年或离退休业主成立消防安全巡逻队，每天执行巡逻任务，并做详细记录。3客户完全满意模式：建立了以岗位职责为基础、以流程管理为核心、以客户服务为中心、以客户满意为目标的管理体系。4酒店管理模式：借鉴酒店管理方式，为客户提供星级管理服务，客户满意率均达到85%以上。5互动管理模式：在小6、区物业管理中，以培养业主的参与意识、加强与业主沟通为主要目的，充分发挥业主的积极性，参与物业管理事务，让业主进一步了解物业管理，增强共识。6首问负责制服务模式：方便业主，提高客户服务效率和满意率，要求客户服务中心工作人员，在为客户提供服务时，采取服务跟踪到底的服务模式。（二）“至诚先进”的管理理念1“以人为本，以客为先”是管理理念员工是企业靠山。“百年物业”人性化的管理，把员工满意度作为企业生存和发展的一个重要指标，通过持续培训，职业设计，激励每一位员工积极性和创造性。先有微笑的员工，才有满意的顾客，员工以客为先，客户回报企业，企业报效社会。2“精心管理，全心呵护”是服务理念精益求精，全心管理7、用心服务。物业管理的行业特征造就了“百年物业”强烈的责任感和使命感，关注点点滴滴，呵护每家每户，主动、热情的服务品质构筑名家物业发展的基石。3“真诚服务、优质高效”是企业精神“百年物业”秉承“伯莱德投资”二十年风范，成于斯，长于斯，诚信依法经营，至诚服务客户，“百年物业”造就了近20万平方米的规模，服务来自世界三十多个国家和地区的数万至尊业主，哺育和催生了我们“真诚服务、优质高效”的企业精神，追求并不断超越自我的卓越目标。4“为客户提供安全、舒适、优质的物业管理服务，以满足和超越社会、客户对物业管理不断增长的需求”是“百年物业人”的历史使命“xx物业”以“管家”的身份向业主和用户提供真诚的服务8、，在写字楼、别墅群、商城和工业区为业主提供着优质高效的服务，并不断提升管理水平，打造具有“百年物业”特色的管理模式，形成为客户服务的一体化模式，实现满足和超越社会、客户不断增长需求的公司使命。5“追求卓越目标，至诚服务客户，不断超越自我，诚信依法经营，尊重信任员工，团队协作发展”是员工共同价值观的核心“xx物业”致力于打造一支优秀高素质物业管理队伍，注重员工十项素质培养，在公司员工推行国际流行的5S管理，即常自律（Self-discipline）、常组织（Structures）、常整顿（Systematise）、常清洁（Sanitise）和常规范（Standardise），体现了“百年物业”员9、工共同价值观的核心。4彰显品牌之瞩目业绩“xx物业”遵循“以人为本、以客为先”的管理理念和“精心管理、全心呵护”的服务理念，通过质量管理一体化，人才战略本地化，实现企业规模化、管理集约化、经营规范化，获得了业主、发展商、行业、政府一致赞誉。第五章 企业经营资质证书(略)一、企业营业执照二、企业税务登记证书三、组织机构代码证书四、资质证书第六章 项目存在的问题和管理优势一、目前存在的问题第六章 项目存在的问题和管理优势1、建筑物老旧，部分设施设备需要加强维护。 2、绿化面积大，但效果不理想，需要正常补缺、保养。3、清洁状况不理想，需要加强。4、管理人手不足，存在一定安全隐患。二、小区管理优势1临10、近地铁口，交通便利，周边设施配套完整，周围环境优美，区内绿树成荫，适宜打造宜居小区；2.只有一个出入口，可以节约人力成本； 3.基础设施基本完好，并且水电气均抄表到户，无需物业做过多的前期基础建设投入； 4.小区业主素质高，且出租率低，容易沟通和配合，便于物业组织业主活动； 5.蛇口街道办事处和社区工作站对社区管理的大力支持，是物业服务企业与小区业主齐心协力共建家园的坚强后盾。三、经营风险 、人车同道、消防通道不畅通、楼栋门损坏，存在安全隐患，如果小区没有物业管理用房及员工宿舍，管理遭到削弱，将大大增加这一风险；2.小区收入少，如不能保持较高的收费率，物业管理方存在亏损风险（详见第九章项目成本11、预算）。第七章 服务合同荔园小区物业服务合同（草案）第一章 总则第一条 合同当事人委托方（以下简称甲方）：名称(业主委员会/业主): 荔园小区业主委员会 代表人： 身份证号码 通讯地址：深圳市南山区蛇口太子路87号 联系电话： 邮政编码： 518000 物业服务企业（乙方）：名称 : 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 通讯地址 邮政编码： 518054 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、深圳经济特区物业管理条例等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就荔园小区 项目（物业名称）（以下简称“本物业”12、）物业服务有关事宜,协商订立本合同。第二条 物业项目基本情况名称: 荔园小区 ；类型: 多层住宅 ；坐落位置: 深圳市南山区蛇口太子路87号；建筑面积: 21980平方米；实际收费面积： 21980 平方米区域四至:东至： / ；南至： / ；西至： / ；北至： / 。委托的物业构成细目以甲乙双方实际验收清单为准，并作为本合同的附件。第二章 物业服务内容和标准第三条 物业交接（一）甲乙双方应在服务合同生效之前，与原物业服务企业就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应确定具体时点，约定时点前责任由原物业服务企业承担，约定时点后责任由乙方承担。