1、养老地产设计方案书1 养老地产基础概述4养老地产的起源和发展41.2 养老地产的概念41.2.1 养老地产定义41.2.2 比较一般房地产项目51.2.3 比较一般住宅51.3 老年住宅分类及特点51.3.1 按项目及服务类型划分51.3.2 按用地性质划分72. 养老地产的特征72.1 养老地产的开发模式72.1.1 老年住宅的建筑设计分析72.1.2 老年社区的配套资源分析92.1.3 老年住宅的特征102.1.4 老年住宅产品形态102.1.5 养老地产价值链112.2 养老地产的盈利模式122.2.1 养老地产的盈利模式分析122.2.2 国内主要养老地产的赢利模式122.3 养老地产2、的经营模式132.3.1 住宅建设与社区管理相结合的经营模式132.3.2 住宅建设与社区管理相分离的经营模式142.4 养老地产的产品打造14构建开发商、投资商、运营商角色分离的金融生态142.4.2 核心要素142.4.3 设计原则152.5 目标客户群152.5.1 消费特征152.5.2 消费方式152.5.3 住宅功能需求分析153. 中国养老地产的现状及发展163.1 我国老龄化现状及趋势163.2 老龄化特征173.3 老年群体的生理、心理需求分析173.4 我国养老地产现状173.4.1 地产产业现状173.4.2 国内养老地产开发现状193.5 我国养老地产发展环境分析2033、.5.1 老年人/空巢家庭增长速度快203.5.2 老年消费者收入提高，消费能力增强。213.5.3 国内养老地产的开发供应量不足213.5.4 政策的支持，“适居养老”概念的提出213.5.5 市场不成熟，商业模式仍需探索 ，创新赢得先机213.6 我国养老地产未来发展趋势224. 常州养老地产市场224.1 常州老龄市场现状分析224.2 常州养老地产项目225. 老年住宅的室内设计235.1 设计规范23出入口235.1.2 过厅和走道235.1.3 楼梯、坡道和电梯23居室23厨房24卫生间24阳台24门窗245.1.9 室内装修255.1.10 设备与室内设施255.2 设计原则254、5.2.1 以老年人核心的原则255.2.2 安全性原则255.2.3 舒适性原则255.2.4 提供社会交往的原则265.3 设计依据265.3.1 人体工程学265.3.2 老年人的生理特征265.3.3 老年人的心理特征265.3.4 老年人的行为特征265.4 设计要点265.4.1 门厅265.4.2 起居室275.4.3 卧室275.4.4 厨房设计315.4.5 卫生间设计355.4.6 阳台设计405.4.7 餐厅设计405.4.8 电气设计405.4.9 照明设计415.4.10 色彩设计415.4.11 材料选配及细部设计416. 设计服务书426.1 公司简介426.2 5、服务计划421965年法国成为第一个老龄化的国家之后是瑞典、英国、美国等一些发达国家相继步入老龄化国家的行列。我国在1999年也步入了此行列虽步入老龄社会较晚但由于我国的人口基数大老龄化速度快如今已经成为全球老年人口最多的国家。 伴随着政府对房地产市场的一轮又一轮调控“回落”、“拐点”等词频现，房地产市场似乎在一夜之间辉煌不再，开发商的日子也似乎远不如以往“滋润”。随着老龄社会的到来，尤其是老龄人口的急剧膨胀，养老地产这种新兴的房地产开发模式正被越来越多的开发商视为新的利润增长点。 1 养老地产基础概述养老地产的起源：它最初诞生于上个世纪70年代的北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞6、典、荷兰、日本都有不少规模的老年公寓。在国外，通常是具有一定经济实力的中老年人才能消费得起。养老地产发展：1.2 养老地产的概念 养老地产定义由于开发、经营模式有多种类型，相关政策法规尚不完善，关于养老地产的概念尚不统一。以目标客户或目标市场作为定义的标准，即养老地产是以老年人为目标客户群体并进行针对性设计、配套和服务的房地产开发。它是既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅；属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。 根据国际标准，65岁以上的人为老年人，中国内地的标准为60岁。养老地产定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。7、养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。 比较一般房地产项目老年公寓项目投资额大、资金回收期长，但变动成本少。实质上，我国老年住宅的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。目前，中国各大城市的住宅产业已是风起云涌，商业地产、工业地产、教育地产也是各方称霸，但惟独作为夕阳产业的养老地产却成为了遗忘的角落。实际上，中国有着数以亿计的老年群体，养老地产势在必行，有希望工程就应该有银发工程，养老地产理应受到最大程度的重视8、和政府扶持。 比较一般住宅消费群的专一性它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。故，养老地产又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。 1.3 老年住宅分类及特点 按项目及服务类型划分养老地产分很多种形式：比如供退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和9、智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。不同的养老地产项目，所需要的配套设施和建筑标准均有不同。比如有的小区内需要配备专为老年服务的公用建筑的设置：如护理室，护理与日常监护活动基地；机能回复训练室；医务室，包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。1、老年公寓如敬老院、养老院、托老所、护理所等。概括起来，主要有3种类型： 第一种是独立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造价较低，与城市社区服务设施距离较近，交通便捷。 住独立型的老年公寓和住家里相比有以下不同：一是住房面积较小，二是没有了大量室内外劳动，三是做饭方便，四是医护规范。10、第二种是集合型老年公寓，有专门的服务人员为老年人提供除医疗、护理外所需的服务，住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。 第三种是护理型老年公寓，该类公寓提供全日制的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计，卧室卫生独立，起居室和厨房共用。 按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社会投资按照市场化运作的商品住宅，专供老人集中居住的，采用居家养老和社区养老服务相结合模式的住宅。分析：在城市商品住宅小区中，规划部分比例按老年住宅设计，并配套相关护理服务，2、养老社区主要是大规模的老年居住区，或老人村，包括独栋别墅、双拼别墅、高档公寓、一般老人住宅等多种建筑形态，邮局11、超市、护理机构、银行等相关配套一应俱全。这种社区由于规模大、配套设施完善而备受老年人的青睐。如美国的太阳城中心，太阳城中心坐落于佛罗里达西海岸，从1961年开始开发建设，现已成为全美最好的老年社区。 3、普通自住型老年住宅老年人不用搬入老年公寓或老年社区，而是将自己原有的屋舍改造而成的老年住宅，国内通常称为“居家养老”。这种方式适合各种各样的老年人，尤其是夫妇俩人健在，身体健康的老人。 居住普通住宅的老人由社会福利机构或者社区居委会提供看护、帮助和其他服务，这种服务主要包括三种：一是保健服务。定期上门进行身体检查和其他保健服务，包括小病或不严重的慢性病上门治疗等，有重病可以及时送医院；二是家12、庭生活服务。帮助老年人解决年老体弱的困难，如室内外的清洁卫生，代购生活用品等；三是大力发展适宜老年人的文化、体育、教育、交流等方面的事业。例如，西方国家城市里许多街道都有健身俱乐部，白天主要是老年人来活动。有了以上比较全面的安排，老年人有了特殊问题又能及时处理，就能使多数老人放心地住在家里，安享晚年。这种模式在英国极为普遍，现在正慢慢的被各个国家仿效。 按用地性质划分 随着老龄化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政府低价出让住宅用地，开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符合条件的老年人。2. 养老地产的特征2.1 养老地产的开发模式 老年住宅的建筑设计分析老年住宅在设计13、理念上应遵循“以人为本”的原则，做好人性化设计和开发。本着“长寿住宅、可发展住宅、通用住宅”的要求，为老年人营造一个安度幸福晚年生活的温暖空间。由于老年住宅与普通住宅存在一定的差异性（见下表），所以在老年住宅项目选址、规划设计、智能设计等方面都在体现出对老年人细微关怀的特点。老年住宅与普通住宅相比的特殊性特殊点老年住宅普通住宅地理位置远离市中心，对空气质量、自然环境的要求排在第一位对交通便捷性的要求排在第一位产品的专一性专门针对老年居住者设计，符合老年人的生理、心理特征针对健康人的通用设计配套设施社区医疗规格高，运动设施符合老年人的生理需求一般配置社区文化以实现人生第二次价值为目的，开展符合老14、年人兴趣的社区文化活动满足居住者的一般文化娱乐需求1、选址要求由于老年人离开了工作岗位，与外界的接触逐渐减少，因此住宅地段优势不再是他们考虑的首要因素，而居住环境和生活质量则跃升到首位。根据决策资源房地产研究中心的深入调研得知，几乎所有的已入住老年社区的老人都表示，良好的生活环境是他们购买住宅的主要诱因。这种从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了老年住宅项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目的选址可以从以下几个方面进行考虑：环境质量良好，环境符合老人心理上的需求，对老人有较强的吸引力；交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；15、场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人活跃出入的娱乐区；生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；地块应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。2、设计要求 规划设计要求在老年住宅的规模上，组团级老年公寓以200户左右为宜，分散配置在居住区，最好与居住区同步建设；小区级老年公寓，以1000 户左右为宜。还应该从老年住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。在进行规划时可以考虑以下几点：住宅区和活动区分离，保16、证生活空间不受干扰；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活；基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。 公共交往空间在老年住宅的设计中，应尽可能多地为老年人考虑相互之间的交流空间，减少孤独感和寂寞感。一般在设计中可考虑结合门厅、过厅、电梯厅等设置各种17、公共交往空间，如“谈话角”、“休憩角”等，适当安排桌椅，为老人们提供休息和增加互相交流的公共交往空间。在设计专住型时，可考虑将公共交往空间扩展到合设或邻近的其他设施之中，在混住型住宅中则考虑将共用部分作为公共交往空间，同时在小区的整体规划中，还应考虑有机地布置公园、广场、散步道等室外公共空间。 单体设计要求单体设计以别墅、多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5 层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。 室18、内设计要求在户型设计上，应以一室一厅的小户型为主。太大的房间反而有大而无当的空旷与冷清，会使老年人感觉到不如小一点来得紧凑和温馨，老年人历来崇尚节约的消费心理会使他们觉得住大房子是一种资源和金钱浪费，由此还可能对产品销售带来负面影响。除开别墅产品外，老年公寓的户型应分三个档次(配比)：单室户(5%)、一室一厅(70%)、二室一厅(25%)。