1、XX城市广场大酒店可行性研究报告2017年1月7日目 录第一部分 项目总论1.1 项目背景1.2 可行性研究结论第二部分 市场分析2.1 项目投资环境和市场研究2.2 市场宏观背景第三部分 项目分析及评价3.1 地块解析3.2 项目SWOT分析3.3 市场定位及项目评估3.4 项目定位第四部分 预期经营收入测定4.1 各类经营活动收入估算4.2 项目投资回报计划第五部分 财务与敏感性分析5.1 赢利能力分析5.2 项目不确定性分析5.3 社会效益和影响分析第六部分 可行性研究结论与建议6.1 可行性研究结论第一部分 项目总论“城市广场大酒店”是XX县预投资建设的四星级以上的国际商务旅游酒店项目2、，主要功能为五星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。城市广场大酒店严格按照国际五星级酒店标准投资建设。运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能（OA）实施管理。1.1项目背景XX文旅集团酒店管理公司为适应时代发展的要求，实现满足XX全域旅游对于不断增长的游客接待的目标，拟联合共同投资在XX城市广场建设五星级大酒店及配套项目。1.1.1项目名称 “XX城市广场酒店”1.1.2 研究工作依据宾馆投资项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数陕西省产业导向2015-2016XX县国民经济和社会发展第十三个五年规划XX县主要经济指标延安市宾馆.酒店业市场分析延安市旅游统3、计月报年报XX旅游推介说明以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.3项目的建筑规模和内容 城市广场酒店项目，占地面积 6000 余平方米，总建筑面积 47941.7 。现代化酒店设施、舒适优雅的各式客房共 249 间；按照客房数量 1：0.8 标准配备酒店停车位。环境优雅的中、西餐厅；为客人提供健身、游泳、SPA、棋牌等娱乐活动。现代会议设施、商务办公设备。专设酒店会所为客户提供更加细致周到的管家服务。1.2可行性研究结论经过对延安经济圈和XX县经济状况的研究分析，以及对各地2015-2016年产业导向的分析、理解、总结，经过详细的市场调研后认为： 项目的投资建设是可行的、合理4、的； 在目前各种利好因素的作用下，近几年内XX的酒店市场是乐观的； 商务旅游酒店更适合项目的整体发展与规划； 在2017-2019年该项目投资建设的时机是可行的； 目前“城市广场大酒店”筹备工作及投资建设方实力以及资金储备、企业发展需求等，项目的正式建设运营条件基本成熟；第二部分 市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.1.1项目投资环境分析XX县是陕西省迅速崛起的一个经济发展强县（2015生产总值GDP已超70亿元）.自改革开放以来，XX县抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，全力打造XX县全域旅游，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。“十三五”期间，在县委、县政府的正确领导下，全县人民全面贯5、彻落实科学发展观“一化三基”、“四化两型”战略及“弯道超车”、科学跨越等要求，深入践行民本XX的执政和发展理念，坚持不懈狠抓“主攻新型工业、做强优势农业、建设秀美城乡、构建和谐XX。”目前县域经济旅游主导型产业结构初步形成，农业产业化稳步推进，新型工业化加快推进，现代服务业快速发展。 1、农业现代化稳步推进。新修、改造基本农田1.42万亩,发展节水灌溉2.05万亩，粮食总产量达2.68万吨。新建日光温室364座708亩，旧棚改造306座508亩，新建大拱棚246座506亩。精细化管护好20万亩红枣基地，完成低效园嫁接改良0.1万亩，推广抗裂果试验0.5万亩，栽植大棚冬枣200棚。新建苹果园2.6、65万亩，其中SH系矮化示范园3000亩，总面积达到20.2万亩，其中挂果面积达到 7.7万亩。发展规模羊场20个、标准化畜禽规模养殖场3个，年末牛存栏1.2万头、羊子存栏3.3万只、猪存栏6.02万。 2、工业结构调整逐步加快。全力加快工业园区基础设施建设，大力开展招商引资，在稳定传统能源采掘业，推动工业结构不断优化。工业园区建设步伐提速，完成了文安驿工业园总体规划环评编制及审批；LNG、中电杆塔、梵泰油气及创新机械厂4家企业项目建成投产；京航科创、延长压裂材料、龙基药业、首创气体等6家企业在建项目，顺利完成年度建设任务；成功引进雪贝低温能源、正凯气体、梁家河现代农业、永峻新能源4户企业。