1、 江安县城市棚户区改造工程建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论51.1项目概况51.2可行性研究范围、目的及编制依据71.3可行性研究主要结论8第二章 项目建设背景及必要性92.1 项目建设背景92.2 项目建设的必要性222.3项目建设的可行性25第三章 项目建设条件及选址263.1 项目建设条件分析263.2项目场址选择29第四章 项目建设规模及内容324.1主要建设内容324.2安置文件及标准324.3拆旧点项目状况及新建安置点建设规模374.4项目主要经济技术指标41第五章 项目建设方案425.1项目建设指导思想及建设方案依据425.2规划设计方案435.3结构设计方案475.42、给排水设计方案495.5电气设计方案525.6通信系统设计方案565.7建筑防雷方案设计575.8燃气工程方案575.9暧通设计方案595.10消防设计方案60第六章 节 能706.1节能设计原则706.2设计依据706.3 主要能耗工序及能耗指标716.4建筑节能736.5电气节能75第七章 环境保护787.1依据787.2目标787.3范围787.4建筑环境保护787.5 主要污染工序及环节797.6 污染物治理797.7环境影响评价80第八章 劳动安全卫生消防818.1 危害因素及危害程度分析818.2 安全设施82第九章 组织机构与项目管理849.1 组织机构849.2项目管理85第十3、章 招投标方案8710.1 招标范围8710.2 招标组织方式8710.3招标方式及相关要求87第十一章 项目实施进度与物业管理9011.1项目建设工期9011.2项目实施进度安排9011.3物业管理90第十二章 投资估算与资金筹措9212.1投资估算的依据9212.2投资估算编制说明9212.3投资估算9412.4资金筹措102第十三章 贷款偿还分析10313.1贷款本息偿还方案10313.2贷款偿还分析103十四章 风险分析10614.1 项目建设期间风险分析10614.2 项目建设期风险防范对策107第十五章 社会评价11015.1社会评价方法的选择及基本因素的识别11015.2项目对社4、会的影响分析11015.3互适性分析11015.4社会风险分析11115.5社会评价结论111第十六章 结论与建议11216.1 结论11216.2 建议112附件第一章 总 论1.1项目概况 项目名称江安县城市棚户区改造工程建设项目。 建设地点江安县城市棚户区改造工程建设项目位于宜宾市江安县江安镇，涉及四个棚户区改造拆旧点，两个新建安置点。其中：拆旧点分别为人民球场西侧棚户区改造拆旧点、滨江路（川剧团）棚户区改造拆旧点、西街棚户区改造拆旧点、三社区（含青云街）棚户区改造拆旧点；新建安置点分别为会龙小区安置点、西街安置点。 建设单位项目业主：江安县国有资产经营投资有限公司。江安县国有资产经营投5、资有限公司成立于2003年，经江安县人民政府批准并在江安县工商、质监和税务等行政管理机构依法注册登记的国有独资公司（简称国资公司），直属江安县人民政府，由江安县人民政府委托江安县财政局等部门监管。公司注册资本11100万元，法定代表人林浩江。公司设立有董事会、监事会，内设办公室、综合财务部、经营管理部和投资开发部。公司经营范围：国有资产经营及管理、项目投资管理、市政基础设施建设、公共设施建设、房地产开发、广告制作、发布（以上涉及行政许可、资质论证的，按行政许可、资质论证的范围时限从事经营）。公司现持有的国有控股权有：江安县开源水务投资有限公司股权7467万元，江安县淯江文化旅游开发有限责任公司6、股权5000万元，江安长江公路大桥开发有限责任公司股份969.68万元，宜宾市农业融资担保有限公司股份400万元，江安县汉安供排水有限公司股份204万元，江安县交通投资开发有限责任公司股份47万元，江安县沿江港务有限责任公司50万元（一期）。截止2014年4月，公司实现融资和经营收入11308万元（融资10800，资产处置和租赁508万元），实现利润351 万元，资产总额达241715万元，负债60451万元，所有者权益181264 万元，负债率为25%。公司在具体运营中着力构建三大平台，即：国有资产经营管理平台、筹资融资平台和信用担保投资平台、政府性项目投资建设平台。本着“高效、诚信、创新、7、发展”的理念，不断开创国有资产经营管理新局面，为江安县经济社会发展做出贡献。 建设内容及规模江安县城市棚户区改造工程建设项目主要建设内容为安置还房、配套商铺、小区物管用房及其他配套用房、小区道路及配套设施等建设。本项目总用地面积32,154.95，总建筑面积126,341.09，拟建安置房872.00 套。其中：（1）住宅建筑面积94,948.19；（2）配套商业用房建筑面积11,434.83；（3）小区其他配套用房建筑面积951.84；（4）地下建筑面积19,006.23。1.1.5建设总投资本项目估算总投资37,624.70万元，其中：工程费用26,970.79万元，占总投资的71.68%8、；工程建设其他费用5,453.15万元，占总投资的14.49%；预备费（基本预备费和涨价预备费）1,296.96万元，占总投资的3.45%；建设期利息3,903.80万元，占总投资的10.38%。 资金来源本项目工程估算总投资37,624.70万元，资金来源：（1）项目资本金7,824.80万元，占投资总额的20.80%。项目资本金由业主自筹资金投入解决。（2）申请银行借款29,800.00万元，占投资总额的79.20%，为长期贷款，贷款期限15年,贷款利率为6.55%。 建设工期建设工期36个月，2014年6月至2017年5月。1.2可行性研究范围、目的及编制依据研究范围我公司受江安县国有资9、产经营投资有限公司的委托，对江安县城市棚户区改造工程建设项目进行可行性研究并提交可行性研究报告。本次研究范围主要包括：项目建设的背景及必要性、项目选址及建设条件、建设内容及规模、建设方案、节能方案、环境保护、投资估算及资金筹措、贷款偿还及风险分析、社会效益评价等。研究目的通过对“江安县城区棚户区改造工程”建设项目可行性的研究分析，对本项目建设经济合理性、技术可行性及实施的可能性提出综合性可行性研究报告，供相关部门决策。编制依据（1）中华人民共和国城乡规划法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）国家计委关于建设项目可行性研究试行管理办法、建设项目经济评价方法与参数（第三版），中国国际工程10、咨询公司投资项目可行性研究指南；（4）关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保（2009）295号；（5）国务院关于加快棚户区改造工作的意见国发201325号；（6）四川省棚户区改造工程实施方案；（7）四川省建设工程工程量清单计价定额2009年；（8）建设工程工程量清单计价规范2013年；（9）四川省工程造价信息2014年3月；（10）江安县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；（11）江安县统计年鉴；（12）江安县城市总体规划；（13）宜宾市人民政府办公室关于加快推进危旧房棚户区改造工作指导意见；（14）江安县人民政府关于县城棚户区改造项目拆迁安置管理办法；（15）国家现行的行业11、规定，法律法规，设计标准，技术规范；（16）项目单位提供的有关基础资料。1.3 可行性研究主要结论江安县城市棚户区改造工程建设项目是在党中央、国务院着力改善民生，解决城市低收入家庭住房问题，全面落实保障性住房建设，推进城市和国有工矿棚户区改造工作的宏观背景下提出。我们通过对项目建设条件以及选址、建设规模及方案的分析，认为本项目工程建设条件具备，建设方案合理。该项目的实施有助于推动江安县城市建设的发展，改善民生，有利于社会和谐稳定、有利于节约利用土地，促进地方经济的发展，社会效益巨大。综上所述，项目建设是必要的，方案可行。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 宏观经济背景212、014年，我国面临的形势依然错综复杂，有利条件和不利因素并存。世界经济复苏存在不稳定、不确定因素，一些国家宏观政策调整带来变数，新兴经济体又面临新的困难和挑战。全球经济格局深度调整，国际竞争更趋激烈。我国支撑发展的要素条件也在发生深刻变化，深层次矛盾凸显，正处于结构调整阵痛期、增长速度换挡期，到了爬坡过坎的紧要关口，经济下行压力依然较大。同时要看到，我国发展仍处在可以大有作为的重要战略机遇期，工业化、城镇化持续推进，区域发展回旋余地大，今后一个时期保持经济中高速增长有基础也有条件。我们必须防微虑远，趋利避害，一定要牢牢把握发展的主动权。 今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.513、%左右，居民消费价格涨幅控制在3.5%左右，城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失业率控制在4.6%以内，国际收支基本平衡，努力实现居民收入和经济发展同步。加强对增长、就业、物价、国际收支等主要目标的统筹平衡。做好今年政府工作，要以深化改革为强大动力，以调整结构为主攻方向，以改善民生为根本目的，统筹兼顾，突出重点，务求实效。(一)推动重要领域改革取得新突破。(二)开创高水平对外开放新局面。(三)增强内需拉动经济的主引擎作用。把消费作为扩大内需的主要着力点。把投资作为稳定经济增长的关键。加快投融资体制改革，推进投资主体多元化，再推出一批民间投资示范项目，优化投资结构，保持固定资产投资合理增长。14、中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程、农业、重大水利、中西部铁路、节能环保、社会事业等领域，发挥好政府投资“四两拨千斤”的带动作用。(四)促进农业现代化和农村改革发展。(五)推进以人为核心的新型城镇化。城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。要健全城乡发展一体化体制机制，坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路，遵循发展规律，积极稳妥推进，着力提升质量。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。加强城镇化管理创新和机15、制建设。要更大规模加快棚户区改造，决不能一边高楼林立，一边棚户连片。(六)以创新支撑和引领经济结构优化升级。(七)加强教育、卫生、文化等社会建设。(八)统筹做好保障和改善民生工作。就业是民生之本。坚持实施就业优先战略和更加积极的就业政策，优化就业创业环境，以创新引领创业，以创业带动就业。收入是民生之源。要深化收入分配体制改革，努力缩小收入差距。社保是民生之基。重点是推进社会救助制度改革，继续提高城乡低保水平。完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城16、市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。（九）努力建设生态文明的美好家园。棚户区改造政策背景2121国务院政策2013年6月26日，李克强总理主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。近日，国务院又印发了关于加快棚户区改17、造工作的意见。棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。2008年至2012年，全国改造各类棚户区1260万户，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。但也要看到，目前仍有部分群众居住在棚户区中。这些棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。为进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展18、和民生不断改善的积极效应，现提出以下意见：一、总体要求和基本原则(一)总体要求。以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。(二)基本原则。1、科学规划，分步实施。要根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定各类棚户区改造的目标任务，量力而行、逐步19、推进，先改造成片棚户区、再改造其他棚户区。2、政府主导，市场运作。棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予积极支持；注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。3、因地制宜，注重实效。要按照小户型、齐功能、配套好、质量高、安全可靠的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能。坚持整治与改造相结合，合理界定改造范围。对规划保留的建筑，主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造。要重视维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。4、完善配套，同步建设。坚持同步规划、同步施工、同步交付使20、用，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。二、全面推进各类棚户区改造(一)城市棚户区改造。2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。城市棚户区改造可21、采取拆除新建、改建(扩建、翻建)等多种方式。要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。(二)国有工矿棚户区改造。五年改造国有工矿(含煤矿)棚户区90万户，其中，2013年改造17万户。位于城市规划区内的国有工矿棚户区，要统一纳入城市棚户区改造范围。铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区，要按照属地原则纳入各地棚户区改造规划组织实施。国有工矿(煤矿)各级行业主管部门，要加强对棚户区改造工作的监督指导。(三)国有林区棚户区改造。五年改造国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户，其中，2013年改造22、18万户。对国有林区(场)之外的其他林业基层单位符合条件的住房困难职工，纳入当地城镇住房保障体系统筹解决。(四)国有垦区危房改造。五年改造国有垦区危房80万户，其中，2013年改造37万户。要优化垦区危房改造布局，方便生产生活，促进产业发展和小城镇建设。将华侨农场非归难侨危房改造，统一纳入国有垦区危房改造中央补助支持范围，加快实施改造。三、加大政策支持力度(一)多渠道筹措资金。要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。1、加大各级政府资金支持。中央加大对棚户区改造的补助，对财政困难地区予以倾斜。省级人民政府也要相应加大补助力度。市、县人23、民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中，安排资金用于棚户区改造支出。各地区除上述资金渠道外，还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。有条件的市、县可对棚户区改造项目给予贷款贴息。2、加大信贷支持。各银行业金融机构要按照风险可控、商业可持续原则，创新金融产品，改善金融服务，积极支持棚户区改造，增加棚户区改造信贷资金安排，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款。各地区要建立健全棚户区改造贷款还款保障机制，积极吸引信贷资金支持。3、鼓励民间资本参与改造。鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程任务安排，24、通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。要积极落实民间资本参与棚户区改造的各项支持政策，消除民间资本参与棚户区改造的政策障碍，加强指导监督。4、规范利用企业债券融资。符合规定的地方政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业可发行企业债券或中期票据，专项用于棚户区改造项目。对发行企业债券用于棚户区改造的，优先办理核准手续，加快审批速度。5、加大企业改造资金投入。鼓励企业出资参与棚户区改造，加大改造投入。企业参与政府统一组织的工矿(含中央下放煤矿)棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造的，对企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。要充分调动企业职工积极性，积极25、参与改造，合理承担安置住房建设资金。(二)确保建设用地供应。棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目可以通过划拨方式供地。(三)落实税费减免政策。对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。