1、项目方案设计指导书1 项目名称： 2宗地技术指标3.1 土地面积： m23.2 土地用途：商住用地3.3 建筑容积率：3.4 建筑覆盖率：30%3.5 小区绿地率：30%3.6 建筑退红线：各侧8米3.7 计入容积率的总建筑面积： m2n 住宅建筑面积： m2n 商业建筑面积： m2 n 其他建筑面积： m2其中， 幼儿园（2所）： 9班 建筑面积（用地面积） 12班 建筑面积（用地面积）物业管理用房建筑面积： （可分散布置）公厕建筑面积： (2所)文化活动站： 老年人活动站：社区健康服务中心：社区管委会：邮政所：3.8 机动车停车设置标准： 住 宅：1车位/户 商 业：个车位4 项目及市场定2、位 结合外部高科技区域文化特征，强化“大教育”概念及“片区商业中心”概念，在内部为客户营造一种大型高档多层、低密度、休闲生活文化的精品社区的居住氛围。4.2 市场定位商业项目的主题建议：5 产品比例（建筑面积）：TOWNHOUSE+花园洋房：多层+小高层50：50 这个原则不能变TOWNHOUSE：花园洋房5：45 可以小幅度调整多层：小高层30：20 可以小幅度调整5 住宅设计细则6.1住宅产品调整原则： 原则一：不管方案如何调整，应保证与产品建议书中的住宅类型比例变化幅度不超过5%； 原则二：保证花园洋房比例为50%不变，根据容积率对小高层和多层比例进行调整。因为小高层成本比多层高15023、00元，而售价也高100元，因此不论小高层、多层比例如何变化，对利润影响不大，决定调整比例的应该是市场对两种产品的接受程度，因此应在容积率许可的前提下，尽可能多的保留多层住宅； 原则三：若多层比例增加，则增加的单位户型套数比比例应为2B：3A：3C=1：4：5，产品建议书中套数比为2：3：5； 原则四：若小高层比例增加，则最后户型套数比比例应为2A：3B：4A，产品建议书中为3.5：4：2.5，增加的三房、四房单位尽可能沿湖布置，保证良好的景观视野，两房单位布置在底商上面或尽可能离配套设施近； 原则五：小高层比例不超过25%，即面积不超过99470平方米，总套数不超过1000套，其中2A户型 4、300套左右（+5%），3B户型450套左右（+5%），4A户型250套左右（+5%），总建筑面积93840平方米。（产品建议书中分别为296、338、212套；）6.2 住宅产品基础指标： 建筑高度或层数： n TOWHOUSE（23层）、n 情景洋房（4-5层，其中平地为4层，坡地可设计成4-5层）、n 多层（56层）n 小高层（9-12层）层高.1多层、小高层住宅层高均为；.2 情景洋房和TOWNHOUSE层高均为3米；.3 如有以下情况的层高按实际情况确定：n 底层地坪局部降低的；n 厅或卧室跨层设置的；n 顶层利用了坡屋顶空间的。停车方式： 地面停车位总数不超过总户数的50。n 商业5、以地下停车为主，少量地面停车。n 地势比较平坦以地面停车、半地下室停车为主，架空层停车、人防地下室停车为辅； n 地形起伏较大利用山坡地形半地下室停车、架空层停车为主，人防地下室停车、地面停车为辅。总体各住宅类型建筑面积比例：小高层：多层：情景洋房：TOWHOUSE=20%：30%：45%：5% 总体户型套数比为： 两房：三房：四房：五房及五房以上=21%：42%：21%：16%户型设计要求如下(可根据设计需要适当调整):类型户型面积（M2）套数估计套数比例备注小高层二房二厅三房二厅四房二厅多层二房二厅三房二厅三房二厅情景洋房（1）（平地）四房二厅四房二厅复式情景洋房（2）（坡/平地）复式四房6、二厅三房二厅情景洋房（3）（坡/平地）复式复式情景洋房（4）（坡地）复式四房二厅复式TOWHOUSE套数合计6.3各户型功能房间面积、开间和必配家具“两房一卫”户型功能构成最小使用面积（平方米）最小开间净尺寸（米）必配家具备注起居室餐厅主卧室次卧室厨房卫生间储藏室 “三房一卫”户型：功能构成最小使用面积（平方米）最小开间净尺寸（米）必配家具备注起居室餐厅主卧室次卧室1次卧室2厨房卫生间储藏室“三房两卫”户型：功能构成最小使用面积（平方米）最小开间净尺寸（米）必配家具备注起居室餐厅主卧室次卧室1次卧室2厨房主卫生间共用卫生间储藏室“四房两卫”户型功能构成最小使用面积（平方米）最小开间净尺寸（米）7、必配家具备注起居室餐厅主卧室次卧室1次卧室2书房厨房主卫生间共用卫生间储藏室说明：1) 开间净尺寸：结构面到结构面的净尺寸，不考虑内墙面装饰厚度和装修做法；2) 净使用面积：开间净尺寸进深净尺寸，因考虑起居厅与餐厅多采用连通的方式组合布置，因此本标准中对餐厅、起居厅的净使用面积不做具体规定；3) 两分离式卫生间，是指将洗面洗衣、座便洗浴这两个功能区域进行完全分离的空间设计的卫生间。