全7、年完成原油加工量260.66万吨，生产原油6.39万吨，生产原煤76.6万吨。全县规模以上工业企业实现增加值41.82亿元，同比下降20.1%。 3、文化旅游产业快速发展。按照“挖掘旅游资源、发展旅游兴业、打造旅游名县”的发展战略，全面加快景区基础和配套设施建设，不断丰富旅游产品，提升接待服务水平。一是景区设施不断完善。乾坤湾景区，完成南大门、会峰寨、乾坤湾三大综合服务区等基础设施建设，“土乾路”入围陕西十佳最美乡村公路并斩获金鼎奖，2015年9月正式对外开放，12月成功创建为国家4A级旅游景区；文安驿文化产业园，一期商业小吃街、酒店住宿、车马店演艺中心等建设完成，9月20日文安驿文化园区正式8、开园；梁家河乡村旅游，完成村史馆、知青文化体验园、耕作园等一系列旅游项目，成为延安干部培训学院教学基地、港澳青少年学习基地、青少年爱国主义教育基地和青少年爱国培训实践基地。二是服务接待能力大幅提升。通过资金补贴、小额担保贷款等政策扶持，全面加快景区宾馆、农家乐等建设，全县已能同时接待2000人左右住宿，3000人左右就餐。三是全面加大旅游宣传，组织参加“丝绸之路旅游商品博览会”等各展会；积极在央视、陕西卫视等主流媒体广为宣传，开通“XX县旅游”官方微博；扎实整合精品旅游线路，并与众多旅行社达成合作协议。全年接待游客66万人次左右，同比增长64.75%；实现旅游综合收入2.3亿元，同比增长53%9、。 XX县经过十多年的发展已成为外埠及国际竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与文脉相连的人缘优势，使这块热土为全国商界及海外投资者所垂青。XX良好的经济环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，XX旅游业及工业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。2.1.2市场研究 XX县位于陕西省北部，延安市东北部，黄河西岸。全县辖8镇，163个行政村，土地面积1985平方公里，总人口19.2万。悠久的历史和独特的地理环境，形成了XX得天独厚、人文交融、多姿多彩的旅游资源。千年古郡文安驿、美丽乡村梁家河、黄河胜景乾坤湾尽显XX厚重饱满的文化内涵。投资“城市广场大10、酒店”将具有着非常重要的建设意义。2.2市场宏观背景2.2.1 XX县历年酒店经营情况分析 1、从2011年低谷期开始，XX县酒店的入住率逐年提升，在2016年达到阶段性顶峰；2、2011年XX县酒店的入住率有一定幅度的下降，其原因是受到金融环境的影响。另2011年上半年入住率较低，是传统的农历新年前后，酒店入住率季节影响的原因，是酒店行业的传统淡季； 3、2011年下半年酒店行业迅速恢复元气，短期内超过了前期的高位，并且逐渐回升并保持持续上升的趋势，不断的创造历史高位。20152016酒店入住全面达到历史高峰。这说明了现在的XX酒店业市场前景向好。2.2.2XX县2016年酒店整体经济预测及11、分析进入2016年，XX县酒店业市场持续向好，18月酒店开房率超过去年平均水平，“五一”黄金周期间，XX县酒店开房率更高达38.8%，十一黄金周期间，更是高达46.8%以上。具体表现及分析如下：1、XX县政府将要把XX建设成为一个区域性经济性的枢纽城市，充分利用经济建设投资的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成为陕北乃至西北的区域经济中心域。2、从省内和县的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以及地方政府强有力的引资政策，特别是文化旅游产业的大力发展，全域旅游的打造更是有利于XX县宾馆业市场的持续稳步发展，这将会对新建大酒店项目有一定推动因素。3、经过近五年经济快速发展，XX县的旅游和酒12、店业正健康有序成长，并且在XX县政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入快速发展运行轨道。2.2.3区域宾馆酒店营运分析1、 酒店现状 XX县具备旅游接待的酒店、宾馆、农家乐共计67家，其中XX县城区21家，永坪镇18家，文安驿镇9家，乾坤湾镇19家，总计接待床位2173位，餐位6560人。其中县城区546位、餐位3480人；永坪镇689位、餐位1350人；文安驿镇188位、餐位930人；乾坤湾镇750位，餐位800人。2、酒店管理公司分析XX酒店的管理企业分为三种情况：发展商自管，聘请国内外知名酒店管理公司全权管理，聘请酒店管理公司作顾问，发展商自己管理。