落实好棚户区改造安置住房税收优惠政策，将优惠范围由城市和国有工矿棚户区扩大到国有林区、垦区棚户区。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，适当减免入网、管网增容等经营性收费。(四)完善安置补偿政策。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民26、自愿选择。各地区要按国家有关规定制定具体安置补偿办法，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。四、提高规划建设水平(一)优化规划布局。棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，优先考虑就近安置；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。要贯彻节能、节地、环保的原则，严格控制套型面积，落实节约集约用地和节能减排各项措施。(二)完善配套基础设施建设。棚户区改造项目要按照有关规定规划建27、设相应的商业和综合服务设施。各级政府要拓宽融资渠道，加大投入力度，加快配套基础设施和公共服务设施的规划、建设和竣工交付进度。要加强安置住房管理，完善社区公共服务，确保居民安居乐业。(三)确保工程质量安全。要落实工程质量责任，严格执行基本建设程序和标准规范，特别是抗震设防等强制性标准。严格建筑材料验核制度，防止假冒伪劣建筑材料流入建筑工地。健全项目信息公开制度。项目法人对住房质量负终身责任。勘察、设计、施工、监理等单位依法对建设工程质量负相应责任，积极推行单位负责人和项目负责人终身负责制。推广工程质量责任标牌，公示相关参建单位和负责人，接受社会监督。贯彻落实绿色建筑行动方案，积极执行绿色建筑标准28、。五、加强组织领导(一)强化地方各级政府责任。各地区要进一步提高认识，继续加大棚户区改造工作力度。省级人民政府对本地区棚户区改造工作负总责，按要求抓紧编制2013年至2017年棚户区改造规划，落实年度建设计划，加强目标责任考核。市、县人民政府要明确具体工作责任和措施，扎实做好棚户区改造的组织工作，特别是要依法依规安置补偿，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位、分配补偿到位。要加强信息公开，引导社会舆论，主动发布和准确解读政策措施，及时反映工作进展情况。广泛宣传棚户区改造的重要意义，尊重群众意愿，深入细致做好群众工作，积极引导棚户区居民参与改造，为推进棚户区改造营造良好社会氛29、围。(二)明确各部门职责。住房城乡建设部会同有关部门督促各地尽快编制棚户区改造规划，将任务分解到年度，落实到市、县，明确到具体项目和建设地块；加强协调指导，抓好建设进度、工程质量等工作。财政部、发展改革委会同有关部门研究加大中央资金补助力度。人民银行、银监会研究政策措施，引导银行业金融机构继续加大信贷支持力度。国土资源部负责完善土地供应政策。(三)加强监督检查。监察部、住房城乡建设部等有关部门要建立有效的督查制度，定期对地方棚户区改造工作进行全面督促检查；各地区要加强对棚户区改造的监督检查，全面落实工作任务和各项政策措施，严禁企事业单位借棚户区改造政策建设福利性住房。对资金土地不落实、政策措施30、不到位、建设进度缓慢、质量安全问题突出的地方政府负责人进行约谈，限期进行整改。对在棚户区改造及安置住房建设、分配和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的行政机关及其工作人员，要依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。 2122四川省出台政策根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）精神，按照省委、省政府启动实施棚户区改造工程的决策部署，为切实做好棚户区改造工作，着力改善棚户区人民群众居住条件，现结合我省实际，制订了一系列实施方案。一、指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以改善民生、建设和谐四川和促进经济与社会协31、调发展为目的，坚持以人为本，着力改善棚户区居民特别是低收入家庭的居住和生活条件，努力把棚户区改造工程建设成惠及困难群众的德政工程和民心工程。二、基本原则（一）统筹规划，分步实施。坚持棚户区改造与城市发展、产业结构调整、社会事业发展及生态环境保护统筹推进，棚户区改造要注重与廉租房等保障性住房建设相结合，与城市旧城改造相结合，与灾后重建相结合，与房地产开发相结合，统一规划，按轻重缓急，分步实施，稳步推进。（二）政府协调，分类指导。充分发挥政府的组织协调作用，在政策与资金上给予必要的支持，确保棚户区改造顺利推进。积极推行市场化运作，鼓励以房地产开发方式实施棚户区改造；实施优惠政策，支持符合条件的棚户32、区采取职工集资合作建房或经济适用住房的方式加大改造力度；加大政府投入，积极推进城市、工矿企业、林区棚户区保障性住房建设项目实施。（三）综合开发，配套建设。棚户区改造要符合城市建设总体规划、住房保障规划、矿区发展规划等，按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的要求，组织实施棚户区改造工程，改造后区域内居民的生活环境明显改善，配套设施相对完善，能够满足居民入住使用的基本要求。（四）依法推进，确保稳定。棚户区改造过程中，要严格执行有关土地使用、资金使用、城市房屋拆迁、工程建设、城市建设管理等方面的规定。坚持以人为本，统筹考虑，先易后难，稳步推进，依法保障被拆迁人的合法权益，确保社会33、稳定。三、实施范围（一）实施范围。城市棚户区：指21个市（州）政府所在城市城区范围内的棚户区。工矿棚户区：中央及省属煤矿等工矿企业棚户区。林区棚户区：全省国有林区棚户区，包括省属国有森工企业局（林业局）和地方国有林区的林业局、国营林场棚户区。（二）棚户区界定。本次改造工程中的棚户区是指：以平房为主，居民家庭收入低、住房困难（人均建筑面积低于当地城镇人均建筑面积的50%），房屋成新率低或破损率高，住房功能或配套设施不齐全，卫生环境差、消防隐患大的集中连片（达到50户以上）居住区。.3宜宾市出台政策宜宾市委、市政府高度重视棚户区改造工作，采取一系列有力措施切实推进。根据住房和城乡建设部等国家五部委34、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保【2009】295号）及省政府办公厅关于印发四川省棚户区改造工程实施方案的通知(川办发【2009】14号)等文件精神，切实改善人民群众居住条件，印发关于加快推进危旧房棚户区改造工作指导意见。一、总体目标深入贯彻落实科学发展观，适应工业化、城镇化发展的需要，以改善群众住房条件为出发点和落脚点，加快推进各类危旧房棚户区改造，2014年-2017年改造各类棚户区5万套。二、工作措施（一）抓好棚户区规划编制工作。各县（区）要按照属地原则，对未改造棚户区逐个调查摸底，编制2014年-2017年棚户区改造规划，并展望至2020年。按照分类实施、先易后难、35、平稳推进的原则，明确各类棚户区的改造规模、组织形式、改造方式和时序，于2014年3月底前完成规划编制并上报市住建局备案。（二）抓好项目储备工作。改造项目的确定必须符合棚户区改造政策。2014年改造计划原则上按市政府下达的目标任务执行，改造项目要在6月底前开工85%以上，9月底前全面开工建设；抓紧组织2015年改造项目前期准备工作，提前做好2016年、2017年改造项目的储备工作。（三）合理确定改造组织形式。充分发挥政府组织引导作用，采取政府主导与市场参与，居民自主与政府支持，企业组织与政策支持等组织形式推进棚户区改造。（四）合理确定改造方式。结合城市规划和土地利用规划，采取拆旧新建、改扩建和综36、合整治等方式实施棚户区改造。避免简单大拆大建和高强度开发。对零星棚户区由政府采取异地安置或综合整治方式实施。（五）加快项目建设进度。在确保安全质量前提下，加快棚户区改造安置住房项目建设进度，多层建筑18个月、高层建筑24个月竣工并交付使用。三、政策措施（一）加大资金支持力度。采取增加财政补助、信贷支持、吸引民间资本、企业和群众自筹等办法筹资资金。1.加大政府资金支持。各县（区）财政严格执行城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费20%和土地出让收益10%用于保障性住房和棚户区改造支出；市级财政将土地出让收益8%用于市中心城区保障性住房和棚户区改造支出。2积极争取信贷支持。建立健全贷37、款还款保障机制，以宜宾市投资集团有限责任公司为信贷资金融资平台，积极争取向金融机构的贷款，按规定统筹调剂使用棚户改造信贷资金。3.鼓励民间资本参与改造。通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式鼓励和引导民间资本参与棚户区改造项目建设，并积极落实民间资本参与棚户区改造的各项优惠政策。4.加大企业改造资金的投入。鼓励企业组织棚户区改造，充分调动企业职工参与改造的积极性,合理承担安置住房建设资金。（二）“以奖代补”推进棚户区改造。市级财政将土地收益2%和住房公积金增值收益在提取相关费用后本着“多干多补、少干少补”原则给予资金奖励。可通过返还土地出让金支持居民自主改造项目的基础设施建设，具体规38、定由市财政局制定。（三）确保建设用地供应。棚户区改造安置住房建设用地纳入当地土地供应计划优先安排，未落实土地的建设项目不得纳入当年保障性安居工程目标任务。结合江安县实际拟定棚户区改造供地支持和优惠政策，具体规定由县国土局制定。(四) 落实税费减免政策。对棚户区改造项目，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；按财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知（财税2013101号）规定，落实好棚户区改造安置住房税收优惠政策；电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，适当减免入网、管网增容等经营性收费，减免比例不得低于10%。（五）完善安置补偿政策。采取实物安置和39、货币补偿相结合，由居民自愿选择。对经济困难、无力购买安置住房的居民，可以通过提供保障性住房或发放租赁补贴予以解决。具体方案由各区县制定。四、组织措施（一）落实工作责任。县人民政府是棚户区改造工作的实施主体、工作主体和责任主体，要加强对辖区内棚户区改造工作的领导，确保棚户区改造工作的顺利实施。（二）健全工作机制。成立以县长为组长，县委、县政府相关领导为副组长，相关职能部门分管领导为成员的江安县危旧房棚户区改造领导小组，统筹协调棚户区改造中的重大问题。各成员单位各司其职，各负其责，密切配合，形成合力，加强对全市棚户区改造工作的管理。（三）强化监督检查。县政府、相关职能部门要加强监督检查，及时解决问40、题，坚决制止棚户区改造中损害居民和职工合法权益的行为。对工作不落实、措施不到位的地区和单位，要通报批评，并责令其限期纠正和整改。（四）加强宣传引导。要坚持正确的舆论导向，充分发挥各种媒体的宣传作用，采取多种形式广泛宣传棚户区改造的重大意义，准确解读政策措施，及时反映工作进展情况，取得棚户区居民的理解和支持，为棚户区改造工作营造良好的舆论氛围。2.2 项目建设的必要性项目建设是落实科学发展观构建和谐社会改善民生的重大举措。棚户区是城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。同时城市和41、国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。项目建设有利于完善城市功能提升城市形象，贯彻节约集约用地原则，改善人居环境。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，可以完善该区域配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。通过棚户区的改造，解决了居民的居住安全问题，改善居住环境，城市中一些脏、乱、差的42、死角得到了治理，在提高居民生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位。通过棚户区的改造，还促进了城市存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划建设城市、经营城市，为城市的进一步发展奠定良好的基础。我国人多地少，耕地资源稀缺，又正处在工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾突出。为此国务院专门下发了国发（2008）3号关于促进节约集约用地的通知，省市也下发了相应的文件并采取了相应的措施，力求做到切实保护耕地，大力促进节约集约用地。棚户区改造工程的建设，不仅有利于土地利用效率的提高，同时工程通过由政府主导，统一规划、统一设计、统一建设，工程建设全过程采用公开招投标43、方式确定设计、勘察、施工、监理等单位，不仅提高了建筑质量的安全，而且充分考虑了居住小区的环境质量、基础设施条件、生活配套设施等多方面需求，改善了棚户区居民的居住条件。项目建设有利于调整房地产市场住房供应结构，平抑房价，促进房地产市场健康发展。近年，随着房地产市场的回升，房价持续上涨，部分城市投资投机性购房大幅上升，商品房市场供需矛盾加剧。普通居民住房支付能力不足，中、低收入家庭住房难的问题更加突显，社会反响强烈，其中商品房供应结构不合理是导致当前房价不合理上涨的主要原因之一。以上问题引起了党中央、国务院高度重视，专题研究并制定了完善促进房地产市场健康发展的政策措施，做出了增加保障性住房和普通商44、品住房供给，抑制投资投机性购房和全面启动城市棚户区改造工作的部署。出台了国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发20104号)，以及国发201010号国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）明确要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加保障性住房和普通商品住房供给，在鼓励和支持居民合理住房消费同时，抑制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。城市和国有工矿棚户区的改造，其政策核心是解决约70%城镇中低收入居民的住房问题，项目建设有利于加快解决低收入和中等偏下收入群众的住房问题，增加普通商品住房的供应，优化房地产市场供应结构，平抑商品房价格的不合理45、上涨，促进房地产市场平稳健康发展。城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。提出棚户区全面改造是重大的宏观决策。当前宏观经济正在恢复增长，棚户区改造是重大的扩大内需举措，是将促进经济发展与改善民生的有机结合，是真正有效的有质量的扩大内需转变增长方式的工程之一。城市和国有工矿棚户区改造，在扩大投资的同时，通过安置房的配售，还能扩大住房的消费，对相关产业都有重要的拉动作用。所以，总的来说，推进城市和国有工矿棚户区改造有利于稳定46、人心，稳定社会，稳定经济，促进发展。综上所述，棚户区改造项目有利于提高棚户区居民居住环境，解决中、低收入家庭购房难的问题。项目建设有利于节约利用土地，促进房地产市场健康发展；有利于扩大内需刺激消费，促进经济平稳发展，构建和谐社会。因此，本项目的建设是必要的。2.3项目建设的可行性1、本项目的实施符合党中央、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难，全面落实全国保障性安居工程工作，推进城市和国有工矿棚户区改造工作的宏观政策。党和国家及社会各界高度重视该项工作的开展，从政策、资金、税收上加以扶持，省市各部门也积极组织落实，出台了相关的具体规划和实施办法，为本项目的建设提供了良好条件。2、本项目建设符合47、江安县城市总体规划的要求。项目建设地址为江安县城区内，交通便利、地理位置优越，适合建设，项目各项条件符合江安县城市总体规划的要求。第三章 项目建设条件及选址3.1 项目建设条件分析江安县自然条件概况江安县位于四川南缘，长江之滨，宜宾之东，三市（宜宾、泸州、自贡）之交。地跨北纬282220285645，东经 10457401051433。县境南北最大纵距59公里，东西最大横距23.4公里，东界泸州市江阳区、纳溪区；南邻兴文县；西接南溪区、长宁县；北连自贡市富顺县。全县幅员面积912平方公里，总人口56万，县人民政府驻地江安镇竹都大道。江安县属低山丘陵区，平坝占总面积的28.27，丘陵占33.1848、%，低山占27.5。地势南高北低，海拔在236.31000.2米之间，全县最高峰天皇寺海拔为1000.2米。江安县地质由于受四川盆地地质的影响，形成四川台向斜，永川帚状褶皱带和筠连赤水向斜东西向构造带范围，形成紫色砂页岩、棕红色砂岩、泥岩、棕紫色砂岩、泥岩，长江沿岸有灰棕色冲积物，黄色冲积物，紫色冲积物，均为第四系的新老冲积。县内除长江外，有大小河溪145条，分别流入长江、沱江，河流总长507.69公里。江安县气候属中亚热带四川盆地湿润气候区，季风气候明显，四季分明，常年平均气温为18.1，年平均降水量为1132毫米，年平均日照时数1199.3小时，全年无霜期347天。