（二）乙方应在约定时13、点接管物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施、设备、构筑物及其附着物、公共区域，并对接管资料和物业进行逐项查验接收，并签字确认。（三）乙方和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应在查验记录中载明，并明确解决办法；原物业服务企业拒不撤出的，甲方应通过司法途径解决。第四条 物业服务内容（一）制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和管理规约的授权制定物业服务的各项制度。（二）房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：公共通道、楼梯、扶手等 。（三）共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。共用设施设备包括：照14、明、消防设施、路灯等 。（四）附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。（五）公共绿地养护和管理。（六）清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。（七）协助做好维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。（八）协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。（九）消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。（十）电梯的日常维护和管理。（十一）负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案。（十二）按照法律、法规、规章和管理规约的有关规定对房屋装修提供其他服务。业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定15、和注意事项，与其订立书面的装修服务协议，明确双方的权利义务，收取装修保证金 元/户和施工人员证工本费用。（十三）对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。（十四）制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。（十五）设立服务监督电话，并在物业区域内公示。（十六）其他： / 。第五条 物业服务标准乙方同意按照甲乙双方协商同意的物业服务标准提供服务。第三章 物业服务相关费用第六条 物业服务收费方式本物业区域物业服务收费方式为： 包干制。第七条 包干制（一）物业服务费用由业主按其拥有16、物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅： 1.3 元/平方米/月。（二）实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。（三）实行包干制的，业主大会、业主委员会的工作费用（包括筹备工作费用）由 甲 方承担。第八条 酬金制（一）物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层住宅： / 元/平方米/月；多层住宅（带电梯）： / 元/平方米/月。（二）物业服务费用为交纳的甲方业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：1、乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；317、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理费用；4、物业区域内清洁卫生费用；5、物业区域内绿化养护费用；6、物业区域内秩序维护费用；7、乙方办公费用；8、乙方企业固定资产折旧；9、物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用；10、酬金；11、业主大会、业主委员会的工作费用（包括筹备工作费用）；12、其他费用： / 。（三）乙方采取以下第 / 种方式提取酬金：1、每季/每半年/每年 / ,计 / 元的标准从预收的物业服务费用中提取； 2、每季/每半年/每年 每季按结算的物业服务费用 10%的比例提取。（四）实行酬金制的，乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并按季/半年 季 向全体18、业主公布物业服务费用的收支情况；同时，双方按照约定每年聘请专业机构对物业服务费用年度预决算和物业服务费收支情况进行审计，聘请费用由甲方承担；（五）物业服务费用支出应全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。第九条 物业服务费用交纳业主应按 月 月/季度/半年交纳物业服务费。物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未能按时交给物业买受人的物业，开发商应按前款规定交纳物业服务费。