现13、有的XX区域内宾馆酒店因为处于起步发展阶段，而且规模一般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘请顾问的形式管理。但从长远来看，随着商务型酒店的逐步发展，酒店管理公司的品牌度将直接决定酒店的品质和入住者档次。XX县现有星级酒店极少，三星级酒店仅XX县宾馆一家。至今，星级酒店的客房量不足，接待能力不足，远不能满足人们对于高档舒适酒店的需求。拟建酒店项目城市广场大酒店是一家四星级以上宾馆（筹建设中），因此，从高档星级酒店现有市场入住量和未来竞争量来看，市场发展空间巨大。结论：1、“延延高速高速”的修建以及“榆商高速”的开工，城市广场大酒店建设地区的内外埠交通状况将更加顺14、畅快洁。2、伴随着品牌产业的不断进入及各项基础建设的不断完善，XX目前正处于第三产业发展腾飞的大好时机，服务宾馆酒店业整体崛起之期已经指日可待；3、XX现仅有一家三星级酒店，四星级以上酒店本地区尚无一家，有绝对的稀缺性。因此，项目投资建设所面临的是基本无竞争对手的市场；4、XX酒店业代表县域的最高水平，但目前仍然存在整体规模小、酒店管理公司品牌度低、客户构成单一等问题，相对于XX县目前整体经济高速发展已略显滞后。从长远来看，在XX经济和主导产业.金融服务市场的快速带动作用下，酒店业的发展将步入良性发展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟。第三部分 项目分析及评价3.1地块解析3.1.1 酒店布局功15、能总建筑面积： 47941.7 （不包括地下车库）酒店布局功能 城市广场酒店共 27 层，其中地下 1 层，地上 26 层。按照 5 星级酒店建筑设计标准进行规划设计建设。负一层层高 4.5 米，酒店首层层高 6 米（其中酒店大堂挑高 10.8米），2-4 层层层高 4.8 米。5-26 层层高 3.6 米。功能布局划分合理，设施使用方便安全。1、客房分布 商务客房楼层分布在 8-19 层。各种类型共计 203 间，客房面积 50 左右，包括标准双人间 82 间、商务大床房 96 间、套房 25 间。20 层为总统套房层，总统套间 1 间、套房 5 间。21 层为会所。行政客房楼层分布在 2216、-25，各种类型房间共计 40 间，包括单人间 12 间、套房 20 间、豪华套房 5 间。办公商务复合型楼层设在酒店 26 层，设有会议室 1 间、茶艺室 1 间、中餐厅 1 间、厨房 1 间、开放式办公区、经理办公室等。2、康体娱乐 酒店 4 层至 7 层为康体娱乐楼层。4 层为 KTV 楼层。5 层游泳健身楼层，设有兵乓球、桌球室、健身房和儿童乐园、简餐区、室内游泳池。6 层为桑拿按摩楼层。7 为SPA 水疗馆、棋牌茶艺。3、宴会、会议 酒店三层设有多功能宴会厅和会议厅。宴会及会议厅面积 2800 平方米。可以承办大型会议、婚宴、时装表演、新闻发布、品牌展示等，多功能厅宴会时可容纳 6017、0 人，召开会议时可容纳 900 人。会议厅共 4 间，大会议室 1 间容纳 150 人、中会议室 1 间容纳 90 人、小会议室 2 间可容纳 12-20 人。4、中餐厅 中餐厅设在酒店 2 层，共有 22 个包间，其中豪华 VIP 包间 1 个，20 人可同时用餐。大包房 4 间（16 人台）、中包间 14 间（14 人台）、小包房 3 间（8 人台）。餐厅厨房在一楼，配备有餐梯 2 部输送菜品。5、西餐厅、大堂、商务中心 酒店一层为西餐厅、大堂、商务中心和行李间。大堂区域面积 2300 平方米，大堂挑高 10.8 米。大堂后区设有 4 部直达客体到各楼层。员工通道设有内部专用梯 1 部（18、兼送货梯）。大堂设有 2 部电梯，承担负一层到 4 层上下交通。另外设立 1 部 1-7 层专用送货电梯。6、酒店行政办公区 酒店负一层，为酒店后场。主要为行政办公、设备房、洗衣房、布草间、仓库、卸货区及酒店地下停车场。3.1.2交通条件及周边配套分析1、酒店位于XX城市广场，各种配套规划逐步完善。2、项目方圆1000米内，规划建设新兴小区，之后引导电影院入住，是XX县城南新的城市中心。3、酒店坐落XX县城南XX城市广场。交通便利，公交 1 路、2 路均可到达。距离延安机场 75 公里，延延高速XX出口距酒店 10 分钟车程。项目所在区域环境优雅，规划建设商住圈，人流旺盛商业氛围较好。3.1.19、3景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥XX城南滨河地带，视野开阔，建筑中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。