江安县社会经济概况江安县49、幅员面积912平方公里，总人口56万，辖14镇4乡，297个行政村、2043个村民小组、23个社区、3个街村居委会，229个居民小组。江安县已有1660年设县历史的蜀南名县。享有“中国橙海和竹海故都”美誉，历史悠久，文化深厚，资源富饶，物华天宝。江安县的发展战略定位是：把江安建成初具规模的宜泸两市结合部的物资集散地，独具特色的优质农副产品生产和加工基地，省市旅游大环线的重要支撑点，长江上游生态环境保护屏障的重要区域，经济和社会事业协调发展的对外开放二级城市。 2013年全县实现地区生产总值1,048,722.00万元，可比增长9.6%。其中，第一产业增加值204,857.00万元，增长3.8%50、；第二产业增加值626,746.00万元，增长10.6%；第三产业增加值217,117.00万元，增长11.8%。三次产业对经济增长的贡献率分别为15.1%、67.8%和17.1%。三次产业比重为19.5：59.8：20.7。全县民营经济持续快速发展，总量突破60亿元，占GDP的比重进一步提高。全年民营经济增加值达到643915万元，比上年增长12.3%；占GDP比重达61.4%，比上年提高1.5个百分点，对GDP增长的贡献率为75.5%。江安县棚户区改造工程建设项目位于该县城区，项目所在地交通便捷，基础设施和公共配套设施完善。3.1.3 项目施工条件1、天然建筑材料：本工程施工所需要的砂料、51、卵石、石料等全部能在县内市场采购。 2、主要外来材料的供应：本工程施工的主要材料包括钢材、木材、水泥等均能在县内市场采购。3、施工电源：本工程施工电源由电力部门供应。因此，本工程的施工供电可靠，电量充足，能满足施工要求。4、施工队伍及设备：施工队伍通过公开招投标方式，择优选择有能力承担本工程施工的专业施工企业。工程所需的机械设备由中标企业自行解决。江安县有丰富的劳动力资源，可为本工程提供充足劳动力。3.1.4城市规划与区域性规划要求 根据宜宾市江安县城市总体规划江安县城市性质为：省级历史文化名城，宜宾市域二级中心城市，宜东物资集散港，以发展工业、旅游为主的综合型城市。县域城镇空间发展模式可概括52、为：“一城三群一带”辐射组群、以“丰”字型轴线拓展空间开发模式，促进人口、经济向轴线和节点区域集聚，形成以线串点、以点带面的空间结构体系。空间发展轴线：（1）“一城三群一带”辐射组群。（2）以“丰”字型轴线拓展。（3）空间开发战略：实施“中心提升、三群突破、城乡协调、四片发展”的空间开发战略。县城空间总体发展战略为“东进西拓、南延北跨”。根据远期用地选择，结合江安县的自身情况以及小城市发展的特点和实际需要出发，确定城市用地布局结构形式为“一城、两心、三片、两区”。“一城”：江安县城。“两心”： 依托江安旧城和江北新城形成的公共服务中心；依托老城区商业服务基础形成的商业、旅游、休闲服务中心；依托53、江北新区形成的城市新区以及为产业片区服务的公共服务中心。“三片”： 即江安旧城、江北新城和小坝片区。“两区”： 即阳春工业区的两个产业片区。江安县城市棚户区改造工程建设项目位于江安县江安镇，江安镇是全县的政治、经济、文化、交通、信息中心，重点发展商贸、金融、信息、物流、文化旅游等城市现代服务业。项目建设符合城市规划与区域规划要求。3.1.5征用拆迁条件本项目拆迁工作由政府主导，具体由江安县人民政府下属部门实施。本项目拆迁总面积83,834.14平方米，安置户数981.00户。本项目涉及拆迁补助安置资金已经部分到位。上述条件为保证项目的顺利开工建设提供用地保障。本次建设用地由政府以划拨方式提供给54、业主单位使用。3.1.6环境条件本项目建设所在地不在水源保护区、风景名胜区、自然保护区内，符合国家环境保护法规的要求。3.1.7项目建设其他条件 1、项目实施过程中的社会环境本项目建设均符合相关规定，并得到有关部门和社会各界的大力支持。同时项目所在地及周边社会稳定，治安状况良好，可保证工程建设的顺利进行。2、政策法律条件四川省及宜宾市具有完备的建设施工法律及规范，本项目建设均符合相关规定，并得到有关部门和社会各界的大力支持。3.2项目场址选择 项目选址基本原则1、符合国家、地区和城乡规划要求；2、节约项目用地，尽力降低建设投资，节约运费，减少成本，以便达到节约资源和提高效益的要求；3、安全原则55、，防火、防地质灾害；4、有利于环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。 项目选址依据1、中华人民共和国城市规划法；2、四川省实施办法；3、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保（2009）295号；4、国务院关于加快棚户区改造工作的意见国发201325号；5、四川省棚户区改造工程实施方案；6、宜宾市江安县城市总体规划；7、宜宾市人民政府办公室关于加快推进危旧房棚户区改造工作指导意见。场址结果本着节约利用土地，坚持以人为本，预防地质灾害的原则，结合宜宾市江安县的发展规划，经过综合考虑各棚户区的实际情况，拟建的江安县城市棚户区改造工程建设项目场址为：1、江安县棚改会龙小区新建安置点56、项目位于江安县龙君庙路交叉处。项目用地规整，地块东北面及东南面为居民住宅用地，西南面为S308线，西北面为规划道路，整个场地地势北高南低。周边城市设施正逐步完善，交通便利，可达性好。规划用地面积16,615.19平方米。2、江安县棚改西街新建安置点位于江安县西街。该项目地处江安县江安镇内，东面为学府大道，南面为西街，西面及北面为居民住宅区，交通便利，周边配套设施完善。该项目用地规整，地势平坦，靠近城市道路，交通十分方便。规划用地面积15,539.76平方米。综合评述项目场地内无不良地质现象，地形平坦，地基稳定性较好，具有较好的建设条件。地下水及场地土对砼结构、砼中的钢筋具微腐蚀性。土对钢结构具57、微腐蚀性。项目区交通方便，基础设施成熟，材料采购方便，具备较好的施工条件。江安县城市棚户区改造工程建设项目建设场址满足项目建设的需要。第四章 项目建设规模及内容4.1主要建设内容本项目建设内容主要包括：安置还房、配套商业用房、小区物管及其他配套用房、小区道路及配套设施等建设。本项目拟建安置用房及附属设施、配套商业用房等共计126,341.09平方米，拟拆迁面积共计83,834.14平方米。4.2安置文件及标准江安县人民政府为改善城市居民人居环境，造福人民群众，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例和国家棚户区改造相关规定，制定了县城棚户区改造项目拆迁安置管理办法：第一条：棚户区改造范围县城区规58、划棚户区改造宗地（以规划红线为准）。第二条：实施时间自江安县人民政府发布房屋征收决定公告之日起。第三条：补偿方式被征收人可以选择货币补偿方式，也可以选择房屋产权调换方式。货币补偿是指在房屋征收补偿中，以市场价值评估为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。房屋产权调换是指房屋征收人提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结算差价。第四条：房屋权属及用途确定（一）征收私房，其权属、用途、性质、建筑面积以房屋所有权证为准。建筑面积有异议的，以有资质的测绘公司进行测绘确认。房屋的合法性由县建设行政主管部门明确。（二）被征收房屋所有权人不确定的，由房屋征收部门报请江安县人民政府59、作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，证据保全后拆除。第五条：房地产价格评估机构的选择本征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家具有房地产价格评估资质的机构承担。由多数被征收人在征收公告发布之日起5日内从报名参选的房地产价格评估机构中协商选定一家评估机构，并书面报房屋征收部门。如在5日内协商不成的，由房屋征收部门会同县级财政、审计等部门从报名参选的房地产价格评估机构中随机选定一家，负责同一征收范围内房屋的评估工作。第六条：被征收房屋价值的确定由选定的房地产价格评估机构对被征收房屋进行评估，以评估机构出具的被征收房屋价值评估报告作为依据进行确定。 第七条：被征收房屋的补偿（一）被征收房屋补60、偿。被征收人可以选择货币补偿方式，也可以选择房屋产权调换方式。1货币补偿方式。（1）被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋的评估价值给予一次性货币补偿。（2）附属设施补偿。对被征收人已有的独立户头等设施给予补偿。闭路、有线电视：480元户（已转数字电视的按标清增加300元、高清增加600元计发）;分水表和分电表：500元块;空调移机费：柜机400元台，挂机200元台;水独立户：3000元/户；电独立户：4000元/户；天然气独立户：3730元/户；有线电话独立户（含宽带）：200元/户。以上补偿费一次性发给被征收人，涉及水、电、天然气等设施的使用费用，由被征收人在领取补偿费前自行缴清，否则不予发61、放。（3）房屋室内装修和附属设施补偿按重置价格协商确定补偿标准，协商未达成一致的，由有资质的专业评估机构评估确定。2房屋产权调换补偿方式。（1）被征收人选择房屋产权调换的，原则上就近期房调换，等面积调换不补差。以产权户为单位，被征收人住宅房屋建筑面积在120含120以下的只能调换一套住房，建筑面积在120以上的可调换一套或两套住房，超面积和安置不足部分均按市场评估价格结算补差。（2）对已有水、电、气等独立户头予以搬迁恢复。对无独立户头的被征收人按县物价部门核定的标准补清“五通（水、电、气、闭路、电话）”设施费后，由征收部门协助办理相关手续。（3）被征收房屋的附属物及装修装饰，不作产权调换，房屋62、室内装修和附属设施补偿按重置价格协商确定补偿标准，协商未达成一致的，由有资质的专业评估机构评估确定。（4）由征收人在县城区规划建设的安置点提供营业用房和80120的高层住房作为产权调换房，按照先签先选的原则进行选房，房源不分栋号、楼层及朝向，均按同一价格执行。（二）搬迁、临时安置和停业停产损失补偿。1搬迁费补偿：征收住房的，按被征收房屋合法建筑面积计发，标准为8元次，每户每次不低于800元；选择货币补偿的计发一次，选择房屋产权调换的计发两次。征收商业用房的，按被征收房屋合法建筑面积计发，标准为30元次。选择货币补偿的计发一次，选择房屋产权调换的计发两次。2临时安置过渡费补偿：征收住房的，由被征63、收人自行过渡安置，按被征收房屋合法建筑面积计发，标准为7元月，但每户每月不低于700元,过渡期以被征收人交出被征收房屋之日起计算至征收人交付调换房屋后3个月止。征收商业用房的，由被征收人自行过渡安置，按被征收房屋合法建筑面积计发，标准为30元月，过渡期以被征收人交出被征收房屋之日起计算至征收人交付调换房屋之日止。被征收人选择货币补偿的分别按被征收房屋的合法建筑面积和标准计发三个月的临时安置过渡费。3商业用房停业停产损失在签约期限内签约并搬迁的一次性补助150元。第八条：签约期限自房屋征收决定公告之日起90个工作日内。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收64、房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府按照本征收补偿方案作出房屋产权调换的补偿决定。第九条：奖励办法一、征收房屋的搬迁奖励被征收人在征收公告发布之日起10个工作日内签约并搬迁的，按被征收房屋合法建筑面积50元/给予奖励；超过征收期限未签约或签约后未搬迁的，不予奖励。二、征收住宅房屋的奖励被征收人选择产权调换的，以产权户为单位，被征收人可自愿选择不超过被征收房屋建筑面积30平方米的优惠调换房（其中：020以内的含20，被征收人按1680元/补款后享有该部分房屋产权;2030以内的含30，按2400元/补款后享有该部分房屋产权）;超过被征收房屋建筑面积30以上的按2800元/或按同期市65、场评估价格进行补款后享有该部分房屋产权。安置不足部分按2800元/或按同期市场评估价格进行补偿。超过征收公告确定的签约期限的，其产权调换房屋不再给予30平方米的优惠价，超出被征收面积或安置不足的一律按市场评估价格结算。三、征收商业用房的奖励和补助被征收人选择房屋产权调换的，在征收公告确定的签约期限内签约的，调换面积大于被征收门市面积10以内的（含10），按该地段同期市场评估价格的70%补差价，大于被征收门市面积10-15的（含15），按该地段同期市场评估价格的80%补差价，超过15平方米的，按该地段同期市场评估价格购买。在签约期限内未签约的，超过应安置面积部分按同期市场评估价格购买。调换不足部66、份按同期市场价格货币补偿。超过征收公告确定的签约期限的，其产权调换房屋不再给予优惠价，超出被征收面积的一律按市场评估价格结算。 四、征收无证自搭房的补助（一）征收公告发布之前的无证自搭房，按以下方式进行补助。1距征收公告发布之日两年以上的无证自搭房，可根据房屋建筑面积和结构，参照江安县违法建筑自拆工时补助标准规定上浮50%给予被征收人一次性货币补助。2距征收公告发布之日两年之内的无证自搭房，或虽两年以上但其违建行为有连续性的无证自搭房，可根据建筑面积和房屋结构，参照违法建筑自拆工时补助标准规定上浮20%给予被征收人一次性货币补助。（二）征收公告发布之后被征收人违规自行搭建的违章建筑一律不予工料67、补助。五、其他补助对无独立户头的被征收人，给予以下补助。水：1500元/户；电：2000元/户；气：2000元/户;闭路:300元/户;被征收人按县物价部门核定的标准补清“五通（水、电、气、闭路、电话）”设施费后，征收部门协助办理相关手续。第十条：本管理办法的说明江安县城棚户区改造项目拆迁安置管理办法由江安县住房和城乡规划建设局负责解释。4.3拆旧点项目状况及新建安置点建设规模 项目改造区域情况本项目共涉及对宜宾市江安县城区七个棚户区进行拆迁。拆旧点具体情况如下：（1）人民球场西侧棚改点位于江安县城区球场巷，改造区域占地面积约7.00亩，该区域拆迁房屋主要为6080年代，房屋主要为砖木结构及砖68、混结构，房屋大多较为破烂，功能及配套不完善。该点共拆迁居民45户，拆迁住宅面积2,879.77平方米，商铺54.19平方米，拆迁总建筑面积2,933.96平方米。拆迁居民全部为异地安置。（2）滨江路(川剧团)棚改点位于江安县城区滨江路，改造区域占地面积约27.00亩，该区域拆迁房屋主要为6070年代，房屋主要为砖木结构，房屋大多较为破烂，功能及配套不完善。该点共拆迁居民209户，拆迁住宅面积25,246.00平方米，商铺1,554.00平方米，拆迁总建筑面积26,800.00平方米。拆迁居民全部为异地安置。（3）西街棚改拆旧点位于江安县城区西街，改造区域占地面积约40.00亩，该区域拆迁房屋主69、要为6070年代，房屋主要为砖木结构，房屋大多较为破烂，功能及配套不完善。该点共拆迁居民345户，拆迁住宅面积24,817.00平方米，商铺2,137.58平方米，拆迁总建筑面积26,954.58平方米。拆迁居民全部为就地安置。（4）三社区（含青云街）棚改点位于江安县城区三社区，改造区域占地面积约53.00亩，该区域拆迁房屋主要为6070年代，房屋主要为砖木结构，房屋大多较为破烂，功能及配套不完善。该点共拆迁居民382户，拆迁住宅面积24,330.78平方米，商铺2,814.82平方米，拆迁总建筑面积27,145.60平方米。拆迁居民全部为异地安置。432建新项目建筑规模的确定根据项目业主提供70、拆迁安置基本资料结合当地政策规定，本项目建设规模的确定根据项目片区拟进行安置的对象、人数、户数、面积，全部实行产权调换方式进行安置。项目建设在满足江安县城市总体规划及和安置点所在片区规划的条件下，本着集约用地原则，结合项目用地情况等因素综合确定。户型设计上要考虑棚户区居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例。各安置点具体情况如下：（1）棚改会龙小区新建安置点项目位于江安县龙君庙路交叉处，本项目规划用地面积16,615.19平方米，规划容积率为3.44，项目总建筑面积70,230.61平方米。其中：地上建筑面积57,156.44平方米（计容面积），考虑以121.64平方米作为小71、区物管用房，其他配套用房123.20平方米，4,950.28平方米配套商业用房，住宅用房建筑面积51,961.32平方米（共438套）；地下建筑面积13,074.17平方米。本项目可用于拆迁安置还房面积预计56,911.60平方米。（2）棚改西街新建安置点项目位于江安县西街，本项目规划用地面积15,539.76平方米，规划容积率为3.219，项目总建筑面积56,110.48平方米。其中：地上建筑面积50,017.53平方米（计容面积），考虑以444.79平方米作为小区物管用房，其他配套用房101.32平方米，配套商业用房6,484.55平方米，住宅用房建筑面积42,986.87平方米（共43472、套）；地上不计容面积18.00平方米作为值班室，架空层142.89平方米；地下建筑面积5,932.06平方米。本项目可用于拆迁安置还房面积预计49,471.42平方米。