无论哪种房型，均应有独用的厨、卫，室和厅的面积不需太大，装修不必豪华，电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、电、煤分户计量的表具。同时在设计中，从构造的角度出发还应注意以下几点：住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当19、增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件；厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯；老人身高会缩短，有时高达67cm，因此，开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置；老人容易摔倒,地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩；老年人视力下降，易患各种眼疾，应提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2 倍；老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度；厕所宜用推拉门，不用平开门；厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作；老人听力降低，应提20、高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。 环境景观设计新世纪老年人居住环境的设计应体现“养老社会化、居住亲情化”，真正使老年人“老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”。因而在环境景观设计上，首先要为老年人的人身安全着想，应避免大坡度和路面溜滑的设计。由于老年人爱好钓鱼的特点，可设计一个以大鱼塘为中心景观的园林格局，辅以晨练、晨跑的场所。条件允许者，每户安排小块菜地，让老年人（尤其是从农村来的）参加适度的体力劳动，使他们在劳动中怡情娱性消磨时光，有益于老年人健康长寿，同时还可以增加产品卖点。 楼宇智能设计在楼宇智能设计上，为了满足老年人的特殊生活习惯，考虑在楼宇对讲系统上21、设置户与户之间的对讲功能，以便于老年人的相互沟通；同时，还应设置每户与中心控制室之间的呼叫和对讲功能，以处理突发事件的发生。漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置等先进智能化系统的配备，可以更大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而提高楼盘档次。 老年社区的配套资源分析据调查，老年人的生活中最需要的是精神寄托，满足这方面的需求需要多方面的配合：1、最基本的服务设施 医疗护理老年人身体虚弱容易生病，所以医疗护理是老年社区必不可少的配套设施，社区可以选择与大型医院合作设立医疗护理中心，或者引进专业的私人护理机构、私人诊所等。 家政服务中心独立居住的老年人大多都需要日常生活照料方22、面的服务，如洗衣、做饭、打扫卫生等等，一般情况下，老人都能够接受和家政服务市场价格差不多的收费标准。 老人再就业中心一些老人在离退休以前所从事的工作属于技术型工作，退休后仍然有单位愿意聘请他们，而这些老人通常也希望能够继续工作，社区可以提供有偿的中介服务。 旅游服务有稳定的退休工资、有儿女赡养，没有生活压力的老年人，通常希望能够到处走走增加见识，结交新朋友，因此特别喜欢旅行，希望社区能够提供旅游服务。 房屋置换服务一类是孤寡老人居住，过世后的空置房屋；二类是过世老人的儿女比较年轻，暂时不来居住想把房屋出租或出售的；三类是老人怕孤单，希望出租房间寻找合租人的等等。这些情况都让老年住宅直接面临二手23、房的处置问题，社区的房屋置换服务更能让老人安心。 婚介中心空巢老人的增加使得“黄昏恋”成为时下比较多的现象，为孤寡老人介绍对象，是安抚老人的最佳方式。2、社区配套的比重据调查，老年业主认为最重要的配套设施依次是“社区医院”；其次是“综合超市”；再次是“菜市场”和“健身场所”；另外老年业主认为“安全设施”、“银行”对于他们的日常生活也比较重要；部分配套设施目前还没有，比如“理发店”，这种日常生活必须的配套设施一旦缺乏，会影响基本的生活秩序。总而言之，目前老年业主认为比较重要的配套设施还主要局限于和健康以及日常生活相关的方面，对于其他深层次的需求还比较少，这从一个方面说明老年人对老年住宅的消费观念24、还不成熟。 老年住宅的特征 私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。 社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。 可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。 清楚的方向性和明确的标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。 安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。 可达性（无障碍）和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。 适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。 适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。 环境的熟悉性和连续性25、：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。 尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。 老年住宅产品形态备注：持续性照顾退休社区它的英文全称是Continuous care retirement communities持续照护退休社区。CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。其核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀这样一站式的终生退休养老服务。CCRC是一种复合式的老年社区，适合身体健康、现在可以独立生活且希望今后每一个阶段都得到照料的老人。通常一个典型的CCRC由三部分组成：独立生26、活住宅、辅助生活住宅以及护理之家。 在美国,老人们的生活环境在提高。现在越来越多的是持续照料退休社区(CCRC)。照料退休社区包括自理(IL)、助理(AL)、护理(NH)一体化的设施。居住在同一个地区的居民可接受不同的服务,即使他们的身体状况可能变好或是变糟。一般说来,社区有一个游泳池、网球场、文化娱乐中心和学校项目。 CCRC以持续护理社区（CCRC）模式为代表的现代养老社区将健康、医疗及护理服务与养老保险结合，以规模化、人性化的社区为中心，形成一个解决养老筹资和专业医疗、护理服务问题，体现退休人群现代生活方式的完整服务体系。 CCRC社区彻底颠覆了传统养老院，创造了体现人文关怀的老年生活方27、式 共享模式大幅降低社区入住成本，创造了多数人可承受的服务模式。 通过规模经济和流程创新，降低社区运营和医疗成本，保证服务品质。 市场化运作，创新经营模式。 养老地产价值链 配套与条件是根本 选址是规划的先决条件选址决定了房地产产品的自然环境、人文环境、经济环境。由于老年人生理与心理的特殊性，选择环境质量良好、交通便捷的场地，是规划的先决条件。配套设施体现关键功能由于老年人群生理、心理需求的特殊性，医疗、休闲等配套设施是否完备极大程度上影响着老年人的购买决策以及入住之后的满意度。 策划和政策是优势 面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。国家民政部及地方各级民政部门鼓励开发28、商从事老年人住宅的开发。 采用养老服务机构建设用地可划拨；多项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。 运营与管理是关键老年地产不同于一般住宅地产，出售的不仅是住宅，还包括医疗、养生、教育等一系列配套服务，这些配套服务才是老年人群对老年住宅的关键需求，也是开发商的卖点所在。因此，销售完毕后还需要长期的运营管理，这关系着大量配套设施与服务能否良好运作，所以至关重要。老年地产的运营与管理需要强有力的人力资源的支撑，是对地产商管控能力的一大考验。 养老地产产业链竞争焦点2.2 养老地产的盈利模式 养老地产的盈利模式分析为了确保老年地产开发的合理利润率，老年地产最好实行“一29、低二高”的运作策略：低容积率、高比例公建设施、高水平社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平社区服务存在矛盾。因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可实现长期以低廉价格向社区内老年人提供高品质服务的承诺，另一方面还可最大限度地发挥公建设施和服务资源效能。 通常建设老年地产投入的成本比普通住宅的投入成本高出一倍左右，因此决定着老年地产租售方式比普通住宅更为复杂。老年地产需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式。1、一次性收入 美国太阳城现有来自全美及世界各地的住户1.6万，且一直处于持续增长的态势。美国太阳城的老年地产中连体别30、墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。如一次性收入的组团别墅有：“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）等。2、长期性经营收入 配套设施收入 在太阳城中心，每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。 租赁项目的出租收益 美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得31、指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例： 即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅（按均价17.5万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。 国内主要养老地产的赢利模式1）“长期持有”在养老住宅持有运营阶段，目前主要形式是采取会员制发售，购买居住权，其他如护理费用另算，这使得专业化服务管理显得更加重要，也是决定养老社区可持续性发展的关键因素。持有运营也是很多开发商想法。养老社区将来是只租不售，并不是建房子卖给老年人。因为养老社区像发了一个长期债券，而32、保险资金目前正缺少10年或更长时间投资产品。 2）“出售”“出售”模式的老年住宅建设和住宅的管理服务是分开的。开发商完成上一期的销售任务即可转入下一期项目的开发，投资回收期比较短，风险相对小。这种“出售”经营模式的老年住宅，可以建在普通商品房旁边，使得购买老年住宅的父母和购买普通商品房的子女能够互相照顾，在住宅产品的设计上应符合老年人的使用习惯，具有老年住宅产品的使用价值。但“出售”模式与普通商品房的经营方式并无二异，并没有将老年住宅与老龄人口所享受到的社会福利结合起来。因此它并不能纳入真正的“养老地产”范畴。物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少，养老住宅的开发以住宅产品的销售为主要利润，盈33、利模式即是以产品销售为重中之重。3）“出售与长期持有相结合”；“出售”与“持有”相结合的经营模式则与美国老年地产的商业运营模式有些类似，它将老年住宅销售与物业配套服务相结合，打造成为功能比较完整的老年社区。其中，开发商的利润不仅来源于住宅的销售，也来源于配套的物业管理服务（例如医疗、娱乐和护理服务）带来的增值效应。居住在这样的老年社区，老人能够便捷地享受到医疗设施和娱乐设施，与同龄人交流信息而不致孤独。有条件的社区甚至可以邀请当地诗画名家，满足老人的文化艺术需求。但是此种模式下的住宅开发，会面临更多的复杂情况和更大的投资风险。它需要的资金规模比较大，投资回收期比较长，大约是10 年至15 年，34、中国老龄科学研究专家也指出它的年回报率一般不超过10%。