居住空间设备布置 各房间主要设备配置表户型房间名称空调机电话接口网络接口备注壁挂机柜机“两房一卫”起居厅客餐厅合一时设壁挂空调一台餐厅主卧室次卧室“三房一卫”“三房两卫”起居厅客餐厅合一时设柜机空调一台餐厅主卧室次卧8、室1次卧室2“四房两卫”起居厅餐厅主卧室次卧室1次卧室2书房 厨房.1设计原则一厨房中主要设备应按洗、切、炒的顺序流程布置，台面净长总和不小于，其中操作台面的实际长度不小于。二户型套内的冰箱设置于厨房内。三厨房按厨柜布置方式不同的最窄宽度（开间净尺寸）为：单面布置时，不应小于；L形布置时，不应小于，双排布置时，不应小于。四厨房必须设置排烟道，油烟不可直接对室外排放。五厨房内除煤气管要求外露以外，其它管线皆应埋墙设置或封闭于管道井内。六两房和三房户型的厨房处可不设服务阳台；若考虑设置时，服务阳台不得影响厨房内L型操作台面的必要长度和使用方便。七同时所有厨房均需有自然采光。.2 厨房设备配置表户型9、星盆操作台面净长度设备预留位炉灶排油烟机消毒柜微波炉冰箱WS“两房一卫”单盆700 mm700mm650mm“三房一卫”双盆900 mm“三房两卫”双盆900 mm900mm700mm“四房两卫”双盆1200 mm6.4.3 卫生间.1 设计原则：一卫生间内竖向排水管线设计应考虑集中布置，并设置相应的封闭管道井；横向给水管线应考虑暗敷。二卫生间应设置吸顶式排气扇。三洗衣机位不可设置于阳台，户型中洗衣机可考虑设置于卫生间、厨房或者单独的洗衣空间中。四. 除“两房一厅”户型以外，所有户型套内的洗衣机应设置于卫生间中，并要求必须按两分离式卫生间的原则进行设计，或者设置单独的洗衣空间。五所有卫生间均需10、有自然采光。.2 洁具设备配置表卫生间代码柱盆台盆座便器淋浴间浴缸洗衣机热水器S600mmS900mm800mm1200mm1000mm1000mmS1500mm650mm650mmW1W2W3.3 卫生间选型表户型分类卫生间代码备注主卫生间共用卫生间“两房一卫”W1“三房一卫”W1“三房两卫”W3W2“四房两卫”W3W2 其它套内空间.1 门厅、过道、储藏空间一入户门厅应设计鞋柜的位置，鞋柜长度不小于。二入户门设计应避免正对套内走道。三. 套内过道面积不超过使用面积的1/20。四 壁柜型储藏空间的净深不小于，最小门洞宽度为，应采用双扇外开门。五. 净深超过的储藏空间，应设计成步入式储藏室，可11、无直接采光，但必须设置人工照明。.2 其他功能空间一书房成为独立的居住空间时，应至少考虑面宽电脑书桌1张、墙面长度不小于2米的书架和休闲沙发椅1个的家具配置组合。二工人房成为独立的居住空间时，应具备直接采光，至少应考虑宽单人床1张、宽床头柜1个的家具配置组合。三阳光房成为独立的居住空间时，其使用面积不小于10m2，至少应能布置1桌4椅的家具组合，桌面尺寸应不小于800800mm。四衣帽间成为独立的功能空间时，其使用面积应不小于6m2。公共空间楼梯间.1 楼梯间开间净尺寸：.2 楼梯梯段净宽：。注：楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。.3 楼梯踏步设计参数：踏步宽270mm（层高分1812、步）；.4 入户平台：净宽（无电梯）；.5 休息平台：净宽。6.5 住宅户型特色探讨多层：主要考虑性价比因素，提高使用率。可适当考虑将部分多层沿湖布置，争取较好景观，从而提高售价，创造更高利润值；2B两房两厅 70m2 户型方正实用3A三房一厅 85m2 l 户型方正实用、l 卫生间干湿分区或者双阳台4A四房两厅110m2 l 户型方正实用l 储藏间小高层：主要考虑良好的景观视野以及户型的周正实用，小户型还要考虑交通（步行为主）和生活配套的便利性；2A两房两厅 63m2 户型方正实用3B三房两厅105m2 厨卫全面升级l 中、西双厨房l 主卧卫生间宽松，布三件套l 设洗衣间l 储藏间4A四房两13、厅120m2 双主卧、厨卫全面升级l 中、西双厨房l 主卧卫生间宽松，布三件套l 设洗衣间l 储藏间花园洋房：花园洋房别墅化，用别墅的立面形式和处理手法包装花园洋房，立面上加强变化；考虑每层有不同入口，户型上增加附加值，使之拥有别墅的感受，以便与较高的定位和价格相符；双主卧、厨卫全面升级l 中、西双厨房l 主卧卫生间宽松，布四件套l 设洗衣间l 花园、或露台、或地下室l 储藏间6.5.4 Townhouse：本案Townhouse数量较少，因此可以大力发挥想象，尽可能做得更高 档，加入一些独特的设计元素，比如回廊、私家泳池等。