433拟拆迁安置情况汇总表江安县城市棚户区改造工程建设项目拆迁安置汇总表安置小区（建新点）棚改区（拆旧点）总拆迁面积（平方米）拆迁户数（户）拆迁户数/面积（平方米）住宅（货币补偿）住宅（产权调换）商铺（货币补偿）商铺（产权调换）户数面积户数面积户数面积户数面积会龙小区新建安置点人民球场西侧棚户区改造拆旧点2,933.964500.00 442,879.7700.00 154.19滨江路（川剧团）棚户区改造拆旧点26,800.0073、20900.00 19725,246.0000.00 121554.00 三社区（含青云街）棚户区改造拆旧点17,795.7324700.00 19714,980.9100.00 502,814.82小计47,529.69501.0000.0043843,106.6800.00634,423.01西街新建安置点西街棚户区改造拆旧点26,954.5834500.00 29924,817.0000462,137.58三社区（含青云街）棚户区改造拆旧点9,349.8713500.00 1359,349.8700.00 00.00小计36,304.4548000.0043434,166.8700.0074、462,137.58合计83,834.14981.000.000.00872.0077,273.550.000.00109.006,560.594.4项目主要经济技术指标江安县城市棚户区改造工程建设项目总用地面积32,154.95平方米，总建筑面积126,341.09平方米，其中：住宅建筑面积94,948.19平方米，商业建筑面积11,434.83平方米，小区附属设施用房及物管用房等合计951.84平方米，地下建筑面积19,006.23平方米，总户数872.00 户（详见下表）。江安县城市棚户区改造工程建设项目主要经济技术指标序号名称单位棚改会龙小区新建安置点项目棚改西街新建安置点项目合计一总75、用地面积m216,615.1915,539.7632,154.95二总建筑面积m270,230.6156,110.48126,341.091地上建筑面积m257,156.4450,178.42107,334.861.1商业m24,950.286,484.5511,434.831.2住宅m251,961.3242,986.8794,948.191.3物管用房m2121.64444.79566.431.4其他配套用房m2123.2101.32224.521.5门卫室m218.00 18.001.6架空层m2142.89142.892地下建筑面积m213,074.175,932.0619,006.276、3三容积率3.443.219四建筑占地面积m24,984.563,184.988,169.54五建筑密度%30%20.50%六绿地率%30%30%七总户数户438434872.00八机动车停车位个411442853.00第五章 项目建设方案5.1项目建设指导思想及建设方案依据项目建设指导思想棚户区改造项目是重大的民生工程和发展工程，主要是解决中低收入家庭住房的重要途径。其目标群体被明确集中于“中等偏下+低收入家庭”。本项目结合城市总体规划及土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定项目功能定位，从城市设计的角度出发，根据不同功能使用要求，总体布局力求简洁、明确，交通顺畅，方便高效，各组成部分形77、成有机的建筑整体，本项目的方案设计遵循以下原则：（1）尽可能的满足中低收入家庭的住房需求。以中小户型为原则。充分考虑周边收入水准，以解决中低收入居民的住房问题。（2）尊重地方文化和塑造社区文化，充分考虑该地区和周围环境特点，体现时代特色和地域城市风貌。引导社区文化的形成：塑造一个有丰富文化内涵的、充满生机的，并为居民所认同居住社区。（3）规划与住宅设计处理好建筑及绿地、树木的关系，注重利用自然资源和条件，并减少对生态的影响，实现资源与环境的可持续发展。（4）重视人际交流，合理组织室外步行和活动场地，进一步提高室外公共设施水平。通过景观设计为居住者创造宜人的空间环境，为人际交流提供多样的空间。设78、计依据1、城市居住区规划设计规范 GB50180-93 （2002年版）；2、城市道路交通规划设计规范GB 50220-95；3、城市道路和建筑物无障碍设计规范GB50763-2012；4、工程建设标准强制性条文房屋建筑部分(2009年版)；5、民用建筑设计通则 GB50352-2005；6、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005年版)；7、住宅设计规范GB500962011；8、住宅建筑规范GB50368-2005；9、汽车库建筑设计规范(JGJ100-98)；10、汽车库.车库.停车场设计防火规范(GB50067-97)；11、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ13479、2010、J9952010；12、地下工程防水技术规范 GB50108-2008；13、屋面工程技术规范 GB50345-2004；14、建筑内部装修设计防火规范(GB 50222-95)；15、民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定（公通字200946号）；16、关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知（公消201165号）；17、宜宾市城市规划管理技术规定。5.2规划设计方案 5.2.1规划设计基本要求 （1）从小区用地的现状实际出发，结合地形、地貌、地物及周边环境，体现其特色与创新性。（2）保持公共空间规划与环境相兼容。（3）满足社区内部不同区域建筑总量和空间使用的限80、定要求。（4）与周边已建成的建筑物内的居民共享景观空间。（5）内部道路系统与城市道路有机结合，做到通畅自然、人车分流，避免往返迂回，满足消防车环通要求，有利于社区内部的功能划分和有效利用。5.2.2项目总平布局 1、会龙小区新建安置点：本方案结合场地条件，将场地大致分成两个台地，布置三栋点式高层，裙楼沿两条道路边顺坡围合的布置方式进行总体布局。主体塔楼均对街道平行布置， 整体沿周边围合布置，中庭形成较大的小区中心庭院，形成中央景观绿化，实现各栋建筑景观、日照、通风的均好性。庭院绿化和建筑容为一体，景观互相渗透。南设车辆出入口，东北部设人行出入口。在场地周边精心设计铺地与小品，使小区处处展现文化81、内涵。既实现景观视野的均好性，又为小区的居民提供一个相互交流的平台。2、西街新建安置点：建筑设计与地形相结合，充分利用场地面积及道路周边关系。利用底层入户口局部架空的通透性营造出入户大厅的空间感，同时利用架空层来完善居民的配套休闲娱乐场所。 商业建筑部分与住宅建筑部分体量的高低错落。空间体量上构成对比，营造活泼的，流动的建筑立面形式，充分发掘建筑第五立面形式。商业位于高层下部，外向型的临街商铺，作为联系小区和城市的纽带。通过综合使用各种设计手法, 在形成氛围浓厚，动感时尚街区的同时,为城市道路创造了优美宜人的城市景观及城市环境。5.2.3竖向设计 本项目场地地势平坦，设计时考虑与周边道路的坡向82、趋势大致吻合，尽量减少土方量。交通组织设计1、会龙小区新建安置点：根据小区步行、自行车和机动车交通方式的特点，为保证社区环境的安全和景观和谐，规划将社区交通分成车行和人行两个体系，实现小区住宅部人车分流。沿小区外围结合室外场地设置环形景观铺地车行系统，以方便临街商业的使用；在小区内部结合消防车道设置一个8形车道，通过环形车道可达到小区的各个建筑物。同时环形路网可得到较好的景观效果，步行系统沿步行主入口展开，并伸展至小区内部，形成尺度和景观感受变化丰富的步行空间，从而创造宜人的人际交流活动场所。2、西街新建安置点：结合地块地形地貌关系，与小区外周边原有道路和规划道路结合，组成环形消防车道，有利于83、解决紧急情况的疏散问题。出入口的设置考虑到交通及主城区方向，主入口设置在西外街，次入口设置在学府大道，机动车车库出入口设置在沿路两侧，靠主要道路，达到人车分流的效果。景观绿化设计 1、会龙小区新建安置点：本项目设计采用大面积集中绿地与周边分散相结合的景观布局方式，以“公共绿地-组团绿化-宅旁绿地-道旁绿地”的模式，即采用以中心绿地为依托，通过空间绿地进行渗透，宅间绿地为结尾的放射式绿地布置，通过点、线、面的结合共同组织成绿色的网络覆盖整个小区，将绿色带给每户住宅，充分体现均好性的原则。其景观采取极简主义手法，将面元素绿茵、铺地；线元素条石小径；点元素雕塑小品拼接组成大的景观感觉，创造景色怡人的84、居住环境。2、西街新建安置点：本项目景观环境布置方面，利用平面花式铺地以及点缀的绿色植物的立体光影。沿道路布置错落的沿街商业，形成拥有良好活跃商业氛围的商业街，为小区提供了良好的配套。同时极有效的提高了土地利用价值。5.2.6建筑单体设计1、平面功能设计根据棚户区改造的特点及安置住户的需求，设计确定了在满足功能前提下，尽量美观、经济。本项目在户型设计上主要立足于既创造舒适宜人的居住空间，又充分营造满足人们生活习惯的居住形态。平面房间做到规划方正，开间、进深与层高比例适宜；厅与卧室面积适宜，采用明厅、明厨、明卫的三明设计；使用功能合理，动静分区、公私分区、洁污分区和干湿分区明确。2、立面设计上建85、筑形式采用朴素、简约的现代建筑风格，为小区定下理性而逻辑的基调，借鉴传统院落空间形态，在虚实相生的建筑空间之际，在几何形体的衔接与穿插之间，营造出大方活泼的小区形象。在建筑手法上，主要采用了住宅立面简洁的设计思想，利用简洁的女儿墙及顶部挑板统一并简化建筑形态，使整个建筑群体简洁、干净，富于变化又充满韵律感。3、地下室：会龙小区新建安置点：地下室顶板均设置1.21.5米覆土绿化垫层至小区住宅室外地面，地下室除局部设给排水、电气、暖通设备间外，均为地下小汽车停车库及非机动车停车库，满足小区住宅停车要求，各住宅单体楼梯及电梯客梯均通至地下室，满足停车住户的出入需求。西街新建安置点：地下室为地下一层，86、功能包括地下车库、设备用房及其他用房。地下车库设有两个汽车出入口，净宽4米。地下室顶板以上覆土1200mm左右，满足绿化、管网等要求。地库层高为3.9米。5.3结构设计方案5.3.1本项目遵循的主要标准、规范、规程1、建筑结构可靠度设计统一标准 (GB 50068-2001)；2、建筑结构荷载规范（2012年版） (GB 50009-2012)；3、混凝土结构设计规范(GB 50010-2010)；4、建筑抗震设计规范(GB 50011-2010)；5、建筑地基基础设计规范(GB 50007-2011)；6、建筑工程抗震设防分类标准(GB 50223-2008)；7、地下工程防水技术规范(GB87、 50108-2008)；8、高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ 3-2010)9、高层民用建筑设计防火规范(2005年版) (GB 50045-95)；10、混凝土外加剂应用技术规范（GB 50119-2003）；11、纤维混凝土结构技术规程(CECS38:2004)；12、 工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分2009年版）；13、 其他相关的国家现行标准、规范及规程。本项目位于宜宾市江安县，宜宾市的抗震设防烈度为7度,设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第二组。宜宾市的基本风压值为0.30kN/m2。本工程地面粗糙度类别为B类，风荷载体形系数为1.30。雪荷载小于屋面活荷载，88、可不考虑。5.3.2主体结构选型本项目会龙小区新建安置点结构类型拟采用框架剪力墙结构；西街新建安置点拟采用剪力墙结构；地下车库部分采用框架结构。5.3.3基础形式本工程项目基础拟采用筏板基础,最终的基础形式需根据本工程场地的地质勘察报告，在各类基础间经综合比较后确定。5.3.4建筑结构安全等级会龙小区新建安置点为丙类建筑，其地震作用和抗震措施均按设防烈度为7度进行设计。根据的规定，本工程设计基准期为50年，结构的设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级。剪力墙抗震等级为三级，本工程楼屋面均采用现浇钢筋砼梁、板式结构。西街新建安置点抗震设防类别为丙类。根据建筑抗震设计规范(GB 50011-89、2010)规定,本工程抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.1g。设计地震分组为第二组。建筑结构安全等级为二级；基础设计等级为甲级。结构设计基准期（可靠度）为50年。结构设计使用年限及结构设计耐久年限为50年。5.3.5主要建筑材料本项目主要建筑材料为：高层住宅墙、柱的混凝土强度等级为C50C30，商业及1层地下室柱的混凝土强度等级为C30。结构梁、板、楼梯、基础的混凝土强度等级均为C30。圈梁及构造柱的混凝土强度等级均为C20。地下室外墙、底板、顶板、水池侧壁及基础采用C30集料级配防水混凝土，其抗渗等级均为P6。地下室外墙、底板、顶板、水池底板、侧壁及其他与土壤或水接触的混凝土构件90、的环境类别为二a类，其余部分处于一类环境。钢筋采用HPB300钢筋（主要用于箍筋和分布筋）、符合抗震性能指标的HRB400钢筋（梁、柱、墙、基础主筋和楼板受力钢筋）；钢板和型钢采用Q345B或Q235B钢材。 焊条采用E43、E50、E55型（用于钢筋连接）。填充墙体外墙采用玻璃窗或页岩空心砖(容重不大于8.5kN/m3)、页岩多孔砖和M5混合砂浆砌筑，厨房、卫生间、管道井处100厚内隔墙采用页岩多孔砖(容重不大于13.5kN/m3)和M5混合砂浆砌筑，其余内隔墙采用页岩空心砖及M5混合砂浆砌筑。外加剂与掺合物为微膨胀剂和聚丙烯纤维。本工程在地下室侧壁，顶、底板混凝土中加入适量的防裂型膨胀剂和91、纤维。5.4给排水设计方案5.4.1设计依据1、建筑给水排水设计规范（2009年版）（GB50015-2003）；2、住宅建筑规范（GB 50368-2005）；3、高层民用建筑设计防火规范(2005年版)（GB50045-95）；4、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；5、自动喷水灭火系统设计规范(2005年版)（GB50084-2001）；6、室外给水设计规范（GB50013-2006）；7、室外排水设计规范（GB50014-2006）；8、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；9、民用建筑节水设计标准GB50555-2010；10、委托方提供的其它相关资料。5.492、.2给水设计会龙小区新建安置点小区用水引自小区西侧规划路市政给水管,分别设二个水表引入小区各个部分，具体如下: 市政给水管DN200LXL150水表地下住宅60T水池住宅。市政给水管DN200LXS80水表商店。给水方式：-1-5F由市政压力直接供水，6-24F为变频泵供水，分别设高区、中区。给水室外主干管采用PE管，热熔粘接承压为1.25MPa，直埋敷设。给水室内干管采用内径嵌入式钢塑复合管，卡环连接，承压为 1.25MPa；直埋敷设或沿墙明装。项目用水定额及用水量：1、住宅用水标准L/p.d：200 时变化数2.52、商业用水标准8L/ m3d 时变化数1.53、绿化用水标准2L/ m2d93、 时变化数1.04、未预见水量以上标准的10%西街新建安置点水源初步考虑从市政道路上引入两条DN250的给水管,在本小区内形成环状给水管网以确保生活、生产及消防的供水安全。给水系统，据当地市政水压,初步考虑地下室由城市管网直接供水，5层以上由中区、高区变频或无负压给水机组供水，供水方式由甲方根据当地市政条件并取得相关单位同意确定，各区控制最大入户水压不超过0.35MPa。住宅室内各户水表集中设在楼梯间管井内，水表后的支管均在找平层内敷设，不穿房间以方便装修及检修，热水采用即式强制排气燃气热水器供应。商业热水由业主自理。项目用水定额及用水量：1、住宅用水标准L/p.d：200 时变化数2.52、94、商业用水标准8L/ m3d 时变化数1.53、绿化用水标准2L/ m2d 时变化数1.04、未预见水量以上标准的10%排水系统本项目初步考虑室内采用污废水合流排水体制及生活污水和雨水分流的排水体制,高层采用双立管排水系统，住宅卫生间采用同层排水，卫生间降板450mm（结构板），污水管出户后在地下室顶板上的覆土层内敷设，污水排至室外经化粪池处理后再排入城市污水管，污水量按生活用水量80%计算。雨水设计重现期：屋面为5年，场地为3年。雨水采用相对集中、就近排放的原则排入小区附近的城市雨水系统。屋面雨水采用外排水方式进行排除，屋面设置雨水斗收集雨水，用管道将其排至室外，再由室外雨水沟就近排入城市雨水95、系统。在覆土层内作雨水沟（为了降低管道的埋深和与污水管的交叉）。场地雨水及空调凝结水尽量自然散排回灌日益短缺的地下水以节约水资源。对于地下室内不能重力排放的污废水，将设置潜污泵将其抽升后排入室外污、雨水管（沟）。5.4.4管材及卫生设备1、给水立管选用钢塑复合管，支管选用PP-R管。室外选用PE管或钢塑复合管。2、排水管室内选用实芯UPVC塑料排水管（立管采用消音螺旋管），室外选用高密度聚乙烯（PE）钢塑复合管。3、消防及自喷管选用内外热镀锌钢管，卡箍连接。4、水箱选用不锈钢水箱，各水箱均设有净水仪以保证生活水质。5、卫生器具选用节水型卫生器具。6、各种设备均选用高效低能耗，低噪声环保型节能产96、品。5.4.5给排水节能（1）所有给排水泵等设备均采用高效节能产品。（2）合理进行给水系统分区，充分利用市政给水水压供水。（3）住宅应采用节水型卫生洁具。