开发商除了面对销售的压力，对配套的物业经营管理也担有风险 养老住宅的开发不能像住宅产品以销售为主要利润，物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少。养老住宅开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业经营服务二者并重。 大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑，包括住宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。 故养老住宅的开发，特别是大盘项目切入养老住宅，需要建立综合性的盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老住宅持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。经营模式收益实现方式收益水平及结构长35、期持有房产出租以产品出租的长期收益为主，以配套产品经营收益为辅。出售产品出售随着老年地产产业的不断发展，投资收益水平将不断接近房地产业平均投资收益水平。收益中绝大部分为产品出售获得的一次性收益，极少一部分为配套产品经营获得的收益。出售与长期持有相结合收益有通过产品出售获得一次性投资收益和产品出租获得长期稳定收益两种实现方式平均收益水平在行业发展初期高于房地产业平均收益水平。 收益结构为一次性收益与长期稳定收益相结合，两种收益方式的收益比例因项目定位中产品配比的不同而不同。2.3 养老地产的经营模式 住宅建设与社区管理相结合的经营模式 优势：利润来源点多，多种产业复合经营 这种经营模式的优势在于36、，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营模式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等等全方位多形式的复合地产模式。它的利润来源点不止是产品方面，还有完善的配套服务与全面的经营可以为物业带来增值效应。 劣势：投资大、回收期长、管理难度大 这种经营模式资金投入比单纯的住宅开发要大，投资回收期相对较长；除了面对投资风险开发商还要面对自己经营管理的风险。经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须要能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、婚姻介绍所、旅游公司等服务机构。 适用对象 此种模式适合有物业管37、理优势且社会资源整合能力强的开发商。 住宅建设与社区管理相分离的经营模式 优势：投资回收期短、投资风险小 这种住宅建设与管理相分离的经营模式使开发商的工作相对单纯，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，转而进入下一阶段的投资工作，投资回收期相对较短、投资风险相对较小。 劣势：利润来源点单一 这种运作模式的利润来源点仅仅在于产品本身。 适用对象 住宅建设与管理相分离的经营模式适合没有物业管理优势的开发商。 2.4 养老地产的产品打造构建开发商、投资商、运营商角色分离的金融生态中国养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，开发与经营的截然分开势在必行。其发展需要把开发商、投资38、商、运营商的角色进行分离，促使养老地产金融生态的发育，并逐步构建这一生态链资金成本最低、规模化速度最快、抗冲击能力最强的优势。问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。 核心要素项目选址：环境良好，交通便捷，场地周边活动安全，生活气息浓郁。规划设计：应该从老年住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。单体设计：单体设计以别墅、多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑。色彩规划：稳重和谐，但忌过于沉闷；不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。 户型设计：保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境。室内设计：从墙地面装修、厨39、卫产品选择到色彩设计、电器照明设计，乃至门窗的选择等等细节上都应体现出对居住者的细腻关怀。 设计原则2.5 目标客户群 消费特征阶段阶段：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数。行为特征：自主消费思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少。质量特征：老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费。内在特征：休闲性消费与服务性消费所占比例大。 消费方式“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用；“以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老40、年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。 “倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。 住宅功能需求分析根据老年群体的生理、心理需求，调查分析得出：老年住宅八大功能不同类型养老地产对应的功能侧重点不同，见下表：居住康复交流亲子41、娱乐教育休闲度假投资成本型康复型交流型富豪型休闲型3. 中国养老地产的现状及发展3.1 我国老龄化现状及趋势 我国1999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。2011年第六次人口普查显示，60岁及以上人口为亿人，占13.26%，比42、2000年上升2.93%。预计到2020年，60岁以上人口将达亿，占当时总人口的1%，进入老龄化高潮。中国人口年龄构成及发展预测(%)年 份195319641982199020002020204020500-14岁15-59岁60岁 3.2 老龄化特征 中国老龄化的基数大；第六次人口普查：60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。 中国老龄化增速快；同第五次人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 空巢老人数量增多。随着计划生育政策的实行，独生子女组合成家庭，“43、421”甚至“4421”的模式在城市中已经越来越普遍，一对夫妇需要同时承担赡养4 到8 位老人的现象已发正常，家庭养老模式越来越弱化，引发养老模式的重新认识与思考。全国现在大概是4亿个家庭，其中家里面有老人的有1.21亿户，不到1/4的家庭里面有老人的，1个、2个、3个都有可能。所以说所有的家庭里面有老人的占30.6%。有老人的家庭里面有1个老人的占58.9%，有2个老人的占40.13%，有3个老人的家庭占0.96%。一共有1824万的老年人生活在空巢家庭里面。生活在2人户里面的有4千多万的空巢家庭。除了这两种形式还有上面讲的将近1%，他们家里面有3个老人，还有一部分比例是老人和孙子住，中间没44、有儿子这一代。 与西方发达国家不同，我国是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下进入老龄社会，未富先老矛盾突出，老有所养远没有覆盖到绝大多数人群、基础设施也未到位。 中国人口红利的渐行消失。3.3 老年群体的生理、心理需求分析 对家庭的依恋和亲情关爱需求。老人既需要来自晚辈的关怀和照顾，更不愿意在生活上给子女增加更大的负担，然而，正常的亲情交往是保持老人身心健康的良药。 社会和邻里交往需求。增加社会交往是老年人减少孤独和寂寞的重要方式，除家庭成员之间的交流外，老人还需要朋友、同事、邻里甚至素不相识者之间的交往和交流。与社会背景及生活经历相近的同龄人交流可满足老人的怀旧心理；和天真烂漫孩子之间的45、交往可激发老人对生活的热爱；而邻里之间的相互照顾，不仅应验“远亲不如近邻”的老话，又可使老人保持社会责任感。由此可见，适宜的交往空间是老年居住环境的重要组成部分。 精神文化的需求。晚年后，老人有了较多的空暇时间从事兴趣爱好和娱乐活功，以满足过去的遗憾和不足，如上老年大学、演唱京剧、练习书法绘画、进行体育活动以及棋牌娱乐等。在住区设计中，应为老年人提供满足精神文化需要的场所，充实老年人晚年的精神生活。 安定感的需求。由于老人对安定感的需求和怀旧心理，使其对久居的环境产生依恋，熟悉的人群、房屋、街道和树木都会给老人带来安定感。因此，有的老人宁愿住在条件不好但自己熟悉的居住环境而不愿迁移。但是，这个46、老年人重要的心理特征也是最容易被忽略和不容易满足的需求。 安全感的需求。安全感来自治安、交通、环境及管理等诸方面。随着老人年龄增大、身体机能衰退，使他们对环境的不安全因素更为敏感，住区环境开敞陌生、交通道路混乱、人员嘈杂都会使老人感到恐慌，而安全、宁静的居住环境会使老人心态安宁，利于身心健康。3.4 我国养老地产现状 地产产业现状随着社会的发展,物质生活和精神生活不断提高,老年人的需求也在不断提高。老年人生活要求已从过去的养儿防老、穿暖吃饱、身体健康等物质需求层面发展到了更高的自我价值认定的精神需求层面。 老龄化社会的步入 我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，47、人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 养老地产的特点养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和48、传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括:老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。 现有机构的不足相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数5070张水平相差甚远。2010年49、，我国养老市场需求近1万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500亿。现有的养老模式已不能满足老年人的需求，国内对于老年住宅还停留在传统的居家式养老、养老院、敬老院、老年公寓等，对老年人需求来说，极不完善。无障碍设计，明确的标志系统，医疗保健中心，齐全的老年交流场所，老年运动场所等都没有考虑老年人的需求，更谈不上老年人所需要的健康居住环境，因此目前这种传统的居家型养老模式存在较大缺陷。 政策制度的保障2011年2月，民政部发布了社会养老服务体系建设“十二五”规划（征求意见稿）指出，到2015年，“基本建设形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体50、系”。同时，提出了“9037”的养老引导方针，即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。政府在发布养老服务体系建设规范和提出引导方针外，缺少保证硬件设施和加强软性服务的扶持力度。可以制定符合老年人生理心理特点的健康社区住宅规范和技术要求，发达城市推出了社区居家养老服务规范地方标准，为老年人的老有所养、老有所乐提供了保障。建立相关的法律法规，规范管理养老地产及服务，为我国养老地产的健康持续发展打下了基础。 社会观念的转变中国传统的养老概念是“养儿防老”，宣扬的是长辈年老不能照顾自己的时候有儿孙绕膝、身心愉悦，不51、会面临孤独终老的状况。但随着生育状况、西方生活方式的影响以及人口结构的改变，已经有越来越多的子女选择离开父母独立生活，很多老年人也更愿意与同龄人结伴成群。从观念趋势上看，老年人的生活观念和态度正在发生着变化，更多较高学历和高收入的老年人开始建立自立、自信、自理的生活态度。据调查，中高收入的老年人希望与子女同住的只占10%的比例,不希望与子女同住的占40%的比例，希望和子女为邻的占50%的比例。目前,中国的养老院、敬老院以孤寡老人养老为主,带有政府、社会福利性,居住环境不完善、生活设施不齐全、专业护理水准欠缺,老年人没有家庭亲情感,大部分老年人不愿意去居住。同时,由于社会观念影响,子女也不愿把自52、己的长辈送到养老院、敬老院。