同时，Townhouse独立成区，区内公共绿化尽可能简单，以绿地和茂14、密乔本植物为主，增强Townhouse私密性。Townhouse私家花园面积要尽量大，一方面增加附加值，提高售价，另一方面，减小公共绿地的园建成本；双主卧、厨卫全面升级l 中、西双厨房l 主卧卫生间宽松，布四件套l 设洗衣间l 花园、或露台、或地下室储藏间6.5.5 老人公寓：在部分多层住宅适当考虑老人公寓概念，建筑形式上有以下建议：多层带电梯、无障碍设计、共享中厅、娱乐室、医疗保健室、小型厨房、户外活动硬地以及自助花园等个性化设计。6.6 产品分区要求 情景洋房应分别相对单独成区，空间感觉上分而不离，使情景洋房业主既能体会尊贵享受，又不游离于小区浓郁的人文氛围； 按照资源分级的级配原则，档次15、高的住宅分配较好的资源，依此为TOWHOUSE、情景洋房、多层、小高层,且尽量在景观、朝向良好的位置集中安排大户型。7 商业设计要求7.1商业具体面积详见下表:商家种类家数面积（米2）基本单位面积面积比例备注超市品牌专卖店餐饮品牌快餐类特色餐厅、咖啡、酒吧、酒楼美容SPA健身中心配套综合类单店总计7.2商业业态描述：主力店-超市：8000m2左右的社区店，商家进驻时机应在项目大部分人口入住后开业。考虑前期做销售展场用。 次主力店-书屋（含书吧类）次主力店的选择是可以是书屋（含书吧类），随着深圳市民对文化生活的日益关注，节假日逛书市正逐渐成为大家休闲娱乐的一种方式。大约300 m2。 品牌专卖店16、：作为超市的补充，可与超市放在一起，时装、化妆品、鞋、皮具运动休闲等品牌专卖也是消费者非常愿意光顾的地方。沿街面可以做临街小店面，内部可以柜台划分。餐饮：餐饮设施可以延长消费者在商业中心购物的时间，提升商业项目整体的营业额。餐饮设施中的咖啡及麦当劳类的商家安排在超市附近，可以作为购物的“休憩处”，延长顾客逗留的时间。重点营造餐饮部分，可增强商业项目的作为区域商业中心的特色和竞争力。l 酒楼：1500 m2，需要在地下停车场有直达的通路到达。l 品牌快餐： 麦当劳：350 m2，12层。 肯德基：350 m2，12层。 其余：150 m2 / 间，12层。l 特色餐饮：各地的特色美食、咖啡酒吧等17、可集中作成美食区，布局上展开多层次、多方位的休闲空间，如花园平台、门前的休闲露天吧、特色木窗、宽大的玻璃橱窗等。营造与环境结合的特色餐饮区，扩大商业项目的辐射能力，吸引更多较远的客户过来。 美容健身：与会所的运动设施一起可以构成运动休闲的组合，可以在23层。 综合配套类单店:银行、药店、美发、便利店、网吧、音像店、冲印、干洗等。7.3 商业布局参考建议： 购物休闲区：集中商业13000平方米，不高于3层，每层面宽和进深都不能小于50米。位置在广场附近。品牌专卖放置在集中商业一层，每间商铺的基本单位为30平方米。品牌快餐类商铺放置在集中商业一层，每间商铺的基本单位为150平方米。美容SPA健身、18、超市放置在集中商业23层。 综合配套区： 配套类单店的商铺每间建筑面积在30-50平方米，面宽4-5米，进深不超过10米（综合配套区统一配置公共卫生间）。 餐饮区：餐饮区前面设休闲广场及园林景观设计，商铺前面及楼顶平台预留大量的空间给商家设置露天台用。特色餐饮的每间商铺基本面积在50平方米、70平方米，相互间可以打通合并。7.4 商业细节商业与住宅分开，独立管理。配套类商业可设置在住宅底层，餐饮和超市上面不能布置住宅。统一设计遮阳蓬。增加商业气氛、解决商业西晒问题。统一考虑商家的招牌位置。商业部分车位要求250-400个。8 排洪系统设计要求：根据城市规划要求，用地内主沟(目前功能为城市排洪沟)将改建为全埋地式的城市钢筋混凝土排洪渠，截面尺寸为3m X 3m，其接入点为X=30567.08 Y= 116308.86，接出点为X=31054.99 Y=115795.30 。要求钢筋混凝土排洪渠上方不得设有建筑物，但钢筋混凝土排洪渠在宗地内的具体位置可根据规划设计确定。9 物业管理要求居住区主干道 可设暂时居住区车行管理口组团环形车道/尽端路 车行人行刷卡管理组团：居住管理单元10 成本控制要求在文本中对设计方案的成本控制进行专项的分析说明，山体改造、挡土墙方案、土方平衡方案进行成本估算。