5.5电气设计方案5.5.1设计依据1、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）；2、民用建筑电气设计规范JGJ/T 16-2008；3、低压配电设计规范GB 50054-2011；4、10kV及以下变电所设计规范GB50053-94；5、供配电系统设计规范GB 50052-2009；6、建筑物防雷设计规范GB50057-2010；7、建筑照明设计规范GB50034-2004；8、火灾自动报警系统设计规范GB50116-997、8；9、安全防范工程技术规范GB50348-2004；10、有线电视系统工程技术规范 GB50200-94；11、住宅设计规范GB50096-1999；12、城镇住宅设计规范DB51/5018-2000；13、建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2004；14、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB 50067-97；15、委托方提供的其它资料。5.5.2变、配电系统会龙小区新建安置点：1、本工程高层住宅为一类高层商住楼，地下室为I类地下停车库，其消防用电，客梯、生活水泵、地下室排污泵、弱电机房、安防监控及航空障碍标志照明等按一级负荷要求供电，其余按三级负荷要求供电。2、变电所设在98、地下室，采用一路10KV高压供电，变压器设置2台，住宅变压器拟采用1台1250KVA干式变压器，商业及小区公共用电采用1台拟采用1台800KVA干式变压器。3、为保证消防用电等设备的可靠供电，在地下室另设1台自启动柴油发电机组，发电机容量暂定340KW，要求能在15s内供电。4、用电指标：住宅：80平米：4 kW/户； 100平米：5 kW/户； 120平米：6 kW/户；商业：100150 W/ m2；公共建筑：80 W/ m2；车库及设备用房：10 W/ m2。电力设备用电量以各专业提供资料为准。西街新建安置点1、主要负荷分级（1）负荷分级：火灾自动报警及消防联动控制设备、各类消防风机、各99、类消防水泵、消防电梯、应急备用照明等为一级消防负荷；生活水泵、排污泵、一类高层的客梯及走道普通照明、安防系统、弱电机房等按一级保障性负荷供电；三级负荷：住宅用电、景观及光彩照明等按三级负荷供电。（2）用电指标：住宅：80平米：4 kW/户； 100平米：5 kW/户； 120平米：6 kW/户；商业：100150 W/ m2；公共建筑：80 W/ m2；车库及设备用房：10 W/ m2；2、电源根据项目负荷性质及负荷量，在地块内设置一个3KV总配电所，由城市电网引来一路3KV电源供电。3、应急电源根据项目分期计划，为确保一、二级负荷的供电,设置2套自启动柴油发电机组，机组主用功率为：100kW100、 x2台。 4、变配电所及柴油发电机房设置在本工程地下室内设置一个3KV总配电所、二个3/0.4KV变电所及二个柴油发电机房。5、高低压供电系统：1）、高低压系统采用单母线分段接线。2）、项目变电所设置三台3/0.4KV干式电力变压器（1000KVA），设置柴油发电机应急母线段和保障型负荷母线段, 当市电因故停电时, 柴油发电机自启动, 通过电源自动切换开关, 将消防及保障型负荷转换为由发电机供电。3）、柴油发电机容量按一级消防负荷选取。在市电停电又无消防要求时机组除保障消防电梯、应急照明、消防中心等用电外，还可以提供部分一、二级保障性负荷用电;在市电停电又发生火灾时,机组保障消防用电,切除发101、电机所带其余非消防保障性负荷。4）、消防设备、应急照明及疏散指示标志、消防及监控中心等一级负荷用电,采用专用回路双电源末端自动切换方式供电；保障性负荷采用备用电源前端切换方式供电；三级负荷采用放射式、树干式相结合的方式供电。6.计量：3KV配电所高压进线设住宅用电专用计量柜; 220/380V低压侧设商业、其他配套、非居分计量; 住宅、商铺每户设分计量(供电部门户表工程)。7.功率因素补偿：在变压器低压侧设电容器集中自动补偿装置.补偿后3KV侧功率因素值0.9。5.5.2.3照明系统本工程照明系统主要考虑：1、设置正常照明、应急照明、航空障碍灯。2、光源及灯具采用高效、节能、寿命长的光源。包括102、管径26的三基色直管荧光灯。主要场所灯具选择：车库、设备用房采用控照型荧光灯，水泵房等潮湿场所选防水防尘灯；楼梯、走道选吸顶灯，住户内除浴室、卫生间、厨房选防潮灯外，其余均预留灯位。3照度标准及照明功率密度值（LPD）：物管办公：300 Lx 11W/m2 配电房：200 Lx 8W/m2风机房、泵房：100 Lx 5W/m2 车库：75 Lx 4W/m2商场：500 Lx 19W/m2 商铺：300 Lx 12W/m2商业走道：100 Lx 5W/m2 库房：100Lx 5W/m24应急备用照明 1）住宅及公建应急照明采用灯具自带蓄电池作柴油发电机投运前过渡使用的备用电源，应急工作连续供电时103、间30min。2）消防水泵房、消防风机房、消防电梯机房等工作照明兼作应急备用照明。住宅及商业门厅、楼梯间、前室等公共场所设应急疏散照明，疏散照明地面水平照度0.5Lx。3）公共建筑及住宅消防电梯前室、楼梯间等公共场所的安全出口设安全出口标志灯、疏散标志灯。4）安全出口标志灯、疏散指示标志灯常亮；应急疏散照明采用带消防功能的延时自熄开关就地控制，火灾时由消防联动控制强制点亮。5）应急照明干线采用阻燃耐火电力电缆敷设在电缆井内，应急照明和疏散指示照明配钢管暗敷在梁、板、柱或墙内，覆盖层不小30mm。其他照明配难燃管暗敷在梁、板、柱或墙内，难燃管氧指数不低于27。敷设在吊棚内的线路一律配钢管。5.屋104、顶设置航空障碍灯，并采用自动通断其电源的光敏控制装置。6、住宅用户每户设置电表，一户一表，高层住宅住户电表分区域集中设置于电井内，多层住宅电表集中安装于一层楼梯间内，住宅电表采用智能电表，具体按当地供电部门要求配置。 5.6.通信系统设计方案本工程商业部分设语音、数据综合布线系统，住宅部分只设语音通讯系统。直接由市话网引入一根光缆，于地下层设置交接箱及配线设备，由公用信息网直接引入光缆，于地下层进线间设置小区光纤配线设备，配出光缆至各楼栋。各楼栋配线设备配线至商场及商铺、办公室信息插座。信息插座配置标准如下：商业：2个/100m2商铺： 2个/间。办公： 2个/10m2住宅：每户引入一根光纤到105、各户多媒体配线箱。3、有线电视系统：直接引入市光纤电视网电视信号。系统采用862MHZ邻频传输系统，用户电平标准为696dB。用户分配：商铺、商业预留用户点于管井内；住宅每户引入一根信号电缆至各户多媒体配线箱进行分配。 4、安防系统：住宅设置可视对讲系统，联网信号送至小区监控中心；该系统与消防系统互联，火灾时，单元防盗门锁应能自动打开；该系统设置住宅厨房可燃气体探测器接受功能。在小区周界、各单元出口、电梯、车库各出入口设置电子防护系统，监控室与消防控制室合用。5.7.建筑防雷方案设计1、本工程高层按二类防雷设防。2、屋顶装设以25x4镀锌扁钢接闪带、接闪网（高层屋角设避雷短针）做接闪器，以柱主106、筋作引下线，基础钢筋作接地体，三者形成可靠电气通路。共用接地电阻不大于1欧姆3、屋顶所用金属物体及航空障碍灯均须与接闪带可靠电气连接。4、本工程低压配电系统接地形式采用TN-S系统，本工程作采取总等电位联结，有洗浴设施的卫生间作局部等电位联结。5、信息系统作防雷击电磁脉冲保护。6、建筑物的防雷接地、电气设备的保护接地、变压器中性点工作接地、弱电接地等，共用建筑基础钢筋网作接地体，该接地系统属综合接地系统，其接地电阻不大于1。5.8燃气工程方案5.8.1.设计采用的规范和标准1）城镇燃气设计规范（GB50028-2006）；2）城镇燃气输配工程施工及验收规范（CJJ33-2005）；3）城镇燃气107、室内工程施工及验收规范（CJJ94-2003）；4）全国民用建筑工程设计技术措施-暖通空调动力（2009年版）。5.8.2.气源设计燃气供应的燃料为天然气，天然气由市政道路下的天然气管引入。小区室外的中压天然气经调压箱调至低压后，经小区天然气管道送至各用户，用户每户设置流量计单独计量。室外天然气管道支管采用天然气专用复合管，沿小区人行道直接埋地敷设。5.8.3. 供气对象和气量计算（1）供气对象本工程供气对象为居民的用气和商业的用气。（2）计算流量本工程天然气采用中压环状管网供气方式，用气量指标为1.5m3/户.天，公共用气量按居民用气量的20计，不可预见量按居民用气量的5计。管网布置入口中压108、天然气在小区附属建筑内设置调压箱。住宅与商业用气分开计量，住宅每户设家用煤气表。5.8.4. 管路设计及敷设方式、燃气管道安全措施（1）管材选择中压管道采用输送流体用无缝钢管，室内的低压管道采用低压液体输送用镀锌钢管、铝塑复合管。（2）管道敷设中压燃气管道焊接连接，埋地敷设，聚乙烯胶粘带特加强级防腐。管道埋深(管顶距地表覆土深度)按城镇燃气设计规范(GB50028-2006)的规定执行。室外天然气管道直接埋地敷设。管道采用加强级防护涂层，室内天然气管道不需防腐。（3）室内管道的材料、安装要求及安全措施住宅楼的室内燃气立管沿生活阳台竖向敷设，每户引入管上设有球阀，家用煤气表就近在阳台设置，气表出109、管通过穿墙套管引至厨房内用气设施。室内燃气管道中表前管道采用焊接连接，表后管道采用丝接；商业用气管道经调压箱后，埋地敷设，就近沿外墙接入商业铺面的用气点。为防止燃气异常泄漏，要求调压装置带自动切断阀，在燃气压力正常情况下采用切断天然气输送而不是排放天然气方式消除事故隐患。5.9暖通设计方案5.9.1设计依据1、采暖通风与空气调节设计规范GB 50019-20032、建筑设计防火规范GB 50016-20063、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-974、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ 134-20105、公共建筑节能设计标准GB 50189-20056、公共场所集中空调110、通风系统卫生规范WS 394-20127、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB 50736-20125.9.2 通风、防排烟系统设计通风：1）、商业用卫生间设置换气扇进行机械排风，排风量按10次/h换气次数计。2）、地下一层内各设备用房尽可能利用窗井自然进风，不满足自然进风要求的区域设机械进风系统，送风量按排风量的50%计；设备用房均设机械排风系统。防排烟：1）、地下车库及商场内不具备自然排烟条件的防烟楼梯间前室、消防电梯间前室或合用前室设置机械加压送风防烟设施。本工程为建筑高度超过50m的一类公共建筑，因此，住宅内靠外窗的消防楼梯间及其合用前室均机械加压送风防烟设施。2）、地下汽车库尽可能111、利用窗井或通向室外的车道自然进风，不满足自然进风要求的区域设机械进风系统，送风量按排风量的50%计；车库均设机械排风系统。排风量按6次/h换气次数计算。进风系统兼火灾时补风系统；排风系统兼排烟系统。设备用房设机械进风系统与机械排烟（风）系统。5.10消防设计方案5.10.1.建筑专业防火措施1.设计依据建筑设计防火规范 GB 500162006；高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-95(2005版)； 汽车库、修车库、停车库设计防火规范（GB50067-97）。2.建筑分类和耐火等级本工程地上耐火等级为一级或二级，地下耐火等级为一级。3.消防设计沿建筑四面设环形消防车道，车道宽4m以上112、，周边道路和区内路宽度和坡度以及转弯半径均满足消防车通行和扑救要求，建筑之间满足防火间距要求，满足消防登高及扑救要求。4.消防设计1）本工程均为高层民用建筑，按照规范进行各层防火分区，每个防火分区各设有至少两部封闭楼梯作为人员疏散出口。疏散楼梯之间及最不利点到疏散楼梯之间距离满足规范要求。2) 管道穿过隔墙、楼板时，采用不燃烧材料将其周围缝隙填实。所有隔墙均砌至梁板底部，不留缝隙。封闭楼梯门为乙级防火门。3) 电缆井、管道井、排烟道、排气道等竖向管道井其井壁均采用耐火极限不低于1.00h的不燃烧体，井壁上的检查门采用丙级防火门(开向前室的采用乙级防火门)。电缆井、管道井每层在楼板处用耐火极限不113、低于1.50h的不燃体作防火分隔。电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙采用防火封堵材料封堵。4)门厅处无窗槛墙的建筑幕墙，在每层楼板外沿设置耐火极限不低于1.00h、高度不低于0.80m的防火玻璃裙墙。建筑幕墙与每层楼板、隔墙处的缝隙，均采用防火封堵材料封堵。5）开向地下车库的楼梯间门为乙级防火门；开向地下车库的房间门为甲级防火门。5.10.2. 给排水消防设计1. 本工程中的住宅为建筑高度大于50m的住宅楼，消防设计应符合高层民用建筑设计防火规范的规定，本工程设有室内、外消火栓系统，地下室自动喷淋系统、气体灭火系统，并按规范配置灭火器。2. 消防用水量：住宅室内消火栓40L/S，114、火灾延续时间3h。自动喷淋系统 35L/S，火灾延续时间1h。室外消火栓30L/S，火灾延续时间3h。3. 消防水池本工程消防系统按区域集中的临时高压消防系统设计，集中设置消防水池，消防水池贮存一次火灾用水量。拟自建钢筋混凝土消防水池，并设消防取水口供消防车取水，取水口靠近消防车道。4. 室外消防室外消防给水管与生活给水管合用，形成DN200环状管网，其上设室外消火栓，室外消火栓沿消防车道均匀布置。5. 室内消火栓系统1） 各层楼均设置室内消火栓，其布置保证同层任何部位均有两支消火栓的水枪充实水柱同时到达。2） 消火栓系统竖向不分区，栓口出水压力大于0.50MPa处采用减压稳压消火栓。3） 室115、内消火栓管网布置成环状，消防水泵房设于东侧地块地下室内，消防水泵有两条出水管与环网相连，室外设二组水泵接合器与环网相连。4）在地块内最高一栋住宅屋顶设置一座18 m3消防水箱，作为火灾初期水源。水箱设置高度能满足最不利消火栓栓口静压0.07MPa。5）消火栓泵采用恒压切线消防泵，一用一备。6）消火栓管道采用镀锌钢管。6、自动喷淋系统1) 根据高层民用建筑设计防火规范的规定，地下室应设置自动喷水灭火系统。2) 设计参数： 火灾危险等级：中危险级 喷水强度：8L/min. m2 作用面积：160 m23) 本工程自喷系统为湿式系统，竖向不分区。地下室设喷淋环形管网，设多套湿式报警阀，每个防火分区内116、分别设置安全信号阀，水流指示器，末端试水装置等系统组件。4) 室外设三组水泵接合器与室内喷淋管网相连。5) 自动喷淋泵采用恒压切线消防泵，一用一备。6）自动喷淋管道采用内外热镀锌钢管。7、气体灭火系统：地下室高、低压变配电房内设柜式无管网七氟丙烷自动灭火装置。在发电机房、贮油间设置柜式七氟丙烷气体灭火装置，并采用自动和气动两种启动方式开启灭火剂装置、释放灭火剂灭火。8. 其它消防设施1) 消防电梯底部设置集水坑，其容积不小于2 m3，积水用潜水泵提升至室外雨水井，水泵流量不小于10L/s。2) 本工程按建筑灭火器配置设计规范的规定配置手提干粉灭火器。5.10.3.电气消防设计1.防护等级本工程117、火灾自动报警系统的防护等级按二级设置。2.系统组成火灾自动报警系统；消防联动控制系统；火灾应急广播系统；消防专用电话系统；电梯运行监视控制系统；应急照明控制及消防系统接地。3.控制中心小区的消防控制中心设在地下室一层，其隔墙的耐火极限不低于 3h ,楼板的耐火极限不低于 2h ,并与它部位隔开和设置直通室外的安全出口。消防控制室内设有火灾报警控制器、消防联动控制台、应急广播设备、中央电脑、CRT显示器、打印机、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、UPS电源设备等。消防控制室内设有直接报警的外线电话。4.火灾自动报警系统本工程为集中报警系统,对各楼的火灾信号和消防设备进行监视及控制。1）在地下车库118、设置感温探测器，厨房设可燃气体报警器，前室和走廊等场所设置感烟探测器。2）点型感温探测器、感烟探测器的设置要满足GB 50116-98火灾自动报警系统设计规范的要求。3）在本建筑的各层主要出入口、疏散楼梯口及人员通道上适当位置设置手动报警按钮及消防对讲电话插口。出入口设置声光报警器。4）在消火栓箱旁设置消火栓按钮。5）火灾自动报警控制器可接收感烟、感温探测器的火灾报警信号及水流指示器、安全信号阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号；还可接收排烟阀、加压阀的动作信号。5.联动控制 消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动手动控制、手动硬线直接控制。通过联动控制台，可实现对消火栓119、系统、自动喷水系统、防排烟系统、防火卷帘门、电梯运行、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。火灾发生时可手动/自动切断通非消防电源。1）消火栓系统的监视与控制消火栓加压泵的启、停控制；运行状态和故障显示；消火栓加压泵、消火栓稳压泵均可由压力开关自动/手动控制；消火栓按钮动作直接启动消火栓加压泵；消火栓启泵按钮的位置显示；通过硬线手动直接启动消火栓加压泵；消防泵房可手动启动消火栓加压泵；消防控制室能显示消火栓加压泵的电源状况；监视消防水池、水箱的水位。2）自动喷水系统的监视和控制喷水加压泵、喷水稳压泵的启、停控制；运行状态和故障显示；监视水流指示器、湿式报警阀的压力开关、安全信号阀的工作状态120、；报警阀处压力开关动作直接启动喷水加压泵；通过硬线手动直接起动喷水加压泵；消防泵房可手动启动喷水加压泵；消防控制室能显示喷水加压泵的电源状况。3）排烟系统的监视和控制排烟风机的启停控制；运行状态和故障显示；控制排烟阀的开启及状态显示；自动或通过硬线手动直接起动排烟风机；4）消防控制室能显示所有排烟阀、排烟口等的动作信号。