因此目前养老院、敬老养老,也难以成为社会主流。 养老市场的前景现在在中国一些城市和地方出现的老年公寓,多为房地产泡沫时滞销楼盘的烂尾商品房改建而成,且大多在城市偏远地段。没有经过专业的养老方面的规划定位,规模小、配套设施不完善,多为企业经营,收费亦不低。这样的养老模式,无法满足老年人对生活方便、居住环境优美、生活亲情化、精神生活丰富的需求。中国的养老地产市场长期处于供不应求的状态。无论是面向中端的老年公寓，还是近些年出现的高端老年别墅，一经推出市场就一枪而空。同时，这一开发状态早已成为了国际投资机构的关注焦点。上世纪90年代中期，随着美国众多房地产公司纷纷涉足老年公53、寓的开发，华尔街也似乎于一夜之间“迷恋”上了这一全新的领域。众多投资者相信，老龄化的人口会热衷于购买新的退休物业。中国庞大的老龄化人口，日益增强的消费能力以及良好的投资环境正是国际资本市场看好国内市场的重要原因。 国内养老地产开发现状 三种模式：主要分布区域：目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟 大都市郊外模式： 以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。 古镇开发模式 以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。 山地养老模式 以黄山、武夷山、庐山为代表。 热带、亚热带避寒模式： 三亚独特的模式。 企业营利型养老地产开发现状：目前国内开发的养老地产项目较少54、，且开发比较成功的更是凤毛麟角项目名称占地（万）总建（万）产品形式运营模式北京东方太阳城23370一期产品:公寓（点式、板式、连廊），联排别墅二期产品:在已有的一期产品中增加独栋别墅租售+持有北京太阳城4230一期产品：假日公寓（租售），多层、小高层、联排别墅，独栋别墅租售+持有上海亲和源老年公寓多层为主租售+持有上海21城孝贤坊高层、小高层为主广州颐年园3320一 期 产 品：洋 房 ，独 栋 别 墅；二期产品 ：小高层洋房 出售海南清平乐15以高层、小高层为主出售企业营利性养老地产项目少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方式为主。3.5 我国养老地产发展环境分析 老年人/空巢家庭增长速度55、快老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加。2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未来5年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。在广州，60岁以上老人在2007年突破了100万大关。全国老龄人口统计表数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2010年全国第六次人口普查报告 老年消费者收入提高，消费能力增强。随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现；随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅56、产品提供了强大的消费支持。 国内养老地产的开发供应量不足福利性养老地产供应不足，2010年，居住在福利性质的养老机构人数不足高龄人口总数的0.54%。营利性养老地产供应不足: 国内开发的养老地产较少，做得成功的更是凤毛麟角。 政策的支持，“适居养老”概念的提出财政部和税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号）；2006年颁发的国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）。 “十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，提倡“适居养老”概念。 市场不成熟，商业模式仍需探索 ，创新赢得先机57、养老地产这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实。“未来养老社区模式一定是多元的。”老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。或许也是未来是否能够持续生存的关键所在。3.6 我国养老地产未来发展趋势4. 常州养老地产市场4.1 常州老龄市场现状分析常州早在1985年就进入老龄化社会的城市行列。截至2011年末，年龄数量(万人)比例(%)备注60周岁及以上60-69周岁70-79周岁65周岁及以上80-89周岁58、90周岁数据表明，常州市已是严重的人口老龄化的城市。据预测，到2015年，我市老年人口占全市总人口的比例将达到22.46%。2011年，常州各辖市（区）老龄人口比重前三位的是戚墅堰、武进和金坛，分别为23.16%、21.49%和20.75%，戚墅堰区的老龄化程度最高。常州市有养老机构96家，床位数总计15055张，每百名老人拥有床位2.1张，也就意味着只有2.1%的老年人能够到养老机构享受养老服务，而其余97.9%的老年人不管是情愿还是出于无奈，都只能选择在家庭或社区养老。这一系列数字在描述了人口老龄化的严峻形势给社会发展带来巨大压力的同时，也展现了房地产行业新的发展空间。4.2 常州养老地产59、项目项 目占地(万)总建(万)运营模式开发商金东方颐养园会员制九洲+亚邦太湖国际颐养庄园-旷达置业光华路北侧、采菱支路西侧地块-天隆建设5. 老年住宅的室内设计5.1 设计规范出入口 老年人居住建筑出人口，宜采纳阳面开门。出人口内外应留有不小于 1.50m xl.50m的轮椅回旋面积。 老年人居住建筑出人口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。 老年人建筑出人口门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。 缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不宜小于380mmm，坡道坡度不宜大于112。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。 当室内外高差较大设坡道有困难时，出人口前可设升降平60、台。 出人口顶部应设而篷；出人口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的资料。 过厅和走道 老年人居住建筑过厅应具有轮椅、担架回旋条件，并应适合下列请求： 户室内门厅部位应具有设置更衣、换鞋用橱柜和格凳的空间。 户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于0.50m，应保障轮椅回旋和门扇开启空间。 户室内经过式走道净宽不应小于1.20m。 老年人公共建筑，经过式走过净宽不宜小于1.80m。老年人出人经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。 4050mm的圆杆横向扶手，扶手离墙外表间距40mm；走道两侧墙面下部应设0.35m高的护墙板。 楼梯、坡道和电梯 老年人居住建筑和老61、年人公共建筑，应设适合老年体能心态特点的缓坡楼梯。 老年人应用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。 缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应小于300mm，公共建筑不应小于320mm；踏面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于10mm。 不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于1.50m，坡道长度不宜大于12.00mm，坡度不宜大于112。坡道设计应适合现行行业标准（便利残疾人应用的城市道路和建筑物设计标准）JGJ50的有关规定。并应适合下列请62、求： 坡道转弯时应设憩息平台，憩息平台净深度不得小于1.50m。 在坡道的起点及终点，应留有深度不小于l.50m的轮椅缓冲地带。 坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。 楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处应设延续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应程度延长。扶手设计应适合本标准第条的规定。扶手宜选用优质木料或手感较好的另外资料制作。 设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢分寸必须保障轮椅和抢救担架进出便利，轿厢沿周边离地0. 90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度直选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控体系。 居室 老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中63、的休养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔眼界和优美环境。 老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室应用面积不宜小于14m2，卧室应用面积不宜小于10m2。矩形居室的短边净尺寸不宜小于3.00mm。老年人基础设施参数应适合附录A的规定。 老人院、老人休养室、老人病房等合居型居室，每室不宜超过三人，每人应用面积不应小于6m2。矩形居室短边净尺寸不宜小于3.30m。 厨房 老年住宅应设独用厨房；老年公寓除设公共餐馆外，还应设各户独用厨房；老人院除设公共餐馆外，宜设少量公用厨房。 供老年人自行操纵和轮椅进出的独用厨房，应用面积不宜小于6.00m2，其最小短边净尺寸不应小于2.1064、m。 老人院公用小厨房应分层或分组设置，每间应用面积宜为6.0028.00m2。 厨房操纵台面高不宜小于0.750.80m，台面宽度不应小于0.50m，台下净空高度不应小于0.60m，台下净空前后进深不应小于0.25m。 厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为1.401.50m；轮椅操纵厨房，柜底离地高度宜为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。 卫生间 老年住宅、老年公寓、老人院应设紧邻卧室的独用卫生间，搭配三件卫生洁具，其面积不宜小于5.00m2。 老人院、托老所应分别设公用卫生间、公用浴室和公用洗衣间。托老所备有全托时，全托者卧室宜设紧邻的卫生间。 老人休养室、老人病房，宜设独用卫生间。 65、老年人公共建筑的卫生间，宜临近憩息厅，并应设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间应设一具立式小便器。 独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不应大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不应大于0.40m。浴盆一端应设不小于0.30m宽度坐台。 公用卫生间厕位间平面尺寸不宜小于1.20mX2.00m，内设0.40m高的坐便器。 “L”形安全扶手或“ 11“L”形安全扶手，人盆一侧贴墙设安全扶手。 卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水融合武龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。 卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。 阳台66、 老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于1.50m。 老人休养室、老人病房宜设净深度不小于1.50m的阳台。 阳台栏杆扶手高度不应小于1.10m，寒冷和酷寒地区宜设密封式阳台。顶层阳台应设而篷。阳台板底或侧壁，应设可升降的晾晒衣物设施。 供老人行动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不应小于1.10m;出平台的屋顶冒尖物，其高度不应小于0.60m。 