3.2项目SWOT分析3.2.1 SWOT分析优势（S）1、项目位于XX县南关的城域中心，周边各类配套设施规划建设完善，环境优美，是新的区域中心，具良好形象展示效果。2、城域最高档酒店，将享有足够市场知名度，将来以商务旅游客人为主，是典型的商务旅游型酒店，对客户的综合吸引力较大。3、由XX县文旅集团酒店管理有限责任公司全程监管，即能给客户以坚定的消费信心，又能够让客户享受到灵活、体贴、周到的服务。4、项目本身已具有一定的建设资源贮备，具有强大的潜在建设投资基础。劣势（W）1、项目建成近年内20、入住客户类型将较单一，初期入住率将偏低（区域环境建设还不完全配套）；2、项目计划规模配套设施建设不能一步到位（投资分期），对项目的营运、经营活动支撑不足；3、项目周边商业氛围目前较弱；4、项目内部酒店管理联合方还没高端机构介入。机会（O）1、地方经济建设大力扶持第三产业的政策利好，为投资宾馆酒店业的良性发展奠定了基础。2、XX至西安的高铁修建，将进一步改善区域交通环境，地块投资建设能量将得以释放。3、新区经济贸易中心开发建设的步伐日益加快，带动整个区域第三产业市场快速发展，区域形象将迅速提升。4、星级酒店项目在城域市场处于无竞争状态，入住外部环境极其优越；5、依托国家4A级景区乾坤湾、文安驿古21、镇、梁家河美丽乡村、路遥故居等优质的旅游资源，可以吸引大批高质量的客户入住。6、国民消费观点改变可支配收入提高，追求高品质消费欲望强烈。威胁（T）1、投资宾馆酒店业市场整体环境不乐观，市场潜在不稳定因素较多，经营压力加大。2、作为五星级国际大酒店自募资金投资模式，在本区域尚无先例，市场存在一定风险性。3、国内经济持续过热，国家投资和金融政策收紧，各种经济调控政策的出台将给项目的投资.建设.经营带来不确定因素。3.2.2应对策略四大SO策略（强化优势与机会策略）1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；2、配合项目XX地标性建筑的外观，充分利用良22、好展示面，强化经济实体及品质包装，迅速吸引内外埠入住客户关注；3、利用酒店建设发展商本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施经营管理策略，尽可能将酒店客户转化为义务宣传员。4、强化、发展、利用投资商良好的社会资源及背景资源优势，对区域内各外埠及本地企业机构进行重点宣传，促成集团固定客源。两大WT策略（化解劣势与规避风险）1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的经营方案及管理服务系统，增强酒店品牌效应。2、针对自身酒店规模配套设施经营分期建设的劣势，建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次。3、利用地方政府政策支撑背景优势对项目进行信誉品牌宣传；4、23、快投、快建、提前经营、快速回报规避政策风险。结论：通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，我们认为：本项目在县域的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营运策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。3.3项目评价 城市广场大酒店项目在XX县目前仍属于独一无二的四星级以上高档酒店，在陕北经济圈市场来说，也属于高端的酒店投资项目。由于该项目投资时机良好，市场需求强烈，且供给资源稀缺，预计经营回报预期目标可以正常实现。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的24、经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实施建设中预期的投资回报，降低建设方的投资风险，提高发展商的品牌形象。整体来看，城市广场大酒店以商务旅游酒店的方式建设是一种科学理性的发展方向，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套的完善及受国家经济发展总趋势、XX县经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。3.4市场定位及项目评估：3.4.1市场定位XX县作为陕北经济圈重要的县域城市，一直以来在陕西延安市的经济发展中都占据着非常重要的地位。