5）防火卷帘门的控制(1) 用于防火隔离的卷帘门一步落下，由其一侧或两侧的感烟探测器自动控制。(2) 用于通道上的卷帘门分两步落下，由其两侧的感烟、感温探测器自动控制。(3) 帘门的动作信号要送至消防控制室；(4) 在卷帘门两侧均设有声光报警6) 电梯的监视和控制(1) 在消防121、控制室设置电梯监控盘，能显示各电部梯的运行状态：正常、故障、开门、关门及所处楼层位置显示；(2) 火灾发生时，根据火灾情况及场所，由消防控制室电梯监控盘发出指令，指挥电梯按消防程序运行：对全部或任意一台电梯进行对讲，说明改变运行程序的原因并将电梯均强制返回首层且将轿箱门打开；(3) 电梯运行监视控制盘及相应的控制电缆由电梯厂商提供。 (4) 电梯的火灾指令开关采用钥匙开关,由消防控制室负责火灾时的电梯控制。6.应急广播系统在消防控制室设置火灾应急广播(与公共广播、背景音乐合用)机柜,机组采用定压式输出 。火灾应急广播按建筑层或防火分区分路，每层或每一防火分区为一路。(1) 在合用前室、各个通道122、等公共场所设置火灾应急广播扬声器。(2) 火灾发生时，消防控制室值班人员根据火情，自动或手动进行火灾应急广播，及时指挥、疏导人员撤离火灾现场。播放疏散指令的控制程序如下：二层及二层以上楼层发生火灾，应先接通着火层及其相邻的上下层；首层发生火灾，应先接通本层、二层及地下各层。(3) 应急广播应设置备用扩音机，容量 3x300W 不小于应急广播时最大广播区扬声器容量总和的1.5倍。7.专用电话系统在消防控制室内设置消防专用直通对讲电话总机；除在手动报警按钮上设置消防专用电话塞孔外，在消防水泵房、配电室、防排烟风机房、电梯机房、建筑设备监控中心、管理值班室等场所还设有消防专用电话分机；消防控制室设置123、可直接报警的外线电话。消防专用电话网络为独立的消防通信系统。8.照明系统及消防系统接地 1）供电电源消防用电设备的配电装置均采用专用回路双电源供电，并在末端配电装置处设置自动切换装置。火灾报警控制器配备UPS作为备用电源，此电源设备由设备承包商负责提供。本工程部分低压出线回路断路器设有分励脱扣器，当消防控制室确认火灾后用来切断相关非消防电源。2）系统接地消防系统接地利用大楼综合接地装置作为其接地极，设独立引下线。引下线采用BV-1x25 穿40 PVC管暗敷。要求综合接地电阻不大于 1。3）消防系统线路的选型及敷设方式信号传输干线采用 ZRRVS-2x1.5,电源干线采用 ZRBV-2x2.5124、,电源支线采用 ZRBV-2x1.5,电话线采用 ZRRVS-2x0.5 ,广播线采用 ZRRVS-2x1.5 。传输干线采用防火金属线槽在弱电间、吊顶内明敷，支线采用穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管保护暗敷于不然烧体的结构层内，且保护层厚度不宜小于30mm。由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金属耐火（阻燃）波纹管。4）应急照明系统应急照明采用专用回路双电源配电，并在末端互投；部分应急照明采用区域集中式供电(EPS)应急照明系统，其连续供电时间不小于 30 分钟。应急照明系统干线采用矿物绝缘电缆在强电间、吊顶内明敷于金属防火线槽；支线采用耐火导线穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管暗敷于不燃烧体的结构层125、内，且保护层厚度不宜小于30mm。所有楼梯间及其前室、消防电梯前室、疏散走廊、消防控制室、通讯机房等场所设置备用照明。疏散走廊、公共出口设置疏散照明，其要求照度不低于0.5lx，垂直通道的不低于5lx。配电室、消防控制室、通讯机房等的备用照明照度值按不低于正常照明照度值的设置。在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示。应急照明平时采用就地控制，火灾时由消防控制室自动控制强制点亮全部应急照明灯。9.其他1）消火栓泵、自动喷洒泵设自动巡检装置，定期对消火栓泵、自动喷洒泵进行检测、试车，以便确保火灾发生时消防泵能正常运行。2）火灾自动报警系统的每个回126、路地址编码总数预留15%20%的余量。3）系统的成套设备，包括火灾自动报警控制器、消防联动控制台、应急广播设备、中央电脑、CRT显示器、打印机、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、对讲录音电话、UPS电源设备等均由承包商成套供货，并负责安装、调试。5.10.4. 暖通消防设计地下层机动车库尽可能利用窗井或通向室外的车道自然进风，不满足自然进风要求的区域设机械进风系统；同时设机械排风系统。排烟风量按6次/h换气次数计算。当设机械送风系统时，送风量按排烟量的50%计。进风系统兼火灾时补风系统；排风系统兼排烟系统。风机均为双速风机，平时低速排风，火灾发生时高速排烟.2长度不超过60m的内走道可开启外窗127、面积不小于走道面积的2%时进行自然排烟；无直接自然通风，且长度超过20m的内走道或虽有直接自然通风，但长度超过60m的内走道设置机械排烟系统。 3不具备自然排烟条件的楼梯间及其前室、消防电梯前室及其合用前室设置机械加压送风防烟措施。4、需排烟且不具备自然排烟的房间、内走道均设置机械排烟系统；采用自然排烟的走道、房间其可开启外窗有效开启面积不小于走道或房间面积的2%。5、上述机械排烟系统火灾时由弱电控制开启着火防烟分区的多叶排烟口或排烟防火阀（常闭、电信号开启、超过280度熔断关闭）及对应的排烟风机、补风机进行机械排烟,与平时排风系统合用管道的排烟系统同时须关闭平时排风支管的防烟防火调节阀（常开128、，信号关闭），烟温超过280度时，排烟风机前的排烟防火阀（常开，超过280度熔断关闭输出电信号）熔断关闭,联锁停排烟风机、补风机。第六章 节 能6.1节能设计原则节约能源和合理的利用能源、发展循环经济、建设节约型社会，是我国的一项基本国策，必须坚定不移的贯彻执行。积极推进建筑节能，有利于改善人们生活和工作环境，保证国民经济持续稳定发展，减少大气污染，减少温室气体排放，缓解地球变暖的趋势。建筑节能是功在当代、荫及子孙、造福人类的大事，是发展我国建筑业，实现社会主义现代化的一项长期艰巨任务。承担本建设项目任务的规划和勘察设计单位，施工图审查机构、施工企业、监理单位都必须高度重视建筑节能，严格执行建129、筑节能设计标准，层层把关，确保本项目在设计能耗水平的基础上，达到节能50%以上的标准。6.2设计依据1、民用建筑热工设计规范GB50176-93；2、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ1342001；3、建筑照明设计标准；4、节水型生活用水器具；5、四川省居住建筑节能设计标准DB51/5027-2008；6、建筑外窗气密性能分级及其检测方法GB/T7107-2002；7、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇2007；8、民用建筑节能设计标准JGJ 26-95；9、民用建筑热工设计规范GB化50176-93；10、住宅建筑围护结构节能应用技术规程G/TJ 108-206-2002；11、外墙130、外保温工程技术规范JGJ 114-2004；12、各相关专业提供的有关技术资料。6.3 主要能耗工序及能耗指标项目能源消费总量及消费结构1、电力消耗的核算本项目电源由江安县电力网供给，供电电压为10kV，采用10kV电缆引入。本项目总用电量主要为各住宅小区单元用电量构成，根据核算项目的年总用电量为1,439.53万kWh。项目耗电计算本项目电力的消耗主要为住宅消耗。根据全国民用建筑工程设计技术措施电气节能专篇中的相关参数，项目电力消耗估算如下表：项目电力消耗估算表建筑类型指标（W/m2）建筑面积（m2)运行天数(d)每天小时(h)同时系数年用电量万(kWh)住宅4094,948.1936524131、0.3998.10 商业用房7011,434.83365240.5350.59 其他配套用房50385.41365240.58.44 物管用房等10566.43365240.52.48 地下室819,006.23365240.679.92 合计126,341.091,439.532、天然气用量的核算项目天然气的使用情况主要为住宅小区居民生活用天然气。项目天然气年用量为596,775.00 m3。3、用水的核算本项目的用水主要分为住宅楼、绿化及其他未预计用水。根据计算项目的年用水量为254,539.61吨，其中住宅小区用水量为190,968.00吨，商业用房用水量为33,389.70吨，绿化用水132、量7,041.94，其他及未预见水的用水量为23,139.96吨。项目的用水量见下表：项目水消耗量名称 项目用水单位定额数量年用水量（m3）江安县城区棚改新建安置点项目住宅人200L/人.日2616190,968.00 商业平方米8L/平方米.日11,434.8333,389.70 绿化平方米2L/平方米.日9,646.497,041.94 其他未预见水量10%23,139.96合计/254,539.61单位面积水耗量 = 耗水量（m3）/总建筑面积（m2） =254,539.61/126,341.09 = 2.01m3/ m2项目用水由宜宾市江安县供水公司自来水管网提供，能够满足项目投入使用133、后最大用水量的需求。4、根据本项目提供的项目状况，项目主要的耗能工序包括电力、天然气、水方面的消耗。（1）、电力：本项目的照明、空调等方面选择电力作为能源。（2）、天然气：本项目住宅区居民生活供应采用天然气作为能源。（3）、水：本项目生活、道路绿化、消防、公共清洗等采用水源。（4）、本项目的能源消费结构以电力、天然气为主，项目供水由当地自来水公司供给。经过分析估算，项目年所需的各种能源为：电力1,439.53万kWh，折当量标准1,769.18吨标准煤，天然气596,775.00m3，折当量标准煤793.71吨标准煤；水254,539.61吨，折当量标准煤21.81吨。项目总能耗当量值为2,5134、81.70吨标准煤，项目能源消耗总量见下表。项目能源消费总量能源种类消耗量当量值折标量折标系数（tce）电力1,439.531,769.180.1229（万kWh）（kgce/kWh）天然气596,775.00793.71 1.33（m3）(kgce/m3）水254,539.6121.81 0.0857（t）(kgce/t)综合能源消费量2,584.70（tce）（6）单位建筑面积能耗单位建筑面积能耗（当量）= 耗能量（吨标准煤）/总建筑物面积（m2） =2,584.70tce/126,341.09 =0.02tce/m26.4建筑节能6.4.1总平面根据规划条件要求严格控制建筑密度，尽量减少135、硬化地面（混凝土、石材、板材），保持足够的绿地和水域。依照地形特征，尽量将每栋建筑布置为最佳朝向，建筑群体和建筑单体的布置有利于天然采光和自然通风。1、总平面中住宅建筑尽可能朝南或朝东偏南布置,以利于建筑日照及通风。2、总体布局中因地制宜布置庭院、绿化等,改善建筑小气候,优化建筑环境,降低室外温度。3、建筑物的体形系数S均未超过规定值(0.40)。4、高层住宅层高为3.0米,以满足节能要求。6.4.2建筑单体节能气象特征：江安县属低山丘陵区，平坝占总面积的28.27，丘陵占33.180，低山占27.5。地势南高北低，海拔在236.31000.2米之间，全县最高峰天皇寺海拔为1000.2米。气候136、属中亚热带四川盆南湿润气候区，季风气候明显，四季分明，常年平均气温为18.1，年平均降水量为1132毫米，年平均日照时数1199.3小时，全年无霜期347天。(一)、外墙：1、外墙围护结构热工设计：本工程外墙采用加气砼传热系数经热工计算可满足节能要求(K1.0W/m2.k)。(二)、屋顶：1、住宅平屋顶采用倒置式屋面做法,设计30厚挤塑泡沫板做保温隔热层,其传热系数K0.9W/(m2k),符合节能要求。 (三)、外窗：1、开窗面积己考虑节能要求,窗墙面积比符合指导意见规定的指标：窗墙面积比为南向35%。北向30%,东向30%,西向25%。超过指标者均采用双层中空玻璃解决。2、外门窗采用塑钢门窗137、,无色透明中空玻璃，达到节能要求。3、外门窗安装中,其门窗框与洞口之间均采用发泡填充塞,以避免形成冷桥。4、外门窗的气密性己达到强制性条文P1-2-1的第条要求,符合节能规定。6.4.3给排水节能1、选用节水型卫生洁具及配水件。座便器一次性冲洗用水量不大于6L/次，蹲便器均采用手动式冲洗阀。2、合理利用市政供水水压，节省加压供水能耗，建筑室内给水均设水表分层计量，用水考核。3、施工过程中采用节水型新工艺、新技术、新设备、新材料。4、供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗，提高水资源利用率。6.5电气节能供配电系统节能1、变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电半径减少线路损耗。2、合理选138、择变压器的容量和台数，以适应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗。3、合理分配负荷，控制变压器负载率在75%-85%之间，尽量使变压器工作在高效低耗区内。线路及设备节能1、尽量选用电阻率较小的导线。2、尽可能减少导线长度，尽可能避免在设计中线路走弯，不走或少走回头路。3、变电所应尽可能地靠近负荷中心，以减少供电半径。4、对于较长的线路，在满足载流量、热稳定、保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线截面。 5、设计中尽可能采用功率因数高的用电设备；电感性用电设备可选用有补偿电容器的用电设备(如配有电容补偿的荧光灯等)。6、在139、采用分散就地补偿和高、低压柜集中补偿相结合的方式以提高功率因数。7、变压器采用节能型干式变压器。6.5.3照明节能在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能。 1、充分合理地利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，以节约了人工照明电能。2、照明设计满足建筑照明设计标准中规定的各种照度标准、视觉要求、照明功率密度。3、在满足照明质量的前提下，优先采用高效发光的荧光灯及紧凑型荧光灯；室外照明等一般照明采用高压钠灯、金属卤化物灯等高效气体放电光源。4、使用低能耗及性能优的光源用电附件（电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压140、器等）；公共建筑场所内的荧光灯选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器。5、根据照明使用特点，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点；卧房、客房等床头灯采用调光开关；公共场所及室外照明采用声控开关；走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所采用节能自熄开关。 暖通节能1.小区内各幢住宅中所使用的空调降温或加热设备，应采用节能型，选用的房间空气调节器的额定能效比不小于2.3。2、所有通风设备的输送能小均小于0.32W/m3.h。3、选用的分体空调应具有节能认证标志的产品，其EER按国家标准房间空气调节器能源效率限定值及节能评价值（GB12021.3-2004）执行，能源效率等级不低于3级。4141、平时机械通风系统单位风量耗功率均小于 公共建筑节能设计标准规定的限值。第七章 环境保护7.1依据1、中华人民共和国环境保护法；2、中华人民共和国大气污染防治法；3、中华人民共和国环境噪声污染防治法；4、中华人民共和国水污染防治法；5、建设项目环境保护管理办法；6、建设项目环境保护设计规定；7、大气环境质量标准（GB309582）；8、污水综合排放标准（GB897896）；9、地面水环境质量标准（GB383888）。7.2目标1、贯彻执行环境保护的法规、方针和政策。2、严格以建设项目的环评结论为依据进行环境保护设计。3、建设项目污染物的排放必须符合国家和地方规定的排放标准。7.3范围针对本工程142、总体布局，对污水处理系统进行环境保护设计。本项目施工阶段的环境保护可按环境影响评价中所提出措施执行。7.4建筑环境保护1、建筑总体布置满足建筑卫生间距要求并充分考虑建筑采光和通风。生活饮用水源避免与废弃物的污染。生活垃圾作袋装集中收集处理。建筑按其使用要求，满足相应的卫生标准和规范。建筑墙体及装饰材料选用无污染、无辐射的材料。2、对有发热源废气的房间、厨房、变配电所等均设置通风系统，以保证房间内能有良好的空气环境。3、绿化（1）、满足绿地率要求，选择适应本地气候条件的树木花草进行优化种植。（2）、采用先进的种植技术和防治病虫害技术，提高植物的成活率。采用地面、屋面、平台和垂直绿化方式，增大绿化143、覆盖率，起到清洁空气，降低噪声，调节气候的作用。（3）、尽量减少硬铺装，选择具有透气、透水性能的地面铺装材料，即扩大绿地面积，又保证了人和车辆的通行方便。拟建绿化采用广场绿化和集中地块重点绿化相结合的方式。 7.5 主要污染工序及环节拟建项目为居住小区建设项目，小区内排放生活污水及生活垃圾；在废气方面，不涉及大型服务性餐饮。7.6 污染物治理废气治理1、对本项目存在的厨房所产生的油烟废气设置布置专门烟道，并引至建筑屋面实施高空排放。2、生活污水处理设施运行过程中产生异味气体，可布置专管引至建筑屋顶排放，以避免对人员造成不适。