门窗 老年人建筑公用外门净宽不得小于1.10m。 老年人住宅户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台）通行净宽不得小于0.80m。 起居室、卧室、休养室、病房等门扇应采用可观察的门。 窗扇宜镶用无色透亮玻璃。开启窗口应设防蚊蝇纱67、窗。 室内装修 老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。 老年人居室不应采用易燃、易碎、化纤及分发有害有毒气味的装修资料。 老年人出人和通行的厅室、走道地面，应选用平缓。防滑资料，并应适合下列请求： 老年人通行的楼梯踏步面应平缓防滑无鸿沟，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。 老年人居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶资料，寒冷地区不宜采用陶瓷资料。 老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱。每人应有1.00m3 矿以上的贮藏空间。 设备与室内设施 酷寒和寒冷地区老年人居住建筑应供应热水和采暖。 炎热地区老年人居住建筑宜设空调降温设备。 老年人68、居住建筑居室之间应有良好隔声处理和噪声克制。许可噪声级不应大于45dB，空气隔声不应小于50dB，冲撞声不应大于75dB。 建筑物出人口雨篷板底或门口侧墙应设灯光照明。阳台应设灯光照明。 老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步连接部位，在其临墙离地高0.4m处宜设灯光照明。 起居室、卧室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为0.00.80m；厨房、卫生间宜各设三组，插孔离地高度宜为0.801.00m。 起居室、卧室应设闭路电视插孔。 老年人专用厨房应设燃气泄露报警装置；老年公寓。老人院等老年人专用厨房的燃气设备宜设总调控阀门。 电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，高度69、离地直为1.00-1.00m。 老年人居住建筑每户应设电话，居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按扭。 老人院床头应设呼叫对讲体系、床头照明灯和安全电源插座。5.2 设计原则 以老年人核心的原则适宜老年人的室内空间设计应创造能使老年人健康、安全、方便、舒适生活其中，并能培养、发展其才华的环境，要体现出对老年人的关怀，即树立“以老年人为核心”的设计思想。以往的住宅设计基本上都是以健康成年人的行为标准为依据，那些看似正常合理的居住环境却给老人带来诸多不便，甚至是巨大的障碍。适宜老年人的住宅设计应设身处地为年老者考虑，把他们对日常起居、行为需求、配套设施等方面的需求贯穿到整个规划、设计和应用的过程。 安全70、性原则安全性是老人居住环境设计的首要前提，老人的身体特点需要建筑和环境提供足够的安全性和保护性措施，应从老人活动的各个方面充分考虑安全性设计。老年人由于年老体弱和易患疾病，各种生理机能衰退，对外界刺激敏感度降低，在日常生活中更容易发生意外。安全得不到保证，直接影响老年人的生活质量，降低处理生活能力。室内空间安全性主要体现在对室内环境进行无障碍设计。 舒适性原则充足的日照、良好的通风、新鲜的空气、适宜的温度和湿度，没有噪声等污染源的干扰，这些都是对室内空间的基本要求。由于老年人素质下降，对自然环境的抵抗力减弱，应满足老年人的特殊要求。老年人和青年人的生活习惯不同，居室的尺度和室内环境应考虑这种区71、别。老年人的主要活动都在卧室里，尤其是与子女合住时，因此卧室面积要足够的大，且有充足的日照。老年人由于视力下降和体温调节性能减弱，对光照和室温都有要求。 提供社会交往的原则从老年人的角度来看，老年人退休后，生活突然没有了新的追求，这是一段和社会剥离的适应过程，原有的社会关系发生了改变，参与社会交往相对减少，随着年龄增大，活动的范围也日渐缩小，每天局限于家庭很容易产生失落感、孤独感。应为老年人创造与其他人交往的室内空间。5.3 设计依据 人体工程学老年人的室内空间的设计应建立在对人体工程学进行了解和研究的基础之上，为老年人创造更为安全舒适的空间环境。 老年人的生理特征人过40后，机体形态和机能逐72、渐出现衰老现象。老年人，在身体形态和机能方面均发生了一系列变化，主要表现在：消化功能的变化；神经组织功能的改变；心血管功能的改变；呼吸功能的改变；骨骼的变化；泌尿系统的变化等等。 老年人的心理特征生理上衰老的变化对心理方面必然产生潜移默化的影响。同时社会角色的变换导致生活方式发生变化，破坏了业已建立的平衡系统。同时子女各自成家立业，无暇顾及老人，与子女交流机会大大减少，生活思维方式也代沟渐现，可能导致老人产生孤独感、失落感、自卑感、抑郁感等。 老年人的行为特征老年人更多地在室内活动，与年轻人相比，老年人更可能进行一些单独和坐着不动的活动。如看电视、读书看报；与此同时，几乎所有的老年人都把大量的73、时间花在日杂性的活动上，如家务、购物和对自身进行照顾。5.4 设计要点 门厅门厅在住宅中所占面积虽然不大，但使用频率较高。老人外出或回家时，往往要在门厅完成许多动作，例如换鞋、穿衣、拿钥匙、转换轮椅等等。因此，门厅的各个功能须安排得紧凑有序，保证老人的动作顺畅、安全。门厅空间除满足换鞋等基本活动需求外，还应考虑接待来客的必要空间、护理人员的活动空间、急救时担架出入所需空间，并预留轮椅的通行及回转空间。老年人使用的门厅适合采用进深较浅的形式；宜有较长墙面布置鞋柜、鞋凳等家具；还应较为开敞，对轮椅的活动限制小。 门厅宜设有物品暂放平台，台面高度850mm左右，兼有供老人撑扶的功能。 鞋凳旁150-74、200mm处应有竖向扶手供老人起立及落座的借力。 老人需坐姿换鞋，门厅应设置鞋凳。 可将鞋柜下部留出高度约300mm的空档用于放置常穿的鞋子，避免鞋散乱在门厅空间内，将老人绊倒。 门厅处常摆放防尘地垫，应注意避免其厚度过大或边缘翘起，影响门的开闭、轮椅的通行。地垫应能够较好地附着在地面上，避免滑动造成老人使用时不慎跌倒。 考虑轮椅老人使用的情况，门厅宜有轮椅暂存的位置。 穿衣镜为防止轮椅碰撞，镜面下沿应高于地面350mm以上，选用不易碎的镜面材质尤佳。 起居室起居空间是老人进行家庭活动（如待客、与家人交流）和休闲娱乐（如种植、健身、欣赏室外景观）的主要场所。在设计时，应符合老人作为“社会人”的75、心理需求，展示其兴趣爱好和活动能力，并促进老人和亲友以及外界环境之间的交流。 起居室应营造开敞明快、亲切温馨的氛围，使老人乐于在此停留；更要轻松愉悦、富有情趣，并有适当的信息刺激，让老人感受到生活的乐趣，保持良好的情绪状态。 空调不宜直接吹向老人常坐的位置。 老人起居室宜朝南布置，并配有阳台，使老人能得到充足的日照，方便老人种花植草。 坐具的位置应能使老人在座位上了解到出入口的情况。老人不必起身行走就能方便地看到来者何人，门是否锁好等情况，使心理上具有安全感。 茶几应轻便稳固，便于老人根据需要灵活摆放，满足多种需求。茶几顶面应高于沙发坐面，使老人无需过度俯身前倾就可取放物品；茶几下部应留有空档76、便于老人腿部插入。 起居室沙发应具有灵活性，可通过选择沙发订的形式来满足亲友临时留宿需要。老人常坐的沙发坐面应略带硬度，利于老人站起落座时施力；沙发靠背应较高，对头颈部有良好支撑；沙发扶手应便于老人起立落座时撑扶，以及老人打盹时枕靠。 除沙发外，还应设置老人专座。专座位置应方便老人进出，并尽量使老人看电视时有较好的视角。 提倡为老人设置沙发边几，边几台面宜较大，高度与沙发扶手相近，老人侧身取放物品比前倾更为省力方便。边几应设置抽屉、隔板等，具备分类储藏功能，便于老人存放及查找零碎物品。 卧室 设计要求 保证适宜的空间尺寸A、面宽和进深应适当增加老人卧室的面宽一般为3600mm 以上，其净尺寸应77、大于3400mm。这样是为了保证床与对面家具(如电视柜、储物柜)之间的距离大子800mm ，以便轮椅通过(图2)。当卧室面宽尺寸不够时，也可以通过调整家具的尺寸来保证轮椅通行所需的宽度。老人卧室的进深尺寸也应适当加大，单人卧室通常不低于3600mm ，双人卧室宣大于4200m m。一方面便于留出一块完整的空间作为阳光角或休闲活动区，另一方面也可以满足家具灵活摆放的需求。老人卧室也不是越大越好。过于空旷的卧室会使家具布置较为分散，老人在卧室中行走活动时会因无处扶靠而发生危险。应在老人伸手可及的范围内有便于撑扶倚靠的家具或墙面，为其提供安全保障。B、考虑增加轮椅使用及护理人员活动所需的空间老人在介78、助期需要使用助行器或轮椅，在介护期须有专人陪护， 因此卧室中还应预留轮椅回转及护理人员活动的空间。注意卧室进门处不宜出现狭窄的拐角， 以免急救时担架出入不便。 形成集中的活动空间老人在卧室中除了午休和睡眠之外，还会进行许多其他活动，卧室往往还承担了书房、兴趣室等多种功能。目前在进行卧室设计时，仅考虑摆放床、衣柜等家具的必要空间，家具摆放后的剩余空间被分割得过于零散，缺乏一个安定、完整的活动区域。这样既不利于老人在卧室中的活动，也难以满足轮精转圈的要求。因此在设计老人卧室时， 除考虑必要家具的摆放之外， 还应留出一处集中的活动空间， 满足老人晒太阳、读书上网、与家人交谈等休闲活动的需求。老人卧室79、中的集中活动空间首先宣靠近采光窗布置，以便老人享受阳光，观赏室外景色; 当卧室空间有限时，也可通过结合落地凸窗或阳台的形式， 扩大窗前空间以便形成完整的活动区域( 图4)。其次， 活动空间也可卧室中应预留出集中的活动空间设在卧室入口处， 以方便轮椅就近转圈。 保证家具摆放的灵活性卧室空间形状及尺寸的设定应使家具布局具有一定的灵活性。有些老人会根据季节的更替或自身的需求来变换家具的摆放方式，以求达到更佳的舒适性。因而在设定卧室的空间尺寸、门窗位置时，应预先考虑到老人的各种需求，使不同的家具摆放方式均可实现。例如卧室布置单人床时，可能临空布置也可能靠墙或靠窗布置，窗边墙垛宽度最好大于床头的宽度，以80、利于床的摆放(图5)。又例如寒冷季节到来时， 老人更愿意把床安置在能够长时间照射到阳光的区域;而炎热季节则要尽量避开阳光直射的地方。卧室开窗的位置要兼顾这两种布置方式(图6)。此外，卧室内尽量少出现不规则转角、弧墙、斜墙等，以便家具能够沿墙稳定地摆放。卧室中的家具根据季节灵活布置 营造舒适的休息环境A、注重通风和采光的要求老人的卧室要有很好的通风采光。特别是在老人长期卧床时， 每天的活动基本都集中在卧室内， 保持良好的环境舒适度变得更加重要。良好的通风有利于调节室内的空气及温度，帮助散除室内的异昧。因此，要通过调整卧室门窗开启扇的相对位置， 合理组织卧室内的通风流线， 避免形成通风死角。卧室中81、的通风情况比较B、合理选择朝向老年人畏冷喜阳，卧室宜布置在南向，使光线能尽量照射到床上。老人午休或生病卧床时，可以享受阳光， 同时也利于卫生、消毒。当卧室设有东、西向窗时， 应采取-定的遮阳措施，例如百叶窗、竹帘等， 以便老人根据需要调节室内的进光量。C、注意隔绝噪声老人卧室还需注意隔绝噪声。卧室尽量不要布置在电梯井附近，以免电梯运行的噪声对老人的休息造成干扰。空调室外机的位置应避免离老人的床头过近。 卧室常用家具布置要点 床A、在卧室中的摆放位置老人卧室中的床有多种摆放方式，通常可以三边监空放置，也可以靠墙或靠窗放置。床三边临空放置时， 老人上下床更为便，也便于整理床铺。当老人需要照顾时(比82、如帮其进餐、翻身、擦身等)， 护理人员更容易操作， 也便于多个护理人员协作。床靠墙放置时， 可减少一侧通道占用的空间， 使卧室中部空间较为宽裕， 并便于老人在床靠墙侧放置随手可用的物品。但双人床如此摆放时， 会使睡在靠墙一侧的老人上下床不便。床靠窗放置时，白天容易接受到阳光的照射，但可能会妨碍老人开关窗扇， 浦雨时雨水也会将被褥打湿。老人对直接吹向身体的风较为敏感，来自窗的缝隙风也可能使老人受凉。床头不宜对窗布置。老人睡眠易受干扰。如果头部对着窗户，容易被清晨的阳光照醒。床头也不直正对卧室门，以免对私密性有所影响。还要避免床的长边紧靠住宅外墙， 围护结构的热量得失会对床附近的温度造成影响。B、83、分床休息对卧室空间尺寸的影响老人常因作怠时间不同或起夜、翻身、打鼾等问题而相互干扰。很多家庭中老人各自有单独的床， 或分别睡在不同的房间， 避免影响彼此睡眠。从这个角度考虑， 卧室的开间和进深应能摆放两张单人床。当老人进入介护期时， 护理人员也可与老人同室居住，便于照顾。卧室中两张单人床的放置方式有并排放置、垂直放置、相对放置等几种类型， 不同的摆放方式对卧室的空间要求有一定影响。在设计时，预先考虑到床以不同方式摆放的可能性， 确定适宜的空间尺寸。