从2011年来县域经济的高速发展就急需商务旅游服务业市场的积极配合，但从近期来看仍处在一个初级阶段，市场上的客源以国内为主，外宾消费较少，是一个国内及25、本埠消费群体占主导的地区。因缺少品牌发展商的介入，而使得市场缺乏竞争，高端星级宾馆项目没有，投资规模较小，可供入住者选择的范围较小，客房价格每标准间介乎在120-380元之间。无论从地理位置还是宾馆酒店服务档次来看，城市广场大酒店建设都将是XX宾馆服务业的旗舰，目前市场中大部分宾馆酒店都属于中低档产品。随着XX县经济发展品牌产业发展商的进入，城市广场大酒店投资建设将拥有非常巨大的发展空间，未来前景美好，品牌升值、投资回报等，各种预得利益将十分充分。3.4.2项目评估在XX县宾馆酒店服务市场中，城市广场大酒店作为目前唯一的四星级以上商务旅游酒店，具有很强的独特性、唯一性，是区域市场中极具竞争力的26、高端品牌。目前本项目投资建设面临批准立项，投资经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，我们认为：该种解决方案必须能同时满足以下一个核心要求：即在预期内快投.快建.缩短投资回报期限。3.5项目定位城市广场大酒店为多方投资的股份有限公司，是改善XX县投资环境发挥地理优势.显现地方人脉文化而投资兴建的。城市广场大酒店是一家豪华商务旅游酒店，位于XX南关。酒店严格按照国际五星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面实行现代集程系统管理酒店。因此，项目应该定位为：XX县首个国际四星级以上商务旅游大酒店。第四部分 预期经营收入测定4.1各类经营收入估27、算4.1.1酒店客房部分价格定位定位理论依据：1、由于项目周边没有同级别规模的宾馆酒店，故不能采取比较法定价；2、项目属于典型经营收益性产业，故可采取收益法。收益法定义：预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式：V=11/（1r）na/rV项目现今总价n项目的收益年限r固定投资资本化率，即项目投资回报率，一般取经验值8-10；a项目的年净收益价值求取1、本项目作为商务旅游类酒店，经营年限一般为20年，故收益年限n202、本项目作为酒店的净收益a根据市场调研结果，我们可以设定：平均入住收益28、：（根据项目酒店客房星级标准和酒店业正常入住收益水平估计）580元/套/天入住率（参考目前区域酒店入住率作保守估计）30总套数（根据现有客房数）280（300） 套年收入产值a365天平均房费客房总套数入住率365580280（300）30=1.778千万元故依客房部分总价值P1=1.778千万元本项目为XX县唯一五星级酒店，通过对其它城市类似酒店项目及XX区域商业形态的调查，我司认为：商业及服务辅助业态应该定位于中高档品牌服装、化妆品、珠宝首饰及高端特色餐饮.高档娱乐服务等等。预计年营业产值0.600千万元（详酒店现金流量预测分析报告）故商业服务配套部分总价值P2=0.600千万元4.1.229、酒店总收入估算已知条件：酒店客房部分经营产值： P1=1.778千万元酒店辅助经营产值： P20.600千万元酒店总经营产值（总现今价值）： V= P1 + P2 =1.778+ 0.6 =2.378千万元所以，酒店客房主业和辅助服务商业部分年总收入约为：2.378千万元（人民币）5.1社会效益和影响分析1、完善城市功能，推动区域经济建设及发展进程。该项目的投资建设将进一步改善城市的酒店服务水平，提升城市形象，推动区域的城市经济建设发展进程；2、增加财政税收该项目建成预计将为国家增加建设税费及相关利税近千万元、且每年可为地方增加500万元左右的财税收入。3、提供就业机会 项目建成将同时解决近430、00人就业问题并影响带动相关配套供给产业化的形成。.4、提升品牌形象 该项目的推出将极大提高XX文旅集团酒店管理有限公司和XX县在陕北经济圈内的品牌形象。第六部分 可行性研究结论与建议6.1可行性研究结论经过对区域和XX县经济状况的研究分析，以及对地方经济2015-2016年产业导向的理解，经过详细的市场调研后认为： 项目的投资建设是必要的、可行的、合理的； 在目前各种利好因素的作用下，近几年内XX县宾馆酒店服务业市场是乐观的； 商务旅游类酒店更适合项目的整体发展与规划； 在2017-2019年将该项目投放市场的时机是可行的；结论：在宏观政策、经济、市场环境不发生重大变化的前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值、并采取行之有效的营运手段的条件下，本项目作为商务旅游大酒店投资建设是可行的！