废水治理施工期间排放的污水中，固体杂质多，含大量泥沙，排放至城市污水管144、网前进行处理，以免造成堵塞。项目运行期对污水的处理主要采用物化方法进行，将本项目建设期污水经沉淀处理达到管网接入标准后进入管网。项目建成运行后生活污水经化粪池处理后进入污水管网，厨房含油脂废水设隔油池处理后再纳入院区污水管。噪声控制1、小区周边围墙采用声绿化屏障，或布置高大的乔木以降低城市道路机动车的噪声影响。2、环境噪声较大时，结合建筑节能设计采用隔声性能较好的中空玻璃外窗（其窗户的隔声性能不小于3级）。3、结合建筑节能设计采取构造措施提高楼板、分户墙、户门的空气隔声性能和楼板的撞击声隔声性能。4、水、暖、电气管线穿过楼板和墙体时，孔洞周边应采取密封隔声措施。5、采取上述措施后，应满足卧室、145、起居室在关窗状态下的白天允许噪声级为50dB（A声级），夜间允许噪声级为40dB（A声级）的住宅建筑规范要求。固体废弃物处理小区所产生的固体废弃物主要是居民生活垃圾，由物业管理部门定期清运处置。7.7环境影响评价经过采取上述措施，本项目的建设对周围环境影响不大，可以与周围环境长期协调发展。本项目“三废”排放量很少，主要是生活废水，生活垃圾，采取的处理措施也十分合理。因此，本项目的建设从环保角度衡量是可行的。第八章 劳动安全卫生消防8.1 危害因素及危害程度分析本项目为住宅建筑，可能存在的不安全隐患因素主要有用电安全与建筑防火设计。8.2 安全设施电气安全电源事故对建筑物带来的危害性很大，应采取146、以下措施，减少事故影响：1、建筑内所有电缆及导线均采用铜芯，铜线不易氧化和腐蚀，且机械强度高，可减少因接触电阻过大线路接头发热起火和断线的危险，其截面和布局应考虑计算机等高感负荷的要求。2、潮湿环境内的灯具、插座、开关等电气器具均选用密闭防水型，有易燃易爆气体存在的设备房间内电气器具采用防爆型。3、合理的接地系统设计，给供电设备提供一个故障电流低电阻泄流通道，使保护装置能立即动作。建筑物内应作等电位连接，插座回路应设置漏电保护装置。4、所有建筑物内的进线开关均应采用可同时断开相线与中性线的开关器，以防止中性线对地泄漏电流对人体的伤害。建筑防火设计根据规范要求，建筑耐火等级为二级，室内装修材料A147、级。地上按规定面积设置防火分区和防烟分区。本项目主体结构采用框架、框剪结构。抗震设防等级为二级，楼板全部为现浇钢筋混凝土楼板，板厚100120mm。墙体材料采用P型圆形多孔砖墙，整个承力结构体系及围护结构均采用非燃性材料。消防设施1、每个小区院内设有宽度为47米的车道，与消防通道相结合，出入口与市政规划道路相通，院内道路采用城市型单坡立道牙道路，沥青混凝土路面。2、住宅楼相互之间的建筑最小间距均大于6米，符合防火规范要求的防火间距。3、建筑物后退道路边线满足消防要求。4、本工程设计严格遵循国家和部门颁发的消防规范和规程，每个出入口均大于消防车道宽度（4米），满足消防要求，各建筑物之间间距满足防148、火规范要求。建筑防火1、建筑物主要功能分部住宅建筑部分耐火等级为二级。建筑物的各部位构件均按防火等级耐火极限要求，所有穿越楼板、墙体的孔洞，套管在安装完毕后均用非燃烧材料堵实，建筑内部的装修材料选用均不得影响建筑的耐火等级。2、安全疏散安全疏散出入口分散布置，并直达室外或门厅，疏散流量均匀。消防给水室外消防给水系统：小区同一时间火灾次数为1次。小区内设地上式室外消火栓，保证火灾延续时间2小时内的室外消防用水量。电气专业1、在每幢建筑进线处，设置带漏电保护的总断路器。该措施为防止因接地故障等引起的火灾。2、开关、插座和照明灯具靠近可燃物时，采取隔热、散热等防火保护措施。3、消防设备配电线路暗敷时149、，保护层厚度须大于30mm；明敷时做防火处理。保安系统小区内在主要出入口设有门房，各栋住宅楼楼道口处分别设有独立的防盗门系统，并设置安全门铃。 第九章 组织机构与项目管理9.1 组织机构项目组织机构组建方案本项目业主为江安县国有资产经营投资有限公司。为加快棚户区改造建设步伐，江安县决定成立以县长为组长，县委、县政府相关领导为副组长，相关职能部门分管领导为成员的江安县危旧房棚户区改造领导小组，统筹协调棚户区改造中的重大问题。各成员单位各司其职，各负其责，密切配合，形成合力，加强对全县棚户区改造工作的管理。详见如下项目组织机构图： 项目组织机构图棚户改造工程建设领导小组建设办公室建设纪委监督财务部150、工程建设部征拆安置部综合协调部机构适应性分析棚户区改造建设工作涉及广大人民群众的切身利益，改造建设工作政策性强，涉及面广，工作任务重，领导小组办公室抽调业务骨干，组成工作组，实行项目负责制，确保完成棚户区改造建设各阶段工作任务。项目负责人具有丰富的管理经验，具备指挥能力、管理能力和组织协调能力，负责项目的前期准备、实施和运行管理工作。项目工作小组负责项目的计划、财务、物资宏观管理、建设工程的检查验收、资金的到位、配套使用情况等，并定期向棚户区改造建设领导小组汇报项目的实施进展情况。严格执行国家有关建设资金的管理办法，专户管理、专款专用，并由专人管理，严格执行财务管理制度，确保管好用好各项建设资151、金。9.2项目管理本项目业主为江安县国有资产经营投资有限公司，根据国家有关要求，在项目建设管理中实行项目计划管理、招投标制、工程监理制、合同管理制和财务管理等制度，确保项目顺利实施。（1）项目计划管理：制订项目建设计划，安排协调项目资金计划实施。（2）财务管理：设立独立的基建帐户，按照国家财政部有关规定及现行基本建设财务管理制度规定制定的项目财务、会计和报帐管理制度，检查监督项目资金的到位和使用情况，配合接受审计。（3）项目招投标制：项目法人必须按国家有关规定，在建设过程中对承担建设的单位和主要供应商实行招投标。并委托相应资质的招投标代理单位进行本项目工作，不得随意指定。（4）工程监理制：各子152、项基建工程按国家建设部发布的有关工程监理的法规性文件规定，实行工程监理。招标委托的工程监理机构必须具有相应资质等级的监理资格证书。项目执行机构派出监理代表，与工程监理机构一道，作好各子项基建工程进度、质量和费用控制。（5）合同管理制：项目法人在项目建设中，须依法进行建设，与建设过程中的融资方、设计、施工监理及主要原材料供应方等合作法人单位遵循诚实信用原则，依法签定合同，承担双方各自的权利和义务。建设中所有合同应由专人负责管理。第十章 招投标方案为了确保江安县城市棚户区改造工程建设项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违规行为，应严格按照中华人民共和国招投标法、国家发展和改革委员会等七部153、委颁布的第12号、第30号令工程建设项目施工招投标办法、四川省国家投资工程建设项目招标投标条例、四川省建设工程工程量清单计价管理办法、四川省政府投资工程建设项目比选办法（省政府第197号令）及相关法律法规的规定，并结合本工程项目特点编制项目的招标方案和招标文件、备案和接受行政监督部门的监督。10.1 招标范围本项目属于政府投资建设项目，按照中华人民共和国招投标法的规定，工程勘察、工程设计、工程施工、工程监理以及与本项目建设有关的重要设备采购，全部进行招标。10.2 招标组织方式本项目采用委托招标形式，由项目业主（或代理业主）通过公开比选方式选择具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代154、理机构代理本项目招标事项。10.3招标方式及相关要求招标方式采用公开招标的招标方式。发布招标公告本项目公开招标项目将通过四川建设网公开发布招标公告。投标人资格：1、投标人必须具有独立法人资格；2、具有建筑工程勘察、设计、施工、监理、重要材料及重要设备供应的资格和业绩；3、项目主要管理人员具有项目管理资格、经验及能力。招投标程序招标内容核准招标资格与备案确定招标方式发布招标信息编制发放资格预审文件和接收资格预审申请书资格预审、确定合格的投标申请人编制、发出招标文件踏勘现场答疑编制、送达与签收招标文件发售开标评标推荐中标候选人确定中标人。招投标相关要求1、招标文件发售前须上报江安县发展和改革委及相155、关行政主管部门备案。2、招标人应当确定投标人编制投标文件所需合理时间，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不少于20日。3、开标、评标与定标将严格按照国家七部委12号令评标委员会和评标方法暂行规定的要求进行。4、中标人的投标应该符合下列条件之一：（1）能够最大限度满足招标文件规定的各项综合评价标准：（2）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。5、中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标156、文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。6、招标文件发售前须上报江安县发改委和江安县招标办备案，招标人应当自确定中标人之日起15日内向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告，进行备案。招标基本情况表建设单位：江安县国有资产经营投资有限公司项目名称：江安县城市棚户区改造工程建设项目标段划分招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察土建工程设计监理设备安装重要材料其他第十一章 项目实施进度与物业管理11.1项目建设工期本项目从可行性研究阶段开始到竣工验收止，建设进度计划安排为3年。11.157、2项目实施进度安排项目实施进度具体安排如下：1、2014年5月2014年7月前完成立项、施工图设计及相关审批等工作；2、2014年8月2014年9月完成制定标书和工程招标等工作； 3、2014年10月2015年6月完成地基工程等工作；4、2015年7月2016年9月完成主体建筑工程等工作；5、2016年10月2017年2月完成室外工程等工作；6、2017年3月2017年4月完成竣工验收等工作。具体实施时间以相关政府批准。 11.3物业管理当前房地产业跨世纪发展的主要任务之一是加快发展物业管理，促进房地产市场体系的完善。随着人民生活水平的不断提高，必然对居住区质量的要求也越来越高，这就为物业管理158、市场带来发展的极好机会和广阔前景。良好的物业管理带来的居住质量的改善，使花钱买服务越来越成为人们的共识。同时，良好的物业管理还将为房屋的销售起到积极的促进作用。本项目建成后采用专业物业管理公司管理措施，保障居民正常的生活秩序及人身财产安全，保证区域内部清洁卫生，切实解决住户生活上和经营者及办公行管人员的后顾之忧，把小区建成管理有序的花园式住宅小区。小区未来的物业管理要体现“以人为本”的原则，主要做好以下几项工作：1、通过对设备、设施的有效管理，给人们创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境，要设身处地为用户着想，为人们提供一流的服务和亲善的管理。2、经常访问用户，收集用户需要服务的各类信159、息和要求，并尽量予以满足，把方便留给用户，与用户建立起理解、支持、依赖的伙伴关系。3、小区全体物业管理员工都应推行齐抓共管，形成氛围。例如保安执勤要全方位地搞好服务等。4、加大物业管理的透明度，要充分调动用户的积极性，让他们自觉参与物业管理，使业主委员会真正成为业主自律性组织，使业主和物业管理一道积极参加物业管理文娱活动，增强物业管理的凝聚力。5、为业主提供维修、保安、保洁、绿化等有形服务，是物业管理的基本职责。6、要具有强烈的环保意识，建立长效的管理机制，保证小区的可持续发展。第十二章 投资估算与资金筹措12.1投资估算的依据1、建设项目经济评价方法与参数第三版，国家计委、建设部；2、四川省160、棚户区改造工程实施方案；3、四川省城市房屋拆迁管理条例；4、四川省工程建设标准化管理办法；5、宜宾市人民政府办公室关于加快推进危旧房棚户区改造工作指导意见；6、江安县人民政府关于县城棚户区改造项目拆迁安置管理办法；7、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008）；8、四川省建设工程工程量清单计价定额（2009年）；9、四川工程造价信息（2014年3月）；10、国内设备生产厂家的近期报价资料，并考虑运输费用和一定程度上浮因素；11、项目可研编制的其他技术标准、建设规模及估算工程量。12.2投资估算编制说明1、建筑安装工程费用估算采用单位实物投资估算法，参照本地区市场行情及近年来类似工程161、造价经验,并结合本项目的现场状况、设计方案标准及规模而综合编制。2、设备购置费用暂未进入本项目投资估算中。3、工程建设其它费用说明（1）、建设单位管理费：按规定标准以工程费用0.8%计算；（2）、前期征收各项拆迁补偿、资励等费用：根据江安县人民政府关于县城棚户区改造项目拆迁安置管理办法相关规定计算；（3）、可行性研究报告编制及评审费：依据国家计委计价格（1999）1283号文规定计算。（4）、环境影响评估报告编制及评审费：依据国家计委计价格（2002）125号文规定计算。（5）、地质勘探费：依据国家计委建设部计价格（2002）10号文规定计算。（6）、设计费：依据国家计委建设部计价格（2002162、）10号文规定计算。（7）、图纸审查费：按规定标准以建筑面积2元/平方米计算。（8）、编制工程预算费：依据川建发（2008）141号文规定计算。（9）、招标代理服务费：依据国家计委计价格（2002）1980号文规定计算。（10）、工程监理费：依据国家发改委建设部发改价格（2007）670号文规定计算。（11）、工程结算审核费：依据川建发（2008）141号文规定，计算。4、预备费（1）基本预备费：即不可预见费,以工程费用和工程建设的其他费用两项之和的2%计。（2）涨价预备费：考虑到建设期间的人工、材料、机械等费用涨价，本次暂按工程费用和工程建设的其他费用两项之和的2%计。5、建设期利息：建设期163、间利息计入本项目总投资估算中。12.3投资估算本项总投资37,624.70万元，具体为：1、江安县城区棚改会龙小区新建安置点项目总投资20,952.83万元；2、江安县城区棚改西街新建安置点项目总投资16,671.87万元。（详见投资估算）。江安县城市棚户区改造工程建设项目总投资估算表 表1 单位：万元序号项 目江安县城市棚改会龙小区新建安置点江安县城市棚改西街新建安置点金额比重（%）一建设投资18,778.2314,942.6733,720.9089.62%1工程费用15,064.3511,906.4426,970.7971.68%2工程建设其他费用2,991.642,461.515,453164、.1514.49%3预备费722.24574.721,296.963.45%二建设期利息2,174.601,729.203,903.8010.38%三流动资金000.000.00%合计20,952.8316,671.8737,624.70100% 江安县棚户区改造工程会龙小区安置点投资估算表 表1.1单位:万元工程或费用名称备注建筑工程费装饰工程费安装工程费其他费用合计占总投资比例（%）一、工程费用单位单价10,926.82 1,456.91 2,185.36 495.26 15,064.35 71.90%(一）房屋建筑部分10,926.82 1,456.91 2,185.36 14,569.165、09 69.53%1.地上工程元/m28,573.47 1,143.13 1,714.69 0.00 11,431.29 54.56%1.1 住房元/m22,000.00 51,961.32 7,794.20 1,039.23 1,558.84 0.00 10,392.26 49.60%1.2 商业房元/m22,000.00 4,950.28 742.54 99.01 148.51 0.00 990.06 4.73%1.3 物管用房元/m22,000.00 121.64 18.25 2.43 3.65 0.00 24.33 0.12%1.4其他配套用房元/m22,000.00 123.20 1166、8.48 2.46 3.70 0.00 24.64 0.12%1.5值班室元/m22,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%2.地下工程元/m22,400.00 13,074.17 2,353.35 313.78 470.67 0.00 3,137.80 14.98%（二）室外工程部分495.26 495.26 2.36%1、场平费用 元/m21524.92 24.92 0.12%2、水电气管网费元/m240280.92 280.92 1.34%3. 小区园林绿化及景观元/m218089.72 89.72 0.43%4. 区内道路及室外停车场元/m167、215099.69 99.69 0.48%二、工程建设其他费用费率（%）2,991.64 2,991.64 14.28%1.建设单位管理费0.80%120.51 120.51 0.58%2.房屋征收各项补偿费用（含拆迁补偿、临时安置过渡费、停业停产补偿费、奖励费）2,074.04 2,074.04 9.90%3.可行性研究报告编制及评审费21.73 21.73 0.10%4.环境影响评估报告及评审费5.95 5.95 0.03%5.地质勘查费49.16 49.16 0.23%6.设计费349.99 349.99 1.67%7.图纸审查费元/m2214.05 14.05 0.07%8.编制工程预168、算费34.95 34.95 0.17%9.招标代理费33.08 33.08 0.16%10.工程监理费245.70 245.70 1.17%11.工程结算审核费42.49 42.49 0.20%三、预备费722.24 722.24 3.45%1.