C、床边空间的重要性床边空间是指床周围的通行、操作空间。老人根据身体状况的不同， 对床边空间的要求也有所不同。介助期老人的床周边应留出足够的空间，供84、使用助行器或轮椅的老人接近，并可方便地活动。床周边的通行宽度不宜小于800mm。所以，卧室中以两张单人床分别靠墙摆放为佳，两床互不影响，圄出较为宽裕的卧室中部活动空间。介护期老人最好使用单人床， 床两侧长边临空摆放， 便于护理人员从床侧照护老人，护理人员的操作宽度通常不小于600mm。老人下床活动时通常需要有人搀扶陪同， 床一侧至少应有不小于900mm 的通行宽度。床边空间往往需要设置足够的台面，让老人在于能方便够到的范围内拿取物品。 床头柜床头柜对于老人而言是必不可缺的卧室家具，既可以方便地存放一些常用物品，又可以作为老人从床上起身站立时的撑扶物。老人卧室床头柜的高度应比床面略高一些， 老人85、起身撑扶时便于施力， 其高度为600mm左右即可。床头柜应具有较大的台面，以便摆放台灯、7杯、药品等物品。台面边缘宜上翻，防止物品滑落。床头柜宜设置明格，供摆放需要经常拿取的物品; 宜设抽屉而不宜采用柜门的形式，使开启方便、视线能够看清内部的物品，以免老人翻找物品时弯腰过低。 书桌书桌在老人卧室中是一件常用的家具， 老人往往会在卧室中进行读书、上网等活动。书桌通常摆放在窗户附近以得到较好的采光。书桌也可布置在床边起到床头柜的作用，作为摆放常用物品的台面， 同时可供老人起卧床时撑扶使用。书桌摆放时的注意事项有以下几点:当书桌靠近窗户摆放时，应注意避免与窗开启扇的冲突。当窗户为外开肘，老人必须隔着86、书桌伸手去打开窗户， 动作幅度过大， 操作不便且易发生扭伤或摔倒等危险。如果窗户为内开， 开启的窗扇又会挡在书桌上， 影响书桌的使用或造成站起时易碰头的危险。因此， 应在窗前留出足够的可使人靠近的空间， 既便于开启窗扇，又不影响书桌的使用。书桌的摆放位置还应考虑与进光方向的关系(图14)。要保证老人使用书桌时，光线既不会直射入眼，也不会在写字时形成背手光， 同时不会在电脑屏幕上形成眩光。 衣柜衣柜是卧室中的大型家具。一般衣柜的深度通常为560-600mm ，衣柜开启门的宽度为450-500mm。一组双开门衣柜的长度在900- 1000mm 左右。因此卧室直有较长的整幅墙面供衣柜靠墙摆放。衣柜不87、应放在阻挡光线的位置， 也不要遮挡一进门的视线。衣柜前方应留出开启柜门和拿取物品的操作空间，通常不小于600m m。当选择推拉门式的衣柜时， 前方距离可适当缩小。 电视机老人卧室里设置电视机是很普遍的， 通常的布置方法是正对床头。当卧室开间较小时， 为了保证通行宽度，电视机也可能为壁挂式或布置在房间的一角。如老人须卧姿观看，贝IJ要注意调整电视机屏幕的高度和倾角。电视机屏幕应避免迎光或逆光布置，以侧向采光为宜。 厨房设计 设计要求 提供合理的操作活动空间厨房空间应有适宜的尺度，各种常用设备应安排紧凑，保证合理的操作流线，使各操作流程交接顺畅，互不妨碍。 厨房空间尺度不宜过小厨房空间尺度过小时，88、很难保证有足够的操作台面摆放常用设备和物品，既影响使用效率，也容易造成安全隐患。对于一般老人，两侧操作台之间的通行及活动宽度不应小于900mm。对于轮椅老人，通行及活动区域的尺寸宜适当增加，至少保证轮椅回转所需的直径1500mm 的空间。条件较宽松时，宜为轮椅老人与他人共同进行操作提供更充裕的空间。 厨房空间尺度也不宜过大厨房尺度过大时也有弊端，容易造成设备摆放分散，操作流线变长，影响操作的连续性，当发生危险时老人也无处扶靠。所以老人厨房在考虑轮椅通行的前提下，操作台之间的间距也不宜过大。 操作台下部留空便于轮椅回转和操作在中小户型住宅中，厨房的面积受到一定的制约，操作台间的距离一般不能满足轮89、椅的回转要求。这时可将常用的操作台，如洗涤池、炉灶的下部局部留空，一方面能作为轮椅回转可利用的空间，另一方面也便于轮椅老人的身体接近主要的操作设备。 确定恰当的操作台布置形式一般厨房中常见的操作台布置方式有单列式、双列式、U 形、L 形和岛形等。在老人厨房中，宜优先选择U 形、L 形布局，这两种布局在老人使用时具有以下优势： U 形、L 形操作台更适合轮椅老人使用由于轮椅旋转比平移更为方便省力，因此应将洗涤池和炉灶布置在轮椅略微旋转即可到达的范围内。采用U 形、L 形操作台布置形式即可实现这一要求。将洗涤池和炉灶分别布置在U 形、L 形台面转角的两侧，轮椅老人只需在90范围内微转，就能完成洗涤90、烹饪两种操作之间的转换。如果操作台为单列式或双列式，洗涤池、炉灶只能一字排列或相对布置，轮椅老人需要进行多个动作才能完成平移或大角度回转，给使用造成不便。所以老人厨房采用U 形、L 形的布置形式更为便利。 U 形、L 形布局有利于形成连续台面U 形、L 形布局利于保持台面的完整、连续。冰箱、洗涤池、炉灶等常用设备能通过连续的台面衔接起来，避免操作流线交叉过多和相互妨碍。轮椅老人可将较重的器皿沿台面推移，减少安全隐患，节省老人体力。此外，U 形和L 形操作台的转角部分能形成稳定的操作、置物空间。可通过对台面转角进行斜线处理，进一步提高利用率，增加便于使用的操作空间。台面转角内侧也可用于设置管井91、等。 注意厨房门的开设位置 注意厨房门与服务阳台门的位置关系厨房外有服务阳台时，从室内其他空间到服务阳台会穿行厨房。为了避免对厨房操作活动的干扰，应在设计时注意服务阳台与厨房的位置关系，将厨房门、服务阳台门开设在适宜的位置，并注意缩短二者之间的距离，减少对厨房内操作活动的影响。 考虑在厨房门后设置辅助台面的空间当厨房的开间达到2100mm 以上，或进深方向尺寸较为充裕时，可利用厨房门后空间设置深度300 450mm 的辅助柜及台面，以供放置微波炉、电饭煲等小件设备，使空间得到充分利用（图9）。 提供有效的采光通风我国住宅设计规范规定：厨房应有直接采光、自然通风。对于老人而言，则更应保证厨房的主92、要操作活动区要有良好的自然采光和通风。 保证洗涤池附近的有效采光老人在洗涤池处的操作时间最长，应避免将洗涤池布置于背光区。一些户型的厨房窗处于楼栋凹缝处，虽然做到直接对外开窗，但进入室内的光线十分有限。特别是当洗涤池背光布置时，日常操处于昏暗中，对老人来说存在诸多不便。 保证厨房的有效通风量厨房的有效通风通常与下列因素有关：厨房是否直接对外开窗、窗扇开启的形式和面积大小、厨房窗与门的相对位置等。同样的窗洞宽度，不同的窗扇开启形式和开启扇大小对通风量均有影响，在设计时要综合考虑。住宅规范规定，厨房窗的有效开启面积不应小于0.6 ，对老年住宅来说更应加大其厨房的通风换气量。 加设机械排风促进通风换93、气除了自然通风外，老人使用的厨房中还应加强机械排风，保证油烟气味及时散出。在北方地区冬季不常开窗的情况下，设置辅助排风设备有助于换气；在南方地区，由于天气闷热空气不流通，也需要有机械排风设备促进通风。因此厨房内除设置抽油烟机外，还宜加设一处排风扇。 考虑日后改造的可能性 考虑不同身体状况老人的需求老人的身体条件会随着年龄的增长和疾病的原因发生变化，不同身体状况的老年人，对厨房空间的使用要求有所不同。因此厨房应具备灵活改造的可能性，以适应老人的身体变化。根据老人的健康状况和劳动能力，可将老人对厨房的需求概括为以下三种情况：- 健康阶段的老人行动自如，对厨房的需求与其他年龄段基本相似；- 半自理阶94、段的老人也许会使用助行器或轮椅，厨房内的通行、活动空间须适当增大；- 全护理阶段的老人基本上无法自用厨房。厨房主要是护理人员使用，应便于护理人员在厨房工作时也能顺便观察老人的情况，所以厨房应开敞，使视线通达。 设置非承重墙便于日后改造由于上述原因，厨房的面积大小、家具设备布局可能会随着老人身体状况的改变而不断变化。建议厨房墙体至少有一面为非承重墙，在必要时可拆改墙体使厨房符合老人的使用需求。例如将厨房面积扩大，使轮椅能够进入；或将厨房变为开敞式，与餐厅紧密结合。需注意厨房内的风道与管井最好布置在靠近承重墙的一侧，以便日后改造时不受其制约。 常用设备布置要点 操作台操作台是厨房各种设备和操作活动95、的主要载体，通常由操作台面和下部的柜体组成。 操作台的适宜深度厨房操作台深度一般在550700mm 之间，深度在600650mm 范围内的操作台适合老年人使用。操作台深度过小时，不便于摆放设备和物品；深度过大时，在老人坐姿操作的情况下，不易拿取靠里侧放置的物品。 操作台的适宜高度操作台的高度宜根据老人的身高确定，符合易于施力的原则。考虑我国老人的身高及使用习惯，通常将操作台高度控制在800850mm 之间。有条件的情况下，可采用升降式的操作台。 操作台应考虑坐姿操作需求老年人在厨房长时间劳动时宜坐姿操作，同时考虑到轮椅老人进入厨房操作的可能性，洗涤池、炉灶下部应预留合适的空档，使老人坐姿操作时96、腿部能够插入。由于一般座椅及轮椅的坐面高度为450mm，人腿所占的空间高度约为200mm左右，因而洗涤池、炉灶下部空档高度不宜小于650mm，深度不小于350mm。 操作台下部抬高便于轮椅接近操作台地柜下部可抬高300mm，一是便于轮椅踏脚板的插入，使轮椅能从正面靠近操作台；二是较低位置的地柜不便于老人拿取物品，轮椅老人弯腰做此动作时容易发生倾倒的危险。 操作台面要长且连续应尽量设置充裕的操作台面，用于摆放常用物品，减少老人从柜中拿取物品的频率。冰箱、洗涤池与炉灶之间均应设连续的台面，便于老人（尤其是轮椅老人）在台面上移动锅、碗等炊具、餐具，防止端重物或烫物时发生危险。 常用设备两侧要留出操作97、台面洗涤池两侧均需留出操作台面，靠近高物体的一侧至少需留出150mm 的宽度，保证老人进行洗涤操作的肢体活动空间（图14a）。炉灶两侧也需留出操作台面，靠近高物体的一侧宽度不小于200mm。操作台面应方便摆放锅、碗、盘子等，并避开炉灶明火。洗涤池与冰箱之间应设300600mm 宽的操作台面，方便老人取放物品时倒手。炉灶与洗涤池中间应留出6001200mm 宽的操作台面（图14d），便于放置案板和常用的餐具等，要防止两设备距离过近，水飞溅到油锅里而产生危险；也要防止过远增加操作时的劳动。 吊柜及中部柜 加设中部柜存放常用物品一般住宅中，厨房吊柜下皮距地高度为1600mm 左右，吊柜深度为300398、50mm。但对老人来说，吊柜的上部空间过高，不便于取放物品。因此设计老人厨房时，应在吊柜下部加设中部柜或中部架，保证老人（特别是轮椅老人）在伸手可及的范围内能方便地取放常用物品（图15）。高处的吊柜可作为储藏的补充或由家人使用。洗涤池前和炉灶旁的中部柜架最为常用。洗涤池上方可设置沥水托架，老人可将洗涤后的餐具顺手放在中部架上沥水，炉灶两旁的中部柜可用于放置调味品或常用炊具等。 中部柜的安装高度与深度中部柜高度区间一般在距地12001600mm的范围内。柜体下皮与操作台面之间还可以留出空档摆放调料瓶、微波炉等物品。中部柜的深度在200250mm 之间较为适宜，深度过大容易使人碰头，也不利于轮椅老99、人拿取放在里侧的物品。 餐台 布置小餐台便于就近用餐经调研发现，老人有时愿意在厨房里简单就餐，特别是早餐。因此在有条件的情况下，可在厨房内布置小餐台，供老人就近用餐，也可以当做接手台或置物台使用。 餐台的适宜位置与形式餐台的摆放位置不要影响老人在厨房内的操作活动。餐台的尺寸不宜过大，通常设置12个餐位即可。厨房小餐台的形式应视具体情况而确定。空间宽裕时，可设固定餐台；空间局促时，餐台可采用折叠、抽拉、翻板等灵活的形式。但应注意其构造的牢固性及安全性，确保餐台不易变形或翻倒。 洗涤池 洗涤池宜靠窗布置洗涤池宜靠近厨房窗设置，以获得良好的采光。当厨房窗为内开式时，须注意洗涤池水龙头的位置不要影响内100、开窗窗扇的开启。 洗涤池尺寸宜稍大老人使用的洗涤池最好大一些，建议长度为600900mm，以便将锅、盆等大件炊具放进洗涤池清洗，而不必在洗时用手提持。因此单槽的大水池要比双槽水池更加便利、灵活。洗涤池周圈设有凹槽的话，还可以架设沥水架、案板等。 炉灶炉灶不要过于靠近厨房门和窗布置，以免火焰被风吹灭或行动时碰翻炊具。炉灶应尽量远离冰箱、天然气表具、以免烹饪时的火星儿、热油等溅到这些设备上产生不良影响。老人记忆力衰退，炉灶最好有自动断火功能。电磁炉灶没有明火，更适于老人使用，特别是在公寓的简易厨房中。 冰箱 选择合适的冰箱摆放位置冰箱的位置应兼顾厨房和餐厅两方面的使用需求，并要便于老人购回食品时就101、近存放。冰箱旁应有接手台面，供老人暂放物品。老人爱囤积食物，需要冷藏的营养品、药品也较多，因此要预留较大的空间放置大容量冰箱，如双开门冰箱。 冰箱旁留出供轮椅接近的空间轮椅老人使用冰箱时，往往从侧向靠近冰箱取放物品。冰箱放置在墙角或夹在墙面等高起物之间时，其近旁应留出一定的空档供轮椅接近，并保证能方便地开闭冰箱门。 活动家具厨房中可适当采用活动家具，使老人的操作更加方便、省力。例如轻便的小轮车，平时可放置在操作台下部的留空部分，作为储藏空间的补充，备餐时可以随时拉到需要用到的地方。可抽拉的小餐台既节约空间，又方便使用。老人厨房的吊柜也可采用下拉式的活动吊柜，以便轮椅老人取放物品。 