第十条 停车服务费用停车服务费按以下标准收取：露天车位 110 元/个/月；车库车位 / 元/个/月。其他约定： 停车位应先满足业主需求 。乙19、方应与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。第十一条 业主自用部位收费乙方应业主要求对业主房屋自用部位、自用设备提供维修养护或其他特约服务的，按双方的约定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取。第十二条 公共服务项目收费物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。第十三条 物业服务收费标准的调整物业服务收费标准的调整按下列第 （五） 项执行：（一）按政府规定的标准调整；（20、二）按每年 / %的幅度上调；（三）按每年 / %的幅度下调；（四）按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；（五）按双方议定的标准视市场情况调整。第四章 共用部位、共用设施收益及分配第十四条 共用部位和共用设施经营乙方在符合国家的法律、法规、规章的前提下经营归业主所有的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，并每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监督。第十五条 经营收益分配乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施所得收益按下列第 （一） 种方式使用：（一）纳入物业服务费；（二）纳入专项维修资金。第五章 双方权利与义务第十六条 甲方的权利义务（一）审定乙方制定的物业服务方案，并21、监督实施。（二）对本物业区域内的物业服务事项有知情权。（三）对乙方有建议、督促的权利。（四）审核本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。（五）不得要求乙方在本物业区域内行使物业服务内容以外的物业服务。（六）应在乙方办理接管 七 日前，提供符合办公要求的物业服务用房以及员工宿舍，由乙方无偿使用。（七）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，不因此影响乙方工作。（八）协助乙方做好物业区域内的物业服务工作。（九）按照相关规定交纳、使用和续筹物业专项维修资金。（十）对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的物业区域内的物业费交纳人，应督促其交纳。（十一） 协助乙方开展有利社区的改造项22、目及增加必要收费 。（十二）有关法律、法规、规章和管理规约规定的甲方其他权利义务。第十七条 乙方的权利义务（一）根据有关法律、法规、规章及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费用 、特约服务费用。（二）制定物业服务计划，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划。（三）向甲方告知物业区域内物业服务的有关情况。（四）可以选聘专业服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方与所选定的专业服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准，并对专业服务企业的服务行为承担连带责任。（五）妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时23、记载有关变更信息。（六）及时向甲方、业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。（七）对甲方、业主和物业使用人违反管理规约的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促甲方、业主和物业使用人改正。（八）不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对正常秩序的影响，并及时恢复原状。在紧急情况下，乙方为了公共利益可以先行施工，但事后应予以说明。（九）本物业区域内需另行配备相关设24、施设备的，乙方应与甲方协商解决。（十）对自身原因造成的事故承担责任并负责善后处理。（十一）遵照深圳市物业专项维修资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维修资金，依法使用物业专项维修资进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。乙方每 三 个月（至少每半年一次）公布一次物业专项维修资金的使用情况。（十二） 乙方视经营状况每年至少组织一次业主活动 。（十三）国家法律、法规、规章和管理规约规定的乙方其他权利义务。第十八条 对需进入物业区域内的宣传、检查、执法、救援等公共事务，甲乙双方应当积极配合。第六章 合同时效第十九条 物业服务期限物业服务期限为五 年，自 年 月 日至 年 25、月 日。