基本预备费2.00%361.12 361.12 1.72%2.涨价预备费2.00%361.12 361.12 1.72%四、建设期利息2,174.60 2,174.60 10.38%合计20,952.83 100.00%备注：地下车库400.00平方米由自有资金投入解决。地下车库2400元/平方米96.00江安县棚户区改造工程西街安置点投资估算表 表1169、.2单位:万元工程或费用名称备注建筑工程费装饰工程费安装工程费其他费用合计占总投资比例（%）一、工程费用单位单价8,594.53 1,145.94 1,718.91 447.06 11,906.44 71.42%(一）房屋建筑部分8,594.53 1,145.94 1,718.91 11,459.38 68.73%1.地上工程元/m27,526.76 1,003.57 1,505.35 0.00 10,035.68 60.20%1.1 住房元/m22,000.00 42,986.87 6,448.03 859.74 1,289.61 0.00 8,597.37 51.57%1.2 商业房元/m170、22,000.00 6,484.55 972.68 129.69 194.54 0.00 1,296.91 7.78%1.3 物管用房元/m22,000.00 444.79 66.72 8.90 13.34 0.00 88.96 0.53%1.4其他配套用房元/m22,000.00 101.32 15.20 2.03 3.04 0.00 20.26 0.12%1.5架空层元/m22,000.00 142.89 21.43 2.86 4.29 0.00 28.58 0.17%1.6门卫室元/m22,000.00 18.00 2.70 0.36 0.54 0.00 3.60 0.02%2.地下工程171、元/m22,400.00 5,932.06 1,067.77 142.37 213.55 0.00 1,423.69 8.54%（二）室外工程部分447.06 447.06 2.68%1、场平费用 元/m21523.31 23.31 0.14%2、水电气管网费元/m240224.44 224.44 1.35%3. 小区园林绿化及景观元/m218083.91 83.91 0.50%4. 区内道路及室外停车场元/m2150115.39 115.39 0.69%二、工程建设其他费用费率（%）2,461.51 2,461.51 14.76%1.建设单位管理费0.80%95.25 95.25 0.57%172、2.房屋征收各项补偿费用（含拆迁补偿、临时安置过渡费、停业停产补偿费、奖励费）1,711.53 1,711.53 10.27%3.可行性研究报告编制及评审费19.35 19.35 0.12%4.环境影响评估报告及评审费5.14 5.14 0.03%5.地质勘查费39.28 39.28 0.24%6.设计费283.79 283.79 1.70%7.图纸审查费元/m2211.22 11.22 0.07%8.编制工程预算费28.63 28.63 0.17%9.招标代理费31.50 31.50 0.19%10.工程监理费201.53 201.53 1.21%11.工程结算审核费34.28 34.28 173、0.21%三、预备费574.72 574.72 3.45%1.基本预备费2.00%287.36 287.36 1.72%2.涨价预备费2.00%287.36 287.36 1.72%四、建设期利息1,729.20 1,729.20 10.37%合计16,671.87 100.00%12.4资金筹措该项目建设期为三年，计划总投资37,624.70万元，资金筹措方案：1、项目资本金7,824.70万元，占投资总额的20.80%。项目资本金由业主自筹资金投入解决。2、申请银行借款29,800.00万元，占投资总额的79.20%，为长期贷款，贷款期限15年,贷款利率为6.55%。 资金筹措计划表 单位174、：万元序号项目名称合计第一年第二年第三年1项目资金总需求37,624.7012,541.5712,541.5712,541.561.1固定资产投资计划37,624.7012,541.5712,541.5712,541.561.2流动资金需求计划0.000.000.000.002资金筹措计划37,624.7012,541.5712,541.5712,541.562.1自筹投入资金7,824.702,608.242,608.242,608.222.2银行贷款29,800.009,933.339,933.339,933.34第十三章 贷款偿还分析由于本项目为江安县政府主导的棚户区改造工程项目，属于民175、生工程。实施本项目主要是获得社会效益，不直接产生经济效益，工程建设资金除业主自有资金外其余需通过向金融机构借款解决。故本次可研不对项目本身经济效益进行分析，只对项目偿债能力进行分析。13.1贷款本息偿还方案基础数据1、计算期总共15年，其中建设期3年，运营期12年。2、贷款本息偿还方案江安县人民政府同意在项目贷款偿还期安排财政资金作为本项目还本付息资金来源。13.2贷款偿还分析1、利率标准：按中国人民银行公布五年以上借款基准利率6.55%计算。 2、借款数额：29,800.00万元。3、借款期限：15年。4、利息计算：（1）第一年贷款利息：29,800.00万元6.55%/3=650.63万元176、；（2）第二年贷款利息：29,800.00万元6.55%/32=1,301.27万元；（3）第三年贷款利息：29,800.00万元6.55%=1,951.90万元；（4）建设期3年，只偿还贷款利息不还本金，从计算期的第四年开始以等额还本付息方式还款。（5）从计算期第四年开始，每年还本付息额为：A=29,800.00万元资金回收系数5、还款资金来源本项目还款资金来源为江安县人民政府安排财政资金。6、资金运用根据初步测算，在还款期，资金运用总额为42,487.35万元，具体为：（1）用于偿还贷款本金29,800.00万元；（2）用于偿还贷款利息12,687.35万元。7、江安县财政状况分析2013177、年全县实现地区生产总值1048722万元，可比增长9.6%。其中，第一产业增加值204857万元，增长3.8%；第二产业增加值626746万元，增长10.6%；第三产业增加值217117万元，增长11.8%。三次产业对经济增长的贡献率分别为15.1%、67.8%和17.1%。三次产业比重为19.5：59.8：20.7。总体来看江安县财政一般预算收入近几年均呈增长趋势。所以，在项目还款期宜宾市江安县政府每年安排相应财政资金用于归还本项目贷款本息是完全切实可行的。还贷能力预测表序号项 目 名 称还 款 期合 计1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00178、 10.00 11.00 12.00 1 年初（本息）累计31,751.90 29,105.91 26,459.92 23,813.93 21,167.93 18,521.94 15,875.95 13,229.96 10,583.97 7,937.98 5,291.98 2,645.99 -1.1 本年借款29,800.00 27,316.67 24,833.33 22,350.00 19,866.67 17,383.33 14,900.00 12,416.67 9,933.33 7,450.00 4,966.67 2,483.33 -1.2 本年应计利息1,951.90 1,789.24 179、1,626.58 1,463.93 1,301.27 1,138.61 975.95 813.29 650.63 487.98 325.32 162.66 12,687.35 2 本年还款（本息合计）4,435.23 4,272.58 4,109.92 3,947.26 3,784.60 3,621.94 3,459.28 3,296.63 3,133.97 2,971.31 2,808.65 2,645.99 42,487.35 2.1 本年还本2,483.33 2,483.33 2,483.33 2,483.33 2,483.33 2,483.33 2,483.33 2,483.33 2,180、483.33 2,483.33 2,483.33 2,483.33 29,800.00 2.2 本年付息1,951.90 1,789.24 1,626.58 1,463.93 1,301.27 1,138.61 975.95 813.29 650.63 487.98 325.32 162.66 12,687.35 3 还款资金来源4,435.23 4,272.58 4,109.92 3,947.26 3,784.60 3,621.94 3,459.28 3,296.63 3,133.97 2,971.31 2,808.65 2,645.99 42,487.35 3.1 财政资金4,435.23181、 4,272.58 4,109.92 3,947.26 3,784.60 3,621.94 3,459.28 3,296.63 3,133.97 2,971.31 2,808.65 2,645.99 42,487.35 十四章 风险分析14.1 项目建设期间风险分析14.1.1 业主方自身风险在项目实施阶段，从业主方考虑，要注意防范人为风险、经济风险、自然风险这三大自身风险：人为风险表现为不懂得基建程序，不遵循客观规律，导致决策偏差，行为不规范，对监理认识上的缺陷带来诸多问题等；经济风险表现为工程资金不到位，资金使用效率较低，经济环境、通货膨胀导致物价变动等； 自然风险表现为工程所在地客观存在182、意外情况，如地下存在文物古迹等。14.1.2 项目建设参与单位诚信风险分析在项目建设过程中，政府以及委托的项目管理公司要与设计单位、监理单位、总承包商、材料设备供应商等多个单位进行合作，合作过程中面临参建单位诚信风险，表现为：1、设计单位在设计中指定所需材料、设备，变相增加投资成本；设计单位设计中不优化设计，设计过于保守，导致增加投资成本。2、监理单位对项目监督不力、管理不善、控制不严；监理单位与承包商、材料供应商进行相互串通蒙骗业主；监理单位聘用的临时人员业务水平差，工作缺乏主动性等。3、总承包商是挂靠资质名不副实，对项目往往进行层层分包或者转包，资金稍有拖欠就停工。4、材料设备供货商货物以183、假乱真、以次充好；对设备关键部位进行更换、降低造价，失去诚信。14.1.3 合同风险分析合同是业主与各参建单位签订的双方权利与义务关系的协议，是为顺利完成一个项目的有效保障，但是，其操作过程存在着各种各样的风险：一是在对特殊工程进行指令分包时，指令分包单位只跟业主方签订合同，没有和总承包商签订合同，这样项目在施工过程中容易产生扯皮推诿风险；二是合同主体资格前后不一致，招标时以总公司名义投标，而签订合同时是其下属公司签订；三是合同中对结算方式、增减项的执行单价约定不明显。14.1.4 项目资金、质量和进度风险分析项目在实施阶段，要预防资金、质量、进度三大风险，其中：资金风险表现为政府划拨资金不到184、位，资金被业主方截留或者挪用，承包商把资金挪为它用等；质量风险表现为施工工艺不合格导致工程质量问题，施工方偷工减料，材料不合格导致质量问题等；进度风险表现施工方没有按时完成预期进度，项目不能按时投入使用等。14.2 项目建设期风险防范对策14.2.1 业主方自身风险防范对策业主方自身的风险是滋生其他风险的基础，只有比较客观的认识自身的风险，才能防范其他风险的产生，防范自身风险对策，建议如下：1、对工程进行严格管理，如实行责任落实到具体个人制度，成立项目专家小组，进行每次大的决策，必须先由专家小组论证。2、项目实施过程中，业主方委托社会监理单位及政府代表全过程进行监督，规范其建设行为。3、防止在185、项目实施过程中资金超出预算，在项目建设前期进行科学分析，对影响造价较大的因素重点分析。4、避免自然风险的影响，结合工程所在地实际情况加强对关键点的控制，如在雨季来临之前争取结构封顶并完成屋面防水工程。 诚信因素防范对策面对的不同参建单位，应采取不同的措施对有可能出现诚信问题的关键点进行防范：1、面对设计单位，先进行建筑方案的策划，提出可行的设计条件，作为合同的附属条件；施工图完成后，交图审中心进行全面审核，提升设计质量；施工招标之前，由业主方、监理方及相关使用单位先进行一次图纸会审，会审结果形成书面文件；施工单位进场后，参建单位再进行一次图纸会审。2、选择监理公司时，对该公司的管理水平与公司业186、绩作为重点考察；选监理工程师，对该其人品及个人业绩作为重点考察，并注重该人的沟通，协调能力；与同一地区的监理单位及时进行技术交流，找出差距，提升管理水平。3、在思想上要重视项目，加强招标之前的资格预审，注重单位实体与业绩考察；业主方在预付款拨付时，要求承包商提供银行履约保函，防止转包或失信。4、面对材料设备供应商，应注重考察，注重关键设备在工厂的监制；货到付款；供货商参与设备就位及调试，并与设备款支付挂钩。 合同风险防范对策业主方在起草合同条款时，应精心起草，从源头上开始研究可能发生的风险，避免风险产生。1、对于编制好招标文件，在施工招标前，可先确定监理单位，然后业主方、监理方及设计方一起研究187、招标文件的细节。2、规范付款程序，项目的每一笔预付款先由承包方提出申请，附上完成的工程量报表，经监理审核，业主方代表把关，然后由业主方项目负责人审批。3、加强投资动态控制，实现项目预控，要随时检查投资变化，随时检查承包方的施工进度和质量情况，并注重监理方的行为变化，提高合同的执行质量。 项目资金、质量和进度风险防范对策资金、质量、进度三大风险一脉相承，资金风险是导致质量、进度风险的基础。为了确保项目能顺利实施，防止三大风险产生，可制定相应的对策：1、要抓好资金这一关键点，及时与政府部门沟通，保证工程款按时到位；成立工程款督察小组，对每一笔工程款支出严格审核等。2、业主方与各参建单位严格按照合同188、约定办事，完善项目建设组织与管理，质量监督体系等。对项目分部分项工程验收时，业主方及监理方、工程质量监督站、施工企业质检部门三方同时现场确认等。3、业主方及监理单位要对施工单位的进度计划进行仔细审核，落实好进度管理部门人员及职责分工，分析影响进度目标实现的干扰和风险因素等，通过经济奖惩方法对进度管理进行约束等。第十五章 社会评价15.1社会评价方法的选择及基本因素的识别本项目社会评价拟采用快速社会评价法，并以定性分析为主。根据对项目的初步评估，本项目的基本利益主体有三个，即业主、各级政府（组织）、当地民众。15.2项目对社会的影响分析本项目建设是改善棚户区居民居住环境，加快城市建设发展速度，构189、建社会主义和谐社会的需要，项目实施将获得较好的社会效益。15.3互适性分析该项目建设是一个庞大的系统工程，其成功运行必然离不开社会支持系统的强力保障，特别是各级政府的大力支持、通力协助和当地群众的支持。本互适性分析将主要阐述各级政府及当地群众对本项目的态度。1、各级政府的态度党中央、国务院及四川省省委、省政府高度重视棚户区改造工作，江安县为加快全市棚户区改造建设步伐，决定成立以县长为组长，县委、县政府相关领导为副组长，相关职能部门分管领导为成员的江安县危旧房棚户区改造领导小组，统筹协调棚户区改造中的重大问题。各成员单位各司其职，各负其责，密切配合，形成合力，加强对全县棚户区改造工作的管理。2、190、当地群众的态度项目实施将使棚户区居民的居住生活条件得到显著改善，生活水平和生活质量得到提高，因此，项目一开始就得到了当地群众的欢迎。上述分析表明，江安县城市棚户区改造工程建设项目得到了各级政府和当地群众的大力支持。15.4社会风险分析由于项目的实施得到了政府的倾力支持，同时项目的实施又能使当地民众切实受益，工程建设项目可立即启动。因此，项目的建设无社会系统风险。15.5社会评价结论本项目的建设，有利于推动江安县城市建设发展，提升城市形象，有利于改善棚户区居民的居住生活条件，各级领导对该项目非常重视，给予了极大的支持。项目的实施无社会系统风险，社会评价可行。第十六章 结论与建议16.1 结论1、191、江安县棚户区改造工程建设项目符合国家相关政策，是贯彻落实解决城市低收入家庭住房困难，建设和谐社会的切实行动。2、该项目选址合理，在工程技术上可行，符合国家相关政策。3、本项目建设能够履行其担负的社会责任，取得极好的社会效益。4、从建设条件分析，该项目已具备基本建设条件。按照中央、省、市各级政府对棚改工作的统一布置安排，本项目的建设不仅必要，而且非常迫切。16.2 建议根据项目可行性研究报告内容及结论，该项目是可行的，建议政府部门尽快批准本项目实施。为了保证该项目顺利实施，早日发挥社会效益，现提出如下建议：1、项目业主方到政府有关部门及时办理相关手续，确保项目前期工作的顺利进行，以利于项目尽早组192、织实施。2、业主单位抓紧完成工程建设的前期工作及工程设计工作。为确保项目下阶段工作顺利开展，切实加强项目统筹计划和管理。3、保证建设资金及时足额到位，并在建设过程中加强资金管理，确保项目的顺利实施，发挥投资效益。4、严格按照棚改建设的要求，把握好每个环节，严格加强项目的质量、进度、资金等管理工作。5、该项目工程建设时间较为紧迫，为加快项目建设进度，本项目报告批复后，应立即组织进行实施方案等工作，制订出详细的项目实施计划，尽早开展工程建设招标工作。6、在工程建设过程中，应处理好项目的内部和外部关系的协调性，争取相关政府部门、水电气部门、邮电通讯部门、交通部门等单位的支持，使项目顺利进行，按照预定计划完成建设目标。附 件1、江安县城区棚户区改造工程立项批复；2、项目区位置图；3、项目用地红线图；4、项目总平面图、现场图片等；5、委托方营业执照、组织机构代码证复印件；6、四川省迅达工程咨询监理有限公司资质证书。