垃圾桶 垃圾102、桶宜靠近洗涤池放置厨房中应做到洁污分区，垃圾桶的位置应设在洗涤池附近。洗涤池是产生垃圾最多的地方，就近设置垃圾桶可减少污染面积。同时还要保证其位置不阻碍通行，避免老人踢绊。可将洗涤池下方留空，或者在操作台尽端处留出空隙，用于放置垃圾桶。 柜内设垃圾桶污染严重设在操作台柜体内的垃圾桶容易被老人遗忘，导致垃圾腐败，也容易污染柜体，且不便于清扫打理，不建议采用。 燃气热水器燃气热水器必须接近外墙、外窗布置，达到直接对外排气的要求。热水器应尽量接近洗涤池，以方便老人即时得到热水洗手、洗碗，避免因放掉过多的凉水而造成浪费。所以洗涤池附近应有供燃气热水器挂置的墙面。 管井、风道管井应靠近洗涤池、燃气热水器103、等相应的设备布置。风道的位置则应接近炉灶，并宜靠近内墙布置，以避免风管出顶面时对楼栋立面造成影响。布置管井、风道时应尽量保持操作台面的完整性，减少装修时对台面的切割。各种管线、表具应尽量集中布置，不要占据过多的墙面和柜内空间。 卫生间设计 设计要求 空间大小适当老年人使用的卫生间空间既不能过大也不能过小。空间过大时，会导致洁具设备布置得过于分散，老人在各设备之间的行动路线变长，行动过程中无处扶靠，增加了滑倒的可能性。空间过小时，通行较为局促，老人动作不自如，容易造成磕碰；而且轮椅难以进入，护理人员也难以相助。 划分干湿区域一般来讲，我们将卫生间内地面易沾水的区域叫湿区，将不易沾水、常年保持干燥104、的区域叫干区。因而，淋浴、盆浴区属于湿区，而坐便器、洗手盆的布置区域属于干区。目前我国很多住宅的卫生间中洗手盆、便器和洗浴设备共处一室，并未明确划分区域。如未做特别处理，洗澡时往往会将卫生间的地面全部打湿，老人再入卫生间如厕、洗漱时，十分容易滑倒。有些卫生间虽设置了独立淋浴间，但洗澡后湿拖鞋的水被带到其他区域的地面，也会增加老人滑倒的危险。因此，老年住宅卫生间应特别注意将洗浴湿区与坐便器、洗手盆等干区分开，降低干区地面被水打湿的可能。通常做法可将淋浴间和浴缸邻近布置，使湿区集中，并尽量将湿区设置在卫生间内侧、干区靠近门口，以免使用中穿行湿区。干湿分区交界处的设计很重要。宜将更衣区作为干、湿区的105、过渡，使老人洗浴完毕后就近完成擦身擦脚、将湿拖鞋换成干鞋的动作，以免将身上的水带到干区地面。 重视安全防护1) 设置安全扶手坐便器旁边需设置扶手，辅助老人起坐等动作。淋浴喷头、浴缸旁边也应设置L 型扶手，辅助老人进出洗浴区域，以及在洗浴中转身、起坐等。2) 利于紧急救助从便于急救的角度讲，老年人使用的卫生间一般不宜采用向内开启的门，而应尽量选择推拉门和外开门。因为卫生间内部空间通常较小，老人如不慎倒地无法起身或昏迷不醒，身体有可能挡住向内开启的门扇，使救助者难以进入，延误施救时间。而推拉门和外开门可以从卫生间外侧打开，便于救助人员进入卫生间。有些套型中受条件限制，卫生间只能采用内开门时，可将门106、扇的下部做成能局部打开或拆下的形式，使紧急情况下救助人员能够进入施救。目前，市场上也出现了里外均可开启的门扇，可以依需要选用。另外，在老人容易发生危险的位置需设置紧急呼叫装置，例如坐便器侧边、洗浴区附近。其位置既要方便老人在紧急时可以够到，又要避免在不经意中被碰到而发生误操作。3) 重视防滑措施卫生间地面应选用防水、防滑材质，湿区可局部采用防滑地垫加强防护作用；地漏位置应合理，使地面排水顺畅，避免积水；卫生间应保证良好的空气流通，能够迅速除湿，使有水的地面尽快干燥。由于浴缸底面不完全平坦，可供老人稳定站立的面积较小，所以建议将淋浴功能与盆浴功能分开独立设置，避免让老人站在浴缸中进行淋浴。浴缸表107、面一般比较光滑，老人进出入时容易滑倒，可以在浴缸底部放置防滑垫，确保老人使用安全。4) 保证坐姿操作洗漱、洗浴、更衣等活动一般持续时间较长，应为老人提供坐姿活动的条件。例如在盥洗台前安排坐凳、淋浴区域放置淋浴凳、更衣区域设置更衣坐凳等。特别是洗浴时需要稳定身体，如空间不够大时也可考虑用坐便器代替坐凳，将喷头设于坐便器附近。 便于按需改造老人有可能因突发疾病或意外，而突然从能自理变为需要护理，从而对卫生间的空间大小、设备安装位置的需求产生一定变化。为了能够适应老年人不同阶段身体状况的使用需求，卫生间应便于灵活改造。1) 卫生间隔墙位置可调整卫生间的部分隔墙宜采用便于拆改的轻质隔墙，以便根据需要方108、便地扩大卫生间，容许轮椅进入。通常卫生间内竖向管井和风道因涉及楼层上下住户，难以随意变动位置，因此尽量不要将其紧靠有可能拆改的轻质隔墙布置。2) 卫生洁具位置可改变卫生间的洁具有时需要移动位置，例如让坐便器更加靠近老人卧室。因此可以采用降板处理或者选用后排水式坐便器，使其能够根据需要移动位置。目前国外的住宅中有采用架空地面的形式，实现了户内水平走管，卫生间的位置可在套型中灵活变动，必要时可以使其更接近老人卧室。3) 淋浴、盆浴可互换老年人卫生间的洗浴空间最好既有淋浴又有盆浴，以便老人在身体条件不同时按需选用。当受空间所限无法做到两者同设时，也应考虑到今后互换的可能。但应注意由于浴缸的常规宽度略109、小于淋浴间，当浴缸旁安装坐便器时，须想到今后将其改造为淋浴间的情况，适当放宽与坐便器之间的距离，否则淋浴间的隔断会与坐便器形成冲突。 注意通风和保温1) 争取直接对外开窗老年住宅的卫生间应争取直接对外开窗，以获得良好通风，避免卫生间长时间处于潮湿状态。由于卫生间用水较为频繁，室内空气湿度较大，如不能及时除湿，会使老人由于憋闷而产生不适感，而且易孳生细菌。2) 保证洗浴温度稳定老年人对温度和冷风较为敏感，尤其在洗浴时，需要保证适宜的室温。应在洗浴区设置浴室加热器，并将洗浴区远离外墙窗布置，避免有缝隙风直接吹向老人身体。3) 保证更衣区温度更衣区对室温要求也较高，宜设置暖气、浴室加热器等取暖设备，110、一方面保证适宜的温度，使老人可以从容地穿脱衣服、擦拭身体；另一方面可将衣服放在取暖设备附近烤热，老人穿着时暖和舒适。在寒冷地区，更衣区最好远离外墙窗布置。 利用间接采光对于无法直接采光的卫生间， 可通过向其他空间开设小窗、高窗，或在门上采用部分透光材质，使其获得间接采光，而不必完全依赖人工照明。开设小窗即便是固定扇不能通风，也能提供一定的光线，在老人进入卫生间内简单取物时，可以不必频繁开灯。既迎合了老人节电的心态，又对老年人的活动安全有利。 常用设备布置要点 淋浴间1) 淋浴间尺寸老人使用的淋浴间内部净尺寸应比一般淋浴间略宽松一些，以便护理人员的进入。但也不宜过大，以免老人脚下打滑时无法扶靠。111、通常以宽9001200mm、长12001500mm 为宜。2) 喷淋设备浴缸改造为淋浴间后，其隔断与坐便器距离过近，影响使用由于浴缸与淋浴间的宽度不同，确定坐便器与浴缸的距离时，应考虑日后将浴缸改造为淋浴间的情况，适当放宽距离。为满足老人洗浴时上肢动作幅度的要求，喷头距侧墙至少应为450mm ；但也不宜离侧墙太远，以免老人要摔倒时无处扶靠。淋浴喷头应便于取放，并可根据需要进行高低调节，让老人站姿、坐姿均能使用。可采用竖向滑竿式支架，或在高低两处分别设置喷头支架。喷淋设备的开关应设在距地1000mm 左右高处，开关形式应便于老人施力。开关上应有清晰、明显的冷热水标示，方便老人识别。3) 淋浴扶手112、老人在进出淋浴间的过程中最易发生危险，需要持续有扶手抓握。淋浴间侧墙上应设置L 型扶手，便于老人站姿冲淋时保持身体稳定，以及供老人转换站、坐姿时抓扶。4) 淋浴座凳考虑到老年人体力的减退以及安全防滑的问题，最好在淋浴间里设置座凳，让老人坐姿洗浴，也便于他人提供帮助。淋浴间内应留有放置座凳的空间。座凳要防水、防锈、防滑。当采用钉挂在墙壁上可折起的座凳时，需要注意其安装的牢固性，以及与喷头开关的位置关系，使老人在坐姿洗浴时也方便调节喷头开关。5) 淋浴间隔断老人使用的淋浴间不宜采用“淋浴房”类的独立、封闭的形式。一方面，淋浴房底部常会抬起一段高度，增加老人出入时被绊倒的可能；另一方面，淋浴房内部空113、间较为狭小，老人在洗浴中无法获得他人协助；而且，过于封闭的淋浴房也不利于新鲜空气的补充，容易造成缺氧。因此老人使用的淋浴间宜通过玻璃隔断、浴帘与其他空间划分开来。玻璃隔断通常不做到顶，高度达到2000mm 左右即可。对轮椅使用者而言，采用浴帘一类的软质隔断对于轮椅回转的妨碍较少，更为方便。淋浴间地面的挡水条可以采用橡胶类的软质挡水条，使地面没有过大凸起，便于轮椅出入。 浴缸1) 浴缸尺寸浴缸内腔上沿长度以11001200mm 为宜，通常不推荐老人使用内腔长度大于1500mm 以上的浴缸，以防止老人下滑溺水。为了老人跨入跨出时的方便，浴缸外缘距地高度不宜超过450mm 。2) 浴缸形状老人盆浴时114、以坐姿为宜，浴缸内腔壁要有合适的倾角，便于倚靠；浴缸两侧有小拉手，方便老人从躺姿变为坐姿时辅助使用。3) 浴缸位置一般来讲，浴缸的位置宜靠墙设置，便于利用侧墙面安装扶手。在特殊情况下（如老人进入介护期），浴缸也可以临空放置在卫生间中部，留出两侧空间以便护理人员协助。在别墅类的住宅中，有条件时还可以通过地面局部下降而使护理人员能够站姿帮助老人洗浴，减轻工作负担。浴缸出入侧应留有适当空间。考虑到老人跨出入浴缸的动作幅度，浴缸进出面的有效宽度不应小于600mm。对于轮椅老人，浴缸龙头距墙应留出不小于300mm 的距离，方便轮椅侧向接近开关龙头。4) 浴缸坐台浴缸坐台是在浴缸外沿设置的平台，使老人可以115、坐姿出入浴缸，保持身体和血压稳定，避免突发疾病等意外。坐台台面高度宜与浴缸边沿等高，宽度应达到400mm 以上，便于老人坐着移入。浴缸不宜采用边沿凸出于坐台台面之上的形式，避免老人以坐姿进出浴缸时被硌到，而且浴缸边沿容易与侧墙之间形成勾缝，积水不容易擦拭。因此，最好选择一体式或浴缸边沿嵌入坐台下面的形式。对于偏瘫的老人，应考虑浴缸、坐台的方向和位置要适合使用者的身体条件。例如左侧偏瘫的老人，通常是在护理人员的帮助下，用右侧肢体发力，带动左侧身体进入浴缸，所以浴缸坐台应设在浴缸进入面的右侧。5) 浴缸扶手浴缸内表面比较光滑，老人进出浴缸时脚下容易遛滑，所以在进出浴缸侧要设置竖向扶手，供老人辅助使116、用。浴缸侧墙面距浴缸上沿约150200mm 高处宜设置水平扶手，供老人在浴缸内转换体位时辅助使用，可以与竖向扶手组合设置，帮助老人完成起坐姿势的转换。6) 浴缸座凳浴缸内可以加设座凳类的附属设备，使老人能够在浴缸内坐着淋浴，保证使用安全。 更衣区家具设备更衣区应位于干湿区交接处，是老人洗浴完毕后从湿区转换到干区的过渡空间。更衣区须设置座具，方便老人坐姿进行擦脚、将湿拖鞋换为干鞋及穿脱衣服等动作。同时，还应在座位附近安排摆放干净衣物和脱换衣物的台面或家具，并要保证放置干净衣物的位置免受水汽浸湿。当卫生间空间局促无法安排更衣座凳时，可将洗浴区和坐便器邻近布置，利用坐便器兼作老人更衣的座位。老人擦脚117、时，身体会不稳定，即便采取坐姿也最好能有所扶靠。可以在更衣座位前侧方设置扶手，以辅助老人保持身体稳定，同时还可用作站起和坐下时的抓扶物。 盥洗台1) 洗手盆洗手盆中线距侧边的高起物不得小于450mm，以保证老人上肢的活动空间。洗手盆宜浅而宽大，较浅的水池节省了盥洗台下部空间，便于轮椅插入；宽大的水池可以避免水溅到台面上，而且方便老人洗漱时手臂的动作。站立者与轮椅使用者对洗手盆高度要求不同，如有条件，可同时设置两种高度的洗手盆。洗洗手盆下部应当部分留空，供轮椅插入或坐姿洗漱时使用。考虑坐姿或轮椅老人适宜的操作深度，以及轮椅或座椅的插入深度，留空高度通常不低于650mm，留空深度应不小于350mm118、。盥洗台台面深度则应大于600mm。洗手盆旁尽量多设置台面，可摆放一些清洁、护理用品，或暂放洗涤过程中的小件衣物等，方便老人顺手拿取。2) 盥洗台扶手盥洗台前边沿可安装横向拉杆，利于轮椅使用者抓握借力靠近洗手盆，也可起到搭挂毛巾的用途。针对虽能步行，但下肢力量较弱、需要扶靠的老年人，宜在盥洗台侧边一定距离内设置扶手，供老人在双手被占用（例如洗手）时，将身体倚靠在扶手上维持平衡。3) 镜子洗手盆上方的镜子应距离盥洗台面有一定高度，防止被水溅湿弄污。兼顾到坐姿使用的情况，镜子的位置也不可过高，通常最低点控制在台面上方150200mm 为宜。为弥补老人视力衰退，可补充设置侧面的镜子或带有可伸缩镜架的119、放大镜子。浴室中也宜设镜子，以便老人洗澡时及时发现平时不易察觉到的身体、皮肤等的变化，例如皮肤的瘀青等。浴室的镜子应有防雾功能。4) 盥洗座凳盥洗台前的座凳宜轻便、稳固，不占用过多空间。可以选择折叠凳，不用时方便收存，或在盥洗台下方考虑放置座凳的空间。盥洗座凳也可兼作储物箱。 坐便器与蹲便器相比，应为老年人选择坐便器，这样老人在使用时体位变化较小，可以减少发生意外的可能。1) 坐便器安装尺寸坐便器常见高度为450mm左右，长度为650750mm。坐便器前方有墙或其他高起物时，距离应保证在600mm 以上，并可在其前方设置水平扶手，帮助老人借力起身。考虑护理人员的服侍动作，坐便器前方和侧方均应留120、出一定空间，使护理人员可在坐便器前侧方抱住老人身体，帮助老人擦拭、起身。