第二十条 期满续约本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。双方同意续签，应于合同到期前三十日内签署新物业服务合同。第二十一条 接管前处理本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方可以继续提供物业服务,双方的权利义务参照本合同执行。第二十二条 不可抗力的终止因不可抗力致使合同无法继续履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲乙双方依法协商处理。第二十三条 终止后处理本合同终止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；甲方、乙方应相互配合26、，做好物业服务的交接和善后工作。第七章 违约责任第二十四条 甲方违约责任甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可要求甲方支付违约金 / 元；造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。第二十五条 乙方违约责任乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金 / 元；给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任。第二十六条 提前解约责任除本合同第六章规定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则无过错方可要求其支付 / 万元的违约金；造成损27、失的，无过错方可要求其承担相应的赔偿责任。第二十七条 乙方免责条款以下情况乙方不承担违约责任：（一）由于甲方、业主或物业使用人的原因导致乙方的服务无法达到合同要求的。（二）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。（三）非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失，乙方已采取应急措施的。（四） 因不可抗力造成的损失 。第八章 突发事件处理第二十八条 突发事件处理为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发28、事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人按有关规定处理。第九章 争议解决第二十九条 争议解决因合同的解释或履行发生争议，双方应协商解决，协商不成的，可采取以下方式处理：（一）向有管辖权的人民法院提起诉讼（二）向 深圳市仲裁委员会 申请仲裁。第十章 附 则第三十条 其他约定（一）本合同未尽事宜，国家有相关规定的，依规定解决；没有规定的，由双方协商解决，并签订书面协议；（二）对本合同的任何修改、补充或变更应经双方书面确认,并作为本合同附件，与本合同具有同等的法律效力。（三）本合同正本连同附件一式 三 份，物业管理主管部门备案一份，甲方、乙方各执一份，具有同等法律效力。（四）本合同经双方法定代29、表人或授权代表人签字签章后生效。甲方：荔园小区业主委员会 乙方： 授权代表： 授权代表：签订日期: 年 月 日 年 月 日第八章 物业服务标准一、物业共用部位的维修、养护和管理1、 每日巡查，及时发现问题，小修三天内完，大修按计划执行；2、 总体完好率达95%；3、 无乱搭建和违章建筑。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1、每日进行巡查，重点设备由专人实施管理；2、小修不过夜，大修不超过三天（维修配件等原因造成迟滞例外）；3、各类设备设施总体完好率达96%以上，设备运行率达96%以上。三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通1、每日对小区公共部位进行30、清洁保洁，每日进行两次垃圾清运，每周对各类沙井进行清洁一次，每月全面检查小区各类管道，发现堵塞立即疏通；2、根据季节对四害消杀，春秋季每月对小区公共区域进行消毒；3、小区整体卫生环境达标准。四、公共绿化的养护和管理1、由专人对小区公共绿化进行养护和管理，各项养护制度落实；2、无因管理不到位造成大面积的树木长势不良，无大面积践踏及黄土裸露现象；3、绿化完好率达90%以上。五、车辆停放管理1、建立各项车辆停放管理制度及小区车辆管理规定；2、年度无因管理责任造成重大的交通事件及治安刑事事件。六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理1、小区入口实施24小时值守；2、建立各项突发应急制度并加以演练；331、小区发生各项治安事件时及时告知公安机关；4、无因管理责任造成的小区重大治安刑事事件。5、物业服务公司不承担业主及用户的人身、财产及第三者责任险。七、装饰装修管理服务1、建立各项装修管理制度，业主至管理服务中心办理装修手续时告知业主各类装修注意事项及禁止事项；2、由专人每日对装修现场进行巡查，及时发现安全隐患并告知相关责任人进行整改；3、对于违章装修且严重危害小区业主利益的及时告知主管部门。八、物业档案资料管理1、各类档案资料齐全，分类合理方便查询 ；2、小区各类图纸资料及业主资料保管齐全；3、合同期满不再续签时将所有资料造册移交给业主委员会 。