使用轮椅的老人如希望靠近坐便器，则需在其周边留出更大的空间。坐便器如果紧邻卫生间门，要保证卫生间门的开启边沿与坐便器前端距离不小于200mm（放腿的空间），避免他人开门的动作对正在使用坐便器的老人造成磕碰，发生危险。2) 坐便器侧墙扶手坐便器一侧应靠墙，便于安装扶手，辅助老人起坐。扶手的水平部分距地面650700mm 左右； 竖直部分距坐便器前沿约200250mm， 上端不低于1400mm。3) 坐便器附加支撑设备老人有时不能保持身体的稳定，可根据需要对坐便器另加靠背支撑，两侧可加设休息扶手。对于身体非常虚弱的老人，还可在121、坐便器前方加设可供手肘趴伏的支架，平时收在侧边，需要时折下使用。4) 智能便座智能便座对老人如厕有很多益处，便于老人清洗下身，解决了老人便后擦拭困难的问题，并有利于防治痔疮等疾病。智能便座旁需就近设置电源插座，并注意防水。考虑多数人是右利手，智能便座的操作面板一般设在右手侧，因此电源插座的位置宜设在便器右手的侧墙或后墙，距地高度约400mm。5) 手纸盒手纸盒通常设在距坐便器前沿100200mm、高度距地4001000mm 的范围内，保证老人伸手可及。目前住宅中常将手纸盒设在坐便器后侧，使老人取纸时动作幅度过大，易造成扭伤。老年人记忆力变差，容易忘记及时补充手纸，宜就近放置备用手纸，例如采用可122、以存放两个卷纸的手纸盒。6) 紧急呼叫器老年人在卫生间中如厕时突发病情较多，通常紧急呼叫器宜设在坐便器侧前方手能够到的范围内，高度距地4001000mm 左右。其位置应注意避免在使用扶手或拿取手纸时造成误碰。为了让老人倒地后仍能使用紧急呼叫器，可加设拉绳，绳端下垂至距地面100mm 处。 管井、风道卫生间内的管井、风道往往占用了不少空间，特别是在高层住宅中，若布置不当，会影响到空间的利用率，也会影响卫生间设备的摆放和使用。管井和风道通常不宜设在卫生间的中部，以免过多限定空间，不利于日后改造。应尽可能将其紧邻承重墙，设置在卫生间端部的墙角，使其他墙面具有灵活改造的可能性。下水立管应当靠近坐便器设123、置，以缩短水平走管的长度，从而减小吊顶高度，保证卫生间净高。下水管道冲水时会产生一定的噪声，应尽量远离卧室隔墙布置，避免影响老人的休息。可以通过对管壁、管井壁进行隔声处理，实现降噪。此外，设置管井和风道的位置时，应考虑到扶手及一些五金挂件安装位置，尽量避免在装修时发生矛盾。如果需要在管井壁上安装五金件，应预先对管井壁面进行加固处理。一般装修时会将管道包起来，而其间会留有一些空隙，可考虑将这些零碎空间利用起来，存放一些小型物品，如手纸、清洁剂、马桶刷等，增加卫生间的储物空间。 阳台设计阳台之所以在老年人的日常生活中不可或缺，在于其不但为老年人提供晒太阳、锻炼健身、休闲娱乐以及收存杂物的场所，更为124、老年人培养个人爱好，展示自我，与外界沟通搭建了平台。 通常建议将老年住宅设在低楼层，除了便于外出活动外，还能让老人通过阳台等处所，与室外的环境有较好的交流。由于身心特征的变化和社会角色的转换，老年人外出的几率相对较低。但从保持身心健康的角度，他们又有与外界环境交流接触的需求。加强对外界信息的摄入对于延缓衰老、保持老人身心健康有着重要的意义。 在满足采光需求的前提下，阳台宜有适当实墙面来东路储藏功能。可钉吊柜、放置储物柜、在墙上加钩挂小物等，进行分类储藏。 阳台宜配有电源插座，便于老人使用小电器。 可将洗衣和晾衣功能集中设置在阳台上，减少老人多次、反复地走动，并避免房间内地面被沾湿，导致老人滑倒125、。 洗衣机旁应设洗涤池，便于老人清洗小物。洗衣机附近宜有操作台面供老人2放置物品、分拣衣物。洗涤用品应与洗衣机就近存放。 老人阳台宜采用升降式晾衣架，并提供方便晾晒被褥的条件。 可设置侧边晾衣杆，晾晒衣物较少时，可 只用侧边晾衣杆，减少阳台晾衣对室内视线的干扰和对人在阳台活动的影响。 阳台与室内空间的隔断门应注意满足室内采光通风要求，并保证通行顺畅。 注意消除阳台与室内地面的高度差，避免老人不慎绊倒或有碍轮椅通行。 餐厅设计餐厅在老年人的日常生活中使用频率较高，一日三餐是老人生活中十分重要的组成部分。除了备餐、吃饭外，老人往往还会利用餐桌的台面进行一些家务、娱乐活动，例如择菜、打牌等。因此，餐126、厅成为了一个与起居室同等重要的公共活动场所。 餐桌灯应有足够亮度，显色自然，便于老人看清桌上的菜肴。 餐桌下空档处的高度保证人腿部及轮椅可插入。 若有轮椅老人，则应留出用餐专座。专座的位置应方便轮椅进出，宜设在餐桌边空间较大的一侧。 餐厅应具备适当“延伸”的灵活性，以适应节假日亲友来用餐时人数突变情况。 宜保持餐厅与厨房间的视线联系，便于在餐厅和厨房中活动的人能相互交流，了解对方的状况。 餐厅宜靠近厨房，使上菜、取入餐具等活动更为便捷，避免老人手持餐具行走过长距离。 备餐台或餐边柜可作为餐厨意愿 接手台，避免老人频繁进出厨房，耗费体力。 电气设计 老年人的思维能力有所下降，复杂的操作对他们来讲127、有难度，同时电气操作的安全性也是进行电气设计的首要内容。应选用操作安全简单，具有防止误操作功能的产品，并应考虑维护简单，消耗品更换容易。 开关及插座应清晰、醒目，容易操作，安装的位置、高度要考虑操作的方便性。开关高度离地宜为10001200mm，如果考虑轮椅使用者的话，最好设置在9001050mm左右。电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，以便于手指不灵活的老年人用其他部位进行操作。 起居室、卧室插座离地高度宜为600800mm；厨房、卫生间插座离地高度宜为8001000mm；无需经常插拔的插座离地高度宜为400500mm。 厨房及卫生间无论是否有自然通风，都应设置机械通风装置，以保证在任何气候128、情况下通风良好。卫生间应设置照明和排气扇联动的装置，以减少操作步骤。厨房排油烟机的开关应设置在老年人使用方便的位置上。厨房及卫生间的采暖温度不应低于其他房间，如感到浴室内不够温暖，可采用电加热设备，但应注意其安全性。 客厅、卧室和餐厅均应留有空调的安装位置和专用插座，考虑空调位置时注意不要直接将风吹向人体，尤其是就寝时。 照明设计照明尽可能地多使用自然光。人工光环境的设置，则应按基础照明与装饰照明相结合的方案来进行。其中，基础照明必须选用显色性好的优良光源，尽量避免使用频闪严重的劣质光源。房间照度需提高2倍以上，不宜用眩光，采用时应加以限制。1） 提高室内照度 老年人对于照度的要求比年轻人要高129、23倍，因此，室内不仅应设置一般照明，还应注意设置局部照明，较易忽略的地方是，厨房操作台和水池上方、卫生间化妆镜和盥洗池上方等。加强照明除方便操作以外对保洁和维护健康也有重要意义。 2） 室内建议采用高效能的暖色调灯具。并要注意其使用寿命及易更换性。3） 室内灯具的布置应注意使用方便，电源开关位置要明显，应采用大面板电源开关。较长的走廊及卧室床头等处，应考虑安装双控电源开关，避免老人在暗中行走过长及方便老人在床头控制室内的灯具。4） 为了保证老人起夜时的安全，卧室可设低照度长明灯，夜灯位置应避免光线直射躺下后的老人眼部。同时，室内墙转弯、高差变化、易于滑倒等处应保证一定的光照。5.4.10 色130、彩设计（1） 老人房间宜用温暖的色彩，整体颜色不宜太暗，因老人视觉退化，室内明度应比其他年龄段的使用者高一些。（2） 老年人患白内障的较多，白内障患者往往对黄和蓝绿色系色彩不敏感，容易把青色与黑色、黄色与白色混淆，因此，室内色彩处理时应加以注意。此外还建议地面采用与墙面反差较大和比较稳重的色彩，使界面交接处色差明显。1 材料选配及细部设计（1）室内避免采用反光性强的材料，如墙地面和桌面的用材，以减少眩光对老人眼睛的刺激。（2）地面材料应注意防滑，以采用木质或塑胶材料为佳；局部铺地毯容易边缘翘起，常会给老人行走和轮椅行进造成的干扰。使用有强烈凹凸花纹的地面材料时，往往会令老人产生视觉上的错觉，产131、生不安定感，应避免选用。（3）对于痴呆老人来说，由于认知和判断能力严重退化，室内地面的材质或色彩在交界处的变化，往往造成其判断高低深浅方面的因难，如误认为地面上有高差，从而得小心试探，影响其正常行走，所以不仅要使地面在同一高度上还要使材料尽量统一。而对盲人来说，不同性质空间的地面最好用不同质感的材料铺设，以使其可通过脚感和踏地的声音来帮助判断所处的空间。（4）墙面不要选择过于粗糙或坚硬的材料，阳角部位最好处理成圆角或用弹性材料做护角，避免对老人身体的磕碰。如果在室内需要使用轮椅，距地2030cm高度范围内应作墙面及转角的防撞处理。（5）室内装修形式总体上宜简洁，避免过多装饰造成积灰。材料选择时132、还应注意其易清洁性。（6）为了保证老人行走方便和轮椅通过，室内应避免出现门槛和高差变化。必须做高差的地方，高度不易超过2cm，并宜用小斜面加以过渡。（7）室内家具宜沿房间墙面周边放置，避免突出的家具挡道。如使用轮椅，应注意在床前留出足够的供轮椅旋转和护理人员操作的空间。（8） 门最好采用推拉式，装修时下部轨道应嵌入地面以避免高差；平开门应注意在把手一侧墙面留出约4045cm的空间，以方便坐轮椅的老人侧身开启门扇。门窗、家具把手及水龙头开关等五金部件均易选用受力方便的“棒状式”把手，避免使用球型把手，由于球型把手过滑且不方便抓握，不适合老人使用。（9）走廊和卫生间应设扶手，以木质为佳，直径4cm133、，高度约8590cm。扶手应注意连续设置，因为老人在起夜时，身体未舒展开，暗适应又较慢，常常需要靠扶着连续扶手前行。扶手的端部应设计为下弯形状，以防勾住袖口，并有示意扶手结束的作用。6. 设计服务书6.1 公司简介江苏XX建筑设计研究院作为中国建筑设计行业的一支知名机构，拥有着大批资深的精英设计师，是一支专业克勤、经验丰富、高效敬业、能打硬战的设计团队。设计院具有甲级建筑行业设计资质，可承担不限规模和类型的建筑工程设计、景观工程设计、室内装饰设计、幕墙工程设计、钢结构设计、建筑智能化系统设计、照明工程设计和消防设施工程设计等专项工程及综合设计业务。常州市观筑室内设计有限公司是一家隶属于江苏XX134、建筑设计研究院的专业室内设计公司，具有独立的法人资格，拥有设计研究院的雄厚技术背景和人才资源优势。观筑设计致力于将国际先进设计理念与本土传统文化相结合，追求每个作品的至高境界，我们充分尊重客户的意见，注重客户的真实需求和策划咨询，使卓越的设计与客户需求及市场完美地结合，缔造客户和设计师引以为荣的个性化精品。观筑设计致力于中高端品质的大中型项目，服务于规范而注重品质的业主，有着丰富的高档写字楼、大型商业街、大型商卖场、娱乐城、居住小区、花园住宅、大型别墅区、公建等项目的设计经验，同时拥有大量的长期合作伙伴与高端技术支持。一个具有综合实力的、稳定的设计团队，才能保证设计作品的演绎与技术服务的延续，135、创作并成就每一设计作品是我们的事业和人生追求。观筑宗旨：质量优、设计新、服务好、信誉高观筑使命：让设计变得健康、快乐健康：专业优化设计配置，避免装修二次污染，让您的居住环境变的健康、安心！快乐：专业设计、整体施工，让复杂的装修过程变得简单快乐！观筑愿景：做好每一个项目，成为值得信赖的精装修设计服务商；观筑精神：员工与企业双赢，企业与客户双赢；观筑作风：专业、创新、踏实、高效，不断追求卓越；观筑价值观：观筑人居，低碳环保，生态装修；观筑服务理念：以技术和质量观筑广厦万千，以服务和信誉赢得客户八方；6.2 服务计划1）设计需求A、参加户型设计，了解构架。B、根据提供之最新的土建竣工图纸，勘察测量工136、地并检核现场和机电设施。C、分析各部门的相互关系，与客户沟通确认。2）方案设计A、提供不同的平面方案设计，显示出动线及家具安排B、参加开发商会议，说明方案设计及预算C、根据会议结论，调整修改方案设计及报价单，直至客户签字确认。3）深化设计 A、根据客户签字确认之设计方案，进行细部设计文件。B、与客户、客户指定监理、分包商或材料商进行协调，确认相关强、弱电规格、位置及要求。C、参加客户会议，向客户说明细部设计文件。D、根据会议结论，修改细部设计文件，直至客户签字确认。4）施工图A、根据客户签字确认之细部设计文件绘制成完整之施工图。B、施工图应标示出施工构造之尺寸，使用建材及构架方式，以便施工人员137、阅读清楚。C、与客户指定分包商进行施工前图说交底。5）家具、家饰制作 A、整体家具制作及家饰品制作（包含国内采购作业）B、拟定软装饰方案：家具形式、装饰风格C、确定装饰配置：家具形式尺寸、配置材料以及饰品风格确认（包括摆饰品、地毯、画、花、窗饰、书等）D、软装设计师现场布置 5.2 设计内容1）方案阶段设计具体内容包括：（1）平面图 （2）地坪图（3）主要区域彩色效果图（4）相关资料的彩图（5）材料表（6）结构和设备的咨询2）施工图设计阶段设计具体内容包括：（1）平面布置施工图（2）墙体分隔施工图（3）地坪分割施工图（4）综合平顶施工图（5）主要立面图及主要节点设计施工图（6）相关强电设计施工图（7）相关给排水设计施工图