九、其他服务1、建立紧急突发事件应变机制，对小区32、出现的各类突发事件及重大治安及消防事件及时通报相关部门；2、按有偿服务明码标价牌既定标准向业主提供有偿服务。第九章 项目成本预算服务中心设主任1名；财务部收银员1人；工程部水电维修工1名；保安部保安人员6人；环境部3人；（清洁3人，绿化1人）共13人。荔园小区收支预算表 (单位 ：元)小区收费面积21980平方米序号项目月预算年预算备注一业务收入571746860881管理费28574342888管理费元/月2停车管理费28600343200260个*110元/月二支出1营业税金按5.5%计提2人工费391004692001)服务中心主任(1人)4500540002)收费员兼内务（1人）32033、038400 3）水电维修工（1人）350042000 4）绿化工（1人）300036000 5）保安（6人）180002160003000元/月 6）保洁员（3人）6900828002300元/月3员工社保按2030元基数（347.87元/月/人）4员工公积金158342030*5%*135办公费50060006服装费65078007公共水电4000480008设备维护费2000240009清洁用品、消杀、垃圾清运、化粪池清理费用300036000三利润5第十章 项目主要负责人简介 姓 名性 别男年 龄学 历经济管理（本科）专 业经济管理职 称物业管理企业经理拟任职务物业主任工 龄39年工作34、经历： 1 个人评价:1、有超过10年小区、写字楼、商场、综合商业物业的综合管理工作经验。2、擅长沟通与协调、物业风险和成本的控制，有丰富的物业日常管理工作经验：物业的接管与验收、物业租赁、装修申报监管、突发事件及治安消防的安全管理、客服、车场管理、环境及各种物业纠纷处理、社区文化等事务都能熟练操作。3、善于完善制度和编写管理程序、架构、职责、应急预案以及员工手册等，熟悉物业管理法规，具有较强的决策能力和亲和力，业务培训及员工绩效考核等。职业资格：1经济管理师2持建设部物业管理企业经理上岗证职业经历： 职业特长：1、有超过10多年小区、写字楼、商场、综合商业物业的综合管理工作经验。2、擅长沟通35、与协调、物业风险和成本的控制，有丰富的物业日常管理工作经验：物业的接管与验收、物业租赁、装修申报监管、突发事件及治安消防的安全管理、客服、车场管理、环境及各种物业纠纷处理、社区文化等事务都能熟练操作。3、善于完善制度和编写管理程序、架构、职责、应急预案以及员工手册等，熟悉物业管理法规，具有较强的决策能力和亲和力，业务培训及员工绩效考核等。第十一章 入驻后工作计划一、整个小区大扫除，清洗小区楼房外墙及地面油烟污染部位；二、整治绿化，修补裸露土地，修剪灌木，合理增加观赏树木；三、在11栋西侧空地增加小区康乐设施，适当铺设塑料地毡，使之环保、舒适及安全；四、改造小区大门，重新制作“荔园小区”标志，使36、之美观、醒目；五、加装楼栋门及信报箱；六、重新制作小区物业标示，突出人居功能，增加温馨，促进凝聚。七、检测维护小区全部消防栓、应急灯、感应灯、指示灯。八、检测维护小区监控摄像头和线路，更新坏的，改造不合理的。九、加装围墙安防设备，100%覆盖小区四围，确保外人无法攀越。十、全体业主满意度书面调查一次。十一、组织部分业主活动一次。（市内风景区或运动活动）十二、组织部分业主主题座谈一次。（主题是小区管理）第十二章 项目升级建议一、 “xx物业”将建立荔园小区业主“满意度调查”常态机制1、业主对物业服务企业产生意见和发生纠纷，不外乎是因为物业服务品质有瑕疵，对此提出意见而没有得到重视引起，所以作为物37、业服务提供方一定要让业主的意见充分得到表达，并对其有足够的重视，使业主得到社会尊重和家园归属感。2、业主对物业的要求绝大部分都是合理和物业活动中必须做到的，所以物业服务企业本身也要做到服务品质的保持，不能时好时坏，而且说到要做到，绝不能在业主心目留下缺乏诚信的印象。3、物业服务企业对业主心态的把握，一个主要的手段就是经常性的与业主沟通和深入探讨小区管理的方式和改进之处。一方面使得业主对自己居住的小区产生更多的参与意识，便与配合物业对小区进行有效管理，另一方面也可以让物业清醒认识到自身的不足，及时改进服务品质，提高业主满意度。二、“xx物业”小区管理将安全放在首位，建立业主联防机制1、入住小区后38、的首要工作就是排除安全隐患。2、将小区四周围墙加装防盗铁丝网。3、在小区入口处及其它区域加装多个凸镜，以避免会车风险。4、改造消防通道，加装监控和防爬铁刺。5、在小区组织业主义务联防队、义务消防队等群防群治组织，物业可以在管理费中列支部分费用，激发业主自主管理的兴趣。6、增加小区监控摄像头。（需要专项资金或政府支持）7、检测维护小区全部消防栓、应急灯并增加部分感应灯、指示灯。三、“xx物业”将“表面文章”做到极致，让家园更美更温馨1、入驻后，物业将尽快重新设置标志标识、规划路面停车位和导流线。2、物业每周五均将做大扫除，彻底解决杂物堆积和绿化带乱摆放的问题。3、物业将美化自行车棚，凡是不按规定地方放置的，均由保安员搬入指定地点。4、绿化将会恢复绿色全覆盖，同时欢迎业主参与选择、捐赠树木。5、物业将改造小区大门，在城管允许的前提下，重新制作“荔园小区”铜字标志，使之美观、醒目。6、将每年组织有意义的业主活动，并定期举办业主与物业操作者的座谈会。